Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-----------

LÊ KIỀU TRANG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ

GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

----------------------------------------------------------------------------------

LÊ KIỀU TRANG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ

GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)

MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS. NGUYỄN NGỌC VINH

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác thực.

Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công

trình nghiên cứu nào khác.

Học viên cao học

Lê Kiều Trang

MỤC LỤC

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục bảng biểu

Danh mục hình vẽ và đồ thị

Danh mục từ viết tắt

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .........................................................1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ................................................................................2

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT. ........................2

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................2

1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..........................................................3

1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN .........................................................................3

CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................5

2.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN .......................................................................5

2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ................................13

2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản. ...........................................................13

2.2.1.1 Giá trị bất động sản ....................................................................................13

2.2.1.2 Gíá cả bất động sản ....................................................................................14

2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu .................................................................14

2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo .........................................................14

2.2.2.2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883). F.Engels (1820 - 1895) ......16

2.2.3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi ................................................17

2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865) ..........................................17

2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Sismondi (1773-1842). .............................................17

2.2.4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả .......................................................................18

2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC

INFORMATION) ....................................................................................................19

2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ..............................21

2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .........................24

2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) ..................24

2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng .............................................................................25

2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến .................................................................................26

2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............27

2.6.1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê. ....................27

2.6.1.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài ..........................................................27

2.6.1.2 Công trình nghiên cứu trong nước ..............................................................31

2.6.2. Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá ...............................................................31

2.6.2.1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản ........................................31

2.6.2.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê .............................33

2.7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu. .............................................................35

2.8 Tổng kết chương ...............................................................................................35

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................37

3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: .........................................................................37

3.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT ......................................................38

3.2.1 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê .............................39

3.2.2 Các giả định của mô hình ...............................................................................39

3.3.3 Sự lựa chọn mô hình ......................................................................................39

3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................40

3.2.1 Phương pháp định tính ...................................................................................40

3.2.2 Phương pháp định lượng ................................................................................40

3.3. KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................41

3.3.1 Khu vực nghiên cứu. ......................................................................................41

3.3.2 Thu thập dữ liệu .............................................................................................41

3.3.3 Nguồn dữ liệu. ................................................................................................41

3.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO

THUÊ .....................................................................................................................42

3.5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ...............................................................................47

3.5.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê ..........................47

3.5.2 Tóm tắt các biến trong mô hình .....................................................................48

3.6 TỔNG KẾT CHƯƠNG ....................................................................................52

CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................53

4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ ......................................................................53

4.2. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH....................................................54

4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT ...................................................................55

4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: ..............................................................................55

4.3.2 Kiểm định tự tương quan: ..............................................................................56

4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: .....................................................................56

4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: .......................................................56

4.3.5 Kiểm định sự phù hợp của mô hình ...............................................................56

4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU ......................................................................57

4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH ..............59

4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH ..............60

4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG .....................................................................................61

CHƯƠNG V. KẾT LUẬN ....................................................................................62

5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................62

5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá

văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM .............................................62

5.1.2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực

trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................................62

5.1.3 Ước tính giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình. .....................................62

5.1.4 Ước tính chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình trong kỳ tiếp theo ...........63

5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU .......................................................................63

5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU......................................................64

5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................65

5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .............................................................65

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Danh sách các tòa nhà tiến hành khảo sát

Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia

Phụ lục 3 : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin

Phụ lục 4 : Các kiểm định trong mô hình hồi quy

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Thứ tự Nội dung

Bảng 2.1 Phân loại bất động sản

Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài

Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A

Kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh Bảng 3.4 hưởng đến giá văn phòng cho thuê

Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện Bảng 3.5 (chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình

Bảng 3.6 Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy

Bảng 4.1 Thống kê các biến định lượng trong mô hình

Bảng 4.2 Kết quả hồi quy của mô hình

Bảng 4.3 Các giá trị đại diện ( chuẩn) của các yếu tố trong mô hình

DANH MỤC HÌNH

Thứ tự Tên hình vẽ

Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa

Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá bất

động sản

Hình 2.5 Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nội dung

BXD Bộ Xây Dựng

BĐS Bất Động Sản

NLA Net Floor Area

OFHEO Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên bang

PCA Hội đồng bất động sản Anh

QĐ Quyết định

S&P Standard and Poors

TBCN Tư Bản Chủ Nghĩa

TT-BXD Thông tư – Bộ Xây Dựg

TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

TTg Thủ tướng

TT Thông tư

USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

WTO World Trade Organization

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU

Ngày 11/01/2007, Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức thương mại quốc

tế WTO và trở thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu. Các

nguồn vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng đáng kể, tạo ra sức hấp dẫn

lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước. Triển vọng của nền kinh tế đã làm cho

thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng ngày. Rất nhiều nhà đầu tư kinh

nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị

trường bất động sản. Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê đang là một điểm

nóng trong thị trường bất động sản hiện nay và hứa hẹn một không khí sôi động

khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này.

Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu

cầu về cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong

nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này. Mỗi năm có hàng nghìn

doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của

những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh tế

diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước.

Thêm vào đó là sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh đã góp phần gia tăng

nguồn cung văn phòng cho thuê. Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng cho

thuê thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất,

tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh,

lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô

thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng.

Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê là rất

quan trọng. Vì vậy, nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê sẽ có ý

nghĩa tốt cho việc quản lý và phát triển thị trường này. Trên cở sở còn nhiều hạn

chế, tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu xây dựng chỉ số giá bất động sản đối với

phân hạng bất động sản là văn phòng cho thuê tại TP.HCM nhằm góp phần hoàn

thiện công tác xây dựng chỉ số giá. Chỉ số giá văn phòng cho thuê được xây dựng

sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường bất động sản, làm cơ sở cho

sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng và các đô thị lớn

nói chung.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là xây dựng chỉ số giá văn phòng

cho thuê tại trung tâm TP.HCM

Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể:

(i) Xây dựng mô hình nghiên cứu cho văn phòng cho thuê điển hình.

(ii) Đề xuất phương thức xác định giá gốc văn phòng cho thuê điển hình

và giá của chúng trong các năm tiếp theo bằng phương pháp hồi quy.

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT.

Đối tượng khảo sát là các tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực quận 1

và quận 3 thuộc khu vực trung tâm TP.HCM.

Đối tượng nghiên cứu là mô hình xác định chỉ số giá gốc và phương thức

ước lượng chỉ số giá cao ốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM.

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện theo hai phương pháp là nghiên cứu đính tính và

nghiên cứu định lượng

1.4.1 Phương pháp định tính

Phương pháp định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn chuyên gia

trong lĩnh vực bất động sản, phỏng vấn các đơn vị quản lý tòa nhà văn phòng cho

thuê để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê và văn phòng

cho thuê điển hình.

1.4.2 Phương pháp định lượng

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng nhằm phân tích tác

động của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê. Dựa trên các hệ số hồi

quy thu được từ ước lượng sử dụng để ước tính giá gốc và dự báo giá văn phòng

cho thuê sau một thời kỳ. Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của

văn phòng cho thuê.

1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nguồn số liệu phục vụ trong nghiên cứu bao gồm số liệu sơ cấp và dữ

liệu thứ cấp.

Số liệu sơ cấp – là số liệu chéo do tác giả tiến hành thu thập từ tháng

01/2015 đến tháng 03/2015 số lượng quan sát là 240 mẫu. Dữ liệu được thu thập

từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc

các nhà quản lý cho thuê cao ốc văn phòng tại các quận trung tâm Thành phố Hồ

Chí Minh.

Dữ liệu thứ cấp – là các tài liệu từ các bài báo khoa học, tham luận đăng

tải từ các hội thảo khoa học trong và ngoài nước.

Phạm vi nghiên cứu, tác giả lựa chọn khảo sát tại khu vực quận 1 và quận

3, TP. HCM vì TP. HCM là trung tâm kinh tế lớn của nước ta, số lượng cao ốc

văn phòng cho thuê phong phú, tạo điều kiện cho mẫu khảo sát lớn, đây chính là

yếu tố quan trọng cho việc ước lượng mô hình hiệu quả hơn, chính xác hơn

1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Nghiên cứu này được thực hiện trên 5 chương. Chương I giới thiệu vấn đề

nghiên cứu bao gồm những động cơ thúc đẩy người viết tiến hành nghiên cứu,

mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu cùng với dữ liệu và phạm vi

nghiên cứu. Chương II trình bày về cơ sở lý thuyết và tổng hợp các lý thuyết có

liên quan đến vấn đề nghiên cứu và trình bày khung phân tích của luận văn.

Chương III trình bày về phương pháp nghiên cứu để xây dựng chỉ số giá bất

động sản cao ốc văn phòng cho thuê. Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên

cứu của luận văn và các thảo luận về kết quả này. Cuối cùng sẽ là phần kết luận

và đề xuất đúc kết từ kết quả nghiên cứu trong chương trước và hướng nghiên

cứu tiếp theo.

CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN

2.1.1. Khái niệm chỉ số giá bất động sản

Chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về

giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian (Theo

Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và

công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và Thông tư 19/2014/TT-

BXD ngày 10/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư

20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây Dựng)

2.1.2. Ý nghĩa chỉ số giá bất động sản

Chỉ số giá bất động sản là một công cụ hữu ích đo lường sức khỏe của thị

trường bất động sản. Chỉ số này mang nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của nền

kinh tế.

 Chỉ số phát triển: nghiên cứu sự biến động thị trường bất động sản

qua thời gian.

 Chỉ số không gian nhằm so sánh sự chênh lệch về giá cả bất động sản

được giao dịch mua bán giữa các thị trường, địa phương và khu vực khác nhau.

 Chỉ số kế hoạch, dựa trên chỉ số này để xác định nhiệm vụ kế hoạch

cần phải đặt ra cho thị trường bất động sản hoặc đánh giá kết quả thực hiện những

kế hoạch đó tác động đến nền kinh tế và các chỉ tiêu kinh tế xã hội.

 Chỉ số giúp phân tích mức độ ảnh hưởng của giá thị trường bất động

sản đến các ngành khác trong nền kinh tế; đồng thời xác định được vai trò đóng góp

của từng loại bất động sản cụ thể đối với sự biến động chung của ngành, hay sự biến

động của nền kinh tế qua thời gian

2.1.3. Phân loại chỉ số giá bất động sản

Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ

Xây Dựng, các loại bất động sản được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm:

căn hộ, chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền và văn phòng cho thuê. Phân hạng bất

động sản cụ thể như sau:

Bảng 2.1 Phân loại bất động sản và chỉ số giá bất động sản

Phân loại chỉ số STT Loại bất động sản Phân hạng giá bất động sản

Căn hộ chung cư bình dân

Căn hộ chung cư Chỉ số giá căn hộ, I Căn hộ chung cư trung cấp để bán chung cư

Căn hộ chung cao cấp

Nhà ở trong khu phố, khu dân

cư hiện hữu Nhà ở riêng lẻ để Chỉ số giá nhà ở II bán riêng lẻ Nhà ở trong các khu đô thị

Nhà ở tại các dự án nhà ở

Đất nền trong khu phố, khu

dân cư hiện hữu Đất nền chuyển III Chỉ số giá đất nền Đất nền trong các khu đô thị nhượng

Đất nền tại các dự án nhà ở

Văn phòng hạng A

Văn phòng cho Chỉ số giá văn Văn phòng hạng B IV thuê phòng cho thuê

Văn phòng hạng C

Nguồn: Thông tư số 20/2010/TT – BXD ngày 27/10/2010.

Như vậy, theo quy định của BXD thì có ba loại văn phòng cho thuê bao

gồm văn phòng cho thuê hạng A, văn phòng cho thuê hạng B và văn phòng cho

thuê hạng C. Tương ứng các loại văn phòng này sẽ có các chỉ số giá từng phân

khúc thị trường tương ứng bao gồm chỉ số văn phòng cho thuê hạng A, chỉ số giá

văn phòng cho thuê hạng B và chỉ số giá văn phòng cho thuê hạng C.

2.1.4. Khái niệm văn phòng

Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng Văn phòng là diện tích

sàn của công trình sử dụng cho mục đích làm việc.

2.1.5 Phân loại văn phòng

Thông tư 20/2010/TT-BXD có quy định: văn phòng được phân thành 03

hạng văn phòng bao gồm: văn phòng hạng A, hạng B và hạng C.

Về tiêu chuẩn để phân loại từng hạng văn phòng, chưa có văn bản chính

thức xếp hạng theo các cấp độ này như thế nào. Thị trường văn phòng cho thuê

tại Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng vẫn chưa tìm ra tiêu chuẩn phù

hợp để phân hạng. Tham khảo các tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở

nước ngoài:

Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài

Nhân tố Australia UK US Nhật Bản Hồng Kông Singapore

Vị trí x x x x x x

Khả năng tiếp cận x x x x x x

Đặc điểm xây x x x x x x dựng

Tuổi thọ của tòa x x x x nhà

Nhân tố Australia UK US Nhật Bản Hồng Kông Singapore

Tổng diện tích x x x x x các tầng

Diện tích tấm sàn x x x x x

Những tiện nghi x khác

Yếu tố môi x x trường

Chỗ đậu xe x x

Nguồn: Yasmin, MA (2009)

Năm 1996, Hội đồng bất động sản của Australia, cơ quan đại diện cho

ngành dịch vụ kinh doanh BĐS, đã đưa ra một ma trận đánh giá xếp hạng tòa

nhà. Trong năm 2006, họ đã phát triển một hệ thống chuẩn khác được áp dụng

cho các tòa nhà được phê duyệt sau tháng 7 năm 2006. Các tiêu chuẩn này cũng

bao gồm yếu tố môi trường. Ngoài ra, hệ thống đánh giá cũng được xem xét và

cập nhật để áp dụng cho các tòa nhà hoàn thành trước ngày này. Họ cũng đã xuất

bản một cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn

phòng”.

Hệ thống này được chính thức hóa vào năm 1996 với ma trận xếp hạng

văn phòng, phát triển bởi Hội đồng quản lý BĐS của Australia - PCA. Mặc dù

không phải là một tài liệu chính thức và thực thi, nó đã được chào đón bởi tất cả

các chuyên gia trong ngành để chuẩn hóa các phân loại văn phòng, đặc biệt là

với nguồn cung lớn tại các quận trung tâm thành phố và quận, huyện kinh doanh

vệ tinh như là kết quả của sự bùng nổ kinh tế năm 1980.

Tháng 7 năm 2006, PCA đã cung cấp một tài liệu hướng dẫn sử dụng bởi

các nhà phát triển để định hướng những yêu cầu tối thiểu cho thiết kế và thông số

kỹ thuật của họ để xếp hạng tòa nhà, và dĩ nhiên cũng dựa trên những yếu tố

chung của hệ thống phân loại ban đầu. Với việc ứng dụng những tiêu chuẩn

LEEDS của Anh, bao gồm cả những yếu tố môi trường vào việc đánh giá xếp

hạng. Trong năm 2006, cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng

cao ốc văn phòng” đã được xuất bản để sử dụng rộng rãi. Nó được chia thành hai

phần: Đặc điểm thiết kế (đối với các tòa nhà được chấp thuận xây dựng sau

tháng 7 năm 2006) và ma trận xếp hạng văn phòng (cho các công trình xây dựng

hoặc đang được xây dựng trước tháng 7 năm 2006). Hướng dẫn này cung cấp các

yếu tố để phân loại một tòa nhà vào hạng cao cấp, A, B, C và D. Đối với các tòa

nhà được xây dựng mới, hướng dẫn được xem xét lại hàng năm để bám sát các

tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng, vật liệu và công nghệ mới. Đối với các tòa

nhà cũ, các ma trận được cập nhật vào mỗi ba năm.

Tại Việt Nam, tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê của các đơn vị quản

lý tòa nhà không có sự đồng nhất, mỗi đơn vị quản lý đưa ra các tiêu chí phân

loại riêng. Cụ thể hơn là Thành phố Hồ Chí Minh, không có hệ thống phân loại

cụ thể, ngoại trừ những tiêu chuẩn do các đại lý hoặc các chủ đầu tư đặt ra. Đại

lý áp dụng một tiêu chuẩn chung dựa trên vị trí, độ tuổi và diện tích tấm sàn,

trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên quan điểm của họ.

Colliers International đang dựa trên cuốn “Hướng dẫn về chất lượng cao

ốc văn phòng” được thông qua bởi Hội đồng bất động sản của Australia, theo ý

kiến của Colliers International tài liệu này đủ tiêu chuẩn để đánh giá các việc sẽ

xảy ra trên thị trường tại TPHCM. Các ý chính của bảng tính sẽ vẫn giữ nguyên

không thay đổi, tuy nhiên có vài phần đã được điều chỉnh nhằm thích hợp với thị

trường trong nước. Colliers International sẽ không nêu là “ Tiêu chuẩn Quốc Tế”

mà thay vào là “Tiêu chuẩn Việt Nam” đảm bảo bởi phương pháp dẫn chứng tài

liệu dựa vào các chuẩn được ghi nhận bởi Hội đồng bất động sản quốc tế. Thông

qua phương pháp này, các đại lý và các chủ đầu tư khác sẽ bắt đầu thông qua

một phương pháp tương tự nhằm duy trì sự nổi bật cho thị trường văn phòng

cũng như sự phát triển và tăng trưởng cho ngành. Tham khảo tiêu chí để xếp

hạng văn phòng cho thuê hạng A.

Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A

Diện tích tòa nhà Diện tích sàn Miêu tả Điều kiện (NLA) (NLA)

Đánh giá Diện tích có chất

được công lượng cao bao gồm:

Sidney/ Melbourne / nhận bởi • Quan cảnh đẹp, có Sidney/ Các ABGR và tầm nhìn và ánh sáng Melbourne / Các Green Star trung tâm thương mại tự nhiên trung tâm thương hay các đánh > 10.000 m2 • Sảnh ấn tượng và mại > 900 m2 giá tương tự thang máy hoàn thiện Các trung tâm thương mỗi khi có Các trung tâm mại • Lối vào ấn tượng mục mới thương mại khác từ các con đường thu Khác > 5.000 m2 được thông >700 m2 hút qua bởi Hội

• Thang máy chất đồng BĐS

lượng Australia

Các mục Thông số Yêu cầu

Trung tâm điểu khiển ( Cơ khí tất cả các hệ thống máy ≤ 85/120 m2

lạnh)

Công suất thiết bị cho ≥ 15W/m2 khách hàng

Diện tích tòa nhà Diện tích sàn Miêu tả Điều kiện (NLA) (NLA)

Công suất cung cấp cho ≥ 15 W/m2 khách hàng

Hệ thống tòa nhà thông Đầy đủ hệ thống quản lý điều

minh khiển bao gồm điều khiển trên sàn

Ống khí chung Được cung cấp Thông gió tầng

Thông khí bên ngoài Được cung cấp

Tốc độ ≤ 30 giây Thang máy

Sức chứa ≥ 14%

Công suất thang ≥ 1

Công suất điện ≥ 50VA/m2 Điện

Điện năng tiêu thụ ≤ 15W/m2

Các dịch vụ khẩn cấp 100% (khác với thang máy) Điện dự phòng

Điện và ánh sáng tòa 50% nhà

Thang máy 50%

Quản lý và điều hành hoàn toàn Quản lý tòa nhà Loại tại chỗ

Liên lạc thông lạc Trục dây cáp Được cung cấp

Diện tích tòa nhà Diện tích sàn Miêu tả Điều kiện (NLA) (NLA)

Truyền hình Được cung cấp

Phủ sóng điện thoại 100% tòa nhà trong tòa nhà

Thủy lực Đồng hồ nước căn hộ Được cung cấp

Hệ thống ra vào Gần

- 24 giờ / 7 tại chỗ cho các tòa nhà

> 30.000 m2

Bàn hoặc phòng điều An ninh - 24 giờ / 7 bên ngoài cho các tòa khiển nhà > 30.000 m2

Khu vực công cộng chính và CCTV thang tải hàng

Lối thoát hiểm từng tối thiểu là 1 tầng

Tiện nghi Phòng tắm và thay đồ Được cung cấp

Bãi đỗ xe hơi Được cung cấp Bãi đỗ xe

Khu nhập hàng Được cung cấp

Nguồn: Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng, Hội đồng BĐS Australia, 2006

Việc xây dựng các tiêu chí đến các chuẩn hóa đáp ứng cho sự phân loại

các tòa nhà văn phòng cho thuê cho thị trường Việt Nam là cần thiết nhằm trợ

giúp cho sự tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam. Điều này sẽ xây

dựng một sự tin tưởng và am hiêu thị trường cho những nhà đầu tư và giúp cho

việc khuyến khích và tin tưởng vào các chủ đầu tư, các công ty và các cá thể

trong việc đầu tư nhằm phát triển nến kinh tế Việt Nam.

2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản.

2.2.1.1 Giá trị bất động sản

Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) Giá trị bất động

sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi

ích mà bất động sản mang lại cho người chủ tại một thời điểm nhất định. Thực tế

có hai dạng giá trị phổ biến trên thị trường là giá trị thị trường và giá trị phi thị

trường. Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động

sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch

mua bán.

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định

giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice -

USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình

thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai

dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua

và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị

ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Tại Việt Nam, theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm

2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá

trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Giá trị tài sản được ước tính trên

cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị thị trường và được xác định bằng các cách

tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

 Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công

khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường

quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng

hạn chế người mua, người bán.

 Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị

đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác.

2.2.1.2 Gíá cả bất động sản

Giá cả bất động sản là số tiền thể hiện giá trị của bất động sản trong điều

kiện thị trường cụ thể (Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa , 2012) Có thể

hiểu rằng giá cả của bất động sản là số tiền mà các bên tham gia thị trường thống

nhất xong mức giá giao dịch về một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác

định. Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả bất động sản được hình

thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về bất động sản trên thị trường.

Bản chất của giá cả bất động sản: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của

tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá

nhà hay tài sản gắn liền với đất.

Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự

nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được

gọi là “giá trị đất đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng

cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới

đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền

tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.

Gía nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác

cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà.

2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu (Giáo trình kinh tế chính trị, 2002)

2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo

Trong lý thuyết giá trị – lao động, D.Ricardo dựa vào lý thuyết của

A.Smith và kế thừa, phát triển tư tưởng của A.Smith. Ông phân biệt rõ 2 thuộc

tính của hàng hoá là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi và chỉ rõ giá trị sử dụng là

điều kiện cần thiết cho giá trị trao đổi, nhưng không phải là thước đo của nó.

Vì giá trị trao đổi là giá trị tương đối được biểu hiện ở một số lượng nhất

định của hàng hoá khác (thay tiền tệ) nên Ricardo đặt vấn đề là bên cạnh giá trị

tương đối, còn tồn tại giá trị tuyệt đối. Đó là thực thể của giá trị, là số lượng lao

động kết tinh, giá trị trao đổi là hình thức cần thiết và có khả năng duy nhất để

biểu hiện giá trị tuyệt đối.

D.Ricardo soát sét lại lý luận giá trị của A.Smith, gạt bỏ những dư thừa và

mâu thuẫn trong lý thuyết kinh tế của A.Smith. Chẳng hạn, trong định nghĩa về

giá trị của A.Smith, D.Ricardo chỉ ra là định nghĩa “Giá trị lao động hao phí

quyết định” là đúng, còn định nghĩa “Giá trị lao động mà người ta có thể mua

được bằng hàng hoá này quyết định” là không đúng. Theo ông, không phải chỉ

trong nền sản xuất hàng hoá giản đơn mà ngay cả trong nền sản xuất lớn TBCN,

giá trị vẫn do lao động quyết định.

D.Ricardo cũng khẳng định “Giá trị là do lao động hao phí quyết định”.

Ông có ý định phân tích lao động giản đơn và lao động phức tạp, qui lao động

phức tạp thành lao động giản đơn trung bình. Ông cho rằng, lao động xã hội cần

thiết quyết định lượng giá trị hàng hoá, song lại cho rằng, lao động xã hội cần

thiết do điều kiện sản xuất xấu nhất quyết định.

Phương pháp nghiên cứu của ông còn có tính siêu hình. Ông coi giá trị là

phạm trù vĩnh viễn. Đó là thuộc tính của mọi vật, Ông chưa phân biệt được giá

trị hàng hoá và giá cả sản xuất, chưa thấy được mâu thuẩn giữa giá trị và giá trị

sử dụng vì chưa có được lý thuyết tính hai mặt của lao động.

Tóm lại, Học thuyết kinh tế của D.Ricardo đạt tới đỉnh cao của kinh tế

chính trị Tư sản cổ điển. Ông đứng vững trên cơ sở lý thuyết giá trị – lao động để

giải thích các vấn đề lý thuyết kinh tế. Nếu A.Smith đã có công lao trong việc

đưa tất cả các quan điểm kinh tế từ trước đó cấu kết lại thành một hệ thống. Thì

D.Ricardo xây dựng hệ thống đó trên một nguyên tắc thống nhất, là thời gian lao

động quyết định giá trị hàng hoá.

2.2.2.2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883). F.Engels (1820 - 1895)

Dựa trên quan điểm lịch sử, Karl Marx thực hiện một cuộc cách mạng về

học thuyết giá trị – lao động. Các nhà kinh tế trước KMarx chỉ phân biệt rõ 2

thuộc tính của hàng hoá: Giá trị sử dụng và giá trị trao đổi có mâu thuẫn. Trái lại,

Karl Marx khẳng định, hàng hoá là sự thống nhất biện chứng của hai mặt: Giá trị

sử dụng và giá trị.

Giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm có thể thoả mãn nhu cầu nào

đó của con người. Công dụng của vật phẩm là do thuộc tính tự nhiên của vật chất

quyết định. Giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn và là vật mang giá trị trao đổi.

Lần đầu tiên, giá trị được xem xét như là quan hệ sản xuất xã hội của

những người sản xuất hàng hoá, còn hàng hoá là nhân tố tế bào của xã hội tư sản.

Ông đã phân tích tính chất 2 mặt của lao động sản xuất hàng hoá là lao động cụ

thể và lao động trừu tượng, lao động tư nhân và lao động xã hội. Ông khẳng định

chỉ có lao động trừu tượng tạo ra giá trị hàng hoá.

Giá trị hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh

trong hàng hoá - chất của giá trị là lao động. Sản phẩm nào lao động hao phí để

sản xuất ra chúng càng nhiều thì giá trị càng cao. Giá trị là nội dung, là cơ sở của

giá trị trao đổi; còn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị ra bên ngoài.

Giá trị là một phạm trụ lịch sử gắn liền với sản xuất hàng hoá.

Chất của giá trị là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá, kết

tinh trong hàng hoá. Lượng giá trị là do lượng lao động hao phí để sản xuất ra

hàng hoá đó quyết định, lượng giá trị của hàng hoá do thời gian lao động quyết

định.

Từ việc phân tích các phạm trù giá trị nêu trên, Karl Marx đã đưa ra định

nghĩa về giá cả “Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá”. Giá cả ở

đây là giá cả hàng hoá, là mức giá mà được xã hội thừa nhận. Giá trị hàng hoá là

giá trị xã hội, được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra

hàng hoá, chứ không phải là giá trị cá biệt của từng người sản xuất.

2.2.3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi

2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865)

Ông coi giá trị là một phạm trù trừu tượng, vĩnh viễn bao gồm hai mặt đối

lập nhau: Giá trị sử dụng là hiện thân của sự dồi dào của cải, còn giá trị trao đổi

thì thể hiện khuynh hướng khan hiếm của nó.

Ông coi sự mâu thuẫn nội tại của hàng hóa là mâu thuẫn giữa sự dồi dào

và khan hiếm của cải. Theo ông, để giải quyết mâu thuẫn này cần phải tạo ra một

“giá trị pháp lý” (còn gọi là giá trị cấu thành). Giá trị pháp lý được hiểu là: Quá

trình trao đổi trên thị trường là một quá trình lựa chọn sản phẩm độc đáo. Có một

số hàng hóa chiếm lĩnh được thị trường, được thực hiện và lại được sản xuất ra

và do đó trở thành giá trị. Trong khi đó có một số hàng hóa khác lại không có

may mắn như vậy, không được xã hội thừa nhận, do vậy cần phải xác lập trước

giá trị để được xã hội chấp nhận. Ông lấy vàng, bạc làm tiền tệ và coi đó là

những giá trị pháp lý bởi vì vàng, bạc bao giờ cũng có thể thực hiện được.

Lý luận giá trị pháp lý là cơ sở cho ý đồ cải cách của Proudhon nhằm giữ

lại sản xuất hàng hoá mà thủ tiêu được mâu thuẫn của nó. Ví dụ: mâu thuẫn giữa

lao động tư nhân và lao động xã hội, giữa hàng hoá và tiền tệ. Đi xa hơn ông tin

tưởng có thể phát triển một nền sản xuất hàng hoá mà không có tiền tệ.

2.2.3.2 Lý luận về giá trị của Sismondi (1773-1842).

Sismondi đứng vững trên lập trường lý luận giá trị - lao động để giải

thích các hiện tượng và quá trình kinh tế. Ông đã khẳng định lao động là nguồn

gốc của giá trị - thể hiện quan điểm bênh vực người nghèo khổ, những người sản

xuất nhỏ.

Ông đưa ra danh từ "Thời gian lao động xã hội cần thiết" và cho rằng: Khi

xác định lượng giá trị của hàng hóa không được dựa vào sản xuất cá biệt mà phải

dựa vào sản xuất xã hội.

Ông vạch rõ mâu thuẫn giữa giá trị và giá cả, ông cho rằng: giá trị và giá

cả nhất trí với nhau chỉ trong nền sản xuất nhỏ, từ đó ông đi đến thủ tiêu nền sản

xuất tư bản chủ nghĩa - nền sản xuất lớn. Ông coi giá trị tương đối của hàng hóa

là phụ thuộc vào cạnh tranh, vào lượng cầu, vào tỷ lệ giữa thu nhập và lượng

cung về hàng hóa. Giá trị tuyệt đối hay chân chính của hàng hóa được ông giải

thích theo kiểu tự nhiên chủ nghĩa và đi tìm giá trị đó trong một đơn vị kinh tế

độc lập.

2.2.4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả

Phái tân cổ điển cho rằng, giá cả chỉ là quan hệ về lượng giá hàng hoá và tiền

khi trao đổi, do đó người bán, người mua thoả thuận với nhau. Người mua định giá

theo ích lợi giới hạn của sản phẩm, người bán định giá theo chi phí sản xuất. Những

người bán đồng nhất với cung, những người mua đồng nhất với cầu trên thị trường.

Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung-cầu hàng hoá

- Đường cầu DD’ phản ánh mối quan hệ lượng cầu và giá cả hàng hoá.

- Đường cung SS’ phản ánh mối quan hệ lượng cung và giá cả hàng hoá.

- Điểm gặp nhau của DD’ và SS’ là phản ánh giá cả cân bằng.

* Độ co giãn của cầu; chỉ sự biến động của cầu trước sự biến động của giá cả.

 = d/d : P/p

Trong đó: K; là hệ số co giãn của cầu

d/d; sự biến đổi của cầu

P/p; sự biến đổi của giá

Khi: >1: Cầu co giãn

<1: Cầu không co giãn

=1: Cầu thay đổi cùng tỷ lệ với giá.

Từ việc nghiên cứu các học thuyết “Giá trị – lao động” của các nhà kinh

tế, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về giá cả thị trường.

Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá. Giá trị thị

trường là kết quả của sự san bằng các giá trị cá biệt của hàng hoá trong cùng một

ngành thông qua cạnh tranh. Cạnh tranh trong nội bộ ngành dẫn tới sự hình thành

một giá trị xã hội trung bình – Cơ sở của giá cả hàng hoá.

2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC

INFORMATION)

Lý thuyết thông tin bất cân xứng (Asymmetric Information theory) lần

đầu tiên xuất hiện vào những năm 1970 và đã khẳng định được vị trí của mình

trong nền kinh tế học hiện đại bằng sự kiện năm 2001, các nhà khoa học nghiên

cứu lý thuyết này là George Akerlof, Michael Spence và Joseph Stiglitz cùng

vinh dự nhận giải Nobel kinh tế.

Trải qua hơn hai thập kỷ, lý thuyết về thị trường có thông tin bất cân xứng

đã trở nên vô cùng quan trọng và là trọng tâm nghiên cứu của kinh tế học hiện

đại. Thông tin bất cân xứng càng trở nên phổ biến và trầm trọng khi tính minh

bạch của thông tin, khả năng tiếp cận thông tin và cơ sở hạ tầng thông tin yếu

kém.

Bất cân xứng thông tin có thể xảy ra khi các bên tham gia giao dịch cố

tình che đậy thông tin, người đi thuê không có thông tin xác thực, đầy đủ và kịp

thời nên dẫn tới trả giá thấp hơn giá trị của tòa nhà. Hậu quả là người cho thuê

không còn động lực để duy tu và cải tạo bất động sản và có xu hướng cung cấp

những tòa nhà cho thuê với chất lượng kém. Nếu người cho thuê không chịu mức

giá khách hàng thuê đề nghị, họ sẽ không cho thuê và chờ đợi những khách hàng

tìm năng dẫn đến tỷ lệ bỏ trống của các tòa nhà cao. Trường hợp khách hàng

đồng ý với giá cho thuê cao nhưng có thể xảy ra rùi ro đạo đức do người thuê sử

dụng văn phòng không sử dụng văn phòng cho thuê cẩn thận và không sử dụng

đúng mục đích thuê. Sau cùng, bất cân xứng thông tin thậm chí còn có thể dẫn

đến tình trạng trên thị trường chỉ còn lại những sản phẩm có chất lượng kém, các

văn phòng cho thuê sẽ bị xuống cấp và bị loại bỏ bởi thị trường khi có nhiều tòa

văn phòng cho thuê khác đưa vào sử dụng dẫn đến sự lựa chọn đối nghịch

(adverse selection) cho cả hai bên. Bất cân xứng thông tin còn gây ra rủi ro đạo

đức (moral hazard) và độc quyền về thông tin (information monopoly).

Như đã nói ở trên, bất cân xứng thông tin sẽ dẫn đến hai hệ quả phổ biến

nhất, đó là sự lựa chọn bất lợi và rủi ro đạo đức. Điều này sẽ làm bóp méo quyết

định tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế, thậm chí có thể dẫn đến thất bại

thị trường.

Đối với các nền kinh tế mới nổi, thông tin không đối xứng có những ảnh

hưởng rất lớn. Tại Việt Nam, một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng lớn nhất do

thông tin bất cân xứng là thị trường bất động sản. Trong thời gian qua thị trường

chịu ảnh hưởng mạnh mẽ, những đợt “ sốt” đất kéo dài và lan rộng, nạn đầu cơ, giao

dịch ngầm diễn ra phổ biến. Điều đó không những gây ra tâm lý bất an mà còn

khiến cho công tác quản lý của Nhà nước gặp nhiều khó khăn. Mặc dù nước ta đã

trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới WTO, nhưng Việt Nam vẫn

là nước bị xếp hạng thấp nhất về chỉ số minh bạch thông tin. Để nền kinh tế thị

trường của nước ta được bạn bè thế giới công nhận, chúng ta cần gấp rút nâng cao

chất lượng thông tin, đảm bảo cho thị trường vận hành công khai, minh bạch.

2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo tài liệu của Viện thẩm định giá Mỹ, giá trị của BĐS chịu tác động

bởi năm nhóm yếu tố: Vị trí (location), nhóm yếu tố vật chất (physical

characteristics), nhóm yếu tố kinh tế (economic characteristics), tình trạng khai

thác, sử dụng (use) và các yếu tố phi BĐS (non - realty components). Tuy nhiên,

khi đưa vào vận dụng trong điều kiện Việt Nam do đặc thù của phong tục, tập

quán, điều kiện sinh hoạt và sự khác biệt về quy hoạch phát triển… giữa Việt

Nam và Mỹ sẽ dẫn đến việc có ý nghĩa tác động và mức độ tác động khác biệt rất

rõ rệt.

Việc nhận diện các yếu tố tác động và xây dựng mô hình thể hiện đầy đủ

các nội dung của các yếu tố tác động có ý nghĩa quan trọng cho việc đánh giá tác

động lên giá trị bất động sản

Tại Việt Nam, một số công trình nghiên cứu đã chỉ các yếu tố tác động

lên giá bất động sản. Nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Vinh (2012) đi đến kết luận

rằng giá trị của bất động sản chịu tác động của 18 yếu tố chủ đạo phân ra thành 5

nhóm yếu tố. Mỗi nhóm có nhiều yếu tố khác nhau trực tiếp, độc lập tác động lên

giá trị của bất động sản và cũng có những yếu tố tương tác lẫn nhau lên giá trị

của cùng một bất động sản.

Hình 2.4. Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá trị bất động sản

Nguồn: Nguyễn Ngọc Vinh (2012)

Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về việc xây dựng mô hình

định giá đất hàng loạt trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu

cho thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới, môi

trường có tác động đến giá đất.

Theo nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) về lý

thuyết vị thế - chất lượng nhằm phân bổ các biến theo nhóm vị thế và nhóm chất

lượng bao gồm các biến định tính và định lượng. Kết quả nghiên cứu thực

nghiệm tại Hà Nội cho thấy rằng các biến có ý nghĩa trong nhóm chất lượng:

diện tích đất, tầng cao, trong nhóm vị thế có biến khoảng cách đến trung tâm

thành phố, có lối tiếp cận tốt đến trục giao thông chính là những biến có ý nghĩa

trong mô hình nghiên cứu và có tác động đến giá BĐS.

Vận dụng lý thuyết vị thế - chất lượng của Hoàng Hữu Phê, tác giả Trần

Thanh Hùng (2008) đã khảo sát thực nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh với kết quả

đạt được là biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay hẻm,

diện tích lô đất, số tầng xây dựng có tác động đến giá bất động sản, trong đó yếu tố

về số tầng xây dựng có ảnh hưởng mạnh nhất.

Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ven đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn. Kết

quả là các biến khoảng cách đến trung tâm đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt

tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị có tác động

đến giá đất ở. Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi khoảng cách đến trung

tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại

đô thị.

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) về phân tích các yếu tố tác

động lên giá đất bằng mô hình Decision Tree, kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại

thành phố Hồ Chí Minh là các biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu

vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh có ý nghĩa thống kê lớn nhất, có tác động

lên giá đất.

Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) Ứng dụng mô

hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí

Minh, đã kết luận là: vị trí nhà, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách đến trung

tâm thành phố và khoảng cách đến trung tâm khu vực tác động mạnh nhất đến giá

nhà ở đô thị.

Các công trình nghiên cứu đã đưa ra kết luận liên quan đến các yếu tố tác

động lên giá bất động sản bao gồm yếu tố vị trí, khoảng cách đến trung tâm thành

phố, khoảng cách đến trung tâm khu vực, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng (diện

tích nhà), số tầng cao, mặt tiền đường và lợi thế kinh doanh, yếu tố môi trường.

2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM)

Mô hình giá hưởng thụ Hedonic là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất

xác định giá trị kinh tế của tài sản. Ban đầu, nghiên cứu nhà ở bằng mô hình định

giá hưởng thụ là cho mục đích đưa ra được kết luận về những giá trị không thể

quan sát được của các thuộc tính như chất lượng không khí, tiếng ồn sân bay, cận

đường di chuyển (đường sắt, đường hầm hay cao tốc) và sự hòa nhã của hàng

xóm (Ianssen et al…2001). Dần dần, việc sử dụng mô hình kinh tế kinh tế, bao

gồm cả mô hình hưởng thụ, đã trở thành một phần quan trọng không chỉ được

dùng trong khuôn khổ chính sách của cả hai Bộ Tài chính và Ngân hàng Anh

(Meen và cộng sự, 2003), mà còn dùng cho việc phân tích thị trường nhà ở.

Mô hình định giá hưởng thụ xuất phát chủ yếu từ lý thuyết người tiêu

dùng của Lancaster (1966) và mô hình của Rosen (1974). Mô hình thừa nhận

rằng một tài sản sở hữu vô số các thuộc tính, kết hợp với nhau để tạo thành hệ

tiện ích - ảnh hưởng đến giá trị tài sản đó. Mô hình này không chỉ đo lường các

nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích của người mua tác động ra sao đến

giá nhà.

Lý luận của hàm định giá hưởng thụ cung cấp một khuôn khổ cho việc

phân tích các hàng hóa khác biệt như các đơn vị nhà ở, khi từng thuộc tính riêng

biệt của chúng chưa từng được quan sát trên giá thị trường. Giá của một ngôi nhà

sẽ bị ảnh hưởng bởi các đặc tính cấu trúc riêng của ngôi nhà (s1, s2, s3 ...), đặc

điểm của địa phương/ khu phố nơi ngôi nhà tọa lạc (n1, n2, n3 ...), và đặc điểm

môi trường (e1, e2, e3 ...)

Hàm Giá (P) = f (s1, s2, s3 ... sj; n1, n2, n3, ... nj; e1, e2, e3, ... ej)

Kết quả phân tích này sẽ chỉ ra những thay đổi trong giá trị bất động sản

do sự thay đổi đơn vị mỗi đặc trưng, khi tất cả các đặc trưng khác là không đổi.

Tuy nhiên, một số biến có thể liên quan với nhau.

Như vậy, mô hình Hedonic được ứng dụng cho một số mục đích sau:

 Tính chỉ số giá nhà;

 Phục vụ công tác quản lý của các cơ quan nhà nước;

 Đưa ra mức giá phù hợp, vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận

cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận, góp phần ổn

định và phát triển thị trường.

2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng

Lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê và

Patrick Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa

học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị

trường.

Theo tác giá Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), hai ông cho rằng

giá trị bất động sản chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà

ở. Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, môi

trường sống xung quanh, dân trí nơi bất động sản tọa lạc, ... Chất lượng nhà ở: là

những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích

xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu công trình, nguyên vật liệu

xây dựng,… Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nó.

Hình 2.5: Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000)

Như vậy, có thể khẳng định: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng

(do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra) }

2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến

Mô hình hồi quy (Regression Models) là một trong những công cụ thống

kê hiện đại được sử dụng rộng rãi trong việc nghiên cứu thực nghiệm hiện nay,

bởi vì tính khoa học của các mô hình này có tính thuyết phục hơn so với các

thống kê mô tả thông thường và điểm ưu việt của mô hình này không những cho

ta nhận biết được mức độ tác động của từng yếu tố (biến độc lập) lên giá bất

động sản (biến phụ thuộc) mà còn có thể dùng để dự báo giá giao dịch (hay giá

cho thuê) của bất động sản tại bất kỳ thời điểm nào, điều này có ý nghĩa rất quan

trọng trong việc quản lý, đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Mô hình hồi quy được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu xây dựng chỉ số

giá bất động sản tại các nước phát triển có dạng tổng quát: trong

đó P là biến phụ thuộc – giá giao dịch của bất động sản, : hệ số chặn hay tung

độ góc của mô hình, : hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của từng biến

lên giá trị P của bất động sản, : các biến độc lập có tác động lên P.

2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

2.6.1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê.

2.6.1.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài

Đã có nhiều công trình nghiên cứu ở nước ngoài về việc phân tích tác

động lên giá của các dạng bất động sản đặc biệt là sử dụng các mô hình thụ

hưởng (Hedonic Models)

Clapp (1980) sử dụng phân tích Hedonic nhằm xây dựng mô hình vị trí

ảnh hưởng như thế nào đến tiền thuê nhà tại khu vực đô thị Los Angeles. Clap

lấy giá chào thuê trung bình cho một tòa nhà văn phòng năm 1974 là biến phụ

thuộc, phương trình giá hưởng thụ (Hedonic) được phát triển và ước tính theo

105 mẫu tòa nhà cao tầng. Các biến độc lập được lựa chọn và cho thấy có ý

nghĩa thống kê là kích thước, độ tuổi, số tầng, có bãi đậu xe nội bộ, địa chỉ uy tín

hay không, thuế tài sản hàng năm, môi trường tốt hay không, số lượng không

gian văn phòng trong bán kính hai dãy nhà, khoảng cách đến ngã ba đường cao

tốc gần nhất, và thời gian đi lại trung bình cho công nhân viên.

Hough và Kratz (1983) ước tính một phương trình giá hưởng thụ

(Hedonic) cho các tòa nhà văn phòng trong khu vực trung tâm Chicago để xác

định liệu giá trị của cơ sở vât chất tốt đã được đánh giá cao bởi người thuê nhà

hoặc chủ sở hữu tòa nhà thương mại hay không. Biến phụ thuộc là giá chào thuê

trung bình cho 139 tòa nhà văn phòng năm 1978. Kết quả hồi quy cho thấy người

ta sẵn sàng trả mức phí cao cho một cơ sở vật chất tốt. Tuy nhiên, các phân tích

cũng không chắc chắn rằng liệu chất lượng của các kiến trúc bên ngoài có mối

tương quan với các đặc tính bên trong của tòa nhà hay không. Là một sản phẩm

phụ, kết quả cũng mang lại những thông tin về các tác động về giá thuê văn

phòng tùy thuộc vào các đặc tính khác của tòa nhà. Các biến khác có ý nghĩa

thống kê được đúc kết là khoảng cách từ một điểm trung tâm trong khu vực trung

tâm, bãi đậu xe công cộng, độ tuổi, kích thước, số tầng và nơi đó có trung tâm

hội nghị hay không.

Việc sử dụng toàn bộ tòa nhà như các đơn vị quan sát được tiếp tục bởi

Cannaday và Kang (1984). Mô hình này được thiết kế đặc biệt để xác định ảnh

hưởng của vị trí và đặc điểm vật lý đến tiền thuê. Khu vực nghiên cứu là

Champaign-Urbana, Illinois, và một lần nữa, phù hợp với các nghiên cứu trước

đó, các biến phụ thuộc là giá chào thuê trung bình hàng năm cho một mẫu 24 tòa

nhà văn phòng trong giai đoạn 1979-1980. Các biến được kiểm tra và được cho

là yếu tố quyết định quan trọng của các giá trị cho thuê văn phòng, ở cả hai dạng

tuyến tính và tuyến tính logarit: tuổi tác, thời hạn thuê, các khoảng cách tính theo

đường chim bay đến các khu vực trung tâm, khoảng cách đến một trung tâm mua

sắm, kích thước văn phòng trung bình, và số lượng văn phòng trung bình ở mỗi

tầng. Các nghiên cứu đã thảo luận ở trên sử dụng toàn bộ tòa nhà văn phòng như

đơn vị quan sát với biến phụ thuộc là giá thuê trung bình cho toàn bộ tòa nhà văn

phòng. Theo cách này, thông tin đáng kể bị mất do ảnh hưởng trung bình và các

biến của giá thuê trong tòa nhà cũng không thể phân tích.

Nghiên cứu đầu tiên được dựa trên các đơn vị cá nhân được thực hiện bởi

Brennan và những người cộng sự (1984) đối với trung tâm mua sắm Chicago.

Nghiên cứu này cũng khác ở chỗ nó tập trung vào giá trị giao dịch cho thuê thực

tế của đơn vị văn phòng, cá nhân trong một tòa nhà vào giai đoạn 1980-1983 và

mở rộng các phân tích trước đó bằng cách kết hợp điều kiện thuê. Nghiên cứu

này sử dụng một số lượng lớn các biến độc lập mặc dù cỡ mẫu nhỏ 29. Các biến

độc lập có ý nghĩa là kích thước của tòa nhà, quy mô của từng văn phòng, điều

khoản thuê, yếu tố mất (tỷ lệ diện tích thuê nhưng không thể sử dụng), vị trí bên

trong tòa nhà, và vị trí liên quan đến một số điểm trung tâm trong khu vực trung

tâm. Các tác giả trên đã thí nghiệm với một số hình thức sử dụng chức năng biến

đổi. Dạng tuyến tính log được tìm thấy để cung cấp các mô hình có sức thuyết

phục nhất.

Các cuộc nghiên cứu ban đầu đa phần bị chỉ trích vì kích cỡ mẫu nhỏ, đặc

biệt là kết quả của Brennan và những người cộng sự (1984), và Cannaday &

Kang (1984). Nhiều nghiên cứu gần đây cải thiện đáng kể về điều này. Glascock

và những người cộng sự (1990) xem xét sự biến động của các đơn vị thuê văn

phòng tại Baton Rouge, Louisiana, sử dụng 675 mẫu giá chào thuê. Giai đoạn

phân tích là năm 1985-1988 với giá thuê được điều chỉnh theo lạm phát để ước

tính giá thuê thực tế. Mô hình đã được thử nghiệm ở cả hai hình thức tuyến tính

và bán tuyến tính log, và đều cho ra kết quả tương tự. Các biến độc lập có ý

nghĩa là vị trí, loại tòa nhà, kích thước và các năm trong đó bất động sản đã được

cho thuê.

