Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

(NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VŨ LINH CHI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP (NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI) Ngành: Chính sách công Mã số: 9 34 04 02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

1. GS.TS ĐẶNG NGUYÊN ANH 2. PGS.TS NGUYỄN ĐỨC VINH

HÀ NỘI, 2020

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những tƣ

liệu và số liệu trong luận án là trung thực. Đề tài nghiên cứu và các kết quả

chƣa đƣợc ai công bố.

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả luận án

Hoàng Vũ Linh Chi

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ..................................... 12

1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc ............................................................. 12

1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ................................................................ 22

1.3. Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu ........................................................ 31

Chƣơng 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO

NGƢỜI THU NHẬP THẤP ................................................................................... 34

2.1. Một số khái niệm cơ bản ............................................................................. 34

2.2. Vận dụng lý thuyết vào nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời

thu nhập thấp ...................................................................................................... 48

2.3. Vai trò của chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp .................... 51

2.4. Nội dung đánh giá và các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho

ngƣời thu nhập thấp ............................................................................................ 54

Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI

THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI .............................................................................. 62

3.1. Khái quát về quá trình hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội

cho ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội ..................................................................... 62

3.2 Nội dung chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ........................ 68

3.3. Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp từ

trƣờng hợp thành phố Hà Nội dƣới góc nhìn của đối tƣợng thụ hƣởng ............. 76

3.4. Nguyên nhân của những hạn chế ............................................................... 109

Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ....................................................................... 118

4.1. Định hƣớng hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp118

4.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ... 120

4.3. Một số kiến nghị ........................................................................................ 137

KẾT LUẬN ............................................................................................................ 144

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ....... 147

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 148

PHỤ LỤC ............................................................................................................... 160

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

NHCSXH Ngân hàng chính sách xã hội

NOXH Nhà ở xã hội

HĐND Hội đồng nhân dân

UBND Uỷ ban nhân dân

TNT Thu nhập thấp

VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật

UNHABITAT Chƣơng trình Định cƣ con ngƣời Liên hợp quốc

WB Ngân hàng Thế giới

OECD Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

Bảng 3.1: Dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2008-2018 .......................................... 69

Bảng 3.2: Diện tích, dân số và mật độ dân số của Hà Nội ........................................ 69

Bảng 3.3: Những thay đổi về các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng chính sách qua

thời gian ............................................................................................................ 75

Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu ngƣời của Việt Nam thời kỳ 2013-2018 ................. 78

Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình .... 78

Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm ngũ

phân vị trong giai đoạn 2012-2018................................................................... 79

Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo

nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 ................................................. 79

Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả ..................................................................... 80

Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm nhà ở xã hội ..... 80

Bảng 3.10: Nghề nghiệp của ngƣời trả lời lúc mua nhà ở xã hội ............................. 82

Bảng 3.11: So sánh lãi và gốc phải trả ngân hàng .................................................... 87

Bảng 3.12 Khoảng cách tiếp cận dịch vụ cơ bản và nơi làm việc tại các khu nhà

ở xã hội ............................................................................................................. 88

Bảng 3.13. Hội nhập xã hội với hàng xóm tại các khu nhà ở xã hội ........................ 94

ảng 3.14. Điểm hài lòng trung bình phân theo khu đô thị ...................................... 98

Bảng 3.15: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm đối tƣợng....................... 99

Bảng 3.16: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội sửa đổi cho các nhóm đối tƣợng .......... 99

Bảng 3.17: Kết quả thực hiện dự kiến giai đoạn 2012-2020 .................................. 100

Bảng 3.18 Nhu cầu và mục tiêu đáp ứng nhà ở xã hội ........................................... 106

Bảng 3.19: Nguồn tiếp cận thông tin mua NOXH .................................................. 115

Bảng 4.1: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng chung cƣ mini 126

Bảng 4.2: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng dãy nhà trọ ..... 127

Bảng 4.3: Mức thu nhập hộ gia đình ở đô thị ......................................................... 129

Bảng 4.4: Mức chi trả nhà ở tính theo thu nhập ...................................................... 130

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, HỘP

Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nƣớc OECD hiện nay ....................... 19

Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ .................................................... 21

Hình 1: Sơ đồ chuỗi kết quả chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ....... 56

Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp ngƣời trả lời ..................................................... 83

Hình 3.2. Điểm hài lòng trung bình của ngƣời dân sống tại các khu NOXH ........... 97

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ

nông nghiệp sang các ngành công nghiệp và dịch vụ trong những năm gần đây đã

thu hút một số lƣợng lớn lao động từ nông thôn ra các đô thị lớn. Chính những điều

này đã khiến nhu cầu nhà ở ở khu vực đô thị cũng tăng lên nhanh chóng và cũng là

động lực cho sự phát triển của thị trƣờng bất động sản tại các thành phố lớn chủ yếu

ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp. Hơn nữa, trong nhiều năm kể từ khi thực hiện

cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (2001), nhà nƣớc không bố trí vốn để

đầu tƣ phát triển nhà ở, do vậy công nhân khu công nghiệp, ngƣời thu nhập thấp tại

đô thị khó có thể tạo lập chỗ ở và gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống. Mặt khác,

chính sách nhà ở của Việt Nam chuyển từ cơ chế bao cấp nhà ở sang cơ chế thị

trƣờng đã tạo ra những thách thức cho đông đảo ngƣời thu nhập thấp về khả

năng chi trả nhà ở. Để thúc đẩy ngƣời thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời

thúc đẩy phát triển thị trƣờng nhà ở, Thủ tƣớng chính phủ đã phê duyệt Chiến

lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 nhằm

tăng cƣờng tỷ trọng nhà ở chung cƣ trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn

trong các dự án phát triển nhà tại đô thị dành cho đối tƣợng chính sách xã hội và

ngƣời có thu nhập thấp [3]

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của

Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ

trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu,

vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công

nhân khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất và sinh viên” [7]. Tuy nhiên, việc phát

triển nhà ở xã hội cho ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân

khu công nghiệp chƣa đáp ứng nhu cầu, chƣa đạt chỉ tiêu đã đề ra trong Chiến lƣợc

phát triển nhà ở quốc gia. Tính đến tháng 11/2016, cả nƣớc mới hoàn thành việc đầu

tƣ xây dựng 179 dự án nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và khu công nghiệp (tƣơng

đƣơng 71.150 căn hộ); nhƣ vậy, so với chỉ tiêu số lƣợng nhà ở xã hội tại đô thị và

khu công nghiệp đến 2020 đã đề ra tại Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia (khoảng

250.000 căn hộ) thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết đƣợc khoảng 28% [37]

Nhƣ vậy, khoảng trống trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho ngƣời nghèo,

thu nhập thấp là rất rõ rệt. Các doanh nghiệp phần đông chú trọng tới thị trƣờng nhà

ở thƣơng mại. Bởi vì, trong lĩnh vực cung ứng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, các

nhà đầu tƣ thuộc khu vực tƣ nhân phải có một tầm nhìn dài hơi cho một chiến lƣợc

từ 20-30 năm. Ngay cả việc huy động vốn và duy trì nguồn vốn ổn định, bền vững

trong suốt thời kỳ dài sẽ là một vấn đề đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà

ở [125]. Có thể thấy, những thực tế trên đây thách thức trong chính sách chƣa đáp

ứng đƣợc nhu cầu thực tế, đặc biệt khi Đảng và nhà nƣớc đang tích cực triển khai

thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng

đối với sự phát triển xã hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng, phản ánh tình

trạng an sinh của hộ gia đình cũng nhƣ của toàn xã hội. Có ba lý do chính khiến nhà

ở cho ngƣời thu nhập thấp trở thành vấn đề nổi cộm ở Việt Nam. Một, nhiều ngƣời

vẫn còn sống đang trong các căn nhà vốn do nhà nƣớc xây dựng từ những thập niên

60 hiện đang xuống cấp, cũ kỹ, chƣa đƣợc bảo trì, sửa chữa. Hai, giá bất động sản

đô thị tăng vọt trong thời gian qua khiến việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn càng

trở nên khó khăn, kể cả đối với những ngƣời có thu nhập cao hơn trung bình. a, sự

bùng nổ các luồng di cƣ nông thôn ra đô thị đang là những thức lớn đối với vấn đề

quy hoạch và phát triển đô thị bền vững [114].

Dân số đô thị của Việt Nam đạt khoảng 35,7% và ƣớc tính đến năm 2020 có

khoảng 40% dân số Việt Nam sống trong các khu vực đô thị. Kết quả là không gian các

đô thị đƣợc mở rộng một cách mạnh mẽ trên khắp cả nƣớc, trong đó có Hà Nội - một

trong những thành phố có mức đô thị hóa khá nhanh. Trong 5 năm trở lại đây dân số

thủ đô đã tăng thêm 1,3 triệu ngƣời [6]. Chính vì lẽ đó mà áp lực về nhà ở ngày càng

gia tăng ở Hà Nội, nhất là với nhóm thu nhập thấp (TNT). Áp lực về nhà ở bởi đô thị

hóa và gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đô thị cùng với việc thị trƣờng nhà ở trong

một thời gian dài chú trọng vào phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao

khiến cho một bộ phận dân cƣ không thể tiếp cận với nhà ở [49].

Sự tăng lên nhanh chóng dân số đô thị cùng với sự thất bại của chính sách,

quản lý yếu kém, tham nhũng, quy định không phù hợp, thị trƣờng đất đai bất ổn, hệ

thống tài chính yếu và thiếu ý chí chính trị đƣợc xem là những yếu tố hạn chế sự

phát triển của nhà ở cho ngƣời nghèo ở đô thị [52]. Vậy, các chính sách về nhà ở xã

hội cho ngƣời thu nhập thấp của Việt Nam và điển hình ở Hà Nội hiện nay nhƣ thế

nào? Tính phù hợp, tính công bằng, hiệu quả và bền vững của chính sách thể hiện

qua kết quả và tác động của chính sách nhƣ thế nào? Chính sách cần đƣợc sửa đổi,

bổ sung nhƣ thế nào để cải thiện tình trạng nhà ở đô thị cho ngƣời thu nhập thấp?

Với cách đặt vấn đề nhƣ trên, luận án "Chính sách nhà ở xã hội cho người

thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội) " hy vọng sẽ cung cấp

dữ liệu thực chứng nhằm góp phần phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tƣơng lai

cũng nhƣ đánh giá đúng đắn về tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong nền kinh tế

thị trƣờng và có biện pháp phù hợp quản lý thị trƣờng nhà ở này với giá cả ổn định

để nâng cao chất lƣợng sống của ngƣời dân và đảm bảo an sinh xã hội.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích

Nghiên cứu này nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận về chính sách nhà

ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị trong giai đoạn hiện nay dựa vào đó phân

tích, đánh giá nội dung chính sách, đánh giá một số kết quả của chính sách đến ngƣời

thu nhập thấp dựa theo các tiêu chí đánh giá chính sách công. Từ đó đề xuất các giải

pháp hoàn thiện chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.

2.2 Nhiệm vụ

- Luận giải, hệ thống hóa bổ sung cơ sở lý luận về chính sách nhà ở xã hội

cho ngƣời thu nhập thấp bao gồm khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò và tiêu chí

đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp và chỉ ra những hạn chế

của chính sách, những nguyên nhân của hạn chế.

- Khảo sát phân tích đánh giá nội dung chính sách và kết quả thực hiện chính

sách dựa trên các tiêu chí phù hợp, công bằng, hiệu quả và bền vững.

- Đƣa ra những định hƣớng cho chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập

thấp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách và các kiến nghị cụ thể cho việc

hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp hiện nay.

3.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tƣợng nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu

nhập thấp ở Hà Nội giai đoạn 2008-2018.

3.2 Khách thể nghiên cứu

Khách thể nghiên cứu của luận án gồm một số nhóm sau:

+ Đối tƣợng thụ hƣởng chính sách là những đối tƣợng đƣợc hƣởng chính

sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đƣợc nêu trong Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.

+ Chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng gồm các chuyên gia, nhà nghiên cứu,

giảng viên trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, quy hoạch và quản lý đô thị

+ Cán bộ các Bộ, sở ban ngành có liên quan gồm cán bộ Sở Quy hoạch –

Kiến trúc, Sở Xây dựng.

+ Doanh nghiệp phát triển nhà ở gồm chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, nhà

ở thƣơng mại

3.3 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Luận án tập trung đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời

thu nhập thấp ở Hà Nôi dựa trên các tiêu chí chính đáng, công bằng, hiệu quả và

bền vững nhằm tìm hiểu xem liệu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

có đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra hay không.

Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội. Sự

lựa chọn chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội làm nghiên cứu trƣờng hợp bởi Hà Nội

đƣợc xem là địa phƣơng đi đầu trong phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội. Cả

nƣớc có 169 dự án về nhà ở xã hội, trong số đó Hà Nội có 59 dự án. Trong gói tín

dụng hỗ trợ nhà ở 30000 nghìn tỷ, toàn quốc có 12.000 hộ dân ký hợp đồng vay

mua nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại giá rẻ, riêng Hà Nội có 6.000 hộ giải ngân

tổng giá trị vay xấp xỉ 10.000 tỷ đồng.

Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho

ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội trong thời kỳ từ năm 2009 đến 2018. Tuy nhiên để

làm rõ cơ sở của mô hình chính sách nhà ở xã hội trong giai đoạn này, luận án sẽ

khái quát lịch sử hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội.

4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu

Với tính cấp thiết của luận án, đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên

cứu, nghiên cứu sinh thu thập các số liệu thứ cấp, sơ cấp, các công trình nghiên cứu

khoa học đã đƣợc công bố cùng với các quan điểm, nhận định của mình nhằm trả

lời một số câu hỏi nghiên cứu sau:

4.1 Câu hỏi nghiên cứu

a. Chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội hiện nay nhƣ thế nào?

b. Tính phù hợp, tính công bằng, tính hiệu quả và tính bền vững của chính

sách NOXH cho ngƣời TNT thể hiện qua kết quả và lợi ích của chính sách này nhƣ

thế nào?

c. Những điềm bất hợp lý trong nội dung NOXH cho ngƣời TNT ở đô thị là gì?

d. Chính sách NOXH cho ngƣời TNT cần bổ sung và điều chỉnh nhƣ thế nào?

4.2. Phương pháp tiếp cận

Phương pháp tiếp cận sử dụng nghiên cứu các vấn đề chính sách

Theo Howlett và Ramesh (2003) [70], chu trình chính sách là vòng đời của

chính sách, nó gồm nhiều chu kỳ nối tiếp nhau theo dạng một đƣờng thẳng. Trong

mỗi chu kỳ chính sách có hai giai đoạn là hoạch định chính sách và triển khai chính

sách. Trong từng giai đoạn lại có các nội dung cụ thể. Chu kỳ chính sách mới đƣợc

hình thành dựa trên kết quả đánh giá ở cuối mỗi chu kỳ chính sách trƣớc. Trên cơ sở

chu trình chính sách của Howlett M. Và Ramesh H. , chu trình chính sách NOXH

cho ngƣời TNT đƣợc mô tả nhƣ sơ đồ sau:

Giai đoạn: Hoạch định chính sách

Số lƣợng chính sách NOXH đã ban hành

Mục tiêu, đối tƣợng chính sách NOXH

Nội dung của chính sách NOXH hiện hành

Giai đoạn: Triển khai chính sách

Tổ chức triển khai chính sách NOXH

Kết quả triển khai và lợi ích chính sách NOXH

Đánh giá mặt đƣợc và hạn chế chính sách NOXH

Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách cho chu kỳ mới

4.3 Phƣơng pháp nghiên cứu

a. Phương pháp nghiên cứu định lượng và nghiên cứu định tính

-Phương pháp nghiên cứu định lượng: Đây là phƣơng pháp điều tra chọn

mẫu nhằm mục đích thu thập thông tin từ một số lƣợng lớn cƣ dân sống trong các

khu NOXH thông qua một bảng hỏi với các câu hỏi cụ thể đƣợc thiết kế hƣớng đến

việc phân tích thống kê. Việc điều tra sẽ tạo cơ sở cho những nghiên cứu đánh giá

khác vì nó cho phép thu thập dữ liệu tập trung về các vấn đề hoạt động cụ thể hoặc

các chỉ số từ một mẫu. Phƣơng pháp này đòi hỏi một cách thức, các bƣớc chọn mẫu

cụ thể. Trong luận văn này, tác giả sử dụng phƣơng pháp PPS, với công thức và

nguyên tắc chọn mẫu nhƣ sau:

Áp dụng công thức tính cỡ mẫu cho một tỷ lệ trong cộng đồng:

(1 - α/2)

p xq n = Z2 d

Trong đó:

p là tỷ lệ đối tƣợng nghiên cứu mua trực tiếp/thuê mua (đại diện hộ gia đình)

sống trong các khu NOXH (ƣớc tính là 95%), d=0,05, tính đƣợc cỡ mẫu là 336 hộ

gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình chọn mẫu, một số phiếu nghiên cứu không đạt,

chất lƣợng phiếu kém, tác giả nghiên cứu đã loại khỏi mẫu nghiên cứu và lựa chọn

300 mẫu phù hợp để đƣa vào xử lý và phân tích thống kê.

Chọn mẫu: Tổng điều tra tại 4 quận, 5 khu NOXH và 336 hộ gia đình.

Phương pháp chọn mẫu hộ gia đình áp dụng phương pháp chọn mẫu nhiều

giai đoạn

 Giai đoạn 1. Lựa chọn quận

Tính đến thời điểm cuộc nghiên cứu tiến hành điều tra, toàn thành phố Hà Nội

có 5 quận đã có các tòa NOXH dành cho ngƣời TNT, các khu nhà ở đặt tại các khu

vực khác nhau, phân bố đều trên toàn thành phố Hà Nội cụ thể:

+ Quận Hoàng Mai

+ Quận Hà Đông

+ Quận Nam Từ Liêm

+ Quận Bắc Từ Liêm

+ Quận Gia Lâm

 Giai đoạn 2. Lựa chọn phƣờng: nghiên cứu lựa chọn chủ đích các phƣờng đã

xây dựng các tòa NOXH cho ngƣời TNT tính đến thời điểm điều tra:

+ Quận Hoàng Mai: phƣờng Hoàng Liệt

+ Quận Hà Đông: phƣờng Kiến Hƣng

+ Quận Nam Từ Liêm: phƣờng Đại Mỗ

+ Quận ắc Từ Liêm: phƣờng Đông Ngạc

+ Quận Gia Lâm: xã Cổ i

 Giai đoạn 3. Lựa chọn khu NOXH

+ Phƣờng Hoàng Liệt: chọn Khu NOXH Tây Nam Linh Đàm

+ Phƣờng Kiến Hƣng: chọn khu NOXH Hƣng Thịnh

+ Phƣờng Đại Mỗ: chọn khu NOXH Đại Mỗ

+ Phƣờng Đông Ngạc: chọn khu NOXH Ecohome 1, 2

+ Xã Cổ Bi: chọn khu NOXH trong khu đô thị Đặng Xá

 Giai đoạn 4. Lựa chọn hộ gia đình

Dựa trên danh sách các hộ gia đình trực tiếp mua/thuê mua hiện đang sinh

sống trong các khu NOXH đƣợc cung cấp bởi Ban Quản lý tòa nhà, chúng tôi lựa

chọn ngẫu nhiên 67 hộ gia đình sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằng

bảng hỏi đƣợc thiết kế sẵn. Số phiếu thu về tại 5 khu NOXH là 336 phiếu trong đó

có 300 phiếu hợp lệ và đƣợc đƣa vào phân tích thống kê.

 Giai đoạn 5. Lựa chọn đối tƣợng cung cấp thông tin

Đối tƣợng đƣợc lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình

(vợ/chồng) – nắm đƣợc thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung về diện

tích nhà, cảm nhận về cuộc sống tại khu NOXH, có khả năng trả lời phỏng vấn và

tự nguyện tham gia trả lời.

Một số đặc điểm cơ bản của mẫu nghiên cứu định lượng

Đặc điểm nhân khẩu học

Bảng 1. Đặc điểm nhân khẩu học của ngƣời trả lời

Nguồn gốc cƣ trú

Tại cùng phƣờng Khác phƣờng cùng quận Khác quận cùng thành phố Khác tỉnh thành

1.3 3.0 25.3 70.3

4 9 76 211

Số ngƣời trong hộ gia đình

2-4 5-7

85.4 14.6 100

257 44 300

Tổng

Số thế hệ trong hộ gia đình

6.3 78.7 15.0 100

Chỉ có 1 thế hệ Hai thế hệ Ba thế hệ Tổng

32.7 67.3 100

19 236 45 300 Giới tính 98 202 300

Nam Nữ Tổng

Độ tuổi

66.0 31.0 3.0 100

198 93 9 300

Từ 24 – 35 Từ 36 đến 45 Trên 46 Tổng

Trình độ học vấn

Từ Trung cấp trở xuống Từ Đại học trở lên Tổng

8.7 91.3 100

26 274 300

*Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018.

Qua khảo sát, mẫu nghiên cứu có những đặc điểm sau: số ngƣời di cƣ từ các

thành phố khác mua NOXH chiếm 70.3%, trong nội đô: di cƣ cùng quận (4.3%) và

khác quận (25.3%). Cũng giống với xu hƣớng về quy mô hộ gia đình của cả nƣớc,

quy mô hộ gia đình trong mẫu khảo sát chủ yếu là các hộ gia đình nhỏ, từ 2-4 ngƣời

chiếm 85,4%. Số ngƣời trung bình của các hộ này cũng tƣơng ứng với cỡ hộ trung

bình ở đô thị là 3,6 đặc trƣng của NOXH là diện tích nhà ở nhỏ, chủ yếu dành cho

hộ gia đình quy mô nhỏ nên cũng dễ dàng nhận thấy số thế hệ chung sống trong một

đơn vị nhà ở chủ yếu là hộ gia đình có hai thế hệ: bố mẹ và con cái (78.7%). Những

hộ gia đình ba thế hệ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ 15% và số hộ gia đình 1 thế hệ là

6.3%. Về trình độ học vấn, kết quả điều tra cho thấy hơn 2/3 ngƣời mua nhà đƣợc

hỏi có trình độ đại học (76%), trình độ trên đại học chiếm 16%. Tổng số ngƣời có

trình độ học vấn từ đại học trở lên chiếm 91.3%.

-Phương pháp nghiên cứu định tính

Mục đích của phƣơng pháp này là nhằm thu thập thông tin chung, làm rõ

hoặc tập hợp ý kiến, quan điểm về một vấn đề từ những ngƣời đƣợc lựa chọn đại

diện cho các quan điểm hay các nhóm khác nhau (ví dụ, cƣ dân hiện đang sống

trong các khu NOXH, chủ đầu tƣ dự án, lãnh đạo chính quyền và các tổ chức đoàn

thể). Phỏng vấn sâu là một phƣơng pháp tốt để đánh giá quan điểm của các bên liên

quan về dự án và xác định những vấn đề cần quan tâm.

Mẫu định tính

Tác giả luận án đã tiến hành phỏng vấn sâu 30 trƣờng hợp. Mẫu chủ đích

đƣợc chọn cho phỏng vấn sâu nhằm làm rõ một số nội dung thực hiện chính sách và

đánh giá kết quả chính sách bổ sung thêm cho kết quả nghiên cứu định lƣợng. Các

đối tƣợng đƣợc phỏng vấn gồm: chuyên gia xây dựng, chủ đầu tƣ, lãnh đạo cơ quan

quản lý nhà nƣớc về nhà ở và NOXH, đối tƣợng thụ hƣởng chính sách (Xem trong

phần phụ lục 7, 8).

b. Phương pháp tham vấn chuyên gia

Phƣơng pháp tham vấn chuyên gia đƣợc sử dụng chủ yếu để lấy ý kiến

đóng góp của các chuyên gia cho vấn đề và nội dung nghiên cứu. Trong quá trình

nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, đề tài đã tham vấn ý

kiến một số chuyên gia ở các ộ, Sở, các đơn vị nghiên cứu, giảng dạy khối xây

dựng và quy hoạch.

c. Phương pháp tính điểm trung bình

Để tìm hiểu mức độ hài lòng của ngƣời dân về NOXH cho ngƣời TNT ở Hà

Nội, tác giả sử dụng cách tính tính điểm trung bình. Điểm số hài lòng trung bình

của từng cá nhân đƣợc sử dụng để kiểm tra tỷ lệ phần trăm những ngƣời rất hài

lòng, hài lòng, bình thƣờng, không hài lòng và rất không hài lòng về nhà ở hiện tại.

Tiếp đó tính điểm trung bình chung cho 10 quan sát về khu vực vui chơi giải trí,

hàng xóm, quản lý tòa nhà, tổ dân phố, dịch vụ trong tòa nhà, môi trƣờng xung

quanh, an ninh trật tự, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo trì tòa nhà

với từng khu vực khảo sát để so sánh tìm kiếm sự khác biệt giữa các nhóm khác

nhau về đặc điểm môi trƣờng xung quanh, dịch vụ và quản lý tòa nhà.

5. Những đóng góp mới của luận án

Thực hiện nghiên cứu “Chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

(nghiên cứu trƣờng hợp thành phố Hà Nội)”, luận án hƣớng đến những điểm mới quan

trọng nhƣ sau:

Thứ nhất, luận án tổng quan các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội trên

thế giới, tìm hiểu nhận thức của mỗi chính phủ và các mô hình thực hiện của các

nƣớc từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

Thứ hai, luận án tổng quát quá trình hình thành và phát triển của chính sách

nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đem lại sự hiểu biết tƣơng đối toàn diện và có

hệ thống về chính sách này ở Việt Nam.

Thứ ba, điểm mới của luận án là tiếp cận đánh giá chính sách nhà ở xã hội

cho ngƣời thu nhập thấp từ góc độ chính sách công. Luận án đánh giá nội dung

chính sách dựa trên một số tiêu chí đánh giá nhằm cung cấp những thông tin quan

trọng về các rào cản và các bất cập của chính sách.

Thứ tƣ, đánh giá kết quả triển khai và lợi ích của chính sách mang lại cho đối

tƣợng thụ hƣởng chính sách là điểm mà chƣa có nghiên cứu nào trƣớc đó đã thực

hiện, từ đó có thể đƣa ra những giải pháp khuyến nghị phù hợp.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

Việc nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trong giai

đoạn hiện nay có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý luận và thực tiễn.

Về ý nghĩa lý luận, luận án phân tích sự vận hành và biến đổi của chính sách

nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trong thời gian qua và đối chiếu với chính

sách nhà ở xã hội ở một số nƣớc trên thế giới với mục đích góp phần làm phong phú

thêm về nội dung và cung cấp những thông tin mới liên quan đến chủ đề này. Bên

cạnh đó, việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công cũng nhằm tìm hiểu tính

phổ biến, độ tin cậy và khả năng áp dụng các lý thuyết này vào thực tiễn nghiên cứu

chính sách công ở Việt Nam.

Về ý nghĩa thực tiễn, luận án cung cấp các luận cứ khoa học cho các nhà quản

lý và hoạch định chính sách nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, là cơ

sở cho việc tạo lập các hƣớng nghiên cứu khoa học và triển khai trong thực tiễn,qua đó

góp phần xây dựng và phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững trong thời gian tới.

7. Kết cấu của luận án

Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, trong luận án này, chƣơng 1 dành cho việc

tổng quan tình hình nghiên cứu, chƣơng 2 trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn của đề

tài, trong đó có việc định nghĩa và thao tác hóa khái niệm làm việc, giới thiệu cách

tiếp cận và địa bàn nghiên cứu.

Tiếp đó, ở phần nghiên cứu thực nghiệm, tác giả trình bày trong chƣơng 3.

Chƣơng này có nhiệm vụ mô tả và phân tích kết quả khảo sát về nhà ở xã hội cho

ngƣời thu nhập thấp, những vấn đề chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

và thực tiễn. Từ đó chỉ ra những đặc điểm và những rào cản trong quá trình thực

hiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, cũng nhƣ kiểm chứng lý

thuyết đã đặt ra. Chƣơng 4 nêu ra quan điểm, định hƣớng của tác giả về chính sách.

Tiếp theo là những giải pháp hoàn thiện chính sách và kiến nghị cho các chủ thể

chính sách.

Sau cùng, là phần Phụ lục, với các bảng hỏi dùng cho cuộc khảo sát định lƣợng

và định tính, một số bảng biểu rút ra từ cuộc khảo sát, tƣ liệu minh họa hoặc bổ sung

cho những mô tả và phân tích trong phần nội dung nghiên cứu.

Chƣơng 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Trên thế giới, đã có không ít công trình, bài báo nghiên cứu về NOXH, chính

sách NOXH. Qua các tác phẩm đã công bố, các tác giả không chỉ đƣa ra định nghĩa

mà còn đi sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của NOXH nhƣ bất bình đằng, các tác

động kinh tế, xã hội, sức khỏe của NOXH đến đời sống của cƣ dân, các yếu tố tác

động đến việc thực hiện chính sách NOXH... Các nghiên cứu trƣớc đã chỉ ra rất nhiều

vấn đề hiện còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách NOXH, những bài học thành

công hay thất bại của chính sách nhà ở cho ngƣời TNT. Với đối tƣợng nghiên cứu

vừa đa dạng vừa phong phú, các nhà khoa học đi trƣớc đã đạt đƣợc không ít những

thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, nhằm phục vụ chủ đề trung tâm của luận án đã đặt

ra, trong bài tổng quan này chúng tôi chỉ dừng lại ở những nội dung thiết cốt đó.

1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc

Theo quy luật cung cầu, sự thiếu hụt nhà ở sẽ thúc đẩy giá nhà ở tăng cao,

đặc biệt ở các khu vực kinh tế phát triển. Khi giá nhà tăng cao, các hộ gia đình TNT

sẽ là nhóm đối tƣợng chịu ảnh hƣởng nhiều nhất. Do đó nhu cầu trợ cấp nhà ở là

điều tất yếu ở mọi quốc gia khi ngƣời nghèo phải sống trong các khu nhà ở tồi tàn

trong môi trƣờng không đảm bảo. Vì lẽ đó chính sách nhà ở, trong đó có chính sách

NOXH thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Có rất nhiều

nghiên cứu về chính sách nhà ở và NOXH trên thế giới với các chủ đề khác nhau

nhƣ các yếu tố góp phần làm tăng nhanh giá nhà và giá thuê; tác động xã hội và

kinh tế của việc thiếu nhà ở giá rẻ; các chiến lƣợc và thể chế cần thiết để tăng nguồn

cung nhà ở giá rẻ, hoặc hỗ trợ ngƣời tiêu dùng và nhu cầu kết hợp nhà ở giá rẻ với

sự bền vững về môi trƣờng và xã hội. Lĩnh vực NOXH của các nƣớc phát triển và

đang phát triển cũng đã có rất nhiều thay đổi trong những năm qua. Xu hƣớng

chung trên toàn thế giới là sự suy giảm tài trợ công cho NOXH, đồng thời, NOXH

đã trở nên đa dạng hơn với nhiều hình thức sở hữu, tiếp cận tài chính, xây dựng và

quản lý. Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tập trung vào một số vấn đề chính: ảnh

hƣởng của chính sách nhà ở đến một số vấn đề nhƣ thu nhập, sức khỏe, hội nhập xã

hội, mối liên hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng và những tranh luận về quan

điểm hỗ trợ NOXH.

1.1.1. Mối quan hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng xã hội

Trên phạm vi thế giới bất bình đẳng thể hiện giữa nƣớc giàu và nƣớc nghèo,

còn trong phạm vi một quốc gia, bất bình đẳng diễn ra giữa ngƣời giàu và ngƣời

ngèo. Khoảng cách giữa hai sự đối lập ngày càng giãn rộng. Bất bình đẳng thể hiện

ở nhiều khía cạnh: bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin, cơ hội, thu nhập, tiếp cận

dịch vụ y tế, tiếp cận các dịch vụ công, nhà ở.

Có rất nhiều nghiên cứu đã phân tích mối tƣơng quan giữa nhà ở, nghèo đói

và bất bình đẳng [96, 76]. Các nhà nghiên cứu đã cung cấp những bằng chứng thực

nghiệm về mối tƣơng quan của các yếu tố trên. Tunstall và cộng sự (2013) tìm hiểu

mối tƣơng quan giữa nhà ở và nghèo đói bằng cách phân tích mối tƣơng quan qua

lại giữa nhà ở và nghèo đói ở Anh. Với quan hệ đầu tiên ảnh hƣởng của nghèo đói

đến tình trạng nhà ở, tác giả phân tích sự ảnh hƣởng của các loại hình nhà ở cho

ngƣời nghèo nhƣ NOXH, phúc lợi nhà ở, hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ đến nghèo đói.

Bằng chứng thực nghiệm cho thấy nghèo đói ảnh hƣởng đến tình trạng nhà ở nói

chung mạnh hơn những bằng chứng chứng minh rằng tình trạng nhà ở ảnh hƣởng

đến đói nghèo. TNT là rào cản đối với việc việc lựa chọn nhà ở. Tuy nhiên, hệ

thống nhà ở, NOXH, phúc lợi nhà ở và hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ, đóng vai trò nhƣ một

bộ đệm chống lại những ảnh hƣởng của đói nghèo. Các nghiên cứu này khuyến nghị

rằng các nhà hoạch định chính sách cần chú ý hơn đến mối liên hệ giữa nhà ở, thu

nhập và phúc lợi xã hội, những yếu tố vốn đã bị bỏ rơi hay thiếu sự quan tâm. Khi

đo lƣờng nghèo đói cần tính đến chi phí nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu

nhập, đặc biệt là các nhóm nghèo khổ bởi chi phí nhà ở cao. Trong khi đó ngay ở

Mỹ, trong hàng triệu gia đình đang phải vật lộn tìm nhà ở giá rẻ chỉ có một trong

bốn hộ gia đình đủ điều kiện đƣợc trợ cấp về nhà ở liên bang [94]. Có nghiên cứu

phân tích mối quan hệ giữa trợ cấp nhà ở, lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế bất

động sản với bất bình đẳng về thu nhập, nghiên cứu cho thấy trợ cấp nhà ở làm

giảm sự bất bình đẳng về thu nhập, trong khi khoản khấu trừ thuế thế chấp và các

khoản khấu trừ thuế bất động sản làm tăng bất bình đẳng. Các tác giả đã sử dụng

một mô hình động cho thấy sự biến đổi và ảnh hƣởng của chính sách đến bất bình

đẳng thu nhập. Các tác giả chia hộ gia đình thành 20 nhóm thu nhập với mức thu

nhập tăng dần. Bắt đầu với thu nhập sau thuế và sau khi bỏ ra phần trợ cấp nhà ở,

mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã thu hẹp lại. Sau đó, bổ sung khoản khấu

trừ thuế bất động sản và thuế thế chấp vào thu nhập, mô hình cho thấy mức độ bất

bình đẳng đã tăng lên [76].

Cũng bàn về chủ đề này, các nhà nghiên cứu khác tại Mỹ lại tập trung vào

việc giải thích tầm quan trọng của nhà ở với bất bình đẳng [62] và mức độ bất bình

đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116]. Các nghiên cứu này

cũng xem xét sự biến đổi vai trò của sở hữu nhà ở, khả năng chi trả nhà ở và hỗ trợ

cho vay dƣới lãi suất tiêu chuẩn trong mối liên hệ về bất bình đẳng hiện nay ở Mỹ,

mô tả các khuynh hƣớng bất bình đẳng và đặc điểm nhà ở, bất bình đẳng đƣợc xem

nhƣ là một trong những đặc điểm của nhà ở trong khoảng thời gian từ 1980 – 2010.

Tác giả gợi ý cần có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở bởi các chƣơng trình

nhà ở mới hiện nay dựa vào thị trƣờng tƣ nhân và sẽ còn nhiều thách thức cho

ngƣời nghèo để có thể tiếp cận đƣợc với loại hình nhà ở cho ngƣời TNT cũng nhƣ

tính hiệu quả của những hỗ trợ khác về nhà ở để giảm bất bình đẳng. Khuynh hƣớng

bất bình đẳng và khoảng cách giầu nghèo ở đô thị ngày càng lớn đặc biệt khi so

sánh mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116].

Các tác giả đã so sánh mức độ bất bình đẳng của 100 thành phố lớn trên toàn nƣớc

Mỹ từ năm 2007 đến 2014 dựa theo thu nhập và so sánh với số tiền thuê nhà mà

những hộ có TNT phải chi trả trong một năm tại những thành phố này. Kết quả là

hầu hết các đô thị lớn mức độ bất bình đẳng tăng do thu nhập của nhóm ngƣời có

thu nhập cao ổn định hoặc giảm nhẹ trong giai đoạn nghiên cứu trong khi thu nhập

của nhóm TNT giảm đáng kể. Chẳng hạn nhƣ tại Cincinati giá thuê nhà ở không đắt

nhƣ ở các thành phố khác bởi mức thu nhập của nhóm cuối cùng lại thấp hơn các

thành phố khác trong khi thu nhập của nhóm thấp nhất tại Washington lại có thể cao

hơn các thành phố khác và chi phí nhà ở đây cũng cao hơn. Hay San Francisco là

một thành phố thiếu nhà ở giá rẻ nhƣng tỷ lệ bất bình đẳng lại không cao bởi tiền

thuê nhà ở thành phố này lại không cao hơn các thành phố khác.

Các nghiên cứu trên chứng minh mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách nhà ở

xã hội với bất bình đẳng trong xã hội. Bởi thị trƣờng nhà ở có vai trò quan trọng

trong việc dẫn dắt nền kinh tế bởi nó liên quan đến việc xây dựng nhà ở mới. Giá

nhà ở tăng đồng hành với giá tiêu dùng tăng. Tiêu dùng chiếm 60% tổng cầu của

nền kinh tế. Nếu giá nhà tăng và tiêu dùng tăng thì nền kinh tế phát triển và ngƣợc

lại nếu giá nhà và tiêu dùng giảm, nền kinh tế sẽ suy giảm và nếu tình hình không

đƣợc cải thiện, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng [53]. Những ngƣời TNT là nhóm

xã hội dễ bị tổn thƣơng nhất trong thời kỳ khủng hoảng, bởi vậy chính sách hỗ trợ

nhà ở đƣợc xem là một trong những yếu tố quan trọng để giảm bớt tính dễ bị tổn

thƣơng, giảm mức độ bất bình đẳng cho nhóm ngƣời này.

1.1.2. Mối quan hệ giữa chính sách hỗ trợ nhà ở với chất lượng giáo dục,

khả năng chi trả cho chăm sóc sức khỏe, mức độ thu nhập và hội nhập xã hội

Chính sách nhà ở đƣợc thể hiện thông qua các chƣơng trình hỗ trợ nhà ở hay

thông qua các công cụ thực hiện chính sách nhằm trợ giúp ngƣời nghèo có chỗ ở tử tế.

Trên thế giới, chủ đề nhà ở dành cho ngƣời nghèo/TNT đƣợc nhiều nghiên cứu đề cập.

Các nghiên cứu đã chỉ ra tình trạng nhà ở ảnh hƣởng không nhỏ tới việc làm, sức khỏe

cũng nhƣ giáo dục của các thành viên trong gia đình. Một nghiên cứu của các tác giả

Canada trên 1.348 hộ sống trong nhà thuê tƣ nhân và 218 hộ gia đình sống trong

NOXH tại Toronto cho thấy có mối quan hệ giữa điều kiện nhà ở với tình trạng nghèo

đói, việc làm, và giáo dục. Theo đó, những ngƣời đi thuê nhà tại các chung cƣ cao tầng

cũ tại thành phố Toronto có nguy cơ bị nghèo đói hơn. Họ gặp khó khăn nhiều hơn

trong tiếp cận giáo dục và tiếp cận việc làm [111]. Trong một nghiên cứu đề cập đến

mối liên hệ giữa điều kiện nhà ở nghèo nàn đến những ảnh hƣởng bất lợi đến sức khỏe,

đặc biệt là sức khỏe tâm thần của ngƣời dân. Nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực

nghiệm để minh chứng cho quan điểm điều kiện nhà ở nghèo nàn làm trầm trọng thêm

mức độ ảnh hƣởng đến sức khỏe tâm thần của những ngƣời sống ở đó [120].

Mặt khác, tình trạng nhà ở nghèo nàn còn có ảnh hƣởng điều kiện kinh tế của

ngƣời dân nghèo đô thị. Nghiên cứu ở Nigeria [65] cho thấy khu dân cƣ thiếu môi

trƣờng tốt sẽ phải chi trả thêm những khoản chi phí khác và mối quan hệ phức tạp

giữa chất lƣợng nhà ở và chất lƣợng giáo dục. Tình trạng nghèo đói dẫn đến chất

lƣợng giáo dục thấp, năng suất kinh tế thấp, ảnh hƣởng tiêu cực đến thanh thiếu

niên, tình trạng sức khỏe kém, thiếu kỹ năng kinh doanh là những yếu tố cản trở cơ

hội phát triển kinh tế xã hội. Ngƣời nghèo đô thị sống trong điều kiện nhà ở nghèo

nàn hoặc ở khu nhà ở phi chính thức chỉ có thể kinh doanh với nguồn vốn nhỏ bé

mà không thể có cơ hội để cải thiện tình hình kinh doanh của mình.

Một nghiên cứu khác tại Mỹ về nhà ở giá thấp [55] chỉ ra mối quan hệ giữa

tình trạng nhà ở và tình trạng học tập của trẻ em trong các gia đình. Các chƣơng

trình trợ giúp các hộ gia đình sở hữu hoặc thuê nhà với giá thấp đã cải thiện tình

trạng thiếu ổn định. Kết quả nghiên cứu này chỉ ra rằng việc hỗ trợ tài chính thông

qua phát hành tín phiếu giúp các gia đình trong diện hỗ trợ giảm số lần di chuyển

nhà ở. Cụ thể là, trong vòng 4 - 5 năm, các gia đình đƣợc hỗ trợ di chuyển khoảng

0,8 lần so với 1,98 lần ở các gia đình không nhận đƣợc trợ giúp. Trẻ em là ngƣời

đƣợc hƣởng lợi nhiều nhất từ các chƣơng trình trợ giúp này. Do nhận đƣợc các gói trợ

giúp về mua nhà ở, những ngƣời có nhà sở hữu di chuyển ít hơn so với những gia đình

phải thuê nhà. Điều đó cũng dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giáo dục của trẻ tại các

gia đình này. Đối với trẻ em sống trong các gia đình không nhận đƣợc gói hỗ trợ về nhà

ở và thƣờng xuyên phải di chuyển nơi ở, chúng chịu nhiều ảnh hƣởng bất lợi từ việc

chuyển nhà. Những ảnh hƣởng bất lợi bao gồm sự gián đoạn học hành do phải chuyển

trƣờng, sự vắng mặt, những căng thẳng khi di chuyển, gián đoạn mối quan hệ bạn bè

đồng lứa và từ đó ảnh hƣởng tới điểm số của trẻ.

Những ảnh hƣởng thuận chiều của trợ giúp nhà ở lên tình trạng học tập của

trẻ em cũng đƣợc chỉ ra trong nghiên cứu của [109]. Nghiên cứu của tác giả này cho

thấy không chỉ ảnh hƣởng đến quá trình học tập của trẻ em, các gói trợ giúp về nhà

ở còn giúp cải thiện tình trạng sức khỏe của các thành viên gia đình. Theo đó, đƣợc

ở trong những ngôi nhà rộng hơn và có điều kiện tốt hơn đã giảm những căng thẳng

và những bất lợi về sức khỏe, tránh đƣợc các bệnh truyền nhiễm, cải thiện sức khỏe

tinh thần. Đồng thời, các gia đình thay vì phải sử dụng quá nhiều tiền vào thuê nhà

thì giờ đây họ có thể dùng số tiền đó để mua thực phẩm và cải thiện dinh dƣỡng, từ

đó cải thiện tình trạng sức khỏe cho cả gia đình.

Một nghiên cứu gần đây dựa trên kết quả của 100 báo cáo kỹ thuật và học

thuật để đi đến kết luận rằng thách thức về khả năng chi trả nhà ở và sự thiếu hụt

của nhà ở giá rẻ có thể góp phần vào chu kỳ nghèo đói và kém hiệu quả mà rất

nhiều ngƣời Mỹ hiện nay đang phải đối mặt [112]. Nghiên cứu đã tổng kết các

nghiên cứu và nêu ra một số ảnh hƣởng của việc thiếu NOXH nhƣ sau: 1) Sự ổn

định của hộ gia đình: Các nghiên cứu cho thấy việc tiếp cận nhà ở giá rẻ và giá cả

phải chăng sẽ giúp ổn định đƣợc sự ổn định của gần 19 triệu gia đình có TNT ở Hoa

Kỳ chi trả hơn một nửa thu nhập của họ về nhà ở và giảm nguy cơ gia đình dễ bị tổn

thƣơng trở thành vô gia cƣ. 2) An toàn về kinh tế: Chi phí nhà ở cao khiến cho các

gia đình có TNT không có khả năng chi trả cho các chi phí quan trọng khác, dẫn đến

những khoản thắt chặt ngân sách. Nhà ở giá cả phải chăng làm gia tăng số tiền mà các

gia đình có thể dành cho các nhu cầu quan trọng khác của gia đình và tiết kiệm. 3) Giáo

dục: Sự bất ổn về nhà ở có thể là mối đe dọa về thành tích và thành công của trẻ em

trong trƣờng học, dẫn đến khoảng cách thành công lớn hơn với những đứa trẻ cùng

trang lứa, trong khi một môi trƣờng ổn định sẽ cải thiện kết quả giáo dục.4) Y tế: Tình

trạng mất an ninh và vô gia cƣ có ảnh hƣởng tiêu cực nghiêm trọng đến sức khoẻ của

trẻ em và ngƣời lớn.5) Năng lƣợng: Cải thiện hiệu quả năng lƣợng làm giảm chi phí

hoạt động lâu dài cho các tòa nhà và giúp giữ giá thuê hợp lý. 6) Giao thông: Chi phí đi

lại tăng lên đáng kể khiến cho các gia đình có ít tiền hơn cho các nhu yếu phẩm khác.

Nhà ở gần những phƣơng tiện công cộng có thể giúp ngƣời dân tiết kiệm tiền, tiếp cận

công ăn việc làm và các dịch vụ cộng đồng quan trọng, đồng thời nâng cao sức khoẻ.

7) Chất lƣợng môi trƣờng sinh sống: Nhà ở giá cả phải chăng làm tăng sức mua của địa

phƣơng, tăng việc làm và tạo ra các khoản thu thuế mới. 8) Ngƣời cao tuổi: Nhà ở có

chất lƣợng có thể cải thiện sức khoẻ, chất lƣợng cuộc sống và sự độc lập đối với nhóm

dân số cao tuổi có TNT ngày càng gia tăng.

Có thể thấy, các chính sách về nhà ở cho ngƣời TNT thông qua các gói hỗ

trợ hay các công cụ chính sách phù hợp sẽ giúp các hộ gia đình, ngƣời có TNT có

thể thuê hoặc sở hữu nhà với giá thấp, giảm tổng số tiền chi tiêu cho thuê nhà, từ đó

tăng số tiền đầu tƣ vào chăm sóc sức khỏe, cải thiện dinh dƣỡng cũng nhƣ tăng cơ

hội đầu tƣ cho giáo dục.

1.1.3. Quan điểm hỗ trợ cung cấp nhà ở xã hội

Tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi quốc gia mà chính phủ thực hiện các

chƣơng trình hỗ trợ NOXH với các công cụ chính sách khác nhau. Mỗi quốc gia

trong từng giai đoạn phát triển có các biện pháp can thiệp hay sử dụng các công cụ

chính sách khác nhau để hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện

có hai cách tiếp cận đã đƣợc các chính phủ trên thế giới thực hiện để cung cấp

NOXH giá rẻ/hợp lý cho ngƣời TNT đó là hỗ trợ bên cung và hỗ trợ bên cầu.

Theo cách tiếp cận hỗ trợ bên cung, nhà nƣớc hỗ trợ các nhà đầu tƣ thông

qua việc cung cấp đất, tài chính, thời gian khai thác nhằm giảm giá nhà ở. Ngoài ra

còn có các phƣơng thức trợ cấp khác nhƣ tăng giới hạn chiều cao và mật độ nhà ở

khu vực dự án đầu tƣ để khuyến khích các nhà đầu tƣ phát triển NOXH. Các biện

pháp chính sách này đƣợc sử dụng để đảm bảo NOXH đƣợc cung cấp trong một

khu vực cụ thể [81]. Các khoản trợ cấp bên cung nhằm mục đích hạ giá xây dựng

NOXH để đảm bảo giá thuê hoặc giá mua thấp (ví dụ nhƣ Tây an Nha). Tùy thuộc

vào bối cảnh của từng quốc gia, trợ cấp bên cung cấp có thể đƣợc tài trợ hoàn toàn

bằng ngân sách công (ví dụ nhƣ từ chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng) hoặc

thông qua tài chính tƣ nhân (ví dụ nhƣ các nhà đầu tƣ tƣ nhân). Cần nhấn mạnh rằng

bất kể trƣờng hợp nào, nhà nƣớc đóng một vai trò quan trọng trong việc giảm chi

phí tài chính, các quy tắc và quy định về mức lợi nhuận và mức giá thuê hoặc giá

mua. Các khoản trợ cấp thƣờng đƣợc sử dụng nhƣ là: chiết khấu giá đất, trợ cấp, các

khoản vay công cộng, cho vay tƣ nhân, trợ cấp lãi suất. Cách tiếp cận này khá phổ

biến trƣớc đây khi hầu hết chính phủ các nƣớc cung cấp NOXH cho tất cả mọi

ngƣời. Hiện nay, do chi phí xây dựng và bảo trì quá lớn, hầu hết chính phủ đã dần

thoái lui trong việc hỗ trợ nhà đầu tƣ phát triển hay hỗ trợ bên cung [81, 110, 84].

Với cách tiếp cận hỗ trợ bên cầu nhà ở, các công cụ chính sách để hỗ trợ

đƣợc thực hiện dƣới hình thức trợ cấp tiền thuê nhà, trái phiếu nhà ở, cung cấp tài

trợ mua nhà ở lần đầu hay hỗ trợ thuế nhằm trợ giúp các hộ gia đình TNT có khả

năng chi trả mua/thuê nhà ở theo giá thị trƣờng [81, 110, 84]. Phụ cấp nhà ở là một

trong những hỗ trợ bên cầu quan trọng nhất. Tùy vào hoàn cảnh của hệ thống nhà ở và

hệ thống phúc lợi của mỗi nƣớc nên phụ cấp nhà ở có những biến thể sau: 1. Mô hình

thâm hụt thu nhập là khoản trợ cấp xã hội dành cho các hộ gia đình không thể chi trả

tiền thuê nhà 2. Mô hình bổ sung thu nhập là khoản tiền trợ cấp dành cho các hộ TNT

bổ sung thêm vào thu nhập của hộ gia đình. 3. Mô hình hỗ trợ nhà ở thƣờng đƣợc dùng

để hỗ trợ ngƣời đi thuê nhà. Dù nó ở dạng nào thì phụ cấp nhà ở nhằm giảm gánh nặng

về nhà ở cho các hộ gia đình TNT chủ yếu trong khu vực nhà ở cho thuê. Ở Hàn Quốc

là khoản hỗ trợ cho các hộ gia đình số tiền ứng trƣớc để thuê nhà. Đối với một số nƣớc

châu Âu, là khoản tiền hỗ trợ xã hội chi trả cho việc thuê nhà hàng tháng. Còn ở Mỹ,

khoản hỗ trợ này đƣợc thông qua bên thứ 3 (ngƣời cho thuê nhà)[105].

Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nƣớc OECD hiện nay

Khoản trợ cấp cho người mua nhà: Công cụ này gồm trợ cấp một lần để mua

nhà, hay bao gồm một phần hay toàn bộ giá trị nhà ở. Đối tƣợng gồm những ngƣời

mua nhà lần đầu với mức thu nhập dƣới ngƣỡng cho trƣớc hoặc những ngƣời thỏa

mãn một số điều kiện nhất định.

Các khoản thế chấp và bảo đảm thế chấp cho người mua nhà: chính phủ hay

cơ quan chính phủ, quỹ trợ cấp cung cấp các khoản cho vay thế chấp ƣu đãi bao

gồm trợ cấp trả tiền hoặc đảm bảo thế chấp.

Trợ cấp thế chấp cho chủ nhà quá hạn trả nợ: trợ cấp và các biện pháp để

tránh tình trạng nhà bị tịch thu nhà ở, khi hộ gia đình trong tình trạng khó khăn về

tài chính. Khoản trợ cấp này bao gồm trợ cấp cho các khoản thanh toán thế chấp và

thanh toán các khoản nợ, hoãn thanh toán, tái cấp vốn và các chƣơng trình cho vay

thế chấp. Các khoản trợ cấp này khác với khoản trợ cấp đƣợc cấp tại thời điểm mua

nhà mà dùng để trợ cấp để thúc đẩy quyền sở hữu nhà ở giá rẻ.

Giảm thuế: Các khoản khấu trừ thuế hoặc các khoản tín dụng thuế dành cho

cá nhân nộp thuế để mua nhà. Giảm thuế bao gồm các khoản miễn thuế cho các chi

phí liên quan đến việc mua nhà cho ngƣời mua nhà lần đầu (nhƣ thuế chuyển

nhƣợng tài sản, thuế tem, phí pháp lý/công chứng) và khấu trừ lãi suất thế chấp.

Các khoản trợ cấp cung cấp cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý: bao

gồm trợ cấp, khoản vay, cho các nhà đầu tƣ phát triển nhà ở giá hợp lý cho các hộ gia

đình có TNT - không bao gồm các khoản vay hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê.

Các khoản trợ cấp nhà ở: các khoản tiền đƣợc chuyển cho các hộ gia đình để

trả cho chủ sở hữu hoặc ngƣời thuê nhà để chi trả cho các khoản chi phí nhà ở của

họ. Trợ cấp nhà ở có thể bao gồm tiền thuê, thanh toán thế chấp và / hoặc lãi suất,

tiện ích, bảo hiểm và dịch vụ.

Nhà xã hội cho thuê: NOXH cho thuê với mức giá đƣợc quy định cụ thể mà

không theo mức giá thị trƣờng. Các công cụ hỗ trợ có thể bao gồm xây dựng, sửa

chữa, quản lý, bảo trì và tài trợ NOXH cho thuê.

Các khoản trợ cấp để phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ: gồm các khoản trợ cấp,

giảm thuế hoặc bán hoặc cho thuê đất ở mức giá thấp cho các nhà đầu tƣ phát triển nhà ở

cho thuê giá rẻ mới - không bao gồm các biện pháp hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê.

Nguồn: OECD, 2016 Nhìn vào lịch sử phát triển NOXH của các nƣớc trên thế giới cho thấy rất nhiều

chính phủ các nƣớc phƣơng Tây, Mỹ và châu Á ở giai đoạn đầu đều thực hiện việc hỗ

trợ bên cung và trong giai đoạn gần đây bắt đầu chuyển sang hỗ trợ bên cầu.

Có thể nói rằng, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc hỗ trợ bên cung hay bên

cầu đều có mặt lợi và mặt bất lợi. Có rất nhiều nghiên cứu so sánh về hai cách tiếp

cận trên [78, 85, 90] tuy nhiên thực sự khó để có thể đánh giá các chƣơng trình nhà

ở khác nhau. ởi, thứ nhất các chƣơng trình hỗ trợ nhà ở thƣờng đƣợc thực hiện

phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mỗi nƣớc; thứ hai, nhà ở là một lĩnh vực khá

phức tạp của chính sách công, không có một cơ quan hay một bộ hoàn toàn chịu

trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ mà có sự hợp tác giữa các bộ, ngành liên quan đến

các vấn đề nhà ở (từ luật xây dựng đến quy định ngân hàng). Theo khuynh hƣớng

chung, trên thế giới đã có một sự thay đổi rõ ràng trong các chƣơng trình trợ cấp

chuyển từ trợ cấp bên cung sang trợ cấp bên cầu. Tuy vậy, các khoản trợ cấp bên

cung vẫn là yếu tố quan trọng của các chƣơng trình nhà ở giá rẻ [85,90].

Kraatz và cộng sự (2015) đã so sánh chi phí và lợi ích của hai hình thức trợ cấp

nêu trên. Tác giả đã chứng minh rằng các khoản trợ cấp từ phía cầu, nhƣ hỗ trợ tiền

thuê nhà sẽ tốn ít chi phí hơn cho chính phủ so với trợ cấp từ phía cung hoặc cung cấp

trực tiếp NOXH. Mặt khác, mặc dù các khoản trợ cấp từ phía cung dƣờng nhƣ tốn kém

cho chính phủ còn các khoản trợ cấp bên cầu dƣờng nhƣ hấp dẫn hơn đối với chính

phủ vì hiệu quả chi phí trực tiếp, nhƣng các khoản trợ cấp này thƣờng không khắc phục

đƣợc các vấn đề mang tính hệ thống khiến nhà ở ngày càng không phù hợp, và do đó

chỉ nên coi là biện pháp bổ sung ngoài các chính sách hỗ trợ bên cung [77].

Trong rất nhiều các nghiên cứu về lịch sử chính sách nhà ở tại châu Âu và

Mỹ cho thấy nhà ở luôn đƣợc sử dụng nhƣ một công cụ chính sách công nhằm điều

chỉnh nền kinh tế cũng nhƣ đảm bảo ổn định xã hội . Ở mỗi giai đoạn phát triển của

nền kinh tế, chính phủ sẽ sử dụng các biện pháp khác nhau để can thiệp vào thị

trƣờng nhà ở tùy thuộc vào các mục tiêu chính sách của từng thời kỳ.

Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ

Theo Điều 12702, chƣơng 130, ộ pháp điển các luật liên bang hay còn gọi

là Bộ luật Hoa Kỳ (US code): Nhà ở xã hội quốc gia, mục tiêu của chính sách nhà ở

quốc gia là tái khẳng định cam kết quốc gia lâu dài về nhà ở hợp lý, an toàn và hợp

vệ sinh cho công dân Mỹ bằng cách tăng cƣờng hợp tác của các tổ chức công và tƣ

để có thể: 1. đảm bảo rằng mọi công dân của Hoa Kỳ có quyền tiếp cận nơi trú ẩn

tốt hoặc hỗ trợ tránh tình trạng vô gia cƣ; 2. tăng nguồn cung quốc gia về nhà ở tử tế

với giá cả cho các hợp lý cho các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập trung bình

và có thể tiếp cận với các cơ hội việc làm; 3. cải thiện cơ hội nhà ở cho tất cả công

dân của Mỹ, đặc biệt là các nhóm dân tộc thiểu số gặp khó khăn, trên cơ sở không

phân biệt đối xử; 4. tạo lập môi trƣờng an toàn; 5. để mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở;

6.để cung cấp cho mọi cộng đồng nguồn cung cấp tài chính thế chấp đáng tin cậy,

sẵn có với mức lãi suất thấp nhất có thể; và 6. khuyến khích trao quyền cho ngƣời

thuê nhà và giảm nghèo về nhà ở công và nhà ở có sự hỗ trợ của liên bang.

Trong cuốn “Chính sách nhà ở cho ngƣời nghèo đô thị”, tác giả Raymond

Struyk đã đƣa ra câu hỏi: “Chính sách nhà ở nào là tốt nhất?” và câu trả lời là “Điều

này phụ thuộc vào mục tiêu nào đƣợc coi trọng nhất, vào điều kiện thị trƣờng vào

thời điểm mà chƣơng trình đƣợc thực hiện, vào khuynh hƣớng thu nhập, tốc độ tăng

số hộ gia đình và chi phí sản xuất nhà ở. Không có câu trả lời cụ thể nào cho mỗi

thành phố.” Cung cấp trực tiếp NOXH chỉ là một cách mà chính phủ cố gắng tăng

cƣờng cơ hội nhà ở cho các hộ gia đình có TNT. Các quốc gia khác cũng thử

nghiệm những hình thức hỗ trợ cho phía cầu. Việc thực hiện và mức độ trợ cấp

cũng rất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nƣớc. Cho dù chính phủ

có sử dụng biện pháp chính sách nào cũng vẫn bộc lộ những khiếm khuyết trên thị

trƣờng nhà ở. Nhìn lại lịch sử phát triển NOXH ở các nƣớc, có 4 mô hình phát triển

NOXH: chính phủ can thiệp vào thị trƣờng nhà ở nhằm đảm bảo nhà ở tối thiểu,

chính phủ dựa vào thị trƣờng tƣ nhân để phát triển NOXH bằng cách cung cấp các

hỗ trợ cho phía chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở, chính phủ chuyển từ trợ cấp bên cung

sang trợ cấp bên cầu bằng cách cung cấp hỗ trợ cho ngƣời đi thuê, mua nhà và tiếp

đó là chính sách nhà ở do thị trƣờng tự điều chỉnh.

Do vậy, các chính phủ chỉ tập trung trợ giúp vào nhóm ngƣời thực sự cần sự trợ

giúp chứ không tập trung vào nhóm ngƣời có khả năng chi trả nhà ở và các can thiệp

của chính phủ vào thị trƣờng nhà ở phụ thuộc vào sức khỏe của nền kinh tế cũng nhƣ

đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong xã hội. Do vậy, đối với trƣờng hợp Việt

Nam đang trong giai đoạn sơ khai của quá trình phát triển NOXH, cần liên hệ các bài

học của các nƣớc phát triển để có thể rút ngắn quá trình phát triển của mình.

