1
TÀI LIỆU HỌC MÔN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Yêu cầu:
1/ Học viên đi học mang theo máy tính xách tay để thực hành thẩm định dự án (2 đến 3 người/
máy tính)
2/ Học viên đi học phải in toàn bộ tài liệu gồm slide và tài liệu dự án
2
TÌNH HUỐNG 1
DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
I. THÔNG TIN DỰ ÁN
1. Giới thiệu dự án
Tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm đầu tư, nội dung và mục đích đầu tư
- Tên dự án: Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One.
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Thắng Lợi.
- Địa điểm đầu tư: phố Phan Kế Bính, Hà Nội.
- Nội dung đầu tư: Xây dựng tòa nhà cao tầng hỗn hợp gồm 2 tầng hầm, 29 tầng + 1 tầng mái.
- Mục đích đầu tư: Xây dựng nhà điều hành của công ty, trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp
phục vụ nhu cầu về nhà ở; giải quyết công ăn việc làm cho công nhân viên và tăng thu nhập cho người
lao động.
Tổng mức đầu tư (triệu đồng)
Tổng đầu tư 491.381,50
1 Chi phí xây lắp 365.414
2 Chi phí thiết bị 42.356
3 Chi phí khác 11.667,73
4 Chi phí dự phòng 41.943,77
5 Tiền chuyển quyền sử dụng đất 30.000,00
Nguồn vốn đầu tư (triệu đồng)
Nguồn vốn đầu tư của dự án 491.381,50
1 Vốn tự có 57.278,12
2 Vốn huy động khác 374.103,38
3 Vốn vay ngân hàng 60.000,00
Lịch sử dự án
Dự án Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One do
Công ty Thắng Lợi thực hiện triển khai từ năm 2005 với hai đối tác góp vốn là Công ty cổ phần
Thành Long (70% tổng vốn đầu tư) và công ty NBC Asset của Hồng Kông (30% tổng vốn đầu
tư). Theo Quyết định số 2930/UB-NNĐC ngày 25-9-2003 của ủy ban nhân dân thành phố Hà
Nội, dự án được chuyển đổi hình thức đầu tư thành đầu tư trung tâm thương mại, văn phòng cho
thuê, căn hộ chung cư cao cấp.
Tiến độ thực hiện dự án
Dự án cơ bản đã xây dựng xong phần thô kết cấu bê tông cốt thép từ tầng hầm 2 đến tầng mái. Dự
kiến trong năm 2008 sẽ thực hiện hoàn thiện phần xây lắp, phần thiết bị.
Mục đích và sự cần thiết đầu tư dự án
3
Mục đích đầu tư dự án
Đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp.
The Number One với diện tích xây dựng là 1.834 m2 sẽ góp phần nâng cao điều kiện sống, sinh
hoạt và làm việc của dân cư tại khu vực này, giải quyết công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên
của công ty.
Sự cần thiết đầu tư dự án
Theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, thị trường cho thuê văn phòng tại những
thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang diễn ra rất sôi động, lượng cung chưa
đáp ứng kịp nhu cầu đang gia tăng nhanh chóng. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang
tìm cơ hội kinh doanh tại Việt Nam nên nhu cầu tìm kiếm văn phòng giao dịch là cần thiết.
Ngoài ra, nhu cầu về nhà ở, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại với đầy đủ tiện nghi
nhằm nâng cao điều kiện sống và sinh hoạt của người dân đang trở thành nhu cầu ngày càng cấp
bách trong tình hình hiện nay. Trước những diễn biến trên thị trường bất động sản, Công ty
Thắng Lợi nắm bắt được nhu cầu của thị trường, đã quyết định đầu tư dự án Trung tâm thương
mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One nhằm đáp ứng nhu cầu chung về
nhà ở, khu mua sắm giải trí và văn phòng cho thuê.
Giới thiệu sản phẩm của dự án:
฀ Các căn hộ chung cư cao cấp.
฀ Văn phòng cho thuê.
฀ Khu thương mại dịch vụ.
฀ Dịch vụ trông giữ xe.
2. Phân tích thị trường
Qua các báo cáo đánh giá về đầu tư trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp đã
được Công ty Richard Elis Việt Nam thực hiện, phần phân tích thị trường được tham khảo qua
các báo cáo đánh giá dự án Trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng giao dịch và văn phòng
cho thuê tại 198B Tây Sơn Hà Nội, dự án Trung tâm thương mại The Garden, dự án Tòa nhà Tri
thức CMC, dự án tòa tháp BIDV...
