ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG T.P HCM
KHOA TÍN DỤNG
------------------------------
ĐỀ THI MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Thời gian 75 phút – không sử dụng tài liệu)
Câu 1 (4 điểm). Thẩm định giá bất động sản sau:
Bất động sản cần thẩm định giá có diện tích đất 160 m2 nằm ở hẻm rộng 4m, diện tích sàn xây dựng
320 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, hoàn thành xây dựng
và đưa vào sử dụng đầu năm 2000. Bất động sản này đã có giấy tờ pháp lý. Tỷ lệ xây dựng được phép của lô đất
là 100%.
Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch thành trong vòng 3 tháng so với ngày
thẩm định giá như sau :
- BĐS 1: đã có giấy tờ pháp lý, diện tích đất 300 m2 nằm ở hẻm rộng 4m, diện tích sàn xây dựng 450
m2, nhà 3 tầng, khung sàn bêtông cốt thép, tường gạch, nền lát gạch ceramic, mái ngói, chất lượng còn lại 75%,
giá bán được 400 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 32.400.000đ/lượng. Bất động sản này nằm gần
ngã tư hơn nên có giá bán cao hơn bất động sản cần thẩm định 10%. Tỷ lệ xây dựng tối đa được phép của lô đất
là 75%.
- BĐS 2 : chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng ổn định từ năm 1995, diện tích đất 160 m2 , nằm ở hẻm rộng
8 m, diện tích sàn xây dựng 310 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát gạch granite, chất
lượng còn lại 80%, bất động sản này giá bán được 300 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 33.200.000
đ/lượng. Tỷ lệ xây dựng được phép của lô đất là 100%.
- BĐS 3 : chưa có giấy tờ pháp lý, sử dụng ổn định từ năm 1996, diện tích đất 310 m2 nằm ở hẻm rộng
8 m, diện tích sàn xây dựng 440 m2 , nhà 3 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái bê tông lát ngói, tường
gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng còn lại 75% và có phần sân vườn, bề bơi, gara ô tô,
trị giá 200 triệu đồng, giá bán được 420 lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 33.500.000 đ/lượng. Tỷ lệ
xây dựng tối đa được phép của lô đất là 75%.
Biết rằng :
Giá vàng thời điểm TĐG : 36.400.000 đ/lượng.
Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự :
BĐS thẩm định giá : 5,000,000 đ/m2.
BĐS 1 : 5,500,000 đ/m2,
BĐS 2 : 5,500,000 đ/m2,
BĐS 3 : 5,000,000 đ/m2 .
Công trình xây dựng của bất động sản cần thẩm định có tuổi thọ khoảng 50 năm
Đơn giá đất của nhà nước: 2 triệu đồng/m2
Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất: nộp trên 100% diện tích đất
Thời điểm thẩm định: tháng 2 năm 2010.
Đối với phần diện tích được phép xây dựng giá tính bằng 100% giá chuẩn, đối với phần diện tích không
được phép xây dựng giá tính bằng 50% giá chuẩn (giá chuẩn là giá đất được xây dựng 100%, đã có giấy tờ pháp
lý)
Câu 2 (4 điểm). Doanh nghiệp Phương Đông đang xem xét việc xây dựng một nhà máy sản xuất động cơ điện.
Tổng chi phí đầu tư ban đầu là 29.000 triệu đồng, trong đó chi phí cố định là 25.000 triệu đồng, chi phí lưu
động là 4.000 triệu đồng. Các chi phí hoạt động hàng năm bao gồm: chi phí nguyên vật liệu 8.000 triệu đồng,
chi phí nhân công 4.000 triệu đồng, chi phí thuê nhà xưởng với giá 2.500 triệu đồng/năm, các chi phí khác
10.200 triệu đồng. Vốn lưu động ròng được thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị thanh lý sau thuế của tài
sản cố định năm cuối dự án là 2.000 triệu đồng. Đời sống dự án là 5 năm. Doanh nghiệp áp dụng phương pháp
khấu hao đường thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 25% và doanh nghiệp yêu cầu một tỷ suất lợi nhuận là
20%/năm trên vốn đầu tư. Hãy tính giá bán một máy động cơ điện để đạt tỷ suất lợi nhuận trên, biết rằng mỗi
năm doanh nghiệp có thể tiêu thụ 500 động cơ điện?
Câu 3 (2 điểm). Cho dữ liệu về các căn hộ chung cư như sau:
Yếu tố so sánh Căn hộ thẩm định Căn hộ so sánh 1 Căn hộ so sánh 2 Căn hộ so sánh 3
Vị trí Chung cư 1 Chung cư 1 Chung cư 2 Chung cư 2
Diện tích Nhỏ Lớn Nhỏ Lớn
Giá mua bán, triệu ? 7 10 9
đồng/m2
Giả sử các yếu tố khác giữa các căn hộ so sánh và căn hộ cần thẩm định là tương tự nhau.
Yêu cầu: Anh chị hãy ước tính giá một m2 của căn hộ chung cư cần thẩm định?
ĐÁP ÁN:
CÂU 1:
A) THẨM ĐỊNH LÔ ĐẤT TRỐNG:
+) GIÁ BÁN SAU ĐIỀU CHỈNH:
- SS1 = 1,187 L
- SS2 = 1,648 L
- SS3 = 1,137 L
+ GIÁ M2 ĐẤT CỦA BĐS TĐG: = (SS2/223)*SS1 = 1,419 L
+ GIÁ TOÀN BỘ LÔ ĐẤT CẦN TĐG: 227 L
B) THẨM ĐỊNH CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG:
+ TỶ LỆ HAO MÒN: 40/50 = 80%
+ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH: 35 L
C) ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ TOÀN BỘ BẤT ĐỘNG SẢN: 262 L
CÂU 2:
+ OCF = 8890 TR
+ DT = 34887 TR
+ P = 70 TR
CÂU 3:
+ CÁCH 1: SỬ DỤNG SO SÁNH SONG ĐÔI: P = 8 TR
+ CÁCH 2: SỬ DỤNG SO SÁNH QUAN HỆ TỶ LỆ: P = 7,8 TR (NẾU LÀM THEO CÁCH NÀY CHỈ ĐƯỢC
1 ĐIỂM)
LƯU Ý: CÁCH 1 TỐT HƠN CÁCH 2.