Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của Công ty CP đầu tư và dịch vụ TP.HCM đến năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------- TRẦN VŨ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ------------------- TRẦN VŨ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM ĐẾN NĂM 2020 Chuyên ngành Mã số

: Quản trị kinh doanh : 60.34.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THẦY HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS. VŨ CÔNG TUẤN

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2010

MỤC LỤC

Trang

Mở đầu 1

Chương 1 : Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản 4

1.1. Khái niệm về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản

1.1.1. Định nghĩa 4 4

1.1.2. Ý nghĩa 4

1.1.3. Vai trò 5

1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản

1.2.1. Đặc điểm tổng quát 5 5

1.2.2. Tính đặc thù 6

1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản

1.3.1. Qui hoạch và dự án đầu tư 6 7

1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự toán 9

1.3.3. Giấy phép xây dựng 11

1.3.4. Lựa chọn nhà thầu 12

1.3.5. Quản lý thi công xây dựng 14

1.3.6. Các hình thức quản lý dự án 16

1.3.7. Quản lý chi phí dự án 17

1.3.8. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng 19

1.3.9. Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng và giám sát cộng đồng 20

Chương 2 : Phân tích thực trạng, tiến độ thực hiện dự án đầu tư tại Công ty

Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM (Invesco) thời gian qua 23

2.1. Giới thiệu về Công ty Invesco

2.1.1. Lịch sử hình thành 23 23

2.1.2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu 24

2.1.3. Các dự án đầu tư, công trình xây dựng tiêu biểu 24

2.1.4. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh 26

2.2. Phân tích thực trạng tiến độ thực hiện các dự án

2.2.1. Dự án Cao ốc Căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà - Quận 5 26 26

2.2.2. Dự án Khu dân cư An Phú - Quận 2 (Blooming Park) 2.2.3. Dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh - Quận Phú Nhuận 29 33

2.2.4. Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha - Quận 2 38

2.2.5. Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương 45

2.3. Đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng

2.3.1. Năng lực và trách nhiệm của các nhà tư vấn 49 49

2.3.2. Năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi công 50

2.3.3. Chính sách đền bù - giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính 53

2.3.4. Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư và sự điều phối 54

2.3.5. Năng lực tài chính của nhà đầu tư 55

Chương 3 : Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020 58

3.1. Mục tiêu phát triển của Công ty

3.1.1. Mục tiêu tổng quát 58 58

3.1.2. Mục tiêu cụ thể 58

3.2. Quan điểm đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của Công ty 61

3.2.1. Quan điểm 1: Tuân thủ chặt chẽ pháp luật và đảm bảo thực hiện theo qui

hoạch, tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng của Nhà nước 61

3.2.2. Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an toàn công trình, bảo vệ con người

và tài sản; phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường 61

3.2.3. Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán bộ - nhân viên Công ty là nòng cốt;

tổ chức, chăm lo và quan tâm đến đời sống của cán bộ - nhân viên 62

3.2.4. Quan điểm 4: Tổ chức tốt việc quản lý chi phí, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu

quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác trong xây dựng; tạo ra

nhiều sản phẩm cạnh tranh, góp phần ổn định thị trường bất động sản 62

3.2.5. Quan điểm 5: Phối hợp chặt chẽ, sâu sát với cơ quan quản lý nhà nước trong

việc thực hiện các thủ tục - công tác quản lý chất lượng; kế thừa và phát huy

những ưu điểm, khắc phục những tồn tại trong việc đẩy nhanh tiến độ dự án

trong thời gian qua 63

3.3. Các giải pháp đề xuất 64

3.3.1. Giải pháp 1: Vận dụng các chỉ tiêu qui hoạch, tổ chức tốt công tác lập qui

hoạch xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi cao 64

3.3.2. Giải pháp 2: Quản lý chặt chẽ chất lượng,tiến độ công tác khảo sát,thiết kế

- lập dự toán; quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng 65

3.3.3. Giải pháp 3: Có hình thức chọn thầu phù hợp với từng gói thầu, đảm bảo

nhà thầu có năng lực; kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực hiện của đơn vị thi

công và có biện pháp kỹ thuật để xử lý tình huống tại công trường 66

3.3.4. Giải pháp 4: Chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án và quản lý chi

phí một cách phù hợp, linh hoạt 69

3.3.5. Giải pháp 5: Chủ động, minh bạch,cởi mở trong đàm phán ký kết hợp đồng;

đảm bảo tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng đủ năng lực 72

3.3.6. Giải pháp 6: Tạo điều kiện tích cực cho giám sát cộng đồng; có kiến nghị

chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ tục 74

3.4. Kiến nghị

3.4.1. Đối với Nhà nước 80 80

3.4.2. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh 81

Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục

MỞ ĐẦU

1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:

Việt Nam đã gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đã được các nước ASEAN, Nam Phi công nhận là quốc gia có nền kinh tế thị trường và vừa mới đây đã trở thành thành viên không thường trực Hội đồng Bảo an Liên hiệp quốc nhiệm kỳ 2008-2009. Đó là cơ hội rất lớn, là tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững và vượt bậc. Trong đó, một trong các yếu tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế của đất nước, hình thành nên diện mạo văn minh, hiện đại của đất nước là thực hiện đầu tư các dự án bất động sản, công trình xây dựng.

Các dự án đầu tư vào bất động sản thường sử dụng vốn đầu tư khá lớn, vòng đời dự án rất dài (có khi đến 20-30 năm), mất rất nhiều thời gian, chi phí cho việc nghiên cứu để quyết định đầu tư dự án. Do đó, tiến độ thực hiện là yếu tố không thể thiếu đối với các nhà đầu tư dự án bất động sản, nó giúp cho nhà thầu tư có cách nhìn khái quát và nắm rõ trình tự thực hiện dự án nhằm phân tích tính khả thi của dự án và đề ra chính sách đầu tư, kinh doanh hợp lý.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản thường bị chậm, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nó không chỉ gây ra thiệt hại về kinh tế - xã hội mà còn gây ra ô nhiễm môi trường, cản trở giao thông, gây ra tâm lý ức chế cho người dân,… Đó là những thiệt hại không thể tính toán được bằng tiền. Mặc dù trong thời gian qua, Nhà nước và các chủ đầu tư cũng có những biện pháp để khắc phục tình trạng trên, nhưng hầu như chưa triệt để.

Do vậy, khi vừa hoàn thành chương trình Cao học của Trường Đại học Kinh Tế TP.HCM cộng với một số kinh nghiệm thực tế trong quá trình công tác và được sự động viên, hướng dẫn của Thầy PGS.TS. Vũ Công Tuấn, tôi mạnh dạn tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu và lựa chọn đề tài “Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020” nhằm góp phần tìm ra những biện pháp tối ưu nhất cho việc phát triển Công ty và góp phần phát triển đô thị tại TP.HCM.

2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU :

Nhằm tìm hiểu một cách xác thực về tình hình thực hiện các dự án đầu tư bất động sản hiện nay của Công ty ở TP.HCM, nắm rõ thực trạng và có những biện pháp đảm bảo tiến độ thực hiện.

Nghiên cứu và hiểu rõ chi tiết từng công đoạn của quá trình thực hiện dự án, các hình thức, tình hình quản lý dự án thực tế hiện nay cũng như những giải pháp hữu hiệu trong việc thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM trong thời gian qua.

Thông qua đó, đề xuất các giải pháp thiết thực, tối ưu nhất để thúc đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của Công ty cũng như các doanh nghiệp, các nhà đầu tư khác trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp trong việc quản trị dự án có hiệu quả.

Mặt khác, đề tài nghiên cứu sẽ đề ra một số giải pháp thiết thực trong việc củng cố và nâng cao hiệu quả về quản lý dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư, trong đó có việc đảm bảo tiến độ thực hiện dự án là yếu tố quan trọng.

Ngoài ra, đề tài cũng đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý dự án của chủ đầu tư, các công tác của nhà tư vấn như: lập qui hoạch, lập dự án, thiết kế - lập dự toán, giám sát thi công xây dựng công trình và nhất là đối với nhà thầu thi công xây dựng công trình, chủ đầu tư,… 3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các dự án đầu tư bất động sản của Công ty

Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; các chính sách và các qui định về quản lý dự án đầu tư xây dựng, về đấu thầu, quản lý chi phí, hợp đồng trong hoạt động xây dựng…; các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và các nhà tư vấn có liên quan đến việc đầu tư xây dựng công trình,….

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tình hình thực hiện các dự án đầu tư bất động sản trong thời gian qua và các giải pháp từ nay đến năm 2020 cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty kể cả các dự án sử dụng vốn nhà nước và các dự án sử dụng vốn khác…

“Tiến độ thực hiện dự án” trong đề tài này được hiểu là tổng tiến độ thực hiện toàn bộ dự án, tức là thời gian thực hiện dự án trong suốt quá trình kể từ khi có ý tưởng thực hiện dự án, tiến hành thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư đến triển khai thực hiện dự án cho đến khi kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :

Trong luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử; phương

pháp qui nạp, thống kê, phương pháp tổng hợp, lý thuyết hệ thống.

Với đặc điểm của luận văn, tác giả đã vận dụng các cơ sở pháp lý để giải quyết đề tài như: Luật đầu tư (năm 2005), Luật kinh doanh bất động sản (2005), Luật nhà ở (2005), Luật đấu thầu (năm 2005), Luật xây dựng (năm 2003); Nghị định của Chính phủ

về quản lý dự án đầu tư xây dựng, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà thầu, kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong xây dựng,…

Đề tài cũng sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh,… kết hợp với cơ sở lý luận là các sách giáo khoa, giáo trình, báo chí, các luật, nghị định, qui định hiện hành của Nhà nước và sự hướng dẫn của các thầy cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM,…

Ngoài ra, đề tài còn sử dụng cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tế của các doanh nghiệp - nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả, các dự án đầu tư đạt kết quả cao, các thông tin từ các đồng nghiệp, đối tác và kinh nghiệm thực tiễn trong công tác để đề ra các giải pháp phù hợp.

5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Đề tài nghiên cứu bao gồm 03 chương :

Chương 1 : Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản. Chương 2 : Phân tích thực trạng tiến độ các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty

Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM trong thời gian qua.

Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án của Công ty

Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020.

Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục Do trình độ và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, chắc chắn nghiên cứu còn nhiều thiếu sót, tôi rất mong nhận được sự chỉ bảo của các Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM, nhất là mong được sự tiếp tục hướng dẫn thầy PGS.TS. Vũ Công Tuấn và các ý kiến đóng góp của các bạn lớp Cao học Quản trị kinh doanh - Khóa 16 để sau này có thể hoàn thiện và thực hiện việc nghiên cứu sâu hơn, góp phần đề ra những giải pháp hữu hiệu hơn phục vụ cho cơ quan đang công tác và các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM. Trân trọng.

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. KHÁI NIỆM VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Định nghĩa Theo tự điển tiếng Việt, tiến độ là nhịp độ tiến hành công việc. Theo http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/, kế hoạch tiến độ sản xuất: là loại kế hoạch được xây dựng trong các doanh nghiệp công nghiệp, nhằm phân chia nhiệm vụ kế hoạch sản xuất cả năm cho các phân xưởng, ngành, tổ chức sản xuất và từng công nhân trong từng khoảng thời gian tương đối ngắn (tháng, tuần), thậm chí đến từng ca sản xuất. Là công cụ giúp cho giám đốc doanh nghiệp chỉ đạo điều hành sản xuất một cách chặt chẽ, nhịp nhàng và kịp thời.

Như vậy: Tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản là nhịp độ tiến hành công việc trong một khoảng thời gian nhất định, trong đó phân chia cụ thể chi tiết theo một trình tự các công việc cho từng bộ phận với từng khoảng thời gian tương đối ngắn (tháng, tuần) để tiến hành thực hiện các dự án đầu tư bất động sản từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác, sử dụng.

1.1.2. Ý nghĩa :

- Nắm vững được đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến tiến độ thực hiện dự án sẽ giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận tổng quát về tiến trình thực hiện dự án, hình dung được thời gian thực hiện dự án một cách chung nhất, nhận định và lường trước được khả năng rủi ro cao nhất khi dự án bị chậm tiến độ… - Tiến độ thực hiện dự án bị ảnh hưởng ở tất cả các giai đoạn từ khi hình thành ý tưởng cho đến khi kết thúc việc xây dựng, đưa dự án vào khai thác sử dụng. Có khi tiến độ của dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong giai đoạn đầu của dự án – giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

- Trong quá trình thực hiện dự án, nhất là ở giai đoạn thi công, ta cần tiến hành nhiều công việc khác nhau, chúng chồng chéo lẫn nhau trong những thời kỳ cao điểm... Do đó những công việc được sắp xếp theo một trình tự chặt chẽ, khoa học sẽ giúp cho chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng hạn.

- Việc đề ra tiến độ thực hiện sẽ giúp cho chủ đầu tư dự án có kế hoạch cụ thể, chi tiết các công việc để bố trí và sử dụng nguồn lực có hiệu quả nhất, qua đó có biện pháp có thể rút ngắn thời gian thực hiện công việc đó.

- Tiến độ dự án đầu tư càng chi tiết, rõ ràng, hợp lý sẽ là công cụ đắc lực cho chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng vào thời điểm đã định hoặc có biện pháp cải thiện nếu thấy trễ tiến độ.

- Việc thực hiện đúng theo tiến độ đã đề ra, giúp cho chủ đầu tư dự án nâng cao

hiệu quả và năng lực cạnh tranh của mình…

- Việc thực hiện dự án theo đúng tiến độ có ý nghĩa hết sức to lớn về mặt quản lý

chi phí, nó đảm bảo được cho các dự án có hiệu quả cao nhất.

- Đầu tư mới có ý nghĩa quyết định trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Đầu tư

mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ công nghệ và quản lý mới.

1.1.3. Vai trò

- Có vai trò hết sức quan trọng đến sự thành công của dự án vì nó khái quát cho người thực hiện dự án thấy được những việc cần ưu tiên thực hiện, công việc cần làm ngay.

- Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quát và toàn diện dự án, kịp thời có những điều

chỉnh khi có các yếu tố tác động làm ảnh hưởng dự án.

- Giúp chủ đầu tư thực hiện dự án một cách trình tự, khoa học hoặc thực hiện một

cách đan xen các công việc nhưng vẫn đảm bảo đúng qui định.

- Tiến độ thực hiện dự án nhanh sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã

hội của đất nước, hình thành các đô thị văn minh, hiện đại…

- Góp phần đáp ứng nhu cầu và minh bạch thị trường bất động sản… - Tiến độ thực hiện dự án là cơ sở để chủ đầu tư cân đối nguồn vốn thực hiện một

cách hiệu quả nhất và bố trí vật tư, nhân công, xe máy hợp lý nhất.

1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Đặc điểm tổng quát

- Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản khi triển khai đều tuân thủ theo Luật xây dựng, các luật khác có liên quan và các qui định hiện hành của Nhà nước về quản lý dự án đầu tư và xây dựng.

- Các dự án đầu tư bất động sản bao gồm một hạng mục hay nhiều hạng mục công

trình; nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh.

- Chủ yếu là hoạt động xây dựng, lắp đặt, trang trí, nó bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

- Phải tuân thủ các qui định về đấu thầu theo luật đấu thầu. - Phải tuân thủ theo các qui trình, qui chuẩn, tiêu chuẩn của cơ quan chuyên ngành. - Nhà quản trị - sử dụng vốn hoàn toàn chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư của

mình.

1.2.2. Tính đặc thù

- Các dự án đầu tư xây dựng thuờng gắn liền với đất (bao gồm cả khoảng không,

mặt nước, mặt biển và thềm lục địa…).

- Chúng là sản phẩm của công nghệ xây lắp, được tạo thành bằng vật liệu xây

dựng, thiết bị và lao động.

- Chiếm vị trí không gian lớn, có dự án chiếm hơn 1000ha đất. - Sử dụng nhiều loại vật liệu xây dựng (cát, đá, gạch, xi măng, tole, sắt, thép,…

với khối lượng lớn, có khi khổng lồ).

- Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư bất động sản thường lớn, thậm chí rất lớn

(có dự án lên đến hơn 20.000 tỷ đồng).

- Vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian hoàn vốn lâu. Đối với các dự án lớn, thời gian

hoàn vốn có thể lên đến 10 ÷ 20 năm.

- Thời gian xây dựng thường kéo dài qua nhiều năm, tuổi thọ công trình hay vòng

đời dự án lớn, nên mất nhiều thời gian nghiên cứu chuẩn bị .

- Có một hoặc nhiều hạng mục công trình trong một dự án nên việc thực hiện khó

khăn, phức tạp và phải kết hợp chặt chẽ, đồng bộ với nhau. - Tốn nhiều thời gian cho việc thực hiện thi công xây dựng. - Nhiều rủi ro phát sinh khi thực hiện dự án trong thời gian dài… - Tiến độ thực hiện của dự án phụ thuộc rất nhiều vào thời tiết. - Hầu như đều không hoàn thành đúng hạn, chất lượng không đảm bảo, chi phí tăng,… gây rất nhiều lãng phí cho xã hội, nhất là các dự án có nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước.

1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong quá trình tham gia thực hiện việc quản lý các dự án đầu tư bất động sản của công ty Invesco và tìm hiểu từ các dự án khác, tác giả nhận thấy có rất nhiều yếu tố tác động và ảnh hưởng đến tiến độ dự án cả khách quan lẫn chủ quan. Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu đề tài có giới hạn, nên tác giả đã kết hợp kinh nghiệm thực tế trong việc quản lý dự án hơn 10 năm qua và lập mẫu điều tra, tiến hành khảo sát thăm dò về yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư đối với hơn 100 người là các chuyên gia, cán

bộ quản lý dự án, đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bạn bè đồng nghiệp và các đối tác tham gia thực hiện dự án bất động sản.

Theo kết quả điều tra nhận được từ 105 phiếu trong số 110 phiếu phát ra, tác giả nhận thấy hầu hết các ý kiến đều cho rằng các yếu tố sau ảnh hưởng chủ yếu (khá lớn) đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản. Đó là vấn đề qui hoạch và dự án đầu tư xây dựng công trình; khảo sát, thiết kế, dự toán xây dựng công trình; giấy phép xây dựng; lựa chọn nhà thầu; quản lý thi công xây dựng công trình; hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình; hợp đồng trong hoạt động xây dựng; điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và việc giám sát đầu tư của cộng đồng

(tham khảo một số mẫu điều tra tại Phụ lục 1)

Chính vì vậy, tác giả tiến hành nghiên cứu tập trung, xoáy sâu vào các yếu tố nêu

trên để đề ra các giải pháp cho đề tài của mình.

1.3.1. Vấn đề qui hoạch và dự án đầu tư xây dựng công trình

1.3.1.1. Về qui hoạch :

Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho mười năm trở lên và định hướng phát triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.

Nhà nước bảo đảm nguồn vốn ngân sách và có chính sách huy động các nguồn vốn

khác cho công tác lập quy hoạch xây dựng.

Ủy ban nhân dân các cấp cần khẩn trương tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động xây dựng và triển khai các dự án đầu tư xây dựng công trình.

Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung: phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, của các ngành khác và quy hoạch sử dụng đất; tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc,…

Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng cũng phải

đảm bảo đủ điều kiện năng lực phù hợp theo quy định về qui hoạch xây dựng.

Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nghiêm cấm các tổ chức thiết kế quy hoạch xây dựng hoạt động không đúng phạm vi hoạt động theo quy định.

Các cấp chính quyền có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình duyệt. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức công bố đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt để mọi người thực hiện và giám sát việc thực hiện. Xác định cụ thể tính chất của đô thị, quy mô dân số đô thị, định hướng phát triển không gian đô thị từng giai đoạn 10 năm và dự báo hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn 20 năm.

Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu thì người có thẩm quyền phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể thực hiện được thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố lại theo quy định.

1.3.1.2. Về lập – thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình

Việc lập dự án đầu tư xây dựng cũng là một khâu quan trọng trong tiến trình thực hiện dự án, nó phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu về nội dung và thực hiện theo đúng thời gian qui định. Trong đó phải thể hiện một cách chi tiết rõ ràng đầy đủ các thông tin cần thiết đề chủ đầu tư và người quyết định đầu tư có thể hình dung hết tất cả các yếu tố, đặc điểm của dự án. Ở khâu này, chủ đầu tư phải là đầu tàu trong việc tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư.

Việc lập dự án chậm đồng nghĩa với việc làm trễ tiến độ thực hiện toàn bộ dự án cho dù với bất cứ lý do gì. Tuy nhiên, việc lập dự án cần tránh tình trạng thể hiện nội dung chung chung, sơ sài, các nội dung không liên quan đến nhau,… làm cho lúc tổ chức thực hiện không thực hiện được hoặc phải điều chỉnh.

Do vậy, dự án đầu tư khi lập cần phải thể hiện cụ thể và rõ ràng hai phần chính (thuyết minh và thiết kế cơ sở). Nội dung của chúng phải nêu bật lên được sự cần thiết đầu tư, hình thức đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường; mô tả về quy mô xây dựng, phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật; giải phóng mặt bằng, các phương án kiến trúc, phân kỳ thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án; khái quát tổng mức đầu tư dự án, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; thể hiện đầy đủ thuyết minh thiết kế cơ sở và các bản vẽ thiết kế cơ sở.

Ngoài ra, qui định về thời gian thẩm định thiết kế cơ sở và thẩm định dự án cũng rất rõ ràng. Thời gian thẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm việc đối với các dự án nhóm A, 15 ngày làm việc đối với các dự án nhóm B và 10 ngày làm việc với các dự án nhóm C. Thời gian thẩm định dự án, kể cả thời gian thẩm định thiết kế cơ sở, không quá 60 ngày làm việc đối với các dự án nhóm A; 30 ngày làm việc với các dự án B; 20 ngày làm việc với các dự án nhóm C, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự toán xây dựng công trình

1.3.2.1. Quản lý chất lượng, tiến độ công tác khảo sát xây dựng

Đơn vị tư vấn thiết kế hoặc khảo sát phải lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng và đề nghị chủ đầu tư phê duyệt. Trong đó, nhiệm vụ khảo sát xây dựng phải phù hợp với yêu cầu từng loại công việc khảo sát, từng bước thiết kế, bao gồm các nội dung như: mục đích khảo sát; phạm vi khảo sát; phương pháp khảo sát; khối lượng các loại công tác khảo sát dự kiến; tiêu chuẩn khảo sát được áp dụng; thời gian thực hiện khảo sát.

Sau đó, đơn vị tư vấn lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng và chuyển chủ đầu tư phê duyệt. Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu so với nhiệm vụ được chủ đầu tư phê duyệt; tuân thủ các tiêu chuẩn được áp dụng.

Nội dung báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải nêu đầy đủ các nội dung theo qui

định của Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải được chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu theo quy định và là cơ sở để thực hiện các bước thiết kế công trình. Nhà thầu khảo sát xây dựng phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính trung thực và tính chính xác của kết quả khảo sát; bồi thường thiệt hại khi thực hiện không đúng nhiệm vụ khảo sát, phát sinh khối lượng do khảo sát sai; sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn về khảo sát xây dựng không phù hợp và các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại.

Mặt khác, chủ đầu tư phải quán triệt về trách nhiệm của nhà thầu khảo sát xây dựng

trong việc bảo vệ môi trường và các công trình xây dựng trong khu vực khảo sát.

Ngoài ra, Chủ đầu tư cần phải thực hiện giám sát công tác khảo sát xây dựng thường xuyên, có hệ thống từ khi bắt đầu khảo sát đến khi hoàn thành công việc (nếu không có đủ điều kiện năng lực thì phải thuê tư vấn giám sát).

Khi nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng, chủ đầu tư phải căn cứ: hợp đồng khảo sát; nhiệm vụ và phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng đã được duyệt; tiêu chuẩn được áp dụng; báo cáo kết quả khảo sát xây dựng; đánh giá chất lượng công tác khảo sát; kiểm tra hình thức và số lượng của báo cáo kết quả khảo sát xây dựng. Kết quả nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải lập thành biên bản theo mẫu quy định. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

1.3.2.2. Quản lý tiến độ, chất lượng công tác thiết kế - dự toán

Các bước thiết kế xây dựng công trình phải tuân thủ theo qui định như sau:

* Dự án đầu tư xây dựng công trình có thể gồm một hoặc nhiều loại công trình với một hoặc nhiều cấp công trình khác nhau theo quy định. Tùy theo quy mô, tính chất của công trình xây dựng, việc thiết kế xây dựng công trình có thể được thực hiện theo

một bước, hai bước hoặc ba bước. Trường hợp thực hiện thiết kế hai bước hoặc ba bước thì các bước thiết kế tiếp theo phải phù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt.

* Thiết kế xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và phải được thể hiện trên các bản vẽ theo quy định. Thiết kế phải thể hiện được các khối lượng công tác xây dựng chủ yếu để làm cơ sở xác định chi phí xây dựng công trình.

Về thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình :

* Thẩm định, phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức việc thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với những công trình xây dựng phải lập dự án; thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước khi đưa ra thi công phải được thẩm định, phê duyệt.

* Tùy theo tính chất, quy mô và yêu cầu của công trình xây dựng, chủ đầu tư được thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình để thực hiện thẩm tra thiết kế - dự toán và phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm tra. Trường hợp thiết kế - dự toán không bảo đảm yêu cầu theo hợp đồng thì nhà thầu thiết kế phải thiết kế lại và chịu mọi chi phí, kể cả chi phí thẩm tra thiết kế.

Yêu cầu đối với thiết kế - dự toán * Nhà thầu thiết kế - dự toán phải thực hiện công tác giám sát tác giả một cách đầy đủ, thường xuyên và có trách nhiệm và phải cử người đủ năng lực để thực hiện giám sát tác giả theo quy định trong quá trình thi công xây dựng.

* Nhà thầu thiết kế - dự toán xây dựng công trình chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về chất lượng thiết kế xây dựng công trình và phải bồi thường thiệt hại khi sử dụng thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, giải pháp kỹ thuật, công nghệ không phù hợp gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng và các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại.

* Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình có trách nhiệm tham gia nghiệm thu công trình xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư. Qua giám sát, nếu phát hiện hạng mục công trình, công trình xây dựng không đủ điều kiện nghiệm thu thì nhà thầu thiết kế xây dựng công trình phải có văn bản gửi chủ đầu tư nêu rõ lý do từ chối nghiệm thu.

* Trong thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công phải đảm bảo các yêu cầu như: nhiệm vụ thiết kế, kết quả khảo sát, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và chỉ dẫn kỹ thuật được áp dụng; các yêu cầu khác của chủ đầu tư. Bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cả các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số

kỹ thuật để thi công chính xác và đủ điều kiện để lập dự toán thi công; dự toán thi công phải phù hợp. Hồ sơ thiết kế phải phù hợp với thiết kế cơ sở và dự án đầu tư được duyệt.

1.3.3. Giấy phép xây dựng

1.3.3.1. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I theo phân cấp công trình tại Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở

riêng lẻ thuộc địa giới hành chính do huyện quản lý, trừ các công trình quy định trên.

Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý theo quy định của ủy ban nhân dân huyện.

1.3.3.2. Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng

Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại trụ

sở cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng khi có yêu cầu của người xin cấp giấy phép xây dựng. Thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7 ngày làm việc, kể từ khi được yêu cầu.

Khi cần làm rõ thông tin liên quan đến các cơ quan khác để phục vụ việc cấp giấy phép xây dựng mà không thuộc trách nhiệm của người xin cấp giấy phép xây dựng, thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan có liên quan để làm rõ và xử lý.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến, các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời chậm trễ.

Giấy phép xây dựng được cấp trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể từ

ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Giải quyết các khiếu nại, tố cáo về việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định của

pháp luật. Thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp giấy phép.

1.3.4. Lựa chọn nhà thầu

Theo Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về Luật đấu thầu, việc lựa chọn nhà thầu tham gia công tác tư vấn và thi công xây dựng công trình được qui định tương đối nhiều. Trong đó, qui định về trình tự thực hiện, điều kiện năng lực của tổ chức – cá nhân tham gia và thời gian xem xét hồ sơ cũng minh bạch. Tuy nhiên, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục này cũng còn rất nhiêu khê, chưa phù hợp với tình hình thực tế cụ thể của mỗi gói thầu. Do đó, đây cũng là khâu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án (nếu làm không tốt).

1.3.4.1. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu và yêu cầu đối với bên mời thầu,

tổ chuyên gia đấu thầu

Đối tượng được đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu bao gồm: các cá nhân

trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu; các cá nhân khác có nhu cầu.

Điều kiện để các cơ sở tổ chức hoạt động đào tạo, bồi dưỡng : phải có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập đối với cơ sở không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; có đội ngũ giảng viên về đấu thầu đáp ứng yêu cầu. Các cơ sở đào tạo về đấu thầu chịu trách nhiệm về chất lượng đào tạo; thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ tham gia khóa học cho học viên theo đúng quy định; định kỳ hàng năm báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư và bộ, ngành hoặc địa phương có liên quan để theo dõi, tổng hợp.

Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ các điều kiện như: am hiểu pháp luật về đấu thầu; có kiến thức về quản lý dự án; có trình độ chuyên môn phù hợp với yêu cầu của gói thầu theo các lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính và pháp lý; có trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu đối với gói thầu được tổ chức đấu thầu quốc tế, gói thầu thuộc dự án sử dụng vốn ODA.

Tùy theo tính chất và mức độ phức tạp của gói thầu, thành phần tổ chuyên gia đấu thầu bao gồm các chuyên gia về lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính, pháp lý và các lĩnh vực có liên quan. Thành viên tổ chuyên gia đấu thầu phải có đủ các điều kiện như: có chứng chỉ tham gia khoá học về đấu thầu; có trình độ chuyên môn liên quan đến gói thầu; am hiểu các nội dung cụ thể tương ứng của gói thầu; có tối thiểu 3 năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật của gói thầu.

Trường hợp chủ đầu tư có đủ nhân sự đáp ứng các điều kiện quy định thì tự mình làm bên mời thầu. Trường hợp chủ đầu tư không đủ nhân sự hoặc nhân sự không đáp ứng các điều kiện quy định thì tiến hành lựa chọn theo quy định một tổ chức tư vấn hoặc một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp có đủ năng lực và kinh nghiệm thay mình làm bên mời thầu. Trong mọi trường hợp, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về quá trình lựa chọn

nhà thầu theo quy định và ký kết hợp đồng với nhà thầu trúng thầu sau khi thương thảo, hoàn thiện hợp đồng.

1.3.4.2. Tư cách hợp lệ của nhà thầu và điều kiện tham gia đấu thầu

Nhà thầu là tổ chức có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện như: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định của pháp luật; hạch toán kinh tế độc lập; không bị cơ quan có thẩm quyền kết luận về tình hình tài chính không lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ đọng không có khả năng chi trả; đang trong quá trình giải thể.

Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi: năng lực hành vi dân sự đầy đủ; đăng ký hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù hợp do cơ quan có thẩm quyền cấp; không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nhà thầu tham gia đấu thầu đối với một gói thầu phải có đủ các điều kiện sau:

- Có tư cách hợp lệ quy định; - Chỉ được tham gia trong một hồ sơ dự thầu đối với một gói thầu với tư cách là nhà thầu độc lập hoặc là nhà thầu liên danh. Trường hợp liên danh phải có văn bản thỏa thuận giữa các thành viên, trong đó quy định rõ người đứng đầu của liên danh, trách nhiệm chung và trách nhiệm riêng của từng thành viên đối với công việc thuộc gói thầu;

- Đáp ứng yêu cầu của thông báo hoặc thư mời thầu của bên mời thầu; - Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định Luật Đấu thầu.

1.3.4.3. Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu

Nhà thầu khi tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án quy định tại Điều 1 của

Luật Đầu thầu phải bảo đảm các yêu cầu về tính cạnh tranh sau đây:

- Nhà thầu tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không được tham gia đấu thầu cung cấp dịch vụ tư vấn lập thiết kế kỹ thuật của dự án, nhà thầu tư vấn đã tham gia thiết kế kỹ thuật của dự án không được tham gia đấu thầu các bước tiếp theo, trừ trường hợp đối với gói thầu EPC;

- Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu tư vấn lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu;

- Nhà thầu tư vấn giám sát phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào

một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu thực hiện hợp đồng;

- Nhà thầu tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án phải độc lập về tổ chức và

độc lập về tài chính với chủ đầu tư của dự án.

1.3.4.4. Quy định về thời gian trong đấu thầu

Tùy vào tính chất của từng gói thầu, thời gian đấu thầu được quy định như sau:

- Thời gian sơ tuyển nhà thầu tối đa là 30 ngày đối với đấu thầu trong nước, 45 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời sơ tuyển đến khi có kết quả sơ tuyển được duyệt;

- Thời gian thông báo mời thầu tối thiểu là 10 ngày trước khi phát hành hồ sơ; - Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là 15 ngày đối với đấu thầu trong nước, 30 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu đến thời điểm đóng thầu;

- Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là 45 ngày đối với đấu thầu trong nước, 60 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày mở thầu đến khi chủ đầu tư có báo cáo về kết quả đấu thầu trình người có thẩm quyền xem xét, quyết định;

- Thời gian thẩm định tối đa là 20 ngày cho việc thực hiện đối với từng nội dung về kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu. Đối với gói thầu thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, thời gian thẩm định tối đa là 30 ngày cho việc thực hiện đối với từng nội dung về kế hoạch đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu.

1.3.5. Quản lý thi công xây dựng công trình

1.3.5.1. Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình

- Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

- Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm, thậm chí lập theo từng ngày (nếu cần phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án hoặc đối với những công trình xây dựng có qui mô nhỏ, thời gian thi công ngắn)

- Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ của dự án.

- Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.

Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo

người quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.

- Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng

công trình.

Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng.

Lý thuyết là vậy, nhưng việc đảm bảo tiến độ thi công ở hầu hết các dự án đầu tư

xây dựng là điều đáng quan tâm và là vấn đề then chốt hiện nay của các chủ đầu tư.

1.3.5.2. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng

Việc đảm bảo an toàn lao động trên công trường cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thực hiện dự án, nếu công trường xây dựng để xảy ra sự cố tai nạn lao động thì dù nhỏ hay lớn, công trình xây dựng cũng phải tạm ngưng thi công trong một thời gian. Do đó, cần phải tuân thủ các yêu cầu dưới đây :

- Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình trên công trường xây dựng. Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.

- Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Người để xảy ra vi phạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

- Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động, an

toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường.

- Khi có sự cố về an toàn lao động, các bên liên quan tổ chức xử lý và báo cáo

đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại.

1.3.5.3. Quản lý môi trường xây dựng

Đây cũng là điều cần thiết vì nếu để xảy ra các khiếu kiện, sẽ ảnh hưởng đến tiến

độ thực hiện dự án.

Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì còn phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định.

Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn

đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường.

Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường.

Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi công

phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

1.3.6. Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

1.3.6.1. Nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án trong trường

hợp chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý dự án

Chủ đầu tư có nhiệm vụ, quyền hạn: tổ chức thẩm định và phê duyệt các bước thiết kế, dự toán xây dựng công trình sau khi dự án được phê duyệt; phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn ngân sách nhà nước; ký kết hợp đồng với các nhà thầu; thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu; nghiệm thu để đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng.

Ban Quản lý dự án có các nhiệm vụ và quyền hạn: thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công trình; chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định; lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu; đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của chủ đầu tư; thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình (khi có đủ điều kiện năng lực); nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng; nghiệm thu, bàn giao công trình; lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn, phức tạp hoặc theo tuyến thì Ban

Quản lý dự án được phép thuê các tổ chức tư vấn để quản lý các dự án thành phần.

Ban Quản lý dự án được ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức tư vấn nước ngoài có kinh nghiệm, năng lực để phối hợp quản lý các công việc ứng dụng công nghệ xây dựng mới mà tư vấn trong nước chưa đủ năng lực thực hiện hoặc có yêu cầu đặc biệt khác.

Việc thuê tư vấn nước ngoài đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

phải được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.

1.3.6.2. Nhiệm vụ của chủ đầu tư và tổ chức tư vấn quản lý dự án trong trường

hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án

Người quyết định đầu tư quyết định hình thức lựa chọn tư vấn quản lý dự án. Tổ chức tư vấn được lựa chọn phải đủ điều kiện năng lực phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Tổ chức tư vấn phải là tổ chức tư vấn độc lập.

Trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp thuê tư vấn tổ chức quản lý dự án: lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án đủ điều kiện năng lực phù hợp với dự án; ký thanh toán cho nhà thầu theo yêu cầu của tư vấn quản lý dự án; tạo mọi điều kiện cho hoạt động của tổ chức tư vấn quản lý dự án; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại khi thông đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án hoặc nhà thầu làm thất thoát vốn đầu tư.

Nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án: kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt; lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa chọn nhà thầu; thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công trình nếu đủ điều kiện năng lực; nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác, hợp lý của giá trị thanh toán; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của dự án; nghiệm thu, bàn giao công trình; lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng. Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.

Tổ chức tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về các nội dung đã cam kết trong hợp đồng. Phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra trong quá trình quản lý dự án. Tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm về các hoạt động quản lý dự án tại công trường xây dựng.

1.3.7. Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

1.3.7.1. Nguyên tắc quản lý chi phí

Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình phải bảo đảm mục tiêu, hiệu quả

dự án và các yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường.

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo từng công trình, phù hợp với các giai đoạn

đầu tư xây dựng, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định của nhà nước.

Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính đúng, tính đủ và phù hợp độ dài thời gian xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình.

Chủ đầu tư xây dựng công trình chịu trách nhiệm toàn diện về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử dụng.

Việc quản lý tốt chi phí thực hiện dự án sẽ tác động rất lớn đến và tích cực đến tiến

độ thực hiện dự án vì nó đảm bảo nguồn vốn được cung cấp kịp thời, hiệu quả.

1.3.7.2. Lập, thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án được xác định theo quy định. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây:

- Tính theo thiết kế cơ sở của dự án; - Tính theo diện tích hoặc giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình; tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực hiện; hoặc kết hợp các phương pháp quy định lại với nhau.

Thẩm định tổng mức đầu tư là một nội dung của thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình, bao gồm: sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của dự án đầu tư xây dựng công trình; tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị trường của các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư; các tính toán về hiệu quả đầu tư xây dựng công trình, các yếu tố rủi ro, phương án tài chính, phương án hoàn trả vốn, nếu có; xác định giá trị tổng mức đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.

Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu tư hoặc có thể thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra. Các tổ chức, cá nhân thực hiện việc thẩm định tổng mức đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp lý, chính xác của kết quả thẩm định, thẩm tra .

1.3.7.3. Lập, thẩm định, phê duyệt dự toán - tổng dự toán

Dự toán xây dựng công trình được xác định theo công trình xây dựng cụ thể và là

căn cứ để chủ đầu tư quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Dự toán công trình được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc xác định theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình và đơn giá xây dựng công trình, định mức chi phí tính theo tỷ lệ phần trăm cần thiết để thực hiện khối lượng, nhiệm vụ công việc đó. Nội dung dự toán công trình bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

Đối với dự án có nhiều công trình, chủ đầu tư có thể xác định tổng dự toán của dự án để phục vụ cho việc quản lý dự án. Tổng dự toán của dự án được xác định bằng cách cộng các dự toán của các công trình thuộc dự án.

Chủ đầu tư tổ chức việc thẩm tra dự toán công trình trước khi phê duyệt. Trường hợp Chủ đầu tư không đủ điều kiện, năng lực thẩm tra thì được phép thuê tổ chức, cá nhân đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra dự toán công trình. Tổ chức cá nhân tư vấn thẩm tra dự toán công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật và Chủ đầu tư về kết quả thẩm tra.

Chủ đầu tư phê duyệt dự toán công trình sau khi đã thẩm tra và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả phê duyệt dự toán công trình. Dự toán công trình được phê duyệt là cơ sở để xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng và là căn cứ để đàm phán ký kết hợp đồng, thanh toán với nhà thầu trong trường hợp chỉ định thầu.

Công trình hoặc hạng mục công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước khi khởi

công xây dựng phải có thiết kế, dự toán được phê duyệt.

1.3.8. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng

1.3.8.1. Nguyên tắc chung ký kết và hồ sơ hợp đồng xây dựng

Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được ký kết sau khi Bên giao thầu hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu theo quy định. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định của pháp luật về hợp đồng.

Hồ sơ hợp đồng xây dựng bao gồm hợp đồng xây dựng và các tài liệu kèm theo

hợp đồng xây dựng với nội dung cơ bản được quy định theo Luật Xây dựng.

Tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng là bộ phận không thể tách rời của hợp đồng. Tùy theo quy mô, tính chất của công việc, tài liệu kèm theo hợp đồng bao gồm toàn bộ hoặc một phần các nội dung: thông báo trúng thầu hoặc văn bản chỉ định thầu; điều kiện riêng và điều kiện chung của hợp đồng; hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu; đề xuất của nhà thầu; các chỉ dẫn kỹ thuật; các bản vẽ thiết kế; các sửa đổi, bổ sung bằng văn bản; các bảng, biểu; bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đối với tiền tạm ứng và các loại bảo lãnh khác (nếu có); các tài liệu khác có liên quan.

1.3.8.2. Đàm phán, ký kết và phương thức thanh toán trong hợp đồng

Tuỳ theo quy mô, tính chất và yêu cầu về thời gian thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu chính. Nhà thầu chính có thể ký hợp đồng để thực hiện công việc với một hoặc nhiều nhà thầu phụ. Khối lượng công việc do các nhà thầu phụ thực hiện không được vượt quá khối lượng công việc của hợp đồng.

Việc đàm phán, ký kết hợp đồng phải căn cứ vào kết quả lựa chọn nhà thầu, điều kiện thực hiện công việc, hồ sơ mời đấu thầu, hồ sơ đấu thầu, đề xuất của nhà thầu được lựa chọn và các tài liệu có liên quan khác.

Tuỳ theo sự thoả thuận, các bên trong hợp đồng xây dựng có thể uỷ thác để điều

phối, giám sát, thực hiện nghiệm thu công việc theo hợp đồng.

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực kể từ ngày các bên tham gia hợp đồng ký kết hợp

đồng trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Căn cứ thời gian thực hiện hợp đồng, tính chất hợp đồng, các bên tham gia thoả

thuận áp dụng một hoặc kết hợp các phương thức thanh toán sau:

- Thanh toán theo giá trọn gói (giá khoán gọn): bên giao thầu thanh toán cho nhà thầu theo giá khoán gọn trong hợp đồng, được áp dụng cho gói thầu được xác định rõ về khối lượng, chất lượng và thời gian.

- Thanh toán theo đơn giá cố định: bên giao thầu thanh toán cho nhà thầu các

công việc hoàn thành theo đơn giá đã được xác định trước trong hợp đồng.

- Thanh toán theo giá điều chỉnh: áp dụng cho những gói thầu mà tại thời điểm ký hợp đồng không đủ điều kiện xác định chính xác về số lượng và khối lượng hoặc có biến động lớn về giá cả do Nhà nước thay đổi và hợp đồng có thời gian thực hiện trên 12 tháng.

1.3.9. Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và đảm

bảo cho nhân dân tham gia việc giám sát cộng đồng

1.3.9.1. Quy định chung về điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân Các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại dự án, loại, cấp công trình và công việc theo quy định. Năng lực của tổ chức được chia làm 2 hạng và phải có ít nhất từ 10- 30 người là kiến trúc sư, kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án, trong đó có người có đủ điều kiện đứng đầu 1 công trình cùng loại, đã từng thực hiện 1 công trình cùng loại…

Năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được xác định theo cấp bậc trên cơ sở năng lực hành nghề xây dựng của các cá nhân trong tổ chức, kinh nghiệm hoạt động xây dựng, khả năng tài chính, thiết bị và năng lực quản lý của tổ chức.

Một tổ chức tư vấn được thực hiện một, một số hoặc tất cả các công việc về lập dự án đầu tư xây dựng công trình, quản lý dự án, khảo sát, thiết kế xây dựng công trình,

giám sát thi công xây dựng công trình (nếu có đủ điều kiện năng lực theo quy định). Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình không được ký hợp đồng tư vấn giám sát với chủ đầu tư đối với công trình do mình thiết kế; nhà thầu giám sát thi công xây dựng không được ký hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựng thực hiện kiểm định chất lượng công trình xây dựng đối với công trình do mình giám sát.

Tổ chức tư vấn khi thực hiện công việc tư vấn nào thì được xếp hạng theo công

việc tư vấn đó.

Cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải có văn bằng, chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận do các cơ sở đào tạo hợp pháp cấp và phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định. Năng lực cá nhân được phân thành 2 hạng, phải có trình độ đại học thuộc chuyên ngành phù hợp với tính chất, yêu cầu của công tác và đáp ứng các điều kiện tương ứng (có thời gian liên tục làm công tác từ 5-7 năm, đã từng đứng đầu một vào công trình có cùng hạng…);

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hành nghề lập dự án, quản lý dự án, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát thi công xây dựng tại Việt Nam phải đủ điều kiện năng lực theo quy định của Nghị định này và hướng dẫn của Bộ Xây dựng về cấp chứng chỉ hành nghề.

Khi lựa chọn nhà thầu, chủ đầu tư phải căn cứ vào các quy định về điều kiện năng lực và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thiệt hại do việc lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực phù hợp với công việc.

1.3.9.2. Đảm bảo thực hiện tốt công tác giám sát đầu tư của cộng đồng

Giám sát đầu tư của cộng đồng là hoạt động tự nguyện của dân cư sinh sống trên địa bàn xã, phường, hoặc thị trấn theo quy định nhằm theo dõi, đánh giá việc chấp hành các quy định về quản lý đầu tư của cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư, chủ đầu tư, ban quản lý dự án, các nhà thầu và đơn vị thi công dự án trong quá trình đầu tư; phát hiện, kiến nghị với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các việc làm vi phạm các quy định về quản lý đầu tư để kịp thời ngăn chặn và xử lý các việc làm sai quy định, gây lãng phí, thất thoát vốn và tài sản nhà nước, xâm hại lợi ích của cộng đồng.

Mục tiêu giám sát đầu tư của cộng đồng: góp phần đảm bảo hoạt động đầu tư phù hợp với các quy hoạch được duyệt, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; phát hiện, ngăn chặn để xử lý kịp thời các hoạt động đầu tư không đúng quy hoạch, sai quy định; các việc làm, gây lãng phí, thất thoát vốn và tài sản nhà nước, ảnh hưởng xấu đến chất lượng công trình, xâm hại lợi ích của cộng đồng.

Công dân sinh sống trên địa bàn xã giám sát các dự án đầu tư trên địa bàn xã thông qua Ban Giám sát đầu tư của cộng đồng; Ban Giám sát đầu tư của cộng đồng được thành lập và hoạt động theo quy định. Ban Giám sát đầu tư của cộng đồng có quyền và nghĩa vụ theo qui định của Qui chế giám sát đầu tư của cộng đồng của Chính phủ, có quyền kiến nghị các cấp có thẩm quyền đình chỉ thực hiện đầu tư, vận hành dự án trong trường hợp dự án có ảnh hưởng nghiêm trọng đến sản xuất, an ninh, văn hoá - xã hội, vệ sinh môi trường sinh sống của cộng đồng hoặc do chủ đầu tư không thực hiện công khai hoá về đầu tư theo quy định của pháp luật; phản ánh với các cơ quan nhà nước về kết quả giám sát đầu tư của cộng đồng và kiến nghị các biện pháp xử lý.

Để đảm bảo phát huy tốt các quyền nêu trên của cộng đồng, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo qui định. Thông qua đó thúc đẩy tiến độ và chất lượng công trình được thực hiện một cách đúng đắn.

Tuy nhiên, việc giám sát đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu: đúng đối tượng, phạm vi và nội dung giám sát đầu tư theo quy định; không gây cản trở công việc của các đối tượng chịu sự giám sát đầu tư của cộng đồng.

Các yếu tố trên phản ánh trực diện đến tiến độ dự án đầu tư bất động sản. Khi triển khai dự án (bắt đầu từ khi có ý tưởng đầu tư, chuẩn bị đầu tư), các bên tham gia thực hiện dự án cần nghiên cứu và ứng dụng sơ đồ mạng trong việc lập tổng tiến độ toàn dự án. Từ đó có thể định lượng được chi tiết, cụ thể thời gian từng công việc, thấy được toàn bộ công việc, quá trình và trình tự tổ chức thực hiện, xác định, dự tính được khâu nào trễ (nếu có) và khâu nào có thể thực hiện sớm để có biện pháp thích hợp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Chương 2

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA

2.1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH (INVESCO):

2.1.1. Lịch sử hình thành

Đầu tiên, Công ty được thành lập theo Quyết định số 10/UB-QĐ ngày 28/9/1992 của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh với tên gọi lúc đó là Công ty Thương mại và Dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh (viết tắt là S.C.C), là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, hạch toán độc lập, có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại Ngân hàng. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu là : sản xuất, gia công chế biến hàng nông lâm thủy - hải sản tươi sống xuất khẩu; kinh doanh các loại hàng hóa trong và ngoài nước; tổ chức hoạt động dịch vụ du lịch, đầu tư, hợp tác đầu tư về các lĩnh vực thương mại, xuất nhập khẩu,…

Đến ngày 4/2/1993, Công ty được bổ sung nhiệm vụ theo Quyết định số 182/QĐ- UB của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh, bao gồm các lĩnh vực như: thi công xây dựng và trang trí nội thất các công trình dân dụng; đầu tư sửa chữa và xây dựng mới nhà ở để kinh doanh; sản xuất – kinh doanh vật liệu xây dựng và trang trí nội thất.

Sau đó, ngày 30/12/1996, Công ty Thương mại và Dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh được đổi tên thành Công ty Đầu tư và Dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh (tên giao dịch đối ngoại: INVESTMENT AND SERVICE COMPANY OF V.Y.C; tên viết tắt: INVESCO) trực thuộc Lực lượng Thanh Niên Xung Phong Thành phố Hồ Chí Minh. Nhiệm vụ lúc này được bổ sung thêm là: xây dựng công nghiệp và san lấp mặt bằng.

Kể từ đây, Công ty Đầu tư và Dịch vụ Thành phố Hồ Chí Minh (INVESCO) bắt đầu hoạt động mạnh và phát triển trong lĩnh vực đầu tư - xây dựng. Trong thời gian này, Công ty được Thành phố giao và đã hoàn thành tốt, đưa vào khai thác sử dụng nhiều dự án trọng điểm của Thành phố.

Từ năm 2004, thực hiện chủ trương cổ phần hóa Doanh nghiệp nhà nước của Đảng, Nhà nước nói chung và của Ủy ban nhân dân TP.HCM nói riêng, Công ty đã tiên phong đi đầu trong toàn Lực lượng Thanh Niên Xung Phong Thành phố Hồ Chí Minh chuyển thể doanh nghiệp nhà nước thành Công ty Cổ phần theo Quyết định số 5782/QĐ-UB ngày 22/11/2004 của Ủy ban nhân dân TP.HCM và tên gọi của Công ty cũng đã được chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM (INVESCO).

- Khái quát về Công ty như sau :

+ Tên công ty + Tên giao dịch : Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM : HOCHIMINH CITY INVESTMENT & SERVICE

JOINT STOCK COMPANY

+ Tên viết tắt + Trụ sở + Điện thoại + Đại diện : INVESCO : 118 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.HCM : (84.8) 38248681 (2,3,4); Fax : 38248685 : Ông VŨ ĐÌNH THÁI, Tổng Giám Đốc .

2.1.2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Công ty:

+ Đầu tư sửa chữa và xây dựng nhà ở để kinh doanh. + Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. + Xây dựng dân dụng, công nghiệp, cầu đường, hệ thống cấp thoát nước. San lấp

mặt bằng. Trang trí nội thất.

+ Tư vấn đầu tư. Tư vấn xây dựng. + Thiết kế công trình giao thông (cầu, đường bộ). Thiết kế các công trình hạ tầng

kỹ thuật đô thị. Thiết kế kết cấu công trình dân dụng và công nghiệp.

+ Sản xuất mua bán vật liệu xây dựng và hàng trang trí nội thất. + Sản xuất thẻ nhựa. In bao bì. + Sản xuất, gia công chế biến hàng nông-lâm-thủy-hải sản. + Kinh doanh dịch vụ du lịch lữ hành nội địa, quốc tế.

2.1.3. Các dự án đầu tư, công trình xây dựng tiêu biểu của Công ty INVESCO

- Về lĩnh vực đầu tư các dự án nhà ở và khu dân cư :

+ Đầu tư và hợp tác liên doanh với nước ngoài xây dựng công trình Khu liên hợp khách sạn, căn hộ tiêu chuẩn quốc tế 5 sao - SHERATON với tổng mức đầu tư khoảng 2000 tỷ đồng, đã đưa vào hoạt động năm 2002.

+ Đầu tư xây dựng hoàn tất dự án Khu dân cư Phú Hữu (dành cho CB-CNV trường Đại Học Bách Khoa TP.HCM) tại Quận 9, TP.HCM có qui mô 15,5 ha, tổng mức đầu tư khoảng 75 tỷ đồng.

+ Hoàn tất và đự vào sử dụng dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phường 14 –

quận Tân Bình – TP.HCM có qui mô 0,65ha, với tổng mức đầu tư 8 tỷ đồng.

+ Hoàn Thành dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phường Linh Xuân – quận Thủ

+ Hoàn tất việc xây dựng nhà ở cho dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh -

Đức với qui mô 0,98ha, tổng mức đầu tư gần 4 tỷ đồng;… Phường 9 - Quận Phú Nhuận với qui mô 4800m2, tổng mức đầu tư ước hơn 80 tỷ đồng.

+ Hợp tác với đối tác nước ngoài (Hàn Quốc) thực hiện dự án Khu dân cư An Phú (tại phường An Phú, quận 2, Tp.HCM) có qui mô 2,23ha, với tổng mức đầu tư khoảng 180 tỷ đồng,… Dự án đang trong giai đoạn tiến hành triển khai thi công xây dựng phần khung sườn và hoàn thiện.

+ Dự án Cao ốc căn hộ - thương mại tại 86 Tản Đà - Quận 5 có chiều cao hơn 20 tầng, diện tích đất xây dựng 2804m2, bố trí hơn 260 căn hộ cao cấp và khu thương mại dịch vụ, tổng mức đầu tư ước khoảng hơn 300 tỷ đồng,… đã hoàn tất và đưa vào khai thác sử dụng trong năm 2008. + Đặc biệt, Công ty đang đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư Cát Lái (phục vụ tái định cư và giãn dân nội thành) với qui mô diện tích khoảng 153ha, tổng mức đầu tư ước trên 8000 tỷ đồng, là một trong những dự án quan trọng nhất của công ty hiện nay. Trong đó, Công ty đã hoàn tất việc đầu tư toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu 50ha, đang tiếp tục hoàn thiện công trình hạ tầng kỹ thuật cho khu 103ha còn lại.

+ Ngoài ra, đã thực hiện hoàn tất dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương - TP.HCM (đoạn quận 6 – quận Bình Tân) có qui mô đường cấp I đô thị, dài 5,5km, lộ giới 48m, tổng mức đầu tư gần 400 tỷ đồng. Xây dựng trạm thu phí và hiện đã chuyển giao cho Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM quản lý, tổ chức thu phí.

+ Mặt khác, Công ty đã hoàn tất công tác chuẩn bị đầu tư cho các dự án do Công ty làm chủ đầu tư như: dự án Cao ốc văn phòng tại 118 Nguyễn Đình Chiểu – quận 1 có qui mô 10 tầng, tổng mức đầu tư ước khoảng 100 tỷ đồng; dự án Khu dân cư kết hợp với du lịch và dịch vụ tại phường Long Bình – quận Thủ Đức có qui mô khoảng 30ha, tổng mức đầu tư hơn 1200 tỷ đồng; dự án Khu Resort kết hợp du lịch tiêu chuẩn quốc tế tại Vịnh Bãi Bụt – Đà Nẵng có qui mô hơn 25ha, tổng mức đầu tư hơn 1000 tỷ đồng; và một số dự án khác đang trong giai đoạn xúc tiến đầu tư…

- Về lĩnh vực thi công xây dựng, thương mại dịch vụ và đầu tư khác :

+ Thi công xây dựng công trình như : Trung tâm Chính trị Thành phố số 272 Võ Thị Sáu, quận 3; các Trường học ở Quận 5, Gò Vấp, Tân Phú, Quận 2, Trung tâm Cai nghiện Bình Triệu, trường Giáo dục đào tạo và giải quyết việc làm Nhị Xuân, trường Giáo dục đào tạo và giải quyết việc làm số 4, Trung tâm chữa bệnh Phú Văn…; Hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phường 14 – quận Tân Bình – TP.HCM; Khu dân cư 261 Nguyễn Văn Trỗi, phường 10 – Phú Nhuận; thi công san lấp mặt bằng tại Cụm công nghiệp Nhị Xuân – huyện Hóc Môn; Nhà xưởng mới của Công ty Xuất nhập khẩu May, Da 30/4 tại Quận 2 có qui mô 2ha …

+ Trang trí nội thất các công trình như : Văn phòng – Nhà xưởng của các đơn vị

Hãng Nike, Hãng Unilever, Hãng xe hơi Ford, Xí nghiệp IV-Tech …

+ Thương mại dịch vụ và đầu tư khác : sản xuất thẻ nhựa cho các cán bộ công chức tại các cơ quan hành chính sự nghiệp; dịch vụ kinh doanh bất động sản; tham gia mua cổ phần của các công ty khác, tham gia thị trường chứng khoán…

- Về lĩnh vực tư vấn:

+ Lập dự án khả thi: Khu Công viên Phần mềm Quang Trung; Xây dựng cầu tạm kênh Xáng Dọc, Sửa chữa cầu Kênh N23 (Huyện Bình Chánh); cầu Lân Ngoài (Quận 9); xây dựng 2 cầu trên kênh Tân Hóa (Quận 6)…

+ Tư vấn khảo sát thiết kế: di dời tái bố trí mạng lưới cấp nước Đại lộ Đông Tây; sửa chữa mở rộng đường trong Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 1- 332ha; xây dựng Cầu Tầm Hưng, Cầu Cháy (Bình Thuận); xây dựng đường Phạm Hữu Chí (Quận 5); di dời đường ống cấp nước thuộc dự án cải thiện môi trường nước TP.HCM; cầu tạm kênh Xáng Dọc…

- Ngoài ra, trong thời gian gần đây, Công ty còn mua hầu hết cổ phần của các công ty: Công ty Cổ phần Việt Trang, Công ty Cổ phần Cảnh Quan Xanh, Công ty TNHH Thương mại Long Bình… hoạt động trong các lĩnh vực xây dựng, cây xanh, du lịch, thương mại và góp vốn thành lập Công ty liên doanh INVESKIA (liên doanh giữa Invesco và Công ty Cổ phần Kiến Á).

2.1.4. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Invesco

- Cơ cấu sản xuất kinh doanh, bộ máy quản lý – tổ chức hoạt động của Công ty

(xem Phụ lục 2).

- Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh các năm 2007, 2008, 2009 (xem Phụ lục 3). - Bảng thống kê thiết bị phục vụ thi công của Công ty Invesco (xem Phụ lục 4).

2.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN

2.2.1. Dự án Cao ốc Căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà, Quận 5

Dự án có số lượng tầng cao hơn 20 tầng, diện tích đất xây dựng 2804m2, bố trí

262 căn hộ cao cấp và khu thương mại dịch vụ, tổng mức đầu tư hơn 300 tỷ đồng,…

: 2804 m2. + Diện tích xây dựng: 1600 m2. : 25-30%. + Tổng số căn hộ : 262 căn hộ. : 21 tầng (không kể 2 tầng hầm).

- Tên dự án : CAO ỐC CĂN HỘ – THƯƠNG MẠI (QUẬN 5) - Địa điểm xây dựng : 86 Tản Đà, Phường11, Quận 5, TP.HCM - Qui mô xây dựng : + Tổng diện tích đất + Mật độ xây dựng + Tầng cao - Tình hình thực hiện dự án như sau: khởi công Quý I năm 2006. Hoàn thiện và đưa

vào khai thác sử dụng vào Quý I năm 2008.

2.2.1.1. Quá trình từ khi lập qui hoạch, dự án đầu tư, đền bù – giải phóng mặt bằng

Từ tháng 8/2002, Công ty Invesco đã gởi văn bản đề nghị UBND TP.HCM và Sở Qui hoạch - Kiến trúc chấp thuận chủ trương giao cho Công ty đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại – căn hộ tại 86 Tản Đà, phường 11, quận 5. Tuy nhiên, đến tháng 12/2002, Ủy ban nhân dân TP.HCM mới chấp thuận chủ trương cho đầu tư.

Sau đó, đến tháng 3/2003 UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương bán mặt bằng này

cho Công ty Invesco để thu hồi vốn ngân sách phục vụ phát triển nhà ở của Thành phố.

Mặc dù đã rất cố gắng, nỗ lực thực hiện nhưng hơn 1 năm sau (đến tháng 04/2004), Ủy ban nhân dân TP.HCM phê duyệt giá bán nhà số 86 Tản Đà - phường 11 - quận 5 cho INVESCO. Hơn 9 tháng sau đó, tháng 01/2005, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM mới thỏa thuận Qui hoạch tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 cho công trình này.

Thế là để có thể khởi công vào cuối năm 2005, chủ đầu tư phải tiến hành thiết kế

cơ sở cùng với lập dự án đầu tư, thẩm tra phê duyệt dự án trong vòng 04 tháng.

Như vậy, từ khi có ý định đầu tư cho đến khi dự án được duyệt là gần 3 năm. Mặt bằng của dự án là nơi công ty đặt trụ sở tạm thời nên việc giải phóng mặt bằng để triển khai thi công công trình được giải quyết nhanh chóng khi có yêu cầu. Do vậy, tiến độ của dự án này không phụ thuộc vào việc đền bù giải phóng mặt bằng.

2.2.1.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

Trong thời gian này, Nghị định Chính phủ số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 đã có hiệu lực nên việc thực hiện hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng có phần thông thoáng hơn, chỉ cần nộp hồ sơ thiết kế cơ sở (không nhất thiết phải nộp hồ sơ thiết kế kỹ thuật - thiết kế bản vẽ thi công). Tuy vậy, phải hơn 03 tháng (tháng 8/2005) vừa thiết kế vừa xin phép xây dựng, công trình mới được cấp phép xây dựng do phải điều chỉnh nhiều lần.

Sau đó, chủ đầu tư tiến hành ngay việc thiết kế kỹ thuật – thiết kế bản vẽ thi công và lập dự toán chi tiết. Do nguồn vốn không thuộc vốn ngân sách nên chủ đầu tư tự thuê thẩm tra thiết kế - dự toán và phê duyệt. Đơn vị thiết kế là công ty của Hồng Kông, nên rất chuyên nghiệp. Thời gian thực hiện đảm bảo, thiết kế đạt chất lượng, có tính thẩm mỹ cao. Vì vậy, công tác này được rút ngắn thời gian hơn, chỉ mất khoảng 2 tháng.

2.2.1.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

Đối với dự án này, đây là công việc không làm mất nhiều thời gian. Do nguồn vốn

thực hiện dự án là vốn tự có, nên chủ đầu tư chủ động được rất nhiều về mặt thời gian.

Trong 2 tháng cuối năm 2005, sau khi công trình có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư đã nhanh chóng lựa chọn được các nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn giám sát, nhà thầu quản lý dự án. Đây là sự nỗ lực của chủ đầu tư.

Công trình đã hoàn tất các thủ tục và khởi công vào Quý I năm 2006. Như vậy, nếu không có sự sắp xếp hợp lý và nỗ lực cao trong việc thực hiện thì

tiến độ dự án sẽ còn rất chậm.

2.2.1.4. Quá trình quản lý thi công

Đây là công tác phức tạp nhất trong tất cả các bước để quản lý tiến độ thực hiện

dự án này , nó ảnh hưởng hầu như toàn bộ đến thời gian thực hiện dự án.

Kế hoạch thời gian thực hiện (thi công công trình) là 18 tháng. Thấy được những khó khăn trong việc quản lý tiến độ thi công, đặc biệc là công trình xây dựng nhà cao tầng, chủ đầu tư đã không trực tiếp quản lý dự án mà thuê đơn vị tư vấn là Norfok - group để quản lý dự án.

Quá trình quản lý thi công công trình này theo đúng tiến độ đã đề ra cũng gặp rất nhiều khó khăn. Xung quanh quanh trình là các công trình cao tầng khác đã có từ lâu cùng với khu dân cư hiện hữu kề sát ranh công trình. Khó khăn bước đầu là triển khai thi công xây dựng phần móng và các tầng hầm…

Mặc dù đơn vị tư vấn quản lý dự án và đơn vị thi công có nỗ lực trong việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, nhưng tiến độ thi công công trình vẫn chậm hơn 2 tuần (trong 2 tháng thi công).

Nhận thấy tình hình đang có chiều hướng bất lợi đến tiến độ thực hiện dự án, chủ đầu tư đã yêu cầu tăng cường thêm nguồn lực để bù vào những lúc hư hỏng xe máy, mưa ngập – triều cường, vướng công trình ngầm, xử lý nước ngầm khi thi công hầm,…

Đến cuối năm 2007, giá vật liệu xây dựng bắt đầu biến động mạnh, đột ngột tăng cao, nguồn cung bị khan hiếm,…gây nhiều khó khăn cho công tác thi công, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện dự án.

Cuối cùng công trình cũng hoàn thành việc thi công nhưng tiến độ vẫn chậm hơn

ba tháng so với kế hoạch đã đề ra.

2.2.1.5. Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng

Hình thức quản lý dự án cho dự án này là chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn quản lý dự án, thay mặt chủ đầu tư thực hiện các công tác quản lý dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến lúc hoàn tất đưa vào sử dụng.

Thuận lợi của dự án này là đơn vị tư vấn quản lý dự án có rất nhiều kinh nghiệm và năng lực. Văn phòng của tư vấn quản lý dự án được đặt ngay tại công trường, nên xử lý ngay được hầu hết các vấn đề về kỹ thuật - thi công, quản lý được tiến độ thực hiện.

Tuy nhiên, bất lợi lớn nhất của dự án là khi đơn vị tư vấn quản lý dự án gặp phải những vấn đề vướng mắc về mặt tài chính, do phải tổ chức những cuộc họp để xin ý kiến của chủ đầu tư trong đó bao gồm cả chủ đầu tư chính và chủ đầu tư thành phần. Vì vậy,

một số vấn đề có khi phải chờ đến hơn 2 tuần mới có thể thống nhất cách xử lý được, gây đình trệ cho các bước tiếp theo.

Mặt khác, do việc quản lý chi phí được thực hiện quá chặt chẽ nên khi phát sinh một số vấn đề xử lý mang tính chất kỹ thuật – hiện trường thì các chủ đầu tư thường cân nhắc rất kỹ,…thực hiện theo trình tự, cũng gây lãng phí về mặt thời gian. Nhưng cũng có một số công tác, do nguồn vốn dự án là vốn tự có của các chủ đầu tư, đã được xử lý rất nhanh, thậm chí chỉ trong vài giờ.

Do đơn vị tư vấn là nước ngoài, nên việc qui định các điều khoản trong các hợp đồng tư vấn, hợp đồng thi công khá chi tiết, rõ ràng, cụ thể,… vì thế khi phát sinh những vấn đề thực tế thì các bên đều có hướng xử lý rất sát sao. Điều này, góp phần làm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

2.2.1.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

trong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng

Với năng lực, kinh nghiệm của nhà thầu tư vấn quản lý dự án và nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn giám sát cũng như của các cá nhân tham gia dự án (chỉ huy trưởng công trình, giám sát trưởng và trưởng tư vấn quản lý dự án,…) đã tác động tích cực đến toàn bộ quá trình thực hiện dự án này, đảm bảo dự án được triển khai một cách khoa học, đúng trình tự, yêu cầu, đồng bộ và đúng tiến độ.

Tuy nhiên, công tác giám sát đầu tư của cộng đồng trong dự án này chưa được thực hiện một cách triệt để, một mặt là do vị trí dự án nằm bên trong hàng rào - độc lập với bên ngoài, mặt khác, các đoàn thể, dân cư xung quanh không quan tâm đến quá trình thực hiện dự án. Đôi khi, vì đẩy nhanh tiến độ dự án, nhà thầu thi công đã không ít lần thi công vào ban đêm gây tiếng ồn, công tác vệ sinh môi trường có khi chưa tốt…

2.2.2. Dự án Khu dân cư An Phú tại phường An Phú - Quận 2 (Blooming Park)

Dự án khu dân cư An Phú tại phường An Phú – quận 2 là dự án thành phần của dự án xây dựng khu đô thị phát triển phường An Phú - Quận 2 - Thành phố Hồ Chí Minh (có qui mô 87ha) do Công ty Dịch Vụ Phát Triển Đô Thị làm chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính. Dự án đã được Ủy ban nhân dân TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án khả thi hạ tầng kỹ thuật chính vào năm 2000. Theo đó, các chủ đầu tư dự án thành phần sẽ đóng góp chi phí để chủ đầu tư chính thực hiện công tác đền bù – giải phóng mặt bằng và thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Dự án thành phần này do Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM làm chủ đầu tư, có qui mô 2.23ha gồm 11 đơn nguyên (block) chung cư cao từ 15 - 28 tầng với hơn 700 căn hộ (hạ tầng kỹ thuật sẽ được đầu tư hoàn chỉnh như: cấp điện, cấp nước,

thoát nước, giao thông - vỉa hè, bưu điện, công viên cây xanh, hệ thống PCCC và các công trình xã hội như: Trường học, Trạm Y tế, công viên cây xanh, sân TDTT, hồ bơi.....), tổng mức đầu tư khoảng 800 tỷ đồng, được chấp thuận tham gia đầu tư năm 2000. Sau nhiều lần điều chỉnh qui mô xây dựng, dự án được hợp tác đầu tư với đối tác trong nước và đối tác nước ngoài (Hàn Quốc) vào năm 2006.

Đến nay, dự án đang thi công xây dựng phần khung sườn, hoàn thiện.

2.2.2.1. Công tác lập qui hoạch, dự án đầu tư, đền bù - giải phóng mặt bằng

Mặc dù qui hoạch chung của toàn dự án 87ha đã được phê duyệt vào năm 2000, nhưng đến năm 2002 Kiến Trúc sư Trưởng Thành phố (nay là Sở Qui hoạch kiến trúc) mới thỏa thuận về quy hoạch – kiến trúc xây dựng khu nhà ở 2,23 ha tại phường An Phú - quận 2 cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM. Nguyên nhân chậm trễ trong công tác qui hoạch là do chủ đầu tư chính đã không nhất quán trong việc phân định khu vực cho các chủ đầu tư thành phần, phân khu chức năng không rõ ràng,… dẫn đến việc không thống nhất giữa các chủ đầu tư thành phần, phải điều chỉnh qui hoạch, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án (đến năm 2003 mới cơ bản thống nhất với nhau)

Công tác lập dự án đầu tư do dự án 2,23ha An Phú cũng gặp nhiều trở ngại do Công ty vài lần thay đổi mục tiêu đầu tư, phương án kinh doanh, phương án huy động vốn,… làm cho việc phân tích tính khả thi của dự án, phân tích tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội của dự án gặp không ít khó khăn, phải lập lại dự án đầu tư nhiều lần, gây trì trệ cho công tác triển khai thực hiện dự án trong các bước tiếp theo (mặc dù công tác thẩm định – phê duyệt dự án không phải do cơ quan nhà nước thực hiện, mà do chủ đầu tư tự quyết định - đã rút ngắn thời gian thực hiện, nhưng tiến độ vẫn bị chậm).

Đến năm 2004, dự án 2,23ha mới được phê duyệt (lần 1) và chuẩn bị triển khai bước thiết kế, thi công. Thời gian bị mất là 2 năm kể từ ngày quy hoạch được thỏa thuận. Tuy vậy, do một số điều kiện khách quan với các đối tác về qui mô đầu tư, nên đến năm 2006 dự án mới bắt đầu khởi động lại.

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng cho dự án “hạ tầng kỹ thuật chính” và các dự án thành phần đã gặp rất nhiều khó khăn trở ngại. Đây là dự án kinh doanh của các chủ đầu tư thành phần nên việc hiệp thương đền bù với người dân có đất không được thuận lợi như các dự án xây dựng công trình công cộng, lợi ích quốc gia. Đôi khi, có một số hộ dân đòi hỏi giá đền bù cao ngất ngưỡng (tương đương giá kinh doanh!). Mặt khác, sự không thống nhất về giá cả đền bù giữa các chủ đầu tư dự án xung quanh cũng gây ra những khó khăn nhất định cho việc đền bù toàn bộ dự án. Điển hình như có một vài chủ đầu tư vì muốn đẩy nhanh công tác đền bù nên đã chấp nhận giá cao hơn so với chủ đầu tư khác, rồi chủ đầu tư khác cũng tăng mức đền bù lên cao hơn,…cứ như thế, hậu quả là có một vài

chủ đầu tư còn lại và chủ đầu tư “hạ tầng kỹ thuật chính” không chấp nhận đền bù với các giá đó sẽ không thể thương lượng được và chính chủ đầu tư lúc đầu nâng giá cũng không đền bù được ở một vài vị trí chiến lược… Điều này làm ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn dự án (mặc dù phương án giá đền bù, trợ cấp thiệt hại và tái định cư của dự án chính đã có, nhưng các chủ đầu tư thành phần không tuân thủ, xé rào thực hiện riêng).

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng của dự án 2,23ha An Phú cũng bị thực hiện chậm, kéo dài đến năm 2006, gây ảnh hưởng lớn đến tình hình thu hút đầu tư (phải tìm kiếm và thay đổi nhiều đối tác do họ không chờ đợi được).

2.2.2.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

Quá trình khảo sát nhằm phục vụ thiết kế cho dự án này đã bị gián đoạn nhiều lần. Lần khảo sát đầu tiên phục vụ cho việc lập dự án vào khoảng năm 2000, thì đến năm 2003 mới tiến hành khảo sát để thiết kế. Nhưng do thời gian triển khai thi công chậm nhiều so với thời điểm khảo sát, nên đến năm 2006 phải tiến hành khảo sát lại theo yêu cầu để đảm bảo an toàn cho thiết kế. Điều này gây lãng phí và làm mất nhiều thời gian công sức cho các nhà đầu tư.

Sau khi các bên ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư và hoàn thành công tác khảo sát, đơn vị tư vấn thiết kế tiến hành lập hồ sơ xin phép xây dựng. Hồ sơ này được thực hiện nhanh do đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và nắm vững các thủ tục về cấp phép xây dựng.

Kế đến, đơn vị tư vấn triển khai ngay công tác thiết kế và dự toán cho công trình. Ở bước này, do chủ đầu tư là người quyết định phê duyệt, nên cũng đã rút ngắn phần nào thời gian thực hiện.

Qua đó có thể thấy, nếu chủ đầu tư lựa chọn nhà tư vấn thiết kế chuyên nghiệp thì tiến độ thực hiện dự án được rút ngắn đi rất nhiều. Toàn bộ các công tác này chỉ thực hiện trong vòng 3 tháng.

2.2.2.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

Vì đây là vốn tự có của các doanh nghiệp và vốn vay, nên trong quá trình thiết kế, các nhà đầu tư đã tiến hành tìm kiếm nhà thầu thi công xây dựng đáp ứng với yêu cầu của mình. Do đó, vừa ngay khi giấy phép xây dựng được cấp, công trình đã được khởi công.

Quý III năm 2007, công trình mới bắt đầu triển khai thi công phần móng và tiến

hành xây dựng các mẫu nhà để thu hút khách hàng.

Mặc dù đáp ứng được tiến độ chọn thầu theo yêu cầu một cách nhanh chóng do chủ đầu tư có được sự chủ động trong việc chọn nhà thầu (không phụ thuộc vào thời hạn phê duyệt của cấp có thẩm quyền). Nhưng kể từ ngày hoàn tất công tác đền bù - giải phóng mặt bằng, thì thời gian đã trễ thêm 6 tháng.

2.2.2.4. Quá trình quản lý thi công

Việc quản lý tiến độ thực hiện của các nhà cao tầng chủ yếu là quản lý công tác thi công xây dựng phần móng và hầm. Đây là công tác khó khăn phức tập nhất khi xây dựng cao ốc. Nếu làm thật tỉ mỉ thì thời gian thực hiện sẽ chậm, thậm chí kéo dài rất lâu; nhưng nếu cứ hối thúc làm nhanh, bỏ qua các bước kỹ thuật cơ bản thì hậu quả sẽ khó lường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng công trình (điển hình như việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án mà bỏ qua các bước cơ bản cần thiết như Hầm chui Văn Thánh gây nên việc lún sụt, rất khó khắc phục,…).

Chính vì thế, lúc đầu các chủ đầu tư không đốc thúc nhiều về thời gian thực hiện của dự án 2,23ha An Phú để cho đơn vị thi công tuần tự thực hiện đảm bảo chất lượng và an toàn. Cho nên công trình đã qua hơn 3 tháng mà vẫn chưa xây dựng xong phần móng cọc (nên chưa thể xây hầm).

Cùng lúc đó, do tình hình khủng hoảng kinh tế, tài chính và sự sụt giảm của thị trường bất động sản vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 nên các chủ đầu tư thiếu vốn triển khai thực hiện. Công trình bị trì trệ kéo dài.

Đến nay, công trình vẫn đang triển khai thi công nhưng rất chậm và cầm chừng. Đây là hậu quả của việc quản lý thi công chưa đồng bộ, nhịp nhàng, tỉ mỉ quá mức cần thiết (điều này chưa tính đến các yếu tố ảnh hưởng khác về vốn).

2.2.2.5. Quá trình quản lý chi phí, quản lý dự án và hợp đồng

Vốn là thành phần chủ yếu và quan trọng trong việc đảm bảo tiến độ dự án. Đặc biệc

là dự án 2,23ha An Phú, có tổng mức đầu tư tương đối lớn, có khối lượng xây dựng đồ sộ.

Thời gian đầu, khi xúc tiến đầu tư dự án, chủ đầu tư đã ước lượng tổng mức đầu

tư chỉ khoảng 600 tỷ.

Tuy nhiên, công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở những thửa đất, hộ dân cuối cùng rất khó khăn và phức tạp, đòi hỏi chi phí lên rất cao,… Mặt khác, do thời gian lập dự toán cho đến lúc thi công là khá xa, nên không lường trước được sự biến động của giá cả vật liệu xây dựng (cuối năm 2007 và đầu năm 2008). Điều này làm cho chủ đầu tư không thể kiểm soát và quản lý được chi phí.

Ngược lại, các bên hợp tác đầu tư thành lập Công ty liên danh để quản lý và khai thác nên dự án mang tính chuyên môn cao, chủ động trong việc thi công xây dựng. Cách quản lý dự án này do có sự góp sức của đối tác nước ngoài nên rất linh động, đã xử lý tốt và nhanh nhẹn các lĩnh vực về kinh doanh và xây dựng, hạn chế được các bất cập của hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án (kiêm nhiệm nhiều việc).

Đội ngũ của Công ty liên doanh được tuyển chọn rất kỹ lưỡng nên tiến độ thực

hiện dự án cũng được đảm bảo khi có yêu cầu; chất lượng cũng được giám sát chặt chẽ

Công ty liên danh quản lý và khai thác dự án có đăng ký kinh doanh và chức năng độc lập nên rất chủ động trong việc ký kết các hợp đồng: từ các hợp đồng tư vấn (lập dự án, thiết kế, giám sát,…) đến các hợp đồng thi công từng hạng mục; các điều khoản của hợp đồng rõ ràng chi tiết nên việc quản lý rất cụ thể và chặt chẽ. Vì thế, tiến độ thực hiện dự án được đảm bảo, tính tuân thủ pháp luật của dự án cũng được nâng cao.

2.2.2.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

trong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng

Các bên hợp tác đầu tư thành lập Công ty liên danh để quản lý, điều hành khai thác dự án và đã lựa chọn cho bộ máy của mình những người có đủ năng lực trong hoạt động xây dựng, hình thành một tổ chức đáp ứng yêu cầu về năng lực thực hiện. Do đó, đối với các công tác thuộc phạm vi trách nhiệm của mình, đơn vị quản lý dự án đã triển khai thực hiện rất tốt, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án (nhất là trong công tác chọn thầu, thiết kế, lập dự án và giám sát thi công,…). Qua đây có thể thấy năng lực của tổ chức, cá nhân có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thời hạn thực hiện dự án.

Công tác giám sát đầu tư của cộng đồng trong dự án này không được thực hiện rõ ràng, vì thế nó hầu như không ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Vị trí dự án nằm cách xa khu dân cư, không có nhiều tiếng ồn, môi trường được đảm bảo,… không có những yếu tố ảnh hưởng tiêu cực đến người dân, nên họ cũng không chú tâm đến dự án. Mặc dù tiến độ dự án có chậm, nhưng do đây là dự án kinh doanh bằng vốn của doanh nghiệp, không gây lãng phí, thất thoát vốn, tài sản nhà nước và xâm hại lợi ích của cộng đồng... nên vai trò của cộng đồng trong dự án này rất mờ nhạt.

2.2.3. Dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh - Phường 9 - Quận Phú Nhuận

Dự án có qui mô gần 5.000m2, tổng mức đầu tư ước hơn 80 tỷ đồng. Đây là dự án được thực hiện theo chủ trương của Ủy ban nhân dân Quận Phú Nhuận về việc di dời cơ sở sản xuất từ nội thành ra ngoại thành. Trước khi thực hiện dự án, khu đất tại đây thuộc quyền sử dụng của Công ty Cổ phần May da Xuất khẩu 30/4. Do yêu cầu di dời, Công ty 30/4 đã thỏa thuận chuyển nhượng lại cho Công ty Invesco quyền sử dụng đất để lập dự án khu dân cư. Đổi lại, Công ty Invesco sẽ tiến hành đền bù lại cho Công ty 30/4 bằng quyền sử dụng đất với diện tích 20.000 m2 tại Khu công nghiệp Quận 2 và xây dựng toàn bộ nhà xưởng với qui mô hiện đại theo yêu cầu của Công ty 30/4.

Năm 2005, Công ty Invesco đã hoàn tất việc xây dựng và bàn giao toàn bộ nhà xưởng tại Quận 2 cho Công ty 30/4 để đi vào hoạt động. Hiện tại, Công ty Invesco đang khẩn trương kết thúc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho một vài căn nhà còn lại.

- Tên dự án : KHU NHÀ Ở 321 ĐÀO DUY ANH - Địa điểm xây dựng : 321 Đào Duy Anh, P. 9, Q. Phú Nhuận, TP.HCM - Qui mô xây dựng :

: 4804 m2; + Chỉ tiêu sử dụng: 33,36 m2/người. : 3419 m2, chiếm 71,17%. : 167 m2, chiếm 3,48%. : 1218 m2, chiếm 25,35%. : 60%; + Tầng cao : 4 tầng.

+ Tổng diện tích đất + Đất xây dựng nhà ở + Đất vườn hoa, cây xanh + Đất giao thông + Mật độ xây dựng bình quân + Tổng số căn hộ được xây dựng : 36 căn; + Số dân qui hoạch : 144 người.

- Mục tiêu của dự án : + Thực hiện chỉnh trang đô thị; góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở thành phố. + Đầu tư, khai thác hiệu quả mặt bằng nhà xưởng trong khu vực dân cư nội thị, góp sức cùng Thành phố thực hiện việc di dời cơ sở sản xuất ở nội thành đến các khu công nghiệp tập trung.

+ Tạo điều kiện cho doanh nghiệp di dời đổi mới thiết bị, công nghệ.

Tổng quát về quá trình thực hiện như sau: các bên tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư vào năm 2003, hoàn tất việc xây dựng nhà xưởng cho Công ty 30/4 năm 2005 và hoàn thành dự án năm 2008 (toàn bộ công trình hạ tầng và nhà ở).

2.2.3.1. Quá trình từ khi lập qui hoạch đến lập dự án; đền bù-giải phóng mặt bằng Là dự án có qui mô nhỏ nên công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho dự án

cũng khá đơn giản và nhanh chóng.

Thời gian thực hiện công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho khu đất tại 321 Đào Duy Anh – Quận Phú Nhuận chỉ mất hơn 1 tháng, trong đó đã bao gồm nhiều phương án lựa chọn. Thời gian chủ đầu tư chọn phương án và nhà tư vấn hiệu chỉnh hồ sơ khoảng 1 tháng. Sau đó hồ sơ được chuyển ngay cho Kiến trúc sư trưởng Thành phố (nay là Sở Qui hoạch kiến trúc) thông qua. Chưa đầy 1 tháng, qui hoạch chi tiết sử dụng đất (tỷ lệ 1/500) đã được thỏa thuận.

Có thể nói, nếu chủ đầu tư có quyết tâm thực hiện thì đối với các dự án có qui mô nhỏ, công tác qui hoạch chi tiết sử dụng đất là công tác không phải gặp nhiều khó khăn. Toàn bộ thời gian thực hiện chưa đầy 3 tháng, góp phần đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, do chờ phê duyệt phương án di dời cơ sở sản xuất kinh doanh của đối tác (Công ty 30/4) đang hoạt động trên khu đất hiện hữu ra Quận 2, nên mặc dù dự án đầu tư đã được lập nhưng không thể triển khai các bước tiếp theo như: khảo sát chi tiết địa hình, địa chất,…

Quá trình lập dự án bị kéo dài, phải thường xuyên cập nhật dự án phục vụ cho việc phê duyệt phương án di dời; tổng mức đầu tư phải thay đổi và điều chỉnh liên tục do giá cả vật liệu xây dựng biến động và nhà nước thay đổi chính sách về nhân công xây dựng, tiền lương…

Sự chưa đồng bộ giữa dự án đầu tư và phương án di dời cơ sở sản xuất ra ngoại

thành đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Công tác đền bù – giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án này phụ thuộc vào việc di dời cơ sở sản xuất của đối tác từ nội thành ra ngoại thành, nên tiến độ thực hiện của dự án xem như không phụ thuộc vào công tác này.

2.2.3.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

Công tác khảo sát và thiết kế được thực hiện cho 2 công trình, một công trình tại quận 2 (xây dựng nhà xưởng mới cho đối tác) và một công trình tại khu đất của dự án (321 Đào Duy Anh – Phú Nhuận).

Công tác khảo sát (địa hình và địa chất) được tiến hành rất nhanh chóng tại Quận 2 do mặt bằng đã có sẵn (trong khu công nghiệp Cát Lái Quận 2 đã hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật đến chân công trình). Công tác này chỉ mất hơn 1 tháng là có kết quả, cung cấp được toàn bộ các số liệu về địa hình và các tầng – lớp địa chất, các chỉ tiêu cơ học của đất, mạch nước ngầm, chỉ tiêu lý hóa của nước ngầm,… cho người thiết kế.

Công tác thiết kế cho công trình xây dựng nhà xưởng mới tại Quận 2 này cũng được thực hiện khá khẩn trương. Chủ đầu tư đã quyết tâm thực hiện nhanh công tác này để có thể sớm triển khai thi công nhà xưởng mới, xác định đây là nhiệm vụ then chốt, có di dời nhà xưởng đến nơi khác thì mới có thể triển khai dự án xây dựng khu dân cư tại Quận Phú Nhuận. Do chủ đầu tư có đầy đủ năng lực thiết kế và đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm, tay nghề cao, nên trong khoảng 2 tháng đã hoàn tất toàn bộ việc thiết kế - dự toán cho toàn bộ các công trình xây dựng từ công trình hạ tầng kỹ thuật cho đến công trình nhà xưởng,… có qui mô sử dụng đất 20.000m2. Công tác phê duyệt thiết kế được thực hiện ngay khi đối tác chấp nhận hồ sơ thiết kế. Ngay sau đó, các bên tiến hành các thủ tục và chuẩn bị khởi công công trình theo tiến độ đã đề ra.

Việc xin phép xây dựng tại đây rất đơn giản và nhanh. Đơn vị quản lý khu công nghiệp Cát Lái – Quận 2 trước khi chuyển nhượng đất cho các công ty để xây dựng nhà xưởng sản xuất đã thông báo về qui hoạch xây dựng (cho phép tầng cao xây dựng tối đa, mật độ xây dựng – tỷ lệ chiếm đất của công trình,…). Đơn vị thiết kế cũng tuân thủ các qui định về qui hoạch này. Khi xem xét để cấp phép xây dựng, Đơn vị quản lý khu công nghiệp chỉ cần xem xét sự tuân thủ qui hoạch tại một số nội dung cơ bản chính yếu và cấp phép. Thời hạn cấp phép cho toàn bộ công trình có qui mô sử dụng đất 20.000m2

chưa đầy 2 tuần lễ. Điều này nói lên việc phân cấp quản lý có phát huy tác dụng, thu hút được các nhà đầu tư.

Công tác khảo sát và thiết kế cho công trình tại Quận Phú Nhuận cũng được triển khai sau khi công trình tại Quận 2 tiến hành thi công, tuy nhiên tiến độ còn chậm do chờ có mặt bằng. Chủ yếu thực hiện công tác chuẩn bị và phác thảo một vài phương án để nghiên cứu xem xét.

Sau khi có mặt bằng để tiến hành khảo sát, đơn vị tư vấn tiến hành ngay công tác

thiết kế và xin phép xây dựng cùng lúc. Điều này giúp rút ngắn thời gian thực hiện.

2.2.3.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

Do cả hai nguồn vốn đầu tư đều thuộc doanh nghiệp (không có vốn ngân sách Nhà nước) nên việc chọn đối tác hợp tác đầu tư di dời nhà xưởng, cũng như việc đầu tư dự án khu dân cư và lựa chọn nhà thầu thi công,… đều do chủ đầu tư quyết định.

Như đã nêu ở trên, Công ty Invesco là đơn vị thực hiện toàn bộ dự án và đền bù nhà xưởng cho Công ty 30/4 để di dời đến nơi mới. Nên để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, các bên thống nhất giao cho Công ty Invesco thiết kế, thi công toàn bộ công trình cho đến khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng. Các công tác tư vấn khác, chủ đầu tư đã chọn ngay khi đang tiến hành lập dự án đầu tư, một mặt đáp ứng được thời gian thực hiện, mặt khác có thể điều chỉnh ngay chi phí cho phù hợp với năng lực kinh nghiệm của các đơn vị tư vấn này.

Xác định đây là công trình có qui mô không nhỏ, để đảm bảo tiến độ thực hiện chung của toàn dự án, Công ty Invesco cũng đã mời một số đơn vị có năng lực thực hiện một số hạng mục chuyên ngành (như cấp điện, nước, điện thoại,…).

Việc chọn ngay những nhà thầu có năng lực kinh nghiệm và giá cả hợp lý là việc làm không khó, nhưng nếu thực hiện theo đúng qui trình của các công trình sử dụng vốn ngân sách thì sẽ bị hạn chế về mặt tiến độ làm chậm đi rất nhiều thời gian thực hiện chung. Đôi khi chỉ chọn được nhà thầu có giá thấp nhất nhưng không thể đáp ứng về kinh nghiệm, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

2.2.3.4. Quá trình quản lý thi công

Nhận thấy được tầm quan trọng của việc thực hiện đúng thời hạn cam kết hoàn thành công trình xây dựng nhà xưởng tại Quận 2, chủ đầu tư dự án (vừa là nhà thầu thi công xây dựng) đã đề ra một số biện pháp nhằm đảo bảo tiến độ thực hiện vừa đảm bảo chất lượng công trình. Hệ thống quản lý dự án của chủ đầu tư cũng được huy động cao nhất, phối hợp với đơn vị tư vấn giám sát hình thành một bộ phận thường trực tại công trường, phản ứng nhanh, xử lý những vấn đề phát sinh một cách linh hoạt.

Bộ phận thường trực phản ứng nhanh tại công trường được phân cấp, giao nhiều quyền hạn để xử lý công việc và chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về các quyết định của mình. Hạn chế tối đa các cuộc họp, xin ý kiến chỉ đạo thực hiện ngay nếu vượt quá thẩm quyền và ngay sau đó hoàn chỉnh các thủ tục bằng văn bản.

Bằng rất nhiều nỗ lực, công trình xây dựng nhà xưởng mới đã hoàn tất sớm hơn

tiến độ dự kiến khoảng 2 tháng (thi công 14 tháng so với kế hoạch là 16 tháng).

2.2.3.5. Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí và hợp đồng Dự án có qui mô xây dựng nhỏ, các yếu tố về mặt kỹ thuật không đòi hỏi phức tạp, nên chủ đầu tư dự án lựa chọn hình thức quản lý dự án là chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án mà không thành lập ban quản lý dự án; sử dụng đội ngũ cán bộ nhân viên hiện có của mình kiêm nhiệm quản lý.

Việc chủ đầu tư tổ chức bộ máy của mình để kiêm nhiệm quản lý dự án này không gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Mọi qui trình quản lý dự án, cách thức thực hiện một dự án đã được chủ đầu tư triển khai đồng bộ với đội ngũ có đầy đủ năng lực của mình. Vốn đầu tư phần xây dựng của dự án tương đối nhỏ (chỉ khoảng 30 tỷ đồng), hệ thống hạ tầng kỹ thuật được thiết kế đơn giản, kết cấu của các căn nhà tương đối giống nhau do tuân thủ theo qui hoạch,… Do đó, dù không thành lập ban quản lý dự án riêng, nhưng công tác quản lý thực hiện dự án vẫn được đảm bảo, tiến độ thực hiện dự án chậm (nếu có) cũng không phải vì nguyên nhân này.

Việc quản lý chi phí theo phương thức trên đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, vì chủ đầu tư rất chủ động trong việc thanh toán cho nhà thầu, yêu cầu hoặc can thiệp nhà thầu để có những biện pháp hữu hiệu trong quá trình thực hiện dự án. Đó chính là sự khác biệt giữa việc quản lý chi phí bằng vốn ngân sách nhà nước và sự linh động trong việc sử dụng chi phí từ nguồn vốn tự có của doanh nghiệp. Tổng mức đầu tư của dự án này rất linh hoạt, thủ tục điều chỉnh gọn nhẹ, nhanh chóng, không mất nhiều thời gian, có khi chỉ trong vòng một ngày mà chấp nhận điều chỉnh tăng thêm vài tỷ đồng. Các hợp đồng của dự án này được thực hiện với các đối tác tương đối có năng lực và kinh nghiệm, các điều khoản qui định chi tiết rõ ràng. Trong quá trình thực thiện không có phát sinh tranh chấp, nên góp phần làm cho thời gian thực hiện dự án đáp ứng theo kế hoạch đã đề ra.

2.2.3.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

trong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng

Do toàn bộ đội ngũ tư vấn từ lập qui hoạch chi tiết đến thiết kế, giám sát đều có năng lực, kinh nghiệm nhất định, đáp ứng được yêu cầu đã đề ra; nhà thầu thi công cũng

thỏa mãn được các tiêu chí về năng lực thi công (do công trình có yêu cầu điều kiện năng lực cấp thấp nhất) nên đã có sự phối hợp đồng bộ, nhiệm vụ thực hiện không bị chồng chéo lên nhau, công tác tổ chức thực hiện khoa học, sắp xếp thời gian thực hiện một cách chặt chẽ,… góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện chung.

Cũng như các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư riêng biệt khác, công tác giám sát đầu tư của cộng đồng trong dự án này cũng không được quan tâm đúng mức. Có nhiều nguyên nhân, trong đó có thể kể đến một nguyên nhân chính là chủ đầu tư có tâm lý không muốn việc giám sát của cộng đồng và ngược lại công đồng cũng không quan tâm đến tình hình thực hiện dự án của chủ đầu tư.

Dự án được bao bọc bởi hàng rào xung quanh, nên chủ đầu tư thường chuẩn bị tinh thần đối phó là quá trình thực hiện dự án do mình tự chủ động, miễn là đảm bảo vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động, không gây tiến ồn lớn,… Còn về phía người dân, nếu dự án không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của họ, thì họ cũng không cần phải giám sát làm gì.

Tuy nhiên, thật sự nếu dự án này có sự quan tâm hơn của cộng đồng trong việc giám sát đầu tư, thì hiệu quả về mặt xã hội sẽ tốt hơn. Mỹ quan công trình sẽ được quan tâm hơn (không để xảy ra tình trạng các hàng rào che chắn nhếch nhác,…), hạn chế được một số lãng phí không đáng có (như triển khai dàn trải, thiếu tập trung, gây hư hỏng phải làm lại…) và nhất là tiến độ thực hiện dự án sẽ được các bên quan tâm hơn.

2.2.4. Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha tại Phường Cát Lái - Quận 2

Dự án có qui mô diện tích khoảng 153ha, tổng mức đầu tư ước trên 8000 tỷ đồng, là một trong những dự án quan trọng nhất của Công ty hiện nay. Tiến độ thực hiện dự án này cũng có thể được xem là điểm nhấn cho các dự án khác áp dụng.

Địa điểm dự án tọa lạc tại Phường Cát Lái - Quận 2 - TP.HCM; qui hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/2000 được duyệt cuối năm 2005; Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư quý I/2006; được giao đất tháng cuối năm 2006; qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt quý II/2007 và đến giữa quý III/2007 Bộ Xây dựng đã thẩm định thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật cho toàn bộ dự án.

Tính đến nay, Công ty đã hoàn tất việc đầu tư toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu 50ha và đang tiến hành thực hiện khu 103ha còn lại của dự án (san lấp mặt bằng gần như hoàn chỉnh, đã triển khai thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật cho khu này) và khởi công các công trình hạ tầng xã hội cho toàn khu.

Mục tiêu chính của dự án là tạo quỹ nhà đất để tái định cư cho người dân thuộc diện di dời giải tỏa của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm – Quận 2 – TP.HCM và góp

phần thực hiện chủ trương giãn dân ra ngoại thành của TP.HCM, thúc đẩy phát triển đô thị; đóng góp quỹ nhà ở cho Thành phố, kích thích thị trường bất động sản phát triển; khai thác hiệu quả đất đai có giá trị sử dụng còn lại thấp; góp phần chuyển đổi cơ cấu sản xuất và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của Quận 2,…

26.984 người; - Mật độ dân số: 177 người/ha 52,74 m2/người; - Diện tích đất ở: 94,5m2 /1hộ từ 3 – 25 tầng; - Hệ số sử dụng đất: 1,6 lần

: 2000 Kwh/người/ năm; - Cấp nước: 275 lít/người/ngày đêm

: 265 lít/người/ngày đêm; - Rác thải: 1 kg/người/ngày đêm

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo qui hoạch 1/500 được duyệt: - Quy mô dân số dự kiến : - Chỉ tiêu về đất dân dụng : - Tầng cao xây dựng : - Cấp điện - Chuẩn bị kỹ thuật : cao độ nền >= 2,1m (cao độ Hòn Dấu) - Thoát nước bẩn - Giao thông : đường vận tải chính lộ giới: 40 - 60m; đường liên hệ khu vực lộ giới: 20 - 25m; đường nội bộ liên khu: 14 - 16m; đường nhánh, cụt: 10 - 12m.

2.2.4.1. Quá trình lập qui hoạch, dự án đầu tư, đền bù - giải phóng mặt bằng

Như đã khái quát ở trên, đây là dự án có qui mô tương đối lớn, qui hoạch phải bao gồm đầy đủ tất cả các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng và các loại nhà ở: liên kế, biệt thự nhỏ - vừa - lớn, 19 block chung cư cao tầng … nên trước khi qui hoạch 1/2000 được phê duyệt (tháng 11/2005), công tác chuẩn bị và lập qui hoạch phải mất hơn 18 tháng. Sự thay đổi nhiều lần về chủ trương đầu tư cũng như phải thông qua tất cả các sở chuyên ngành có liên quan về mặt qui hoạch đã làm tăng thời gian thực hiện gần gấp đôi (mặc dù đơn vị tư vấn đã rất nỗ lực trong việc lập qui hoạch).

Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha thuộc nhóm A, theo qui định lúc bấy giờ phải lập báo cáo đầu tư và thực hiện thủ tục xin phép đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Xác định đây là dự án trọng tâm, Công ty đã nhanh chóng lập báo cáo đầu tư và trình Thủ tướng. Thông qua sự chủ trì của Bộ xây dựng, chủ đầu tư đã cử tổ công tác chủ động trực tiếp đến làm việc và giải trình với các Bộ, Ngành có liên quan thụ lý hồ sơ (Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước). Chỉ khoảng 3 tháng sau, dự án được Thủ tướng cho phép đầu tư. Đây là bước rất chủ động của chủ đầu tư và là bài học kinh nghiệm quý báu trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Công tác lập qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được triển khai ngay với đơn vị tư vấn là Công ty CPG – Singapore. Thời gian dự kiến hoàn tất cho công tác này là 6 tháng (bao gồm thời gian thẩm định phê duyệt). Tuy nhiên, do chưa quen với các thủ tục và qui định Việt Nam nên thời gian hoàn thành đồ án qui hoạch bị kéo dài thêm hơn 2

tháng (do phải chỉnh sửa). Ở đây cũng có một phần trách nhiệm của chủ đầu tư vì đã không tiến hành thuê đơn vị tư vấn thực hiện thẩm tra từng phần mà đợi đến khi hoàn tất mới thực hiện công tác này.

Sở Qui hoạch – kiến trúc trước đây là cơ quan tiếp nhận hồ sơ về qui hoạch 1/500. Tuy nhiên, theo qui định hiện nay của Thành phố thì Ủy ban nhân dân Quận 2 là nơi thụ lý hồ sơ và phê duyệt sau khi Sở Qui hoạch – kiến trúc thẩm định. Thế là hồ sơ phải đi lòng vòng, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn phải giải trình cho rất nhiều cơ quan. Điều này cũng góp phần làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

Trong quá trình thẩm định, các sở ngành có liên quan đã đưa ra nhiều góp ý cho đồ án, trong đó có ý kiến về thay đổi các khu chức năng, một số ý kiến thuộc về nhận định, nhưng đơn vị tư vấn xét thấy vẫn phù hợp ở khía cạnh nhất định nên vẫn tiến hành điều chỉnh. Tuy nhiên, ở một số ý kiến về việc tăng – giảm bề rộng mặt đường giao thông ở vài khu vực và nhất là giảm thiểu số lượng các đường cụt cho phù hợp với Việt Nam, thì đơn vị tư vấn vẫn bảo lưu ý kiến (cho đây là điểm nhấn, thương hiệu của mình). Chính vì có nhiều tranh luận như vậy mà Đồ án qui hoạch phải chỉnh sửa và tổ chức thẩm định nhiều lần, gây ảnh hưởng đến thời gian triển khai thực hiện dự án.

Có thể nói công tác qui hoạch 1/500 đã làm thời gian dự án kéo thêm 9 tháng (từ tháng 3 năm 2006 đến tháng 6 năm 2007). Đây cũng là bài học kinh nghiệm về sự phối hợp giữa đơn vị tư vấn nước ngoài - chủ đầu tư - cơ quan chuyên ngành của Nhà nước.

Trong thời gian chờ qui hoạch tỷ lệ 1/500 phê duyệt, chủ đầu tư đã tìm cách rút ngắn thời gian thực hiện dự án bằng cách ký ngay hợp đồng lập dự án đầu tư với đơn vị tư vấn có kinh nghiệm (trong đó có lập thiết kế cơ sở) và tiến hành thực hiện ngay dựa trên các thông số qui hoạch đang trình duyệt. Do vậy, ngay sau khi qui hoạch tỷ lệ 1/500 được duyệt, chủ đầu đã gởi hồ sơ trình duyệt thiết kế cơ sở tại Bộ Xây dựng. Chỉ sau hơn 1 tháng (khoảng giữa tháng 7 năm 2007), thiết kế cơ sở đã được Bộ Xây dựng thẩm định xong và dự án cũng được chủ đầu tư duyệt.

Thời gian bắt đầu lập qui hoạch cho đến khi dự án được duyệt gần 2 năm. Hiện nay, việc đền bù và giải phóng mặt bằng của dự án này đang bước vào giai đoạn cam go, càng về sau càng phức tạp. Hầu hết những người dân tại đây đã bán đất từ lâu, chuyển đến nơi khác sinh sống. Chỉ có một số người đầu cơ, khi hay tin có dự án triển khai đã mua lại đất với giá rẻ từ nông dân và yêu cầu chủ đầu tư đền bù lại với giá rất cao (gấp nhiều lần), khó có thể chấp nhận. Họ nắm được tâm lý của chủ đầu tư là thế nào cũng phải đền bù để hoàn thành công trình nên cố tình trì hoãn, gây khó dễ,… có khi đất của họ là đất nông nghiệp hoang hóa nhưng lại đòi phải đổi đất ở đã có hạ tầng với diện tích tương đương (!)

Điều này sẽ còn ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ thực hiện dự án và nhất là khi dự

án tiến hành vào giai đoạn cuối.

2.2.4.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

Dự án được phân thành nhiều giai đoạn để đầu tư và khai thác. Giai đoạn 1, tiến hành đầu tư khu 50ha, nên trước mắt công tác khảo sát và thiết kế - dự án được lập riêng cho khu vực này.

Khi thiết kế cơ sở đang trong quá trình thẩm định, chủ đầu tư đã tiến hành ký hợp đồng với đơn vị tư vấn thiết kế để thực hiện ngay công tác khảo sát ngoài thực địa, chuẩn bị và triển khai các bước thiết kế kỹ thuật - thi công, nhằm hạn chế thời gian chờ. Sau khi thiết kế cơ sở được thẩm định, công tác khảo sát và thiết kế kỹ thuật - thi công cũng được hiệu chỉnh ngay cho phù hợp. Chỉ trong vòng một tuần, toàn bộ hồ sơ đã được gởi cho chủ đầu tư để tiến hành thẩm tra phê duyệt.

Tương tự như công tác thiết kế, công tác thẩm tra cũng được chuẩn bị từ trước. Thời gian thực hiện kể từ khi nhận được hồ sơ cho đến khi có báo cáo thẩm tra và đơn vị thiết kế đã hoàn thiện hồ sơ cuối cùng chỉ trong khoảng hai tuần. Vài ngày sau đó, chủ đầu tư đã ban hành quyết định phê duyệt toàn bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật – thi công và dự toán. Nói chung, công tác khảo sát thiết kế đã được quan tâm đúng mức, nên tiến độ thực

hiện được rút ngắn rất nhiều, toàn bộ thời gian cho công tác này chưa đến một tháng.

Nhận thấy quá trình thi công khu 50ha đã đi vào ổn định, chủ đầu tư đã cho thực hiện việc khảo sát thiết kế khu còn lại (103ha) để chuẩn bị đầy đủ hồ sơ phục vụ việc đầu tư và tiến hành thi công các giai đoạn tiếp theo.

Đầu năm 2009, toàn bộ hồ sơ khảo sát, thiết kế và dự toán công trình hạ tầng kỹ

thuật khu còn lại đã hoàn tất, đủ điều kiện để có thể thi công ngay khi có yêu cầu.

Theo qui định hiện hành, dự án này không phải xin giấy phép xây dựng do qui hoạch tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt và thiết kế cơ sở đã được thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tiến độ thực hiện dự án này không phụ việc vào các thủ tục xin phép xây dựng nhiêu khê.

2.2.4.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

Trong thời gian thực hiện dự án này, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đã ban hành qui chế chọn thầu để áp dụng cho các dự án thuộc nguồn vốn của Công ty. Qui định trong việc chọn thầu của qui chế chủ yếu là điều kiện năng lực và chào giá cạnh tranh. Tùy theo tính chất và qui mô của gói thầu, Công ty chỉ mời một số nhà thầu có uy tín (cả trong lĩnh vực tư vấn và thi công) và đã từng tham gia thực hiện ở các dự án khác của Công ty. Thời gian mời thầu, tham gia dự thầu và xét thầu chỉ diễn ra

trong khoảng từ 7 - 10 ngày. Tuy nhiên, việc mời thầu phải có kế hoạch và có sự chuẩn bị chu đáo từ trước để một số nhà thầu có uy tín có thể sắp xếp tham gia được.

Nhìn chung, qua các gói thầu đã thực hiện hoàn tất của dự án này (khu 50ha), cho thấy cách thức chọn thầu như trên rất có hiệu quả. Giá trị từng gói thầu đã được tiết giảm rất nhiều so với dự toán, không những gói thầu thi công có giá thấp mà ngay cả các gói thầu tư vấn cũng thấp hơn rất nhiều.

Việc lựa chọn nhà thầu cho dự án này luôn được thực hiện và thỏa thuận ký kết

hợp đồng với thời hạn luôn ít hơn thời gian dự kiến tiến hành cho công tác đó.

Tiến độ thực hiện dự án này hầu như không bị ảnh hưởng bởi công tác chọn thầu.

2.2.4.4. Quá trình quản lý thi công

Cũng như các công trình xây dựng khác, công tác quản lý tiến độ thi công ở công trình này cũng rất phức tạp và cam go. Nói đến tiến độ thực hiện, thường người ta nghĩ ngay đến tiến độ thi công trực tiếp tại công trường, người quản lý tiến độ là người chỉ huy trưởng công trình. Nhưng ở dự án này, vai trò của chủ đầu tư trong việc quản lý tiến độ thi công cũng vô cùng quan trọng.

Công tác triển khai thi công công trình đã gặp vướng mắc ngay từ đầu vì đường nối vào dự án chưa được đền bù hoàn chỉnh. Đơn vị thi công mặc dù đã cố gắng khoanh vùng để thi công, nhưng trong vòng ba tháng vẫn chỉ thi công được phân nửa chiều dài toàn tuyến và chờ đợi mặt bằng.

Nhận thấy việc vừa thi công vừa chờ đợi mặt bằng sẽ ảnh hưởng lớn đến tiến độ hoàn thành công trình, chủ đầu tư đã tiến hành thương lượng với các dự án xung quanh để mở đường tạm vào bằng cách đầu tư toàn bộ con đường đó. Nhiệm vụ được giao lúc này là phải hoàn thành toàn bộ phần hạ tầng kỹ thuật của giai đoạn một là khu 50ha trong vòng tám tháng.

Để đảm bảo tiến độ hoàn thành như kế hoạch đã đề ra, chủ đầu tư tiến hành chia khu vực và giao cho sáu đơn vị thi công để triển khai đồng loạt song song và đan xen lẫn nhau. Lúc này, công tác quản lý tiến độ thi công chủ yếu tập trung tại các tuyến đường chính kết nối giữa các đơn vị thi công với nhau và với bên ngoài. Sau đó, các tuyến đường nhánh sẽ được từng đơn vị thi công thực hiện độc lập.

Chỉ huy trưởng công trình của từng đơn vị thi công hàng tuần phải báo cáo tiến độ thi công công trình cho chủ đầu tư trong cuộc họp giao ban tuần và cùng nhau đề ra giải pháp tối ưu nhất cho tuần sau. Nguồn lực của mỗi đơn vị thi công là khác nhau, điều kiện mặt bằng khác nhau nên các vấn đề về tiến độ thi công được phân tích tại cuộc họp sẽ giúp rất nhiều vào tiến độ thực hiện chung. Đây cũng là bài học kinh nghiệm trong việc quản lý tiến độ thi công.

So với tiến độ dự kiến đề ra, công trình hoàn thành chậm hơn gần ba tháng. Nhưng đây là kết quả rất tốt trong điều kiện vừa thi công vừa giải phóng mặt bằng, nó có tác dụng tích cực thúc đẩy công tác đền bù được hoàn tất gần như song song với công trình.

Hiện nay, khu 103ha còn lại đang được triển khai thi công tuần tự, nhưng do tình hình lắng đọng của bất động sản, nên chủ đầu tư chưa quan tâm đến việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện trong thời gian này.

2.2.4.5. Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng

Do có đầy đủ năng lực và kinh nghiệm, chủ đầu tư đã chọn hình thức quản lý dự án

là chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án và thành lập ban quản lý dự án trực thuộc.

Ban quản lý dự án được thành lập ngay sau khi dự án được duyệt qui hoạch 1/2000. Đây là điều kiện thuận lợi để dự án đảm bảo tiến độ thực hiện vì quá trình theo dõi quản lý dự án được tiến hành ngay từ đầu. Mọi công việc từ khâu mời tư vấn nước ngoài lập qui hoạch 1/500 cho đến thiết kế cơ sở, lập dự án, khảo sát thiết kế, triển khai thi công,… đều do ban quản lý dự án thực hiện nên rất đồng bộ và hiệu quả.

Dự án có thời gian thực hiện tương đối dài (từ khi bắt đầu triển khai thực hiện cho đến nay hơn 5 năm, dự kiến thời gian hoàn thành toàn bộ dự án có thể từ 7 đến 10 năm nữa), do vậy việc quản lý chi phí cho dự án này tương đối khó khăn, phức tạp vì tổng mức đầu tư của dự án được lập cách đây vài năm và giá cả vật liệu xây dựng trong thời gian qua biến động khôn lường. Đến thời điểm này, quản lý chi phí dự án chỉ dựa trên cơ sở dự toán xây dựng công trình của từng hạng mục cụ thể.

Ở dự án này, việc quản lý chi phí tác động rất nhiều đến tiến độ dự án.

Các hợp đồng tư vấn cũng như thi công của dự án được ký kết với nội dung công việc rất chi tiết, chặt chẽ, rõ ràng, nhưng nội dung về tạm dừng và hủy hợp đồng còn sơ sài (do chủ quan là các bên ký kết đều ở Việt Nam, ít khi dừng hay hủy hợp đồng), không nêu rõ lý do khách quan là những lý do nào. Vì thế, khi có một hạng mục đề nghị tạm dừng hợp đồng, chủ đầu tư đã lúng túng. Việc tạm dừng hợp đồng thi công của hạng mục này sẽ ảnh hưởng lớn đến quá trình thi công của hạng mục kia (phải dừng lại chờ), vì các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật phải thi công theo một trình tự trước sau. Đó là chưa kể chủ đầu tư phải mất thời gian cho việc lựa chọn nhà thầu mới, nhất là phải tìm nhà thầu phù hợp vì các nhà thầu khác thường ngại phải thi công những phần còn lại, khó xử lý khối lượng chồng lấn và thanh quyết toán sau này. Vấn đề này sau khi xử lý xong đã làm chậm trễ tiến độ thực hiện của các hạng mục hơn ba tháng.

Đây là một kinh nghiệm lớn cho chủ đầu tư trong việc quản lý các hợp đồng, tiến

độ thực hiện bị chậm lại cũng có một phần nguyên nhân từ chúng.

2.2.4.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

trong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng

Ở dự án này, các nhà tư vấn và các nhà thầu thi công xây dựng mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực hoạt động của mình, nhưng cũng gây ra chậm trễ tiến độ thực hiện của dự án.

Điển hình ở công tác lập qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, đơn vị tư vấn lập qui hoạch là công ty nước ngoài, đơn vị thẩm tra qui hoạch cũng có nhiều kinh nghiệm. Khi đơn vị lập qui hoạch trình bày các phương án của đồ án qui hoạch, đơn vị thẩm tra đã nêu ra các ý kiến phản biện như: các khu chức năng cần phù hợp với các phong tục tập quán của Việt Nam, giao thông phải được liên kết giữa các khu ở, chiều rộng nhà phố không nhất thiết phải có nhiều kích cỡ trong một dải, không cần phải có khoảng lùi hông của các lô nhà ở giữa, vỉa hè ở một số đường chỉ cần 3 mét, mặt tiền nhà nên quay mặt ra đường có lộ giới rộng,… Trong khi đó đơn vị lập qui hoạch cho rằng các đường giao thông nội bộ cần phải đóng, không giao cắt nhằm chỉ cho những cư dân tại khu vực này mới lưu thông, hạn chế đi lại tấp nập; nhà phố từng dải 5 đến 7 lô nhà phải thay đổi kích thước chiều ngang, những lô giữa cần để khoảng trống (không xây dựng sát hông nhau) để tránh nhàm chán, tạo không gian thoáng; bề rộng vỉa hè cần trên 4 mét mới có thể bố trí đầy đủ các công trình ngầm; ở một số đường lớn không cần bố trí mặt tiền nhà quay vào đường nội bộ để không ảnh hưởng đến giao thông chung,… cùng với một số quan điểm khác nhau về kỹ thuật khác như chỗ quay đầu xe, cần hay không bố trí các dải cây xanh cách ly giữa các khu, các công trình công cộng,…

Ngoài ra, giữa đơn vị tư vấn thiết kế và đơn vị thẩm tra thiết kế cũng phát sinh rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề kỹ thuật. Chủ đầu tư đã tổ chức rất nhiều cuộc họp để các bên trình bày và thống nhất cơ bản với nhau. Còn lại một số vấn đề ảnh hưởng đến chủ trương thực hiện và chi phí đầu tư thì chủ đầu tư xem xét quyết định.

Dự án khu dân cư Cát Lái 153ha có chi phí đầu tư lớn, việc kinh doanh diễn ra trong một thời gian dài, các khu còn lại được thực hiện và hoàn tất khoảng 5 – 7 năm nữa,.. Do vậy, ngoài các yếu tố tác động đến tiến độ thực hiện dự án như đã phân tích ở trên, dự án còn bị một số tác động khác ảnh hưởng đến tiến độ như: tình hình thị trường bất động sản đóng băng, đầu ra của sản phẩm bị ảnh hưởng, chủ đầu tư kiềm chế việc đầu tư, làm cho tiến độ dự án bị ảnh hưởng; sự khủng hoảng kinh tế từ cuối năm 2007 đến nay đã ảnh hưởng đến tình hình tài chính, gây thiếu vốn, chủ đầu tư triển khai dự án tiếp theo một cách thụ động, cũng gây chậm tiến độ; các nhà đầu tư bất động sản không quan tâm nhiều đến các dự án đầu tư nhà ở như trước đây (đã chuyển sang các kênh đầu tư khác),… gây khó khăn cho công tác đảm bảo tiến độ dự án như dự kiến đề ra.

2.2.5. Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương (đoạn từ Phú Lâm - Quận 6

đến ngã ba An Lạc - Quận Bình Tân)

Dự án này có qui mô là đường cấp I đô thị, tổng chiều dài của tuyến là 5.5km, lộ giới

48m, tổng mức đầu tư gần 400 tỷ đồng (thuộc nhóm A vào thời điểm thực hiện dự án).

Dự án khởi công từ tháng 11 năm 1998, hoàn thành vào tháng 6 năm 2001. Trong đó, ngoài việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, dự án còn xây dựng trạm thu phí và hiện đã chuyển giao cho Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) quản lý, tổ chức thu phí giao thông.

2.2.5.1. Quá trình lập qui hoạch, dự án đầu tư; đền bù - giải phóng mặt bằng

Theo qui hoạch năm 1988 thì đoạn đường từ vòng xoay Phú Lâm đến ngã ba An Lạc có lộ giới là 48m, trong đó lòng đường 30m (8 làn xe) dải phân cách 4m và hai bên vỉa hè 14m (7m x 2bên). Tuy nhiên, do lúc bắt đầu triển khai lập dự án tiền khả thi, số lượng nhà ở hai bên đường đoạn khu vực Quận 6 (từ vòng xoay Phú Lâm đến Mũi tàu đường Hậu Giang) đã dày đặc. Do đó, dự án không đủ nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

Thế là, thực hiện theo chủ trương của Thành phố để dự án có thể triển khai thực hiện được, chủ đầu tư đã phối hợp với các cơ quan chức năng điều chỉnh lại qui hoạch đoạn phía Quận 6 là 40m và đoạn phía huyện Bình Chánh (nay là Quận Bình Tân) vẫn giữ nguyên lộ giới là 48m.

Mặc dù được sự hỗ trợ của tất cả các cấp, các ngành của Thành phố, nhưng công

tác điều chỉnh qui hoạch nêu trên phải mất hơn 8 tháng, làm trễ tiến độ thực hiện dự án.

Đến lúc này, việc điều chỉnh đã gặp phải những vấn đề bất cập như: mật độ xe cộ ngày càng đông đúc, tốc độ lưu thông bị hạn chế, khó đáp ứng được năng lực giao thông trong các năm sau,… Tuy nhiên, việc mở rộng đoạn này (phía Quận 6) theo đúng qui hoạch trước đây (48m) là việc bất khả thi vì rất khó khăn để đền bù giải phóng mặt bằng. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng tiến hành sau đó cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Giá cả đền bù được duyệt cách ngày triển khai áp giá đền bù gần 1 năm, gây ra một số khiếu nại, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng cho thi công; tình hình xây cất lấn chiếm của một số nhà ở dọc theo hai bên đường rất lộn xộn, không có giấy tờ hợp lệ,… nhưng vẫn đòi đền bù thỏa đáng. Có một số hộ dân cương quyết không chấp nhận mức bồi thường cho đến khi toàn bộ công trình đã thi công chỉ còn tại vị trí này, làm cho tất cả các hạng mục không thể kết nối và vận hành được (cấp điện, cấp nước, viễn thông, thoát nước và giao thông). Tiến độ chung bị chậm lại hơn bốn tháng.

Sau khi dự án tiền khả thi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, chủ đầu tư tiến hành ngay việc chỉ định đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tiến hành thống kê đo

vẽ hiện trạng nhà đất chưa chính xác nên khi thẩm định dự án, nhà tư vấn phải điều chỉnh lại dự án và lập lại tổng mức đầu tư. Việc này làm chậm tiến độ dự án khoảng ba tháng.

Ngoài ra, dự án cũng mất nhiều thời gian cho việc thẩm định dự án vì lúc đó chưa

có qui định cụ thể về thời gian thẩm định.

2.2.5.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

Ở giai đoạn này, nhà thầu tư vấn đã rút kinh nghiệm nên việc khảo sát xây dựng (địa hình, địa chất, tim tuyến,…) và thiết kế được thực hiện tương đối đúng hạn. Nhưng lại gặp sự bất cập khác là hồ sơ phải chỉnh sửa nhiều lần theo yêu cầu của cơ quan phê duyệt thiết kế kỹ thuật – bản vẽ thi công lúc đó là Bộ Giao thông vận tải. Phải gần 2 tháng sau, thiết kế mới được phê duyệt.

Theo qui định vào thời điểm đó, cơ quan thẩm định dự toán – tổng dự toán xây dựng công trình là Bộ Xây dựng, nên nhà tư vấn cũng phải điều chỉnh hồ sơ cho phù hợp với yêu cầu. Như vậy qua hai lần thẩm định cộng với thời gian chờ phê duyệt dự toán tại UBND TP.HCM, tiến độ thực hiện đã bị kéo dài thêm hơn 1 tháng rưỡi so với kế hoạch. Dự án được miễn giấy phép xây dựng do thiết kế kỹ thuật và dự toán đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy vậy, như đã đề cập ở trên, công tác này cũng làm chậm tiến độ thực hiện dự án hơn ba tháng rưỡi nữa.

2.2.5.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

Đây là công việc cũng làm mất nhiều thời gian cho dự án. Mặc dù chủ đầu tư đã chủ động xin chủ trương được chỉ định thầu thi công một số gói thầu xây lắp mà nhà thầu ứng vốn trước thi công để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án vì có thể tiến hành thi công ngay mà không phải chờ thực hiện thủ tục đấu thầu (mất khoảng gần 2 tháng cho 1 gói thầu), nhưng các gói thầu khác vẫn phải tiến hành đấu thầu. Do vậy, so với chỉ định thầu, việc đấu thầu đã làm chậm tiến độ thực hiện dự án với tổng thời gian hơn 2 tháng. Nếu không sắp xếp hợp lý quá trình thiết kế - dự toán và quá trình đấu thầu thì thời gian thực hiện có thể bị chậm hơn 6 tháng.

Điển hình một gói thầu khi thiết kế đã được phê duyệt, chủ đầu tư tiến hành thương thảo và ký kết hợp đồng lập hồ sơ mời thầu, sau đó nhà tư vấn lập hồ sơ chuyển chủ tư chấp thuận trước khi trình thẩm định phê duyệt hồ sơ mời thầu. Quá trình này mất ít nhất là 10-15 ngày và sau đó chờ khoảng 7-10 ngày để được phê duyệt. Kế đến chủ đầu tư tiến hành gởi thông báo mời thầu và đăng báo (mất khoảng 7 ngày). Tiếp theo là chờ khoảng 10-15 ngày tùy theo gói thầu để nhà thầu nộp hồ sơ dự thầu và mở thầu. Cuối cùng nhà tư vấn tiến hành đánh giá hồ sơ dự thầu (7-10 ngày) chuyển chủ đầu tư thông qua và tiến hành trình duyệt (7-10 ngày).

Thời gian điển hình 1 gói thầu nêu trên chưa kể thời gian nhà tư vấn phải chỉnh

sửa hồ sơ theo yêu cầu của cấp có thẩm quyền.

Như vậy, nếu không có sự sắp xếp hợp lý và nỗ lực cao trong việc thực hiện thì

tiến độ dự án sẽ còn rất chậm.

2.2.5.4. Quá trình quản lý thi công

Đây là công tác phức tạp nhất trong tất cả các bước để quản lý tiến độ thực hiện

dự án, nó ảnh hưởng hầu như toàn bộ đến thời gian thực hiện dự án.

Quá trình quản lý thi công công trình đường Hùng Vương theo đúng tiến độ đã đề ra là rất khó khăn. Công trình được thực hiện trong mùa mưa, vừa phải thi công kịp tiến độ, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật (thi công từng lớp cho đến khi đạt cường độ rồi mới thi công lớp tiếp theo), vừa phải đảm bảo giao thông trong khi tuyến đường cũ đang chật hẹp, ngập nước,…cùng với việc nhà thầu tự ứng vốn thi công và không bố trí đầy đủ máy móc thiết bị - nhân lực như cam kết, đã làm cho tiến độ thi công bị chậm lại hơn ba tháng.

Nhận thấy tình hình đang có chiều hướng bất lợi đến tiến độ thực hiện dự án, chủ đầu tư đã cắt khối lượng của nhà thầu đang thi công, phân chia lại thành ba đoạn và mời bổ sung hai nhà thầu nữa để tiến hành thi công đồng thời.

Công trình triển khai tiếp được vài tháng thì các nhà thầu có dấu hiệu trễ tiến độ (do nhiều nguyên nhân) trong đó có nguyên nhân chủ quan là không tăng cường thêm nguồn lực để bù vào những lúc hư hỏng xe máy, mưa ngập – triều cường, vướng công trình ngầm (do bản vẽ cung cấp không đúng, sai vị trí và cao độ), công trình điện – nước – điện thoại – cáp quang di dời không đúng hạn…

Ngay lập tức, chủ đầu tư đã yêu cầu tất cả các đơn vị thi công tiến hành thi công thêm vào ban đêm và nhiều biện pháp hành chính khác. Cuối cùng công trình cũng hoàn thành việc thi công nhưng tiến độ vẫn chậm hơn một tháng so với kế hoạch đã đề ra.

2.2.5.5. Quá trình quản lý dự án, chi phí dự án và hợp đồng

Ở dự án này, hình thức quản lý dự án là chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án và

thành lập ban quản lý dự án.

Thuận lợi của hình thức quản lý này là ban quản lý dự án có trụ sở ngay tại công trường, xử lý ngay được hầu hết các vấn đề về kỹ thuật - thi công. Tuy nhiên, bất lợi của nó là cơ cấu nhân sự rất ít, cán bộ kiêm nhiệm nhiều, các giám sát không thể sâu sát chi tiết các hạng mục công trình. Khi phát hiện các sai sót về mặt kỹ thuật – chất lượng thì xử lý chậm (nhà thầu phải sửa chữa hoặc làm lại nhiều), gây đình trệ cho các bước tiếp theo.

Mặt khác, do bộ máy quá tinh gọn nên tổ chức chọn thầu, nghiệm thu cũng phải

thực hiện tuần tự, cũng gây lãng phí về mặt thời gian.

Ngoài ra, do nguồn vốn thuộc ngân sách nên việc sử dụng cũng hết sức chặt sẽ, hạn chế, mọi chi phí đều phải được lập dự toán, thẩm tra và phê duyệt. Khi có vấn đề phát sinh phải chờ đợi sự phê duyệt rất lâu, ảnh hưởng nhiều đến thời gian thực hiện.

Trong thời gian này, việc qui định các điều khoản trong các hợp đồng tư vấn, hợp đồng thi công còn chung chung và sơ sài, chưa chặt chẽ, nên khi phát sinh những vấn đề thực tế thì các bên lúng túng không biết xử lý ra sao. Thế là phải chờ để xin ý kiến của cơ quan có thẩm quyền rồi mới thực hiện.

2.2.5.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

trong hoạt động xây dựng và công tác giám sát đầu tư của cộng đồng.

Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong dự án này có ảnh hưởng nhiều đến thời gian thực hiện dự án. Đa số các đơn vị tư vấn của dự án có nhiều kinh nghiệm (lập dự án đầu tư, thiết kế và giám sát). Nhưng một số đơn vị (đấu thầu, thẩm tra) do còn ít kinh nghiệm nên thường chậm nộp hồ sơ theo thỏa thuận, hồ sơ thường chưa hoàn chỉnh, có nhiều thiếu sót, phải chỉnh sửa nhiều lần làm chậm tiến độ thực hiện chung. Vì nếu chưa có kết quả đấu thầu thì chưa thể khởi công, hay nếu chưa có hồ sơ thẩm tra thiết kế thì chưa thể trình phê duyệt thiết kế,… kết quả là thời gian khởi công phải lùi lại hơn ba tháng.

Công tác thi công bước đầu cũng bị trục trặc do nhà thầu thi công chưa đủ năng lực để thực hiện toàn bộ một gói thầu lớn (cả về kinh nghiệm và tài chính), biện pháp thi công chưa hợp lý dẫn đến việc ùn tắc giao thông cục bộ tại một số vị trí trên tuyến đường, tiến độ thực hiện từ đó bị chậm trễ.

Rút ngay kinh nghiệm từ nhà thầu này, chủ đầu tư đã bổ sung thêm ba nhà thầu thi công bằng cách phân chia đoạn trên tuyến nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công trình. Ba nhà thầu bổ sung đều được lựa chọn trên cơ sở phải có đầy đủ điều kiện về năng lực, nhất là phải có nhiều kinh nghiệm trong việc vừa thi công vừa đảm bảo giao thông thông suốt. Các nhà thầu này trong quá trình thi công cũng thỉnh thoảng gây ùn tắc giao thông, nhưng do có kinh nghiệm xử lý nên đã không xảy ra tình trạng kẹt xe kéo dài. Điều này đã phát huy hiệu quả, tiến độ dự án dần dần theo kịp với tiến độ kế hoạch đề ra.

Một vấn đề khá quan trọng ở dự án này là sự giám sát đầu tư của cộng đồng. Do dự án là tuyến đường trải dài gần 5km, nên người dân hai bên đường bị ảnh hưởng trực tiếp từ việc triển khai dự án. Họ thường xuyên phản ảnh với chủ đầu tư trong suốt quá trình thực hiện dự án, đôi khi yêu cầu đơn vị thi công ngừng việc thi công. Báo chí cũng rất quan tâm đến dự án và đã có những bài viết phản ánh, qua đó các cấp lãnh đạo của Thành phố cũng như địa phương cũng chú ý, thường xuyên kiểm tra và chỉ đạo yêu cầu thực hiện,… nên cũng ảnh hưởng nhiều đến tiến độ dự án. Điển hình là việc yêu cầu

giao thông phải được thông suốt toàn bộ, không để xảy ra khói bụi, ngập nước… cũng gây rất nhiều khó khăn cho đơn vị thi công, họ phải làm thật chậm và tỉ mỉ.

Nhưng ngược lại, sự giám sát chặt chẽ của cộng đồng cũng góp phần làm tăng tiến độ dự án do gặp phải các yêu cầu khó khăn như thế, họ phải tranh thủ làm ban đêm để hạn chế ùn tắc giao thông; quan tâm nhiều hơn đến môi trường, thường xuyên vệ sinh, hạ chế thấp nhất việc ngập nước cục bộ phải ngăn cống để thi công… 2.3. ĐÁNH GIÁ NGUYÊN NHÂN ẢNH HƯỞNG

Từ việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án nêu trên, có thể thấy chúng hầu hết đều phụ thuộc vào một số nguyên nhân chủ yếu dưới đây. Các nguyên nhân này là do yếu tố khách quan và chủ quan tạo nên. Ở đây, việc đánh giá nguyên nhân chỉ chủ yếu đi sâu vào yếu tố chủ quan.

2.3.1. Năng lực và trách nhiệm của các nhà tư vấn trong hoạt động xây dựng

Năng lực của nhà tư vấn có phù hợp hay không với qui mô thực hiện và lĩnh vực hoạt động xây dựng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện dự án. Tinh thần trách nhiệm của nhà tư vấn cũng tác động không nhỏ đến tiến trình thực hiện dự án.

Ở hầu hết các dự án như đã phân tích trong phần thực trạng nêu trên, ta có thể thấy nếu công việc nào đó mà nhà tư vấn thiếu năng lực sẽ làm chậm tiến độ thực hiện của dự án đi rất nhiều. Ngược lại, khi nhà tư vấn có đầy đủ kinh nghiệm và năng lực sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Ở dự án Cao ốc căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà (Quận 5), nhà tư vấn được lựa chọn rất có nhiều năng lực (cả về kinh nghiệm chuyên môn và tài chính), có trách nhiệm trong công tác nên đã thúc đẩy tiến trình thực hiện dự án được nhanh chóng đáp ứng kịp thời yêu cầu đã đề ra.

Các nhà tư vấn của dự án 2,23ha An Phú được lựa chọn cũng có đầy đủ năng lực, đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện cho chủ đầu tư (trong việc hoàn thành sớm khối lượng công tác thực hiện), nhưng chưa bám sát chủ trương đầu tư của chủ đầu tư nên không tư vấn kịp thời cách thức – qui trình thực hiện, dẫn đến việc phải tiến hành làm đi làm lại nhiều lần (gây lãng phí công sức và thời gian).

Trong dự án Khu dân cư Cát Lái (153ha), nhà tư vấn lập qui hoạch chi tiết là nhà thầu nước ngoài nên có tinh thần trách nhiệm rất cao. Họ luôn hoàn tất các công việc trước hạn định, thường xuyên đế xuất, kiến nghị với chủ đầu tư những giải pháp tối ưu nhất, giữ vững quan điểm,… mặc dù điều này có thể làm cho hồ sơ bị chỉnh sửa nhiều lần (mất nhiều công sức). Rút được kinh nghiệm từ các dự án khác, các nhà tư vấn của dự án này (từ công tác lập dự án, đến khảo sát thiết kế, thẩm tra, tư vấn giám sát tất cả

các hạng mục như: giao thông, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng, cây xanh,…) đều được lựa chọn với đầy đủ năng lực và thực tế đã đáp ứng được các yêu cầu đề ra. Công tác tư vấn của dự án này đã góp phần rút ngắn quá trình thực hiện dự án.

Tuy nhiên, dự án Nâng cấp mở rộng đường Hùng Vương (đoạn Quận 6 – Quận Bình Tân) đã bị ách tắc rất nhiều do năng lực thực tế và trách nhiệm của nhà tư vấn chưa đáp ứng yêu cầu (mặc dù có đầy đủ hồ sơ năng lực). Đây là dự án BOT, có một phần vốn ngân sách cho công tác đền bù giải tỏa. Khi lập dự án tiền khả thi và dự án khả thi, do tính toán sơ sài, thống kê hiện trạng nhà đất thiếu chính xác đã đẫn đến phải xin điều chỉnh nhiều lần tổng mức đầu tư. Đó là chưa kể một phần nội dung của dự án khả thi chưa hoàn chỉnh nên đã bị cơ quan thẩm định dự án yêu cầu chỉnh sửa lại nhiều lần, làm mất nhiều thời gian cho dự án.

Trong công tác thiết kế lập dự toán, nhà tư vấn của chưa thể hiện hết trách nhiệm của mình, hồ sơ trình phê duyệt có nhiều sai sót cộng với việc chậm chỉnh sửa bổ sung và giải trình cho cơ quan phê duyệt,… đã hưởng trực tiếp và làm cho các bước tiếp theo bị động (đấu thầu chọn đơn vị thi công, tư vấn giám sát…).

Ở một số dự án khác, hồ sơ năng lực của nhà tư vấn thể hiện đầy đủ đội ngũ cán bộ - nhân viên có trình độ chuyên môn nhất đáp ứng được yêu cầu công tác, nhưng trong quá trình thực hiện thực tế nhà tư vấn giao khoán cho một – hai người thực hiện toàn bộ. Qua đó, có thể nói nhà tư vấn này thật sự không có năng lực và khó đòi hỏi họ có trách nhiệm thật sự. Điều này dẫn đến một vài dự án hiện nay chưa thể triển khai thi công hoặc thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất dự án.

Ngoài ra, việc chủ quan của nhà tư vấn có kinh nghiệm cũng gây không ít khó khăn cho tiến độ thực hiện như: công tác thiết kế công trình Cầu đường Nguyễn Hữu Cảnh – TP.HCM đã có nhiều sơ suất. Trong đó, đơn vị thiết kế đã tính lún sơ sài, không quan trắc lún, áp lực lỗ rỗng, biến dạng ngang, kiểm soát gia tải…; chủ quan chọn một số giải pháp kết cấu sai (dùng cừ tràm xử lý đất yếu tại hầm chui Văn Thánh, tường gạch đoạn dẫn vào cầu Nguyễn Hữu Cảnh, sử dụng thiết kế điển hình dầm T15 mà Liên Xô (cũ) đã bỏ…); không lưu trữ hồ sơ lưới khống chế đo vẽ, bảo quản các mốc khống chế thiết kế…

2.3.2. Năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi công xây dựng

Yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sản phẩm, hình thành nên uy tín, thương hiệu của nhà đầu tư,… là công tác thi công của nhà thầu thi công. Điều này thể hiện qua năng lực và trách nhiệm của nhà thầu thi công, tức là phải có kinh nghiệm thực hiện các công trình tương tự, có đội ngũ kỹ sư và công nhân lành nghề, nguồn tài chính đảm bảo cho từng công trình cụ thể, có tinh thần trách nhiệm cao đối với công trình thi công. Thời gian thực hiện dự án thường phụ thuộc rất nhiều vào công tác

thi công. Khi nhà thầu có tinh thần trách nhiệm và đủ năng lực thì thời gian thi công sẽ được đảm bảo theo kế hoạch đã đề hoặc rút ngắn hơn, còn ngược lại việc chậm tiến độ thực hiện là tất yếu.

Nhà thầu thi công công trình Cao ốc 86 Tản Đà được cho là có năng lực trong việc thi công nhà cao tầng. Thời gian đầu, công tác thi công có phần chậm do chưa lường hết được các biến cố xảy ra trong việc đào và xây hầm, móng công trình. Công tác quản lý của nhà thầu lúc này chưa thật sâu sát, chưa thể hiện hết trách nhiệm qua việc xử lý các hạng mục cận kề với các công trình kiến trúc xung quanh (có cả nhà cao tầng khác), chỉ đào thăm dò từ từ, chưa mạnh dạn đề ra biện pháp xử lý rốt ráo. Các công trình ngầm phía dưới vỉa hè chằng chịt, cộng với việc nước ngập bên ngoài đường do triều cường - mưa lớn, bị động trong việc xử lý nước ngầm khi đào hầm, bố trí công tác hiện trường chưa đồng bộ nhịp nhàng,… đã làm cho thời gian thi công phần hầm và móng bị kéo dài. Đó là do nhà thầu chưa quan tâm đúng mức đến công trình, chưa đưa đội ngũ cán bộ có năng lực thật sự để thực hiện công trình.

Ở dự án Khu dân cư 2,23ha An phú, nhà thầu thi công được chọn có nhiều kinh nghiệm, nhưng tinh thần trách nhiệm chưa cao. Khi thấy chủ đầu tư không đôn đốc và nhắc nhở việc đảm bảo tiến độ thực hiện, nhà thầu đã thi công một cách cầm chừng, chưa bố trí nhân lực và xe máy đầy đủ vào công trường, thi công rề rà, lấy lý do là địa chất yếu nên thi công cẩn thận. Qua đó góp phần làm cho dự án bị trì trệ cùng với cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua.

Nhà thầu có năng lực và trách nhiệm cao đã đẩy nhanh tiến độ thực hiện thông qua dự án Khu nhà ở 321 Đào Duy Anh. Đây là dự án hai trong một, chủ đầu tư phải tiến hành tổ chức thi công công trình tại Quận 2 (để giao cho đơn vị di dời) và triển khai công tác thi công hạ tầng kỹ thuật và nhà ở tại Quận Phú Nhuận để kinh doanh. Do xác định là dự án điểm, với năng lực kinh nghiệm sẵn có của mình chủ đầu tư đã tập trung mọi nguồn lực cùng với tinh thần trách nhiệm cao để quyết tâm hoàn tất công trình tại Quận 2 trước thời hạn đã được đề ra. Kết quả là công trình đã hoàn thành trước thời hạn hai tháng. Trong quá trình thi công, cũng có những khó khăn, vướng mắc (đường dây điện cao thế băng ngang một phần khu đất, địa chất yếu,…), nhưng với sự nỗ lực và quyết tâm của mình cùng với đội ngũ kỹ thuật – công nhân lành nghề, tiến độ dự án được đảm bảo.

Khi chủ đầu tư yêu cầu phải đẩy nhanh tiến độ thi công và có biện pháp xử lý hiệu quả an toàn, bổ sung thêm cán bộ kỹ thuật có kinh nghiệm, thì nhà thầu thi công mới bắt đầu có sự nỗ lực. Công trình được thi công một cách trơn tru hơn, tiến độ dự án dần dần được cải thiện và bám sát tiến độ thi công chung.

Tiến độ thực hiện của dự án khu dân cư Cát Lái giai đoạn 1 – 50ha được các nhà thầu tuân thủ một cách nghiêm ngặt thông qua các cam kết trong hợp đồng. Tiến độ thi công chi tiết được các nhà thầu của các hạng mục công trình ngầm thỏa thuận (công việc của người nào làm đến đâu, công việc tiếp theo của ai phải làm, thời thực hiện mỗi công việc là bao lâu, sự phối hợp về nhân sự ra sao, đoạn nào thi công trước, khu vực nào cần thực hiện cùng lúc,…) và thống nhất với chủ đầu tư. Nếu bên nào làm chậm, sẽ chịu trách nhiệm với chủ đầu tư và chịu phạt. Như vậy thời gian thi công được rút ngắn rất nhiều, hạn chế được tình trạng công trình này làm xong, công trình khác lại đào lên đắp lại. Có hơn 7 hạng mục công trình đồng loạt triển khai và hoàn tất trong vòng chưa đầy một năm (mặc dù còn một số vị trí chưa giải phóng mặt bằng). Có thể nói chỉ có nhà thầu có năng lực và sự quyết tâm, tinh thần trách nhiệm cao mới có thể làm được.

Điều này được thể hiện rõ nét trong dự án Nâng cấp mở rộng đường Hùng Vương. Nhà thầu chưa lường được hết các vấn đề phức tạp khi tiến hành thi công mở rộng đường mà dọc theo nó là khu dân cư hiện hữu đông đúc, thường xuyên kẹt xe,… nên đã gặp nhiều khó khăn và mất thời gian trong quá trình thực hiện. Do năng lực thực tế chưa đáp ứng, đội ngũ kỹ thuật còn ít và non trẻ cộng với việc điều động xe máy thi công chưa đúng với yêu cầu đã đề ra cùng với việc thể hiện chưa cao tinh thần trách nhiệm vì nghĩ rằng công trình do mình ứng vốn thi công nên có phần ỷ lại… Ngoài ra, các công trình ngầm và nổi khác như: cấp điện, cấp nước, điện thoại, cáp quang,…do các đơn vị chuyên ngành của nhà nước quản lý cũng không thể hiện rõ trách nhiệm của mình trong việc di dời để giải phóng mặt bằng thi công hệ thống đường và thoát nước). Mặc dù việc tiến hành di dời các công trình này không quá khó khăn phức tạp, nhưng vì không phải dự án của mình nên họ cứ yêu cầu ngành khác làm trước. Thế là đùn đẩy qua lại, không có sự phối hợp lẫn nhau,… thay vì công trình nếu cùng nhau triển khai có thể mất chỉ khoảng ba đến bốn tháng. Nhưng thực tế thời gian thực hiện cho các hạng mục này mất hơn một năm.

Ngoài ra, có thể thấy một số dự án bên ngoài bị chậm tiến độ do thi công như: Công trình đường liên tỉnh lộ 15 thì cao độ và lớp móng đá cấp phối đường thấp bình quân 10cm, chất lượng công trình không đảm bảo (độ dốc dọc cống bị ngược, thiếu joint), hố ga (thiếu kích thước, thiếu thép, thiếu bê tông lót, bê tông không đủ cường độ), hệ thống điện – chiếu sáng (thiếu chiều dày trụ, thiếu kích thước móng trụ, thiếu bảng điện, chiếu chống sét). Còn công trình thoát nước khu vực Nguyễn Thiện Thuật – Bàn Cờ thì đơn vị thi công không có biện pháp thi công chi tiết các hạng mục quan trọng như: gia cố chống sạt lở, tổ chức phân luồng và an toàn giao thông; khối lượng thi công tái lập không đảm bảo (mặt đường lồi lõm, chiều dày kết cấu bê tông nhựa không đồng đều)… đã làm ảnh hưởng lớn đến thời gian đưa công trình vào sử dụng.

2.3.3. Chính sách đền bù - giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính

Giải quyết được vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng là vấn đề sống còn của dự án. Nó không những ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện toàn dự án mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, tình hình kinh doanh của nhà đầu tư.

Ở dự án Cao ốc căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà (Quận 5), việc giải phóng mặt bằng được thuận lợi là do chủ đầu tư chủ động bồi thường cho các đối tác đã sử dụng trước đây. Bồi thường trước khi được duyệt giá bán và tiến hành các thủ tục khác. Tiến hành nhận mặt bằng ngay khi có ý định đầu tư, do đó tiến độ dự án không bị vướng bận bởi công tác giải tỏa. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá bán mặt bằng còn chậm, thời gian trả lời ý kiến của các sở ngành quá lâu,… đã làm mất đi nhiều cơ hội cho chủ đầu tư. Công tác thỏa thuận tổng mặt bằng và qui hoạch sử dụng đất cũng mất nhiều thời gian (gần 1 năm), ảnh hưởng lớn đến tiến độ chung của dự án.

Một dự án điển hình bị chậm tiến độ thực hiện rất nhiều do công tác đền bù giải phóng mặt bằng là dự án Nâng cấp mở rộng đường Hùng Vương. Dự án vừa triển khai thi công vừa thực hiện công tác đền bù giải tỏa, mặt bằng thi công không liên tục, gây khó khăn trong việc bố trí nguồn lực thi công, phải bố trí thực hiện trải dài, manh mún trên toàn tuyến. Giá cả đền bù được duyệt có thời gian khá lâu so với lúc triển khai thực hiện, đơn giá đền bù theo giá nhà nước (không theo sát thị trường) nên rất khó khăn khi áp giá, thương lượng đền bù với các hộ dân, đã xảy ra một số khiếu nại kéo dài. Có một thời gian dự án hết mặt bằng thi công, bế tắc, rơi vào cảnh đường mới chưa xong, đường cũ kẹt xe, ngập nước… Không những thế, khi công trình thi công gần hoàn thành, chỉ còn một đoạn có chiều dài khoảng 200m (của một vài hộ dân) nhưng vẫn chưa giải phóng được mặt bằng. Tất cả các hạng mục bị ngưng bị, không thể tiến hành đấu nối thông tuyến và vận hành như: cấp điện, cấp thoát nước nên chưa thể dời hệ thống cũ; hệ thống chiếu sáng, các đường cáp treo nổi cũng chưa thể vận hành. Đây là các trường hợp cá biệt, đất họ sống ổn định lâu năm nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ, theo qui định chỉ được đền bù 90% đơn giá, nhưng tất cả yêu cầu phải bồi thường 100%. Sau nhiều lần khiếu nại, Thành phố vẫn chỉ có thể thực hiện theo qui định. Bằng kinh nghiệm của mình, chủ đầu tư đã tạm ứng trước số tiền chênh lệch để phối hợp giải quyết dứt điểm việc đền bù, sớm giao mặt bằng thi công. Sau đó, mới xin chủ trương của thành phố linh động hoàn trả lại cho chủ đầu tư khoản chi phí đã tạm ứng. Quá trình giao mặt bằng bị kéo dài và lãng phí qua nhiều tháng. Dự án Khu dân cư Cát Lái cũng bị động rất nhiều do công tác đền bù giải tỏa khó khăn phức tạp. Dự án có qui mô lớn, diện tích mặt bằng rộng, nên lúc đầu mặt bằng được giải tỏa không liền lạc, “da beo”, manh mún, khó triển khai thi công. Tuy nhiên, do nguồn vốn không thuộc ngân sách nhà nước, nên chủ đầu tư rất linh động trong việc thương thảo

giá đền bù cùng với sự cương quyết không chấp nhận những giá bất hợp lý,… đến nay đã gần như hoàn thành công tác đền bù giải tỏa. Nhưng thời gian thực hiện hơn gấp đôi so với kế hoạch đã đề ra (dự kiến hoàn tất từ năm 2005 – đến năm 2007, nhưng đến hết năm 2009 vẫn còn khoảng 2% diện tích chưa đền bù). Chủ đầu tư đã phải vừa thi công vừa giải phóng mặt bằng mới có thể hình thành nên một phần dự án như hiện nay.

Một số dự án nhỏ như Khu dân cư An Phú 2,23ha cũng bị ảnh hưởng lớn do công tác đền bù chưa hoàn tất. Vì có diện tích nhỏ, nên chỉ cần còn vài ngàn mét vuông cũng gây rất nhiều khó khăn cho việc tiến hành thi công. Cụ thể ở dự án này, chỉ còn khoảng hơn 1.600m2 chưa đền bù mà dự án bị các đối tác từ chối hợp tác nhiều lần, làm mất thời gian khá dài. Đó là chưa kể công tác thi công phải ngưng trệ hoàn toàn do xây dựng nhà cao tầng mà có một phần không thi công phần móng được thì không thể tiếp tục thực hiện,…

Ngoài ra, cũng chính vì vướng đền bù giải tỏa mà một số dự án khác do Công ty làm chủ đầu tư đã chưa thể tiếp tục triển khai được. Điển hình như dự án khu dân cư 5,7ha bắc Trần Văn Kiểu – nam Hùng Vương (quận Bình Tân, Tp.HCM) từ năm 2005 đến nay mới chỉ đền bù được hơn 30% diện tích; tương tự, dự án Khu dân cư trong Khu chức năng số 7 (Đô thị Nam Tp.HCM) có qui mô 12,3ha cũng tiến hành đền bù từ năm 2005 nhưng đến nay diện tích đền bù không đáng kể và tình hình xây cất tràn lan không phép thường xuyên xảy ra… làm cho quá trình thực hiện dự án hầu như bị ngưng trệ.

2.3.4. Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư và sự điều phối

Ở dự án Cao ốc căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà (Quận 5), do nhận định trước được trình tự xây dựng cơ bản và các vấn đề thủ tục phát sinh, chủ đầu tư chuẩn bị sẵn sàng cho các bước tiếp theo, thuê tư vấn quản lý dự án… nên không bị động về mặt thời gian, góp phần đầy nhanh tiến độ dự án. Đơn vị tư vấn quản lý dự án rất chuyên nghiệp nên trong quá trình thực hiện ít xảy ra vướng mắc, phát sinh.

Đối với dự án Khu nhà ở 321 – Đào Duy Anh – Quận Phú Nhuận, chủ đầu tư xác định đây là dự án có nhiều ý nghĩa, vừa có ý nghĩa kinh tế vừa có ý nghĩa chính trị - xã hội. Với quyết tâm hoàn thành dự án đúng hạn định, chủ đầu tư đã tập trung nguồn lực, sử dụng đội ngũ quản lý dự án có nhiều kinh nghiệm và năng lực. Dự án có qui mô nhỏ nhưng thực chất là hai công trình trong một dự án. Nếu công trình tại Quận 2 chưa thực hiện xong thì không thể di dời nhà xưởng của đối tác ra ngoại thành. Việc chậm tiến độ ở công trình này là một thì kéo theo công trình kia bị chậm là hai… Nhưng với đội ngũ có nhiều kinh nghiệm cộng với sự nhiệt tình của tuổi trẻ (như: bố trí nhân sự và công việc hợp lý, điều phối công tác đồng bộ - phù hợp, nắm rõ các thủ tục pháp lý, trình độ chuyên môn đáp ứng) đã góp phần làm cho dự án hoàn thành theo đúng tiến độ đã đề ra.

Ngược lại, trong dự án 2,23ha An Phú, Công ty đã chủ quan, nóng vội cho tiến hành song song công tác đền bù với công tác lập qui hoạch - khảo sát thiết kế và tìm kiếm đối tác đầu tư. Hậu quả là qui hoạch phải điều chỉnh nhiều lần, công tác khảo sát – thiết kế chỉnh sửa liên tục,… gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án. Mặt khác, sự phối hợp giữa các nhà đầu tư chưa được đồng bộ, nên công tác đền bù giải tỏa gặp rất nhiều khó khăn, làm chậm quá trình thực hiện dự án, chậm triển khai thi công xây dựng.

Công tác quản lý thực hiện dự án Khu dân cư Cát Lái (giai đoạn 1 – 50ha) được thực hiện tích cực đều ở ba bước: chuẩn bị thực hiện, triển khai thực hiện - thi công và kết thúc đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư tập trung hết nguồn lực để triển khai dự án (sử dụng toàn bộ đội ngũ cán bộ - nhân viên vừa thực hiện xong dự án khác và mở rộng bổ sung thêm). Chính vì sự quyết tâm – một tiền đề quan trọng trong việc đảm bảo tiến độ – đã tạo bước đệm quan trọng, góp phần hoàn thành dự án một cách nhanh chóng. Biện pháp là hàng tuần chủ đầu tư đều tổ chức cuộc họp giao ban với các đơn vị thi công để chấn chỉnh hoặc biểu dương kịp thời về tình hình thi công tại công trường; chia nhỏ khu vực quản lý thi công và cử cán bộ kỹ thuật để theo dõi giám sát thật chặt chẽ quá trình thực hiện; có chế độ thông tin báo cáo kịp thời để lãnh đạo ra quyết định chớp nhoáng xử lý vấn đề; có chế độ đãi ngộ hợp lý và đôn đốc việc nâng cao trình độ (hỗ trợ gần như 100% chi phí); phân quyền rộng cho cán bộ chuyên môn với sự kiểm tra chặt chẽ; có kế hoạch phối hợp thi công đào – tái lập nhịp nhàng giữa các hạng mục thoát nước, giao thông, điện và các công trình ngầm khác,... Chỉ hơn một năm, toàn bộ công tác thiết kế cơ sở (được Bộ Xây dựng thẩm định), cho đến thiết kế kỹ thuật - bản vẽ thi công, lựa chọn nhà thầu giai đoạn 1 – 50ha và toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật đã thi công hoàn tất. Có được kết quả đó cũng phải kể đến sự nhanh nhạy và sự điều phối linh hoạt đồng bộ của chủ đầu tư, cùng với việc đảm bảo nguồn tài chính ổn định trong suốt quá trình thực hiện dự án. Tiến độ giai đoạn 1 của dự án được thực hiện nhanh nhất trong tất cả các dự án của công ty.

Một công tác cũng không kém phần quan trọng góp phần đảm bảo tiến độ thực hiện dự án là công việc lựa chọn nhà thầu. Nếu lựa chọn được nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của gói thầu đã đề ra thì ngoài việc đảm bảo chất lượng cho công trình, họ giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án (vì nhà thầu có uy tín, năng lực thì thường có rất nhiều công trình để thực hiện, vì vậy họ cũng mong muốn sớm hoàn thành công trình này để có thể thực hiện tiếp công trình khác).

2.3.5. Năng lực tài chính của nhà đầu tư

Đây là nhân tố ảnh hưởng quyết định đến toàn bộ tiến độ thực hiện dự án. Nếu dự án không đáp ứng nguồn tài chính theo đúng kế hoạch đã đề ra thì nguy cơ tiến độ thực hiện dự án bị chậm là điều tất yếu.

Điều này đã xảy ra đối với dự án Khu dân cư An Phú 2,23ha, do chủ đầu tư lúc này tập trung nguồn lực cho các dự án khác, nên dự án được hợp tác với đối tác khác, kể cả đối tác nước ngoài. Nhưng do tình hình khủng hoảng kinh tế trong thời gian qua, các đối tác đã chậm góp vốn, gây tác động đến nhà thầu thi công, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án rất nhiều.

Tương tự, đối với dự án nâng cấp mở rộng đường Hùng Vương, lúc đầu nhà thầu ứng vốn thi công do không huy động đủ nguồn vốn nên triển khai một cách chậm chạp, tiến độ dự án không được đảm bảo. Khi chủ đầu tư bổ sung thêm hai nhà thầu nữa, hạn chế tập trung nguồn vốn cho một nhà thầu, thì dự án bắt đầu tiến triển, tiến độ thực hiện dự án được đẩy nhanh trong phạm vi mặt bằng được giao.

Việc đảm bảo nguồn tài chính đã góp phần rút ngắn thời gian thực hiện thông qua dự án Khu nhà ở 321 Đào Duy Anh. Do nguồn tài chính đáp ứng kịp thời, thanh toán đúng hạn nên các bên tham gia chỉ tập trung thực hiện với sự nỗ lực cao, vì thế việc xây dựng nhà xưởng tại nơi mới (Quận 2) đã hoàn thành trước hạn, kéo theo việc bàn giao sớm mặt bằng hiện hữu (Quận Phú Nhuận). Tại đây một lần nữa, nguồn tài chính đáp ứng đủ nhu cầu đã làm cho dự án được hình thành và đưa vào hoạt động kinh doanh một cách nhanh chóng.

Dự án Khu dân cư Cát Lái (giai đoạn 1 – 50ha) được hoàn thành, đưa vào sử dụng một cách nhanh chóng cũng nhờ một phần từ nguồn tài chính đảm bảo kịp thời. Ở đây có một cơ chế rất linh hoạt trong hợp đồng là khi nhà thầu mang vật tư tập kết đến công trường thì ngay lập tức được tạm ứng hơn 80% giá trị của phần vật tư đó, khi nghiệm thu thì thanh toán gần như toàn bộ giá trị nghiệm thu đó. Các nhà tư vấn được tạm ứng cho công tác triển khai thực hiện với tỷ lệ rất cao, đã kích thích tinh thần trách nhiệm, họ luôn bàn giao hồ sơ trước hạn… Vì thế tổng thời gian thực hiện được đẩy nhanh rất nhiều từ các phần việc nhỏ nhất tích lũy lại.

Công tác quản lý chi phí cũng phải được thực hiện và giám sát một cách chặt chẽ theo qui trình nhất định, thanh toán phải bám sát tổng mức đầu tư theo kế hoạch đã đề ra một cách linh hoạt. Nếu không tuân thủ điều này nghiêm túc (thanh toán phần khối lượng trước không kiểm soát) thì hậu quả sẽ khó lường là thiếu vốn thực hiện khối lượng công tác sau cùng, nhất định ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện toàn dự án.

Việc quản lý chi phí phải chi tiết, chặt chẽ nhưng cách thực hiện cũng phải linh động, phối hợp đồng bộ nhịp nhàng và đúng mục đích. Vì nếu sơ suất cũng sẽ ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án. Cụ thể như dự án Cao ốc căn hộ - thương mại 86 Tản Đà, lúc đầu do chưa có sự phối hợp nhuần nhuyễn giữa đơn vị quản lý dự án và các chủ đầu tư trong việc xử lý những vấn đế phát sinh. Khi xảy ra sự việc thì đều phải triệu

tập cuộc họp, cả hội đồng cùng phân tích, tìm nguyên nhân và cách giải quyết… Do đó có việc phải mất đến hai tuần mới có kết quả xử lý, tức là công trường phải tạm ngưng công việc này đề chờ. Nhưng khi thống nhất lại qui trình phối hợp, một số công tác hiện trường có thể chỉ giải quyết trong vài giờ.

Đối với các dự án khác, chủ đầu tư là người độc lập quản lý chi phí, cách thức thực hiện cũng đã được quán triệt, chi tiết các vấn đề phát sinh đã lường trước trong hợp đồng, linh hoạt xử lý… nên hầu như không làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

QUA VIỆC PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY INVESCO, TA RÚT RA ĐƯỢC BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ THÀNH CÔNG VÀ THẤT BẠI CỦA CÁC DỰ ÁN NÀY (xem Phụ lục 5), ĐỂ TỪ ĐÓ ĐỀ RA NHỮNG GIẢI PHÁP PHÙ HỢP.

Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM ĐẾN NĂM 2020

3.1. MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY:

3.1.1. Mục tiêu tổng quát

- Giai đoạn trước mắt (từ năm 2010 đến năm 2015): Công ty phấn đấu trở thành doanh nghiệp phát triển mạnh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng các dự án bất động sản; cơ bản hình thành cơ cấu quản lý theo mô hình tổng công ty (tập hợp lại các công ty có cổ phần chiếm ưu thế); phấn đấu duy trì mức lợi tức cao và tăng hàng năm; tham gia đầu tư vào lĩnh vực du lịch – khách sạn và một số ngành nghề mới; đưa vào khai thác sử dụng có hiệu quả các dự án công ty đang triển khai đầu tư; đẩy mạnh công tác thi công xây dựng và tư vấn xây dựng; chăm lo ngày càng tốt hơn về đời sống vật chất và tinh thần cho cán bộ nhân viên công ty; làm tốt hơn nữa công tác xã hội…

- Giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020: phấn đấu trở thành tổng công ty đa ngành – đa lĩnh vực, trong đó thế mạnh là đầu tư xây dựng các dự án bất động sản; nâng cao uy tín doanh nghiệp và hình thành thương hiệu mạnh trên thị trường; mở rộng địa bàn đầu tư; đưa vào khai thác sử dụng tất cả các dự án hiện có; xúc tiến đầu tư vào những dự án có qui mô và tổng mức đầu tư lớn, có tầm cỡ; đảm bảo cho cán bộ nhân viên công ty có thu nhập cao so với mặt bằng xã hội; xem công tác xã hội là một phần của chiến lược phát triển công ty.

- Giai đoạn từ năm 2020 về sau: phấn đấu cơ bản trở thành tập đoàn đầu tư xây dựng, trong đó lĩnh vực đầu tư bất động sản là mũi nhọn; đầu tư xây dựng các dự án có qui mô và tổng mức đầu tư lớn; đi sâu vào lĩnh vực dịch vụ - du lịch và khách sạn; đội ngũ cán bộ nhân viên được đào tạo và có tay nghề cao; góp phần tạo hiệu quả kinh tế - xã hội cao cho TP.HCM và cả nước.

3.1.2. Mục tiêu cụ thể

- Về các dự án đầu tư:

+ Hoàn tất việc thi công xây dựng và đưa vào khai tác sử dụng dự án Khu dân cư An Phú – Blooming Park (có qui mô 2,23ha tại phường An Phú, quận 2, Tp.HCM, với tổng mức đầu tư khoảng 180 tỷ đồng) trong năm 2011. + Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các giai đoạn còn lại của dự án Khu dân cư Cát Lái (phục vụ tái định cư và giãn dân nội thành) có qui mô diện tích 153ha. Đây là dự án khá lớn có thời gian thực hiện tương đối dài, cần chủ động và quyết tâm. Nhiệm vụ sắp tới là

trong năm 2010 – 2011 cần hoàn tất việc san lấp mặt bằng cho khoảng 5ha còn lại (trong tổng số 103ha). Hoàn thiện việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trong năm 2010-2011 và xây dựng nhà ở trong năm 2011-2012 cho giai đoạn 2 của dự án (khoảng 20ha). Đẩy mạnh công tác thi công các công trình công cộng nhằm thu hút người dân đến đây sinh sống và phải thực hiện, hoàn tất chậm nhất là năm 2013. Triển khai đan xen lẫn nhau giữa các khu còn lại và tiến hành xây dựng các cao ốc căn hộ, dự kiến phải hoàn tất toàn bộ vào năm 2015 – 2017.

+ Triển khai các bước để tiến hành thực hiện nhanh dự án Khu dân cư kết hợp với du lịch và dịch vụ tại phường Long Bình – quận Thủ Đức có qui mô khoảng 30ha, tổng mức đầu tư hơn 1.200 tỷ đồng. dự kiến thời gian bắt đầu triển khai và kết thúc là năm 2011-2014.

+ Củng cố và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án Khu Resort kết hợp du lịch tiêu chuẩn quốc tế tại Vịnh Bãi Bụt – Đà Nẵng có qui mô hơn 25ha, tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng, dự kiến đưa vào hoạt động trong năm 2011 – 2012.

+ Dự án Cao ốc văn phòng tại 118 Nguyễn Đình Chiểu – quận 1 (có qui mô khoảng 10 tầng, tổng mức đầu tư ước khoảng 100 tỷ đồng) tạm thời trước mắt chưa triển khai do thị trường bất động sản chưa thật sự phục hồi; công ty tiến hành sửa chữa, nâng cấp lớn để làm trụ sở công ty trong vài năm.

+ Sớm hoàn tất các công tác chuẩn bị đầu tư để triển khai nhanh chóng các dự án

khác đang trong giai đoạn xúc tiến đầu tư…

- Về lĩnh vực thi công xây dựng: tiếp tục thi công các công trình dở dang, còn tồn

đọng và triển khai các công trình mới khi trúng thầu.

- Về lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng: tiếp tục thực hiện các công việc lập dự án đầu tư, tư vấn khảo sát thiết kế kỹ thuật thi công, tư vấn giám sát các công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật và công trình dân dụng - công nghiệp…

- Về lĩnh vực thương mại dịch vụ và đầu tư khác: tiếp tục thực hiện đại trà việc sản xuất thẻ nhựa cho các cán bộ công chức của cơ quan hành chính sự nghiệp; dịch vụ kinh doanh bất động sản; tham gia mua cổ phần của các công ty khác, tham gia thị trường chứng khoán…

- Ngoài ra, Công ty từng bước sắp xếp lại các công ty thành viên như: Công ty Cổ phần Việt Trang, Công ty Cổ phần Cảnh Quan Xanh, Công ty THNHH Thương mại Long Bình, Công ty liên doanh INVESKIA, … để dần dần hình thành và hoạt động theo mô hình tổng công ty.

Bảng 3.1 MỘT SỐ CHỈ TIÊU CHÍNH CỦA CÔNG TY ĐẾN NĂM 2020

STT

NỘI DUNG

GHI CHÚ

NHU CẦU VỐN (tỷ đồng)

NHU CẦU DOANH THU

NHU CẦU LỢI NHUẬN

1 Dự án Khu dân cư

180 – 200

hơn 20% vốn 10-15%

THỜI GIAN THỰC HIỆN/ HOÀN TẤT 2011

doanh thu

An Phú 2,23ha – Blooming Park

2 Dự án khu 103ha

2011-2017 7.000 – 7.500 hơn 25% vốn 15-20%

doanh thu

còn lại của Khu dân cư Cát Lái 153ha

2011-2014 1.200 – 1.300 hơn 25% vốn 15-20%

doanh thu

3 Dự án Khu dân cư kết hợp du lịch và dịch vụ 30ha tại Thủ Đức

2011-2012 1.000 – 1.100 25-30% vốn

15-20% doanh thu

4 Dự án Khu Resort kết hợp du lịch tiêu chuẩn quốc tế tại Vịnh Bãi Bụt – Đà Nẵng có qui mô hơn 25ha

2010-2015

150 – 200

hơn 20% vốn 10-15%

doanh thu

5 Thi công các công trình xây dựng dân dụng công nghiệp, giao thông, hạ tầng kỹ thuật…

2010-2015

100 – 150

hơn 20% vốn 10-15%

doanh thu

6 Tư vấn đầu tư xây dựng và hoạt động thương mại, dịch vụ và đầu tư khác Cộng

9.630 – 10.450

3.2. QUAN ĐIỂM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA CÔNG TY INVESCO:

3.2.1. Quan điểm 1: Tuân thủ chặt chẽ pháp luật và đảm bảo thực hiện theo qui

hoạch, tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng của Nhà nước.

Quan điểm xuyên suốt và cốt lõi nhất trong mọi hoạt động xây dựng của Công ty là thực hiện nghiêm chỉnh theo các luật, qui định của Nhà nước về quản lý đầu tư xây dựng và các lĩnh vực có liên quan. Việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án không được đốt cháy giai đoạn, mà ngược lại phải tuân thủ đầy đủ các bước thủ tục theo đúng trình tự của qui định, hướng dẫn hiện hành của Nhà nước.

Sự bảo đảm xây dựng công trình, thực hiện dự án theo quy hoạch là mục tiêu then chốt của Công ty. Nó vừa tạo điều kiện thuận lợi cho Công ty thực hiện tốt các bước tiếp theo, thúc đẩy được tiến độ dự án, ... vừa tạo tiền đề cho cơ quan quản lý Nhà nước dễ dàng kiểm tra, thỏa thuận thiết kế cơ sở và thuyết minh dự án đầu tư sau này cũng như phối hợp được với các dự án lân cận khác hình thành nên khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình...

Một vấn đề không kém phần quan trọng là Công ty và các nhà tư vấn (theo yêu cầu của Công ty) luôn tuân thủ nghiêm túc, chặt chẽ và thận trọng các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của Nhà nước. Thực hiện tốt điều này sẽ hạn chế rất nhiều nguy cơ rủi ro làm ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án.

Mặt khác, Công ty cũng luôn khuyến khích các tổ chức tham gia hoạt động xây dựng áp dụng công nghệ tiên tiến nhất trên thế giới hiện nay hoặc kết hợp một cách phù hợp với công nghệ hiện đại của Việt Nam. Mục đích là mong muốn góp phần nhỏ vào sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.

3.2.2. Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an toàn công trình, bảo vệ con người và

tài sản; phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường.

Đảm bảo chất lượng cho dự án được Công ty xác định là công tác quan trọng hàng đầu. Nó được triển khai thực hiện và kiểm tra chặt chẽ ngay từ bước chuẩn bị đầu tư dự án. Trước khi xin chủ trương hoặc đấu thầu đầu tư dự án, hồ sơ và thủ tục phải được chuẩn bị một cách chặt chẽ, khoa học, mang tính khả thi cao, sát với yêu cầu thực tế khi triển khai thực hiện. Công tác lựa chọn nhà tư vấn cũng được thẩm định nghiêm túc nhằm chọn nhà thầu có đầy đủ năng lực và kinh nghiệm nhất, để từ đó các sản phẩm như qui hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật – bản vẽ thi công… có được là tốt nhất (ngay cả đơn vị tư vấn quản lý dự án, tư vấn giám sát cũng phải đáp ứng tốt nhất các tiêu chí chất lượng). Đơn vị thi công là người trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng công trình nên việc tuyển chọn nhà thầu này cũng như kiểm tra giám sát trong quá trình thi công… cũng được Công ty đặc biệt quan tâm.

Vấn đề an toàn cho công trình, bảo vệ tính mạng con người và tài sản được Công ty tổ chức thực hiện một cách nghiêm chỉnh. Con người là vốn quý của xã hội cũng như của Công ty, nên Công ty đầu tư đầy đủ các công cụ dụng cụ bảo hộ lao động, mua bảo hiểm công trình, bảo hiểm tai nạn, tổ chức kiểm tra định kỳ tình hình an toàn lao động tại các công trường của các dự án. Phấn đấu không để xảy ra bất kỳ tai nạn nhỏ nào như trong thời gian qua.

Ngoài ra, Công ty cũng có quan điểm nhất quán về việc phòng chống cháy, nổ và vệ sinh môi trường, coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong suốt quá trình thực hiện dự án cho đến khi đưa vào khai thác sử dụng. Hạn chế được một số vụ cháy nhỏ tại lán trại thi công do bất cẩn chủ quan của nhà thi công trong thời gian qua.

3.2.3. Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán bộ - nhân viên Công ty làm nòng cốt;

tổ chức, chăm lo và quan tâm đến đời sống của cán bộ - nhân viên

Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đồng nghĩa với việc tăng năng suất lao động. Mà muốn tăng năng suất lao động một cách hiệu quả thì đội ngũ cán bộ - nhân viên phải xác định là nhân tố quyết định, là nòng cốt của Công ty. Công ty luôn có chính sách đãi ngộ cho cán bộ - nhân viên của mình, như trong thời gian qua: những cán bộ - nhân viên nếu đã có thời gian làm việc trên 3 năm thì được đi tham quan - nghỉ mát ở nước ngoài; mỗi người làm việc được 5 năm thì sẽ được một khoản tiền thưởng là 1000 USD,…cùng với nhiều ưu đãi khác về lương thưởng, hỗ trợ học tập và cử đi công tác nước ngoài để học hỏi kinh nghiệm; thỏa ước lao động tập thể luôn có mức thụ hưởng cao hơn nhiều so với qui định của luật,… Hỗ trợ 100% học phí cho cán bộ - nhân viên nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ; phấn đấu từ 70% người có trình độ đại học lên 90%, trong đó số người có trình độ sau đại học từ 3% lên 10%.

Mặc dù số lượng nhân sự của Công ty được tổ chức tinh gọn so với qui mô hoạt động, nhưng nhiệm vụ luôn được hoàn thành tốt. Đây là kết quả của sự tác động qua lại giữa người sử dụng lao động và người lao động: do bộ máy tinh gọn nên người chủ có điều kiện quan tâm, sâu sát để chăm lo tốt đến quyền lợi của người lao động và đổi lại người lao động cũng có những cơ hội đảm bảo thu nhập và thăng tiến.

3.2.4. Quan điểm 4: Tổ chức tốt việc quản lý chi phí, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác trong xây dựng; tạo ra nhiều sản phẩm có tính cạnh tranh, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Quan điểm về quản lý chi phí hợp lý, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát trong xây dựng đã được Công ty chú trọng từ khi còn là doanh nghiệp nhà nước và đến nay cần duy trì cũng như củng cố để ngày càng tốt hơn. Nó có mối quan hệ mật

thiết với việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Khi quản lý chi phí một cách hợp lý, tiết kiệm, chống thất thoát... giúp cho nhà đầu tư nắm vững, ổn định được tình hình tài chính phục vụ cho việc đảm bảo thời gian thực hiện, tránh tình trạng chậm tiến độ do phát sinh quá nhiều chi phí. Khi cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, nhà đầu tư chỉ cần tính toán và xem xét bổ sung một số chi phí nhất định nào đó thuộc chi phí dự phòng (cố gắng tiết giảm, hạn chế đến 10% chi phí phát sinh so với vừa qua).

Quan điểm về chống các tiêu cực trong xây dựng cũng được Công ty quan tâm lưu ý vì nếu dự án để xảy ra tình trạng tiêu cực ở một công đoạn nào đó, nó sẽ gây nên tình trạng không đảm bảo chất lượng tại công đoạn này,... tạo ra nhiều rủi ro và nếu xảy ra sự cố sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.

Đi đôi với việc quản lý có hiệu quả, mang về lợi ích cho cổ đông, Công ty còn mong muốn góp phần tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản có tính cạnh tranh cao, góp phần làm phong phú hóa, đa dạng hóa thị trường bất động sản. Điều này kích thích các nhà đầu tư khác luôn tìm cách rút ngắn thời gian thực hiện cho dự án.

3.2.5. Quan điểm 5: Phối hợp chặt chẽ, sâu sát với cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục - công tác quản lý chất lượng; kế thừa và phát huy những ưu điểm, khắc phục những tồn tại trong việc đẩy nhanh tiến độ dự án trong thời gian qua.

Theo quan điểm của Công ty, muốn thúc đẩy được tiến độ thực hiện dự án theo kế hoạch đã đề ra thì nhà đầu tư cần phải liên hệ phối hợp thường xuyên với các cơ quan nhà nước trong các bước thủ tục. Nó góp phần không nhỏ vào việc rút ngắn thời gian để tiếp tục nhanh chóng triển khai các bước tiếp theo. Thời gian các cơ quan quản lý nhà nước thụ lý hồ sơ hoặc tiếp xúc dự án chiếm tỷ trọng cao trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án (nó trải dài từ khâu chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa vào khai thác sử dụng). Nếu nhà đầu tư quan tâm và xử lý tốt ở khâu này, thời gian thực hiện cho công việc này sẽ được rút ngắn từ 30 – 50%.

Mặt khác, Công ty luôn thống kê, so sánh và theo dõi tiến độ thực hiện của mỗi dự án và thường có đánh giá nhận xét. Qua đó để thấy được những công đoạn nào thúc đẩy nhanh được thời gian thực hiện để kế thừa và phát huy, củng cố và làm thế nào để có thể thực hiện tốt hơn. Ngược lại, ở những công đoạn còn vướng mắc, chưa được như mong muốn,... thì Công ty tìm cách khắc phục và sẽ những có biện pháp hữu hiệu hơn.

Ngoài ra, Khi đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, Công ty cũng rất quan tâm đến việc đảm bảo công trình được xây dựng theo đúng thiết kế; bảo đảm mỹ quan công trình, bảo vệ môi trường và cảnh quan chung; công trình hoàn thành phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hoá, xã hội của từng địa phương; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh; đảm bảo hài hòa các yếu tố khác khi đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

3.3. CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT

3.3.1. Giải pháp 1: Vận dụng các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc, tổ chức tốt công tác

lập qui hoạch xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi cao

Sau khi chủ trương thực hiện dự án đã được chấp thuận hoặc được trúng thầu thì công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cũng mất nhiều thời gian. Do vậy, nhà đầu tư và đơn vị tư vấn cần phải nghiên cứu kỹ các qui định về qui hoạch chung của khu vực dự án, nắm rõ các chỉ tiêu về qui hoạch kiến trúc (mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, qui mô xây dựng, hình thức xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật dự án và kết nối với bên ngoài,…) để khi triển khai bố trí mặt bằng không phải điều chỉnh nhiều, làm mất thời gian. Thời hạn cho công tác lập qui hoạch chi tiết có thể kéo dài do hầu như phải tuân thủ ý đồ của nhà đầu tư (nhà tư vấn phải điều chỉnh, sửa đổi nhiều lần ý tưởng, phương án qui hoạch). Mặt khác, việc thẩm định, phê duyệt qui hoạch cũng phụ thuộc rất nhiều vào cơ quan quản lý nhà nước và hạn định. Vì thế, nếu hồ sơ qui hoạch thực hiện chưa hoàn chỉnh, còn thiếu sót, chưa nắm rõ các chỉ tiêu về qui hoạch của khu vực dự án,… thì thời hạn hoàn tất phương án chọn cho chủ đầu tư và thẩm định phê duyệt bị kéo dài (vì thời hạn chỉ tính kể từ ngày có đầy đủ hồ sơ thủ tục). Như vậy, muốn đảm bảo cũng như đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nhất thiết quan tâm đến việc nghiên cứu kỹ các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc của khu đất (sẽ hạn chế được khoảng 20% - 30% thời gian cho việc thiết kế ý tưởng, thiết kế phương án kiến trúc).

Nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm là một yêu cầu cần thiết để tổ chức tốt công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất và rút ngắn thời gian thực hiện. Với nhà thầu có đội ngũ chuyên viên kỹ thuật nhiều kinh nghiệm, am hiểu sâu về dự án, đề ra giải pháp phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, của các ngành khác; tổ chức, sắp xếp trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực; bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn di tích lịch sử - văn hoá, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc,… thì ở từng công đoạn như : phác thảo phương án, lựa chọn phương án tối ưu, đề ra các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, hoàn chỉnh theo yêu cầu… được rút ngắn thời gian rất nhiều và hạn chế việc mất thời gian cho công tác chỉnh sửa nhiều lần.

Công tác lập dự án đầu tư phải được xem như một định hướng tổng quát chung, làm thế nào mà trong đó thể hiện được toàn bộ kế hoạch và các đề xuất thực hiện cụ thể, khả thi để từ đó có thể bắt đầu triển khai thực hiện dự án và hoàn thành dự án. Đây là công tác quan trọng, là xương sống của toàn bộ dự án, giảm thiểu thời gian thực hiện bước này sẽ kéo theo việc rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện ở khâu này, nhà tư vấn và chủ đầu tư phải phối hợp chặt chẽ trong việc phân tích rõ

ràng các yếu tố ảnh hưởng đến dự án và đề ra những giải pháp thực hiện hữu hiệu; phải đánh giá cho được các tác động của dự án để từ đó có thể lường được hết các yếu tố ảnh hưởng, đưa dự án đi vào thực hiện sát với thực tế. Có nghiên cứu kỹ và sâu sát từ đầu như vậy sẽ làm cho dự án có tính khả thi cao ngay, hạn chế được các trường hợp khi đem thẩm tra, thẩm định phải mất nhiều thời gian cho việc điều chỉnh, sửa chữa.

Tiến độ thực hiện công tác lập dự án được thực hiện nhanh, kèm theo chất lượng dự án được đảm bảo không những làm cho tiến độ thực hiện bước này được rút ngắn mà còn góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện toàn dự án (có tính khả thi cao, việc triển khai dự án được đảm bảo thời gian). Thời gian thực hiện có thể rút ngắn từ 25% – 35%.

Điều kiện tốt nhất để thực hiện giải pháp này là chủ đầu tư phải có đội ngũ cán bộ - nhân viên trẻ, năng động, có tinh thần làm việc với trách nhiệm cao, có trình độ, chuyên môn kỹ thuật nhất định; chủ đầu tư phải có mối quan hệ với các đối tác và cơ quan liên quan.

3.3.2. Giải pháp 2: Quản lý chặt chẽ chất lượng, tiến độ công tác khảo sát, thiết kế

- lập dự toán; quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng.

Để dự án có thể khởi công, ngoài các điều kiện cần thiết khác theo qui định thì công tác thiết kế - lập dự toán phải hoàn tất và được phê duyệt. Thời gian dành cho việc thực hiện công tác này cũng khá nhiều. Nếu chất lượng của nó được bảo đảm nghiêm túc thì thời hạn hoàn thành sẽ theo đúng kế hoạch đã đề ra và có thể vượt mức.

Trước khi tiến hành công việc thiết kế, chủ đầu tư cần yêu cầu nhà thầu tư vấn thiết kế phải lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng thật chi tiết và tổ chức thực hiện đầy đủ, chặt chẽ các nội dung theo qui định về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Điều này làm cho đơn vị thiết kế đánh giá đúng thực trạng công trình, đề ra giải pháp thiết kế phù hợp, tránh được sai sót, hạn chế việc phải mất nhiều thời gian giải quyết sự cố...

Tùy theo qui mô, phân cấp công trình và tổng mức đầu tư mà dự án được thực hiện theo trình tự các bước là một hoặc hai hay ba bước; các bước thiết kế tiếp theo phải phù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt. Tuân thủ nghiêm ngặt qui định này sẽ giảm thiểu thời gian xem xét hồ sơ của chủ đầu tư cũng như giảm thiểu thời gian thụ lý hồ sơ của các cơ quan quản lý nhà nước. Quản lý tiến độ công tác thiết kế là quản lý sát từng giai đoạn thiết kế, chủ đầu tư và nhà tư vấn phải thường xuyên trao đổi với nhau về hồ sơ thiết kế và tình hình thực hiện; nêu rõ những vướng mắc giữa các bên và phối hợp cùng nhau đưa ra biện pháp giải quyết hữu hiệu; sự cộng tác giữa các bên có liên quan phải dựa trên tinh thần trách nhiệm cao, cùng muốn hoàn tất công việc một cách nhanh chóng. Ngoài ra, việc yêu cầu nhà tư vấn luôn phải đảm bảo chất lượng (tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng) – tính thẩm mỹ của đồ án thiết kế là nhân tố để thúc

đẩy tiến độ dự án, vì hồ sơ đạt chất lượng ngay từ đầu sẽ không làm mất thời gian để thẩm tra, thẩm định và phê duyệt.

Dự toán được lập một cách đầy đủ và mang tính chính xác cao sẽ giúp cho nhà đầu tư tránh được nguy cơ chuẩn bị thiếu vốn hoặc quá thừa vốn,... gây ảnh hưởng đến quá trình thi công, đến lợi ích nhà đầu tư, từ đó tiến độ dự án có thể bị chậm lại.

Khi đã theo dõi và phối hợp chặt chẽ với đơn vị thiết kế trong từng giai đoạn thiết

kế, chủ đầu tư cần nhanh chóng phê duyệt thiết kế dự toán ngay.

Chủ đầu tư phải đề nghị nhà thầu tư vấn thiết kế thực hiện công tác giám sát tác giả một cách đầy đủ, thường xuyên và có trách nhiệm; cử người đủ năng lực có thể xử lý ngay những vướng mắc trong quá trình thi công xây dựng để dự án không bị tắc nghẽn.

Giấy phép xây dựng là điều kiện tiên quyết để khởi công xây dựng công trình (nếu dự án chưa thẩm định thiết kế cơ sở). Thời hạn thụ lý hồ sơ phụ thuộc theo qui định và được tính kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Do đó nếu hồ sơ không được chuẩn bị kỹ, đáp ứng các trình tự thủ tục, sẽ làm mất nhiều thời gian cho khâu này. Vì vậy chủ đầu tư dự án cần quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng: kiểm tra hồ sơ xin phép xây dựng kể từ khi chuẩn bị để nộp đến lúc được thụ lý (theo dõi để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung theo yêu cầu…) cho đến khi được phê duyệt. Nếu làm tốt khâu này, thời gian thực hiện sẽ được rút ngắn đáng kể (giảm từ 30% - 50% thời gian).

Điều kiện để thực hiện thành công giải pháp này là chủ đầu tư phải có đội ngũ cán bộ - nhân viên quản lý dự án có trình độ, chuyên môn kỹ thuật cao; chủ đầu tư có chính sách trọng dụng, đãi ngộ, quan tâm đến đời sống vật chất - tinh thần của cán bộ - nhân viên mình.

3.3.3. Giải pháp 3: Có hình thức lựa chọn nhà thầu phù hợp với từng gói thầu, đảm bảo nhà thầu có năng lực; kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực hiện của đơn vị thi công và có biện pháp kỹ thuật để xử lý tình huống tại công trường.

Kế hoạch đấu thầu là nền tảng của việc lựa chọn nhà thầu. Tùy theo qui mô và tính chất của gói thầu, chủ đầu tư phải đưa ra hình thức lựa chọn phù hợp, sao cho gói thầu khi triển khai thực hiện đạt được hiệu quả cao nhất về mặt thời gian và chất lượng. Nhà thầu được lựa chọn cho gói thầu đó vừa đảm bảo được năng lực vừa đáp ứng yêu cầu về thời gian thực hiện các thủ tục một cách tối ưu nhất.

Đơn vị tư vấn đấu thầu hoặc bên mời thầu của chủ đầu tư phải quán triệt quản điểm là làm thế nào tìm được nhà thầu đáp ứng với qui mô của gói thầu, đề ra các tiêu chí, tiêu chuẩn xét thầu phù hợp. Như vậy, khi lập hồ sơ mời thầu và trình duyệt sẽ dễ dàng được thông qua. Yêu cầu phù hợp với gói thầu sẽ tạo điều kiện cho nhiều nhà thầu tham gia,…

sẽ có nhiều sự lựa chọn để đáp ứng yêu cầu. Khi tiến hành tổ chức chọn thầu sẽ hạn chế được tình trạng không có nhà thầu đáp ứng yêu cầu, phải tố chức lại, làm mất thời gian.

Công tác tổ chức đấu thầu được rà soát, củng cố, làm chặt chẽ ngay từ đầu sẽ có tác dụng rút ngắn thời gian thực hiện (điều này được thể hiện thông qua hồ sơ mời thầu – hồ sơ dự thầu minh bạch, công tác xét thầu rõ ràng – chi tiết, tuân thủ qui định sẽ được chấp thuận và phê duyệt nhanh…); nhà thầu được lựa chọn trong trường hợp này cũng bảo đảm được năng lực.

Điều kiện để thực hiện có hiệu quả giải pháp này là: bên mời thầu, tổ chuyên gia đấu thầu, các cá nhân trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu phải được đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu. Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ các điều kiện như: am hiểu pháp luật về đấu thầu; có trình độ chuyên môn phù hợp với yêu cầu của gói thầu theo các lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính và pháp lý; có trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu đối với gói thầu được tổ chức đấu thầu quốc tế,...

Khi tiến hành xét thầu, tổ chuyên gia đấu thầu phải nghiêm túc thực hiện việc kiểm tra tư cách hợp lệ của nhà thầu theo qui định của hồ sơ mời thầu và điều kiện tham gia thầu đối với một gói thầu. Nhất là các bên tham gia hoạt động chọn thầu phải bảo đảm tính cạnh tranh và không để xảy ra vi phạm các hành vi bị cấm trong đấu thầu.

Ngoài ra, một điều kiện tiên quyết để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác chọn thầu là đội ngũ chuyên trách của chủ đầu tư về chọn thầu phải là người tham gia tích cực, chủ động trong tất cả các khâu. Những người này phải thường xuyên theo dõi diễn biến quá trình thực hiện và giải quyết, đôn đốc nhắc nhở những khâu bị chậm. Họ cần nắm rõ qui định về thời gian chọn thầu để từ đó yêu cầu mỗi bước thực hiện hoàn thành sớm hơn so với dự định (có thể rút ngắn 1/4 thời gian chuẩn bị hồ sơ thầu; giảm thời gian đánh giá hồ sơ thầu từ 40% - 50%; theo sát cơ quan thẩm định – phê duyệt kết quả chọn thầu để có thể rút ngắn thời gian từ 15 – 25%...)

Trong vòng đời dự án, thời gian thi công xây dựng chiếm một tỷ trọng lớn. Quản lý tốt việc thi công xây dựng để dự án được khai thác sử dụng như hoạch định là công việc trọng tâm, quan trọng nhất trong toàn bộ dự án. Đây là công việc khó khăn và phức tạp, đòi hỏi người chủ đầu tư và các đơn vị có liên quan phải có tinh thần phối hợp cao cùng với đội ngũ chuyên viên phải có nhiều kinh nghiệm và năng lực.

Muốn quản lý được tiến độ thi công xây dựng, tiến tới đẩy nhanh tiến độ thực hiện, thì người quản lý phải có tổng tiến độ thực hiện toàn dự án. Trong đó, trước khi triển khai thi công xây dựng, công trình phải được lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết. Tiến độ thi công xây dựng này phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Tiến độ thi công công trình được lập phải thật chi tiết đến từng ngày, nếu thời gian

thi công trên 2 năm thì có thể lập theo tuần.

Chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thi công lập tiến độ một cách tỷ mỉ, chi tiết phù hợp với nguồn lực của mình (khả năng cung cấp vật tư, nhân lực và máy móc thiết bị,…cho công trường). Ban quản lý dự án của chủ đầu tư phải đánh giá và phân tích cho được ưu khuyết điểm của bảng tiến độ (cách bố trí công việc một, trình tự thực hiện, biện pháp, thời gian thực hiện công việc đó, điều kiện hỗ trợ…). Đơn vị tư vấn giám sát (nếu được chủ đầu tư thuê) cũng phải tham gia, nghiên cứu và có những đề xuất cho chủ đầu tư về những bất hợp lý, những phần việc mà nhà thầu có thể thực hiện ngay, xen kẽ mà không cần chờ các công việc khác…

Khi có được bảng tiến độ hoàn chỉnh từ đơn vị thi công, Ban quản lý dự án của chủ đầu tư phải có bản báo cáo - nhận định đi kèm và đề ra giải pháp có thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án hơn nữa cùng với các yêu cầu cụ thể (để khi cần, chủ đầu tư có thể đáp ứng yêu cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện).

Tiến độ thi công xây dựng phải được giám sát và theo dõi từng ngày. Đến cuối ngày, nếu nhận thấy tiến độ bị chậm thì cần cảnh báo ngay cho đơn vị thi công để điều chỉnh và bù lại vào ngày hôm sau. Tiến độ thi công có thể được chậm hơn nhưng không quá một tuần và phải có biện pháp tăng cường, đẩy nhanh tiến độ ngay trong tuần sau.

Ban quản lý dự án và tư vấn giám sát bằng kinh nghiệm của mình thường xuyên kiểm tra kịp thời đôn đốc nhắc nhở nhà thầu bổ sung đầy đủ các xe máy thiết bị thi công, tập kết vật tư và nhân lực… nhằm đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đã đề ra. Nếu phát hiện tại công trường không đáp ứng yêu cầu, cần có biện pháp xử lý ngay theo thẩm quyền.

Khi có các tình huống do nguyên nhân khách quan gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện hoặc xảy ra những vướng mắc về mặt kỹ thuật cần xử lý ngay tại công trường,… thì cán bộ giám sát Ban quản lý dự án và tư vấn giám sát tại công trường phải có biện pháp xử lý ngay. Nếu vượt quá thẩm quyền xử lý thì phải báo cáo ngay cho chủ đầu tư bằng điện thoại, fax, email… để tìm cách giải quyết ngay trong ngày hôm sau.

Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn giám sát có độ linh hoạt cao trong việc hỗ trợ nhà thầu hoàn thành tốt công việc tại công trường. Đề nghị đơn vị tư vấn đề ra một số ý kiến về biện pháp thi công phù hợp nhằm có thể đẩy nhanh tiến độ và luôn luôn khuyến khích nhà thầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng công trình.

Một công tác không kém phần quan trọng trong việc thực hiện giải pháp này là phải sử dụng và đào tạo nhiều cán bộ trẻ bên cạnh một số cán bộ có năng lực và thâm niên. Việc này phải được chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát và nhà thầu phải thật sự quan tâm

và dành một khoản ngân sách cho việc đào tạo. Đội ngũ cán bộ quản lý dự án trẻ phải được thường xuyên tham gia công việc tại hiện trường để tích lũy kinh nghiệm. Số lượng có thể nhiều hơn so với yêu cầu, nhưng đây là đội ngũ năng động, kế thừa ,… sẽ phát huy hết khả năng góp phần vào việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Ngoài ra, muốn quản lý được tiến độ thi công xây dựng, tiến tới đẩy nhanh tiến độ thực hiện thì người quản lý phải quản lý đồng bộ các nhân tố của quá trình thi công: quản lý chất lượng xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng, quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng. Chúng có mối quan hệ biện chứng với nhau, tác động lẫn nhau trong quá trình thực hiện mục tiêu.

Tại công trường, việc đảm bảo an toàn lao động là trên hết vì nó ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ thực hiện dự án, khi có tai nạn lao động thì dù nhỏ hay lớn, công trình xây dựng cũng phải tạm ngưng thi công trong một thời gian. Do đó, Nhà thầu thi công phải có các biện pháp an toàn cho người và công trình một cách hữu hiệu. Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được dán trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí nguy hiểm, phải bố trí người hướng dẫn, biển cảnh báo đề phòng tai nạn. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công ngay. Nhà thầu thi công cần trang bị bảo hộ lao động, an toàn lao động cho người lao động theo quy định.

Việc bảo vệ môi trường cũng được quán triệt cụ thể. Một mặt nó tránh được sự ô nhiễm trực tiếp cho công nhân (gây bệnh, hạn chế khả năng làm việc), người dân xung quanh (sẽ gây khiếu kiện…), mặt khác nó hạn chế được việc dừng thi công do không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường. Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường.

Mặt khác, chủ đầu tư cũng có thể áp dụng hình thức thưởng - phạt như: nếu đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng; trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng.

3.3.4. Giải pháp 4: Chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án và quản lý chi

phí một cách phù hợp, linh hoạt.

Quyết định một hình thức quản lý dự án phù hợp là góp phần cải thiện đáng kể vào tiến độ thực hiện. Nếu dự án có qui mô nhỏ mà thành lập Ban quản lý dự án hoặc thuê tư vấn quản lý dự án, thì việc thực hiện các thủ tục rườm sẽ sẽ cản trở thời gian thực hiện.

Còn ngược lại dự án có qui mô lớn, chủ đầu tư không thành lập Ban hay thuê tư vấn quản lý dự án mà thực hiện theo hình thức kiêm nhiệm, thì hiệu quản công việc dành cho dự án không cao, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện dự án. Do đó, đối với dự án đầu tư bất động sản có tổng mức đầu tư ít hơn 50 – 100 tỷ đồng, qui mô không phức tạp thì có thể không cần thành lập Ban quản lý. Tuy nhiên, với những dự án có tổng mức đầu tư cao hơn thì chủ đầu tư nên tổ chức một bộ máy quản lý chuyên trách hoặc nếu không đủ nhân lực thì thuê tư vấn quản lý dự án.

Tổ chức, cá nhân quản lý dự án phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định.

Trong chức năng quyền hạn của mình, chủ đầu tư cần phải tổ chức thực hiện các bước thủ tục của mình một cách nhanh chóng, chủ động; trao nhiều quyền cho các đơn vị chuyên môn của mình trong việc thẩm định các hồ sơ thiết kế - dự toán, hồ sơ mời thầu, kết quả chọn thầu,…

Ban Quản lý dự án (hoặc bộ phận chuyên trách quản lý dự án) được thành lập phải đáp ứng được yêu cầu của dự án về năng lực, trình độ chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm cao bên cạnh đội ngũ kế thừa có tuổi đời trẻ, nhiệt huyết, năng động,…

Công việc của Ban quản lý dự án phải được giao và chủ động hoàn toàn bao gồm từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi dự án hoàn thành – đưa vào sử dụng như: thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng, đo đạc, bàn giao ranh mốc…; chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán công trình; tổ chức lựa chọn nhà thầu; đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo ủy quyền của chủ đầu tư; thực hiện giám sát thi công (khi có đủ điều kiện năng lực); nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng; nghiệm thu, bàn giao công trình; lập báo cáo vốn đầu tư hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành.

Ban Quản lý dự án được chủ động ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức tư vấn nước ngoài có kinh nghiệm, năng lực để phối hợp quản lý các công việc ứng dụng công nghệ xây dựng mới mà tư vấn trong nước chưa đủ năng lực thực hiện hoặc có yêu cầu đặc biệt khác. Khi thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư phải lựa chọn đủ điều kiện năng lực phù hợp với quy mô, tính chất của dự án. Phải giao quyền chủ động cho tổ chức tư vấn quản lý dự án, nhưng chủ đầu tư cần tổ chức một bộ phận để theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện của nhà tư vấn để kịp thời chấn chỉnh tiến độ thực hiện dự án.

Song song với việc lựa chọn hình thức quản lý dự án phù hợp, công tác quản lý chi phí dự án đầu tư là một nghệ thuật cần phải điều tiết một cách linh hoạt…, nó ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ quá trình thực hiện dự án và tiến độ thực hiện dự án.

Đơn vị tư vấn lập tổng mức đầu tư cũng cần phải có nhiều kinh nghiệm về loại và cấp công trình xây dựng, trình tự lập phải chặt chẽ, bám sát thiết kế cơ sở,... để từ đó hình thành và lường trước được tất cả các chi phí đầu tư (kể cả các chi phí phải dự phòng); đề xuất tăng chi phí cho một số khoản mục để thúc đẩy tiến độ thực hiện; đảm bảo tính toán cho nhà đầu tư có được lợi ích tối thiểu; dự báo được một số rủi ro có thể xảy ra và dự phòng chi phí để củng cố kịp thời hoàn chỉnh lại tiến độ thực hiện,...

Ở bất cứ dự án nào, bất kỳ chủ đầu tư nào, việc quản lý chi phí dự án phải bảo đảm được mục tiêu, hiệu quả dự án và các yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường. Có công tác quản lý chi phí dự án để chủ đầu tư luôn chủ động được nguồn vốn đầu tư, đảm bảo được lợi ích của mình. Tuy nhiên, một quan điểm cốt lõi cần quán triệt là trước khi muốn quản lý chi phí dự án được chặt chẽ, chủ đầu tư phải dự trù được tất cả các loại chi phí, xác định dự án có độ rủi ro cao nhất, xác định được nhà tài trợ vốn...Tổng mức đầu tư công trình phải được tính đúng, tính đủ và có dự phòng tất cả các yếu tố trượt giá theo thời gian xây dựng công trình. Nó phải được khẳng định là chi phí tối đa mà nhà đầu tư phải bỏ ra. Tổng mức đầu tư thông qua suất đầu tư xây dựng lớn hay nhỏ sẽ thể hiện mức độ quyết tâm của chủ đầu tư trong việc hoàn thành dự án. Nếu suất đầu tư nhỏ sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư muốn đạt được hoặc đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tổng mức đầu tư được lập phải có độ co dãn cao, để khi cần thúc đẩy tiến độ, nhà

đầu tư có cơ sở chuẩn bị vốn.

Ban quản lý dự án có trách nhiệm toàn diện về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng cho đến khi hoàn thành công trình. Việc quản lý chi phí phải được thực hiện một cách linh hoạt, khi đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án có thể phải thuê ngay chuyên gia nước ngoài để xử lý tình huống (thanh toán ngay, thủ tục thực hiện sau...), hoặc phải tăng cường ngay máy móc thiết bị thi công, bổ sung nhân lực, điều chỉnh biện pháp thi công hiện đại,... cần tạm ứng nhanh một số chi phí.

Nguồn vốn được đảm bảo cung cấp kịp thời và hoán chuyển linh hoạt (bố trí nguồn vốn cho việc này nhưng việc khác hoàn thành trước được xem xét thanh toán trước…) sẽ rất hiệu quả, tác động rất lớn đến và tích cực đến tiến độ thực hiện dự án. Đây là một trong những vấn đề then chốt của dự án, nó vừa có tác động đến hiệu quả của dự án vừa ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện.

Một trong những điều kiện quan trọng nữa trong việc cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện trong giải pháp này là có thể áp dụng hình thức tăng lương cho cán bộ - nhân viên quản lý dự án ở cách xa trung tâm đô thị như có thể tăng hệ số từ 2,5 lên 3,5 – 4,5; Chi

phí cho hoạt động Ban Quản lý dự án được khoán (để khi cần có thể sử dụng chi phí này thuê chuyên gia xử lý một số vấn đề kỹ thuật ….); suất đầu tư xây dựng cho 1m2 sàn xây dựng từ 200USD tăng lên 300 - 400USD; chi phí thuê tư vấn đầu tư xây dựng 10% lên 15 - 20%,… nhằm đảm bảo chất lượng từ đó thúc đẩy được tiến độ, tạo điều kiện sớm đưa công trình vào khai thác, nhanh chóng có được lợi ích.

Ngoài ra, hạn chế được thời gian thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư dự án cũng góp phần không nhỏ đến tiến độ dự án chung. Trước đây thời gian thẩm định, phê duyệt cho công tác này là 10 – 15 ngày, thì nay nên rút ngắn lại khoảng từ 5 – 7 ngày (vì đội ngũ cán bộ - nhân viên có nhiều kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao và được trả lương với mức cao).

Khi tiến hành thẩm tra tổng mức đầu tư, chủ đầu tư cần thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra. Thời hạn thẩm tra thường là 30 – 45 ngày tùy theo qui mô dự án. Nhưng do chọn người có đủ năng lực, nên có thể yêu cầu rút ngắn thời gian thực hiện từ 10 – 20 ngày.

Công tác thẩm định và phê duyệt dự toán tổng dự toán cũng cần được được chủ đầu tư nhanh chóng thông qua vì đã có tổng mức đầu tư được duyệt và tuân thủ quy tắc không được lớn hơn tổng mức đầu tư là được. Công tác này chủ đầu tư cần rút ngắn thời gian thực hiện từ 15 – 30 ngày xuống còn 5 – 7 ngày là được. Không cần phải thẩm tra dự toán, vì cá nhân quản lý dự án phải có năng lực trong vấn đề này – vấn đề cốt lõi của việc quản lý dự án.

Thiết kế kỹ thuật - bản vẽ thi công thì nên tiến hành thuê đơn vị thẩm tra để có cách nhìn khách quan và chính xác. Đơn vị thẩm tra tra này cần chọn lựa phải có năng lực, kinh nghiệm hơn đơn vị thiết kế. Và cũng chính điều này nên thời gian thực hiện có thể ít hơn so với thông lệ từ 30 – 60 ngày tùy qui mô rút xuống còn khoảng từ 15 – 30 ngày.

3.3.5. Giải pháp 5: Chủ động, minh bạch, cởi mở trong việc đàm phán ký kết hợp đồng; đảm bảo tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng đủ năng lực thực hiện

Các điều khoản, nội dung chi tiết được ký kết trong hợp đồng là điều kiện tiên quyết để hoàn thành một công việc nào đó, quyết định thời gian thực hiện công việc đó. Muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện, người đàm phán ký hợp đồng phải thỏa thuận một cách chi tiết các nội dung dựa trên cơ sở rõ ràng minh bạch, cởi mở và chủ động. Có như vậy thì trong quá trình thực hiện hạn chế được một số vướng mắc phát sinh – yếu tố làm mất thời gian khi không lường trước được hết các vấn đề có liên quan.

thành việc lựa chọn nhà thầu theo quy định.

Nguyên tắc cơ bản, hợp đồng trong hoạt động xây dựng được ký kết sau khi hoàn

Việc ký kết hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định của pháp luật.

Để thực hiện được suôn sẻ, hạn chế tranh chấp ảnh hưởng đến tiến độ dự án, hợp đồng cần có đầy đủ các tài liệu kèm theo như: thông báo chọn thầu; điều kiện riêng và điều kiện chung của hợp đồng; hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, đề xuất của nhà thầu; các chỉ dẫn kỹ thuật; các bản vẽ thiết kế; các sửa đổi, bổ sung bằng văn bản; các bảng, biểu; bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đối với tiền tạm ứng và các loại bảo lãnh khác (nếu có); các tài liệu khác có liên quan.

Nhanh chóng ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo đề nghị; thanh toán cho nhà thầu đầy đủ và đúng theo thỏa thuận hợp đồng; không gây khó khăn cho nhà thầu khi nghiệm thu, thanh toán hợp đồng; đẩy nhanh việc nghiệm thu để đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng…

Tùy theo quy mô, tính chất và yêu cầu về thời gian thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu. Việc ký kết hợp đồng phải căn cứ vào hồ sơ lựa chọn nhà thầu, nhưng trong đó cần linh động, bổ sung điều khoản thưởng cao hơn nhiều (có thể tăng gấp đôi) so với mức phạt để kích thích đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Khi đàm phán phương thức thanh toán hợp đồng – một điều khoản quan trọng trong hợp đồng – cần cởi mở, minh bạch và có bước đột phá. Đối với các hợp đồng tư vấn, mức tạm ứng đợt lần đầu cho nhà thầu cần tăng từ 25% lên 35%, trong trường hợp cần thiết có thể tạm ứng lên đến 50% - 60%; tỷ lệ thanh toán khi hoàn tất một khối lượng công tác nên tăng từ 90% lên 95% hoặc có thể là 100% cho công việc đó... Đối với các hợp đồng thi công mức tạm ứng đợt lần đầu cho nhà thầu cần tăng từ 10% - 20% lên 15% - 30%, trong trường hợp cấp bách có thể tạm ứng lên đến 35%; tỷ lệ thanh toán khi đến điểm dừng kỹ thuật cần tăng từ 85% lên 90% hoặc có thể là 95% ...

Mặt khác, trong một hợp đồng, các bên cần áp dụng nhiều hình thức thanh toán khác nhau cho các phần việc khác nhau như: thanh toán theo giá trọn gói (giá khoán gọn), thanh toán theo đơn giá cố định và thanh toán theo giá điều chỉnh.

Tổ chức, cá nhân khi đủ điều kiện năng lực (theo nhóm dự án, loại, cấp công trình) theo quy định sẽ đảm bảo được yêu cầu về chất lượng của sản phẩm cũng như có khả năng đáp ứng tiến độ đã đề ra. Tùy theo qui mô của gói thầu mà lựa chọn năng

Một điều kiện để đảm bảo khả thi việc thực hiện các điều khoản nêu trên của hợp đồng là các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải đáp ứng điều kiện năng lực kinh nghiệm - năng lực tài chính và có uy tín. Đây là điều kiện đủ của giải pháp này kết hợp với điều kiện cần – phương thức thanh toán hợp đồng – sẽ góp phần không nhỏ vào việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

lực theo hạng để tìm được nhà thầu phù hợp: cá nhân phải có văn bằng, chứng nhận đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận, có chứng chỉ hành nghề theo quy định; tổ chức có kinh nghiệm hoạt động, khả năng tài chính, thiết bị và năng lực quản lý của mình. Có thể ký kết hợp đồng với một tổ chức thực hiện một, một số hoặc tất cả các công việc nhưng phải đảm bảo thực hiện nghiêm túc theo quy định về những công việc không được thực hiện chồng chéo.

Chủ đầu tư phải căn cứ vào các quy định về điều kiện năng lực để tránh những thiệt hại, vướng mắc do việc ký kết hợp đồng với nhà thầu không đủ điều kiện năng lực phù hợp với công việc.

3.3.6. Giải pháp 6: Tạo điều kiện tích cực cho công tác giám sát cộng đồng; có kiến nghị chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ tục hành chánh

Công tác giám sát đầu tư của cộng đồng được nhà nước quan tâm trong thời gian gần đây. Đó là hoạt động mang tính xã hội hóa cao, góp phần làm cho dự án được thực hiện một cách thân thiện, hài hòa, đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Tuy nhiên, do đặc thù của công việc này ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư, nhà thầu... nên thường bị hạn chế và không phát huy hết tác dụng.

Vì vậy, để đảm bảo cho dự án được thực hiện theo đúng các qui định trong đó có việc phải hết sức lưu tâm đến tiến độ thực hiện dự án, không để kéo dài gây ảnh hưởng đến môi trường xã hội chung, chủ đầu tư và các bên có liên quan cần hỗ trợ tích cực cho công tác giám sát cộng đồng. Đây là công việc khó khăn đối với nhà đầu tư và các bên liên quan, nhưng nếu vượt qua sẽ có tác dụng thúc đẩy tiến trình thực hiện dự án...

Khi có giám sát của cộng đồng, quá trình đầu tư được chặt chẽ, tuân thủ các qui định về thủ tục, tiến độ và chất lượng công trình; công tác bảo vệ môi trường cũng sẽ được quan tâm và thực hiện nghiêm túc; góp phần làm cho các bên tham gia hoạt động xây dựng từng bước chấn chỉnh hoàn thiện công tác của mình, hạn chế thất thoát tài sản chung của các bên và nguồn lực của chủ đầu tư,...

Muốn công tác giám sát của cộng đồng được thực hiện một cách suôn sẻ, phát huy được hiệu quả,... nhất thiết chủ đầu tư phải là người chủ trì trong việc hỗ trợ công tác này, ủng hộ, tác động để cho các bên tham gia tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động.

Ở các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, chủ yếu là dự án công trình công cộng, ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội, nên công tác giám sát đầu tư của cộng đồng thường phát huy tác dụng. Còn ở các dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì công tác này thường khó thực hiện, do khó khăn khi tiếp cận với chủ đầu tư và các bên

Ban giám sát cộng đồng cần mạnh dạn thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo qui định, không xuề xòa kiêng nể, có quyền kiến nghị các cấp có thẩm quyền đình chỉ dự án khi thấy có ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, văn hoá - xã hội, vệ sinh môi trường sinh sống của cộng đồng; phản ánh với các cơ quan nhà nước về kết quả giám sát đầu tư của cộng đồng và kiến nghị các biện pháp xử lý.

Tuy nhiên, việc giám sát đầu tư không nên can thiệp quá sâu vào công tác chuyên môn của các nhà đầu tư, không gây cản trở công việc của các đối tượng chịu sự giám sát đầu tư của cộng đồng và phải đảm bảo đúng đối tượng, phạm vi thực hiện.

Ngoài ra, việc thay đổi thường xuyên các qui định về quản lý dự án đầu tư xây dựng trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ dự án có thời hạn thực hiện tương đối dài. Có dự án phải qua 2 – 3 lần chuyển tiếp thực hiện, nhiều dự án chuẩn bị triển khai thực hiện bước tiếp theo thì phải thực hiện lại bước trước đó,… gây ảnh hưởng đến tiến độ chung. Vì vậy, chủ đầu tư qua đó phải có sự tích cực, nhanh nhạy, linh động hoán chuyển và áp dụng hình thức phù hợp để làm thế nào có lợi nhất về mặt tiến độ.

Mặt tích cực của các lần thay đổi qui định là lần sau có sự thông thoáng hơn lần trước và giao cho chủ đầu tư ngày càng có nhiều quyền hạn chủ động thực hiện. Có được điều này là do các bên tham gia hoạt động xây dựng có ý kiến phản ánh chính đáng với cấp có thẩm quyền trong việc ban hành, sửa đổi các qui định. Như vậy, cần thiết phải có nhiều kiến nghị chính đáng hơn nữa để các vướng mắc khi áp dụng thực tế được dần dần tháo gỡ, tạo điều kiện để dự án được tiến hành nhanh chóng hơn.

Hiệu quả của việc kiến nghị điều chỉnh chính sách cho phù hợp với thực tiễn góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án là rất lớn. Điển hình trước đây, các cơ quan có thẩm quyền thường quản lý chi phí đầu tư từ đầu đến cuối (duyệt dự án, thiết kế sơ bộ, thiết kế kỹ thuật – thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán,…) thì nay chỉ cần quản lý theo tổng mức đầu tư và thiết kế cơ sở, còn dự toán và thiết kế các bước sau do chủ đầu tư tự chủ động phê duyệt và chịu trách nhiệm. Điều này có thể làm giảm thời gian thực hiện cho các công tác này từ đến 80% thời gian.

tham gia thực hiện. Vì vậy, cần phải có chính sách tuyên truyền sâu rộng cho các tầng lớp nhân dân nắm rõ các qui định, tích cực tham gia công tác giám sát đầu tư cộng đồng để dần dần hình thành đồng bộ đều khắp các dự án, một mặt góp phần hạn chế ảnh hưởng đến môi trường, đời sống xã hội, mặt khác thúc đẩy quan tâm hơn đến tiến độ dự án. Hiệu quả của công tác giám sát đầu tư của cộng đồng rất lớn, nó có thể làm rút ngắn thời gian thực hiện (do hạn chế việc chậm trễ theo thông thường khoảng 20 – 50%).

Trong thời gian tới, chủ đầu tư và các bên tham gia hoạt động xây dựng cần kiến nghị nhiều hơn nữa những thủ tục còn vướng mắc theo hướng giao thêm nhiều quyền hạn cho chủ đầu tư để đẩy nhanh tiến độ dự án và ràng buộc các trách nhiệm một cách nghiêm túc.

Mặt khác, các chủ đầu tư cũng cần mạnh dạn thực hiện các công việc theo chức năng của mình. Cụ thể, Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 và nay là Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ qui định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, trong đó có qui định việc lập dự toán công trình xây dựng không phụ thuộc vào Đơn giá - Định mức do tỉnh, thành phố ban hành (hiện nay cũng không còn hiệu lực, chỉ có giá trị tham khảo) mà chỉ cần lập và phê duyệt dự toán theo đơn giá cụ thể của khu vực dự án, giá thị trường và các điều kiện cụ thể khác. Tuy nhiên, được biết hiện nay hầu hết dự toán vẫn được lập dựa vào bộ đơn giá – định mức của nhà nước, vẫn phải tính toán chi li chi từng kg cát, đá, xi măng, sắt thép, sơn, lít dầu, lít nước, viên gạch,… Nếu thay đổi được điều này, tiến độ thực hiện có liên quan riêng đến công tác này có thể rút ngắn 50-70% thời gian thực hiện.

Ngoài ra, khi cần định lượng cụ thể thời gian, chúng ta nên vận dụng bố trí sắp xếp chi tiết tất cả các công việc của toàn dự án và kết hợp với các giải pháp đã đề xuất nêu trên để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tên gọi

Bảng 3.2 TÓM TẮT MỘT SỐ NỘI DUNG, ĐIỀU KIỆN VÀ HIỆU QUẢ CÁC GIẢI PHÁP

Stt 1 Giải pháp 1: dụng Vận các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc, tổ chức tốt công tác lập hoạch qui xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi

Nội dung Nghiên cứu kỹ các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc của khu đất để khi thiết kế không phải điều chỉnh nhiều và làm mất thời gian cho việc thẩm định, phê duyệt. Xem công tác lập dự án đầu tư là quan trọng, là xương sống của toàn bộ dự án. Nó phải được nghiên cứu kỹ, thể hiện được toàn bộ kế hoạch và các đề xuất thực hiện cụ thể, chi tiết, có

Hiệu quả Sẽ tiết giảm được khoảng 20 - 30% thời gian cho việc thiết kế ý tưởng, thiết kế phương án kiến trúc cho dự án Thời gian thực hiện bước này có thể rút ngắn từ 25% – 35%. Góp phần thúc đẩy tiến độ các bước khác.

Điều kiện Nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm lập qui hoạch xây dựng. Chủ đầu tư hạn chế việc thay đổi ý tưởng nhiều lần. Chủ đầu tư cần có đội ngũ cán bộ-nhân viên trẻ, năng động, trách nhiệm cao, có trình độ chuyên môn kỹ thuật nhất định; tạo lập mối quan hệ tốt với các đối

cao

chất lượng, mang tính khả thi cao, sát thực tế…

tác và cơ quan liên quan.

xuyên,

Giải pháp 2: Quản lý chặt chất chẽ lượng, tiến độ công tác sát, khảo thiết kế - lập dự toán; tâm quan sâu sát đến việc xin phép xây dựng.

Hồ sơ đạt chất lượng ngay từ đầu sẽ không làm mất thời gian để thẩm tra, thẩm định và phê duyệt. Vướng mắc được giải quyết kịp thời sẽ ít gây mất thời gian Giúp cho nhà đầu tư bố trí vốn hợp lý, thúc đẩy tiến độ các bước sau. Thời gian thực hiện sẽ được rút kể đáng ngắn (giảm từ 30% - 50% thời gian).

Chủ đầu tư phối hợp chặt chẽ với nhà thiết kế trong từng giai đoạn thiết kế, nhanh chóng duyệt thiết kế dự toán ngay khi có thể. Nhà thiết kế thực hiện công tác giám sát tác giả một cách đầy đủ, thường có trách nhiệm; cử người có đủ năng lực để xử lý ngay những khó khăn, vướng mắc. Cán bộ - nhân viên quản lý dự án cần có trình độ, chuyên môn kỹ thuật cao; chủ đầu tư có chính sách trọng dụng, đãi ngộ, quan tâm đến đời sống vật chất - tinh thần của họ.

Chất lượng khảo sát, thiết kế phải được bảo đảm nghiêm túc, tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Có đề cương khảo sát và thực hiện thật chi tiết, đầy đủ, chặt chẽ; giải pháp thiết kế phù hợp. Các bên cùng giải quyết những vướng mắc nhanh chóng với trách nhiệm cao. Dự toán có độ chính xác cao, phù hợp với tình hình thị trường Hồ sơ thiết kế phải được chuẩn bị kỹ, đủ thành phần, đáp ứng các trình tự thủ tục…; kiểm tra hồ sơ xin phép xây dựng từ trước khi nộp đến lúc được thụ lý (để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung) cho đến khi được duyệt.

Có thể rút ngắn 1/4 thời gian chuẩn bị hồ sơ thầu, giảm thời gian xét thầu từ 40% - 50%; có thể rút ngắn thời gian thẩm định phê duyệt hồ sơ thầu từ 15% – 25%... Công thi trình công càng lớn, có

Mỗi bên tham gia hoạt thầu phải động đấu tính cạnh đảm bảo tranh; cá nhân phải am hiểu pháp luật đấu thầu, có trình độ chuyên môn về kỹ thuật, tài chính, pháp lý...;trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu. Đội ngũ kỹ thuật phải có nhiều kinh nghiệm

Có kế hoạch đấu thầu linh hoạt, khoa học. Hồ sơ mời thầu cần đầy đủ các tiêu chí, tiêu chuẩn xét thầu phù hợp và tạo điều kiện cho nhiều nhà thầu tham gia. Công tác tổ chức đấu thầu được rà soát, củng cố, làm chặt chẽ ngay từ đầu Xem việc quản lý tiến độ thi công xây dựng là yếu tố

3 Giải pháp 3: Có hình thức chọn lựa nhà thầu phù hợp, có lực; năng kiểm tra chặt chẽ tiến độ thi công và có biện pháp kỹ thuật để

tình lý xử huống tại công trường.

thời gian thi công dài thì tiến độ thực hiện được rút ngắn càng nhiều (từ 5% – 10% trên tổng thời gian)

quyết định trong việc rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Tiến độ thi công phải được lập thật chi tiết và được kiểm tra tính logic, khả thi bởi tất cả các bên. Tiến độ thi công phải được quản lý từng ngày. Khi gặp sự cố kỹ thuật, các bên cần họp bàn về thống nhất biện pháp xử lý ngay.

thành

4 Giải pháp 4: Chủ đầu tư chọn lựa thức hình quản lý dự án và quản lý chi phí cách một phù hợp, linh hoạt.

và năng lực. Kết hợp sự năng động của cán bộ trẻ với người nhiều lệ kinh nghiệm (tỷ 60% – 40%). Chủ đầu tư cần đủ vốn và có qui định rõ chế độ thưởng phạt về tiến độ thực hiện. Chất lượng công trình luôn phải được đảm bảo cùng với an toàn lao động và môi trường Dự án có tổng mức đầu tư từ 50 – 100 tỷ đồng, qui mô không phức tạp thì nên kiêm nhiệm; còn nếu tổng mức đầu tư lớn hơn thì lập Ban nên quản lý hoặc thuê tư vấn. Người quản lý dự án phải có đủ năng lực, trẻ, nhiệt huyết, năng động

Hình thức quản lý thể phù hợp có thúc đẩy tiến độ dự án sớm hơn đáng kể. Ban quản lý dự án, đơn vị chuyên môn hoặc đơn vị tư vấn quản lý dự án nếu càng được giao nhiều quyền thì thực tiến độ hiện càng được đẩy nhanh.

tăng

Quyết định một hình thức quản lý dự án phù hợp là góp phần cải thiện đáng kể vào tiến độ thực hiện. Nếu dự án có qui mô nhỏ thì thực hiện theo hình thức kiêm nhiệm, còn dự án có qui mô lớn thì thành lập Ban quản lý hoặc thuê tư vấn quản lý dự án. Thực hiện thủ tục nhanh chóng; trao quyền chủ động cho các đơn vị chuyên môn của mình Xem công tác quản lý chi phí dự án là một nghệ thuật cần phải điều tiết một cách linh hoạt. Chủ đầu tư phải dự trù được tất cả các loại chi phí và quản lý được nó. Tổng mức đầu tư phải được khẳng định là chi phí tối đa phải bỏ ra. Nguồn vốn được đảm bảo

Suất đầu tư xây dựng công trình có tỷ lệ thuận tương tiến độ đối với (vốn thực hiện càng nhiều thì có thể cường nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ dự án).

Suất đầu tư xây dựng công trình phải có độ co dãn cao, đảm bảo hơn mức trung bình thị trường (từ 20% trở lên). Đơn vị lập tổng mức đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm, am hiểu thị trường xây dựng. Cần tăng lương

cung cấp kịp thời và hoán chuyển linh hoạt. Chi phí cho việc thi công và thuê tư vấn cần tăng cao, nhưng phải luôn được kiểm soát nhằm đảm bảo lợi ích dự án

Thời gian thẩm tra, định thẩm phê duyệt tổng mức đầu tư, bản vẽ thiết kế - dự toán có thể được rút ngắn đến 50% thời gian

Thời gian thực hiện có thể được rút ngắn từ 20% – 30% tùy theo công tác và yêu cầu cụ thể của chủ đầu tư.

Người đàm phán ký hợp đồng phải thỏa thuận với đối tác một cách chi tiết, rõ ràng minh bạch các nội dung trên tinh thần cởi mở, chủ động, tuân thủ quy định pháp luật (sẽ hạn chế được vướng mắc phát sinh làm mất thời gian). Linh hoạt trong các điều khoản thanh toán, cần có bước đột phá..

5 Giải pháp 5: động, Chủ minh bạch, cởi mở trong đàm việc phán ký kết đồng; hợp đảm bảo tổ chức, cá tham nhân hoạt gia xây động đủ dựng năng lực thực hiện.

tỷ

Tiến độ sẽ được đẩy nhanh lệ thuận với năng lực của nhà thầu.

lực quản

Các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải đáp ứng điều kiện năng lực kinh nghiệm - tài chính và có uy tín. Đây là điều kiện đủ kết hợp với điều kiện cần – là phương thức thanh toán hợp đồng – sẽ góp phần vào việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

cho cán bộ - nhân viên ở xa trung tâm đô thị như tăng hệ số từ 2,5 lên 3,5 – 4,5; Chi phí cho hoạt động Ban Quản lý dự án được khoán gọn Thanh toán đúng hạn và đầy đủ. Mức thưởng cần cao hơn mức phạt chậm tiến độ. Các hợp đồng tư vấn, tạm ứng đợt 1 cần tăng từ 25% lên 35%, - 60%; hoặc 50% thanh toán khi hoàn tất tăng từ 90% lên 95%, 100%... Các hợp đồng thi công, mức tạm ứng đợt 1 cần tăng từ 10% - 20% lên 15% - 30%, 35%; thanh toán khi đến điểm dừng kỹ thuật cần tăng từ 85% lên 90% hoặc 95% ... Cần chọn năng lực nhà thầu theo hạng, cá nhân phải có văn chứng nhận, bằng, chứng chỉ phù hợp; tổ chức cần có kinh nghiệm, khả năng tài chính, có đủ thiết bị và năng lý chuyên nghiệp.

6 Giải pháp 6: Chủ đầu tư và các bên có Là hoạt động mang Chủ đầu tư nhất thiết

cũng

điều Tạo kiện tích cực cho công tác sát giám cộng đồng; có kiến nghị chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ hành tục chánh

liên quan cần hỗ trợ tích cực cho người dân thực hiện công tác giám sát cộng đồng vì công tác này chủ yếu quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án. Đây là công việc rất khó khăn, nhưng nếu vượt qua sẽ có tác dụng thúc đẩy tiến trình thực hiện dự án. Khi có sự thay đổi qui định về quản lý đầu tư xây dựng, Chủ đầu tư phải có sự tích cực, nhanh nhạy, linh động hoán chuyển và áp dụng hình thức phù hợp có lợi nhất về mặt tiến độ. Các bên tham gia hoạt động xây dựng có ý kiến phản ánh chính đáng với cấp có thẩm quyền trong việc ban hành, sửa đổi các qui định cho phù hợp với tình hình thực tế

tính xã hội hóa cao, góp phần làm cho dự án được thực hiện một cách thân thiện, hài hòa, đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Quá trình đầu tư được chặt chẽ, tiến độ và chất lượng trình được công đảm bảo; môi sẽ trường được bảo vệ; hạn chế thất thoát tài sản chung của các bên và nguồn lực tư. của chủ đầu Góp phần rút ngắn thời gian thực hiện dự án khá nhiều. Qui định lần sau thông thoáng hơn và góp phần cải tiến thời gian thực hiện chung (giảm khoảng 70%)

phải là người hỗ trợ chính, ủng hộ, tác động cho công tác này. Các tầng lớp nhân dân cần tích cực tham gia công tác giám sát đầu tư cộng đồng. Ban giám sát cộng đồng mạnh dạn thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, không xuề xòa - kiêng nể, kiến nghị đình chỉ dự án khi thấy có ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, văn hoá - xã hội, vệ sinh môi trường sinh sống của cộng đồng và kiến nghị các biện pháp xử lý. Tuy nhiên, không nên can thiệp quá sâu vào công tác chuyên môn. Mạnh dạn đề nghị giao nhiều quyền cho mình và ràng buộc trách nhiệm cao.

3.4. KIẾN NGHỊ

3.4.1. Đối với Nhà nước

- Cần có qui hoạch xây dựng mang tính bền vững, có tầm nhìn từ 30 năm trở lên. Có hình thức quản lý sử dụng đất một cách chặt chẽ, nghiêm túc, có chế tài thật mạnh và hiệu quả để hạn chế và đẩy lùi được tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng không tuân thủ theo qui hoạch; hạn chế việc qui hoạch treo

- Có chính sách đền bù – giải phóng mặt bằng thật linh hoạt, phù hợp theo từng khu vực dân cư, vị trí dự án, đảm bảo cho người dân bị giải tỏa được ổn định cuộc sống với

mức cao hơn. Mặt khác, Nhà nước cần có biện pháp quyết liệt hơn đối với các cá nhân, tổ chức cố tình chây lì không chịu di dời, đòi hỏi mức giá đền bù quá bất hợp lý gây ảnh hưởng đến việc triển khai, hoàn thành dự án.

- Có cơ chế cấp phép xây dựng thông thoáng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính,

nhưng quản lý nhà nước về xây dựng cần chặt chẽ hơn.

- Ban hành qui định phạt thật nặng đối với các bên tham gia hoạt động xây dựng

trong việc thực hiện sai qui định, qui trình, qui chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

- Qui định rõ ràng hơn và chế tài thật mạnh đối với sự thông đồng trong đấu thầu,

làm mất tính cạnh tranh, tâm lý ỷ lại gây ảnh hưởng tiến độ chung.

- Nhà nước cần có chính sách tháo gỡ về vốn đầu tư bất động sản. Các Ngân hàng Thương mại cần cân nhắc, lựa chọn để tiếp tục cho vay vào các dự án bất động sản có khả năng thu hồi vốn cao và nhanh, các cá nhân có nhu cầu thực sự về nhà ở, có vốn tự có nhất định thì cũng nên tiếp tục cho vay. Ngoài ra, Các Ngân hàng Thương mại cũng cần có biện pháp giảm lãi suất cho vay bất động sản.

- Nhà nước dần hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về xây dựng, về đất đai, về giao thông - hạ tầng kỹ thuật, về nhà ở, về giao dịch dân sự... nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản.

- Chính phủ cần có cơ chế hợp lý về giá xây dựng công trình và hình thức quản

lý chi phí linh hoạt hơn nữa tạo điều kiện thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.

- Có qui định rõ ràng hơn vai trò, trách nhiệm và quyền của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc kiểm tra giám sát năng lực của các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động xây dựng.

- Có cơ chế nâng cao hơn nữa vai trò của người dân và ý thức tự nguyện của của

các bên trong việc giám sát cộng đồng.

- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hoạt động bình thường, tích cực và có hiệu quả hơn, hình thành các sân chơi công khai minh bạch trong đầu tư kinh doanh bất động sản để từ đó thúc đẩy tiến độ thực hiện và kiểm soát được các hoạt động của thị trường bất động sản.

3.4.2. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh

- Hoàn tất qui hoạch sử dụng đất cho toàn Thành phố với tính chất lâu dài, ổn định, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của cả nước và đặc thù của địa phương. Có thiết kế đô thị và phải thật chi tiết cho từng khu vực, ở mỗi quận huyện của Thành phố. Hạn chế thấp nhất tình trạng qui hoạch treo.

- Có cơ chế đền bù – giải phóng mặt bằng riêng biệt cho Thành phố Hồ Chí Minh, chính sách tái định cư cần đột phá, đảm bảo cho người dân bị giải tỏa có đời sống cao hơn và được thực hiện một cách đồng bộ, nhất quán cho từng loại dự án đầu tư bất động sản. Ban hành qui định cụ thể và kiên quyết xử lý các trường hợp cố tình cản việc đền bù giải phóng mặt bằng...

- Qui định về thời gian thẩm định thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng cần có khoảng dao động cụ thể. Tùy từng dự án mà các cơ quan này có thời hạn thụ lý phù hợp, tránh tình trạng bất cứ dự án nào cũng đưa ra thời hạn tối đa theo qui định.

- Chủ động, đi đầu, tạo bước đột phá trong việc thực hiện qui định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; hình thành chính sách giá xây dựng theo cơ chế thị trường đặc thù của Thành phố, có biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng công trình bám sát thị trường.

- Có chính sách kích cầu phát triển thị trường bất động sản phù hợp với tình hình hiện nay; tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản, dần dần hình thành, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững; tạo hành lang pháp lý chặt chẽ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Tăng cường hơn nữa hoạt động thanh tra xây dựng của Thành phố để nâng cao năng lực và trách nhiệm của các nhà tư vấn xây dựng, dần hình thành nên đội ngũ chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm, năng động xứng đáng là một Thành phố lớn.

- Tạo điều kiện cho chủ đầu tư hoàn toàn chủ động trong việc thực hiện và thanh

toán các hợp đồng có liên quan đến hoạt động xây dựng.

- Hỗ trợ, tháo gỡ cho các chủ đầu tư trong vấn đề tài chính, tín dụng,… Mặt khác, kiên quyết không giao làm chủ đầu tư hoặc thay thế chủ đầu tư khác đối với nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, không đảm bảo được nguồn vốn để đầu tư dự án bất động sản.

- Phát động sâu rộng trong toàn Thành phố để mọi người dân đều có thể tham gia việc giám sát cộng đồng; có biện pháp cụ thể yêu cầu chủ đầu tư tích cực, tạo điều kiện cho người dân thực hiện vai trò của mình trong công tác giám sát cộng đồng.

- Công tác quản lý nhà nước về chất lượng công trình xây dựng phải được thực hiện thường xuyên, đồng bộ, đều khắp ở tất cả các quận huyện của Thành phố nhằm nâng cao năng lực, trách nhiệm của nhà thầu thi công và năng lực quản lý của các chủ đầu tư.

KẾT LUẬN

Việc nghiên cứu, phân tích thực trạng và tìm ra một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM (Invesco) trong thời gian tới là rất cần thiết. Nó giúp cho lãnh đạo Công ty Invesco có cách nhìn tổng quát, toàn diện về các dự án đầu tư đã và đang thực hiện. Các giải pháp đề ra (kèm theo các điều kiện thực hiện) là tiền đề để lãnh đạo Công ty có những quyết định tối ưu nhất.

Trong thời gian gần đây, Công ty cũng quan tâm sâu sắc và đã có những biện pháp kịp thời để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản. Nhưng việc triển khai với những cách thức khác nhau, chưa thật đồng bộ, khi cần đẩy nhanh tiến độ gấp rút thì tiến hành các biện pháp để đẩy nhanh tức thì, chưa căn cơ, lộ rõ những bất cập,... (điển hình: có dự án bất chấp giá cả để hoàn thành, có khi nhất quyết không nâng mức giá cao hơn để thực hiện các bước tiếp theo...) Ngoài ra, một số hình thức rút ngắn thời gian thực hiện chưa được hoạch định cụ thể, chỉ giải quyết tình thế... Do vậy, những biện pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án trong thời gian qua cần được củng cố, hoàn thiện hơn.

Đề tài nghiên cứu cũng đã có những kiến nghị với các cơ quan nhà nước về cơ chế, chính sách để góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản. Khi các cơ chế, chính sách nêu trên dần được hoàn thiện kết hợp với điều kiện đặc trưng của mình, Công ty sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các dự án, mang lại hiệu quả ngày càng cao tạo đà phát triển bền vững trong những năm sắp tới.

Tuy nhiên, nếu tiến hành thực hiện đồng bộ tất cả sáu giải pháp như đã đề xuất ở trên để đẩy nhanh tiến độ thực hiện một dự án nào đó thì cần lưu ý về tính hiệu quả kinh tế, xã hội và chất lượng công trình./.

Sáu giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản nêu trên ngoài việc áp dụng đặc thù cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM còn có thể góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án của các nhà đầu tư khác. Tùy theo yêu cầu về thời gian hoàn thành, khai thác mà chủ đầu tư có thể lựa chọn, kết hợp các giải pháp với nhau nhằm đạt hiệu quả cao nhất. Tùy theo mức độ căng thẳng về tiến độ thực hiện, khả năng – năng lực – thế mạnh của mình, các bên tham gia hoạt động xây dựng - đầu tư kết hợp một cách đồng bộ, nhuần nhuyễn các giải pháp và vận dụng các kinh nghiệm của nước ngoài (như: “các bài học để giúp bạn thành công mọi dự án”; “quản lý thời gian” và “quản lý dự án lớn và nhỏ” theo cẩm nang kinh doanh của Harvard; “quản lý dự án trên một trang giấy”; nắm được đặc thù của “bất động sản phương Đông”,...) để tối ưu hóa lợi ích của mình về kinh tế hay xã hội.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Cẩm nang kinh doanh Harvard, Quản lý dự án lớn và nhỏ. NXB Tổng hợp TP.HCM,

năm 2007.

2. Cẩm nang kinh doanh Harvard, Quản lý thời gian. NXB Tổng hợp TP.HCM, năm 2007.

3. Clark A. Campbell, Quản lý dự án trên một trang giấy. NXB Tri Thức, năm 2008.

4. Đồng Thị Thanh Phương, Quản trị sản xuất và dịch vụ (tái bản lần thứ 4). NXB

5. Gary R.Heerkens, 24 bài học để giúp bạn thành công mọi dự án. NXB Tổng hợp

TP.HCM, năm 2007.

6. Graylon E.Greer (Nhân Văn biên dịch), Bất động sản Phương Đông. NXB Thanh

Hóa, năm 2008.

7. Hồ Tiến Dũng, Nâng cao kỹ năng điều hành sản xuất. NXB Đại học Quốc Gia năm 2006.

Thống kê, năm 2005.

8. Nguyễn Quốc Ấn – Phạm Thị Hà – Phan Thị Thu Hương – Nguyễn Quang Thu,

Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư. NXB Thống kê, năm 2006.

9. Tạ Thị Kiều An – Ngô Thị Ánh – Nguyễn Văn Hóa – Nguyễn Hoàng Kiệt – Đinh Phượng Vương, Quản lý chất lượng trong các tổ chức. NXB Thống kê, năm 2004.

10. Vũ Công Tuấn, Thẩm định dự án đầu tư. NXB Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002.

12. Luật Xây dựng - số 16/2003/QH11 ngày 26/3/2003 của Quốc hội khóa XI.

13. Luật Đầu tư - số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI.

14. Luật Đấu thầu - số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI.

15. Luật Kinh doanh Bất động sản - số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của QH khóa XI.

11. Vũ Công Tuấn, Quản trị dự án. NXB Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010.

16. Nghị định của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình – số

12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 và số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009.

17. Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu và Lựa chọn nhà thầu

trong xây dựng – số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009.

18. Nghị định của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình – số

112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009.

19. Nghị định của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng - số

209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 và 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008.

20. Các dự án đầu tư đã và đang thực hiện của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ

TP.HCM (Invesco).

21. Các trang Web của Chính phủ, Bộ xây dựng, Bộ GTVT, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ

Tài chính, Tạp chí Kinh tế Phát triển, các báo hàng ngày khác…

PHỤ LỤC 2 Cơ cấu sản xuất kinh doanh của Công ty Invesco trong các năm gần đây

Nội dung Tỷ lệ

Kinh doanh bất động sản Thi công xây dựng Hoạt động tài chính Cho thuê mặt bằng Làm Thẻ công chức viên chức Dịch vụ khác

Cộng Giá trị trung bình qua các năm 51,970 19,011 9,500 2,928 350 2,991 86,750 59.9% 21.9% 11.0% 3.4% 0.4% 3.4% 100%

Cơ cấu sản xuất kinh doanh nêu trên có thể dao động tùy theo tình hình hoạt

động của mỗi năm.

Hoạt động kinh doanh bất động sản có năm chỉ chiếm tỷ lệ 45%, nhưng cũng có

năm đạt tỷ lệ 75% – 80%.

Mãng thi công xây dựng cũng xoay quanh mốc 15% - 25%. Riêng lĩnh vực hoạt động tài chính có biên độ dao động khá lớn, từ 2% - 20%. Các hoạt động còn lại (cho thuê mặt bằng, làm thẻ từ, dịch vụ,…) thường chiếm

tỷ trọng tương đối cố định hàng năm.

Bộ máy quản lý – tổ chức hoạt động của Công ty

* Hội đồng quản trị: gồm 05 người

01 Chủ tịch 01 Phó Chủ tịch 03 Ủy viên

* Ban điều hành: gồm 05 người

Tổng Giám Đốc Phó Tổng Giám Đốc Tài chính – Kế hoạch Phó Tổng Giám Đốc Kỹ thuật – Nghiên cứu phát triển Phó Tổng Giám Đốc Nhân sự – hành chánh Kế toán trưởng

* Ban Kiểm soát: gồm 03 người

(Nguồn: Bộ phận tài chính – kế toán Công ty năm 2009)

LAO ĐỘNG TIỀN LƯƠNG

Do Công ty là doanh nghiệp được chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước sang công

ty cổ phần nên việc trả lương bao gồm hai mức sau :

- Lương cơ bản : áp dụng hệ số lương, định mức lương tối thiểu và nâng – giảm

lương theo các qui định hiện hành của nhà nước.

- Lương năng suất (theo hệ số chức danh công việc), cụ thể :

+ Định mức lương theo chức danh công việc là : 1.000.000đ/hệ số. + Hệ số chức danh công việc cho mỗi cán bộ - nhân viên Công ty như sau:

Bảng cơ cấu nhân sự và hệ số lương chức danh Công ty Invesco

Chức danh công việc Ghi chú Stt

Ban điều hành Tổng Giám Đốc

1 2 Giám Đốc Tài chính – kế toán 3 Giám Đốc các Bộ phận khác BP. Tài chính - kế toán II.

Phó Trưởng Bộ phận Chuyên viên

1 Kế toán trưởng 2 3 4 Nhân viên

III. BP. Nhân sự - hành chính

Trưởng Bộ phận Phó Trưởng Bộ phận Chuyên viên 1 Chuyên viên 2

1 2 3 4 5 Nhân viên Lái xe 6 Bảo vệ 7 BP. Xúc tiến đầu tư IV. Trưởng Bộ phận 1 Phó Trưởng Bộ phận 2 Chuyên viên 3 BP. Kế hoạch V. Trưởng Bộ phận 1 Phó Trưởng Bộ phận 2 Hệ số 18.0 13.0 12.0 10.0 7.0 3.5 2.5 8.5 5.5 4.5 3.5 2.5 2.5 2.5 8.5 5.5 4.5 8.5 5.5

3 VI. 1 2 3

Chuyên viên BP. Kỹ thuật- Nghiên cứu phát triển Trưởng Bộ phận Phó Trưởng Bộ phận Chuyên viên VII. Chi nhánh Công ty

Phó Giám Đốc Trưởng Bộ phận Chuyên viên

1 Giám Đốc 2 3 4 5 Nhân viên văn phòng 6 7 Lái xe Bảo vệ

VIII. Các đội xây dựng

Cán bộ Đảng

Bí thư Chi bộ Phó Bí thư Chi bộ Chi ủy viên Đảng vụ

Cán bộ Công đoàn

Chủ tịch Phó Chủ tịch UV BCH- kiêm trưởng ban nữ công UV BCH- kiêm Ủy ban kiểm tra Ủy viên BCH Tổ trưởng tổ công đoàn

1 Đội trưởng 2 Đội phó IX. Cán bộ Đảng, Đoàn thể 1 2 3 Đoàn thanh niên Bí thư Phó Bí thư Ủy viên BCH 4.5 8.5 5.5 3.5 12.5 8.5 5.5 3.5 – 4.5 2.5 2.5 2.5 8.5 5.5 700.000đ/tháng 500.000đ/tháng 400.000đ/tháng 300.000đ/tháng 400.000đ/tháng 350.000đ/tháng 300.000đ/tháng 250.000đ/tháng 200.000đ/tháng 150.000đ/tháng 500.000đ/tháng 350.000đ/tháng 250.000đ/tháng

(Nguồn: Bộ phận Nhân sự – hành chánh Công ty năm 2009)

PHỤ LỤC 4 BẢNG THỐNG KÊ THIẾT BỊ THI CÔNG CỦA INVESCO

Stt

Tên thiết bị

Thuê

Sở hữu Công suất

Số lượng 8

Năm SX 1998

1 XE ỦI KOMATSU D30P

160 CV

2 XE ỦI KOMATSU D50P

1998

108 CV

1982

12 TẤN

3 XE LU BÁNH HƠI KAWASAKI

4 XE BAN KOMATSU

1992

108 CV

5 XE LU WANATABE WN10

1998

10 TẤN

6 XE CUỐC HITACHI WH04

1998

0,4M3

7 XE LU WANATABE

1992

8-18 TẤN

WMOLA10

8 XE CUỐC KOMATSU D50P

1982

0,7M3

9 MÁY KINH VĨ

2000

1/5000

10 MÁY THỦY BÌNH

1997

1/1000

11 MÁY TRỘN BÊ TÔNG 350L

2004

350-500 L

12 MÁY CẮT SẮT

2002

13 MÁY UỐN SẮT

2004

14 ĐẦM CÁC LOẠI

2001

15 ĐẦM RUNG CẦM TAY

2001

580W 16 ĐẦM BÀN

2004

17 ĐẦM DÙI 4M

2002

18 ĐẦM DÙI TQ

2003

19 MÁY CƯA DĨA

2003

20 MÁY CƯA TAY

2003

21 MÁY DUỖI SẮT

2004

22 MÁY KHOAN ĐỤC PR38

2002

HITACHI 23 MÁY NỔ GX160

2001

24 MÁY PHÁT ĐIỆN 50KW

2002

25 MÁY BƠM NƯỚC

2001

26 BƠM CHÌM ĐÀI LOAN

2005

27 TỜI ĐIỆN F07_25_220V

2002

28 XE ĐẨY TAY LOẠI LỚN

2006

29 XE CẨU THÙNG

2002

>5T, >15M

VÁN KHUÔN CÁC LOẠI

2006 – 2008

31 CÔNG CỤ, DỤNG CỤ KHÁC PHỤC VỤ THI CÔNG

(nguồn: Bộ phận kỹ thuật - nghiên cứu phát triển Công ty năm 2009)

PHỤ LỤC 5

BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ THÀNH CÔNG VÀ THẤT BẠI CÁC DỰ ÁN

Dự án 1

Dự án 2

Dự án 3

Dự án 4

Dự án 5

Stt

DỰ ÁN YẾU TỐ

- Thất bại: thủ tục xin phép đầu tư chậm; qui hoạch bị trễ hạn. - Thành công: duyệt dự án nhanh do thiết kế cơ sở và thẩm tra dự án nhanh

- Thất bại: qui hoạch chậm duyệt do chuyển đổi liên tục mục đích đầu tư; dự án đầu tư thay đổi nhiều lần; đền bù giải tỏa không dứt khoát, nhất quán giữa các khu… gây ảnh hưởng nhiều đến tiến độ của toàn dự án - Thành công: không có

- Thất bại: quá trình lập dự án phải điều chỉnh; giải phóng mặt bằng phụ thuộc việc di dời cơ sở cũ ra ngoại thành - Thành công: công tác lập qui hoạch nhanh. Dự án đầu tư được phân tích rõ ràng, có tính thực tế khi áp dụng. Đẩy nhanh tiến độ thực hiện xây dựng tại cơ sở mới sẽ thúc đầy tiến độ tại cơ sở cũ

- Thất bại: nhà nước chậm thông qua và thay đổi chủ trương đầu tư, thủ tục hành chánh nhiêu khê; tư vấn lập qui hoạch không cùng quan điểm kiến trúc với thẩm tra; đền bù giải tỏa vẫn còn - Thành công: tư vấn lập qui hoạch nhanh; dự án đầu tư khả thi cao, lập nhanh; công tác đền bù có bước đột phá ban đầu

Quá trình lập qui hoạch xây dựng, dự án đầu tư và đền bù – giải phóng mặt bằng

2 Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

- Thất bại: qui hoạch chưa sát thực tế, khi thực hiện phải chỉnh sửa vài lần, rất mất thời gian. Dự án đầu tư ít khả thi, điều chỉnh nhiều lần, làm chậm tiến độ rất nhiều. Giá đền bù thấp, thời gian đưa vào hiệp thương quá lâu so với lúc duyệt, gây khiếu kiện làm chậm tiến độ - Thành công: hầu như không có - Thất bại: công tác khảo sát sơ sài, phải phí thời gian làm lại. thủ tục hành chánh rườm rà trong việc thẩm

- Thất bại: hồ sơ xin phép xây dựng chưa chuẩn, chỉnh sửa nhiều lần - Thành công: thiết kế có chất lượng,

- Thất bại: khảo sát nhiều lần, mất thời gian và chi phí - Thành công: xin phép xây dựng nhanh; các bên

- Thất bại: khảo sát nhiều lần, mất thời gian và chi phí - Thành công: quá trình khảo sát, thiết kế được đôn đốc

- Thất bại: dự toán được lập chưa dự phòng sát thực tế khi thực hiện trong thời gian dài - Thành công: chia

duyệt nhanh

tham gia chuyên nghiệp, có sự tích cực

chặt chẽ, thực hiện vượt tiến độ; hồ sơ xin phép đáp ứng, được duyệt ngay, thực hiện so song với thiết kế

định, phê duyệt thiết kế - dự toán - Thành công: thiết kế được nhắc nhở, nên đảm bảo tiến độ. Dự án được miễn giấy phép xây dựng

- Thất bại: không có - Thành công: chủ đầu tư chủ động chọn thầu giám sát, thi công xây dựng

- Thất bại: không có - Thành công: chủ đầu tư nỗ lực chọn tất cả nhà thầu trước khi thi công xây dựng

- Thành công: giao cho một đơn vị vừa quản lý dự án, thiết kế và thi công; đơn vị thi công phối hợp đồng bộ với các đơn vị chuyên ngành trong xây dựng hạ tầng kỹ thuật

thành nhiều phân kỳ đầu tư; khảo sát thiết kế cho từng phân kỳ; theo dõi chặt từng công đoạn; thủ tục để được phép xây dựng được quan tâm thực hiện nhanh - Thất bại: do chọn nhiều nhà thầu trước nên khi thực hiện có thay đổi chi phí thực hiện - Thành công: ban hành qui chế chọn thầu riêng của công ty đối với nguồn vốn tư nhân; chọn nhiều thầu nhanh chóng; duyệt ngay giá trúng thầu sau khi chọn thầu

4 Quá trình quản

Quá trình lựa chọn nhà thầu

- Thất bại: mất hơn 2 tháng cho 1 gói thầu; có rất nhiều gói thầu phải đấu thầu rộng rãi; thủ tục duyệt trúng thầu chậm, khi biến động giá phải xin duyệt lại… - Thành công: chủ đầu tư chủ động lường trước những việc khó khăn, đã xin chỉ định thầu một số gói thầu, nhằm cải thiện tiến độ thực hiện - Thất bại: chưa lường hết được vấn đề khi vừa thi

- Thất bại: quản lý công tác thi công phần móng, hầm

- Thất bại: thi công quá tỉ mỉ; lúng túng trong việc xử lý nền

- Thất bại: chưa nhanh chóng di dời cơ sở cũ đến nơi

- Thất bại: tiến hành thi công khi chưa có đường lớn vào; thi

lý thi công

đất yếu…; thi công cầm chừng, nhà thầu thi công không cung cấp đủ nguồn lực tại công trường - Thành công: chưa có

mới để giải tỏa ngay nơi cũ. - Thành công: thành lập bộ phận phản ứng nhanh tại công trường, xử lý tình huống linh hoạt; tiến độ thi công nhanh 2 tháng; chủ đầu tư nỗ lực ngay từ đầu trong việc theo dõi và thúc đẩy tiến độ thực hiện trước hạn

công phải dừng chập chờn do vừa thi công vừa đền bù - Thành công: Nhanh chóng mở đường tạm phục vụ thi công; chia ra nhiều khu vực và triển khai cho nhiều nhà thầu; tổ chức họp thường xuyên để thúc đẩy tiến độ; hoàn tất thi công 50ha trong 8 tháng

chưa thật nhuần nhuyễn, xử lý tình huống chưa phù hợp theo đặc thù công trình liền kề của Việt Nam; đơn vị thi công chưa đáp ứng đủ nguồn lực lúc đầu… - Thành công: thuê tư vấn nước ngoài; phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, giám sát và thầu thi công trong mọi công tác

5 Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng

- Thất bại: nguồn vốn thực hiện lớn, nên chậm thanh toán tại một số khâu; quản lý chi phí chặt, đôi khi chậm tiến độ vì chờ thống nhất chi phí. - Thành công: hợp đồng rất chi tiết, rõ ràng nên khi gặp trở

- Thất bại: nguồn vốn cung ứng chậm, cùng với khủng hoảng tài chính năm 2007-2008; đền bù chậm kéo theo chi phí cao cho những thửa cuối; tổng mức đầu tư chưa lường hết các rủi ro; - Thành công: thành

- Thất bại: ban quản lý dự án kiêm nhiệm nhiều, ảnh hưởng đến một số công tác nhất định; - Thành công: phương thức thanh toán linh hoạt; tổng mức đầu tư dự phòng được các yếu tố phát sinh khi thực

- Thất bại: điều khoản về dừng hợp đồng chưa chi tiết, khó khăn khi thi công xin dừng. Giá cả vật liệu xây dựng trong các năm qua biến động lớn, chi phí tăng - Thành công: lập ban quản lý dự án

công vừa đảm bảo giao thông, ban ngày phải làm ít…gây chậm tiến độ; nhà thầu thi công chủ quan, máy móc thiết bị không cung cấp kịp thời theo tiến độ; cán bộ kỹ thuật chưa theo sát công trường, chậm xử lý tình huống… - Thành công: nỗ lực đẩy nhanh tiến độ của chủ đầu tư liên tục, thường xuyên - Thất bại: ban quản lý còn kiêm nhiệm nhiều, cơ chế nội bộ còn rườm rà, đã gây đình trệ 1 số bước. Nguồn vốn thuộc ngân sách nên sử dụng việc gì cũng phải xin duyệt. Hợp đồng được ký

ngại đều xử lý được, ít tranh chấp

hiện; quyết định nhanh chóng các chi phí cụ thể; điều khoản các hợp đồng chi tiết, minh bạch nên không xảy ra tranh chấp

lập công ty liên danh để quản lý dự án nên phần nào bù đắp lại tiến độ chậm; các hợp đồng thi công được ràng buộc khá kỹ nên tiến độ được củng cố lại.

Điều

- Thất bại: giám sát cộng đồng lẻ tẻ; gây tiếng ồn và ảnh hưởng môi trường. - Thành công: hầu như các bên tham gia dự án đều có năng lực, kinh nghiệm, góp phần đẩy nhanh tiến độ

- Thất bại: nếu có giám sát cộng đồng, tiến độ dự án sẽ được cải thiện - Thành công: giai đoạn thực hiện đầu tư, các nhà thầu đều có năng lực, kinh nghiệm, góp phần bù lại tiến độ

- Thất bại: bên thi công và người dân không quan tâm đến công tác giám sát cộng đồng. - Thành công: nhà thầu có sự kết hợp đồng bộ với nhau trong suốt quá trình thực hiện; năng lực nhà thầu đáp ứng yêu cầu các gói thầu

kết hợp giữa những cán bộ có thâm niên và cán bộ trẻ. Chi phí được quản lý rất linh động, đẩy nhanh được tiến độ hầu hết các khâu thi công. Hợp đồng có điều khoản thưởng cao cho việc đẩy nhanh tiến độ - Thất bại: một vài đơn vị có nhiều kinh nghiệm đã phản ứng gay gắt với các cơ quan chuyên môn, làm công tác duyệt có phần bị ách tắc - Thành công: các bên tham gia hầu hết đều đủ năng lực, ở từng công tác, họ đều góp phần làm rút ngắn thời gian thực hiện chung

với điều khoản còn chung chung, lúng túng trong xử lý, chờ xin ý kiến - Thành công: quản lý chi phí phù hợp theo qui định hiện hành, nên có những lúc góp phần đẩy nhanh tiến độ - Thất bại: chưa phối hợp chặt với người dân trong giám sát cộng đồng, nên thường bị khiếu nại vượt cấp, đột ngột yêu cầu dừng thi công, ảnh hưởng tiến độ chung. Năng lực các đơn vị tham gia không đồng đều, trách nhiệm chưa cao… - Thành công: chủ đầu tư đã có nhiều biện pháp để thúc đẩy tiến độ dự án

kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và tác giám công sát đầu tư của cộng đồng

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của Công ty CP đầu tư và dịch vụ TP.HCM đến năm 2020

: Quản trị kinh doanh : 60.34.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

MỤC LỤC

Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục

MỞ ĐẦU

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1.2. Về lập – thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình

1.3.2.2. Quản lý tiến độ, chất lượng công tác thiết kế - dự toán

1.3.5.2. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng

1.3.5.3. Quản lý môi trường xây dựng

1.3.7.3. Lập, thẩm định, phê duyệt dự toán - tổng dự toán

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA

2.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN

2.2.1.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

2.2.1.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

2.2.2. Dự án Khu dân cư An Phú tại phường An Phú - Quận 2 (Blooming Park)

2.2.3. Dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh - Phường 9 - Quận Phú Nhuận

2.2.3.1. Quá trình từ khi lập qui hoạch đến lập dự án; đền bù-giải phóng mặt bằng Là dự án có qui mô nhỏ nên công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho dự án

2.2.3.2. Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

2.2.3.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

2.2.3.4. Quá trình quản lý thi công

2.2.4.4. Quá trình quản lý thi công

2.2.5.3. Quá trình lựa chọn nhà thầu

2.2.5.6. Ảnh hưởng tiến độ dự án do điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân

2.3.2. Năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi công xây dựng

2.3.4. Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư và sự điều phối

2.3.5. Năng lực tài chính của nhà đầu tư

STT

NỘI DUNG

GHI CHÚ

NHU CẦU VỐN (tỷ đồng)

NHU CẦU DOANH THU

NHU CẦU LỢI NHUẬN

THỜI GIAN THỰC HIỆN/ HOÀN TẤT 2011

6 Tư vấn đầu tư xây dựng và hoạt động thương mại, dịch vụ và đầu tư khác Cộng

9.630 – 10.450

3.2.2. Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an toàn công trình, bảo vệ con người và

3.2.3. Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán bộ - nhân viên Công ty làm nòng cốt;

Stt 1 Giải pháp 1: dụng Vận các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc, tổ chức tốt công tác lập hoạch qui xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi

cao

Giải pháp 2: Quản lý chặt chất chẽ lượng, tiến độ công tác sát, khảo thiết kế - lập dự toán; tâm quan sâu sát đến việc xin phép xây dựng.

3 Giải pháp 3: Có hình thức chọn lựa nhà thầu phù hợp, có lực; năng kiểm tra chặt chẽ tiến độ thi công và có biện pháp kỹ thuật để

tình lý xử huống tại công trường.

4 Giải pháp 4: Chủ đầu tư chọn lựa thức hình quản lý dự án và quản lý chi phí cách một phù hợp, linh hoạt.

5 Giải pháp 5: động, Chủ minh bạch, cởi mở trong đàm việc phán ký kết đồng; hợp đảm bảo tổ chức, cá tham nhân hoạt gia xây động đủ dựng năng lực thực hiện.

điều Tạo kiện tích cực cho công tác sát giám cộng đồng; có kiến nghị chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ hành tục chánh

3.4. KIẾN NGHỊ

3.4.1. Đối với Nhà nước

3.4.2. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 2 Cơ cấu sản xuất kinh doanh của Công ty Invesco trong các năm gần đây

PHỤ LỤC 4 BẢNG THỐNG KÊ THIẾT BỊ THI CÔNG CỦA INVESCO

PHỤ LỤC 5

BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ THÀNH CÔNG VÀ THẤT BẠI CÁC DỰ ÁN

2 Quá trình khảo sát, thiết kế lập dự toán và giấy phép xây dựng

5 Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng

Có thể bạn quan tâm

Luận văn Thạc sĩ: Chế tạo và nghiên cứu tính chất điện, từ của vật liệu multiferroic Ba₀.₇Ca₀.₃TiO₃/ NiFe₂O₄

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu vật liệu biến hóa dạng chuỗi một chiều chế tạo từ kim loại đồng trên đế FR-4 hoạt động tại tần số MHz ứng dụng trong truyền năng lượng không dây

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng tác động tới môi trường biển của việc xả nước thải từ sự cố nhà máy điện hạt nhân Fukushima sử dụng công cụ ERICA

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng mô hình đầu dò nơtron và gamma sử dụng nhấp nháy EJ-276 ghép nối với mảng nhân quang silicon

Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá khả năng ảnh hưởng của bức xạ ion hóa đến sức khỏe cư dân khu vực mỏ đất hiếm Đông Pao, xã Bản Hon, huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu

Luận văn Thạc sĩ: Sử dụng phương pháp nhiễu xạ neutron khảo sát cấu trúc tinh thể và pha trật tự từ trong vật liệu Pr2FeCrO6

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu phân lập, xác định cấu trúc và hoạt tính ức chế NO của các hợp chất thứ cấp từ chủng vi nấm biển Aspergillus sp. CL251

Luận văn Thạc sĩ: Phân tích một số hợp chất bisphenol thôi nhiễm từ bao bì nhựa lên một số mẫu thực phẩm nền tinh bột

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá hoạt tính kháng khuẩn, kháng nấm của loài hoa mộc (Osmanthus fragrans (Thunb.) Lour.) ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và đánh giá tác dụng kháng viêm của loài côi Turpinia montana (Blume) Kurz

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đặc trưng tính chất vật liệu composite có cấu trúc nano chitosan–cyclodextrin/TiO₂–Ag

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chế tạo và khảo sát một số tính chất của màng phủ trên cơ sở nhựa epoxy gốc nước và khung cơ kim - ZIF

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất napthoquinone chứa nguyên tố flo bằng phản ứng đa thành phần

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu điều chế vật liệu Bioglass và tổ hợp lai với polymer ALG-F127 định hướng ứng dụng trong điều trị nội nha

Luận văn Thạc sĩ: Khảo sát thành phần hóa học và hoạt tính ức chế enzyme α-glucosidase trên một số hợp chất phân lập từ thịt quả bình bát nước (Annona glabra L.).

Luận văn Thạc sĩ: Tổng hợp và đánh giá hoạt tính chống ung thư của hợp chất lai chứa khung tetrahydro-β-carboline và imidazo[1,5-a]pyridine

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp một số dẫn xuất của benzazole

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu chiết tách lignin từ vỏ sầu riêng Ri6 (Durio zibethinus Murr.) và tổng hợp vật liệu biocomposite định hướng ứng dụng trong bảo quản sau thu hoạch

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hạt nano bạc phủ acid hyaluronic mang doxorubicin định hướng ứng dụng trong điều trị ung thư

Luận văn Thạc sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và hoạt tính kháng viêm của loài rau dừa nước (Ludwigia adscendens)

Tài liêu mới