2.1. Thị trường mục tiêu
Dự án bao gồm khu chung cư, khu văn phòng cho thuê, khu thương mại.
Đối với khu thương mại tại tầng 1 và tầng 2, công ty dự tính cho các doanh nghiệp có tên tuổi
cung cấp các sản phẩm dịch vụ có thương hiệu trên thị trường thuê. Công ty đang bàn thảo với
Công ty cổ phần Intimex Việt Nam cho thuê một phần tầng 1 và toàn bộ tầng 2 làm siêu thị phục
vụ sinh hoạt tiêu dùng cho các hộ chung cư, khối văn phòng và người dân quanh khu vực này. Đời
sống người dân đang được nâng cao, nhu cầu tiêu dùng đang ngày càng gia tăng, vì vậy việc xuất
hiện một siêu thị tại khu phố này là một nhu cầu cần thiết cho người dân tại đây vì hiện tại phố
Phan Kế Bính chưa có siêu thị nào lớn. Ngoài ra, một số ngân hàng cổ phần cũng đang thương
thảo với công ty để thuê một phòng giao dịch tại tầng 1 với mức giá đề xuất là 25 USD/m2 (đã bao
gồm VAT) (theo Công văn số 3866/2006/VPB ngày 04-12-2006 của Ngân hàng VP gửi Công ty
Thắng Lợi).
Đối với khu chung cư, Công ty nhằm tới khách hàng có tiền, có nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung
4
cư ở khu vực nội thành Hà Nội.
Đối với khu văn phòng cho thuê, Công ty sẽ phối hợp với Công ty Richard Ellis Việt Nam
tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng như các công ty nước ngoài, công ty liên
doanh, công ty có tiềm lực kinh tế có nhu cầu thuê văn phòng đạt mức tiêu chuẩn quốc tế với giá
thuê hợp lý.
2.2. Phương thức tiêu thụ sản phẩm của dự án
Công ty đã ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ tiếp thị tòa nhà Trung tâm thương mại - văn
phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One với Công ty Richard Ellis Việt Nam. Theo
hợp đồng, công ty tiếp thị được thay mặt chủ đầu tư thực hiện các dịch vụ về tiếp thị, các dịch
vụ cho thuê. Bên tiếp thị sẽ phối hợp với chủ đầu tư để thiết lập cơ sở dữ liệu của thị trường mục
tiêu và chỉ đạo thực hiện các chiến dịch tiếp thị; phối hợp với chủ đầu tư chuẩn bị các tài liệu
tiếp thị; các chi phí tiếp thị sẽ do chủ đầu tư chịu. Bên tiếp thị phối hợp với chủ đầu tư đưa ra
chiến dịch tiếp thị, lên danh sách đội ngũ tiếp thị. Bên tiếp thị sẽ thay mặt chủ đầu tư chuẩn bị
các thư báo giá cho các khách hàng thuê tiềm năng và theo dõi tiến trình các thư báo giá. Việc
thu tiền đặt cọc ký quỹ và tiền thuê đợt đầu sẽ do bên tiếp thị và bên kế toán của chủ đầu tư thực
hiện, mọi khoản tiền thuê sẽ do Ban quản lý tòa nhà thu. Công ty Thắng Lợi trực tiếp đứng ra
quản lý tòa nhà. Công ty Richard Ellis Việt Nam là công ty có uy tín, tên tuổi trong lĩnh vực tiếp
thị tư vấn cho thuê văn phòng, khu thương mại, căn hộ.
Khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sẽ trả làm 3 đợt thanh toán theo tỷ lệ 50% - 30% -20% giá
trị hợp đồng mua nhà với thời hạn thanh toán đã được Công ty Thắng Lợi xác định trong hợp
đồng. Khách hàng sẽ thanh toán nốt tiền thuế VAT Công ty khi bàn giao chìa khóa căn hộ cho
khách hàng.
3. Phương diện kỹ thuật
3.1. Địa điểm xây dựng
Thuận lợi:
Vị trí thửa đất của dự án như sau:
+ Phía Tây Bắc giáp phố Liễu Giai.
+ Phía Đông Bắc giáp phố Phan Kế Bính.
Dự án nằm trong khu phố có nhiều căn hộ tập thể và biệt thự, có nhiều cửa hàng dịch vụ
phục vụ tiêu dùng, gần các trường mẫu giáo, tiểu học quốc tế. Dân cư ở khu vực này phần lớn là
có thu nhập khá trở lên, trình độ dân trí tương đối đồng đều. Tòa nhà nằm lùi vào trong mặt
đường khoảng 20m, có lối đi vào, tránh được phần nào tiếng ồn ngoài phố và có đường dẫn vào
bãi để xe.
Không thuận lợi:
Mặt bằng thi công tương đối chật hẹp, gây khó khăn trong quá trình thi công. Công trình
được xây dựng trong khu vực có đông dân cư, gần các nhà dân lân cận nên việc xây dựng tòa
nhà cần có các biện pháp thi công, thiết bị máy móc đồng bộ, hiện đại và đội ngũ kỹ thuật giám
sát có kinh nghiệm.
3.2. Quy mô
Căn cứ theo giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế có điều chỉnh chiều cao công trình, công trình
5
xây dựng có quy mô như sau:
฀ Diện tích chiếm đất: 3.092 m2.
฀ Diện tích xây dựng: 1.834 m2.
฀ Diện tích sàn xây dựng: 56.876,63 m2.
฀ Hai tầng hầm ở cốt -7,2m (tầng hầm thứ 2) và -3,6m (tầng hầm thứ 1) được thiết kế làm
nơi đỗ xe và bố trí các phòng quản lý, hệ thống kỹ thuật, kho hàng, chiều cao mỗi tầng
hầm là 3,6m.
฀ Tầng 1 đến tầng 3 cao 4,5m mỗi tầng.
฀ Tầng 4 đến tầng 6 cao 3,7m mỗi tầng.
฀ Tầng 7 cao 4,2m.
฀ Khu thương mại từ tầng 1 đến tầng 2.
฀ Khu văn phòng cho thuê từ tầng 3 đến tầng 7.
฀ Tầng 8 đến tầng 28 cao 3,15m là khối chung cư cao cấp với các căn hộ độc lập, khép kín.
฀ Tầng 29 cao 3,15m cũng là tầng dành cho chung cư và là tầng nâng thêm ngoài giới hạn
đã được Sở Xây dựng cấp trong Giấy phép xây dựng số 161/GPXD ngày 18-5-2006.
฀ Tầng mái cao 3,15m được dùng để làm khu giải trí, cửa hàng giải khát.
฀ Như vậy, Công ty đã xây dựng công trình vượt 1 tầng cho phép. Việc xây dựng vượt
phép 1 tầng dẫn tới có khả năng Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội không chấp thuận và
bắt dỡ bỏ 1 tầng không cấp phép làm ảnh hưởng tới kết cấu chung của tòa nhà và phát
sinh thêm chi phí dỡ bỏ..
Tòa nhà có diện tích sử dụng kinh doanh khá cao, chiếm khoảng 60%-80% diện tích xây
dựng. Dưới đây là bảng diện tích khai thác các tầng dự kiến:
Tầng Diện tích sàn
các tầng (m2)
Diện tích dự kiến
khai thác (m2) Hiệu suất sử dụng (%)
Tầng hầm 2 2.300 1.617 70,00
Tầng hầm 1 2.300 1.617 70,00
T1 1.834 1.376 75,00
T2 1.834 1.376 75,00
T3 - T7 1.834 1.376 75,00
T8 - T29 1.834 1.610 87,79
3.3. Công nghệ thiết bị
Tại thời điểm thẩm định, Công ty đã ký kết được một số hợp đồng cung cấp thiết bị và hoàn
thiện tòa nhà như hợp đồng về hệ thống máy điều hòa không khí nhập khẩu từ Nhật Bản với
Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại Thăng Long; hợp đồng về việc lắp đặt hệ thống điều
hòa thông gió cho công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn An Khánh; hợp đồng về lắp đặt
thang máy Mitsubishi mới 100% cho công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn kỹ nghệ Toàn
Tâm; hợp đồng về hệ thống camera giám sát và hệ thống chuông cửa đa kênh cho công trình với
Công ty cổ phần Biển Bạc; hợp đồng cung cấp vật tư và thi công lắp đặt hoàn chỉnh gói hạng