1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc

1.2.1. Lược sử vấn đề nhà ở và NOXH

Vấn đề nhà ở vẫn luôn là vấn đề nan giải của các đô thị trong đó có Hà Nội.

Bắt nguồn từ thời kỳ thuộc địa nhƣng vấn đề trở nên phổ biến hơn trong thời kỳ sau

Cách mạng tháng 8 khi chính quyền mới bắt đầu đặt nền móng xây dựng chính phủ

và xã hội mới [58]. Bắt đầu từ 1954, chính sách nhà ở đã hƣớng đến việc đáp ứng

nhu cầu của ngƣời làm việc trong khu vực nhà nƣớc (công chức, công nhân và lực

lƣợng vũ trang). Vào thời kỳ đó, việc phát triển nhà ở và đô thị đƣợc cho là lĩnh vực

tiêu thụ không phục vụ sản xuất. Hiến pháp thừa nhận quyền có nhà ở tối thiểu cho

các hộ gia đình và nhà ở là dịch vụ xã hội chứ không phải là hàng hóa, việc sản xuất

và phân phối là trách nhiệm của xã hội giống nhƣ các dịch vụ xã hội khác nhƣ y tế

và giáo dục [35]. Trong thời kỳ này, hai biện pháp chính sách nhà ở đã đƣợc thực

hiện sau khi giành đƣợc độc lập nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của các hộ

gia đình ở đô thị. Biện pháp thứ nhất là trƣng dụng nhà ở của các gia đình tại khu

phố cổ và khu phố cũ. iện pháp thứ hai là xây dựng các khu tập thể với quy mô

lớn với mục tiêu xây dựng đất nƣớc công nghiệp hiện đại.

Sự xuất hiện của các khu tập thể đối lập với cách thức cƣ trú trƣớc đây. ên

cạnh các khối nhà cao tầng là các tiện ích công cộng nhƣ nhà trẻ, trƣờng học, trạm y

tế, không gian công cộng và công viên. Các căn hộ trong các khu tập thể đƣợc phân

phối cho cán bộ công nhân viên chức làm trong khu vực nhà nƣớc với quy chuẩn và

chi phí nhà ở không vƣợt quá 1% thu nhập hộ gia đình [58]. Do cầu lớn gấp nhiều

lần so với cung nên cuối những năm 80, chỉ có khoảng 30% cán bộ công nhân viên

nhà nƣớc (chủ yếu ở phía Bắc) đƣợc cấp nhà ở, còn 70% còn lại phải tự làm lấy nhà

ở hoặc sống trong điều kiện nhà ở khó khăn [35].

Trong hai thập kỷ tiếp theo, với định hƣớng kinh tế hàng hóa nhiều thành

phần, chính sách nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với những thay đổi trong bối cảnh

kinh tế xã hội. Nhà nƣớc xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở và khuyến khích ngƣời

dân tự xây dựng nhà ở. Vào thời kỳ này, lĩnh vực nhà ở thiếu cả về lƣợng và chất,

diện tích nhà ở trung bình đầu ngƣời thấp, chất lƣợng nhà ở xuống cấp sau thời kỳ

bao cấp không đƣợc duy tu bảo dƣỡng. Cùng với đó là nhà nƣớc không thể kiểm

soát tình hình di cƣ từ nông thôn ra đô thị. Những cải cách kinh tế đã giúp ngƣời

dân có khả năng để xây dựng và cải tạo nhà ở, tuy nhiên họ không thể tiếp cận đƣợc

đất đai và tín dụng. Chính vì vậy, Nhà nƣớc và các bộ ngành có liên quan đã ra một

số văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy xây dựng nhà ở tại đô thị. Pháp lệnh Nhà ở năm

1991, Luật đất đai 1993, Nghị định 60, 61 đã gỡ bỏ nút thắt trong sở hữu nhà ở,

khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức duy trì, phát triển quỹ nhà ở, đảm bảo quyền xây

dựng, nâng cấp, cho thuê và bán nhà của công dân. Nhờ đó, mà quá trình phát triển

xây dựng nhà ở tại đô thị đƣợc thúc đẩy và triển khai [35, 46]

Trong giai đoạn cải cách kinh tế, hầu hết các doanh nghiệp nhà nƣớc chuyển sang

cơ chế tự chủ tài chính và với sự suy giảm hỗ trợ tài chính cho việc sản xuất nhà ở của

nhà nƣớc, một số doanh nghiệp đã phá sản và phải sát nhập với các công ty khác. Nhận

thức đƣợc vấn đề này, để thực hiện đƣợc mục tiêu nhà ở, nhà nƣớc đã thay đổi chính

sách nhà ở cho phép các chủ thể khác tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở [8, 22].

Chính sách liên quan đến chính sách nhà ở trong giai đoạn này bộc lộ những bất cập nhƣ

vấn đề tài chính nhà ở, các chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhà nƣớc, tƣ

nhân và liên doanh nâng cấp hạ tầng đô thị, vẫn nặng về thủ tục hành chính trong việc

cấp phép xây dựng…

Sự kết hợp “Nhà nƣớc và nhân dân cùng làm” đã dần bị bỏ ngỏ và đƣợc thay

thế bởi việc phát triển các không gian đô thị với sự xuất hiện của các khu đô thị

mới. Mô hình phát triển đô thị lần đầu tiên đƣợc phác thảo trong quy hoạch tổng thể

mới đƣợc thông qua vào năm 1992. Quy hoạch tổng thể này nhằm bắt kịp với nhu

cầu phát triển của kinh tế thị trƣờng, mô hình nhà chung cƣ kiểu mới đƣợc xem là mô

hình thích hợp cho bộ phận lớn dân cƣ có mức thu nhập từ trung bình trở xuống [35].

Tuy nhiên, vào thời điểm đó, hầu hết các chung cƣ đều cận kề các trung tâm để làm

tăng giá trị đất đai và do đó, nó chỉ phù hợp với đối tƣợng có thu nhập cao thay vì nhà

chung cƣ phục vụ những đối tƣợng có thu nhập trung bình hoặc thấp hơn.

Trong 20 năm đầu sau đổi mới, có thể thấy rằng thuật ngữ NOXH lúc này

chƣa chính thức xuất hiện trong các văn bản luật, vì vậy các tác giả trong nƣớc chủ

yếu sử dụng thuật ngữ nhà ở cho ngƣời TNT. Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc

Thanh, 2009, đã chỉ ra rằng chính phủ chƣa có một chiến lƣợc xuyên suốt và nhất

quán về chính sách nhà ở cho ngƣời TNT hay chính sách nhà nƣớc hiện hành chƣa

phù hợp, gây cản trở cho việc lƣu thông hàng hóa bất động sản, nhất là hàng hóa –

bất động sản cho ngƣời TNT khiến cho thị trƣờng tiềm ẩn rủi ro, tính thanh khoản

thấp, không kích thích việc đầu tƣ kinh doanh, phát triển nhà ở cho ngƣời TNT [11].

Vào đầu những năm 2000, sự chuyển đổi rõ rệt theo xu hƣớng thị trƣờng đã

tạo ra những cú hích đến giá đất và bất động sản [126]. Thiếu các kênh đầu tƣ, nạn đầu

cơ và ảnh hƣởng của các chính sách công đã kích thích đầu tƣ tạo ra một dòng vốn lớn

đổ vào thị trƣờng nhà ở cao cấp. Tuy nhiên, vào năm 2004 sự ra đời và phát triển của

thị trƣờng chứng khoán quốc gia đã trở thành kênh đầu tƣ thay thế cho bất động sản

cho đến khi thị trƣờng chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sụp đổ. Sự

quay trở lại đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản vào năm 2007-2008 đã dẫn đến lạm

phát cao trên 20% cùng với cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã gây ra những ảnh

hƣởng đến nền kinh tế quốc gia thông qua suy giảm xuất khẩu và đầu tƣ trực tiếp nƣớc

ngoài [119, 106].

Sự khởi động lại của chính sách nhà ở cho ngƣời TNT bắt đầu khi Chiến

lƣợc nhà ở quốc gia ra đời cùng với sự đóng băng của thị trƣờng bất động sản trong

giai đoạn 2009-2012. Trong giai đoạn này, trong một nỗ lực để giảm lạm phát, chính

phủ buộc các ngân hàng giảm tín dụng đối với các dự án bất động sản [113, 121]. Thị

trƣờng bị đóng băng và các đô thị lớn đối mặt với việc giải quyết một lƣợng lớn nhà ở

tồn kho [121]. Trong khi đó, nguồn vốn đầu tƣ phát triển nhà ở đƣợc bố trí một cách hạn

hẹp, khiến những ngƣời hƣởng lƣơng từ ngân sách, đặc biệt là ngƣời TNT ở đô thị và

công nhân khu công nghiệp không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho riêng mình, gây

nhiều khó khăn trong cuộc sống. Giá nhà ở leo thang do tình trạng đầu cơ và phát triển

thị trƣờng bất động sản nóng đã không tạo điều kiện cho ngƣời nghèo và ngƣời cận

nghèo tiếp cận đƣợc nhà ở. Bối cảnh thị trƣờng nhà ở đóng băng, đã khiến nhu cầu về

nhà ở của các nhóm đối tƣợng này ở các đô thị lớn bắt đầu đƣợc chú ý đến nhằm khắc

phục những điểm yếu kém của thị trƣờng và nhằm thực hiện chính sách an sinh xã hội

của Đảng và nhà nƣớc trong công cuộc hiện đại hóa đất nƣớc.

1.2.2 Các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Xây dựng nhà ở cho các nhóm xã hội đặc thù đã đƣợc bàn thảo ngay cuối

những năm 1990 và đầu những năm 2000. Các nhóm xã hội thuộc diện đƣợc chú ý về

nhà ở xã hội bao gồm cán bộ công chức, viên chức, nhóm thuộc diện chính sách, ngƣời

lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên… Đây cũng là khoảng thời gian Việt Nam

xây dựng Luật Nhà ở. Tuy vậy, trong khi các văn bản luật và chính sách về nhà ở đang đƣợc bàn luận thì thực tiễn diễn ra các dòng di cƣ mạnh mẽ đổ về các thành phố*.

Nghiên cứu về chính sách nhà ở cho ngƣời TNT đã có rất nhiều chuyên gia ở

các lĩnh vực kinh tế, xã hội, xây dựng, và đƣợc phản ánh dƣới nhiều góc độ khác

nhau. Các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc quá trình tiếp cận và sử dụng

NOXH, tiếp cận đến các dịch vụ xã hội [23, 19]. Các tác giả đã chỉ ra những bất cập

của chính sách NOXH trong việc tiếp cận, quy trình mua nhà chƣa thực sự tạo điều

kiện cho những ngƣời TNT. Quy trình không công khai trên các phƣơng tiện thông

tin đại chúng hoặc từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi khi tạo thêm khó khăn,

phức tạp cho ngƣời dân.Theo các tác giả nhà ở dành cho ngƣời có TNT không đồng

nghĩa họ phải ở trong những căn hộ có chất lƣợng thấp và lớn hơn là nếu không xây

dựng khu ở cho ngƣời TNT đảm bảo sự đồng bộ và tiêu chuẩn tốt” thì chính chúng ta

sẽ tạo ra những khu ổ chuột quy mô lớn hơn cho đô thị và khoảng cách chênh lệch xã

hội lúc đó sẽ lại càng nới rộng thêm. Mặt khác, NOXH chỉ tập trung vào nhà giá rẻ

mà chƣa thực sự đầu tƣ vào các tiện ích phục vụ hay thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu nhƣ

trƣờng học, bệnh viện, kết nối giao thông cho ngƣời dân tại các khu NOXH [118].

Chất lƣợng các công trình NOXH kém đảm bảo. Tƣờng bong tróc, trần ngấm nƣớc,

gạch lát cong vênh là những vấn đề của các khu NOXH [47].

Đánh giá chung về chính sách nhà ở xã hội ở là chủ đề nghiên cứu của một

số luận văn, luận án. Tuy nhiên, mỗi luận văn, luận án lại tập trung vào các khía

cạnh khác nhau của chủ đề. Một số luận văn thạc sỹ nhƣ Lê Văn Đính (2012), Mai

Hồng Thuận (2014), Vũ Thị Minh (2015) [9, 20, 48] đƣa ra nhận định rằng chính

sách hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập khiến cho chính sách chƣa đạt hiệu quả, qua

đó khẳng định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách NOXH hoàn

* Tuy nhiên thuật ngữ nhà ở xã hội bắt đầu xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Nhà ở năm 2005 nhƣng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dƣới luật lại đƣợc đổi thành nhà ở cho NTNT, khiến nhiều ngƣời lầm tƣởng có hai loại nhà khác nhau. Chính vì lẽ đó các nghiên cứu trƣớc năm 2010 đều sử dụng thuật ngữ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, sau mốc thời gian này, thuật ngữ nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp mới bắt đầu đƣợc sử dụng phổ biến.

chỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi của

nhà nƣớc. Có một số luận án tiến sĩ có liên quan đến chủ đề này lại chỉ tập trung

vào vấn đề tài chính và tín dụng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Trần Hà Kim Anh

(2009) Trần Thị Hằng (2013) [32, 33] đã phân tích thực trạng vấn đề và các giải

pháp tài chính trong chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Các tác giả đều cho

rằng thị trƣờng tín dụng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp hiện đang bị bỏ ngỏ bởi các

chính sách của ngân hàng thƣơng mại chƣa tạo điều kiện để ngƣời thu nhập thấp

tiếp cận đƣợc vốn vay cũng nhƣ chính phủ chƣa có các biện pháp chính sách hiệu

quả hỗ trợ và khuyến khích các hoạt động tín dụng nhà ở. Đáng chú ý là luận án

của Nguyễn Thị Hà Vy (2017), tác giả nghiên cứu quy trình quyết định chính sách

nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Đà Nẵng, phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến quy

trình quyết định chính sách gồm điều kiện kinh tế xã hội, các thể chế và vai trò của

những ngƣời tham gia quy trình quyết định chính sách.

Liên quan đến chính sách tín dụng cho ngƣời TNT tiếp cận NOXH, UN-

Habitat (2014) phân tích mối quan hệ giữa thu nhập bình quân và chi phí mua nhà ở

tại các thành phố đã đƣa ra nhận xét đại đa số các gia đình đô thị không đủ khả năng

mua một đơn vị nhà ở nhỏ, kiên cố, hiện đại ngay cả khi họ đủ điều kiện vay vốn

mua nhà ở. Giá nhà ở ở các thành phố chỉ phù hợp với khoảng 5% hộ gia đình sống

tại đô thị. Bên cạnh đó tổ chức này nhận định rằng tại Việt Nam nhu cầu về nhà ở

đang gia tăng nhanh, đặc biệt là tại đô thị. Bởi xu hƣớng giảm quy mô hộ gia đình

đang diễn ra mạnh ở cả hai khu vực nông thôn và đô thị. Ƣớc tính đến năm 2049

khu vực thành thị sẽ có thêm 13,93 triệu hộ gia đình mới. Điều này đồng nghĩa với

việc phải cung ứng khoảng 3,14 triệu đơn vị nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu tăng

trƣởng này. Lƣơng Ngọc Thúy (2015) giá NOXH vẫn rất cao so với thu nhập của

ngƣời dân, trong khi các thủ tục vay vốn mua nhà nhiều bất cập, chồng chéo trong

các quy định khiến cả chính quyền địa phƣơng và ngƣời dân đều lúng túng trong

việc làm hồ sơ xin xác nhận. Một số nghiên cứu của tổ chức quốc tế cũng đã nhận

định, vẫn thiếu vắng những chính sách tín dụng hiệu quả, bền vững hỗ trợ cho

ngƣời dân TNT tiếp cận NOXH [49] [46].

Bàn về việc thực hiện chính sách NOXH ở đô thị, Trần Công Thành và

Nguyễn Xuân Hải cho rằng hiệu quả xã hội của các dự án nhà ở cho ngƣời TNT

chƣa cao. Các tác giả chỉ ra một số nguyên nhân trong đó có nguyên nhân rằng quan

điểm phát triển nhà ở cho ngƣời TNT chƣa đƣợc quán triệt thống nhất nên ảnh

hƣởng đến việc lựa chọn chất lƣợng kỹ thuật kết cấu kiến trúc và phƣơng thức quy

hoạch sử dụng đất, biện pháp tổ chức xây dựng, cách thức khai thác và mô hình tổ

chức quản lý nhà ở [31]. Các tác giả cho rằng trong quá trình tổ chức thực hiện các

dự án ở cho ngƣời TNT ở cơ sở thiếu sự nhất quán trong quan điểm nên dẫn đến

nảy sinh nhiều vấn đề bất cập và làm sai lệch mục tiêu dự án. Những bất cập đó là

quyết định lựa chọn chất lƣợng kỹ thuật, kết cấu kiến trúc nhà ở không phù hợp, do

các doanh nghiệp làm nhà chung cƣ chất lƣợng cao với giá thành cao làm ngƣời

TNT không thể tiếp cận với sản phẩm nhà ở của dự án. Mặt khác, quy hoạch sử

dụng đất chƣa hợp lý, nhu cầu cải thiện chỗ ở của ngƣời TNT lớn chiếm đến 70%

không mong muốn sinh sống tại các khu chung cƣ cao tầng vì nó khó kiếm nguồn

kiếm sống và phải đóng nhiều loại phí dịch vụ. Chƣa có sự kiểm soát giá thành, chất

lƣợng nhà ở do đã giao hẳn cho doanh nghiệp. Quan điểm thực hiện mục tiêu ngƣời

TNT đô thị cần ở chung với ngƣời thu nhập cao trong 1 khu nhà để đảm bảo công

bằng xã hội, ngƣời giàu có điều kiện giúp đỡ ngƣời nghèo chƣa khả thi.

Một số nghiên cứu về NOXH khác lại tập trung vào đánh giá các chƣơng trình

phát triển nhà ở quốc gia hay đƣa ra các giải pháp công nghệ để đề xuất mô hình phát

triển NOXH có hiệu quả [26]. Những ý tƣởng mới hay và những đề xuất về việc

cung cấp nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc rất nhiều các tác giả đề cập. Đề tài khoa học

“Nghiên cứu các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người TNT tại các đô thị Việt

Nam”của Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp đồng bộ từ

khâu quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây

dựng cho nhà ở đối với ngƣời TNT; các chính sách, cơ chế tài chính cho công tác xây

dựng các khu nhà ở cho ngƣời TNT tại các đô thị Việt Nam. Hay một nhà nghiên cứu

nƣớc ngoài - Michael Waibel (2007) đã gợi ý một chiến lƣợc hƣớng tới việc giúp

ngƣời nghèo tái hội nhập bằng cách tăng cƣờng sự tham gia của tất cả các bên liên

quan, sự kết hợp mạnh mẽ của các sáng kiến từ dƣới lên và kinh nghiệm thực tế của

cƣ dân vào lập quy hoạch. Đó là một chiến lƣợc không gian quan tâm đến tái phát

triển các khu dân cƣ trong nội thành và nhà ở tại các khu vực mở rộng đô thị cũng

nhƣ ở các tỉnh lân cận.

Liên quan đến vấn đề này không thể không đề cập đến một số nghiên cứu

khá sâu sắc của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam nhƣ Ngân hàng thế giới, Chƣơng

trình định cƣ con ngƣời. Trong cuốn “Hồ sơ nhà ở Việt Nam” và “Nhà ở giá hợp

lý” đã cung cấp các phân tích chuyên sâu về các khía cạnh đa chiều của nhà ở và

nhấn mạnh một số hạn chế cần đƣợc quan tâm trong chính sách công [46, 49]. Theo

nhận định của Ngân hàng thế giới, hiện nay ở Việt Nam có khoảng hơn một chục

chƣơng trình nhà ở đang đƣợc thực hiện. Các chƣơng trình nhà ở hiện tại đã có một

số kết quả tích cực, tuy nhiên phần lớn các chƣơng trình này đều vẫn đang trong

giai đoạn thực hiện và kết quả chƣa rõ ràng. Theo quan sát của Ngân hàng Thế giới,

một vài chƣơng trình phải rất khó khăn xoay sở mới nhận đƣợc nguồn tiền cần thiết

để thực hiện. Các chƣơng trình khác thì thực hiện với chi phí kinh tế cao và tốn kém

cho Chính phủ. Cuối cùng, chính sách nhà ở còn chƣa tập trung vào các hộ nghèo

đô thị [49]. Còn theo báo cáo về chính sách đô thị của Việt Nam [84], với các mục

tiêu quốc gia đề ra nhƣng việc tiếp cận nhà ở giá cả hợp lý và có chất lƣợng vẫn

đang là một trong những thách thức lớn nhất ở các đô thị. Có sự thiếu hụt cung cấp

nhà ở để bán và cho thuê. Khu vực nhà ở chính thức vẫn đang nằm ngoài tầm với

của phần lớn ngƣời dân. Giá nhà ở mua và cho thuê hiện nay vẫn chƣa phù hợp với

các hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình, cho dù họ có thể tiếp cận tín

dụng nhà ở.

Các chính sách về nhà ở của Việt Nam đã có nhiều thay đổi theo thời gian.

Tuy nhiên các chính sách về nhà ở cho ngƣời có TNT, nhà ở cho thuê và nhà ở tái

định cƣ vẫn mang nặng tính bao cấp. Vấn đề NOXH đang đƣợc tái khởi động với

những nội hàm cũ và mới [34]. Tác giả hoài nghi về tính khả thi của các điều khoản

luật, các chƣơng trình, dự án triển khai liên quan đến NOXH. Bởi dựa trên khái

niệm “NOXH” và xác định đối tƣợng của NOXH cho thấy sự hiện hữu của bao cấp

nhà nƣớc về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng hiện nay. Các chính sách

chủ yếu chú trọng sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở cho công nhân, sinh

viên mà ít quan tâm nâng cấp quỹ nhà ở cho thuê [46]. Bên cạnh đó, các chính sách

của Việt Nam chƣa tạo điều kiện cho cộng đồng nghèo tham gia giải quyết những

khó khăn về nhà ở của họ. Chính sách chƣa tạo điều kiện cải thiện điều kiện ở cho

ngƣời dân và cộng đồng bằng cách khuyến khích họ tham gia trực tiếp vào quá trình

quy hoạch, cải tạo, nâng cấp các khu nhà cũ hiện đã xuống cấp. Lƣơng Ngọc Thúy

(2015) cho rằng nhà nƣớc cần có những biện pháp huy động sự tham gia của khu vực

tƣ nhân trong lĩnh vực phát triển NOXH ở cả hai loại nhà bán và cho thuê. Bên cạnh

đó, nhà nƣớc cần ban hành những chính sách mới khuyến khích các chủ sử dụng lao

động hỗ trợ ngƣời lao động mua/thuê NOXH.

Nghiên cứu về chính sách nhà ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngƣời thu

nhập thấp nói riêng đã đƣợc nghiên cứu bằng nhiều phƣơng pháp và cách tiếp cận. Về

phƣơng pháp nghiên cứu, nghiên cứu sinh tổng hợp đƣợc ba phƣơng pháp chính:

nghiên cứu bàn giấy, nghiên cứu từ việc xử lý số liệu đã có sẵn, nghiên cứu có thực

hiện khảo sát. Trong số các tài liệu mà tác giả tiếp cận, có thể thấp, các nghiên cứu bàn

giấy chiếm ƣu thế hơn so với các loại hình nghiên cứu khác [27,28, 1, 36, 24, 21]. Đây

là đặc trƣng của các nghiên cứu về chính sách, các tác giả chủ yếu mô tả về thực trạng

và sau đó đƣa ra các giải pháp về chính sách mà thiếu đi các nhận định nghiên cứu dựa

vào bằng chứng có tính thuyết phục. Do vậy, mặc dù có khá nhiều nghiên cứu về

chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của các chuyên gia, nhà phân tích, giới

chuyên môn nhƣng những nghiên cứu trên mới chỉ ra đƣợc một số bất cập, ƣu điểm

và hạn chế của chính sách này mà chƣa có nhà nghiên cứu nào phản ánh một cách

sâu sắc và toàn diện về chính sách, đặc biệt theo cách tiếp cận chính sách công. Tác

giả hy vọng rằng việc nhìn nhận dƣới một góc độ toàn diện, phân tích, đánh giá

chính sách, luận án sẽ cung cấp đƣợc một bức tranh tổng thể về chính sách NOXH

cho ngƣời TNT từ đó thấy đƣợc những thành tựu mà chính sách đã đạt đƣợc cũng

nhƣ những bất cập mà chính sách đang gặp phải và những hƣớng giải quyết giúp

chính sách đƣợc hoàn thiện.

1.3. Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Nhà ở luôn nằm trong những vấn đề hàng đầu trong chƣơng trình nghị sự ở cả

các nƣớc phát triển và các nƣớc đang phát triển liên quan đến khả năng chi trả và

các vấn đề phúc lợi. Các chính sách nhà ở tập trung vào 3 điểm sau [110]: (1) khả

năng tiếp cận, đó là tiếp cận với nhà ở đầy đủ, và các dịch vụ quản lý và bảo trì, cho

các hộ gia đình có thu nhập thấp; (2) khả năng chi trả, liên quan đến việc hạn chế

gánh nặng thanh toán nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp; (3) chất lƣợng,

bao gồm nâng cao các tiêu chuẩn xây dựng mới hoặc thúc đẩy bảo trì và cải tạo để

đảm bảo nhà đầy đủ cho các hộ nghèo). Tuy nhiên, chính phủ các quốc gia phát

triển hiện nay ngoài việc giải quyết việc tiếp cận nhà ở đầy đủ, họ còn rất chú trọng

liên kết xã hội và việc làm. Sử dụng chính sách nhà ở nhƣ là một chính sách tích

hợp để tạo sự gắn kết kinh tế và xã hội.

Vấn đề nhà ở luôn là mối quan tâm của các cuộc tranh luận trong những năm

gần đây khi nền kinh tế phát triển cùng với quá trình đô thị hóa tăng nhanh trên toàn

cầu cũng nhƣ ở Việt Nam. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, liên quan trực tiếp đến

đời sống hàng ngày cũng nhƣ mối quan hệ của chúng với nền kinh tế quốc gia. Các

nghiên cứu trong và ngoài nƣớc về NOXH, các chính sách nhà ở và NOXH ở các nƣớc

đã đƣợc nghiên cứu dƣới nhiều khía cạnh khác nhau. Các nghiên cứu này giúp cho tác

giả luận án nhìn nhận vấn đề với nhiều chiều cạnh khác nhau và cung cấp rộng hơn

kiến thức, cách nhìn nhận và hiểu biết về chính sách nhà ở trên thế giới. Mặt khác, các

nghiên cứu này là tài liệu tham khảo rất quan trọng trong việc định hƣớng nghiên cứu

và đƣa ra các gợi ý chính sách phù hợp với bối cảnh của Việt Nam nói chung và trƣờng

hợp thành phố Hà Nội nói riêng.

Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, những vấn đề

lý luận và thực tiễn về chính sách NOXH cho ngƣời TNT là vấn đề thu hút sự quan

tâm của rất nhiều các nhà nghiên cứu, các nhà quy hoạch, xây dựng, hoạch định

chính sách và thực thi chính sách. Tuy nhiên, có thể thấy có ít công trình nghiên cứu

một cách hệ thống về chính sách NOXH cho ngƣời TNT theo hƣớng tiếp cận chính

sách công. Các nghiên cứu nƣớc ngoài chủ yếu tập trung tìm hiểu mối quan hệ giữa

nhà ở, nghèo đói, bất bình đẳng, giáo dục và sức khỏe. Với các nghiên cứu quốc tế

về chính sách NOXH cho ngƣời TNT thƣờng bàn đến khả năng tiếp cận, khả năng

chi trả hay chất lƣợng nhà ở của ngƣời dân. Còn hầu hết các nghiên cứu trong nƣớc

tập trung vào một số vấn đề nhƣ: phân tích thực trạng, chỉ ra những khó khăn về cơ

chế chính sách, đề ra các giải pháp cơ bản về mặt chuyên môn nhƣ giải pháp mang

tính kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch đất đai, hay giải pháp công nghệ. Với những

nội dung mà các nhà nghiên cứu trong và ngoài nƣớc đã thực hiện nêu trên, những

khoảng trống mà luận án cần hƣớng tới thực hiện là:

Thứ nhất, qua những kinh nghiệm quốc tế, các bài học kinh nghiệm của các

quốc gia phát triển và đang phát triển làm rõ khái niệm NOXH, ngƣời TNT, mô

hình phát triển NOXH.

Thứ hai, các nghiên cứu đƣợc tổng thuật chƣa có nghiên cứu nào đánh giá

một cách tổng quát có hệ thống thực trạng chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở đô

thị dƣới cách tiếp cận chính sách công. Do đó, luận án tập trung nghiên cứu các nội

dung chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở đô thị nhằm đánh giá chính sách này trên

cơ sở khảo sát các nhóm đối tƣợng có liên quan.

Thứ ba, luận án còn hƣớng đến nghiên cứu đánh giá kết quả chính sách nhằm

tìm hiểu liệu chính sách có đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra hay không, từ đó chỉ ra

những rào cản trong quá trình thực hiện chính sách và đề xuất những giải pháp thực

hiện trong thời gian tới.

Nói chung, chính sách NOXH cho ngƣời TNT đã nhận đƣợc sự quan tâm của

rất nhiều nhà nghiên cứu, nhƣng hiện vẫn còn nhiều vấn đề chƣa đƣợc đề cập đến

và rất cần đƣợc nghiên cứu một cách toàn diện nhằm hoàn thiện chính sách có vai

trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội trong xã hội.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Về cơ bản, việc tổng quan các vấn đề liên quan đến chính sách NOXH

cho ngƣời TNT đã tóm lƣợc sơ bộ các quan điểm và các kết quả nghiên cứu

quan trọng liên quan đến chủ đề nghiên cứu. Từ những nghiên cứu mang tính vĩ

mô nhƣ bất bình đẳng, quan điểm về hỗ trợ nhà ở, kinh nghiệm của các nƣớc

trên thế giới về chính sách NOXH cho ngƣời TNT cho đến các vấn đề vi mô

nhƣ quan hệ với khả năng chi trả, giáo dục, sức khỏe. Việc điểm luận các

nghiên cứu đƣợc công bố của các tác giả đi trƣớc giúp tác giả xâu chuỗi và

phân tích các vấn đề chính sách một cách toàn diện hơn.

Chính sách NOXH dành cho ngƣời TNT nhằm tạo quỹ nhà ở cho công nhân

và ngƣời TNT nhằm bảo đảm công bằng cho mọi tầng lớp xã hội có cơ hội tiếp cận

các dịch vụ xã hội cơ bản, thiết yếu. Những đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chính sách

NOXH là những ngƣời gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở, tiếp cận các dịch vụ xã

hội. Nếu chính sách đƣợc thực hiện tốt phần nào sẽ làm giảm bất bình đẳng trong xã

hội, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo ở đô thị. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra trong thực

tế là liệu chính sách NOXH hiện nay dành cho ngƣời TNT có giảm bất bình đẳng

trong xã hội hay không hay đang gây ra những bất bình đẳng khác trong xã hội.

Tóm lại, có thể thấy những thách thức đối với tiến trình phát triển đô thị,

đảm bảo an sinh xã hội toàn dân sẽ là một bài toán khó khăn một khi vấn đề nhà ở

chƣa thể giải quyết, những hỗ trợ, ƣu đãi trong chính sách NOXH chƣa đến đƣợc

với ngƣời TNT. Những bài học kinh nghiệm quốc tế, những vấn đề chính sách và

bối cảnh thực trạng đang đặt ra hiện nay đòi hỏi phải có những tìm tòi mới trong

việc giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có TNT hiện nay.

Chƣơng 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

2.1. Một số khái niệm cơ bản

2.1.1. Khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội

2.1.1.1. Nhà ở xã hội

Hiện nay trên thế giới tồn tại một số loại thuật ngữ dùng đề chỉ nhà ở cho

ngƣời TNT public housing (nhà ở công), social housing (NOXH), low-income

housing (nhà ở cho ngƣời TNT), affordable housing (nhà ở giá hợp lý). Cho dù sử

dụng thuật ngữ nào đi chăng nữa thì đây là loại hình nhà ở dành cho nhóm đối

tƣợng có TNT không có điều kiện tiếp cận đƣợc nhà ở theo giá thị trƣờng. Đối với

Liên minh châu Âu, hầu hết các nƣớc trong khối đều không sử dụng thuật ngữ

NOXH hay kết hợp giữa các từ “nhà ở” và xã hội trong chính sách và pháp luật

bằng ngôn ngữ mẹ đẻ của mình. CECODHAS [122] cho thấy rằng ở châu Âu, các

thuật ngữ nhƣ "nhà ở với mức giá vừa phải" tại Pháp, "nhà ở chung" hoặc "nhà ở

phi lợi nhuận" ở Đan Mạch, "khuyến mãi nhà ở" ở Đức, "nhà ở có lợi nhuận hạn

chế" hoặc "nhà ở cho mọi ngƣời"ở Áo, "nhà ở công cộng "ở Tây Ban Nha v.v.

Chính vì vậy, có rất nhiều định nghĩa về thuật ngữ NOXH, nhƣng nói chung NOXH

ở châu Âu đƣợc xem là một thuật ngữ đƣợc sử dụng cho phép chính phủ và các bên

liên quan trao đổi kiến thức về một phần của hệ thống nhà ở của họ nhằm mục đích

đáp ứng nhu cầu nhà ở, đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ và phân phối thông qua quy trình

quản trị riêng biệt tùy thuộc điều kiện của địa phƣơng.

Theo Từ điển bách khoa toàn thƣ về nhà ở [78:8], thuật ngữ NOXH đƣợc hiểu

theo hai cách sau. Thứ nhất, đề cập đến tất cả các loại hình nhà ở nhận đƣợc một số

hình thức trợ cấp công cộng hay trợ cấp xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp. Những

khoản trợ cấp này bao gồm miễn giảm thuế đối với lãi suất thế chấp, thu nhập từ nhà

cho thuê không bị đánh thuế, trợ cấp cho các nhà đầu tƣ xây dựng, trợ cấp khấu hao

cho đầu tƣ vào tài sản nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng cho nhà ở. Định nghĩa này mang

tính phổ quát lớn, kể cả nhà ở tƣ nhân khi nhận đƣợc một số trợ cấp công cộng thì

cũng đƣợc coi là NOXH. Định nghĩa thứ hai chủ yếu đề cập đến nhà ở công cộng

truyền thống, bao gồm các hình thức nhà ở đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ và NOXH cho thuê.

Ngoài ra còn có một số hình thức nhà ở khác nhƣ nhà ở phi thị trƣờng hay phi lợi

nhuận do các cơ quan xã hội, nhóm cộng đồng, doanh nghiệp phi lợi nhuận và các tổ

chức chính trị cung cấp.

Có ba yếu tố chung trong các nƣớc thành viên của Liên minh châu Âu trong

việc định nghĩa NOXH [92] : 1) Nhiệm vụ: vì lợi ích chung; 2) Mục tiêu: tăng nguồn

cung nhà ở giá rẻ bằng cách xây dựng, quản lý hoặc mua NOXH; 3) Nhóm hƣởng lợi:

dựa trên tình trạng kinh tế xã hội hoặc các yếu tố gây nên tình trạng dễ bị tổn thƣơng để

xác định các nhóm mục tiêu tiếp cận NOXH.

Trong Liên minh châu Âu, ở một số quốc gia, hệ thống NOXH là một trong

các loại hình nhà ở dành cho tất cả mọi ngƣời trong khi ở một số nƣớc, NOXH chỉ

phục vụ một số nhóm dân số tùy thuộc vào bối cảnh cụ thể của từng quốc gia hay

địa phƣơng. NOXH chủ yếu phục vụ nhóm dân số có thu nhập dƣới mức thu nhập

trung bình và nhóm dân số dễ bị tổn thƣơng. Các tiêu chuẩn để tiếp cận NOXH

thƣờng phức tạp, đặc biệt mức thu nhập là một yếu tố quan trọng.

Đối với các quốc gia nhƣ Mỹ, Canada, và Úc có xây dựng các quỹ nhà ở giá rẻ

cho những ngƣời TNT. Những đối tƣợng đƣợc tham gia chƣơng trình nhà ở này là

những ngƣời có mức TNT. Dƣới đây là các mức hạn định về “TNT” mà các nƣớc

trên đã áp dụng để xác định đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chƣơng trình nhà ở giá hợp lý.

Tại Mỹ, ộ Nhà ở và Phát triển đô thị đã đƣa ra 1 thƣớc đo thu nhập trung

bình (AMI) để xác định ai cần nhà ở giá hợp lý. Đây là thƣớc đo nhu cầu nhà ở và

đƣợc tính cụ thể cho từng thành phố lớn và quy mô gia đình. Hầu hết, các hộ gia đình

với mức thu nhập ít hơn 30% AMI đƣợc xem là các hộ gia đình có mức thu nhập cực

thấp. Các hộ gia đình với mức thu nhập bằng hoặc dƣới ngƣỡng nghèo hay 30% AMI

đƣợc xem là hộ thu nhập cực nghèo. Các hộ gia đình mà thu nhập giữa 31% và 50%

AMI đƣợc xem là hộ thu nhập rất thấp, từ 51% đến 80% AMI là TNT, từ 81% đến

100% AMI là thu nhập trung bình và trên 100% AMI là thu nhập trên trung bình. ởi

giá nhà ở thay đổi theo từng vị trí và khu vực, chính vì vậy khả năng có thể chi trả

đƣợc cũng thay đổi. Những thành phố nhƣ New York có thể lên đến 200% của AMI.

Chính phủ có thể trợ cấp các gói hỗ trợ cho các nhà phát triển nhà ở, hay có thể cung

cấp hỗ trợ cho các cá nhân hay chủ sở hữu tƣ nhân tòa nhà [71].

Tại Canada, nhà ở giá thấp là nhà ở có chi phí chiếm ít hơn 30% thu nhập

trƣớc thuế của hộ. Thuật ngữ "nhà ở giá thấp" (affordable housing) thƣờng đƣợc sử

dụng thay thế cho "NOXH" (social housing). Tuy nhiên, NOXH chỉ là một loại nhà

ở giá rẻ, thƣờng do chính phủ trợ cấp. Nhà ở giá rẻ là một thuật ngữ rộng hơn, bao

gồm các nhà cung cấp khu vực tƣ nhân, khu vực phi lợi nhuận. Khái niệm này cũng

bao gồm nhà ở tạm thời, nhà ở lâu dài. Thuật ngữ "nhà ở giá rẻ" có thể đƣợc định

nghĩa nhƣ các loại nhà từ nhà tạm trú khẩn cấp, nhà ở đƣợc trợ cấp, nhà cho thuê

theo giá thị trƣờng hay nhà thuộc sở hữu [108].

Tại Úc, nhà ở giá rẻ là nhà ở thích hợp nhu cầu của các hộ gia đình có thu

nhập từ thấp đến trung bình. Một quy tắc chung, nhà ở giá thấp là nhà ở có chi phí ít

hơn 30 % tổng thu nhập hộ gia đình [108].

Từ các tài liệu đã nói ở trên, mặc dù không có thống nhất về định nghĩa

NOXH, nhƣng định nghĩa về NOXH thƣờng đƣợc sử dụng để chỉ nhà ở dành cho

ngƣời TNT với các loại hình hỗ trợ từ khu vực nhà nƣớc, khu vực tƣ nhân hay

các tổ chức phi lợi nhuận. NOXH có thể áp dụng cho nhà thuê hoặc mua. NOXH

là một thuật ngữ đƣợc sử dụng rất rộng rãi với định nghĩa rộng bao gồm các loại

nhà ở khác nhau. Ở một số nƣớc phát triển, NOXH đã đƣợc mô tả là nhà ở công

cộng hoặc nhà ở cộng đồng. Nghiên cứu các tài liệu cũng cho thấy ba thuật ngữ:

NOXH, nhà ở công cộng, và nhà ở TNT đã đƣợc sử dụng thay thế cho nhau

trong một số nghiên cứu đề cập đến sự hỗ trợ của chính phủ đối với ngƣời nghèo

trong việc tiếp cận nhà ở. Nhƣ thế, khái niệm NOXH với bất kỳ tên gọi nào đều

là nhà ở hƣớng đến một nhóm xã hội đặc thù với khả năng chi trả cho nhà ở thấp,

không đủ khả năng mua nhà ở theo mức giá thị trƣờng.

Đối với Việt Nam, chính sách nhà ở xã hội lần đầu tiên đƣợc đề cập trong

Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đƣợc ban hành theo Quyết định 76/2004/QĐ-

TTg trong đó có đƣa ra định nghĩa về Quỹ NOXH nhƣ là “quỹ nhà ở do nhà nƣớc

hỗ trợ chính sách đầu tƣ xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê

đối với các đối tƣợng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở”.

Ở đây, khái niệm NOXH đã xuất hiện một cách gián tiếp qua một khái niệm khác về

quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nƣớc. Trong quyết định này, mục tiêu đặt ra là diện tích nhà ở trung bình đạt 15m2 trên đầu ngƣời vào năm 2010 và 20m2 vào năm

2020. Tuy nhiên, Quyết định này chỉ đề cập đến các giải pháp chính sách chung để

đạt đƣợc mục tiêu chính sách nhƣ các tiêu chuẩn về nhà ở, quản lý kiến trúc ở khu

vực đô thị ... Quyết định này cũng nhấn mạnh vào nhu cầu cần có các quy định mới

về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở khu vực đô thị.

Sau đó một năm, khái niệm NOXH đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện

trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NOXH là “Nhà ở do

Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại

Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Khái niệm NOXH đã đƣợc

luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất. Luật cũng xác định đối tƣợng thụ

hƣởng nhà ở xã hội bao gồm cán bộ công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang, công

nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và nhóm ngƣời thu nhập thấp

gặp khó khăn về nhà ở. Đến năm 2014, Luật Nhà ở sửa đổi đã đƣa ra định nghĩa nhà

ở xã hội một cách rõ ràng hơn thông qua nhóm đối tƣợng thụ hƣởng và điều kiện

thụ hƣởng nhƣ sau:

NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho 10 loại đối tƣợng đƣợc

hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

1. Ngƣời có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ƣu đãi ngƣời

có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thƣờng xuyên bị ảnh hƣởng

bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Ngƣời TNT, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu

công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân

chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân

đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức;

8. Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81

của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trƣờng đại học, cao đẳng, dạy nghề; học

sinh trƣờng dân tộc nội trú công lập đƣợc sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà

ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở.

Theo đó:

1. Đối với các trƣờng hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 phải đáp ứng các

điều kiện về nhà ở, cƣ trú và thu nhập theo quy định sau:

a) Chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chƣa đƣợc mua, thuê hoặc thuê

mua NOXH, chƣa đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức tại

nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích nhà ở

bình quân đầu ngƣời trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do

Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thƣờng trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi

có NOXH; trƣờng hợp không có đăng ký thƣờng trú thì phải có đăng ký tạm trú từ

một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 9 Điều

49 của Luật này;

c) Đối với đối tƣợng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật

này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thƣờng xuyên theo quy định

của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trƣờng hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải

thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tƣớng Chính phủ. Đối với đối

tƣợng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu

phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

2. Đối với trƣờng hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này

thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chƣơng trình mục

tiêu về nhà ở tƣơng ứng của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.

3. Đối với trƣờng hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải

đáp ứng điều kiện về nhà ở, cƣ trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhƣng chƣa có nhà ở hoặc có nhà ở nhƣng nhà ở bị hƣ hỏng, dột nát;

b) Có đăng ký thƣờng trú tại địa phƣơng nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây

dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Do vậy với cách định nghĩa nhƣ vậy, trong luận án này, xét trong bối cảnh

của Việt Nam là nƣớc có mức thu nhập trung bình, thu nhập bình quân đầu ngƣời

còn thấp so với khu vực, phúc lợi xã hội chƣa thể bao trùm mọi đối tƣợng trong xã

hội, do đó tác giả chọn khái niệm nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước

để giảm giá thành, để giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, người

TNT, cán bộ, công chức viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh

viên…không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường có cơ hội cải thiện chỗ ở.

2.1.1.2. Phát triển nhà ở xã hội

Là việc đầu tƣ xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích

NOXH. Phát triển NOXH là một trong các trƣờng hợp phát triển nhà ở thƣơng mai,

phát triền nhà ở công vụ, phát triển nhà ở để phục vụ tái định cƣ, phát triển nhà ở

của hộ gia đình, cá nhân.

2.1.1.3. Hình thức phát triển nhà ở xã hội

Theo cách thức đầu tư xây dựng

- Phát triển NOXH theo dự án do nhà nƣớc và doanh nghiệp đầu tƣ

- Phát triển NOXH đầu tƣ riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ

Theo nguồn vốn

- NOXH đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc, công

trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ƣu đãi của các

nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tƣ phát triển của Nhà nƣớc hoặc đầu tƣ xây dựng theo

hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (gọi chung là nguồn vốn ngân sách).

- NOXH đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn vốn của doanh nghiệp, tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là nguồn vốn ngoài ngân sách).

Luận án tập trung phân tích NOXH qua loại hình là các tổ chức, doanh

nghiệp sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách đầu tƣ xây dựng.

2.1.1.4. Loại hình nhà ở xã hội

Thuê:là việc ngƣời thuê ký hợp đồng thuê nhà với bên thuê. Thời hạn tối đa

cho việc thuê nhà là 5 năm. Trong thời gian thuê, ngƣời thuê không đƣợc cho mƣợn

hay cho thuê lại dƣới bất kỳ hình thức nào.

Mua NOXH: là việc ngƣời mua thanh toán trƣớc cho bên bán 95% giá trị nhà

ở trƣớc khi nhận nhà (5% còn lại thành toán khi nhận giấy chứng nhận sở hữu nhà

ở). Chủ đầu tƣ đƣợc phép bán cho ngƣời hƣởng chính sách theo hình thức một lần

hoặc nhiều lần. Đối với nhóm vay ngân hàng để trả góp nhà ở thì đƣợc vay ƣu đãi

trong thời hạn 15 năm với mức lãi suất là 5%/năm khi vay ngân hàng thƣơng mại

nhà nƣớc, hoặc với thời hạn từ 15-25 năm với lãi suất là 4,8%/năm khi vay ngân

hàng chính sách xã hội.

Thuê mua NOXH: là việc ngƣời thuê mua thanh toán trƣớc cho bên cho thuê

mua 20% hoặc dƣới 50% giá trị nhà ở, số tiền còn lại đƣợc tính thành tiền thuê nhà

để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết

hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì ngƣời thuê mua có quyền sở

hữu đối với nhà ở đó (Điều 3, Luật Nhà ở 2014).

Thuê mua NOXH là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức bán nhà có

sự hỗ trợ của nhà nƣớc nhằm giúp ngƣời thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một

thời gian thuê nhất định. Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp ngƣời TNT có

thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ đƣợc tính cao hơn giá thuê

nhƣng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của ngƣời thuê mua.

2.1.1.5. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Dự án đầu tƣ xây dựng NOXH: là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc

sử dụng vốn để xây dựng mới NOXH, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hôi phục vụ cho hoạt động cƣ trú, kinh tế- xã hội trên một địa điểm nhất định.

- Dự án đầu tƣ xây dựng mới (hoặc cải tạo) một công trình NOXH độc lập

hoặc một cụm công trình NOXH

- Dự án đầu tƣ xây dựng khu NOXH có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội đồng bộ tại khu vực nông thông

- Dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có

dành diện tích đất trong dự án để xây dựng NOXH

- Dự án đầu tƣ xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở (phục

vụ cho đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách về NOXH) và kinh doanh.

2.1.1.6. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

Là ngƣời sở hữu vốn hoặc ngƣời đƣợc giao quản lý, sử dụng vốn để thực

hiện đầu tƣ xây dựng NOXH.

2.1.1.7. Kế hoạch (Chương trình) phát triển nhà ở xã hội

Căn cứ vào tình hình thực tế và nhu cầu về NOXH của địa phƣơng, UBND

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng tổ chức lập Kế hoạch phát triển NOXH hàng

năng, trung hạn và dài hạn phù hợp với định hƣớng của Chiến lƣợc phát triển nhà ở

quốc gia do Thủ tƣớng chính phủ phê duyệt, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của

địa phƣơng trong cùng thời kỳ.

2.1.1.8. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của địa phương

- Dự báo số lƣợng ngƣời có nhu cầu về NOXH; diện tích, số lƣợng căn hộ

NOXH cần đáp ứng

- Số lƣợng căn hộ, tổng diện tích sàn NOXH cần đầu tƣ xây dựng bao gồm:

nhà ở do Nhà nƣớc đầu tƣ theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách; nhà ở do các

doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ theo dự án bằng nguồn vốn ngoài

ngân sách; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tƣ xây dựng; số lƣợng, tỷ lệ, cơ cấu

các loại NOXH theo từng loại diện tích phù hợp với các nhóm đối tƣợng có nhu cầu

về NOXH trên phạm vi địa bàn.

2.1.1.9. Người thu nhập thấp

Ngƣỡng thu nhập đƣợc xem là thƣớc đo cơ bản cho việc cá nhân hay hộ gia

đình có đủ điều kiện nhận hỗ trợ nhà ở xã hội hay không. Các nƣớc phát triển nhƣ

Mỹ, châu Âu, Úc đều có quy định rõ ràng về mức thu nhập để có thể đƣợc xem xét

tiếp cận nhà ở. Do đó, việc xác định xem cá nhân hay hộ gia đình có đáp ứng đƣợc

tiêu chí thu nhập dựa trên cách tính toán thu nhập ròng sau thuế. Ở Mỹ, AMI (mức

thu nhập trung bình khu vực) đƣợc xem là công cụ hữu hiệu và tƣơng đối công bằng

trong việc xác định ngƣời thu nhập thấp. Ở các nƣớc khác thì thu nhập ròng sau

thuế đƣợc quy định một cách cụ thể thu nhập gồm các khoản nào,chẳng hạn nhƣ

lƣơng, trợ cấp hƣu, trợ cấp xã hội, các khoản thu nhập từ thƣởng, làm thêm, cho

thuê tài sản, trợ cấp nghề nghiệp…nhằm đánh giá đúng mức thu nhập để xem xét hồ

sơ nhà ở xã hội một cách công bằng. Bởi việc xác định ngƣời thu nhập thấp sẽ đóng

góp quan trọng trong việc xóa bỏ bất bình đẳng trong lĩnh vực này.

Ở Việt Nam, việc xác định ngƣời thu nhập thấp còn đang gây ra nhiều tranh

cãi. Theo Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tƣớng chính phủ, ngƣời TNT tại

khu vực đô thị là ngƣời “có mức TNT, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở”. Theo

quy định tại Khoản 4 Điều 14 Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của

Bộ Xây dựng quy định chi tiết và hƣớng dẫn một số nội dung của Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn

thi hành Luật nhà ở, các đối tƣợng thuộc diện đƣợc mua, đƣợc thuê, đƣợc thuê mua

NOXH phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế

thu nhập cá nhân từ thu nhập thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu

nhập cá nhân. Thông tƣ 17/2014 của Bộ Xây dựng định nghĩa ngƣời TNT tại khu

vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định

của pháp luật về Thuế TNCN (Theo Luật thuế TNCN vào thời điểm 2014 - 2015,

những ngƣời có thu nhập từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống sau khi đã trừ các khoản

đƣợc miễn giảm không phải đóng thuế thu nhập cá nhân).Theo quy định hiện hành

về thuế thu nhập cá nhân thì mức giảm trừ đối với ngƣời nộp thuế là 9 triệu

đồng/tháng và giảm trừ cho mỗi ngƣời phụ thuộc mà ngƣời nộp thuế có nghĩa vụ

nuôi dƣỡng là 3,6 triệu đồng/tháng.

Nhƣ vậy, căn cứ theo thực tế, trong nghiên cứu này, khái niệm ngƣời thu

nhập thấp ở đô thị đƣợc xem xét nhà ở xã hội đƣợc hiểu là người trên mức nghèo và

dưới mức trung lưu có thu nhập ổn định, là người có mức thu nhập không phải

đóng thuế thu nhập cá nhân, có khả năng chi trả 30% giá trị nhà ở ban đầu, có khả

năng tích lũy vốn nhưng cần sự hỗ trợ của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, về

chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.

2.1.1.10. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

NOXH cho ngƣời TNT là loại hình NOXH nằm trong chƣơng trình phát

triển NOXH cho ngƣời TNT ở khu vực đô thị. Do vậy, NOXH cho ngƣời TNT là

loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc để giảm giá thành, để giúp cho đối tƣợng

TNTcó khả năng cải thiện điều kiện nhà ở.

NOXH cho ngƣời TNT đƣợc chia làm ba loại: mua, thuê và thuê mua.

NOXH cho ngƣời TNT dạng mua: là loại hình nhà ở đƣợc chủ đầu tƣ xây dựng để

bán theo hình thức một lần hoặc nhiều lần. NOXH cho ngƣời TNT dạng thuê: là

loại hình nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để cho các đối tƣợng chính sách thuê. NOXH

cho ngƣời TNT dạng thuê mua: là loại hình nhà ở do chủ đầu tƣ xây dựng cho thuê

dài hạn với điều kiện ngƣời mua nhà thanh toán trƣớc từ 20%-50% giá trị nhà thuê

mua, số tiền còn lại đƣợc tính thành tiền thuê nhà hàng tháng cho bên cho thuê mua

trong một thời gian nhất định (Luật Nhà ở 2015).

2.1.2. Một số khái niệm về chính sách, chu trình chính sách, chính sách

nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

2.1.2.1 Chính sách công

- Chính sách là những chuẩn tắc cụ thể để thực hiện đƣờng lối, nhiệm vụ;

Chính sách đƣợc thực hiện trong một thời gian nhất định, trên những lĩnh vực cụ thể

nào đó; bản chất, nội dung và phƣơng hƣớng của chính sách mang thuộc tính đƣờng

lối (Từ điển Bách khoa Việt Nam, 1995). Với các nhà khoa học chính trị phƣơng

Tây, nhƣ Harold Lasswell và nhà triết học Abraham Kaplan định nghĩa chính sách

là “một chƣơng trình dự kiến về mục tiêu, giá trị và thực tiễn”[68]. Còn Carl

Friedrick cho rằng “điều quan trọng với khái niệm chính sách là mục đích và mục

tiêu”[63]. Những định nghĩa này hàm ý về sự khác nhau giữa hành động cụ thể của

chính phủ và một chƣơng trình hành động của chính phủ đối với một mục tiêu cụ thể.

Tuy nhiên, Thomas R. Dye với định nghĩa đƣợc rất nhiều ngƣời biết đến đó là chính

sách công là những gì chính phủ chọn làm hoặc không làm . Định nghĩa này xác định

hai đặc điểm quan trọng của chính sách công đó là chủ thể của chính sách công phải

là chính phủ và chính sách công là kết quả của sự lựa chọn của chính phủ [70]. Tuy

nhiên, định nghĩa này theo Anderson (1975) [50]và Howlett và Ramesh (2003)

[70]đã không phân biệt đƣợc các quyết định hoạt động hàng ngày với các quyết

định chính sách công của chính phủ mang tính ảnh hƣởng khác. Sau này Thomas

(1984) đã đƣa ra một định nghĩa rõ ràng hơn để giải thích mục đích nghiên cứu

chính sách công, đó là “nhƣng gì chính phủ làm, tại sao họ làm và những khác biệt

đã tạo ra”.

Jenkins đƣa ra một định nghĩa mang tính bao trùm hơn, chính sách công là

một tập hợp các quyết định có mối liên quan đến nhau do một chủ thể hay một

nhóm chủ thể liên quan đến việc lựa chọn mục tiêu và các phƣơng thức đạt đƣợc

các mục tiêu này trong một hoàn cảnh cụ thể trong phạm vi quyền hành của các chủ

thể này. Định nghĩa này nhấn mạnh bản chất hƣớng đến mục tiêu và các công cụ,

phƣơng thức để đạt đƣợc những mục tiêu này [70]. Định nghĩa này nhấn mạnh đến

quyền hành và nguồn lực sẵn có của các chủ thể và những hạn chế nhất định của các

quyết định chính sách công.

Còn ở Việt Nam, theo Nghị định 34/2016/NĐ-CP, “Chính sách là định

hướng, giải pháp của Nhà nước để giải quyết vấn đề của thực tiễn nhằm đạt được

mục tiêu nhất định”. Do vậy, chính sách gồm ba yếu tố cấu thành: vấn đề thực tiễn

cần giải quyết, mục tiêu chính sách và giải pháp chính sách. Tuy nhiên, để đạt đƣợc

mục tiêu chính sách đề ra cũng cần phải xem xét đến nguồn lực sẵn có, những hạn

chế khác nhau khi đƣa ra các quyết định chính sách công trong hoàn cảnh cụ thể.

2.1.2.2. Chu trình chính sách

Thuật ngữ chu trình chính sách đề cập đến một khuôn mẫu lặp đi lặp lại các

bƣớc mà cuối cùng dẫn đến sự hình thành một chính sách công. Điểm thuận lợi của

việc phân tích các bƣớc này bằng cách chia chúng thành các giai đoạn (thiết lập

chƣơng trình nghị sự, xây dựng chính sách và thực hiện chính sách) là cung cấp

những hiểu biết trong quá trình ra quyết định.

Khái niệm về chu trình chính sách đƣợc Harold Lasswell đƣa ra lần đầu tiên

ở Mỹ vào những năm 1950. Vào thời điểm đó, ông dƣờng nhƣ đã tạo ra một cuộc

cách mạng khi mô tả khoa học chính sách công là ngành khoa học đa ngành, giải

quyết vấn đề và quy phạm tiêu chuẩn [70]. Dù cho mô hình của Lasswell đã nhận

đƣợc rất nhiều chỉ trích nhƣng nói chung hiện nay trong giới khoa học đã có một sự

đồng thuận rằng chu trình chính sách đƣợc chia làm 5 giai đoạn chính: thiết lập

chƣơng trình nghị sự, xây dựng chính sách, ra quyết định chính sách công, thực

hiện chính sách và đánh giá chính sách [70].

Thiết lập chương trình nghị sự, giai đoạn đầu tiên trong chu kỳ chính sách,

theo đó các điều kiện xã hội đƣợc xác định và trở thành một "vấn đề công" - trở

thành trọng tâm của cuộc tranh luận và tranh cãi trong giới truyền thông và chính trị

[54]. Thiết lập chƣơng trình nghị sự là một giai đoạn quan trọng trong chu trình

chính sách bởi nội hàm của nó có ảnh hƣởng quyết định đến toàn bộ quá trình chính

sách và các chính sách có liên quan [70] . Theo đó, một số học giả chú ý đến các

yếu tố giải thích liên quan đến quyết định chính sách trong giai đoạn này. Các

nghiên cứu của họ dẫn đến kết luận rằng thiết lập chƣơng trình nghị sự là một quá

trình do xã hội tạo ra [70], trong đó các chủ thể và thể chế đóng vai trò thiết yếu

trong việc xác định vấn đề đòi hỏi sự can thiệt của chính phủ.

Sau khi xác định vấn đề và nhu cầu cần phải giải quyết vấn đề đã đƣơc xác

định [70], giai đoạn tiếp theo của chu kỳ chính sách là xây dựng chính sách. Nó bao

gồm việc xác định và đánh giá giải pháp khả thi cho những vấn đề chính sách, cân

nhắc ƣu và nhƣợc điểm và quyết định giải pháp nào đƣợc chấp nhận và loại bỏ [70].

Khi các lựa chọn đƣợc xác định, các nhà hoạch định chính sách cân đo những hạn

chế chúng. Những hạn chế đáng kể có liên quan đến bản chất của vấn đề và đòi hỏi

sử dụng đáng kể các nguồn lực nhà nƣớc để giải quyết vấn đề [70].

Giai đoạn ra quyết định là giai đoạn mà các chủ thể chính thức trong bộ máy

chính phủ thực hiện các hành động cụ thể.

Giai đoạn tiếp theo là thực hiện chính sách, hay là quá trình một chính sách

công bắt đầu có hiệu lực. Đây chính là một quyết định chính sách đƣợc chính phủ

áp dụng và thực hiện trong thực tế [54]. Nhìn chung, có sự khác biệt giữa mục đích

của chính sách và kết quả của chính sách [54], bắt nguồn từ vai trò của các chủ thể,

đặc biệt là các công chức đƣợc giao trách nhiệm thực hiện chính sách. Xu hƣớng cá

nhân của ngƣời thực hiện (tƣ tƣởng, sở thích, suy nghĩ, vv) có thể ảnh hƣởng đến

nhận thức và thậm chí là ý định của họ khi thực hiện chính sách. Tuy nhiên, yếu tố

chính ảnh hƣởng đến hành vi của ngƣời thực hiện phụ thuộc vào tổ chức [56]. Các

tác nhân bên ngoài có thể làm mở rộng khoảng cách giữa ý định của chính phủ và

các kết quả chính sách quan sát đƣợc. Ví dụ, các nhóm chịu áp lực, nhóm vận động

hành lang hoặc các bên liên quan có quyền lợi cụ thể trong một chính sách có thể

ảnh hƣởng đến cách thức mà các chủ thể chính sách thực hiện [56].

Giai đoạn cuối cùng của chu trình chính sách là đánh giá chính sách. Đối với

nhiều nhà nghiên cứu chính sách công ban đầu, đánh giá chính sách là việc đánh giá

một chính sách công có đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra hay không, nếu không đạt

đƣợc mục tiêu thì có thể làm gì để loại bỏ những trở ngại cản trợ việc đạt mục tiêu.

Do đó, David Nachnias (1979) [82] đã định nghĩa đánh giá chính sách là “một cuộc

kiểm tra một cách khách quan, có hệ thống dựa trên kinh nghiệm về các tác động

đến mục tiêu mà chính sách đang hƣớng tới để có thể đánh giá chính sách “thành

công” hay “thất bại” [82]. Tuy nhiên, Ingram và Mann (1980) cho rằng cách định

nghĩa này mang tính chủ quan bởi các mục tiêu chính sách công thƣờng không rõ

ràng đủ để có thể thấy liệu các mục tiêu này có đạt đƣợc hay không và ở mức độ

nào [73].

Đối với một số tác giả, mô hình chu trình chính sách đƣợc mô tả ở trên bộc

lộ những điểm yếu lớn. Theo Howlett và Ramesh, nhƣợc điểm của mô hình là không

có khả năng giải thích rằng điều gì làm chính sách dịch chuyển từ giai đoạn này sang

giai đoạn khác. Mặt khác, mô hình này đã đơn giản hóa các giai đoạn của chu trình

chính sách cực kỳ phức tạp. Các giai đoạn trong thực tế có thể bị bỏ qua hay thay đổi

thứ tự. Chẳng hạn nhƣ việc xây dựng chính sách đôi khi có thể đi trƣớc giai đoạn thiết

lập chƣơng trình nghị sự. Họ đề xuất rằng mô hình cần đƣợc phát triển hơn nữa để có

thể giải thích các thay đổi chính sách. Những thay đổi chính sách thông thƣờng là

những biến đổi một số khía cạnh khác nhau của chính sách mà không hoàn toàn

chuyển đổi hình dạng hoặc cấu trúc của nó. Tính liên tục này đƣợc duy trì bởi một số

yếu tố ý thức hệ và yếu tố thể chế để ngăn chặn thể chế chính sách khỏi áp lực thay đổi.

Những thay đổi bình thƣờng do đó tạo nên sự ổn định nhất định trong chu

trình chính sách, nhƣng đồng thời ngăn chặn sự đổi mới và thiết lập mô hình mới

trong khi khuyến khích sự hình thành "độc quyền chính sách" để bảo vệ tình trạng

hiện thời. Những sự độc quyền kiểu nhƣ vậy đƣợc hỗ trợ bởi một "mạng kín" của

các chủ thể chính sách, những ngƣời giữ các chủ thể khác có khuynh hƣớng thay

đổi khác không có tiếng nói trong chu kỳ chính sách. Mặc dù thay đổi chính sách

bình thƣờng là phổ biến hơn, nhƣng sự thay đổi không điển hình có thể xảy ra vào

những thời điểm khi các thành viên của một hệ thống con nhận ra rằng mô hình

hiện tại không còn khả năng giải quyết các vấn đề về chính sách [70].

2.1.2.3 Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Chính sách nhà ở có thể đƣợc xem là hành động của chính phủ để thực hiện

mục tiêu nhà ở. Những mục tiêu này có thể bao gồm việc cải thiện chất lƣợng nhà ở

hay giải quyết vấn đề vô gia cƣ. Chính sách nhà ở cũng có thể đƣợc hiểu là sự can

thiệp của chính phủ vào lĩnh vực nhà ở. Sự khác nhau là một số can thiệp trong lĩnh

vực nhà ở có thể hƣớng đến những mục tiêu bên ngoài lĩnh vực nhà ở. Ví dụ nhƣ

những quy định trên thị trƣờng tài chính nhà ở gây ra những ảnh hƣởng đến nền

kinh tế quốc gia hay những hạn chế về số tiền đƣợc trợ cấp cho các hộ gia đình

TNT sẽ khuyến khích động viên họ làm việc. Rất nhiều nghiên cứu cho thấy ngày

càng có nhiều chính sách nhà ở hƣớng vào các mục tiêu kinh tế về hiệu quả của nền

kinh tế quốc dân, kết quả là chính sách nhà ở trở thành công cụ can thiệp vào lĩnh

vực nhà ở để đạt đƣợc các mục tiêu kinh tế. Một trong những can thiệp của chính

phủ trên thị trƣờng nhà ở là việc tiếp cận nhà ở, thƣờng là cho nhóm có TNT. Tài

chính nhà ở và hệ thống trợ cấp đƣợc thiết lập giúp cho các hộ gia đình TNT có thể

tiếp cận nhà ở. Những chính sách liên quan đến điều này là sự phân phối thu nhập

và xóa nghèo. Các chính sách cũng có thể nhằm vào sự vận hành của thị trƣờng nhà

ở. Chính phủ thiết lập khuôn khổ cho các thị trƣờng hoạt động và có thể can thiệp

để ổn định hoặc thay đổi mức độ hoạt động (Hutchinson, Encyclopedia of Urban

Studies, 2009).

Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), chính sách NOXH

đƣợc định nghĩa là chính sách nhà ở cho những hộ gia đình mà công cụ thị trƣờng

không đáp ứng đƣợc [84]. Còn đối với Việt Nam, chính sách NOXH là chính sách

phát triển các loại nhà ở đƣợc thực hiện có sự hỗ trợ và can thiệp của nhà nƣớc.

Chính sách này đƣợc thể hiện qua các chƣơng trình NOXH. Hiện nay ở Việt Nam

chƣơng trình NOXH gồm: chƣơng trình hỗ trợ nhà ở cho ngƣời có công với cách

mạng, chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, ngƣời TNT ở khu vực đô thị,

chƣơng trình phát triển nhà ở cho công nhân, ngƣời lao động tại các khu công

nghiệp, chƣơng trình nhà ở học sinh, sinh viên, chƣơng trình hỗ trợ nhà ở cho ngƣời

nghèo khu vực nông thôn, chƣơng trình hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng,

tránh bão, lụt khu vực miền Trung, chƣơng trình tôn nền vƣợt lũ cụm tuyến dân cƣ

và xây dựng nhà ở cho các hộ dân bị ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long.

Nhƣ vậy, chính sách NOXH cho ngƣời TNT là tập hợp các quan điểm, giải

pháp, công cụ của Nhà nước để điều chỉnh các mối quan hệ và hoạt động của chủ

thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình nhằm huy động, phân bổ, sử

dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ để phát

triển NOXH cho người dân có TNT theo mục tiêu đã đề ra.

Nhà nƣớc trong khái niệm này là các cơ quan quản lý nhà nƣớc các cấp từ

Trung ƣơng đến địa phƣơng. Mục tiêu đã đề ra là đích cần đạt đƣợc để thực hiện

nhiệm vụ, hay còn gọi là mục tiêu chính sách. Mục tiêu chính sách có thể đƣợc nêu

ra trong văn bản chính sách (mục tiêu công bố) hay không đƣợc nêu ra trong văn

bản chính sách (mục tiêu ngầm định). Các giải pháp, công cụ chính sách điều chỉnh

các hoạt động của các chủ thể chính sách đều hƣớng tới thực hiện mục tiêu.

2.2. Vận dụng lý thuyết vào nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho

ngƣời thu nhập thấp

2.2.1 Lý thuyết kiến tạo xã hội

Lý thuyết đƣợc phát triển nhằm tìm hiểu tại sao các chính sách công đôi khi

thất bại trong việc giải quyết các vấn đề công, hỗ trợ các thể chế dân chủ hay tạo ra

sự bình đẳng hơn trong xã hội [73]. Lý thuyết tập trung vào các giá trị do xã hội xây

dựng đƣợc áp dụng vào các nhóm dân số mục tiêu, tri thức và những tác động của

những giá trị này đối với con ngƣời và nền dân chủ. Điểm đặc biệt của lý thuyết này

là, tách rời khỏi các lý thuyết về chu trình chính sách khác mà tập trung giải thích

tại sao một số nhóm lại có lợi thế hơn những nhóm khác độc lập với những khái

niệm truyền thống về quyền lực chính trị và thiết kế chính sách nhƣ thế nào để tăng

cƣờng hay thay đổi những lợi thế đó [51. Theo một nghĩa nào đó thì lý thuyết là một

câu trả lời trực tiếp cho câu hỏi ai nhận đƣợc cái gì, khi nào và nhƣ thế nào của

Lasswell và Kaplan (1950). Quan điểm trọng tâm của lý thuyết này nhằm trả lời câu

hỏi kinh điển tại sao một số nhóm nhận đƣợc lợi ích và những nhóm khác lại phải

chịu gánh nặng do các quyết định chính sách.Các nhóm dân số mục tiêu là ngƣời

chơi trên chính trƣờng có thể nhận đƣợc lợi ích cũng nhƣ gánh nặng. Kiến tạo xã

hội của nhóm dân số mục tiêu đề cập đến các đặc điểm của nhóm ngƣời mà hành vi

và hạnh phúc của họ bị ảnh hƣởng bởi chính sách công. Sự phân bố lợi ích hay gánh

nặng cho các nhóm mục tiêu trong chính sách công phụ thuộc vào quyền lực chính

trị của các nhóm này. Lý thuyết chỉ ra quyền lực đƣợc vận hành nhƣ thế nào, các

nhóm dân số mục tiêu có mức ảnh hƣởng khác nhau thông qua các khía cạnh của

thiết kế chính sách. Các chính sách đƣa ra các thông điệp khác nhau cho các nhóm

đối tƣợng khác nhau. Chẳng hạn nhóm kiến tạo tích cực có khuynh hƣớng nhận

đƣợc chính sách có lợi trong khi các nhóm kiến tạo tiêu cực lại có khuynh hƣớng

nhận đƣợc các chính sách tạo ra những gánh nặng. Theo đó, thiết kế chính sách

dƣờng nhƣ củng cố các định chế để các nhóm xứng đáng nhận đƣợc các thông điệp

tích cực trong khi các nhóm không xứng đáng nhận đƣợc những thông điệp tiêu

cực. Quan trọng hơn là các nhóm không xứng đáng này sẽ thờ ơ với việc tham gia

chính trƣờng khi các thiết kế chính sách mang lại những thông điệp tiêu cực.

Chính sách NOXH có thể mang lại lợi ích cho một số nhóm ngƣời trong xã

hội nhƣng cũng có thể tạo ra gánh nặng đối với một số nhóm khác. Có thể thấy

rằng, với cách thức thực hiện chính sách nhƣ hiện nay, với những bất cập trong quy

trình phân phối nhà ở, giá cả xây dựng, cách thức thực hiện chính sách xây dựng

NOXH để bán có thể tạo ra những lợi ích hoặc những gánh nặng nhất định cho một

số nhóm dân số trong xã hội. Đối tƣợng thụ hƣởng có mức thu nhập trung bình có thể

giành đƣợc rất nhiều lợi ích, trong khi nhóm đối tƣợng có mức TNT chƣa đủ các điều

kiện để có thể sở hữu nhà ở có lẽ sẽ phải chịu những gánh nặng do do chính sách

mang lại.

2.2.2 Lý thuyết phân phối lại

Trong nền kinh tế thị trƣờng, sự chênh lệch về thu nhập và cơ hội phát triển

giữa các chủ thể kinh tế là tồn tại tất yếu. Trong mọi xã hội, dù phát triển đến đâu

cũng tồn tại sự chênh lệch về thu nhập và mức sống giữa các bộ phận, tầng lớp dân

cƣ. Mặt trái của cơ chế thị trƣờng là khoảng cách giàu nghèo giữa các cá nhân và

tầng lớp dân cƣ trong xã hội đang ngày càng lớn trong quá trình phát triển. Do vậy

cần có sự can thiệp của nhà nƣớc thông qua chính sách xã hội theo cơ chế phân phối

lại thu nhập xã hội nhằm điều hòa lợi ích, thu hẹp chênh lệch mức sống giữa các

tầng lớp dân cƣ, giảm bớt sự bần cùng, nghèo đói, cải thiện điều kiện sống của mọi

thành viên xã hội, đặc biệt là các đối tƣợng gặp biến cố, rủi ro. Với cách tiếp cận

kinh tế, phân phối lại là phân phối thu nhập xã hội - sự chuyển giao một phần tài

chính giữa các bộ phận, tầng lớp dân cƣ có sự chênh lệch về thu nhập trong xã hội.

Còn theo cách tiếp cận xã hội, phân phối lại là sự tƣơng trợ cộng đồng giữa các

thành viên trong xã hội nhằm bảo vệ cuộc sống của họ trƣớc những rủi ro, biến cố.

Theo Esping-Andersen, có 3 loại rủi ro xã hội: rủi ro trong vòng đời, rủi ro

liên thế hệ và rủi ro giai cấp. Tƣơng ứng với những rủi ro này là sự can thiệp của

chính phủ với cách phân phối theo chiều dọc hoặc chiều ngang. Chẳng hạn nhƣ

bệnh tật ở tuổi già hàm ý phân phối lại theo chiều ngang trong cuộc đời. Nhƣng

phân phối lại theo chiều ngang lại không phù hợp với rủi ro khác nhƣ nghèo trẻ em,

điều này sẽ yêu cầu phân phối lại theo chiều dọc. Rủi ro liên thế hệ có liên quan đến

nguồn gốc xã hội gây ra những ảnh hƣởng đến những cơ hội trong cuộc đời. Đối với

những rủi ro nhƣ vậy cần có những biện pháp chính sách tạo ra cơ hội bình đẳng.

Rủi ro giai cấp liên quan đến những rủi ro tập trung vào một số nhóm xã hội nhất

định: công nhân sản xuất sẽ có nguy cơ gặp tại nạn nghề nghiệp nhiều hơn so với

các giáo sƣ đại học, những ngƣời có kỹ năng thấp dễ có TNT hơn và khả năng thất

nghiệp cao hơn. Cần có những chính sách của nhà nƣớc nhằm hỗ trợ cho các nhóm

rủi ro này [60].

Điều này tạo ra nghịch lý trong phân phối bởi nó không tuân thủ theo các lý

thuyết kinh tế thông thƣờng. Theo quy luật thị trƣờng, nhà ở là một loại hàng hóa

do thị trƣờng cung cấp mà không có sự hỗ trợ của chính phủ. Các nhà kinh tế từ lâu

đã cho rằng NOXH cho thuê giá rẻ chính là đại diện cho việc thực hiện hỗ trợ bằng

hiện vật cho các hộ gia đình gặp khó khăn. Các nghiên cứu thực nghiệm cho thấy

rằng các chƣơng trình NOXH có thể dẫn đến sự phân bổ sai các nguồn lực và làm

méo mó mô hình tiêu dùng [104]. Gần đây, nghịch lý của sự phân phối lại đƣợc

nhiều tác giả phát hiện thêm: càng dành nhiều ích lợi cho ngƣời nghèo bao nhiêu và

càng quan tâm đến việc tạo ra sự bình đẳng bằng cách cung cấp dịch vụ công cho

tất cả mọi ngƣời thì càng ít khả năng trong việc giảm nghèo và giảm bất bình đẳng

bấy nhiêu. Nghịch lý này xảy ra do quá quan tâm đến việc phân phối lại cho công bằng

và bình đẳng theo quan niệm “không sợ nghèo, chỉ sợ chia không đều” mà xem nhẹ sản

xuất. Nghịch lý này đòi hỏi khi áp dụng cơ chế phân phối lại cho ngƣời nghèo cần

khuyến khích làm giàu, thúc đẩy nâng cao năng suất lao động xã hội [18]. Chính vì

vậy, tôi chọn cách tiếp cận này với mục đích tìm hiểu liệu chính sách có mang lại bình

đẳng và công bằng xã hội cho nhóm ngƣời TNT hay không và liệu việc phân bổ nguồn

lực của nhà nƣớc có đƣợc phân phối công bằng và bình đẳng không.

Nói chung, chính sách công về bản chất có độ bao phủ lớn. Nourse đã chứng

minh rằng chính sách NOXH với mục đích phân phối lại thu nhập và của cải từ

nhóm dân số này sang nhóm dân số khác [83]. Còn về bản chất, phân phối lại chính

là tái phân phối thu nhập và của cải trong xã hội bằng các chính sách xã hội để đảm

bảo công bằng xã hội. Phân phối có thể bằng tiền hoặc bằng hiện vật. Chƣơng trình

NOXH (nhà ở hay voucher) đƣợc xem là một công cụ phân phối lại [72], nhằm

phân biệt ngƣời giầu và ngƣời nghèo.

2.3. Vai trò của chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

Chính sách NOXH là một trong những chính sách quan trọng phát triển kinh

tế xã hội. Một mặt, thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, mặt khác hỗ trợ nhà ở cho

các đối tƣợng chính sách xã hội nhằm góp phần ổn định chính trị, đảm bảo an sinh

xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh hiện đại. Do đó, chính

sách NOXH cho ngƣời TNT có một số vai trò chủ đạo sau:

Thứ nhất, định hướng cho các chủ thể trong xã hội. Quá trình đô thị hóa

càng cao và tăng trƣởng kinh tế khiến dân cƣ tập trung ngày càng nhiều ở thành phố

và đô thị, làm nảy sinh các nhu cầu về nhà ở và nới rộng thêm diện tích cho các hộ

dân. Thị trƣờng bất động sản phát triển đặc biệt là thị trƣờng phi chính thức dẫn

đến tình trạng đầu cơ nhà đất khiến phần lớn ngƣời dân có nhu cầu bức xúc về nhà

ở không đƣợc đáp ứng. Từ đó nảy sinh những mâu thuẫn ngày càng sâu sắc và tiềm

ẩn những bất ổn về mặt xã hội. Mục tiêu chính sách NOXH định hƣớng cho các quá

trình vận động phù hợp với những giá trị tƣơng lai mà nhà nƣớc theo đuổi. Các quá

trình kinh tế - xã hội hoạt động theo mục tiêu chính sách đề ra cũng có nghĩa là đạt

đƣợc mục tiêu phát triển chung và nhận đƣợc những ƣu đãi của nhà nƣớc và xã hội.

Cùng với mục tiêu, các biện pháp chính sách định hƣớng cho các biện pháp phát

triển kinh tế - xã hội khác, bởi các biện pháp chính sách trực tiếp tác động thúc đẩy,

bảo đảm sự cân bằng đối với quá trình vận hành của hệ thống quản lý.

Chính sách NOXH đã thúc đẩy phát triển NOXH trong cơ cấu nhà ở ở đô thị.

NOXH là đƣợc xem là một sản phẩm nhà ở trong thị trƣờng bất động sản cùng với

các sản phẩm nhà ở khác. Sau khi nƣớc ta xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở thì các

chính sách về nhà ở mới chỉ tập trung vào việc khuyến khích đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại để tăng nguồn cung cho thị trƣờng mà chƣa quan tâm đến các cơ chế ƣu

đãi nhằm phát triển nhà ở giá rẻ cho ngƣời nghèo, ngƣời có TNT ở khu vực đô thị,

trong khi nhu cầu về nhà ở của những đối tƣợng này rất cao, đặc biệt là ở khu vực

đô thị. Với tốc độ đô thị hóa nhƣ hiện nay, nhu cầu về NOXH là nhu cầu cấp thiết

cho các nhóm xã hội, đặc biệt là nhóm dễ bị tổn thƣơng. Do đó, việc xuất hiện một

loại hình nhà ở mới đã đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận không nhỏ ngƣời

dân với mức TNT và trung bình sinh sống tại đô thị.

Thứ hai, tạo động lực cho các chủ thể trong xã hội. Nhà nƣớc dùng hệ thống

chính sách kinh tế để thúc đẩy các chủ thể tích cực bỏ vốn đầu tƣ phát triển. Các

biện pháp chính sách thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong quá

trình xây dựng NOXH. Không chỉ các công ty xây dựng của nhà nƣớc hay doanh

nghiệp sử dụng nguồn vốn ngân sách để xây dựng NOXH. Các doanh nghiệp khối

tƣ nhân cũng rất tích cực trong việc phát triển NOXH. Hiện nay, trên cả nƣớc có rất

nhiều các doanh nghiệp chủ động sử dụng nguồn vốn tự huy động để tham gia đầu

tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT.

Thứ ba, điều chỉnh các hoạt động trong nền kinh tế thị trường. Các doanh

nghiệp trong nền kinh tế thị trƣờng thực hiện hoạt động kinh doanh của mình mà

không có sự can thiệp của nhà nƣớc trong các hoạt động của mình, do vậy có thể

dẫn đến sự mất cân bằng trong nền kinh tế và chính sách NOXH đã thúc đẩy phát

triển NOXH trong cơ cấu nhà ở ở đô thị. NOXH đƣợc xem là một sản phẩm nhà ở

trong thị trƣờng bất động sản cùng với các sản phẩm nhà ở khác. Sau khi nƣớc ta

xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở thì các chính sách về nhà mở mới chỉ tập trung vào

việc khuyến khích đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để tăng nguồn cung cho thị

trƣờng mà chƣa quan tâm đến các cơ chế ƣu đãi nhằm phát triển nhà ở giá rẻ cho

ngƣời nghèo, ngƣời có TNT ở khu vực đô thị, trong khi nhu cầu về nhà ở của những

đối tƣợng này rất cao, đặc biệt là ở khu vực đô thị. Việc xuất hiện một loại hình nhà

ở mới đã đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận không nhỏ ngƣời dân với mức

TNT và trung bình sinh sống tại đô thị. Mặt khác, việc phát triển NOXH đen lại

những lợi ích kinh tế nhất định cho địa phƣơng phát triển nhà ở bởi nguồn vốn đầu

tƣ vào vật liệu, nhân công và những chi phí khác sẽ gián tiếp sử dụng hoặc tái đầu

tƣ trở lại địa phƣơng bằng cách này hay cách khác.

Thứ tư, là công cụ hỗ trợ của nhà nước cho những nhóm yếu thế. Nhà ở xã hội

đƣợc xem là công cụ chính sách để đảm bảo ngƣời nghèo, nhóm xã hội dễ bị tổn

thƣơng đƣợc hƣởng lợi nhằm xây dựng hệ thống an sinh xã hội hoàn chỉnh, giải quyết

bất bình đẳng xã hội. Trong xã hội hiện nay, khoảng cách thu nhập giữa nhóm giàu

và nhóm nghèo ngày càng gia tăng, vì vậy chính phủ sử dụng chính sách để hỗ trợ

ngƣời nghèo, ngƣời có TNT nhằm giảm bất công trong xã hội cũng nhƣ tạo cơ hội để

họ có thể tiếp cận nhà ở tử tế và các dịch vụ xã hội [97]. Nhà ở xã hội dựa trên các

quy tắc phân bổ có lợi cho các hộ gia đình gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở

trên thị trƣờng [100]. Giá nhà ở quá cao khiến cho nhóm TNT khó có thể tiếp cận nhà

ở, khi đó chính sách NOXH đƣợc sử dụng nhƣ một công cụ để nhà nƣớc giúp đỡ

những nhóm yếu thế. Sự hỗ trợ thƣờng đƣợc thông qua tài chính nhà ở, ƣu đãi thuế,

đất đai nhằm giảm giá nhà ở cho ngƣời TNT.

Thứ năm, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội. Quan điểm phát triển của các

nƣớc hiện nay trong đó có Việt Nam đó là tăng trƣởng kinh tế phải luôn song hành

với tiến bộ và công bằng xã hội, đáp ứng nhu cầu sống và mục tiêu phát triển con

ngƣời. Mục đích cuối cùng của tăng trƣởng kinh tế là cải thiện điều kiện và nâng

cao chất lƣợng cuộc sống của nhân dân. Thực hiện các chính sách an sinh xã hội,

trong đó có chính sách nhà ở xã hội là nhằm bảo đảm phân phối những thành quả

tăng trƣởng kinh tế theo hƣớng bảo đảm công bằng xã hội và hài hòa lợi ích giữa

các chủ thể, nhóm xã hội và tạo sự đồng thuận xã hội.

2.4. Nội dung đánh giá và các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội

cho ngƣời thu nhập thấp

2.4.1 Đánh giá chính sách

Các học giả trên thế giới có rất nhiều quan điểm và trƣờng phái khác nhau về

đánh giá chính sách, tựu chung lại có thể tổng kết nhƣ sau: Đánh giá chính sách

phát sinh trong suốt quá trình thiết lập chính sách, đánh giá chính sách là một vòng

tuần hoàn, đánh giá chính sách dựa trên các thông tin có liên quan đến chính

sách.Theo Cao Quốc Hoàng và cộng sự (2019), có bốn nhóm quan điểm chính: Thứ

nhất, đánh giá chính sách chủ yếu là đánh giá phƣơng án chính sách; thứ hai, đánh

giá chính sách là đánh giá toàn bộ quá trình thiết lập chính sách; Thứ ba, đánh giá

chính sách là quá trình phát hiện và đính chính những sai lệch; Thứ tƣ, đánh giá

chính sách là nghiên cứu hiệu quả của chính sách.

Đánh giá chính sách áp dụng các nguyên tắc và phƣơng pháp đánh giá để kiểm

tra nội dung, thực hiện hay tác động của chính sách. Đánh giá chính sách là xem xét,

nhận định về giá trị các kết quả đạt đƣợc khi ban hành và thực thi một chính sách công.

Để có thể đi vào cuộc sống, chính sách công đƣợc thể chế hóa thành các quy định pháp

luật. Việc nhìn nhận và đánh giá chính sách do đó thƣờng gắn với sự đánh giá những

quy định pháp luật này có phù hợp với những yêu cầu của cuộc sống hay không và

chúng đƣợc vận hành nhƣ thế nào trên thực tế. Tuy nhiên, chính sách công không chỉ

thể hiện trong các quy định pháp luật, chúng còn nằm trong các chƣơng trình, kế

hoạch, chủ trƣơng hoạt động của nhà nƣớc. Do đó, đánh giá chính sách công sẽ bao

quát việc xem xét về tổng thể các quyết định của nhà nƣớc (chính phủ trung ƣơng và

chính quyền địa phƣơng) trong việc giải quyết một vấn đề cấp thiết đặt ra trong thực

tiễn quản lý nhà nƣớc. Đánh giá chính sách cho phép xem xét, nhận định không chỉ về

nội dung chính sách, mà còn về quá trình thực thi chính sách, từ đó có biện pháp điều

chỉnh phù hợp với đòi hỏi thực tế để đạt các mục tiêu mong đợi.

Theo William Dunn (1981), đánh giá chính sách là một nỗ lực mà "sử dụng

nhiều phƣơng pháp điều tra và lập luận để cung cấp và biến đổi thông tin liên quan

đến chính sách nhằm giải quyết các vấn đề công." Đánh giá chính sách đƣợc thiết

kế để cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế và xã hội phức tạp và để đánh giá các

quy trình thực hiện các giải pháp. Các đánh giá có thể tập trung vào các kết quả

chính sách (đánh giá "kết quả" hoặc "tác động") hoặc các quy trình theo đó chính

sách đƣợc xây dựng và thực hiện (đánh giá "quy trình")[61].

Đánh giá đƣợc gọi là đánh giá sau (ex post) đƣợc thực hiện sau khi các chính

sách đã đƣợc triển khai, còn đánh giá đƣợc gọi là đánh giá trƣớc thƣờng đƣợc thực

hiện trƣớc khi triển khai các chính sách để nghiên cứu các khả năng lựa chọn cũng

nhƣ hệ lụy của chúng. Nhƣ vậy, chính sách công có thể đƣợc đánh giá ở tất cả các

giai đoạn của quá trình hoạch định chính sách: trong việc xác định và đƣa ra các vấn

đề chính sách, trong việc hình thành các lựa chọn chính sách thay thế, trong quá

trình thực hiện một lựa chọn chính sách cụ thể, hay chấm dứt chính sách để xác

định tác động cuối cùng [74].

Các nghiên cứu cho thấy có hai hình thức phổ biến về đánh giá chính sách,

chƣơng trình và dự án: đánh giá hình thành và đánh giá tổng kết [86, 123]. Đánh giá

hình thành là việc đánh giá quá trình của một chƣơng trình trong quá trình thực

hiện. Nói cách khác, nó nhằm mục đích trả lời câu hỏi về cách thức hoạt động của

chƣơng trình. Loại đánh giá này cũng cố gắng trả lời câu hỏi làm thế nào chƣơng

trình có thể đạt đƣợc hoặc không đạt đƣợc mục tiêu của nó. Purdon và cộng sự

(2001), mặt khác, đã chỉ ra rằng hình thức này thu thập thông tin nhằm tăng cƣờng

khả năng thực hiện. Cách đánh giá này cũng kiểm chứng các yếu tố ảnh hƣởng đến

kết quả chung của chƣơng trình. Mặt khác, hình thức đánh giá tổng kết đƣợc sử

dụng để đánh giá tác động và kết quả của các chính sách và chƣơng trình. Trong

thực tế, hình thức đánh giá tổng kết đƣợc sử dụng sau khi thực hiện chƣơng trình,

không phải trƣớc đó. Đó là lý do tại sao hình thức này liên quan đến sự kết nối giữa

các mục tiêu, tác động và kết quả của các chính sách.

Nội dung chủ yếu đánh giá chính sách đƣợc thể hiện ở những vấn đề sau:

1. Chính sách liệu có đáp ứng đƣợc lợi ích của đại đa số ngƣời dân

2. Chính sách có lợi cho phát triển sức sản xuất của xã hội không

3. Chính sách có lợi cho việc phát huy dân chủ, tăng tính đoàn kết cộng

đồng không

4. Chính sách có lợi cho việc bảo đảm sự vững chắc của chính quyền và sự

ổn định của xã hội hay không

5. Chính sách có duy trì đƣợc nguyên tắc công bằng, chính đáng của xã hội

hay không

Nói chung, các nghiên cứu về nhà ở thƣờng sử dụng cả hai hình thức đánh

giá: đánh giá hình thành và tổng kết trong việc đánh giá các chính sách, chƣơng

trình NOXH ở các nƣớc phát triển cũng nhƣ đang phát triển. Luận án này sử dụng cả

hai hình thức đánh giá: đánh giá quá trình hình thành và đánh giá tổng kết. Nói một

cách khác là, cần có sự kết nối giữa mục tiêu của chính sách với kết quả của nó.

Milligan và cộng sự (2007) [101] cho rằng nghiên cứu đánh giá có nghĩa là điều tra các

mục tiêu của các chính sách, liệu chúng có đƣợc thực hiện hay không. Còn Randolph

và Judd (2000) [91] đã bổ sung thêm rằng việc đánh giá cho phép việc tìm hiểu xem

các mục tiêu của chính sách có hoặc đang đạt đƣợc hay không. Vì mục tiêu của chính

sách NOXH ở Hà Nội là cung cấp nhà ở với các chỉ tiêu đã đặt ra trong chƣơng trình

phát triển nhà ở, nghiên cứu này cố gắng sử dụng các hình thức đánh giá để điều tra các

mục tiêu và kết quả của chính sách NOXH cho ngƣời TNT.

Hình 1: Sơ đồ chuỗi kết quả chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

Đầu ra

Đầu vào

Hoạt động

Kết quả

Triển khai

Tác động

2.4.2. Đánh giá về chung về nội dung chính sách

Trong luận án này, để phục vụ cho việc đánh giá chính sách, tác giả mô tả sự

hình thành của chính sách nhằm hệ thống hóa và rà soát các VBQPPL đã đƣợc đƣa

vào triển khai từ trung ƣơng đến địa phƣơng nhằm đánh giá mức độ đồng bộ, ổn

định và phù hợp của chính sách.

Quá trình hình thành và phát triển chính sách: Xác định tình hình ban hành

chính sách để hình thành khuôn khổ chính sách, làm nền tảng cho các nội dung

nghiên cứu tiếp theo. Với nội dung này, cần tập hợp, sắp xếp văn bản chính sách có

liên quan đến NOXH theo tiến trình phát triển để đánh giá tính cần thiết, tính hợp

hiến, hợp pháp của văn bản, mức độ ổn định của chính sách cũng nhƣ mức độ đồng

bộ của hệ thống chính sách.

Vấn đề thực tiễn: Vấn đề thực tiễn cần giải quyết là một hiện trạng xã hội đã

và đang xảy ra (hoặc có thể đƣợc dự báo sẽ xảy ra) có ảnh hƣởng/tác động đến đời

sống, hoạt động của một hoặc một số nhóm đối tƣợng trong xã hội, đến tổ chức,

hoạt động của cơ quan nhà nƣớc. Một vấn đề thực tiễn đòi hỏi phải đƣợc giải quyết

bằng chính sách, pháp luật chỉ khi vấn đề đó có nội dung tác động và phạm vi tác

động nhất định về thời gian, không gian cho các đối tƣợng chịu ảnh hƣởng.

Mục tiêu chính sách: Theo Nguyễn Hữu Hải (2014), mục tiêu chính sách

đƣợc coi là linh hồn của chính sách công, nó hƣớng mọi nội dung chính sách vào

việc thực hiện ý chí của chủ thể hoạch định chính sách công. Mục tiêu chính sách

phải phù hợp với định hƣớng chính trị đƣợc thể hiện qua thái độ đồng thuận hay

không đồng thuận của nhà nƣớc trƣớc thực tế hoạt động của các chủ thể. Một chính

sách không thể hƣớng tới quá nhiều mục tiêu, vì nhƣ vậy sẽ làm giảm tính khả thi

của chính sách.

Mục tiêu chính sách là mức độ giải quyết vấn đề thực tiễn mà Nhà nƣớc

hƣớng tới trong thời gian trƣớc mắt hoặc lâu dài (mục tiêu ngắn hạn, mục tiêu dài

hạn) nhằm hạn chế, giảm thiểu các tác động tiêu cực đối với các đối tƣợng chịu tác

động hoặc chịu trách nhiệm tổ chức thi hành chính sách pháp luật.

Một vấn đề có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân gây ra và có thể tác động

tiêu cực đến các đối tƣợng trên các khía cạnh khác nhau nhƣ kinh tế, xã hội, môi

trƣờng… Do đó, mục tiêu chính sách trƣớc tiên cần hƣớng tới giải quyết những

nguyên nhân chính gây nên tác động tiêu cực chủ yếu cho các đối tƣợng.

Giải pháp chính sách: Giải pháp thực hiện chính sách là các phƣơng án khác

nhau để giải quyết vấn đề thực tiễn theo mục tiêu đã xác định. Giải pháp phải phù

hợp, cân xứng với vấn đề về quy mô, phạm vi, đối tƣợng tác động, khắc phục đƣợc

trúng và đúng các nguyên nhân trực tiếp và nguyên nhân gián tiếp gây ra vấn đề;

đồng thời giải pháp phải hiệu quả nghĩa là đạt đƣợc mục tiêu đặt ra với chi phí hợp

lý, khả thi đối với các đối tƣợng phải thực hiện, tuân thủ.

2.4.3. Đánh giá chung về kết quả triển khai và lợi ích của chính sách nhà

ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Hà Nội

Nghiên cứu kết quả triển khai chính sách và tác động của chính sách NOXH

để tìm hiểu những kết quả đạt đƣợc khi triển khai chính sách và sau đó xác định mức

độ tác động của nó đến đối tƣợng thụ hƣởng. Có rất nhiều chính sách sau thời gian

triển khai lại không tạo ra đƣợc những tác động mong đợi. Kết quả triển khai chính

sách nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc thể hiện bằng các chỉ tiêu định lƣợng nhƣ số lƣợng

NOXH đƣợc xây dựng, số mét vuông trên đầu ngƣời.. hay các chỉ tiêu định tính nhƣ

điều tiết thị trƣờng nhà ở hay chỉnh trang đô thị. Lợi ích chính sách mang lại đối

tƣợng thụ hƣởng chính sách đƣợc đánh giá thông qua lợi ích và mức độ hài lòng của

đối tƣợng thụ hƣởng chính sách.

Kết quả chính sách và mức độ tác động của chính sách là chỉ tiêu tổng hợp

quan trọng phản ánh toàn bộ chu trình chính sách từ khâu hoạch định đến khâu tổ

chức triển khai chính sách. Khi chính sách có nhiều tác động tích cực đến đối

tƣợng thụ hƣởng chứng tỏ công tác hoạch định và triển khai chính sách đã tốt và

ngƣợc lại. Vì vậy, nghiên cứu đánh giá kết quả triển khai và những lợi ích chính

sách mang lại cho đối tƣợng thụ hƣởng nhằm xác định tính hiệu quả, tính bền

vững, tính công bằng và phù hợp của chính sách, những điểm mạnh, những bất

cập và nguyên nhân bất cập để từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách

NOXH cho ngƣời TNT.

2.4.4. Các tiêu chí đánh giá chính sách

Các tiêu chí đánh giá là những thƣớc đo cụ thể của các mục tiêu chính sách có

thể đƣợc sử dụng nhằm đo lƣờng các lựa chọn chính sách và đánh giá những phẩm

chất của các chính sách công. Các tiêu chí đánh giá cũng có thể đƣợc xem là những sự

minh chứng hay lý do hợp lý cho một chính sách công hay hành động của chính phủ.

Về tiêu chí đánh giá chính sách, có nhiều cách tiếp cận khác nhau. Tiêu chí

đơn giản nhất, thƣờng đƣợc sử dụng trong tài liệu chính sách và trong thực hiện là

“Liệu các mục tiêu đã định có đƣợc đáp ứng hay không, và ở mức độ nào?” Do đó,

tiêu chí đánh giá tập trung vào chính các mục tiêu hoặc vào các mối quan hệ quanh co

giữa các chiến lƣợc và mục tiêu. Poister thêm các biến hiệu suất khác, chẳng hạn nhƣ,

hiệu quả, đầy đủ và phù hợp [89]. Edward Suchman đề xuất một sơ đồ năm chiều để

đánh giá thành công và thất bại của chính sách, đó là nỗ lực, hiệu suất, tính thỏa đáng,

hiệu quả và quy trình [95]. Bốn tiêu chí của Frohock đƣợc dùng để đánh giá chính

sách đã nhận đƣợc rất nhiều sự chú ý của các học giả: công bằng, hiệu quả, tối ƣu

pareto và lợi ích công cộng [64].

Tính hiệu quả - mức độ mà một chính sách đạt đƣợc mục tiêu của nó - là một

tiêu chí khác đƣợc sử dụng để đánh giá các lựa chọn chính sách. Về mặt kỹ thuật,

nó là tỷ lệ giữa sản lƣợng thực tế với sản lƣợng kế hoạch theo thời gian. Nó khác

với hiệu quả theo nghĩa là nó nhìn vào sự đạt đƣợc cuối cùng trong khi hiệu suất chỉ

liên quan đến bao nhiêu đơn vị kết quả nhất định mà ngƣời ta đạt đƣợc cho một đơn

vị đầu vào nhất định.

Tính bền vững là một khái niệm quan trọng trong bối cảnh phát triển. Nó đề cập

đến việc tiếp tục thực hiện hoặc thực hiện các biện pháp sau khi các can thiệp hiện tại

chấm dứt, theo chính sách tƣơng tự hoặc chính sách thay thế. Tính bền vững thƣờng

đƣợc coi là một tiêu chí bị lãng quên trong phân tích và đánh giá chính sách. Điềm

quan trọng là sử dụng các điều kiện hiện có hoặc tạo ra để xây dựng chính sách và biện

pháp đƣợc đề xuất. Điều này giúp chính sách liên tục, hiệu suất và hiệu quả.

Tính công bằng liên quan đến chính trực và bình đẳng. Công bằng có nghĩa

là mọi ngƣời trong xã hội đƣợc đối xử bình đẳng.Trong thực tế, yêu cầu công bằng

thƣờng trở thành yêu sách cho việc phân phối lại nguồn lực khan hiếm. Những

ngƣời thua cuộc trên thị trƣờng đƣa ra các yêu cầu phân phối lại phần thƣởng bao

gồm cả thu nhập và dịch vụ từ những ngƣời chiến thắng. Các chính sách đƣợc thiết

kế để phân phối lại thu nhập, lợi ích xã hội và cơ hội việc làm trong các dịch vụ

công thƣờng đƣợc đề xuất và đánh giá trên cơ sở tiêu chí công bằng. Trong hầu hết

các hệ thống dân chủ, quyền bình đẳng đã đƣợc cung cấp cho công dân không phân

biệt đẳng cấp, tín ngƣỡng, giới tính và thu nhập. Câu hỏi đặt ra trƣớc các nhà đánh

giá chính sách là: chính sách có thể phục vụ các bộ phận thiệt thòi trong xã hội đến

mức nào và làm giảm bất bình đẳng đến mức độ nào?.

Tính phù hợp đề cập đến mức độ hiệu quả nhất định có dẫn đến sự thỏa mãn

nhu cầu hoặc giá trị hay không. Theo Theodore, trong khi tiêu chí hiệu quả chính

sách liên quan đến mối quan hệ giữa các mục tiêu chính sách và kết quả đạt đƣợc,

thì tính thỏa đáng của chính sách đề cập đến mối quan hệ giữa chính sách và vấn đề

đƣợc giải quyết. Một sự khác biệt rõ ràng tồn tại giữa tính thỏa đáng và hiệu quả

theo nghĩa là một chính sách có thể đƣợc đánh giá là thành công trong việc đạt đƣợc

các mục tiêu đƣợc liệt kê, nhƣng nó lại có ít tác động đến vấn đề đƣợc giải quyết

bởi chính sách.

Tuy nhiên, việc vận dụng hết những tiêu chí vào thực tế đánh giá chính sách

NOXH cho ngƣời TNT là rất phức tạp, do vậy, trong luận án này, tác giả sẽ dựa vào

một số tiêu chí nhƣ hiệu quả, bền vững, công bằng phù hợp để đánh giá chính sách

NOXH cho ngƣời TNT.

2.5. Khung phân tích

Bối cảnh Kinh tế - Xã hội

Khung phân tích chính sách NOXH cho ngƣời TNT

Chỉ tiêu kỳ vọng Chỉ tiêu đạt đƣợc

Thực hiện Kết quả chính sách Chính sách NOXH cho ngƣời thu nhập

thấp

Mục tiêu Cơ hội tiếp cận nhà ở Số lƣợng NOXH

Giải pháp Đối tƣợng Chất lƣợng cuộc sống

Đánh giá

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

Mỗi quốc gia có quan điểm và phƣơng thức phát triển NOXH riêng phụ

thuộc vào điều kiện thể chế, kinh tế, xã hội và văn hóa của mỗi nƣớc. Hiện nay đã

có một số công trình nghiên cứu về NOXH ở khía cạnh tiếp cận dịch vụ xã hội, các

bài học kinh nghiệm của các nƣớc phát triển về phát triển NOXH nói chung. Tuy

nhiên, còn thiếu vắng các nghiên cứu chuyên sâu về chính sách NOXH cho ngƣời

TNT. Từ đó dẫn đến các khái niệm, đặc điểm nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu và

nội dung nghiên cứu về chính sách NOXH còn chƣa rõ nét. Qua phân tích các khái

niệm cơ bản nhƣ khái niệm nhà ở xã hội, ngƣời thu nhập thấp, chính sách, chính

sách công, chu trình chính sách, đánh giá chính sách, luận án đƣa ra các khái niệm

nhà ở xã hội, ngƣời thu nhập thấp, chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

làm cơ sở để đánh giá thực trạng chính sách này ở chƣơng 3.

Qua tổng kết lý luận cho thấy, nội dung nghiên cứu chính sách NOXH cho

ngƣời TNT là việc xem xét đánh giá một cách tổng thể nội dung chính sách, đánh

giá kết quả triển khai và tác động của chính sách một mặt nhằm xác định kết quả đạt

đƣợc, mặt khác nhằm chỉ ra những bất cập còn tồn tại, từ đó đề xuất giải pháp điều

chỉnh chính sách sao cho phù hợp với điều kiện trong từng giai đoạn nhất định.

Ngoài ra, vận dụng lý thuyết kiến tạo xã hội, lý thuyết phân phối lại vào nghiên cứu

chính sách là hết sức quan trọng. Vì lý thuyết kiến tạo xã hội có thể giúp lý giải tại

sao chính sách đôi khi thất bại hay không đạt đƣợc các mục tiêu nhƣ dự kiến, ảnh

hƣởng của việc thiết kế chính sách đến nhóm đối tƣợng thụ hƣởng. Trong khi đó,

việc vận dụng lý thuyết phân phối lại vào phân tích với mục đích tìm hiểu liệu chính

sách có mang lại bình đẳng và công bằng xã hội cho nhóm ngƣời TNT hay không

và liệu việc phân bổ nguồn lực của nhà nƣớc có đƣợc phân phối công bằng và bình

đẳng không. Do chính sách NOXH là một chính sách có độ bao phủ lớn, đối tƣợng

thụ hƣởng đa dạng nên nội dung nghiên cứu chính sách rất phức tạp và có nhiều nét

đặc thù.

Chƣơng 3

THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO

NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI

3.1. Khái quát về quá trình hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã

hội cho ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội

Trước Đổi mới, nhà ở không đƣợc coi là hàng hóa, nhà ở đƣợc nhà nƣớc xây

dựng và cho cán bộ và công nhân ở khu vực đô thị thuê và chỉ đáp ứng một phần ba

nhu cầu nhà ở [66]. Trong thời kỳ này, có 3 chủ thế chính tham gia vào quá trình

sản xuất nhà ở: khu vực tƣ nhân, khu vực nhà nƣớc và khu vực không chính thức.

Khu vực nhà nƣớc là khu vực cung cấp nhà ở ở đô thị. Nhà nƣớc đóng vai trò là

ngƣời sản xuất và phân phối nhà ở, do vậy, khu vực nhà nƣớc chịu trách nhiệm quy

hoạch, thiết kế, và xây dựng nhà ở. Do vậy, không có VBQPPL nào liên quan đến

việc cung cấp nhà ở đƣợc ban hành trong thời kỳ này.

Thời kỳ chuyển đổi (từ năm 1986 đến 1996) Với định hƣớng kinh tế hàng

hóa nhiều thành phần, chính sách nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với những thay

đổi trong bối cảnh kinh tế xã hội. Nhà nƣớc xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở và

khuyến khích ngƣời dân tự xây dựng nhà ở. Chính vì vậy, Nhà nƣớc và các bộ

ngành có liên quan đã ra một số văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy xây dựng nhà ở

khu vực đô thị. Pháp lệnh Nhà ở năm 1991, Luật đất đai 1993, Nghị định 60, 61 đã

gỡ bỏ nút thắt trong sở hữu nhà ở, khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức duy trì, phát

triển quỹ nhà ở, đảm bảo quyền xây dựng, nâng cấp, cho thuê và bán nhà của công

dân. Trong giai đoạn này, phát triển nhà ở đƣợc xếp ƣu tiên thứ tƣ sau sản xuất

nông nghiệp, hàng tiêu dùng và xuất khẩu. Mục tiêu chƣơng trình nhà ở giai đoạn này là đạt đƣợc diện tích nhà ở trung bình mỗi đầu ngƣời khoảng 5m2 vào năm 1995

ở đô thị và cho phép ngƣời dân tham gia vào quá trình phát triển nhà ở [46, 35]. Tuy

nhiên, Nhà nƣớc vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo nhƣ là ngƣời xây dựng và cung cấp

nhà ở cho những đối tƣợng ƣu tiên của mình, tuy nhiên với mức thấp hơn nhiều so

với giai đoạn trƣớc.

Thời kỳ từ năm 1996 đến nay, Nhà nƣớc đã không còn thực hiện chính sách

bao cấp nhà ở mà ban hành những văn bản điều chỉnh nhằm khuyến khích mạnh mẽ

sự tham gia của các thành phần kinh tế vào xây dựng các dự án nhà ở. Văn bản đầu

tiên đề cập đến ƣu đãi về nhà ở thể hiện trong Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính

phủ về ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Khái niệm nhà ở đƣợc ƣu

đãi đƣợc xem là khái niệm rất gần với NOXH. Nghị định quy định rằng các căn hộ

thuộc chung cƣ cao tầng phải đƣợc ƣu tiên bán và cho thuê đối với các đối tƣợng

nhƣ cán bộ, công nhân, viên chức nhà nƣớc và sinh viên.

Có thể nói rằng, chính sách nhà ở cho ngƣời TNT bắt đầu đƣợc đề cập đến

trong Luật Nhà ở năm 2005 và có hiệu lực vào ngày 1/6/2006. Tiếp theo đó là Nghị

định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hƣớng dẫn thị hành Luật Nhà ở trong đó

có NOXH. Luật Nhà ở 2005 đã thiết lập một khung pháp lý cho việc cung cấp

NOXH cho một nhóm đối tƣợng thông qua một số ƣu đãi tài chính và sự nới lỏng

các tiêu chuẩn xây dựng. Luật Nhà ở 2005 đã chính thức công nhận nhu cầu về phát

triển NOXH là một loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nƣớc. Luật này cũng đã đƣa

ra đối tƣợng thụ hƣởng NOXH gồm cán bộ công nhân viên chức, lực lƣợng vũ

trang, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất và một số nhóm

khác những ngƣời có TNT và gặp khó khăn về nhà ở. Nhóm đối tƣợng trên vẫn chỉ

là nhóm đối tƣợng đƣợc ƣu tiên thuê và sử dụng nhà ở công trong thời gian trƣớc

đây của Nhà nƣớc. Luật Nhà ở 2005 chỉ đƣa ra các tiêu chí về điều kiện đáp ứng

tiêu chuẩn mua, thuê mua NOXH nhƣ điều kiện nơi ở hiện tại của ngƣời dân, diện

tích ở bình quân đầu ngƣời.

Đến năm 2009, chính phủ mới bắt đầu quan tâm xây dựng chính sách NOXH

[46] . Để thực hiện chính sách phát triển NOXH, Thủ tƣớng đã ban hành ba quyết

định 65 (nhà ở cho học sinh, sinh viên) 66 (nhà ở cho công nhân) và 67 (nhà ở cho

ngƣời TNT. Những văn bản pháp luật ban hành trong giai đoạn này cho thấy nỗ lực

của chính phủ và quyết tâm tăng cƣờng sự phát triển của phân khúc NOXH mà các

nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc đã bỏ qua trong nhiều năm qua. Ngoài ra, theo văn

bản pháp luật này, các cá nhân và gia đình có TNT hy vọng về khả năng thuê, thuê

mua hoặc sở hữu căn hộ thích hợp cho thu nhập của họ. Quan trọng hơn, nó đƣợc

coi là mốc quan trọng cho sự ra đời của nhiều văn bản pháp luật liên quan đến

NOXH sau đó.

Mặc dù nhà nƣớc đã ban hành nhiều chính sách, cơ chế tạo điều kiện, hỗ trợ

về nhà ở, đất ở cho nhân dân tạo điều kiện cho ngƣời dân có thu nhập trung bình có

khả năng tạo lập chỗ ở, nhƣng do các chính sách còn chƣa đồng bộ và chƣa bao phủ

cùng với giá nhà ở luôn tăng cao, vƣợt quá khả năng tài chính của một bộ phận lớn

dân cƣ đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là ở khu vực đô thị.Với

mục tiêu thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển và huy động các thành phần kinh tế

tham gia thúc đẩy phát triển thị trƣờng nhà ở làm tăng nhanh quỹ nhà ở, năm 2011

Thủ tƣớng ban hành Quyết định 2127 phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc

gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030.

Tiếp đó, do sự phát triển nhà ở ồ ạt trong nƣớc khiến cho cung nhà ở vƣợt

quá khả năng thanh toán của ngƣời dân, năm 2013 chứng kiến sự phát triển mạnh

mẽ của thị trƣờng NOXH, chính sách hỗ trợ và phát triển dành cho NOXH ngày

càng nhiều chẳng hạn nhƣ chính phủ ban hành Nghị quyết số 02 đƣa ra một số giải

pháp tháo gỡ khó khăn cho sản suất, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu. Các địa

phƣơng có tồn kho sản phẩm bất động sản lớn hạn chế tối đa sử dụng nguồn từ ngân

sách để đầu tƣ, xây dựng mới nhà ở tái định cƣ mà dùng nguồn vốn này và các

nguồn tài chính hợp pháp khác để mua lại các dự án nhà ở thƣơng mại phù hợp,

phục vụ nhu cầu tái định cƣ, làm NOXH để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối

tƣợng chính sách [17]. Ngoài ra, Nghị định 188 bổ sung thêm một số ƣu đãi cho các

chủ đầu tƣ NOXH . Hơn nữa, ngƣời mua NOXH đƣợc phép bán NOXH sau 5 năm

kể từ khi mua thay vì 10 năm nhƣ trƣớc đã quy định.

Tiếp đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc mua NOXH mở rộng hơn cho

nhiều nhóm đối tƣợng hơn. Ngƣời mua không nhất thiết phải có hộ khẩu tại thành

phố, nhƣng cần có đăng ký tạm trú dài hạn. Do vậy, có 10 nhóm đối tƣợng thuộc

diện hƣởng chính sách hỗ trợ thay cho 8 nhóm trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

Luật Nhà ở 2014, Nhà nƣớc khuyến khích các tổ chức, cá nhân ngoài khu vực nhà

nƣớc đầu tƣ vào lĩnh vực NOXH. Để triển khai thi hành Luật Nhà ở 2014, năm

2015 chính phủ ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý

NOXH (thay thế Nghị định số 188).

• Hiện nay, kết quả rà soát cho thấy, những văn bản chính sách của trung

ƣơng còn có hiệu lực có 7 văn bản nhƣ sau: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014,

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hƣớng dẫn Luật Nhà ở 2014, Nghị định số

100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH, Quyết định số 2127/2011/QĐ-

TTg về Chiến lƣợc phát triển nhà ở, Thông tƣ 20/2016/TT-BXD hƣớng dẫn thực

hiện một số nội dung của NĐ 100/2015/NĐ-CP và Chỉ thị số 04/CT-TTg.

Hệ thống văn bản pháp luật ở cấp trung ƣơng bao gồm Luật Đất đai, Luật

Nhà ở, các Nghị định do Chính phủ ban hành và các Quyết định do Thủ tƣớng ký

nhằm hƣớng dẫn và cụ thể hóa việc thi hành Luật Nhà ở và Thông tƣ do các ộ ban

hành hƣớng dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định.

Căn cứ theo các quy định ở văn bản cấp trung ƣơng, thành phố Hà Nội có

các Nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các Quyết định của Ủy ban nhân dân quy

định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng nhƣ cách thức tiến hành và quản lý phát

triển nhà ở và NOXH tại địa phƣơng (Xem Phụ lục 4).

Việc xây dựng và ban hành các văn bản chính sách về NOXH hiện nay cho

thấy một số vấn đề sau:

+ Về mức độ ổn định của chính sách: Xem xét các văn bản pháp lý đã hết

hiệu lực cũng nhƣ những văn bản còn hiệu lực, có thể thấy là các Nghị định, Quyết

định và Thông tƣ đƣợc bổ sung và thay thế một cách thƣờng xuyên, đồng thời ban

hành cả Chỉ thị về đẩy mạnh phát triển NOXH. Đối tƣợng thụ hƣởng và các điều

kiện tiếp cận NOXH thay đổi, bổ sung liên tục từ Luật Nhà ở 2005 (có 3 nhóm đối

tƣợng và điều kiện nhà ở), Nghị định 90(bổ sung thêm 1 nhóm đối tƣợng và điều

kiện kinh tế của hộ gia đình), Nghị quyết 18 và 3 quyết định năm 2009 (bổ sung

thêm 2 nhóm đối tƣợng và điều kiện về cƣ trú và điều chỉnh điều kiện kinh tế hộ gia

đình), chiến lƣợc nhà ở (tiếp tục bổ sung thêm 2 nhóm đối tƣợng) và Nghị định 188

và Luật Nhà ở 2015 (bổ sung thêm các nhóm đối tƣợng còn lại và chỉnh sửa, làm rõ

một số điều kiện về nhà ở và kinh tế hộ gia đình). Chỉ trong vòng 10 năm, từ

VBQPPL đầu tiên cho đến văn bản có hiệu lực gần đây nhất, chính sách NOXH đã

thay đổi và điều chỉnh nhiều lần. Những thay đổi này thể hiện mức độ ổn định của

hệ thống chính sách NOXH không cao.

+ Mức độ đồng bộ của các quy định trong chính sách: Mức độ kém đồng bộ

đƣợc thể hiện qua một số vấn đề nhƣ sau:

Sự mất cân bằng trong chính sách khuyến khích phát triển NOXH, các quy

định cung cấp ƣu đãi cho các chủ đầu tƣ ngày càng nhiều để khuyến khích sự tham

gia cao nhất của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trƣờng này trong khi các

điều kiện tiếp cận quỹ nhà ngày càng cụ thể và khắt khe hơn, đƣa ra các ràng buộc

bất hợp lý cho đối tƣợng thụ hƣởng chính sách (điều kiện cƣ trú, điều kiện kinh tế).

Cùng với Luật Nhà ở sửa đổi năm 2015, điều chỉnh thị trƣờng nhà ở còn có

Luật Đất đai (2013), Luật Xây dựng (2003), Luật Đầu tƣ (2005), Luật Doanh

nghiệp (2005), Luật Quy hoạch đô thị (2009), Luật kinh doanh bất động sản (2006).

Các luật này nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất và tài sản cũng nhƣ điều chỉnh việc

chuyển đổi, trao nhƣợng những quyền này trong khi tạo ra những cơ chế đảm bảo

sự công bằng trong thị trƣờng nhà ở và bất động sản.

Quyền tài sản (property rights) theo định nghĩa của Bộ luật Dân sự là “quyền

trị giá đƣợc bằng tiền”, phát sinh từ nền tảng của quyền sở hữu. Để định nghĩa,

quyền tài sản thông thƣờng đƣợc phân thành bốn nhóm chính: sử dụng tài sản,

hƣởng thu nhập từ tài sản, chuyển giao quyền sử dụng cho ngƣời khác và bảo vệ

quyền tài sản bằng pháp luật. Trong các quyền tài sản thì quyền đối với đất đai hay

bất động sản bao giờ cũng có ý nghĩa quan trọng nhất bởi tính thiết yếu của nó với

đời sống, đƣợc xác định một cách rõ ràng, cụ thể, cũng nhƣ luôn luôn là vật bảo

đảm chắc chắn và an toàn. Tuy nhiên, có sự mâu thuẫn giữa các luật khi trong Điều

62 của Luật Nhà ở quy định các điều khoản ràng buộc bên mua và bên thuê không

đƣợc bán nhà trong thời hạn 5 năm và không đƣợc thế chấp cũng nhƣ cho thuê.

Điều này vô hình chung đã làm mất đi quyền tài sản của ngƣời mua NOXH.

“Với khách hàng mua NOXH lại khống chế trong vòng 5 năm. Kể cả trong 5

năm, nếu có tiền mua ngay để sở hữu của mình cũng không được phép bán ra ngoài

mà chỉ được bán cho đơn vị quản lý tòa nhà. Hết 5 năm mới được quyền mua đi bán

lại, trong khi đó nhu cầu và văn hóa của người Việt Nam, bất kể lúc nào cũng có sự

khó khăn khi mua nhà dù mua loại hình nhà nào, kể cả nhà biệt thự, ai cũng gặp

khó khăn có những sự cố về gia đình, về tài chính. Cho nên mục đích mua không chỉ

mua để ở, mà mua để có kỳ vọng phái sinh trong tương lai” (PVS, nam, 60 tuổi, chủ

đầu tƣ xây dựng NOXH).

Một điểm mâu thuẫn nữa là để phòng ngừa rủi ro cho ngƣời mua nhà, Luật

Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tƣ phải thực hiện bảo lãnh

nhà ở hình thành trong tƣơng lai trƣớc khi bán nhà cho khách hàng, do một ngân

hàng thƣơng mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh. Tuy nhiên, quy định này mới chỉ

áp dụng cho dự án nhà ở thƣơng mại. Với NOXH, chủ đầu tƣ dự án NOXH hình

thành trong tƣơng lai không phải thực hiện bảo lãnh khi bán, cho thuê mua do pháp

luật chƣa có quy định. NOXH ngƣời mua bị một số ràng buộc về sở hữu và quyền

tài sản, tuy nhiên, luật lại có lỗ hổng nên không bắt buộc chủ đầu tƣ bảo lãnh.

. Mức độ hoàn thiện của các quy định trong chính sách: Mặc dù trong Luật

Nhà ở 2014 định nghĩa NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối

tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Trong

thực tế, NOXH là loại nhà một phần là thƣơng mại và một phần là xã hội do có sự

ƣu đãi của nhà nƣớc. Do vậy, trƣớc hết hệ thống pháp luật hiện nay phải làm rõ khái

niệm NOXH, bản chất kinh tế của thuật ngữ này, từ đó mới có thể hình thành những

quy định pháp luật đồng bộ điều chỉnh đối với quá trình triển khai chính sách

NOXH. Kinh nghiệm từ các nƣớc cho thấy, không có sự phân biệt giữa các loại

NOXH theo đối tƣợng thụ hƣởng mà chỉ có sự phân biệt về nhu cầu sử dụng (nhà cá

nhân, nhà hộ gia đình) và quy chế pháp lý (nhà cho thuê, nhà để bán). Do đó, việc

phân biệt loại NOXH theo đối tƣợng sẽ tạo sự trùng chéo, nhầm lẫn cũng nhƣ khó

tiếp cận, khó hiểu cho cả cơ quan quản lý cũng nhƣ ngƣời dân.

+ Về vấn đề ban hành văn bản hƣớng dẫn: ở Hà Nội, cho dù Nghị định

100/2015/NĐ-CP và Thông tƣ 20/2016/TT-BXD đã có hiệu lực từ lâu nhƣng

UBND vẫn chƣa có văn bản hƣớng dẫn, cho đến nay vẫn sử dụng Quyết định số

34/2010/QĐ-UBND về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà

ở cho ngƣời có TNT tại khu vực đô thị và Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND

ban hành quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng

NOXH trên địa bàn thành phố Hà Nội. UBND thành phố Hà Nội ban hành hai

văn bản pháp luật khác nhau để điều chỉnh những lĩnh vực này cho thấy đã có sự

phân biệt giữa nhà ở cho ngƣời có TNT tại khu vực đô thị và NOXH. Tuy nhiên,

khi đi sâu vào nghiên cứu các văn bản này lại thấy rằng có sự chồng chéo, trùng

lặp về đối tƣợng đƣợc mua cũng nhƣ các tiêu chí để chấm điểm khi mua nhà ở

cho ngƣời có TNT và NOXH. Chính điều này đã gây khó khăn không nhỏ trong

thực tiễn áp dụng. Vì thực chất, nhà ở cho ngƣời có TNT chỉ là một trong những

loại NOXH.

3.2 Nội dung chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp

3.2.1. Vấn đề thực tiễn cần giải quyết

Việt Nam là nƣớc có tốc độ đô thị hóa cao gấp đôi tốc độ tăng dân số của cả

nƣớc [127] . Quá trình đô thị hóa nhanh chóng, cùng với sự mở rộng không gian đô

thị và thay đổi cơ cấu dân số, bên cạnh những thành tựu, các thành phố lớn của Việt

Nam cũng đang đối mặt với những vấn đề phức tạp của phát triển đô thị. Đô thị hóa

nhanh ngoài những điểm tích cực đã bộc lộ vấn đề quá tải ở các thành phố lớn. Đó

là tình trạng thiếu nhà ở và thiếu dịch vụ xã hội có chất lƣợng dành cho ngƣời TNT

[21, 19, 22]. Tình hình di cƣ ra thành phố lập nghiệp càng làm cho nhu cầu nhà ở tại

các thành phố tăng lên. Mặt khác, tăng trƣởng GDP ổn định từ 5-10% trong một vài

thập kỷ gần đây đã thu hút một lƣợng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) lớn vào các

hoạt động bất động sản. Nhu cầu nhà ở tăng 10% mỗi năm và các báo cáo cho thấy

cần phải xây dựng thêm 394.000 đơn vị nhà ở hàng năm cho đến năm 2049, xem

xét tỷ lệ tăng dân số đô thị hiện tại của Việt Nam (3%). Điều này tƣơng đƣơng với

1.079 đơn vị nhà ở mỗi ngày hoặc 45 đơn vị nhà mỗi giờ [98]. Nhu cầu nhà ở lớn

tập trung ở các thành phố lớn và các khu công nghiệp trong khi đó nguồn cung chủ

yếu phụ thuộc vào các giải pháp tự xây. Nhu cầu nhà ở với diện tích nhỏ, tiện nghi

với mức giá thấp phù hợp cho một thế hệ sinh sống ngày càng tăng cao khi 52 trong

tổng số 63 tỉnh thành phố đã bƣớc vào thời kỳ dân số vàng [10], số lƣợng lớn ngƣời

đến tuổi kết hôn và ngƣời trẻ tuổi mong muốn định cƣ ở thành phố [49].

Nhu cầu cải thiện chất lƣợng nhà ở tại các đô thị lớn trở nên rất cấp bách khi

những ngƣời nhập cƣ TNT ở các thành phố không có nhà ở, thƣờng xuyên di

chuyển nhà trọ và gặp khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục khai báo cƣ trú.

Những ngƣời này không thể có đƣợc hộ khẩu ở các thành phố vì họ không làm cách

nào có đƣợc sở hữu nhà ở tại đây. Không có hộ khẩu, họ không thuộc bất kỳ một

chƣơng trình hỗ trợ nào liên quan đến những quỹ cho vay vốn xóa đói, giảm nghèo.

Còn đối với những ngƣời dân đô thị, những ngƣời đang phải sống trong các căn nhà

tập thể cũ hay nhà ở phi chính thức với điều kiện sống kém, trong bối cảnh kinh tế

xã hội phát triển, nhận thức về điều kiện sống thay đổi và mong muốn cải thiện điều

kiện nhà ở.

Bảng 3.1: Dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2008-2018

Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tổng số ngƣời 24.673,10 25.584,70 26.515,90 27.719,30 28.269,20 28.874,90 30.035,40 31.067,50 31.926,30 32.823,10 33.830,00 Tỷ lệ tăng % 3,90 3,69 3,64 4,54 1,98 2,14 4,02 3,44 2,76 2,81 3,07

(Nguồn: Tổng cục Thống kê, 2018)

2011

Diện tích(Km2) 3.328,9

2012 3.323,6

2013 3.324,3

2015 2014 3.324,5 3.324,5

2016 3.358,9

2017 3.358,6

2018 3.358,6

6.761,3

6.865,2

6.977,0

7.095,9 7.216,0

7.328,4

7.420,1

7.520,7

2.031,1

2.065,6

2.098,8

2.134,0 2.171,0

2.182,0

2.209,0

2.239,0

Dân số trung bình (Nghìn ngƣời) Mật độ dân số (Ngƣời/km2)

Bảng 3.2: Diện tích, dân số và mật độ dân số của Hà Nội

(Nguồn: Tổng cục Thống kê, 2018)

Một mâu thuẫn khác dẫn đến hình thành chính sách NOXH là trong một thời

gian dài, thị trƣờng bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở trung và cao

cấp, tăng trƣởng dựa vào đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài và tình trạng đầu cơ đã khiến giá

nhà leo thang. UNHABITAT (2014) [46] phân tích mối quan hệ giữa thu nhập bình

quân và chi phí mua nhà ở tại các thành phố đã đƣa ra nhận xét đại đa số các gia đình

đô thị không đủ khả năng mua một đơn vị nhà ở nhỏ, kiên cố, hiện đại ngay cả khi họ

đủ điều kiện vay vốn mua nhà ở. Giá nhà ở ở các thành phố chỉ phù hợp với khoảng

5% hộ gia đình sống tại đô thị. Giá nhà ở cao trong khi khả năng chi trả nhà ở và khả

năng tiếp cận tài chính của nhiều hộ TNT còn thấp. Tỷ lệ hộ gia đình sống chung nhà

cao nhất thuộc những nơi có mức độ đô thị hóa cao nhƣ Hà Nội và thành phố Hồ Chí

Minh. Giấc mơ có nhà ở tử tế sẽ rất xa vời đối với các hộ TNT nếu không có sự can

thiệp chính sách của nhà nƣớc. Đây sẽ là những thách thức lớn đối với vấn đề quy

hoạch, phát triển đô thị bền vững cũng nhƣ ổn định xã hội.

3.2.2. Mục tiêu chính sách

Ở các nƣớc phát triển (châu Âu, Mỹ), mục tiêu cơ bản của chính sách nhà ở

là cung cấp cho tất cả mọi ngƣời nhà ở tử tế, có diện tích nhất định trong một môi

trƣờng có đầy đủ chức năng và với giá phải chăng. Chính vì vậy, để đạt đƣợc mục

tiêu chung này này các chính phủ quan tâm một số mục tiêu cụ thể để thực hiện

mục tiêu chung đến khả năng tiếp cận, khả năng chi trả, chất lƣợng nhà ở và môi

trƣờng xung quanh. Ngoài ra, chính sách còn quan tâm đến các nhu cầu đặc biệt

khác nhằm phục vụ các bộ phận cƣ dân khác nhau nhƣ ngƣời già, ngƣời vô gia cƣ,

ngƣời tàn tật. Do đó, NOXH chỉ là một trong những công cụ chính sách nhà ở thích

hợp để thực hiện chính sách NOXH.

Ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên bức thiết khi Việt Nam

bƣớc vào thời kỳ cơ cấu dân số vàng với 70% dân số đang trong độ tuổi lao động

từ 15-19 tuổi. Trong khi thị trƣờng, nhà đầu tƣ tập trung vào các sản phẩm phục

vụ cho tầng lớp trung lƣu với các sản phẩm cao cấp. Sự mất cân bằng giữa cung

và cầu tạo ra sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ và khiến giá nhà bị đẩy lên cao với giá trị

thực. Điều này, khiến ngƣời TNT ở đô thị khó có thể tiếp cận đƣợc nhà ở. Để

giải quyết vấn đề thực tiễn nêu trên, mục tiêu chính sách tổng quát của chính

sách NOXH cho ngƣời TNT đƣợc đề cập trong Quyết định số 2127/QĐ-TTg của

Thủ tƣớng chính phủ phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm

2020 và tầm nhìn 2030 có 2 nội dung chủ đạo sau: (i) thúc đẩy thị trƣờng nhà ở

phát triển (ii) giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội,

ngƣời có TNT và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định

chính trị, bảo đảm an sinh xã hội.

Mục tiêu cụ thể: Chiến lƣợc cũng nêu rõ mục tiêu ngắn hạn và dài hạn về

phát triển NOXH là trong giai đoạn 2011-2015, xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 NOXH cho ngƣời TNT ở đô thị, đáp ứng 60% nhu cầu nhà ở cho sinh

viên và 50% cho công nhân ở các khu công nghiệp và tăng diện tích nhà ở bình quân 22 m2 sàn/ngƣời. Mục tiêu đến năm 2020, xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2

NOXH ở đô thị, đáp ứng 80% nhu cầu nhà ở cho sinh viên và 70% cho công nhân khu công nghiệp, và diện tích nhà ở bình quân 25 m2 sàn/ngƣời. Đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân khoảng 30 m2 sàn/ngƣời.

Với các con số nêu trên cho thấy, mục tiêu của chính sách NOXH cho

ngƣời TNT là tạo điều kiện cho ngƣời TNT có nhà ở và ngoài ra còn có mục tiêu

ngầm định là điều chỉnh thị trƣờng bất động sản tập trung vào phân khúc nhà ở

giá rẻ.Về mặt lý thuyết, mục tiêu chính sách phải đảm bảo tính cụ thể, có thể đo

lƣờng đƣợc, có thể đạt đƣợc, có sự phù hợp và tuân thủ khung thời gian

(SMART). Đối chiếu với các mục tiêu trong chiến lƣợc cho thấy những mục tiêu

này phần nào đáp ứng tính cụ thể, khả năng đo lƣờng và khung thời gian. Tuy

nhiên, mục tiêu chính sách chƣa thực sự phù hợp bởi ngay từ đầu trong xây dựng

chính sách, chính sách đa mục tiêu vừa nhằm giải quyết nhà ở cho nhóm đối

tƣợng chính sách, nhằm giải quyết vấn đề an sinh xã hội và định hƣớng lại thị

trƣờng bất động sản. Một chính sách tốt chỉ có thể đƣợc thực hiện tốt khi có mục

tiêu và đối tƣợng rõ ràng, không thể lẫn lộn các nhóm thụ hƣởng chính sách. Vì

vậy, bởi chính sách đa mục tiêu, đa đối tƣợng thì khó có thể hiệu quả khi nguồn

lực thực hiện còn hạn hẹp. Các nghiên cứu cho thấy, với chính sách nhà ở nhƣ

hiện nay, dƣờng nhƣ chính sách mới chỉ là sự nối dài của chính sách bao cấp nhà

ở, tuy có sự điều chỉnh theo cơ chế thị trƣờng, cho một số nhóm đối tƣợng ƣu

tiên nhƣ cán bộ công chức, lực lƣợng vũ trang, ngƣời có công chứ chƣa thể đáp

ứng nhu cầu của nhóm đối tƣợng cần sự hỗ trợ của chính phủ nhất, đặc biệt là

nhóm làm việc trong khu vực phi chính thức hay hoài nghi về tính khả thi của

các điều khoản luật, các chƣơng trình đang triển khai [66, 34].

Nói chung, chính quyền trung ƣơng khi đƣa ra chính sách đa mục tiêu đã gây

ra những mâu thuẫn trong lĩnh vực nhà ở nói chung và nhà ở cho ngƣời TNT nói

riêng. Nhà nƣớc đã đặt ra ít nhất hai nhóm mục tiêu: 1. Các mục tiêu kinh tế: thúc

đẩy những cải cách trong lĩnh vực nhà ở, phát triển thị trƣờng nhà ở và thúc đẩy

phát triển kinh tế. 2. Các mục tiêu chính trị xã hội: đảm bảo khả năng chi trả nhà ở,

công bằng xã hội và đảm bảo ổn định chính trị. Nhƣ vậy, cách hoạch định chính

sách NOXH cho ngƣời TNT còn tồn tại rất nhiều mâu thuẫn sẽ gây ra nhiều ảnh

hƣởng đến quá trình thực hiện triển khai đƣợc phân tích dƣới đây.

3.2.3. Giải pháp thực hiện chính sách

Để thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT, chính phủ đã có một loạt

các giải pháp hỗ trợ nhƣ sau:

Nhóm giải pháp phát triển NOXH cho người TNT bằng cách hỗ trợ chủ đầu

tƣ xây dựng NOXH. Cụ thể là, theo Nghị định 100/NĐ-CP/2016:

Một là, đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đƣợc

Nhà nƣớc giao hoặc cho thuê để đầu tƣ xây dựng NOXH.

Hai là, đƣợc miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp

theo quy định của pháp luật về thuế; trƣờng hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì

đƣợc giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trƣờng

hợp xây dựng NOXH để cho thuê mua, bán.

Ba là, đƣợc vay vốn ƣu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng

đang hoạt động tại Việt Nam; trƣờng hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì đƣợc

vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trƣờng hợp xây dựng

NOXH để cho thuê mua, bán.

ốn là, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí

đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH;

trƣờng hợp xây dựng NOXH để cho thuê thì đƣợc hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.

Năm là, đƣợc áp dụng hình thức chỉ định thầu

Sáu là, đƣợc sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tƣơng

lai trong phạm vi dự án phát triển NOXH làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tƣ

cho dự án đó.

ảy là, điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang

NOXH.

Nhóm giải pháp hỗ trợ người TNT tiếp cận NOXH

Một là, tiếp cận gói vay tín dụng để mua NOXH. Đối tƣợng thụ hƣởng mua

NOXH trong giai đoạn từ 2012-2016 có thể vay mua nhà từ gói 30.000 tỷ với lãi suất từ

4,8-5%/năm trong vòng 15 năm. Trong giai đoạn từ 2017 đến nay, đối tƣợng mua

NOXH có thể tiếp cận vay vốn từ Ngân hàng chính sách với lãi suất là 4,8%/năm.

Hai là, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các ƣu đãi có liên quan đến

việc đầu tƣ xây dựng dự án. Các ƣu đãi này của nhà nƣớc không đƣợc tính vào giá

bán, giá cho thuê mua NOXH.

Có thể nói rằng, các nhóm giải pháp chính sách NOXH cho ngƣời TNT của

Việt Nam là các giải pháp chủ yếu nhằm hỗ trợ bên cung. Trên thế giới từ lâu sự

bàn luận về chính sách NOXH hỗ trợ bên cung hay bên cầu là vấn đề chƣa ngã ngũ.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đầu phát triển NOXH tại các nƣớc phƣơng Tây, chính phủ

các nƣớc chủ yếu cung cấp hỗ trợ cho nhà sản xuất hay cung cấp nhà ở. Những trợ

cấp cho bên cung (chủ yếu là ƣu đãi thuế, cung cấp đất đai với mức giá thấp hơn thị

trƣờng hoặc cho không) sẽ không hỗ trợ trực tiếp ngƣời dân mà hỗ trợ nhằm khuyến

khích đầu tƣ xây dựng nhà ở, đặc biệt là khuyến khích đầu tƣ cung cấp nhà ở cho

ngƣời TNT. Việc hỗ trợ cho bên cung đƣợc cho là làm méo mó thị trƣờng bởi sự

can thiệp của chính phủ ngăn chặn sự mở rộng của hệ thống tài chính nhà ở của khu

vực tƣ nhân [115]. Ở Việt Nam, chính phủ sử dụng các công cụ chính sách hỗ trợ

bên cung để khuyến khích đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT. Với cách thức này, chính phủ đã phát triển đƣợc 3,7 triệu m2 NOXH trên cả nƣớc, giải quyết vấn

đề an sinh xã hội cấp thiết trong giai đoạn vừa qua, đồng thời góp phần quan trọng

vào việc tái cấu trúc thị trƣờng bất động sản, giúp cho thị trƣờng phát triển ổn định

và lành mạnh.

Tuy vậy, các giải pháp hỗ trợ bên cầu còn quá ít và hỗ trợ một cách gián tiếp

cho ngƣời mua nên còn tồn tại rất nhiều vấn đề tồn tại chƣa đƣợc giải quyết (xem

thêm trong mục 3.3.2). ởi, việc cung ứng NOXH tách rời với việc tiếp cận việc

làm, thu nhập, nơi làm việc và các dịch vụ hàng ngày cho ngƣời ở. Các khu NOXH

thƣờng rất xa trung tâm nội thành, thiếu các công trình dịch vụ công cộng và xã hội.

Cho dù, thời gian vừa qua với các giải pháp hỗ trợ bên cung, chính sách cũng đã

cung cấp đƣợc nhà ở và điều chỉnh thị trƣờng, nhƣng nhà ở về bản chất là nơi các cá

nhân cố gắng gia tăng giá trị thông qua việc mua từ ngƣời cung cấp. Mà ngƣời cung

cấp nhà ở vốn là những ngƣời tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, nó có mối liên hệ chặt

chẽ giữa chất lƣợng và chi phí. Với chi phí thấp, ngƣời cung cấp sẽ không thể cung

cấp nhà ở với chất lƣợng cao. Đây là một cái vòng luẩn quẩn đối với ngƣời mua nhà

bởi một số ngƣời có thể có khả năng chi trả cho nhà ở chất lƣợng còn một số ngƣời

khác thì không. Do vậy, cần có sự điều chỉnh mức ƣu đãi cho các bên một cách hợp

lý dựa trên cơ sở mà các bên đều có thể chấp nhận đƣợc.

3.2.4. Đối tượng thụ hưởng chính sách

Theo Nghị định 100/2016/NĐ-CP của Chính phủ, đối tƣợng của chính

sách NOXH gồm 10 nhóm đối tƣợng cần hỗ trợ nhà ở quy định theo điều 49

Luật Nhà ở: Ngƣời có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ƣu đãi

ngƣời có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông

thôn; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thƣờng xuyên bị ảnh hƣởng

bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Ngƣời TNT, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô

thị; Ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công

nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân

nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và

quân đội nhân dân;Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về

cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy

định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này; Học sinh, sinh viên các học viện, trƣờng

đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trƣờng dân tộc nội trú công lập đƣợc sử

dụng nhà ở trong thời gian học tập; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi

đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà

nƣớc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở.

Bảng 3.3: Những thay đổi về các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng

chính sách qua thời gian

Văn bản quy định Đối tƣợng thụ hƣởng

Chiến lƣợc nhà ở 2004 Đối tƣợng thuộc diện chính sách

Luật Nhà ở 2005

Nghị định 90/2006/NĐ- CP

Nghị quyết 18/2009/NQ- CP và Các quyết định 65, 66, 67/2009/ QĐ-TTg

Chiến lƣợc nhà ở 2011

Nghị định 188/2013/NĐ- CP

Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100

+ Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân + Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao + Các đối tƣợng khác theo quy định Bổ sung nhóm đối tượng: + Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ quy định Bổ sung các nhóm đối tượng : + Học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo (Nghị quyết 18 và quyết định 65) + Ngƣời có TNT tại khu vực đô thị (Nghị quyết 18 và quyết định 67) Bổ sung nhóm đối tượng: + Hộ nghèo khu vực nông thôn + Các đối tƣợng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (ngƣời tàn tật, ngƣời già cô đơn, ngƣời nhiễm chất độc da cam…) Bổ sung các nhóm đối tượng : + Ngƣời có công với cách mạng + Công nhân, ngƣời lao động trong các cơ sở khai thác, chế biến + Hộ gia đình nghèo tại đô thị + Đối tƣợng bảo trợ xã hội; ngƣời cao tuổi độc thân, cô đơn + Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cƣ mà chƣa đƣợc bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cƣ. Tổng hợp các nhóm đối tượng thụ hưởng trong các văn bản QPPL trước đó và bổ sung thêm 2 nhóm đổi tượng: + Hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn +Hộ gia đình ở nông thônvùng thƣờng xuyên bị ảnh hƣởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu

Nguồn: Phạm Thái Sơn, Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và

thực tiễn, Tạp chí Quy hoạch đô thị, số 18+19.

Nhìn vào bảng trên cho thấy, qua mỗi lần điều chỉnh, chính sách lại mở rộng

đối tƣợng bao phủ đa đối tƣợng, vừa nhằm hỗ trợ cho ngƣời nghèo, ngƣời có công,

công nhân, sinh viên, vừa hỗ trợ cho ngƣời không nghèo, là nhóm đối tƣợng TNT.

Nhìn lại quá trình lịch sử hình thành nhà ở và NOXH cho thấy NOXH đƣợc xem là

một khái niệm tƣơng đối mới cho dù trong thực tế nó đã có một lịch sử lâu dài trong

thời kỳ bao cấp nhà ở. Hiện nay, NOXH cho ngƣời TNT là loại nhà ở một phần là

thƣơng mại và một phần là xã hội do có sự ƣu đãi của nhà nƣớc, dẫn đến NOXH lại

trở thành hàng hóa trên thị trƣờng nhà ở cho dù có sự nguyên tắc điều chỉnh hạn chế

mua bán. Điều này có thể thấy rằng, chƣơng trình NOXH đƣợc củng cố mạnh mẽ

bởi logic thị trƣờng mà không theo định hƣớng phúc lợi.

Với cách hiểu nhƣ hiện nay, thay vì nhà nƣớc trợ cấp toàn bộ và cung cấp

nhà ở nhƣ một hình thức phúc lợi xã hội nhƣ trong quá khứ, NOXH cho ngƣời TNT

là loại hình nhà ở thị trƣờng phi hàng hóa có sự hỗ trợ của nhà nƣớc để giảm giá

thành dành cho ngƣời TNT. Nhƣng việc định nghĩa và xác định ngƣời TNT lại chƣa

rõ ràng và trong bối cảnh của Việt Nam hiện nay khó có thể xác định chính xác ngƣời

TNT. Chính vì vậy mà, đối tƣợng thụ hƣởng của chính sách lại trải rộng, mỗi lần điều

chỉnh lại bổ sung thêm đối tƣợng. Mƣời nhóm đối tƣợng thụ hƣởng của chính sách

hiện nay bao phủ gần hết các nhóm ngƣời trong xã hội. Do vậy, những ngƣời thực sự

cần hỗ trợ trong xã hội hay nhóm yếu thế không thể tiếp cận đƣợc chính sách. Theo

kinh nghiệm của thế giới, chính phủ có chính sách tín dụng hay chính sách an sinh để

hỗ trợ ngƣời nghèo, ngƣời TNT chủ yếu trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, trợ cấp

hay tín dụng ƣu đãi nhằm phát triển nhà ở hay tiếp cận nhà ở thuê, thuê mua (mua trả

góp trong thời gian dài).

3.3. Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập

thấp từ trƣờng hợp thành phố Hà Nội dƣới góc nhìn của đối tƣợng thụ hƣởng

3.3.1.Tính phù hợp

Thứ nhất, sự phù hợp của mục tiêu chính sách với quyền con người, các công ước

quốc tế và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, là tài sản quan trọng của mỗi cá nhân,

gia đình và xã hội. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Công dân có quyền có nơi ở hợp

pháp (Điều 22), “Mọi ngƣời có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà

ở…” (Điều 32) và Nhà nƣớc phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi

ngƣời có chỗ ở” (Điều 59). Theo Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của Đại hội lần thứ

XI của Đảng và theo quy định tại Điều 59 Hiến pháp 2013 thì Nhà nƣớc phải có chính

sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân, tạo điều kiện để mọi ngƣời có chỗ ở, nhất là

cho các đối tƣợng chính sách và ngƣời TNT. Điều này có nghĩa là Nhà nƣớc, một mặt tạo

môi trƣờng thuận lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của ngƣời

dân theo cơ chế thị trƣờng; đồng thời, quan tâm phát triển nhà ở xã hội, có sự hỗ trợ của

Nhà nƣớc để phục vụ các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời nghèo, ngƣời TNT có khó

khăn về nhà ở trên nguyên tắc việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã

hội và của ngƣời dân. Chính sách về phát triển nhà ở xã hội đã đƣợc thể hiện trong quy

hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc, phải tuân thủ quy hoạch, chƣơng

trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phƣơng, bảo đảm sử

dụng có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung-

cầu trong phát triển nhà ở.

Quyền tiếp cận nhà ở phù hợp, an toàn phù hợp với khả năng chi trả là một

trong những quyền cơ bản trong tuyên ngôn nhân quyền của Liên Hợp Quốc năm 1948

và các công ƣớc quốc tế về quyền kinh tế, xã hội và văn hóa. Chính vì vậy mà trong

chƣơng trình Nghị sự Đô thị đƣợc thông qua năm 2016 tại Hội nghị quốc tế về Nhà ở

và đô thị hóa (HABITAT 3), nhà ở đƣợc xem là trung tâm chiến lƣợc của chƣơng trình

nghị sự này. Mở rộng các cơ hội nhà ở sẽ hỗ trợ cho những thành tựu của các mục tiêu

phát triển bền vững, đặc biệt là mục tiêu nhà ở 11.1, nhƣng mục tiêu lớn hơn là xóa đói

giảm nghèo, phát triển kinh tế, y tế, hội nhập xã hội, bình đẳng giới và môi trƣờng bền

vững [99]. Do vậy, mục tiêu giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tƣợng chính sách

trong đó có ngƣời TNT là hết sức cần thiết, phù hợp với tình hình thực tiễn nhằm đáp

ứng nhu cầu chính đáng của ngƣời dân, mặt khác phù hợp với quyền có nhà ở hợp

pháp trong Hiến pháp, phù hợp với các công ƣớc quốc tế nhằm đảm bảo sự ổn định xã

hội và chiến lƣợc phát triển kinh tế -xã hội của đất nƣớc đến năm 2020 cũng nhƣ

hƣớng đến những mục tiêu phát triển bền vững khác.

Thứ hai, sự phù hợp của các giải pháp, công cụ chính sách trong việc phát triển

NOXH và giúp người TNT tiếp cận nhà ở

Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu ngƣời của Việt Nam thời kỳ 2013-2018

Đơn vị: USD

Việt Nam 2013 1.720 2014 1.880 2015 1.970 2016 2.080 2017 2.190 2018 2.400

Nguồn: WB, Chỉ số phát triển thế giới

Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (2015) [49] , chỉ có những

ngƣời ở nhóm ngũ phân vị thu nhập cao nhất mới có đủ khả năng chi trả cho các

căn hộ thƣơng mại, bởi ba nhóm thu nhập cao nhất mới có khả năng tiết kiệm,

còn đối với hai nhóm TNT nhất có tỷ lệ tiết kiệm gần nhƣ bằng 0 hoặc có mức

độ chi tiêu cao hơn thu nhập.

Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập

hộ gia đình

Đơn vị: nghìn đồng

Thành thị Việt Nam TB thu nhập TB chi tiêu hộ Chênh lệch

hộ gia đình gia đình TB (bao gồm

tiết kiệm)

Ngũ phân vị Q5 29.805 21.330 8.475

thu nhập hộ Q4 14.279 12.628 1.651

gia đình Q3 10.315 9.353 963

Q2 7.325 7270 55

Q1 3.982 4.338 -356

Tổng 2.155 13.134

(Nguồn: WB (2015), Nhà ở giá hợp lý – Con đường phía trước)

Đối với các hộ gia đình ở Hà Nội, thì mức thu nhập của hai nhóm TNT

nhất trong tháp thu nhập cũng rất thấp, chênh lệch giữa nhóm 5 và nhóm 1

khoảng hơn 8,5 lần.

Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm

ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018

Đơn vị: nghìn đồng

Quintiles 2012 2014 2016 2018

14.225 Q5 6.829 10.368 11.941

6.301 Q4 3.255 4.046 4.857

4.680 Q3 2.271 2.864 3.576

3.528 Q2 1.560 2.048 2.622

1.558 Q1 804 1.224 1.390

(Nguồn: Tổng cục thống kê 2018)

Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo

nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018

Đơn vị: nghìn đồng

2012 2014 2016 2018 Quintiles

4.685 Q5 3.737 4.066 4.632

2.964 Q4 2.452 2.889 3.229

2.402 Q3 1.953 2.191 2.520

1.767 Q2 1.542 1.870 1.988

1.239 Q1 1.117 1.286 1.375

Trong khi chi tiêu trung bình cho đời sống bình quân 1 nhân khẩu 1 tháng ở

đô thị với mức trung bình là 2. 161 triệu đồng, 2.461 và 2.886 và 3. 285 triệu đồng

tƣơng ứng với các năm 2012, 2014, 2016 và 2018. Nhƣ vậy, khi so sánh mức thu

nhập và chi tiêu của 2 nhóm TNT cho thấy khó có khả năng tiết kiệm cho việc chi

trả nhà ở.

Tiếp tục xem xét khả năng chi trả của ngƣời TNT dựa trên chỉ số đánh giá khả

năng hiện thực. Chỉ số này còn đƣợc gọi là chỉ số đánh giá về sự hợp lý của giá bất

động sản – giá nhà so với thu nhập. Chỉ số đánh giá khả năng hiện thực đƣợc tính bằng

giá trung bình của nhà ở (giá trung bình của một căn hộ) chia cho khả năng chi trả của

ngƣời dân (bằng 30% thu nhập trung bình của ngƣời lao động theo năm. Trong nghiên

cứu này, tác giả tổng hợp giá trung bình một m2 nhà và mức thu nhập trung bình của hộ

gia đình ở năm khu NOXH ở Hà Nội (xây dựng trƣớc năm 2014)

Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả

Đơn vị: nghìn đồng

Thu nhập TB hộ gia đình/năm 184.296

Khả năng chi trả cho nhà ở 30% 55.288

(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018)

Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của

sản phẩm nhà ở xã hội 50 m2 40 m2 30 m2 60 m2 70 m2

405 540 675 810 945

8,3 9,7 12.2 14.6 17.1 Giá căn hộ (triệu đồng) Chỉ số hiện thực hóa (lần)

Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018) Bảng trên cho thấy, đối với NOXH có diện tích nhỏ khoảng 30m2 với giá thành trung bình là 13,5 triệu đồng/m2 thì chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm khoảng 8.3 lần, tƣơng tự nhƣ vậy với diện tích 40 m2 khoảng 9.7 lần. Căn hộ với quy mô khoảng 30-40 m2 là phù hợp với khả năng chi trả của ngƣời dân. Còn đối với các căn hộ có diện tích từ 50 đến 70 m2 thì khả năng hiện thực của sản phẩm lên đến 12 đến 17 lần

tƣơng đƣơng với số thời gian (năm) ngƣời dân phải tiết kiệm để chi trả cho việc mua

nhà. Hơn nữa, tác giả sử dụng giá của các căn hộ đƣợc xây dựng trƣớc năm 2014, giá căn hộ NOXH hiện nay có mức trung bình khoảng 16 triệu đồng/m2 thì chỉ số này sẽ cao hơn

chỉ số trên. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, đối với ngƣời dân di cƣ phải hơn 10

năm sinh sống ở Hà Nội, họ mới có đủ khả năng mua nhà với lãi suất vay ƣu đãi (4,8-

6%/năm) với số năm từ 12 đến 17 năm làm việc để trả nợ cho nhà ở.

“Mà ba triệu tiền gốc một tháng thì phải mười hai cho đến mười lăm năm mới

trả được hết tiền gốc.” (PVS, nữ, nhân viên công ty, KĐT Linh Đàm, Hoàng Mai)

“Cán bộ công chức chẳng hạn với mức lương theo hệ số thì hiện nay với độ

tuổi từ 35 cho đến 40 thì hệ số độ khoảng là 2,89 chẳng hạn thì mức thu nhập chỉ

loanh quanh độ khoảng bốn triệu cho đến 4,5 triệu trên một tháng. Thế mà hai vợ

chồng mà làm công chức nhà nước thì độ khoảng được mười triệu một tháng thì với

mức lương đấy thì không biết là khi nào thì mới có được 700-800 triệu để mà mua

NOXH.” (PVS, nữ, 38 tuổi, giảng viên, KĐT Linh Đàm, Hoàng Mai)

Qua phân tích thu nhập và khả năng chi trả cho thấy, chính sách NOXH là

hết sức cần thiết cho ngƣời TNT, bởi nếu không có sự hỗ trợ của nhà nƣớc nhằm

giảm giá thành sản phẩm nhà ở (dƣới hình thức miễn tiền sử dụng đất, có các ƣu đãi

về thuế..)và không tiếp cận đƣợc gói hỗ trợ lãi suất để trả góp nhà ở trong vòng 15

năm thì ngƣời TNT nằm trong 2 nhóm thấp nhất trong tháp thu nhập sẽ không bao

giờ tiếp cận đƣợc nhà ở tử tế. Nhà nƣớc đã sử dụng giải pháp hỗ trợ bên cung nhằm

tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ phát triển NOXH, mặt khác, thực hiện cả giải

pháp hỗ trợ bên cầu thông qua công cụ lãi suất ƣu đãi để hỗ trợ ngƣời mua nhà..

Các giải pháp và công cụ chính sách đƣợc nhà nƣớc thực hiện đã phát huy vai trò

trong việc thúc đẩy thị trƣờng phát triển tạo nguồn cung NOXH trên thị trƣờng và

giúp ngƣời TNT có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Khi đƣợc hỏi tính phù hợp thời gian trả gói vay ƣu đãi, hầu hết ngƣời dân

đều cho rằng thời hạn của gói vay từ 10 đến 15 năm là phù hợp không khó khăn

(91.6%), còn chỉ một số ít mong muốn tăng thêm thời gian chi trả cho các gói vay,

hay giảm mức chi trả hàng tháng (8.4%). Điều này cho thấy, đa số ngƣời dân đều

rất mong muốn đƣợc sử dụng gói vay ƣu đãi để thực hiện giấc mơ “an cƣ lạc nghiệp

của mình”. Mặt khác, khi đƣợc hỏi nếu không có gói vay của nhà nƣớc và phải mua

nhà với mức lãi suất của ngân hàng thƣơng mại thì có đến 69,1% ngƣời trả lời sẽ

không mua NOXH. Bởi các lý do chậm cấp sổ đỏ (47.1%), khó khăn khi bán nhà

(14.7%), giấy tờ phức tạp (7.1%), mất chi phí trung gian (5.0%) và chất lƣợng nhà

không cao (26.1%). Nhƣng một trong ba lý do quan trọng mà ngƣời dân quyết định

mua NOXH là do đƣợc vay với lãi suất thấp chiếm 26%. Do vậy, chính quyền thành

phố đã giúp cho một số lƣợng ngƣời TNT thực hiện đƣợc giấc mơ “an cƣ lạc

nghiệp”. Mặt khác, việc thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội

cũng là cách can thiệp của chính phủ vào việc kích thích nguồn cung nhà ở đô thị

cho một phân khúc thị trƣờng đã bị ngành công nghiệp bất động sản đánh giá thấp.

Thực tế cho thấy, với sự can thiệp này, thị trƣờng bất động sản đã đƣợc tái cấu trúc

lại [49] thay vì tập trung vào phân khúc thị trƣờng trung và cao cấp, phân khúc thị

trƣờng nhà ở giá thấp bắt đầu đƣợc chú ý và phát triển hơn trƣớc.

3.3.2 Tính công bằng

ảo đảm an sinh xã hội tiến tới công bằng xã hội là chủ trƣơng nhất quán và

xuyên suốt của Đảng trong lãnh đạo đất nƣớc. Do vậy, hai mục tiêu của chính sách

NOXH đặt ra là thúc đẩy thị trƣờng phát triển và giải quyết nhu cầu chỗ ở các đối

tƣợng chính sách trong đó có ngƣời TNT góp phần tạo ra cuộc sống an toàn cho

mỗi cá nhân, đảm bảo sự phát triển hài hòa của xã hội, đảm bảo công bằng và tiến

bộ xã hội. Trong luận án, tác giả xem xét liệu chính sách NOXH có đảm bảo tính

công bằng cho mọi đối tƣợng thụ hƣởng chính sách hay không.

Ai tiếp cận được nhà ở xã hội?

NOXH cho ngƣời TNT là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nƣớc cho những đối

tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật Nhà ở. Để có thể tiếp

cận NOXH, đối tƣợng hƣởng chính sách cần phải thỏa mãn ba điều kiện: khó khăn

về nhà ở, điều kiện về cƣ trú và điều kiện về TNT. Vì vậy ngay từ tên gọi của loại

hình nhà ở là NOXH cho ngƣời TNT. Theo quy định, ngƣời TNT là ngƣời không

thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thƣờng xuyên theo quy định của pháp

luật về thuế thu nhập cá nhân.

Bảng 3.10: Nghề nghiệp của ngƣời trả lời lúc mua nhà ở xã hội

Nghề nghiệp % N

Cán bộ công nhân viên chức nhà nƣớc Lực lƣợng vũ trang Nhân viên hợp đồng khối tƣ nhân Khác Tổng 39,5 9,9 40,8 9,9 100 116 29 120 29 300

(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018)

Kết quả khảo sát về nghề nghiệp của nhóm tiếp cận đƣợc NOXH cho thấy, tỷ

lệ bao phủ của chính sách NOXH đến các nhóm TNT còn chƣa cao. Trong danh

sách các nhóm đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chính sách có 10 nhóm, tuy nhiên, kết quả

nghiên cứu tại 5 khu NOXH cho thấy nhóm tiếp cận đƣợc chủ yếu là nhóm cán bộ

công nhân viên chức và ngƣời làm việc trong khối tƣ nhân, trong khi nhóm lực

lƣợng vũ trang và nhóm khác chiếm một phần nhỏ. Mặt khác, đối tƣợng là ngƣời

thu nhập thấp trong khu vực phi chính thức, công nhân trong và ngoài khu công

nghiệp lại không nằm trong nhóm đối tƣợng tiếp cận NOXH tại các khu nhà ở đƣợc

khảo sát. Đặc biệt, khi xem xét học vấn của ngƣời trả lời, có hơn 90% ngƣời đƣợc

hỏi có trình độ từ đại học trở lên.

Tiếp đó, ngoài nghề nghiệp, thu nhập cũng là một trong những tiêu chí quan

trọng xác định ngƣời TNT, xác định đối tƣợng tiếp cận đƣợc NOXH. Theo Thông tƣ

17/2014 của Bộ Xây dựng định nghĩa ngƣời TNT tại khu vực đô thị có mức thu nhập

không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về Thuế TNCN

(Theo Luật thuế TNCN vào thời điểm 2014 - 2015, những ngƣời có thu nhập từ 9 triệu

đồng/tháng trở xuống sau khi đã trừ các khoản đƣợc miễn giảm không phải đóng thuế

thu nhập cá nhân). Vì vậy, tác giả luận án dựa trên thông tƣ trên để xác định hộ gia

đình có mức TNT thuộc diện mua NOXH là những cá nhân có mức thu nhập ở mức 9

triệu đồng/tháng. Theo kết quả nghiên cứu, các hộ gia đình sống tại các khu NOXH ở

Hà Nội chủ yếu là gia đình hạt nhân (quy mô hộ gia đình là 3.6), do đó chỉ có 2 ngƣời

trong độ tuổi lao động. Vì vậy, thu nhập của hộ đƣợc xác định là tổng thu của hai ngƣời

trong độ tuổi lao động. Số liệu điều tra cho thấy, tổng thu nhập của hộ gia đình chủ yếu

tập trung ở nhóm từ 18 triệu trở xuống (76%) và 24% hộ gia đình mua đƣợc NOXH

nhƣng có thu nhập từ 19 triệu trở lên. Đối chiếu với bảng 3.6 về mức thu nhập của

nhóm ngũ phân vị, hộ gia đình đã tiếp cận đƣợc NOXH lại có mức thu nhập thuộc hai

nhóm ngũ phân vị cao nhất chứ không thuộc hai nhóm ngũ phân vị thấp nhất.

Để tìm hiểu sâu hơn về thu nhập và nghề nghiệp của những ngƣời mua đƣợc

NOXH nhằm xác định đâu là đối tƣợng tiếp cận đƣợc chính sách, tác giả so sánh

40.4

38.7

36.7

14.8

12.3

8.6

5.5

Khác

Lực lượng vũ trang Nhân viên hợp đồng

Cán bộ công nhân viên chức

khối tư nhân

Từ 18 triệu trở xuống

Từ 19 triệu trở lên

thu nhập với các nhóm nghề nghiệp của hộ gia đình.

Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp ngƣời trả lời

(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018)

Theo kết quả nghiên cứu cho thấy, nhóm cán bộ công chức và nhóm nhân

viên khối tƣ nhân là những nhóm có số ngƣời mua đƣợc NOXH cao nhất. So sánh

giữa 2 nhóm thu nhập cho thấy tỷ lệ hộ gia đình là cán bộ công nhân viên chức mua

đƣợc nhà luôn thấp hơn so với nhóm nhân viên hợp đồng khối tƣ nhân. Đặc biệt,

nhóm gia đình có thu nhập từ 19 triệu trở lên thuộc khối nhân viên hợp đồng tƣ

nhân lại cao hơn hẳn so với cùng nhóm có mức thu nhập từ 18 triệu trở xuống. Điều

này trái ngƣợc hoàn toàn so với tiêu chuẩn mua NOXH.

Mặt khác, khi xem xét tỷ lệ hộ gia đình thuộc nhóm cán bộ công nhân viên

chức ở cả 2 mức thu nhập thì thấy rằng tỷ lệ ngƣời mua đƣợc nhà ở nhóm nhân viên

hợp đồng khối tƣ nhân luôn cao hơn so với nhóm cán bộ công nhân viên chức. Còn

đối với nhóm lực lƣợng vũ trang và nhóm cán bộ công nhân viên chức, so sánh về

thu nhập thì số ngƣời thuộc nhóm lực lƣợng vũ trang lại ít hơn rất nhiều so với

nhóm cán bộ công nhân viên chức. Trong thực tế thì hai lực lƣợng vũ trang và công

nhân viên chức có số điểm ƣu tiên giống nhau. Câu hỏi đặt ra là tại sao nhóm này

lại có tỷ lệ mua NOXH trong khảo sát thấp hơn so với các nhóm khác? Nguyên

nhân có thể là do nhóm lực lƣợng vũ trang có nhiều ƣu đãi hơn. Chẳng hạn nhƣ là

có nhà ở công vụ cho thuê, có quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở cho cán bộ, có mức

lƣơng cao hơn hẳn so với nhóm cán bộ công nhân viên chức.

Với những phân tích ở trên cho thấy rằng, đã có những ngƣời không thuộc

nhóm đƣợc hƣởng ƣu đãi của chính sách đã tiếp cận đƣợc NOXH. Chính sách đã

cung cấp nhà ở cho một số nhóm đối tƣợng nhất định tập trung vào các nhóm có

nghề nghiệp ổn định, trình độ chuyên môn cao và không nằm trong mức thu nhập

thấp, còn các nhóm khác nằm trong đối tƣợng đƣợc hƣởng ƣu đãi thì chƣa “chạm

tay” đƣợc vào chính sách.

Tài sản đắt tiền và đất đai

Trong điều kiện để mua NOXH, phải là ngƣời TNT với mức thu nhập không

chịu đóng thuế thu nhập, tuy nhiên số ngƣời sở hữu xe ô tô chiếm 4,7 trong mẫu

nghiên cứu. Về đất đai, có 11 ngƣời dân mua NOXH có đứng tên đất thổ cƣ từ 30m

đến 2000 mét. Đây là lỗ hổng chính sách và điều này cho thấy sự không phối hợp

trong việc thực hiện chính sách của các cơ quan có liên quan nên ngƣời đã có đất

hay có mức thu nhập cao lại có khả năng tiếp cận NOXH.

Tóm lại, qua việc phân tích đối tƣợng tiếp cận NOXH cho thấy, nhóm đối tƣợng

tiếp cận, mua đƣợc NOXH là một trong những nhóm nằm trong nhóm đối tƣợng đƣợc

đề cập trong chính sách, cụ thể là nhóm cán bộ công nhân viên chức nhà nƣớc, nhóm

đang làm việc trong lực lƣợng vũ trang, và nhóm nhân viên hợp đồng khối tƣ nhân.

Các nhóm đối tƣợng khác cũng tiếp cận và mua đƣợc NOXH tuy nhiên, tỷ lệ đối tƣợng

mua đƣợc nhà chiếm tỷ lệ nhỏ (chƣa đến 10% trong mẫu nghiên cứu).Mặc dù, nhóm

đối tƣợng mua nhà đúng với danh mục các nhóm đối tƣợng đƣợc liệt kê trong chính

sách. Tuy nhiên, xét đến tiêu chí thu nhập thì chính sách vẫn còn một số nhƣợc

điểm. Một số nhóm đối tƣợng có mức thu nhập cao hơn so với chính sách đề cập

đến nhƣng vẫn đƣợc duyệt vào danh sách mua nhà. Điều này phản ánh khe hở trong

việc quản lý thu nhập, chế tài trong việc chứng minh thu nhập của ngƣời dân ở nƣớc

ta hiện nay. Kết quả nghiên cứu cho thấy, nhóm đối tƣợng tiếp cận nhiều nhất với

chính sách NOXH là nhóm nhân viên hợp đồng tƣ nhân với mức thu nhập từ 19

triệu trở lên. Điều này cho thấy, nhóm có điều kiện kinh tế tốt hơn tiếp cận đƣợc

NOXH nhiều hơn, trong khi đó, các nhóm có điều kiện kinh tế kém vì lý do nào đó

chƣa thể tiếp cận NOXH.

Nhìn một cách tổng thể, sự điều chỉnh mở rộng đối tƣợng thụ hƣởng chính

sách đã khiến một số lƣợng lớn cƣ dân có thể tiếp cận đƣợc NOXH thay vì nhóm cán

bộ công nhân viên và lực lƣợng vũ trang nhƣ trƣớc đây. Tuy nhiên, chính sách

NOXH hiện nay chƣa tạo điều kiện cho những nhóm ngƣời nghèo, cận nghèo làm

việc trong khu vực phi chính thức, nhóm công nhân trong và ngoài khu công nghiệp

là nhóm cần sự hỗ trợ nhất để cải thiện điều kiện nhà ở tiếp cận chính sách.

Có thể kết luận rằng, chính sách chưa công bằng đối với các nhóm đối

tượng thụ hưởng, khi chỉ có một số nhóm trong 10 nhóm đối tƣợng thụ hƣởng tiếp

cận đƣợc chính sách. Chính sách ƣu tiên những ngƣời làm trong khu vực chính thức

mà vô hình chung tạo ra rào cản đối với nhóm làm việc trong khu vực phi chính

thức. Mặt khác, chƣa có cơ chế giám sát về mặt thu nhập nên chính những ngƣời

làm việc trong khu vực nhà nƣớc lại phải đóng thuế thu nhập và giám sát đƣợc thu

nhập, trong khi nhóm làm việc trong khu vực tƣ nhân, phi chính thức khó có thể

giám sát đƣợc thu nhập. Một điểm đáng chú ý là với năng lực hiện tại của Việt Nam

hiện nay, các cơ quan quản lý nhà nƣớc chƣa thể kiểm soát đƣợc thu nhập phi chính

thức hay các khoản thu nhập khác của dân cƣ thì việc căn cứ vào thu nhập để xem

xét đối tƣợng TNT là không đảm bảo công bằng và hợp lý. Chính sách sẽ dành cho

một nhóm ngƣời biết cách chứng minh là ngƣời TNT chứ không phải ngƣời TNT

thực sự. Ngoài ra, việc đƣa ra các tiêu chí xem xét ngƣời TNT nhƣ hiện nay, có

nghĩa là chỉ có một nhóm đối tƣợng là ngƣời làm việc trong khu vực chính thức và

có một khoản tích lũy nhất định mới có thể tiếp cận nhà ở, còn các nhóm đối tƣợng

khác thực sự cần trong xã hội chƣa thể tiếp cận đƣợc chính sách. Nếu chính sách

thiết kế mà chỉ có một nhóm đối tƣợng tiếp cận đƣợc còn các nhóm đối tƣợng khác

không tiếp cận đƣợc thì khó có thể nói là tạo và đảm bảo công bằng cho mọi đối

tƣợng nhƣ mục tiêu chính sách đã đề ra.

Chưa công bằng trong tiếp cận hỗ trợ tín dụng

Tính công bằng của chính sách thể hiện ở chỗ thông qua chính sách nhà nƣớc

phân phối lại nguồn lực cho các đối dễ bị tổn thƣơng mà ở đây là ngƣời TNT những

ngƣời cần có sự hỗ trợ của nhà nƣớc tiếp cận nguồn vốn vay mới có khả năng chi

trả nhà ở. Tuy nhiên, chính sách chƣa tạo ra sự công bằng khi trƣớc năm 2016,

ngƣời TNT có thể tiếp cận đƣợc gói 30 nghìn tỷ với lãi suất ƣu đãi khoảng 5/năm.

Theo kết quả phân tích của đề tài cho thấy, đến 93,2 số ngƣời trả lời cho thấy gói

vay rất hữu ích và trung bình các hộ gia đình vay gói tín dụng này trả khoảng từ 2,5

đến 4 triệu/tháng cả gốc và lãi trong thời hạn 15 năm là họ có thể sở hữu giấc mơ

“an cƣ lạc nghiệp”. Nhƣng sau khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc, những ngƣời mua

NOXH không thể tiếp cận gói vay này phải trả mức lãi suất của ngân hàng thƣơng

mại cao gấp đôi mức lãi suất ƣu đãi trƣớc kia.

Giả sử 1 hộ gia đình vay mua NOXH với khoản vay là 400 triệu và trả theo

phương thức trả gốc đều lãi dư nợ giảm dần. Bảng sau so sánh mức chi trả của

người dân khi tiếp cận được gói vay với lãi suất 4,8/năm và khi không tiếp cận được

gói vay với lãi suất 9%/năm.

Bảng 3.11: So sánh lãi và gốc phải trả ngân hàng

Kỳ trả nợ

Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ .. Năm thứ 14 Năm thứ 15 Tổng Lãi suất (4,8%) 48,995,556 45,066,667 28,426,667 22,711,111 544,800,000 Lãi suất (9%) 66,588,889 61,166,667 29,966,667 23,138,889 671,500,000

(Nguồn: Theo tính toán của tác giả)

Nhƣ vậy, theo tính toán của tác giả, với một hộ gia đình không tiếp cận đƣợc

vốn vay ƣu đãi sẽ phải trả thêm khoảng 127 triệu đồng trong vòng 15 năm. Có thể nói

rằng, sự không nhất quán trong chính sách đã tạo ra sự bất công bằng ngay giữa những

ngƣời dân mua NOXH mà chƣa đề cập đến những ngƣời không thể tiếp cận NOXH.

Một điểm bất cập khác là không phải tất cả mọi ngƣời đều có thể tiếp cận tín

dụng của ngân hàng. Bởi trong thời gian đầu mới bắt đầu giải ngân gói 30.000 tỷ

cũng nhƣ vay các ngân hàng thƣơng mại với lãi suất cao hơn mức lãi suất ƣu đãi

dành cho ngƣời mua NOXH. Một trong những hƣớng dẫn áp dụng cho vay đó là

cho những ngƣời có mức thu nhập ổn định. Có hai loại đối tƣợng có thể tiếp cận tín

dụng đó là cán bộ nhà nƣớc và ngƣời có thu nhập cao trên 15 triệu đồng/tháng. Đối

với cán bộ nhà nƣớc, các khoản vay sẽ đƣợc chấp nhận ngay cả khi thu nhập của họ

thấp hơn nhiều so với khu vực tƣ nhân.Còn đối với khu vực tƣ nhân thì khả năng

chứng minh thu nhập cao hơn 15 triệu đồng/tháng sẽ đơn giản hơn so với những

ngƣời làm trong khu vực nhà nƣớc.

Tựu chung lại, quá trình xét duyệt tín dụng nhƣ vậy thì ngƣời nghèo khó có

thể tiếp cận đƣợc tín dụng ƣu đãi cũng nhƣ tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại

với lãi suất cao hơn mức ƣu đãi. Nói chung, chính sách đã không nhằm đến tất cả

các nhóm đối tƣợng nêu trong Luật Nhà ở, mà chỉ có một nhóm đối tƣợng nhất định

có vị trí nhất định và có mức thu nhập ổn định. Còn ngƣời nghèo, những ngƣời thật

sự cần sự trợ giúp, hỗ trợ của nhà nƣớc để có nhà ở thì không thể tiếp cận nhà ở

ngay từ khi xét duyệt hồ sơ cho đến tiếp cận tín dụng.

Chưa công bằng trong việc tiếp cận các dịch vụ cơ bản và việc làm

Theo Ngân hàng Thế giới, chất lƣợng nhà ở và khoảng cách tiếp cận đến

trƣờng học, việc làm và các dịch vụ xã hội có một vai trò quan trọng đối với sức

khỏe và kinh tế của cƣ dân đô thị. Theo Nghị định 188/ 2013 của Chính phủ, và sau

này là Nghị định 100/2016 xây dựng các khu nhà ở xã hội phải đảm bảo sự đồng bộ

giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội. Điều này đƣợc hiểu là

các thống hạ tầng xã hội nhƣ điện, đƣờng, trƣờng, trạm… cần phải đƣợc hoàn thiện

đảm bảo đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân trong các khu nhà ở xã hội mới xây dựng.

Tuy nhiên, ngƣời dân sinh sống tại các khu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay vẫn

gặp nhiều bất cập trong tiếp cận một số dịch vụ xã hội. Do phần lớn các khu nhà ở

xã hội phần lớn ở vị trí xa trung tâm thành phố, dẫn đến những khó khăn trong tiếp

cận dịch vụ xã hội cơ bản của ngƣời dân tại các khu nhà này.

Bảng 3.12 Khoảng cách tiếp cận dịch vụ cơ bản và nơi làm việc

tại các khu nhà ở xã hội

Ecohome Tây Mỗ Tổng (Đơn vị: %) Hoàng Liệt Kiến Hƣng Đặng Xá

26.4 43.4 24.5 5.7 24.4 28.9 35.6 11.1 3.5 68.4 17.5 10.5 9.6 69.9 15.1 5.5 2.8 38.9 43.1 15.3 12.0 51.3 27.0 9.7

55.6 31.1 8.9 4.4 47.4 43.9 7.0 1.8 87.7 2.7 8.2 1.4 53.5 26.8 18.3 1.4 59.5 24.1 13.7 2.7

Khoảng cách đến cơ sở y tế Dƣới 1km 1km đến 5km 5km đến 10km 10km trở lên Khoảng cách đến trƣờng học 45.3 Dƣới 1km 22.6 1km đến 5km 26.4 5km đến 10km 5.7 10km trở lên Khoảng cách đến nơi làm việc 15.1 Dƣới 1km 18.9 1km đến 5km 49.1 5km đến 10km 17.0 10km trở lên 13.3 33.3 37.8 15.6 3.5 33.3 43.9 19.3 5.6 13.9 36.1 44.4 9.7 19.4 51.4 19.4 9.0 22.7 43.8 24.4

(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018)

Việc tiếp cận nơi làm việc của cƣ dân còn gặp nhiều khó khăn. Do khu đất

quy hoạch xây dựng các tòa NOXH khá xa so với trung tâm thành phố, trong khi đó,

các cơ quan, các công ty thƣờng đƣợc đặt ở vị trí trung tâm để dễ giao dịch, làm việc.

Phần lớn, cƣ dân phải di chuyển từ 5km trở lên để đến đƣợc nơi làm việc. Đáng chú ý,

có đến 24.4% (1/4 cƣ dân) phải di chuyển trên 10km. Điều này cho thấy sự bất bình

đẳng trong tiếp cận nơi làm việc giữa nhóm cƣ dân có TNT với các nhóm xã hội khác ở

nƣớc ta hiện nay. Bởi rất nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng vị trí nhà ở không thuận tiện sẽ

cản trở các nhu cầu sống cơ bản và làm giảm sự hƣởng thụ của ngƣời dân (24, 28).

Xét trên 5 khu NOXH cho thấy, khu NOXH thuộc khu đô thị Đặng Xá là địa

điểm cƣ dân gặp khó khăn nhất trong tiếp cận nơi làm việc. Có đến 44.4% cƣ dân

phải di chuyển từ 10km trở lên để đến nơi làm việc. Điều này không những tăng

thời gian di chuyển khi đi làm của cƣ dân mà còn ảnh hƣởng đến các sinh hoạt khác

nhƣ dạy con học, làm các công việc nhà, thăm hỏi, gắn kết họ hàng của cƣ dân.

“Em đi làm 20km mới đến cơ quan. Ngày nào cũng đi từ sáng sớm đến tối

mới về. Việc đưa đón con đi học toàn ông xã em làm hết ấy chứ em có làm được gì

đâu. Tối đến về cũng chồng em dạy con học. Em chỉ tranh thủ dọn dẹp nhà cửa tý là

hết buổi tối. Thời gian thư giãn của bản thân em cũng phải dành mãi đến tối muộn,

khoảng 23h00, 24h00 đêm mới được thư giãn, nghe nhạc nghỉ ngơi”

(Nữ, nhân viên văn phòng, 35 tuổi, KĐT Đặng Xá”

“Họ hàng bạn bè em ít khi sang nhà em lắm, chỉ có em hay sang nhà họ thôi.

Nhiều khi rủ họ sang họ bảo là đi thế thì còn một tý nữa là về đến quê nhà mình rồi

đấy. Có đứa bạn sang nhà em một lần xong nó bảo “thôi chị nhá, lần sau chị em

mình có gặp nhau thì ra quán cà phê nhé””.

(Nữ, 40 tuổi, viên chức, KĐT Đặng Xá”.

Nhìn chung, chính sách hiện chƣa theo định hƣớng của thị trƣờng và cũng

chƣa thể cung cấp phúc lợi có liên quan đến nhà ở. Một trong những trọng tâm mục

tiêu chính sách NOXH ở các nƣớc phƣơng Tây ngoài việc đảm bảo tiếp cận nhà ở đầy

đủ tử tế còn có liên kết việc làm [122]. Các chính sách của Việt Nam về nhà ở xã hội

cũng nhằm tạo điều kiện cho nhóm TNT có cơ hội sở hữu nhà, từ đó ổn định cuộc

sống. Tuy nhiên, do những khó khăn trong việc tiếp cận và mua nhà ở xã hội cũng nhƣ

mức độ khan hiếm của NOXH nên ngƣời TNT thƣờng không có điều kiện lựa chọn vị

trí nơi ở mới của mình. Việc liên kết việc làm nhằm tạo điều kiện cải thiện đời sống

của các hộ TNT chƣa đƣợc tích hợp vào quá trình quy hoạch đất đai hay đề cập trong

các VBQPPL liên quan đến NOXH. Chính vì vậy, đảm bảo có một chỗ ở ổn định

nhƣng thiếu những tiện ích đi kèm và liên kết việc làm cũng là vấn đề của NOXH ở

Việt Nam.

Đáng chú ý trong 5 khu NOXH, mặc dù tòa NOXH tại khu đô thị Linh

Đàm đƣợc quy hoạch tiếp cận dễ dàng với vị trí trƣờng học. Tuy nhiên, vẫn có

đến 26,4% cƣ dân phải đƣa con đi học với khoảng cách từ 5km đến 10km.

Nguyên nhân chủ yếu là do mật độ dân số ở khu đô thị này khá đông.

“Bực mình với trường học của khu này lắm chị ạ. Đông quá trẻ con không

có lớp để học đủ các buổi trong tuần. Con nhà em cứ thứ 2, thứ 3 thì nghỉ, xong

thứ 7 lại đi học. Ngày làm của mình thì lại là ngày nghỉ của chúng nó”.

(Nữ, 35 tuổi, bán hàng, KĐT Linh Đàm”

Chính vì mật độ cƣ dân di cƣ về sống tại KĐT Linh Đàm quá đông, trong khi đó,

phần lớn các thiết kế, quy hoạch nhà ở trong KĐT Linh Đàm đều sử dụng các

dịch vụ xã hội về trƣờng học, cơ sở y tế đƣợc thiết kế sẵn từ trƣớc. Việc này gây

khó khăn trong việc học tập cho các con. Do đó, nhiều hộ gia đình sống trong

các khu NOXH chọn cách cho con học ở các trƣờng xa hơn, những trƣờng đã

học trƣớc khi chuyển về khu NOXH, hoặc những trƣờng gần nơi làm việc của bố

mẹ để tiện đƣa đón và phù hợp với khung giờ làm việc của bố mẹ.

Tóm lại, vẫn có sự bất bình đẳng/ chƣa công bằng trong tiếp cận một số dịch

vụ xã hội, việc làm của cƣ dân sống trong các tòa NOXH. Ngoài việc tạo cho ngƣời

TNT có chỗ ở ổn định, ngƣời TNT vẫn phải đối mặt với vô vàn khó khăn khác

nhau, trong đó có khó khăn về trƣờng học của con cũng nhƣ di chuyển đến nơi làm

việc. Gốc rễ của vấn đề là các ƣu tiên nhà nƣớc không theo định hƣớng phúc lợi.

Chƣơng trình hiện tại tập trung vào việc cố gắng kích thích nguồn cung nhà ở đô thị

cho một phân khúc thị trƣờng bị ngành công nghiệp bất động sản đánh giá thấp.

Chừng nào nhà nƣớc tiếp tục ƣu tiên phát triển kinh tế, nhà ở sẽ không phù hợp với

phân khúc TNT mà chƣơng trình đang nhắm tới. Điều này sẽ dẫn tới sự bất công

bằng trong tiếp cận nhà ở của các đối tƣợng thụ hƣởng cũng nhƣ bất công bằng cho

nhóm đối tƣợng này tiếp cận vào các dịch vụ cơ bản và việc làm ở đô thị.

3.3.3 Tính hiệu quả

Theo Milligan và cộng sự (2007: 8), “đánh giá chính sách là một hình thức

nghiên cứu điều tra một cách có hệ thống một chính sách, chƣơng trình hoặc dự án

xem mức độ đáp ứng mục tiêu nhƣ thế nào”. Do vậy, một chính sách hiệu quả là

một chính sách có thể đạt đƣợc các mục tiêu theo kế hoạch. Để đánh giá tính hiệu

quả của chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội cần dựa trên hai khía cạnh

đánh giá: đánh giá lợi ích chính sách mang lại cho đối tƣợng thụ hƣởng và mức độ

hoàn thành mục tiêu chính sách đề ra. Ở khía cạnh thứ nhất, tác giả đánh giá một số

yếu tố nhƣ hội nhập xã hội, tính ổn định của hộ gia đình, mức độ hài lòng của cƣ

dân cƣ trú ở NOXH. Ở khía cạnh thứ hai, tác giả tìm hiểu mức độ hoàn thành các

chỉ tiêu chính sách đề ra.

3.3.3.1.Lợi ích chính sách mang lại cho đối tượng thụ hưởng

Sự ổn định cho các hộ gia đình TNT

Việc áp dụng chính sách NOXH cho ngƣời TNT có thể có tác động tích cực

trong việc mang lại sự ổn định cho các hộ gia đình có TNT. Điều này chủ yếu đạt

đƣợc thông qua việc giảm tâm lý phải “thuê trọ” của hộ gia đình. Theo quan niệm của

ngƣời Việt Nam, có “an cƣ” thì sẽ lạc nghiệp, chính việc mua đƣợc nhà, sở hữu và ổn

định về nhà ở là một trong những yếu tố tác động tích cực đến công ăn, việc làm cũng

nhƣ học tập của các thành viên trong gia đình. Do đó, việc ổn định môi trƣờng vật lý

của hộ gia đình giúp tạo nền tảng cho các lợi ích khác.

Lợi ích đầu tiên mà chính sách mang lại chính là thoải mái về tinh thần của

ngƣời dân. Do nhu cầu “sở hữu nhà ở” vẫn đè nặng trong tâm trí của ngƣời Việt

Nam nên việc mua nhà, có nhà là một trong những sự kiện quan trọng trong cuộc

đời nên việc đƣợc sở hữu nhà làm giảm một cách đáng kể gánh nặng nhà cửa trong

tâm lý của mỗi ngƣời dân.

Tất nhiên là có nhà là thoải mái hơn là không có nhà rồi, về mặt tinh thần là

thoải mái hơn nhưng gánh nặng thì phải thêm cố gắng. Nhưng thoải mái hơn là

chắc chắn rồi. (Nam, 34 tuổi, Kỹ sư xây dựng, KĐT Hưng Thịnh, Hà Đông, Hà Nội)

Việc có nhà khiến tinh thần ngƣời dân thoải mái hơn, bên cạnh áp lực kinh tế trả

góp tiền mua nhà. Nhiều ngƣời quan niệm rằng dù vẫn phải trả tiền lãi hàng tháng

nhƣng có sự khác biệt giữa nhà trọ và nhà của mình. Bởi thế, dù có phải áp lực, dù

có phải làm thêm công việc, dù có phải bớt xén chi tiêu thì tinh thần họ vẫn thoải

mái và vui vẻ hơn. Ngoài ra, việc sở hữu nhà ở không chỉ có tác động đối với ngƣời

trƣởng thành mà còn có tác động đến cả trẻ em. Trẻ em chƣa có cảm nhận về quyền

sở hữu, nhƣng khi có nhà ở ổn định, không phải di chuyển nhiều lần theo bố mẹ

cũng làm thay đổi thái độ và nhận thức của chúng.

Mình là người lớn mình phải trải qua nhiều khó khăn, khi ở từ cái nhà thuê

đến cái nhà của mình thì tâm thế nó khác, mình thấy nó ổn định hơn, vững chãi

hơn, tự tin hơn trong việc đi kiếm tiền để tiếp tục sống. Nhưng với trẻ con nó là

khác, trẻ con nó là cả một bầu trời thay đổi giữa việc nói với bạn bè giữa việc nhà

tớ đi thuê và nhà của tớ và phòng của tớ, tự tin hơn.

(Nữ, 38 tuổi, giảng viên đại học, Linh Đàm)

Hơn nữa, việc học hành của trẻ em thƣờng gắn liền với hộ khẩu thƣờng trú. Đây là

một trong những rào cản cho những hộ gia đình nhập cƣ vào thành phố sinh sống và

làm việc. Con cái phải có tạm trú, tạm vắng dài hạn thì mới đƣợc học tại các trƣờng

công. Trong khi đó, do hoàn cảnh nhƣ diện tích nhà, thu nhập hộ, khoảng cách từ

nhà đến nơi làm việc, an ninh... nhiều hộ gia đình không thể ở trọ tại một địa điểm

lâu dài. Nhƣng kể từ khi chuyển đến sống tại các tòa NOXH thì lại hoàn toàn khác

hẳn. Ngƣời dân đƣợc ổn định về chỗ ở, đƣợc đăng ký thƣờng trú đồng nghĩa với

việc con cái đƣợc học trong các trƣờng công lập. Ngƣời dân khá hài lòng với

khoảng cách đến trƣờng của con. Họ nhận thấy việc di chuyển từ các khu chung cƣ

đến trƣờng học là tƣơng đối thuận lợi. Không chỉ thuận lợi về mặt khoảng cách,

chất lƣợng giáo dục của các trƣờng học cũng đƣợc cƣ dân nhìn nhận dƣới góc nhìn

khá tích cực.

Về nhận thức cá nhân của người lớn thì anh thấy nó khó nhận thức nên anh

không phân biệt được, nhưng mà anh thấy bọn trẻ nhà anh thì nó vui nó rất vui vẻ

kể cả thầy cô, và nó rất hào hứng đi học. Còn cá nhân anh nhận xét thì anh khó

nhận xét nhưng mà anh thấy bọn trẻ nhà anh thì nó thích.

(Nam, 35, Đại học, Kỹ sư công nghệ thông tin, KĐT Tây Mỗ, HN)

Tiếp theo, tính ổn định ở các khu NOXH tại HN còn đƣợc thể hiện thông qua

không gian vui chơi, giải trí, không gian sống. Khác hẳn các khu nhà trọ, ngoài căn

hộ các khu NOXH còn tích hợp các không gian vui chơi giải trí, các sân chơi, tiểu

cảnh cho cƣ dân. Chính vì vậy, việc ổn định của các hội gia đình còn góp phần tạo

nên một không gian vui chơi lành mạnh, an toàn cho trẻ. Khu vực vui chơi này

không chỉ là nơi giao lƣu, kết bạn giữa trẻ em sống trong các tòa nhà mà còn là địa

điểm giúp các thành viên khác trong cộng đồng dân cƣ mở rộng mối quan hệ, mở

rộng mạng lƣới xã hội và chia sẻ với nhau.

Với cái NOXH như hiện nay thì nó hơn hẳn cái nhà trọ ở cái không gian

sống, cái khuôn viên dành cho trẻ con và người lớn để sinh hoạt. Ngoài cái không

gian riêng tư là ở nhà mình, còn cái không gian chung nó đáp ứng được cái nhu

cầu của cuộc sống thì đấy là một trong những cái ưu điểm của cái NOXH.

(Nam, 34 tuổi, Kỹ sư xây dựng, KĐT Hưng Thịnh, Hà Đông, Hà Nội)

Tính ổn định của hộ gia đình còn đƣợc thể hiện thông qua việc giảm thiểu rủi ro

trong việc thuê nhà, giá dịch vụ điện, nƣớc và an ninh trật tự. Trƣớc khi chuyển đến cƣ

trú ở các khu NOXH, hầu hết các hộ gia đình đều phải thuê nhà trọ với điều kiện sống

không đạt chuẩn chất lƣợng nhƣ các khu NOXH. Bởi một thực tế là với mức TNT, các

hộ gia đình chỉ có thể tiếp cận đƣợc với những loại hình nhà ở từ 15-20 m2, với giá

thành giao động từ 1,5 triệu đến 3 triệu. Vị trí càng gần trung tâm thì giá thành càng

cao. Giá nhà ở những khu trung tâm thƣờng đắt so với mức thu nhập của những ngƣời

có TNT. Do đó, nếu hộ gia đình TNT muốn có một căn hộ tƣơm tất tƣơng đƣơng với

căn hộ đƣợc xây dựng trong các khu NOXH thì đồng nghĩa họ phải chấp nhận ở xa

trung tâm, ở xa nơi làm việc và tính ổn định không cao.

Hội nhập xã hội

Ổn định về nhà ở còn tạo nên sự gắn kết cộng đồng giữa cƣ dân sống trong

tòa nhà. Hội nhập của cƣ dân sinh sống trong các khu NOXH không chỉ ở mức độ

quen biết mà ở mức độ tƣơng trợ, giúp đỡ nhau trong cuộc sống, hỗ trợ về mặt vật chất

cũng nhƣ tinh thần. Việc giao lƣu, trao đổi, hỗ trợ với hàng xóm thể hiện sự hòa nhập

với cộng đồng nơi đến. Do phần lớn cƣ dân sống trong các khu NOXH là những ngƣời

có cùng nhu cầu, tƣơng đồng về mức thu nhập, có cùng trình độ học vấn chính vì vậy

dễ tìm đƣợc tiếng nói chung trong cộng đồng cƣ dân sinh sống ở đây.

Bảng 3.13. Hội nhập xã hội với hàng xóm tại các khu nhà ở xã hội

Hoàng Liệt Ecohome Kiến Hƣng Đặng Xá Tây Mỗ

Hàng xóm giúp đỡ khi gặp khó khăn về tinh thần (P <0.001)

Có Không Tổng 83.0 17.0 100.0 77.8 22.2 100.0 68.4 31.6 100.0 95.9 4.1 100.0 80.6 19.5 100.0

Mượn tiền hàng xóm khi gặp khó khăn (P=0.000)

48.9 51.1 100.0 Có Không Tổng 35.1 64.9 100.0 91.8 8.2 100.0 52.8 47.2 100.0

66.0 34.0 100.0 Hàng xóm đồng ý cho vay tiền (P<0.001) 69.8 30.2 100.0 Có Không Tổng 57.8 42.2 100.0 43.9 56.2 100.0 58.9 41.1 100.0 61.1 38.9 100.0

(Nguồn. Kết quả khảo sát của đề tài)

Kết quả nghiên cứu cho thấy cả 3 tƣơng quan p=0.000 và p<0.001 chứng tỏ

có mối quan hệ giữa cƣ dân và hàng xóm ở các khu NOXH. Nhìn chung có trên một

nửa cƣ dân nhận đƣợc sự giúp đỡ cả về vật chất và tinh thần của cộng đồng cƣ dân.

Bảng trên cho thấy, cƣ dân chủ yếu nhận đƣợc sự giúp đỡ về tinh thần (80.6%),

trong khi tỷ lệ giúp đỡ nhau về vật chất dao động từ 50% đến 60%. Điều này thể

hiện sự tin tƣởng vào hàng xóm, cộng đồng dân cƣ nơi sinh sống khá cao.

Không tin tưởng thì sao sống được đến bây giờ, không tin tưởng thì anh bán

nhà lâu rồi. (Nam, 35 tuổi, kỹ sư công nghệ thông tin, KĐT Tây Mỗ, Hà Nội)

Phần lớn là người dân ở đây là có cuộc sống hay cái mức sống nó tương tự

nhau nên là sống trong môi trường mọi người nó dễ hòa đồng hơn, thân thiện hơn

và có thể là thân thiết hơn, nó khác với nhà trọ ở chỗ đấy. (Nam, 34 tuổi, Kỹ sư xây

dựng, KĐT Hưng Thịnh, Hà Đông, Hà Nội)

Họ cảm thấy thân thiện, gắn kết hơn với hàng xóm tại khu nhà hơn so với nơi thuê.

Một trong những nguyên nhân là do họ đồng quan điểm, cùng cách suy nghĩ và

cũng hoàn cảnh do đó họ thân thiết với nhau hơn các khu nhà trọ. Nguyên nhân ẩn

sau bên trong đó là tâm lý của ngƣời Việt Nam là tâm lý “sở hữu nhà ở” lấn át các

khó khăn, vƣớng mắc khác. Dù nhà mặt đất hay nhà chung cƣ miễn là “của mình thì

mình sẽ xây dựng các mối quan hệ giữa gia đình với hàng xóm, giữa người này với

người kia mà đi thuê nhà thì không thể làm được việc ấy” (Nữ, 35 tuổi, giáo viên,

Linh Đàm). Do vậy, “an cƣ” là một trong những tiêu chí giúp các cƣ dân sống cùng

tầng, cùng tòa nhà gắn kết với nhau. Việc tổ chức các sinh hoạt cộng đồng, các buổi

giao lƣu giữa các cƣ dân cũng tầng, khác tầng và cả tòa nhà là một trong những yếu

tố tạo nên sự liên kết, hòa nhập, gắn bó giữa các cƣ dân với nhau.

Mạng lưới xã hội, liên kết xã hội

Quá trình hòa nhập, làm quen, thân thiết, chia sẻ và tin tƣởng giữa các cƣ dân

trong tòa nhà mô hình chung đã tạo nên những mạng lƣới xã hội, liên kết xã hội gắn

kết họ với nhau. Nhờ có sợi dây gắn kết vô hình này mà ngƣời dân trong cùng một

tầng, cùng một tòa nhà hỗ trợ nhau trong cuộc sống.

Phần lớn ở đây đều là những gia đình trẻ thì có những lúc là bận rộn thì

có thể gửi con cho nhà hàng xóm một vài phút hoặc là những lúc có công có việc

đột xuất. Vấn đề thứ hai nữa là cái cộng đồng ở đây phần lớn là từ những tỉnh

xa về đây sinh sống nên là họ sẽ giúp đỡ được nhau trong các cái việc hay là

thân thiện với nhau trong việc chia sẻ về cuộc sống.(Nữ, 28 tuổi, nhân viên văn

phòng, Tây Mỗ)

Ngoài ra, hàng xóm còn trở thành nơi giới thiệu việc làm cho những cƣ dân

cùng tăng góp phần tạo thêm thu nhập. Theo kết quả nghiên cứu, phần lớn các hộ

gia đình sống trong các khu NOXH là những gia đình trẻ. Các gia đình này không

những có tƣ tƣởng thoải mái, dễ hòa nhập, dễ gắn kết mà hơn nữa đây còn là nhóm

cƣ dân khá năng động. Ngoài các công việc chính, họ còn tìm kiếm và giới thiệu

các công việc làm thêm cho các hộ gia đình lân cận. Những cƣ dân này không chỉ

giúp các cƣ dân khác có thêm việc làm trong thời gian rỗi mà trên hết còn tạo thêm

thu nhập trang trải phần nào cuộc sống hiện tại.

Ngoài những cái công việc chính thì họ còn giới thiệu cho những công việc

làm thêm như là bán hàng online hay là những công việc mang tính chất làm thêm

về đêm ví dụ như đóng hàng, gói hàng. Ở đây thì vẫn như thế, giúp đỡ nhau trong

cái việc đấy, có những công việc làm thêm.

Như em thì em tham gia tất cả các nhóm facebook ở đây. Có hai nhóm, một là cái

nhóm dành cho cộng đồng, hai là cái nhóm dành cho hoạt động kinh doanh buôn bán.

(Nam, 34 tuổi, Kỹ sƣ xây dựng, KĐT Hƣng Thịnh, Hà Đông, Hà Nội)

Ngoài việc giúp đỡ nhau trực tiếp thông qua việc giới thiệu và chia sẻ việc

làm, mạng lƣới xã hội, các liên kết giữa ngƣời dân với các trang mạng xã hội,

internet, các nhóm hội trong tòa nhà, còn giúp ngƣời dân mở rộng các hoạt động

kinh doanh online trong và ngoài tòa nhà. Qua đó, những cƣ dân mua hàng trong tòa

nhà góp một phần nào đó trong việc giúp cải thiện thu nhập của các hộ gia đình.

Sự hài lòng của cư dân về điều kiện sống

Có thể nói rằng, chính sách NOXH cho ngƣời TNT đƣa vào thực tiễn đã giải

quyết một phần nhu cầu nhà ở cho một số đối tƣợng TNT, làm đa dạng hóa công tác

an sinh xã hội trong đó có cải thiện điều kiện nhà ở cho dân cƣ. Tuy nhiên, đáp ứng

chỗ ở cho ngƣời dân thuộc đối tƣợng ƣu tiên là chƣa đủ mà quan trọng hơn hết là

vấn đề “chất lƣợng cuộc sống”. Việc đảm bảo cuộc sống, duy trì không gian sống

cho ngƣời dân là một trong những yếu tố tiếp theo đóng góp cho sự thành công

trong chƣơng trình cung cấp nhà ở cho các nhóm đối tƣợng này. Nhằm đánh giá sâu

hơn kết quả triển khai chính sách, tác giả phân tích mức độ hài lòng của dân cƣ sinh

sống tại các khu NOXH ở Hà Nội.

Thông qua việc đánh giá mức độ hài lòng của dân cƣ về nhà ở tác giả mong

muốn tìm hiểu liệu chất lƣợng cuộc sống của ngƣời dân có đƣợc nâng cao hơn kể từ

khi chính quyền thành phố thực hiện chính sách này. Để tìm hiểu về mức độ hài

lòng của ngƣời dân, tác giả đã đƣa ra 10 tiêu chí để đánh giá về môi trƣờng và các

dịch vụ và quản lý tòa nhà gồm: khu vực vui chơi giải trí, hàng xóm, quản lý tòa

nhà, tổ dân phố, dịch vụ trong tòa nhà, môi trƣờng xung quanh, an ninh trật tự,

cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu vực vui chơi giải trí. Kết quả

cho thấy, điểm hài lòng trung bình chung của ngƣời trả lời cho 10 khía cạnh là

3,72. Số điểm này gợi ý rằng, ngƣời dân tƣơng đối hài lòng với điều kiện nhà ở

nói chung ở các khu nhà đƣợc khảo sát. Kết quả cho thấy. đa số ngƣời trả lời

“hài lòng” với môi trƣờng và các tiện ích dịch vụ (64,2%), 7,8% “rất hài lòng”,

tiếp đó 21,1% ở mức “bình thƣờng”, 6,9% “không hài lòng” và không có ngƣời

dân nào lựa chọn mức “rất không hài lòng”. Điều này cho thấy hầu hết ngƣời dân

ở tất cả các khu đƣợc khảo sát đều cảm thấy điều kiện nhà ở phù hợp với nhu

Quản lý tòa nhà

3.6

An ninh trật tự

3.76

Cơ sở hạ tầng thông tin

3.63

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

3.76

Bảo trì tòa nhà

2.82

Môi trường xung quanh

3.87

Khu vực vui chơi giải trí

3.78

Hoạt động vui chơi giải trí

3.84

Tổ dân phố

3.76

Hàng xóm

3.78

,2.0

,2.2

,2.4

,2.6

,2.8

,3.0

,3.2

,3.4

,3.6

,3.8

,4.0

cầu, kỳ vọng và mong đợi của họ.

Hình 3.2. Điểm hài lòng trung bình của ngƣời dân sống tại các khu NOXH

(Nguồn: Kết quả khảo sát của đề tài, 2018)

Hình 3.2 thể hiện điểm hài lòng trung bình cho 10 tiêu chí đánh giá môi

trƣờng xung quanh, dịch vụ và quản lý tòa nhà cho thấy có sự khác biệt trong cách

đánh giá của ngƣời dân về mức độ hài lòng. Môi trƣờng xung quanh, an ninh trật tự

và hoạt động vui chơi giải trí là 3 tiêu chí đƣợc ngƣời dân hài lòng cao nhất (3,87;

3,86 và 3,84). Có lẽ sự thay đổi sang một môi trƣờng sống hiện đại, an toàn, có sự

gắn kết cộng đồng là điều mà đa số các hộ gia đình kỳ vọng, mong mỏi. Với việc

tích hợp các không gian vui chơi bên ngoài tòa nhà nên rất nhiều cƣ dân tham gia

các hoạt động cộng đồng. Hàng xóm có sự hòa nhập, cảm thấy mình thuộc về cộng

đồng đang sinh sống hơn.

Cùng với sự phức tạp của hệ thống kỹ thuật, việc thiết kế, xây dựng và vận

hành một tòa chung cƣ chƣa bao giờ là việc đơn giản ngay cả đối với những nƣớc tiên

tiến. Việt Nam là nƣớc đang phát triển, các tòa nhà chung cƣ theo cơ chế thị trƣờng

mới bắt đầu hình thành đƣợc gần hai mƣơi năm nay, do vậy công tác quản lý nhà

chung cƣ còn tồn tại rất nhiều bất cập. Hình 3.2 cho thấy, các tiêu chí liên quan đến

dịch vụ và quản lý tòa nhà lại có số điểm hài lòng thấp hơn hẳn với các tiêu chí liên

quan đến môi trƣờng. Ở mỗi khu NOXH, mức độ hài lòng của ngƣời dân cũng có sự

khác biệt về các tiêu chí này. Mỗi một khu NOXH đƣợc xây dựng với các quan

điểm và chiến lƣợc bởi các chủ đầu tƣ khác nhau nên dịch vụ khác nhau, cách thức

hoạt động và triển khai các dịch vụ và quản lý khác nhau. Chính vì vậy, mức độ hài

lòng với các tiện ích của từng khu nhà đối với cƣ dân cũng khác nhau.

Bảng 3.14. Điểm hài lòng trung bình phân theo khu đô thị

Tiêu chí Hà Đông Gia Lâm

Hàng xóm Tổ dân phố Hoạt động vui chơi giải trí Khu vực vui chơi giải trí Môi trƣờng xung quanh Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Cơ sở hạ tầng thông tin Bảo trì tòa nhà Quản lý tòa nhà Dịch vụ trong tòa nhà Hoàng Mai 3,74 3,61 3,70 3,49 3,40 3,45 3,21 2,90 3,74 3,48 Bắc Từ Liêm 3,56 3,33 4,04 3,91 3,82 3,89 3,67 3,29 3,25 3,94 3,65 3,19 3,68 3,79 4,05 3,54 3,30 2,82 3,14 3,70 Nam Từ Liêm 3,71 3,62 3,57 3,58 3,82 3,74 3,60 2,78 3,68 3,57 4,11 4,14 4,21 4,11 4,15 4,10 4,19 2,48 4,19 4,18

(Nguồn: Kết quả khảo sát của đề tài)

Cƣ dân ít hài lòng hơn với tiêu chí bảo trì tòa nhà (2,82) và quản lý tòa nhà

(3,6). Theo chia sẻ trong quá trình phỏng vấn sâu, nguyên nhân chủ yếu ngƣời dân

không hài lòng với tiêu chí này là do một số dịch vụ nhƣ báo cháy, sửa chữa, bảo trì

thang máy và bảo trì căn hộ chƣa đƣợc chú trọng. Ngay cả khu Đặng Xá – khu

NOXH đầu tiên đƣa vào sử dụng ở Hà Nội, ngƣời dân hài lòng với tất cả các tiêu

chí mà nghiên cứu đƣa ra nhƣng riêng tiêu chí về bảo trì tòa nhà lại có mức điểm

dƣới mức hài lòng và thấp hơn cả các khu khác.

Qua đánh giá mức độ hài lòng của ngƣời dân, cho thấy việc cung cấp nhà ở

cho ngƣời dân đã mang lại sự cải thiện về điều kiện sống và chất lƣợng cuộc sống

của ngƣời dân.

3.3.2.2 Mức độ hoàn thành mục tiêu chính sách

Chủ trƣơng, chính sách của nhà nƣớc và của thành phố Hà Nội về giải quyết

nhà ở cho ngƣời TNT là chủ trƣơng đúng đắn và quan trọng đặc biệt. Nó thể hiện tƣ

duy và tầm nhìn chiến lƣợc sâu sắc, gắn kết giữa phát triển kinh tế với giải quyết

các vấn đề xã hội, nhân văn và môi trƣờng nhằm đạt đƣợc sự phát triển nhanh và

bền vững cho thủ đô trong thời gian tới. Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn phức tạp, đòi

hỏi sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nƣớc, doanh nghiệp và sự tham gia

tích cực của các chuyên gia. Do tính phức tạp của việc đánh giá hiệu quả về mặt

kinh tế của chính sách bởi không có số liệu thống kê của các cơ quan nhà nƣớc có

liên quan nên trong luận án này tác giả chỉ đánh giá các mục tiêu chính sách NOXH

đã đƣợc thực hiện hay chƣa và ở mức độ nào.

Chính sách NOXH cho ngƣời TNT có hai mục tiêu chính đó là giải quyết

chỗ ở cho ngƣời TNT và giải quyết thị trƣờng bất động sản.

Về giải quyết chỗ ở cho người TNT

Theo Quyết định số 996/QĐ-TTg phê duyệt Chƣơng trình phát triển nhà ở

giai đoạn 2012-2020 và định hƣớng đến năm 2030, trong đó xác định chỉ tiêu phát

triển NOXH giai đoạn 2012-2020 nhƣ sau:

Bảng 3.15: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm đối tƣợng

Nhà ở công nhân (m2 sàn) Nhà ở sinh viên (m2 sàn)

NOXH cho các đối tƣợng TNT (m2 sàn) 4.023.000 4.600.000 1.340.000

(Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012-2020

và định hướng đến năm 2030)

Sau khi rà soát nhu cầu về nhà ở, UBND thành phố ban hành Quyết định số

6336/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2015 và các năm tiếp

theo (giai đoạn 2016-2020) theo đó chỉ tiêu phát triển NOXH giai đoạn 2012-2020

đƣợc điều chỉnh nhƣ sau:

Bảng 3.16: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội sửa đổi cho các nhóm đối tƣợng

Nhà ở công nhân (m2 sàn) Nhà ở sinh viên (m2 sàn)

NOXH cho các đối tƣợng TNT (m2 sàn) 6.023.000 813.288 1.340.000

(Nguồn: Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2015 và các năm tiếp theo

(giai đoạn 2016-2020)

Theo báo cáo của UBND thành phố thì đến hết năm 2016, trên địa bàn thành phố đã có 37 dự án NOXH đƣợc hoàn thành, cung cấp khoảng 1.376.000 m2 sàn

nhà ở phục vụ cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách. Trong đó có 22 dự án

NOXH dành cho các đối tƣợng TNT với khoảng 885.000 m2đã bàn giao và trong

giai đoạn 2016-2020, có 39 dự án NOXH đang triển khai dự kiến hoàn thành khoảng 2.832.000 m2 sàn.

Bảng 3.17: Kết quả thực hiện dự kiến giai đoạn 2012-2020

Đơn vị: m2 Sàn

Kết quả thực hiện giai đoạn 2012-2016 Kết quả thực hiện giai đoạn 2016-2020 (dự kiến) Chỉ tiêu NOXH cho các đối tƣợng TNT (m2 sàn) Còn thiếu so với chỉ tiêu kế hoạch 885.000 2.832.000 6.023.000 2.306.000

(Nguồn: Báo cáo tổng hợp về số liệu NOXH và chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội)

Nếu hoàn thành theo đúng tiến độ trong giai đoạn 2016-2020 thì toàn thành

phố sẽ đạt khoảng kế hoạch phát triển NOXH cho ngƣời TNT của thành phố cũng

đạt chỉ tiêu khoảng hơn 60% so với kế hoạch. Mặc dù mới thực hiện đƣợc 60% chỉ tiêu kế hoạch đề ra, Hà Nội cũng đã dành và bố trí quỹ đất với khoảng 2.278.000 m2

diện tích đất xây dựng để thực hiện phát triển NOXH cho hơn ngƣời TNT trên địa

bàn thành phố. Về diện tích bình quân đầu ngƣời, theo Báo cáo tổng kết 10 năm

thực hiện Nghị quyết số 15/2008/QH12 của Quốc hội khóa XII về việc điều chỉnh

địa giới hành chính thành phố Hà Nội và một số tỉnh có liên quan, diện dích bình quân đầu ngƣời ở Hà Nội đã tăng lên 25,6 m2, gần đạt đƣợc so với chỉ tiêu đặt ra đến năm 2020 là 26,3 m2.Việc thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT đã đƣợc

xây dựng phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao diện tích bình

quân đầu ngƣời và giảm mật độ dân số ở một số khu vực, đảm bảo an sinh xã hội.

Kết quả này cũng góp phần vào kết quả chung về phát triển nhà ở tuy chƣa đạt đƣợc

so với các chỉ tiêu trong Chƣơng trình và Kế hoạch đã đề ra.

Về giải quyết thị trường bất động sản

Chính sách NOXH cho ngƣời TNT một mặt giúp cho các đối tƣợng chính

sách, ngƣời nghèo, ngƣời TNT, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang,

công nhân... không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trƣờng có cơ hội đƣợc cải

thiện chỗ ở. Mặt khác, chính sách đáp ứng nhu cầu thực của thị trƣờng, tái cơ cấu thị

trƣờng bất động sản [49] nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản, giải

100

quyết hàng tồn kho, hỗ trợ thị trƣờng và đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản. Ngày

07/01/2013 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP, theo đó các địa phƣơng có

tồn kho sản phẩm bất động sản lớn hạn chế tối đa sử dụng nguồn từ ngân sách để đầu tƣ,

xây dựng mới nhà ở tái định cƣ mà dùng nguồn vốn này và các nguồn tài chính hợp pháp

khác để mua lại các dự án nhà ở thƣơng mại phù hợp, phục vụ nhu cầu tái định cƣ, làm

NOXH để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tƣợng chính sách.

Với việc thực hiện chính sách này đã điều chỉnh cơ cấu thị trƣờng bất động

sản theo hƣớng chuyển dịch cơ cấu nguồn cung thị trƣờng. Lĩnh vực nhà ở thƣơng

mại đã có thời kỳ tăng trƣởng mạnh mẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và

cao cấp (Seo et al., 2018), trong thời kỳ khủng hoảng 2009 – 2012, một số lƣợng

lớn nhà ở trung cao cấp tồn kho cần hoàn thiện hoặc bán ra để giải quyết tồn động.

Do đó, các căn hộ diện tích lớn tồn kho không bán đƣợc đƣợc chủ đầu tƣ xin phép

để chuyển đổi sang NOXH cho ngƣời TNT. Tại Hà Nội, trong giai đoạn 2012-2014

có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang NOXH với quy mô xây

dựng khoảng 11.400 căn với tổng mức đầu tƣ khoảng 9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng

ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh

tăng lên 5.234 căn ( áo cáo UBND thành phố về NOXH, 2016). Cho đến nay, các

dự án chuyển đổi sang NOXH cho ngƣời TNT vẫn đang tiếp tục đƣợc hoàn thành

cung cấp nguồn cung cho thị trƣờng NOXH trên địa bàn thành phố. Hiện nay, khi

thị trƣờng đã bình ổn và đầu tƣ bắt đầu quay trở lại, phần nào khắc phục lệch pha

cung – cầu, phân khúc NOXH đã bắt đầu đƣợc các nhà đầu tƣ chú ý, đã lôi kéo

đƣợc sự tham gia của tƣ nhân vào phát triển NOXH.

Có thể nói chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội đã gắn liền với việc tái

cơ cấu thị trƣờng bất động sản, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa các dự án phát triển nhà ở,

khu đô thị mới cho phù hợp với nhu cầu thị trƣờng, phù hợp với kế hoạch phát triển

nhà ở của thành phố, đảm bảo cân đối cung cầu hàng hóa nhà ở, tăng quỹ NOXH.

Tóm lại, khi xem xét việc thực hiện các mục tiêu đề ra của chính sách

NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội cho thấy chính quyền thành phố đã rất nỗ lực

phấn đấu đạt đƣợc mục tiêu với kết quả nhất định. Tuy nhiên, khi xem xét các tác

động kinh tế cho thấy chính sách chƣa đạt đƣợc hiệu quả nhƣ mong đợi. Hà Nội

101

đƣợc xem là địa phƣơng đi đầu trong thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT

nên chính quyền thành phố đã cung cấp rất nhiều ƣu đãi cho phía cung nhằm phát

triển NOXH. Nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp xây dựng NOXH, một trong các giải

pháp chính sách đƣợc đƣa ra là miễn thu tiền thuế sử dụng đất cho các chủ đầu tƣ

xây dựng NOXH theo quy định. Việc miễn tiền sử dụng đất dẫn đến giảm thu từ

thuế và làm giảm thu ngân sách của chính quyền thành phố.

Ví dụ: Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội về số liệu NOXH, diện

tích đất đã bàn giao cho các doanh nghiệp phát triển NOXH trong giai đoạn 2012- 2020 là 2.278.761 m2. Nếu tính số diện tích này để xây dựng nhà ở thương mại bán

đấu giá, tính trung bình khoảng 50 triệu đồng một mét vuông thì ngân sách thành

phố sẽ thu về được khoảng 113.938 nghìn tỷ. Còn nếu tính theo giá đền bù tối thiểu

là 20 triệu đồng một mét vuông thì ngân sách cũng thu về 45 572 nghìn tỷ. Chưa kể

đến quỹ đất này, chính quyền thành phố còn phải đầu tư các công trình tiện ích,

công trình hạ tầng, công trình hạ tầng kỹ thuật và điều này dẫn đến việc tăng chi

ngân sách thành phố cho các hạng mục này. Về chi phí, chính quyền thành phố Hà

Nội vừa giảm thu ngân sách và tăng chi ngân sách với một số tiền khổng lồ để

thực hiện chính sách NOXH. Trong khi, nguồn thu từ tiền sử dụng đất là một

nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương. Theo báo cáo của Bộ tài

chính về thu chi ngân sách, số tiền thu từ tiền sử dụng đất trong giai đoạn

2012-2017 chiếm khoảng 14,7% tổng thu ngân sách địa phương. Tuy nhiên, số

lượng nhà ở cung cấp cho đối tượng TNT cũng mới chỉ đạt được khoảng 60%, vẫn

còn một lượng lớn những người có nhu cầu về nhà ở chưa tiếp cận được NOXH.

Nói chung, qua phân tích tính hiệu quả của chính sách NOXH cho ngƣời

TNT, có thể nói rằng, chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội đã mang lại

những lợi ích xã hội tích cực đối với nhóm đối tƣợng thụ hƣởng mang lại sự ổn định

về cả vật chất và tinh thần cho các hộ gia đình thu nhập thấp, tạo ra hội nhập xã hội

của nhóm ngƣời thu nhập thấp trong xã hội cũng nhƣ nhóm ngƣời di cƣ đến khu

vực đô thị. Các quốc gia thành viên của Hội đồng Châu Âu coi sự gắn kết xã hội là

ƣu tiên hàng đầu trong tổ chức đời sống xã hội, văn hóa, chính trị và thành tựu của

nó là điều kiện không thể thiếu để bảo vệ nhân quyền và nhân phẩm. Chính sách

102

nhà ở xã hội nhƣ hiện nay đã góp phần thu hẹp khoảng cách giầu nghèo, không có

sự cƣ trú tách biệt, khu nhà ở của những ngƣời có thu nhập thấp sống xen kẽ với

khu nhà của các nhóm thu nhập khác và sử dụng chung cơ sở hạ tầng xã hội khác.

Hội nhập xã hội thể hiện sự gắn kết xã hội chặt chẽ của các nhóm cƣ dân, đoàn kết

vì lợi ích chung và xác định mình là thành viên có trách nhiệm của cộng đồng. Tuy

nhiên chi phí cho việc thực hiện chính sách của chính quyền địa phƣơng cũng rất

lớn mà hiệu quả chƣa đƣợc nhƣ kỳ vọng nhƣng chính sách đã góp phần xây dựng

cộng đồng bền vững tạo tiền đề cho sự ổn định xã hội đúng nhƣ định hƣớng phát

triển và thực hiện chính sách của chính phủ.

3.3.4 Tính bền vững

Tính bền vững phản ánh khả năng tiếp tục duy trì chính sách với những

biện pháp và công cụ can thiệp hiện có, do vậy, với giải pháp chính sách và cách

thực hiện nhƣ hiện nay, chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội khó có thể

duy trì chính sách bởi một số lý do sau:

Thứ nhất, đối tượng chính sách quá rộng: NOXH là loại hình nhà ở dành cho

các nhóm đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở và cần có sự hỗ trợ của nhà nƣớc để có

nhà ở tử tế. Hiện nay, 10 nhóm đối tƣợng thụ hƣởng chính sách quá rộng, bao trùm

hầu hết các ngƣời dân trong xã hội. Ngoài ra, với cơ sở hạ tầng của một nƣớc có thu

nhập trung bình, khó có khả năng đo lƣờng thu nhập của ngƣời dân, trong khi nhóm

đƣợc hƣởng ƣu đãi để tiếp cận NOXH chủ yếu tập trung vào các nhóm đối tƣợng

khó xác định đƣợc là ngƣời TNT thì khó đảm bảo sự công bằng trong xã hội. Xem

xét kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới cho thấy, do nguồn lực hạn chế NOXH

chủ yếu dùng để hỗ trợ cho những ngƣời thực sự gặp khó khăn về nhà ở, rất ít quốc

gia có thể thực hiện chính sách nhà ở bao trùm cho mọi đối tƣợng trong xã hội.

Trong trƣờng hợp thành phố Hà Nội, chính quyền đã phải sử dụng nguồn ngân sách

lớn để đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tƣợng chính sách quá rộng.

Thứ hai, chính sách quá coi trọng hỗ trợ bên cung nhiều hơn bên cầu: Khi

xem xét lại lịch sử phát triển NOXH trên thế giới cho thấy, chính sách hỗ trợ

NOXH của các nƣớc chuyển từ hỗ trợ bên cung sang sử dụng các công cụ hỗ trợ

bên cầu nhƣ giảm thuế khi mua nhà, trợ cấp tiền thuê nhà, cho thuê nhà với giá thấp

hơn giá thị trƣờng.Với khung pháp lý nhƣ hiện nay, chính quyền từ trung ƣơng

103

cũng nhƣ địa phƣơng đang thực hiện rất nhiều chính sách ƣu tiên dành cho chủ đầu

tƣ xây dựng NOXH. Các công cụ chính sách chủ yếu hỗ trợ bên cung nhƣ miễn tiền

sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ vay vốn trong khi các điều kiện tiếp cận NOXH về

bên cầu ngày càng chặt chẽ bởi các thủ tục hành chính, tín dụng.

Thứ ba, khả năng tiếp cận tín dụng lãi suất thấp còn thấp

Sau khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc, đối với ngƣời dân mua NOXH ở Hà Nội

khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng lãi suất thấp là quá thấp. Nhà nƣớc đã có

hàng loạt các văn bản hƣớng dẫn cho gói vay mới dành cho NOXH ở Ngân

hàng Chính sách xã hội. Theo kế hoạch từ năm 2018 đến 2020, Chính phủ sẽ

cấp cho Ngân hàng chính sách xã hội 1.163 tỷ đồng và ngân hàng huy động

thêm tƣơng ứng. Điều đó có nghĩa là đến năm 2020, ngân hàng sẽ có gần 2.300

tỷ đồng cho vay theo chƣơng trình. Theo đó, chủ đầu tƣ sẽ đƣợc chính phủ cho

vay lãi suất thấp bằng 50% so với lãi suất thƣơng mại. Thực tế, gói 30 nghìn tỷ

kết thúc năm 2016, năm 2017, chính phủ không bố trí đƣợc ngân sách, đến năm

2018, chƣơng trình cho vay ƣu đãi NOXH đƣợc nhà nƣớc bố trí 500 tỷ đồng và

ngân hàng CSXH thu xếp 500 tỷ. Số tiền này sẽ đƣợc phân bổ trên cả nƣớc,

riêng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đƣợc phân bổ 50 tỷ đồng (NHCSXH,

2018). Điều đó có nghĩa là để phân bổ cho toàn thành phố Hà Nội, số tiền này

chỉ đủ để hỗ trợ cho khoảng 150 ngƣời. Mặt khác, sẽ không có cơ hội cho các

doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp và chỉ có thể

tiếp cận lãi suất 10% theo lãi suất ngân hàng thƣơng mại vào thời điểm hiện

nay. Với lãi suất nhƣ vậy sẽ dẫn đến chi phí vốn rất cao chƣa kể đến các chi phí

quản lý, chi phí dự phòng trong khi mức lợi nhuận định mức là 10%. Ngoài ra,

chính sách tín dụng hiện nay không cho phép chủ đầu tƣ thế chấp bất động sản

ở Việt Nam tại một số tổ chức tín dụng có pháp nhân nƣớc ngoài, có khả năng

cho vay với lãi suất thấp. Do vậy, chủ đầu tƣ chỉ có thể tiếp cận nguồn vốn vay

của các ngân hàng thƣơng mại tại Việt Nam với lãi suất cao.

Thứ tư, thủ tục mua NOXH quy định trong chính sách chưa tạo thuận lợi cho

người mua

Bên cạnh những rào cản trong tiếp cận tín dụng, các thủ tục mua nhà ở quá

chặt chẽ và còn rất nhiều bất cập khiến ngƣời TNT chƣa thể tiếp cận nhà ở một cách

104

minh bạch. Để đủ điều kiện mua NOXH, ngƣời dân phải đáp ứng đủ ba điều kiện:

nhà ở, cƣ trú và thu nhập (Xem Phụ lục 5). Sau khi đáp ứng đủ ba điều kiện trên, hồ

sơ mua NOXH đƣợc lựa chọn phải trải qua nhiều bƣớc thẩm định, chấm điểm hồ sơ

đăng ký mua nhà gắt gao bởi chủ đầu tƣ, Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan.

Hồ sơ mua NOXH gồm các giấy tờ cần xác nhận nhƣ sau: giấy xác nhận về đối

tƣợng và thực trạng nhà ở, xác nhận về điều kiện cƣ trú, xác nhận về thu nhập. Có

rất nhiều vấn đề nảy sinh khi thực hiện hoàn thiện những giấy tờ này.

Do không liên thông về thông tin nhà ở nên UBND phƣờng sở tại chỉ làm

theo thủ tục và không thể biết hộ gia đình có nhà ở, đất ở ở nơi khác hay không và

cũng. không nắm đƣợc thông tin về ngƣời xin xác nhận, nên cũng rất dễ nảy sinh

tiêu cực ở khâu này. Còn đối với các trƣờng hợp xin giấy xác nhận của cơ quan tổ

chức nơi làm việc: Cơ quan tổ chức nơi làm việc của ngƣời xin giấy xác nhận

không thể biết đƣợc tình trạng nhà ở của họ. Xác nhận của những cơ quan này chỉ

mang tính tƣợng trƣng, khi không có bất kỳ chế tài nào đƣợc áp dụng về tính chính

xác của thông tin mà họ xác nhận. Đây có lẽ cũng là kẽ hở để cho những ngƣời

không đúng đối tƣợng dễ dàng đƣợc xác nhận là đúng đối tƣợng mua NOXH.

Ngoài ra, một số chủ đầu tƣ yêu cầu về việc xác nhận đóng bảo hiểm xã hội của

cơ quan bảo hiểm. Yêu cầu này lại gây ra thêm khó khăn đối với ngƣời đi xin xác nhận.

Khi họ yêu cầu giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội, em phải đi ra cơ quan

bảo hiểm mà không biết làm như thế nào. Vì để mua nhà theo gói hỗ trợ 30 nghìn

tỷ, em phải có giấy xác nhận đang tham gia đóng bảo hiểm xã hội mới chứng minh

đủ điều kiện mua nhà. (Nữ, 28 tuổi, nhân viên, Nam Từ Liêm)

Tiếp theo là việc chứng minh về điều kiện thu nhập. Theo hƣớng dẫn của chủ

đầu tƣ đối tƣợng thuộc khoản 4 của điều 49 Luật Nhà ở cần kê khai về mức thu

nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Những ngƣời làm

trong khu vực chính thức chịu sự điều chỉnh của Luật thuế thu nhập cá nhân và cơ

quan xác nhận sẽ phải chịu trách nhiệm về tính xác thực của thông tin, trong khi với

những đối tƣợng làm việc trong khu vực phi chính thức thì lại tự chịu trách nhiệm

về thông tin tự kê khai.

Kết quả nghiên cứu cho thấy, trong số những giấy tờ trên, đa số ngƣời đƣợc hỏi

cho rằng Giấy chứng nhận về đất ở là điều kiện thủ tục hành chính khó khăn nhất

105

(66.2%), tiếp đó là giấy chứng nhận tạm trú (22.1%), và cuối cùng là xác nhận cơ quan

công tác và mức thu nhập lần lƣợt là 4,4% và 7,4%. Hơn nữa, khi tìm hiểu về chi phí phi

chính thức cho việc xin giấy tờ hồ sơ, đa số ngƣời đƣợc hỏi không mất chi phí để hoàn

thiện thủ tục (90.9%). Tuy nhiên, có khoảng 9,1% số ngƣời đƣợc hỏi phải trả tiền từ

100.000 đến 7.000.000 đồng tùy theo cấp độ phức tạp của thủ tục trong các trƣờng hợp.

Cho dù các yêu cầu để đáp ứng các điều kiện mua, thuê mua NOXH rất chặt

chẽ nhằm xác định đúng đối tƣợng, nhƣng công tác quản lý lại không đảm bảo

khiến cho chính sách không thể duy trì một cách bền vững. Trong Luật Nhà ở cũng

nhƣ Nghị định quy định cấm ngƣời mua NOXH bán lại trƣớc 5 năm, nhƣng không

có biện pháp quản lý. Không có cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm về việc

ngƣời mua trao đổi trong thời gian 5 năm. Hay có rất nhiều ngƣời mua nhà sang tay

hay gửi sàn giao dịch ngay sau khi mua không có cơ quan nào kiểm soát. Đối với

trƣờng hợp thành phố Hà Nội, UBND thành phố đã thông qua “Quy định quản lý

bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH” (ngày 15/5/2019), tuy nhiên chƣa thấy có bất

kỳ động thái nào của cơ quan quản lý đƣợc thực hiện.

Thứ năm, nhu cầu về NOXH quá lớn trong khi khoảng cách giữa cung và

cầu quá xa

Bảng 3.18 Nhu cầu và mục tiêu đáp ứng nhà ở xã hội

Hiện tại Đơn vị Tính đến 2020 Tăng thêm 2013-2015 Tăng thêm 2016-2020

Ngƣời 43.200.000 28.000.000 7.000.000 8.200.000

Ngƣời 2.160.000 1.400.000 350.000 410.000

m2 17.280.000 11.200.000 2.800.000 3.200.000

căn 432.000 280.000 70.000 82.000

m2 31.392.000 19.600.000 4.690.000 7.102.000

902.400 560.000 133.000 209.0002

Căn m2 12.500.000 6.000.000 6.500.000 A. Nhu cầu nhà ở xã hội cho ngƣời TNT Dân số đô thị Số ngƣời có khó khăn về nhà ở (dƣới 5 m2/ngƣời) Nhu cầu về nhà ở Số căn (1 căn khoảng 30 m2) B. Tổng nhu cầu về nhà ở xã hội Số căn Mục tiêu đáp ứng nhà ở cho ngƣời TNT

Nguồn: Bộ Xây dựng, trích lại Nguyễn Đức Kiên, 2018, Nhà ở cho ngƣời lao động

trong Hội thảo Thị trƣờng căn hộ bình dân: Cầu nhiều-Cung ít, Vì sao?

106

Theo nhu cầu nhà ở trong bảng trên thì số lƣợng vƣợt quá khả năng đáp ứng

của nền kinh tế. Dù trong thời gian vừa qua, nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng

đã có nhiều hỗ trợ nhƣng nếu vẫn sử dụng phƣơng thức cũ để phát triển nhà ở cho

ngƣời TNT thì khó có thể đạt đƣợc mục tiêu ổn định xã hội và nâng cao đời sống

của ngƣời lao động. Bởi trong cả giai đoạn vừa qua, đối với cả nƣớc NOXH chỉ đạt

33%, còn đối với Hà Nội đạt hơn 60% cho phân khúc nhà ở cho ngƣời TNT so với

chỉ tiêu đặt ra. Tuy nhiên, kết quả này còn quá khiêm tốn, bởi hiện nay dân số Hà

Nội là 8,05 triệu ngƣời trong khi số lƣợng NOXH theo dự kiến mới khoảng 6,023 triệu m2, dƣới 1 m2/ngƣời, còn nếu tính theo phần trăm dân số thì NOXH mới cung

cấp cho 0,032% dân số Hà Nội.

Thứ sáu, quá coi trọng nguyện vọng mua sở hữu nhà ở: trong bối cảnh nền

kinh tế hiện nay, nền kinh tế đang phát triển dựa vào đội ngũ lao động trẻ và tiền

công lao động thấp, việc thực hiện chính sách mua bán nhà và thực hiện theo quan

điểm ngƣời lao động phải mua đƣa căn hộ là khó khả thi. Từ kinh nghiệm thực tế

của các nƣớc phát triển và các nƣớc áp dụng cơ chế thị trƣờng xã hội, nhà nƣớc

cũng không thể đủ nguồn lực để có thể cung cấp cho mỗi hộ gia đình sở hữu một

căn hộ. Theo quan điểm về an sinh xã hội, nguồn vốn hỗ trợ của chính phủ đƣợc sử

dụng để giúp ngƣời nghèo và ngƣời TNT để giúp họ có thể cải thiện điều kiện nhà ở

bằng cách cho thuê nhà ở với điều kiện sống tốt với giá cả phù hợp với thu nhập

chứ không phải cung cấp quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, không quá coi trọng nguyện

vọng mua nhà ở, cần coi trọng quyền đƣợc tiếp cận nhà ở tử tế của những nhóm đối

tƣợng cần sự trợ giúp nhất bởi việc sở hữu nhà ở chi đặt ra với những nhóm có thu

nhập từ trung bình khá trở lên.

Thứ bảy, thiếu sự tham gia của các tổ chức xã hội và khu vực phi chính thức

khác:Việt Nam đặt mục tiêu tăng trƣởng kinh tế đi đối với đảm bảo an sinh xã hội

và nhà nƣớc đóng vai trò chủ đạo từ việc hoạch định, thực hiện và đảm bảo ngân

sách. Do vậy, việc thực hiện chính sách NOXH chƣa có sự tham gia của các tổ chức

xã hội khác, chƣa huy động sự tham gia của khu vực tƣ nhân trong việc cung cấp

nhà ở cho ngƣời TNT một cách chính thức. Hiện nay, việc cung cấp nhà ở cho

nhóm đối tƣợng TNT trong khu vực tƣ nhân đƣợc thực hiện với phƣơng thức phi

107

chính thức. Ngoài ra, không chỉ trong lĩnh vực cung cấp nhà ở, việc cung cấp các

nguồn vốn cho ngƣời TNT tiếp cận nhà ở cũng chƣa có cơ chế pháp lý nhằm

khuyến khích sự tham gia của khu vực tƣ nhân và các tổ chức xã hội khác.

Thứ tám, tạo áp lực về vốn hỗ trợ và cung nhà ở đối với chính quyền

thành phố: Do nhà nƣớc đã thực hiện áp dụng gói 30 nghìn tỷ trong việc hỗ trợ

chủ đầu tƣ dự án phát triển NOXH cũng nhƣ ngƣời mua NOXH và chính sách

cho phép ngƣời mua đƣợc bán nhà sau 5 năm và đƣợc giảm 50% tiền sử dụng

đất (trong một số dự án là chuyển từ dự án nhà ở thƣơng mại sang NOXH) nên

sẽ tạo áp lực lớn cho chính quyền thành phố luôn phải phát triển NOXH và tạo

ra tâm lý trông chờ vào gói hỗ trợ mới của chính quyền từ phía chủ đầu tƣ và

ngƣời dân.

Do vậy, để duy trì tính bền vững của chính sách trong khi vẫn đảm bảo tính

công bằng và hiệu quả là một bài toán khó cho chính quyền thành phố Hà Nội

trong quá trình thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT hiện nay.

Thứ chín, số liệu về đất đai, nhu cầu nhà ở chưa được thu nhập và phổ biến

Trong quá trình nghiên cứu tiếp cận các nhóm đối tƣợng liên quan đến

việc hoạch định và thực thi chính sách NOXH, một bất cập có tính quan trọng

trong việc quyết định sự thành công của chính sách nhà ở đó là thiếu nguồn

thông tin số liệu về thu nhập và nhân khẩu, do đó khó có thể xác định đƣợc

mức thu nhập trung bình và số lƣợng hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập nào. Sự

lựa chọn của khách hàng về nhà ở, loại hình nhà ở, vị trí đều không có hoặc rất

manh mún mỗi cơ quan quản lý nhà nƣớc có một phần, do đó khó có thể sử

dụng đƣợc. Đó chính là lý do nhà nƣớc, chính quyền địa phƣơng không thể xác

định các mức chi trả nhà ở của các nhóm đối tƣợng trong xã hội nên không tạo

ra cách đo lƣờng hay đƣa ra phƣơng thức hỗ trợ phù hợp (hỗ trợ nhà ở hay trợ

cấp nhà ở). Những số liệu này sẽ giúp cho các nhà hoạch định chính sách hiểu

những biến đổi trong quá trình cung cấp sản xuất nhà ở, hay khả năng tài chính

nhà ở làm biến đổi giá cả và khuôn mẫu tiêu dùng nhà ở nhƣ thế nào. Hơn nữa,

những số liệu này cũng giúp cho các nhà phát triển trong thị trƣờng nhà ở hiểu

tiềm năng thị trƣờng và giảm những nguy cơ đầu tƣ rủi ro trong các phân khúc

108

nhà ở nhƣ đã từng xảy ra tại một số thành phố lớn ở Việt Nam trong giai đoạn

2008-2012.

3.4. Nguyên nhân của những hạn chế

3.4.1. Quy định về sự phân công và cơ chế phối hợp chưa rõ ràng

Để thực hiện đƣợc chính sách có sự tham gia của rất nhiều các đầu mối cùng

thực hiện chức năng quản lý nhà nƣớc, vì vậy, sự phối hợp giữa cấp trên với cấp dƣới,

giữa các đơn vị cùng cấp chƣa tạo ra hành lang thông thoáng thúc đẩy phát triển

NOXH. Thực tế hiện nay, chƣa có sự phối hợp giữa các cơ quan thực hiện quản lý nhà

nƣớc trong việc xây dựng chính sách, dẫn đến một số điểm chƣa phù hợp, thiếu sự ổn

định và đồng bộ giữa các quy định pháp luật nhƣ đã trình bày ở trên.

Để thực hiện đƣợc chính sách NOXH phải phụ thuộc vào một mạng lƣới chính

sách và kế hoạch phức tạp và đƣợc quản lý kiểm soát bởi nhiều bộ ban ngành. Kế

hoạch phát triển kinh tế xã hội thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, quy hoạch về không

gian và cơ sở hạ tầng thuộc Bộ Xây dựng, quy hoạch ngành chẳng hạn nhƣ giao

thông và đất đai do ộ Giao thông và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Việc sử dụng

và quản lý đất đai phụ thuộc vào rất nhiều quy định khác nhau với nhiều cấp quản

lý, chẳng hạn nhƣ kế hoạch sử dụng đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quản

lý trong khi đó quy hoạch sử dụng không gian lại do Bộ Xây dựng quản lý và các

quy hoạch này chịu sự điều chỉnh của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Bộ Kế

hoạch và Đầu tƣ cùng với các quy hoạch về nhà ở, giao thông, cơ sở hạ tầng (Xem

Phụ lục 2). Sự phức tạp của các quy định, luật, kế hoạch, cơ chế về đất đai, quy

hoạch, giao thông đòi hỏi phải có sự phối hợp quản lý giữa các Bộ và các Sở. Điều

quan trọng là chính những nhu cầu cho việc phát triển, sự phức tạp và sự không

minh bạch trong hệ thống quản lý tạo ra những điểm ngẽn trong phát triển dự án,

trong đó có cơ sở hạ tầng đô thị, quản lý phân bổ đất đai.

Mặt khác, các kiến nghị hoạch định chính sách chủ yếu xuất phát các cơ quan

quản lý nhà nƣớc và dự thảo chính sách là do các bộ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ƣơng thực hiện với số lƣợng đội ngũ công chức ít dựa trên mong muốn quản lý

nhà nƣớc của từng cơ quan quản lý nhà nƣớc. Do không có sự tham gia đề xuất ý

tƣởng hoạch định, đóng góp vào xây dựng phƣơng án, biện pháp chính sách của các

109

nhóm đối tƣợng thụ hƣởng, nhóm bị ảnh hƣởng nên không đem lại hiệu quả nhƣ mong

muốn. Quy trình hoạch định chính sách còn khép kín, việc lấy ý kiến tham gia của

nhóm nhà khoa học, của đối tƣợng chịu sự điều chỉnh của chính sách còn mang tính

hình thức, không thực chất, đôi khi chỉ mang tính thông báo.

3.4.2 Chính sách còn chồng chéo và thiếu tính thống nhất

Chỉ trong vòng chƣa đầy 10 năm kể từ khi ban hành chính sách NOXH cho

ngƣời TNT, có quá nhiều VBQPPL từ trung ƣơng đến địa phƣơng với những thay

đổi và bổ sung về đối tƣợng thụ hƣởng, chính sách ƣu đãi thuế, chính sách tín

dụng...Chỉ duy nhất chính sách NOXH cho ngƣời TNT và công nhân khu công

nghiệp lại có Chỉ thị của thủ tƣớng chính phủ.

Chính sách NOXH đƣợc chia thành chƣơng trình nhà ở hỗ trợ nhiều loại đối

tƣợng: cho ngƣời có công, cho ngƣời TNT, cho công nhân, cho ngƣời nghèo. Một đối

tƣợng có thể phù hợp cho rất nhiều chƣơng trình nhà ở (ví dụ: công nhân có thể tham

gia chƣơng trình NOXH cho ngƣời TNT, nhà ở cho công nhân hay ngƣời có công có

thể tham gia chƣơng trình nhà ở cho ngƣời có công và nhà ở cho ngƣời TNT).

Chính sách thiếu tính thống nhất bởi theo quy định của pháp luật Việt

Nam hiện hành, nếu làm dự án nhà ở, kể cả NOXH có sử dụng đất cũng phải

đấu thầu sử dụng nhà đầu tƣ. Theo quy định của luật Đấu thầu và Nghị định

30/2015/NĐ-CP về hƣớng dẫn lựa chọn nhà đầu tƣ, từ 120 tỷ trở lên, phải đấu

thầu sử dụng chủ thầu quốc tế, nếu xây dựng một tòa nhà 15 tầng là trên 120 tỷ

và phải đấu thầu quốc tế, trong khi lợi nhuận định mức chỉ có 10% thì chủ đầu

tƣ không thể bỏ ra chi phí để có thể tổ chức đấu thầu quốc tế cho việc làm

NOXH. Một số quy định về lựa chọn chủ đầu tƣ NOXH cũng chƣa thống nhất

giữa Luật Đấu thầu và Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Thêm vào đó chƣa có sự

thống nhất giữa Ngân hàng Nhà nƣớc và Ngân hàng chính sách xã hội đối với

lãi suất ƣu đãi và thời hạn cho vay ƣu đãi. Ngân hàng CSXH cho vay với lãi

suất là 4,8%/năm với thời hạn cho vay từ 15 đến 25 năm, trong khi các ngân

hàng thƣơng mại theo quy định của Ngân hàng nhà nƣớc cho vay với lãi suất

5%/năm với thời hạn là 15 năm.

110

3.4.3 Thủ tục hành chính quá phức tạp

Thủ tục xây dựng NOXH không khác với thủ tục xây dựng nhà ở thƣơng

mại. Các chủ đầu tƣ phải hoàn thiện đầy đủ các bƣớc thiết kế, quy hoạch

chung, quy hoạch chi tiết, phê duyệt hồ sơ tiêu chuẩn kỹ thuật, hồ sơ thiết kế

thi công, hệ thống phòng cháy chữa cháy nhƣ nhà thƣơng mại. Đây là một

trong những rào cản khiến các chủ đầu tƣ không muốn làm NOXH. “Giống nhà

thương mại, nhưng lại không được bán giá thương mại, lại khống chế 10%”

(PVS, nam 60 tuổi, chủ đầu tƣ xây dựng NOXH). Dù trong thực tế, ộ Xây

dựng cũng đã duyệt ộ Thiết kế cơ sở mẫu nhà ở cho ngƣời TNT và khuyến

khích doanh nghiệp sử dụng mẫu nhà ở để lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình

để miễn các thủ tục nhƣ thỏa thuận phƣơng án kiến trúc công trình, tham gia ý

kiến về thiết kế cơ sở công trình. Tuy nhiên trong thực tế, không có doanh

nghiệp xây dựng nào sử dụng mẫu thiết kế cơ sở này. “Nhưng mà không làm

được đâu. Ví dụ đất chỗ này xây kiểu khác còn chỗ kia xây kiểu khác thì làm

sao mà mình làm được. Nó chỉ là một cái tham khảo thôi nhưng không ai theo

cái mẫu chung cả” (PVS, nam 50 tuổi, chủ đầu tƣ xây dựng NOXH)

Mặt khác, thời gian làm thủ tục dự án NOXH mất quá nhiều thời gian cho

các chủ đầu tƣ. Thủ tục bắt đầu từ huyện, đến Sở Xây dựng, chuyển sang Sở Quy

hoạch Kiến trúc lên UBND thành phố, mỗi quy trình mất trung bình 2 tháng.

