ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Chia sẻ: Fcxcz Czczc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:35

Thêm vào BST

Báo xấu

173
lượt xem 24
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:  Mục đích của ước lượng  Số lượng thông tin có sẳn  Thời gian có sẳn dành cho ước lượng  Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA) Khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh ĐẠI HỌC MỞ BÁN CÔNG TP.HCM ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng Quản lý dự án xây dựng” Giảng viên: Lưu Trường Văn, M.Eng Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 1
MỤC ĐÍCH  Hổ trợ khách hàng để:  Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án  Lập một dự toán chi chí dự án  Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng  Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án  Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án  Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:  Lập một kế hoạch chi phí  Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhau của dự án  Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghị  Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 2
PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG • Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng. Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:  Mục đích của ước lượng  Số lượng thông tin có sẳn  Thời gian có sẳn dành cho ước lượng  Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 3
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) • Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử dụng của công trình:  Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe  Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh  Nhà ở: Chi phí/ người  Trường học: Chi phí / học sinh  Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi. TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN) * CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate) Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 4
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Thí dụ: • Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng. Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm. Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng là 600 chổ. Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu? Giải:  Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là: 62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ  Chi phí xây dựng nhà hát/chổ : 68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ  Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ : 600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 5
PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Khuyết điểm của phương phápï:  Thiếu chính xác của nó  Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…  Nên sử dụng phương pháp này cho:  Các dự án công cộng  Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ bộ mà thôi.  Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng. Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 6
PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH  Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi các tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs – RIB) hoặc quốc gia  RIB quy định: Thể tích một công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)  Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành của 1m3 (đồng/m3)  Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương pháp thi công và tính chất của mặt bằng.  Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao các tầng là khác nhau. Tại sao không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho những công trình như thế? Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 7
PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)  Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của công trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn. Khuyết điểm của phương pháp thể tích:  Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí.  Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn sử dụng  Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên giá thành 1đơn vị thể tích (cubic rates) Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 8
PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN  Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà không có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.  Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn  Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụng hoặc chi phí thể tích.  Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành 1m2 sàn thích hợp. Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các dự án tương tự đã thi công xong. Và cũng như các phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 9
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:  Hình dạng của công trình  Tổng diện tích sàn  Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn trong công trình  Các chiều cao tầng của công trình  Chi phí phát sinh của các tầng ngầm Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 10
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Các thừa số trọng số khi dùng SEM:  2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó nằm dưới tầng trệt  Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng  Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích sàn tiếp giáp mặt đất (2)  1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức tường  1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài. Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 11
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần phải được ước lượng một cách riêng biệt:  Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước, công việc khác bên ngoài công trường.  Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.  Oáng nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas, cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng  Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che cong, ống khói thoát nhiệt, và  Các công việc trên những bề mặt cong Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 12
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm  Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ thuộc vào vị trí của sàn và các trọng số khác nhau để có được các đơn vị đính kèm. Vì thế chi phí ước lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương pháp trước đó.  Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó. Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 13
Thí dụ áp dụng phương pháp SEM 4m MẶT BẰNG MẶT CẮT B-B 3m 4th floor B B 3m 3rd floor 30m 3m 2nd floor 3m 1st floor 3m Ground floor 3m Basement 16m 12m Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 14
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn lại dày 250mm  Tầng hầm (có trừ tường): Diện tích sàn = (30 – 0,38*2) * (12 – 0,38*2) = 39,24 * 11,24 = 328,66 m2 * trọng số = 3 328,66*3 = 985,98 đơn vị 985,98  Tầng trệt (có trừ tường): Diện tích sàn = 328,66 m2 * trọng số = 2 328,66*2 = 657,32 đơn vị 657,32 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 15
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)  Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường): Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2) = 29,5 * 15,5 = 457,25 m2 Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6  Trọng số = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5 457,25 * 9,5 = 4343,88 đơn vị 4343,88  Mái (không trừ tường): Diện tích = 30 * 16 = 480 m2 Không có nhân tử hoặc xem = 1 480,00 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 16
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Chiều cao tầng hầm  Các loại tường : Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2 * Trọng số = 1 + 1 = 2 252 * 2 = 504 đơn vị 504 Tường tầng trệt: Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2 Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết với đất) = 180m2 162 + 180 = 342 đơn vị 342 Tường lầu 1 đến mái: Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2 16m – (0,25m*2) Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 17
PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD) Tổng số đơn vị SE (Storey Enclosure) = 8405,18 Chi phí ước lượng: 8405,18 đơn vị * 120$/đơn vị $1.008.621 Ước lượng chi phí của thang máy $105.000 Ước lượng các công việc bên ngoài $85.000 ---------------- Tổng chi phí ước lượng = $1.198.621 Làm tròn số $1.198.000 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 18
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ (Elemental Cost Analysis)  Phương pháp này sử dụng kết quả phân tích chi phí phần tử của những dự án tương tự trước đó như là cơ sở cho ước lượng chi phí và được tính toán theo các dạng thức cụ thể của Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).  Chi phí được tính toán dựa vào một diện tích bề mặt hoặc một diện tích sàn cơ sở nhưng chi phí đơn vị bề mặt toàn bộ thì được phân chia thành các phần tử chính và những phần tử phụ. Tại mức thấp hơn của sự phân chia, nó trở nên dể hiệu chỉnh cho các sự khác biệt trong thiết kế của các dự án mới như là sự so sánh với các dự án cũ mà dữ liệu là có sẳn  Sự hấp dẫn của phương pháp này là ở đó mối quan hệ giữa các phần tử và chi phí đã được xác lập  hổ trợ người thiết kế. Thêm vào đó các thông tin đã được xuất bản về phương pháp này là có sẳn từ “Dịch vụ thông tin chi phí công trình – Building Cost Information Service” Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 19
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ (Elemental Cost Analysis) Chi phí cho mỗi phần tử có thể được phát biểu theo 3 cách sau:  Tổng chi phí T  Chi phí trên m2 T/A (A=diện tích sàn hoặc không gian sàn)  Chi phí đơn vị phần tử T/q (q=số lượng phần tử) Thí dụ: Phân tích công trình hiện hữu: Tổng chi phí Chi phí/m2 Số đơn vị phần tử Giá đ.vị p.tử phần tử chính chính $40.000 $33,33 720m2 $55,56 =40000/1200 =40000/720 Diện tích toàn bộ = 1200m2 Thừa số khối lượng (QF) = Số đơn vị phần tử /Diện tích toàn bộ = 720/1200 = 0,60 Biên soạn: Lưu Trường Văn, M.Eng (AIT) 20