Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh Doanh Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh Doanh Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L Giảng viên hướng dẫn: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU Hà Nội – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông

tin và số liệu tác giả sử dụng trong khóa luận là trung thực. Các luận điểm, dữ liệu

được trích dẫn đầy đủ, nếu không là ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp của chính bản

thân tôi

Hà Nội, ngày 05 tháng 05 năm 2017

TÁC GIẢ KHÓA LUẬN

NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1 Chương I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ............................................................................................................................... 7 1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…. .................................................................................................................... 7 1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất ............................................................................. 7 1.1.2. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ..... 8 1.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................................. 12 1.2.1. Khái niệm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…….. ......................................................................................................... 12 1.2.2. Đặc điểm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…….. ............................................................................................................... 12 1.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................. 13 1.3.1. Quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất……. .......................................................................................................... 13 1.3.2. Quy định về căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất……. ................................................................................................... 14 1.3.3. Quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ............................................................................................................ 14 1.3.4. Quy định về hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất……. ................................................................................................................ 15 1.3.5. Quy định về giá đất để tính bồi thường ..................................................... 15 1.3.6. Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất……. ................................................................................................... 16 1.3.7. Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ......................................... 17 1.4. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................................................. 17 1.4.1.Đối với người có đất bị thu hồi .................................................................. 17 1.4.2. Đối với phương diện kinh tế - xã hội ........................................................ 18 1.4.3. Đối với phương diện chính trị ................................................................... 19 1.5. Kinh nghiệm Quốc tế về thực hiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .................................................................... 19 1.5.1. Kinh nghiệm của Singapore ...................................................................... 19 1.5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc ................................................................... 23 4

1.5.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. ............. 27 Chương II: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 ................................................................ 29 2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013 ........................................ 28 2.1.1. Quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…….. ......................................................................................................... 29 2.1.2. Quy định về căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,,,.…………………………………………………………………………….35 2.1.3. Quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…….. .................................................................................................. 38 2.1.4. Quy định về hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất……... .............................................................................................................. 38 2.1.5. Quy định về giá đất để tính bồi thường ..................................................... 55 2.1.6. Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ………… ............................................................................................ 60 2.1.7. Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ......................................... 65 2.2. Một số vấn đề trong thực tiễn thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .............................................................. 68 Chương III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ............................................................................................................ 76 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................ 77 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................ 79 KẾT LUẬN ........................................................................................................ 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 88

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc biệt

gắn liền với cuộc sống của con người. Có thể nói con người không thể tồn tại nếu

không có đất đai bởi mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất. Hơn

nữa, đất đai còn giữ vai trò rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội; là

địa điểm phân bổ các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Ở

Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở

hữu, thay mặt toàn thể nhân dân quản lý bằng những quy tắc xử sự chung nhằm

quản lý đất đai hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường sinh thái. Tuy

nhiên với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội hiện nay cùng với sự bùng nổ về

dân số đã tạo áp lực rất lớn cho vấn đề sử dụng và bảo vệ đất.

Việt Nam đang trên đà đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước để đạt được mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp

phát triển theo hướng hiện đại. Trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước,

việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh

tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng là một quá trình tất yếu. Trên cả nước,

hàng nghìn dự án đã và đang được triển khai với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng

vạn héc ta đất, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của hàng triệu cá nhân, hộ gia

đình. Để bù đắp những thiệt thòi của người bị thu hồi đất , Nhà nước ta đã ban

hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từng bước hoàn thiện theo

hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời

sống và sản xuất.

Thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vẫn

luôn là vấn đề hết sức nhạy cảm, thu hút sự quan tâm, chú ý của người dân. Bởi

việc Nhà nước thu hồi đất trực tiếp phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất. Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất có vai trò quan trọng trong việc giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích

kinh tế giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy đây

là công việc vô cùng khó khăn, phức tạp, phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện

kéo dài và dễ trở thành những điểm nóng gây mất ổn định về chính trị - xã hội.

Nhận thức được sâu sắc những khó khăn, thách thức trong công tác bồi thường,

giải phóng mặt bằng, Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn

bản pháp luật nhằm thực thi có hiệu quả công tác về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế

của đất nước.

Trong những năm qua chính sách pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư đã không ngừng được hoàn thiện và đổi mới nhằm giải quyết những

vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Đặc biệt với sự ra đời của Luật

đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 pháp luật đất đai đã có những quy

định mới tích cực khắc phục, giải quyết được phần nào những tồn tại, hạn chế

phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên sau nhiều

năm triển khai, Luật đất đai năm 2013 vẫn còn bộc lộ những vướng mắc, thiếu sót

cần được nghiên cứu để chỉ ra những nguyên nhân khách quan và chủ quan; đồng

thời đề xuất những giải pháp tối ưu nhằm hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Với những lý do trên, em lựa chọn đề tài “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013” làm khóa

luận tốt nghiệp đại học.

2. Tình hình nghiên cứu

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định

quan trọng của pháp luật đất đai. Trong thời gian vừa qua đã có một số công trình,

sách báo nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật này dưới khía cạnh lí luận và thực tiễn;

tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác giả: PGS.TS Doãn Hồng Nhung:

Pháp luật về định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, sách

chuyên khảo năm 2013; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Vấn đề thu hồi đất và bồi

thường khi thu hồi đất trong dự thảo luật đất đai sửa đổi, bổ sung, Tạp chí luật

học, 2008; Nguyễn Kim Thoa: Lời giải hữu hiệu cho bài toán thu hồi đất nông

nghiệp, Tạp chí Tài chính, 2010; TS Trần Quang Huy: Chính sách hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất, Tạp chí luật học, 2010; TS Hoàng Thị Nga: Pháp luật về thu hồi

đất , bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải

pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, 2011; TS Phạm Thu Thủy: Pháp luật về bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam, Luận văn Tiến sĩ Luật

học, 2014; Nguyễn Thị Lan Hương: Bảo vệ quyền lợi người nông dân khi thu hồi

đất, Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, 2014… Các công trình nghiên cứu khoa học

trên chủ yếu khai thác, phân tích các quy định của Luật đất đai năm 2003 và

nghiên cứu thực trạng thực thi pháp luật trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta từ năm 2003 trở về trước. Trên cơ sở tiếp

thu, kế thừa những tư tưởng khoa học và một số vấn đề mang tính lý thuyết của

các công trình nghiên cứu đi trước, khóa luận đi sâu vào tìm hiểu một cách có hệ

thống, toàn diện về pháp luật bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất trên các phương diện cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật và thực tiễn

thi hành theo Luật đất đai năm 2013.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu nhằm đạt được mục đích và nhiệm vụ cơ bản sau đây:

- Nghiên cứu đặc điểm, nội dung cơ bản của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013.

- Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật trong vấn đề bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Chỉ ra mặt tích cực, hạn chế và nguyên nhân

của các hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và nâng cao hiệu quả công

tác thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đây là một đề tài nghiên cứu khá rộng và phức tạp. Tuy nhiên trong phạm vi

của khóa luận tốt nghiệp đại học, khóa luận giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên

cứu cụ thể như sau:

Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng

dẫn thi hành dựa trên cơ sở so sánh với Luật đất đai 2003.

Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số tỉnh, thành phố.

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã sử dụng phương pháp

nghiên cứu chủ yếu sau đây: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện

chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê Nin; tư tưởng Hồ Chí Minh và

quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về xây dựng Nhà nước pháp quyền

trong nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó khóa luận còn sử dụng những phương pháp cụ thể sau:

Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết,

phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm v.v…được sử dụng tại Chương I

khi nghiên cứu về một sô vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013 để giúp cho

nội dung khóa luận cụ thể, mang một sắc thái riêng biệt.

Phương pháp đánh giá, phương pháp tra cứu tài liệu, phương pháp so sánh

luật học, phương pháp đối chiếu các quy phạm pháp luật v.v… được sử dụng tại

Chương II khi nghiên cứu về thực trạng các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013.

Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp v.v…

được sử dụng tại Chương III khi nghiên cứu về phương hướng và giải pháp hoàn

thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

6. Ý nghĩa khoa học của khóa luận

Khóa luận đã thành công trong việc nghiên cứu những đặc điểm và nội

dung cơ bản của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất; đồng thời hệ thống hóa cơ sở lý luận của các quy định pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai năm 2013

Qua kết quả nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về bồi

thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai năm 2013,

khóa luận đã nêu rõ mặt tích cực, hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế trong

việc thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất hiện nay.

Từ đó, tác giả định hướng, kiến nghị tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định

sao cho hợp lý, tránh gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân bị thu

hồi đất. Các đề xuất, định hướng trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư

trong đề tài này là nguồn tài liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà nước về

đất đai trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân, đảm bảo cho mục

tiêu phát triển bền vững trên cả nước.

7. Bố cục khóa luận

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo khóa luận được kết

cấu như sau:

Chương I : Một sô vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013.

Chương II: Thực trạng các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013.

Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Mặc dù hết sức cố gắng nhưng do hạn chế của bản thân, thời gian và nguồn

tài liệu tham khảo nên khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót, nhược điểm.

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của Giảng viên hướng dẫn cũng

như những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và các bạn giúp khoá luận ngày

càng hoàn thiện hơn!

Chương I :

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI

THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất

1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất

Trước hết, để nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất chúng ta cần phải làm rõ khái niệm về thu hồi đất. Hiểu một cách thuần

túy thì thu hồi đất là việc Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của các chủ sử dụng

đất; qua đó thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước

và xã hội.

Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Thu hồi đất là việc Nhà

nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã

giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của

Luật này.”. Cách định nghĩa này dễ dẫn đến nhầm lẫn rằng người sử dụng đất

được thu hồi chỉ là tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn; trong khi đó còn có chủ

thể khác là hộ gia đình, cá nhân lại không được đề cập đến.

Điều 11 khoản 3, Luật đất đai năm 2013 đã bù đắp thiếu sót so với Luật

Đất đai năm 2003 như sau: ”Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định

thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc

thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Hay nói cách

khác, thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

* Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài đặc điểm của thu hồi đất:

Thứ nhất, thu hồi đất là một hành vi pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật

đất đai được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là sự thực thi

một trong những nội dung của quyền lực của Nhà nước về đất đai

Thứ hai, thu hồi đất được thực hiện bởi một quyết định hành chính của cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền, mang tính mệnh lệnh, bắt buộc giữa một bên là 7

người sử dụng đất với một bên là Nhà nước ; hai chủ thể này không bình đẳng về

mặt pháp lý

Thứ ba, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nước và Xã hội hoặc

là các chế tài để xử lý vi phạm pháp luật đất đai, cụ thể: Việc thu hồi đất được

chia thành 04 nhóm:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh.

+ Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.

+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật

+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại

đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Tuy nhiên, khóa luận sẽ chỉ tập trung vào nghiên cứu về thu hồi đất do nhu

cầu của Nhà nước vào mục đích quốc phòng, an ninh, pháp triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; ngoài ra còn có trường hợp đặc biệt thu hồi

đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

1.1.2. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

* Khái niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong đời sống thường ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong

trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách

nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra. Theo từ điển

tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại đã gây ra”[31]

Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ

thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội.

Trong lĩnh vực pháp luật đất đai, thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà

nước thu hồi đất được đặt ra từ rất sớm. Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959

của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, tại

Chương II đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng”.

Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về

quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên,

các hoa mầu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố

cũng đề cập vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc biệt, sau khi Luật

đất đai năm 1987 ra đời, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết định số

186/HĐBT ngày 31/5/1990 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có

rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, thuật ngữ “bồi thường” được

thay thế bằng thuật ngữ “đền bù”. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong

Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

1998 và các Nghị định hướng dẫn thi hành như: Nghị định của Chính phủ số 90-

CP ngày 17/8/1994 và nghị định Chính phủ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998

đều ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,….Tuy

nhiên, khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 được

Quốc hội ban hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất

hiện trong Luật đất đai năm 2003 và gần nhất là Luật đất đai năm 2013. [12]

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Bồi thường về đất là việc

Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người

sử dụng đất.”. Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi

thường cho người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi đất những giá trị, thiệt hại về

đất và tài sản trên đất theo quy định của pháp luật đất đai. Từ đó, ta có thể hiểu

một cách cơ bản về khái niệm “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” như sau:

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp những tổn hại

về đất và tài sản trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra cho người sử dụng đất hợp

pháp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai. [14]

 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn hại về quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước

gây ra.

- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất gây ra; chỉ

phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

- Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi; thiệt hại

thực tế về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và căn cứ vào khung giá do Nhà nước

quy định tại thời điểm thu hồi đất.

* Khái niệm về Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt thông dụng: “Hỗ trợ: giúp thêm, góp thêm vào”

[31]. Hoạt động này gồm hai hình thức: hỗ trợ về vật chất (tiền và hiện vật) và hỗ

trợ về tình thần (động viên, an ủi)

Thuật ngữ này cũng được sử dụng trong pháp luật nói chúng và pháp luật

đất đai nói riêng. Theo khoản 14 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “ Hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định

đời sống, sản xuất và phát triển.”. Hỗ trợ được xem như là một chính sách trợ cấp

ngoài bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tùy từng trường hợp, điều kiện và cơ

chế chính sách của từng địa phương mà có những chính sách hỗ trợ khác nhau đối

với người dân có đất bị thu hồi. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai năm

2013 có quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất :

“ Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu

hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu

hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển

chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.”

* Khái niệm về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt thông dụng thì tái định cư được hiểu là đến một nơi

nhất định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa) [31].

Theo thuật ngữ pháp lý, tái định cư là trường hợp các cá nhân, hộ gia đình

đang cư trú, làm ăn sinh sống ở một nơi, lại chuyển đến cư trú, làm ăn sinh sống

nơi khác.

Trong pháp luật đất đai, thuật ngữ tái định cư đã được đề cập đến nhưng lại

chưa có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Khoản 3 Điều

42 Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định: “Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để

bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ

ở. Khu tái định được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và

phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Từ quy định trên chúng ta có thể đưa ra khái niệm về tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất ở như sau: TĐC là việc hộ gia đình, những người dân đang cư

trú, làm ăn sinh sống trên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình phải chuyển đến

cư trú, làm ăn sinh sống nơi khác do Nhà nước thu hồi đất ở để sử dụng vào mục

đích quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

Việc cá nhân, hộ gia đình phải rời nơi ở cũ của mình chuyển đến nơi ở mới

không phải do ý muốn của họ mà do Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất ở của

họ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích công cộng và

phát triển kinh tế. Do vậy, việc giải quyết tái định cư cho các cá nhân, hộ gia đình

khi Nhà nước thu hồi đất là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

nhằm giúp người bị thu hồi đất nhanh chóng ổn định đời sống, duy trì và phát

triển sản xuất. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được

bồi thường bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới và được ưu tiên

mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

1.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1. Khái niệm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất

Pháp luật là một phương thức hiệu quả để thực hiện chức năng quản lý của

Nhà nước. Bất cứ một lĩnh vực, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống

xã hội cũng cần đến sự điều chỉnh của pháp luật để hướng đến một trật tự chung,

hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và các bên tham gia quan hệ. Trong lĩnh vực

đất đai, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là

một chế định vô cùng quan trọng. Điều đó thể hiện ở chỗ Nhà nước đã ban hành

hàng loạt các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư trong quá trình thu hồi đất. Chúng ta có thể hiểu khái niệm pháp luật về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:“Pháp luật về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là tổng hợp các quy phạm

pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong

quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm giải quyết

hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và của người bị thu hồi đất”

1.2.2. Đặc điểm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất

Thứ nhất, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất xuất phát từ hình thức sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước với tư cách là đại

diện chủ sở hữu đối với đất đai nên có quyền phân bổ và điều chỉnh đất đai vì mục

đích pháp triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người

này để chuyển giao cho người khác. Hơn nữa, để tránh lạm dụng, tùy tiện trong

việc thu hồi và bồi thường nên pháp luật phải quy định rõ ràng, chặt chẽ về căn

cứ thu hồi đất, nguyên tắc, điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự thủ

tục, chế tài xử lý hành vi vi pham.v.v..

Thứ hai, cơ sở để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

không chỉ dựa trên những thiệt hại vật chất thực tế mà người bị thu hồi đất phải

gánh chịu mà còn tình đến tổn hại phi thực tế ở thời điểm thu hồi và trong tương

lai mà họ phải đối mặt, đặc biệt là với người nông dân mất đất vì đất chính là tư

liệu sản xuất của họ.

Thứ ba, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất phải giải quyết hài hòa mâu thuẫn giữa lợi ích “công” của Nhà nước và lợi ích

“tư” của người sử dụng đất. Nhà nước cần chú trọng bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người bị thu hồi đất do quyền sử dụng đất cũng là một loại quyền về tài

sản được pháp luật bảo hộ và tôn trọng [14]

Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà

phù hợp với thực tiễn, công bằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

thì sẽ được người dân ủng hộ, nhờ đó việc thu hồi đất nhanh chóng. Ngược lại

nếu pháp luật không thực tế, có nhiều khiếm khuyết, hạn chế sẽ không được người

dân đồng thuận dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại kéo dài gây mất ổn định chính trị -

xã hội.

1.3. Nội dung cơ bản của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất

Như đã phân tích ở trên, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để

điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những quy phạm phát luật đó bao gồm các nội dung

cơ bản như sau:

1.3.1. Các nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất

Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là tư

tưởng chủ đạo xuyên suốt toàn bộ những quy phạm pháp luật liên quan đến bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; tạo cơ sở, nền tảng cho

việc thực hiện và áp dụng các quy định đó vào thực tiễn cuộc sống. Việc quy định

các nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm

điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng

đất, lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của Nhà nước. Nhìn chung, việc bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên một số nguyên tắc cơ bản

như: người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được bồi

thường, hỗ trợ; việc bồi thường phải đảm bảo đầy đủ các thiệt hại thực tế; việc bồi

thường phải theo giá thị trường; việc bồi thường, hỗ trợ phải phải bảo đảm dân

chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

1.3.2. Các căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất

Căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là

các yếu tố mà người sử dụng đất cần phải có để có thể được nhận bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Việc quy định về các điều kiện được

hưởng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm thu hẹp phạm

vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đảm bảo cho việc bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư được thực hiện công bằng, hiệu quả và phù hợp với thực tiễn

cuộc sống. Pháp luật cần quy định rõ những trường hợp nào được hưởng bồi

thường, những trường hợp nào không được hưởng bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất; cũng như cần phải xem xét về tình trạng pháp lý của đất bị thu hồi, loại

đất và mục đích sử dụng của mảnh đất đó. Qua đó vừa thể hiện sự nghiêm minh

của pháp luật vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm

bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình thu hồi đất. Quy

định về điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi là

không thể thiếu khi xem xét, tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

1.3.3. Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là

nhóm chủ thể bao gồm những người sử dụng đất hợp pháp có đủ các điều kiện để

được hưởng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo quy định

của pháp luật. Việc quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

nhà nước thu hồi đất giúp cho việc thực thi pháp luật được cụ thể, chính xác; các

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền áp dụng chính sách đúng đối tượng. Thông qua

quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất, người bị thu hồi đất có thể biết mình có thuộc trường hợp được hưởng chính

sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không; từ đó họ có thể bảo vệ được quyền

và lợi ích hợp pháp của bản thân trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

1.3.4. Hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Về hình thức bồi thường, có hai hình thức bồi thường: bồi thường về đất và

bồi thường về tài sản gắn liền trên đất. Thứ nhất, trong trường hợp được bồi

thường về đất, người bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích

sử dụng với đất bị thu hồi hoặc yêu cầu được bồi thường bằng tiền tương ứng với

giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi. Trong trường hợp thu hồi đất ở, người bị thu

hồi đất còn có thể nhận bồi thường bằng nhà ở. Ngoài ra, trong trường hợp người

bị thu hồi đất không thuộc đối tượng được bồi thường về đất thì tùy từng trường

hợp có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước

thu hồi đất. Thứ hai, người bị thu hồi đất còn được bồi thường thiệt hại về tài sản

gắn liền trên đất với phương thức bồi thường chính là bồi thường bằng tiền. Về

hình thức hỗ trợ, bao gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ chuyển đổi

nghề nghiệp và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất trong độ tuổi lao động. Về

hình thức tái định cư, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập và thực hiện các dự

án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất ở mà

phải di chuyển chỗ ở. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi

đất được bồi thường bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Những

quy định về hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là

cơ sở pháp lý quan trọng giúp các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể áp

dụng pháp luật một cách nhanh chóng, hiệu quả cũng như giúp người dân nắm rõ

các quyền lợi mà mình được hưởng trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt

bằng. Qua đó, chúng ta có thể giải quyết hài hòa lợi ích của các chủ thể trong quan

hệ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.3.5. Giá đất để tính bồi thường

Giá đất để tính bồi thường là căn cứ quan trọng để thực hiện bồi thường cho

người sử dụng đất nhằm giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước,

nhà đầu tư và người bị thu hồi đất. Giá đất để tính bồi thường được tính theo

khung giá đất do Nhà nước quy định tương ứng với loại đất bị thu hồi và được

xác định ở thời điểm thu hồi đất. Một điểm quan trọng hơn hết là giá đất để tính

bồi thường phải tương đương với giá đất trên thị trường nhằm đảm bảo lợi ích

hợp pháp của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên hiện nay việc giá đất bồi thường quá

thấp so với giá đất trên thị trường vẫn tồn tại và gây ra nhiều tranh chấp trong lĩnh

vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Thêm vào đó, sự

chênh lệch giữa giá đất được Nhà nước bồi thường và giá đất sau khi chuyển đổi

mục đích sử dụng khá lớn, pháp luật cần phải có cơ chế phù hợp nhằm bù đắp

phần nào sự chênh lệch đó, giúp giải quyết hòa lợi ích kinh tế của các chủ thể

trong quan hệ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định về giá đất hợp lý sẽ

giảm thiểu rất nhiều những khiếu nại, khiếu kiện trong việc thực hiện công tác bồi

thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

1.3.6. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất

Việc tuân thủ một cách chặt chẽ trình tự thủ tục về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo tính công

khai, công bằng và dân chủ của pháp luật. Từng bước lập, thẩm định, thực hiện

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; cũng như trách

nhiệm của từng cơ quan, tổ chức, cá nhân trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư cần phải được quy định rõ ràng trong Luật đất đai và những văn bản hướng

dẫn thi hành. Nguyên nhân là do những vi phạm pháp luật đất đai cũng như những

khiếu nại, khiếu kiện của người dân tập trung khá nhiều trong lĩnh vực này. Việc

quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất giúp hạn chế việc lạm dụng quyền lực từ phía các cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền; tránh những vấn đề tiêu cực như tham nhũng, trục lợi trong quá trình thực

hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

1.3.7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, tố cáo đến cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền nếu không đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất. Khiếu nại, tố cáo của người dân thường liên quan đến

giá đất bồi thường, xác định loại đất bồi thường hay sai phạm về trình tự, thủ tục

trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.v.v… Việc

giải quyết khiếu nại, tố cáo nhằm phát hiện và khắc phục hậu quả của những hành

vi vi phạm pháp luật trong việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng; xây dựng

niềm tin của người dân vào Nhà nước và phát huy tối đa vai trò của pháp luật.

Pháp luật cũng cần quy định những chế tài xử lý các sai phạm trong công tác bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất một cách rõ ràng và mang

tính răn đe. Các chế tài trong lĩnh vực này không chỉ trong phạm vi của Luật đất

đai mà còn liên quan đến một số luật thuộc lĩnh vực khác như Luật Hình sự, Luật

cán bộ công chức.v.v…

1.4. Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất

Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạngvà phức tạp. Thu hồi

đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và lợi

ích của toàn xã hội. Việc thu hồi đất nếu thực hiện không tốt có thể gây ra nhiều

hậu quả xấu đáng kể đến như: người nông dân mất đất canh tác gặp khó khăn

trong việc chuyển đổi nghề nghiệp, không có việc làm, đời sống bấp bênh; gây

ảnh hưởng xấu đến môi trường sinh thái và sức khỏe cộng đồng dân cư trên địa

bàn do việc quy hoạch khu công nghiệp không hợp lý; hay cả những vụ khiếu nại,

khiếu kiện kéo dài của người dân đến cơ quan có thẩm quyền.v.v…Do vậy, việc

giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mang

lại ý nghĩa rất to lớn:

1.4.1.Đối với người có đất bị thu hồi

Thứ nhất, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phần nào bù đắp lại khoản

lợi ích vật chất mà người có đất bị thu hồi bị mất; nhằm đảm bảo quyền và lợi ích

hợp pháp của người sử dụng đất

Thứ hai, việc hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo cho

người có đất bị thu hồi có đất để sinh sống, giúp họ ổn định sản xuất

Thứ ba, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ , tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc thu hồi

đất được nhà nước bảo vệ khi quyền lợi của họ có thể bị xâm phạm một cách trái

pháp luật của các chủ thể khác trong xã hội. Hiện nay hệ thống văn bản quy phạm

pháp luật điều chỉnh về vấn đề thu hồi đất bao gồm: Hiến pháp năm 2013, Luật

Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn là: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày

15/4/2014; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014; Nghị định 47/2014/NĐ-

CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ; thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày

30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường. Đây là những cơ sở pháp lý quan

trọng để người sử dụng đất có thể bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của họ khi

bị xâm phạm.

1.4.2. Đối với phương diện kinh tế - xã hội

Thực tiễn cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng không nhận

được sự đồng thuận từ phía người dân dẫn đến hàng loạt các dự án xây dựng cơ

sở hạ tầng, các dự án đầu tư trong và ngoài nước nhiều khi bị đình trệ không thực

hiện được đúng tiến độ đề ra . Điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chủ đầu

tư, Doanh nghiệp bị thiệt hại do máy móc, nguyên vật liệu bị “đắp chiếu”, trả

lương cho người lao động hay lãi suất vay vốn Ngân hàng… Vì vậy, công tác bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư đạt hiệu quả tốt sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp có

thể thực hiện dự án một cách nhanh chóng, góp phần vào việc tăng trưởng nền

kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta.

Tốc độ tăng trưởng bền vững, kinh tế phát triển ổn định là nền tảng thực hiện công

bằng xã hội, xóa đói giảm nghèo, phúc lợi tăng cao, cải thiện đời sống cho người

dân.

1.4.3. Đối với phương diện chính trị

Việt Nam là một nước nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của

người dân nên các chính sách về đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng và có sự

ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định về mặt chính trị. Một trong các chính sách về

đất đai được Nhà nước và xã hội đặc biệt quan tâm là chính sách về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu chính sách không thỏa đáng,

người dân sẽ phản đối gay gắt, quyết liệt thông qua con đường khiếu nại, khiếu

kiện; khiếu kiện vượt cấp, kéo dài dẫn đến nguy cơ gây mất ổn định về mặt chính

trị; đồng thời làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành đám

đông cùng khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ quan Tòa

án. Điều này rất dễ phát sinh thành những “điểm nóng” trong lòng xã hội. Vì vậy,

việc giải quyết tốt vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất cũng chính là thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội để phát triển đất nước,

củng cố vững chắc sự ổn định về mặt chính trị trên phạm vi cả nước.

Tóm lại, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có mục đích, ý nghĩa vô cùng to lớn.

Nó không chỉ bù đắp tổn thất mà người sử dụng đất phải gánh chịu mà còn giải

quyết các vấn đề kinh tế - xã hội là hậu quả của việc Nhà nước thu hồi đất gây ra.

Hơn nữa, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

được thực hiện tốt đồng nghĩa với việc ổn định được tình hình chính trị, giải quyết

hài hòa mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.5. Kinh nghiệm Quốc tế về thực hiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.5.1. Kinh nghiệm của Singapore

Singapore là một quốc đảo nhỏ bé và khá thành công trong công tác quản lý

đất đai. Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu

tư nhân về đất đai, tuy nhiên đất đai do Nhà nước sở hữu vẫn chiếm tỷ trọng lớn

nhất. Dù là hình thức sở hữu nào thì việc quản lý và sử dụng đất cũng đều phải

tuân thủ theo quy định về quy hoạch đất đai do Nhà nước ban hành.

Một điểm đặc thù trong pháp luật đất đai của Singapore đó là không có

trường hợp người dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư như ở Việt Nam do

Nhà nước không cho phép cũng như thời gian sử dụng đất khác nhau. Nhà nước

đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư, tránh hiện tượng

tiêu cực trong việc thu hồi đất và bồi thường. Nói cách khác mọi việc chuyển

nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng đều phải thông qua cơ quan Nhà nước.

a. Nguyên tắc thu hồi đất

Theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act, Nhà nước toàn quyền quyết

định trọng vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân theo. Luật pháp

Singapore cũng quy định việc thu hồi đất được thực hiện phải dựa trên quy hoạch

đất đai được Nhà nước phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:

(i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng;

(ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường

hợp cần thiết);

(iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận

và tham khảo ý kiến của cộng đồng;

(iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy

định.

b. Các trường hợp thu hồi đất

Singapore mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu

nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng

vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc

lợi xã hội; chỉnh trang đô thị...

c. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê

đất. Ở Singapore không có hiện tượng các chủ đầu tư tự thương lượng với người

sử dụng đất để mua lại đất thực hiện dự án đầu tư. Điều này tạo sự công bằng

trong việc thu hồi đất, bên cạnh đó, chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian

công sức , dự án cũng được triển khai đúng tiến độ dễ dàng hơn.

Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong

Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng để bảo

vệ quyền lợi cho người dân.

Nhà nước có trách nhiệm thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2

đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất

không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp

cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment

Act).

d. Bồi thường khi thu hồi đất

Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ

vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di chuyển

chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp

người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà

nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định

giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này.

Ngoài ra, Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào

giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị

thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của

Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có

nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường

theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở

hạ tầng của Nhà nước.

Phương thức thanh toán khi Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất : đợt

thứ nhất, nhà nước trả trước 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện

việc tháo dỡ nhà ở. Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu

hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về

nhà ở, Nhà nước sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất

các thiệt hại sau đây:

(i) Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng

xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường

có thể nhìn vào nhà v.v;

(ii) Trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu;

chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần

diện tích đất còn lại. [15]

e. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất.

Để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất, Nhà nước Singapore quy

định trong trường hợp người bị thu hồi đất không đồng ý với mức giá bồi thường

thì họ có quyền khiếu kiện. Hội đồng bồi thường là người đưa ra câu trả lời đối

với người khiếu kiện và có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường. Nếu câu

trả lời của Hội đồng bồi thường vẫn không được người bị thu hồi đất đồng ý thì

họ có quyền đưa vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.

Có thể thấy nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình

thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore nên nhận

được sự đồng thuận cao từ phía của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất

thấp, không đáng kể, chỉ dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất.

f. Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất

Việc tái định cư được thực hiện hiệu quả do được triển khai gắn với việc

bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với

một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động

sản tại Singapore. Cục Phát triển Nhà (HDB) là cơ quan tập trung thực hiện việc

cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư. Ngoài

ra, Chính phủ còn có các ưu đãi, hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà ở của

HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện

cho người mua nhà [13]

Việc tái định cư được thực hiện dựa trên cơ sở thu thập, xác minh các thông

tin một cách cẩn thận, tỉ mỉ, ví dụ như: Số lượng thành viên trong hộ gia đình;

nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động

sản...Điều đó đã tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính

xác, công bằng.

1.5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia láng giềng có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam

về chính trị, kinh tế, văn hóa... Vì vậy việc học hỏi những kinh nghiệm, thành tựu

từ pháp luật Trung Quốc là vô cùng cần thiết đối với Việt Nam; cụ thể là trong

lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ở Trung

Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu

tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân.

Còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông dân

lao động.

Trong lĩnh vực thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, có thể nói mục

tiêu bao trùm lên chính sách của Trung Quốc là hạn chế đến mức tối đa việc thu

hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi

đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi

thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích

của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể

khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

a. Nguyên tắc bồi thường

Khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị

thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Việt Nam cũng áp dụng

nguyên tắc này tuy nhiên chưa thể hiệu quả như ở Trung Quốc. Ở Bắc Kinh, phần

lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng thêm khoản tiền tiết kiệm của

họ có thể mua một căn hộ mới. Đối với khu vực nông thôn, người dân có thể dùng

số tiền đó để mua hai căn hộ ở cùng một nơi, tuy nhiên vẫn còn có những trường

hợp cá biệt khác

b. Các trường hợp thu hồi đất

Đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp

dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt

chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi

phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan

nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng;

kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng

điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng

khác theo quy định của pháp luật.

c. Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Ở Trung Quốc, quy trình thu hồi đất gồm 4 bước:

(i) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên

thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn

đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng)

(ii) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất;

(iii) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch

thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt;

(iv) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt. Việc công bố

phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường. Chính

quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên

quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải

tạo, mở rộng.

d. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Công tác quản lý giải phóng

mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực

hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng

giải tỏa mặt bằng khu đất đó và có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất

sau khi thu hồi.

Quốc vụ viện (Chính phủ) quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở

lên, đối với loại đất khác là 70ha trở lên.. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp

tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế

độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước.

e. Bồi thường khi thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người

nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Tiền bồi thường này bao

gồm: lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người

có đất bị thu hồi. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải

bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ.

Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai,

tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền

bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư đất không căn cứ giá thị trường, mà

phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi (căn cứ theo tổng

giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số). Tiền

bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện

tại. Cụ thể :

+ Đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp

tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi

nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính bằng 6 đến

10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi. Trợ

cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình.

Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương

quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban

đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần

giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các

quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.

+ Đối với đất ở, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ.

Số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh

lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá. Giá

xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại

của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước

quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực. Việc trợ cấp về giá cũng do

chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng

lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái

định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương

số tiền họ đã nhận được bồi thường [15]

Việc bồi thường cho người dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho

người dân ở nông thôn, do sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai. Điều này thể

hiện ở chỗ: đối với dân thành thị Nhà nước bồi thường bằng tiền là chính; đối với

người dân ở nông thôn thì cách thức linh hoạt hơn, mỗi đối tượng có hình thức

bồi thường khác nhau như tiền bồi thường về sử dụng đất đai, tiền bồi thường về

hoa màu, bồi thường tài sản tập thể.

f. Chính sách giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất [16]

Để giải quyết việc làm và thu nhập cho những người bị thu hồi đất trong quá

trình phát triển công nghiệp và đô thị hóa, nhà nước Trung Quốc đã thực hiện các

biện pháp sau đây:

+ Phát triển các doanh nghiệp địa phương để thu hút việc làm ở khu vực

nông thôn. Nhà nước khuyến khích đầu tư và tham gia đầu tư cùng với tư nhân

vào khu vực phi nông nghiệp để thúc đẩy ra đời và phát triển các doanh nghiệp

địa phương. Việc khuyến khích xây dựng các doanh nghiệp địa phương không chỉ

góp phần quan trọng trong giải quyết việc làm tại chỗ, mà còn góp phần giảm sức

ép về việc làm ở các đô thị lớn.

+ Chuyển lao động dư thừa sang các ngành công nghiệp và dịch vụ ở các

vùng nông thôn hoặc chuyển họ đến các thành phố. Trung Quốc đã triển khai xây

dựng các đô thị qui mô vừa và nhỏ. Giải pháp này không chỉ tạo ra nhiều doanh

nghiệp vừa và nhỏ, tạo việc làm cho lao động, giảm bớt lượng người nhập cư vào

các thành phố lớn, mà còn góp phần tối đa hoá việc phân bổ các nguồn lực ở các

khu vực, thu hẹp khoảng cách giữa thành thị và nông thôn. Nó dễ được người

nông dân tiếp nhận và hưởng ứng hơn là ngay lập tức để họ vào sống và làm việc

ở các đô thị lớn. Đến nay, Trung Quốc đã có nhiều mô hình về xây dựng đô thị

nhỏ. Nhiều đô thị nhỏ đã trở thành trung tâm công nghiệp, dịch vụ, giải trí cũng

như giáo dục và thông tin.

1.5.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn

thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Qua kinh nghiệm của một số nước được phân tích ở trên, Việt Nam có thể

rút ra một số kinh nghiệm nhằm hoàn thiện hơn pháp luật về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Một là, Nhà nước cần giao thẩm quyền phán quyết cuối cùng về bồi thường

hỗ trợ cho các tổ chức không thuộc bộ máy hành chính nhằm tăng tính khách quan

trong việc xác định mức bồi thường, hỗ trợ [18]. Xây dựng một cơ quan định giá

đất chuyên nghiệp, mang tính độc lập là điều cần thiết để xây dựng một mô hình

định giá đất phù hợp, khách quan, chính xác. Thêm vào đó, tổ chức định giá đất

cần có những chuyên gia được đào tạo bài bản, có chứng chỉ chuyên môn về định

giá đất, như vậy có thể giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư. Ví dụ như ở Singapore, nếu không nhận được sự đồng

thuận của người bị thu hồi đất, họ có quyền thuê một tổ chức định giá đất tư nhân

để tiến hành định giá lại.

Hai là, Nguyên tắc người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi

thường cần phải được thắt chặt để có thể gắn kết quyền lợi được hưởng với trách

nhiệm phải thực hiện. Đây là điều mà nhiều nước đã áp dụng để tạo sự công bằng

trong công tác thu hồi đất, đặc biệt là trong pháp luật Trung Quốc [14]. Ngoài ra,

Nhà nước cần có những biện pháp nhằm thông báo rộng rãi các dự án quy hoạch

trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tránh trường hợp chủ sở hữu biết

nhưng vẫn bán khu đất.

Ba là, Việt Nam cần ưu tiên cơ chế thỏa thuận hơn là cưỡng chế nhằm đạt

được sự thỏa thuận cao nhất từ phía người bị thu hồi đất. Điều đó sẽ giúp Nhà

nước và người sử dụng đất trao đổi, đóng góp ý kiến để có thể tìm được tiếng nói

chung trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, áp dụng cưỡng

chế là việc cần thiết trong trường hợp không đạt được sự thỏa thuận, gây ảnh

hưởng đến các dự án cần thực hiện.

Chương II

THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ

TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT

ĐAI NĂM 2013

2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013

Việc thu hồi đất trong những năm vừa qua đã diễn ra một cách mạnh mẽ

nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng cho việc phát triển kinh tế - xã hội; an ninh, quốc

phòng trên phạm vi cả nước. Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp lý liên

quan ra đời đã góp phần tháo gỡ những khó khăn trong lĩnh vực bồi thường, tái

định cư khi thu hồi đất so với trước đây; phù hợp với chế định về đất đai được 28

quy định trong Hiến pháp (sửa đổi). Sự ra đời pháp luật đất đai hiện hành và các

nghị định hướng dẫn thi hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án phát triển

kinh tế trong thời gian, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí

Minh, Hải phòng, Đà Nẵng, Bình Dương,…. Điều này góp phần rất lớn vào việc

thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đẩy mạnh phát triển kinh tế,

tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp từ nước ngoài ở

nước ta.

Các tỉnh thành phố đã ban hành và tổ chức thực hiện các chính sách cụ thể

để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất. Ví dụ như: Hà Nội ban hành những

văn bản sau : Quyết định 23/2014/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và Nghị định về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà

Nội; Quyết định 15/2016/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định

ban hành kèm theo Quyết định 23/2014/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân thành

phố Hà Nội ban hành;.v.v... Hải Phòng ban hành Quyết định 2680/2014/QĐ-

UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn do

Ủy ban nhân dân Thành phố Hải Phòng ban hành; và còn các văn bản hướng dẫn

thi hành của các tỉnh thành khác trên phạm vi toàn đất nước. Ta có thể thấy, Nhà

nước đã phần nào quan tâm đến đời sống và lợi ích của người dân bị thu hồi đất

thông qua những quy định về giá đất bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào

tạo chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ tái định cư… được triển khai tới từng hộ dân.

2.1.1. Quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất

Trước đây, các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 được quy định tại Điều 41, 42, và

43. Tuy nhiên sau nhiều năm thực hiện, những quy định này thực tế đã không thể

truyền tải hết các nội dung mang tính nguyên tắc để các cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền tại địa phương, bộ, ngành thực hiện một cách thống nhất khi xử lý

những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư. Do đó, Luật đất đai năm 2013 ra đời nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và

lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất; khắc phục những yếu kém, bất cập còn

tồn tại; đồng thời giảm thiểu các khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo của công dân trong

việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013

vừa tiếp tục phát huy, kế thừa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc

sống của pháp luật đất đai năm 2003; nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số

quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm

2003.

Một điểm mới đáng lưu ý là Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi

thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh

doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) và

có quy định thêm một điều luật riêng biệt về nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu

hồi đất (Điều 83). Qua đó, các bộ, nghành, địa phương và người thu hồi đất căn

cứ vào các quy định cụ thể về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi

đất để thống nhất thực hiện. Nhìn chung việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất dựa trên một số nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện

theo quy định của pháp luật thì người được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tại khoản 1 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 có quy định các nguyên tắc bồi

thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:“Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi

đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì

được bồi thường”. Nguyên tắc trên thể hiện sự bảo hộ của Nhà nước đối với lợi

ích chính đáng của người sử dụng đất. Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường

thiệt hại khi lấy đi phần lợi ích chính đáng của họ. Tuy nhiên, người sử dụng đất

phải đảm bảo các điều kiện về loại đất mà mình đang sử dụng và về chứng nhận

quyền đối với đất đó; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất thì

họ sẽ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Ngoài việc được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất thì người bị

thu hồi đất còn được xem xét hỗ trợ, quy định tại Khoản 1 Điều 83 Luật đất đai

năm 2013 về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “a) Người sử dụng đất

khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này

còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ”. Đây cũng được coi là một điểm mới của Luật

Đất đai năm 2013. Việc quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa

hết sức to lớn, đặc biệt với người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, bởi lẽ đất

nông nghiệp là tư liệu sản xuất của họ. Có thể nói hỗ trợ là biện pháp bổ sung rất

cần thiết nhằm bù đắp một cách làm trọn vẹn những thiệt hại do việc thu hồi đất

gây ra, đảm bảo hơn nữa quyền và lợi ích chính đáng của người bị thu hồi đất.

Chính sách hỗ trợ hướng tới bù đắp những thiệt hại vô hình như công ăn việc làm,

thay đổi môi trường sống hay những tổn thất về mặt tinh thần khác của người bị

thu hồi đất. Đây không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là trách nhiệm xã hội của

Nhà nước để đảm bảo phát triển đồng bộ, toàn diện và thực hiện tốt vấn đề an sinh

xã hội.

Thứ hai, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đảm bảo bù đắp đầy

đủ các thiệt hại thực tế của người có đất bị thu hồi

Tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 có quy định: “Việc bồi thường được

thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu

không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của

loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định

thu hồi đất”. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường bằng đất cùng loại,

nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương tại

thời điểm thu hồi đất. Trước hết, bồi thường về đất trước hết phải đảm bảo tính

cân xứng. Cách tiếp cận này vừa giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị thu

hồi đất, giúp họ không bị thua thiệt về giá đất được bồi thường, vừa nhằm ngăn

ngừa tình trạng người bị thu hồi đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất

đai tăng lên từ việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc do sự đầu tư của Nhà nước

hoặc các nhà đầu tư mang lại. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định bồi thường bằng

đất có cùng mục đích sử dụng thường ít khả thi trong trường hợp thu hồi đất nông

nghiệp do quỹ đất nông nghiệp hầu như đã được giao hết cho các hộ gia đình, cá

nhân sử dụng ổn định lâu dài nên không còn đất nông nghiệp để bồi thường. Do

đó, hầu hết các địa phương hiện nay đều dùng phương thức bồi thường bằng tiền

tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất, người dân không chỉ bị thiệt hại về đất mà còn

chịu thiệt hại về tài sản gắn liền trên đất. Để đảm bảo bồi thường đầy đủ các thiệt

hại, Nhà nước còn phải bồi thường cả những thiệt hại về tài sản, sản xuất kinh

doanh. Điều 88 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc bồi thường thiệt hại về

tài sản khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị

thiệt hại về tài sản thì được bồi thường;

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản

xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.

Đây là sự bảo hộ của Nhà nước đối với một trong những quyền năng cơ bản

của người sử dụng đất: quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

được giao. Tài sản đầu tư trên đất hợp pháp thuộc quyền sở hữu của người có đất

bị thu hồi, khi Nhà nước thu hồi đất tài sản đó không còn. Do vậy, Nhà nước cần

phải tính toán những thiệt hại thực tế của tài sản và bồi thường thích đáng cho

người bị thu hồi đất. Tuy nhiên không phải tài sản nào có trên đất bị thu hồi cũng

được bồi thường, mà cần phải dựa trên tính hợp pháp của tài sản đó, ví dụ như:

tài sản gắn liền với đất được tạo ra trái với mục đích đất đã được xác định trong

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì không được bồi thường hoặc tài sản gắn liền

với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất thì không được bồi

thường.v.v… Trong trường hợp tài sản trên đất thuộc đối tượng không được bồi

thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được hỗ trợ về tài sản.

Thứ ba, việc bồi thường, tái định cư phải theo giá thị trường

Điều 74 Luật đất đai 2013 có quy định: “bồi thường bằng tiền theo giá đất

cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm

quyết định thu hồi đất”. Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về bảng

giá đất và giá đất cụ thể như sau:“Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ

sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá

đất trong cơ sở dữ liệu đất đai”. Hay trong quy định về bồi thường chi phí đầu tư

vào đất còn lại tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về việc

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Chi phí đầu tư vào đất

còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu

hồi đất”. Như vậy, pháp luật quy định rõ việc bồi thường phải theo giá thị trường.

Tuy nhiên, thực tiễn hiện này cho thấy giá đất bồi thường vẫn thường được tính

thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Vấn đề này cũng gây ra những khiếu nại,

khiếu kiện nhiều nhất hiện nay trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất.

Thứ tư, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách

quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Luật đất đai năm 2013 khẳng định một cách cụ thể, rõ ràng tại:

+ Khoản 3 Điều 74 về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

đất: ‘Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách

quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”

+ Điểm b khoản 1 Điều 83 về Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

‘việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng

quy định của pháp luật”.

Ở cả trong nguyên tắc về bồi thường cũng như hỗ trợ khi nhà nước thu hồi

đất đều đề cập tới tính bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, kịp thời, công

khai minh bạch, đúng pháp luật. Đây vừa là một đòi hỏi khách quan, vừa là cơ

chế kiểm soát quá trình thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu

hồi đất. Nguyên tắc dân chủ được hiểu là trong quá trình bồi thường, hỗ trợ khi

Nhà nước thu hồi đất cần phải tiếp thu ý kiến, nguyện vọng của người dân, đặc

biệt từ phía những người bị thu hồi đất; bởi họ là những người gánh chịu hậu quả

trực tiếp từ việc thu hồi đất. Công bằng được thể hiện ở chỗ: với những trường

hợp thu hồi đất giống nhau về hoàn cảnh địa lý, về loại đất, về tính chất và căn cứ

thu hồi thì người bị thu hồi đất sẽ được nhận mức bồi thường tương đương nhau.

Thêm vào đó, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phải được thực

hiện một cách công khai, minh bạch trong từng khâu, từng quy trình. Yếu tố này

sẽ giúp ngăn ngừa các hành vi tiêu cực trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất phía các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Một điểm đáng lưu

ý là Luật đất đai Việt Nam vẫn chưa diễn giải thế nào là bồi thường kịp thời đối

với các trường hợp thu hồi đất, dẫn đến sự thiếu thống nhất trong công tác tổ chức,

thực hiện. Thực tế cho thấy có rất nhiều trường hợp người dân sau khi bị thu hồi

đất rất lâu mới được nhận bồi thường, hỗ trợ. Do đó, chúng ta cần phải có một

quy định rõ ràng về thời điểm người dân được nhận bồi thường để đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp của họ. Nguyên tắc dân chủ, công khai, minh bạch được thể

hiện xuyên suốt thông qua các quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất: các điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà

nước thu hồi đất... được phân tích ở phần tiếp theo của Khóa luận.

Ngoài ra, pháp luật đất đai cần bổ sung nguyên tắc đảm bảo tính thống

nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất (nhất quán về thời gian, quy định). Nếu không có sự nhất quán trong chính

sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi

công trình có mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau vẫn còn tồn tại và làm nảy sinh

sự so sánh thiệt hơn từ phía người dân. Trong một số trường hợp, trên cùng một

thửa đất, một số người dân chấp nhận phương án bồi thường tuy nhiên lại có một

số người chây ì, không chịu nhận bồi thường nhằm được hưởng một mức bồi

thường khác cao hơn. Điều đó không những gây mẫu thuẫn từ phía những người

có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, gây ảnh hưởng

xấu đến nền kinh tế - chính trị.

2.1.2. Quy định về căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất

* Có quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh:

Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

phải có quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh. Đối với đất của hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư; đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước chỉ bồi

thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát

triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại điều 61 và

62 Luật đất đai năm 2013

* Có quyết định phê duyệt phương án, tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư.

Sau khi hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc

phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được

quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định

phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Quyết

định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng là một trong những

căn cứ để người bị thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định

pháp luật.

* Thỏa mãn các điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

đất được quy định tại điều 75 Luật Đất đai năm 2013 :

“ Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích

quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất

hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng 35

nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;

người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn

liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ

điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải

là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển

nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận

hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được

cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ

điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả

tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều

kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Trước hết, người bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường phải là

người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là căn cứ pháp lý cao nhất để khẳng định

quyền sử dụng đất hợp pháp; làm cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo

hộ đầy đủ các quyền và lợi ích trong quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên trên thực tế thì không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều được cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, pháp luật đất đai hiện hành

quy định người bị thu hồi đất dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà

chưa được cấp thì vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, người

bị thu hồi đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi

có những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ được quy

định cụ thể tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“ a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa

miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15

tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền

với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; […] ”.

Đây là quy định hợp lý, phù hợp với thực tiễn của đất nước; bởi nguyên

nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào

người sử dụng đất mà còn nằm từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chẳng

hạn như: Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận phức tạp, rườm rà; quá trình thẩm

định, xem xét cấp Giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước thường chậm trễ.v.v...

Có thể thấy pháp luật khá nghiêm minh trong việc quy định về điều kiện được

hưởng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tuy nhiên cũng

cũng có sự linh hoạt với thực tiễn sử dụng đất hiện nay.

2.1.3. Quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà

nước thu hồi đất

Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo Luật đất

đai năm 2013 và nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm tất cả những chủ thể sử dụng đất: tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt

Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

hợp pháp bị Nhà nước thu hồi đất và thỏa mãn đầy đủ các căn cứ như đã phân tích

ở trên. Có thể nói đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được

xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho

công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng

thấy thỏa đáng.

2.1.4. Quy định về hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất

a. Hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,

nếu người bị thu hồi đất thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy từng trường hợp

cụ thể mà có các hình thức bồi thường khác nhau.

 Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế mà người sử

dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được pháp luật cho phép

nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn

chưa thu hồi hết. Theo Khoản 13, Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định về chi

phí đầu tư vào đất còn lại: “Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san

lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư

vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được”. Chi phí

đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: Chi

phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa

mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông

nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm

mặt bằng sản xuất kinh doanh; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù

hợp với mục đích sử dụng đất

Thứ hai, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về bồi thường chi phí

đầu tư vào đất còn lại cho một số trường hợp không được bồi thường đất khi Nhà

nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì

lợi ích quốc gia, công cộng được quy định cụ thể tại điều 76 Luật đất đai năm

2013

“ Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi

đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc

gia, công cộng.

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi

phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông

nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều

54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất

nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có

công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.”

(Khoản 1)

Thứ ba, căn cứ theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hướng dẫn thi hành Luật

đất đai 2013 có quy định cụ thể về việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại tiến

hành khi có các điều kiện sau:

“a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư

vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định

việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”

Trong đó, Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để

chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất và bao gồm: văn bản,

hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước

giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố

nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn,

chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất; văn bản, hợp

đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

Ngoài ra, Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ trên nhưng 40

thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương để quyết định việc xác định chi phí đầu

tư vào đất còn lại.

Thứ tư, Luật đất đai năm 2013 đã thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường

về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng

loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và

theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81) sẽ được phân tích

ngay sau đây.

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi

đất nông nghiệp

Trong thời kì chuyển đổi cơ cấu kinh tế; công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước, một lượng lớn đất nông nghiệp đã bị thu hồi phục vụ cho mục đích an ninh

quốc phòng, phát triển kinh tế.

* Đối với việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước

thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài

chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo (Điều 78 Luật đất đai năm 2013)

- Đối với tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao

đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất: nếu có

đủ điều kiện được bồi thường quy định tại theo quy định của pháp luật đất đai thì

được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử

dụng đất còn lại.

- Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang

sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi

Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường

chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách

nhà nước. Trong trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng,

đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao

khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi

đất thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được

bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

- Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp:

khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại pháp

luật đất đai thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ

* Đối với việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước

thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77 Luật đất đai năm 2013)

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước

thu hồi đất thì được bồi thường về đất. Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường

bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất theo

pháp luật hiện hành và diện tích đất do được nhận thừa kế.

Thứ hai, đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất theo quy

định pháp luật thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng

được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

Thứ ba, đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất

vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ

được thực hiện như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận

chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng

cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của

pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện

tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận

chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thuộc một trong hai

trường hợp: không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều

kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì họ chỉ được bồi

thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần

diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi

thường về đất. Tuy nhiên họ sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ sao

cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Bồi thường về đất khi thu hồi đất ở

Bồi thường về đất khi thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 Luật đất đai

năm 2013, cụ thể:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà

có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định thì được

bồi thường như sau:

Trong trường hợp thu hồi đất ở mà hộ gia đình cá nhân không còn đất ở, nhà

ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi

thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường

bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

Trong trường hợp thu hồi đất ở mà hộ gia đình cá nhân còn đất ở, nhà ở trong

địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối

với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng

đất ở.

Đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn

liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về

đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê

mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê

mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp

tỉnh quy định.

Trong trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp

không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển

mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao

đất ở tại địa phương; nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục

đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời hộ gia đình, cá nhân khi chuyển

mục đích sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của

pháp luật.

* Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở

khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì

được bồi thường về đất như sau:

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà

phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng

tiền đối với phần diện tích đất thu hồi. Trong trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích

đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều

kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án

hoặc bồi thường bằng tiền. Ngoài ra, đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà

nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.

Bồi thường về đất, chi chí đầu tư vào đất khi thu hồi đất phi nông nghiệp

(không phải đất ở)

* Đối với hộ gia đình, cá nhân (Điều 80 Luật đất đai năm 2013)

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định của pháp

luật thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không

có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn

lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước

thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu

tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện

chính sách đối với người có công với cách mạng.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu không có chỗ

ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất hoặc bán

nhà ở tái định cư. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái định cư do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Đối với tổ chức tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,

cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài (Điều 81 Luật đất đai năm 2013)

Trong trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa,

khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì

được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để

bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.

Trong trường hợp tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất

để làm nghĩa trang, nghĩa địa; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông

nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì khi Nhà

nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất.

Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà

nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định thì được bồi

thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại. Trong trường hợp được Nhà nước

cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất

còn lại.

Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi

nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường theo

quy định thì được bồi thường về đất.

 Bồi thường thiệt hại về tài sản

* Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 89 Luật Đất đai năm 2013)

Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo

dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật

(không còn sử dụng được) theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công

trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu

chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trong trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn

kỹ thuật (vẫn không còn sử dụng được) theo quy định của pháp luật thì bồi thường

theo thiệt hại thực tế gồm phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa,

hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình

trước khi bị tháo dỡ.

* Đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90 Luật Đất đai năm 2013)

- Đối với cây trồng, khi thu hồi đất được chia làm hai loại: cây hàng năm và

cây lâu năm. Mỗi loại có mức tính bồi thường khác nhau. Đối với cây hàng năm,

mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản

lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm

trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm

thu hồi đất. Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có

của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm

giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có

thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt

hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

- Đối với vật nuôi là thủy sản: Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm

thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường. Đối với vật nuôi

là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi

thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được

thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi

thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91 Luật đất

đai năm 2013 )

Trong trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì

được bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt. Đối với trường hợp phải

di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với

thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Mức bồi thường do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quy định.

* Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công

trình có hành lang bảo vệ an toàn (Điều 94 Luật đất đai năm 2013)

Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành

lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn

thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất,

thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ, cụ thể như sau:

Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm

trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường

theo mức thiệt hại theo quy định. Trong trường hợp hành lang bảo vệ an toàn công

trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích thửa đất có nhà ở, công trình

xây dựng thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây

dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà

không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành

lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và

được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất

b. Hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất được quy định chi tiết tại Điều 19 Nghị

định 47/2014/NĐ-CP, Tùy theo từng trường hợp và mức độ thiệt hại khác nhau

mà Nhà nước có các mức hỗ trợ khác nhau tương ứng để bù đắp những khó khăn,

giúp người dân ổn định đời sống sản xuất, cụ thể:

Việc hỗ trợ ổn định đời sống:

Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian

12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có

điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó

khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng

thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong

thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội

đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo

trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.

(Khoản 3)

Việc hỗ trợ ổn định sản xuất:

Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ

ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất

nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú

y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh

dịch vụ công thương nghiệp;

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với

mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân

của 03 năm liền kề trước đó.

Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm

toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc

chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn 48

cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả

hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế (Khoản 4)

* Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá

nhân khi Nhà nước thu hồi đất

Trong quá trình thu hồi đất, không ít các cá nhân gặp phải khó khăn trong

nghề nghiệp khi mất đi tư liệu sản xuất chủ chốt của mình. Để đảm bảo an sinh

và khôi phục kinh tế, nhà nước đã bổ sung một số quy định về hỗ trợ đào tạo,

chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm so với Luật đất đai 2003; được quy định

tại Điều 84 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 20 và 21 Nghị

định 47/2014/NĐ-CP, cụ thể :

+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá

nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà

không có đất nông nghiệp để bồi thường.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi nhà nước thu hồi

đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường thường bằng tiền

còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm; trường hợp người

được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có

nhu cầu đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ

trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất kinh doanh

(Khoản 1, Điều 84 Luật đất đai năm 2013). Việc hỗ trợ bằng tiền không quá 05

lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn

bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn

mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân

cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương (Điều 20 Nghị định

47/2014/NĐ-CP)

+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt

động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở.

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà

nguồn thu nhập chính là từ nguồn kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi mà

phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh

doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ

đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm (Khoản 2, Điều 84 Luật đất đai năm

2013)

Về trách nhiệm phía cơ quan nhà nước, pháp luật quy định Bộ Lao động-

Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, Ngành liên quan trình Thủ

tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo

nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp. Căn cứ vào cơ chế, chính sách đã được

Thủ tướng quyết định UBND cấp tỉnh chỉ đạo việc lập và tổ chức thực hiện

phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trong độ tuổi

lao động tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc

làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư. Trong quá trình lập phương án cần phải lấy ý kiến của người dân bị thu hồi

đất.

Ngoài việc hỗ trợ tại những quy định trên, căn cứ vào tình hình thực tế tại

địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ra quyết định biện pháp hỗ

trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với

người có đất thu hồi, chẳng hạn như: Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc

sở hữu Nhà nước, Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn.v.v…

Các quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho

người dân được học nghề, tiếp cận vốn …để phát triển cuộc sống khi bị thu hồi

đất

c. Hình thức tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Vấn đề Tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đã được

Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đề cập. Tiếp đến Luật đất

đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể hơn và

đến nay là Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP. Pháp luật đất

đai hiện hành đã sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị

thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở nhằm bắt buộc các cơ quan Nhà nước phải

quan tâm và bảo vệ quyền lợi của những đối tượng được bố trí tái định cư một

cách tích cực hơn. Cụ thể tại Điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi

đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận

lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người

có công với cách mạng. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư,

giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trong trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi

thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước

hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu. Chính phủ quy định cụ thể

suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.

Về suất tái định cư tối thiểu như sau

Thứ nhất, Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở,nhà ở hoặc

bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái

định cư. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì

diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa

tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối

thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định cư tối thiểu

được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích

căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp suất tái định

cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương

đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái

định cư.

Thứ hai, pháp luật còn linh động khi quy định tùy vào tình hình cụ thể của

địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất

ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền.

Ngoài ra, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định

cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ

ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày

tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi

có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Lập và thực hiện dự án tái định cư

Thực trạng nước ta cho thấy một số khu tái định cư chất lượng còn

thấp, không đồng bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc

tốt hơn nơi ở cũ. Nhiều địa phương còn chưa lập khu tái định cư chung cho các

dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất

ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều

năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư. Nhằm khắc phục tình trạng đó,

Luật đất đai năm 2013 đã có những quy định mới như sau:

+ Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo

hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ

chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

+ Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng

bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục,

tập quán của từng vùng, miền.

+ Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây

dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư (Điều 85)

* Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định Luật Đất đai được cụ thể

hóa tại Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau đây:

Thứ nhất, Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư

trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy

định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các

quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát

triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng trước hết là có sự góp

ý và thỏa thuận của người dân.

Đối với khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở

trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác

nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định

cư. Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án

thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ

tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần

nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định

cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan bộ ngành hoặc UBND các cấp có trách nhiệm

đảm bảo kinh phí để thực hiện dự án tái định cư này.

d. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

Quy định tại Điều 87 Luật đất đai năm 2013 đã nêu ra 3 trường hợp đặc biệt

được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là một điểm mới trong pháp luật hiện

hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa cho

người sử dụng đất.

* Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng

Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân

cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa

của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương

Trường hợp này sẽ do Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này được hướng dẫn chi tiết tại Điều 17

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, Bộ, ngành có dự án đầu tư có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi xây dựng khung chính sách về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định và phải

bảo đảm kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

Thứ hai, Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm những

nội dung chủ yếu sau đây: Diện tích từng loại đất dự kiến thu hồi; Số người sử

dụng đất trong khu vực dự kiến thu hồi đất; Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ đối

với từng loại đối tượng thu hồi đất; dự kiến giá đất bồi thường đối với từng loại

đất, từng loại vị trí; Phương án bố trí tái định cư (dự kiến số hộ tái định cư, địa

điểm, hình thức tái định cư); Dự kiến tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và nguồn vốn để thực hiện; Dự kiến thời gian và kế hoạch di chuyển, bàn giao

mặt bằng.

Thứ ba, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan,

tổ chức có liên quan tổ chức thẩm tra khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư trước khi trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào khung chính

sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định,

Bộ, ngành có dự án đầu tư tổ chức lập, tổ chức thẩm định và phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho toàn bộ dự án. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Bộ, ngành phê duyệt, tổ

chức lập, tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư đối với dự án thực hiện tại địa phương sau khi đã có ý kiến chấp thuận bằng

văn bản của Bộ, ngành có dự án đầu tư; tổ chức thực hiện và quyết toán kinh phí

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với Bộ, ngành có dự án đầu tư.

* Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà

Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư

Đối với trường hợp này pháp luật quy định thực hiện theo khung chính sách

mà Nhà nước đã có cam kết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

* Đối với trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có

nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh

hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng của con người

Luật đất đai 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm

môi trường, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở,

sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng của con

người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời

sống, sản xuất theo quy định của pháp luật. Điều này được hướng dẫn thi hành

chi tiết tại Điều 16 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về Bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có

nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng

bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người, cụ thể:

Thứ nhất, Đối với trường hợp đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị sạt lở, sụt

lún bất ngờ toàn bộ diện tích thửa đất hoặc một phần diện tích thửa đất mà phần

còn lại không còn khả năng tiếp tục sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bố trí

đất ở tái định cư theo quy định sau đây: Diện tích đất ở tái định cư do Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương quy định nhưng không được

vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương. Việc nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm

tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác thực hiện theo quy định về thu tiền sử dụng

đất.

Thứ hai, Tiền bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thu hồi để bố trí tái

định cư được giải quyết như sau: Ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợp

thu hồi đất ở do thiên tai gây ra. Doanh nghiệp chi trả trong trường hợp thu hồi

đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

do doanh nghiệp đó gây ra; trường hợp doanh nghiệp đã giải thể, phá sản thì tiền

bồi thường, hỗ trợ do ngân sách nhà nước chi trả.

2.1.5. Quy định về giá đất để tính bồi thường

a. Khái niệm về giá đất

Khái niệm giá đất, giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 19 và

20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa Khoản 23, 24 Luật Đất đai năm

2003: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

(Khoản 19); “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng

đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản

20)

Giá đất để tính bồi thường là căn cứ quan trọng để thực hiện bồi thường cho

người sử dụng đất nhằm giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước

và người bị thu hồi đất. Giá đất cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều

nhất trong việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

b. Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai

năm 2013:

“a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử

dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả

năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như

nhau.”

Thứ nhất, Xác định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng hợp pháp tại thời

điểm định giá . Thời điểm định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

được xác định là thời điểm có quyết định thu hồi đất, dựa trên nguyên tắc về bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao

đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường

thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Khoản 2 Điều

74 Luật Đất đai năm 2013). Xét về khía cạnh việc bồi thường tính đến chi phí đầu 56

tư vào đất của người sử dụng đất thì việc tính giá đất tại thời điểm thu hồi khá hợp

lý do sẽ không tính đến phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước (Phần

tăng thêm này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra). Như vậy, pháp luật

không thừa nhận giá đất được chuyển mục đích sử dụng sau khi bồi thường làm

căn cứ tính bồi thường. Tuy nhiên quy định này còn mặt nhiều mặt hạn chế: Ở

Việt Nam, giá của đất nông nghiệp bị thu hồi làm bệnh viện, trường học, đường

giao thông không gây quá nhiều bức xúc nhưng khi Nhà nước thu hồi đất nông

nghiệp để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì lại dễ dàng trở thành những

điểm nóng. Thông thường giá đất nông nghiệp rất thấp sau đó đất này được các

nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, theo đó mà giá đất tăng lên chóng mặt. Nếu

so sánh sự chênh lệch giữa giá đất được Nhà nước bồi thường và giá đất sau khi

chuyển đổi mục đích sử dụng thì người nông dân sẽ cảm thấy cho rằng dường như

mình bị “cướp đất” và không được lợi gì từ việc bị thu hồi nên phát sinh tranh

chấp, khiếu kiện [19]. Hơn nữa, thời điểm có quyết định thu hồi đất cho đến khi

cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường là khá

xa, có thể lên đến vài năm, vì vậy, người dân bị thu hồi đất sẽ chịu thiệt thòi do

giá đất đã thay đổi, đồng tiền thì mất giá.

Thứ hai, so với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã thay từ

“Sát” thành từ “ phù hợp” với giá đất trên thị trường và bổ sung trường hợp xác

định theo giá trúng thầu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

trong trường hợp không có sự chuyển nhượng để định giá. Thay về mặt từ ngữ là

vậy, tuy nhiên về mặt bản chất vẫn không có sự thay đổi. “Phù hợp” vẫn mang

tính định tính và không rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Điều này tạo

lỗ hổng và gây ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất; thậm chí còn dẫn đến những vấn đề tiêu cực như xử lý tùy tiện, tham nhũng

của các cơ quan có thẩm quyền.

c. Phương pháp định giá đất và khung giá đất

Phương pháp định giá đất và khung giá đất được quy định tại Nghị định

44/2014/NĐ-CP về quy định về giá đất là sự kế thừa các quy định của Nghị định

188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP của chính phủ.

Thứ nhất, Các phương pháp bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương

pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ

số điều chỉnh giá đất (Điều 4)

Thứ hai, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với

từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất

phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%

trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá

đất cho phù hợp (Điều 9)

d. Giá đất để tính bồi thường

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì giá đất để tính bồi thường là giá

đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời

điểm quyết định thu hồi đất; căn cứ vào vào các nguyên tắc định giá đất, phương

pháp định giá đất theo pháp luật, giá đất trên thị trường, tổng hợp thông tin về

thửa đất…

* Trước đây, Luật đất đai năm 2003 quy định việc xác định giá đất để tính

bồi thường gặp một số bất cập như sau:

Thứ nhất, giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra thường luôn thấp hơn giá

đất trên thị trường. Việc này khiến người bị thu hồi đất bức xúc , khiếu kiện kéo

dài trên phạm vi rộng. Trước thực tế này, tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định

17/2006/NĐ-CP ngày 21/1/2006 về sửa đổi bổ sung một số quy định tại Nghị

định số 197/2004/NĐ-CP nêu rõ: “trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi

đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”. Tuy nhiên, việc điều

chỉnh giá đất tại Điều 15 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ lại quy định mức tối đa, cụ thể: Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương có biến động

lớn: nếu tăng từ 20% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá

tối đa của khung giá. Do đó dù được điều chỉnh nhưng giá đất vẫn không sát với

giá chuyển nhượng thực tế.

Thứ hai, xác định giá đất là một vấn đề phức tạp, có tính chuyên môn cao.

Việc giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù

hợp, thường mang tính cảm tính, dễ dẫn đến tiêu cực trong xã hội. Do đó chúng

ta cần một thể chế độc lập và khách quan để xác định giá đất mới đảm bảo tốt

quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Thứ ba, Luật đất đai chưa quy định về cơ chế giám sát, kiểm tra việc định

giá đất có phù hợp với giá đất chuyển nhượng trên thị trường hay không.

* Pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định nhằm khắc phục những

hạn chế kể trên nhưng chưa thực sự giải quyết được bản chất vấn đề:

Một là, Nghị định 44/2014/ND-CP có quy định tại Khoản 4 Điều 12: “Việc

thẩm định bảng giá đất do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện”. Trong

đó, Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm các thành phần sau: Đại diện lãnh

đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài

chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường,

Sở Tư pháp và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức

có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên

khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Tuy rằng pháp luật đã quy định Hội

đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định giá trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

quyết định giá đất nhưng không có cơ chế đảm bảo tính độc lập của Hội đồng

thẩm định. Trên thực tế, giá đất vẫn luôn là cơ hội để các cá nhân, cơ quan có

thẩm quyền lợi dụng để tham nhũng, chuộc lợi.

Hai là, Luật đất đai năm 2013 đã có quy định về việc sử dụng tư vấn giá đất

nhưng chỉ trong trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu. Đây lại

không phải là cơ chế bắt buộc để định giá đất nên chưa thể nào giải quyết được

vấn về liên quan đến việc xác định giá đất bồi thường, bảo vệ lợi ích cho người bị

thu hồi đất [20]. Tuy nhiên hiện nay, ở một số địa phương, tiêu biểu là thành phố

Hồ Chí Minh đã có những thành tựu nhất định trong việc sử dụng dịch vụ định

giá đất độc lập để xác định giá đất. Đây được coi là mô hình đạt hiệu quả cao

trong việc lấy ý kiến đồng thuận từ người dân vì đảm bảo được quyền và lợi ích

hợp pháp của họ. Cùng với sự quản lý của Nhà nước và trách nhiệm của nhà đầu

tư việc định giá đất bồi thường cũng đã có mặt tích cực hơn so với thời gian trước

đây.

2.1.6. Quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất [21]

Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

không được quy định cụ thể tại một văn bản luật như Nghị định số 60/2009/NĐ-

CP ngày 13/8/2009 mà được quy định tại Điều 69 Luật đất đai năm 2013 và ghi

nhận trong một số điều luật của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014;

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 37/2014/TT-

BTNMT ngày 30/6/2014. Trong pháp luật đất đai hiện hành, trình tự thủ tục thu

hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được quy định theo hướng tăng cường

hơn sự tham gia trực tiếp của người dân; đồng thời cũng quy định rõ trách nhiệm

đối thoại, động viên, thuyết phục của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người

dân chưa có ý kiến đồng thuận. Về cơ bản thì trình tự, thủ tục thu hồi đất; bồi

thường, hỗ trợ, thu hồi đất gồm các bước như sau:

Thông báo thu hồi đất

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất vì mục đích

quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cho

người có đất thu hồi biết theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật đất đai năm

2013. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo

sát, đo đạc, kiểm đếm. Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất

thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo

trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã,

địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Ra quyết định thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013, sau khi hoàn tất việc

thông báo thu hồi đất theo đúng thủ tục, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có

thể ra Quyết định thu hồi đất và thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư

Thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về các chủ thể sau đây:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người

Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông

nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả các đối tượng trên thì Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc Ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp

huyện quyết định thu hồi đất.

Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Sau khi có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân

cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng

mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm

đếm.

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi

thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định

diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất

thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban 61

nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi

và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động,

thuyết phục (Điều 69 Luật đất đai năm 2013). Nếu sau 10 ngày mà người sử dụng

đất vẫn không phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết

định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện

quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế. Quyết định cưỡng

chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc phải được niêm yết công khai tại trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có

đất thu hồi (Khoản 2 Điều 70 Luật đất đai năm 2013)

Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc: tổ

chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người

bị cưỡng chế. Trong trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng

chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành

và thực hiện điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Còn nếu như người bị cưỡng

chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chức được giao thực hiện cưỡng

chế thi hành quyết định cưỡng chế (Khoản 4 Điều 70 Luật đất đai năm 2013)

Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư:

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia

định bị thu hồi đất, dựa trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê, xử lý các thông tin

liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi thường về đất, tài sản trên

đất.

Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải

phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất; bằng

các hình thức: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi,

đồng thời niêm yết công khai phương án tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa

điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng

hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý và không đồng

ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án. Trường hợp còn có ý kiến không đồng

ý về phương án bồi thường thì tổ chức phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi

có đất thu hồi tổ chức đối thoại. (Khoản 2 Điều 69 Luật đất đai năm 2013)

Hoàn chỉnh Phương án

Dựa trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, tổ chức bồi

thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau

đó trình lên cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách

nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê

duyệt (Điều 13 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014). Ủy ban nhân dân

cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày (Điều 66 Luật đất đai năm 2013).

Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phổ

biến và niêm yết công tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt

chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; đồng thời được gửi đến từng người có

đất thu hồi. Trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định

cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà

hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm

nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Dựa theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, tổ

chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định;. Trong trường hợp người

có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải

phóng mặt bằng thì cần phải tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu

hồi thực hiện. Sau đó nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng

chế theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai năm 2013.

Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai năm 2013, trong thời hạn 30 ngày kể

từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực

thi hành thì cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi

thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Trong trường hợp chậm chi trả thì ngoài

tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê

duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức

tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và

thời gian chậm trả.

Người bị hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với

Nhà nước theo quy định của pháp luật thì khi nhận bồi thường phải trừ đi khoản

tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả

ngân sách nhà nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn

hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ

số tiền chênh lệch đó.

Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất phải

bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư. Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người

dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao

mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; nhiều hộ dân cản trở tiến độ thi công

công trình, “chây ì” không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi

ở mới. Trong trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị

cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật đất đai năm 2013. Quyết

định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất phải được niêm yết công khai tại

trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có

đất thu hồi.

Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất: Trước khi tiến hành

cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực

hiện cưỡng chế. Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với

người bị cưỡng chế. Trong trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực

hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Nếu người bị cưỡng chế

không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực

hiện cưỡng chế. Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và

những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, chuyển tài sản ra khỏi

khu đất cưỡng chế.

2.1.7. Quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh

vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

a) Giải quyết khiếu nại, tố cáo

Trong tiến trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, xây

dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn lực to

lớn để phát triển đất nước. Các công trình, dự án được triển khai trên hầu khắp

mọi miền tổ quốc. Tuy nhiên, hiện tượng sai phạm pháp luật về đất đai, cụ thể là

trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thi hành công vụ đang diễn ra

rất nhiều. Để khắc phục tình trạng đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định : “Người

sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền

khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý

đất đai” (Điều 204 Luật đât đai năm 2013) Trong đó, đối tượng của khiếu nại,

khiếu kiện ở đây là những hành vi hành chính, quyết định hành chính trong lĩnh

vực thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, người sử dụng đất

cũng có quyền tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bồi thường, hỗ

trợ, giải phóng mặt bằng của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào trong xã hội.

Khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một dạng của khiếu

nại, tố cáo nói chung. Vì vậy, việc khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khu Nhà nước thu hồi đất phải kết hợp dựa trên quy định của Luật khiếu nại,

Luật tố cáo, Luật tố tụng hành chính. Luật đất đai năm 2013 quy định: “Trình tự,

thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai

thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết

khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo

quy định của pháp luật về tố tụng hành chính” (Khoản 2 Điều 204) và “Việc giải

quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy

định pháp luật về tố cáo” (Điều 205 Luật đất đai năm 2013)

Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014 của Chính phủ nêu

rõ: “Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực

hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất”. Như vậy, quyền

khiếu nại chỉ xếp thứ yếu so với quyết định chấp hành quyết định thu hồi đất. Chỉ

khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi

đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành;

hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định

thu hồi đất gây ra. Trên thực tế, việc đó là khá muộn màng do thiệt hại mà người

sử dụng đất bị thiệt hại đã quá nặng nề, hơn nữa, họ còn bất bình và mất niềm tin

vào Nhà nước.

b) Xử lý vi phạm

Cùng với những quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo pháp

luật đất đai cũng quy định chi cụ thể về các hành vi vi phạm pháp luật trong công

tác kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Các hành vi vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều

của luật đất đai quy định về hành vi vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư tại Khoản 4 như sau:

+ Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi; không công khai

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

+ Không thực hiện đúng quy định về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

+ Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không đúng đối tượng, diện tích,

mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; làm sai lệch hồ sơ

thu hồi đất; xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu hồi trên thực địa;

+ Thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng; không đúng

với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Mặc dù pháp luật đất đai đã có quy định về các hành vi vi phạm pháp luật

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tuy nhiên lại chưa có

quy định cụ thể về chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực này. Pháp luật đất đai chỉ

quy định chung: người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì tùy theo tính chất,

mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo

quy định của pháp luật. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây

thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của

pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho

người bị thiệt hại. Ngoài ra, Pháp luật quy định việc áp dụng các quy định của

pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong

lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên để đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực

hiện một cách hiệu quả, pháp luật cần bổ sung các chế tài nhằm xử lý nghiêm

minh các trường hợp vi phạm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất. Trong Bộ luật hình sự số 100/2015/QH13 dự kiến có hiệu lực

trong thời gian tới, Điều 230 có quy định thêm về tội danh vi phạm quy định về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Có thể nói đây là bước

tiến lớn hết sức quan trọng nhằm nâng cao hơn nữa trách nhiệm của người có

thẩm quyền trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người dân bị thu hồi đất.

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất

* Những thành tựu đạt được:

Thứ nhất, việc thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổi mục đích sử dụng

sang đất chuyên dùng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương phát triển

công nghiệp, dịch vụ cũng như xây dựng các khu đô thị mới cho người dân địa

phương. Hàng triệu lao động đã được giải quyết việc làm thu nhập cao hơn, ổn

định hơn. Số lượng lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy hải sản sang làm việc

ở các ngành phi nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ đã góp phần đẩy mạnh chuyển

dịch cơ cấu lao động theo hướng tích cực, phù hợp với xu hướng phát triển đất

nước. Nếu 1 héc ta đất nông nghiệp chỉ tạo việc làm cho tối đa 10-15 người lao

động nông nghiệp với giá trị thấp thì chuyển sang xây dựng khu công nghiệp đã

tạo việc làm cho hàng trăm lao động với thu nhập cao. Theo tính toán của các nhà

kinh tế, 1 khu công nghiệp, khu chế xuất bình quân diện tích từ 100-150 ha khi

lấp đầy sẽ sử dụng 15.000-18.000 lao động [30]

Thứ hai, có thể nói quá trình thu hồi, đền bù hiện nay được diễn ra công

khai, dân chủ và công bằng hơn trước: nhiều dự án đã có các hoạt động thông tin

về chính sách cũng như niêm yết giá đền bù và các khoản hỗ trợ khác cho người

người bị ảnh hưởng theo dõi. Việc bố trí sắp xếp nơi ở mới cho các hộ dân bị thu

hồi đất có quy hoạch tổng thể với hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội hiện đại đã góp

phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân. Nhiều hình thức linh

hoạt, mềm dẻo được áp dụng cho người bị thu hồi đất để họ tái định cư như thuê

nhà, bán nhà theo giá cho Chính phủ quy định, giao đất tái định cư hay hỗ trợ để

người dân có nơi ở mới [22]

* Những khó khăn, vướng mắc:

Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp bị suy giảm một cách đáng kể: Việc

thu hồi đất nông nghiệp đang diễn ra ồ ạt tại nhiều địa phương trên cả nước. Xây

dựng các khu công nghiệp là cần thiết trong quá trình phát triển kinh tế; tuy nhiên

cũng cần quan tâm và chú ý tránh làm ảnh hưởng đến sự phát triển của nông

nghiệp, sản lượng lương thực quốc gia. Điều này cũng bởi vì nước ta là một nước

với hơn 70% người dân sống bằng nghề nông. Ngoài ra thu hồi đất nông nghiệp

dẫn đến sự chênh lệch giá đất quá lớn sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đã

khiến tình trạng người dân cảm thấy mình bị thiệt thòi mà khiếu kiện kéo dài, làm

ngưng trệ tiến độ dự án, gây ảnh hưởng xấu đến cả kinh tế và chính trị của nước

ta.

Thứ hai, về điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: với xuất

phát điểm là một nước nông nghiệp lạc hậu, lại trải qua các cuộc chiến tranh kéo

dài, việc sử dụng đất ở nước ta khá phức tạp nên công tác quản lý đất đai gặp

nhiều khó khăn. Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất là nguyên nhân làm chậm

tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các trường hợp không có các loại giấy

tờ hợp pháp theo quy định pháp luật phát sinh rất nhiều các vấn đề phức tạp, hay

xảy ra tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Trên cả nước, các trường hợp sử dụng đất

sau thời điểm ngày 15/10/1993 rất nhiều, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất và tiến

hành tổ chức thực hiện bồi thường thì việc xác định người sử dụng đất đủ điều

kiện được cấp các loại giấy tờ về đất lại là một việc không dễ dàng. Căn cứ để

xem xét bồi thường, hỗ trợ trong các trường hợp này là thời điểm sử dụng đất và

sự xác định đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp của Ủy ban nhân

dân cấp xã.

Thứ ba, về giá đất để tính bồi thường:

Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị

trường

Thực tế hiện nay cho thấy, giá đất bồi thường thấp hơn so với giá thị trường

dẫn đến sự không thỏa mãn trong dân, ảnh hưởng đến cuộc sống của những người

bị thu hồi đất, mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu

tư xảy ra những mâu thuẫn, là nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp, khiếu

kiện đất đai kéo dài.

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì

xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về

khung giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất,

xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế -

kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất. Các

văn bản quy phạm pháp luật này đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác

định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo

bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường. Bảng giá công bố tại các địa

phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so giá thị trường. Hơn nữa, hiện nay Việt

Nam chưa có phương pháp định giá đất phù hợp đối với đất sản xuất, kinh doanh

phi nông nghiệp. Nhiều địa phương căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân quy

định cho loại đất ở để tính giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.Theo đó,

giá đất phi nông nghiệp bằng khoảng từ 40% - 60% giá đất ở. Đây là một trong

những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tham nhũng trong lĩnh

vực đất đai trong thời gian vừa qua [29].

Nguyên nhân dẫn đến giá đất thấp hơn so với giá thị trường: Một là do giá

đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( được

công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm) ngoài được sử dụng làm căn cứ để

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn sử dụng để tính tiền bồi thường đối với

người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc

quy định phạm vi áp dụng khung giá do Nhà nước để xác định giá bất động sản

với phạm vi rộng; trong đó có các quan hệ mang bản chất của quan hệ dân sự như

quan hệ giao, cho thuê đất… đã ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích của các chủ

thể khi thu hồi đất. Hai là, thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu của

sự phát triển, tình trạng “nóng - lạnh” bất thường, hiện tượng đầu cơ khá phổ biến,

giá đất chịu tác động rất lớn từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... Có thể nói

giá đất trên thị trường có sự biến động theo từng ngày, nhất là tại các thành phố,

khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Trong khi đó các công cụ quản lý nhà nước

về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo “sát thị

trường” đang còn rất khó khăn. Chính vì vậy dẫn đến việc người dân không đồng

ý với phương án bồi thường, không tự nguyện chấp hành quyết định thu hồi đất.

Thời điểm định giá đất

Việc áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất để xây dựng bảng giá

đất nông nghiệp còn nhiều điểm chưa phù hợp, đặc biệt là thời điểm định giá đất.

Thực tế cho thấy, mức giá đất nông nghiệp tại khu vực có điều chỉnh quy hoạch

hoặc có kế hoạch xây dựng, nâng cấp kết cấu hạ tầng, tuy quy hoạch, kế hoạch

chưa thực hiện, nhưng trên thực tế, giá đất nông nghiệp đã ăn theo và cao hơn

nhiều so với lúc chưa có quy hoạch, kế hoạch được duyệt. Trong khi đó pháp luật

không thừa nhận giá đất được chuyển mục đích sử dụng sau khi bị thu hồi làm

căn cứ tính bồi thường. Nguyên tắc này về mặt lý thuyết là hợp lý tuy nhiên trên

thực tế người bị thu hồi không nhận được tiền bồi thường ngay tại thời điểm có

quyết định thu hồi mà phải chờ một khoảng thời gian, có thể lên đến 3-5 năm. Sự

khác biệt về giá đất quá lớn: Ví dụ như tại cùng một vị trí Nhà nước thu hồi sau

khi quy hoạch thành khu đô thị, người dân muốn sử dụng phải mua lại của nhà

đầu tư với giá cao hơn rất nhiều giá mà họ được Nhà nước bồi thường. Chính điều

này đã gây nên những “thắc mắc” của nhân dân, dẫn tới việc khó áp dụng theo giá

đất thị trường ở vào thời điểm trước khi có kế hoạch, quy hoạch, ảnh hưởng tới

tiến độ và hiệu quả khi thu hồi đất

Thứ tư, lợi ích chưa được điều tiết khi bất động sản tăng lên nhờ dự án

Đây là một tình trạng dễ thấy nhất trong thực tế khi Nhà nước tiến hành thu

hồi đất, giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án mở rộng đô thị, đường sá, nâng

cấp giao thông. Một bộ phận người dân có bất động sản được “ra mặt tiền”, dẫn

đến giá trị bất động sản tăng cao hơn nhiều so với trước khi thực hiện dự án. Trong

khi đó, đối với các hộ bị mất đất, mất nhà mặt đường, họ phải chịu thiệt thòi hơn

gấp nhiều lần. Điều này đã gây mâu thuẫn rất lớn từ phía những người dân. Chính

vì vậy dẫn đến tình trạng người có đất bị thu hồi không muốn di rời khỏi nơi ở,

nơi kinh doanh buôn bán của mình. Mặt khác, đối với các hộ mặc nhiên được

hưởng lợi từ việc giải phóng mặt bằng mà ra mặt đường, trong một số trường hợp,

nếu so sánh giá trị bất động sản trước và sau khi bị thu hồi đất thì sẽ thấy giá trị

bất động sản đã tăng lên gấp nhiều lần, thậm chí có khi vài chục lần, lớn hơn rất

nhiều so với diện tích đất bị thiệt hại do Nhà nước thu hồi. Cách làm cũ đã tạo

môi trường thuận lợi cho hành vi tiêu cực như “mua đất đón đầu” để hưởng đền

bù hoặc chiếm vị trí mặt đường sau khi xây dựng công trình.[26]

Thứ năm, về chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc

làm cho người bị thu hồi đất: Thực tiễn hiện nay cho thấy việc chuyển nghề và

tìm kiếm việc làm mới cho người dân mất đất đang là khó khăn vô cùng lớn đối

với công tác thu hồi đất. Theo ước tính mỗi héc ta đất nông nghiệp bị thu hồi thì

có 10 lao động mất việc làm. Do đó, dự kiến trong giai đoạn 2011-2015 với trên

50.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi thì trên 500 nghìn lao động bị mất việc làm

[23]. Trong khi đó hiệu quả của công tác giải quyết việc làm cho người bị thu hồi

đất ở một số địa phương còn thấp và chưa được thực hiện theo đúng quy định của

pháp luật. Nguyên nhân của thực trạng này một phần là do nhận thức từ phía cơ

quan đào tạo, chuyển đổi ngành nghề. Trong nhiều trường hợp việc tìm kiếm việc

làm và chuyển đổi ngành nghề chỉ được thực hiện mang tính hình thức như: đào

tạo nghề không gắn với nhu cầu, nguyện vọng của người học nghề và số lượng

lao động doanh nghiệp tiếp nhận, đào tạo một nghề cho nhiều đối tượng khác nhau

dẫn đến dư thừa lao động trong một số ngành nghề v.v… Thêm vào đó, chi phí

hỗ trợ cho người lao động chuyển đổi nghề nghiệp còn thấp chỉ đủ để họ tham gia

các lớp ngắn hạn với những ngành nghề đơn giản vì thế mà nguồn thu nhập thấp

và không ổn định.

Thứ sáu, về công tác tái định cư: Một là, việc xây dựng các khu tái định cư

của các dự án thường bị động, cơ sở hạ tầng không được đầu tư đồng bộ theo quy

định; một số khu tái định cư không phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán

của người bị thu hồi đất. Hai là, do yêu cầu của công tác quy hoạch, kiến trúc nên

các khu quy hoạch, khu tái định cư có quy mô diện tích chưa đa dạng, linh hoạt

cho người được tái định cư chọn lựa. Ba là, tình trạng thiếu nhà ở, đất ở tái định

cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu tái định cư vẫn tồn tại.

Chất lượng các khu tái định cư chưa bảo đảm, đặc biệt đối với các nhà ở tái định

cư là chung cư. Nhiều khu tái định cư không bảo đảm điện, nước, đường nội bộ...

để tái lập cuộc sống hoặc khu tái định cư chưa được xây dựng hoàn chỉnh trong

thời điểm người dân phải di chuyển đến nơi ở mới. Đây là một vấn đề nhức nhối

đáng báo động đối với công tác quản lý việc xây dựng các khu tái định cư trên cả

nước ta hiện nay. Đáng lưu ý, tình trạng mua bán suất tái định cư còn diễn ra khá

phổ biến, nhất là các khu bố trí tái định cư bằng nhà ở thì tình trạng mua bán suất

tái định cư đáng báo động.

Thứ bảy, về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất: Hiện nay, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thỏa mãn

được nguyên tắc công bằng, công khai, minh bạch. Tổ chức thực hiện dự án, cơ

quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải

phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ công bố quy hoạch, thông

báo kế hoạch, ra quyết định thu hồi đất cho đến khâu cưỡng chế. Trong quá trình

lập quy hoạch đô thị lẫn quy hoạch sử dụng đất chỉ đứng từ một phía của cơ quan

có thẩm quyền mà không công bố, lấy ý kiến của nhân dân. Điều này dẫn tới việc

người dân không hiểu, không được phổ biến và đóng góp quan điểm vào việc xây

dựng những dự án trên - những dự án ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân

dân. Phương án quy hoạch như thế nào, việc bồi thường giải phóng mặt bằng bao

nhiêu... chính quyền không công khai, chưa rõ ràng, khiến cho người dân khó có

thể theo dõi. Nếu được biết đến các quy hoạch, kế hoạch này, người dân sẽ có thể

so sánh để biết phương án nào là tốt nhất để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Thời gian triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ thường kéo dài, có dự án

kéo dài hơn 10 năm, thậm chí 15 năm gây khó khăn trong việc ổn định đời sống

và việc làm của các hộ dân có nhà ở trong khu vực dự kiến thực hiện dự án đầu

tư. Trong khi đó, các quy định pháp luật thường xuyên thay đổi, chính sách bồi

thường sau có lợi hơn trước, dẫn đến thắc mắc, so bì giữa các đối tượng bị thu hồi

đất, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, tố cáo gay gắt. Nhiều người dân thường

có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi

đã có quyết định thu hồi đất; nhiều hộ dân cản trở tiến độ thi công công trình,

“chây ì” không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.

Thứ tám, Tình trạng dự án “treo” chưa được khắc phục triệt để: Luật đất đai

năm 2013 với quy định về yêu cầu tiến độ thực hiện dự án đã góp phần không nhỏ

vào việc hạn chế tình trạng dự án treo, vẫn chưa có cơ chế giải quyết hệ quả từ

các dự án vẫn đang bị ách tắc từ trước đây. Thực tế cho thấy, nhiều dự án đã được

quy hoạch nhưng đất đai vẫn còn trong giai đoạn “để không”, không được thực

hiện trong thực tiễn vì thiếu tiền để bồi thường; hàng nghìn hecta đất của nhiều

dự án bị sử dụng sai mục đích hoặc ở trong tình trạng “đắp chiếu nằm chờ” sự

thỏa hiệp trong chính sách bồi thường giữa chủ đầu tư và người dân. Tình trạng

quy hoạch treo như vậy cũng đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mất đất.

Trong khi đó những biện pháp xử lý chưa đủ tính “răn đe” đối với các nhà đầu tư,

dẫn đến lãng phí đất; gây khó khăn cho Nhà nước khi xác định chi phí đã đầu tư,

kinh phí để bồi thường, giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực...[25]

Thứ chín, về xử lý vi phạm

Trong thi hành công vụ hiện nay còn tồn tại một số vi phạm trong lĩnh vực

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: một số công chức đã có dấu hiệu vi phạm khi thực

hiện bồi thường không đúng diện tích khi thu hồi đất của người dân; cắt xén mức

bồi thường trục lợi cho cá nhân; tự đặt ra các thủ tục hành chính cố tình gây phiền

hà cho người dân; không công khai phương án bồi thường, hỗ trợ v.v.. Có thể thấy

pháp luật về đất đai chưa thực sự được thực hiện nghiêm. Nguyên nhân một phần

là do chưa có chế tài cụ thể trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất. Các hành vi vi phạm trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất không bị xử lý một cách cứng rắn. Các đối tượng vi

phạm hầu như chỉ bị khiển trách, cảnh cáo, xử phát hành chính, rất ít vụ việc bị

truy cứu trách nhiệm Hình sự.

* Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc

- Quy định pháp luật đất đai và các quy định pháp luật khác liên quan

trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thực sự đầy đủ và phù hợp;

thiếu tính đồng bộ, thống nhất gây nhiều khó khăn trong công tác tổ chức thực

hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở tỉnh trước đây còn chưa được

quan tâm đúng mức, nhiều vướng mắc, tồn đọng không được kịp thời giải quyết,

do đó không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng

đất cho các chủ sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật đất đai. Việc điều tra, đo đạc, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính vẫn còn

hạn chế, nhiều trường hợp chưa sát với thực tế… Những hạn chế này làm ảnh

hưởng đến công tác xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất;

- Công tác quản lý của chính quyền các cấp về việc chuyển nhượng, mua

bán đất đai còn lỏng lẻo, không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến

động thường xuyên, không quản lý được những vụ việc mua bán, chuyển nhượng

đất đai không theo đúng quy định của pháp luật; đã gây nhiều khó khăn cho công

tác kiểm kê, thẩm định làm chậm trễ, ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng;

- Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều trường hợp còn thiếu

chính xác, làm cho việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giải phóng mặt bằng gặp

không ít khó khăn;

- Một số cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng chưa được đào tạo

nghiệp vụ nên mức độ nghiên cứu và áp dụng đúng các văn bản pháp luật hiện

hành còn hạn chế; thậm chí một số cán bộ còn có các hành vi nhũng nhiễu, gây

khó khăn cho người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong công tác bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư; tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng khi lập phương án bồi

thường chưa nghiêm túc thực hiện việc lấy ý kiến của người bị ảnh hưởng theo

quy định; ý kiến phản ánh của người dân chưa được giải thích hoặc tiếp thu, dẫn

đến những thiếu sót, tồn tại trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và

thắc mắc của người dân là khó tránh khỏi;

- Một số trường hợp, chính quyền địa phương chưa chủ động giải quyết

các vướng mắc phát sinh trong công tác giải phóng mặt bằng theo thẩm quyền mà

ỷ lại, muốn thông qua các ban ngành cấp trên để giải quyết vướng mắc.

- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai và chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất ở các địa phương còn thiếu

sót, chưa được quan tâm đúng mức khiến nhận thức của người dân về mảng pháp

luật này còn nhiều hạn chế; khi giải thích, hướng dẫn thắc mắc của người dân thì

nhiều trường hợp chỉ qua loa, chiếu lệ.

Chương III

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI

THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất

Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong thời gian tới cần hoàn thiện pháp luật theo

một số hướng sau để đảm bảo sự phát triển bền vững :

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải dựa trên

quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng; tạo nền tảng để nước ta có thể trở

thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Theo đó, chế độ đất đai của nước ta

là chế độ sở hữu toàn dân , do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực

hiện chức năng quản lý chung đối với đất đai và chỉ tiến hành thu hồi đất vì lợi

ích chung của đất nước, xã hội; tuy nhiên vẫn cần phải đảm bảo quyền và lợi ích

hợp pháp của từng cá nhân có đất bị thu hồi. Trong quá trình công nghiệp hóa

hiện đạt hóa đất nước, Nhà nước đồng thời phải đảm bảo phát triển bền vững,

quan tâm đến đời sống của nhân dân, đảm bảo nhân dân được hưởng lợi từ quá

trình công nghiệp hóa hiện đại hóa phát triển đất nước.

Thứ hai, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đồng bộ, nhất quán,

khách quan giữa quy định của Luật Đất đai và các luật khác có liên quan. Chế

định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có mối quan hệ mật

thiết với các quy định khác của pháp luật đất đai như quy định về trình tự, thủ tục

thu hồi đất, điều kiện thu hồi đất hay quy định về giá đất.v.v… và các quy định

của các đạo luật khác có liên quan như Luật dân sự, Luật nhà ở, Luật hình sự, Luật

khiếu nại, Luật tố cáo.v.v… Cần phải rà soát sửa đổi đồng bộ các Luật có liên

quan đến lĩnh vực đất đai nhằm khắc phục tình trạng chống chéo, rối ren của một

số quy phạm pháp luật. Ví dụ như thống nhất giữa quy định pháp luật về giải quyết

khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai với quy định pháp luật của Luật Khiếu nại,

tố cáo hiện hành.

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật phải dựa trên việc giải quyết mối quan hệ hài

hòa về lợi ích kinh tế giữa người bị thu hồi đất, Nhà nước và chủ đầu tư. Vấn đề

kinh tế luôn đi liền với sự ổn định chính trị - xã hội, do đó, muốn giải quyết những

bất ổn, tranh chấp, khiếu nại cần giải quyết được bài toán về kinh tế trước. Trong

quá trình thu hồi đất, xung đột về lợi ích giữa các bên là điều không thể tránh khỏi.

Cân bằng, hài hòa lợi ích về kinh tế chính là chìa khóa để giảm thiểu tình trạng

khiếu nại, tố cáo về bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó, người dân có đất

bị thu hồi là chủ thể ở vị trí yếu thế hơn nên cần phải được quan tâm đặc biệt trong

việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp. Lợi ích của người bị thu hồi đất cần được

đặt ngang bằng với lợi ích của chủ đầu tư. Quyền của người sử dụng đất được tôn

trọng thì Nhà nước mới có thể có cách ứng xử phù hợp với người sử dụng đất và

có các biện pháp bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng.

Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải dựa trên

nguyên tắc công khai, minh bạch, bình đẳng và đúng pháp luật bằng cách gia tăng

sự tham gia của người dân vào những bước đầu của công tác thu hồi đất, từ quá

trình lập quy hoạch đến quá trình thu hồi đất, tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư. Người dân cần được biết, được đưa ra ý kiến và giám sát quá trình thu hồi đất

để có thể bảo vệ được quyền và lợi ích của bản thân. Chỉ có như vậy mới đáp ứng

được yêu cầu, nguyện vọng của nhân dân, từ đó mà các dự án đầu tư được thực

hiện nhanh chóng, hiệu quả.

Thứ năm, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần đảm bảo hiệu quả

của phương án đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm, tổ chức lại sản xuất. Nhà nước

phải chú trọng đến vấn đề sinh kế, đời sống lâu dài của nhân dân sau khi bị thu

hồi, đặc biệt là người nông dân. Do đất đai chính là tư liệu sản xuất của họ nên

việc bị thu hồi đất ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống và nghề nghiệp của

người nông dân. Việc giải quyết việc làm đối với họ lại càng khó khăn khi họ có

xuất phát điểm trình độ không cao. Vì vậy, Nhà nước phải hết sức lưu ý và tạo

điều kiện cho người nông dân bị thu hồi đất được đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp

có một cuộc sống ổn định, lâu dài.

Thứ sáu, cần nhận thức rõ hơn về vai trò của đồng thuận và nâng cao sự

đồng thuận của người dân đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra phải

phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân nhằm bảo đảm việc bồi thường,

hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định.

Thứ bảy, cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế định giá đất phù hợp hơn với thực

tế để làm căn cứ tính bồi thường thiệt hại. Giá đất để tính bồi thường phải đúng

với giá trị của đất đai với tư cách là nguồn lực, là tài sản có giá trị lớn trong nền

kinh tế thị trường. Tổ chức thực hiện theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị

trường. Từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất gắn với cơ

sở dữ liệu đất đai. Công khai giá trị bất động sản trong hệ thống tính thuế, phí và

các nghĩa vụ tài chính có liên quan.

Thứ tám, hoàn thiện pháp luật đất đai dựa trên sự nghiên cứu, xem xét, tham

khảo có chọn lọc những kinh nghiệm, thực tiễn pháp lý và thành tựu bổ ích từ các

nước trên thế giới về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất. Hơn nữa, điều này cũng giúp chúng ta tránh lặp lại những sai lầm mà các

nước đã gặp phải trong quá trình phát triển đất nước dưới tác động toàn cầu hóa.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất

Luật đất đai năm 2013 ra đời tuy đã có những thành tựu nhất định tuy nhiên

thực tế cho thấy vẫn chưa giải quyết triệt để những vướng mắc, bất cập, đáp ứng

những yêu cầu thực tế. Do vậy xin đề xuất một số giải pháp cụ thể như sau:

Thứ nhất, về việc xác định giá đất

Một là, có thể nhận thấy pháp luật nước ta quy định giá đất bồi thường “phù

hợp” với giá thị trường là chưa hợp lý với thực tiễn. Pháp luật nhiều nước thường

sử dụng cụm từ bồi thường “theo giá trị tương đương”, hay nói cách khác giá trị

bồi thường nhận được có thể mua được một bất động sản tương đương trên thị

trường. Nếu chúng ta làm được điều này chắc hẳn sẽ giảm thiểu được những

trường hợp khiếu nại, khiếu kiện như hiện nay.

Hai là, pháp luật nên quy định thẩm quyền định giá đất thuộc về một cơ

quan, tổ chức độc lập , chuyên hoạt động ở lĩnh vực định giá đất. Do định giá đất

là một hoạt động mang tính nghề nghiệp, chuyên môn cao nên giao cho cơ quan

quản lý nhà nước là không hợp lý. Điều này không những có thể đảm bảo quyền

và lợi ích của người dân bị thu hồi đất mà còn giảm nguy cơ tham nhũng trong

công tác quản lý đất đai ở địa phương. Mỗi định giá viên, mỗi tổ chức cung cấp

dịch vụ định giá sẽ phải tự chịu trách nhiệm về kết quả định giá trước pháp luật.

Mô hình này cũng đã được thực hiện ở một số quốc gia khác như Hàn Quốc,

Trung Quốc.v.v...Nhà nước sử dụng dịch vụ định giá độc lập ở các tổ chức uy tín

để đề xuất giá đất trước khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm

định và quyết định giá. Luật Đất đai năm 2013 của nước ta cũng đã quy định về

dịch vụ định giá đất tuy nhiên lại không bắt buộc mà tùy theo yêu cầu của cơ quan

Nhà nước, gọi là tư vấn định giá đất. Có thể nói quy định này tưởng chừng như

tiến bộ nhưng lại không giải quyết được triệt để vấn đề về giá đất bồi thường, do

đó Nhà nước nên đổi mới theo hướng các nước có nền kinh tế phát triển về việc

sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập. Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương tiên

phong, có kinh nghiệm nhiều năm trong việc sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập

và đã có những thành tựu đột phá đang học hỏi và noi theo.

Ba là, pháp luật cần có quy định cụ thể về vấn đề giải quyết chênh lệch giữa

giá bồi thường tại thời điểm phê duyệt và giá bồi thường tại thời điểm chi trả tiền

bồi thường cho người dân dựa trên nguyên nhân làm phát sinh chênh lệch.

+ Trường hợp 1: Phát sinh do nhà đầu tư sai phạm, giữ đất không thực hiện

đầu tư, kéo dài thời gian trả tiền bồi thường… thì nhà đầu tư có trách nhiệm bù

đắp khoản chênh lệch này

+ Trường hợp 2: Phát sinh do lỗi của người sử dụng đất chây ì, không phối

hợp thực hiện công tác di dời, giải tỏa thì họ sẽ phải tự gánh chịu hậu quả mà

không thể yêu cầu Nhà nước hay nhà đầu tư điều chỉnh lại đơn giá bồi thường cho

phù hợp với giá trị tại thời điểm nhận bồi thường.

+ Trường hợp 3: Phát sinh do cơ quan Nhà nước chậm trễ trong công tác

giải phóng mặt bằng thì khoản chênh lệch đó sẽ do Nhà nước chi trả từ ngân sách

Nhà nước.[12]

Thứ hai, điều tiết lợi ích trong trường hợp thu lợi sau khi thu hồi đất: bất

động sản tăng lên nhờ dự án.

Đối với các hộ có nhà trong ngõ ra mặt tiền hoặc bị thu hồi diện tích nhỏ

nhưng giá trị bất động sản tăng lên rất lớn… thì cần phải có sự điều tiết của Nhà

nước. Trong trường hợp này, pháp luật chỉ nên bồi thường khi tổng giá trị tăng

lên của giá trị bất động sản nhỏ hơn thiệt hại về đất khi giải phóng mặt bằng.

Ngược lại, các trường hợp giá trị bất động sản tăng cao hơn hoặc bằng thiệt hại

về đất thì không phải bồi thường. Nếu làm được điều này thì các dự án mở rộng

đường, mở rộng con hẻm có thể tiết kiệm cho Nhà nước hàng chục tỷ đồng trên

mỗi dự án. [28].

Ngoài ra, còn một giải pháp nữa là áp dụng phương án: các hộ dân ở mặt

tiền sẽ lùi vào ngay phía sau thửa đất và các hộ dân ở trong hẻm, phía sau mặt tiền

chuyển vào các khu tái định cư. Điều này một mặt vừa ổn định được địa bàn, mặt

khác sẽ tiết kiệm được hàng nghìn tỷ đồng cho các dự án mở rộng đường sá. Tuy

nhiên, để thực hiện được điều này, cần lưu ý về việc thống nhất cơ chế thực hiện,

có tuyên truyền, vận động để tạo sự đồng thuận chung và bảo đảm quyền lợi hợp

pháp của người dân liên quan [27].

Thứ ba, về điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước

thu hồi đất

Pháp luật đất đai cần phải cải cách các vấn đề liên quan đến việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất của người sử

dụng đất, khi đó, quyền lợi của họ đối với đất đai cũng là rõ ràng và minh bạch

nhất. Tuy nhiên thực tế hiện nay có rất nhiều bất cập, hạn chế về điều kiện được

hưởng bồi thường có liên quan đến giấy chứng chận quyền sử dụng đất. Chính vì

vậy, cần chú ý đẩy nhanh tiến độ lập hồ sơ, đánh số, cấp giấy chứng nhận đối với

toàn bộ quỹ đất hiện có, nhằm tạo thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về

đất đai, cũng như minh bạch quyền lợi kinh tế của người đang sử dụng đất và dễ

dàng hơn trong việc xác định hậu quả nếu có các tranh chấp, khiếu kiện xảy ra.

Thứ tư, về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Một là, Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần xem xét

bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu

sản xuất. Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất thì

bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng

tiền với giá trị tương đương. Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm đơn giản

coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiền bồi thường để mua được một

thửa đất tương đương. Trên thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài

nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất và nguồn sống của con người. Vì đất là tư

liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị

như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế cho người bị thu hồi đất.

Việc chi trả khoản bồi thường, hỗ trợ một lần trong một thời gian nhất định là

không phù hợp, coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người bị thu hồi đất.

Do đó, một số biện pháp được đặt ra như:

Nhà đầu tư cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với họ về cơ hội tìm sinh

kế mới; đồng thời nhà đầu tư phải chi trả cho người bị thu hồi đất một khoản tiền

tương ứng với mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi họ có nguồn thu nhập

mới và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng lớn để bắt buộc nhà

đầu tư không thể trì hoãn. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ

lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương

cũng khó đánh đổi mọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được

tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.

Nhà nước nên thành lập một quỹ hỗ trợ thất nghiệp, quỹ giải quyết việc

làm cho người bị thu hồi đất để ứng trước một khoản vốn tập trung vào đào tạo

chuyển đổi nghề. Các chủ đầu tư cần trích một phần lợi nhuận từ dự án để thành

lập và phát triển các quỹ hỗ trợ đối với đối tượng bị thu hồi đất thuộc vùng dự án

của mình; hoặc xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng cho phần nông thôn mới; cũng

như đầu tư các công trình phúc lợi xã hội cần thiết cho người dân bị thu hồi đất.

Thực hiện chủ trương yêu cầu chủ đầu tư phải bố trí lao động địa phương

vào làm việc cho các doanh nghiệp: Chủ đầu tư cần ưu tiên đào tạo và sử dụng

lao động địa phương với một mức thu nhập tốt để người dân có thể hưởng lợi trực

tiếp từ dự án đầu tư. Chủ đầu tư cần phải công khai số lượng tuyển dụng lao động

cũng như yêu cầu về nghề nghiệp để người bị thu hồi đất được biết. Điều này phải

có cam kết giữa đơn vị sử dụng lao động và địa phương nơi có đất bị thu hồi và

có sự tham gia giám sát của các cơ quan quản lý Nhà nước như: Phòng Lao động-

Thương binh và Xã hội…

Hai là, về chính sách tái định cư: Có thể áp dụng một số biện pháp đã được

áp dụng tại nhiều địa phương (Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Đồng Nai...) và mang lại

những kết quả khả quan như: Trong thời gian chuyển đổi tái định cư, người dân

được chính quyền hỗ trợ nhà ở tạm, thuê nhà chờ khu tái định cư hoàn thành, tạo

việc làm, ổn định đời sống, sinh hoạt…

Thêm vào đó, nước ta nên học hỏi kinh nghiệm từ Singapore về việc bố trí

nhà ở công do nhà nước xây dựng và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều

kiện. Một cơ quan tập trung thực hiện việc giải quyết tái định cư cho người dân

bị thu hồi đất nên được thiết lập. Đây cũng là một biện pháp nhằm đảm bảo người

dân nhanh chóng ổn định cuộc sống mới tiến bộ hơn.

Thứ năm, về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách có hiệu quả

Để công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hiệu quả và mang

tính sát thực cao, cần quan tâm một số điểm sau: Một là, xác định mục đích quy

hoạch sử dụng đất để phục vụ cho dự án liên quan đến lĩnh vực gì. Qua đó, xác

định được mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh

tế, quy hoạch xây dựng đô thị, hay quy hoạch các công trình phục vụ công cộng

(trường, trạm…) hoặc các dự án liên quan đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho

các cơ quan nhà nước. Hai là, phương án lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

cần có tầm nhìn dài hạn, chắc chắn về nhu cầu sử dụng đất; cần có tầm nhìn bao

quát, liên hệ với các địa phương xung quanh, với vùng miền và trên cả nước. Ba

là. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp chính quyền sau khi được lập

cần được công bố công khai để mọi người dân được biết, bảo đảm tính công bằng,

khách quan, minh bạch. Cần tiến hành thường xuyên và nghiêm túc công tác thanh

tra, kiểm tra và giám sát việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa

phương, nhất là cấp cơ sở, hạn chế tối đa tình trạng tư lợi cá nhân để đất đai được

sử dụng có hiệu quả.

* Nâng cao sự đồng thuận của người dân đối với phương án bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư.

Theo kinh nghiệm của Đà Nẵng: chính sách về quy hoạch, chỉnh trang đô

thị, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng đã chú trọng

việc huy động sức dân, cả cộng đồng và hệ thống chính trị; tạo sự đồng thuận rộng

rãi trong xã hội. Kinh nghiệm cho thấy, công tác công bố quy hoạch, tuyên truyền,

công khai thông tin về dự án là giải pháp quan trọng trước và trong khi tiến hành

dự án. Khi người dân được biết về quy hoạch, về chính sách, về lợi ích do dự án

mang lại sẽ có ý thức tự giác chấp hành chủ trương đền bù, giải tỏa. Việc tổ chức

tiếp dân, lắng nghe dân trình bày kiến nghị, nguyện vọng là nhiệm vụ thường

xuyên của hội đồng giải phóng mặt bằng cùng các cơ quan chuyên trách về đền

bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng và của chính quyền các cấp đối với dự án. Qua

đó, giải đáp kiến nghị, vướng mắc trong thực hiện dự án. Cách làm này tạo ấn

tượng tốt, mang lại sự đồng thuận cao trong nhân dân để thực hiện tốt chủ trương

của chính quyền.

Ngoài ra, pháp luật cần bổ sung quy định về tỷ lệ đồng thuận của những

người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương khi phê duyệt phương án

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phương án chỉ được phê duyệt khi đạt được một tỉ

lệ đồng thuận nhất định, có thể là khoảng 2/3 cộng đồng dân cư [24]. Ngoài ra

người dân cũng có quyền giới thiệu tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập

tham gia vào quá trình định giá đất đảm bảo sự khách quan, công bằng.

Thứ sáu, phát hiện và xử lý vi phạm

Một là, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát các cơ quan có thẩm quyền

thu hồi đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, UBND cấp xã và các bên có liên

quan theo định kì hoặc đột xuất nhằm phát hiện nhằm phát hiện sai phạm và xử

lý nghiêm minh các vi phạm về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, cần thanh tra, kiểm tra việc giải quyết

các khiếu nại, khiếu kiện , tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất nhằm chấn chỉnh kịp thời những khuất tất, sai phạm và xử lý các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền trong khi giải quyết khiếu nại, tố cáo. Làm được

điều này không chỉ bảo vệ tối đa các khiếu nại, tố cáo của người dân mà còn bảo

vệ tốt hơn quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của nhà đầu tư và lợi

ích của Nhà nước.

Hai là, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm bảo đảm nguyên tắc:

mọi hành vi vi phạm pháp luật hành chính trong lĩnh vực đất đai đều phải được

phát hiện kịp thời và xử lý nghiêm minh; có như vậy mới thiết lập được kỷ cương

trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong lĩnh vực bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư nói riêng. Pháp luật đất đai cần phải bổ sung thêm những quy

phạm gồm những chế tài nghiêm khắc, có tính răn đe để xử phạt hành vi vi phạm

trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, gây ảnh hưởng tiêu cực đến quyền

và lợi ích hợp pháp của người dân. Việc quy định cụ thể về tội danh vi phạm pháp

luật trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hết sức cần thiết nhằm nâng

cao trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong công tác bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ bảy, một số vấn đề xã hội khác như:

Cần tăng cường công tác tuyên truyền , phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai

cho người dân, giúp họ nắm được quyền và lợi ích hợp pháp của mình và cách để

bảo vệ quyền và lợi ích đó. Từ đó, người dân mới tự giác chấp hành pháp luật và

có kiến nghị phù hợp khi quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Cần bồi dưỡng, đào tạo cán bộ có chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức trong

công tác thực thi pháp luật đất đai, đặc biệt với lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, thu

hồi đất.

KẾT LUẬN

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định

quan trọng trong pháp luật đất đai, mang tính thời sự nóng bỏng, nhận được sự

quan tâm của toàn xã hội. Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất hiện nay vẫn luôn được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện

để đáp ứng những nhu cầu của thực tiễn. Tuy nhiên, trong quá trình thi hành pháp

luật đất đai thì vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn luôn là một vấn đề tồn

đọng và nan giải, gây nên những bức xúc từ nhiều phía bao gồm: người sử dụng

đất, nhà đầu tư và các cơ quan chính quyền có trách nhiệm thu hồi đất. Việc giải

quyết không thỏa đáng trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất sẽ dễ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, gây tác động không nhỏ

đến sự ổn định kinh tế, chính trị. Do đó, bên cạnh việc bổ sung, sửa đổi các quy

định pháp luật, Nhà nước cần có những biện pháp thiết thực để thi hành pháp luật

một cách hiệu quả nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người dân.

Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn là một bước tiến quan

trọng trong việc giải quyết những khó khăn, bất cập của công tác bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Có thể nói Luật đất đai hiện hành đã có

quy định theo hướng quan tâm nhiều hơn đến việc bảo vệ quyền lợi cho người có

đất bị thu hồi cũng như giúp quá trình thu hồi đất được minh bạch, hiệu quả. Tuy

nhiên, đây chỉ là thành công bước đầu; việc thay đổi, bổ sung các quy định của

pháp luật liên quan thường tương đối chồng chéo; đồng thời cũng chưa có lộ trình

để áp dụng một cách thống nhất, gây khó khăn cho việc thực hiện. Việc bổ sung

một số quy định mới có tiến bộ, tích cực hơn nhưng những khó khăn, bất cập vẫn

chưa được giải quyết dứt điểm như giá đất bồi thường vẫn chưa thực sự tương

đương so với giá thị trường, việc thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư chưa thực sự được công khai, minh bạch, công bằng.v.v... Vì

vậy, chúng ta cần phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật để đảm bảo việc bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hiệu quả hơn nữa, mang lại lợi ích cụ thể cho

người có đất bị thu hồi.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phuong pháp định giá đất, xây dựng, điều

chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT

ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất, Hà Nội

3. Chính phủ (2004) Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư, Hà Nội

4. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/ NĐ-CP ngày 16/11/2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội

5. Chính phủ (2006) Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa

đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất

đai, Hà Nội

6. Chính phủ (2006) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Hà Nội

7. Chính phủ (2006) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định

về giá đất, Hà Nội

8. Chính phủ (2006) Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Hà Nội

9. Quốc hội (2003) Luật Đất đai, Hà Nội

10. Quốc hội (2013) Luật Đất đai, Hà Nội

11. Quốc hội (2013) Hiến pháp nước Cộng hòa chủ nghĩa xã hội Việt Nam, Hà

Nội

12. Nguyễn Quang Tuyển (2009), “Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí luật học (1) , Tr 35-42

13. Nguyễn Quang Tuyến (2013),“Kinh nghiệm của một số nước về bồi thường

khi nhà nước thu hồi đất”, Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-

2013

14. Phạm Thu Thủy (2014), “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất nông nghiệp”, Luận văn Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà

Nội, Hà Nội

15. Phương Thảo (2013), “Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên

thế giới”, Trang thông tin điện tử ban nội chính trung ương,

http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-

mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-292298/

16. Nguyễn Trung Sơn (2012), “Giải quyết việc làm cho người có đất bị thu

hồi ở Trung Quốc và bài học rút ra cho Việt Nam hiện nay”, Viện khoa học

xã hội VN, Viện nghiên cứu Đông Bắc Á, http://www.inas.gov.vn/347-giai-

quyet-viec-lam-cho-nguoi-co-dat-bi-thu-hoi-o-trung-quoc-va-bai-hoc-rut-

ra-cho-viet-nam-hien-nay.html

17. Nguyễn Thị Dung (2010), “Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số

nước trong khu vực và Việt Nam”, Tạp chí cộng sản (6) , Tr 19-21

18. Phạm Đức Phong (2002), “Mấy vấn đề then chốt trong việc bồi thường và

giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam”, Hội thảo bồi thường

và giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở VN ngày 12-13/9/2002, HN

19. Châu Hoàng Thân (2013) “Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi

thường khi NN thu hồi đất”, Tạp chí khoa học Trường đại học Cần Thơ,

trang 47-54.

20. Nguyễn Thị Thùy Linh (2015), “ Định giá đất trong giải phóng mặt bằng”,

Luận văn Thạc sĩ, Tr.100-101

21. Hội đồng phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật tỉnh Quảng Nam (2014),

“Quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong

Luật Đất đai 2013”, Cổng thông tin điện tử Sở tư pháp Quảng Nam

http://www.sotuphapqnam.gov.vn/index.php?option=com_content&view=

article&id=1752:quy-trinh-bi-thng-h-tr-tai-nh-c-khi-nha-nc-thu-hi-t-

trong-lut-t-ai-2013&catid=108:vn-bn-chinh-sach-mi&Itemid=110

22. Nguyễn Thị Lan Hương (2014), “Bảo vệ quyền lợi người nông dân khi thu

hồi đất”, luận văn Thạc sĩ, Tr.58-59

23. Nguyễn Kim Thoa (2010), “Lời giải hữu hiệu cho bài toán thu hồi đất nông

nghiệp”, Tạp chí Tài chính (3), Tr.44-45

24. Đoàn Minh Hà, “Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu

hồi ở TP. Hồ Chí Minh và định hướng hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ và

Pháp luật, Cơ quan ngôn luận Bộ tư pháp

25. Bùi Quang Hậu (2016) “Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,

Cơ quan ngôn luận Bộ tư pháp

26. Phan Trung Hiền (2016), “Điều tiết và cân bằng lợi ích giữa Nhà nước,

chủ đầu tư và người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Nghiên cứu

lập pháp (20), Tr.40-48

27. Phan Trung Hiền (2013), “Nghiên cứu giải quyết những khó khăn trong

giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn

thành phố Cần Thơ”, Báo cáo tổng hợp đề tài khoa học cấp tỉnh- Sở Khoa

học và Công nghệ thành phố Cần Thơ, 10/2013, Tr. 208.

28. Hùng Long (2015), “Nhiều thiệt hại phát sinh sau và ngoài quyết định thu

hồi đất”, Báo Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường,

http://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-cuong/dat-

dai/201507/nhieu-thiet-hai-phat-sinh-sau-va-ngoai-quyet-dinh-thu-hoi-

dat-597543/

29. Trần Văn Duy (2016), “Thực hiện pháp luật về bồi thường thiệt hại khi thu

hồi đất nông nghiệp của nông dân, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt

Nam,

http://tcdcpl.moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListPro

cess=/qt/tintuc/Lists/ThiHanhPhapLuat&ListId=&SiteId=&ItemID=291

&OptionLogo=0&SiteRootID=

30. Nguyễn Hữu Dũng (2008), “Phát triển khu công nghiệp với vấn đề lao

động - việc làm ở Việt Nam”, Tạp chí cộng sản

31. Nguyễn Như ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo

Dục, Hà Nội

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013

Chủ đề:

Tiểu luận quản lý đất đai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh Doanh Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L Giảng viên hướng dẫn: TS. ĐẶNG THỊ BÍCH LIỄU Hà Nội – 2017

TÁC GIẢ KHÓA LUẬN

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

1.3.7. Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường,

1.4.3. Đối với phương diện chính trị

2.1.2. Quy định về căn cứ để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật phải dựa trên việc giải quyết mối quan hệ hài

Thứ sáu, cần nhận thức rõ hơn về vai trò của đồng thuận và nâng cao sự

Tài liệu liên quan

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh tế: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – thực tiễn thực hiện tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng qua thực tiễn tại Tỉnh Ninh Bình

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai năm 2013

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Quy định hạn mức giao đất và chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật đất đai Việt Nam

Doctoral thesis summary: Management of space, architecture, landscape in industrial zones in Hanoi City

Tiểu luận Phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Tóm tắt luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân đối với dịch vụ hành chính công về lĩnh vực đất đai tại ủy ban nhân dân quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

Tài liêu mới

Khóa luận tốt nghiệp: Sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu từ cuối năm 2007 đến các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt Nam

Bài tập lớn: Phân tích, làm rõ mối quan hệ giữa các biến số kinh tế vĩ mô đối với lạm phát tại Việt Nam giai đoạn 2000-2019

Bài tập lớn: Thực trạng hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam hiện nay

Bài tập lớn: Vai trò nhà nước trong việc đảm bảo hài hòa các lợi ích kinh tế ở Việt Nam

Bài tập lớn: Logistics cảng biển

Bài tiểu luận: Thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan hành chính nhà nước. Liên hệ thực tiễn tại một Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Bài tập lớn: Văn hóa đàm phán quốc tế Liên Bang Nga và giải pháp thích nghi cho Việt Nam

Báo cáo thực tập: Giao khoán bảo vệ rừng theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng tại Ban Quản lý Rừng phòng hộ Núi Cậu Dầu Tiếng

Đồ án môn học: Xây dựng quy trình công nghệ may sản phẩm. Nghiên cứu xây dựng quy trình may sản phẩm cho mã hàng 32131N

Đồ án môn học: Nghiên cứu các phương thức thanh toán điện tử của Công ty Shopee

Đồ án môn học: Tổ chức chuyến đi cho tàu Vinaline Hải Phòng Công ty cổ phần vận tải biển Vinaship theo hợp đồng vận chuyển chuyến

Bài tiểu luận: Thống kê ứng dụng

Bài tập lớn: Nghiên cứu, phân tích từ khóa và viết bài chuẩn SEO theo chủ đề: Thể thao và giải trí

Bài tiểu luận: Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai năm 2024 của huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Bài tiểu luận: Xử lý vướng mắc về việc thu hồi đất bồi thường, GPMB đối với hộ ông Lê Hữu Phước tại dự án xây dựng nâng cấp tuyến đường Bái Đính – Ba Sao đoạn qua địa phận huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình năm 2020

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok