BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP
CHƯƠNG 4:
CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Nội dung
4.1. Cơ sở của cách tiếp cận chi phí
4.2. Các trường hợp áp dụng
4.3. Nội dung cách tiếp cận chi phí
4.4. Một số nội dung vận dụng cách tiếp cận chi phí đối với
các tài sản cụ thể.
4.4.1. Bất động sản.
4.4.2. Máy, thiết bị
4.4.3. Doanh nghiệp
4.5. Ưu điểm và nhược điểm của cách tiệp cận chi phí
4.1. Cơ sở của cách tiếp cận chi phí
•Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài
sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có
chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản
thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
•Phương pháp thẩm định giá dựa vào cách tiếp cận chi phí
gọi là phương pháp chi phí.
•Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên
tắc thay thế:Lập luận trong cách tiếp cận này cho rằng một
người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không
bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra
để tài sản khác có cùng một lợi ích tương tự.
4.2. Các trường hợp áp dụng
•Cách tiếp cận chi phí được áp dụng để thẩm định giá cho tất cả các loại tài
sản có hình thái vật chất.
•Thường được áp dụng để thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng
riêng biệt,ít được giao dịch trên thị trường như:nhà thờ,bệnh viện,trường
học,thư viện,nhà máy điện,nhà máy hóa chất,cơ sở lọc dầu,thiết bị
chuyên dùng, đặc biệt… đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít
chứng cứ thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận
thu nhập.
•Cách tiếp cận chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin
tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích
hợp để tạo ra giá trị của tài sản như trong trường hợp thẩm định giá công
trình mới được xây dựng hoặc máy, thiết bị mới được chế tạo.
•Phù hợp cho các mục đích như: xác định mức bồi thường khi xây dựng các
hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác; tham gia đấu thầu hay
kiểm tra đấu thầu;kế toán; quản lý...
•Cách tiếp cận này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm
tra đối với các kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá,phương pháp khác.
4.3. Nội dung cách tiếp cận chi phí
Bước 1: Ước tính những chi phí xây dựng, hình thành, lắp đặt mới
hiện hành đối với tài sản cần thẩm định giá. Hay ước tính giá trị
mới của tài sản cần thẩm định giá
Bước 2: Ước tính tổng giá trị hao mòn tài sản.
Bước 3: Ước tính giá trị còn lại của tài sản bằng cách trừ số tiền hao
mòn khỏi chi phí xây dựng, chế tạo, hình thành mới hiện hành của
tài sản cần thẩm định giá