HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
-------------------***---------------------
BÀI TẬP
MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(DÙNG CHO CÁC LỚP PHỤ - HỌC 3 ĐVHT)
HÀ NỘI - 08. 2005
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tà i sản
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tà i
sản
2
2
I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
Bài số 1:
Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5
m, chiều sâu 75 m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lô đất
có diện tích khoảng 75 m2 (5mx15m) là 1.tr đ/m2, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m2.
---------------------------------------------------
Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
nhưng được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp, có diện tích là 100 m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy
đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá theo quy định của
75 m
15 m
25 m
5 m
B
A
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tà i sản
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tà i
sản
3
3
UBND địa phương là 2.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất
theo UBND địa phương quy định tối đa là 150 m2.
Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định.
--------------------------------------------------
Bài số 3:
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử
dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự
lô đất trên là 1.500.000 đ/m2.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở
khu vực trong khu vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử
dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do
Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.
------------------------------------------
Bài số 4: Ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp pháp về các
quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều
mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần
sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với
điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tà i sản
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tà i
sản
4
4
300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ,
đợt cuối 169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém
hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích
đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm
8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
-----------------------------------------------
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD.
Bộ môn Định giá tà i sản
Học viện Tà i chí nh - Khoa QTKD. Bộ môn Định giá tà i
sản
5
5
II. PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ
Bài số 5:
Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi
suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?
Bài số 6:
Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên
tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có
thể tạo ra tỷ suất sinh lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?
Bài số 7:
Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 2.000.000 USD
được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm
tiếp theo, bất động sản này không đưa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết,
tổng chi phí vào bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao
nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là 15%?
Bài số 8:
Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí
ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng
năm ước tính là 200 USD/ha.
Yêu cầu:
1. Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành?
2. Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này?
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát
sinh vào đầu năm thứ nhất.