Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------ NGUYỄN THANH HOÀNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------------ NGUYỄN THANH HOÀNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hoàng
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới GS. Nguyễn Thế Đặng là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, đặc biệt là các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hoàng
iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................... iii DANH MỤC HÌNH VẼ .............................................................................................. viii MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.....................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................................................... 2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................3 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai .................................3 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai ........................................................ 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................... 4 1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước ............................................13 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ............................................................... 13 1.2.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam .......................................... 16 1.3. Một số kết quả nghiên cứu về đánh giá đất đã giao, cho thuê................................23 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 25 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..........................................................................25 2.3. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................................25 2.3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên
iv tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức ................................................. 25 2.3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 .................................................. 25 2.3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 ................................. 25 2.3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố .... 26 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................26 2.4.1. Tài liệu liệu thứ cấp ............................................................................................. 26 2.4.2. Tài liệu sơ cấp...................................................................................................... 27 2.4.3. Phương pháp so sánh, phân tích tổng hợp ........................................................... 28 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................29 3.1. Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức .........................................................29 3.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................... 29 3.1.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................................... 30 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 .................................................................. 31 3.1.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên... 33 3.2. Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 ..........................................34 3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất ....................................................................................................................... 36 3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất................................................................................................................ 40 3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất................................................................................................................ 47 3.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 – 2017 .............................48 3.3.1. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2013-2017 ........................................................................................................... 48 3.3.2. Đánh giá hiệu quả kinh tế .................................................................................... 50
v 3.3.3. Đánh giá hiệu quả xã hội ..................................................................................... 51 3.3.4. Đánh giá hiệu quả môi trường ............................................................................. 53 3.3.5. Đánh giá công tác giao cho thuê đất theo ý kiến của tố chức ............................. 55 3.3.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc giao đất, cho thuê đất theo kết quả điều tra từ các tổ chức kinh tế..................................................................................... 56 3.4. Đánh giá thành công và tồn tại, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố .57 3.4.1. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức ....................................... 57 3.4.2. Đề xuất giải pháp ................................................................................................. 59 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .........................................................................................62 1. Kết luận......................................................................................................................62 2. Đề nghị ......................................................................................................................63 TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................64 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Tên đầy đủ CP Cổ phần CN-TTCN Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp HCNN Hành chính nhà nước GDP Tốc độ tăng trưởng kinh tế KT-XH Kinh tế xã hội QH Quy hoạch QSD Quyền sử dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TDMNBB Trung du miền núi Bắc bộ TN&MT Tài nguyên và môi trường UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2017............... 32 Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả tình hình sử dụng đất của các tổ chức giai đoạn 2013-2017 .. 34 Bảng 3.3. Tình hình sử dụng đất theo loại hình tổ chức của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................................... 35 Bảng 3.4. Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được giao đất ................................................................................................ 36 Bảng 3.5: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2014 ...................................................................................................... 37 Bảng 3.6: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2015 ...................................................................................................... 38 Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2016 ...................................................................................................... 39 Bảng 3.8: Tổng số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2017 ...................................................................................................... 39 Bảng 3.9: Tình hình thuê đất của các tổ chức ............................................................... 41 Bảng 3.10: Tổng hợp tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế ..................... 42 Bảng 3.11: Tổ chức kinh tế thuê đất theo quy mô diện tích thuê .................................. 44 Bảng 3.12: Tổng hợp số lượng tổ chức kinh tế được cho thuê theo hình thức thuê đất giai đoạn 2013-2017 ............................................................................... 45 Bảng 3.13: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế giai đoạn 2013-2017 ................................................................................. 47 Bảng 3.14: Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế........................................................................................ 49 Bảng 3.15: Tiền nộp thuế của các tổ chức kinh tế giai đoạn 2012 -2016 ..................... 50 Bảng 3.16: Hiệu quả xã hội của một số tổ chức kinh tế ................................................ 52 Bảng 3.17: Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...... 54 Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của tổ chức đánh giá giao đất, cho thuê đất ..................... 55
viii DANH MỤC HÌNH VẼ Trang Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên .....................................29 Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện số lượng tổ chức theo loại hình tổ chức là tổ chức kinh tế ...35
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào. Đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả. Đối với đất đai, yêu cầu này lại càng cần thiết hõn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phải được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất. Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO thu hút ngày càng nhiều các dự án đầu tư trong và ngoài nước. Do đó, nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tãng. Các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác tài nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế hiện nay có nhiều tổ chức được giao hoặc cho thuê đất nhưng không thực hiện đầu tư xây dựng hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích được giao, thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai.. Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên trong những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Thái Nguyên nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp Luật Đất đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức được nhà nước cho thuê đất. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn còn xảy ra.
2 Thực tế diện tích mà các Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại đang quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực, sử dụng không đúng diện tích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, cho thuê trái phép, ... diễn ra rất phổ biến. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2017” được đặt ra với mục tiêu đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản lý và sử dụng chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên tác động đến giao đất, cho thuê đất các tổ chức kinh tế. - Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017. - Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đã được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2017. - Từ kết quả đánh giá, tiến hành đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản lý, sử dụng đất trên phạm vi thành phố Thái Nguyên nói chung và đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 1.1.1. Tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai a) Đối với nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng Giấy chứng nhận QSD đất, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [15]. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. b) Đối với người sử dụng đất Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở về quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc trao quyền cho người sử dụng đất theo quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp…
4 c) Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư của tổ chức kinh tế nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù khả năng tài chính có thuyết phục đến mấy mà đất đai không có thì dự án đó không thể khả thi. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình có thể không đủ để đầu tư mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSD đất tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất, thể chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành thực hiện dự án. (Phương Hiếu, 2012) [7]. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân. Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
5 Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: - Luật Đất đai năm 2003. - Luật Đất đai năm 2013. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 ; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;.... - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;… . - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất lúa. 1.1.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm [14]:
6 - Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau: Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất. 1.1.2.2. Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [8] và Điều 125 Luật Đất đai 2013 [9] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
7 1.1.2.3. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003 [12], Điều 59, Luật Đất đai 2013 [13]. Cả hai điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 1.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, các tổ chức khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ như sau [12],[ 13]: - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất a, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Theo Điều 173 Luật Đất đai 2013 qui định: + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013. + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất b, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
8 Luật Đất đai 2003 [8] qui định: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003. Theo Luật Đất đai 2013[9] thì: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
9 + Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; + Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
10 luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng. c, Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều 111 Luật Đất đai 2003 [8] như sau: + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây: + Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003; + Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; + Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; + Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; + Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003. + Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003.