“Nguyên nhân chính không phải là các sở ngành làm sai, chỉ là quy trình

còn quá nhiều cửa.”(Nam, 50 tuổi, chủ đầu tƣ phát triển NOXH).

“Sau khi được thành phố thông qua chủ trương, chủ đầu tư phải làm việc

với Sở Quy hoạch, sau khi Sở này thông qua phương án tổng mặt bằng xong,

thì lập dự án, phê duyệt, rồi thẩm định, tiếp đến làm chấp thuận đầu tư với

thành phố. Tiếp đến sau khi phải thiết kế kỹ thuật, rồi thẩm định, phê duyệt của

Sở Xây dựng, tiếp đến tới Sở Tài chính làm tiền sử dụng đất”(Nam, 40 tuổi,

Công ty tƣ vấn xây dựng).

Vấn đề khó khăn nhất mà hầu hết các chủ đầu tƣ gặp phải ngoài việc xin

chủ trƣơng của thành phố thì việc xin giấy phép quy hoạch và giấy phép xây

dựng là hai rào cản tiêu tốn thời gian và công sức của các nhà đầu tƣ. Chỉ tính

riêng thủ tục xin cấp phép xây dựng, theo áo cáo chỉ số chi phí tuân thủ thủ

111

tục hành chính (APCI) 2018, thời gian thực hiện của thủ tục hành chính tại khu

kinh tế trọng điểm ắc ộ là 185,4 giờ làm việc và chi phí trực tiếp lên đến

141, 046 giờ. Cũng theo báo cáo này, chi phí thủ tục xây dựng cao không chỉ

bắt nguồn từ chi phí thuê tƣ vấn mà còn xuất phát các yêu cầu pháp luật về quy

hoạch tại các địa phƣơng, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng không đƣợc

rõ ràng, thống nhất và phụ thuộc nhiều vào công tác thẩm định của cơ quan

quản lý nhà nƣớc. Dẫn đến chi phí cho việc chuẩn bị hồ sơ lẫn chỉnh sửa hồ sơ

thực hiện các thủ tục hành chính xây dựng cao, bao gồm cả chi phí chính thức

trả cho tƣ vấn lẫn chi phí không chính thức. Nếu công khai các thông tin về quy

hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng đƣợc rõ ràng, chi phí trực tiếp

chắc chắn sẽ giảm xuống (Hội đồng tƣ vấn cải cách thủ tục hành chính, Chỉ số

đánh giá chi phí tuân thủ thủ tục hành chính 2018).

Các thủ tục tiếp cận đất đai và đầu tƣ xây dựng đƣợc quy định trong 5 hệ

thống pháp luật chủ yếu: pháp luật về đầu tƣ, xây dựng, quy hoạch xây dựng,

đất đai, và môi trƣờng v.v. Hệ thống pháp luật đó bao gồm các văn bản luật

(nhƣ Luật Đất đai, Luật Đầu tƣ, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch Đô thị và Luật

Bảo vệ môi trƣờng) và các VBQPPL hƣớng dẫn thi hành 52 luật do các cơ quan

nhà nƣớc trung ƣơng có thẩm quyền ban hành (nhƣ nghị định, thông tƣ v.v.) và

do các cấp chính quyền địa phƣơng ban hành (nhƣ quyết định, văn bản hƣớng

dẫn v.v.). Việc tuân thủ hệ thống pháp luật này không phải lúc nào cũng dễ

dàng thực hiện do những bất cập, không tƣơng thích giữa các văn bản pháp

luật. Nhà đầu tƣ phải trực tiếp liên hệ với những cơ quan này để xin chấp

thuận, ý kiến, phê duyệt, v.v… dƣới các hình thức khác nhau theo yêu cầu của

cơ quan thụ lý hoặc của VBQPPL. Ngoài ra, nhà đầu tƣ còn có thể phải liên hệ

với những đơn vị/phòng khác nhau của cùng một cơ quan để đƣợc cung cấp

thông tin, hƣớng dẫn, giải trình thêm về hồ sơ đã nộp hoặc nhận kết quả. Nói

cách khác, nhà đầu tƣ thƣờng phải đi lại nhiều lần đến nhiều cơ quan khác nhau

hoặc nhiều đơn vị của cùng một cơ quan để giải quyết các thủ tục khác nhau.

Hiện tƣợng phân tán, chồng chéo, trùng lặp và mâu thuẫn giữa các hƣớng dẫn có

liên quan về cùng một vấn đề cũng là một thực tế cần tháo gỡ (Hội đồng tƣ vấn cải

cách thủ tục hành chính, Chỉ số đánh giá chi phí tuân thủ thủ tục hành chính 2018).

112

3.4.4 Quản lý phân phối nhà ở xã hội

Do điều kiện hiện nay, chính quyền thành phố không có ngân sách để xây dựng

NOXH, quỹ NOXH là do các chủ đầu tƣ sử dụng vốn ngoài ngân sách. Do vậy, chủ

đầu tƣ dự án là ngƣời xét duyệt hồ sơ, lập danh sách mua nhà và các cơ quan quản lý

nhà nƣớc chƣa có số liệu thống kê đầy đủ cũng nhƣ năng lực quản lý lỏng lẻo dẫn đến

một số bất cập trong quá trình phân phối NOXH.

- Diện tích căn hộ

Nếu hộ gia đình, cá nhân đáp ứng hoàn thiện đầy đủ giấy tờ chứng minh

đối tƣợng hƣởng chính sách hỗ trợ về NOXH theo đúng hƣớng dẫn của ộ Xây

dựng, thì cũng chƣa chắn chắn có thể tiếp cận với NOXH. ởi một số dự án do

hạn chế về số lƣợng căn hộ bán, sau khi chấm điểm, công bố danh sách điểm

nộp cho Sở Xây dựng, chủ đầu tƣ mới bắt đầu tiến hành bốc thăm quyền mua.

Nhƣ vậy, trong quá trình bốc thăm quyền mua này đã giảm bớt số ngƣời tiếp

cận NOXH. Sau khi có quyền mua nhà, mới có thể bốc thăm diện tích căn nhà.

Đây cũng là điểm gây mâu thuẫn trong việc thực hiện chính sách, khi hộ gia

đình có nhiều thế hệ đang có nhu cầu về nhà ở và đi thuê nhà, nếu bốc thăm đƣợc căn nhà với diện tích dƣới 40m2 thì diện tích sàn cũng không đủ 8m2

/ngƣời. Chính sách cần căn cứ vào số lƣợng ngƣời trong hộ gia đình, chứ không

nên căn cứ vào quy trình thủ tục mua nhà. Có nhƣ vậy, mới có thể tránh đƣợc

các vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng NOXH sau này.

- Thẩm định hồ sơ mua nhà ở xã hội

Hiện vẫn tồn tại sự mập mờ trong khâu thẩm định, xét duyệt hồ sơ mua NƠXH

dù nhìn bề ngoài thì sự xét duyệt là khá chặt chẽ nhƣng rút cục ngƣời có đƣợc nhà chƣa

chắc đã là ngƣời TNT. Thứ nhất, về cơ bản quy trình ngƣời đi nộp hồ sơ (đối tƣợng

mua) và ngƣời nhận xét duyệt hồ sơ (chủ đầu tƣ) mà không có bên thứ ba kiểm tra tính

chính xác của thông tin. Hiện nay trong chính sách chƣa có bất kỳ một cơ chế nào để

kiểm soát tình trạng trên nên dễ xuất hiện trƣờng hợp đối tƣợng không phải TNT vẫn

có thể tiếp cận NOXH. Cho dù, danh sách ngƣời mua nhà đƣợc công bố trên trang

thông tin của Sở Xây dựng “Sở Xây dựng là đơn vị hậu kiểm. Danh sách của người

đăng ký mua nhà sẽ được chủ đầu tư gửi về sở. Sở làm nhiệm vụ hậu kiểm, kiểm tra

xem các đối tượng đăng ký có hợp lệ không. Sở có hệ thống thông tin để rà soát các hộ

113

(rà soát về tên người đứng mua, các thành viên trong gia đình) nhằm tránh tình trạng

một hộ gia đình có thể đứng tên trong 2-3 dự án NOXH khác nhau. Các dự án NOXH

trên địa bàn thành phố thì sở đều nắm được, vì vậy rất dễ để kiểm tra, đối chiếu thông

tin.” (PVS, nữ, chuyên viên 35 tuổi, Sở Xây dựng Hà Nội).

Nhƣ vậy, Sở Xây dựng chỉ có thể kiểm soát việc ngƣời mua đăng ký hai lần

nhƣng không thể kiểm tra tính chân thực của hồ sơ mua nhà. Chủ đầu tƣ là ngƣời lập

dự án và xét duyệt hồ sơ phân phối nhà ở, điều này có thể dẫn đến sự bất bình đẳng

trong việc phân phối NOXH, đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách đôi khi lại bị đẩy ra

ngoài lề nhƣ một số trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng chính sách vẫn mua đƣợc

NOXH (Thông Chí, 2017). Chính sách NOXH là chính sách thực hiện hỗ trợ của nhà

nƣớc về nhà ở nên việc xét duyệt phải do cơ quan nhà nƣớc đảm nhiệm.

3.4.5 Hình thức tổ chức thực hiện từ trên xuống

Theo Hiến pháp 1992, việc điều hành và hoạt động của các cơ quan nhà

nƣớc đƣợc thực hiện dựa trên nguyên tắc tập trung dân chủ. Do vậy, chính sách

NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội cũng nhƣ các địa phƣơng khác đƣợc thực hiện

theo hình thức từ trên xuống. Trƣớc khi tiến hành triển khai, chính quyền địa

phƣơng xây dựng kế hoạch, chuẩn bị nguồn lực để thực hiện chính sách (Kế hoạch

phát triển nhà ở thành phố Hà Nội). Khi phát hiện những sai lệch trong nội dung

trong quá trình triển khai, chính quyền trung ƣơng hay chính quyền địa phƣơng đƣa

ra các giải pháp chính sách khác nhau để giải quyết các vấn đề nảy sinh. Đó chính là

lý do mà chính sách NOXH đƣợc điều chỉnh thay đổi, bổ sung liên tục nhƣ đã trình

bày trong mục 3.1.

3.4.6 Chưa chú trọng đến phổ biến, tuyên truyền chính sách

- Đối với đối tượng tổ chức triển khai chính sách:

+ Quỹ đất phát triển NOXH theo quy hoạch, giá đất, chƣơng trình kế hoạch

phát triển NOXH hàng năm, kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật có liên

quan, các thông tin về các bản vẽ đầu tƣ xây dựng NOXH, số lƣợng NOXH, diện

tích nhà ở, số lƣợng đất đai xây dựng NOXH, thông tin về giá thuê, giá bán NOXH

chƣa đƣợc cập nhật và công khai trên Cổng thông tin điện tử của thành phố, Sở Kế

hoạch và Đầu tƣ, Sở Xây dựng và các phƣơng tiện thông tin đại chúng để chủ đầu

tƣ đăng ký tham gia đầu tƣ hay phục vụ cho các cơ quan chức năng thực hiện chính

114

sách. Đây là những thông tin rất quan trọng cho các cơ quan thực hiện chính sách và

các chủ đầu tƣ dự án phát triển NOXH. Tuy nhiên, “rất khó để có thể tiếp cận các

thông tin ở các Sở, cho dù đã có giấy giới thiệu của cơ quan” (PVS, nam, chuyên

gia tƣ vấn xây dựng, 40 tuổi, Công ty tƣ vấn xây dựng).

+ Hệ thống các VBQPPL về NOXH của địa phƣơng chƣa đƣợc cập nhật

trên các cổng thông tin điện tử của các cơ quan chức năng và chƣa đƣợc lƣu trữ

một cách khoa học và hệ thống.

- Đối với đối tượng thụ hưởng chính sách

Khi tìm hiểu về tiếp cận thông tin NOXH để xem chính sách có đƣợc

tuyên truyền phổ biến đến ngƣời dân hay không, kết quả cho thấy hầu hết ngƣời

dân biết thông tin bán NOXH qua ngƣời quen, đồng nghiệp và họ hàng chiếm

59.6%. Chỉ một ¼ ngƣời dân biết đƣợc thông tin qua các phƣơng tiện thông tin

đại chúng chỉ chiếm 25.3% và từ phía chủ đầu tƣ có 7,3%, cho dù thông tin theo

Luật Nhà ở quy định phải đƣợc tuyên truyền trên trang web của Sở Xây dựng,

chủ đầu tƣ và cơ quan ngôn luận của địa phƣơng.

Bảng 3.19: Nguồn tiếp cận thông tin mua NOXH

Nguồn thông tin Bạn bè, đồng nghiệp, họ hàng Phƣơng tiện truyền thông đại chúng Chủ đầu tƣ Khác (cơ quan, chính quyền, môi giới) Tổng N 179 76 22 23 300 % 59,6 25,3 7,3 7,8 100

(Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018)

Về những trở ngại trong tìm kiếm thông tin về NOXH, chỉ có 10.4% gặp khó

khăn trong khi đa số ngƣời đƣợc hỏi đều nói không gặp khó khăn trong tìm kiếm

thông tin (89.6%). Tìm hiểu nguyên nhân về những khó khăn trong việc tìm thông

tin lại có đến 25.9.3% ngƣời đƣợc hỏi không biết địa chỉ tìm kiếm thông tin, và

66,7% cho rằng thông tin không đƣợc công bố rộng rãi và 7,4% do không thƣờng

xuyên truy cập Internet. Những vấn đề nêu trên cho thấy trong khâu tuyên truyền,

phổ biến thông tin về dự án, thời gian bán NOXH vẫn cần có những kênh thông tin

tích cực hơn nữa giúp ngƣời dân có dễ dàng tiếp cận đƣợc thông tin hơn.

115

KẾT LUẬN CHƢƠNG 3

Đến nay, chính sách đã mang lại những lợi ích tích cực cho những đối tƣợng thụ

hƣởng, trong đó có ngƣời TNT, nhƣ mang lại sự ổn định về chỗ ở và và hòa nhập xã hội

cho hộ gia đình, việc đảm bảo môi trƣờng vật lý là nền tảng cho những lợi ích khác. Dựa

vào các tiêu chí chính đáng, công bằng, hiệu quả và bền vững, nội dung mục tiêu và kết

quả thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT đƣợc đánh giá nhƣ sau:

Quyền có nhà ở và đƣợc tạo điều kiện tiếp cận nhà ở tử tế thể hiện chủ

trƣơng, chính sách đúng đắn của Đảng và nhà nƣớc phù hợp với Hiến pháp và

phù hợp với các công ƣớc quốc tế nhằm đảm bảo ổn định xã hội hƣớng đến các

mục tiêu phát triển bền vững khi thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT.

Mặt khác, tăng trƣởng kinh tế gắn với công bằng xã hội, hạn chế tối đa bất bình

đẳng là một trong những tiêu chí để đảm bảo phát triển bền vững. Chính sách đã

đảm bảo tính công bằng khi tạo điều kiện cho một số đối tƣợng thụ hƣởng cải

thiện điều kiện nhà ở khi giá nhà vƣợt quá khả năng chi trả. Tuy nhiên, trong quá

trình thực hiện chính sách lại tạo ra bất công bằng khi một nhóm đối tƣợng

không phải là đối tƣợng TNT có thể tiếp cận NOXH.

Xét tính hiệu quả, chính sách đã mang lại rất nhiều lợi ích cho đối tƣợng thụ

hƣởng nhƣ tạo sự ổn định, gia tăng hội nhập xã hội và đem lại sự hài lòng về điều

kiện sống của hộ gia đình khi cƣ trú tại các khu NOXH. Tuy nhiên, chính sách lại

không hiệu quả khi chỉ tiêu kế hoạch đề ra mới chỉ đạt đƣợc gần 60% trong khi

chính quyền thành phố phải bỏ ra mức chi phí lớn mà khó có thể đánh giá một cách

cụ thể chính xác để thực hiện chính sách.

Về tính bền vững, với các công cụ và giải pháp thực hiện chính sách nhƣ

hiện nay chính quyền thành phố khó có khả năng tiếp tục duy trì chính sách bởi

nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng chính sách quá lớn. Bên

cạnh đó, nhận thức của ngƣời dân về việc sở hữu nhà ở chƣa thay đổi, ngƣời dân

trông chờ vào sự hỗ trợ của nhà nƣớc để có thể mua đƣợc nhà ở với giá rẻ và tiếp

cận đƣợc lãi suất ƣu đãi trong khi nguồn lực của chính quyền trung ƣơng và địa

phƣơng còn hạn chế không thể thực hiện chính sách NOXH cho toàn dân.

116

Thông qua các tiêu chí đánh giá, tác giả làm rõ những nhận định ban đầu về

chính sách. Những bất cập trong chính sách cũng đƣợc bộc lộ thông qua quá trình

phân tích. Chính sách đã thu đƣợc một số thành tựu nhất định tuy nhiên còn bộc lộ

nhiều điểm hạn chế chƣa phù hợp với yêu cầu mà chính sách đặt ra. Do vậy, rất cần

những giải pháp giúp chính sách đƣợc hoàn thiện hơn, giải quyết bền vững vấn đề

nhà ở cho ngƣời thu nhấp ở Hà Nội nói riêng và cả nƣớc nói chung.

117

Chƣơng 4

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH

NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

4.1. Định hƣớng hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu

nhập thấp

Trên cơ sở đánh giá thực trạng của chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà

Nội, luận án đã chỉ ra những vấn đề cần xem xét trong công tác quản lý nhà nƣớc và

bƣớc đầu có những đề xuất, giải pháp, kiến nghị nhà nƣớc xử lý các vấn đề này.

Việc phát triển NOXH cần phải đƣợc tiếp cận một cách tổng thể có sự phối hợp của

nhiều cơ quan ban ngành theo một chuỗi sản xuất. ởi NOXH là một sản phẩm đặc

biệt, do vậy phát triển NOXH cũng là một chuỗi sản xuất liên quan đến việc phát

triển nhiều ngành công nghiệp, dịch vụ đi kèm nhƣ công nghiệp sản xuất vật liệu

xây dựng, cung ứng dịch vụ cho thuê nhà ở, cho thuê tài chính, đất đai, phân phối

nhà ở. Do vậy, không nên tách rời từng khâu trong chuỗi sản xuất này, chẳng hạn

nhƣ từ ý tƣởng, hình thành dự án, thiết kế, xây dựng, huy động vốn đầu tƣ, tiếp cận

đất đai, phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở, kỹ thuật.. Điều này đòi hỏi sự phát triển

và hoạt động một cách đồng bộ của nhiều ngành, cơ quan quản lý nhà nƣớc, ngƣời

dân mới có thể mang lại lợi ích và hiệu quả cho toàn xã hội.

Cụ thể là:

Một là, phát triển NOXH là trách nhiệm của nhà nƣớc và của xã hội và của

ngƣời dân. Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên: nhà nƣớc, doanh nghiệp và ngƣời

dân. Giảm các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để thu hút các nhà đầu tƣ thuộc

nhiều thành phần kinh tế tham gia phát triển NOXH nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà

ở cho các đối tƣợng. Nhà nƣớc khi cung cấp quỹ đất, nguồn vốn phát triển NOXH

sẽ thu đƣợc lợi ích cao nhất, đảm bảo sự ổn định và phát triển đất nƣớc. Nhu cầu về

nhà ở với mức giá hợp lý của ngƣời dân đƣợc thỏa mãn.

Phát triển NOXH không chỉ là hỗ trợ cho ngƣời dân có hoàn cảnh khó khăn

mà còn là giải pháp và phƣơng thức để phát triển xã hội bền vững. Nhà nƣớc ban

hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ

118

trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có TNT, ngƣời nghèo gặp

khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát

triển theo hƣớng văn minh hiện đại.

Phát triển nhà ở phải đảm bảo an toàn và đáp ứng các điều kiện về chất

lƣợng, xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trƣờng; sử dụng tiết kiệm

năng lƣợng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Hai là, đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm thiểu các thủ tục liên quan đến

phát triển NOXH, áp dụng chính phủ điện tử trong việc cung cấp các dịch vụ công

để đảm bảo công khai, minh bạch tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và

ngƣời dân tham gia phát triển và quản lý NOXH. Lập hệ thống quản lý dữ liệu về

phát triển và quản lý nhà ở nói chung và NOXH nói riêng

Ba là phân cấp quản lý rõ ràng giữa chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng.

Phát triển nhà ở phải theo quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê

duyệt, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển nhà ở trên

cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai.

Bốn là phát triển nhà ở nói chung và NOXH nói riêng phải gắn với phát triển

hệ thống kết cấu hạ tầng nhà ở, quá trình công nghiệp hóa xây dựng, sử dụng vật

liệu mới, phát triển bền vững và với đổi mới sáng tạo khoa học công nghệ có liên

quan. Tập trung vào phát triển và ứng dụng công nghệ xây dựng vào thực tế để

giảm thiểu chi phí xây dựng, giảm giá thành sản phẩm.

Năm là có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là

điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố

quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc.

Đào tạo nguồn nhân lực chất lƣợng cao gắn với nhu cầu về phát triển nhà ở, NOXH

để từ đó hình thành đội ngũ các nhà khoa học, doanh nghiệp và cán bộ kỹ thuật

phục vụ cho phát triển nhà ở và NOXH về lâu dài.

Sáu là, đảm bảo chất lƣợng NOXH vừa đảm bảo giá thành rẻ phù hợp với

điều kiện chi trả vừa đáp ứng chất lƣợng nhà ở để các hộ gia đình có thể yên tâm

sinh sống, phát triển cộng đồng dân cƣ lâu dài.

119

Bảy là, tăng cƣờng khả năng tiếp cận nhà ở, tiếp cận với các dịch vụ xã hội,

dịch vụ quản lý và bảo trì có chất lƣợng tốt nhằm hình thành cộng đồng dân cƣ bền

vững ít có tính di động.

Tám là, nâng cao khả năng chi trả, thiết kế gắn nhà ở với sinh kế hay hạn chế

gánh nặng thanh toán nhà ở. Đặc điểm, tính chất của NOXH phải thích hợp với các

hoạt động sinh kế, tránh các tác động tiêu cực, đồng thời duy trì và phát triển đƣợc

các nguồn lực hiện tại và lâu dài theo hƣớng sinh kế bền vững.

Chín là, quan điểm lấy ngƣời dân là trọng tâm, chính phủ không tập trung

vào việc số lƣợng căn hộ đƣợc xây dựng mà tập trung vào nhu cầu và lợi ích của

ngƣời dân tại mỗi thành phố, địa phƣơng với những điều kiện tự nhiên và kinh tế xã

hội và thu nhập khác nhau.

4.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu

nhập thấp

Qua kết quả khảo sát cho thấy, điểm mấu chốt tắc nghẽn của chính sách hiện

nay nhƣ sau: về phía ngƣời dân: chƣa tiếp cận đƣợc tín dụng, mong muốn đƣợc sở

hữu nhà ở, thiếu tiếp cận thông tin và nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở chƣa phù hợp

với tình trạng tài chính. Về phía nhà nƣớc: chƣa có đủ ngân sách để hỗ trợ, chƣa có

chính sách tín dụng phù hợp hỗ trợ ngƣời dân, ngân hàng thƣơng mại và chủ đầu tƣ,

một số thể chế chính sách hiện còn đang mâu thuẫn. Về phía chính quyền địa

phƣơng: chƣa quan tâm đúng mức đến phát triển nhà ở xã hội, chƣa cải cách hệ

thống hành chính để các thông tin và thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, nhà

ở, hạ tầng minh bạch.Về phía nhà đầu tƣ: chƣa quan tâm đến phát triển phân khúc

nhà ở này do bị khống chế lợi nhuận, thủ tục xây dựng nhà ở xã hội còn phức tạp.

Với những điểm bất cập nêu trên, để thực hiện chính sách NOXH một cách

bền vững đảm bảo công bằng xã hội cần phải giải quyết tổng hợp nhiều vấn đề, hơn

nữa, hƣớng tới phát triển chính sách NOXH một cách bền vững cần có những giải

pháp ngắn hạn và dài hạn. Trong giai đoạn vừa qua, cho dù chƣa đạt mục tiêu đề ra

nhƣng nhờ sự nỗ lực của cả chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng nhƣng chính

sách đã phát triển đƣợc một lƣợng nhà ở tƣơng đối lớn đảm bảo vai trò của chính

120

phủ trong cung cấp nhà ở xã hội cũng nhƣ đảm bảo an sinh xã hội. Do vậy, để tiếp

tục thực hiện chính sách nhà ở xã hội dựa trên khung pháp lý hiện có mà vẫn đảm

bảo đƣợc các mục tiêu hợp lý, công bằng, hiệu quả và bền vững, nghiên cứu sinh đề

xuất một số giải pháp sau:

4.2.1 Giải pháp liên quan đến tiếp cận thông tin và thủ tục hành chính

4.2.1.1 Giảm các thủ tục liên quan đến xây dựng nhà ở xã hội

Căn cứ giải pháp

Nhƣ phân tích ở chƣơng 3, thủ tục liên quan đến đầu tƣ là một trong các rào

cản hạn chế các doanh nghiệp tham gia vào thị trƣờng. Thủ tục hành chính trong

đầu tƣ, xây dựng, quản lý các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở tuy đã rút ngắn nhƣng

vẫn mất quá nhiều thời gian.

Mô tả giải pháp: xây dựng cơ chế một cửa liên thông điện tử trong thủ tục

hành chính liên quan đến xây dựng NOXH.

Phương án giải pháp

- Sở Xây dựng sẽ chịu trách nhiệm nhận hồ sơ và liên kết với các Sở Quy

hoạch - Kiến trúc, Sở Tài Chính, Sở Tài Nguyên và Môi trƣờng để giải quyết các

thủ tục liên quan đến đầu tƣ, quy hoạch, giá đất, giá nhà, cấp giấy phép đầu tƣ, giấy

phép xây dựng.

- Áp dụng mẫu thiết kế điển hình NOXH để giảm chi phí thiết kế và rút ngắn

thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công.

- Công khai các hồ sơ quy hoạch, các thông tin về quy hoạch, quy chuẩn,

tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng, tiêu chuẩn mua nhà ở, thủ tục hồ sơ đƣợc rõ ràng

để doanh nghiệp và ngƣời dân dễ dàng tiếp cận.

4.2.1.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và NOXH

Căn cứ của giải pháp

Một trong những bất cập trong quá trình thực hiện chính sách NOXH,

nhƣ đã trình bày ở chƣơng 3, đó là tiếp cận thông tin liên quan đến nhà ở, đất

đai và sự thiếu minh bạch của thị trƣờng bất động sản. Điều đó vô hình chung

là rào cản cho ngƣời thu nhập thấp tiếp cập đƣợc nhà ở xã hội. Theo Nghị định

121

số 117/2015/NĐ-CP ban hành ngày 12/11/2015 và Thông tƣ 27/1016/TT-BXD

ngày 15-12-2016 của Bộ Xây dựng về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông

tin về nhà ở và thị trƣờng BÐS, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trƣờng BÐS đã

đƣợc thực hiện nhƣng chƣa đƣa vào ứng dụng bởi số liệu, chỉ tiêu thống kê về nhà ở

và thị trƣờng BÐS vẫn chƣa đƣợc thu thập, tổng hợp theo quy định. Quá trình thu

thập thông tin và mã hoá thông tin cần có nhiều thời gian bởi lƣợng thông tin của

các đơn vị, tổ chức có liên quan nhiều lại chƣa đồng bộ, lƣu trữ và quản lý dƣới

nhiều hình thức khác nhau. Do hạ tầng thông tin của Việt Nam chƣa đáp ứng đƣợc

quá trình chuyển đối số do vậy các cơ sở dữ liệu chƣa đƣợc cập nhật và thiếu đồng

bộ dẫn đến sự thiếu minh bạch trên thị trƣờng bất động sản gây bất lợi cho cả nhà

đầu tƣ và ngƣời dân.

Thông tin về NOXH hiện nay còn rất sơ lƣợc và khó tiếp cận, điều này gây

khó khăn cho công tác quản lý, nghiên cứu phát triển cũng nhƣ việc tìm kiếm chỗ ở

cho ngƣời TNT. Để có thể có những căn cứ phục vụ cho công tác nghiên cứu, quy

hoạch xây dựng thực tế và công tác quản lý NOXH, việc thống kê bất động sản về

NOXH từ đó làm cơ sở cho việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về NOXH

Mô tả giải pháp:

- Thống kê hàng năm tăng/giảm số lƣợng nhà ở, nhu cầu mua nhà ở, thuê

nhà ở tại từng quận/huyện, địa phƣơng.

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số về nhà ở nói chung và NOXH nói riêng

Phương án giải pháp

- Sở Thống kê phối hợp với các cơ quan quản lý để thống kê, phân tích cụ thể

thực trạng nhà ở, nhu cầu mua/thuê NOXH, mức thu nhập của ngƣời dân, diện tích, số

lƣợng nhà ở... làm cơ sở cho hoạch định, hoàn thiện và đánh giá chính sách NOXH.

- Các cơ quan quản lý phối hợp với giới nghiên cứu để phân tích, đánh giá

các số liệu thống kê chính xác vê nhu cầu và quản lý lƣợng cung, cầu về NOXH.

- Công khai thông tin về các dự án phát triển NOXH đƣợc công khai trên

cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh, thành phố và website của Sở Xây dựng.

122

- Tập hợp mọi thông tin trên một cổng thông tin hệ thống cơ sở dữ liệu tổng

hợp các Chƣơng trình phát triển NOXH của từng địa phƣơng và cả nƣớc. Trong hệ

thống cơ sở dữ liệu bao gồm các dữ liệu bán, cho thuê và thuê mua NOXH cho từng

địa phƣơng và cả nƣớc tạo sự công bằng trong việc sử dụng NOXH.

- Cổng thông tin bao gồm các thông tin về hành lang pháp lý, thị trƣờng bất

động sản, dự án NOXH và thông tin công nghệ xây dựng có liên quan đến doanh

nghiệp tham gia vào thị trƣởng NOXH.

- Thông tin về quy trình thủ tục, hồ sơ giấy tờ, hƣớng dẫn ngƣời dân trong

việc thực hiện dự án phát triển NOXH. Với sự phát triển của công nghệ thông tin

nhƣ hiện nay, tiến tới việc áp dụng đăng ký hồ sơ trực tuyến với cơ quan quản lý

phân phối NOXH để tránh các tiêu cực nảy sinh trong quá trình xét duyệt.

- Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá việc thực hiện và quản lý NOXH cho

ngƣời dân tham gia vào chƣơng trình có thể đánh giá trực tuyến cách thức thực hiện và

quản lý NOXH đang đƣa vào sử dụng. Kết quả của những đánh giá này đƣợc tổng hợp

theo quý để giúp cơ quan quản lý có những điều chỉnh phù hợp và nhanh nhất.

- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về NOXH nằm trong hệ thống dữ liệu

quốc gia về nhà và đất đai. Hệ thống này tích hợp chức năng quản lý thị trƣờng bất

động sản, quản lý danh sách ngƣời hƣởng trợ cấp NOXH, ngƣời mua NOXH, quản

lý tình trạng xuống cấp của nhà ở.v.v.

4.2.2 Giải pháp phụ cấp nhà ở

Căn cứ của giải pháp

Nhƣ phân tích ở chƣơng 3, những ngƣời TNT hiện nay tiếp cận đƣợc NOXH

hầu hết là những ngƣời có mức thu nhập ổn định, đã có tích lũy. Nhóm đối tƣợng

tiếp cận chƣa thực sự là ngƣời gặp khó khăn nhất về nhà ở. Mặt khác, với tiềm lực

kinh tế và nguồn lực hiện có nhà nƣớc không thể tiếp tục thực hiện theo phƣơng

thức nhƣ hiện nay. Để hỗ trợ nhóm đối tƣợng thực sự gặp khó khăn trong xã hội,

đáp ứng nhu cầu về nhà ở, giải pháp trợ cấp nhà ở có thể thực hiện đƣợc trong bối

cảnh hiện nay là thực hiện dƣới hình thức hỗ trợ xã hội bằng tiền (in cash) chứ

không bằng hiện vật (in kind) mới có thể đảm bảo công bằng xã hội.

123

Mô tả giải pháp

Hỗ trợ bằng tiền hàng tháng cho các nhóm đối tƣợng gặp khó khăn trong

việc chi trả nhà ở. Việc hỗ trợ này có thể đƣợc thực hiện thông qua chính quyền địa

phƣơng hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Phương án giải pháp

Đối với hộ gia đình TNT trong khu vực phi chính thức: chính quyền địa

phƣơng thống kê, lên danh sách các hộ nghèo. Việc nhận hỗ trợ sẽ đƣợc xem xét

dựa trên các tiêu chí đánh giá hộ nghèo và đƣợc đánh giá sáu tháng một lần.

Đối với các hộ gia đình TNT trong khu vực chính thức: cơ quan sử dụng lao động

sẽ là cơ quan lên danh sách ngƣời cần hỗ trợ và có trách nhiệm hỗ trợ cùng nhà nƣớc.

Để thực hiện phƣơng án này cần có sự đồng bộ về cơ sở dữ liệu về NOXH.

Thông tin ngƣời đƣợc thụ hƣởng đƣợc số hóa để cơ quan quản lý nhà nƣớc quản lý

một cách chặt chẽ và minh bạch.

4.2.3 Giải pháp phát triển nhà ở cho thuê dành cho các hộ gia đình

thu nhập thấp

4.2.3.1 Phát triển nhà ở cho thuê do chính quyền địa phương quản lý

Căn cứ của giải pháp

Loại hình NOXH cho thuê hiện nay gồm quỹ nhà ở cho công nhân và quỹ

nhà ở cho sinh viên mà chƣa có quỹ nhà ở cho ngƣời TNT cho thuê, đặc biệt là ở

khu vực đô thị. Do quan niệm về việc sở hữu nhà ở còn rất nặng nề nên ngƣời dân

luôn mong muốn đƣợc mua và sở hữu nhà thay vì đi thuê. Trƣớc đây, chính quyền

thành phố Hà Nội cũng đã xây dựng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc cho cán bộ

công nhân viên chức cho thuê, tuy nhiên sau một thời gian số lƣợng nhà ở này đều

đã đƣợc hóa giá cho cƣ dân. Hiện nay, theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà

ở, tính đến năm 2015 quỹ nhà ở cho thuê (bao gồm cả NƠXH để cho thuê) trên cả nƣớc

chỉ chiếm khoảng 14% quỹ nhà ở; tại TP.Hà Nội chiếm 14%; tại TP.HCM chiếm 19%;

các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4% (Bộ Xây dựng,

2016). Một mặt, nhà ở cho thuê sẽ đảm bảo công bằng các đối tƣợng gặp khó khăn về

nhà ở có thể tiếp cận nhà ở giá tử tế. Mặt khác, nhà nƣớc không mất đi quỹ đất và có thể

điều tiết những đối tƣợng thụ hƣởng chính sách. Hộ gia đình TNT sau một thời gian thuê

124

nhà ở với giá phù hợp đã ổn định cuộc sống, vƣợt qua mức nghèo sẽ không cần phải thuê

NOXH. Nhà nƣớc sẽ tiếp tục dùng quỹ nhà ở này để dành cho những ngƣời đang gặp

khó khăn khác cho thuê. Với cách làm này, nhà nƣớc sẽ đảm bảo sự công bằng cho

nhóm đối tƣợng thụ hƣởng chính sách, những ngƣời thực sự gặp khó khăn sẽ dễ dàng

hơn trong việc tiếp cận đƣợc nhà ở tử tế.

Mô tả giải pháp: xây dựng chƣơng trình NOXH chỉ phục vụ mục đích cho thuê.

Phương án giải pháp

Chính quyền địa phƣơng xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền điều tiết

NOXH cho thuê. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tìm quỹ đất, nguồn vốn, kỹ thuật

xây dựng. Sở Lao động, Thƣơng binh và Xã hội phối hợp với chính quyền địa

phƣơng chịu trách nhiệm rà soát đối tƣợng.

Mức giá cho thuê sẽ do chính quyền địa phƣơng điều chỉnh cho phù hợp với

điều kiện kinh tế của địa phƣơng. Giá nhà ở của nhà nƣớc cho thuê sẽ phải thấp hơn

giá thị trƣờng. Chẳng hạn nhƣ ở Rumani, giá NOXH cho thuê không vƣợt quá 25%

mức thu nhập trung bình của hộ gia đình hay mức thu nhập của hộ gia đình.

Hungary quy định mức cho thuê không vƣợt quá 2% chi phí đầu tƣ. Do vậy, chính

quyền địa phƣơng tùy thuộc vào chi phí xây dựng và mức sống ở địa phƣơng để có

thể đƣa ra mức giá cho thuê phù hợp.

4.2.3.2 Giải pháp NOXH do hộ gia đình, cá nhân tổ chức xây dựng cho thuê

Căn cứ của giải pháp

Nhà ở do các hộ gia đình, cá nhân tổ chức xây dựng cho thuê đã bộc lộ nhiều

điểm bất hợp lý, tuy nhiên số lƣợng ngƣời tham gia vào thị trƣờng nhà ở phi chính

thức này rất lớn. Phần lớn các hộ gia đình TNT tham gia vào thị trƣờng nhà ở do hộ

gia đình, cá nhân xây dựng đơn lẻ, không theo tiêu chuẩn. Hoặc các hộ gia đình

hiện đã có đất, có nhà nhƣng nhà ở bán kiên cố, nhà tạm không đủ điều kiện tài

chính để cải tạo và xây dựng rất cần có sự hỗ trợ của nhà nƣớc về nguồn vốn và kỹ

thuật để có thể xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp ngôi nhà của chính họ. Phƣơng thức

này cũng đã đƣợc một số nƣớc phát triển áp dụng nhằm tăng số lƣợng NOXH cũng

nhƣ đa dạng hóa các loại hình NOXH.

125

Theo nghiên cứu của Trƣờng Đại học xây dựng, có hai mô hình xây dựng

mang tính khả thi cao là xây dựng chung cƣ mini và dãy trọ.

Bảng 4.1: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng

Quy mô theo số tầng nhà

Loại chung cƣ

Đơn vị

Căn hộ Phòng

Quy mô theo tầng 2 4

Nhà 2 tầng 3 6

Nhà 3 tầng 5 10

Nhà 4 tầng 6 12

Ngƣời

621

932

1243

0,73

thu hồi

tiền có

thể

105

175

210

chung cƣ mini

1 Chung cƣ mini 2 phòng ngủ Số căn hộ dự kiến cho thuê Số phòng dự kiến cho thuê Số ngƣời thuê dự kiến: 2 ngƣời/phòng Chi phí xây dựng 3,5 triệu đồng/m2 Khả năng thu hồi vốn Số tiền ngƣời thuê phải trả Số vốn/năm

Trđ/tháng Triệu đồng Năm Căn hộ Phòng

2 6

5,9 3 9

5,3 5 15

5,9 6 18

Ngƣời

831

1247

1663

0,73

thu hồi

tiền có

thể

158

263

315

Dự kiến số năm thu hồi vốn 2 Chung cƣ mini 3 phòng ngủ Căn hộ dự kiến cho thuê Số phòng dự kiến cho thuê Số ngƣời thuê dự kiến: 2 ngƣời/phòng Chi phí xây dựng 3,5 triệu đồng/m2 Khả năng thu hồi vốn Số tiền ngƣời thuê phải trả Số vốn/năm

Dự kiến số năm thu hồi vốn

Trđ/tháng Triệu đồng Năm

5,3

4,7

5,3

Nguồn: Đề tài “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình

NOXH”, 2016, Đại học Xây dựng.

Nhìn vào bảng trên cho thấy, trong khoảng 5 đến 6 năm, nhà đầu tƣ có thể thu

hồi vốn. Mô hình thích hợp nhất có thời gian thu hồi vốn nhanh nhất là mô hình phát

triển chung cƣ mini 3 tầng với thời gian thu hồi vốn ngắn nhất tƣơng ứng là 5,3 và 4,7.

Đối mô hình dãy nhà trọ thấp tầng, khả năng thu hồi vốn nhanh hơn so với

chung cƣ mini, chỉ khoảng từ 2,8 đến 4,3 năm nhà đầu tƣ có thể thu hồi vốn.

126

Bảng 4.2: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng

Loại

Đơn vị

Quy mô theo diện tích phòng trọ (m2) 15-20 12

12-15

dãy nhà trọ

Dãy nhà trọ kiểu hành lang bên

Số phòng thuê trung bình

12 8 96 2 16

13,5 8 108 2 16

17,5 8 140 2 16

20 8 160 2 16

Diện tích trung bình Diện tích sàn nhà trọ

448

484

559

598

Số ngƣời dự kiến trọ/phòng Số ngƣời trọ Chi phí xây dựng 3 triệu đồng/ m2

0,73

Khả năng thu hồi vốn

tiền có

thể

thu hồi

140

Số tiền ngƣời thuê phải trả Số vốn/năm

3,2

3,5

4,0

4,3

Dự kiến số năm thu hồi vốn

m2 Phòng m2 Ngƣời Ngƣời Triệu đồng Trđ/tháng Triệu đồng Năm

Số phòng thuê trung bình

12 8 96 2 16

13,5 8 108 2 16

17,5 8 140 2 16

20 8 160 2 16

Dãy nhà trọ hai dãy kiểu hành lang giữa Diện tích trung bình Diện tích sàn nhà trọ

397

433

508

547

Số ngƣời dự kiến trọ/phòng Số ngƣời trọ Chi phí xây dựng 3 triệu đồng/ m2

0,73

Khả năng thu hồi vốn

tiền có

thể

thu hồi

140

Số tiền ngƣời thuê phải trả Số vốn/năm

m2 Phòng m2 Ngƣời Ngƣời Triệu đồng Trđ/tháng Triệu đồng Năm

Dự kiến số năm thu hồi vốn

3,6

2,8

3,1

3,9 Nguồn: Đề tài “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình

NOXH”, 2016, Đại học Xây dựng.

Mô tả giải pháp: huy động sự tham gia của hộ gia đình và cá nhân vào việc

phát triển NOXH.

127

Phương án giải pháp

Phát triển thị trƣờng nhà ở cho thuê do ngƣời dân tự tổ chức xây dựng và

quản lý là giải pháp có thể đƣợc thực hiện hiệu quả nếu có sự giúp đỡ của Nhà nƣớc

và hỗ trợ từ xã hội. Hỗ trợ từ nhà nƣớc gồm: hƣớng dẫn các thủ tục hành chính

liên quan đến xây dựng, hỗ trợ để vay vốn đầu tƣ xây dựng. Do thiếu kiến thức

và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nên dễ gây ra lãng phí trong quá trình

thi công. Các tổ chức xã hội tƣ vấn cho ngƣời dân tìm kiếm giải pháp xây dựng

phù hợp với trình độ quản lý, cung ứng vật tƣ và tổ chức thi công xây dựng của

các nhà thầu xây dựng nhỏ, đảm bảo đáp ứng về quy mô, chất lƣợng tối thiểu với

chi phí xây dựng thấp nhất.

Trên đây là một số giải pháp hoàn thiện chính sách hiện hành, trong các giai

đoạn tiếp theo, chính sách cần phải đƣợc hoàn thiện hơn nữa nhằm đảm bảo phát

triển ổn định và bền vững với các mục tiêu xa hơn. Đó là: có bộ luật riêng quy định

các điều khoản đặc biệt cho phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo quyền lợi của đối

tƣợng thụ hƣởng, nâng cao vai trò và hoạt động của các địa phƣơng, các hiệp hội

nghề nghiệp, phát triển hài hòa với đô thị và liên kết phát triển kinh tế. Ở giai đoạn

vừa qua, chính sách chủ yếu hỗ trợ bên cung nhiều hơn bên cầu, chƣa xác định

chính xác đƣợc nhóm đối tƣợng thu thấp thấp nên tồn tại thực trạng những nhóm

đối tƣợng không phải ngƣời thu nhập thấp tiếp cận đƣợc nhà ở có ƣu đãi, do đó

những giải pháp nghiên cứu sinh đề xuất sau đây nhằm giải quyết những vấn đề

chính sách tồn tại một cách toàn diện hơn.

4.2.4 Giải pháp về xác định người thu nhập thấp

Nhƣ trình bày quan điểm và định hƣớng ở trên, hiện nay với nguồn lực của

nhà nƣớc còn hạn hẹp, chính phủ chỉ nên phát triển NOXH cho thuê hay trợ cấp nhà

ở với nhóm đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở. Chính vì vậy giải pháp xác định

ngƣời TNT là một giải pháp quan trọng trong việc xác định đúng đối tƣợng thụ

hƣởng chính sách đảm bảo an sinh xã hội trong xã hội. Một khi đã xác định đƣợc

tiêu chí xác định ngƣời TNT thì sẽ giải quyết rất nhiều các vấn đề liên quan đến

mức lƣơng khu vực hay cho vay mua nhà…

128

Căn cứ của giải pháp

Trong phân tích ở chƣơng 3, chính vì tiêu chí xác định ngƣời TNT chƣa hợp

lý, thiếu cơ sở khoa học khiến cho chính sách nhằm hỗ trợ ngƣời TNT có nguy cơ

bị chệch hƣớng. Dựa vào kinh nghiệm của Mỹ cho thấy, việc xác định đúng ngƣời

TNT mang lại bình đẳng và phân phối thu nhập đồng đều cho ngƣời dân. AMI (mức

thu nhập trung bình khu vực) đƣợc sử dụng nhƣ 1 con số trung gian để tính đƣợc

xem thu nhập của 1 gia đình ở mức nào so với bình quân của địa phƣơng nơi họ

sống. Đây là cơ sở quan trọng để làm xác định các đối tƣợng cho các chƣơng trình

phát triển nhà ở cho ngƣời TNT. VD: những gia đình thu nhập chỉ bằng 30% AMI

đƣợc xếp vào nhóm thấp nhất, sẽ đƣợc ƣu tiên thuê nhà, nhận voucher hỗ trợ nhà

ở... Các nhóm thu nhập cao hơn sẽ đƣợc hƣởng các chính sách thuê /mua nhà khác

nhau. Ở Mỹ rất nhiều chƣơng trình nhà ở trải dài hết các nhóm đối tƣợng với các

mức thu nhập khác nhau.

Mô tả giải pháp

Cần phải có tiêu chí xác định chuẩn TNT áp dụng linh hoạt cho từng đối

tƣợng nhƣ hộ gia đình TNT, ngƣời TNT, phân loại theo từng khu vực nông thôn,

thành thị hay từng vùng, thành phố. Chính phủ xây dựng một hệ thống xác định

mức thu nhập trung bình trên toàn quốc, cụ thể cho từng vùng. Mức thu nhập trung

bình đƣợc tính cho hộ gia đình tùy theo quy mô từ 1 ngƣời cho đến 6 ngƣời.

Theo quy định hiện nay, mức thu nhập đƣợc cho là mức TNT ở đô thị là dƣới

9 triệu đồng. Hộ gia đình có 2 ngƣời, sau khi giảm trừ gia cảnh 3,6 triệu sẽ có mức

thu nhập là 14,4 triệu đồng/tháng.

Bảng 4.3: Mức thu nhập hộ gia đình ở đô thị

Qui mô hộ gia đình 1 2 3 4 5 6 Mức thu nhập trung bình ngƣời/triệu đồng 10,8 11.52 12,9 14,4 15,840 17,28

Nguồn: Theo tính toán của tác giả

129

Bảng 4.4: Mức chi trả nhà ở tính theo thu nhập

Thu nhập hộ %AMI

30% 4,32

50% 7,2

60% 8,64

80% 11,52

100% 14,4

110% 15,84

Nguồn: Theo tính toán của tác giả

Hộ gia đình có mức thu nhập dƣới 80%AMI sẽ đƣợc xem là hộ gia đình có

mức TNT, dƣới 50% AMI sẽ là hộ gia đình có mức thu nhập rất thấp và dƣới 30%

là hộ gia đình có mức thu nhập rất thấp. Do đó có thể xem xét với những hộ có mức

thu nhập dƣới 4,32 triệu đồng tháng sẽ đƣợc nhận trợ cấp nhà ở. Đối với các hộ gia

đình có mức thu nhập từ 11,52 triệu đồng đến 7,2 triệu đồng sẽ đƣợc thuê nhà ở giá

rẻ dƣới mức thị trƣờng.

Phương án giải pháp

Dựa vào số liệu điều tra mức sống dân cƣ, Tổng cục Thống kê xây dựng mức

thu nhập trung bình cho 6 vùng kinh tế và 3 thành phố lớn, từ đó xây dựng mức thu

nhập trung bình của khu vực và 3 thành phố Hà Nội, Đà Năng, Tp Hồ Chí Minh.

4.2.5. Giải pháp liên quan đến hỗ trợ bên cầu

Theo kinh nghiệm của các nƣớc cũng nhƣ ở Việt Nam, có hai loại hỗ trợ bên

cung: 1. nhà nƣớc hỗ trợ một khoản tiền và trực tiếp xây dựng NOXH; 2. Các nhà

phát triển tƣ nhân cung cấp nhà ở giá rẻ cho hộ gia đình TNT với mức giá thấp hơn

giá thị trƣờng [88, 85]. Ở loại hình thứ hai, chủ đầu tƣ có thể tiếp cận các khoản hỗ

trợ nhằm tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ. Có một số hình thức hỗ trợ nhƣ: cấp vốn

cho nhà đầu tƣ, hỗ trợ thuế, hỗ trợ quy hoạch và phân vùng, trợ cấp lãi suất. Tuy

nhiên, có rất nhiều nghiên cứu chứng minh những giải pháp liên quan đến hỗ trợ

bên cung là không hiệu quả và làm méo mó thị trƣờng bất động sản. Tƣơng tự nhƣ

vậy, đối với trƣờng hợp ở Hà Nội và Việt Nam nói chung, các giải pháp và các công

130

cụ chính sách hỗ trợ bên cung trong thời gian qua cũng đã chứng minh sự kém hiệu

quả và không bền vững. Các hộ gia đình TNT gặp phải một số vấn đề trong việc

tiếp cận nhà ở nhƣ thiếu nhà ở, giá nhà ở quá cao, không có khoản tiết kiệm hay khó

có thể tiếp cận tín dụng dài hạn.v.v. Do vậy, chính sách NOXH dành cho ngƣời

TNT hiện nay cần có sự điều chỉnh để đạt đƣợc các mục tiêu đề ra.

Mục tiêu của giải pháp:

- Chính sách NOXH cho ngƣời thu nhập thấp phát triển bền vững phù hợp

với điều kiện thị trƣờng của Việt Nam

- Khuyến khích thị trƣờng NOXH phát triển và khuyến khích phát triển

NOXH cho ngƣời TNT

- Ngƣời TNT thực sự có thể tiếp cận NOXH hoặc nhận đƣợc hỗ trợ trực tiếp

- Tạo ra nhiều nguồn vốn phát triển NOXH cho cả nhà phát triển và ngƣời TNT

- Giải pháp chính sách bền vững hƣớng đến mục tiêu thành phố bền vững, đảm

bảo công bằng xã hội.

4.2.5.1 Giải pháp liên quan đến nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội

Nhu cầu về nhà ở của ngƣời TNT ở các đô thị tới năm 2020 và các năm tiếp

theo là rất lớn bởi nguồn cung trên thị trƣờng nhà ở mới chỉ đáp ứng đƣợc một phần

nhỏ nhu cầu. Hiện nay, một trong những lý do khiến thị trƣờng NOXH chững lại là

do nguồn vốn phát triển còn rất hạn hẹp. Nguồn vốn phát triển có thể từ phía nhà

nƣớc hay từ phía các nhà phát triển, nhà đầu tƣ hoặc cả hai. Một số giải pháp liên

quan đến việc phát triển nguồn vốn đƣợc đề xuất nhƣ sau:

Thứ nhất, bổ sung nguồn vốn xây dựng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

để cho thuê

Căn cứ của giải pháp

Theo quy định của pháp luật về nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị định số

188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 và khoản 1 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-

CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH), đối với dự án

phát triển nhà ở thƣơng mại, dự án đầu tƣ phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất

dƣới 10 ha thì chủ đầu tƣ đƣợc lựa chọn hình thức: dành quỹ đất 20% đế xây dựng

131

NOXH, hoặc chuyến giao quỹ nhà ở hoặc nộp bằng tiền tƣơng đƣơng giá trị quỹ đất

20% theo: khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhằm bổ sung vào Quỹ phát

triển nhà ở của địa phƣơng dành để đầu tƣ xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn

(tại thời điểm áp dụng điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP) hoặc

theo giá đất mà chủ đầu tƣ thực hiện nghĩa vụ với Nhà nƣớc nhằm bổ sung vào ngân

sách địa phƣơng dành để đầu tƣ xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn (tại thời

điểm áp dụng khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP).

Mô tả giải pháp

Chính quyền địa phƣơng bổ sung nguồn vốn thu đƣợc từ các dự án nhà ở

thƣơng mại thực hiện nghĩa vụ NOXH theo phƣơng thức nộp bằng tiền để đầu tƣ

xây dựng quỹ NOXH thuộc sở hữu nhà nƣớc để cho thuê.

Phương án giải pháp

- Chính quyền địa phƣơng thành lập Quỹ NOXH thuộc sở hữu nhà nƣớc để

cho thuê

- Sở Xây dựng, Sở Tài chính phối hợp với UBND kiểm soát chặt chẽ tình hình

thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách địa phƣơng của các chủ đầu tƣ dự án phát triển đô thị.

Thứ hai, cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại

Căn cứ đề xuất giải pháp

Theo Quyết định số 18/2018/QĐ-TTg hƣớng dẫn cấp bù chênh lệch lãi suất

thực hiện chính sách cho vay NOXH theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày

20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH. Mức chênh lệch lãi suất

đƣợc ngân sách nhà nƣớc cấp bù cho các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay chƣơng

trình nhà ở theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 3%/năm, áp dụng trong giai đoạn

2016 - 2020.

Mô tả giải pháp

Nhà nƣớc bố trí ngân sách để bù lãi suất để thực hiện cho vay ƣu đãi để giải

quyết vấn đề NOXH cho cả doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở và ngƣời vay

mua NOXH.

132

Phương án giải pháp

Ngoài Ngân hàng Chính sách xã hội, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nƣớc cần

phân bổ nguồn vốn ngân sách cho cả 4 tổ chức tín dụng đƣợc Ngân hàng Nhà nƣớc

chỉ định, gồm có Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank.

Thứ ba, kêu gọi vốn cộng đồng

Căn cứ đề xuất giải pháp

Hiện nay, việc xây dựng NOXH thƣờng do các doanh nghiệp với quy mô

doanh nghiệp lớn, khả năng tiếp cận các nguồn vốn cao hơn các doanh nghiệp quy

mô nhỏ. Các doanh nghiệp này thƣờng tham gia các dự án đầu tƣ phát triển đô thị

có quy mô sử dụng đất cao, do vậy có các vị trí đầu tƣ đắc địa và khả năng hoàn vốn

cao hơn. Trong khi đó, các doanh nghiệp ở Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp vừa

và nhỏ chiếm 98,1%, trong khi các doanh nghiệp lớn chỉ chiếm 1,9% (Tổng điều tra

kinh tế năm 2017, Tổng cục Thống kê, 2018). Các doanh nghiệp vừa và nhỏ nguồn

vốn nhỏ hẹp khó có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay chính thức của ngân hàng

thƣơng mại cũng nhƣ khả năng hoàn vốn thấp. Mặt khác, Việt Nam có lƣợng tiền

nhàn rỗi trong dân lên đến 60 tỷ USD mà chƣa huy động hết, trong khi các doanh

nghiệp vừa và nhỏ phải sử dụng “tín dụng đen” [33]. Việc kêu gọi vốn đầu tƣ từ các

nhà đầu tƣ tƣ nhân sẽ có khả năng mang lại nguồn vốn đầu tƣ dồi dào cũng nhƣ tăng

cƣờng sự phát triển của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia vào thị trƣờng bất

động sản, nhà ở. Chính quyền, ngƣời dân và doanh nghiệp đều đạt đƣợc lợi ích

mong muốn: ngƣời TNT có nhà ở, cơ hội đầu tƣ sinh lời cho các nhà đầu tƣ, doanh

nghiệp nhỏ, chính quyền giải quyết đƣợc nhu cầu nhà ở.

Mô tả giải pháp

Thu hút, kêu gọi vốn của cộng đồng với những nhà đầu tƣ có vốn nhàn

rỗi, các nhà đầu tƣ nhỏ lẻ, các nguồn tiền nhàn rỗi khác và của cá nhân ngƣời

tham gia mua NOXH.

Phương án giải pháp

- Cần có hành lang pháp lý về việc kêu gọi vốn cộng đồng

- Môi trƣờng kinh doanh minh bạch, khuyến khích và thúc đẩy các start-up

trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở

133

Thứ tư, phát hành trái phiếu nhà ở

Căn cứ giải pháp

Theo kinh nghiệm thành công của một số nƣớc, trái phiếu dành riêng cho

phát triển NOXH cho ngƣời TNT để có thể huy động nguồn vốn từ các tổ chức và

cá nhân. Chính phủ có thể phát hành trái phiếu phát triển NOXH. Trái phiếu chính

phủ sẽ là nguồn vốn hỗ trợ cho đầu tƣ phát triển NOXH và cho ngƣời dân vay mua

NOXH. Mức lãi suất bằng với lãi suất huy động của ngân hàng thƣơng mại thì vẫn

thấp hơn với lãi suất mà chủ đầu tƣ và ngƣời dân vay các tổ chức tín dụng để đầu tƣ

và mua nhà theo nhƣ lãi suất thả nổi hiện nay.

Mô tả giải pháp

Chính phủ phát hành trái phiếu phát triển NOXH với mức lãi suất bằng lãi

suất cho vay của ngân hàng thƣơng mại.

Phương án giải pháp

- Chỉ định một số ngân hàng thƣơng mại cho vay phát triển NOXH phát hành

trái phiếu nhà ở

- Tuyên truyền phổ biến về việc phát hành trái phiếu chính phủ phát triển nhà ở

Thứ năm, thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở

Căn cứ đề xuất giải pháp

Các hộ gia đình TNT thƣờng khó có khả năng tiếp cận tài chính từ nguồn

vay chính thống mà không có tài sản đảm bảo hoặc phải vay với lãi suất cao. Quỹ

tiết kiệm nhà ở hoạt động độc lập từ tiết kiệm và cho vay nên không chịu sự tác

động của thị trƣờng. Singapore là nƣớc rất thành công trong việc thành lập quỹ tiết

kiệm nhà ở và là nƣớc có 90% nhà ở là NOXH. Tham gia vào quỹ tiết kiệm nhà ở,

ngƣời dân không phải chịu rủi ro lãi suất bởi mức tiết kiệm và lãi vay đƣợc ấn định

trong thời gian thực hiện hợp đồng tín dụng.

Mô tả giải pháp

Quỹ tiết kiệm nhà ở là quỹ huy động nguồn tiền tiết kiệm từ những ngƣời

mong muốn mua nhà ở và cho những đối tƣợng này vay. Có hai phƣơng thức huy

động vốn cho quỹ tiết kiệm nhà ở:

134

Thứ nhất, đối với nhóm ngƣời không phải TNT, nhƣng chƣa đủ tiền mua

nhà, có thể tham gia Quỹ tiết kiệm từ rất sớm, ngay khi bắt đầu đi làm. Sau 5 hoặc

10 năm sẽ đƣợc vay mua nhà. Nhà mua sẽ đƣợc là tài sản thế chấp, nếu ngƣời mua

không có khả năng chi trả, nhà nƣớc sẽ thu hồi lại nhà ở.

Thứ hai, đối với nhóm ngƣời TNT, tham gia vào quỹ tiết kiệm nhà ở trong

thời gian 5 năm, tƣơng tự nhƣ vậy quỹ tiết kiệm nhà ở cũng cho vay và NOXH cũng

sẽ là tài sản thế chấp nếu ngƣời mua không có khả năng chi trả, nhà nƣớc cũng sẽ

thu hồi. Ngƣời tham gia có khả năng tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp.

Phương án giải pháp

- Các địa phƣơng thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở và tự quản lý điều hành ở

địa phƣơng.

- Huy động vốn, cơ chế cho vay, tính lãi suất huy động, lãi suất cho vay, cơ

cấu tổ chức, cơ chế tài chính, nguyên tắc hoạt động của Quỹ tiết kiệm nhà ở này do

Thủ tƣớng quyết định.

4.2.5.2 Ứng dụng công nghệ Fintech trong huy động vốn

Hai yếu tố quan trọng trong việc phát triển NOXH là khả năng chi trả của

ngƣời dân và nguồn vốn phát triển. Các nƣớc phát triển cho rằng đây là hai yếu tố

cần phải đƣợc quan tâm hàng đầu. Khả năng chi trả nhà ở của ngƣời dân và nguồn

vốn vay quyết định việc họ sẽ lựa chọn loại hình nhà ở nào: thuê hay sở hữu nhà ở.

Căn cứ giải pháp

Với tốc độ phát triển công nghệ nhƣ hiện nay, blockchain và fintech sẽ là xu

hƣớng phát triển của ngành công nghệ toàn cầu. Ở Việt Nam, lĩnh vực này bắt đầu

đƣợc nghiên cứu và ứng dụng trong thực tế. Để bắt kịp với tốc độ phát triển trên thế

giới và không bị bỏ lại phía sau, các ngành công nghiệp dịch vụ nhƣ tài chính ngân

hàng cần phải xúc tiến thực hiện ứng dụng đƣa công nghệ vào thực tế cuộc sống.

Nghiên cứu của Viện Đô thị của Mỹ đã đƣa ra kết quả rằng Fintech giảm thời gian

xử lý cho vay xuống 10 ngày hay giảm 20% lƣợng thời gian xử lý cho vay. Một số

sản phẩm Fintech đã cải thiện các lựa chọn ngân hàng đối với các hộ gia đình TNT

135

với cơ hội tiếp cận khoản vay ngân hàng hạn chế. Bởi các tổ chức phi ngân hàng tạo

ra sự khác biệt với ngân hàng truyền thống bởi sự thuận tiện và dễ sử dụng, tạo sự

kết nối và đảm bảo giữa ngƣời cho vay và đi vay.

Mô tả giải pháp

- Thiết lập hành lang pháp lý liên quan đến blockchain và fintech.

- Các nhà hoạch định chính sách cần phải hiểu, đƣợc trang bị kiến thức và

tận dụng, nuôi dƣỡng ngành công nghiệp này. Hiểu những lợi ích cụ thể mà các sản

phẩm Fintech mới mang lại và ngƣời tiêu dùng nào sẽ đƣợc hƣởng lợi nhiều nhất từ

việc áp dụng công nghệ này.

Phương án giải pháp

- Bộ Xây dựng cần sớm có kế hoạch đào tạo cán bộ am hiểu về công nghệ để

có thể ứng dụng và hoạch định chính sách liên quan đến phát triển nhà ở và NOXH

sử dụng công nghệ này.

- Ngân hàng Nhà nƣớc phối hợp với các ngân hàng thƣơng mại cần nắm bắt

và ứng dụng công nghệ để phát triển các sản phẩm dịch vụ cho vay, huy động vốn

để có thể giảm các chi phí hành chính và thời gian.

4.2.6 Giải pháp liên quan đến huy động vốn phát triển nhà ở xã hội ở

địa phương

Căn cứ của giải pháp

Có thể thấy rằng, việc phát triển NOXH hiện nay có chiều hƣớng suy giảm,

các doanh nghiệp không nhiệt tình tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội, cho dù

chính quyền thành phố và nhà nƣớc đã có rất nhiều hỗ trợ. Nguyên nhân về vấn đề

chậm phát triển NOXH nhƣ đã đƣợc phân tích ở chƣơng 3 cho thấy chính quyền

thành phố cần phải đẩy mạnh công cụ chính sách đã có – quỹ đầu tƣ phát triển

thành phố và cần có sự cải tổ trong cách điều hành quản lý. Quỹ là công cụ tài chính

quan trọng giúp cho chính quyền tỉnh/thành phố trong việc huy động nguồn vốn của

tỉnh/thành phố. Hiện nay, Quỹ của thành phố Hà Nội có vốn điều lệ là 2.500 tỷ

đồng và đang quản lý nguồn vốn khoảng 5000 tỷ đồng

136

Mô tả giải pháp

Tăng cƣờng hoạt động của Quỹ này cho các hoạt động vay vốn đầu tƣ của

các doanh nghiệp phát triển NOXH hay thu hút vốn đầu tƣ của các nhà đầu tƣ vào

các dự án phát triển hạ tầng và đô thị.

Quỹ cũng có thể phát hành trái phiếu huy động vốn phát triển NOXH theo ủy

quyền của chính quyền thành phố.

Phương án giải pháp

- Mở rộng đối tƣợng cho vay phát triển NOXH

- Xây dựng mô hình đầu tƣ theo hình thức đối tác công – tƣ. Để có thể thúc

đẩy hoạt động phát triển nhà ở do cá nhân xây dựng, thực hiện theo mô hình hợp tác

công ty, ngƣời dân cung ứng đất đai, quỹ cung ứng vốn.

- Quỹ cần giảm các thủ tục vay vốn và điều kiện vay vốn

4.3. Một số kiến nghị

4.3.1 . Đối với nhà nước và chính quyền địa phương

Về hoàn thiện thể chế

1. Sửa đổi các quy định nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nƣớc, doanh

nghiệp và ngƣời dân. Hiện nay, các chính sách ƣu đãi để hỗ trợ gián tiếp doanh

nghiệp nhằm giảm giá thành sản phẩm. Về lý thuyết ngƣời dân đƣợc hƣởng nhƣng

thực tế giá thành của NOXH vẫn quá cao so với mức chi trả, mặt khác, ngƣời dân

phải chi trả các chi phí bên ngoài để có thể tiếp cận nhà ở. Doanh nghiệp khi phát

triển NOXH cũng không có lợi nhuận nhƣ kỳ vọng nên không đầu tƣ phát triển nhà

ở loại hình này. Dựa trên thực tế và bài học kinh nghiệm quốc tế, với nguồn lực nhƣ

hiện nay, cần điều chỉnh định hƣớng phát triển nhà ở. Với đối tƣợng đã có tích lũy

nên phát triển loại hình nhà ở giá rẻ và tạo điều kiện cho nhóm đối tƣợng này tiếp

cận nguồn vốn tín dụng thấp. Tập trung nguồn lực phát triển nhà ở cho nhóm đối

tƣợng thực sự gặp khó khăn, không có khả năng chi trả nhà ở.

2. Nhà nƣớc có chính sách tạo động lực phát triển, tạo động lực phát triển

công nghệ xây dựng và nguồn nhân lực chất lƣợng cao trong lĩnh vực xây dựng

137

3. Với mức tăng trƣởng kinh tế ổn định nhƣ hiện nay, mức lƣơng đã liên

tục tăng trong những năm gần đây, song về cơ bản chỉ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối

thiểu, khả năng tích lũy để chi trả cho nhà ở còn rất hạn chế. Cần gắn phát triển

NOXH với sinh kế bằng cách nghiên cứu bổ sung thêm các không gian và hoạt

động sinh kế trong quá trình đầu tƣ xây dựng nhà ở tránh tình trạng NOXH nằm ở

vị trí xa trung tâm, tạo lập cơ hội phát triển cho cá nhân và cộng đồng.

4. Sửa đổi các quy định liên quan đến quá trình quản lý và vận hành NOXH

bởi đây là quá trình quan trọng để hƣớng đến phát triển bền vững.

Về quy hoạch và phát triển hạ tầng

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cần phải chú trọng đến tầm quan trọng

của quy hoạch không gian và quy hoạch đô thị. Hiện vẫn tồn tại sự khác biệt lớn

giữa quy hoạch và thực tế, sự thiếu công khai trong quy hoạch dẫn đến sự phát triển

không hài hòa và lợi ích nhóm trong phát triển đô thị. Do đó, quy hoạch chung và

quy hoạch phân khu cần phải đƣợc công khai và số hóa để cho doanh nghiệp và

ngƣời dân tiếp cận đƣợc.

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cần có kế hoạch phát triển đầu tƣ hệ

thống kết cấu hạ tầng tƣơng ứng phục vụ chung cho phát triển kinh tế - xã hội của

thành phố và của quốc gia, bởi hệ thống kết cấu hạ tầng bao gồm nhiều nội dung và

nguồn lực lớn và thời gian thực hiện. Ví dụ nhƣ: xây dựng thông tin hệ thống hạ

tầng kỹ thuật, thông tin về thị trƣờng bất động sản, thông tin về nhu cầu nhà ở,

thông tin về đất đai…

Kế hoạch phát triển của địa phƣơng cần phải có một số nội dung cơ bản sau:

1. Dự báo số lƣợng ngƣời có nhu cầu về NOXH, diện tích, số lƣợng căn hộ

cần đáp ứng.

2. Số lƣợng căn hộ, tổng diện tích sàn NOXH cần đầu tƣ xây dựng, số

lƣợng, tỷ lệ, cơ cấu NOXH theo từng lại diện tích phù hợp với các nhóm đối tƣợng

có nhu cầu về NOXH tại từng địa phƣơng.

138

Về huy động các tổ chức nghề nghiệp và ngƣời dân tham gia phát

triển NOXH

Tăng cƣờng sự tham gia có hiệu quả của các tổ chức nghề nghiệp vào việc

hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển NOXH. Các tổ chức này sẽ là

trung gian tham gia các hoạt động tuyên truyền, vận động cộng đồng các doanh

nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, thiết kế tham gia xây dựng

cơ chế chính sách, phản biện, giám sát thực hiện chính sách pháp luật về phát triển

NOXH, giúp các cơ quan quản lý nhà nƣớc về nhà ở và các vấn đề liên quan đến đất

đai, hạ tầng giải quyết các vấn đề liên quan ngay từ khi mới xuất hiện.

Sửa đổi các quy định về lựa chọn chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội

Căn cứ Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH của

chính phủ, tại khoản 3 điều 8 quy định: “Đối với NOXH đƣợc đầu tƣ không phải

bằng nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh lựa chọn chủ đầu tƣ theo quy định tại khoản 2 điều 57 của Luật Nhà ở và văn

bản hƣớng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành.” Tuy nhiên, đến này vẫn chƣa

có cơ quan có thẩm quyền nào có văn bản hƣớng dẫn tổ chức lựa chọn chủ đầu tƣ

dự án NOXH.

Pháp luật về đấu thầu chƣa có quy định về tổ chức lựa chọn chủ đầu tƣ dự án

NOXH. Theo Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 3 năm 2015 quy định và

thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tƣ, nhƣng phạm vi điều

chỉnh của Nghị định này không có dự án NOXH mà chỉ có dự án nhà ở thƣơng mại.

Kiến nghị chính phủ ban hành Nghị định quy định về tổ chức lựa chọn chủ đầu tƣ

dự án NOXH và giao ộ Xây dựng sớm ban hành bộ thủ tục hành chính lựa chọn

chủ đầu tƣ các dự án NOXH sử dụng quỹ đất công.

4.3.2. Đối với chủ đầu từ dự án nhà ở xã hội

Về nguồn vốn

Trong ngắn hạn, nhà nƣớc cần cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng theo

Quyết định 18/2018/QĐ-TTg ngày 2/4/2018 của Thủ tƣớng chính phủ để ngƣời dân

139

và doanh nghiệp có thể tiếp cận đƣợc nguồn tín dụng với lãi suất nhƣ đã nêu trong

Nghị định 100/NĐ-CP.

Trong dài hạn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể tiếp cận tín dụng

lãi suất thấp bằng cách cho phép doanh nghiệp có thể thế chấp bất động sản cho các

tổ chức tín dụng nƣớc ngoài cung cấp lãi suất thấp.

Theo Điều 53 Luật Nhà ở quy định các nguồn vốn để phát triển NOXH

cho thuê, cho thuê mua, trong đó có vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ƣu

đãi của các nhà tài trợ, nhƣng đến nay vẫn chƣa có cơ chế hƣớng dẫn thực hiện.

Nếu có nguồn vốn này sẽ tạo điều kiện phát triển NOXH với quy mô lớn hơn. ộ

Tài chính cần có cơ chế bảo lãnh các nguồn vay ƣu đãi để phát triển NOXH khi

có nhu cầu trong tƣơng lai.

Về quỹ đất

Quỹ đất NOXH là quỹ đất trích từ 20% quỹ đất kinh doanh của các dự án

nhà ở thƣơng mại có giá trị rất lớn và đƣợc quản lý và sử dụng hiệu quả. Đối với

các dự án đƣợc quy đổi nghĩa vụ tạo quỹ đất NOXH đƣợc tính bằng tiền, ộ Tài

chính cần có hƣớng dẫn về cơ chế thu ngân sách, quản lý và sử dụng nguồn vốn này

để phát triển NOXH ở địa phƣơng.

Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải

xây dựng NOXH có thể chƣa phù hợp với một số dự án lớn. Kiến nghị Chính phủ

cho phép chủ đầu tƣ dự án một số dự án đặc thù đƣợc lựa chọn phƣơng thức thực

hiện nghĩa vụ: hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NOXH có giá trị tƣơng đƣơng ở vị trí

khác, thanh toán bằng tiền. Nguồn tiền thu đƣợc sẽ đƣợc đầu tƣ vào các dự án phát

triển NOXH khác theo quy hoạch của địa phƣơng

Về thủ tục đầu tƣ

Thực hiện cơ chế một cửa hành chính cho việc cấp phép xây dựng và các

thủ tục liên quan đến quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, chiều cao tĩnh không.

Thống nhất Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc có trách nhiệm làm việc

với ộ Quốc phòng và Cục Cảnh sát phòng cháy chữa cháy để giảm thời gian

hoàn thiện thủ tục đầu tƣ.

140

Thí điểm doanh nghiệp nhỏ đầu tƣ phát triển các dự án nhà trọ, phòng

trọ cho thuê để tạo cạnh tranh và chuẩn hóa các tiêu chuẩn về phòng trọ, nhà trọ

trong khu vực nhà ở phi chính thức.

Lợi nhuận định mức của doanh nghiệp: Theo Điều 21 nghị định

100/2015/NĐ-CP, lợi nhuận định mức của doanh nghiệp không đƣợc vƣợt quá 10%

tổng chi phí xây dựng nhà ở và lãi vay nếu có, không tính các khoản ƣu đãi của nhà

nƣớc vào giá bán NOXH. Chính sách này hiện nay không hấp dẫn các nhà đầu tƣ và

cần phải đƣợc xem xét, sửa đổi để thúc đẩy thị trƣờng NOXH phát triển.

4.3.3. Đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

Mức tiết kiệm NOXH: Ngân hàng Chính sách xã hội quy định khách hàng

là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ƣu đãi phải thực hiện gửi tiết kiệm với mức gửi

hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của ngƣời Quy định này cần phải

làm rõ và quy định cụ thể hơn do giá mua NOXH khác nhau và những ngƣời mua

NOXH chƣa đến lƣợt đƣợc mua nhà thì sẽ không xác định đƣợc mức trả nợ hàng

tháng để gửi tiết kiệm. Kiến nghị cần quy định một mức gửi tiết kiệm NOXH hàng

tháng mà mọi đối tƣợng thụ hƣởng NOXH đều thực hiện nhƣ nhau để đảm bảo

thuận tiện cho ngân hàng và phù hợp với khả năng tài chính của ngƣời mua NOXH.

Về lãi suất tiết kiệm NOXH: Ngân hàng CSXH quyết định lãi suất tiền gửi

tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn NOXH bằng lãi suất cho vay

NOXH cho từng thời kỳ là bất hợp lý. Kiến nghị rằng ngƣời gửi tiết kiệm tại NHCS

cũng đƣợc hƣởng lãi suất tiết kiệm bằng mức lãi suất tiết kiệm thông thƣờng nhƣ tại

các ngân hàng thƣơng mại khác đối với các khoản tiền gửi trên 12 tháng để khuyến

khích đối tƣợng thụ hƣởng NOXH tham gia.

Lãi vay ƣu đãi: Thống nhất lãi suất cho vay ƣu đãi NOXH giữa các ngân

hàng: Hiện nay lãi suất cho vay ƣu đãi tại Ngân hàng chính sách xã hội là 4,8%/năm

và lãi suất tại các ngân hàng thƣơng mại do Nhà nƣớc chỉ định là 5%/năm. Cần

thống nhất lãi vay cùng mức lãi suất và cùng thực hiện tiết kiệm NOXH nhƣ nhau.

Về thời hạn cho vay: hầu hết ngƣời dân hài lòng với kỳ hạn từ 15 đến 25

năm. Theo quy định của Ngân hàng nhà nƣớc đối với khách hàng vay tín dụng, thời

141

hạn cho vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Ngân hàng

Chính sách xã hội quy định thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá

25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Điều này mâu thuẫn với quy định

của Ngân hàng nhà nƣớc bởi Ngân hàng nhà nƣớc quy định cơ chế lãi suất và vốn

cho Ngân hàng chính sách xã hội. Kiến nghị quy định thời hạn cho vay mua NOXH

trong từng thời kỳ.

Về chuyển nhƣợng NOXH: Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP sau 5 năm,

ngƣời mua đƣợc quyền chuyển nhƣợng NOXH nhƣng phải nộp bổ sung tiền sử

dụng đất. Nếu là căn hộ chung cƣ nộp 50% tiền đất sử dụng phân bổ cho căn hộ đó,

nếu là nhà thấp tầng thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Kiến nghị chính phủ chỉ áp dụng nộp tiền thuế sử dụng đất với căn hộ diện tích lớn trên 60m2, đối với căn hộ diện tích nhỏ dƣới 60 m2 không phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. ởi với diện tích

nhỏ trong thời gian 5 năm khi hộ gia đình mở rộng hơn, cần phải chuyển đổi nhà ở

cho phù hợp với điều kiện.

142

KẾT LUẬN CHƢƠNG 4

Có thể nói rằng, các vấn đề liên quan chính sách NOXH cho ngƣời TNT là

tƣơng đối phức tạp, đòi hỏi phải có sự phối hợp nghiên cứu, đúc kết kịp thời từ thực

tế sinh động cũng nhƣ có sự phối hợp thực hiện của các bộ, ban ngành. Qua quá

trình tìm hiểu những bất cập, tác giả luận án đề xuất những giải pháp nhằm tháo gỡ

những khó khăn để nhà nƣớc hoàn chỉnh cơ chế chính sách và ngƣời TNT có thể

tiếp cận đƣợc hỗ trợ của nhà nƣớc nhằm ổn định và nâng cao chất lƣợng cuộc sống.

Các giải pháp đề xuất nhằm cân bằng lợi ích giữa ngƣời TNT và nhà đầu tƣ,

giữa nhà nƣớc và nhà đầu tƣ, do đó tác giả các giải pháp hỗ trợ bên cầu nhƣ phát

triển nguồn vốn phát triển, phụ cấp nhà ở, nhà ở cho thuê..để có cơ sở điều chỉnh

chính sách hiện nay khi các hỗ trợ đang nghiêng về bên cung. Cân nhắc giảm thiểu

các thủ tục hành chính nhằm giảm các chi phí không cần thiết cho cả ngƣời dân và

chủ đầu tƣ phát triển NOXH để cho ngƣời dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với

những ƣu đãi của nhà nƣớc cũng nhƣ bỏ các chi phí không chính thức dễ nảy sinh

tiêu cực, tham nhũng. Cuối cùng, giải pháp liên quan đến việc xác định ngƣời TNT

nhằm tạo sự minh bạch, công bằng cho các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng NOXH. Giải

pháp này sẽ là giải pháp giải quyết các vấn đề đang gây khó khăn trong quá trình

thực hiện chính sách.

143

KẾT LUẬN

Nhà ở góp phần vào quá trình phát triển kinh tế, tạo ra công ăn việc làm, tạo ra

sự thay đổi về môi trƣờng sống. Chƣơng trình NOXH đƣợc xem là một chƣơng trình

trọng tâm quan trọng đƣợc chính phủ hết sức quan tâm.Chủ trƣơng và chính sách của

nhà nƣớc và của thành phố về giải quyết nhà ở cho ngƣời TNT thể hiện tƣ duy và tầm

nhìn chiến lƣợc kết hợp việc giải quyết vấn đề nhà ở và các vấn đề xã hội. Việt Nam

là nƣớc đang phát triển với mức thu nhập nằm trong nhóm các nƣớc có thu nhập

trung bình trên thế giới, do vậy có đến 80% dân số có mức TNT. Do vậy, áp lực về

nhà ở cho ngƣời TNT tại đô thị do hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh là vấn đề

của hầu hết chính quyền các đô thị lớn, khi vai trò của nhà nƣớc trong việc cung cấp

nhà ở bắt đầu suy giảm khi thị trƣờng nhà ở đang dần bị điều tiết bởi cơ chế thị

trƣờng. Với quyết tâm thực hiện chính sách nhà ở, Hà Nội đƣợc xem là địa phƣơng đi

đầu trong thực hiện chính sách NOXH, cung cấp hơn 4 triệu đơn vị nhà ở cho các đối

tƣợng chính sách trong đó có ngƣời TNT.

Tuy nhiên, giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời TNT là một vấn đề phức tạp

không chỉ đối với các nƣớc phát triển nhƣ Việt Nam mà ngay cả với các nƣớc phát

triển. Nó đòi hỏi sự phối hợp nghiên cứu, thực hiện và tham gia tích cực của các cơ

quan ban ngành từ trung ƣơng đến địa phƣơng, của các nhà khoa học và các nhà

quản lý, đòi hỏi sự đồng bộ tổng thể các giải pháp chính sách, hành chính, kinh tế,

xã hội, công nghệ, kiến trúc, môi trƣờng. Sở dĩ, những nỗ lực giải quyết vấn đề nhà

ở chƣa đạt đƣợc kết quả mong muốn là bởi thiếu hệ thống giải pháp đồng bộ và

tổng thể, thiếu sự kết hợp giữa các ban ngành từ trung ƣơng đến địa phƣơng, thiếu

sự tham gia của các tổ chức chính trị xã hội và ngay cả ý thức của ngƣời dân tham

gia vào thực hiện tuân thủ chính sách.

Với mong muốn cung cấp sự hiểu biết tốt hơn về chính sách NOXH cho

ngƣời TNT và quá trình thực hiện trong bối cảnh đô thị phức tạp mà chính quyền

đang phải đối mặt, luận án chỉ ra những bất cập đang tồn tại khiến cho chính sách

chƣa đạt hiệu quả, từ đó đƣa ra những giải pháp, khuyến nghị giúp hoàn thiện chính

sách trong thời gian tới hƣớng tới có thể cải thiện khả năng tiếp cận chƣơng trình

cho các hộ gia đình có TNT ở Hà Nội và thực hiện ở các đô thị khác trong nƣớc.

144

Chính sách NOXH cho ngƣời TNT đã đƣợc thực hiện gần 10 năm ở Hà Nội,

tuy nhiên chính quyền thành phố chƣa đánh giá liệu chính sách đã đạt đƣợc mục tiêu

hay không. ằng phƣơng pháp định lƣợng kết hợp định tính với các đối tƣợng thụ

hƣởng, các đối tƣợng trực tiếp thực hiện chính sách ở địa phƣơng, nghiên cứu đã

đánh giá chính sách trên bốn khía cạnh: tính phù hợp, tính công bằng, tính hiệu quả

và tính bền vững. Kết quả phân tích đã chỉ ra một số vấn đề bất cập cơ bản nhƣ sau:

Cung cấp NOXH là nhằm phân phối lại phúc lợi trong xã hội đảm bảo công

bằng cho đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở. Chính sách đã đảm bảo tính công bằng

khi tạo điều kiện cho một số đối tƣợng thụ hƣởng cải thiện điều kiện nhà ở khi giá

nhà vƣợt quá khả năng chi trả. Nhƣng quá trình thực hiện chính sách lại tạo ra bất

công bằng khi một nhóm đối tƣợng không phải là đối tƣợng TNT có thể tiếp cận

NOXH. Mặt khác, do nhà nƣớc không theo định hƣớng phúc lợi bởi không có bằng

chứng nào các đối tƣợng thụ hƣởng chính sách sẽ đƣợc tham gia vào các hoạt động

kinh tế hay tiếp cận việc làm và các dịch vụ đô thị cơ bản của thành phố.

Xét tính hiệu quả, chính sách đã mang lại rất nhiều lợi ích cho đối tƣợng thụ

hƣởng nhƣ tạo sự ổn định, gia tăng hội nhập xã hội và đem lại sự hài long cao về

điều kiện sống của hộ gia đình khi cƣ trú tại các khu NOXH. Tuy nhiên, chính sách

lại không hiệu quả khi chỉ tiêu kế hoạch đề ra mới chỉ đạt đƣợc gần 60% trong khi

chính quyền thành phố phải bỏ ra mức chi phí lớn mà khó có thể đánh giá một cách

cụ thể chính xác để thực hiện chính sách.

Hơn nữa, việc thực hiện chính sách khó có thể tiếp tục duy trì bởi sau khi gói

30 nghìn tỷ kết thúc, thị trƣờng cung cấp NOXH dƣờng nhƣ không phát triển bởi

chủ đầu tƣ dự án không thể tiếp cận tín dụng lãi suất thấp, lợi nhuận định mức hạn

chế ở mức 10%, thủ tục hành chính quá phức tạp mất nhiều thời gian đã không

khuyến khích các chủ đầu tƣ tham gia vào thị trƣờng mới nổi này. Mặt khác, chính

sách cũng tạo áp lực cho chính quyền thành phố phải tiếp tục cung cấp NOXH.

Từ các kết quả phân tích, luận án đã đề xuất các nhóm giải pháp khắc phục

những bất cập hiện nay trong thực hiện chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội

cũng nhƣ trên cả nƣớc bao gồm: rà soát và quản lý quỹ đất thực hiện dự án NOXH,

đa dạng loại hình NOXH, nguồn vốn phát triển, thủ tục hành chính, xây dựng cơ sở

dữ liệu liên quan đến NOXH, tăng cƣờng thống kê về bất động sản NOXH, giải pháp

145

liên quan đến quy hoạch, kiến trúc và công nghệ xây dựng. Thêm vào đó, tác giả có

đƣa ra một loại các kiến nghị đối với chính phủ và chính quyền địa phƣơng để có thể

thực hiện tốt hơn chính sách tại Hà Nội cũng nhƣ các địa phƣơng khác trên cả nƣớc.

Luận án là một nghiên cứu đánh giá có hệ thống về chính sách NOXH ở Hà

Nội, đóng góp thêm vào các nghiên cứu về chính sách NOXH với mong muốn cung

cấp thông tin phản hồi về cải thiện và phát triển NOXH trong tƣơng lai. Tuy nhiên,

do thời gian và nguồn lực có hạn, tác giả khó có thể bao trùm hết tất cả các lĩnh vực

liên quan đến NOXH ở Hà Nội trong nghiên cứu này. Vì vậy, tác giả gợi ý một số ý

tƣởng cho những nghiên cứu tiếp theo nhƣ sau:

- Những ảnh hƣởng tích cực và tiêu cực của chƣơng trình NOXH cho ngƣời

TNT đối với cuộc sống của ngƣời dân Hà Nội.

- Những ảnh hƣởng của việc xây dựng và phát triển NOXH đến hình thái và

cấu trúc của thành phố Hà Nội.

- Việc cung cấp NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội có tạo ra sự ổn định xã hội

hay không?

- Tìm hiểu mối quan hệ của chính sách NOXH với các chính sách khác

nhƣ chính sách giao thông, chính sách quy hoạch và chính sách đô thị của thành

phố Hà Nội.

Ngay từ đầu, tác giả đã xác định đây là nghiên cứu trƣờng hợp ở một thành

phố nên cũng chỉ đặt ra cho mình một nhiệm vụ nhỏ bé đó là qua nghiên cứu thực

nghiệm, với cả hai phƣơng pháp định lƣợng và định tính cung cấp cho bạn đọc một

bức tranh tƣơng đối có hệ thống về vận hành và biến đổi chính sách của thành phố

Hà Nội từ năm 2009 đến nay. Vì vậy, nếu nhƣ trong quá trình diễn giải có dẫn tới

một vài nhận định, đánh giá mang tính khái quát, thì những điều đó chỉ mang tính

cục bộ, rút ra từ thực tiễn của Hà Nội mà thôi. Do vậy, để có thể có những đánh giá

sâu sắc hơn nữa về chính sách NOXH cho ngƣời TNT chắc chắn còn phải chờ ở

nhiều nghiên cứu tiếp theo trên nhiều địa bàn khác nữa.

146

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1. Hoàng Vũ Linh Chi, Nguyễn Đức Chiện, Nguyễn Thị Xuân (2019), “Đời

sống văn hóa cư dân sinh sống tại các khu nhà ở xã hội ở Hà Nội”, Tạp chí Thông

tin Khoa học xã hội. Số 12, 2019.

2. Hoàng Vũ Linh Chi (2019), “Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập

thấp: một số vấn đề tồn tại”, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam. Số 3, 2019.

3. Hoàng Vũ Linh Chi (2018), “Mức độ hài lòng của cư dân về nhà ở xã hội

tại Hà Nội”, Tạp chí Xã hội học. Số 4, 2018.

4. Hoàng Vũ Linh Chi (2017), “Chính sách nhà ở xã hội ở các nước châu

Âu”, Tạp chí nghiên cứu châu Âu. Số 6, 2017.

5. Nguyễn Thị Minh Phƣơng, Trần Nguyệt Minh Thu, Hồ Ngọc Châm,

Hoàng Vũ Linh Chi (2016), “Nhà ở xã hội cho người TNT ở Hà Nội: từ góc nhìn

chính sách và thực tiễn”, Tạp chí Xã hội học, số 3, 2016: 67-75.

147

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu tham khảo tiếng Việt

1. ảo Minh. (2004). Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, bao giờ?. Tạp chí Đầu

tư chứng khoán, số 263, 12.

2. ộ Xây dựng. (2016). Thông tƣ 20/2016/TT-BXD hƣớng dẫn thực hiện

một số nội dung của NĐ 100/2015/NĐ-CP.

3. Chính phủ. (2011). Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lƣợc phát

triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, ngày 30 tháng 11 năm 2011.

4. Chính phủ. (2015). Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hƣớng dẫn Luật Nhà

ở 2014.

5. Chính phủ. (2015). Nghị định 100 về quản lý và phát triển nhà ở xã hội.

6. Chi cục Dân số và kế hoạch hóa gia đình Hà Nội. 2017. áo cáo Dân số

và các vấn đề xã hội ở Hà Nội.

7. Đảng Cộng sản Việt Nam. (2016). Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc

lần thứ XII.

8. Đào Ngọc Nghiêm. (1993). Chính sách nhà ở và phát triển đô thị. Tạp chí

Xã hội học số 3, 70-73.

9. Đặng Thị Hằng. (2013). Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời thu

nhập thấp tại Việt Nam. Luận văn thạc sỹ.

10. GSO và UNFPA. (2016). Cơ cấu tuổi, giới tính và một số vấn đề kinh tế

- xã hội ở Việt Nam. Hà Nội: Nhà xuất bản Thông tấn.

11. Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh. (2009). Nhà ở cho ngƣời có

TNT ở các đô thị lớn hiện nay: kinh nghiệm Hà Nội. Nxb Chính trị quốc gia. 331 trang.

12. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội. (2013). Nghị quyết 06/2013/NQ-

HĐND ngày 12/07/2013 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội về quy định tỷ

lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển NOXH trong các dự án phát triền nhà thƣơng

mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

13. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội. (2013). Nghị quyết số

05/2013/NQ-HĐND ngày 3/7/2013 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về

việc thông qua Chƣơng trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đến năm 2020 và

148

định hƣớng đến năm 2030.

14. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội. (2013). Nghị quyết số

07/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về

chính sách ƣu tiên đầu tƣ và huy động các nguồn lực đầu tƣ xây dựng các khu đô

thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại thuận tiện ở

ngoại thành.

15. Hội đồng tƣ vấn cải cách thủ tục hành chính. (2018). Báo cáo Chỉ số

đánh giá chi phí tuân thủ thủ tục hành chính năm 2018.

16. Jean-Pierre Cling, Mireille Razafindrakoto, F. R. (2008). Đánh giá tác

động của các chính sách công: thách thức, phương pháp và kết quả. 45. Hà Nội:

Khóa học Tam Đảo 2008.

17. La Thị Hƣờng. (2013). Những điểm nổi bật của thị trƣờng bất động sản

năm 2013 và dự báo năm 2014. Tài Chính. Truy cập từ http://tapchitaichinh.vn/thi-

truong-tai-chinh/nhung-diem-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-nam-2013-va-du-

bao-nam-2014-41198.html

18. Lê Ngọc Hùng. (2016). Khoa học chính sách xã hội: Mô hình tiếp cận lý

thuyết và thực tiễn Việt Nam. Lý Luận Chính Trị, (6). Truy cập từ

http://lyluanchinhtri.vn/home/index.php/nguyen-cuu-ly-luan/item/1855-khoa-hoc-

chinh-sach-xa-hoi-mo-hinh-tiep-can-ly-thuyet-va-thuc-tien-viet-nam.html

19. Lƣơng Ngọc Thúy. (2015). Nhà ở xã hội cho người lao động có TNT ở

đô thị. Đề tài cấp cơ sở Viện Xã hội học.

20. Mai Hồng Thuận. (2014). Chính sách phát triển nhà ở xã hội ở Hà Nội.

Luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế. Đại học Kinh tế, Đại học quốc gia Hà Nội.

21. Ngô Huy Giao. (2005). Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Tạp chí Kiến

trúc Việt Nam, số 3, 47-50.

22. Nguyễn Hữu Dũng. (1993). Một số vấn đề cần quan tâm giải quyết trong

phát triển nhà đô thị tại Việt Nam. Tạp chí Xã hội học số 3, 72-73.

23. Nguyễn Phú Đức. (2007). Nhà ở xã hội và nhà ở chính sách – Góc nhìn

từ phía đối tƣợng sử dụng. “Nhà ở Xã Hội và Nhà ở Chính Sách: Đánh Giá về

Chính Sách Nhà ở và Các Dự Án Nhà ở Xã Hội Tại Hà Nội".

149

24. Nguyễn Trọng Ninh. (2005). Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp: Thực trạng

và giải pháp. Tạp chí Xây dựng, số 6, 13-16.

25. Ngân hàng Chính sách xã hội. (2018).. Đối tƣợng, điều kiện vay vốn

mua nhà ở xã hội, Truy cập từ http://nhcsxh.chinhphu.vn/Thong-tin/Doi-tuong-

dieu-kien-vay-von-mua-nha-o-xa-hoi/7771.vgp

26. Phạm Đình Tuyển, Lê Thu Trang và Lê Lan Hƣơng,. (2015). Nghiên cứu

các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập Mô hình phát triển nhà ở xã hội. Hà Nội.

27. Phạm Văn Hùng. (2004a). Quan tâm hơn nữa đến nhà ở cho ngƣời thu

nhập thấp. Tạp chí Kiến trúc (số 4), 49-50.

28. Phạm Văn Hùng. (2004b). Về thiết kế nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.

Tạp chí Xây dựng (số 5), 29-30.

29. Quốc Hội. (2013). Luật Đất đai.

30. Thủ tƣớng Chính phủ. (2017). Chỉ thị số 04/CT-TTg về đẩy mạnh phát

triển nhà ở xã hội.

31. Trần Công Thành và Nguyễn Xuân Hải. (2005). Quan điểm phát triển

nhà ở ngƣời TNT đô thị. Tạp chí Xây dựng (số 9), 19-21.

32. Trần Hà Kim Thanh. (2009). Phát triển tín dụng nhà ở cho ngƣời thu

nhập trung bình và thấp. Luận án tiến sĩ.

33. Trần Ngọc. (2018, August 22). Việt Nam có khoảng 60 tỷ USD tiền

nhàn rỗi trong dân. VOV. Truy cập từ https://vov.vn/kinh-te/viet-nam-co-khoang-

60-ty-usd-tien-nhan-roi-trong-dan-802949.vov

34. Trịnh Duy Luân. (2011). Nhà ở xã hội - Khái niệm mới và những nội

hàm cũ. Tạp Chí Kiến Trúc. Truy cập từ

https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/kientruc-xahoi/nha-o-xa-hoi-khai-

niem-moi-va-nhung-noi-ham-cu.html

35. Trịnh Duy Luân và Nguyễn Quang Vinh. (1996). ác động kinh tế - xã hội

của Đổi Mới trong lĩnh vực nhà ở đô thị Việt Nam. Tạp Chí Xã Hội Học, (số 2), 15–30.

36. Trƣơng Đình Thảo. (2004). Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại TP Hồ Chí

Minh. Tạp chí Xây dựng, số 10, 55-56.

37. UBND thành phố Hà Nội. (2016). áo cáo tổng hợp số liệu về nhà ở xã

hội và chung cƣ cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

150

38. UBND thành phố Hà Nội. (2010a). Quyết định số 490/QĐ-TTg ngày

05/05/2010 về phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020

và tầm nhìn đến năm 2050.

39. UBND thành phố Hà Nội.(2010b). Quyết định 45/2010/QĐ-UBND ngày

13/09/2010 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quy định bán, cho

thuê, thuê mua và quản lý và sử dụng NOXH trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

40. UBND thành phố Hà Nội.(2012). Quyết định 33/2012/QĐ-UBND ngày

20/11/2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy chế đấu giá

quyền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà chung cƣ tái định cƣ và NOXH đƣợc

đầu tƣ từ nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc trên địa bàn Thành phố Hà Nội

41. UBND thành phố Hà Nội.(2013). Quyết định 7278/QĐ-UBND ngày

3/12/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ủy quyền cho Giám đốc

Sở Xây dựng quyết định xác lập quyền sở hữu Nhà nƣớc đối với diện tích nhà dành

cho mục đích công cộng và kinh doanh dịch vụ tại các khu nhà ở tái định

cƣ, NOXH đƣợc đầu tƣ bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc và các nguồn vốn đầu tƣ

khác nhƣng chủ đầu tƣ phải bàn giao cho Thành phố Hà Nội quản lý, bố trí sử dụng.

42. UBND thành phố Hà Nội.(2014a). Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày

28 tháng 11 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc phê duyệt kế

hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn

2016-2020)

43. UBND thành phố Hà Nội.(2014b). Quyết định 927/QĐ-UBND ngày

12/02/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ủy quyền cho Giám

đốc Sở Xây dựng Hà Nội quyết định xác lập quyền sở hữu Nhà nƣớc đối với các

diện tích nhà dành cho mục đích công cộng và kinh doanh dịch vụ tại các khu nhà ở

tái định cƣ, NOXH đƣợc đầu tƣ bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc và các nguồn vốn

đầu tƣ khác nhƣng chủ đầu tƣ phải bàn giao cho Thành phố quản lý, bố trí sử dụng.

44. UBND thành phố Hà Nội.(2015). Quyết định 1715/QĐ-UBND ngày

22/04/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc thành lập Đoàn kiểm

tra việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tƣ trong quá trình triển khai thực hiện dự án

và quản lý, sử dụng NOXH trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

151

45. UBND thành phố Hà Nội.(2016). Quyết định 3621/QĐ-UBND ngày

01/07/2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành Kế hoạch

theo dõi tình hình thi hành pháp luật về NOXH, nhà ở cho ngƣời có công trên địa

bàn Thành phố năm 2016.

46. UNHABITAT. (2014). Hồ sơ nhà ở Việt Nam. Hà Nội.

47. Viện nghiên cứu kiến trúc quốc gia. (2007). Nhà ở xã hội và nhà ở chính

sách: đánh giá về chính sách nhà ở và các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Hà Nội.

48. Vũ Thị Minh. (2015). Những bất cập trong chính sách nhà ở cho ngƣời

thu nhập thấp của thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sỹ khoa học quản lý. Trƣờng

Đại học Khoa học xã hội và nhân văn, Đại học quốc gia Hà Nội.

49. World Bank. (2015). Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước.

Tài liệu tham khảo tiếng Anh

50. Anderson, J.E.(1975). Public Policy-making. New York and Washington

DC: Praeger Publishers.

51. Anne Schneider and Helen Ingram. (1993). Social Construction of

Target Populations: Implications for Politics and Policy. The American Political

Science Review, 87(2), 334–347.

52. ASHIQ-UR-RAHMAN. (2012). Housing the Urban Poor in

Bangladesh: A Study of Housing Conditions, Policies and Organisations. MSc.

Urban Development Planning, University College London.

53. Berry, M. (2006) Housing Affordability and the Economy: A Review of

Macroeconomic Impacts and Policy Issues, Final Report, Australian Housing and

Urban Research Institute, Melbourne.

54. Boussaguet, L., Jacquot, S., & Ravinet, P. (2010). Dictionnaire des

politiques publiques. Paris: Presses de la Fondation Nationale des Sciences

Politiques.

55. Maya Brennan, Patrick Reed, and Lisa A. Sturtevant (2007). Impacts of

Affordable Housing on Education: A Research Summary. National Housing

Conference, New York.

56. Brooks, S. (1998). Public Policy in Canada: An Introduction. Oxford

152

University Press.

57. Chiu, R. L. H. (2013). The Future of Public Housing Ongoing Trends in

the East and the West in The Future of Public Housing Ongoing Trends in the East

and the West Y. Chen, Jie, Stephens, Mark, Man, Ed. Springer..

58. Danielle Labbé and Julie-Anne Boudeau. (2011). Understanding the

causes of urban fragmentation in Hanoi: the case of new urban areas. International

Development Planning Review, 3(33), 273–291.

59. Dye, T.R (1984). Understanding public policy. New Jersey, NJ:

Prentice-Hall, Inc., Englewood Cliffs.

60. Esping-Andersen, G. (n.d.). Social Foundations of Postindustrial

Economies. Oxford: Oxford University Press.

61. Fischer, F. (1999). Evaluating Public Policy. Chicago: Nelson-Hall

Publishers.

62. Foster, T. B. and R. G. K. (2015). The Changing Relationship between

Housing and Inequality, 1980 - 2010. Housing Policy Debate, 25(1), 16–40.

63. Friedrick, C. (1963). Man and His Government. New York: McGraw-Hill.

64. Frohock, F. M. (1979). Public Policy: Scope and Logic. Prentice-Hall.

65. Gambo, Y. L., Idowu, O. B., & Anyakora, I. M. (2012). Impact of Poor

Housing Condition on the Economy of the Urban Poor: Makoko, Lagos State in

View. Journal of Emerging Trends in Economics and Management Sciences

(JETEMS), Vol. 3, pp. 302–307.

66. Gough, K. and Tran, H. (2009). Changing housing policy in Vietnam:

Emerging inequalities in residential area of Hanoi. Cities, 447–463.

67. GSO và UNFPA. (2016). Cơ cấu tuổi, giới tính và một số vấn đề kinh tế

- xã hội ở Việt Nam. Hà Nội: Nhà xuất bản Thông tấn.

68. Harold D. Lasswell and Abraham Kaplan. (1970). Power and Society.

New Haven: Yale University Press.

69. HDB. (2016). HDB annual report 2015/2016. Singapore.

70. Howlett, M. and Ramesh, H. (2003). Studying Public Policy: Policy

Cycles and Policy Subsystems. Toronto: Oxford University Press.

153

71. HUD. (2016). Affordable Housing Programs.

72. Huttman, J. P. and E. (1974). Public Housing as an Instrument of Income

Redistribution: Social and Economic Impact. Journal of Sociology and Social

Welfare, 1(2), 36–45.

73. Ingram, Helen M., Mann, D. E. (1980). Why Policies Succeed or Fail.

Beverly Hills, California: Sage Publications.

74. Jean-Pierre Cling, Mireille Razafindrakoto, F. R. (2008). Đánh giá tác

động của các chính sách công: thách thức, phương pháp và kết quả. 45. Hà Nội:

Khóa học Tam Đảo 2008.

75. Jenkins, W. I (1978). Policy Analysis: A political and organizational

perspective. New York, NY: St Martin’s Press.

76. John McGinty, Benjamin Chartoff, P. B. (2015). Visualizing housing

policy’s impact on inequality.

77. Kraatz, J, Mitchell, J, Matan, A, Newman, P. (2015). Rethinking social

Housing: Efficient, Effective & Equitable, Analysis of Literature (systematic &

qualitative).

78. Maclennan, D., Stephens, M. and Kemp, P. (1997). Housing Policy in

the EU Member States. European Parliament Directorate General for Research

Social Affairs Series Working Document 14.

79. Michael Waibel, Ronald Eckert, Michael Bose, Volker Martin. (2007).

Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and

Fragmentation Approaches to Adequate Urban Typologies and Spatial Strategies.

Asien-The German Journal on Contemporary Asia, N.103, April, 59-78.

80. Milligan, V, Phibbs, P, Gurran, N & Fagan, K. (2007). Approaches to

evaluation of affordable housing initiatives in Australia. Melbourne.

81. Milligan, V. R. (2003). How Different? Comparing housing policies and

housing affordability consequences for low income households in Australia and the

Netherlands. Netherlands Geographical Studies, (No. 318).

82. Nachmias, D. (1979). Public Policy Evaluation: Approaches and

Methods. New York: St. Martin’s Press.

154

83. Nourse, H. O. (1966). Redistribution of Income from Public Housing.

National Tax Journal, 19(1), 27–37.

84. OECD. (2016). Policy Instruments and Level of Governance.

85. Oxley, M. (2000). The Future of Social Housing Learning from Europe.

London: Institute for Public Policy Research.

86. Peter H. Rossi, Howard E. Freeman, M. W. L. (2004). Evaluation - A

system approach (7th ed.). London: Sage Publications.

87. Phang, S.-Y. (2007). The Singapore Model of Housing and the Welfare

State. Research Collection School of Economics Singapore, 596, 15–46.

88. Pittini, A., & Laino, E. (2011). Housing europe review 2012. The nuts

and bolts of European social housing systems (p. 91). p. 91.

89. Poister, T. H. (1982). Performance Monitoring in the Evaluation Process.

Evaluation Review, 5(6), 601–623.

90. Quigley, J. M. (2011). Rental Housing Policy in the United States.

Cityspace, 13(2), 147–158.

91. Randolph, B. and Judd, B. (2000). Community Renewal and Large

Public Housing Estates. Urban Policy and Research, 8(1), 91–104.

92. Scanlon, Kathleen and Whitehead, C. M. E. (2008). Social housing in

Europe II: a review of policies and outcomes. London: LSE London.

93. Seo, D., Chung, Y. S., & Kwon, Y. (2018). Price determinants of

affordable apartments in Vietnam: Toward the public-private partnerships for

sustainable housing development. Sustainability (Switzerland), Vol. 10.

https://doi.org/10.3390/su10010197

94. Struyk, R. J. (1978). Housing policies for urban poor. The Urban

Institute.

95. Suchman, E. (1968). Evaluative Research: Principles and Practice in

Public Service and Social Action Program. New York: Russell Sage Foundation.

96. Tunstall, R., Bevan, M., Bradshaw, J., Croucher, K., Duffy, S., Hunter,

C., … Wilcox, S. (2013). The Links Between Housing and Poverty: An Evidence

Review (pp. 1–88). pp. 1–88. https://doi.org/10.13140/RG.2.1.4777.3522

155

97. UNHABITAT. (2008). Housing the poor in Asian cities.

98. UNHABITAT. (2011). Affordable land and housing in Asia. Design, pp.

1–102. https://doi.org/10.1080/04597238108460570

99. UNHABITAT. (2016). HABITAT III Policy Paper. Quito.

100. UNECE (2003): “Social Housing in the ENECE Region”, discussion

paper prepared by the UNECE secretariat in co-operation with the European Liaison

Committee for Social Housing (CECODHAS), Workshop on Social Housing,

UNECE, Prague, 19-20 May 2003.

101. Vivienne Milligan; Peter Phibbs; Nicole Gurran; Kate Fagan. (2007).

102. Vy Hà Thị Nguyễn. (2017). Influences on the policy process in local

government in Vietnam: the case of low-income housing policy in Danang City from

2005-2013. Ph.D Thesis.

103. Approaches to evaluation of affordable housing initiatives in

Australia. Melbourne.

104. Walter Korpi and Joakim Palme. (1994). The Paradox of

Redistribution and Strategies of Equality: Welfare State Institutions, Inequality and

Poverty in the Western Countries. American Sociological Review 63 (1), 661-687.

105. Zeidel, A. (2010). Affordable Housing: The case for Demand-side

subsidies in superstar cities. The Urban Lawyer, 42(1), 135–169.

Tài liệu trên Internet

106. ộ Kế hoạch và Đầu tƣ. (2009). Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội

năm 2008 và dự báo tình hình phát triển kinh tế - xã hội năm 2009. Truy cập từ

http://www.mpi.gov.vn/Pages/tinbai.aspx?idTin=11617&idcm=201

107. Cao Dung. (2016). Đa dạng nguồn vốn đầu tƣ nhà ở xã hội. Báo Đấu

Thầu. Truy cập từ https://baodauthau.vn/dau-tu/da-dang-nguon-von-dau-tu-nha-o-

xa-hoi-30475.html

108. CMHC. (2016). Affordable Housing in Canada. Retrieved October 2,

2016, from https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/developing-and-renovating/develop-new-

affordable-housing/programs-and-information/about-affordable-housing-in-canada

109. Cohen, R. (2007). The Positive Impacts of Affordable Housing on

156

Health. Retrieved from

http://www.housingpartners.com/assets/creating_change/http___app.bronto.pdf

110. Directorate General for Research. (1996). Housing policy in the EU

member states. Retrieved from

http://www.europarl.europa.eu/workingpapers/soci/w14/text1_en.htm

111. Emily Paradis, Ruth Marie Wilson, & Jennifer Logan. (2014)

Nowhere Else to Go: Inadequate Housing & Risk of Homelessness Among Families

in Toronto’s Aging Rental uildings. University of Toronto. Retrieved from

http://neighbourhoodchange.ca/documents/2014/04/paradis-et-al-2014-nowhere-

else-to-go-inadequate-housing-risk-of-homelessness-among-families-in-torontos-

aging-rental-buildings-rp231.pdf.

112. Garrison, T. (2014). 9 ways the lack of affordable housing is hurting

America. Housing Magazine. Retrieved from

https://www.housingwire.com/articles/30691-9-ways-the-lack-of-affordable-

housing-is-hurting-america

113. Hoàng Vũ. (2008). Tín dụng bất động sản: Nguy cơ một làn sóng bất

lực. VNEconomy. Truy cập từ http://vneconomy.vn/dia-oc/tin-dung-bat-dong-san-

nguy-co-mot-lan-song-bat-luc-20081103045732287.htm

114. Iftekhar Ahmed, Jalel Sager, L. V. C. (2010). SUSTAINABLE LOW-

INCOME URBAN HOUSING IN VIETNAM: Context and Strategies. Open House

International, 35(3), 56–65. Retrieved from

https://www.researchgate.net/publication/289733857_Sustainable_low-

income_urban_housing_in_Vietnam_Context_and_strategies

115. Marja C. Hoek-Smit and Douglas B. Diamond. (2003). The Design

and Implementation of Subsidies for Housing Finance. Retrieved from

http://www.housingfinanceforthepoor.com/data/images/the design and

implementation of subsidies for housing finance.pdf

116. Misra, T. (2016). Citylab. Retrieved from

https://www.citylab.com/equity/2016/01/income-inequality-rising-us-metro-city-

affordable-housing-brookings/424122/

157

117. Naoyuki Yoshino and Matthias Helble. (2016). The Housing

Challenge in Emerging Asia: Options and Solutions. Retrieved from

https://www.adb.org/sites/default/files/publication/190060/adbi-housing-challenge-

emerging-asia-options-solutions.pdf

118. Ngọc Mai. (2020). Nhu cầu lớn, sao nhà xã hội vẫn ế? Tiền phong.

Truy cập từ https://www.tienphong.vn/dia-oc/nhu-cau-lon-sao-nha-xa-hoi-van-e-

1519336.tpo.

119. Nguyễn, Hiền. (2008). Lạm phát năm 2008 có thể lên tới hơn 20%.

Dân Trí. Truy cập từ https://dantri.com.vn/xa-hoi/lam-phat-nam-2008-co-the-len-

toi-hon-20-1210365205.htm

120. Page, A. (2002). Poor Housing and Mental Health in UK: Changing

the focus for intervention. Journal of Environmental Health Research. Retrieved

from https://www.cieh.org/jehr/jehr3.aspx?id=11462&LangType=2057

121. Phạm Văn Đại. (2018, September 3). Khủng hoảng bất động sản

2008: năm nguyên nhân chính. Thesaigontimes. Truy cập từ

https://www.thesaigontimes.vn/277796/khung-hoang-bat-dong-san-2008-nam-

nguyen-nhan-chinh-.html

122. Pittini, A. (2012). Housing Affordability in the EU: Current situation

and recent trends. CECODHAS Housing Europe’s Observatory Research Briefing,

p. 11. Retrieved from http://www.housingeurope.eu/publication/research-briefings

123. Purdon, S, Lessof, C, Woodfield, K & Bryson, C. (2001). Research

methods for policy evaluation. Retrieved from

http://www.thesummerinstitute.ca/wp-content/uploads/Research-Methods-for-

Policy-Evaluation.pdf.

124. Thông Chí. (2017). Xây nhà ở xã hội nhiều thủ tục phiền hà, nhiêu

khê. Báo Lao Động. Truy cập từ https://laodong.vn/xa-hoi/xay-nha-o-xa-hoi-nhieu-

thu-tuc-phien-ha-nhieu-khe-663772.bld

125. Urban Land Institute. (2005). Best practices in the production of

affordable housing. Retrieved from http://uli.org/wp-

content/uploads/2012/07/Report-3-Best-Practices-in-the-Production-of-Affordable-

158

Housing.ashx_.pdf

126. Vietnamnet. (2014). Hình ảnh 20 năm: Đỉnh cao và vực sâu của BĐS.

Retrieved from https://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/hinh-anh-20-nam-dinh-cao-va-

vuc-sau-cua-bds-196478.html

127. World Bank. (2017). Các thành phố Đông Á và châu Á Thái Bình

Dương. Truy cập từ

https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/27614/211093ovVN.

pdf?sequence=7&isAllowed=y

159

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1

Nguyên tắc phát triển NOXH: Theo Điều 4 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP:

1. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩm

định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây

dựng điểm dân cƣ nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách

nhiệm căn cứ vào nhu cầu NOXH trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển

NOXH; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích

đất của từng dự án xây dựng NOXH đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội để phát triển NOXH.

2. Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển NOXH

phải đƣợc công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật

về nhà ở.

3. Việc sử dụng đất để phát triển NOXH phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch

đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn

đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ theo đúng Giấy phép xây dựng

trong trƣờng hợp phải có giấy phép do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp theo quy

định của pháp luật về xây dựng.

4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất vƣờn liền kề, đất nông nghiệp khác

để phát triển NOXH đối với tổ chức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; đối với

hộ gia đình, cá nhân do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.

Hình thức phát triển NOXH: Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 quy định ba hình

thức phát triển NOXH gồm:

+ Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng NOXH bằng vốn ngân sách nhà nƣớc, công trái

quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ƣu đãi của các nhà tài trợ,

vốn tín dụng đầu tƣ phát triển của Nhà nƣớc hoặc đầu tƣ xây dựng theo hình thức hợp

đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất đƣợc xác định để xây dựng NOXH

theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

160

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tƣ xây dựng NOXH để cho thuê, cho

thuê mua, để bán hoặc cho thuê nhà ở để cho ngƣời lao động trong đơn vị mình thuê

nhƣng có sự ƣu đãi của Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.

+ Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tƣ xây dựng NOXH trên diện tích đất ở hợp

pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhƣng có sự ƣu đãi của Nhà nƣớc theo

quy định.

Đối với việc phát triển NOXH theo hình thức xây dựng chuyển giao đƣợc quy

định tại điều 11 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đƣợc căn cứ theo quy hoạch và kế

hoạch phát triển NOXH đã đƣợc phê duyệt trên địa bàn, Sở xây dựng có trách nhiệm tổ

chức lập danh mục các dự án xây dựng nhà ở xã hộ theo hình thức BT và xác định các

điều kiện lựa chọn nhà đầu tƣ BT để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận,

công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố

và của Sở Xây dựng trong thời hạn tối thiểu 30 ngày làm việc về danh mục và thông tin

liên quan đến dự án xây dựng NOXH teo hình thức BT và điều kiện lựa chọn nhà đầu

tƣ BT để các nhà đầu tƣ có cơ sở đăng ký tham gia.

Nguồn vốn phát triển NOXH: Điều 70 Luật Nhà ở 2014 và điều 10 nghị định số

100/20015/NĐ-CP quy định nguồn vốn phát triển NOXH do Nhà nƣớc đầu tƣ huy

động từ các nguồn sau:

+ Vốn đầu tƣ trực tiếp từ ngân sách trung ƣơng, vốn trái phiếu chính phủ, quỹ

phát triển nhà ở của địa phƣơng, quỹ của Bộ Quốc phòng đƣợc thành lập và hoạt động

theo quy định của pháp luật, ngân sách địa phƣơng hỗ trợ hàng năm theo quyết định

của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, phát hành trái phiếu chính quyền địa phƣơng, công

trái nhà ở, huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

+Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn vay của ngƣớc ngoài.

+ Vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá

nhân) tham gia đầu tƣ xây dựng NOXH huy động gồm: Vốn tự có của chủ đầu tƣ dự án

hoặc của hộ gia đình, cá nhân; Vay vốn ƣu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ

các tổ chức tín dụng do Nhà nƣớc chỉ định theo quy định tại Chƣơng III của Nghị định

này; Phát hành trái phiếu đƣợc Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phát

hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phƣơng, trái phiếu của doanh

nghiệp đầu tƣ;Vay vốn thƣơng mại của các tổ chức tín dụng đƣợc thành lập và hoạt

161

động theo quy định của pháp luật;Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phƣơng (nếu có),

quỹ của ộ Quốc phòng đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu

có);Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Ưu đãi phát triển NOXH: Có thể nói các chính sách khuyến khích đầu tƣ xây

dựng NOXH là tƣơng đối đầy đủ và đồng bộ đƣợc thể hiện trong nhiều VBQPPL nhƣ

Luật Nhà ở, Luật Đầu tƣ, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định

100/2015/NĐ-CP.

Các chủ đầu tƣ dự án NOXH cho thuê, thuê mua và bán đƣợc hƣởng các chế độ

hỗ trợ, ƣu đãi nhƣ sau:

+Đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã đƣợc Nhà

nƣớc giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thƣơng mại

đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng NOXH.

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố xem xét, quyết định việc hoàn trả lại

hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ dự án phải nộp cho Nhà nƣớc đối

với trƣờng hợp chủ đầu tƣ đã nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc đã

nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện

tích đó đƣợc sử dụng để xây dựng NOXH hoặc chủ đầu tƣ dự án đã nộp tiền sử dụng

đất đối với quỹ đất 20%.

+ Đƣợc dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án

xây dựng NOXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tƣ xây dựng công

trình kinh doanh thƣơng mại (kể cả nhà ở thƣơng mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm

bù đáp chi phí đầu tƣ, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH và giảm

kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NOXH sau khi đầu tƣ.

+Trƣờng hợp phƣơng án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nƣớc có

thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh

doanh thƣơng mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tƣ đƣợc phép dành 20% tổng diện

tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thƣơng

mại; phần kinh doanh thƣơng mại phải đƣợc hạch toán chung vào toàn bộ dự án và

đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 Nghị định

100/2015/NĐ-CP. Ngoài phần diện tích kinh doanh thƣơng mại, chủ đầu tƣ dự án có

trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cƣ

162

trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng

thiết yếu khác). Phần diện tích này đƣợc xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện

hành và phƣơng án quy hoạch – kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Chủ đầu tƣ dự án đƣợc miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh

nghiệp theo quy định. Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì đƣợc

giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của

pháp luật về thuế đối với NOXH hiện hành.

+Chủ đầu tƣ dự án đƣợc vay vốn ƣu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc

tổ chức tính dụng theo quy định thì đƣợc vay vốn ƣu đãi đầu tƣ với thời hạn tối thiểu là

15 năm và tối đa không quá 20 năm. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án có nhu cầu vay dƣới

15 năm thì chủ đầu tƣ đƣợc thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời

hạn cho vay tối thiểu.

+Chủ đầu tƣ dự án đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố hỗ trợ toàn bộ hoặc

một phần kinh phí đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây

dựng NOXH theo quy định. Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì

đƣợc hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

+Chủ đầu tƣ dự án đƣợc miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với

trƣờng hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NOXH do cơ quan có thẩm

quyền ban hành; đƣợc áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tƣ vấn, thi

công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng.

163

PHỤ LỤC 2

CHỦ THỂ BAN HÀNH VÀ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở

Cấp trung ƣơng

- Đảng là tổ chức chính trị có vai trò lãnh đạo Nhà nƣớc. Với vai trò là chủ

thể đề ra đƣờng lối phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc, thông qua các văn kiện,

nghị quyết, chỉ thị. Thông qua đó, Nhà nƣớc tiếp nhận, thể chế hoá bằng pháp luật

và những chủ trƣơng, chính sách, kế hoạch, chƣơng trình cụ thể.

- Quốc hội là cơ quan quyền lực nhà nƣớc cao nhất, có quyền lập ra hiến

pháp và luật pháp; quyết định các nhiệm vụ kinh tế - xã hội. Với vai trò là chủ thể

tham gia xây dựng chính sách, Quốc hội cụ thể hoá đƣờng lối, chủ trƣơng, quan

điểm của Đảng về phát triển NOXH bằng pháp luật; phê chuẩn các nhiệm vụ cụ thể

về phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có nhiệm vụ mang tính trực tiếp hoặc gián

đến phát triển NOXH do Chính phủ trình.

- Chính phủ là cơ quan hành pháp cao nhất, thống nhất quản lý và phát triển

hoạt động liên quan đến lĩnh vực nhà ở; chỉ đạo thực hiện chính sách, kế hoạch phát

triển nhà ở trên cả nƣớc. Với vai trò là chủ thể tham gia xây dựng chính sách, Chính

phủ phê duyệt chiến lƣợc, kế hoạch, nhiệm vụ cụ thể trong việc phát triển nhà ở và

các bộ, ngành và địa phƣơng có liên quan trình lên.

- an Chỉ đạo Trung ƣơng về nhà ở và Chính sách thị trƣờng bất động sản

thực hiện đánh giá sự hoạt động, xu hƣớng thị trƣờng và hƣớng dẫn việc xây dựng

luật và triển khai thực thiện Luật Nhà ở và chính sách liên quan đến nhà ở, quản lý

nhà ở và thị trƣờng bất động sản.

- ộ Xây dựng là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về nhà ở, xây dựng và

phát triển đô thị. Bộ Xây dựng xây dựng chính sách, các chiến lƣợc và chƣơng trình

nhà ở quốc gia và thực hiện giám sát và hƣớng dẫn việc triển khai chƣơng trình,

đồng thời thực thi các quy định.

Chủ trì hoặc tham gia đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về

xây dựng đô thị, pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản phù

hợp với định hƣớng chiến lƣợc phát triển nhà ở và tình hình thực tế; nghiên cứu đề

xuất việc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan

164

đến phát triển nhà ở, xây dựng các cơ chế, chính sách và giải pháp hỗ trợ cải thiện

nhà ở cho từng nhóm đối tƣợng chính sách xã hôi gặp khó khăn về nhà ở.

Chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phƣơng có liên quan xây dựng

chính sách nhà ở cho thuê, đề án nhà ở tái định cƣ, đề án quỹ tiết kiệm nhà ở trình

Thủ tƣớng xem xét, quyết định.

Chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ và các địa phƣơng xây dựng hệ

thống chỉ tiêu thống kê về nhà ở, thị trƣờng bất động sản thống nhất, phục vụ cho

công tác hoạch định chính sách và quản lý nhà nƣớc;

Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành và địa phƣơng có liên quan xây dựng

các chƣơng trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tƣợng

cụ thể tại các địa bàn trọng điểm và phân giao trách nhiệm cho các địa phƣơng để

trình Thủ tƣớng Chính phủ xem xét, quyết định; chỉ đạo, hƣớng dẫn và giám sát

việc tổ chức thực hiện các chƣơng trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở của

các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng trên địa bàn cả nƣớc;

Chủ trì, phối hợp với các ộ, ngành và địa phƣơng có liên quan giao nhiệm

vụ và chỉ đạo các tập đoàn, tổng công ty nhà nƣớc có chức năng đầu tƣ xây dựng và

kinh doanh nhà ở tham gia các chƣơng trình, đề án, dự án, kế hoạch phát triển nhà ở

tại các địa bàn trọng điểm, đồng thời thực hiện đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng

khung đối với các khu vực phát triển đô thị để thực hiện đấu giá hoặc chuyển quyền

sử dụng đất đã có hạ tầng nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc;

Tổ chức sắp xếp, kiện toàn cơ cấu bộ máy, mô hình phát triển và quản lý sử

dụng nhà ở, hệ thống quản lý nhà nƣớc về nhà ở các cấp cho phù hợp trong từng

thời kỳ phát triển.

Các Bộ, cơ quan phối hợp thực hiện chính sách NOXH có thể kể đến nhƣ là: Ủy

ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, ộ Tài chính, Ngân hàng nhà

nƣớc, Bộ Kế hoạch và đầu tƣ, ộ Tài nguyên môi trƣờng, Bộ Lao động, Thƣơng bình

và xã hội, Bộ Giáo dục và đào tạo. Các bộ, ngành kể trên hƣớng dẫn thực hiện chính

sách đối với các cơ quan cấp dƣới tại địa phƣơng, cụ thể là Sở Kế hoạch và đầu tƣ, Sở

Tài nguyên môi trƣờng, Sở Lao động, Thƣơng bình và xã hội, Sở Giáo dục và đào tạo.

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng: xây dựng và đƣa chỉ

tiêu phát triển nhà ở , đặc biệt là chỉ tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế

- xã hội trong từng thời kỳ và hàng năm của địa phƣơng và tổ chức triển khai thực hiện.

165

UBND bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là

NOXH, nhà ở cho các đối tƣợng TNT, ngƣời nghèo và các đối tƣợng chính sách xã

hội trên phạm vi địa bàn.

UBND thực hiện bố trí vốn từ ngân sách của địa phƣơng để đầu tƣ xây dựng

NOXH, nhà ở cho các đối tƣợng có TNT, ngƣời nghèo và các đối tƣợng chính sách

xã hội theo quy định trên phạm vi địa bàn.

Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ: phối hợp với Bộ Xây dựng, các Bộ liên quan và

chính quyền địa phƣơng để xây dựng các mục tiêu phát triển nhà ở, các chính sách,

pháp luật về đầu tƣ để đơn giản hóa thủ tục đầu tƣ nhà ở, ban hành hƣớng dẫn cụ

thể về việc thực hiện đầu tƣ phát triển nhà ở theo hình thức xây dựng, bổ sung danh

mục các dự án phát triển NOXH, nhà ở TNT, nhà ở cho công nhân khu công

nghiệp, nhà ở cho thuê. Phối hợp xây dựng các kế hoạch tài chính để thực hiện các

chƣơng trình, đề án, dự án, kế hoạch nhà ở.

Bộ Tài Chính: quản lý ngân sách và tài sản nhà nƣớc, giám sát việc xây dựng

các chính sách tài chính liên quan đến nhà ở. Đối với chính quyền địa phƣơng, ộ

Tài chính xem xét và phê duyệt ngân sách hàng năm và quản lý việc chuyển ngân

sách liên chính quyền. Bộ Tài chính giám sát báo cáo hiệu quả hàng năm của

NHNN, bao gồm các chƣơng trình tài trợ lãi suất và hỗ trợ tín dụng cũng nhƣ là

quản lý sự phát triển của thị trƣờng trái phiếu và chứng nhận thẩm định. Bộ Tài

chính cũng quyết định các chính sách liên quan đến thuế đất và các khoản trợ cấp

liên quan đến thuế đối với lĩnh vực nhà ở.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: chủ trì và phối hợp với Bộ Xây dựng và các

bộ, ngành có liên quan nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai

để thúc đẩy phát triển nhà ở. Bộ TN & MT phối hợp với Bộ Xây dựng để thực hiện

quy hoạch việc sử dụng đất và chuyển đổi việc sử dụng đất quy mô lớn, tập hợp

đăng ký nhà đất và thống kê quyền sở hữu, cấp quyền sử dụng đất, phát triển và vận

hành hệ thống thông tin đất đai và thực hiện đền bù và hỗ trợ tái định cƣ.

Bộ Lao động, Thƣơng binh và xã hôi: phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc

tổ chức thực hiện các chƣơng trình hỗ trợ cho các đối tƣợng chính sách xã hội,

ngƣời nghèo, ngƣời có công với cách mạng cải thiện nhà ở.

166

Bộ Giáo dục và Đào tạo: phối hợp với Bộ Xây dựng trong việc tổ chức thực

hiện các chƣơng trình hỗ trợ cho sinh viên có chỗ ở.

Cấp địa phƣơng

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

Ủy ban nhân dân xây dựng và đƣa chỉ tiêu phát triển nhà ở , đặc biệt là chỉ

tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và

hàng năm của địa phƣơng và tổ chức triển khai thực hiện.

UBND bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt là

NOXH, nhà ở cho các đối tƣợng TNT, ngƣời nghèo và các đối tƣợng chính sách xã

hội trên phạm vi địa bàn.

UBND thực hiện bố trí vốn từ ngân sách của địa phƣơng để đầu tƣ xây dựng

NOXH, nhà ở cho các đối tƣợng có TNT, ngƣời nghèo và các đối tƣợng chính sách

xã hội theo quy định trên phạm vi địa bàn.

UBND cấp phường, xã

Xác nhận về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại cho các đối tƣợng đƣợc

mua, thuê, thuê mua NOXH đảm bảo theo đúng quy định.

Sở Kế hoạch và Đầu tư

Dựa vào Kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố, đƣa chỉ tiêu phát triển

NOXH vào Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố hàng năm.

Phối hợp với các sở, ngành có liên quan và UBND cấp quận, huyện rà soát,

hƣớng dẫn lập kế hoạch và thủ tục khớp nối hạ tầng kỹ thuật các dự án NOXH với

khu vực xung quanh.

Lập kế hoạch đầu tƣ công trình hạ tầng xã hội, công trình đầu tƣ công trong

khu nhà ở khi công trình chƣa giao cho chủ đầu tƣ thực hiện.

Sở Quy hoạch – Kiến trúc

Phối hợp với các sở, ngành có liên quan lập, phê duyệt quy hoạch phân khu,

quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nhà ở.

Cân đối nhu cầu NOXH tại các quận, huyện đảm bảo phân bố hợp lý trên địa

bàn thành phố

Quy hoạch các khu nhà ở, khu đô thị mới chƣa dành quỹ đất 20% để xác

định vị trí xây dựng NOXH đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch phát triển.

167

Sở Xây dựng

Kêu gọi đầu tƣ, thẩm định các hồ sơ xây dựng trình UBND thành phố phê duyệt

Hƣớng dẫn các cơ quan chức năng thực hiện chính sách nhà ở cho ngƣời TNT

Công bố các dự án nhà thu nhập nhập thấp đến ngƣời dân

Thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ở cho ngƣời TNT

Sở Tài chính

Thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua NOXH do chủ đầu tƣ lập theo quy

định, trình UBND Thành phố phê duyệt.

Sở Tài nguyên môi trường

Rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% trong các dự án xây dựng, phối hợp với Sở

Quy hoạch kiến trúc đề xuất bố trí thực hiện xây dựng NOXH.

Đƣa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu phân bổ đất xây dựng

thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở.

Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời TNT

Sở Lao động, Thương binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động Thành phố:

Phối hợp với Sở Xây dựng, thống kê danh sách các đối tƣợng có nhu cầu và

đủ tiêu chuẩn mua, thuê, thuê mua NOXH, tổ chức xét duyệt danh sách trình UBND

Thành phố phê duyệt.

Cấp Giấy xác nhận đối tƣợng là ngƣời có công với cách mạng khi mua, thuê,

thuê mua NOXH.

Cục Thống kê

Điều tra thống kê các dự án NOXH đƣợc giao, triển khai và hoàn thành

Thống kê nhu cầu NOXH của ngƣời dân có TNT

Thủ trưởng các đơn vị có cán bộ mua, thuê, thuê mua NOXH

Chịu trách nhiệm về việc xác nhận về mức thu nhập và danh sách các cán bộ

do đơn vị mình quản lý đủ điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua NOXH đảm bảo

theo đúng quy định.

168

PHỤ LỤC 3

CÁC HỒ SƠ BẢN VẼ DỰ ÁN QUY HOẠCH, THIẾT KẾ KHU NOXH

Các hồ sơ dự án thiết kế NOXH là thông tin quan trọng đƣa vào CSDL về

nhà ở. Bảng dƣới đây thống kê các hồ sơ quy định của một đồ án thiết kê theo

Thông tƣ số 12/2016/TT-BXD ngày 29 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng.

STT

Tên bản vẽ

Nội dung

Tỷ lệ bản vẽ

A HỒ SƠ ẢN VẼ QUY HOẠCH I Hồ sơ Bản vẽ về quy hoạch phân khu 1/5000 - 1/2000

1/5000 - 1/10000

Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất

Bản đồ hiện trạng

1/2000

Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật . tỷ lệ 1/500;

tổ

1/2000

Trích từ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung xây dựng, thể hiện trên nền bản đồ địa hình Về kiến trúc, cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, Thể hiện trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ Giao thông, cấp điện và chiếu sáng đô thị, thông tin liên lạc, cấp nƣớc, cao độ nền và thoát nƣớc mặt, thoát nƣớc bẩn, thu gom chất thải rắn, Thể hiện trên nền bản đồ địa hình Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

1/2000

Bản đồ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan. tỷ lệ ; Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

tỷ

lệ

thích

Theo hợp;

Xác định ranh giới từng hạng mục công trình trong khu đất theo tính chất, chức năng sử dụng đối với đất xây dựng công trình, hệ thống đƣờng giao thông, khu cây xanh, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật; các yêu cầu về quản lý sử dụng đất (Tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất,..). Thể hiện trên nền bản đồ địa hình Các công trình công cộng ngầm, các công trình cao tầng có xây dựng tầng hầm

Bản vẽ xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm: (Nếu có)

169

Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

1/2000

Bản đồ chỉ giới đƣờng đỏ, chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ các tuyến hạ tầng kỹ thuật. Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trƣờng

Giao thông, cấp điện và chiếu sáng đô thị, thông tin liên lạc, cấp nƣớc, cao độ nền và thoát nƣớc mặt, thoát nƣớc bẩn, thu gom chất thải rắn, thể hiện trên nền bản đồ địa hình Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

1/500

Thể hiện theo tỷ lệ thích hợp;

tổng hợp Bản đồ đƣờng dây, đƣờng ống kỹ thuật. Các bản vẽ quy định việc kiểm soát về kiến trúc, cảnh quan lập trong khu vực quy hoạch:

theo tỷ lệ thích hợp.

Xác định các công trình điểm nhấn trong khu vực quy hoạch theo các hƣớng, tầm nhìn; xác định tầng cao xây dựng công trình, khoảng lùi của hạng mục công trình đối với các cạnh ranh đất đã giao; xác định hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc; hệ thống cây xanh, mặt nƣớc, quảng trƣờng. Hiện trạng và đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

Các bản vẽ về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc:

II Hồ sơ Bản vẽ về quy hoạch chi tiết 1/500

1/2000

Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất

Bản đồ hiện trạng

1/500

Các bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tỷ lệ 1/500;

Trích từ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung xây dựng, thể hiện trên nền bản đồ địa hình Về kiến trúc, cảnh quan và đánh giá đất xây dựng, Thể hiện trên nền bản đồ địa hình Giao thông, cấp điện và chiếu sáng đô thị, thông tin liên lạc, cấp nƣớc, cao độ nền và thoát nƣớc mặt, thoát nƣớc bẩn, thu gom chất thải rắn, Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

170

tổ

Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

1/500

Bản đồ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan. tỷ lệ ; Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:

1/500 - 1/2000

Thể hiện trên nền bản đồ địa hình

1/500

Bản vẽ xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm: (Nếu có) Bản đồ chỉ giới đƣờng đỏ, chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ các tuyến hạ tầng kỹ thuật. Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trƣờng

1/500

Thể hiện theo tỷ lệ thích hợp;

Bản đồ tổng hợp đƣờng dây, đƣờng ống kỹ thuật. Các bản vẽ quy định việc kiểm soát về kiến trúc, cảnh quan trong khu vực lập quy hoạch:

171

theo tỷ lệ thích hợp.

Các bản vẽ về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc:

Hiện trạng và đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình B HỒ SƠ ẢN VẼ CÔNG TRÌNH III Tổng mặt bằng - Hồ sơ bản vẽ thi công

Tổng mặt bằng

1/500 - 1/200

Phối cảnh tổng thể

Vẽ trên nền bản đồ hiện trạng và chỉ giới đƣờng đỏ; các chỉ tiêu kỹ thuật, ghi chú - ký hiệu thể hiện, chính xác vị trí, quy mô, chức năng, kích thƣớc; Các điều kiện hạn chế xây dựng: chiều cao tầng, diện tích xây dựng.

2 IV Công trình - Hồ sơ thiết kế thi công 1 M định vị

1/500 1/500

Sơ đồ vị trí công trình trong khu vực. Các mặt bằng

1/50 - 1/100

Các mặt đứng

1/50 - 1/100

Các mặt cắt

1/50 - 1/100

Thể hiện với đầy đủ các kích thƣớc và thông số kỹ thuật để thi công chính xác, có mặt bằng mái Thể hiện rõ giải pháp tổ hợp hình khối, chất liệu, bố trí cửa sổ, cửa đi, thể hiện với đầy đủ các kích thƣớc, thông số kỹ thuật để thi công Tuyến công trình (đối với công trình theo tuyến), mức độ thể hiện với đầy đủ các kích thƣớc và thông số kỹ thuật để thi công chính xác

Phối cảnh nội ngoại thất

172

Để thuận tiện cho ngƣời dân có thể hiểu đƣợc các thông tin về NOXH, dữ

liệu dạng bản vẽ có thể bổ sung thêm

Căn hộ - Hồ sơ bán hàng

V 1 MB tầng có định vị căn hộ 2 Mặt bằng căn hộ (không có nội thất) 3 Mặt bằng căn hộ có bố trí nội thất 4 Tỷ lệ thích hợp 1/100-1/50 1/100-1/50

Các thông số nhà ở (diện tích thông thủy, chiều cao) gắn với bản vẽ Phối cảnh nội thất 5

173

PHỤ LỤC 4

VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT CỦA TRUNG ƢƠNG VÀ THÀNH

PHỐ HÀ NỘI LIÊN QUAN ĐẾN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO

NGƢỜI TNT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Trung ƣơng

Hết hiệu lực Còn hiệu lực

VBQPPL Luật

và

Nghị quyết nghị định

• Luật Đất đai 2013 • Luật Nhà ở 2014 • Nghị định số 99/2015/NĐ- CP về hƣớng dẫn Luật Nhà ở 2014 • Nghị định số 100/2015/NĐ- CP về phát triển và quản lý NOXH.

• Luật đất đai 2003 • Luật Nhà ở 2005 • Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật Nhà ở 2005 • Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP về cơ chế đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân và ngƣời TNT • Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 • Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển vả quản lý NOXH • Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg số

• Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg

Chiến lƣợc phát triển nhà ở Quyết định

Thông tƣ

• Thông tƣ 20/2016/TT-BXD hƣớng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ 100/2015/NĐ-CP

tƣ

Chỉ thị • Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg về nhà ở cho học sinh sinh viên • Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về nhà ở cho ngƣời TNT • Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về nhà ở cho công nhân Thông tƣ số 10/2009/TT- XD quản lý đầu tƣ xây dựng nhà cho sinh viên, công nhân và ngƣời TNT số 13/2009/TT-BXD Thông hƣớng dẫn cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân khu công nghiệp Thông tƣ số 15/2009/TT-BXD xác định giá cho nhà ở sinh viên, công nhân và ngƣời TNT • Chỉ thị số 04/CT-TTg

174

Địa phƣơng

Luật Nghị quyết

Quyết định

Luật Thủ đô Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND ngày 3/7/2013 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về việc thông qua Chƣơng trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đến năm 2020 và định hƣớng đến năm 2030 Nghị quyết 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/07/2013 của Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội về quy định tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển NOXH trong các dự án phát triền nhà thƣơng mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Nghị quyết số 07/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về chính sách ƣu tiên đầu tƣ và huy động các nguồn lực đầu tƣ xây dựng các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại thuận tiện ở ngoại thành. Quyết định số 490/QĐ-TTg ngày 05/05/2010 về phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050. Quyết định 45/2010/QĐ-UBND ngày 13/09/2010 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quy định bán, cho thuê, thuê mua và quản lý và sử dụng NOXH trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định 33/2012/QĐ-UBND ngày 20/11/2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền thuê diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà chung cƣ tái định cƣ và NOXH đƣợc đầu tƣ từ nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc trên địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định 7278/QĐ-UBND ngày 3/12/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng quyết định xác lập quyền sở hữu Nhà nƣớc đối với diện tích nhà dành cho mục đích công cộng và kinh doanh dịch vụ tại các khu nhà ở tái định cƣ, NOXH đƣợc đầu tƣ bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc và các nguồn vốn đầu tƣ khác nhƣng chủ đầu tƣ phải bàn giao cho Thành phố Hà Nội quản lý, bố trí sử dụng. Quyết định số 6336/QĐ-U ND ngày 28 tháng 11 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-2020) Quyết định 927/QĐ-UBND ngày 12/02/2014 của Ủy ban nhân dân

175

Thành phố Hà Nội về việc ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội quyết định xác lập quyền sở hữu Nhà nƣớc đối với các diện tích nhà dành cho mục đích công cộng và kinh doanh dịch vụ tại các khu nhà ở tái định cƣ, NOXH đƣợc đầu tƣ bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc và các nguồn vốn đầu tƣ khác nhƣng chủ đầu tƣ phải bàn giao cho Thành phố quản lý, bố trí sử dụng. Quyết định 1715/QĐ-UBND ngày 22/04/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc thành lập Đoàn kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tƣ trong quá trình triển khai thực hiện dự án và quản lý, sử dụng NOXH trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Quyết định 3621/QĐ-UBND ngày 01/07/2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc ban hành Kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật về NOXH, nhà ở cho ngƣời có công trên địa bàn Thành phố năm 2016.

176

PHỤ LỤC 5

CÁC ĐIỀU KIỆN ĐƢỢC HƢỞNG CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ

VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Điều kiện 1: Về nhà ở

- Chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chƣa đƣợc mua, thuê hoặc thuê mua

nhà ở xã hội, chƣa đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức tại

nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích nhà ở

bình quân đầu ngƣời trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.

Điều kiện 2: Về cư trú

- Phải có đăng ký thƣờng trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có

nhà ở xã hội;

- Trƣờng hợp không có đăng ký thƣờng trú thì phải có đăng ký tạm trú từ

một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

Điều kiện 3: Về thu nhập

- Các đối tƣợng 4, 5, 6 và 7 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập

thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (vì ngƣời nộp

thuế thu nhập cá nhân là những ngƣời có thu nhập cao).

177

PHỤ LỤC 6

BẢNG HỎI ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI

CHO NGƢỜI TNT

Nơi thực hiện PV MÃ SỐ

Hà Nội

Tỉnh/Thành phố: Quận/Thị xã/Huyện: Phƣờng/Thị trấn/Xã: Tổ/Thôn: Số nhà và Đƣờng/phố (nếu có):

THÔNG TIN CHUNG

A.1. Họ tên ngƣời trả lời:................................................................................

A.2. Giới tính ngƣời trả lời: 1 = Nam 2 = Nữ

A.3. Số điện thoại liên hệ của NTL (nếu có):..............................................................

A.4. Số ngƣời trong hộ có độ tuổi từ 18-69:.......... (ĐIỀN SAU KHI KẾT THÚC

PHỎNG VẤN)

A.5. Số ngƣời trong hộ có độ tuổi dƣới 18 tuổi:...................(ĐIỀN SAU KHI KẾT

THÚC PHỎNG VẤN)

A.6. Gia đình ông/bà có phải là ngƣời mua căn hộ này không?

1. Trực tiếp mua

2. Mua lại

3. Thuê/Mƣợn (Dừng phỏng vấn)

4. Thuê/mua

178

Năm sinh

Số TT

Nghề nghiệp hiện tại

Giới tính 1. Nam 2. Nữ

Nghề nghiệp chính Lúc mua nhà

Có phải là đối tƣợng mua nhà ở xã hội không?

(mã số)

Quan hệ với chủ hộ (mã số)

1.Có 2.Không 3.KB/KTL

Học vấn 0: Không biết chữ 1-12: lớp 13. Học nghề/ Trung cấp 14. CĐ, ĐH 15. Cao học 16. KB/KTL 99. Không áp dụng

Tình trạng hôn nhân? 1. Chưa từng kết hôn 2. Kết hôn 3. Ly hôn 4. Tái hôn 5. Góa 6. Ly thân 7. Sống chung chưa kết hôn

Nguồn gốc cƣ trú 1.Tại phường này 2. Khác phường cùng quận 3. Khác quận cùng thành phồ 4. Khác tỉnh/thành phố 5. Ở nước ngoài

A7c A7d

1 2 3 4 5 6

A7e

A7F

A7g _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A7h

A7I

A7J

A7G

Mã số Quan hệ với chủ hộ(A7c)

Mã số nghề nghiệp chính (A7h, A7I)

7. Lực lƣợng vũ trang 8. Hƣu trí 9. Nội trợ

1. Chủ hộ 2.Vợ/chồng chủ hộ 3. Con đẻ 4. Con nuôi 5. Anh/chị em của vợ/chồng

6. Bố mẹ đẻ 7. Bố mẹ vợ/chồng 8. Ông bà nội/ngoại 9. Anh chị em ruột 10. Họ hàng khác

1. Nông nghiệp; 2. Kinh doanh 3. Công nhân 4. Cán bộ công nhân viên chức 10. Tiểu thủ côngnghiệp 5. Tự làm việc 6. Học sinh/ sinh viên

11. Dịch vụ 12. Cán bộ hợp đồng trong các cơ Tƣ nhân/nhà nƣớc.

179

A9. Ông/bà vui lòng cho biết có bao nhiêu thế hệ hiện đang sống trong căn hộ này?............Thế hệ

(Điều tra viên kiểm tra lại bảng hộ xem có đúng hay không. Nếu không đúng cần hỏi và điền lại cho đúng

A10. Theo đánh giá của ông/bà thì mức sống kinh tế của gia đình mình thuộc loại nào?

1. Khá giả 4. Kém hơn trung bình

2. Khá hơn trung bình 5. Nghèo

3. Trung bình 6. KB/KTL

180

PHẦN B. ĐIỀU KIỆN SỐNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH

TRẢ LỜI

B1

B2

CÂU HỎI Hộ gia đình ông bà bắt đầu đến sinh sống ở Hà Nội từ năm nào? Hộ gia đình ông/bà bắt đầu đến sinh sống ở ngôi nhà này từ năm nào? Trƣớc khi đến đây, hộ gia đình ông/bà sống ở đâu?

B3

Ghi rõ năm dƣơng lịch ………………….. (Nếu không nhớ, ghi mã số 00) Ghi rõ năm dƣơng lịch ………………….. (Nếu không nhớ, ghi mã số 00) Cùng phƣờng/xã ............................................ 1 Cùng quận,huyện/khác xã,phƣờng ................ 2 Cùng tỉnh/thành ............................................ 3 Nơi khác ....................................................... 4 KB/KTL 99 ………………………………m2 ………………………………m2

B4

………………………………m2 ………………………………m2

………………………………m2

………………………………m2 ………………………………m2

B5

………………………………m2 ………………………………m2

………………………………m2

B6

Tự mua do đủ điều kiện ................................ 1 Nhờ ngƣời thân ............................................. 2

Diện tích toàn bộ căn nhà nơi ở cũ là bao nhiêu? a) Diện tích phòng ngủ? (ghi rõ số phòng x diện tích) b) Diện tích phòng khách? c) Diện tích nhà vệ sinh? (Ghi rõ số phòng x diện tích) d) ............................................ Diện tích nhà bếp? e) ............................................ Diên tích ban công, sân chơi f) ............................................. Tổng diện tích ngôi nhà Diện tích toàn bộ căn hộ đang ở là bao nhiêu? g) Diện tích phòng ngủ? (ghi rõ số phòng x diện tích) h) Diện tích phòng khách? i) Diện tích nhà vệ sinh? (Ghi rõ số phòng x diện tích) j) ............................................. Diện tích nhà bếp? k) ............................................ Diên tích ban công, sân chơi l) ............................................. Tổng diện tích ngôi nhà Làm thế nào ông/bà mua đƣợc căn nhà này?

181

CÂU HỎI

lớn

hơn

hình

phẳng

B7

Hộ gia đình ông/bà có các loại đồ dùng, phƣơng tiện nào sau đây? (ĐTV hỏi và kết hợp với quan sát)

trong

nào

thứ

có

cƣ

SXNN

đƣợc

B8 Ngoài căn hộ này, hộ gia đình ông/ bà hiện có những loại đất nào sau đây? Diện tích mỗi loại bao nhiêu?

Đất

KTH

B9

TRẢ LỜI Bạn bè ........................................................... 3 Môi giới nhà đất ............................................ 4 Khác .............................................................. 5 Ô tô con…………………………………..….1 Tivi màn 49”………..….2 Máy vi tính (để bàn/ xách tay)………………7 Máy điều lạnh/máy hòa……………………...9 Xe du lich/xe tải............................................14 Internet……………………………………..16 Không danh sách………….99 1. thổ Đất ……………………………….m2 Đất 2. giao……………………m2 3. khác…………………………………m2 Hơn Hơn Nhƣ Kém nhiều nhau nhiều 5 3 1 5 3 1 5 3 1 5 3 1

Kém 1 chút 2 2 2 2

4 4 4 4

9 9 9 9

1 1

2 2

3 3

4 4

5 5

9 9

1 1

2 2

3 3

4 4

5 5

9 9

Đánh giá của ông/bà về môi trƣờng sống nơi ở hiện tại so với nơi ở cũ? a) Hàng xóm b) Tổ dân phố c) Quản lý tòa nhà d) Dịch vụ trong tòa nhà (trông xe, xử lý rác thải…) e) Hoạt động vui chơi giải trí f) Khu vực vui chơi, giải trí (tập thể dục, công viên, sân chơi cho trẻ em..) g) Môi trƣờng xung quanh (mật độ cây xanh, vệ sinh môi trƣờng…) h) An ninh trật tự i) Khoảng cách đến trƣờng học cho con j) Khoảng cách đến nơi làm việc

k) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điện, nƣớc..)

182

CÂU HỎI

TRẢ LỜI 4

l) Cơ sở hạ tầng thông tin (điện thoại, Internet, truyền hình cáp..) m) Hoạt động khác (ghi rõ)…………

KTH

Bình thƣờng

Hài lòng

Rất hài lòng

B10 Ông/bà có thấy hài lòng với môi trƣờng sống nơi ở hiện tại so với nơi ở cũ?

Rất không hài lòng 1 1 1 1

Không hài lòng 2 2 2 2

5 5 5 5

9 9 9 9

3 3 3 3

4 4 4 4

n) Hàng xóm o) Tổ dân phố p) Quản lý tòa nhà q) Dịch vụ trong tòa nhà (trông xe, xử lý rác thải…) r) Hoạt động vui chơi giải trí

2 2

5 5

9 9

3 3

4 4

1 1

2 2

5 5

9 9

3 3

4 4

1 1

s) Khu vực vui chơi, giải trí (tập thể dục, công viên, sân chơi cho trẻ em..) t) Môi trƣờng xung quanh (mật độ cây xanh, vệ sinh môi trƣờng…) u) An ninh trật tự v) Khoảng cách đến trƣờng học cho con w) Khoảng cách đến nơi làm việc x) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điện, nƣớc..) y) Cơ sở hạ tầng thông tin (điện thoại, Internet, truyền hình cáp..) z) Hoạt động khác (ghi rõ)……………

B11 Nhìn chung, nguyên nhân ông/bà không hài lòng nhất với môi trƣờng sống tại khu NOXH là gì? (chỉ chọn 1 phương án)

Không gian vui chơi ngoài hành lang bị chiếm .....1 Lối thoát hiểm bị thu hẹp do đồ đạc chiếm chỗ ..........................................................................2 Báo cháy chất lƣợng kém .......................................3 Bảo vệ thiếu sát sao trong quản lý .........................4 Chỗ để xe chật chội ................................................5 Thiếu chỗ vui chơi cho trẻ con...............................6 Môi trƣờng sống bị ô nhiễm ..................................7 Thiếu các tiện ích xung quanh ..............................8 Khác(ghi rõ) .........................................................88

183

PHẦN C: NHÀ Ở XÃ HỘI

TRẢ LỜI

…………………………….Nghìn đồng

C2 CÂU HỎI Theo ông/bà, căn hộ này có giá khoảng bao nhiêu tiền? (Bao gồm những khoản chính thức và phi chính thức) Quá trình mua NOXH gồm có những bƣớc nào?

Làm sao ông bà có thông tin về việc bán NOXH?

Chuẩn bị hồ sơ .......................................................... 1 Nộp hồ sơ .................................................................. 2 Chấm điểm ................................................................ 3 ốc thăm quyền mua ................................................ 4 ốc thăm diện tích căn hộ......................................... 5 Từ bạn bè/đồng nghiệp ............................................. 1 Họ hàng ..................................................................... 2 Từ phƣơng tiện truyền thông đại chúng (báo chí, Internet, tờ rơi, quảng cáo)........................................ 3 Từ chủ đầu tƣ ............................................................ 4 Từ trung tâm môi giới ............................................... 5 Chính quyền, cơ quan ............................................... 6 Khác .......................................................................... 9 Có .............................................................................. 1 Không ........................................................................ 2 C4

Ông/bà có gặp trở ngại gì khi tìm kiếm thông tin về NOXH không? Vì sao?

Thông tin không đƣợc công bố rộng rãi ................... 1 Không thƣờng xuyên truy cập internet ..................... 2 Không biết địa chỉ tìm kiếm thông tin ...................... 3 Khác (ghi rõ) ............................................................. ................................................................................... 88

___________________Ngày

C7 Ông/bà mất bao nhiêu thời gian để biết đầy đủ thông tin về thủ tục mua NOXH? Các điều kiện chính thức để mua NOXH là gì? (Chọn nhiều phương án trả lời)

Hộ khẩu ..................................................................... 1 Xác nhận cơ quan công tác ....................................... 2 Mức thu nhập ............................................................ 3 Giấy chứng nhận của xã/phƣờng về đất ở ................ 4 Giấy chứng nhận ƣu tiên ........................................... 5 Giấy đăng ký kết hôn ................................................ 6 Khác (ghi rõ) ............................................................. 88

184

TRẢ LỜI

C8 CÂU HỎI Theo ông/bà điều khó nào kiện nhất? (Nếu không có trở ngại chuyển C11)

Mọi giấy tờ đều làm thuận lợi ................................... 0 Hộ khẩu ..................................................................... 1 Xác nhận cơ quan công tác ....................................... 2 Mức thu nhập ............................................................ 3 Giấy chứng nhận của xã/phƣờng về đất ở ................ 4 Giấy chứng nhận ƣu tiên ........................................... 5 Giấy đăng ký kết hôn ................................................ 6 Khác (ghi rõ) ............................................................. 88 ................................................................................... ................................................................................... C9

________________Nghìn đồng C10

________________Ngày

C11

có

Có C14 .................................................................. 1 Không ........................................................................ 2 KB/KTL .................................................................... 9 C12

hồ

sao không C13

C15 Những điều kiện không đáp ứng đƣợc thì ông bà làm thế nào? Chi phí để có thể tiêu ứng đáp chuẩn bao là nhiêu? Ông/bà mất bao nhiêu thời gian để hoàn thiện hồ sơ? Ông/bà tìm hiểu về tiêu chí chấm điểm xét duyệt sơ không? Tại biết? Khi mua NOXH ông/bà có phải vay mƣợn không? Nếu có, ông/bà vay từ những nguồn nào Vay ngân hàng .......................................................... 1 Vay ngƣời thân ......................................................... 2 Vay bạn bè ................................................................ 3 Nguồn khác (ghi rõ) .................................................. 88

185

TRẢ LỜI CÂU HỎI

C16

Ông/bà vay bao nhiêu % giá trị căn nhà? Lãi suất bao nhiêu? (ĐTV chú ý: Nếu vay các nguồn khác ngoài ngân hàng sau khi hỏi xong C16 chuyển sang C28) 1.Vay ngân hàng _____________________%

2.Vay ngƣời thân _____________________%

3.Vay bạn bè _____________________%

4.Nguồn khác _____________________%

Tiếp cận gói vay 30 nghìn tỷ .................................... 1 Tiếp cận gói mới ....................................................... 2 Vay từ ngân hàng thƣơng mại .................................. 3 C17

Ông/bà có đƣợc tiếp cận gói vay nào trong chính sách mua nhà ở xã hội? Ông/bà thấy các gói vay này có hữu ích không? C18

C19 Nếu không hữu ích, xin cho biết lý do?

C20 Việc tiếp cận những gói vay này có dễ dàng không?

C21

Rất hữu ích C19 .................................................... 1 Hữu ích  C19 ......................................................... 2 ình thƣờng .............................................................. 3 Không hữu ích .......................................................... 4 Rất không hữu ích ..................................................... 5 ............................................................................... ............................................................................... Rất dễ dàng C22 ................................................. 1 Dễ dàng  C22 ...................................................... 2 ình thƣờng ............................................................ 3 Khó khăn ................................................................. 4 Rất khó khăn ........................................................... 5 Ngƣời lao động tự do nên khó tiếp cận với chính sách 1 Cần phải đặt cọc tiền mua nhà trƣớc thì ngân hàng mới cho vay ................................................................... 2 Thủ tục chứng minh tài chính còn rƣờm rà ............ 3 Yêu cầu nhiều giấy tờ ............................................. 4 Xin cho biết những khó khăn mà ông/bà gặp phải khi tiếp cận các gói vay mua NOXH?

186

CÂU HỎI TRẢ LỜI

_____________________Nghìn đồng C22

Có ........................................................................ 1 KhôngC25 ....................................................... 2 C23

Hàng tháng, ông/bà trả bao nhiêu tiền cả gốc và lãi? Ông/bà có gặp khó khăn trong việc trả nợ mua nhà không? Vì sao? C24

C25

Ông/bà thấy quy định về thời gian trả các gói vay ƣu đãi mua NOXH có phù hợp không?

............................................................................... ............................................................................... Phù hợp không gây khó khăn gì ......................... 1 Tăng thêm thời gian chi trả cho các gói vay ....... 2 Giảm mức chi trả hàng tháng .............................. 3 Tăng số tiền trong các gói vay ƣu đãi ................. 4 Mở thêm các gói vay mới để phân tán ngƣời vay nhằm giảm tình trạng chậm giải ngân .......................... 5 Khác (ghi rõ) ..................................................... 88 Có ........................................................................ 1 Không .................................................................. 2

C26

Nếu không có gói vay của nhà nƣớc nhƣ hiện nay, mua nhà với mức lãi suất của ngân hàng thƣơng mại, ông/bà có mua NOXH không? Nêu rõ lý do C27

Mua nhà này, ông/bà có những bất lợi gì? C28

Vì sao ông/bà mua nhà này? C29

............................................................................... ............................................................................... Không gặp bất lợi gì ........................................... 0 Chậm cấp sổ đỏ ................................................... 1 Khó khăn khi bán nhà ......................................... 2 Giấy tờ phức tạp .................................................. 3 Mất chi phí trung gian ......................................... 4 Chất lƣợng nhà không cao .................................. 5 Vì giá rẻ hơn thị trƣờng ...................................... 1 Vì đƣợc vay với lãi suất thấp .............................. 2 Vì giá trị nhà hợp với túi tiền .............................. 3 Khác .................................................................. 88 Có ........................................................................ 1 Không C32 ...................................................... 2 KB/KTL .............................................................. 9 C30

Giả sử, nhà nƣớc không bán nhà mà cho thuê thì ông bà có đồng tình không?

187

CÂU HỎI

TRẢ LỜI _________________nghìn đồng

C31

Có C34 ............................................................ 1 Không .................................................................. 2 KB/KTL .............................................................. 9

C32

Nếu có, theo ông/bà giá tiền thuê là bao nhiêu? Giả sử nhà nƣớc không có chủ trƣơng bán NOXH mà trợ cấp tiền thuê hàng tháng cho đối tƣợng ngƣời có thu nhập dƣới 9 triệu thì ông/bà có đồng ý không? Nếu không, vì sao?

C33

Khi mua đƣợc NOXH thì ông/bà thấy có lợi ích gì? C34

Nhu cầu sở hữu nhà ............................................ 1 Mua đƣợc nhà giá rẻ ........................................... 2 Quyền lợi ........................................................... 3 Kinh doanh nhà ở ................................................ 4 Khác (ghi rõ) ..................................................... 88 An cƣ lạc nghiệp ................................................. 1 Tập trung vào phát triển sự nghiệp ..................... 2 Tập trung vào học hành cho con ......................... 3 Tập trung vào đầu tƣ kinh doanh ........................ 4 Khác (ghi rõ) ..................................................... 88 KB/KTL ............................................................ 99 ...............................................................................

C35

Theo ông/bà, tiêu chí xác định là ngƣời có TNT có điểm nào chƣa phù hợp?

PHẦN D: HỘI NHẬP XÃ HỘI

Có Không KB/KTL

1 1 2 2 9 9 Giả sử gia đình nhà ông/bà gặp khó khăn về tinh thần và cần giúp đỡ, ông/bà có nhờ hàng xóm giúp đỡ không? 1.Nơi ở cũ 2.Nơi ở mới

188

CÂU HỎI

Có TRẢ LỜI Không KB/KTL

1 1 Có 2 2 Không 9 9 KB/KTL

D3 1 2 9 Giả sử gia đình ông/bà gặp khó khăn về tài chính, liệu ông/bà có mƣợn tiền hàng xóm của mình không? 1.Nơi ở cũ 2.Nơi ở mới Theo ông/bà, hàng xóm nhà ông/bà có đồng ý cho ông bà vay tiền không? 1.Nơi ở cũ

1 2 9 2.Nơi ở mới

D4 Ông bà có tham gia vào các hoạt động cộng đồng ở đây không?

Không tham gia hoạt động gì ............................. 0 Thể dục thể thao ................................................. 1 Họp tổ dân phố ................................................... 2 Liên hoan, giao lƣu ............................................. 3 Thăm hỏi ốm đau ................................................ 4 Các hoạt động khác ............................................ 5

PHẦN E: GIÁO DỤC, Y TẾ, AN NINH

Rất khó khăn Khó khăn Bình thƣờng Thuận lợi KB/ KTL

Rất thuận lợi

1 2 3 4 5 9 E1

1 2 3 4 5 9

Xin cho biết những thay đổi trong việc học hành của con bạn khi chuyển đến khu NOXH này so với nơi ở cũ? 1.Khoảng cách đến trƣờng 2. Chất lƣợng giáo dục 3.Thành tích học tập 4. Quan hệ với bạn bè Khác(ghi rõ) 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 9 9 9

189

TRẢ LỜI

Bác Sỹ tƣ nhân Phòng khám Trạm y tế CÂU HỎI Anh chị thƣờng lựa chọn cơ sở y tế nào để khám chữa bệnh? E3 Bệnh viện công

1.Nơi ở cũ 1 Bệnh viện tƣ nhân 2 3 4 5

2.Nơi ở mới 1 2 3 4 5

Khoảng cách từ nơi ở đến cơ sở y tế? (Đv: km) Bác Sỹ tƣ nhân Phòng khám Trạm y tế E4 Bệnh viện công

1.Nơi ở cũ Bệnh viện tƣ nhân

2.Nơi ở mới

Rất tốt KPH

Tốt

Không tốt Bình thƣờng

Rất không tốt 1 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 9 9 9

Đã từng ................................................................. 1 Chƣa từng ............................................................. 2 KB/KTL ............................................................... 3 E6

E7 Đã từng ................................................................. 1 Chƣa từng ............................................................. 2 KB/KTL ............................................................... 3

Có ........................................................................ 1 Không .................................................................. 2 Vẫn thế ................................................................ 3 Xin vui lòng cho biết tình trạng sức khỏe của gia đình ông/bà hiện nay? 1. ản thân NTL 2. Vợ/chồng NTL 3. Con cái NTL Tại khu NOXH, ông/bà đã từng nghe/nhìn/chứng kiến hiện tƣợng trộm cắp chƣa? Tại khu NOXH, ông/bà đã từng là nạn nhân của nạn trộm cắp chƣa? Tại khu NOXH, ông/bà có thấy an toàn không?

190

TRẢ LỜI

a)Nơi ở trƣớc b)Nơi ở hiện tại

Tốt lên ................................................................. 1 Vẫn vậy E13 ................................................... 2 Xấu đi  E12 ..................................................... 3 E10

............................................................................... E11

Có ........................................................................ 1 Không .................................................................. 2 Chƣa từng sửa chữa  chuyển sang phần F ...... 3 E13

_______________________ngày

E14

_______________________ngày E15

E16 CÂU HỎI Xin cho biết khoảng cách từ nhà bạn đến các địa điểm sau? (Đơn vị: Km) 1.Trƣờng học của con 2.Nơi làm việc 3.Bệnh viện gần nhất 6.Trạm xe bus 7. Công viên 8.Trung tâm thƣơng mại 9.Chợ Việc chuyển đếnnơi ở mới có ảnh hƣởng đến công ăn việc làm, làm ăn buôn bán của gia đình không? Xin cho biết nguyên nhân? Khi có trục trặc về kỹ thuật của tòa nhà, ông bà có dễ dàng gọi sửa chữa không? Ông/bà phải chờ sự phản hồi từ ban quản trị mất bao nhiêu thời gian? Việc sửa chữa mất bao nhiêu thời gian? Ông/bà có hài lòng với việc sửa chữa không?

Rất hài lòng ......................................................... 1 Hài lòng ............................................................... 2 ình thƣờng ........................................................ 3 Không hài lòng .................................................... 4 Rất không hài lòng .............................................. 5

191

E17

CÂU HỎI Việc bảo dƣỡng tòa nhà có đƣợc thực hiện định kỳ không? Khu nhà ở hiện đang gặp vấn đề kỹ thuật gì?(Chọn nhiều phương án trả lời)

E18

TRẢ LỜI Chƣa bao giờ ........................................................ 1 Vài lần .................................................................. 2 Thƣờng xuyên ...................................................... 3 Không gặp vấn đề gì ........................................... 0 Thang máy ........................................................... 1 Điện ..................................................................... 2 Nƣớc .................................................................... 3 Rác thải ............................................................... 4 Thấm dột .............................................................. 5 Thoát nƣớc ........................................................... 6 Báo cháy ............................................................... 7 Cách âm ................................................................ 8

192

PHẦN F. THU NHẬP VÀ CHI TIÊU CỦA HỘ GIA ĐÌNH

F1A. Trong 12 tháng trƣớc khi mua nhà, Xin cho biết khoảng thu nhập

của cả gia đình ông bà?

1. Dƣới 10 triệu

2. 10 triệu đến 99 triệu

3. 100 triệu đến 299 triệu

4. 300 triệu đến 500 triệu

5. 500 triệu trở lên

F2A. Trong 12 tháng qua, Xin cho biết khoản thu nhập của ông bà?

Dƣới 10 triệu

10 triệu đến 99 triệu

100 triệu đến 299 triệu

300 triệu đến 500 triệu

500 triệu trở lên

F1. Xin ông/bà cho biết các khoản thu nhập chính của hộ gia đình?

Trƣớc khi mua nhà Sau khi mua nhà

Đơn vị: Nghìn đồng 1.Tổng thu từ tiền công, tiền lƣơng 2.Tổng thu từ hoạt động buôn bán, thuê nhà, thuê cửa hàng, thuê đất. 3.Tổng thu từ nguồn khác (Tiết kiệm, tiền gửi về, con cái biếu...) 4.Tổng thu nhập của hộ gia đình

F1A. Trong 12 tháng trƣớc khi mua nhà, Xin cho biết khoảng chi tiêu

của cả gia đình ông bà?

Dƣới 10 triệu

10 triệu đến 99 triệu

100 triệu đến 299 triệu

300 triệu đến 500 triệu

500 triệu trở lên

193

F2A. Trong năm vừa qua, Xin cho biết khoản chi tiêu của ông bà?

Dƣới 10 triệu

10 triệu đến 99 triệu

100 triệu đến 299 triệu

300 triệu đến 500 triệu

500 triệu trở lên

F2. Xin ông bà cho biết các khoản chi của hộ gia đình nhà mình?

Trƣớc khi mua nhà Sau khi mua nhà

Đơn vị: Nghìn đồng 1.Chi cho sinh hoạt hàng ngày (ăn uống, chất đốt, điện nƣớc, xăng xe, phí dịch vụ nhà chung cƣ...) 2.Chi cho mua sắm các tiện nghi đắt tiền (tivi, tủ lạnh, xe máy, ô tô...) 3.Chi chăm sóc sức khỏe/khám chữa bệnh 4.Chi cho việc học hành của con cái/bố mẹ 5.Chi cho mua, xây sửa nhà cửa 6.Chi cho đầu tƣ kinh doanh/khởi nghiệp 7.Chi cho trả lãi vay mua nhà hàng tháng 8.Chi khác 9. Tổng chi của hộ gia đình

XIN CẢM ƠN ÔNG/BÀ!

194

PHỤ LỤC 7

1. Thƣớc đo tâm lý về nhà ở

An ninh

Có cảm thấy an toàn?

Có thấy thoải mái hơn khi ở nhà mới không?

Cảm thấy thế nào khi ở NOXH? Có tự hào khi ở nhà ở xã hội không Có bị

kỳ thị gì khi ở NOXH không?

Có tin tƣởng hàng xóm không? Có thân thiết với hàng xóm không? Có bị

hàng xóm làm phiền không? Cả ở nơi ở cũ và nơi ở mới? Vay tiền, mƣợn đồ?

Có bị mất trộm không?

Tính tự chủ:

NOXH có những quy định gì đặc biệt khác với các khu nhà ở khác không?

Nơi ở mới có phải là nơi mà mình cảm thấy thoải mái, thƣ giãn sau khi trở về

nhà? So với nơi ở cũ? Có tính đến việc sinh sống lâu dài không? Trong tƣơng lai,

dự định của bạn nhƣ thế nào? Có định chuyển đi không?

Có cảm thấy thoải mái khi sinh sống với những ngƣời hàng xóm không?

Có tự hào về ngôi nhà mình đang sinh sống không? Đã bao giờ đƣa ảnh nhà

mình lên FB không? Khoe ảnh nhà với bạn bè, mời bạn bè, ngƣời quen đến nhà

chơi thƣờng xuyên không?

Anh/chị có cảm thấy hài lòng về cuộc sống hiện tại không? Vì sao? Nêu lý do.

2. Khả năng tài chính

Lý do mua nhà ở xã hội?

Không muốn đi thuê nhà? Tại sao? Do giá nhà cao hay do điều kiện sống?

Anh chị có vay đƣợc tiền với lãi suất hỗ trợ của nhà nƣớc không? Từ khi

sống ở đây có thấy giảm bớt căng thẳng về tài chính không? (Không phải lo trả tiền

thuê nhà, không phải chuyển nhà nhiều lần, giảm bớt chi phí chuyển nhà…)

Mua đƣợc nhà rồi, anh/chị có cảm thấy gánh nặng về tài chính không? Tiền

chi trả cho các dịch vụ trong tòa nhà và tiền lãi ngân hàng có làm giảm đi các khoản

chi tiêu cần thiết (ăn uống, giáo dục, y tế) khác không?

195

3. Kỳ thị

Anh/ chị có nhận thấy bất kỳ sự kỳ thị nào khi sinh sống tại NOXH? Khi nói

chuyện với đồng nghiệp, ngƣời quen?

Có những tin xấu trên phƣơng tiện thông tin về khu nhà anh/chị đang ở

không? Tình trạng trộm cắp, tệ nạn xã hội (hút chích, đánh nhau)?

Có phải tất cả mọi ngƣời sống ở đây đều là ngƣời có TNT không? Tại sao?

Có sự phân biệt nào giữa những nhóm ngƣời sinh sống trong tòa nhà? Ngƣời

có thu nhập cao và những ngƣời TNT?

4. Nhà ở và môi trƣờng xã hội

a. Mối quan hệ

Anh/chị có cảm thấy có mối quan hệ tốt với những ngƣời sống xung quanh?

Có chào hỏi nhau khi gặp ngoài hành lang, thang máy, nơi để xe máy? Có giúp đỡ

nhau khi gặp khó khăn?

Ở nơi ở cũ, mối quan hệ với hàng xóm nhƣ thế nào? Có cởi mở không? Có

giúp đỡ nhau không? Có tổ chức liên hoan, gặp gỡ vào các dịp đặc biệt không?

Có mở rộng mối quan hệ với hàng xóm không? Có dựa vào hàng xóm khi

gặp khó khăn, nhờ cậy trông nhà, con cái khi có việc cần?

Hàng xóm có sẵn lòng giúp đỡ không? Bê vác nặng, sửa chữa đồ giúp, sửa

điện…?

Đã bao giờ đƣợc hàng xóm cho quà khi đi chơi về không? Có mời nhau món

ăn mà họ nấu không? Ở nơi ở cũ nhƣ thế nào?

b. Hội nhập xã hội:

Anh/chị có cảm thấy tự tin khi giao tiếp với hàng xóm không? Anh/chị có

nghĩ mình thuộc về cộng đồng sinh sống ở đây không?

Anh/chị, con cái có tham gia vào các hoạt động của cộng đồng chung không?

Là các hoạt động gì? (Hỏi rõ bố mẹ tham gia các hoạt động gì, con cái tham gia các

hoạt động gì của cộng đồng cƣ dân?

Khi xuống sân chung của tòa nhà, trẻ con chơi với nhau nhƣ thế nào? Có

những hoạt động gì? Anh/chị có chia sẻ kiến thức và thông tin với những ngƣời gặp

gỡ trong không gian chung không?

196

c. Mạng lưới xã hội:

Hàng xóm có giúp đỡ gì trong công việc không? Giới thiệu việc làm kiếm

thêm thu nhập?

Mỗi tòa nhà đều có nhóm FB, anh/chị có tham gia không? Nhóm FB này có

cung cấp thông tin hữu ích không? Anh/chị có tham gia các hoạt động kinh doanh

nào qua kênh này không? Nếu có, việc kinh doanh này, anh/chị có cải thiện thêm

thu nhập không?

d. Tính ổn định

Trƣớc khi chuyển đến NOXH thì anh/chị đã chuyển nhà bao nhiêu lần? Lý

do chuyển nhà? Lý do điều kiện nhà ở hay tiền bạc, an ninh?

5. Sức khỏe

Anh/chị có phải làm thêm để chi trả tiền nhà không?

Nếu có thì việc đó có ảnh hƣởng đến thời gian nghỉ ngơi của anh chị không?

Nếu không thì từ khi về đây anh/chị có thấy thoải mái tinh thần hơn không?

Vì sao?

Môi trƣờng xung quanh có tốt cho sức khỏe không? Nếu có vì sao?

Ngoài ra, anh chị cho chi trả thêm cho việc ăn uống, chăm sóc sức khỏe cho

bản thân và cho con cái không? Nếu không, vì sao?

6. Giáo dục:

Từ khi chuyển về đây, anh/chị có thấy tình hình học tập của con cái thế nào?

Có môi trƣờng học tập tốt không? Có kết thân với nhiều bạn cùng lứa tuổi trong khu

nhà ở và ở lớp không?

Chất lƣợng trƣờng học ở đây nhƣ thế nào? Có đủ các loại hình trƣờng học

cho nhiều lứa tuổi không? Kết quả học tập có đƣợc cải thiện không?

So với trƣớc, anh chị có đầu tƣ thêm cho con cái đi học không? Đi học tiếng

Anh, đàn, thể thao?

Xung quanh nơi ở, có dễ tiếp cận các trung tâm văn hóa không (học tiếng

Anh, học đàn,?

Trƣớc khi mua nhà, anh/chị có cân nhắc vấn đề trƣờng học của con không?

Trƣờng học xa hay gần hoặc chất lƣợng giáo dục ở khu vực này có ảnh hƣởng gì

đến quyết định mua nhà của anh/chị không?

Hiện nay, con cái anh/chị có tham gia lớp học ngoại khóa nào không?

197

Anh/chị có tham gia lớp học nào không? Tại sao?

7. Việc làm

Đối với ngƣời kinh doanh online: Quen biết nhiều ngƣời hơn có giúp anh chị

mở rộng khách hàng không?

Đối với cán bộ công nhân viên: Sau khi có nhà cửa ổn định, anh chị có tập

trung hơn vào công việc không? Công việc có suôn sẻ hơn không? Có tham gia

thêm vào các công việc khác để kiếm thêm thu nhập không?

PHỤ LỤC 8

Phỏng vấn chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội

- Ông/bà cho biết những bất cập hiện nay khi thực hiện phát triển nhà ở xã hội?

- Thủ tục hành chính nhƣ thế nào? Thủ tục nào là lâu nhất, rắc rối nhất?

- Tại sao có khuynh hƣớng không xây dựng NOXH?

- Những thách thức nào về thể chế và những cản trở nào theo ông/bà nghĩ

cần phải hoàn thiện

PHỤ LỤC 9

Phỏng vấn cán bộ làm công tác quản lý nhà nƣớc (Cục quản lý nhà và bất

động sản (Bộ Xây dựng), phòng Nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội, Văn phòng Ban

chỉ đạo trung ƣơng về chính sách nhà ở)

Vai trò của Bộ, Sở trong việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội, nhiệm vụ

của các phòng ban thuộc Sở trong quản lý và phát triển NOXH

Các chính sách về nhà ở xã hội của Hà Nội, sự thay đổi về mặt chính sách

trong những năm gần đây trở lại đây nhƣ thế nào? Quá trình đổi mới và sự mở rộng

đối tƣợng trong mỗi chính sách

Quy trình cụ thể của dự án nhà ở xã hội? Vai trò của Sở Xây dựng trong quy

trình này nhƣ thế nào (tham gia vào các khâu nào của quá trình tính từ khi bắt đầu

đăng ký dự án cho đến khi ngƣời dân đƣợc nhận bàn giao nhà).

Vấn đề chính đặt ra hiện nay đối với các dự án nhà ở xã hội (về cơ sở hạ

tầng, tiện ích đi kèm, cơ chế giám sát hoạt động…. )?

Điểm nghẽn của thị trƣờng nhà ở xã hội hiện nay là gì?

198

Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP

(NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG VŨ LINH CHI CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP (NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI) Ngành: Chính sách công Mã số: 9 34 04 02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

1. GS.TS ĐẶNG NGUYÊN ANH 2. PGS.TS NGUYỄN ĐỨC VINH

HÀ NỘI, 2020

MỤC LỤC

Nguồn gốc cƣ trú

Số ngƣời trong hộ gia đình

Số thế hệ trong hộ gia đình

19 236 45 300 Giới tính 98 202 300

Độ tuổi

Trình độ học vấn

Đầu ra

Đầu vào

Hoạt động

Kết quả

1 Chung cƣ mini 2 phòng ngủ Số căn hộ dự kiến cho thuê Số phòng dự kiến cho thuê Số ngƣời thuê dự kiến: 2 ngƣời/phòng Chi phí xây dựng 3,5 triệu đồng/m2 Khả năng thu hồi vốn Số tiền ngƣời thuê phải trả Số vốn/năm

Trđ/tháng Triệu đồng Năm Căn hộ Phòng

2 6

5,9 3 9

5,3 5 15

5,9 6 18

Dãy nhà trọ kiểu hành lang bên

Dãy nhà trọ hai dãy kiểu hành lang giữa Diện tích trung bình Diện tích sàn nhà trọ

STT

Tên bản vẽ

Nội dung

Tỷ lệ bản vẽ

A HỒ SƠ ẢN VẼ QUY HOẠCH I Hồ sơ Bản vẽ về quy hoạch phân khu 1/5000 - 1/2000

II Hồ sơ Bản vẽ về quy hoạch chi tiết 1/500

Hiện trạng và đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc. Thể hiện trên nền bản đồ địa hình B HỒ SƠ ẢN VẼ CÔNG TRÌNH III Tổng mặt bằng - Hồ sơ bản vẽ thi công

2 IV Công trình - Hồ sơ thiết kế thi công 1 M định vị

THÔNG TIN CHUNG

Năm sinh

Nghề nghiệp hiện tại

Giới tính 1. Nam 2. Nữ

Nghề nghiệp chính Lúc mua nhà

Có phải là đối tƣợng mua nhà ở xã hội không?

Quan hệ với chủ hộ (mã số)

Học vấn 0: Không biết chữ 1-12: lớp 13. Học nghề/ Trung cấp 14. CĐ, ĐH 15. Cao học 16. KB/KTL 99. Không áp dụng

Tình trạng hôn nhân? 1. Chưa từng kết hôn 2. Kết hôn 3. Ly hôn 4. Tái hôn 5. Góa 6. Ly thân 7. Sống chung chưa kết hôn

Nguồn gốc cƣ trú 1.Tại phường này 2. Khác phường cùng quận 3. Khác quận cùng thành phồ 4. Khác tỉnh/thành phố 5. Ở nước ngoài

A7c A7d

A7e

A7F

A7g _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A7h

A7I

A7J

A7G

Mã số Quan hệ với chủ hộ(A7c)

Mã số nghề nghiệp chính (A7h, A7I)

TRẢ LỜI

B1

B2

CÂU HỎI Hộ gia đình ông bà bắt đầu đến sinh sống ở Hà Nội từ năm nào? Hộ gia đình ông/bà bắt đầu đến sinh sống ở ngôi nhà này từ năm nào? Trƣớc khi đến đây, hộ gia đình ông/bà sống ở đâu?

B3

B4

B5

B6

CÂU HỎI

B7

Hộ gia đình ông/bà có các loại đồ dùng, phƣơng tiện nào sau đây? (ĐTV hỏi và kết hợp với quan sát)

B8 Ngoài căn hộ này, hộ gia đình ông/ bà hiện có những loại đất nào sau đây? Diện tích mỗi loại bao nhiêu?

B9

CÂU HỎI

TRẢ LỜI 4

B10 Ông/bà có thấy hài lòng với môi trƣờng sống nơi ở hiện tại so với nơi ở cũ?

B11 Nhìn chung, nguyên nhân ông/bà không hài lòng nhất với môi trƣờng sống tại khu NOXH là gì? (chỉ chọn 1 phương án)

PHỤ LỤC 8

Có thể bạn quan tâm

Luận án Tiến sĩ: Thực hiện chính sách bảo vệ, chăm sóc trẻ em trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương hiện nay

Luận án Tiến sĩ: Thực hiện chính sách bảo tồn và phát huy giá trị di tích quốc gia đặc biệt trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Ứng dụng tư duy thiết kế trong hoạch định chính sách công và gợi suy cho Việt Nam