Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN TÚ OANH

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

NGÀNH: LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy

Khóa học: QH – 2013 LKD

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. Đặng Thị Bích Liễu.

Hà Nội, 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các thông tin và số tài liệu mà tác giả sử dụng trong khóa luận là trung thực. Các luận điểm, dữ liệu được trích dẫn đầy đủ, nếu không là ý tưởng hoặc kết quả tổng hợp của chính bản thân tôi.

Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2017

TÁC GIẢ KHÓA LUẬN

Nguyễn Tú Oanh.

MỤC LỤC

Phần mở đầu ............................................................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................................... 1

2. Tình hình nghiên cứu ................................................................................................................... 2

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................................... 4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 4

5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................................. 5

6. Kết quả và đóng góp của khóa luận ............................................................................................ 5

7. Kết cấu của khóa luận .................................................................................................................. 6

Phần nội dung .......................................................................................................................................... 7

Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. .................. 7

1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ....................................... 7

1.1.1. Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất ........................................................................... 7

1.1.2. Đặc điểm của giao đất có thu tiền sử dụng đất ...................................................................... 9

1.1.3. Các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất .................................................................... 10

1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ..................................... 11

1.3. Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.............................................................. 12

1.4. Vai trò của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ........................................................... 15

1.5 . Kinh nghiệm quốc tế về thực hiện giao đất ............................................................................... 17

1.5.1. Úc ........................................................................................................................................ 17

1.5.2. Trung Quốc .......................................................................................................................... 20

1.5.3. Hoa Kì ................................................................................................................................. 21

1.5.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................................................... 24

Chương 2. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013. ...... 26

2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ......... 26

2.2. Thực trạng các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 ................................................................................................................................................... 27

2.2.1. Quy định về nguyên tắc của giao đất có thu tiền sử dụng đất ............................................. 27

2.2.2. Quy định về căn cứ để giao đất có thu tiền sử dụng đất ...................................................... 31

2.2.3. Quy định về các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.................... 33

2.2.4. Quy định về thẩm quyền giao đất ........................................................................................ 36

2.2.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.............................................................................................................................. 38

2.2.6. Quy định về tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất ......... 43

2.2.8. Quy định về thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất .. 52

2.2.9. Quy định về trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất............................................. 54

2.2.10. Quy định về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong giao đất có thu tiền sử dụng đất ....... 58

2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ........................................... 60

2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại một số địa phương ..... 60

2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất........................... 63

Chương 3. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ............ 65

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất........................................ 65

3.1.1. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải dựa trên cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ........................................................ 65

3.1.2. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải được xây dựng phù hợp với những đường lối, chính sách chỉ đạo của Đảng và Nhà nước. ............................................................................. 65

3.1.3. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường. .......................................................................................................................... 66

3.1.4. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. ........................................................................................................................................ 66

3.1.5. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, trên nguyên tắc bảo vệ môi trường. ................................................................................................................... 67

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ........................................... 67

3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất .......................... 67

3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ....................................................................................................................................................... 73

Kết Luận ................................................................................................................................................ 77

Danh mục tài liệu tham khảo ................................................................................................................. 78

Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt:

Nguyên nghĩa

Chữ viết tắt BĐS NSDĐ QSDĐ SDĐ XHCN UBND

Bất động sản Người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Xã hội chủ nghĩa Ủy ban nhân dân

Phần mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là địa bàn tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm

“an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc, do đó, quyền sử dụng đất là

một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Đất đai vừa đóng vai trò là nguồn

lực, vừa đóng vai trò là yếu tố đầu vào không thể thiếu trong các hoạt động kinh tế.

Dựa trên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý được quy định trong Hiến pháp, Nhà nước nhân danh đại diện chủ

sở hữu không trực tiếp sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất mà chỉ đứng ra là chủ thể

phân phối đất đai cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội dựa trên quy hoạch và kế

hoạch SDĐ để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả,

đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất. Vì vậy, các

quy định về giao đất là chế định tất yếu cần được ban hành để phù hợp với định hướng

và mục tiêu đề ra của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên khi đất nước chuyển sang nền

kinh tế thị trường, đất đai dần thể hiện tính kinh tế của mình trong các hoạt động của

đời sống, quyền sử dụng đất dần dần đã trở thành một loại “hàng hóa” được trao đổi,

chuyển nhượng giữa các chủ thể trong xã hội. Nhà nước cũng theo đó thiết lập nên

những chế định khác nhau nhằm quản lý, kiểm soát về mặt giá trị của QSDĐ, bước

đầu quan tâm đến việc khai thác tiềm năng tài chính của đất đai. Một trong những chế

định đó, phải kể đến các quy phạm pháp luật về: Hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất.

Nhìn vào thực tiễn nghiên cứu, nhằm giải quyết và nâng cao hiệu quả trong hoạt

động giao đất đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu, tạp chí, bài viết chuyên môn. Tuy

nhiên, các bài viết này thường gộp chung ba chế định có liên kết chặt chẽ với nhau:

Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác và phân tích.

Trong khi đó, có rất ít bài nghiên cứu riêng và đặc biệt chỉ tập trung tìm hiểu, khai thác

về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Mặc dù đây chỉ là một chế định nhỏ

trong pháp luật đất đai, nhưng nó lại được áp dụng một cách thường xuyên trên thực tế

giữa các cơ quan quản lý đất đai Nhà nước với các chủ thể thuộc trường hợp được giao

đất và cũng là chế định được sự quan tâm nhiều nhất từ phía cá nhân, chủ đầu tư muốn

làm giàu từ đất. Điều này có thể thấy rất rõ qua lần ban hành Luật Đất đai năm 2013,

chế định này được sửa đổi, bổ sung khá nhiều với những bước ngoặt mới và dành

được sự chú ý của rất nhiều những nhà quản lý, ý kiến đóng góp từ phía các cá nhân,

tổ chức kinh tế.

Tuy nhiên, những hạn chế, bất cập trong các quy định pháp luật về lĩnh vực này

vẫn tồn tại và đòi hỏi những giải pháp hữu hiệu hơn. Bên cạnh những thành tựu, hiệu

quả tích cực đã đạt được trong thời gian qua như: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước

khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất

được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất... Thì tại các địa phương việc quản lý, sử dụng đất vẫn còn những

hạn chế nhất định cần kể đến như: Tình trạng đất được giao, cho thuê nhưng sử dụng

không đúng mục đích, vi phạm pháp luật; tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử

dụng hoặc chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư

luận, sự “mù mờ” trong các nguyên tắc định giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng

đất là hệ lụy cho những tham nhũng, thất thoát lớn... Những bất cập trên đã đặt ra yêu

cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao

đất nói riêng trong giai đoạn hiện nay.

Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài " Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo

pháp luật đất đai năm 2013" là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu hoàn thiện hệ

thống pháp luật, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như bảo đảm sự

điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu

Trong suốt quá trình thu thập, tìm kiếm tài liệu phục vụ cho việc hoàn thiện khóa

luận này, đã có rất nhiều những nghiên cứu, bài viết chuyên môn có liên quan được

biết đến, phải kể đến như:

Sách chuyên khảo: “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” (2013),

của TS. Đặng Thị Bích Liễu, nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Trong đó, TS. Đặng Thị

Bích Liễu đã phân tích làm rõ những đặc trưng về hoạt động giao đất có thu tiền sử

dung đất, cho thuê đất, về đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, đưa ra những đánh giá,

quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả

của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Giúp hoạt động giao đất, cho thuê đất thông

qua đấu giá quyền sử dụng đất khai thác được tối đa tiềm năng kinh tế từ đất và ngăn

chặn tham nhũng, thất thoát cho Nhà nước trong lĩnh vực này.

Đề tài luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”

được bảo vệ năm 2008 do tác giả TS.Trần Quang Huy thực hiện. Luận án đã phân tích

làm rõ thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ cá nhân, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở

Việt Nam, qua đó đề xuất thực hiện các qui định pháp luật về hình thức giao đất có thu

tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Hơn những thế, đã có rất nhiều những đề xuất, định

hướng được nêu trong luận án đã được hiện thực hóa thông qua các quy định pháp luật

trong lần ban hành Luật đấi đai 2013 (mới).

Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử dụng

đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” do Ths. Hoàng Ngọc Phương làm chủ nhiệm

đã tổng hợp thực trạng trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất để giao đất tạo vốn xây

dựng cơ sở hạ tầng, bổ sung nghiên cứu toàn diện về các nội dung thu hồi đất, giao

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất qua các thời kỳ để có cơ sở đề xuất

hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành.

Đề tài luận văn thạc sĩ “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với

doanh nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Ths. Nguyễn Thị Thu Hiền thực hiện năm 2012.

Luận văn đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp

luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành; từ đó đưa ra những định

hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê

đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, thì còn có rất nhiều những bài viết, báo cáo khoa học và báo cáo

thống kê có liên quan. Nổi bật như: “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê

đất” của tác giả Phùng Hương, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011; “Một

số giải pháp giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phan Văn Thọ, tạp chí Tài nguyên và

Môi trường, số 5/2009; “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất

của Luật Đất đai năm 2013” của tác giả Đặng Anh Quân, tạp chí Nhà nước và pháp

luật, số 5/2016; “ Bất cập trong quy định xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao

đất đối với tổ chức kinh tế” của tác giả Châu Hoàng Thân, tạp chí Nhà nước và pháp

luật, số 11/2016…

Qua đây, phần nào cũng thấy được sự quan tâm rất lớn từ các học giả, nhà nghiên

cứu và các nghiên cứu sinh về vấn đề này. Khóa luận này cũng xin được góp vào đó,

làm phong phú thêm những ý tưởng nhằm tìm ra được đề xuất hoàn hảo và thích hợp

nhất, với mục tiêu duy nhất là giải quyết được những tồn đọng, bất cập trong việc xây

dựng, thực thi pháp luật.

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Thứ nhất, tìm hiểu những vấn đề lý luận cơ bản nhất từ cơ sở hình thành, vai trò của

các quy định và nội dung các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, hệ thống và phân tích các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng

đất; nhận xét được những điểm tích cực và những bất cập chưa được giải quyết sau khi

Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thay thế cho Luật Đất đai năm 2003.

Cuối cùng, cũng như mọi nghiên cứu khác, kết quả mà khóa luận này cần đạt được là

có thể đưa ra những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật và khắc phục vướng mắc

trong thực hiện pháp luật dựa trên những phân tích về thực trạng pháp luật.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quan hệ pháp luật trong giao đất có thu tiền

sử dụng đất về: các quy định của pháp luật được thực hiện bởi các chủ thể trong quan

hệ này; những bất cập, hạn chế trong thực hiện và đề xuất giải pháp khắc phục.

Trong khuôn khổ có hạn của khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, đề tài chỉ đi sâu

vào tìm hiểu các quy định của Luật đất đai năm 2013 về giao đất có thu tiền sử dụng

đất: phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về giao đất có thu tiền sử dụng đất;

đánh giá thực trạng pháp luật; đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật

về vấn đề này trong quá trình triển khai thực hiện; trên cơ sở đó đưa ra những đề xuất,

giải pháp hoàn thiện pháp luật.

5. Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu khóa luận này dựa trên lý luận Mác –

Lênin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa học lịch sử, tư tưởng

Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai. Cụ

thể như sau:

Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích, đánh giá: Dựa trên những tài liệu được

thu thập để tổng hợp phân tích và đánh giá các số liệu, thông tin đưa ra được những

nhận xét để từ đó định hướng và đề đạt giải pháp khắc phục, hoàn thiện.

Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của

pháp luật, tìm ra các điểm mới, điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ

thống pháp luật và cả những hạn chế trong việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn thi

hành về quản lý đất đai nói chung và chế định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo

như đề tài của nghiên cứu này nói riêng.

Phương pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, tài liệu đã có: Khóa luận này đã tiếp

cận, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003,

Luật đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các số liệu của các công

trình khoa học đã công bố trên các luận văn, đề tài nghiên cứu của các tác giả khác để

trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng

thời nhận diện những tồn tại bất cập của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải

pháp phù hợp.

6. Kết quả và đóng góp của khóa luận

Khóa luận đi vào tìm hiểu chi tiết các quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề

giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Việt Nam. Từ cở sở lý luận hình thành quy định

đến việc quy định được sửa đổi bổ sung, cho đến việc thực hiện pháp luật. Bên cạnh

đó, khóa luận còn tham khảo một số quy định của pháp luật của các Quốc gia trên thế

giới có liên quan, đưa ra cái nhìn và đúc rút bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

Luật đất đai năm 2013 được ban hành và đã đi vào thực hiện được gần 4 năm. Bên

cạnh những sửa đổi và bổ sung hoàn thiện thì nó vẫn còn bộc lộ không ít những thiếu

sót, lỗ hổng và cả những bất cập trong quá trình áp dụng. Trong khuôn khổ khóa luận

này, cũng có những so sánh về sự đổi mới giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai

năm 2013 ở những quy định liên quan đến đề tài. Kết hợp với việc đánh giá kết quả

thực hiện các quy định mới, nhận xét ưu, nhược điểm. Từ đó, đưa ra những định

hướng, giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật.

7. Kết cấu của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa

luận gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất có thu tiền sử

dụng đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất

đai năm 2013.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử

dụng đất.

Phần nội dung Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất

có thu tiền sử dụng đất.

1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất

“Giao đất” là nội dung quản lý Nhà nước đã tồn tại ngay từ những thời điểm đầu

tiên Luật đất đai được ban hành. Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, trong các nội

dung quản lý Nhà nước về đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng

đất"; đến Luật Đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi

đất". Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận QSDĐ có giá trị nên Nhà nước chỉ giao

đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất

mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyển

mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp

đất", tức là giao đất không thu tiền sử dụng đất, người nào có nhu cầu sử dụng thì được

Nhà nước giao, khi không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi – hết sức đơn giản, thô sơ.

Đến Luật Đất đai năm 1993, QSDĐ được Nhà nước thừa nhận có giá trị và NSDĐ

được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung này mới được bổ

sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất". Đến lần sửa đổi, bổ

sung năm 2001 thì bổ sung ý "chuyển mục đích sử dụng đất" vào Điều 24a và Điều

24b. Đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện thành

"Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Như vậy, cùng với quá trình phát triển của kinh tế - xã hội, nội dung này của công

tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng thay đổi và dần được hoàn thiện hơn. Và đến

nay, nội dung này đã được tách thành một chương riêng. Nhưng khái niệm về giao đất

thì mới được đưa ra lần đầu tiên tại Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước giao đất là việc

Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu

cầu sử dụng đất.”

Với ý nghĩa tương tự, khái niệm này được sửa đổi, và bổ sung một lần nữa tại

khoản 7 – Điều 3 – Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau

đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao

quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

Theo quy định này thì giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai,

là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và

quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng

đất. Quyền sử dụng – một dạng của quyền tài sản - được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền (theo quy định của pháp luật) giao cho người có nhu cầu sử dụng đất thông qua

quyết định giao đất. Quyết định giao đất như một quan hệ hành chính của cơ quan Nhà

nước với công dân, có bản chất của một quyết định hành chính với tính chất trao

QSDĐ cho NSDĐ. Và với đặc điểm nổi bật của một quyết định hành chính, nó không

có chức năng pháp lý là làm thay đổi cơ chế điều chỉnh pháp luật dù dưới bất cứ hình

thức nào mà chỉ để thi hành các quy định của pháp luật. Điểm khác biệt của quyết định

hành chính so với những loại giấy tờ khác là nó do các chủ thể hoạt động hành chính

có thẩm quyền ban hành một cách đơn phương (khác với hợp đồng). Mặt khác, chủ

thể được giao đất phải là đối tượng nằm trong những đối tượng được giao đất theo quy

định của pháp luật. Chủ thể được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong đơn

xin giao đất, trong hạn mức và thời hạn theo quy định của pháp luật.

Khác với hình thức giao đất trong thời kì kinh tế kế hoạch hóa tập trung với khái

niệm “giao đất” như được phân tích trên đây, giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc

Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất

theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này được gọi là “tiền sử dụng đất”, được nộp

một lần vào thời điểm nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính theo giá

“mỗi mét vuông đất” và giá mỗi mét vuông đất được xác định theo khả năng sinh lợi

và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng có trên đất.

Thực chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất là để xác định rõ giá trị của QSDĐ,

nâng cao trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong quản lý và sử

dụng có hiệu quả tài sản đất Nhà nước giao. Giao đất có thu tiền sử dụng đất còn làm

tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư thực hiện các dự án xây dựng, cải tạo,

nâng cấp cơ sở hạ tầng, nhằm phát triển tài nguyên đất, tăng cường hiệu lực quản lý

Nhà nước và sử dụng đất đai.[14, 107]

1.1.2. Đặc điểm của giao đất có thu tiền sử dụng đất

Thứ nhất, về mục đích sử dụng đất, đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất,

đất được giao thường sử dụng vào làm đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế

để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm thu lợi nhuận hoặc chuyển

nhượng. Nghĩa là thường được sử dụng trong các trường hợp mà việc sử dụng đất đem

lại lợi nhuận cho NSDĐ. Trong khi, với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

thì đất được giao chủ yếu sử dụng vào mục địch công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ

sở cơ quan Nhà nước, đất nông nghiệp, lâm nghiệp… của hộ gia đình, cá nhân, đất làm

nghĩa trang, nghĩa địa mà không nhằm mục đích kinh doanh, hưởng lợi. Hình thức

giao đất có thu tiền sử dụng đất được ra đời sau hình thức giao đất không thu tiền sử

dụng đất và nó là kết quả tất yếu của sự phát triển kinh tế xã hội và là một yếu tố quan

trọng trong nền kinh tế thị trường.

Thứ hai, về mặt nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đối tượng được giao đất có thu tiền

sử dụng đất, đương nhiên, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy

định của pháp luật. Tiền sử dụng đất được NSDĐ nộp một lần vào thời điểm nhận

QSDĐ từ Nhà nước. Đây là điểm đặc trưng của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng

đất, nhấn mạnh tính kinh tế, giá trị của QSDĐ, khác với hình thức giao đất không thu

tiền sử dụng đất hoàn toàn dựa trên cơ chế “xin – cho” từ Nhà nước đối với NSDĐ.

Tại đó, NSDĐ không phải trả tiền cho Nhà nước để có được QSDĐ, có chăng thì chỉ

là khoản phí, lệ phí rất nhỏ cho các thủ tục hành chính.

Thứ ba, về các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối tượng

được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình và tổ

chức kinh tế, trong khi đó, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất thường

là cơ quan nhà nước, tổ chức ngoại giao…cũng có cả cá nhân, hộ gia đình nhưng đất

được giao trong trường hợp này để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhằm

đảm bảo an ninh lương thực và kế sinh nhai cho người dân. Tóm lại, các trường hợp

giao đất có thu tiền sử dụng đất tập trung vào các chủ thể của nền kinh tế tư nhân với

mục đích sử dụng đất để thu lợi nhuận.

Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của chủ thể được Nhà nước giao, về cơ bản quyền của

đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ được mở rộng hơn so với

đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, đối tượng được nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng tặng cho, cho

thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được bồi thường

về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”[16]. Trong khi các đối tượng được giao đất không

thu tiền sử dụng đất thì không có các quyền này.

1.1.3. Các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất về cơ bản được chia làm hai loại đó là:

hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa trên khung giá do Nhà nước quy định và

hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ.

Thứ nhất, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa trên khung giá do Nhà nước

quy định, đây là hành vi giao đất đơn thuần mang tính hành chính và đương nhiên,

phải do chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền thực hiện dựa

trên trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về giao đất. Việc xác định tiền sử

dụng đất đối với hình thức giao đất này được xác định trên cơ sở: diện tích đất, mục

đích sử dụng và giá đất cụ thể. Trong đó, giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở các

phương pháp: so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu thập; thặng dư hoặc theo phương pháp hệ

số điều chỉnh do nhà nước quy định.

Thứ hai, giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, về bản

chất đây là hành vi vừa có tính hành chính vừa có tính chất dân sự - thương mại. Hành

vi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá chính là hệ quả của hành vi đấu

giá QSDĐ. Từ tính chất dân sự - thương mại của hành vi bán đấu giá có thể xem việc

mở phiên đấu giá và bán đấu giá là phương thức có tính kĩ thuật để cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giao đất lựa chọn được người sử dụng đất theo đúng mục đích, nhu cầu

sử dụng, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, cần lưu ý tách bạch các hoạt

động có tính chất dân sự - thương mại với các hoạt động có tính chất hành chính khi

thực hiện hình thức giao đất này. Có thể thấy rõ bản chất này thông qua các quy định

về trình tự, thủ tục tiến hành hình thức giao đất này, cụ thể: khi tiến hành thực hiện

hình thức giao đất này thì ngoài trình tự tương tự với hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất đơn thuần mang tính hành chính thì còn có các quy định của pháp luật về

trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Và đương nhiên không thể bỏ qua việc xác

định tiền sử dụng đất đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu

giá QSDĐ, đây cũng là nét đặc trưng để phân biệt giữa hai hình thức giao đất được nêu

tại phần này. Cụ thể, tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

thông qua đấu giá QSDĐ được xác định dựa vào giá đất trúng đấu giá và diện tích đất

được giao.

1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Khái niệm:

Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành

trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Pháp luật về

giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm những quy định mang tính quản lý nhà nước

có những nội dung cơ bản sau: căn cứ giao đất; đối tượng được giao đất; thẩm quyền

giao đất; thời hạn giao đất; quy trình, thủ tục giao đất và tiền sử dụng đất…

Như vậy, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là tổng hợp quy phạm pháp

luật điều chỉnh quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý Nhà nước

đối với đất đai bao gồm các căn cứ giao đất, các trường hợp được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, thẩm quyền quyết định giao đất, thời hạn sử dụng đất được

giao, trình tự, thủ tục tiến hành giao đất và việc xác định tiền sử dụng đất.

Đặc điểm:

Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về đất

đai.

Về giá trị pháp lý của việc giao đất: Giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của

người sử dụng đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền. Về quan hệ chủ thể: Giao đất làm phát sinh giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ

gia đình, các nhân có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước là tổ chức quyền lực chính trị

đồng thời là đại diện chủ sở hữu đất đai nên mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử

dụng đất trong trường hợp giao đất mang đậm tính quyền lực nhà nước, mệnh lệnh

hành chính, không bình đẳng và không thể thỏa thuận. Về nghĩa vụ tài chính: người

được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với

nhà nước đó là nộp tiền sử dụng đất. Mọi quy định của pháp luật về vấn đề này đều

được thực thi bởi cơ quan Nhà nước và chúng mang tính mệnh lệnh – phục tùng.

Thứ hai, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phản ánh xu thế vận động theo

hướng thị trường của các quan hệ đất đai.

Với việc công nhận giá trị của quyền sử dụng đất, đưa các quy định về giao đất có thu

tiền sử dụng đất để thực hiện. Nhà nước đã chứng tỏ quyết tâm trong việc xóa bỏ cách

thức quản lý hành chính theo cơ chế “xin-cho”, mang nặng tính ban ơn, bao cấp của

mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã được duy trì trong một thời gian dài trước

đây. Thay vào đó, với nền kinh tế thị trường, người dân phải dần quen với việc trả một

khoản tiền cho Nhà nước để có được QSDĐ, điều này giúp nhà nước khai thác được

tiềm năng kinh tế từ tài nguyên đất, tạo sự công bằng giữa các chủ thể có nhu cầu

SDĐ, mặt khác, nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng có hiệu quả

tài nguyên đất được giao.

1.3. Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định về các vấn đề: nguyên

tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; căn cứ giao đất; các trường hợp được nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thẩm quyền giao đất; quyền và nghĩa vụ của các

chủ thể trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; thời hạn giao đất; tiền sử dụng đất; xử lý

vi phạm trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy trình, thủ tục giao đất.

Nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất: Nguyên tắc của pháp luật về giao

đất có thu tiền sử dụng đất là những tư tưởng xuyên suốt trong những quy phạm pháp

luật liên quan đến hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất; tạo cơ sở, nền tảng cho

việc thực hiện và áp dụng các quy định đó vào thực tiễn cuộc sống. Để việc thực thi

pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất được công bằng, khách quan và minh

bạch thì chúng ta cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản như: giao đất phải đúng kế hoạch

sử dụng đất đã được phê duyệt; việc giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; giao

đất đúng thẩm quyền, đối tượng; giao đất đúng trình tự, thủ tục; thường xuyên có hoạt

động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát quá trình sử dụng đất của người sử

dụng đất…

Căn cứ giao đất: Giao đất là một việc làm hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp

đến quyền lợi của người sử dụng đất. Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và

pháp luật thì khi giao đất các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần hết sức lưu ý

đến căn cứ tiến hành. Pháp luật đất đai quy định căn cứ để quyết định giao đất bao

gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.

Các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Với nguyên tắc

chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mục đích

sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng; những

trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất,

kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử

dụng đất quy định bốn trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

trong đó có một trường hợp là giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; các trường hợp còn

lại là giao đất cho tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng

đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận. Việc quy định các trường hợp

được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ nhằm thu hẹp phạm vi đối tượng, nâng cao

hiệu quả giao đất của cơ quan quản lý nhà nước.

Thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất: Thẩm quyền giao đất thay đổi theo lịch

sử phát triển của xã hội. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay, thẩm quyền

này được thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý

nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nên càng ngày thẩm quyền giao đất càng được chuyển

giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn. Để tránh tình trạng cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai quyết định giao đất sai thẩm quyền. Cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh có

thẩm quyền về giao đất đối với đối tượng là các tổ chức kinh tế và người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, còn Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân.

Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong giao đất có thu tiền sử dụng đất: là các

quy đinh về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và NSDĐ trong quan hệ pháp luật về

giao đất có thu tiền sử dụng đất. Việc đặt ra những quy định này, một mặt khẳng định

vị trí đại diện chủ sở hữu đối với đất đai của Nhà nước, mặt khác tạo nên tảng cho sự

công bằng trong mối quan hệ giữa nhà nước và NSDĐ.

Tiền sử dụng đất: đây là nội dung đặc trưng của pháp luật về giao đất có thu tiền sử

dụng đất. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây là một khái niệm xuất hiện cùng

với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đánh dấu một bước tiến mới đối với

việc quản lý nhà nước về đất đai theo hướng thị trường, đất đai được tiền tệ hóa.

Thời hạn giao đất: nhằm quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, cũng như việc khai

thác, sử dụng đất của các chủ thể được nhà nước giao đất. Pháp luật về giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cũng đưa ra những thời hạn giao đất vừa nhằm thúc đẩy các chủ thể

sử dụng đất hiệu quả, vừa ngăn chặn hành vi găm giữ đất, đầu cơ bất động sản trái

pháp luật.

Trình tự, thủ tục giao đất: Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý nhà nước về

đất đai, pháp luật đất đai quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuôn

mẫu cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đó mà thực hiện; trong đó có

thủ tục trình tự, thủ tục về giao đất.

Xử lý hành vi vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất: bên cạnh việc

quy định về căn cứ, thủ tục, trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất… thì cũng cần có các quy định mang tính chất răn đe nhằm nâng cao ý thức chủ

động thực hiện các quy định của pháp luật về lĩnh vực này. Đó là những quy định về

việc xử lý hành vi vi phạm đối với chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật về giao đất có

thu tiền sử dụng đất.

1.4. Vai trò của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là sản phẩm thiết yếu của việc chính thức

công nhận giá trị của QSDĐ trong các quy định của pháp luật. Nó tạo bước ngoặt lớn

trong việc xóa bỏ tính bao cấp của việc quản lý và sử dụng đất tại nước ta. Nhà nước

từ chỉ quan tâm đến tính chính trị - xã hội của đất, nay đã dần chuyển hướng chú trọng

đến tính kinh tế của đất đai. Do đó, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất có vai

trò hết sức quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai cần phải kể đến như:

Thứ nhất, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất làm cơ sở cho sự phát huy tiềm

năng kinh tế của đất đai.

Việc quy định rõ ràng về hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ góp phần mở

rộng phạm vi tiếp cận tài nguyên đất cho người có nhu cầu sử dụng đất, thúc đẩy đầu

tư, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nếu như trước đây, Nhà nước chỉ

quan tâm chú trọng về phương diện chính trị, xã hội của đất, đất được nhà nước trao

cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng dưới cơ chế “xin-cho”. NSDĐ không phải

trả bất kì một khoản tiền nào để có được quyền sử dụng đất hoặc có thì cũng chỉ là

khoản phí, lệ phí cho thủ tục hành chính rất nhỏ. Việc sử dụng đất thì bừa bãi, thiếu

quy hoạch, kế hoạch gây lãng phí, tài nguyên đất chưa được khai thác đúng cách, rất

nhiều diện tích đất sau khi được giao bị bỏ hoang, không sử dụng. Thì kể từ khi pháp

luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ra đời, tình trạng này đã ngày một giảm dần.

Nhà nước bắt đầu quan tâm đến tính kinh tế của đất, quản lý đất đai không chỉ về số

lượng, loại mà còn cả về giá; người dân cũng dần làm quen đến việc phải trả cho Nhà

nước – đại diện chủ sở hữu đất đai – một khoản tiền – tiền sử dụng đất – để có được

QSDĐ. Điều này, một mặt giúp Nhà nước khai thác được tiềm năng tài chính từ đất,

mặt khác, nâng cao ý thức của NSDĐ trong việc khai thác, đầu tư vào đất, đất ngày

càng được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm theo đúng định hướng, chính sách của Đảng và

Nhà nước đề ra.

Thứ hai, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tạo hành lang pháp lý ổn định

quan hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Bất kì một quan hệ xã hội nào cũng cần một hành lang pháp lý để các chủ thể có thể

theo đó mà thực hiện các hành vi của mình. Quan hệ đất đai trong hoạt động giao đất

có thu tiền sử dụng đất cũng vậy. Các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cần áp dụng các

quy định của pháp luật về căn cứ giao đất, thủ tục trình tự, điều kiện giao đất, quy định

về giá đất… để thực hiện việc giao đất. Các chủ thể thuộc trường hợp được giao đất có

thu tiền sử dụng đất thì cần tuyệt đối thực hiện theo các quy định về trình tự thủ tục,

quyền và nghĩa vụ ... khi tham gia vào hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền

sử dụng đất. Rõ ràng, nếu như không có các quy định cụ thể và minh bạch, các chủ thể

sẽ không có căn cứ, cơ sở để dựa vào đó thực hiện những hành vi có liên quan. Điều

này là nguyên nhân chính dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại, và cả những hố sâu

tham nhũng, lộng quyền về phía các cơ quan Nhà nước. Thực tế đã cho thấy khi pháp

luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất chưa được hoàn thiện, tình trạng giao đất sai

thẩm quyền, giao đất bừa bãi, sử dụng đất sai mục đích... đã diễn ra tràn lan tại hầu hết

các địa phương gây ảnh hưởng đến nền kinh tế và tình hình trật tự. Chính vì vậy, việc

tạo hành lang pháp lý ổn định quan hệ đất đai là vai trò to lớn của pháp luật về giao đất

có thu tiền sử dụng đất.

Thứ ba, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là căn cứ để xử lý vi phạm khi có

hành vi vi phạm xảy ra.

Pháp luật về đất đai đang ngày càng được hoàn thiện với mục tiêu ổn định chính trị -

xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế và đảm bảo quốc phòng,

an ninh; huy động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hoà lợi

ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc thực hiện

các quy định của pháp luật thì không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thuận lợi, tích

cực. Luôn tồn tại những chủ thể sẵn sàng hoặc có ý định đi trái lại với nguyên tắc, định

hướng mà pháp luật đề ra, lợi dụng những sơ hở của pháp luật gây mất ổn định quan

hệ. Do đó, việc xây dựng chế định về giao đất có thu tiền sử dụng đất từ căn cứ, điều

kiện đến trình tự, thủ tục và việc xử lý hành vi vi phạm là điều hết sức cần thiết. Bởi

nếu như không có các quy định này, tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện sẽ

không có căn cứ để giải quyết. Quan hệ đất đai trong giao đất có thu tiền sử dụng đất

sẽ không còn minh bạch, phát huy được hiệu quả kinh tế của chế định này.

1.5 . Kinh nghiệm quốc tế về thực hiện giao đất

1.5.1. Úc

Liên bang Úc là nước công nghiệp phát triển, đất đai được phân bổ để sử dụng thông

qua hai hình thức: chiếm hữu là cấp đất (free hold) và cho thuê (leasehold).

Xét về hình thức sở hữu có đất tư, đất thuê, đất công, đất vương quyền… Sở hữu

đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyền tài sản đươc phân bậc theo số lượng

quyền tài sản.

Kinh nghiệm trong quản lý đất đai trong hoạt động giao đất tại Úc cụ thể như sau:

Công tác định giá đất phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất:

Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu

nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên

tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát

với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra,

đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.

Các phương pháp định giá đất

Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là:

phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp

thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá

đất riêng lẻ.

Quy trình định giá đất hàng loạt

Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ

yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất

động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và

công bố công khai. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:

Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát các thông tin chung

b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường

Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định

dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu.

c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt

Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này

được phân loại, phân tích, xử lý như sau:

 Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh

trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp

này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các

bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào

việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian

gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá.

 Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một

bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền

với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải

mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu

hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp.

 Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng

phương pháp vốn hóa để xác định giá đất.

Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất

Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa

phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất

động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự.

Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn: Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại

diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá.

Bước 4. Định giá đến từng thửa đất

Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để

xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc

hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định

giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất

chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá

đất thị trường, hỗ trợ định giá. Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định,

kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm

chất lượng của kết quả định giá.

Quy trình định giá riêng lẻ

Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự

khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá.

Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các

phương pháp định giá đất để xác định giá đất.

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web

chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất

đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra

thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công

trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực

hiện việc định giá.

Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ

liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do

cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng

hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà

nước, tổ chức và người dân.[3, 20]

1.5.2. Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ

sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Pháp luật quy định đất đai trong khu vực đô thị

là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (giống như chế độ sở hữu

toàn dân tại Việt Nam). Đất đai ở khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu

tập thể nông dân: đất xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi… Hiện nay, đất sở

hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46% và 1% đất chưa rõ sở hữu.

Về hình thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể đều

được thực hiện theo hai hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử

dụng.[9, 78] Lưu ý, ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không

thời hạn.

Kinh nghiệm về quản lý đất đai trong hoạt động giao đất của Trung Quốc cụ thể

như sau:

1) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà

ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra,

giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây

không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).

- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy

hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác

tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu,

cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.

2) Quyền sử dụng đất của người nước ngoài:

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được

hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và trong một thời hạn cụ thể. Quyền sử

dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới

lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng

được quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất: là hình thức quyền sử dụng đất

phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương

thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào

mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng

giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học,

công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp

nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm

quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin

gia hạn phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn.

- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được Nhà nước giao

không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử

dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công

trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao

quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá

nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ

tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao

trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện

chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.[3, 47]

1.5.3. Hoa Kì

Việc điều phối đất đai tại Hoa Kì được thực hiện theo cơ chế thị trường.

Cấu trúc sở hữu đất đai:

Quyền sử hữu đất đai ở Hoa Kì được xây dựng như một “bó quyền” (bundle of

rights) gồm cây “gậy xanh” và “gậy đỏ”. Gậy xanh biểu tượng cho quyền và lợi ích

kinh tế của NSDĐ hưởng từ việc SDĐ; gậy đỏ thể hiện nghĩa vụ thanh toán chi phí

cho việc mua lô đất các khoản thuế, phí đóng góp vào chi phí công cộng để duy trì các

dịch vụ địa phương và các nghĩa vụ khác của NSDĐ để đổi lấy quyền được hưởng gậy

xanh. Chủ sở hữu có thể sử dụng hoặc bỏ những cây gậy trong bó quyền của mình,

miễn sao họ giữ lại được quyền sở hữu đất. Điều đó có nghĩa, “Chủ sở hữu có thể bán

quyền sử dụng bề mặt đất, quyền khai thác trong lòng đất thuộc quyền sở hữu, cũng

như họ có thể bán một hay nhiều cây gậy trong quyền sở hữu”. Nhà nước giữ lại bốn

quyền chính: quyền xử phạt và kết án, quyền thu thuế, quyền tịch thu xung công và

quyền cai trị.

Sở hữu đất đai tại Hoa Kì theo hai hình thức chính gồm sở hữu tư nhân và sở hữu

Nhà nước. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được gọi là đất công (Public land). Sở hữu

tư nhân đối với đất đai tại Hoa Kì mang tính tương đối. Tu chính án thứ 5 Hiến pháp

Hoa Kì quy định “Không có công dân bị tước đoạt bởi Chính phủ cuộc sống, quyền tự

do, hoặc tài sản mà không theo đúng thủ tục pháp luật, cũng không có tài sản thuộc tư

nhân nào bị trưng dụng cho mục đích công mà không được bồi thường”. Như vậy, mặc

dù công nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng NSDĐ tại Mĩ vẫn bị giới hạn một số

quyền vì lợi ích công cộng.

Kinh nghiệm về quản lý đất đai trong hoạt động giao đất của Hoa Kì cụ thể như sau:

Áp dụng cơ chế thị trường trong hoạt động trao quyền sử dụng đất:

Hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ của Hoa Kì là quá trình chuyển

quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng, kiểm soát tài sản hay cung cấp dịch vụ từ

Nhà nước cho các thực thể thuộc khu vực tư nhân. Việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho

NSDĐ tại Hoa Kì được thực hiện qua các hình thức là cho thuê đất và bán đất hoặc

giao đất. Riêng đối với đất dành cho kinh doanh BĐS, Chính phủ Hoa Kì trao QSDĐ

thông qua hai hình thức là trao QSDĐ thông qua thị trường và trao QSDĐ thông qua

thỏa thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Trong khuôn khổ khóa luận này, chúng ta chỉ

tập trung vào việc giao đất từ nhà nước cho NSDĐ.

Hình thức giao đất có thời hạn, trong hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS như

việc xây dựng các dự án nhà ở, các dự án hỗn hợp với nhiều quy mô, các dự án thương

mại, hình thức trao QSDĐ đa phần là hợp đồng phát triển (development agreements)

do các pháp nhân công thực hiện. Việc trai quyền thông qua quy trình nghiêm ngặt

gồm hai quy trình chính:

Một là quy trình cơ quan có thẩm quyền ra quyết định sử dụng đất còn gọi là quy

trình chính trị, gồm tuyên bố về việc SDĐ cung cấp đầy đủ lợi ích cho cộng đồng và

các kết quả dự kiến đạt được. Văn bản SDĐ được sử dụng để cung cấp định hướng cho

quá trình đàm phán với nhà đầu tư của các nhân viên có thẩm quyền, giai đoạn này bắt

đầu từ việc nộp đơn xin SDĐ của các nhà đầu tư căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch

SDĐ của Nhà nước.

Hai là giai đoạn đàm phán và kí kết hợp đồng giữa các nhà đầu tư và cơ quan có

thẩm quyền còn gọi là quy trình kinh tế. Ở giai đoạn này thường diễn ra quy trình

thương lượng giữa cơ quan có thẩm quyền với các nhà đầu tư. Kết thúc giai đoạn này

là một hợp đồng SDĐ được ký kết.

Điểm đặc biệt trong hình thức giao đất của Hòa Kì nằm ở quy trình thứ hai. Ở quy

trình này, các nguyên tắc thị trường như nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc công bằng

và minh bạch được áp dụng. Trao QSDĐ thông qua các văn bản chuyển nhượng

(conveyance documents) thể hiện bằng việc sử dụng hợp đồng trong hoạt động trao

QSDĐ. Việc sử dụng hợp đồng đạt cả hai lợi ích vừa cho nhà đầu tư vừa cho chính

quyền đô thị. Hợp đồng cung cấp cho nhà đầu tư với sự chắc chắn về lợi ích tương

đương với quyền được trao. Đồng thời các nhà đầu tư sẽ được bảo đảm ổn định về chi

phí đầu tư, cũng như hạn chế các yêu cầu thay đổi trong quá trình sử dụng đất từ chính

quyền địa phương. Thông qua sự thỏa thuận giữa các bên, chính quyền địa phương đạt

được các yêu cầu về thu nhân sách cũng như yêu cầu về cơ sở hạ tầng ở khu vực dự án

hoặc những khu vực khác. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương xem hợp đồng là

phương tiện để đảm bảo lợi ích công cộng mà họ không thể yêu cầu trực tiếp từ nhà

đầu tư.

Hoạt động trao QSDĐ theo hình thức hợp đồng phát sinh trách nhiệm kiểm tra và

đánh giá thực hiện hợp đồng của cơ quan quản lý nhà nước, bao gồm đánh giá về sự

tuân thủ hợp đồng có thời hạn đánh giá hàng năm, nếu các nhà phát triển không tuân

thủ đúng thỏa thuận thì sẽ bị thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng. Như vậy, từ những giải

thích trên đây ta có thể rút ra được một số đặc điểm đáng chú ý trong hoạt động trao

QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ theo cơ chế thị trường tại Hoa Kì như sau:

- Kế hoạch SDĐ của Nhà nước có vai trò bảo đảm định hướng cho hoạt động trao

QSDĐ. Xuất phát từ đơn xin SDĐ của NSDĐ là tín hiệu từ thị trường làm căn cứ cho

Nhà nước xác định mục tiêu SDĐ từ chủ đầu tư, kết hợp với mục đích của nhà đầu tư

mà Nhà nước hoàn thành mục tiêu SDĐ so với kế hoạch SDĐ đã đề ra.

- Quy trình trao QSDĐ là quy trình mở với sự tham gia trực tiếp của người dân thông

qua hình thức trưng cầu dân ý trước khi tiến hành trao QSDĐ cho NSDĐ. Bên cạnh

đó, hình thức trao QSDĐ dưới một hợp đồng SDĐ có sự thỏa thuận giữa các bên được

kí kết, điều này bảo đảm được nguyên tắc cạnh tranh giữa các chủ thể nhận QSDĐ,

bình đẳng giữa bên trao QSDĐ và bên nhận QSDĐ, minh bạch và công bằng về quyền

tiếp cận thông tin và yêu cầu cung cấp thông tin từ NSDĐ cũng như công dân và các tổ

chức khác có quan tâm.

- Nhà nước Hoa Kì đã thành công trong việc “phân cấp thị trường”, theo đó Nhà nước

đã chuyển giao một số chức năng từ khu vực tư và từ Nhà nước sang thị trường, dưới

hình thức kết hợp với các tổ chức thuộc khu vực tư nhân để quản trị hợp đồng SDĐ.

1.5.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ nhất, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại để quản lý, sử dụng hiệu quả

đất đai.

Thứ hai, hiện nay thẩm quyền thực hiện trao QSDĐ được trao cho các cơ quan quản

lý Nhà nước là UBND cấp tỉnh và huyện nhưng chưa làm rõ cơ chế giải trình từ cơ

quan quản lý hành chính Nhà nước và cơ chế giám sát từ cá nhân và các cơ quan hữu

quan. Do đó, ta cần cải cách, minh bạch hóa bộ máy hành chính Nhà nước về quản lý

đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh

tế cao song hành với việc duy trì sự công bằng xã hội trong sử dụng đất đai.

Thứ ba, trong lĩnh vực sử dụng đất, Nhà nước cần xây dựng một môi trường pháp lý

bình đẳng không có sự phân biệt về việc trao QSDĐ giữa cá nhân, tổ chức trong nước

và cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài (như người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…) nhằm tạo cơ chế cạnh tranh bình đẳng lành

mạnh giữa những NSDĐ.

Thứ tư, Về vấn đề định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất cần dựa trên giá thị trường. Sử dụng và kết hợp các phương pháp, nguyên

tắc định giá đất để có thể xác định giá đất một cách đúng đắn, hợp lý.

Thứ năm, hoạt động trao QSDĐ tại Việt Nam vẫn theo cơ chế hành chính, độc quyền,

không hiệu quả. Nhà nước cần chuyển cơ chế điều phối hành chính sang cơ chế điều

phối thị trường, hoạt động trao QSDĐ phải dựa trên nguyên tắc thị trường, dựa trên kế

hoạch SDĐ mang tính định hướng Nhà nước. Căn cứ trao quyền sử dụng đất phải dựa

trên tín hiệu thị trường đến từ NSDĐ với nguyên tắc cạnh tranh, bình đẳng và minh

bạch. Hơn nữa, dưới tác động của cơ chế thị trường thì QSDĐ mà Nhà nước hiện đang

trực tiếp quản lý dưới nhiều hình thức khác nhau sẽ phải được hàng hóa hóa hay “đóng

gói” bằng quyết định SDĐ. Việc “thị trường hóa đất đai” nhằm mở rộng cơ hội tiếp

cận QSDĐ của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Giúp Nhà

nước khai thác tài nguyên đất hiệu quả hơn.

Thứ sáu, quy trình trao QSDĐ từ Nhà nước cho NSDĐ tại Việt Nam là quy trình khép

kín. Quy trình này nên được mở rộng cho sự tham gia của các cơ quan có chức năng

giám sát nhằm đảm bảo sự minh bạch và hạn chế tham nhũng.

Thứ bảy, bên cạnh đó, Nhà nước nên chuyển hình thức trao QSDĐ là quyết định hành

chính sang hình thức hợp đồng. Do hoạt động trao QSDĐ kết thúc khi ban hành quyết

định hành chính, không thể chi tiết hóa và cá biệt hóa quyền và nghĩa vụ của bên trao

cũng như bên nhận dẫn đến những vi phạm của NSDĐ khó có thể ngăn chặn và khắc

phục kịp thời. Điều này cũng nhằm “nâng cao hiệu quả SDĐ bởi quan hệ đất đai giữa

nhà nước và NSDĐ sẽ được minh bạch, rõ ràng”. Hợp đồng trao QSDĐ cũng là cơ sở

để Nhà nước thực hiện tốt việc quản lý SDĐ và là công cụ bảo vệ quyền lợi của Nhà

nước trong những dự án có SDĐ. Bên cạnh đó, tương tự hình thức “phân cấp thị

trường” của Hoa Kì trong hoạt động trao QSDĐ, tác giả Phạm Văn Võ đã đề xuất: “

Nhà nước sẽ thành lập những doanh nghiệp để quản lý kinh doanh quỹ đất của mình,

ủy thác cho họ thay mặt Nhà nước thực hiện quyền sử dụng theo quy trình: tạo quỹ đất

ủy thác và doanh nghiệp ủy thác có quyền đưa quỹ đất ủy thác vào khai thác sử dụng

theo cơ chế thị trường dưới dạng những giao dịch dân sự” để Nhà nước tránh các thủ

tục hành chính rườm rà làm giảm hiệu quả SDĐ trong hoạt động trao QSDĐ hiện

hành.

Chương 2. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng

đất theo Luật đất đai năm 2013.

2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất có thu tiền

sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn tư liệu đặc biệt trong

sản xuất và đời sống. Theo Điều 53 – Hiến pháp 2013 và được cụ thể hóa tại Điều 4 –

Luật đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng

đất theo quy định của pháp luật”. Việc khẳng định quyền sở hữu tập thể đối với đất

đai đã được Nhà nước ta quy định từ bản hiến pháp năm 1980 (trước đó là hai bản hiến

pháp 1946 và 1959 đều thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân) và sau đó được cụ thể

hóa trong các văn bản pháp luật chuyên ngành ngay từ Luật đất đai năm 1987 đến nay.

Theo đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất nắm đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu và

đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động

địa chính: điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước

định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất, công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gia hạn

QSDĐ, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử

dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển

mục đích sử dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, phí và lệ

phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất (NSDĐ) chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực

tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. NSDĐ được định đoạt hạn chế về QSDĐ, được

tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai.[26]

Kể từ khi Luật đất đai năm 1987 được ban hành, cùng với đó những quy định pháp

luật về việc giao đất. Điều này, một phần thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối

với tài nguyên đất, mặt khác, thể hiện được hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai

được hiến pháp công nhận. Nhà nước nhân danh đại diện chủ sở hữu không trực tiếp

sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất mà chỉ đứng ra là chủ thể phân phối và phân

phối lại đất đai cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội dựa trên quy hoạch và kế hoạch

để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm

bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ

công hữu đối với đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, các quy định về

giao đất là chế định tất yếu cần được ban hành để phù hợp với định hướng và mục tiêu

đề ra của Đảng và Nhà nước.

Trước khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng

đất được diễn ra hết sức phổ biến, công tác quản lý đất đai lỏng lẻo làm cho quỹ đất bị

phân tán, không được quản lý chặt chẽ, sử dụng lãng phí, tạo nhiều sơ hở phát sinh

tiêu cực. Do vậy, một diện tích đất không nhỏ đã được giao cho đối tượng không có

nhu cầu thực sự dẫn đến tình trạng không sử dụng, để hoang hóa hoặc sử dụng kém

hiệu quả gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, trong khi nhiều người có nhu cầu, có khả

năng sử dụng có hiệu quả lại không được giao. Để khắc phục tình trạng trên, đồng thời

nâng cao ý thức trách nhiệm của NSDĐ khi được Nhà nước giao đất, hình thức giao

đất có thu tiền SDĐ đã ra đời và được quy định tại Luật đất đai năm 2003. Việc quy

định hình thức giao đất có thu tiền SDĐ đã đánh dấu một bước tiến mới về mặt giao

đất theo hướng thị trường. Đây là lần đầu tiên ở nước ta đất đai được tiền tệ hóa, mặc

dù ở mức độ rất khiêm tốn. Điều này một mặt cũng là để đáp ứng những yêu cầu đặt ra

khi nhà nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, và xóa bỏ dần tính bao cấp trong

quản lý đất đai trước kia.

2.2. Thực trạng các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo

Luật đất đai năm 2013

2.2.1. Quy định về nguyên tắc của giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất là một chế định thuộc Luật đất đai nên khi thực thi các quy định này thì

trước tiên chúng ta cần đảm bảo thực hiện các nguyên tắc chung của Luật đất đai. Các

nguyên tắc này đã được cụ thể hóa tại Điều 6 – Luật đất đai năm 2013 như sau: “1.

Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; 2. Tiết kiệm, có

hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử

dụng đất xung quanh; 3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong

thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có

liên quan.”

Giao đất là hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối và phân

phối lại đất đai cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm đảm bảo cho đất đai được

sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Bên cạnh việc tôn trọng những nguyên tắc chung

của Luật đất đai được nêu trên thì các chủ thể khi tham gia vào quan hệ này, đặc biệt là

cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần phải tuân thủ những nguyên tắc riêng như

Thứ nhất, giao đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử

dụng cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường, và

thích ứng biến đổi khí hậu trên cở sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các

ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một

khoảng thời gian xác định. Trong khi đó, kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy

hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kì quy hoạch sử dụng đất. Nói một

cách dễ hiểu, thì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất tại

từng địa phương giúp cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước thuận tiện trong việc phân

bổ và phân bổ lại đất cho phù hợp với định hướng và chính sách do Đảng và Nhà nước

đã đặt ra.

Vì vậy có thể thấy rằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngoài giữ vai trò hoạch

định chính sách, định hướng phát triển kinh tế vùng, còn đảm bảo việc sử dụng đất có

hiệu quả thì và cơ sở quan trọng để Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Hơn nữa, đây cũng là một trong những căn cứ để giao đất đã được pháp luật quy

định tại Khoản 1 – Điều 52 – Luật Đất đai năm 2013. Do đó, cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền khi tiến hành giao đất cho người có nhu cầu sử dụng đất cần dựa trên kế

hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Thứ hai, giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì nhu cầu sử dụng đất được thể hiện

dưới hai hình thức, đó là là dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất. Cơ quan nhà nước có

thẩm quyền giao đất cần căn cứ vào hai loại văn bản này, từ đó, thẩm định nhu cầu sử

dụng đất và đưa ra quyết định giao đất phù hợp, đáp ứng được nhu cầu của NSDĐ.

Nguyên tắc này, một mặt giúp hài hòa lợi ích giữa NSDĐ và Nhà nước, mặt khác,

tránh tình trạng giao đất bừa bãi khiến việc sử dụng đất kém hiệu quả, không đem lại

lợi ích chính đáng cho Nhà nước cũng như xã hội.

Thứ ba, giao đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng.

Không phải bất cứ cơ quan Nhà nước nào cũng có thẩm quyền giao đất mà chỉ một

số cơ quan nhất định có thẩm quyền này theo quy định của pháp luật. Giao đất là một

hành vi mang tính hành chính giữa cơ quan quản lý Nhà nước với người sử dụng đất.

Vì vậy, khi tiến hành hoạt động này các cơ quan phải nhất thiết tuân thủ các quy định

của pháp luật về thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục. Bởi những quy định về hoạt

động này đều là những quy định về quản lý Nhà nước mang tính mệnh lệnh – phục

tùng.

Về đối tượng được giao đất, pháp luật cũng có những quy định rõ ràng về vấn đề

này, cụ thể tại Điều 54, 55 – Luật đất đai năm 2013. Dựa trên chính sách và kinh

nghiệm trong quá trình quản lý đất đai, các nhà lập pháp đã xây dựng và ban hành

những quy định này. Do đó, khi tiến hành hoạt động giao đất, các cơ quan quản lý đất

đai cũng cần nghiêm túc thực hiện. Mặt khác, khi được quy định một cách rõ ràng thì

người dân cũng sẽ dễ dàng nắm bắt cơ hội để xin giao đất, đẩy mạnh hiệu quả thực

hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ tư, giao đất đúng trình tự, thủ tục.

Như đã được phân tích ở trên, giao đất là một hoạt động hành chính, vì vậy mà

trình tự, thủ tục thực hiện, đương nhiên, cần tuân thủ các quy định của pháp luật. Điều

này giúp minh bạch hóa hệ thống hành chính, tránh được những gian lận, nhũng nhiễu,

hạch sách từ cơ quan có thẩm quyền giao đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã dành ra

một thông tư riêng để quy định về vấn đề này, đó là Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về

hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Đây là một trong những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất được thực hiện

thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này, sẽ góp phần tiết

kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất.

Thứ năm, thường xuyên có hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát

quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.

Hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao, cho thuê…phải được tiến hành thường

xuyên, định kì và theo kế hoạch để Nhà nước nắm bắt và quản lý chặt quỹ đất trên

phạm vi cả nước. Xử lý kịp thời những sai phạm về việc giao đất từ phía các cơ quan

có thẩm quyền như giao đất sai thẩm quyền, không đúng kế hoạch, vượt hạn mức, hiện

tượng xin cho…nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Bên cạnh đó, việc

giám sát quá trình sử dụng đất cũng hết sức quan trọng, Nhà nước cần tổ chức các

cuộc khảo sát thực địa, để nắm bắt tình hình sử dụng đất của người sử dụng đất, tránh

việc sử dụng đất sai mục đích sử dụng đất được giao theo quyết định giao đất gây ảnh

hưởng không chỉ đến công tác quản lý đất đai mà còn tác động đất môi trường và xã

hội xung quanh. Thực tế cũng cho thấy, đặc biệt với hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất và cho thuê đất, việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường

hợp còn gặp nhiều khó khăn do người sử dụng đất chây ì không chịu nộp đủ hoặc

không nộp do tình hình sử dụng đất của họ không đạt hiệu quả như mong muốn.

Vì vậy, việc thực hiện hoạt động thanh tra, giám sát kể trên là vô cùng cần thiết

mặc dù nó là bước làm sau của hoạt động giao đất nhưng nó lại là cơ sở giúp duy trì,

củng cố hiệu quả cho hoạt động này.

Trên đây là những nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tác giả

mạnh dạn đề xuất, dựa trên những tìm hiểu về pháp luật về giao đất có thu tiền sử

dụng đất. Theo đó, đề tài cũng mong muốn trong tương lai pháp luật đất đai sẽ bổ sung

quy định về nguyên tắc cho chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo cơ sở, nền tảng trong việc thực hiện pháp luật về

giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng và chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất nói chung.

2.2.2. Quy định về căn cứ để giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 52 – Luật Đất đai năm 2013 thì: căn cứ đầu tiên được đưa ra để xét

duyệt giao đất là kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt. Như đã phân tích ở các phần trên thì kế hoạch sử dụng đất đóng vai

trò quan trọng giúp cơ quan quản lý Nhà nước hoạch định chính sách, định hướng phát

triển kinh tế vùng, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất đai là

biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự

chồng chéo gây lãng phí đất đai; tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm

sút nghiêm trọng quỹ đất, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn

chiếm huỷ hoại đất; phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến

những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện

tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng

đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất, quy hoạch

sử dụng đất tạo ra khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai

tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai được hợp lý, tiết kiệm và

hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới

và chủ quyền về các loại đất thì họ mới yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của

mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử

dụng đất hàng năm của cấp huyện” (tại khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013) quy

định phải “Xác định vị trí, diện tích đất…” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ

kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) …nhằm

đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.

Căn cứ tiếp theo để giao đất chính là nhu cầu sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất

được thể hiện dưới hình thức văn bản là dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất. Cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng và có

văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất.

Ngoài ra, đối với dự án đầu tư quy định tại khoản 3 – Điều 58 – Luật đất đai năm

2013 thì chủ đầu tư còn phải thỏa mãn các điều kiện bao gồm:

 Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

 Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

 Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng

đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Những dự án này được liệt kê chi tiết và cụ thể tại khoản 1 – Điều 14 – Nghị định

43/2014/NĐ-CP “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai”, đó là : Dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo

quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất,

kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Trên đây là những căn cứ cũng như những phân tích liên quan để xét duyệt giao đất

từ cơ quan Nhà nước cho NSDĐ. Rõ ràng, những căn cứ được đưa ra bởi các quy định

pháp luật là hết sức hợp lý và đảm bảo cho việc SDĐ hiệu quả, phân bổ đất hợp lý từ

trung ương đến địa phương.

So với Luật đất đai năm 2003 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất tại Luật đất đai năm

2013 cũng có những khác biệt đáng kể:

Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013

Điều 31. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp gồm: huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quyền phê duyệt. quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; mục đích sử dụng đất. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án

đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất.

Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong

Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có

thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch

khác, thì nay kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê

duyệt là căn cứ đầu tiên khi xét duyệt giao, cho thuê đất. Việc nhấn mạnh vai trò của

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm

2013.

Bên cạnh đó, như đã được phân tích trên đây về Điều 58 tại Luật đất đai năm 2013,

đây là một điểm mới so với Luật đất đai năm 2003 khi Luật này chỉ nêu lên căn cứ

giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất.

Trên thực tế, việc không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi xin giao đất, xin

thuê đất khiến rất nhiều dự án lâm vào tình trạng không sử dụng hoặc chậm đưa đất

vào sử dụng, gây lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Và để khắc phục tình

trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc

giao đất với những điều kiện áp dụng đối với chủ đầu tư: Chủ dự án đầu tư muốn được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện.

2.2.3. Quy định về các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất

2.2.3.1. Cá nhân, hộ gia đình.

Theo Khoản 1 – Điều 55 – Luật đất đai năm 2013 thì Hộ gia đình, cá nhân là

những đối tượng được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Từ phương diện là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước ta với bản

chất của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân, phải xuất phát từ đối tượng sử dụng,

mục đích sử dụng để lựa chọn hình thức giao, cho thuê đất phù hợp nhằm bảo tồn quỹ

đất, bảo đảm chức năng kinh tế, xã hội của mình, đồng thời cũng bảo đảm lợi ích đích

thực của người chủ đất đai, đó là nhân dân. Mặt khác, khi giao đất Nhà nước cần phân

loại việc sử dụng đất phục vụ theo tiêu chí có mục tiêu lợi nhuận hoặc không có mục

tiêu lợi nhuận mà từ đó xác định hình thức giao đất cho phù hợp. Trong trường hợp

trên, Nhà nước đã đưa ra quy định lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Đây là trường hợp duy nhất trong các trường

hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà mục đích sử dụng đất không nhằm mục đích

kinh doanh, sinh lợi từ việc sử dụng đất. Và đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng thuộc đất sử dụng ổn định, lâu dài, nghĩa là không có thời hạn giao

đất. Mặc dù, việc sử dụng đất trong trường hợp này không nhằm mục đích sinh lợi mà

chỉ đơn thuần là nhu cầu sinh sống cơ bản của con người nhưng vẫn phải trả tiền sử

dụng đất, điều này nhìn qua có vẻ vô lý. Tuy nhiên, ta cần đặt quy định này trong tổng

thể các quy định của pháp luật đất đai, cụ thể, cần phải xem xét thêm cả những quy

định về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Trong đó có những trường

hợp, đất ở được giao có thu tiền sử dụng đất nhưng được giảm, thậm chí miễn tiền sử

dụng đất. Điều này, bảo đảm sự công bằng giữa các đối tượng, đáp ứng nhu cầu về chỗ

ở và những điều kiện sống thiết yếu mà vẫn nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc sử

dụng đất ở được giao đối với hộ gia đình, cá nhân.

2.2.3.2. Tổ chức kinh tế.

Theo khoản 2, 4 – Điều 55 – Luật đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế được Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong hai trường hợp sau :

- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

- Thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử

dụng đất gắn với hạ tầng.

Dễ thấy, đất được giao cho tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích đầu tư để thu lợi

nhuận, vì vậy nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này là hoàn

toàn hợp lý. Một mặt, khẳng định giá trị của quyền sử dụng đất, nâng cao ý thức trách

nhiệm của tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất tránh việc bỏ hoang dự án, dự án

“treo” gây lãng phí tài nguyên đất. Mặt khác, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước,

tạo vốn đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện cho kinh tế, xã hội

phát triển.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa

để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này của Luật Đất đai

năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm

nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng

đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư

hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì

phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư

hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước

đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất

đai năm 2013 đã chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất

đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải

quyết vướng mắc trên.[8]

2.2.2.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài.

Theo khoản 3 – Điều 55 – Luật đất đai năm 2013 thì Người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng

đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp

cho thuê. Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có

vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp

kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài.

Ngoài ra, pháp luật Việt Nam đã dùng hai công cụ khác để rà soát đối tượng sử

dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở. Công cụ thứ nhất

nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả

cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền

với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất

trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.[8]

2.2.4. Quy định về thẩm quyền giao đất

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;c)

Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;d) Cho thuê đất đối với

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo

quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;đ) Cho thuê đất đối với tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:a) Giao đất, cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ

gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử

dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có

văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;b) Giao đất

đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục

đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Giao đất là hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền và được pháp

chế hóa qua các quy định của pháp luật, cụ thể:

UBND cấp Tỉnh có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp

Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc để bán kết hợp cho thuê; dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng

quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp

cho thuê.

Trong khi đó: UBND cấp Huyện có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất trong

trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

Lưu ý rằng: các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất trên không được uy

quyền.

Theo quy định trên, với các trường hợp giao đất mà đối tượng là tổ chức kinh tế, cá

nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài mà mục đích sử dụng đất của các đối tượng này là đầu tư nhằm mục đích kinh

doanh, đều thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp Tỉnh. Bởi lẽ, những trường hợp

này hồ sơ xin giao đất thường bao gồm nhiều loại giấy tờ phức tạp với những nội dung

cần thẩm định không đơn giản và chúng thường là những dự án đầu tư với quy mô

nhất định có tác động và ảnh hưởng đáng kể đến kinh tế vùng. Do đó, cần một cấp

hành chính cao hơn cấp huyện với đội ngũ cán bộ chuyên môn và có khả năng thẩm

định chính xác hơn để xem xét phê duyệt và quyết định giao đất. Ngược lại, UBND

cấp Huyện được trao thẩm quyền giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân. Đây là

những trường hợp xin giao đất đơn giản, dễ xem xét thẩm định thực địa và mang tính

chất địa phương nên việc giao cho UBND Huyện có thẩm quyền quyết định là hoàn

toàn hợp lý.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định đối với

trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại,

dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo

thẩm quyền.

Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê

đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền

của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao, cho

thuê. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do Ủy ban

nhân dân tỉnh ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013 đưa quy định về giới hạn

thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng

bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của UBND cấp huyện, phù hợp

với năng lực quản lý của từng cấp. Nhưng đây cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan

chuyên ngành cấp tỉnh.[8]

2.2.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về

giao đất có thu tiền sử dụng đất

2.2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:

Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ

thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức

dân chủ đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân (chủ sở hữu duy

nhất đối với đất đai ở nước ta) thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai. Điều này có

ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy

nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng trong hoạt động giao đất có

thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 13 – Luật đất đai năm 2013 như sau:

Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông

qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn

mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính

sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ

đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có

quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Người có quyền sử dụng

đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định

cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.[7]

Nghĩa vụ (trách nhiệm) của Nhà nước đối với đất đai:

Bên cạnh việc thực hiện các quyền năng với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn

dân đối với đất đai thì Nhà nước cũng có những trách nhiệm phải thực hiện trong công

tác thống nhất quản lý đất đai của mình, đặc biệt trong hoạt động giao đất có thu tiền

sử dụng đất theo quy định tại Mục 2, Chương 2 – Luật đất đai năm 2013 như sau:“Ban

hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn

bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập

bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng

đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây

dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Xây dựng hệ thống thông tin đất

đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc

chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; Trách nhiệm của Nhà nước về đất

ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; Trách nhiệm của Nhà

nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai”. Việc quy định trách nhiệm của

Nhà nước đối với đất đai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng

đất; bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai và quan trọng nhất là bảo vệ chế

độ sở hữu về đất đai. Bởi lẽ, bên cạnh quyền năng của đại diện chủ sở hữu đối với đất

đai thì Nhà nước cũng đồng thời cần mang theo mình những nghĩa vụ để thực hiện tốt

vai trò thống nhất quản lý về đất của mình. Tạo cơ sở, nền tảng cho sự công bằng, hài

hòa lợi ích giữa NSDĐ và Nhà nước – chủ thể đại diện cho toàn dân thực hiện quyền

của chủ sở hữu đối với đất đai.

So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã có sự thay đổi cơ bản về

cách thức tiếp cận quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai. Có thể thấy, quyền của

Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai trong Luật đất đai năm 2003 đã được

đề cập tại Điều 5 nhưng chưa thực sự được hệ thống một cách khoa học, còn các nội

dung tại Điều 6 về quản lý nhà nước về đất đai dường như mang ý nghĩa là Nhà nước

có quyền thực hiện các hoạt động đó hơn là việc Nhà nước có trách nhiệm phải thực

hiện các hoạt động đó. Do vậy, mặc dù các quy định nội hàm gần như không thay đổi

nhưng Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra được một cách tiếp cận rõ ràng, minh bạch khi

đề cập đến chủ thể Nhà nước: một mặt, Nhà nước có những quyền năng với vai trò là

đại diện cho chủ sở hữu toàn dân (mục 1 Chương II), mặt khác, Nhà nước cũng có

những trách nhiệm cần phải thực hiện (mục 2 Chương II) trong công tác quản lý đất

đai của mình.[27]

2.2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ quyền năng

của một chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà

giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đồng

thời quy định cho họ các quyền và gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình

sử dụng đất như những điều khoản của hợp đồng giữa Nhà nước và NSDĐ. Tuy nhiên,

chỉ khác là chúng được quy định trong các quy phạm pháp luật và mang tính mệnh

lệnh – phục tùng. Việc quy định các quyền và nghĩa vụ này một mặt thể hiện ý chí của

Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, mặt khác thừa nhận trách nhiệm

quản lý đất đai, đảm bảo đối với NSDĐ của mình; là cơ sở pháp lý để NSDĐ tuân thủ,

yên tâm khai thác tài nguyên đất nhằm sử dụng vốn đất một cách hợp pháp, tiết kiệm

đạt hiệu quả kinh tế cao. Đối tượng được nhà nước giao đất nói chung và giao đất có

thu tiền sử dụng đất nói riêng ngoài những quyền và nghĩa vụ theo hình thức giao đất

thì họ đương nhiên có những quyền và nghĩa vụ chung của NSDĐ. Cụ thể như sau:

Quyền và nghĩa vụ chung của NSDĐ được quy định tại Điều 166, 170 – Luật đất đai

năm 2013 như sau:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các

lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4.

Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5.

Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai

của mình; 6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp

của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ

sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong

lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; 2. Thực hiện kê

khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật; 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của

pháp luật; 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ

môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên

quan; 6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;7.

Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà

không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

Quyền của các đối tượng khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung được trình bày trên đây thì các đối tượng được

nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có những quyền riêng được quy định

trong các Điều 174, 179, 183 – Luật đất đai năm 2013. Nhìn chung thì các quyền này

bao gồm:Thứ nhất, quyền chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

liền với đất. Thứ hai, cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Thứ ba, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước hoặc để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng

theo quy định của pháp luật. Thứ tư, thế chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liền với đất. Thứ năm, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của

mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, NSDĐ là cá nhân, hộ gia đình (trường hợp này được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất và được sử dụng ổn định lâu dài) còn có quyền để lại thừa kế

QSDĐ theo quy định của pháp luật và trong “trường hợp đất thuộc diện thu hồi để

thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền

sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án

theo quy định của Chính phủ”[16]

Tuy nhiên, để được thực hiện các quyền kể trên thì NSDĐ phải thỏa mãn những

điều kiện cơ bản sau: có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ có giá trị tương đương theo quy

định của pháp luật; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi

hành án và trong thời hạn sử dụng đất.[16]

Có thể dễ dàng nhận thấy, các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất có phạm vi quyền rộng hơn so với trường hợp được nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng đất. Cụ thể thì những trường hợp được nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất ngoài quyền và nghĩa vụ chung đối với NSDĐ thì những trường hợp

này không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng

đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà

nước thu hồi đất. Sở dĩ có quy định như vậy vì trong trường hợp này việc giao đất

không đem lại tài chính cho Nhà nước, đồng thời đối tượng được giao cũng không

nhằm mục đích sinh lời từ việc sử dụng đất mà chỉ nhằm vào mục đích công cộng hoặc

đơn thuần là yếu tố thiết yếu cho cuộc sống ví dụ như trường hợp giao đất nông nghiệp

để trực tiếp sản xuất trong hạn mức.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo

hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp

với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều

kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Có thể nhận

thấy các quy định của Luật đất đai năm 2013 về vấn đề này đã khá hoàn thiện chưa

bộc lộ hạn chế hay bất cập lớn nào cho đến thời điểm hiện tại. Điều này càng cho thấy,

Nhà nước đã ngày một quan tâm và nâng cao công tác quản lý đất đai, trách nhiệm bảo

đảm của Nhà nước đối với NSDĐ.

2.2.6. Quy định về tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử

dụng đất

Theo điểm a – Khoản 1 – Điều 107 và khoản 3 – Điều 170 – Luật đất đai năm 2013

thì đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ

tài chính đối với Nhà nước đó là phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất.

Các căn cứ và thời điểm để xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất

được quy định tại khoản 1,3 – Điều 108 – Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử

dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;b) Mục đích sử dụng đất;c) Giá đất theo quy

định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là

giá trúng đấu giá.

3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định

giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử

dụng đất.”

Căn cứ vào các quy định trên, tiền sử dụng đất là số tiền mà NSDĐ phải trả cho

Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất... (theo khoản 20 – Điều 3 –

Luật đất đai năm 2013). Đây là nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, khoản tiền này được xác

định dựa trên: diện tích đất được giao; mục đích sử dụng đất và giá đất (trừ trường hợp

đấu giá quyền sử dụng đất). Và thời điểm tính tiền SDĐ là thời điểm Nhà nước quyết

định giao đất cho NSDĐ. Sau đây là các cách xác định tiền SDĐ theo hai trường hợp:

giao đất cho thu tiền SDĐ không thông đấu giá quyền sử dụng đất và thông qua đấu

giá QSDĐ.

2.2.5.1. Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không

thông đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 – Điều 4 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP: “Quy định về thu tiền sử

dụng đất”. Ta có:“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có

thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất

phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử Tiền bồi

dụng đất thường, Giá đất tính Diện tích được giảm giải phóng Tiền sử thu tiền sử đất phải nộp theo quy mặt bằng dụng đất = dụng đất theo x - - tiền sử dụng định tại được trừ phải nộp mục đích sử đất Điều 12 vào tiền sử dụng đất Nghị định dụng đất

này (nếu có) (nếu có)

Trên đây là công thức tính tiền SDĐ khi giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua

đấu giá QSDĐ. Trong đó, giá đất tính tiền SDĐ tùy vào trường hợp giao đất để xác

định căn cứ theo khoản 3 Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP: cụ thể, giá đất theo

bảng giá đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn

mức; còn giá đất cụ thể được áp dụng khi Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá

nhân vượt hạn mức và các trường hợp còn lại. Giá đất cụ thể được tính dựa trên các

phương pháp: so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu thập; thặng dư hoặc theo phương pháp hệ

số điều chỉnh (UBND cấp Tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) theo quy

định của Nhà nước. Có thể thấy, các quy định trong việc xác định giá đất tính tiền

SDĐ theo Luật đất đai 2013 một mặt thể hiện được tính thị trường hóa giá trị QSDĐ,

mặt khác, đã tính đến mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp và cân bằng

quyền lợi giữa các chủ thể.

2.2.5.2. Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo

hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 – Điều 4 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP: “Quy định về thu tiền sử

dụng đất”. Ta có:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng

diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích

sử dụng đất đấu giá.”

Như vậy, tiền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức

đấu giá quyền sử dụng đất được xác định dựa vào giá đất trúng đấu giá và diện tích đất

được giao.

Ưu điểm:

So với Luật đất đai năm 2003 thì về tài chính đất đai, nội dung mục này ở Luật đất

đai năm 2013 cơ bản được giữ nguyên, có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời

điểm tính tiền sử dụng đất; bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với trường

hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nhà nước, hộ gia đình

nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó

khăn, vùng biên giới, hải đảo…

Về giá đất, Luật Đất đai năm 2013 có 05 Điều (từ Điều 112 đến Điều 116) quy

định về giá đất. Cụ thể, về nguyên tắc định giá đất, việc định giá đất phải bảo đảm 4

nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, đó là:

theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có

cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối

với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng

một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi,

thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.[16] Về giá

đất, Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể, vì thế trong

quá trình vận hành không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là

nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử

dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp

dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo

kịp với giá thị trường. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác

định và áp dụng giá đất cụ thể nhằm loại bỏ hạn chế trên. Bên cạnh đó, Luật Đất đai

năm 2003 chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành

nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều

vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Khắc phục hạn chế

nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 đã dành 02 điều quy định các trường hợp tư vấn giá

đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất,

quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt

Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định giá đất.

Bất cập và hạn chế trong các quy định xác định giá đất, tiền sử dụng đất tại Luật

đất đai năm 2013:

 Các quy định về xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất không thông qua đấu giá QSDĐ:

1. Giá đất tính tiền sử dụng đất:

Nguyên tắc định giá đất:

Tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc định giá đất

phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”. Về hình thức ta

thấy, nguyên tắc định giá đất “sát với giá thị trường” của Luật đất đai năm 2003 đã

được thay thế bằng thuật ngữ “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” theo Luật đất

đai năm 2013. Thật ra, thuật ngữ này cũng chỉ là một khái niệm tương đương mà

không có sự thay đổi về bản chất của nguyên tắc định giá đất và chúng thực sự không

giải quyết được một cách thỏa đáng vấn đề tồn dọng trong thời gian qua khi áp dụng

quy định về giá đất trong Luật đất đai năm 2003. Cụ thể, trong quá trình thực thi Luật

đất đai năm 2003, nhiều nhà khoa học, các chuyên gia kinh tế, cộng đồng doanh

nghiệp và đa số người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ tài chính của mình trước Nhà

nước thường đặt câu hỏi: thế nào là giá đất Nhà nước “sát” với giá thị trường? Tiêu chí

nào để xác định được giá đất Nhà nước đã sát hoặc chưa sát với giá thị trường làm cơ

sở áp dụng hay từ chối việc áp dụng giá đất Nhà nước trong quá trình điều tiết các

quan hệ đất đai? Những câu hỏi này không có chuẩn mực pháp lý nào thỏa đáng.

Để giải quyết những băn khoăn, thắc mắc về vấn đề nêu trên, Luật đất đai năm

2013 đã thay đổi thuật ngữ “sát” bằng thuật ngữ “phù hợp”. Sự thay đổi này không

hoàn toàn làm cho giới nghiên cứu và người dân, doanh nghiệp khỏi hồ nghi về một

nguyên tắc đúng đắn, chính xác và minh bạch khi Nhà nước định giá đất. Chúng cũng

không thoát khỏi tính trừu tượng, mơ hồ bởi không thể xác định như thế nào là ““phù

hợp với giá phổ biến trên thị trường”, vì “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất

định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể. Trong khi đó, việc định giá đất đòi hỏi phải

quy định rất cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chuẩn xác về tỉ lệ %. Với quy

định như vậy, người ta có quyền đặt câu hỏi: như thế nào là giá đất phổ biến trên thị

trường? Tiêu chí để xác định tính phù hợp giữa giá đất của Nhà nước với giá đất trên

thị trường là gì? Dù rằng hiện nay tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

quy định về giá đất đã định nghĩa: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất

hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường”.

Tuy nhiên, câu hỏi mà chúng ta băn khoăn thì vẫn chưa có lời giải.

Chính sự “mù mờ” trong nguyên tắc định giá này là hệ lụy cho những tham nhũng,

thất thoát lớn và tiêu cực trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là trong vấn đề giao đất có thu

tiền sử dụng đất cũng như cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.[19]

Cơ sở định giá đất:

Cũng tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định, việc định giá

đất phải đảm bảo nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại

đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất

đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.

Với nguyên tắc này cho thấy, để định giá đất, các cơ quan định giá đất hay tổ chức tư

vấn định giá đất được Nhà nước cho phép hoạt động khi định giá phải dựa trên ba cơ

sở sau đây:

Một là, định giá đất dựa trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có

cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường

theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP là “mức giá xuất hiện với tần suất

nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường”. Với quy định này

có thể hiểu, các cơ quan chức năng khi định giá đất sẽ phải rà soát, thống kê và đánh

giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường của người

dân, doanh nghiệp tại địa bàn mà Nhà nước đang tiến hành định giá đất. Sự rà soát,

thống kê đó của các cơ quan chức năng sẽ chú trọng tới giá chuyển nhượng được ghi

trong các văn bản, giấy tờ của các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng được

lưu giữ tại các cơ quan. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng Nhà nước sẽ không bao giờ

có được con số chính xác và trung thực về giá trị giao dịch thực có của QSDĐ trên thị

trường, bởi trên thực tế không chủ thể nào chịu ghi giá trị thực của giao dịch trong hồ

sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà thường ghi giá trị chuyển nhượng thấp hơn

nhiều lần hoặc cùng lắm là bằng mức tối thiểu của khung giá đất nhà nước để giảm trừ

thuế thu nhập và thuế trước bạ. Do vậy, nhưng con số này không thể cơ sở để cơ quan

định giá đất dựa vào khi xây dựng bảng khung giá đất và giá đất cụ thể áp dụng trên

địa bàn đó.

Hai là, định giá đất dựa trên cơ sở giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với

những nơi có đấu giá QSDĐ. Với cơ sở này cũng không cho thấy tính chính xác và

khả quan của công tác định giá đất, bởi trên thực tế việc tổ chức bán đấu giá QSDĐ ở

nước ta thời gian qua diễn ra thiếu sôi động, quỹ đất đưa ra đấu giá ít, nhiều lô đất

không có người tham gia đấu giá hoặc đấu giá không thành. Mặt khác, hoạt động đấu

giá cũng đa số tập trung ở các khu đô thị mới, khu cận trung tâm, không mang tính phổ

biến và trải rộng khắp các địa bàn, khu vực. Vì vậy, chúng không đủ minh bạch và

đáng tin cậy để các cơ quan chức năng dựa vào đó định hướng việc định giá đất cho

Nhà nước.

Ba là, định giá đất dựa trên cơ sở thu nhập từ việc sử dụng đất. Quy định này thiếu

cơ sở khoa học và thực tế, bởi sẽ không ai có thể xác định đúng, đủ và chuẩn xác về

thu nhập của chủ thể sử dụng đất trên một diện tích đất. Cùng một diện tích đất song

với chủ thể sử dụng khác nhau, với khả năng khai thác khác nhau và năng lực tài chính

để đầu tư vào đất đó khác nhau sẽ cho thu nhập khác nhau. Vì vậy sẽ không có thu

nhập đồng loạt giống nhau để làm cơ sở cho việc tham khảo của các cơ quan định giá

đất.

Với thực trạng nêu trên về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường,

về giá trúng đấu giá hay thu nhập từ quyền sử dụng đất đều cho thấy còn khá nhiều bất

cập, tồn tại.

Giá đất tính tiền sử dụng đất:

Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy

định: “Trường hợp Nhà nước giao đất mà diện tích tính tiền sử dụng đất của thửa đất

hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối

với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền

núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá đất tính thu tiền sử

dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định, được xác định

theo các phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư;(việc lựa chọn

phương pháp áp dụng tùy thuộc vào điều kiện của từng phương pháp quy định tại

Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và thông tin thu thập về thửa đất và khu vực

đánh giá.

Trường hợp Nhà nước giao đất mà diện tích tính tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc

khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các

thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng

cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được

xác định bằng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định tại Bảng giá đất

nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.”

Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở Tài

chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí, tương ứng với từng mục

đích sử dụng đất, phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa

phương và trình Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành hàng năm.[21] Trường hợp một

số vị trí đất dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ

xây dựng, chiều cao công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến

đường đó thì Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu

tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban

hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.

Có thể nhân thấy, trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá bán hàng năm nêu trên

chưa thật công bằng và hợp lý. Bởi việc giao đất ở những thời điểm khác nhau trong

năm nhưng lại tính một đơn vị giá; hơn nữa, nếu giá đất áp dụng theo phương pháp hệ

số điều chỉnh giá thấp hơn nhiều so với giá đất cụ thể theo các phương pháp còn lại sẽ

tạo cơ hội cho chủ đầu tư chia nhỏ dự án để xin giao các khu đất giá trị nhỏ (dưới 30 tỷ

đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh

miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại) và nộp tiền theo đơn giá

xác định bởi phương pháp hệ số điều chỉnh nhằm hưởng chênh lệch.

2. Miễn, giảm tiền SDĐ đối với tổ chức kinh tế:

Thứ nhất, quy định miễn, giảm chưa rõ ràng, gây khó khăn trong áp dụng. Cụ thể,

khoản 1 Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định, trường hợp tổ chức kinh tế

chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã được miễn, giảm thì phải nộp số tiền

SDĐ đã được miễn, giảm cho Nhà nước; số tiền SDĐ được ghi tại Quyết định này sẽ

được tính lại theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Quy định này

được hiểu, chỉ khi thực hiện chuyển nhượng thì tổ chức kinh tế mới có nghĩa vụ nộp

lại khoản tiền SDĐ được miễn, giảm. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với trường hợp

doanh nghiệp được miễn, giảm tiền SDĐ và đã thế chấp phần đất đó, nay không có

khả năng trả nợ nên bị bán đấu giá để thu hồi nợ đối với phần đất được miễn, giảm thì

có áp dụng điều khoản trên? Theo công văn số 856/TCT-CS ngày 4/3/2016 của Tổng

cục Thuế, doanh nghiệp phải nộp lại tiền SDĐ đã được miễn, giảm và được xác định

lại tại thời điểm trúng đấu giá. Như vậy, thuật ngữ “chuyển nhượng” tại khoản 1 Điều

16 Thông tư 76/2014/TT-BTC không chỉ đơn thuần là chuyển nhượng.

Thứ hai, chưa có chính sách giảm tiền SDĐ để khuyến khích các doanh nghiệp nộp

đúng, đủ tiền SDĐ. Đối với hộ gia đình, cá nhân, pháp luật đưa ra rất nhiều trường hợp

được miễn, giảm và thậm chí là ghi nợ tiền sử dụng đất, nhưng đối với tổ chức kinh tế

thì còn hạn chế.

Trước đây, Điều 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP quy định, NSDĐ nộp đủ tiền

SDĐ một lần theo thông báo của cơ quan thuế thì được giảm 20% tiền SDĐ phải nộp.

Hiệu quả của việc giảm tiền SDĐ khi nộp đủ một lần đã được minh chứng ở Đà Nẵng

trong thời gian qua.[13] Chính vì vậy, cần ban hành quy định về giảm tiền sử dụng đất

nhằm khắc phục tình trạng nợ đọng hiện nay.

 Các quy định về xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ

thông qua đấu giá QSDĐ:

1. Phương pháp và thời điểm xác định giá khởi điểm:

Giá khởi điểm là một trong những yếu tố cơ bản quyết định sự thành công của buổi

đấu giá. Quan điểm chung của các địa phương là căn cứ vào quan hệ cung – cầu, vị trí,

địa thế khu đất, thửa đất, tình trạng đất để định giá khởi điểm.[14, 226] Hiện nay, giá

khởi điểm trong đấu giá QSDĐ được quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC: Giá

khởi điểm đấu giá QSDĐ = diện tích đất × Giá đất cụ thể. Như vậy, giá đất cụ thể

được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ, nhưng cơ sở pháp lý chưa

chặt chẽ. Cụ thể, khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, có quy

định: giá đất cụ thể được dùng làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ

khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong khi Điều 114 – Luật đất đai năm 2013 lại

không có quy định nào về vấn đề này.

Bên cạnh đó, thời điểm xác định giá đất cụ thể vẫn chưa được pháp luật quy định

rõ ràng. Ở những thời điểm khác nhau, giá đất sẽ khác nhau. Thiếu quy định cụ thể về

thời điểm xác định giá khởi điểm có thể dẫn đến việc áp dụng khác nhau, gây khó

khăn trong hoạt động đấu giá QSDĐ.

Theo thông tư số 02/2015/TT-BTC, giá đất cụ thể dùng làm căn cứ tính giá khởi

điểm chỉ được xác định qua bốn phương pháp định giá: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu

nhập và thặng dư. Điều này thống nhất với quy định của Luật đất đai năm 2013 về giá

đất. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 76/2014/TT-

BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì

phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có thể được áp dụng để xác định giá đất khởi

điểm. Điều này tạo nên sự bất cập trong phương pháp định giá khi xác định giá khởi

điểm.

Vấn đề xác định lại giá khởi điểm được quy định tại Điều 6 Thông tư số

02/2015/TT-BTC, nhưng việc xác định lại không được quy định cụ thể. Theo Điều 6

Thông tư số 48/2012/TT-BTC, trường hợp bán đấu giá không thành do giá khởi điểm

cao thì cơ quan đấu giá QSDĐ có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho xác

định lại giá khởi điểm, nhưng hiện nay Thông tư 02/2015/TT-BTC không quy định rõ

trường hợp nào sẽ xác định lại giá khởi điểm. Hơn nữa, việc xác định lại giá khởi điểm

với tỉ lệ giảm giá như thế nào cũng không được quy định, gây khó khăn cho quá trình

xác định lại giá khởi điểm.[29]

2. Thẩm quyền xác định giá khởi điểm:

Theo quy định tại thông tư số 02/2015/TT-BTC thì thẩm quyền quyết định giá khởi

điểm thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: căn cứ vào tình hình thực tế tại địa

phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho giám đốc Sở

Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm căn cứ trên

hồ sở trình của cơ quan tài chính (Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính – Kế hoạch).

Tuy nhiên, Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015

lại quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá khởi điểm và chủ thể

có thẩm quyền phê duyệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, quy định về chủ thể

xác định giá khởi điểm và thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá chưa thống

nhất.[29]

2.2.8. Quy định về thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền

sử dụng đất

 Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Theo Điều 125 – Luật đất đai năm 2013 thì các loại đất được Nhà nước giao có thu

tiền sử dụng đất, mà đất được giao được sử dụng ổn định lâu dài bao gồm: Đất ở do hộ

gia đình, cá nhân sử dụng (khoản 1 – Điều 125 – Luật đất đai năm 2013) và Đất làm

nghĩa trang, nghĩa địa (khoản 10 – Điều 125 – Luật đất đai năm 2013).

 Đất sử dụng có thời hạn:

Theo Điều 126 – Luật đất đai năm 2013 thì các loại đất được Nhà nước giao có thu

tiền sử dụng đất, mà đất được giao được sử dụng có thời hạn được quy định tại khoản

3 Điều này. Cụ thể: “Thời hạn giao đất… đối với …tổ chức để thực hiện các dự án

đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án

đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt

khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70

năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để

cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự

án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà

nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”

Theo đó, thời hạn Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư là không quá 50 năm, trừ trường hợp dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn chậm

hoặc khu vực đầu tư có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời hạn này là không quá 70

năm. Đặc biệt, để thống nhất giữa các quy định pháp luật và phù hợp với thực tiễn của

hoạt động kinh doanh BĐS, đối với những dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán

kết hợp cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của

dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định

lâu dài.

Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm

+ Khẳng định rõ ràng ranh giới giữa nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện

để nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai tốt hơn.

+ Tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất bởi việc quy định rõ thời hạn khi giao

đất giúp người sử dụng đất dễ dàng lập kế hoạch đầu tư đúng đắn thu được hiệu quả

cao nhất.

+ Là cơ hội cho người sử dụng đất vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng

để sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, các quy định về thời hạn giao đất tại Luật đất đai vẫn còn thiếu sót,

chưa được cập nhật đồng thời với các quy định về trường hợp được giao đất có thu tiền

sử dụng đất. Cụ thể, đó là sự thiếu sót quy định về thời hạn sử dụng đất được giao có

thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Đây là một

trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mới trong Luật đất đai năm 2013 thể

hiện sự bắt kịp của quy định pháp luật với thực tiễn đời sống.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì: Thời hạn giao đất

đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu

tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm. Trường hợp dự án có vốn đầu tư

lớn nhưng thu hồi vốn chậm… thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm. Như vậy,

đất được giao cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa

để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thuộc “đất sử dụng có thời

hạn”.

Mặt khác, theo khoản 10 Điều 125 Luật đất đai năm 2013 thì: Đất làm nghĩa trang,

nghĩa địa thuộc đất sử dụng ổn định lâu dài. Do đó, pháp luật cần có quy định bổ sung

cho trường hợp này tương tự như quy định tại đoạn 3, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai

năm 2013 về việc sử dụng đất sau khi chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ

tầng nghĩa trang, nghĩa địa. Nhằm minh bạch các quy định pháp luật tránh những tranh

chấp cũng như bất cập có thể xảy ra trong tương lai.

2.2.9. Quy định về trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất

Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, pháp luật đất đai

quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuôn mẫu cho các cơ quan

quản lý nhà nước về đất đai theo đó thực hiện; trong đó có trình tự, thủ tục về giao đất

có thu tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 3, 5, 6 – Điều 68 – Nghị định

43/2014/NĐ-CP về: “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai”. Cụ thể

như sau:

Đầu tiên là thủ tục về thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người xin giao đất

nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường, ngoại trừ dự án đầu tư đã

được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận

chủ trương đầu tư không phải thực hiện thủ tục này. Trong thời hạn 30 ngày, cơ quan

tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin

giao đất.

Trình tự, thủ tục xin giao đất được chia làm hai loại: trình tự, thủ tục xin giao đất

không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ và trình tự, thủ tục xin giao đất thông qua

hình thức đấu giá QSDĐ. Theo đó, với trường hợp không thông qua hình thức đấu giá

QSDĐ thì thủ tục được thực hiện như sau: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng

dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của

pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất. Sau đó,

người được giao đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử

dụng đất. Cuối cùng cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người

được giao đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Còn

đối với trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ thì thủ tục được thực

hiện như sau: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập

phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt. Tổ

chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã

được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi đấu giá thành công,

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu

giá. Người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi

trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, tổ chức giao đất trên thực

địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa

chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ

quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết

định công nhận kết quả trúng đấu giá. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp

với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà

nước giao đất, cho thuê đất.

Trên đây là quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng

đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thông qua hình thức đấu

giá quyền sử dụng đất. Hồ sơ xin giao đất trong từng trường hợp cụ thể cũng được quy

định rõ ràng như sau:

Hồ sơ xin giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại cấp Tỉnh và cấp

Huyện lần lượt được quy định tại Điều 3 và 4 – Thông tư 30/2014/TT-BTNMT “Quy

định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất”.

Hồ sơ xin giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2

– Điều 7 – Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP “ Quy định việc tổ chức

thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê

đất”.

Bên cạnh trình tự thủ tục cơ bản được nêu trên. Luật đất đai năm 2013 còn bổ sung

một bước trước khi giao đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với đất đang

có người sử dụng cho người khác. Việc giao đất và bồi thường thiệt hại này đã được

quy định trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đối với các

chủ dự án được giao đất để thực hiện dự án phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì chủ

dự án được thỏa thuận “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với người đang sử

dụng đất. Tuy vậy, việc thỏa thuận này trên thực tế là hết sức khó khăn bởi người đang

sử dụng đất có thể đưa ra giá quá cao; hoặc có thể thỏa thuận được với NSDĐ này

nhưng không thỏa thuận được với NSDĐ khác, mức giá cũng khác nhau, nên dễ gây

khiếu nại, làm ách tắc cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó, Luật đất đai năm

2013 đã đưa ra quy định về công tác của cơ quan Nhà nước trước khi giao đất, đây là

điểm mới được đưa ra để khắc phục bất cập trên. Cụ thể như sau:

“Điều 53. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng

cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết

định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt

bằng.”

Quy định này giúp tránh được tình trạng NSDĐ vừa phải nộp tiền sử dụng đất, vừa

nộp tiền đền bù thiệt hại không thỏa đáng. Hạn chế tình trạng khiếu nại của người có

đất bị thu hồi khi giá bồi thường không thống nhất.

Tuy nhiên, vấn đề bất cập ở nội dung này lại nảy sinh ở khâu khấu trừ chi phí giải

phóng mặt bằng: Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, trường

hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá và tự

nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử

dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền sử

dụng đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được

trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án. Bên

cạnh đó, khoản 3 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cụ thể tiền bồi

thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí

tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Như vậy, số tiền được tính giảm

trừ trong khoản tiền ứng trước của NSDĐ gồm cả kinh phí thực hiện mà không chỉ là

các khoản chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định căn cứ theo quyết định phê

duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Điều 28 Nghị định

47/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, vấn để đặt ra là khi tổ chức kinh tế ứng vốn để giải phóng

mặt bằng, nhưng việc bàn giao không đúng tiến độ cam kết với nhà đầu tư làm cho chi

phí tăng lên, và những chi phí phát sinh thêm sẽ xử lý ra sao khi lỗi không bàn giao

mặt bằng đúng tiến độ là của cơ quan tiến hành giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, theo quy định, nếu chi phí khấu trừ cao hơn tiền SDĐ phải nộp thì

phần vượt đó tính vào vốn đầu tư dự án; như vậy khoản tiền đó thực chất cũng do chủ

đầu tư chi trả, đẩy cao vốn đầu tư dự án mà không được hoàn trả. Điều này ảnh hưởng

đến quyền lợi của nhà đầu tư, buộc họ phải đẩy giá thành phẩm lên cao để thu hồi vốn,

gây khó khăn cho NSDĐ khi thực hiện hoạt động kinh doanh; ảnh hưởng đến thu hút

đầu tư.

2.2.10. Quy định về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong giao đất có thu tiền sử

dụng đất

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng bao gồm những quy định xoay quanh mối

quan hệ giữa nhà nước và NSDĐ – thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất. Vì vậy, những vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này cũng xuất phát từ

hai chủ thể trên gây ra.

Thứ nhất, quy định về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai được

quy định tại Điều 206 – Luật đất đai năm 2013. Theo đó, người có hành vi vi phạm

pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất nói

riêng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu

trách nhiệm hình sự. Hiện nay, theo nghị định số 102/2014/NĐ-CP “về xử phạt vi

phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai” có hai hình thức vi phạm pháp luật về giao

đất có thu tiền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính điển hình cần nói đến ở đây,

đó là: việc tự ý chuyển nhượng QSDĐ trái quy định của pháp luật và việc chậm làm

thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở.

Có thể thấy đây là những trường hợp vi phạm quy định của pháp luật đã gây nhiều bức

xúc và tổn thất cho xã hội và nhà nước trong thời gian qua và đã được quy định rõ ràng

cho việc xử lý. Bên cạnh đó, thì việc xác định tính chất và mức độ hành vi vi phạm để

có chế tài xử lý phù hợp được Nghị định này dựa trên hai tiêu chí là quy mô diện tích

đất bị vi phạm và số lượng hộ gia đình bị ảnh hưởng. Về hình thức xử phạt được quy

định tại Nghị định này bao gồm hình thức xử phạt chính (cảnh cáo, phạt tiền) và hình

thức xử phạt bổ sung (tước QSDĐ, tịch thu tang vật, phương tiện), ngoài ra, Luật đất

đai năm 2013 còn quy định người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại cho Nhà nước,

cho người khác ngoài việc bị xử lý thì còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.

Theo Điều 228 – Bộ luật hình sự năm 2015 về “Tội vi phạm các quy định về sử

dụng đất” thì “Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất

trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi

phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích

mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải

tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 3 năm.” Hơn nữa, nếu

phạm tội có tổ chức hoặc phạm tội 2 lần trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm thì có thể bị

phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07

năm. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000

đồng.[17]

Thứ hai, quy định về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi

thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai được quy định tại Điều 207 – Luật đất đai năm

2013. Theo đó, các hình thức vi phạm này bao gồm: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm

trái với quy định của pháp luật trong giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, ra

quyết định hành chính trong quản lý đất đai (ví dụ như giao đất trái thẩm quyền, trái

với kế hoạch sử dụng đất…); Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp

luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất (ví dụ như có hành vi cản trở việc sử dụng đất của

NSSĐ, không tiến hành thanh tra và xử lý vi phạm thuộc thẩm quyền của mình…); Vi

phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự,

thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai. Các hành vi vi

phạm này tùy theo tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử lý kỉ luật hoặc bị truy cứu

trách nhiệm hình sự theo Điều 229 – Bộ luật hình sự năm 2015, theo đó, hình thức xử

phạt bao gồm phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù lên đến 12 năm.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 có bổ sung quy định về

trách nhiệm của người đứng đầu trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm

pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai (Điều 208); quy định xử lý trách nhiệm của

người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức

để xảy ra vi phạm pháp luật đất đai (Điều 207). Điều này, cho thấy Nhà nước đã thừa

nhận trách nhiệm của mình trong hoạt động quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự công

bằng trong quan hệ giữa nhà nước và NSDĐ.

2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại một số

địa phương

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ

động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho

thuê đất, bảo đảm theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Vì thế mà việc giao

đất theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại các địa phương đã diễn ra hết sức

thuận lợi, không còn tình trạng sai phạm về thủ tục hành chính hay giao đất trái thẩm

quyền... Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai, kiểm soát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

sau giao đất cũng như việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập trên thực tế. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, theo báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng

đất năm 2014 trên địa bàn Thành phố Hà nội của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hà

Nội thì: Tính đến ngày 31/12/2014 việc thực hiện theo quyết định giao đất, thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng, thành phố còn tồn tại một số trường hợp được giao, thuê,

chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa thực hiện, với tổng diện tích toàn thành phố

là 3.529,60 ha. Trong đó, diện tích đất theo mục đích được giao, được thuê, được

chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa thực hiện theo đối tượng sử dụng đất được

thống kê[1] như sau:

Đối tượng sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân trong nước

Tổ chức trong nước

Diện tích đất chưa thực hiện (ha) 51,91 2.639,87 242,16 323,51 185,15

88,18 Tổ chức nước ngoài

Tổ chức kinh tế Cơ quan đơn vị của Nhà nước Tổ chức sự ngiệp công lập Tổ chức khác Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tổ chức ngoại giao

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo 0 0 0,44

Nhìn vào các số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự ì chệ trong việc đưa đất vào

sử dụng theo mục đích sử dụng tại các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất

là rất lớn. Theo báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội trình UBND thành phố Hà Nội về kết

quả rà soát 573 dự án khu đô thị mới, Sở Xây dựng cho biết có 17 dự án chậm hơn 2

năm, nhiều dự án bị trùng lặp và hàng chục dự án chưa phù hợp với quy hoạch. Cụ thể,

tổng số dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa đất vào sử dụng

trong 12 tháng liền kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa là 30 dự án. Chẳng hạn như

dự án Xây dựng khu nhà ở để bán tại xã Mai Lâm (Đông Anh) và dự án xây dựng tổ

hợp dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê và nhà ở tại 139 Đại La.[5]

Thứ hai, về vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất. Dưới đây là bảng số liệu [12] giao đất có thu tiền của Huyện Mỹ Đức –

Hà Nội với trường hợp đấu giá QSDĐ hai lần trở lên không thành, cho đối tượng giao

đất là hộ gia đình, cá nhân được giao đất để sử dụng đất lâu năm:

Số Tên xã Tổng diện tích Vị trí, địa Diện tích Số lượng ô Giá khởi Sồ lần

thứ đấu giá không điểm từng vị trí điểm lần cuối đã đưa

tự thành (m2) (m2) (đồng/m2) ra đấu

giá

Mỹ 1,999.5 Vĩnh Xương 300 1,000,000 3 2

Thành Thượng

Vĩnh Xương 108.0 1,500,000 1

Trung

2 Điểm X15 – 317.6 2,000,000

Vĩnh Xương

Thượng

Điểm X17 – 1,273.9 10 1,000,000

Vĩnh Xương

Thượng

2 Hùng 1914.1 Các ô giáp 958.4 10 1,800,000 2

Tiến đường bê

tông – thôn

An Duyệt

Các ô phía 955.7 9 1,500,000

trong – thôn

An Duyệt

3 An 1,748.6 Các ô đất 834.4 8 1,600,000 2

giáp đường Tiến

bê tông- thôn

Hiền Lương

Các ô đất 914.2 9 1,400,000

phía trong –

thôn Hiền

Lương

4 Lê 800.0 Độ 7 – Áng 800.0 10 2,000,000 2

Hạ - Lê Thanh

Thanh

5 Phùng 660.0 Nhà trẻ cũ 660.0 6 2,000,000 3

vùng 03- Xá

Thôn Hạ

Tổng 7,122.2 7,122.2 67

Dễ thấy từ bảng số liệu trên về thực trạng tiến hành các quy định về giao đất thông

qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế của nó, do

đó, mới dẫn đến việc đấu giá không thành, đấu giá lại. Trên đây mới chỉ là các số liệu

đối với đối tượng giao đất là hộ gia đình, cá nhân, với diện tích đất giao không lớn, và

quy mô tổ chức đấu giá đơn giản và dễ thực hiện. Trên thực tế, việc giao đất thông qua

đấu giá vẫn chưa phổ biến, các quy định của pháp luật về xác định giá khởi điểm, xác

định lại giá khởi điểm … vẫn còn nhiều bất cập.

Thứ ba, sự “mù mờ” trong các nguyên tắc định giá đất làm căn cứ xác định tiền sử

dụng đất là hệ lụy cho những tham nhũng, thất thoát lớn và tiêu cực trong lĩnh vực đất

đai. Bài học từ việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng

đất từ dự án đô thị mới Ciputra làm thất thoát ngân sách nhà nước hơn 3000 tỷ đồng là

minh chứng điển hình cho thực trạng trên: “Ciputra, Khu đô thị đẹp nhất Hà Nội, giá

lúc đỉnh cao lên đến 200-250 triệu đồng/m2, báo chí đã từng nêu con số thất thu

thuế tại dự án này lên tới 3.000 tỷ đồng. Bị công luận và báo chí cật lực phản đối, sau

10 năm, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và Cục thuế Hà Nội buộc phải xới

lại vấn đề này và đi đến quyết định đề nghị UBND TP. Hà Nội sung thu 1.400

tỷ đồng tiền sử dụng đất đối với dự án Ciputra trong số hơn 3.000 tỷ đồng thất thoát.

Chỉ tính riêng phần lãi suất của con số này hơn 10 năm qua đã khiến nhiều đại gia

phải thèm thuồng.”[30]

2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Những thành tựu đạt được:

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định,

thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy

đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có

hiệu quả việc giao đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển

kinh tế - xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào

nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc giao đất tạo điều kiện để kinh tế nông thôn

phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước.Thẩm

quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức,

nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương. Trình tự, thủ tục

giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy

định. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo

đảm quốc phòng - an ninh. [2, 10]

Những khó khăn, vướng mắc:

Thứ nhất, việc giao đất chưa theo năng lực và khả năng thực hiện dự án của các chủ

đầu tư dẫn đến nhà đầu tư lợi dụng xin giao đất với diện tích lớn để bao chiếm, “ôm”

đất trục lợi gây bỏ hoang, gây lãng phí trong sử dụng đất như đã xảy ra tại một số địa

phương. Mặc dù, Luật đất đai năm 2013 đã có thêm quy định về điều kiện giao đất đối

với dự án đầu tư nhằm khắc phục tình trạng trên, nhưng những dự án được giao trước

khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành thì vẫn chưa có quy định chuyển tiếp từ luật

cũ sang luật mới, các cơ quan có thẩm quyền mặc dù cũng đã triển khai, thực hiện rà

soát nhưng lại chưa có biện pháp xử lý vi phạm triệt để, kiên quyết.

Thứ hai, tình trạng đưa đất vào sử dụng chậm so với tiến độ trong các dự án đầu tư

được giao đất diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh, thành phố. Nhiều địa phương kiểm tra

phát hiện các trường hợp dự án “treo” nhưng lại thiếu kiên quyết trong xử lý vi phạm

do có sự can thiệp từ phía các Bộ, ngành Trung ương (đối với trường hợp vi phạm là

doanh nghiệp, đơn vị trực thuộc Bộ, ngành) hoặc do lo ngại ảnh hưởng đến việc thu

hút đầu tư tại địa phương. Bên cạnh đó, một số trường hợp đã thực hiện xong việc bồi

thường, giải phóng mặt bằng nhưng do không quản lý chặt chẽ hoặc chậm trễ trong

việc xây dựng công trình, để dân lấn chiếm đất nên phải tốn thêm thời gian để giải tỏa.