Trong những nghiên cứu này, giá chào thuê là phương pháp tính tiền thuê

chủ yếu đối với các biến phụ thuộc. Các giao dịch thực tế sẽ thành công trong lần

đầu tiên nếu đó là một biện pháp tốt hơn. Nó đại diện tiền thuê thương lượng

thực tế. Tuy nhiên, việc sử dụng tiền thuê tạo ra một số khó khăn cho bất kỳ

phân tích nào. Thứ nhất, do bảo mật thương mại, đặc biệt là ở Anh, thông tin

thường không được công khai. Đây cũng là một vấn đề ở Mỹ, như ghi nhận của

Mills (1992). Thứ hai, ngay cả khi một số lượng hợp lý của các quan sát giao

dịch cho thuê cũng có thể phát sinh thêm những khó khăn. Vấn đề chính với áp

dụng giá thuê giao dịch thực tế là sự xuất hiện của các giai đoạn cho thuê miễn

phí và các ưu đãi khác. Tất nhiên những ưu đãi có thể được giảm giá để tạo ra

một giá trị cho thuê có hiệu quả, nhưng điều này tự nó sẽ là một dự án định giá

chủ chốt. Thông tin chi tiết về số lượng và các điều khoản hợp đồng thuê sẽ là

cần thiết. Ngoài ra, cuộc tranh luận vẫn tiếp tục để tìm ra cách tính toán phù hợp

nhất (Epstein, 1993).

Việc sử dụng các giá chào thuê sẽ tránh được những vấn đề này. Nó đại

diện cho việc định giá thị trường mở được thực hiện bởi các chuyên gia hoạt

động trong thị trường địa phương của họ. Giá chào thuê được thiết lập ở một

mức độ mà sẽ thu hút khách thuê và nó sẽ phản ánh công bằng chất lượng và vị

trí của bất động sản. Tất nhiên số tiền ký quỹ được bao gồm cho phép đàm phán

nhưng nếu cung cấp khoảng thời gian của một nghiên cứu là ngắn thì điều này

không hẳn là vấn đề. Glascock và những người cộng sự (1990) kiểm tra sự ổn

định của giá chào thuê với giá thuê giao dịch thực tế và tìm thấy một mối quan

hệ rất chặt chẽ giữa hai biến.

Mills (1992) lập luận rằng chỉ đơn thuần là kiểm tra đầu năm giá chào

thuê là không phù hợp. Ông đưa ra một giả thuyết rằng người thuê nhà tiềm năng

nhìn xa hơn tiền thuê năm đầu tiên. Thay vào đó họ giảm giá tất cả các khoản

thanh toán tiền thuê trong tương lai để quyết định xem mình có lựa chọn tòa nhà

đó hay không. Nghiên cứu này phân tích các đơn vị văn phòng cho một mẫu 543

giá chào thuê tại Chicago năm 1990. Các lĩnh vực nghiên cứu lớn hơn đáng kể so

với các nghiên cứu trước đó được thực hiện bởi Hough và Kratz (1983), Brennan

và những người cộng sự (1984), người chỉ tập trung ở khu vực trung tâm

Chicago. Nghiên cứu này bao gồm các khu vực trung tâm, chia thành năm phân

ngành, cộng thêm sáu khu vực văn phòng ngoại ô. Hai biến phụ thuộc được mô

hình hóa: các giá chào thuê trong năm đầu tiên và giảm giá tiền thuê trong suốt

thời gian của hợp đồng thuê 15 năm. Không nằm ngoài dự đoán, nghiên cứu cho

thấy rằng các biến phụ thuộc khác nhau rất ít khác biệt với mô hình hoạt động.

Cả hai mô hình đều cho ra các hệ số tương quan và R bình phương được hiệu

chỉnh. Các mô hình được tính dưới dạng tuyến tính và các biến đáng kể nào được

tìm thấy như độ tuổi, kích thước, bãi đậu xe, nhà hàng nội bộ, ngân hàng nội bộ,

và vị trí bên ngoài khu vực trung tâm (nhưng không phải các phân ngành trong

trung tâm mua sắm).

Brennan và những người cộng sự (1984), Hough và Kratz (1983) và Mills

(1992) sử dụng các khu vực nghiên cứu tương tự ở Chicago. Tuy nhiên, mỗi lần

lại dùng phân ngành địa lý khác nhau cho phân tích của họ. Một số lý do có thể

giải thích cho điều này như bản chất năng động của thị trường văn phòng, thời

gian nghiên cứu, kích thước mẫu và chọn mẫu. Nó làm nổi bật các vấn đề xác

định các phân ngành văn phòng mà Jones (1995) đã đưa ra trong một nghiên cứu

thị trường văn phòng địa phương của Anh gần đây.

Nhìn chung, vị trí, tuổỉ và kích thước là các biến chủ yếu giải thích sự

thay đổi trong tiền thuê nhà trong các cuộc nghiên cứu. Các thuộc tính vật lý

trong nhiều trường hợp là quan trọng, nhưng nhiều khi là duy nhất cho thị trường

văn phòng đặc biệt được nghiên cứu.

2.6.1.2 Công trình nghiên cứu trong nước

Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước, hiện chưa có nhiều các

nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Theo Nguyễn

Quốc Nghi và cộng sự (2012) các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở

thành phố Cần Thơ. Kết quả nghiên cứu có 6 nhân tố tác động đến giá nhà cho

thuê ở thành phố Cần Thơ bao gồm: diện tích sàn cho thuê, vị trí tọa lạc, trục

chính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê

trước đây. Trong đó, giá thuê trước đây là nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất.

Tổng kết các kết quả của các nghiên cứu nêu trên là nhóm đặc điểm về

cấu trúc, về vị trí, về hợp đồng và về yếu tố kinh tế là những nhân tố tác động

mạnh đến giá cho thuê, đây chính là những nhân tố sẽ được nghiên cứu khảo sát

nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu riêng cho loại bất động sản là cao ốc văn

phòng cho thuê.

2.6.2. Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá

2.6.2.1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản

Các nghiên cứu tiêu biểu về việc xây dựng các phương pháp, nhằm ước

lượng chỉ số giá bất động sản như: Bailey, Muth, và Nourse (1963) đã giới thiệu

các khái niệm mang tính bước ngoặt khi phân tích hình thức mua bán lặp lại (tái

tiêu thụ). Giả sử một căn nhà không có những thay đổi về kết cấu, việc đánh giá

sự thay đổi giá cả theo thời gian sẽ dựa vào giá bán ở mỗi lần mua bán khác nhau

của căn nhà. Mô hình hồi quy tuyến tính được sử dụng để tính toán các giá trị chỉ

số giá bằng cách sử dụng giá logarit khác nhau giữa các cặp giao dịch mua bán

của một ngôi nhà. Chỉ có những ngôi nhà đã được mua bán hai lần được sử dụng

để tính toán các chỉ số. Những ngôi nhà đã qua cải tạo hoặc kết cấu suy yếu sẽ bị

loại ra khỏi phép tính này. Lý do là vì những tài sản này không được xem là tài

sản thay thế phù hợp về tính thụ hưởng. Kết quả là, các chỉ số này được tính toán

từ một tập hợp tương đối nhỏ của tất cả doanh số bán nhà. Do đó, các chỉ số

không thể đại diện cho thị trường nhà đất, nơi mà giá nhà mới luôn đắt hơn nhà

cũ có cùng kết cấu.

Các nhà nghiên cứu sau đó đã mở rộng ý tưởng của Bailey, Muth, và

Nourse (1963) bằng cách kết hợp các tính năng bổ sung khác nhau, nhằm cải

thiện ước tính chỉ số giá. Nghiên cứu đang được sử dụng rộng rãi đã được phát

triển bởi Case và Shiller (1987, 1989) với giả định rằng các sai số là phương sai

thay đổi. Do ảnh hưởng của độ dài của thời gian giữa các đợt mua bán, mức

chênh lệch của giá logarit giữa các cặp giao dịch mua bán cần tăng lên. Để tính

toán chỉ số giá nhà khi phương sai thay đổi, họ tiến hành theo phương pháp của

Bailey, M.J., Muth, R.F., Nourse, H.O. (1963) kèm thay đổi nhỏ là xây dựng tỷ

trọng của các quan sát phụ thuộc vào khoảng cách thời gian giữa các đợt mua

bán. Các cặp giao dịch mua bán với khoảng cách thời gian dài hơn có trọng số

thấp hơn.

Nhiều nghiên cứu đã được thực hiện nhằm cải thiện ước lượng chỉ số theo

phương pháp này. Shiller (1991) và Goetzmann (2002) đề xuất các phiên bản

trung bình cộng số học của ước lượng doanh số bán hàng lặp lại nhằm thay thế

cho ước lượng trung bình hình học ban đầu.

Goetzmann, W.N. (1992) đề xuất một mô hình thay thế nhằm khắc phục

ảnh hưởng của những thay đổi về ngôi nhà trong khoảng thời gian ngôi nhà được

bán. Ngoài ra, khi ngôi nhà có sự thay đổi giữa các lần giao dịch và bị loại bỏ

khỏi tập dữ liệu phân tích thì chỉ số giá nhà được thực hiện trên những ngôi nhà

còn lại sẽ không thể hiện được tác động của thời gian.

Gatzla và Haurin (1997) đề xuất mô hình bán hàng lặp lại với việc cải

thiện các mối tương quan giữa các điều kiện kinh tế và cơ hội diễn ra một giao

dịch mua bán. Hình thức sửa đổi của mô hình bán hàng lặp lại được sử dụng cho

chỉ số giá nhà được tạo ra bởi Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên

bang (OFHEO). Sau khi thay đổi, Standard and Poors (Chỉ số giá nhà S&P/Case

Shiller) sử dụng phổ biến chỉ số bán hàng lặp lại.

England và những người cộng sự (1999) trong nghiên cứu về doanh số

bán nhà tại Thụy Điển và Meese, R.A., Wallace, N.E. (1997 trong nghiên cứu

bán nhà của Oakland và Freemont nhận ra một điều rằng những ngôi nhà được

giao dịch nhiều lần quả thực khác xa so với những ngôi nhà chỉ bán một lần. Cả

hai cuộc nghiên cứu đều phát hiện: ngoài việc có tuổi thọ cao hơn, những ngôi

nhà được giao dịch nhiều lần thường sẽ nhỏ và giá phải chăng hơn. Vì vậy, chỉ

số bán hàng lặp lại chỉ cung cấp thông tin về một loại nhà ở cụ thể và chỉ số này

có thể không áp dụng cho toàn bộ thị trường nhà đất.

Meissner, C., Nagaraja C.H, Brown L. D, Susan M. Wachter S. M.(2010)

Bài viết đã xem xét các phương pháp chỉ số giá nhà và chỉ rõ những yếu tố cấu

thành nên chỉ số giá cả trong thực tiễn và đại diện. Hai phương pháp tiếp cận

được điều tra: khả năng dự đoán (định lượng) và cơ cấu chỉ số (định tính). Năm

chỉ số được phân tích, bốn trong năm chỉ số được phân tích là chỉ số mua bán lặp

lại (theo cách tính truyền thống) và một trong số còn lại là chỉ số tự hồi quy, sử

dụng các ý tưởng của chỉ số mua bán lập lại nhưng bao gồm cả doanh số mua

bán một lần.

Kết quả của các nghiên cứu này tập trung vào hai phương thức nhằm xây

dựng chỉ số giá giao dịch nhà ở là HPI - House Price Index là phân tích định

lượng (Quantitative Analysis) bằng mô hình hồi quy và sử dụng phương pháp

phân tích các giao dịch lập lại (Analysis of Repeat Sales) để xử lý.

2.6.2.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê

Nhiều nghiên cứu gần đây đã phát triển thêm các ứng dụng phân tích về

hưởng thụ để xây dựng các chỉ số giá ( tiền thuê). Đây là một ứng dụng phân tích

về hưởng thụ rộng rãi trong phân tích thị trường nhà ở. Một ví dụ đơn giản: Tiền

thuê trung bình mỗi năm để tạo ra một chỉ số tạo ra những khó khăn từ loại hỗn

hợp và loại tài sản được giao dịch từ năm này sang năm khác. Chỉ số giá hưởng

thụ tiêu chuẩn hóa cho sự khác biệt này và tạo ra một chỉ số giá chất lượng

không đổi mà có thể được so sánh từ năm này sang năm khác. Tuy nhiên, kỹ

thuật này đòi hỏi dữ liệu phong phú và phải có cơ sở dữ liệu lớn gần đây cho

nghiên cứu. Ở Mỹ, Fisher và những người cộng sự (1994), Wheaton và Torto

(1994) và Webb và Fisher (1996) đã sử dụng phân tích về hưởng thụ cho mục

đích này.

Fisher và những người cộng sự (1994) so sánh ba phương pháp xây dựng

chỉ số giá bất động sản thương mại. Đây là những chỉ số niềm tin đầu tư bất động

sản dựa trên định giá và giao dịch. Họ sử dụng các phân tích về hưởng thụ để tạo

ra một chỉ số dựa trên giao dịch. Họ tạo ra một chỉ số giá hưởng thụ rất chung

chung cho cả hai loại tài sản tính chất đơn lẻ và văn phòng. Khác với loại tài sản,

không có đặc tính tài sản khác được ghi lại và các phân tích không có một khu

vực địa lý cụ thể thay vì tạo ra một mô hình mở rộng ở Mỹ.

Wheaton và Torto (1994) tạo ra một số chỉ số giá hưởng thụ cho các tài

sản văn phòng qua một số thành phố lớn của Mỹ. Như với các nghiên cứu trên,

mục tiêu chính không phải là yếu tố quyết định để xác định tiền thuê chính thay

vì tạo ra một chỉ số giá. Một lần nữa, các đặc tính vật lý được sử dụng đều bị giới

hạn và chúng ta hiểu hơn về các yếu tố quyết định tiền thuê.

Fisher và Webb (1996) phát triển một chỉ số giá cho những thay đổi trong

giao dịch cho thuê tại Chicago. Công việc cụ thể nhằm mở rộng những công việc

của Brennan và những người cộng sự (1984) và Mills (1992). Họ xem xét cả hai

chuỗi thời gian và sự khác biệt chéo trong giá trị cho thuê. Dữ liệu trên 395 giao

dịch thuê được sử dụng nhưng phân tích này bị hạn chế bởi thực tế là nó chỉ đại

diện cho chín tòa nhà trong khu vực trung tâm Chicago. Ngoài ra, mô hình được

sử dụng chứa ít thông tin về các thuộc tính tài sản, nhưng thay vì tập trung chi

tiết vào người cư ngụ và sự cho thuê. Tuy nhiên, với quá ít các tòa nhà, thuộc

tính chi tiết sẽ làm cho ít sự khác biệt với mô hình.

Việc xem xét nhấn mạnh kỹ thuật này giúp xác định và định lượng yếu tố

quyết định chính của việc thuê và phân tích đầu tư để tạo ra chỉ số giá cho thị

trường bất động sản.

2.7 KHUNG PHÂN TÍCH DÀNH CHO NGHIÊN CỨU.

- Xác định các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê

- Xây dựng tiêu chí cho một văn phòng cho thuê điển hình

- Xây dựng mô hình hồi quy các biến tác động đến giá văn phòng cho thuê

- Ước lượng tìm các hệ số hồi quy có ý nghĩa trong mô hình.

- Sử dụng các hệ số hồi quy và các tiêu chí chuẩn của văn phòng cho thuê điển

hình để ước lượng giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình.

- Cập nhật số liệu mới từ thị trường (sau một kỳ)

- Sử dụng các hệ số hồi quy và các tiêu chí chuẩn của văn phòng cho thuê điển

hình để ước lượng giá giao dịch mới trong kỳ.

- Xác định tỷ lệ thay đổi về giá trong kỳ (so với giá gốc)

- Kết luận về chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình

2.8 TỔNG KẾT CHƯƠNG

Nội dung chủ yếu của chương này bao gồm các vấn đề chính. Thứ nhất,

chương này giới thiệu các khái niệm liên quan vấn đề nghiên cứu bao gồm chỉ số

giá bất động sản, văn phòng cho thuê và phân hạng văn phòng cho thuê, các lý

thuyết và nguyên lý hình thành giá cả. Lý thuyết về thông tin bất cân xứng cũng

được vận dụng trong luận văn này. Tiếp theo là phần trình bày về các yếu tố tác

động đến giá bất động sản, các mô hình nghiên cứu về giá bất động sản. Bên

cạnh đó, nội dung chính tiếp theo của Chương 2 là tổng hợp các nghiên cứu

trước đây về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê và các nghiên cứu

về chỉ số giá bất động sản, văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, trong chương 2

cũng đưa ra nội dung khung phân tích dành cho nghiên cứu. Chương tiếp theo sẽ

trình bày phương pháp nghiên cứu của luận văn này.

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phần này sẽ trình bày phương pháp thực hiện nghiên cứu, cách thức thu

thập dữ liệu, đưa ra mô hình nghiên cứu cho một văn phòng cho thuê điển hình

và dựa trên mô hình này để đưa ra phương thức ước tính chỉ số giá văn phòng

cho thuê.

3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU:

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

Vấn đề nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết, phỏng vấn chuyên gia

Mô hình và giả thuyết nghiên cứu

Khảo sát ý kiến chuyên gia

Xây dựng bảng câu hỏi

Thu thập dữ liệu

Mã hóa làm sạch dữ liệu

Thống kê mô tả, phân tích dữ liệu, hồi quy kiểm định

Ước tính giá gốc

Viết báo cáo kết quả nghiên cứu

Đầu tiên xuất phát từ các vấn đề nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu và các

câu hỏi nghiên cứu tìm hiểu các khái nhiệm, cơ sở lý thuyết cũng như các nghiên

cứu trước, tham khảo các ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và các

chuyên gia về quản lý toàn nhà văn phòng cho thuê.

Tiếp theo trên cở lý thuyết đã đề ra, thông qua kết quả nghiên cứu định

tính từ khảo sát ý kiến chuyên gia xây dựng mô hình nghiên cứu điển hình và các

giả thuyết liên quan cho các biến, qua đó xây dựng bảng câu hỏi khảo sát cho đề

tài nghiên cứu và tiến hành thu thập dữ liệu nghiên cứu. Mẫu điều tra sau khi thu

về sẽ được kiểm tra, làm sạch, mã hóa trên máy tính.

Bước cuối cùng là phân tích dữ liệu bằng các kỹ thuật phân tích thông qua

phần mềm Stata phiên bản 11.0. Phân tích hồi quy được thực hiện nhằm ước tính

các hệ số hồi quy và ước tính giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình. Sau khi

ước lượng được giá gốc, tác giả đề xuất phương thức ước tính chỉ số giá văn

phòng cho thuê điển hình tại trung tâm TP.HCM.

3.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT

Phân tích hồi quy là tìm quan hệ phụ thuộc của một biến, được gọi là biến

phụ thuộc vào một hoặc nhiều biến khác, được gọi là biến độc lập nhằm mục

đích ước lượng hoặc tiên đoán giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biết trước

giá trị của biến độc lập. Bản chất của phương pháp hồi quy là dựa vào số liệu

thống kê của hàng loạt giao dịch từ thị trường, nhằm tìm kiếm phương trình hồi

quy có tính đại diện chung thể hiện mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn

phòng cho thuê. Dựa trên mô hình có thể dự báo được giá văn cho thuê vào các

kỳ tiếp theo để tính chỉ số giá.

Phương pháp hồi quy có kết quả tương đối không hoàn toàn chính xác

nhưng được chấp nhận vì có tính đại diện của thị trường. Tại các nước phát triển,

các chuyên gia sử dụng phương pháp này nhằm lập bảng giá đất tại một khu vực

phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước như thu thuế, bồi thường giải phóng mặt

bằng, thu tiền sử dụng đất…

3.2.1 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê.

Từ các lý thuyết và các bài nghiên cứu trên, tác giả xây dựng mô hình

dạng:

Y = 𝜷𝟎 + 𝜷𝟏X1 + 𝜷𝟐X2… + 𝜷𝒏Xn + u

Trong đó:

Yi: Là biến phụ thuộc thể hiện giá văn phòng cho thuê trung bình (

USD/m2/tháng) tại quan sát thứ i

𝜷𝟎: Tung độ góc của mô hình

X1, X2… Xn: Là các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động.

𝜷𝟏, 𝜷𝟐, 𝜷𝒏 : Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tố

X1, X2...Xn lên biến phụ thuộc Yi.

3.2.2 Các giả định của mô hình

Trong mô hình hồi quy bao gồm hai phần là phần kiểm soát và phần ngẫu

nhiên, ui là biến ngẫu nhiên và tuân thủ theo phân phối chuẩn, các biến X1,

X2…Xn các biến kiểm soát còn gọi là biến cho trước. Vì Yi là tổng hợp của phần

trên nên Yi cũng là một biến ngẫu nhiên. Các giả định của mô hình:

 Giá trị trung bình của biến phần dư (Ui) bằng 0

 Phương sai của các phần dư (sai số) không thay dổi

 Không có hiện tượng tự tương quan giữa các phần dư

 Không có hiện tượng cộng tuyến giữa các biến độc lập

 Phần dư có phân phối chuẩn.

3.2.3 Sự lựa chọn mô hình

Có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với

từng mô hình có những biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề là trong số các mô

hình đặt ra mô hình nào là tốt nhất. Thông thường việc chọn mô hình tốt nhất

thường dựa vào hệ số xác định R2 để giải thích mức độ “ý nghĩa” của các biến Xi

đối với biến Yi trong mô hình, nếu chỉ số này càng cao thì ý nghĩa giải thích của

mô hình càng lớn, từ đấy có thể dẫn đến kết luận mô hình càng tốt. Tuy nhiên

cũng cần phải lưu ý rằng mỗi mô hình hồi quy có nhiều thuộc tính, để đánh giá

chất lượng mô hình cần phải xem xét đồng thời các thuộc tính đó.

Để khẳng định các yếu tố Xi tác động đến Yi với một độ tin cậy nhất định

việc dựa vào chỉ số Prob. trong kết quả hồi quy. Nếu Prob. < 0.05 ta bác bỏ giả

thuyết H0 tức yếu tố Xi có tác động đến Yi

3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện theo cả hai phương pháp là nghiên cứu định tính và

nghiên cứu định lượng.

3.3.1 Phương pháp định tính

Phương pháp nghiên cứu định tính được thực hiện phỏng vấn chuyên gia

trong lĩnh vực bất động sản, phỏng vấn các đơn vị quản lý tòa nhà và các nhà

môi giới trong lĩnh vực cho thuê văn phòng theo phiếu khảo sát chuyên gia ( Phụ

lục 02) để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê, đồng thời

tìm ra các yếu tố chuẩn của văn phòng cho thuê điển hình tại trung tâm

TP.HCM.

Qua nghiên cứu định tính, giúp nhận diện được sự phù hợp các yếu tố đưa

ra từ các nghiên cứu trước đây tại nước ta, đồng thời xây dựng mô hình về giá

văn phòng cho thuê điển hình làm cơ sở ước tính giá gốc và đề ra phương thức

tính chỉ giá văn phòng cho thuê.

3.2.2 Phương pháp định lượng

Phương pháp phân tích định lượng được sử dụng nhằm phân tích tác động

của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê. Dựa trên các hệ số hồi quy

thu được từ ước lượng sử dụng để dự báo giá văn phòng cho thuê sau một thời

kỳ. Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của văn phòng cho thuê.

3.4. KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU

3.4.1 Khu vực nghiên cứu.

Khu vực nghiên cứu được chọn là trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực thuộc Trung Ương lớn nhất ở phía

Nam. Thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm rất phát triển trong

những năm gần đây, chủ yếu là quận 1, quận 3 và các quận khác như quận Bình

Thạnh, Phú Nhuận và Tân Bình. Theo nghiên cứu của Savills, trong quý 1 năm

2015, thị trường chào đón hơn 17.500 m2 diện tích văn phòng tại khu vực trung

tâm. Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng Tp.HCM có khoảng

1.470.000m m2 từ 223 dự án, tăng 1% theo quý và 4% theo năm.

3.4.2 Thu thập dữ liệu

Dữ liệu được thu thập tại 15 tòa nhà cao ốc văn phòng khác nhau ( Theo

danh mục các tòa nhà đính kèm phụ lục 01) tại khu vực trung tâm quận 1 và

quận 3 với mục đích sử dụng cho thuê làm văn phòng. Quá trình chọn mẫu được

thu thập một cách thuận tiện. Các tòa nhà hiện đã hoàn thành và đưa vào hoạt

động cho thuê. Khảo sát và thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao

gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc các nhà quản lý cho thuê cao ốc

văn phòng tại các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã tiến hành

khảo sát 240 mẫu tại 15 tòa nhà tọa lạc tại quận 1 và quận 3, trong đó quậng 1

bao gồm 10 tòa nhà và quận 3 là 5 tòa nhà. Thời gian tiến hành khảo sát bắt từ

tháng 01/2015 đến tháng 03/2015.

3.4.3 Nguồn dữ liệu.

Số liệu được sử dụng trong đề tài là số liệu được thu thập từ đơn vị quản

lý toà nhà đang cho thuê trên địa bàn Thành phố và các đơn vị thuê tòa nhà. Các

dữ liệu thu thập được là thông tin về tên tòa nhà, địa chỉ tòa nhà, giá cho thuê, vị

trí tọa lạc, diện tích sàn của tòa nhà, diện tích cho thuê theo hợp đồng, tỷ lệ tăng

giá theo hợp đồng, tầng cao, cảnh quan, số thang máy, số tầng hầm.

Bên cạnh đó, tác giả đã tiến hành khảo sát thực tế để thu thập các dữ liệu

về thông tin tòa nhà như địa chỉ, số tầng cao, số thang máy, số tầng hầm.

Ngoài ra, biến khoảng cách được đo lường thông qua trang web:

http://maps.vietbando.com/maps/

3.5 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO

THUÊ

Trên cơ sở các yếu tố được tìm thấy từ các công trình nghiên cứu trong và

ngoài nước, tác giả tiến hành phỏng vấn số lượng là 20 chuyên gia là các nhà

quản lý và điều hành các tòa nhà cho thuê, các giảng viên chuyên ngành kinh

doanh bất động sản, quản lý đất đai (Phiếu khảo sát đính kèm phụ lục 02).

Bằng phương pháp cho điểm đối với 15 yếu tố tác giả đưa ra bao gồm:

quận, số tầng cao của tòa nhà, số năm đã sử dụng của tòa nhà, kích thước của tòa

nhà, cảnh quan, khoảng cách trung tâm, diện tích sàn cho thuê của tòa nhà, diện

tích cho thuê theo hợp đồng, số tầng hầm, số thang máy, phí quản lý, thời hạn

thuê, hình thức thanh toán, tỷ lệ tăng giá, dịch vụ quản lý, kiến trúc tòa nhà. Dựa

vào ý kiến, kinh nghiệm của mình, các chuyên gia sẽ tiến hành đánh giá các yếu

tố khảo sát trên có ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến giá cho thuê văn phòng

và các giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu tố này. Kết quả khảo sát nhằm đánh

giá sự phù hợp của các yếu tố tác động đến giá văn phòng thuê và để tránh

trường hợp bỏ sót biến trong mô hình đã được đề xuất nêu trên. Đồng thời qua

kết quả khảo sát thu thập được giá trị đại diện (chuẩn) của các yếu này nhằm xây

dựng mô hình giá văn phòng cho thuê điển hình.

Kết quả điều tra từ phiếu khảo sát lấy ý kiến từ các chuyên gia, thu được kết

quả khảo sát như sau:

Bảng 3.5 Tóm tắt kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng

đến giá văn phòng cho thuê

Tổng số Số phiếu phiếu Tỷ lệ đồng STT Yếu tố chuyên gia chuyên gia ý đồng ý điều tra

1 Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm 20 18 90%

Số tầng cao của tòa nhà văn phòng 2 20 12 60% cho thuê

Số năm đưa vào sử dụng của tòa 3 20 14 70% nhà văn phòng cho thuê

4 Cảnh quan xung quanh tòa nhà 20 11 55%

Khoảng cách từ văn phòng cho

5 thuê điển hình đến trung tâm thành 20 16 80%

phố

Diện tích sàn văn phòng cho thuê 6 20 10 50% của tòa nhà

Diện tích sàn văn phòng cho thuê 7 20 11 55% theo trên hợp đồng

8 Số tầng hầm của tòa nhà 20 10 50%

Số thang máy của tòa nhà ( không 9 20 12 60% bao gồm thang vận chuyển hàng)

Tổng số Số phiếu phiếu Tỷ lệ đồng STT Yếu tố chuyên gia chuyên gia ý đồng ý điều tra

10 Phí quản lý của tòa nhà 20 13 65%

11 Thời hạn cho thuê của hợp đồng 20 15 75%

Hình thức thanh toán tiền thuê của 12 20 13 65% hợp đồng

13 Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng 20 16 80%

Kiến trúc của tòa nhà văn phòng 14 20 4 20% (truyền thống, cổ điển, hiện đại).

Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)

Dựa trên kết quả từ Phiếu khảo sát chuyên gia để xây dựng tiêu chí cho

một văn phòng cho thuê điển hình tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Khu vực trung tâm TP HCM ( Quận 1, Quận 3), mức giá văn phòng cho

thuê (chưa bao gồm phí quản lý) phổ biến được khảo sát là trên 30 – 40 USD/m2

sàn/tháng.

Bảng 3.6 Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện (chuẩn) của văn

phòng cho thuê điển hình

Giá trị đại diện (chuẩn)

của các yếu tố có tác động STT Yếu tố

đến văn phòng cho thuê

Giá cho thuê bình quân tại khu vực trung 30 – 40 USD/m2 sàn/tháng 1 tâm Thành phố Hồ Chí Minh

2 Vị trí tọa lạc tại Quận trung tâm Quận 1

Số tầng cao của tòa nhà văn phòng cho Trên 16 tầng 3 thuê

Số năm đưa vào sử dụng của tòa nhà văn 6- 10 năm 4 phòng cho thuê

5 Cảnh quan xung quanh tòa nhà Tốt

Khoảng cách từ văn phòng cho thuê điển Dưới 1 km 6 hình đến trung tâm thành phố

Diện tích sàn văn phòng cho thuê của tòa 10.000 – 20.000 7 nhà

Diện tích sàn văn phòng cho thuê theo 400 - 600 8 trên hợp đồng

9 Số tầng hầm của tòa nhà Trên 2 tầng

Số thang máy của tòa nhà ( không bao 10 Trên 2 thang máy gồm thang vận chuyển hàng)

11 Phí quản lý của tòa nhà 6- 8 USD/m2/tháng

12 Thời hạn cho thuê của hợp đồng Từ 1 đến 3 năm

Giá trị đại diện (chuẩn)

của các yếu tố có tác động STT Yếu tố

đến văn phòng cho thuê

Hình thức thanh toán tiền thuê của hợp Hàng tháng 13 đồng

14 Tỷ lệ tăng giá ghi trên hợp đồng 0% - 5%

Kiến trúc của tòa nhà văn phòng (truyền 15 Hiện đại thống, cổ điển, hiện đại).

Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)

Từ bảng kết quả khảo sát điều tra ý kiến chuyên gia cho thấy có 14 yếu tố

đưa ra khảo sát đều được các chuyên gia đánh giá là có ảnh hưởng đến giá văn

phòng cho thuê. Ngoài 14 yếu tố trên, tác giả thu thập thêm từ ý kiến của các

chuyên gia là yếu tố hiệu quả tiết kiệm điện năng, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật,

thiết kế sử dụng diện tích sàn hiệu quả. Nhìn vào bảng kết quả, ta có thể thấy yếu

tố về kiến trúc tòa nhà không được các chuyên gia đánh giá cao về mức độ ảnh

hưởng đến giá văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng cho thuê

tại Thành phố Hồ Chí Minh hình thành muộn hơn so với các nước khác việc xây

dựng các tòa nhà có kiến trúc không mang nhiều yếu tố khác biệt, vì vậy tác giả

quyết định không đưa yếu tố này vào mô hình.

Về các yếu tố thu thập được từ các chuyên là yếu tố hiệu quả tiết kiệm

điện năng, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật, thiết kế sử dụng diện tích sàn hiệu quả

đều khó đánh giá và lượng hóa chính xác vì mang tính chuyên sâu trong lĩnh vực

thiết kế xây dựng nên tác giả quyết định không đưa thêm các yếu này vào mô

hình giá văn phòng cho thuê.

3.6 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ NGHỊ

3.6.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê

Qua việc tổng hợp các lý thuyết, tìm hiểu các nghiên cứu trước, kết hợp

với khảo sát lấy ý kiến chuyên gia, mô hình nghiên cứu được đề xuất như sau:

GIA_VPi = 𝜷0 + 𝜷1 QUAN + 𝜷2 T_C + 𝜷3 TUOI + 𝜷4 CQ_VP + 𝜷5 KC_TT + 𝜷6 DT_VP + 𝜷7 DT_HD + 𝜷8 SO_TH + 𝜷9 SO_TM + 𝜷10 P_QL+ 𝜷11

TH_HD + 𝜷12 HT_TT + 𝜷13 TL_TG +

 Giải thích và kỳ vọng dấu của các biến.

QUAN : Vị trí tọa lạc thuộc các quận trung tâm tại quận trung tâm.

Thị trường văn phòng cho thuê với hầu hết các cao ốc văn phòng cho thuê đã xây

dựng và đang xây dựng tập trung tại Quận 1 và quận 3. Khảo sát cho thấy hầu

hết văn phòng cho thuê hạng A đều tập trung tại địa bàn quận 1. Gía cho thuê

giảm dần tại các quận lân cận là Quận 3 và các Quận khác.

T_C : Số tầng cao của tòa nhà văn phòng cho thuê. Tòa nhà có số

tầng càng cao thì giá cho thuê sẽ cao hơn so với các tòa nhà thấp tầng.

TUOI : Số năm đã đưa vào sử dụng của tòa nhà. Tòa nhà sử dụng

càng lâu, chất lượng của tòa nhà càng giảm và giá sẽ thấp hơn so với các tòa nhà

mới.

CQ_VP : Cảnh quan xung quanh tòa nhà. Cảnh quan được đánh giá là

tốt sẽ có mức giá cho thuê cao hơn so với cảnh quan được đánh giá trung bình và

kém. Trong đề tài này, biến cảnh quan được nhóm thành năm thứ bậc, Theo đó,

biến này nhận giá trị tăng dần từ 1 đến 5 tương ứng với mức độ đồng ý giảm dần

(từ Rất tốt đến Rất kém).

KC_TT : Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố

(Chợ Bến Thành). Văn phòng càng gần trung tâm thì giá cho thuê càng tăng.

DT_VP : Diện tích sàn văn phòng cho thuê các tầng của tòa nhà. Diện

tích sàn văn phòng càng lớn, khả năng cung ứng các diện tích sàn cho thuê theo

nhu cầu của các đơn vị đi thuê càng cao thì giá cho thuê càng tăng.

DT_HD : Diện tích sàn văn phòng cho thuê trên hợp đồng. Diện tích

cho thuê theo hợp đồng càng lớn thì khả năng đàm phán với các đơn vị cho thuê

sẽ dễ dàng hơn so với các hợp đồng thuê có diện tích nhỏ .

SO_TH : Số tầng hầm của tòa nhà. Tòa nhà có đầy đủ tầng hầm sẽ

đảm bảo diện tích về bãi xe tốt hơn so với các tòa nhà không có tầng hầm hoặc

diện tích tầng hầm bị hạn chế.

SO_TM : Số thang máy tòa nhà. Tòa nhà có nhiều thang máy đáp ứng

nhu cầu đi lại của các nhân viên và khách hàng thì sẽ có giá cao hơn so với các

tòa nhà có số thang máy bị hạn chế.

P_QL : Phí quản lý của tòa nhà. Khoản chi phí này càng cao sẽ dẫn

đến giá cho thuê càng cao.

TH_HD : Thời hạn hợp đồng cho thuê của hợp đồng thuê.Thời hạn cho

thuê càng dài thì giá cho thuê sẽ thấp hơn so với các hợp đồng cho thuê ngắn

hạn.

HT_TT : Hình thức thanh toán của hợp đồng thuê. Hình thức thanh

toán theo quý hoặc theo năm sẽ có giá thuê cao hơn hơn so với thanh toán hàng

tháng.

TL_TG : Tỷ lệ tăng giá hợp đồng thuê. Hợp đồng thuê có tỷ lệ điều

chỉnh tăng giá hàng năm sẽ có giá thuê thấp hơn so với hợp không có điểu chỉnh

tỷ lệ tăng giá hoặc điểu chỉnh với mức thấp hơn.

3.6.2 Tóm tắt các biến trong mô hình

Các số liệu cho mô hình trên được diễn giải trong bảng sau:

Bảng 3.6 Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy

KÝ Dấu kỳ STT NỘI DUNG BIẾN ĐƠN VỊ/ MÃ HÓA HIỆU vọng

Biến phụ thuộc (Y): Giá

văn phòng cho thuê trung

1 GIA_VP bình điển hình ( Không USD/m2sàn/tháng

bao gồm Phí dịch vụ và

thuế VAT 10%.)

Mã hóa bằng Thang đo

danh nghĩa (Nominal scale) Biến độc lập (X1): Vị trí Biến này nhận giá trị 1 nếu 2 QUAN tọa lạc tại Quận trung (-) thuộc quận 1 (quận trung tâm tâm); nhận giá trị 2 nếu

thuộc quận khác.

Biến độc lập (X2): Số

3 T_C tầng cao của tòa nhà văn tầng +

phòng cho thuê

Biến độc lập (X3): Số

năm đưa vào sử dụng của 4 TUOI Năm (-) tòa nhà văn phòng cho

thuê

Mã hóa bằng Thang đo thứ

Biến độc lập (X4): cảnh bậc (Ordinal scale) thông 5 CQ_VP (-) quan xung quanh tòa nhà qua câu hỏi điều tra được

khảo sát trực tiếp tại khu

KÝ Dấu kỳ STT NỘI DUNG BIẾN ĐƠN VỊ/ MÃ HÓA HIỆU vọng

vực nơi văn phòng tọa lạc

kết hợp với khảo sát qua

Internet bằng ứng dụng

Google. Theo đó, biến này

nhận giá trị tăng dần từ 1

đến 5 tương ứng với mức

độ đồng ý giảm dần (từ Rất

tốt đến Rất kém).

B8iến độc lập (X5):

Khoảng cách từ văn

phòng cho thuê điển hình

đến trung tâm thành phố

6 KC_TT (tính theo đơn vị km). Km (-)

Trong đó, trung tâm

thành phố được lấy mốc

là bùng binh Quách Thị

Trang (Chợ Bến Thành).

Biến độc lập (X6): Diện

7 DT_VP tích sàn văn phòng cho m2 +

thuê của tòa nhà

Biến độc lập (X7): Diện

8 DT_HĐ tích sàn văn phòng cho m2 (-)

thuê theo trên hợp đồng

KÝ Dấu kỳ STT NỘI DUNG BIẾN ĐƠN VỊ/ MÃ HÓA HIỆU vọng

Biến độc lập (X8): Số 9 SO_TH Tầng + tầng hầm của tòa nhà

Biến độc lập (X9): Số

thang máy của tòa nhà ( 10 SO_TM Thang máy + không bao gồm thang

vận chuyển hàng)

Biến độc lập (X10): Phí 11 P_QL USD/ m2sàn /tháng (-) quản lý của tòa nhà

Biến độc lập (X11): Thời

12 TH_HĐ hạn cho thuê của hợp Năm (-)

đồng

Mã hóa bằng Thang đo

danh nghĩa (Nominal scale)

Biến độc lập (X12): Hình Biến này nhận giá trị 2 nếu

13 HT_TT thức thanh toán tiền thuê hình thức thanh toán hàng +

của hợp đồng quý; nhận giá trị 1 hợp

đồng cho thuê với hình

thức thanh toán hàng tháng.

Biến độc lập (X13): Tỷ lệ

14 TL_TG tăng giá ghi trên hợp % (-)

đồng

Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)

3.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG

Chương này trình bày đầy đủ về phương pháp nghiên và mô hình nghiên

cứu của luận văn. Đầu tiên, chương này trình bày một mô hình nghiên cứu tổng

quát dựa trên các nghiên cứu ở nước ngoài. Tiếp theo là dựa ý kiến khảo sát

chuyên gia để làm cơ sở là đưa ra mô hình phù hợp đối với văn phòng cho thuê

tại Thành phố Hồ chí minh và đưa ra các tiêu chí của văn phòng cho thuê điển

hình. Kết quả của nghiên cứu sẽ được trình bày trong nội dung Chương 4.

CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ

Theo kết quả khảo sát, văn phòng cho thuê tại trung tâm Thành phố Hồ

Chí Minh có mức giá cho thuê trung bình là 30,38 USD/m2/tháng. Độ lệch

chuẩn lên đến 5,91 USD/m2/tháng cho thấy mức dao động này so với giá trị

trung bình là cao. Điều này có thể lý giải là do hai nguyên nhân chính: Thứ nhất,

giá cho thuê văn phòng tại quận 1 có mức giá chênh lệch khá cao so với giá cho

thuê văn phòng ở quận khác là do vị trí quận 1 là quận trung tâm với các cao ốc

văn phòng vượt trội về quy mô và nguồn cung văn phòng. Thứ hai là do tính

đẳng cấp, thể hiện uy tín của các công ty khi có trụ sở công ty đặt tại khu vực

quận trung tâm cũng ảnh hưởng khá lớn đến giá văn phòng cho thuê.

Bảng 4.1 Thống kê các biến định lượng trong mô hình nghiên cứu

TL Tên biến

GIA_ KC_ DT_H SO_ SO_ TH_ TU _T

VP T_C TT DT_VP D TH TM HD OI G

Trung 30,38 24,92 8,13 1,32 22.407,81 280,03 2,40 5,56 2,62 3 bình

Trung vị 29 22 5 1,1 19.000 239 2 6 3 0

Độ lệch 5,91 12,87 6,12 0,46 14.446,14 170,76 1,31 2,92 0,64 4 chuẩn

Cực tiểu 19 12 2 0,82 2.600 80 1 2 2 0

Cực đại 44 68 18 2.5 56.600 550 6 14 4 10

Nguồn: Tổng hợp của tác giả (2015)

4.2. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH

Kết quả ước lượng mô hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn

phòng cho thuê thể hiện qua bảng sau;

Bảng 4.2 Kết quả hồi quy của mô hình

STT BIEN Hệ số Gía trị t Sig

QUAN -2.7900 -3.72 0.0000*** 1

T_C 0.4633 9.3 0.0000*** 2

TUOI 0.3576 6.6 0.0000*** 3

CQ_VP 0.0830 0.52 0.6030 4

KC_TT -5.3895 -7.71 0.0000*** 5

DT_VP 0.0001 2.26 0.0250* 6

DT_HĐ -0.0075 -5.38 0.0000*** 7

SO_TM -1.9270 -4.52 0.0000*** 8

SO_TH -2.1696 -11.05 0.0000*** 9

P_QL -0.5933 -1.53 0.1260 10

TH_HĐ -0.1805 -0.3 0.7640 11

HT_TT -0.0536 -0.12 0.9040 12

TL_TG 0.0898 1.62 1.1060 13

_Cons 47.0078 15.17 0.0000*** 14

Nguồn: Tính toán của tác giả (2015)

Ghi chú: Ghi chú: * mức ý nghĩa 10%, Ghi chú: ** mức ý nghĩa 5% *** mức ý

nghĩa 1%

ADJ = 0,6757; F = 39,3; Sig. = 0,000

R2 = 0,6933; R2

Kết quả phân tích cho thấy trong số 13 biến quan sát, có 5 biến không đạt

mức ý nghĩa thống kê 95% và các biến độc lập giải thích được 67,75% sự thay đổi

của biến GIA_VP

 Các biến độc lập có Sig lớn hơn so với mức 5% là 5 biến CQ_VP

(Cảnh quan xung quanh tòa nhà) , P_QL ( Phí quản lý) , TH_HĐ ( Thời hạn thanh

toán theo hợp đồng), HT_TT ( Hình thức thanh toán theo hợp đồng) và biến TL_TG

( Tỷ lệ tăng giá theo hợp đồng).

 Các biến tác động đến giá văn phòng cho thuê: (sig <0.05)

Có 8 biến có ý nghĩa thống kê trong đó biến TUOI là biến tác động mạnh

nhất đến biến phụ thuộc GIA_VP, kế đến là SO_TH và DT_VP.

4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT

4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: (Xem phụ lục 4.2)

Qua kết quả phụ lục 4.2 ta thấy hệ số tương quan Pearson của các biến độc lập

nằm trong khoảng từ 0,017 đến 0,843 nên chưa thể kết luận có hiện tượng đa

cộng tuyến nghiêm trọng. Biến tầng cao và số thang máy. Biến diện tích văn

phòng và số tầng hầm có hệ số tương quan Pearson khá cao là 0,843 và 0,823..

Các biến độc lập số tầng cao, số thang máy, diện tích văn phòng và số tầng hầm

đều có ý nghĩa thông kê trong mô hình nghiên cứu và các lý thuyết nghiên cứu

trước đây.

Để xác định hiện tượng đa cộng tuyến ta dựa vào hệ số phóng đại phương

VIF (Variance inflation factor – VIF).

Hệ số phóng đại phương sai VIF (Variance inflation factor – VIF) trong

phụ lục 4.2 tương ứng với các biến độc lập trong mô hình đều nhỏ hơn 10. Theo

quy tắc, VIF > 10 thì có hiện tượng bị đa cộng tuyến. Vì vậy kết luận mô hình

không vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến

4.3.2 Kiểm định tự tương quan: (Xem phụ lục 4.3)

Kiểm định Breusch-Godfrey:

Gỉa thiết H0:Không có hiện tượng tự tương quan.

Ta có: P-Value = 0.3186 > (5%) Chấp nhận giả thuyết H0, mô hình

không bị tự tương quan.

4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: (Xem phụ lục 4.4)

Kiểm định Breusch-Pagan

Gỉa thiết H0: Phương sai không đổi.

Ta có: P-Value = 0.6496 > (5%) Chấp nhận giả thuyết H0, chưa phát

hiện hiện tượng phương sai thay đổi trong mô hình.

4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: (Xem phụ lục 4.5)

Kiểm định Jarque-Bera

Gỉa thiết H0: Phần dư có phân phối chuẩn.

Ta có: P-Value = 0.0915 > (5%) Chấp nhận giả thuyết H0, phần dư có

phân phối chuẩn.

4.3.5 Kiểm định sự phù hợp của mô hình (Xem phụ lục 4.6)

Giả thuyết: H0: R2 = 0: mô hình đưa ra là không phù hợp

H1 # 0: mô hình đưa ra phù hợp

Ta có: P-value = 0.0000 < (5%) bác bỏ giả thuyết H0, R2 có ý nghĩa

thống kê và kết luận mô hình hồi quy tuyến tính xây dựng được phù hợp với tổng

thể.

4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU

Từ kết quả hồi quy của mô hình ở mục 4.2 và kết quả kiểm định mô hình

ở mục 4.3, tác giả nhận định đây là mô hình nghiên cứu tối ưu. Trong mô hình có

5 biến độc lập không mang ý nghĩa thống kê với mức 5% là 5 biến CQ_VP

(Cảnh quan xung quanh tòa nhà) , P_QL ( Phí quản lý) , TH_HĐ ( Thời hạn

thanh toán theo hợp đồng), HT_TT ( Hình thức thanh toán theo hợp đồng) và

biến TL_TG ( Tỷ lệ tăng giá theo hợp đồng).

Dựa vào các nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến giá cho thuê

văn phòng, tác giả nhận nhấy các yếu tố về hợp đồng bao gồm thời hạn thanh

toán, tỷ lệ tăng giá, hình thức thanh toán, phí quản lý là các yếu tố mang tính

chất bảo mật thông tin thương mại nên sẽ khó khăn trong việc thu thập được

thông tin chính xác, điều này sẽ dẫn đến việc sai lệch kết quả trong mô hình.

Sau khi phân tích và xem xét kỳ vọng và sig của các biến, tác giả đề nghị

mô hình tối ưu để nghiên cứu giá văn phòng cho thuê điển hình tại trung tâm

Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

GIA_VP = 47.00784 + (-2.790001)* QUAN+ 0.4632555* T_C+

0.3474798* TUOI + (-5.389515)* KC_TT+ 0.000077* DT_VP+ (-0.0075011)*

DT_HP + (-1.926998)* SO_TH + (-2.169607) * SO_TM.

 Ý nghĩa hệ số hồi quy:

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê không phải là quận 1 ( quận khác) giảm 2,790 USD/ m2 sàn/tháng.

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê tăng 0,463 USD/ m2 sàn/tháng khi tầng cao tăng thêm 01 tầng.

Khi các yếu tố khác không đổi, thì đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê tăng 0,347 USD/ m2 sàn/tháng khi tăng thêm 01 năm sử dụng. Kết quả là khá

bất ngờ và ngược dấu kỳ vọng. Giải thích cho lý do nhà, tác giả nhận thấy thị

trường văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố hồ chí minh là thị

trường còn khá mới mẻ, số năm đưa vào sử dụng bình quân là 5,5 năm khác hoàn

toàn với các nghiên cứu trước đây ở nước ngoài được thực hiện tại các trung tâm

Thành phố có các tòa nhà văn phòng được xây dựng từ khoảng năm 1950. Điều này

có ý nghĩa rằng, đối với thị trường văn phòng cho thuê như hiện nay, việc một tòa

nhà văn phòng cho thuê đưa vào sử dụng trước sẽ có giá thuê cao và ổn định hơn so

với các tòa nhà mới bắt đầu đưa vào khai thác sử dụng. Và điều này chỉ được chứng

minh đối với văn phòng cho thuê điển hình có vị trí tọa lạc quận trung tâm Thành

phố Hồ Chí Minh.

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê giảm 5,389 USD/ m2 sàn/tháng khi khoảng cách văn phòng đến trung tâm tăng

thêm 1 km. Vị trí càng xa trung tâm thì giá thuê càng giảm.

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê tăng 0,0000771 USD/ m2 sàn/tháng khi diện tích sàn văn phòng cho thuê tăng

thêm 01 m2. Diện tích sàn cho thuê càng lớn thì giá càng tăng nhưng không nhiều.

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê giảm 0,007 USD/ m2 sàn/tháng khi diện tích cho thuê trong hợp đồng tăng

thêm 01 m2. Với diện tích thuê theo hợp đồng càng lớn thì khả năng thương

lượng giá với đơn vị quản lý cho thuê về việc giảm giá cho thuê tương ứng với

diện tích thuê càng tăng.

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê giảm 1,926 USD/ m2 sàn/tháng khi số tầng hầm của văn phòng cho thuê

tăng thêm 01 tầng. Mỗi tòa nhà sẽ có thiết kế số tầng hầm tương ứng với kiến

trúc của tòa nhà. Thực tế khi tăng 01 tầng hầm khi tòa nhà có thiết kế chuẩn thì

diện tích sàn cho thuê sẽ giảm đồng nghĩa với việc giá cho thuê văn phòng sẽ

giảm tương ứng.

Khi các yếu tố khác không đổi, đơn giá bình quân của giá văn phòng cho

thuê giảm 2,169 USD/ m2 sàn/tháng khi số thang máy của văn phòng cho thuê

tăng thêm 01 thang máy. Tương tự như tầng hầm, số thang máy phải đáp ứng tải

trọng theo thiết kế tiêu chuẩn của tòa nhà. Việc tăng 01 thang máy sẽ không có

nhiều ý nhĩa làm giảm diện tích sàn cho thuê đồng nghĩa với việc giá cho thuê

văn phòng sẽ giảm tương ứng.

 Mô hình hồi quy tối ưu

GIA_VP= 47.00784 + (-2.790001)QUAN+ 0.4632555 T_C+ 0.3474798

TUOI + (-5.389515)KC_TT+ 0.0000771 DT_VP+ (-0.0075011) DT_HP + (-

1.926998) SO_TH + (-2.169607) SO_TM

4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH

Từ kết quả khảo sát chuyên gia và dữ liệu thu thập được, tác giả ước tính

giá văn phòng cho thuê điển hình theo các giá trị đại diện (chuẩn) của văn phòng

cho thuê điển hình thu thập được trong quá trình khảo sát ý kiến chuyên gia. Tác

giả sử dụng các giá trị chuẩn đưa vào mô hình hồi quy để ước tính giá gốc của

văn phòng cho thuê điển hình.

Tác giả sử dụng giá trị trung vị (median) của các giá trị đại diện (chuẩn)

thỏa tiêu chí theo khảo sát chuyên gia để đưa vào mô hình ước tính giá gốc cho

văn phòng cho thuê điển hình

Bảng 4.5 Gía trị của đại diện (chuẩn) trong mô hình

Các giá trị đại diện (chuẩn) của văn Biến Hệ số hồi quy phòng cho thuê điển hình

30 USD – 40 USD USD/m2 sàn /tháng) GIA_VP

QUẬN -2.790001 1

T_C 0.432555 22

TUOI 0.3474798 5

KC_TT -5.389 0.97

Các giá trị đại diện (chuẩn) của văn Biến Hệ số hồi quy phòng cho thuê điển hình

DT_VP 0.0000771 18,536

DT_HD -0.0075011 510

SO_TH -1.926 2

SO_TM -2.169 5

b1 47.007

Nguồn: Tính toán của tác giả (2015)

Mô hình hồi quy để ước tính giá gốc: GIA_VP= 47.00784 + (-2.790001)*

QUAN + 0.4632555* T_C + 0.3474798* TUOI + (-5.389515)* KC_TT +

0.0000771* DT_VP+ (-0.0075011)* DT_HP + (-1.926998)* SO_TH + (-

2.169607) * SO_TM.

Thế các giá trị thỏa điều kiện ở bảng 4.5 để ước tính giá gốc của văn

phòng cho thuê điển hình.

Gía gốc được tính cho văn phòng cho thuê điển hình là: GIA_VP = 34

USD/m2/tháng ( P0)

4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH

Cập nhật lại số liệu khảo sát sau một thời kỳ ( 01 quý/ 01 năm) cho loại

văn phòng cho thuê điển hình.

Điều chỉnh mô hình hồi quy (nếu cần thiết)

Ước lượng lại các hệ số hồi quy mới (nếu cần thiết)

Sử dụng các hệ số hồi quy và các tiêu chí chuẩn của bất động sản đại diện

để ước lượng giá giao dịch mới trong kỳ khảo sát (P1).

Xác định tỷ lệ thay đổi về giá trong kỳ (so với giá gốc)

Chỉ số giá

4.7 TỔNG KẾT CHƯƠNG

Chương 4 của luận văn trình bày kết quả của việc phân tích dữ liệu phục

vụ mục tiêu nghiên cứu. Đầu tiên, nội dung trình bày là thống kê mô tả về các

biến độc lập. Tiếp theo, chương này trình bày kết quả phân tích hồi quy để tìm

các hệ số hồi quy có ý nghĩa trong mô hình của các yếu tố tác động đến giá văn

phòng cho thuê điển hình, sử dụng các hệ số hồi quy và các tiêu chí chuẩn của

văn phòng cho thuê điển hình để ước lượng giá gốc của văn phòng cho thuê điển

hình. Việc tiếp theo là cập nhật số liệu từ thị trường ( sau 01 kỳ) để ước lượng

giá mới và cách xác định được tỷ lệ thay đổi về giá trong kỳ khảo sát tiếp theo

cũng là chỉ số giá văn phòng cho thuê cần ước tính. Phần tiếp theo, phần cuối

cùng của luận văn sẽ mang đến kết luận và những khuyến nghị chính sách từ kết

quả nghiên cứu.

CHƯƠNG IV: KẾT LUẬN

5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Qua kết quả nghiên cứu ở Chương 4, luận văn thể hiện các kết quả nghiên

cứu được đặt ra từ mục tiêu nghiên cứu ở Chương 1.

5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến

giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM

Nghiên cứu sử dụng mô hình tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng

đến giá văn phòng cho thuê dựa trên cở sở lý thuyết và khảo sát chuyên gia. Mô

hình được kiểm định là phù hợp và có mức ý nghĩa theo tác giá là tương đối cao

và áp dụng phù hợp tại Việt Nam.

5.1.2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực

trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh

Kết quả nghiên cứu tìm ra các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho

thuê. Các biến có ý nghĩa thống kê trong mô hình là vị trí tọa lạc (quận trung

tâm, khoảng cách đến trung tâm), tuổi, diện tích sàn văn phòng, diện tích cho

thuê theo hợp đồng, số tầng hầm, số thang máy và tầng cao của tòa nhà. Biến

tuổi có ý nghĩa mạnh nhất, và yếu tố bất ngờ là quan hệ cùng chiều với giá văn

phòng cho thuê. Ngược là biến số tầng hầm và số thang máy có tác động ngược

chiều so với giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí

Minh.

5.1.3 Ước lượng giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình.

Trên cơ sở khảo sát ý kiến chuyên gia để đưa ra các giá trị đại diện

(chuẩn) cho văn phòng cho thuê điển hình, làm cơ sở để ước tính giá gốc của văn

phòng cho thuê điển hình.

Gía gốc văn phòng cho thuê điển hình được ước tính từ mô hình hồi quy

tối ưu là 34 USD/m2/tháng.

5.1.4 Ước tính chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình trong kỳ tiếp theo

Ước tính chỉ số giá trong kỳ tiếp theo bằng cách ước tính giá văn phòng

cho thuê mới trong ký nghiên cứu tiếp theo và cập nhật dữ liệu từ thị trường cho

mô hình văn phòng cho thuê điển hình để tính ra chỉ số giá văn phòng cho thuê

5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm

Thành phồ Hồ chí minh là nghiên cứu mới, chưa được thực hiện trước đây.

Nghiên cứu này tìm ra các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê đồng thời

đưa ra phương thức xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình.

Mục tiêu của bài nghiên cứu là dùng kỹ thuật hồi quy để xác định và định

lượng các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Đồng thời xây dựng chỉ

số giá văn phòng cho thuê điển hình tại khu vực Thành phố Hồ chí minh. Điều

này có ý nghĩa vì đây là khu vực trung tâm Thành phố với thị trường cho thuê

đang phát triển nhất so với các khu vực trung tâm khác trong cả nước.

Việc xây dựng chỉ số giá theo hướng dẫn của Thông tư 20/2010/TT-BXD

và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng BXD còn nhiều hạn chế do

xuất phát điểm công thức tính chỉ số giá phân loại bất động sản bằng chỉ số cá

thể với giá so sánh giữa hai thời điểm là các kết quả trung bình cộng của giá các

bất động sản được giao dịch. Mặc dù trung bình cộng giá giao dịch của trong

từng phân loại có thể nêu lên xu hướng biến động chung của giá bất động sản

nhưng cùng lúc đã cào bằng mức độ biến động trong giá giao dịch của từng phân

loại bất động sản.

Mức độ biến động trong giá giao dịch bất động sản càng lớn thì công thức

tính chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động càng trở nên hạn chế trong

việc phản ánh mức độ biến động của thị trường. Việc ước tính chỉ số giá văn

phòng cho thuê bằng mô hình hồi quy sẽ khắc phục được nhược điểm từ các tính

trung bình cộng theo Thông tư trên và giúp ước lượng xác định chỉ số giá có mức

độ tin cậy cao hơn, chính xác và phù hợp hơn so với các phương pháp khác.

Ngoài ra, từ kết quả hồi quy có thể dự báo chỉ số giá văn phòng cho thuê

trong tương lai, đây là vấn đề quan trọng trong việc quản lý giá mà các phương

pháp so sánh thông thường không thực hiện được.

5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu chỉ thực hiện đến giai đoạn tính toán giá gốc của văn phòng

cho thuê điển hình, giai đoạn cập nhật số liệu từ thị trường trong kỳ tiếp theo để

tính toán ra giá văn phòng cho thuê mới chưa được hiện do giới hạn về thời gian

nghiên cứu, chưa thu thập đủ số liệu để tính toán cho kỳ tiếp theo. Vì vậy, nghiên

cứu chỉ lại ở việc nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê chứ không

đưa ra được chỉ số giá cụ thể của văn phòng cho thuê điển hình.

Việc xây dựng tiêu chí chuẩn cho các biến chuẩn trong mô hình để ước

tính chỉ số giá chỉ mang tính chất chuyên gia kinh nghiệm. Việc tiêu chuẩn hóa

các phân hạng văn phòng cho thuê chưa được thể hiện dưới văn bản pháp lý hoặc

chuyên đề nghiên cứu, điều này ảnh hưởng đến việc xác định yếu tố chuẩn cho

loại văn phòng cho thuê điển hình và ảnh hưởng đến việc ước tính chỉ số giá. Chỉ

số giá văn phòng cho thuê điển hình chỉ dùng để tham khảo mức biến động của

thị trường văn phòng cho thuê ở phân khúc điển hình, chưa phản ánh đầy đủ sự

biến động của cả thị trường cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Số liệu thu thập về các thông tin về hợp đồng thuê như: thời hạn hợp

đồng, hình thức thanh toán và tỷ lệ tăng giá rất, phí quản lý khó được kiểm

chứng về mức độ tin cậy của thông tin do một số quy định về bảo mật thông tin

của khách hàng từ phía đơn vị quản lý tòa nhà và quy định về bảo mật thông của

công ty về phía nhân viên. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của dữ liệu

và kết quả đo lường tác động của các biến này lên giá văn phòng cho thuê. Ngoài

ra, số lượng mẫu thu thập là 240 mẫu là chưa đủ lớn và đại diện để xây dựng chỉ

số giá bằng mô hình hồi quy mang tính chính xác cao.

5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Chỉ số giá bất động sản là thước đo phản ánh sự biến động về giá của thị

trường bất động sản. Những sai lệch trong việc phản ánh biến động của chỉ số

giá bất động sản có thể dẫn đến những lựa chọn bất lợi của những ai sử dụng chỉ

số này làm cơ sở tham khảo trong việc đưa ra các quyết định. Hậu quả là những

tổn thất xã hội và nhiều vấn đề khác đặc biệt là sự mất lòng tin vào chỉ số giá bất

động sản trong việc định hướng biến động của thị trường. Vì vậy, các cơ quan

chức năng cần triển khai công tác xây dựng chỉ số bất động sản một cách nhanh

chóng và chính xác. Ngoài phương pháp xây dựng chỉ số giá theo tinh thần của

Thông tư 20/2010/TT-BXD và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng,

đề xuất nghiên cứu và ban hành các phương pháp tính tính chỉ số giá khác đã

được thế giới áp dụng và vận dụng vào thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Mỗi phương pháp đưa ra cách tiếp cận khác nhau, và kết quả sẽ khác nhau nhưng

làm cơ sở để đối chiếu và kiểm chứng lẫn nhau.

Việc đưa ra tiêu chí phân loại cụ thể cho từng phân hạng bất động sản là

cần thiết, vì mỗi phân hạng bất động sản có chỉ số giá riêng phản ánh thị trường

của từng phân hạng đó. Gía giao dịch bất động sản phụ thuộc vào đặc điểm của

từng loại bất động sản nên việc phân loại cụ thể bất động sản theo một tiêu chí

chung và chuẩn sẽ giúp phản ánh đúng phân khúc thị trường, góp phần xây dựng

chỉ số giá càng chính xác và phản ánh đầy đủ mức độ biến động của thị trường.

5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO

Luận văn này gợi ý ra một số hướng nghiên cứu mở rộng cho các nghiên

cứu cùng lĩnh vực được thực hiện trong tương lai. Thứ nhất là các nghiên cứu

tiếp theo có thể sử dụng mô hình hồi quy để dự báo giá văn phòng cho thuê tại

khu vực Thành phố Hồ chí minh. Thứ hai là tiếp tục khảo sát cập nhật số liệu tại

thời kỳ nghiên cứu để đưa ra chỉ số giá văn phòng cho thuê. Cuối cùng là các

nghiên cứu sau này này nên sử dụng dữ liệu với nhiều quan sát hơn để có thể

đánh giá tốt hơn mức độ tác động của các yếu tố đến giá văn phòng cho thuê, và

ước tính chỉ số một cách chính xác hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Tiếng Việt

Giáo trình kinh tế chính trị, 2002

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000). Vị thế - Chất lượng và sự lựa chọn

khác, tiến tới lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị. Urban studie, vol 37, No 1

January 2000

Lê Khương Ninh (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở

đồng bằng sông Cửu Long. Tạp chí phát triển kinh tế số 254, trang 11-17.

Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013). Định giá đất hàng loạt bằng mô

hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế số 269, tháng 3/2013, trang 11 – 19.

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011). Ứng dụng mô hình “DECISION TREE” trong định

giá đất tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính số 8, năm 2013.

Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012). Giáo trình: Thẩm định giá trị

bất động sản. Nhà xuất bản Lao động xã hội, năm 2012

Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012). Ứng dụng mô hình HEDONIC xác định

các nhân tốt ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu

khoa học, 186 – 194.

Nguyễn Ngọc Vinh (2014. Xây dựng chỉ số giá bất động sản bằng mô hình hồi

quy và phân tích giao dịch lặp lại. Tạp chí Ngân hàng, số 9, tháng 5/2014.

Nguyễn Ngọc Vinh (2012). Nhận diện các nhân tố tác động lên giá trị bất động

sản. Tạp chí Địa ốc Việt Nam số 24, tháng 8/2012.

Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011).Ứng dụng mô hình

Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí

Minh.

Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và

công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Thông tư 19/2014/TT-BXD ngày 10/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số

điều của Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây Dựng.

Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ

Tài Chính.

2. Tiếng Anh

Bailey, M.J Muth, R.F., Nourse, H.O. (1963). A regression method for real

estate price index construction. Journal of the American Statistical

Association. 58 933-94.

Brennan, T., Cannaday, R. and Coldwell, P. (1984). “Office rent in the Chicago

CBD”, AREUEA Journal, Vol. 12, pp. 295-305

Cannaday, R. and Kang, H. (1984), “Estimation of market rent for office space”,

The Real Estate Appraiser and Analyst, Vol. 50, pp. 67-72.

Case, B., Pollakowski, H.O., Wachter, S. (1991). On choosing among house

price indexmethodologies. American Real Estate and Urban Economics

Association Journal. 19- 286-307.

Case, K.E., Shiller, R.J. (1987). Prices of single-family homes since 1970: new

indexes for four cities. New England Economic Review. Sept./Oct. 45-56.

Case, K.E., Shiller, R.J. (1989). The efficiency of the market for single family

homes. The American Economic Review. 79 125-137.

Chaitra H. Nagaraja, Lawence D. Brown, Susan M. Wacher. (2010). House

Price Index Methodology. Quarterly House Price Index. P.12.

Chaitra H. Nagaraja, Lawrence D. Brown, Susan M. Wachter (2011). Repeat

Sales House Price Index Methodology. Annalys of Applied Statistics, 5, 124 –

149.

Clapp, J.M., Giaccotto, C., Tirtiroglu, D. (1991). Housing price indices based on

all transactions compared to repeat subsamples. American Real Estate and

Urban Economics Association Journal. 19 270-284.20.

Clapp J. M. (1980). The Intrametropolitan Location of Office Activities, Journal

of Regional Science, Vol.20, p: 387-399.

Epstein, D. (1993), “Modern valuations (3); Effective rental value”, Estates

Gazette, 24 April, Issue 9316, pp. 86-8.

Glascock, J., Jahanian, S. and Sirmans, C. (1990), “An analysis of office market

rents: some empirical evidence”, AREUEA Journal, Vol. 18, pp. 105-19

Goetzmann, W.N. (1992). The accuracy of real estate indices: repeat sales

estimators. Journal of Real Estate Finance and Economics. 5 5-53.

Hough D. E., Kratz C. G. (1983). Can Good Architecture Meet the Market Test?,

Journal of Urban Economics, Vol.14, p: 40-54

Mills, E. (1992), “Office rent determinants in the Chicago area”. AREUEA

Journal, Vol. 20, pp. 273-87

Meese, R.A., Wallace, N.E. (1997). The construction of residential housing price

indices: a comparison of repeat-sales, hedonic-regression, and hybrid

approaches. Journal of Real Estate Finance and Economics. 14 51-73.

Meissner, C., Satchell, S. (2007). A comparison of the Case-Shiller house price

index methodology with the FT house price index methodology.

htp://www.acadametrics.co.uk

Shiller, R.J. (1991). Arithmetic repeat sales price estimators. Journal of Housing

Economics. 1 110-126.

Yasmin, MA (2009).Criteria for the Classifi cation of Purpose Built of Office

Buildings in Malaysia.

Wheaton, W. and R.Torto, 1994, “Office Rent Indices and Their Behavior Over

Time” Journal of Urban Economics, 35,121 – 139

PHẦN PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 01: DANH SÁCH CÁC TÒA NHÀ TIẾN HÀNH KHẢO SÁT

Tên tòa nhà văn phòng STT Địa chỉ cho thuê

115 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, 1 Sunwah Tower Quận 1, Thành phố Hồ chí minh

29 Lê Duẩn, Phường Bến Nghé, Quận 2 Sai Gon Tower 1, Thành phố Hồ chí minh

9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến

3 Lim Tower Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí

minh

235 Đồng Khởi, Phường Bến Nghé, 4 The Metropolitan Tower Quận 1, Thành phố Hồ chí minh

45 Ngô Đức Kế, Phường Bến Nghé, 5 Bitexco Financial Tower Quận 1, Thành phố Hồ chí minh

65 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận 6 Sai Gon center 1, Thành phố Hồ chí minh

68 -70 -72 Lê Thánh Tôn, Phường

7 Vincom Center Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí

minh

22 Bis Lê Thánh Tôn, Phường Bến

8 The Landcaster Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí

minh

Tên tòa nhà văn phòng STT Địa chỉ cho thuê

22 – 36 Nguyễn Huệ, Phường Bến

9 Time square Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí

minh

76 Lê Lai, Phường Bến Nghé, Quận 10 A&B Tower 1, Thành phố Hồ chí minh

123 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, 11 Pax Sky Building Quận3, Thành phố Hồ chí minh

35 Tôn Đức Thắng, Phường Bến

12 Green Power Building Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ chí

minh

72 -74 Nguyễn Thị Minh Khai,

13 Centec Tower Phường 6, Quận3, Thành phố Hồ chí

minh

Số 3 Võ Văn Tần, Phường 6, Quận3, 14 Saigon Mansion Thành phố Hồ chí minh

Số 146 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 15 Endovina Tower 6, Quận3, Thành phố Hồ chí minh

PHỤ LỤC 02: PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA

Chào anh/chị, nhằm thực hiện luận văn cao học: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG

CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH. Anh/chị vui lòng dành chút thời gian cho biết ý kiến về các

câu hỏi trong bảng khảo sát. Xin các anh/chị lưu ý rằng là không có trả lời nào là

đúng hay sai. Các câu trả lời của anh/chị đều có giá trị đối với nghiên cứu của

chúng tôi.

A. Phần thông tin chung

1. Họ và tên người được phỏng vấn: …………………………………………

2. Chức vụ: …………………………………………………………………...

3. Nghề nghiệp: ………………………………………………………………

4. Cơ quan: …………………………………………………………………..

5. Điện thoại liên hệ: …………………………………………………………

6. Địa chỉ e-mal: ……………………………………………………………..

B. Phần khảo sát chung về lĩnh vực bất động sản

Vui lòng đánh dấu X vào ô trống bên cạnh câu trả lời mà anh/chị chọn:

1. Anh/chị được đào tạo nghiệp vụ kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS tại:

□ Trường đại học/ Cao đẳng

□ Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn

□ Doanh nghiệp Kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS

2. Cho đến nay, anh/chị đã làm việc trong lĩnh vực BĐS trong bao lâu:

□ Dưới 3 năm □ Từ 3 - 5 năm □ Trên 5 năm

3. Theo anh/chị, mức giá văn phòng cho thuê (chưa bao gồm phí quản lý) phổ biến

tại trung tâm TP HCM là bao nhiêu ?

□ Dưới 20 USD/m2/tháng.

□ Từ 20 – đến 40 USD/m2/tháng.

□ Trên 40 USD/m2/tháng

C. Phần khảo sát ý kiến chuyên gia

1. Theo ý kiến chuyên gia, các yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng đến giá văn phòng

cho thuê và giá trị đại diện (giá trị chuẩn) của từng yếu tố được khảo sát.

Nếu trả lời là có trong "cột 2" Theo ý kiến chuyên thì theo ý kiến chuyên gia giá gia các yếu tố nào có STT Yếu tố trị đại diện (chuẩn) của các tác động lên mức giá yếu tố có tác động đến văn văn phòng cho thuê phòng cho thuê.

 Quận 1  Có Vị trí tọa lạc tại Quận 1  Quận khác trung tâm  Không

 Dưới 9 tầng Số tầng cao của tòa  Có 2 nhà văn phòng cho  Từ 9 đến 16 tầng  Không thuê  Trên 16 tầng

 Từ 1 đến 5 năm

Số năm đưa vào sử  Có  Từ 6 đến 10 năm 3 dụng của tòa nhà văn  Không  Từ 11 đến 15 năm phòng cho thuê

 Trên 15 năm

 Dưới 5.000 m2

Kích thước của tòa nhà  Có  Từ 5.000 m2 đến < 10.000 m2 4 (diện tích xây dựng)  Không  Từ 10.000m2 đến <15.000 m2

 Trên 15.000 m2

 Rất tốt  Có Cảnh quan xung quanh 5 tòa nhà  Tốt  Không

 Trung bình

 Kém

 Rất Kém

Khoảng cách từ văn  Dưới 1 km  Có phòng cho thuê điển  Từ 1 đến 2 km 6 hình đến trung tâm  Không  Trên 2 km thành phố

 Dưới 500 m2

Diện tích sàn văn  Có  Từ 500 m2 đến 700 m2 7 phòng cho thuê của tòa  Không  Từ 700 m2 đến 1.000 m2 nhà

 Trên 1.000 m2

 Dưới 200 m2

Diện tích sàn văn  Có  Từ 200 m2 đến 400 m2 8 phòng cho thuê theo  Không  Từ 400 m2 đến 600 m2 trên hợp đồng

 Trên 600 m2

 Từ 1 đến 2 tầng  Có Số tầng hầm của tòa  Từ 3 đến 4 tầng 9 nhà  Không  Trên 5 tầng

Số thang máy của tòa  Có  Từ 1 đến 2 thang 10 nhà ( không bao gồm

Nếu trả lời là có trong "cột 2" Theo ý kiến chuyên thì theo ý kiến chuyên gia giá gia các yếu tố nào có trị đại diện (chuẩn) của các STT Yếu tố tác động lên mức giá yếu tố có tác động đến văn văn phòng cho thuê phòng cho thuê.

thang vận chuyển  Không  Từ 3 đến 4 thang

hàng)  Từ 5 đến 6 thang

 Trên 7 thang

 Từ 4 -6 USD/m2/tháng  Có 11 Phí quản lý của tòa nhà  Từ 6 - 8 USD/m2/tháng  Không  Trên 8 USD/m2/tháng

 Dưới 1 năm  Có Thời hạn cho thuê của 12  Từ 1 đến 3 năm hợp đồng  Không  Trên 3 năm

 Trả tiền hàng tháng

 Có  Trả tiền hàng quý Hình thức thanh toán 13 tiền thuê của hợp đồng  Không  Khác

 Từ 0 – 5%/năm  Có Tỷ lệ tăng giá ghi trên 14  Từ 5 – 10%/năm hợp đồng  Không  Trên 10%/năm

Kiến trúc của tòa nhà  Có  Truyền thống 15 văn phòng (truyền  Không  Cổ điển thống, cổ điển, hiện

đại).  Hiện đại

 Khác

2. Theo ý kiến chuyên gia, ngoài những yếu tố trên thì những yếu tố nào khác có

thể có ảnh hưởng lên mức giá văn phòng cho thuê.

Cách đo

STT Tên yếu tố lường (nếu Gía trị đại diện (chuẩn)

có)

Xin chân thành cảm ơn sự hỗ trợ của các chuyên gia !

Ngày 12 tháng 12 năm 2014.

PHỤ LỤC 03: PHIẾU KHẢO SÁT THÔNG TIN

Nhằm thực hiện đề tài nghiên cứu luận văn: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ

SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG TÂM TP. HCM xin

anh/chị vui lòng cho biết ý kiến về những câu hỏi trong bảng khảo sát, mọi thông

tin cung cấp sẽ được bảo mật và chỉ phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài.

A. PHẦN THÔNG TIN CÁ NHÂN

- Họ và tên người trả lời khảo sát: ----------------------------------------------------------

- Chức vụ : --------------------------------------------------------------------------

- Nghề nghiệp : --------------------------------------------------------------------------

- Tên cơ quan : --------------------------------------------------------------------------

- Điện thoại liên hệ : --------------------------------------------------------------------------

- Địa chỉ : --------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------

Anh/chị là: Người cho thuê Người thuê

B. PHẦN KHẢO SÁT VỀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

1.Tên cao ốc văn phòng anh/chị đang thuê/cho thuê:

…………………………………………………………………………………....

2.Địa chỉ cao ốc văn phòng anh/chị đang thuê/cho thuê:

…………………………………………………………………………………….

3.Anh/chị vui lòng cho biết tòa nhà anh chị đang thuê/cho thuê với loại hình nào:

Thương mại – dịch vụ

Văn phòng

Khác

4. Anh/chị vui lòng cho biết khoảng cách từ văn phòng mà anh chị đang thuê đến

Bùng binh Quách Thị Trang ( Chợ Bến Thành) khoảng: …………………..km.

5. Giá cho thuê (thuê) hiện tại (chưa bao gồm phí quản lý và thuế VAT) là bao

nhiêu:…………………………………………………USD/m2sàn/tháng

6. Mức phí quản lý của tòa nhà văn phòng nơi anh,chị thuê/cho thuê

là………………………………………………………………USD/m2sàn/tháng

7. Diện tích thuê/cho thuê theo hợp đồng là:…… .…………………………….m2

8. Trên hợp đồng, thời hạn cho thuê chính thức là: ... ..………………………..năm.

9. Tỷ lệ điều chỉnh tăng giá (nếu có) ghi trên hợp đồng là: ………….……….%

10. Tổng diện tích sàn văn phòng của tòa nhà là: ……………………… ……..m2

11. Số tầng hầm của tòa nhà: …………………………………………………tầng

12. Tổng số tầng cao của tòa nhà là: ………………………………………….tầng

13. Diện tích sàn văn phòng cho thuê của tòa nhà là: ……………………….…m2

14. Anh/chị vui lòng cho biết tòa nhà này xây dựng xong vào năm nào?:

Năm……..

15. Kiến trúc của tòa nhà văn phòng theo anh chị thuộc loại kiến trúc nào:

Cổ điển

Hiện đại

Truyền thống

Khác

16. Anh/chị vui lòng cho biết số thang máy của tòa nhà là:………………thang máy

17 . Anh/chị vui lòng cho biết thông tin về cảnh quan xung quanh tòa nhà là:

Rất tốt (rất thoáng mát, có cây xanh)

Tốt (thoáng, có một ít cây xanh)

Trung bình (có một ít cây xanh)

Kém (chỉ có hành lang nội bộ xung quanh tòa nhà)

Rất kém (không có gì cả)

18. Theo anh/chị yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá thuê của văn phòng là:

Vị trí văn phòng

Diện tích văn phòng cho thuê

Giá thuê văn phòng trong quá khứ

Tuổi, thời hạn cho thuê văn phòng

Ý kiến khác ......................................................................................................

Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của anh/chị

Chúc anh/chị vui khoẻ

TP.HCM, Ngày tháng năm 2015

Người khảo sát

PHỤ LỤC 04: KẾT QUẢ HỒI QUY

(Xử lý bằng phần mềm Stata)

Phụ lục 4.1. Hàm hồi quy nghiên cứu

4.2. Các kiểm định trong mô hình hồi quy

Phụ lục 4.2 Kiểm định đa cộng tuyến:

Phụ lục 4.3 Kiểm định Tự tương quan:

Kiểm định Breusch-Godfrey

Phụ lục 4.4 Kiểm định phương sai thay đổi:

Kiểm định Breusch-Pagan

Phụ lục 4.5 Kiểm định Phần dư có phân phối chuẩn:

Kiểm định Jarque-Bera

Phụ lục 4.6 Kiểm định sự phù hợp của mô hình

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ

GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ

GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)

MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 02: PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA

PHỤ LỤC 03: PHIẾU KHẢO SÁT THÔNG TIN

PHỤ LỤC 04: KẾT QUẢ HỒI QUY

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ

GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ

GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)

MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 02: PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN CHUYÊN GIA

PHỤ LỤC 03: PHIẾU KHẢO SÁT THÔNG TIN

PHỤ LỤC 04: KẾT QUẢ HỒI QUY

Có thể bạn quan tâm

Tài liêu mới

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok