H TH NG TIÊU CHU N TH M Đ NH GIÁ VI T NAM Ệ Ố Ẩ Ẩ Ị Ệ
Tiêu chu n s 08ẩ ố
Ph ng pháp chi phíươ
(Ký hi u: TĐGVN 08)ệ
(Ban hành kèm theo Quy t đ nh s 129/ 2008/QĐ-BTCế ị ố
ngày 31 tháng 12 năm 2008 c a B tr ng B Tài chính)ủ ộ ưở ộ
QUY Đ NH CHUNGỊ
01 - M c đíchụ c a tiêu chu n này là quy đ nh ph ng pháp chi phí vàủ ẩ ị ươ
h ng d n th c hi n ph ng pháp trong quá trình th m đ nh giá tài s n.ướ ẫ ự ệ ươ ẩ ị ả
02 - Ph m vi áp d ngạ ụ : Doanh nghi p th m đ nh giá và th m đ nh viênệ ẩ ị ẩ ị
v giá ph i tuân th nh ng quy đ nh c a tiêu chu n này trong quá trình th mề ả ủ ữ ị ủ ẩ ẩ
đ nh giá tài s n.ị ả
Khách hàng và bên th ba s d ng ch ng th th m đ nh giá có tráchứ ử ụ ứ ư ẩ ị
nhi m tuân th quy đ nh c a tiêu chu n này đ vi c h p tác gi a các bênệ ủ ị ủ ẩ ể ệ ợ ữ
trong quá trình th m đ nh giá tài s n đ t hi u qu cao nh t. ẩ ị ả ạ ệ ả ấ
03 - Các thu t ngậ ữ trong tiêu chu n này đ c hi u nh sau:ẩ ượ ể ư
Chi phí là s ti n c n thi t đã chi ra đ mua, s n xu t, ch t o ho cố ề ầ ế ể ả ấ ế ạ ặ
xây d ng nên tài s n. ự ả
Ph ng pháp chi phíươ là ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chiươ ẩ ị ự ơ ở
phí t o ra m t tài s n t ng t tài s n c n th m đ nh giá đ xác đ nh giá trạ ộ ả ươ ự ả ầ ẩ ị ể ị ị
th tr ng c a tài s n c n th m đ nh giá.ị ườ ủ ả ầ ẩ ị
Hao mòn h u hình là ữhao mòn v t lý gây ra do các y u t t nhiên (th iậ ế ố ự ờ
ti t, khí h u…) làm gi m giá tr c a tài s n trong quá trình s d ng. ế ậ ả ị ủ ả ử ụ
Hao mòn vô hình là lo i hao mòn phát sinh do ti n b k thu t, do thayạ ế ộ ỹ ậ
đ i, c i ti n dây chuy n công ngh ho c do s thay đ i nhu c u c a thổ ả ế ề ệ ặ ự ổ ầ ủ ị
tr ng v s n ph m, d ch v ườ ề ả ẩ ị ụ làm gi m giá tr c a tài s n trong quá trình sả ị ủ ả ử
d ngụ.
Giá tr hao mòn c a tài s nị ủ ả là s gi m d n giá tr s d ng và giá tr c aự ả ầ ị ử ụ ị ủ
tài s n do tham gia vào ho t đ ng s n xu t kinh doanh, do đ c s d ng theoả ạ ộ ả ấ ượ ử ụ
m c đích s d ng c a tài s n, do bào mòn c a các y u t t nhiên, do ti n bụ ử ụ ủ ả ủ ế ố ự ế ộ
k thu t… trong quá trình ho t đ ng c a tài s n. ỹ ậ ạ ộ ủ ả
Giá tr hao mòn lu k c a tài s nị ỹ ế ủ ả là t ng m c gi m giá c a tài s n gâyổ ứ ả ủ ả
ra do hao mòn h u hình và hao mòn vô hình, tính đ n th i đi m c n th m đ nhữ ế ờ ể ầ ẩ ị
giá.
Tu i đ i kinh t ổ ờ ế là th i gian s d ng tài s n t i đa xét v hi u qu kinhờ ử ụ ả ố ề ệ ả
t : ế
- Tu i đ i kinh t c a ổ ờ ế ủ máy, thi t b là s năm d tính s d ng máy,ế ị ố ự ử ụ
thi t b vào ho t đ ng s n xu t, kinh doanh theo quy đ nh hi n hành, đi uế ị ạ ộ ả ấ ị ệ ở ề
ki n bình th ng, phù h p v i các thông s kinh t - k thu t c a tài s n.ệ ườ ợ ớ ố ế ỹ ậ ủ ả
- Tu i đ i kinh tổ ờ ế c aủ b t đ ng s n là s năm công trình ki n trúc trênấ ộ ả ố ế
đ t đóng góp làm tăng giá tr c a toàn b b t đ ng s n. ấ ị ủ ộ ấ ộ ả
1
Tu i đ i kinh t còn l i là ổ ờ ế ạ th i gian s d ng còn l i c a tài s n phátờ ử ụ ạ ủ ả
huy đ c hi u qu . ượ ệ ả
Tu i đ i th c t ổ ờ ự ế là s năm đã trôi qua tính t khi hoàn thành s n xu t,ố ừ ả ấ
ch t o, xây d ng tài s n m i 100% đ a vào s d ng đ n th i đi m c nế ạ ự ả ớ ư ử ụ ế ờ ể ầ
th m đ nh giá.ẩ ị
Tu i đ i hi u quổ ờ ệ ả là s năm mà tài s n đ c s d ng th c t phát huyố ả ượ ử ụ ự ế
đ c tác d ng và mang l i hi u qu trong s d ng. Tu i đ i hi u qu có thượ ụ ạ ệ ả ử ụ ổ ờ ệ ả ể
ng n h n ho c dài h n tu i đ i th c t c a tài s n tùy thu c vào tình tr ngắ ơ ặ ơ ổ ờ ự ế ủ ả ộ ạ
duy tu, b o d ng, s a ch a tài s n. C th :ả ưỡ ử ữ ả ụ ể
Tu i đ i hi u qu ng n h n tu i đ i th c t c a tài s n n u ch tàiổ ờ ệ ả ắ ơ ổ ờ ự ế ủ ả ế ủ
s n ti n hành b o d ng, nâng c p, duy tu, s a ch a tài s n theo đúng đ nhả ế ả ưỡ ấ ử ữ ả ị
kỳ, đúng quy trình.
Tu i đ i hi u qu dài h n tu i đ i th c t c a tài s n n u ch tài s nổ ờ ệ ả ơ ổ ờ ự ế ủ ả ế ủ ả
không ti n hành b o d ng, nâng c p, duy tu, s a ch a tài s n theo đúng đ nhế ả ưỡ ấ ử ữ ả ị
kỳ, đúng quy trình.
L i nhu n nhà th uợ ậ ầ là s chênh l ch gi a giá tr th tr ng c a côngự ệ ữ ị ị ườ ủ
trình tr đi (-) t ng chi phí (bao g m chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p), trừ ổ ồ ự ế ế ừ
đi (-) các kho n thu , phí ph i n p theo quy đ nh c a pháp lu t.ả ế ả ộ ị ủ ậ
Chi phí tái t oạ là chi phí hi n hành đ xây d ng, s n xu t hay ch t oệ ể ự ả ấ ế ạ
tài s n thay th gi ng nguyên m u v i tài s n c n th m đ nh giá, bao g m cả ế ố ẫ ớ ả ầ ẩ ị ồ ả
nh ng đi m đã l i th i, l c h u c a tài s n c n th m đ nh giá. ữ ể ỗ ờ ạ ậ ủ ả ầ ẩ ị Chi phí tái t oạ
đ c tính căn c vào kh i l ng nguyên nhiên v t li u đã đ c s d ng theoượ ứ ố ượ ậ ệ ượ ử ụ
đúng nguyên b n nhân (x) giá t i th i đi m c n th m đ nh. ả ạ ờ ể ầ ẩ ị
Chi phí thay thế là chi phí hi n hành đ xây d ng, s n xu t hay ch t oệ ể ự ả ấ ế ạ
tài s n thay th tài s n c n th m đ nh giá, có lo i tr các b ph n có ch cả ế ả ầ ẩ ị ạ ừ ộ ậ ứ
năng l i th i, nh ng có tính đ n ti n b khoa h c, công ngh t i th i đi mỗ ờ ư ế ế ộ ọ ệ ạ ờ ể
c n th m đ nh giá đ t o ra s n ph m thay th có tính năng u vi t h n soầ ẩ ị ể ạ ả ẩ ế ư ệ ơ
v i tài s n c n th m đ nh giá. Chi phí thay th đ c tính căn c vào kh iớ ả ầ ẩ ị ế ượ ứ ố
l ng nguyên nhiên v t li u có th thay th nhân (x) giá t i th i đi m th mượ ậ ệ ể ế ạ ờ ể ẩ
đ nh.ị
N I DUNG TIÊU CHU NỘ Ẩ
04 - Ph ng pháp chi phí ch y u đ c áp d ng trong:ươ ủ ế ượ ụ
- Th m đ nh giá nh ng tài s n có m c đích s d ng đ c bi t; nh ngẩ ị ữ ả ụ ử ụ ặ ệ ữ
tài s n chuyên dùng, nh ng tài s n không đ thông tin đ áp d ng ph ngả ữ ả ủ ể ụ ươ
pháp so sánh.
- Th m đ nh giá tài s n ph c v m c đích b o hi m; tính toán m cẩ ị ả ụ ụ ụ ả ể ứ
ti n h tr , b i th ng khi Nhà n c gi i t a, đ n bù. ề ỗ ợ ồ ườ ướ ả ỏ ề
- Ki m tra k t qu các ph ng pháp th m đ nh giá khác. ể ế ả ươ ẩ ị
05 - Các b c ti n hành th m đ nh giá theo ph ng pháp chi phí:ướ ế ẩ ị ươ
a) Đ i v i b t đ ng s nố ớ ấ ộ ả
B c 1: c tính riêng giá tr c a lô đ t thu c b t đ ng s n b ngướ Ướ ị ủ ấ ộ ấ ộ ả ằ
cách coi đó là đ t tr ng đang đ c s d ng trong đi u ki n t t nh t và hi uấ ố ượ ử ụ ề ệ ố ấ ệ
2
qu nh t theo nguyên t c xác đ nh giá đ t quy đ nh t i Lu t Đ t đai và cácả ấ ắ ị ấ ị ạ ậ ấ
ph ng pháp xác đ nh giá đ t theo quy đ nh c a Chính ph và h ng d n c aươ ị ấ ị ủ ủ ướ ẫ ủ
các B , ngành có liên quan, y ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu cộ Ủ ỉ ố ự ộ
Trung ng.ươ
B c 2: c tính chi phí hi n t i đ xây d ng m i, đ tái t o, thayướ Ướ ệ ạ ể ự ớ ể ạ
th công trình xây d ng hi n có trên đ t, bao g m c l i nhu n cho nhà th uế ự ệ ấ ồ ả ợ ậ ầ
và thu , phí ph i n p theo quy đ nh c a pháp lu t. ế ả ộ ị ủ ậ
B c 3: Xác đ nh hao mòn và c tính giá tr hao mòn lũy k (m c đướ ị ướ ị ế ứ ộ
gi m giá) c a công trình xây d ng hi n có trên đ t. ả ủ ự ệ ấ
B c 4: c tính giá tr c a công trình xây d ng b ng cách tr giá trướ Ướ ị ủ ự ằ ừ ị
hao mòn lũy k (m c gi m giá) kh i chi phí xây d ng m i hi n hành c aế ứ ả ỏ ự ớ ệ ủ
công trình.
B c 5: c tính giá tr c a b t đ ng s n c n th m đ nh giá b ngướ Ướ ị ủ ấ ộ ả ầ ẩ ị ằ
cách c ng (+) k t qu b c 1 và k t qu b c 4. ộ ế ả ướ ế ả ướ
b) Đ i v i máy, thi t bố ớ ế ị
B c 1: Đánh giá toàn di n v tình tr ng máy, thi t b c n th m đ nhướ ệ ề ạ ế ị ầ ẩ ị
giá.
B c 2: c tính chi phí tái t o ho c chi phí thay th đ s n xu t vàướ Ướ ạ ặ ế ể ả ấ
đ a máy, thi t b vào s d ng, bao g m c l i nhu n cho nhà s n xu t, thu ,ư ế ị ử ụ ồ ả ợ ậ ả ấ ế
phí ph i n p theo quy đ nh c a pháp lu t. ả ộ ị ủ ậ
B c 3: c tính hao mòn h u hình, hao mòn vô hình và giá tr haoướ Ướ ữ ị
mòn lũy k c a máy, thi t b . ế ủ ế ị
B c 4: c tính giá tr c a máy, thi t b b ng cách l y k t quướ Ướ ị ủ ế ị ằ ấ ế ả
b c 2 tr (-) k t qu b c 3. ướ ừ ế ả ướ
06 - Tính toán chi phí s n xu t, ch t o ho c xây d ng nên tài s nả ấ ế ạ ặ ự ả
a) Đ i v i công trình xây d ng ố ớ ự
- Chi phí xây d ng công trình bao g m:ự ồ
+ Các chi phí tr c ti p, bao g m: các chi phí nguyên v t li u, nhân công,ự ế ồ ậ ệ
chi phí s d ng máy thi công, các chi phí tr c ti p khácử ụ ự ế
+ Các chi phí chung, bao g m: chi phí ph c v thi công, chi phí đi uồ ụ ụ ề
hành s n xu t t i công tr ng, chi phí qu n lý c a doanh nghi p, các chi phíả ấ ạ ườ ả ủ ệ
gián ti p khác. ế
+ L i nhu n, các kho n thu , phí ph i n p theo quy đ nh c a pháp lu t.ợ ậ ả ế ả ộ ị ủ ậ
Vi c tính toán chi phí xây d ng công trình ph i căn c vào m t b ng giáệ ự ả ứ ặ ằ
giá th tr ng c a nguyên, nhiên v t li u t i th i đi m th m đ nh giá; các quyị ườ ủ ậ ệ ạ ờ ể ẩ ị
đ nh c a c quan có th m quy n v đ nh m c kinh t k thu t, đ nh m c tiêuị ủ ơ ẩ ề ề ị ứ ế ỹ ậ ị ứ
hao nguyên, nhiên v t li u và các h ng d n v xác l p đ n giá xây d ng. ậ ệ ướ ẫ ề ậ ơ ự
- Các ph ng pháp ph thông tính chi phí tái t o ho c chi phí thay thươ ổ ạ ặ ế
công trình xây d ng: ự
3
+ Ph ng pháp so sánh theo đ n v ; ươ ơ ị
+ Ph ng pháp c tính theo h ng m c công trình; ươ ướ ạ ụ
+ Ph ng pháp kh o sát s l ng (m2 xây d ng, m3 xây d ng…);ươ ả ố ượ ự ự
Th m đ nh viên căn c vào lo i hình công trình, thông tin có đ c đ l aẩ ị ứ ạ ượ ể ự
ch n ph ng pháp áp d ng phù h p. ọ ươ ụ ợ
b) Đ i v i máy, thi t bố ớ ế ị
Vi c c tính chi phí tái t o ho c thay th máy, thi t b m i c n căn cệ ướ ạ ặ ế ế ị ớ ầ ứ
vào đ nh m c tiêu hao nguyên v t li u, nhân công, m t b ng giá nguyên v tị ứ ậ ệ ặ ằ ậ
li u, nhân công trên th tr ng vào th i đi m c n th m đ nh giá, các quy đ nhệ ị ườ ờ ể ầ ẩ ị ị
c a c quan có th m quy n v h ch toán chi phí s n xu t.ủ ơ ẩ ề ề ạ ả ấ
07- Xác đ nh hao mòn và c tính giá tr hao mòn lũy k .ị ướ ị ế
M c đ hao mòn, tu i đ i và giá tr hao mòn lũy k c a tài s nứ ộ ổ ờ ị ế ủ ả
c n th m đ nh giá đ c xác đ nh d a trên hi n tr ng th c t c a tài s n t iầ ẩ ị ượ ị ự ệ ạ ự ế ủ ả ạ
th i đi m c n th m đ nh giá, h s k thu t c a nhà s n xu t và các quy đ nhờ ể ầ ẩ ị ồ ơ ỹ ậ ủ ả ấ ị
v m c đ hao mòn, th i gian kh u hao c a các c quan có th m quy n. ề ứ ộ ờ ấ ủ ơ ẩ ề
a) Đ i v i công trình xây d ng ố ớ ự
Hao mòn c a công trình xây d ng bao g m hao mòn t nhiên, hao mònủ ự ồ ự
do l i th i ch c năng, hao mòn do tác đ ng t y u t bên ngoài tài s n (haoỗ ờ ứ ộ ừ ế ố ả
mòn kinh t ).ế
a1) Hao mòn t nhiên là hao mòn do th i gian s d ng, do tác đ ng c aự ờ ử ụ ộ ủ
th i ti t, vi c b o qu n công trình trong quá trình s d ng. ờ ế ệ ả ả ử ụ
Vi c c tính hao mòn t nhiên có th theo 3 cách:ệ ướ ự ể
Cách 1: Xác đ nh t l hao mòn theo ph ng pháp chi t tr .ị ỷ ệ ươ ế ừ
L a ch n các b t đ ng s n so sánh có đ c đi m c i t o t ng t v iự ọ ấ ộ ả ặ ể ả ạ ươ ự ớ
b t đ ng s n c n th m đ nh giá trên th tr ng và và áp d ng quá trình chi tấ ộ ả ầ ẩ ị ị ườ ụ ế
tr đ tìm ra t ng m c hao mòn, theo các b c sau: ừ ể ổ ứ ướ
B c 1: Ch n các b t đ ng s n trên th tr ng đã đ c c i t o có đ cướ ọ ấ ộ ả ị ườ ượ ả ạ ặ
đi m t ng đ ng v m c đ hao mòn v i b t đ ng s n c n th m đ nh giá;ể ươ ồ ề ứ ộ ớ ấ ộ ả ầ ẩ ị
c tính giá các b t đ ng s n t ng đ ng (b t đ ng s n so sánh).ướ ấ ộ ả ươ ồ ấ ộ ả
B c 2: Chi t tr giá đ t ra kh i giá bán c a các b t đ ng s n so sánhướ ế ừ ấ ỏ ủ ấ ộ ả
đ tìm ra giá tr đã hao mòn c a công trình trên đ t.ể ị ủ ấ
B c 3: c tính chi phí (thay th ho c tái t o) c a công trình t ngướ Ướ ế ặ ạ ủ ươ
t , m i 100%.ự ớ
B c 4: Giá tr hao mòn lũy k c a công trình t i th i đi m th m đ nhướ ị ế ủ ạ ờ ể ẩ ị
giá (b c 3 tr (-) b c 2).ướ ừ ướ
B c 5: Xác đ nh t l hao mòn lũy k (b c 4: b c 3).ướ ị ỷ ệ ế ướ ướ
B c 6: Xác đ nh tu i đ i hi u qu (năm) c a công trình so sánh.ướ ị ổ ờ ệ ả ủ
B c 7: Xác đ nh t l giá tr hao mòn hàng năm c a công trình (b cướ ị ỷ ệ ị ủ ướ
5: b c 6).ướ
B c 8: Xác đ nh t l hao mòn c a công trình c n th m đ nh căn cướ ị ỷ ệ ủ ầ ẩ ị ứ
vào các công trình so sánh.
4
Cách 2: căn c vao tuôi đ i hi u qu va ứ - . ờ ệ ả - tu i đ i kinh t c a công trìnhổ ờ ế ủ
đê tinh s hao mon t đo tinh giam gia cua công trình. . / ự - ừ / / . / .
Tu i đ i hi u quổ ờ ệ ả
Công th c: % kh u hao = ---------------------------- x 100 ứ ấ
Tu i đ i kinh tổ ờ ế
Cách 3: căn c vao s h hong, hao mon cua cac kêt câu chu yêu đê tinhứ - ự ư . - . / / / . / . /
hao mòn cua công trinh.. -
Công th c tính nh sau:ứ ư
H =
∑
∑
=
=
n
i
ki
n
i
kiki
T
xTH
1
1
Trong đó:
H : Hao mòn c a công trình xây d ng tính theo t l %;ủ ự ỷ ệ
Hki : Hao mòn c a k t c u chính th i tính theo t l %;ủ ế ấ ứ ỷ ệ
Tki : T tr ng c a k t c u chính i trong t ng giá tr công trình;ỷ ọ ủ ế ấ ổ ị
n : S k t c u chính trong công trình .ố ế ấ
Ví d v ụ ề ph ng pháp xác đ nh tu i đ i hi u qu ; ươ ị ổ ờ ệ ả ph ng pháp ươ tính toán
hao mòn v giá trề ị công trình xây d ng ựt i ph l c s 01 kèm theo Tiêu chu nạ ụ ụ ố ẩ
này.
a2) Hao mon do lôi th i ch c năng là hao mòn do gia tri s dung cua công- 0 ờ ứ / 1 ử 1 .
trinh bi giam do thiêt bi không phù h p hay thiêt kê công trinh co lôi (nh trân- 1 . / 1 ợ / / - / 0 ư -
nhà qua cao hoăc qua thâp, phong ngu, phong tăm không thich h p, lôi th i vê/ 1 / / - . - / / ợ 0 ờ -
thiêt bi…) dân đên vi c s dung tai san không đáp ng đ c yêu c u s d ng/ 1 0 / ệ ử 1 - . ứ ượ ầ ử ụ
t t nh t.ố ấ
Giá tr hao mòn do l i th i v ch c năng đ c c tính căn c vao chiị ỗ ờ ề ứ ượ ướ ứ -
phi đê khăc phuc s lôi th i ch c năng công trinh đ tính giá tr hao mòn. Nói/ . / 1 ự 0 ờ ứ - ể ị
cách khác, đó là nh ng chi phí v t tr i ph i b ra đ s a ch a, kh c ph cữ ượ ộ ả ỏ ể ử ữ ắ ụ
s l c h u đó so v i chi phí n u thi t k h p lý ngay t ban đ u.ự ạ ậ ớ ế ế ế ợ ừ ầ
Ví d v ụ ề ph ng pháp xác đ nh hao mòn do l i th i ch c năng c a côngươ ị ỗ ờ ứ ủ
trình xây d ng ựt i ph l c s 01 kèm theo Tiêu chu n này.ạ ụ ụ ố ẩ
a3) Hao mòn kinh t (còn g i là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mònế ọ
do gia tri c a công trình b gi m vì cac yêu tô bên ngoai tai san nh ô nhi m/ 1 ủ ị ả / / / - - . ư ễ
(không khí, ti ng n, rác th i…), s dung đât không t ng thich, suy thoai kinhế ồ ả ử 1 / ươ / /
tê... /
Giá tr hao mòn kinh t đ c tính nh sau:ị ế ượ ư
- Tr ng h p cac quy đinh m i vê tiêu chu n xây d ng, thi t k côngườ ợ / 1 ớ - ẩ ự ế ế
trình, b o v môi tr ng…c a c quan có th m quy n cao h n, kh t khe h nả ệ ườ ủ ơ ẩ ề ơ ắ ơ
tr c, t đó lam giam sut tinh h u ich cua viêc s dung va s h u công trinhướ ừ - . / / ữ / . 1 ử 1 - ở ữ -
5