Thứ ba, việc thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSDĐ vẫn

chưa thực sự đạt hiệu quả, và được diễn ra một cách phổ biến. Điều này do sự bất cập

và thiếu sót trong các quy định của pháp luật về vấn đề này đã gây ảnh hưởng đến việc

thực hiện. Các quy định xác định giá khởi điểm trong thực hiện đấu giá QSDĐ vẫn còn

nhiều bất cập, chưa rõ ràng tạo khe hở pháp lý cho tham nhũng, ảnh hưởng đến nguồn

thu ngân sách của Nhà nước. Quy định về các trường hợp tham gia đấu giá QSDĐ còn

chưa hợp lý như việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân….

Thứ tư, các quy định về giá đất làm căn cứ cho việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc trong thực hiện, chưa

thực sự đi vào đời sống.

Chương 3. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao

đất có thu tiền sử dụng đất

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

3.1.1. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải dựa trên cơ chế đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Trong vòng hơn 30 năm thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, nền kinh

tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung đang chuyển bước sang vận hành theo

cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Dù sau nhiều lần sửa đổi, bổ sung hay

ban hành Luật đất đai mới thì Luật đất đai vẫn giữ nguyên quan điểm đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này

được coi là nền tảng tư tưởng của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành trong nền kinh

tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. Và cũng là nền tảng

của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3.1.2. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải được xây dựng phù hợp

với những đường lối, chính sách chỉ đạo của Đảng và Nhà nước.

Hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải dựa trên quan điểm,

đường lối, chính sách của Đảng, bảo đảm ổn định chính trị - xã hội; phù hợp với

đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Việc phân bổ quỹ đất phải

đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. Việc

chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất cần phù hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Quỹ đất

dành cho công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được

mở rộng, từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước và nhu cầu đô thị hóa. Diện tích đất chưa sử dụng cần được nhanh chóng đưa vào

khai thác sử dụng dưới hình thức giao đất hoặc cho thuê đất phù hợp dựa trên kế

hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đạt hóa đất nước,

Nhà nước đồng thời phải đảm bảo phát triển bền vững, quan tâm đến đời sống của

nhân dân, đảm bảo nhân dân được hưởng lợi từ quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa

phát triển đất nước.

3.1.3. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất đảm bảo đáp ứng nhu cầu

phát triển của nền kinh tế thị trường.

Hội nhập kinh tế, toàn cầu hóa kinh tế tác động mạnh mẽ tự do hóa các yếu tố của quá

trình sản xuất. Đây là một quá trình gỡ bỏ dần những cản trở đối với hoạt động của các

chủ thể trong nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành

theo cơ chế thị trường, xóa bỏ phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế, tạo lập sự

cạnh tranh bình đẳng trong việc sử dụng đất đai, tài nguyên, sức lao động, vật tư, năng

lượng… tất cả được thực hiện bằng sự tự do hóa thương mại, đó chính là nội dung chủ

yếu của hội nhập kinh tế quốc tế, của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Tự do hóa

các yếu tố của quá trình sản xuất đòi hỏi mỗi nền kinh tế phải xây dựng các thể chế

kinh tế cho phù hợp, mà trước tiên là các thể chế kinh tế có liên quan mật thiết đến các

yếu tố đầu vào của sản xuất kinh doanh, đến thị trường như việc sử dụng đất đai…

đảm bảo bình đẳng, công bằng và không phân biệt đối xử.[9, 88]

Pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất nói

riêng cần chú trọng đến phát triển kinh tế, thu hút đầu tư bằng cách thu hẹp sự phân

biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai; quyền của

NSDĐ cần được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để NSDĐ gắn bó hơn

với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng

đất; đưa nguồn lực về đất đai vào khai thác, phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội

lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

3.1.4. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất hài hòa lợi ích giữa Nhà nước

và người sử dụng đất.

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng phải đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền

sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai,giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người

sử dụng. Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai,

quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng

đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu

đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng. Từ

khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước

còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể.

Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông

qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất... từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai. Vì

vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp

sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích

cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước.

3.1.5. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu

quả, trên nguyên tắc bảo vệ môi trường.

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô giá của quốc gia, là yếu tố cơ bản

của quá trình sản xuất xã hội có ý nghĩa quyết định đến hoạt động sản xuất kinh doanh

của các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, đất đai là tài sản hữu hạn, do vậy việc sử dụng đất

phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, gắn liền với việc giải quyết các vấn đề xã hội và môi

trường để bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững.[9]

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

3.2.1.1. Xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng

đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện.

Mấu chốt của những bất cập trong đấu giá QSDĐ là làm thế nào để đất có thể được

chuyển giao với giá thỏa đáng cho người thực sự có nhu cầu và có khả năng trực tiếp

sử dụng, khai thác đất một cách có hiệu quả nhất vẫn chưa được giải quyết. Thực ra, ở

góc độ đấu giá QSDĐ, vấn đề này được phân tích thành hai vấn đề nhỏ: Trong những

trường hợp nào nên tổ chức đấu giá QSDĐ? Làm thế nào để giá đất được xác định

thông qua đấu giá phản ánh được giá trị thật của đất và việc đấu giá không có tác dụng

làm đất tăng giá một cách không bình thường? Bên cạnh đó, về phương diện hiệu quả

kinh tế của việc giao đất, còn có vấn đề bảo đảm việc thực thi cam kết sử dụng đất

đúng mục đích, đặc biệt là cam kết thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ.

Khi nào cần đấu giá quyền sử dụng đất? Tư tưởng chủ đạo của việc đấu giá

QSDĐ tỏ ra cần thiết một khi có nhiều người quan tâm đến một thửa đất và có kế

hoạch sử dụng nghiêm túc đối với miếng đất định mua. Mục tiêu của việc đấu giá là

tìm được người mua với giá cao nhất (thực ra là với giá cao nhất một cách hợp lý nhất)

trong những người có kế hoạch như thế.

Xét theo tiêu chí đó thì nên loại bỏ quy định đấu giá QSDĐ phục vụ cho việc xây

dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm g, khoản 1 Điều 118, Luật

đất đai năm 2013. Còn nếu cho rằng, việc đấu giá là cần thiết để đảm bảo sự minh

bạch, sòng phẳng và hợp lý trong giao đất loại này, thì cần có cơ chế cho phép sang

lọc ban đầu nhằm bảo đảm rằng, người tham gia đấu giá là người thực sự có nhu cầu

về đất ở và việc tham gia đấu giá được thực hiện trong khuôn khổ giải quyết bài toán

về nhà ở cho bản thân gia đình. Chẳng hạn, có thể quy định rõ điều kiện để được tham

gia đấu giá: đang sinh sống và làm việc tại địa phương nơi có đất được đấu giá, với

công việc và thu nhập ổn định; chưa có nhà ở riêng; có kế hoạch xây dựng nhà ở rõ

ràng, nghiêm túc và khả thi…

Cũng có thể cân nhắc về việc giao đất loại này theo một cơ chế xét duyệt khách

quan thông qua vai trò của một hội đồng với đại diện của nhiều thành phần xã hội,

nghề nghiệp có liên quan. Trước hết, đất được giao cho một tổ chức hoặc một cộng

đồng dân cư. Cơ quan, cộng đồng nhận đất thành lập hội đồng để tổ chức việc giao đất

cho các thành viên cơ quan cộng đồng. Hội đồng xây dựng bộ tiêu chí làm căn cứ xem

xét các yêu cầu được giao đất, tiếp nhận các hồ sơ xin giao đất, tổ chức xét duyệt, thảo

luận và biểu quyết dân chủ theo ý kiến đa số.

Tóm lại, việc đấu giá QSDĐ công khai và rộng mở cho mọi người chỉ thực sự cần

thiết và có khả năng phát huy tác dụng tích cực, đặc biệt trong việc phòng ngừa tham

nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai một khi cần giao đất hoăc cho thuê đất

để triển khai các dự án kinh tế. Trên nguyên tắc, bất kỳ người nào có quan tâm đều có

quyền tham gia vào việc đấu giá QSDĐ. Những vấn đề quan trọng nhất cần được giải

quyết là làm thế nào bảo đảm giá trúng đầu giá phù hợp với giá trị thật và bảo đảm

việc sử dụng, khai thác đất theo đúng kế hoạch, dự án đã đăng ký

Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường.

Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch quá lớn so với giá thị trường theo

hướng bất lợi cho người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm một cách hợp lý. Cần

phát huy vai trò của các chuyên gia, nhà tư vấn về giá bất động sản. Cũng cần có cơ

chế kiểm soát khách quan đối với việc định giá, trên cơ sở so sánh giá giao dịch thông

thường đối với cùng loại đất trên thị trường bất động sản ở địa phương tại thời điểm

tiến hành đấu giá với giá khởi điểm được ấn định. Cụ thể:

Thứ nhất, tiến hành rà soát các quy định về giao đất thông qua đấu giá quyền sử

dụng đất tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-

BTNMT-BTP theo hướng sau: i) xem xét hợp nhất các thông tư, chỉ quy định chung

các vấn đề về đấu giá QSDĐ trong một Thông tư, ii) Nên trao quyền xác định giá khởi

điểm trong đấu giá QSDĐ cho cơ quan tài nguyên và môi trường, trong đó quyền

quyết định giá đất khởi điểm thuộc về Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. Việc trao cho cơ

quan tài nguyên và môi trường xác định giá khởi điểm là phù hợp, vì đây là chủ thể

quản lý đất đai. Bên cạnh đó, thẩm quyền quyết định giá khởi điểm trao cho Ủy ban

nhân dân cấp Tỉnh cũng sẽ đảm bảo tính minh bạch, dân chủ. Ngoài ra , xem xét bổ

sung các trường hợp xác định lại giá khởi điểm và mối quan hệ giữa giá khởi điểm ban

đầu và giá xác định lại. Hiện nay, Thông tư số 02/2015/TT-BTC chưa có quy định chi

tiết về vấn đề này và vì vậy, cần thống nhất việc giao cho Sở Tài nguyên và Môi

trường xác định lại giá khởi điểm.

Thứ hai, quy định thống nhất về phương pháp định giá đất sử dụng để xác định giá

khởi điểm. Như vậy, điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC cần sửa đổi,

bởi các văn bản về giá đất và xác định giá khởi điểm trong đấu giá QSDĐ đều không

sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh.

Bảo đảm tính hiệu quả của việc phân phối đất đai thông qua đấu giá. Mục đích

tối hậu của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất trong những nhà đầu tư

nghiêm túc. Đất được giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá QSDĐ để được sử dụng,

khai thác một cách có hiệu quả. Bởi vậy, cần có quy định ràng buộc người trúng đấu

giá vào nghĩa vụ thực hiện việc đầu tư theo đúng nội dung như đã ghi nhận trong dự án

đầu tư nộp trong hồ sơ tham gia đấu giá.

Cụ thể, người trúng đấu giá phải trực tiếp triển khai dự án trong thời gian thích hợp

và theo đúng tiến độ dự kiến với số lượng, chất lượng đã được ghi nhận trong dự án

đầu tư. Nếu triển khai dự án chậm trễ mà không phải do nguyên nhân bất khả kháng,

thì phải chịu thu hồi đất và các chế tài về tài chính và kinh tế (nộp phạt, cấm tham gia

đấu giá trong một thời gian…). Hoặc như đã được phân tích trình bày ở phần trên về

cơ chế giao đất của Nhà nước Hoa kì: sử dụng hợp đồng trong hoạt động trao QSDĐ

(hợp đồng phát triển). Hoạt động trao QSDĐ theo hình thức hợp đồng phát sinh trách

nhiệm kiểm tra và đánh giá thực hiện hợp đồng của cơ quan quản lý nhà nước, bao

gồm đánh giá về sự tuân thủ hợp đồng có thời hạn đánh giá hàng năm, nếu các nhà

phát triển không tuân thủ đúng thỏa thuận thì sẽ bị thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng.

Đây cũng là một quy định của pháp luật Hoa Kì đáng để học hỏi.

3.2.1.2. Sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định về giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng

đất.

Thứ nhất, Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định

giá đất, nhưng chỉ áp dụng trong quá trình khảo sát, định giá mà thiếu nguyên tắc

quyết định giá đất cụ thể; đảm bảo giá đất cụ thể được xác định phù hợp với giá thị

trường. Như vậy, khi xây dựng nguyên tắc định giá đất cụ thể cần làm rõ mối quan hệ

giữa giá tư vấn của các tổ chức tư vấn giá độc lập với giá quyết định cuối cùng, làm rõ

trách nhiệm của các chủ thể trong quy định định giá. Hơn nữa, như đã phân tích trong

các phần trên, những quy định về nguyên tắc cũng như cơ sở định giá đất trong các

văn bản pháp luật hiện nay vẫn còn hết sức mù mờ, thiếu tin cậy. Do đó, ta cần có

những quy định rõ ràng hơn, việc tham khảo các quy định của Úc về nguyên tắc cũng

như phương pháp định giá đất cũng là một giải pháp cho vấn đề này. Các quy định này

đã được trình bày và phân tích cụ thể trong các phần trên.

Thứ hai, trên cơ sở quy định về giảm tiền sử dụng đất đối với người sử dụng đất nói

chung và các tổ chức kinh tế nói riêng tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-

CP là: nộp tiền sử dụng đất một lần trong thời hạn 60 ngày từ ngày nhận được thông

báo của cơ quan thuế thì được giam 20% hoặc 10% tiền sử dụng đất, cần nghiên cứu

đánh giá hiệu quả của việc giảm này nhằm thu hút đầu tư, giảm bớt gánh nặng tài

chính cho doanh nghiệp, cũng như làm cơ sở để xử lý các trường hợp nợ tiền sử dụng

đất. Giải pháp đưa ra ở đây là cần giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp nộp một

lần trong thời hạn quy định, nhưng mức giảm không cào bằng mà có thể lũy tiến tùy

theo mức tiền sử dụng đất phải nộp.

Thứ ba, về giá đất tính tiền sử dụng đất. Một là, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất giao

dịch của thị trường. Để xác định chính xác giá đất tính tiền sử dụng đất thì phải xác

định được giá đất trong thị trường lành mạnh. Muốn xác định được giá đất lành mạnh

trong các hợp đồng giao dịch thì cần thay đổi đơn giá tính thuế (thuế thu nhập cá nhân

và lệ phí trước bạ) trong giao dịch đất đai. Bởi hiện nay, đa phần các giá trong hợp

đồng đều là giá ảo. Theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì đơn giá tính thuế

thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ là giá trong hợp đồng…Chính quy định

này đã tạo nên hiện tượng giá ảo trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Vấn đề quản lý

giá đất ở nước ta hiện nay khó xác định giá đất thị trường đúng bản chất. Điều này dẫn

đến việc doanh nghiệp cho rằng, giá đất tính tiền sử dụng đất cao, không phù hợp thực

tế. Để khắc phục vấn đề này, cần xây dựng cơ chế kiểm soát giá trong các giao dịch

đất đai để làm nguồn cung cấp giá thị trường khi xác định giá đất. Hai là, Điều 3

Thông tư số 76/2014/TT-BTC nên sửa đổi theo hướng, trường hợp áp dụng giá đất cụ

thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá thì hệ số được xác định tại thời điểm giao

đất.

3.2.1.3. Hoàn thiện một số thiếu sót trong các quy định của pháp luật về giao đất có

thu tiền sử dụng đất.

Thứ nhất, bổ sung những nguyên tắc riêng của giao đất có thu tiền sử dụng đất như đã

được nêu trên: giao đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; việc giao

đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; giao đất đúng thẩm quyền, đối tượng; giao đất

đúng trình tự, thủ tục; thường xuyên có hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao và

giám sát quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.. vào chế định giao đất, cho thuê

đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, bổ sung quy định chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới, đồng thời có những

biện pháp xử lý đối với những dự án chậm tiến độ do nặng lực của chủ đầu tư như: thu

hồi đất, yêu cầu thực hiện dự án, phạt tiền ….

Thứ ba, về khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng. Người sử dụng đất ứng vốn giải

phóng mặt bằng sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính cho ngân sách nhà nước, đẩy nhanh

tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. Tuy nhiên, trường hợp chi phí giải phóng

mặt bằng đã ứng trước lớn hơn số tiền sử dụng đất phải nộp thì không tính vào vốn

đầu tư dự án mà nên xử lý như sau: chủ đầu tư đang thực hiện nhiều dự án trên cùng

một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì số dư sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất ở các dự án khác trên cùng một địa bàn. Trường hợp nếu được trừ đối với

các dự án trên cùng một địa bàn mà vẫn còn số dư hoặc chỉ thực hiện một dự án trên

địa bàn hoặc nhiều dự án nhưng chỉ có một dự án phải nộp tiền sử dụng đất và phát

sinh số dư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cho ghi số dư đối với chủ đầu tư và khoản

dư này sẽ được giảm trừ trong thời hạn nhất định (có thể là 24 tháng), khi thực hiện dự

án khác trên địa bàn sẽ được giảm trừ. Như vậy, việc không tính và vốn đầu tư dự án

sẽ giảm bớt áp lực giá thành sản phẩm đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản. Bên cạnh đó, chủ động tạo quỹ đất sạch, tiến hành đấu giá QSDĐ khi giao đất

nhằm đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch và đảm bảo giá trị khu đất, thửa đất được

giao.

Thứ tư, về thời hạn sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp

giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng

quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.Đây là một trường hợp được giao đất có thu tiền sử

dụng đất mới trong Luật đất đai năm 2013 thể hiện sự bắt kịp của quy định pháp luật

với thực tiễn đời sống như đã được trình bày trong các phần trên. Tuy nhiên, pháp luật

lại chưa quy định rõ về thời hạn sử dụng trong trường hợp này. Về bản chất, trường

hợp giao đất này tương tự với trường hợp giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đầu ra của thành phẩm là quyền sử dụng đất gắn

với nhà ở (hay trong trường hợp này là hạ tầng nghĩa trang), để chuyển nhượng cho

người tiêu dùng. Vì vậy, pháp luật cần có quy định bổ sung cho trường hợp này tương

tự như quy định tại đoạn 3, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 về việc sử dụng

đất sau khi chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa.

3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu

tiền sử dụng đất

3.2.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý hành

chính về đất đai tại các địa phương.

Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là một bộ dữ liệu đặc biệt quan trọng nhằm quản lý

và xác định rõ ràng hơn về tiềm năng tài nguyên đất của mỗi quốc gia. Nhận thức rõ

vấn đề này, Chính phủ đã giao Bộ Tài Nguyên và Môi Trường xây dựng Đề án triển

khai xây dựng cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về đất đai. Tuy nhiên, qua một thời gian tổ

chức hướng dẫn, thực hiện, hoạt động xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai gặp phải không ít

những khó khăn Do đó, trong thời gian tới Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cần:

Đối với công tác đào tạo: Đào tạo cho các cán bộ quản trị hệ thống hay cán bộ xử lý

nghiệp vụ đều phải có các quy trình riêng rẽ, cụ thể, viết hướng dẫn sử dụng chi tiết,

định hướng người dùng thay đổi thói quen, tiếp cận công nghệ mới

Xây dựng các tài liệu áp dụng quy trình, thủ tục, chính sách pháp lý trong thực tiễn

vào việc xây dựng xử lý, quản lý nghiệp vụ, khai thác dữ liệu đối với hệ thống.

Phối hợp với các đơn vị thi công xây dựng cơ sở dữ liệu, hỗ trợ thực hiện công tác sử

dụng phần mềm trong nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu.

Có thể thấy rằng, nếu hệ thống thông tin đất đai hoàn thiện nó sẽ tạo điều kiện thuận

lợi cho việc tiếp cận và khai thác tài nguyên đất đai. Với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai

đầy đủ, sát với thực tế, những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được

bảo đảm. Họ có thể tiếp cận được những thông tin đầy đủ và chính xác. Về phía Nhà

nước, cũng dễ dàng trong công tác quản lý đất đai, thực hiện thẩm định nhu cầu sử

dụng đất khi nhà nước tiến hành giao, cho thuê đất.

3.2.2.2. Phát triển nhanh các tổ chức tư vấn về giá đất để định giá đất.

Tổ chức tư vấn về giá đất thực hiện định giá đất là cơ sở tính tiền sử dụng đất cho

các hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây còn là nguồn dữ liệu quan trọng,

làm cơ sở cho các phương pháp xác định giá đất được sử dụng trong xác định giá đất

cụ thể khi giao, cho thuê. Do đó, pháp luật cần quan tâm hơn đến những quy định có

liên quan về vấn đề này như địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất. Tuy nhiên, đất

đai là một loại hàng hoá đặc biệt và thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy

định của Luật Quản lý Giá. Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá

đất cũng như quy định cụ thể điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp cần phải phù

hợp với Luật Quản lý Giá. Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề

nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù

hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện dich vụ

độc lập). Dưới đây là một số giải pháp phát triển và hoàn thiện cơ cấu tổ chức cũng

như chức năng của tổ chức tư vấn giá đất:

+ Đồng bộ hóa và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn

định giá đất (thống nhất giữa Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất

đai). Hoàn thiện quy định về: Nguyên tắc hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất;

Thống nhất quy định về phương pháp xác định giá đất; Điều kiện hoạt động của tổ

chức tư vấn định giá đất, điều kiện đối với cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất;

Quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.

+ Bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy

định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động của các tổ chức tư

vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư

vấn định giá đất; Quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch

vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá

đất; Kiểm tra việc quy định và công bố định giá đất; Xử lý khiếu nại và tranh chấp về

kết quả tư vấn định giá đất.

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá đất; Xây dựng các phần

mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai; Thành lập Hội đồng định

giá đất cấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung

ương; Đào tạo đội ngũ định giá viên về giá đất chuyên nghiệp.

3.2.2.3. Tạo điều kiện, cơ chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,

minh bạch và hiệu quả.

`Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả sẽ giúp

huy động vốn cho đầu tư phát triển, mở rộng thị trường trong và ngoài nước, thu hút

đầu tư… Tạo điều kiện cho phát triển kinh tế xã hội, tăng GDP và ngân sách nhà nước,

thúc đẩy sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống nhân dân. Hơn nữa, nó còn là

nguồn dữ liệu quan trọng cho các cơ quan định giá đất khi nhà nước tiến hành giao,

cho thuê đất, là môi trường diễn ra các giao dịch giúp các nhà đầu tư huy động vốn

một cách dễ dàng để hoàn thành dự án…

Như vậy, để tạo điều kiện, cơ chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành

mạnh, minh bạch và hiệu quả, cần thông qua các hoạt động như: đẩy nhanh tiến độ cấp

giấy chứng nhận QSDĐ, xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin đất đai đầy đủ, hiện đại

và khoa học, hình thành đồng bộ hệ thống văn phòng đăng ký QSDĐ ở các địa

phương, cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn gian gọn nhẹ bởi giấy chứng

nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý quan trọng giúp minh bạch mọi giao dịch trên thị

trường; bên cạnh đó để thúc đẩy thị trường phát triển hiệu quả ta cũng cần những

chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể SDĐ phù

hợp hơn với quá trình hội nhập.

3.2.2.4. Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc giao đất tại các địa phương, kiên

quyết trong xử lý vi phạm trong lĩnh vực này.

Thực tế cho thấy các cuộc kiểm tra thi hành Luật đất đai do Bộ Tài nguyên và môi

trường thực hiện có ý nghĩa to lớn trong việc phát triển, chấn chỉnh và nâng cao hiệu

quả sử dụng đất của các đối tượng sau khi được nhà nước giao đất. Tuy nhiên, các

cuộc thanh tra, kiểm tra chủ yếu mới dừng ở mức độ phát hiện, hướng dẫn xử lý (cũng

đã có trường hợp xử lý); việc xử lý như thế nào lại phụ thuộc nhiều vào Ủy ban nhân

dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Giải pháp tăng cường công tác kiểm tra,

thanh tra sử dụng đất được thực hiện theo hướng:

Thứ nhất: tập trung vào những địa bàn nơi phát hiện nhiều sai phạm trong việc sử

dụng đất như: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, …những địa phương tập

trung những dự án với quy mô lớn.

Thứ hai, tập trung vào một số nội dung: thu hồi đất giao cho doanh nghiệp mà doanh

nghiệp có vi phạm như: không thực hiện sử dụng đất, sai mục đích sử dụng, không

hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đất được giao sai thẩm quyền, chưa hoàn thành thủ tục

hành chính…

Thứ ba, cho phép đoàn kiểm tra, thanh tra được báo cáo trực tiếp với Bộ trưởng Bộ Tài

nguyên và môi trường các trường hợp: dự án treo, sử dụng đất sai mục đích, nhu cầu ít

nhưng thực tế sử dụng đất nhiều, hành vi “găm đất”… Bộ Tài nguyên và môi trường

trình Thủ tướng Chính phủ ra quyết định xử lý trực tiếp đối với những trường hợp vi

phạm nghiêm trọng.

Thứ tư, xử lý những trường hợp đã phát hiện mà địa phương không giải quyết (chậm

giải quyết) bằng cách trực tiếp ra quyết định xử lý sai phạm và hình thức kỉ luật đối

với người có trách nhiệm giải quyết cấp địa phương.

Kết Luận

Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế hiện nay, chính sách, pháp

luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển

nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của

mọi tổ chức kinh tế. Nếu như trước kia, khi đất nước vẫn đang duy trì nền kinh tế kế

hoạch hóa tập trung, bao cấp, Nhà nước chưa chú trọng đến tính kinh tế của đất đai mà

mới chỉ chú trọng đến tính chính trị, xã hội của đất. Hình thức giao đất không thu tiền

sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Quan hệ giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao

đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xin cấp đất là quan hệ điển hình có tính chất “xin

– cho”, đặc trưng của nền hành chính quan liêu bao cấp. Công tác quản lý đất đai lỏng

lẻo, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, tạo nhiều sơ hở cho tiêu cực, tham nhũng. Thì kể

từ khi đất nước chuyển mình sang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội

chủ nghĩa, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng được ra đời. Đánh một dấu

mốc quan trọng trong việc tiền tệ hóa đất đai, công nhận và quản lý về mặt giá trị của

đất. Các chủ thể trong nền kinh tế - xã hội cũng dẫn làm quen với việc phải trả cho

Nhà nước – chủ thể đại diện sở hữu toàn dân đối với đất đai - một khoản tiền (tiền sử

dụng đất) để có được quyền sử dụng đất. Điều này, đồng thời đã nâng cao ý thức trách

nhiệm của người sử dụng đất, giúp đất được giao được sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên,

bên cạnh những bước đột phá trong quy định pháp luật, kết quả thực hiện pháp luật về

giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời gian qua cũng đã bộc lộ không ít những bất

cập, hạn chế.

Trong khuôn khổ của đề tài, khóa luận này xin được đưa ra những phân tích về mặt

lý luận của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cũng đưa ra

những cái nhìn về thực trạng pháp luật, kết quả thực hiện, đánh giá pháp luật về giao

đất có thu tiền sử dụng đất. Để từ đó, thống kê những bất cập, hạn chế trong các quy

định của pháp luật về vấn đề này. Và cuối cùng là những giải pháp, kiến nghị được

đưa ra nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Danh mục tài liệu tham khảo 1) Bộ Tài nguyên và môi trường (2015), “Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng

đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Hà Nội”, số

5600 BC – STNMT, ngày 8 tháng 9 năm 2015.

2) Bộ Tài nguyên và môi trường (2015), “ Báo cáo công tác quản lý Nhà nước về đất

đai năm 2014, tháng 6 đầu năm 2015 về tình hình triển khai thi hành Luật đất đai

và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ”, ngày 20 tháng 7 năm 2015.

3) Bộ Tài nguyên và môi trường (2012), “ Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và

pháp luật đất đai”, tháng 9 năm 2012.

4) “Công văn số 856/TCT-CS”, ngày 4/3/2016, của Tổng cục Thuế.

5) Thùy Dương (2015), “Sau 24 tháng, CĐT chậm đưa đất vào sử dụng sẽ phải nộp

tiền thuê đất”, báo điện tử Kinh doanh và Pháp Luật, trang

http://kinhdoanhnet.vn/bat-dong-san/du-an/sau-24-thang-cdt-cham-dua-dat-vao-su-

dung-se-phai-nop-tien-thue-dat_t114c18n25001 Truy cập ngày 10/4/2017.

6) PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá quyền sử dụng đất và kiến nghị cụ

thể đối với dự thảo sửa đổi, bổ sung luật đất đai”, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 14

(246).

7) Công ty Luật TNHH Dương Gia (2013), “Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn

dân”, trang https://luatduonggia.vn/nguyen-tac-dat-dai-thuoc-so-huu-toan-dan

Truy cập 10/4/2017.

8) TS. Lê Hồng Hạnh (2013), “Những quy định mới về giao đất, cho thuê đất của

Luật đất đai năm 2013” báo điện tử “Tạp chí dân chủ và pháp luật”, trang

http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=95. Truy

cập ngày 01/04/2017.

9) Ths. Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi

đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế, Khoa Luật

(ĐHQG Hà Nội), Hà Nội.

10) Tác giả Ninh Thị Hiền (2016), “ Hoạt động trao quyền sử dụng đất của Nhà nước

tại Hoa kì và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, tạp chí Luật học, 12(2016), Hà

Nội.

11) TS.Trần Quang Huy (2008), “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng

đất”, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội.

12) Tác giả Vũ Thị Huyền (2016), “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

13) Tác giả Bửu Lân (2013), “Đà Nẵng thất thoát 3.400 tỷ nhưng dân được lợi”, báo

điện tử VTC news, trang: http://vtc.vn/xa-hoi/da-nang-that-thoat-3400-ty-nhung-

dan-duoc-loi-d129176.html. Truy cập 01/04/2017.

14) TS. Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt

Nam, Chính trị quốc gia, Hà Nội.

15) Luật đất đai năm 2003, Luật số 13/2003/QH2011.

16) Luật đất đai năm 2013, Luật số 45/2013/QH2013.

17) Bộ Luật hình sự 2015, Luật số 100/2015/QH2013.

18) Bộ Luật dân sự 2015, Luật số 91/2015/QH2013.

19) TS. Nguyễn Thị Nga (2015), “ Bàn về vấn đề giá đất trong Luật đất đai năm

2013”, báo Nhà nước và pháp luật, 5(2015), Tr. 41-47.

20) Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ “Quy định chi tiết thi hành một số điều

của Luật đất đai”.

21) Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính Phủ “Quy định về giá đất”.

22) Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ “Quy định về thu tiền sử dụng đất”.

23) Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ “ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất”.

24) Nghị định 38/2000/NĐ-CP của Chính Phủ “ Về thu tiền sử dụng đất” (đã hết hiệu

lực).

25) Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính Phủ “ về xử phạt vi phạm hành chính trong

lĩnh vực đất đai” .

26) PGS.TS. Doãn Hồng Nhung (2013), “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và

giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai”, Viện nghiên cứu lập pháp,

trang:http://vnclp.gov.vn/ct/cms/tintuc/Lists/ThucTienPhapLuat/View_Detail.aspx

?ItemID=179 . Truy cập 01/4/2017.

27) Công ty TNHH tư vấn đầu tư và sở hữu trí tuệ Hoàng Phi, Tổng đài tư vấn luật

trên trang: http://tongdaituvanluat.vn/thuc-hien-quyen-cua-dai-dien-chu-huu-ve-

dat-dai-duoc-quy-dinh-nhu-nao/ Truy cập ngày 01/04/2017.

28) Ths. Lưu Quốc Thái (2008), “Quá trình “Thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc,

một số đánh giá và bài học kinh nghiệm”, tạp chí Khoa học pháp lý (Đại học Luật

TP. Hồ Chí Minh), 2(39).

29) Tác giả Châu Hoàng Thân(2016),“ Bất cập trong quy định xác định tiền sử dụng

đất khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tế”, tạp chí Nhà nước và pháp luật,

11(2016), Tr.62-68.

30) “Tham nhũng 3.000 tỉ thời BT Thành ủy Nguyễn Phú Trọng vẫn chưa bị xử lý?”,

báo điện tử, trên trang http://bao-dong01.blogspot.com/2016/01/tham-nhung-3000-

ti-thoi-bt-thanh-uy.html. Truy cập ngày 11/4/2017.

31) Thông tư số 02/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính “sửa đổi, bổ sung thông tư số

48/2012 ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc

xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng

đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”.

32) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT – BTNMT – BTP của Bộ Tài nguyên và Môi

trường kết hợp với Bộ Tư pháp “Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử

dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”.

33) Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định về

hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất”.

34) Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính “Hướng dẫn việc xác định giá

khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao

đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”

35) Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính “Hướng dẫn một số điều của Nghị

định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền sử dụng đất.”

36) Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính “Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị

gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh;

hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân

quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số

71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và

sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế”.

Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai năm 2013

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

LỜI CAM ĐOAN

TÁC GIẢ KHÓA LUẬN

Nguyễn Tú Oanh.

MỤC LỤC

Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt:

Phần mở đầu

Phần nội dung Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất

có thu tiền sử dụng đất.

Chương 2. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng

đất theo Luật đất đai năm 2013.

Chương 3. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao

đất có thu tiền sử dụng đất

Kết Luận

Danh mục tài liệu tham khảo 1) Bộ Tài nguyên và môi trường (2015), “Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng

Có thể bạn quan tâm

Mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở

Khóa luận tốt nghiệp: Hành trình đi tìm bản ngã trong tiểu thuyết “Biên niên ký chim vặn dây cót” của Haruki Murakami

Mẫu Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai)

Bài giảng Pháp luật đại cương: Chương VII - Trường ĐH Bách khoa TP.HCM

Bài giảng Pháp luật đại cương: Pháp luật kinh doanh - Trường ĐH Bách Khoa HCM

Khóa luận tốt nghiệp: Nghiên cứu sự vận chuyển phóng xạ từ đất lên thực vật

Tài liệu hướng dẫn Thực tập tại doanh nghiệp, viết báo cáo thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp

Khóa luận tốt nghiệp: Kế toán xác định kết quả hoạt động kinh doanh tại Chi Nhánh Công Ty Cổ Phần Việt Nam Kỹ Nghệ Súc Sản– Trung Tâm Kinh Doanh Chuỗi Cửa Hàng Vissan

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 1 - Những vấn đề chung về kinh doanh và chủ thể kinh doanh

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 2 - Doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 3 - Công ty hợp danh

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 4 - Công ty trách nhiệm hữu hạn

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 5 - Công ty cổ phần

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 6 - Tổ chức lại và giải thể doanh nghiệp

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 7 - Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 8 - Những vấn đề chung về phá sản và pháp luật về phá sản

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 9 - Thủ tục phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã

Khóa luận tốt nghiệp: Bài toán biên dirichlet cho phương trình elliptic cấp 2 dạng bảo toàn trong hình tròn đơn vị

Khóa luận tốt nghiệp: Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác văn phòng tại Trung tâm Lưu trữ quốc gia I

Khóa luận tốt nghiệp: Khảo sát điều kiện tách chiết và hoạt tính sinh học của cao chiết hoa đu đủ đực (Carica papaya L.) từ methanol và acetone

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok