6/12/2012
1
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Chu Khánh Lân
MSC in Accounting and Finance
HÀ NỘI, 2012
PHÒNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC VÀ TƯ VẤN, HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
SĐT: 0934973686
EMAIL: CHUKHANHLAN@YAHOO.COM.VN
CHUYÊN GIA TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN CỦA WB, ADB, AFD & CP ITALY
2
DỰ ÁN QUẢNG NGÃI 25000-45000 M3 30 TRIỆU USD
DỰ ÁN CƠ SỞ HẠ TẦNG BẮC TRÀ MY 33 TRIỆU USD
DỰ ÁN VĨNH LONG 25500-35500 M3 3,335 TRIỆU EUR
DỰ ÁN DUYÊN HẢI TRÀ VINH 9600 M3 5,590 TRIỆU EUR
DỰ ÁN HỒNG NGỰ ĐỒNG THÁP 10000 M3 5,686 TRIỆU EUR
DỰ ÁN TIỂU CẦN TRÀ VINH 4800 M3 2,839 TRIỆU EUR
DỰ ÁN LONG SƠN AN GIANG 50000 M3 3,069 TRIỆU EUR
DỰ ÁN CỒN KHƯƠNG CẦN THƠ 10000 M3 9,190 TRIỆU EUR
DỰ ÁN AN HIỆP BẾN TRE 15000 M3 9,955 TRIỆU EUR
NỘI DUNG & PHƯƠNG PHÁP GIẢNG DẠY
Nội dung
•Buổi 1: Vấn đề cơ bản về dự án đầu tư
•Buổi 2&3&4: Thẩm định dự án nước sạch
Phương pháp tiếp cận
•Nghe→Quên
•Nhìn→Nhớ
•Trải nghiệm→Thấu hiểu
Thành lập nhóm
•Cơ cấu nhóm: 2-3 người/máy tính
•Nhiệm vụ: Thảo luận tình huống thực tế, xử lý tình
huống excel, đại diện nhóm trình bày
•Learning by observation and replication!
3
6/12/2012
2
TÌNH HUỐNG SỐ 1
Công ty A: Công ty CP Nhà
nước (Nhà nước giữ 51% vốn)
Công ty B: Công ty CP Tư
nhân (Tư nhân giữ 100% vốn)
Góp 200 tỷ Góp 150 tỷ
Dự án tòa nhà C trị giá 350 tỷ
do công ty CP C quản lý
PHÁP LÝ DỰ ÁN: Dự án Nhà nước hay Tư nhân?
Luật đấu thầu: Dự án sử dụng
vốn Nhà nước từ 30% trở lên
cho mục tiêu đầu tư phát triển.
4
TÌNH HUỐNG SỐ 2
DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
(Trang 151 Sách Thẩm định dự án đầu tư)
Thực tế: Tòa nhà Kinh Đô, 93 Lò Đúc, Phạm Đình Hồ, Hai Bà
Trưng. Vay tiền của BIDV.
(Trong sách: đổi sang vị trí khác – phố Phan Kế Bính, Liễu Giai)
•Chủ đầu tư? Nhà nước hay tư nhân?
•Mục đích đầu tư? Sản phẩm của dự án?
•Địa điểm dự án? Đẹp hay xấu?
•Tòa nhà bao nhiêu tầng?
•Tổng mức đầu tư?
•Tổng diện tích sàn? 1 sàn?
•Suất đầu tư là bao nhiêu?
•Tiến độ thực hiện dự án?
•Vay bao nhiêu tiền? Nguồn trả nợ? Tài sản bảo đảm?
•Mức sinh lời của dự án?
5
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để
tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định. (Điều 3, Luật Đầu tư 2005)
Trả lời 04 câu hỏi:
Who??? What??? How??? How much???
Thẩm định dự án đầu tư là việc tiến hành nghiên cứu, phân tích
khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dung kinh tế,
kĩ thuật của dự án đặt trong mối tương quan với môi trường tự
nhiên, kinh tế xã hội để ra quyết định tài trợ vốn.
6
6/12/2012
3
LUẬT PHÁP PHỨC TẠP
•Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về Quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình
•Thông tư số 03/2009/TT-BXD về Quy định chi tiết một số
nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP
•Nghị định số 52/1999 về Quy chế Quản lý đầu tư và xây
dựng
•Nghị định số 112/2009/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình
•Thông tư số 04/2010/TT-BXD về Hướng dẫn lập và quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình
•Luật Đầu tư 2005 và Nghị định 108/2006 Quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư
•Luật kinh doanh Bất động sản 2007
•Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 và Thông tư
130/2008 Hướng dẫn chi tiết luật thuế TNDN
7
NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
•Điều 5 Nghị định 12/2009. Lập báo cáo đầu tư xây dựng
công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) và xin phép đầu
tư.
•Điều 6 Nghị định 12/2009. Lập dự án đầu tư xây dựng công
trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi)
•Điều 13 Nghị định 12/2009. Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây
dựng công trình
8
NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Điều 23 Nghị định 52/1999. Nội dung chủ yếu của báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi
1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và
khó khăn.
2. Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư.
3. Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiện nhu cầu diện tích sử dụng đất trên
cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môi trường,
xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể).
4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây
trồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị,
nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng.
5. Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng.
6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn
vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi.
7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế xã hội của dự án.
8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành
phần hoặc tiểu dự án (nếu có).
Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội dung báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 4, 6, 7 và 8 Điều này.
9
6/12/2012
4
NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Điều 5 Nghị định 12/2009. Lập báo cáo đầu tư xây dựng công
trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) và xin phép đầu tư.
a. Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi
và khó khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;
b. Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục
công trình thuộc dự án; dự kiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu
cầu sử dụng đất;
c. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, thông số kỹ thuật; các điều
kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng
kỹ thuật; phương án GPMB, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự
án đối với môi trường, sinh thái, phòng, chống cháy nổ, ANQP;
d. Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ TMĐT, thời hạn thực hiện dự án,
phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả KT-XH của dự án
và phân kỳ đầu tư nếu có.
10
NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Điều 24 Nghị định 52/1999. Nội dung chủ yếu của báo cáo
nghiên cứu khả thi
1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư.
2. Lựa chọn hình thức đầu tư.
3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng
(đối với các dự án có sản xuất).
4. Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa
điểm, tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây
dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm,
trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối
thiểu ảnh hưởng đối với môi trường và xã hội).
5. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định
cư (nếu có).
6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công
nghệ (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có).
7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết
kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải
pháp quản lý và bảo vệ môi trường.
8. Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn),
khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu
vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư
(đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư).
9. Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng
lao động.
10. Phân tích hiệu quả đầu tư.
11. Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư.
Dự án nhóm C phải lập ngay kế hoạch đấu
thầu. Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch
đấu thầu sau khi có quyết định đầu tư (tuỳ
điều kiện cụ thể của dự án). Thời gian khởi
công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa
công trình vào khai thác sử dụng (chậm
nhất).
12. Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án.
13. Xác định chủ đầu tư.
14. Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan
liên quan đến dự án.
Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không
cần lắp đặt, nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi chỉ
thực hiện theo các khoản 1, 2, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13 và
14 của Điều này.
11
NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Điều 6 & 7 & 8 Nghị định 12/2009. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình
(Báo cáo nghiên cứu khả thi) & Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu
tư xây dựng công trình & Nội dung thiết kế cơ sở của Dự án đầu tư xây
dựng công trình.
Điều 7 Nghị định 12/2009:
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với
dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã hội đối với địa
phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng,
nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào
khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự
án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án chung về GPMB, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ
thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có
yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp PCCC và các yêu cầu về ANQP.
5. TMĐT của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ;
phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn và phân tích đánh giá
hiệu quả KT-TC, hiệu quả XH của dự án.
12
6/12/2012
5
CHU TRÌNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TT NỘI DUNG CÔNG VIỆC TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
2008 2009 2010 2011…
I Chuẩn bị đầu tư
1 Lập BCNC TKT
2 Lập BCNCKT
II Chuẩn bị xây dựng
1 Thiết kế, thẩm định, phê duyệt TK
2 Giải phóng mặt bằng
III Xây dựng
1 San lấp mặt bằng
2 Xây dựng các hạng mục
3 Lắp đặt thiết bị
4 Giám sát thi công
IV Nghiệm thu & Vận hành 13
CHU TRÌNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Tổng mức đầu tư (chưa có lãi vay) 300 Tỷ lệ vốn vay tối đa 85%
Tỷ lệ vốn tự có tối thiểu 15% Vốn vay ngân hàng 240
Vốn tự có tham gia 60 Lãi vay 20%
ĐÚNG TIẾN ĐỘ KÉO DÀI THÊM 1 NĂM
Năm 1 2 3 1 2 3 4
Chi phí đầu tư 100 100 100 100 80 90 30
Vốn tự có 60 0 0 60 0 0 0
Vốn vay 40 100 100 40 80 90 30
Lãi vay 4 18.80 42.56 4 16.80 37.16 56.59
Vốn vay tích lũy 44 162.80 305.36 44 140.80 267.96 354.55
Tỷ lệ vốn vay 44% 73.07% 83.58% 44% 70.12% 81.71% 85.53%
14
CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH QUAN TRỌNG
TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
•Net Present Value
•Internal Rate of Return
•Debt service coverage ratio
•Payback period
•Break even point
15