ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA) Khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh ĐẠI HỌC MỞ BÁN CÔNG TP.HCM

ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng Quản lý dự án xây dựng” Giảng viên: Lưu Trường Văn, M.Eng

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

MỤC ĐÍCH

 Hổ trợ khách hàng để:  Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án  Lập một dự toán chi chí dự án  Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng  Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án  Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án  Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:  Lập một kế hoạch chi phí  Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhau

của dự án

 Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghị  Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG

• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:

 Mục đích của ước lượng  Số lượng thông tin có sẳn  Thời gian có sẳn dành cho ước lượng  Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)

• Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị

sử dụng của công trình:

 Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe  Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh  Nhà ở: Chi phí/ người  Trường học: Chi phí / học sinh  Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi. TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN) * CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)

Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Thí dụ: • Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng. Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm. Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng là 600 chổ. Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?

Giải:  Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là:

62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ  Chi phí xây dựng nhà hát/chổ :

68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ  Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ :

600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Khuyết điểm của phương phápï:  Thiếu chính xác của nó  Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ

kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…

 Nên sử dụng phương pháp này cho:  Các dự án công cộng  Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ

bộ mà thôi.

 Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những

người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng.

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

 Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi các tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs – RIB) hoặc quốc gia

 RIB quy định: Thể tích một công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)  Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành của

1m3 (đồng/m3)

 Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương

pháp thi công và tính chất của mặt bằng.

 Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao các tầng là khác nhau. Tại sao không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho những công trình như thế?

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)

 Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của công trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn.

Khuyết điểm của phương pháp thể tích:  Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số

tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí.

 Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn

sử dụng

 Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên giá thành 1đơn vị thể tích (cubic rates)

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN  Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà không có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.  Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn  Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại

nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụng hoặc chi phí thể tích.

 Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành 1m2 sàn thích hợp. Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các dự án tương tự đã thi công xong. Và cũng như các phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho

phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:  Hình dạng của công trình  Tổng diện tích sàn  Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn trong công trình  Các chiều cao tầng của công trình  Chi phí phát sinh của các tầng ngầm

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Các thừa số trọng số khi dùng SEM:

 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó nằm dưới tầng trệt  Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng  Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích sàn tiếp giáp mặt đất (2)  1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức tường  1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần phải

được ước lượng một cách riêng biệt:

 Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước, công

việc khác bên ngoài công trường.

 Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt

mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.

 Oáng nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas,

cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng

 Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che

cong, ống khói thoát nhiệt, và

 Các công việc trên những bề mặt cong

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo

đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm

 Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ thuộc vào vị trí của sàn và các trọng số khác nhau để có được các đơn vị đính kèm. Vì thế chi phí ước lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương pháp trước đó.

 Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

Thí dụ áp dụng phương pháp SEM

4m MẶT BẰNG

MẶT CẮT B-B

4th floor 3m

B

3rd floor 3m

2nd floor 3m 30m

1st floor 3m

3m Ground floor

3m Basement

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

16m 12m

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn

lại dày 250mm

 Tầng hầm (có trừ tường):

Diện tích sàn = (30 – 0,38*2) * (12 – 0,38*2)

= 39,24 * 11,24 = 328,66 m2 * trọng số = 3 328,66*3 = 985,98 đơn vị

985,98

 Tầng trệt (có trừ tường): Diện tích sàn = 328,66 m2 * trọng số = 2 328,66*2 = 657,32 đơn vị

657,32

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):

Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)

= 29,5 * 15,5 = 457,25 m2

Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6

 Trọng số = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5

457,25 * 9,5 = 4343,88 đơn vị

4343,88

 Mái (không trừ tường):

Diện tích = 30 * 16 = 480 m2

Không có nhân tử hoặc xem = 1

480,00

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Các loại tường :

Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2

* Trọng số = 1 + 1 = 2

252 * 2 = 504 đơn vị

504

Tường tầng trệt: Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2 Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết với đất) = 180m2

162 + 180 = 342 đơn vị

342

Tường lầu 1 đến mái: Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2

Chiều cao tầng hầm

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

16m – (0,25m*2)

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

Tổng số đơn vị SE (Storey Enclosure) = 8405,18

Chi phí ước lượng:

8405,18 đơn vị * 120$/đơn vị

Ước lượng chi phí của thang máy Ước lượng các công việc bên ngoài

Tổng chi phí ước lượng = Làm tròn số

$1.008.621 $105.000 $85.000 ---------------- $1.198.621 $1.198.000

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ (Elemental Cost Analysis)

 Phương pháp này sử dụng kết quả phân tích chi phí phần tử của

những dự án tương tự trước đó như là cơ sở cho ước lượng chi phí và được tính toán theo các dạng thức cụ thể của Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

 Chi phí được tính toán dựa vào một diện tích bề mặt hoặc một

diện tích sàn cơ sở nhưng chi phí đơn vị bề mặt toàn bộ thì được phân chia thành các phần tử chính và những phần tử phụ. Tại mức thấp hơn của sự phân chia, nó trở nên dể hiệu chỉnh cho các sự khác biệt trong thiết kế của các dự án mới như là sự so sánh với các dự án cũ mà dữ liệu là có sẳn

 Sự hấp dẫn của phương pháp này là ở đó mối quan hệ giữa các

phần tử và chi phí đã được xác lập  hổ trợ người thiết kế. Thêm vào đó các thông tin đã được xuất bản về phương pháp này là có sẳn từ “Dịch vụ thông tin chi phí công trình – Building Cost Information Service”

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ (Elemental Cost Analysis)

T/A (A=diện tích sàn hoặc không gian sàn) T/q (q=số lượng phần tử)

Số đơn vị phần tử

Chi phí/m2

chính

Giá đ.vị p.tử chính

Chi phí cho mỗi phần tử có thể được phát biểu theo 3 cách sau:  Tổng chi phí  Chi phí trên m2  Chi phí đơn vị phần tử Thí dụ: Phân tích công trình hiện hữu: Tổng chi phí phần tử $40.000

$33,33

720m2

=40000/1200

$55,56 =40000/720

Diện tích toàn bộ = 1200m2 Thừa số khối lượng (QF) = Số đơn vị phần tử /Diện tích toàn bộ = 720/1200 = 0,60

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ (Elemental Cost Analysis)

hiện hữu

Công trình mới: Quy mô nhỏ hơn với QF = 0,5 và Tổng khối lượng phần tử = 800m2 mới = (QFmới / QFhiện hữu) * Chi phí/m2 Chi phí/m2 = (0,5/0,6) * 33,33 = $27,80 /m2

Tổng chi phí công trình mới (sàn) = 800m2 * $27,80/m2 = $22.240

Thực hiện thủ tục như trên cho mỗi loại phần tử và tổng chi phí của dự án có được bằng cách tổng cộng tất cả các chi phí của các loại phần tử

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

Kieåu coâng vieäc Chi phí ($)

Coâng vieäc chung 90,000

Ñaøo ñaát 70,000

Khung keøo 220,000

Mua thieát bò 1,000,000

Laép thieát bò 180,000

Oáng daãn xöû lyù 700,000

Chi phí ño ñaïc 200,000

Coâng taùc hoaøn thieän 150,000

Coâng taùc ñieän 100,000

Coâng taùc thoaùt nöôùc 180,000

Coâng taùc caáp nöôùc 440,000

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

Toång chi phí döï aùn 3,330,000

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

Kieåu coâng vieäc Thöøa soá Chi phí ($)

Coâng vieäc chung 90,000 0.09

Ñaøo ñaát 70,000 0.07

Khung keøo 220,000 0.22

Mua thieát bò 1,000,000 1.00

Laép thieát bò 180,000 0.18

Oáng daãn xöû lyù 700,000 0.70

Chi phí ño ñaïc 200,000 0.20

Coâng taùc hoaøn thieän 150,000 0.15

Coâng taùc ñieän 100,000 0.10

Coâng taùc thoaùt nöôùc 180,000 0.18

Coâng taùc caáp nöôùc 440,000 0.44

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

Toång chi phí döï aùn 3,330,000

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN

Kieåu coâng vieäc

Thöøa soá

Chi phí ($)

Coâng vieäc chung

0.09

Ñaøo ñaát

0.07

Khung keøo

0.22

Mua thieát bò

600,000

1.00

Laép thieát bò

0.18

Oáng daãn xöû lyù

0.70

Chi phí ño ñaïc

0.20

Coâng taùc hoaøn thieän

0.15

Coâng taùc ñieän

0.10

Coâng taùc thoaùt nöôùc

0.18

Coâng taùc caáp nöôùc

0.44

Toång chi phí döï aùn

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN

Kieåu coâng vieäc Thöøa soá Chi phí ($)

Coâng vieäc chung

Ñaøo ñaát

Khung keøo

Mua thieát bò 0.09 0.09*600000 = 54000 0.07 0.07 * 600000 = 42000 0.22 0.22* 600000 = 132000 1.00 600,000

Laép thieát bò

Oáng daãn xöû lyù

Chi phí ño ñaïc

Coâng taùc hoaøn thieän

Coâng taùc ñieän

Coâng taùc thoaùt nöôùc

Coâng taùc caáp nöôùc 0.18 0.18 * 600000 = 108000 0.70 0.7 * 600000 = 420000 0.20 0.2 * 600000 = 120000 0.15 0.15 * 600000 = 90000 0.10 0.1 * 600000 = 60000 0.18 0.18 * 600000 = 108000 0.44 0.44 * 600000 = 264000

Toång chi phí döï aùn

1,998,000

Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT)

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

 Phương pháp này áp dụng tốt nhất cho các dự án với những thành phần chi phí nổi trội như là nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại, … Các thừa số được tính cho mỗi thành phần như là hàm số của chi phí nổi trội (predominant cost). Thông thường chi phí nổi trội là chi phí mua sắm thiết bị cho dự án. Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí thành phần và chi phí nổi trội giống như dự án hiện hữu.

 Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tương tự sẽ ước lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp khá nhanh với độ chính xác chấp nhận được