M C L CỤ Ụ
M C L CỤ Ụ ............................................................................. 1
M ĐUỞ Ầ .............................................................................. 1
I- Nh ng v n đ lý lu n v h p đng mua bán nhà .ữ ấ ề ậ ề ợ ồ ở ......................................................................... 2
1) Khái ni m v h p mua bán nhà ệ ề ợ ở .................................................................................................. 2
2) Các y u t pháp lý c a h p đng mua bán nhà ế ố ủ ợ ồ ở ................................................................... 3
II- Nh ng v n đ lý lu n v h p đng mua bán căn h chung cữ ấ ề ậ ề ợ ồ ộ ư ...................................................... 6
1) Khái ni m mua bán căn h chung cệ ộ ư ............................................................................................. 6
2) Các y u t pháp lý c a mua bán căn h chung c ế ố ủ ộ ư ...................................................................... 7
1) Th c tr ng h p đng mua bán căn h chung cự ạ ợ ồ ộ ư ....................................................................... 14
2) M t s ki n ngh nh m hoàn thi n h p đng mua bán căn h chung c .ộ ố ế ị ằ ệ ợ ồ ộ ư ................................. 20
K T LU NẾ Ậ ......................................................................... 23
M ĐUỞ Ầ
Ngày nay, cùng v i t c đ gia tăng dân s ngày càng nhanh, s phát tri n c aớ ố ộ ố ự ể ủ
nhu c u xã h i di n tích đt ngày càng b thu h p. M t khác, nhà là tài s n và là nhuầ ộ ệ ấ ị ẹ ặ ở ả
1
c u không th thi u đi v i con ng i. Trong tình tr ng dân s gia tăng và qu đtầ ể ế ố ớ ườ ạ ố ỹ ấ
ngày càng eo h p, nh t là các đô th l n, thì nhà chung c đang đc h ng t i nhẹ ấ ở ị ớ ư ượ ướ ớ ư
m t gi i pháp thi t y u. V y pháp lu t đã quy đnh nh th nào v mua bán căn hộ ả ế ế ậ ậ ị ư ế ề ộ
chung c ? Th c tr ng mua bán căn h chung c hi n nay t i Vi t Nam ra sao? Nh ngư ự ạ ộ ư ệ ạ ệ ữ
u đi m t vi c mua bán nhà chung c cũng nh nh ng nh c đi m c n kh cư ể ừ ệ ư ư ữ ượ ể ầ ắ
ph c?...ụĐ tìm hi u rõ h n v v n đ này em đã quy t đnh l a ch n đ tàiể ể ơ ề ấ ề ế ị ự ọ ề : “H pợ
đng mua bán căn h chung c - m t s v n đ lý lu n và th c ti nồ ộ ư ộ ố ấ ề ậ ự ễ ”.
N I DUNGỘ
I- Nh ng v n đ lý lu n v h p đng mua bán nhà .ữ ấ ề ậ ề ợ ồ ở
1) Khái ni m v h p mua bán nhà ệ ề ợ ở
T x a đn nay nhà v n luôn luôn là ph n không th thi u c a m i conừ ư ế ở ẫ ầ ể ế ủ ỗ
ng i. Th y đc vai trò to l n c a nhà nên pháp lu t Vi t Nam đã quy đnh m iườ ấ ượ ớ ủ ở ậ ệ ị ọ
công dân đu có quy n t o l p nhà và s h u nhà nh m t o khung pháp lý c b nề ề ạ ậ ở ữ ở ằ ạ ơ ả
b o v l i ích, mong mu n h p pháp c a cá nhân. ả ệ ợ ố ợ ủ
M i t ch c, cá nhân mu n s h u nhà c n thông qua các giao d ch v nhà ỗ ổ ứ ố ở ữ ở ầ ị ề ở
đ xác l p quy n s h u. Nhà là m t lo i tài s n vì v y nh ng giao d ch v nhà ể ậ ề ở ữ ở ộ ạ ả ậ ữ ị ề ở
s ph i tuân theo các quy đnh v h p đng dân s nói chung trong BLDS 2005. Và cẽ ả ị ề ợ ồ ự ụ
th Đi u 90 Lu t Nhà 2005 đă quy đnh các hình th c giao d ch v nhà bao g m:ể ề ậ ở ị ứ ị ề ở ồ
Mua bán, cho thuê, thuê mua, t ng cho, đi, th a k , th ch p , cho m n, cho nhặ ổ ừ ế ế ấ ượ ở ờ
và y quy n qu n lý nhà . Các giao d ch này đc đi u ch nh m t cách nghiêm ng t,ủ ề ả ở ị ượ ề ỉ ộ ặ
c th h n b i h th ng các văn b n d i lu t. Các giao d ch v nhà ch u s qu nụ ể ơ ở ệ ố ả ướ ậ ị ề ở ị ự ả
s qu n lý nghiêm ng t nh v y là do nhà là m t tài s n l n v m t kinh t cũngự ả ặ ư ậ ở ộ ả ớ ề ặ ế
nh tinh th n c a cá nhân và t ch c.ư ầ ủ ổ ứ
Trong các giao d ch v nhà thì mua bán là giao d ch di n ra ph bi n nh t.ị ề ở ị ễ ổ ế ấ
D a theo khái ni m v mua bán tài s n nói chung (Đi u 428 BLDS2005) và nh ng đcự ệ ề ả ề ữ ặ
đi m c th c a mua bán tài s n là nhà ta có th khái quát v h p đng mua bán nhàể ụ ể ủ ả ở ế ề ợ ồ
2
nh sau: “ở ư H p đng mua bán nhà là ph ng ti n pháp lý đm b o cho vi c d chợ ồ ở ươ ệ ả ả ệ ị
chuy n quy n s h u nhà t phía ng i bán sang phía ng i mua nh m th a mãn nhuể ề ở ữ ừ ườ ườ ằ ỏ
c u v nhà . Theo đó, bên bán có nghĩa v giao nhà và chuy n quy n s h u đi v iầ ề ở ụ ể ề ở ữ ố ớ
nhà đã bán, bên mua có nghĩa v tr ti n và nh n nhà. Các bên ph i th c hi n th t cụ ả ề ậ ả ự ệ ủ ụ
đăng ký quy n s h u đi v i nhà theo quy đnh c a pháp lu t”.ề ở ữ ố ớ ở ị ủ ậ
2) Các y u t pháp lý c a h p đng mua bán nhà ế ố ủ ợ ồ ở
2.1)Ch thủ ể
Trong t t c các h p đng dân s nói chung và h p đng mua bán nhà nóiấ ả ợ ồ ự ợ ồ ở
riêng đu có nh ng yêu c u nh t đnh v m t ch th . Đây là m t v n đ r t quanề ữ ầ ấ ị ề ặ ủ ể ộ ấ ề ấ
tr ng mà 2 bên mua bán nhà nên chú ý đn đ xác đnh hi u l c c a h p đng, đmọ ở ế ể ị ệ ự ủ ợ ồ ả
b o quy n và l i ích h p pháp các bên tham gia ký k t h p đng. Theo quy đnh t iả ề ợ ợ ế ợ ồ ị ạ
Đi u 14, 17 BLDS 2005 ch th c a h p đng mua bán nhà đc pháp lu t ghiề ủ ể ủ ợ ồ ở ượ ậ
nh n là ng i có đy đ năng l c pháp lu t và năng l c hành vi. Đi v i ch thậ ườ ầ ủ ự ậ ự ố ớ ủ ể
không có đ năng l c hành vi dân s , m t năng l c hành vi dân s và b h n ch năngủ ự ự ấ ự ự ị ạ ế
l c hành vi dân s mu n tham gia giao d ch này ph i thông qua ng i đi di n h pự ự ố ị ả ườ ạ ệ ợ
pháp. Đi v i t ch c thì ph i thông qua ng i đi di n theo pháp lu t ho c theo yố ớ ổ ứ ả ườ ạ ệ ậ ặ ủ
quy n c a t ch c đó.ề ủ ổ ứ
Bên c nh vi c ph i đáp ng đy đ các quy đnh trên, h p đng mua bán nhà ạ ệ ả ứ ầ ủ ị ợ ồ ở
cũng có các quy đnh r t c th v 2 bên c a h p đng đc quy đnh t i Đi u 92ị ấ ụ ể ề ủ ợ ồ ượ ị ạ ề
Lu t Nhà 2005:ậ ở
*) Bên bán nhà
“ Là ch s h u nhà ho c ng i đi di n theo quy đnh c a pháp lu t v dânủ ở ữ ở ặ ườ ạ ệ ị ủ ậ ề
s .ự” Nh v y, bên bán ph i có gi y ch ng nh n quy n s h u h p pháp đ ch ngư ậ ả ấ ứ ậ ề ở ữ ợ ể ứ
minh quy n s h u c a mình đi v i ng i mua nhà. Đi v i ng i đc y quy nề ở ữ ủ ố ớ ườ ố ớ ườ ượ ủ ề
bán nhà ph i ch ng minh mình là đi di n h p pháp c a ch s h u nhà đang muaả ứ ạ ệ ợ ủ ủ ở ữ
bán. Đây là m t quy đnh đúng đn c a lu t nhà , đ đm b o vi c th c hi n giaoộ ị ắ ủ ậ ở ể ả ả ệ ự ệ
3
d ch này là hoàn toàn phù h p đm b o quy n đnh đo t tài s n c a ch s h u cănị ợ ả ả ề ị ạ ả ủ ủ ở ữ
nhà. T ch c bán nhà ph i có ch c năng kinh doanh nhà , tr tr ng h p bán nhà ổ ứ ả ứ ở ừ ườ ợ ở
không nh m m c đích kinh doanh.ằ ụ
*) Bên mua nhà
Bên mua nhà ph i là đi t ng đc phép s h u nhà t i Vi t Nam theo quy đnhả ố ượ ượ ở ữ ạ ệ ị
c a Lu t nhà năm 2005. Nghĩa là, ch nh ng ch th đc phép s h u nhà t i Vi tủ ậ ở ỉ ữ ủ ể ượ ở ữ ạ ệ
Nam thì m i có th tham gia vào h p đng mua bán nhà. Đây là m t quy đnh nh m gi iớ ể ợ ồ ộ ị ằ ớ
h n ph m vi các ch th có quy n đc mua nhà t i Vi t Nam. C th , các ch thạ ạ ủ ể ề ượ ạ ệ ụ ể ủ ể
đc s h u nhà bao g m: a) T ch c, cá nhân trong n c không ph thu c vào n i đăngượ ở ữ ồ ổ ứ ướ ụ ộ ơ
ký kinh doanh, n i đăng ký h kh u th ng trú; b) Ng i Vi t Nam đnh c n cơ ộ ẩ ườ ườ ệ ị ư ở ướ
ngoài quy đnh t i Đi u 126 c a Lu t này; c) T ch c, cá nhân n c ngoài quy đnh t iị ạ ề ủ ậ ổ ứ ướ ị ạ
kho n 1 Đi u 125 c a Lu t này. Nh v y, ch nh ng cá nhân, t ch c trên m i có quy nả ề ủ ậ ư ậ ỉ ữ ổ ứ ớ ề
tham gia vào h p đng mua bán nhà v i t cách là bên mua.ợ ồ ớ ư
2.2) Đi t ng c a h p đng mua bán nhà ố ượ ủ ợ ồ ở
Nhà có th dùng đ ho c có th dùng vào nhi u m c đích khác nh làm c aở ể ể ở ặ ể ề ụ ư ử
hàng, c a hi u, văn phòng, x ng s n xu t... Nhà có th là m t ngôi nhà đc l p, m tử ệ ưở ả ấ ở ể ộ ộ ậ ộ
căn h dùng cho con ng i sinh s ng, ngh ng i trên m t di n tích. Di n tích không ph iộ ườ ố ỉ ơ ộ ệ ệ ả
là vô h n mà có s do c th và gi i h n trong không gian. Căn nhà tr thành đi t ngạ ố ụ ể ớ ạ ở ố ượ
c a h p đng mua bán nhà ph i th a mãn các quy đnh t i Kho n 1 Đi u 91 Lu t nhàủ ợ ồ ở ả ỏ ị ạ ả ề ậ
2005:ở
“a) Có gi y ch ng nh n quy n s h u đi v i nhà theo quy đnh c a phápấ ứ ậ ề ở ữ ố ớ ở ị ủ
lu t;ậ
b) Không có tranh ch p v quy n s h u;ấ ề ề ở ữ
c) Không b kê biên đ thi hành án ho c đ ch p hành quy t đnh hành chínhị ể ặ ể ấ ế ị
c a c quan nhà n c có th m quy n.”ủ ơ ướ ẩ ề
4
Các quy đnh c a pháp lu t là hoàn toàn h p lý b i căn c vào quy n đnh đo tị ủ ậ ợ ở ứ ề ị ạ
c a ch s h u nh đã nói trên. Ch s h u ph i có gi y ch ng nh n quy n s h uủ ủ ở ữ ư ủ ở ữ ả ấ ứ ậ ề ở ữ
đi v i nhà theo quy đnh, đây cũng là c s c b n đ có th chuy n giao quy n số ớ ở ị ơ ở ơ ả ể ể ể ề ở
h u nhà.ữ
Ngoài ra pháp lu t còn quy đnh r t nghêm ng t v đi t ng này đ b o vậ ị ấ ặ ề ố ượ ể ả ệ
quy n l i cúa ng i mua nh không có tranh ch p v quy n s h u đ tránh nh ngề ợ ườ ư ấ ề ề ở ữ ể ữ
r i ro có th x y ra đi v i ng i mua nhà vì đây là tài s n có giá tr l nủ ể ả ố ớ ườ ả ị ớ
2.3) Hình th c c a h p đng mua bán nhà ứ ủ ợ ồ ở
Hình th c c a h p đng mua bán nhà đc quy đnh r t rõ t i Đi u 450 B lu tứ ủ ợ ồ ượ ị ấ ạ ề ộ ậ
dân s 2005 và kho n 3 Đi u 93 Lu t nhà năm 2005, theo đó h p đng mua bán nhàự ả ề ậ ở ợ ồ
ph i đc l p thành văn b n và ph i đc công ch ng ho c ch ng th c. Trongả ượ ậ ả ả ượ ứ ặ ứ ự
tr ng h p h p đng không đc công ch ng, ch ng th c theo quy đnh thì tòa án choườ ợ ợ ồ ượ ứ ứ ự ị
3 tháng đ các bên kh c ph c, n u không kh c ph c đc tòa án s tuyên h p đngể ắ ụ ế ắ ụ ượ ẽ ợ ồ
vô hi u. Trong tr ng h p các bên mua bán nhà b ng gi y t vi t tay, không có côngệ ườ ợ ằ ấ ơ ế
ch ng, ch ng th c thì theo yêu c u c a 1 bên ho c các bên tòa án s tuyên b h pứ ứ ự ầ ủ ặ ẽ ố ợ
đng đó vô hi u Nh v y, đ đm b o đ xác th c c a h p đng và đ b o vồ ệ ư ậ ể ả ả ộ ự ủ ợ ồ ể ả ệ
quy n và l i ích h p pháp c a mình khi x y ra tranh ch p, các bên nên công ch ngề ợ ợ ủ ả ấ ứ
ho c ch ng th c h p đng mua bán.ặ ứ ự ợ ồ
Tuy nhiên, không ph i m i tr ng h p h p đng mua bán nhà đu ph i côngả ọ ườ ợ ợ ồ ề ả
ch ng ho c ch ng th c. Theo quy đnh t i kho n 3 Đi u 93 Lu t nhà 2005, n u bênứ ặ ứ ự ị ạ ả ề ậ ở ế
bán nhà là t ch c có ch c năng kinh doanh nhà thì h p đng mua bán nhà khôngổ ứ ứ ở ợ ồ
ph i công ch ng ho c ch ng th c. Đi u này s s h n ch đc các th t c khôngả ứ ặ ứ ự ề ẽ ẽ ạ ế ượ ủ ụ
c n thi t, thúc đt các h p đng mua bán và đu t vào lĩnh v c nhà phát tri n.ầ ế ấ ợ ồ ầ ư ự ở ể
5