Luận văn - ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT PHƯỜNG AN HÒA QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA NÔNG NGHIỆP & SINH HỌC ỨNG DỤNG BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS)

QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT PHƯỜNG AN HÒA QUẬN NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giáo viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

Ths. Trần Thị Ngọc Trinh

Lê Thanh Khả

Ths. Trương Chí Quang

MSSV: 4062062

Lớp: QLĐĐ K32

Cần Thơ - 2010

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1

CHƯƠNG 1 – LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................... 2

1.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất .............................................................. 2

1.1.1 Định nghĩa về đất đai .................................................................................. 2

1.1.2 Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất ................................................ 3

1.1.3 Giá đất ....................................................................................................... 4

1.1.4 Nguyên tắc xác định giá đất ....................................................................... 4

1.1.5 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất .............................. 5

1.2 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS) ..................................................... 9

1.2.1 Khái niệm về GIS ........................................................................................ 9

1.2.2 Các thành phần của GIS .............................................................................. 9

1.2.3 Các khả năng của GIS ............................................................................... 10

1.2.4 Một số ứng dụng của GIS .......................................................................... 12

1.3 Giới thiệu về MapInfo ...................................................................................... 12

1.3.1 Sơ lược về MapInfo .................................................................................. 12

1.3.2 Tổ chức thông tin bản đồ trong MapInfo ................................................... 12

1.3.3 Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng .................................................. 13

1.3.4 Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ .......................... 13

1.4 Tổng quan về MapBasic ................................................................................... 14

1.4.1 Giới thiệu về MapBasic ............................................................................. 14

1.4.2 Các khả năng của MapBasic ...................................................................... 14

1.4.3 Các kiểu dữ liệu trong MapBasic .............................................................. 15

1.4.4 Một số ứng dụng của MapBasic ................................................................ 15

1.5 Đặc điểm vùng nghiên cứu ............................................................................... 17

1.5.1 Vị trí địa lý quận Ninh Kiều ...................................................................... 17

1.5.2 Đặc điểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều ................................................... 17

CHƯƠNG 2 – PHƯƠNG PHÁP VÀ PHƯƠNG TIỆN .............................................. 19

2.1 Phương pháp .................................................................................................... 19

2.1.1 Cách thức thực hiện................................................................................... 19

2.1.2 Các bước thực hiện ................................................................................... 19

2.2 Phương tiện ...................................................................................................... 20

CHƯƠNG 3 – KẾT QUẢ THẢO LUẬN .................................................................. 21

3.1 Kết quả thu thập số liệu .................................................................................... 21

3.2 Xây dựng dữ liệu hình học ............................................................................... 21

3.2.1 Chuyển đổi bản đồ .................................................................................... 21

3.2.2 Xây dựng bản đồ giai thửa ........................................................................ 21

3.2.3 Xây dựng bản đồ phân vùng giá ................................................................ 22

3.3 Xây dựng cấu trúc dữ liệu phi hình học ............................................................ 24

3.4 Xây dựng chương trình quản lý giá đất............................................................. 27

3.4.1 Xem giá đất ............................................................................................... 28

3.4.2 Tìm kiếm thửa đất theo giá hoặc diện tích ................................................. 30

3.4.3 Thống kê và so sánh giá ............................................................................ 31

3.4.4 Cập nhật giá .............................................................................................. 34

CHƯƠNG 4 – KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 39

4.1 Kết luận ........................................................................................................... 39

4.2 Kiến nghị ......................................................................................................... 39

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 40

PHỤ CHƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG

BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI ----o0o---- XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:

“Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa, quận

Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ”

Do sinh viên: Lê Thanh Khả, MSSV: 4062062 thực hiên từ 08/2009 đến

11/2009. Nhận xét của cán bộ hướng dẫn:

...........................................................................................................................................

Cần Thơ , ngày.... tháng.... năm 2010

Cán bộ hướng dẫn

iii

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG

BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI ----o0o----

XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

Xác nhận đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất

phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ”

Do sinh viên: Lê Thanh Khả - Lớp Quản Lý Đất Đai K32- Khoa Nông Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng - Trường Đại học Cần Thơ thực hiện từ ngày 08/2009 đến 11/2009, tại Bộ Môn Tài Nguyên Đất Đai, Khoa Nông Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng, Trường Đại học Cần Thơ.

Ý kiến của Bộ Môn:

...........................................................................................................................................

Cần Thơ, ngày..... tháng.... năm 2010 Trưởng bộ môn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG

BỘ BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

----o0o----

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁO

Hội đồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp chấp thuận đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ”

Do sinh viên Lê Thanh Khả, MSSV: 4062062 thực hiện và bảo vệ trước hội

đồng, ngày….. tháng..... năm 2010

Luận văn tốt nghiệp đã được hội đồng đánh giá ở mức:…………

Ý kiến của hội đồng:

...........................................................................................................................................

Cần Thơ, ngày.... tháng.... năm 2010

Chủ tịch hội đồng

LÝ LỊCH CÁ NHÂN

Họ và tên: Lê Thanh Khả

MSSV: 4062062

Lớp: Quản Lý Đất Đai khóa 32

Sinh ngày 24 tháng 03 năm 1987

Tại: Đầm Dơi – Cà Mau

Quê quán: Đầm Dơi – Cà Mau

Là con của ông, bà:

Họ tên cha: Lê Thanh Tâm

Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Thắm

Quá trình học tập:

Năm 2005 tốt nghiệp trường PTTH Chuyên Phan Ngọc Hiển – TP Cà Mau

Vào trường Đại Học Cần Thơ năm 2006, học ngành Quản Lý Đất Đai thuộc khoa Nông Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng.

LỜI CẢM TẠ

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Cần Thơ em xin chân thành cảm ơn:

Quý Thầy Cô, Giảng viên Trường Đại Học Cần Thơ đã giúp em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện đạo đức ở trường. Nhất là các Thầy Cô trong Bộ Tài Nguyên Đất Đai - Những người đã trực tiếp giảng dạy hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập, đã mang lại cho em những kiến thức quý báu, bổ ích về lĩnh vực chuyên ngành Quản Lý Đất Đai.

Thầy Võ Quang Minh, Thầy Trương Chí Quang, Cô Trần Thị Ngọc Trinh đã trực tiếp hướng dẫn đóng góp ý kiến quý báu và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.

Cô Nguyễn Thị Song Bình, Thầy Võ Quốc Tuấn, Thầy Châu Minh Khôi các cố vấn học tập đã giúp đỡ và hướng dẫn trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở trường.

Sở Tài Nguyên & Môi Trường, và tất cả các bạn sinh viên ngành quản lý đất đai đã hỗ trợ về mặt dữ liệu giúp em hòan thành bài luận văn này.

Chân thành cảm ơn tập thể lớp Quản Lý Đất Đai K32 đã nhiệt tình động viên, giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và nhất là trong thời gian làm luận văn.

Em xin chân thành cảm ơn!

vii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng đề tài này do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập và phân tích trong đề tài là trung thực, không trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào.

Cần Thơ, ngày 30 tháng 11 năm 2009 Lê Thanh Khả

viii

TÓM LƯỢC

Ngày nay với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật không ngừng và phát triển nhất là công nghệ thông tin. Hệ thống thông tin địa lý - GIS (Geographic Information System) đã và đang phát triển trên phạm vi toàn cầu, GIS có thể ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong lĩnh vực quản lý, ứng dụng kỹ thuật GIS để quản lý và truy xuất nguồn thông tin đa dạng nhằm tạo điều kiện cần thiết đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin của người dùng.

Đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ” nhằm mục đích ứng dụng phần mền MapInfo để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu hình học và phi hình học của các thông tin về thửa đất để quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho việc quản lý, truy xuất, cập nhật thông tin nhanh chóng. Ngoài ra đề tài còn ứng dụng ngôn ngữ lập trình MapBasic xây dựng chương trình có thể cập nhật, chỉnh sửa, truy xuất một cách nhanh chóng thông qua các chức năng mới.

Xây dựng chương trình quản lý giá đất bằng MapBasic giúp cho người sử dụng thuận tiện cho việc cập nhật thống kê và tìm thông tin. Chương trình này cung cấp cho người sử dụng cũng như nhà quản lý những thông tin về hiện trạng, giá đất của một thửa đất.

Qua kết quả thực hiện cho thấy việc ứng dụng phần mềm MapInfo và chương trình quản lý bằng MapBasic để quản lý giá đất có thể thay thế cho các biện pháp thông thường như biểu bảng thủ công trước đây, hay các phần mềm khác như Excel tiết kiệm được thời gian, chi phí thực hiện, đảm bảo được chính xác rõ ràng hơn.

DANH SÁCH HÌNH

Hình Tên hình

Trang

Sơ đồ các bước thực hiện

2.1

Bản đồ giai thửa phường An Hòa

3.1

Bản đồ phân vùng giá phường An Hòa

3.2

3.3

Mô hình liên kết giữa các bảng dữ liệu

Liên kết dữ liệu hình học và phi hình học

3.4

Giao diện chính của chương trình quản lý giá đấ

3.5

Lưu đồ tổng quát công việc thực hiện của chương trình

3.6

3.7

Hộp thoại xem giá đất của thửa

3.8

Lưu đồ xem giá đất của thửa

3.9

Kết quả xem thông tin thửa

3.10

Hộp thoại tìm thửa

3.11

Lưu đồ tìm thửa

3.12

Kết quả tìm thửa

3.13

Hộp thoại truy xuất giá

3.14

Lưu đồ truy xuất giá

3.15

Kết quả truy xuất giá

3.16

Kết quả thống kê thửa

3.17

Kết quả so sánh giá

3.18 Menu cập nhật giá

3.19

Hộp thoại cập nhật giá từng thửa

3.20

Lưu đồ cập nhật giá từng thửa

3.21

Kết quả cập nhật giá từng thửa

3.22

Hộp thoại cập nhật giá Nhà nước

3.23

Lưu đồ cập nhật giá Nhà nước

3.24

Kết quả cập nhật giá nhà nước

3.25

Hộp thoại cập nhật giá thị trường

3.26

Lưu đồ cập nhật giá thị trường

Kết quả cập nhật giá thị trường

3.27

DANH SÁCH BẢNG

Bảng Tên bảng

Trang

Các kiểu dữ liệu trong MapBasic

1.1

3.1

Giá đất theo tên đường và vị trí trên địa bàn phường An Hòa

3.2

Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa đất

3.3

Dữ liệu về vị trí

3.4

Dữ liệu về đường

3.5

Các Module được viết trong chương trình

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Tiếng Anh

Tiếng Việt

Geographic Information System

Hệ thống thông tin địa lý

GIS

Food and Agriculture Organization

FAO

Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc

ĐBSCL

Đồng bằng Sông Cửu Long

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

NXB

Nhà xuất bản

CMT8

Cách Mạng Tháng Tám

xii

LỜI MỞ ĐẦU

Thành phố Cần Thơ là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội của vùng đồng bằng Sông Cửu Long và là thành phố trực thuộc trung ương năm 2004, tốc độ phát triển kinh tế xã hội cũng như cơ sở hạ tầng của thành phố Cần Thơ đang phát triển mạnh mẽ và đang ngày càng khẳng định vị thế của mình. Là trung tâm của thành phố, quận Ninh Kiều với những cơ sở hạ tầng khá là hoàn chỉnh, tuy nhiên thị trường nhà đất còn khá non trẻ không thể sánh vai cùng các thị trường đang phát triển mạnh như: Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh…

Khi nền kinh tế phát triển đã kéo theo hàng loạt những thay đổi: cơ sở hạ tầng, môi trường, tâm lý của người dân và đặc biệt là giá đất ở đô thị. Mặc dù hàng năm UBND thành phố Cần Thơ đã ban hành khung giá các loại đất áp dụng cho toàn thành phố Cần Thơ nhưng giá đất trên thị trường luôn biến động và cao hơn giá đã quy định. Nguyên nhân làm cho giá cả biến động là do hoạt động kinh doanh bất động sản còn tự phát, thông tin về giá đất chưa đầy đủ,…Vì vậy có thể ứng dụng hệ thống thông tin địa lý vào việc quản lý giá đất ở thành phố Cần Thơ nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng với các khả năng quản lý, tìm kiếm, cập nhật thông tin về giá đất nhanh chóng và chính xác.

Xuất phát từ những thực tiển trên thì đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm mục tiêu:

- Xây dựng nguồn dữ liệu hình học và phi hình học về giá đất kết hợp với việc

quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

- Theo dõi sự biến động giá đất ở quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

- Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất.

CHƯƠNG 1 – LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU

1.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất

1.1.1 Định nghĩa về đất đai

Có rất nhiều định nghĩa về đất đai như sau:

Theo FAO (1995), Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện qua các mặt sau: sản xuất, môi trường sự sống, điều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu khoáng sản trong lòng đất); không gian sự sống; bảo tồn, lịch sử; vật mang sự sống; phân ly lãnh thổ.

Theo Tổng cục Địa chính (1996), Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động của con người, vừa là phương tiện lao động. Như vậy, đất không phải là đối tượng của từng cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau.

Theo Lê Quang Trí (1998), Đất đai thường được định nghĩa như là: “Một thực thể tự nhiên dưới dạng đặc tính không gian và địa hình” thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng đất. Rộng hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả nguồn tài nguyên sinh vật môi trường và kinh tế xã hội của thực thể tự nhiên.

Theo Lê Tấn Lợi (1999), “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm hồ cạn, sông, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm trích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết hợp về tự nhiên của những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường sá, nhà cửa)”.

Theo Bùi Quang Nhơn (2003), Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thay thế được cho một số ngành sản xuất đất nông nghiệp. Đặc biệt đối với một nước có nguồn thu nhập chủ yếu là nông nghiệp như nước ta thì đất đai ngày càng có vai trò quan trọng hơn. Đối với môi trường đất là chỗ dựa cho tất cả các hệ sinh thái, đất là một trong những yếu tố quan trọng để điều hoà khí hậu bằng cách giữ nhiệt độ làm giảm sức nóng thiêu đốt của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình. Đất còn là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm và chứa vô số khối nước mạch tinh khiết. Trong những điều kiện vật chất cần thiết để hoạt động sản xuất nhất định thì đất đai là điều kiện tiên quyết là nền tảng tự nhiên của quá trình sản xuất. Trong lịch sử hình thành và phát triển đất nước, đất gắn liền với sự ra đời và tồn tại của một quốc gia là

vấn đề lãnh thổ, vì ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Do đó trong vai trò quản lý nhà nước về đất đai cần phải xác định được vai trò và ý nghĩa của đất đai trong mối quan hệ sản xuất vật chất và phát triển kinh tế xã hội, có nhận thức đúng đắn về vai trò và ý nghĩa của đất đai thì chúng ta mới có cơ sở để hình thành những quy định sử dụng đất đai một cách khoa học và có hiệu quả.

1.1.2 Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất

a. Khái niệm

Theo Lê Quang Trí (2001), Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản. Để phân biệt loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên luật bất động sản. Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành bất động sản và động sản dựa trên tính di dời. Điều 181 Bộ luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau:

- Bất động sản: là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đa, các tài sản do pháp luật qui định.

- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.

Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thị trường nhà đất là một phần của thị trường bất động sản. vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.

Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã qui định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao cho sử dụng dựa trên các quyền qui định cơ bản sau: quyền chuyển đổi,quyền chuyển nhượng,quyền thừa kế,quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh .Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là:quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

b. Vai trò của thị trường nhà đất

Theo Lê Quang Trí (2001):

- Thị trường nhà đất là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá sự phát triển

kinh tế - xã hội của đất nước.

- Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, xây dựng, mua bán

nhà và mua bán quyền sử dụng đất.

- Thị trường nhà đất thúc đẩy khoa học kỹ thuật, công nghệ, nâng cao chất lượng

nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.

- Thị trường nhà đất góp phần đổi mới, thúc đẩy công tác quản lý đất đai, nhà ở,

các công trình công cộng và các dịch vụ khác.

- Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp pháp, nâng cao trình độ

xã hội trong sản xuất kinh doanh.

1.1.3 Giá đất

Tổng cục quản lý đất đai (2009), Giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành.

Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.

Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.

1.1.4 Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Đặng Như Hiển (2005), Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá.

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau:

+ Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.

1.1.5 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại đất của UBND thành phố Cần Thơ vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết Định số 103/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Giá đất được xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:

a. Nguyên tắc chung

 Đất nông nghiệp

Giá các loại đất nông nghiệp được xác định theo khu vực trên địa bàn thành phố Cần Thơ, mỗi khu vực có các vị trí khác nhau, giá đất được xác định theo từng vị trí đó.

- Khu vực: áp dụng cho các khu đất trên địa bàn quận, huyện. Mỗi quận, huyện

có thể xác định thành các khu vực khác nhau:

+ Khu vực 1: áp dụng cho đất trên địa bàn các phường, xã, thị trấn của

quận, huyện có điều kiện phát triển kinh tế cao.

+ Khu vực 2: áp dụng cho đất trên địa bàn các phường, xã, thị trấn của

quận, huyện có điều kiện phát triển kinh tế thấp hơn.

- Vị trí: thửa đất trong mỗi khu vực sẽ được xác định nhiều vị trí khác nhau, có

quy định mức đơn giá khác nhau, cụ thể:

+ Vị trí 1: áp dụng đối với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung gần nhất và mức độ thuận tiện về giao thông.

+ Vị trí 2, 3, 4: các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2, 3, 4 trở đi có

khoảng cách xa hơn và giao thông ít thuận tiện hơn.

 Đất phi nông nghiệp

+ Đất ở:

- Đất ở tại nông thôn được xác định là đất ở không tiếp giáp các trục giao thông chính sau vị trí thâm hậu 50 mét từ chân taluy đường (lề đường qua mỗi bên 1,5 mét).

- Đất ở tiếp giáp các trục giao thông được xác định cụ thể cho từng tuyến đường,

quốc lộ, tỉnh lộ... tính thâm hậu 50 mét.

- Đất ở nội đô thị:

Mỗi tuyến đường ở đô thị phân thành nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau. Tùy theo mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng từng đoạn đường của loại đường đó để xác định giá đất từ thấp đến cao (đính kèm phụ lục).

Mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí:

Vị trí 1: áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền), giá đất bằng

100% giá đất đoạn đường đó.

Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi). Danh sách giá đất các hẻm thuộc vị trí 2 của các đường trong phạm vi thành phố Cần Thơ (đính kèm phụ lục).

Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện giao thông kém hơn vị trí 2 nhưng lưu thông ra được trục đường đã có giá (vị trí 1). Giá đất bằng 20% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.

Vị trí 4: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2, hẻm vị trí 3. Giá

đất bằng 15% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường.

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Được xác định bằng bảng giá đất cụ thể, phương pháp xác định vị trí, thâm hậu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại khoản 1 quy định này.

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), được xác định theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.

+ Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và các loại đất phi nông nghiệp khác (bao

gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp) được xác định theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại vùng lân cận gần nhất.

+ Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, được xác định theo giá đất liền kề có giá

trị cao nhất.

+ Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản được xác định theo giá đất phi nông nghiệp liền kề hoặc giá đất phi nông nghiệp tại vùng lân cận gần nhất.

b. Một số quy định khi xác định giá đất trong đô thị

 Đối với đất ngay góc ngã ba, ngã tư giao lộ

Trường hợp thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt tiền đường trở lên (đều thuộc vị trí 1)

- Phần trong thâm hậu 20m: giá đất được tính theo vị trí 1 của đoạn đường có

mức giá cao nhất đối với thửa đất đó;

- Phần thâm hậu sau 20m: giá đất được xác định theo vị trí 1 của đoạn đường còn

lại có mức giá thấp hơn đối với thửa đất đó.

Trường hợp thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt tiền trở lên (thuộc vị trí 2, 3, 4):

- Phần trong thâm hậu 20m: giá đất được tính theo vị trí có giá đất cao nhất đối

với thửa đất đó;

- Phần thâm hậu sau 20m: giá đất được xác định theo vị trí có giá đất thấp hơn

đối với thửa đất đó.

 Đất thâm hậu

- Thâm hậu đất ở tại đô thị: Đối với căn hộ có thửa đất mà chiều sâu (dài) lớn hơn 20m thì giá đất thâm hậu từ trên 20m trở đi được tính bằng 40% giá đất 20m đầu (vị trí 1). Phần thâm hậu đối với đất trong hẻm cũng được tính tương tự bằng 40% giá đất ở vị trí đó.

- Đất thâm hậu của đất ở ngoài đô thị (vùng ven): được tính từ chân taluy qua mỗi bên vào 50 mét (chân đường qua mỗi bên 1,5 mét), phần đất thâm hậu từ trên 50m trở đi được tính bằng giá đất ở còn lại cùng khu vực.

- Trường hợp thửa đất không tiếp giáp mặt tiền nhưng vẫn còn nằm trong thâm hậu 20m đối với đất đô thị vào 50m đối với đất ở ngoài đô thị (vùng ven) thì giá đất được xác định theo vị trí 3 hoặc 4 đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn đối với đất ở tiếp giáp các trục giao thông.

- Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị nếu đất vị trí 3, vị trí 4 có giá trị thấp hơn giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thì được tính bằng giá cao nhất của đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn của quận, huyện.

c. Một số trường hợp được áp dụng để tính bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất

- Đất giáp ranh giữa các đoạn đường của một tuyến đường có giá khác nhau, được xác định từ giới hạn của đoạn đường có giá đất cao hơn đến đoạn đường có giá đất thấp hơn kéo dài khoảng cách 200m (từ đoạn đường có giá cao hơn được kéo dài 100m giảm 10%; từ trên 100m đến 200m giảm thêm 10% nữa sau đó mới đến đoạn có giá thấp hơn tiếp giáp 200m). Nếu giá đất giáp ranh trong phạm vi 200m sau khi giảm 10% hoặc 20% mà thấp hơn giá đất quy định tại đoạn đường giáp ranh kế tiếp thì lấy theo giá đất của đoạn đường kế tiếp.

- Trường hợp giới hạn phạm vi tại vị trí giáp ranh 100m hoặc 200m không nằm hết thửa thì giá đất được tính hết thửa đó theo giá đất của đoạn đường có giá đất cao hơn.

- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư theo quy định tại Điều 43 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng loại còn được hỗ trợ theo quy định.

d. Quy định các đường trục chính và trục phụ tại các khu dân cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ

- Trục đường chính: là trục đường có lòng đường từ 10 (mười) mét trở lên, kể cả

dãy phân cách.

- Trục đường phụ: là trục đường có lòng đường dưới 10 (mười) mét.

Riêng đối với các khu dân cư trên địa bàn quận Cái Răng thuộc Khu đô thị Nam

sông Cần Thơ được quy định như sau:

- Trục đường chính A: là trục đường có lòng đường từ 10 (mười) mét trở lên, kể

cả dãy phân cách.

- Trục đường chính B: là trục đường có lòng đường dưới 10 (mười) mét.

1.2 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1.2.1 Khái niệm về GIS

Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học đã có những định nghĩa khác nhau về GIS:

- GIS là một Hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đối tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian được biểu diễn như những điểm, đường, vùng trong hệ thống máy tính. Hệ thống thông tin địa lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ cho những hỏi đáp và phân tích đặc biệt (Dueker, 1979).

- GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu trữ, quản lý và xử lý các số liệu thuộc địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang Minh, 2005).

1.2.2 Các thành phần của GIS

Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần:

a. Trang thiết bị

Là các phần vật lý của máy tính, bao gồm các thiết bị xử lý và thiết bị ngoại vi.

Thiết bị bao gồm máy vi tính, máy vẽ, máy in, bàn số hoá, thiết bị quét ảnh, các phương tiện lưu trữ số liệu …

b. Phần mềm

Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc tổ hợp các phần mềm máy tính, phần mềm sử dụng trong kỹ thuật GIS phải bao gồm các tính năng:

Nhập và kiểm tra dữ liệu

Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu

Xuất dữ liệu

Biến đổi dữ liệu

Tương tác với người dùng

c. Số liệu và dữ liệu địa lý

Có 2 dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS là cơ sở dữ liệu thông tin không gian và thông tin thuộc tính.

+ Cơ sở dữ liệu không gian: Là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hoá theo một khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ

sở dữ liệu này để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ. Có 2 loại số liệu đó là số liệu Vector và số liệu Raster:

- Số liệu Vector: Được trình bày dưới dạng điểm, đường và vùng, mỗi dạng có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu.

- Số liệu Raster: Được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đều nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ chỉ định giá trị của thuộc tính. số liệu của ảnh vệ tinh và số liệu của bản đồ được quét là số liệu Raster.

+ Cơ sở dữ liệu thuộc tính: Là những thông tin về tính chất, đặc điểm và các yếu tố nhận biết của đối tượng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn giải về những đặc tính khối lượng hay bản chất cử các mối liên quan những thông tin bản đồ với vị trí đích thực của nó. Các thông tin thuộc tính được lưu trữ, quản lý và trình bày trong hệ thống thông tin địa lý dưới dạng số, các ký tự, ký hiệu hay biểu thức logic để mô tả các thuộc tính thuộc về các thông tin địa lý.

d. Chuyên viên

Đây là một trong những hợp phần quan trọng của công nghệ GIS, đòi hỏi những chuyên viên phải có kiến thức về các số liệu đang sử dụng và thông thạo về việc chọn các công cụ GIS để thực hiện các chức năng phân tích - xử lý các số liệu.

e. Chính sách và cách thức quản lý

Đây là một trong những hợp phần quan trọng để đảm bảo khả năng hoạt động của hệ thống, là yếu tố quyết định sự thành công của việc phát triển công nghệ GIS. Hệ thống GIS cần được điều hành bởi một bộ phận quản lý, bộ phận này phải được bổ nhiệm để tổ chức hoạt động hệ thống GIS một cách có hiệu quả để phục vụ người sử dụng thông tin.

1.2.3 Các khả năng của GIS

Theo Võ Quang Minh (2005), GIS có các khả năng sau:

a. Khả năng chồng lấp các bản đồ

Việc chồng lấp các bản đồ trong kỹ thuật GIS là một khả năng ưu việt của GIS trong việc phân tích các số liệu thuộc không gian, để có thể xây dựng thành một bản đồ mới mang các đặc tính hoàn toàn khác với bản đồ trước đây. dựa vào kỹ thuật chồng lấp các bản đồ mà ta có các phương pháp sau: cộng, nhân, trừ, chia, tính trung bình, hàm số mũ, che, tổ hợp.

b. Khả năng phân loại thuộc tính

Một trong những điểm nổi bật trong tất cả các chương trình GIS trong việc phân tích các thuộc tính số liệu thuộc về không gian là khả năng của nó để phân loại các thuộc tính nổi bật của bản đồ. Nó là một quá trình nhằm chỉ ra một nhóm thuộc tính thuộc

về một cấp nhóm nào đó. một lớp bản đồ mới được tạo ra mang một giá trị mới mà nó được tạo thành dựa vào bản đồ trước đây.

Việc phân loại bản đồ rất quan trọng vì nó cho ra các mẫu khác nhau. một trong những điểm quan trọng trong GIS là giúp để nhận biết được các mẫu đó. Đó là những vùng thích nghi cho việc phát triển đô thị hoặc nông nghiệp mà hầu hết được chuyển sang phát triển dân cư. việc phân loại bản đồ có thể được thực hiện trên một hoặc nhiều bản đồ.

c. Khả năng phân tích

Tìm kiếm

Nếu dữ liệu được mã hoá trong hệ vector sử dụng cấu trúc lớp hoặc lớp phủ, thì dữ liệu được nhóm lại với nhau sao cho có thể tìm kiếm một lớp nào đó một cách dễ dàng.

Trong GIS phương pháp này khó khăn khi mỗi một thành phần có nhiều thuộc tính. Một hệ lớp đơn giản yêu cầu dữ liệu đối với mỗi lớp phải được phân lớp trước khi đưa vào.

Vùng đệm

Là một vùng trong đó đường biên bên trong gọi là lõi còn đường biên bên ngoài gọi là vùng đệm. Vùng đệm sử dụng nhiều thao tác phân tích và mô hình hoá không gian.

Nội suy

Trong tình huống thông tin cho ít điểm, đường hay vùng lựa chọn thì nội suy hay ngoại suy phải sử dụng để có nhiều thông tin hơn. Nghĩa là phải giải đoán giá trị hay tập giá trị mới, phần này mô tả nội suy hướng điểm, có nghĩa một hay nhiều điểm trong không gian được sử dụng để phát sinh giá trị mới cho giá trị khác nơi không đo giá trị trực tiếp được.

Trong thực tế nội suy được áp dụng cho mô hình hoá bề mặt khi cần phải giải

đoán các giá trị mới cho bề mặt hai chiều trên cơ sở độ cao láng giềng.

Tính diện tích

+ Phương pháp thủ công:

- Đếm ô

- Cân trọng lượng

- Đo thước tỷ lệ

+ Phương pháp GIS:

- Dữ liệu Vector: Chia nhỏ bản đồ dưới dạng đa giác

- Dữ liệu Raster: Tính diện tích của một ô, sau đó nhân diện tích này với số

lượng ô của bản đồ.

1.2.4 Một số ứng dụng của GIS

Theo Võ Quang Minh (2005), Ở nước ta kỹ thuật GIS thực tế đã được biết đến khoảng 7 đến 8 năm trở lại đây. Ở ĐBSCL, công nghệ GIS được đưa vào sử dụng từ chương trình cấp nhà nước trong đánh giá tài nguyên thiên nhiên vào năm 1986. từ năm 1991 sau khi các tỉnh thành lập sở địa chính để quản lý các thông tin thì công nghệ GIS mới thật sự đưa vào sử dụng và thực hiện ở vài tỉnh, hiện nay được sử dụng thành công trong việc lưu trữ hồ sơ địa chính.

Hoàng Văn Đôn (2006), Luận văn tốt nghiệp ngành quản lý đất đai “Ứng dụng GIS để theo dõi sự biến động của giá đất tại thành phố Cần Thơ”. Đề tài xây dựng các ứng dụng trên Mapinfo bằng ngôn ngữ lập trình Mapbasic để theo dõi hiện trạng sử dụng đất của từng khu vực trên bản đồ hiện trạng, cho biết giá của thửa đất ở từng vị trí trên một tuyến đường đã chọn, cập nhật giá tự động cho tất cả các bản đồ theo từng năm đã chọn, tính tiền bồ thường thiệt hại về đất theo năm bất kỳ, cho phép người sử dụng so sánh được giá của cùng một thửa đất theo 2 năm bất kỳ trên một tuyến đường. Đề tài còn hạn chế chưa cập nhật giá tự động cho một vùng rộng lớn.

Lê Minh Phương (2006), Luận văn tốt nghiệp ngành quản lý đất đai “Xây dựng tiện ích hỗ trợ giải tỏa bồi hoàn tự động bằng ngôn ngữ MapBasic trên cơ sở dữ liệu của MapInfo”. Đề tài đã xây dựng được một tiện ích bằng ngôn ngữ MapBasic có thể sử dụng để hỗ trợ thực hiện việc tính toán giải tỏa bồi hoàn mà không cần phải lặp lại nhiều thao tác hoặc công đoạn trên phần mềm MapInfo như: chồng lắp bản đồ, xác định đối tượng mục tiêu, tạo vùng đệm, cắt bản đồ, tính diện tích bị giải tỏa, tính tổng bồi hoàn.

1.3 Giới thiệu về MapInfo

1.3.1 Sơ lược về MapInfo

Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), Phần mềm Mapinfo là một công cụ khá công hiệu để tạo ra và quản lý cơ sở dữ liệu địa lý vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Sử dụng công cụ Mapinfo có thể thực hiện xây dựng một hệ thống thông tin địa lý, phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học và sản xuất cho tất cả các tổ chức kinh tế xã hội của ngành và của địa phương. Ngoài ra Mapinfo là một phần mềm tương đối gọn nhẹ và dễ sử dụng, đặc biệt, dùng cho mục đích giảng dạy về GIS rất hiệu quả.

1.3.2 Tổ chức thông tin bản đồ trong MapInfo

Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), Các thông tin trong Mapinfo được tổ chức theo từng bảng, mỗi bảng là một tập hợp các file về thông tin đồ hoạ chứa các bảng ghi dữ liệu mà hệ thống tạo ra. Chỉ có thể truy cập vào các chức năng của phần mềm Mapinfo, Table mà trong đó có chứa các tập tin sau đây:

+ Tập tin .tab chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu, đó là các file ở dạng

văieät nam bản mô tả khuôn dạng của file lưu trữ thông tin.

+ Tập tin .dat chứa các thông tin nguyên thuỷ, phần mở rộng của thông tin này có thể là *wks, dbf, xls, … nếu chúng ta làm việc với thông tin nguyên thuỷ là các số liệu từ Lotus 1 2 3, dbase/foxbase và excel.

+ Tập tin .map bao gồm các thông tin mô tả các đối tượng địa lý.

+ Tập tin .id bao gồm các thông tin về sự liên kết các đối tượng với nhau.

+ Tập tin .ind chứa các thông tin về chỉ số đối tượng. Tập tin này chỉ có khi trong cấu trúc của Table đã có ít nhất một trường dữ liệu đã được chọn làm chỉ số khoá (index). Thông qua các thông tin của file này chúng ta có thể thực hiện tìm kiếm thông tin thông qua một chỉ tiêu cho trước bằng chức năng file của Mapinfo.

1.3.3 Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng

Theo Nguyễn Thế Thận (1999), Các thông tin bản đồ trong GIS thường được tổ chức quản lý theo từng lớp đối tượng. Mỗi Hệ thống thông tin địa lý. Mỗi một lớp thông tin chỉ thể hiện một khía cạnh của mảnh bản đồ tổng thể. Lớp thông tin là một tập hợp các đối tượng bản đồ thuần nhất, thể hiện và quản lý các đối địa lý trong không gian theo một chủ đề cụ thể, phục vụ một mục đích nhất định trong hệ thống. Với các tổ chức thông tin theo từng lớp đối tượng như vậy đã giúp cho phần mềm Mapinfo xây dựng thành các khối thông tin độc lập cho các mảnh bản đồ máy tính điều đó giúp cho phần mềm Mapinfo xây dựng thành các khối thông tin độc lập cho các mảnh bản đồ máy tính điều đó giúp chúng ta thêm vào mảnh bản đồ đã có các lớp thông tin mới hoặc xoá đi các lớp đối tượng khi không cần thiết.

Các đối tượng bản đồ chính mà trên cơ sở đó Mapinfo sẽ quản lý, trừu tượng hoá các đối tượng địa lý trong thế giới thực vật và thể hiện chúng thành các loại bản đồ khác nhau.

+ Đối tượng vùng: Thể hiện các đối tượng khép kín hình học và bao phủ một

vùng diện tích nhất định.

+ Đối tượng điểm: Thể hiện vị trí cụ thể của đối tượng địa lý.

+ Đối tượng đường: Thể hiện các đối tượng không gian khép kín hình học và

chạy dài theo một khoảng cách nhất định.

+ Đối tượng chữ: Thể hiện các đối tượng không gian không phải là địa lý của

bản đồ.

1.3.4 Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ

Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), một đặc điểm khác biệt của các thông tin trong GIS so với các thông tin trong các hệ đồ hoạ trong các máy tính khác là sự liên kết chặt chẽ, không thể tách rời giữa các thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ. Trong

cơ cấu tổ chức và quản lý của cơ sở dữ liệu Mapinfo sẽ được chia làm 2 phần cơ bản là cơ sở dữ liệu thuộc tính và cơ sở dữ liệu bản đồ. Các bảng ghi trong các cơ sở dữ liệu này được quản lý độc lập với nhau nhưng được liên kết với nhau thông qua một chỉ số ID, được lưu trữ và quản lý chung cho cả hai loại bản đồ ghi nói trên. Các thông tin thuộc tính thể hiện nội dung bên trong của các đối tượng bản đồ và chúng ta có thể truy cập, tìm kiếm thông tin cần thiết thông qua 2 loại dữ liệu trên.

1.4 Tổng quan về MapBasic

1.4.1 Giới thiệu về MapBasic

Theo Nguyễn Thế Thận (1999), MapBasic là ngôn ngữ lập trình đơn giản nhưng mạnh. Nó là một phần mềm hệ thống thông tin bản đồ cho phép chúng ta thương mại hóa và tự động hóa Mapinfo. Ngoài ra MapBasic không bị giới hạn bởi các cấu trúc hay chức năng được xây dựng đối với ngôn ngữ lập trình. MapBasic cho phép bạn liên kết với các ứng dụng được viết trong môi trường phát triển khác như Visual Basic.

1.4.2 Các khả năng của MapBasic

Theo Nguyễn Thế Thận, Trần Công Yên (2000), Chương trình MapBasic có các khả năng sau:

+ Khả năng thương mại hoá MapInfo: Một ứng dụng của MapBasic cho phép thay đổi hoặc thay thế các menu chuẩn của MapInfo, thêm mới hoàn toàn thanh menu MapInfo và tạo cho người dùng những hộp thoại điều khiển theo ý muốn.

+ Khả năng tự động hoá MapInfo: Những ứng dụng của Chương trình MapBasic thường được dùng để giúp cho người dùng tiết kiệm thời gian, tiện lợi cho việc sử dụng.

+ Công cụ đánh giá dữ liệu: Chúng ta có thể hiển thị những yêu cầu về cơ sở dữ liệu với một cấu trúc MapBasic đơn giản. Chẳng hạn, bằng cách dùng lệnh Select, ta có thể hỏi về dữ liệu, ứng dụng một phép lọc để đưa ra màn hình bất kỳ những bản ghi nào mong muốn, sắp xếp và tổng hợp các kết quả theo yêu cầu. Chúng ta có thể thực hiện tất cả những công việc đó với cấu trúc lệnh của MapBasic.

+ Sử dụng Cấu trúc của MapBasic ta có thể chọn và cập nhật (Select & Update)

số liệu thông qua code (mã) các ngôn ngữ lập trình khác.

+ Tính gọn nhẹ của MapBasic: Tính gọn nhẹ của MapBasic có nghĩa là làm giảm công việc cho chúng ta. Ta có thể phát triển ngay các ứng dụng của mình và sau đó áp dụng cho tất cả các khách hàng sử dụng Windows hoặc Macintosh. Tính gọn nhẹ của MapBasic còn cho phép ta phân phối chương trình cho những sử dụng khác nhau.

+ Khả năng liên kết với các ứng dụng khác: MapBasic có cấu trúc mở, các chương trình trong MapBasic có thể gọi các thủ tục trong các thư viện viết bằng ngôn ngữ khác như Visual Basic, ngôn ngữ lập trình C++ hoặc Pascal.

1.4.3 Các kiểu dữ liệu trong MapBasic

Bảng 1.1: Các kiểu dữ liệu trong MapBasic

Tên kiểu Mô tả ( phạm vi kiểu)

Smallnt

Số nguyên (giá trị trong khoảng -32767 đến 32767)

Interger

Số nguyên( giá trị trong khoảng - 2.000.000.000 đến 2.000.000.000

Float

Số thực (dấu phẩy động)

String

Chuỗi ký tự (nhiều nhất 32000 ký tự)

String*.n Cố định độ dài ký tự (dài n ký tự)

Logical

True hay False (đúng hay sai)

Date

Kiểu ngày

Object

Đối tượng đồ hoạ

Alias

Tham chiếu cột của bản

Pen

Kiểu nét vẽ (line)

Brush

Kiểu tô màu

Font

Kiểu phong chữ (Font)

Symbol

Ký tự lạ

1.4.4 Một số ứng dụng của MapBasic

Một ứng dụng của MapBasic có thể thay đổi hoặc thay thế các Menu chuẩn của Mapinfo và tạo ra cho người dùng những lớp hội thoại điều khiển theo ý.

Tạo giao diện - Các thành phần trong hộp hội thoại và cửa sổ:

+ Tạo giao diện

Khi viết một chương trình MapBasic, bạn có thể tạo một giao diện cho

Mapinfo. Một chương trình MapBasic có thể điều khiển các phần tử giao diện sau:

Menu: Chương trình MapBasic cho phép tạo theo các mục Menu cho người dùng vào các Menu hiện thời, bỏ Menu từ thanh Menu và tạo các Menu mới hoàn toàn.

Dialog (hộp hội thoại): Các chương trình MapBasic có thể hiển thị các hộp

thoại người dùng, đáp ứng các yêu cầu sử dụng.

Windows (cửa sổ): Các chương trình MapBasic có thể hiển thị các kiểu chuẩn

cửa sổ Mapinfo và thay đổi các nội dung của cửa sổ này.

ButtonPads (cũng như thanh ToolBar): Các chương trình MapBasic có thể thêm các nút cho các lớp công cụ đã có ở ButtonPads, hoặc tạo mới hoàn toàn ButtonPads. Mapinfo chứa một chương trình đặc biệt, các công cụ, để dành ra một chỗ mà tiện ích của MapBasic có thể thêm các nút chọn.

Các thành phần trong hộp thoại: Dialog cho bạn tạo ra các hộp thoại, hộp thoại thì chứa nhiều nội dung hơn các Menu vì nó có thể chứa nhiều biến và các phần tử lựa chọn của người sử dụng. Nó đạt được nhiều kết quả hơn với Menu:

Button (gồm các phím Ok và Cancel).

Hộp kiểm tra với lựa chọn on/ off cho các tham s ố.

Radio Groups: cung cấp điều khiển một cách dễ dàng các tuỳ chọn từ tập hợp của Option. Loại này thường được chọn một biểu tượng. Khi một phím đã được chọn thì tất cả các phím khác không được chọn.

Edit Text boxes: cho phép người dùng cho dòng text hay sửa chữa.

Popup Menu: cho phép người sử dụng chọn biểu tượng đơn từ danh sách biểu

tượng.

+ Cửa sổ

MapBasic cho phép bạn tạo ra được các cử sổ mới theo bạn thiết kế và kích cỡ

do bạn qui định hay ở dạng mặc định mà Mapinfo sử dụng.

+ Liên kết chương trình

Chương trình MapBasic cơ bản xây dựng trên các khối (block) là dùng các thủ

tục gồm các cấu trúc sau:

- Cấu trúc đoạn: dòng lệnh có thể có tuỳ chọn theo giá trị của dòng lệnh MapBasic. Chiều dài của dòng lệnh có thể chia thành nhiều dòng lệnh và không cần đưa ký tự đặc biệt để nối tiếp.

- Cấu trúc cấp toàn cục: chia thành 3 cấp cấu trúc toàn cục sau:

Cấu trúc khai báo: Mọi thủ tục và hàm định nghĩa do người dùng phải được khai báo trước khi nó có thể được định nghĩa, gọi ra. Thông thường những chương trình lớn bắt đầu với loại liệt kê, khai báo…

Cấu trúc kiểu dòng lệnh: Kiểu dòng lệnh được tạo ra kiểu dữ liệu do người sử dụng định nghĩa và phải được định nghĩa ngoài thủ tục và chúng khi được sử dụng.

Cấu trúc toàn cục: Dòng lệnh toàn cục định nghĩa biến toàn cục và phải bên ngoài mọi thủ tục và xảy ra trước mọi thủ tục.Thông thường chúng được liệt kê trước chương trình của bạn.

- Cấu trúc dịch: Định nghĩa dòng lệnh tạo ra do người sử dụng dạng từ khoá

phải xuất hiện trong chương trình trước khi từ khoá được sử dụng.

1.5 Đặc điểm vùng nghiên cứu

1.5.1 Vị trí địa lý quận Ninh Kiều

Quận Ninh Kiều là đô thị trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của Cần Thơ, với diện tích tự nhiên là 2922,64 ha và 212.095 nhân khẩu.

Địa giới hành chính: Đông giáp huyện Bình Minh tỉnh Vĩnh Long; Tây và Nam giáp huyện Châu Thành; Bắc giáp quận Bình Thủy.

Quận Ninh Kiều có 13 phường: An Nghiệp, An Cư, An Hội, An Lạc, An Hoà, An Phú, An Bình, An Khánh, Tân An, Xuân Khánh, Hưng Lợi, Cái Khế, Thới Bình.

1.5.2 Đặc điểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều

Quận Ninh Kiều là trung tâm của thành phố Cần Thơ, quận Ninh Kiều được xem là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là đầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cả đồng bằng sông Cửu Long. Hiện tại, Quận đang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất đồng bằng sông Cửu Long.

Với vị trí thuận lợi và vai trò là trung tâm thành phố nói trên đã giúp cho Quận Ninh Kiều trở thành vùng đất hứa đầy tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó lượng kiều hối tăng, nhiều người thu được lãi cao qua các giao dịch chứng khoán tại thành phố Hồ Chí Minh đã bắt tay đầu tư vào kinh doanh nhà đất tại thành phố Cần Thơ nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng. Thêm nữa, sắp tới đây quận Ninh Kiều sẽ chuyển phần lớn diện tích đất nông nghiệp sang đất ở, phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đến mức có thể. Vì thế mà thị trường nhà đất trên địa bàn Quận còn tiếp tục biến động vì hiện Quận còn nhiều dự án đang xây dựng và chưa đi vào hoạt động như: phường Cái Khế với hơn 10 dự án đang xây dựng, phường An Hòa còn 11 dự án và đặc biệt là phường An Khánh còn rất nhiều dự án đang xây dựng…

Đến năm 2011, quận Ninh Kiều phấn đấu trở thành một trung tâm kinh tế trọng điểm của thành phố Cần Thơ. Hoạt động thương mại - dịch vụ tập trung thu hút và chi phối được 80% các mối liên kết kinh tế trong thành phố, tham gia mạnh vào các mối quan

hệ kinh tế giữa thành phố Cần Thơ với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long và các khu vực kinh tế trong cả nước đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện được giao lưu kinh tế giữa các nước trong khu vực đặc biệt với các nước lưu vực sông MêKông.

Trong nỗ lực xây dựng Cần Thơ trở thành đô thị loại I trước năm 2010, quận trung tâm Ninh Kiều phải đảm giữ trọng trách vô cùng lớn lao. Cuộc hành trình tuy mới chỉ bắt đầu nhưng với hành trang đã chuẩn bị sẵn sàng, đầy đủ cả về kết cấu hạ tầng, kinh tế, văn hóa - xã hội, và hơn hết là quyết tâm vượt lên trên chính mình. Ninh Kiều đã sẵn sàng cho những bứt phá mới.

CHƯƠNG 2 – PHƯƠNG PHÁP VÀ PHƯƠNG TIỆN

2.1 Phương pháp

2.1.1 Cách thức thực hiện

- Thu thập và xử lý nguồn số liệu phi hình học.

- Thu thập và xử lý bản đồ hành chính, bản đồ địa chính quận Ninh Kiều, thành

phố Cần Thơ.

- Liên kết nguồn dữ liệu hình học và phi hình học.

- Kết hợp với ngôn ngữ lập trình MapBasic viết chương quản lý giá đất.

Thu thập, tham khảo tài liệu

Thu thập dữ liệu

Xử lý và chuyển đổi dữ liệu

Xây dựng bản đồ mới dựa trên bản đồ nguồn

Xây dựng chương trình quản lý giá đất bằng phần mềm MapBasic

2.1.2 Các bước thực hiện

Hình 2.1: Sơ đồ các bước thực hiện

Bước 1: Thu thập, tham khảo các tài liệu có liên quan đến đề tài trên báo, tạp chí, Internet…

Bước 2: Thu thập dữ liệu (hình học và phi hình học)

Dữ liệu hình học: Bản đồ hành chính và bản đồ địa chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ (tỉ lệ 1:25.000).

Dữ liệu phi hình học: Tên đường, giá đất trên thị trường và khung giá đất các năm gần đây do UBND thành phố Cần Thơ ban hành.

Bước 3: Xử lý và chuyển đổi dữ liệu

Trong Microtasion dữ liệu được lưu dưới dạng file DBF vì vậy khi chuyển sang Mapinfo phải chuyển qua AutoCAD với đuôi DXF trước sau đó chuyển vào Mapinfo. Trong Microtasion có bao nhiêu lớp đối tượng thì sau khi chuyển sang Mapinfo sẽ được xuất sang bấy nhiêu lớp bản đồ. Việc chuyển đổi dữ liệu từ

Microtasion sang Mapinfo được thực hiện một cách khá dễ dàng theo các bước trên.

Các số liệu về tên đường, giá đất sẽ được nhập vào máy tính bằng chương trình Excel lưu lại với 2 dạng: Micosoft Access, Micosoft Excel File hoặc Data Base File.

Dữ liệu chuyển sang dạng *.Tab để sử dụng được trong phần mềm MapInfo.

Bước 4: Xây dựng bản đồ mới dựa trên bản đồ nguồn

Đây là công việc được tiến hành khi đã chuyển đổi dữ liệu sang dạng Mapinfo và sau đó chỉnh sửa, đổi tên để tìm ra lớp bản đồ ranh thửa và bắt đầu tiến hành số hoá.

Để tiến hành số hoá cho bản đồ ta chọn lớp bản đồ cần biên tập, sau đó chọn công cụ polyline để số hoá lần lượt ranh của các thửa đất.

Tạo các lớp bản đồ hành chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ và bản đồ đường, vị trí, thửa.

Tạo cấu trúc các lớp bản đồ, đặt tên cho lớp bản đồ vừa tạo.

Bước 5: Xây dựng chương trình quản lý giá đất bằng phần mềm MapBasic

Sử dụng ngôn ngữ MapBasic để quản lý dữ liệu và liên kết dữ liệu lại với nhau.

2.2 Phương tiện

- Bản đồ hành chính, bản đồ địa chính quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ tỉ lệ 1:25.000.

- Giá đất trên thị trường và khung giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ các năm gần đây do UBND thành phố Cần Thơ ban hành.

- Máy vi tính.

- Các phầm mềm liên quan như MapInfo, MapBasic…

CHƯƠNG 3 – KẾT QUẢ THẢO LUẬN

3.1 Kết quả thu thập số liệu

Công tác thu thập bản đồ được thực hiện tại trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường, nơi đây là cơ quan trực thuộc sở tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ, trung tâm chịu trách nhiệm đo đạc thành lập các loại bản đồ và ra hồ sơ kỹ thuật thửa đất phục vụ cho công tác cấp giấy CNQSDĐ… Bản đồ được thu thập để thực hiện đề tài là bản đồ địa chính phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Quyết Định số 103/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ.

3.2 Xây dựng dữ liệu hình học

3.2.1 Chuyển đổi bản đồ

Bản đồ vùng nghiên cứu được thành lập bởi trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ. Ở đây việc thành lập, quản lý và lưu trữ bản đồ được sử dụng bằng phần mềm chuyên dùng là Microtasion. Đây là phần mềm chuyên dùng được tổng cục địa chính qui định để thành lập và quản lý bản đồ, hồ sơ địa chính… Những việc liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính thì phần mềm này không hỗ trợ được. Vì vậy phải chuyển dữ liệu sang Mapinfo để xử lý và liên kết dữ liệu phi hình học và dữ liệu hình học.

3.2.2 Xây dựng bản đồ giai thửa

Sau khi chuyển đổi bản đồ từ Microtasion sang Mapinfo tiến hành tạo vùng để xây dựng bản đồ giai thửa, kết quả xây dựng bản đồ giai thửa (hình 3.1).

Thông qua việc xử lý bản đồ bằng phần mềm MapInfo sẻ tạo ra các lớp bản đồ đơn tính cùng với cấu trúc dữ liệu của từng lớp cơ sở cho việc xây dựng một chương trình quản lý giá đất.

Mục đích của việc xử lý bản đồ giúp xây dựng nguồn dữ liệu hình học để tiến hành liên kết với dữ liệu thuộc tính ở các bước tiếp theo.

BẢN ĐỒ GIAI THỬA PHƯỜNG AN HÒA

Hình 3.1: Bản đồ giai thửa phường An Hòa

3.2.3 Xây dựng bản đồ phân vùng giá

Theo quyết định của UBND thành phố Cần Thơ về việc ban hành mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ thì mỗi tuyến đường ở đô thị phân thành nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau. Tùy theo mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng từng đoạn đường của loại đường đó để xác định giá đất từ thấp đến cao và mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí. Dựa vào các yếu tố trên xây dựng bản đồ phân chia vùng giá theo các vị trí của từng con đường. Kết quả xây dựng bản đồ phân vùng giá (hình 3.2).

BẢN ĐỒ PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT PHƯỜNG AN HÒA

Hình 3.2: Bản đồ phân vùng giá phường An Hòa

Bảng 3.1: Giá đất theo tên đường và vị trí trên địa bàn phường An Hòa

CMT8

13.500.000

CMT8

2.700.000

CMT8

2.025.000

Tên đường Loại đường Vị trí Giá

10.500.000

Mậu thân

1.900.000

Mậu thân

1.425.000

Mậu thân

7.500.000

Nguyễn Văn Cừ

1.500.000

Nguyễn Văn Cừ

1.125.000

Nguyễn Văn Cừ

10.000.000

Phạm Ngũ Lão

1.400.000

Phạm Ngũ Lão

1.050.000

Phạm Ngũ Lão

10.000.000

Trần Việt Châu

2.000.000

Trần Việt Châu

1.500.000

Trần Việt Châu

3.3 Xây dựng cấu trúc dữ liệu phi hình học

Dữ liệu phi hình học là các dữ liệu thuộc tính, trên đó bao gồm các thông tin về: Số thửa, diện tích, giá… Các thông tin đó có thể được thu thập từ sổ địa chính hoặc từ bản đồ số. Để áp giá cho các loại đất ta căn cứ vào các quyết định của UBND thành phố Cần Thơ.

Bảng dữ liệu thông tin thửa đất có cấu trúc cơ sở dữ liệu được chuyển trực tiếp từ file Excel gồm các trường như sau: so_thua, ho_ten, ten_phuong, dien_tich, duong, vi_tri, loai_dat.

Hình 3.3: Mô hình liên kết giữa các bảng dữ liệu

Bảng 3.2: Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa đất

Tên trường Kiểu trường Độ rộng Giải thích

so_thua

Integer

Số thửa

ho_ten

Character

Tên chủ sử dụng

ten_phuong

Character

Tên phường

dien_tich

Decimal

10,2

Diện tích

duong

Character

Tên đường

vi_tri

Integer

Vị trí

loai_dat

Character

Loại đất

+ so_thua: Số thửa dùng để quản lý thửa đất, truy xuất, tìm kiếm và cập nhật

một cách nhanh chống, mỗi thửa điều có một số thửa riêng.

+ ho_ten: Tên chủ sử dụng, chủ sử dụng có thể trùng tên nhưng khác số thửa.

+ ten_phuong: Tên phường, đề tài nghiên cứu tại phương An Hòa.

+ dien_tich: Thể hiện diện tích thửa đất.

+ duong: Cho biết thửa đất thuộc đường nào.

+ vi_tri: Vị trí của thửa đất trên một con đường.

+ loai_dat: Loại đất, ở phường An Hòa hầu hết là đất thổ cư.

Bảng 3.3: Dữ liệu về phân vùng giá

Tên trường Kiểu trường Độ rộng Giải thích

vi_tri

Integer

Vị trí

duong

Character

Tên đường

Loai_duong Character

Loại đường

Gia

Integer

Giá đất

+ vi_tri: Vị trí, trên một con đường có nhiều vị trí.

+ duong: Tên đường.

+ loai_duong: Loại đường.

+ gia: Giá đất, vị trí khác nhau có giá khác nhau.

Bảng 3.4: Dữ liệu về đường

Tên trường Kiểu trường Độ rộng Giải thích

duong

Character

Tên đường

Loai_duong Character

Loại đường

phuong

Character

Tên phường

+ duong: Tên đường.

+ loai_duong: Loại đường.

+ phuong: Tên phường.

Dữ liệu thuộc tính đã liên kết

Công cụ Info

Chọn thửa cần xem thông tin

Việc xây dựng và liên kết dữ liệu hình học và phi hình học được tiến hành sau khi việc tạo vùng và xây dựng các bản đồ xong, đây là công việc không kém quan trọng so với tạo vùng, nếu việc liên kết dữ liệu bị sai lệch sẽ dẫn đến toàn bộ dữ liệu chạy sai hoặc không hoạt động.

Hình 3.4: Liên kết dữ liệu hình học và phi hình học

3.4 Xây dựng chương trình quản lý giá đất

Chương trình quản lý giá đất giúp cho ngưới sử dụng có thể dễ dàng truy xuất các thông tin, thống kê dữ liệu và có thể dễ dàng cập nhật thông tin mới vào dữ liệu.

Ứng dụng ngôn ngữ lập trình MapBasic (chạy trong môi trường MapInfo) tạo ra Menu chức năng mới bằng cách lập trình tạo ra các Module bao gồm các hàm, các thủ tục lồng vào nhau. Thuận tiện cho người quản lý tìm kiếm, thống kê và cập nhật thông tin cho từng thửa đất một cách nhanh chóng.

Các Module đã viết trong chương trình được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.5: Các Module được viết trong chương trình

TT Các Module

Ý nghĩa

dlgCapnhatgiathua.mbo Cập nhật giá cho từng thửa

dlgCapnhatgiaNN.mbo

Cập nhật giá theo khung giá ban hành

dlgCapnhatgiaTT.mbo

Cập nhật giá thực tế

dlgTimthua.mbo

Tìm thửa theo yêu cầu

dlgTruyxuatgia.mbo

Truy xuất giá theo đường, vị trí

dlgXemgiathua.mbo

Xem thông tin thửa

taomenu.mbo

Tạo menu chung

ve_mapinfo.mbo

Về Mapinfo

Kết quả tạo được chương trình Quản lý giá đất bao gồm các chức năng như: Xem thông tin thửa, Tìm thửa, Truy xuất giá, Cập nhật giá; menu trợ giúp; ngoài ra thì tất cả các menu của chương trình Mapinfo được chuyển sang tiếng việt như menu tap tin (File), công cụ (Tools), truy vấn (Query), bảng (Table), lựa chọn (Options), bản đồ (Map), cửa sổ (Window).

Hình 3.5: Giao diện chính của chương trình quản lý giá đất

Bắt đầu

Cập nhật giá

Xem thông tin thửa

Cập nhật giá từng thửa

Tìm thửa

Cập nhật giá nhà nước

Truy xuất giá

Cập nhật giá thị trường

Kết thúc

Hình 3.6: Lưu đồ tổng quát công việc thực hiện của chương trình

Qua lưu đồ cho thấy chương trình quản lý giá đất thực hiện các công việc sau: Xem giá thửa đất theo số thửa hoặc tên chủ sử dụng, tìm kiếm các thửa đất theo yêu cầu như theo diện tích và giá, truy xuất giá theo vị trí và so sánh giá Nhà nước với giá thị trường, cập nhật giá mới cho từng thửa đất và có thể cập nhật theo giá Nhà nước hoặc giá thị trường.

3.4.1 Xem giá đất

Chức năng này cho phép người sử dụng xem tất cả các thông tin của một thửa đất như diện tích, tên đường, vị trí, loại đất, giá… khi biết số thửa hoặc tên chủ sử dụng.

Hộp thoại xem giá thửa cho người sử dụng nhập trực tiếp các thông tin về số thửa hoặc tên chủ sử dụng vào để tìm kiếm.

Hình 3.7: Hộp thoại xem giá đất của thửa

Bắt đầu

Nhập số thửa và họ tên

Số thửa

S

Tìm theo số thửa

Tim theo họ tên

Hiển thị thông tin thửa tìm được

Kết thúc

Hình 3.8: Lưu đồ xem giá đất của thửa

Đầu tiên ta nhập số thửa và họ tên sau đó click vào xem, nếu số thửa đúng chương trình sẽ thực hiện lệnh select tìm ra thửa đó, nếu số thửa sai chương trình sẽ tìm thửa theo tên chủ sử dụng và hiển thị kết quả tìm được.

Ví dụ kết quả xem giá đất của thửa số 340, tên chủ sử dụng Nguyễn Văn Công

Hình 3.9: Kết quả xem thông tin thửa

Kết quả tìm được thửa số 340 của chủ sử dụng tên Nguyễn Văn Công nằm ở vị trí 1 đường Nguyễn Văn Cừ, diện tích 444,90 m2, giá 7.500.000 đồng.

3.4.2 Tìm kiếm thửa đất theo giá hoặc diện tích

Chức năng này được viết với mục đích tìm kiếm các thửa đất theo yêu cầu như tìm theo tên đường, vị trí và theo một khoảng giá hoặc một khoảng diện tích.

Hộp thoại tìm thửa nhận thông tin khoảng giá và khoảng diện tích do người sử dụng trực tiếp nhập vào và chọn lựa thông tin tên đường, vị trí được lấy từ cơ sở dữ liệu.

Hình 3.10: Hộp thoại tìm thửa

Bắt đầu

Tìm theo tên đường, vị trí

Tìm theo giới hạn diện tích

Tìm theo giới hạn giá

Hiển thị kết quả

Kết thúc

Hình 3.11: Lưu đồ tìm thửa

Người dùng chọn thông tin tên đường, vị trí từ hộp thoại thiết kế sẵn và nhập vào một khoảng diện tích hoặc một khoảng giá hoặc cả hai sau đó click vào tìm chương trình sẽ thực hiện lệnh select tìm ra các thửa đất thỏa điều kiện và hiển thị ra kết quả.

Ví dụ kết quả tìm các thửa có diện tích trong khoảng 200 m2 đến 500 m2 và có giá trong khoảng 7.000.000 đồng đến 9.000.000 đồng ở vị trí của đường Nguyễn Văn Cừ

Hình 3.12: Kết quả tìm thửa

Kết quả tìm được 3 thửa đất ở vị trí 1 đường Nguyên Văn Cừ thỏa điều kiện trên.

3.4.3 Thống kê và so sánh giá

Chức năng này cho phép người sử dụng xem thông tin của các thửa đất trên một con đường và cùng một vị trí ngoài ra còn cho biết có bao nhiêu thửa trên đường đó, vị trí đó và có thể so sánh giá do Nhà nước ban hành với giá thị trường của từng thửa đất.

Hộp thoại truy xuất giá cho phép người dùng chọn thông tin tên đường, vị trí trong các hộp thoại được được thiết kế sẵn và chọn các chức năng xem, thống kê thửa hay so sánh giá.

Hình 3.13: Hộp thoại truy xuất giá

Bắt đầu

Nhận đường và vị trí

Xem giá

Thống kê số thửa

So sánh giá

Hiển thị kết quả

Kết thúc

Hình 3.14: Lưu đồ truy xuất giá

Chương trình nhận vào tên đường, vị trí từ hộp thoại khi người dùng click vào xem chương trình thực hiện lệnh select tìm kiếm tất cả các thửa dựa trên tên đường và vị trí đã nhập và hiển thị ra kết quả. Nếu người dùng chọn thống kê thửa chương trình thực hiện lệnh count cho biết tổng số thửa dựa trên tên đường và vị trí đã nhập. Nếu người dùng chọn so sánh giá chương trình sẽ hiện thị giá Nhà nước ban hành và giá thị trường dựa trên tên đường và vị trí đã nhập trước đó.

Ví dụ kết quả xem giá trên đường Mậu Thân, vị trí 1

Hình 3.15: Kết quả truy xuất giá 32

Kết quả hiển thị tất cả các thửa đất trên đường Mậu Thân nằm ở vị trí 1 thể hiện ở hình 3.15.

Ví dụ kết quả thống kê số thửa trên đường Mậu Thân có vị trí 1

Hình 3.16: Kết quả thống kê thửa

Ở hình 3.16 cho thấy kết quả thống kê được có 14 thửa đất nằm ở vị trí 1 trên đường Mậu Thân.

Ví dụ kết quả so sánh giá Nhà nước với giá thị trường ở vị trí 1 trên đường Mậu Thân

Hình 3.17: Kết quả so sánh giá

Hình 3.17 thể hiện sự chênh lệch giá do Nhà nước ban hành (9.500.000 đồng) với giá thị trường (10.500.000 đồng).

3.4.4 Cập nhật giá

Chức năng này cho phép cập nhật giá mới của từng thửa đất hoặc của tất cả các thửa đất trên cùng một vị trí của một con đường và có thể cập nhật giá mới theo khung giá nhà nước ban hành hoặc giá thị trường. Chức năng cập nhật giá bao gồm các menu :

Menu cập nhật giá từng thửa

Menu cập nhật giá nhà nước

Menu cập nhật giá thị trường

Hình 3.18: Menu cập nhật giá

a. Cập nhật giá từng thửa

Chức năng này cho phép cập nhật giá mới cho từng thửa đất.

Hộp thoại cập nhật giá từng thửa cho phép người sử dụng nhập trực tiếp vào hộp thoại các thông tin về số thửa hoặc tên chủ sử dụng và giá mới muốn cập nhật.

Hình 3.19: Hộp thoại cập nhật giá từng thửa

Bắt đầu

Nhận tên sử dụng

Nhận giá

Nhận số thửa

Lưu và hiển thị kết quả

Kết thúc

Hình 3.20: Lưu đồ cập nhật giá từng thửa

Chương trình nhận các thông tin về số thửa hoặc tên chủ sử dụng và giá mới muốn cập nhật do người dùng nhập từ hộp thoại khi click vào nút lưu chương trình sử dụng lệnh update cập nhật giá mới vào dữ liệu và hiển thị ra kết quả dựa vào số thửa hoặc tên chủ sử dụng.

Ví dụ kết quả cập nhật giá mới cho thửa đất có số thửa 340 của chủ sử dụng tên Nguyễn Văn Công vói giá mới là 8.000.000 đồng thể hiện ở hình 3.21dưới đây

Hình 3.21: Kết quả cập nhật giá từng thửa

b. Cập nhật giá nhà nước

Chức năng này cho phép cập nhật giá mới theo khung giá Nhà nước cho tất cả các thửa trên cùng một vị trí của một con đường.

Hộp thoại cập nhật giá nhà nước cho phép người dùng chọn thông tin tên đường, vị trí từ hộp thoại và nhập trực tiếp vào hộp thoại giá mới muốn cập nhật.

Hình 3.22: Hộp thoại cập nhật giá Nhà nước

Bắt đầu

Nhận vị trí

Nhận giá

Nhận tên đường

Lưu và hiển thị kết quả

Kết thúc

Hình 3.23: Lưu đồ cập nhật giá Nhà nước

Chương trình nhận các thông tin về tên đường, vị trí do người sử dụng chọn từ hộp thoại và giá mới muốn cập nhật được nhập trực tiếp vào hộp thoại, khi click nút lưu giá mới sẽ được cập nhật vào bảng dữ liệu và hiển thị ra kết quả.

Ví dụ kết quả cập nhật giá do Nhà nước ban hành mới cho vị trí 1 của đường Mậu Thân là 10.500.000 đồng thì tất cả các thửa thuộc vị trí trên sẽ có giá mới là giá vừa cập nhật thể hiện ở hình 3.24 dưới đây

Hình 3.24: Kết quả cập nhật giá nhà nước

c. Cập nhật giá thị trường

Chức năng này tương tự với chức năng cập nhật giá nhà nước nhưng giá mới được cập nhật vào là giá hiện tại trên thị trường.

Hộp thoại cập nhật giá thị trường cho phép người dùng chọn thông tin tên đường, vị trí từ hộp thoại và nhập trực tiếp vào hộp thoại giá mới muốn cập nhật.

Hình 3.25: Hộp thoại cập nhật giá thị trường

Bắt đầu

Nhận vị trí

Nhận giá

Nhận tên đường

Lưu và hiển thị kết quả

Kết thúc

Hình 3.26: Lưu đồ cập nhật giá thị trường

Ví dụ kết quả cập nhật giá thị trường mới cho vị trí 1 của đường Mậu Thân là 11.500.000 đồng thể hiện ở hình 3.27 dưới đây

Hình 3.27: Kết quả cập nhật giá thị trường

CHƯƠNG 4 – KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

4.1 Kết luận

Việc ứng dụng kỹ thuật GIS nói chung và công nghệ phần mềm MapInfo nói riêng mang lại kết quả to lớn mà trước đây bằng phương pháp thủ công không thể có được. Hệ thống thông tin địa lý GIS còn mang lại cho các nhà quản lý một cách nhìn, một sự đánh giá tổng quát về mặt không gian các đối tượng quản lý từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau.

Việc ứng dụng ngôn ngữ MapBasic để chạy trên nền của Mapinfo là hoàn toàn khả thi. Độ chính xác của Mapinfo tương đối cao, việc tính diện tích tự động ra số liệu khá chính xác so với số liệu được tính bằng phần mềm Microtasion. Ngoài ra trong Mapinfo cho phép chúng ta liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu bản đồ. Vì vậy, việc xây dựng được các ứng dụng trên có thể mang lại cho người dùng và người quản lý rất nhiều tiện lợi về công tác quản lý và cập nhật thông tin về giá các loại đất:

Cho biết được thông tin chi tiết về thửa đất.

Cho biết được giá của mỗi thửa đất ở từng vị trí khác nhau.

Cho phép ta tính được giá trị cụ thể của thửa đất tại thời điểm nào đó.

4.2 Kiến nghị

Các cơ quan ban ngành địa chính có thể phát triển rộng rãi khả năng ứng dụng của công nghệ GIS, cụ thể là khả năng của MapBasic và MapInfo trong công tác quản lý giá đất và xây dựng phương án quy hoạch giải tỏa bồi hoàn bằng cách cung cấp những tài liệu về MapInfo, MapBasic đồng thời xây dựng những ứng dụng kết hợp giữa hai phần mềm này và tổ chức hướng dẫn thực hiện.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

Bùi Quang Nhơn, 2003. Bài giảng pháp luật và thanh tra đất đai. Khoa luật, trường Đại

học Cần Thơ

Đặng Như Hiển, 2005. Đề cương bài giảng pháp luật đất đai. Sở Tài Nguyên và Môi

Trường Bà Rịa Vũng Tàu

Hoàng Văn Đôn, 2006. Ứng dụng GIS để theo dõi sự biến động của giá đất tại thành phố

Cần Thơ. Luận văn tốt nghiệp ngành quản lý đất đai

Lê Quang Trí, 1998.Giáo trình đánh giá đất đai. Bộ môn Khoa Học Đất và Quản Lý Đất

Đai, Khoa Nông Nghiệp, trường Đại Học Cần Thơ

Lê Tấn Lợi, 1999. Giáo trình phân hạng và định giá đất. Bộ môn Khoa Học Đất và Quản

Lý Đất Đai, khoa Nông Nghiệp, trường Đại học Cần Thơ

Lê Quang Trí, 2001. Bài giảng phân tích và quản lý thị trường nhà đất. Bộ môn Khoa

Học Đất & QLĐĐ, khoa Nông Nghiệp, trường Đại học Cần Thơ

Lê Minh Phương, 2006. Xây dựng tiện ích hỗ trợ giải tỏa bồi hoàn tự động bằng ngôn ngữ MapBasic trên cơ sở dữ liệu của MapInfo. Luận văn tốt nghiệp ngành quản lý đất đai

Nguyễn Thế Thận, 1999. Cơ sở hệ thống thông tin địa lý GIS. NXB khoa học và kỹ thuật

Hà Nội

Nguyễn Thế Thận và Trần Công Yên, 2000. Tổ chức hệ thống thông tin địa lý - GIS trong quản lý và đánh giá dữ liệu và phần mềm Mapinfo 4.0. NXB xây dựng Hà Nội

Phạm Trọng Mạnh, 1999. Cơ sở hệ thống thông tin địa lý trong quy hoạch và quản lý đô

thị. NXB Xây dựng

Tổng cục Địa chính, 1996. Các qui định về qui hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam

Tổng cục quản lý đất đai, 2009. Định giá đất và tài sản gắn liền với đất (bất động sản)

Võ Quang Minh, 2005. Bài giảng hệ thống thông tin đất đai, Bộ môn Khoa Học Đất và

Quản Lý Đất Đai, khoa Nông Nghiệp, trường Đại Học Cần Thơ