T NG QUAN V TÀI CHÍNH ổ ề
B T Đ NG S Nấ ộ ả
1.1. B t đ ng s n và Th tr ng B t đ ng s nấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả
1.1.1. B t đ ng s nấ ộ ả
1.1.1.1. Khái ni mệ
Theo B lu t Dân s năm 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t ộ ậ ự ủ ướ ộ ệ
Nam, t i Đi u 174 có quy đ nh: “ạ ề ị BĐS là các tài s n bao g m:ả ồ
a/ Đ t đai; ấ
b/ Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài ự ắ ề ớ ấ ể ả
s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; ả ắ ề ớ ự
c/ Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; ả ắ ề ớ ấ
d/ Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nhả ậ ị ”.
*V i quan ni m này, hàng hóa BĐS bao g m 2 ch ng lo i ớ ệ ồ ủ ạ
chính là đ t đai và v t ki n trúc đã xây d ng xongấ ậ ế ự :
Đ t đai: g m: đ t nông nghi p, đ t lâm nghi p, đ t khu ấ ồ ấ ệ ấ ệ ấ
dân c nông thôn, đ t đô th , đ t chuyên dùng, đ t ch a ư ấ ị ấ ấ ư
s d ng...ử ụ
V t ki n trúc đã xây d ng xong, g m: công trình làm nhà ậ ế ự ồ
; công trình th ng nghi p, khách s n, văn phòng; công ở ươ ệ ạ
trình công nghi p; công trình đ c bi t: qu c phòng, an ệ ặ ệ ố
ninh..;
*Các lo i quy n có liên quan đ n BĐS:ạ ề ế
Quy n s d ng: là quy n khai thác công d ng, h ng hoa ề ử ụ ề ụ ưở
l i, l i t c t tài s n.ợ ợ ứ ừ ả
Quy n đ nh đo t: là quy n chuy n giao quy n s h u ề ị ạ ề ể ề ở ữ
BĐS c a mình cho ng i khác ho c t b quy n s h u ủ ườ ặ ừ ỏ ề ở ữ
đó.
Quy n chi m h u: là quy n t mình n m gi , qu n lý ề ế ữ ề ự ắ ữ ả
BĐS thu c quy n s h u c a mình.ộ ề ở ữ ủ
1.1.1.2. Đ c đi mặ ể
a. Tính cá bi t và khan hi m: ệ ế
Xu t phát t tính cá bi t và tính khan hi m c a đ t đai. ấ ừ ệ ế ủ ấ
Tính khan hi m c a đ t đai là do di n tích b m t trái đ t ế ủ ấ ệ ề ặ ấ
là có h n. Tính khan hi m c th c a đ t đai là gi i h n v ạ ế ụ ể ủ ấ ớ ạ ề
di n tích đ t đai c a t ng mi ng đ t, khu v c, vùng, đ a ệ ấ ủ ừ ế ấ ự ị
ph ng, lãnh th v.v.. ươ ổ
b. Tính b n lâu:ề
Là lo i tài nguyên đ c xem nh không th b hu ho i, ạ ượ ư ể ị ỷ ạ
tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p. Đ ng th i, các v t ki n ừ ở ấ ồ ờ ậ ế
trúc và công trình xây d ng trên đ t sau khi xây d ng ho c ự ấ ự ặ
sau m t th i gian s d ng đ c c i t o nâng c p có th ộ ờ ử ụ ượ ả ạ ấ ể
t n t i hàng trăm năm ho c lâu h n n aồ ạ ặ ơ ữ
c. Tính ch u s nh h ng l n nhau:ị ự ả ưở ẫ
BĐS ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t ị ự ả ưở ẫ ấ ớ ị ủ ộ
BĐS này có th b tác đ ng c a BĐS khác. Đ c bi t, trong ể ị ộ ủ ặ ệ
tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công trình k t ườ ợ ướ ầ ư ự ế
c u h t ng s làm tăng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng ấ ạ ầ ẽ ẻ ẹ ị ử ụ
c a BĐS trong khu v c đóủ ự .
d. Các tính ch t khác:ấ
*Tính thích ng: ứL i ích c a BĐS đ c sinh ra trong ợ ủ ượ
quá trình s d ng. ử ụ
*Tính ph thu c vào năng l c qu n lý: ụ ộ ự ả Vi c đ u t ệ ầ ư
xây d ng BĐS r t ph c t p, chi phí l n, th i gian ự ấ ứ ạ ớ ờ
dài. Do đó, BĐS đòi h i c n có kh năng qu n lý ỏ ầ ả ả
thích h p và t ng x ng. ợ ươ ứ
*Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã ặ ế ố ậ ị ế
h i: ộNhu c u v BĐS c a m i vùng, m i khu v c, ầ ề ủ ỗ ỗ ự
m i qu c gia là r t khác nhau, ph thu c vào th ỗ ố ấ ụ ộ ị
hi u, t p quán c a ng i dân sinh s ng t i đó. Y u ế ậ ủ ườ ố ạ ế
t tâm lý xã h i, th m chí c các v n đ tín ố ộ ậ ả ấ ề
ng ng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi ph i nhu c u và ưỡ ố ầ
hình th c BĐS.ứ
1.1.1.3. Phân lo iạ
T kinh nghi m c a nhi u n c và k t qu nghiên c u ừ ệ ủ ề ướ ế ả ứ
n c ta, b t đ ng s n có th phân thành ba lo i:ở ướ ấ ộ ả ể ạ
-BĐS có đ u t xây d ng, g m: BĐS nhà , BĐS nhà ầ ư ự ồ ở
x ng và công trình th ng m i- d ch v , BĐS h t ng ưở ươ ạ ị ụ ạ ầ
(h t ng k thu t, h t ng xã h i), BĐS là tr s làm ạ ầ ỹ ậ ạ ầ ộ ụ ở
vi c v.v.. ệ
-BĐS không đ u t xây d ng, g m: BĐS thu c lo i này ầ ư ự ồ ộ ạ
ch y u là đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n ủ ế ấ ệ ướ ạ ư ệ ả
xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t ấ ồ ạ ấ ệ ấ ừ ấ
nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a ồ ỷ ả ấ ố ấ ế ấ ư
s d ng v.v..ử ụ
-BĐS s n đ c bi t, g m: nh ng BĐS nh các công trình ả ặ ệ ồ ữ ư
b o t n qu c gia, di s n văn hoá v t th , nhà th h , ả ồ ố ả ậ ể ờ ọ
đình chùa, mi u m o, nghĩa trang v.v.. Đ c đi m c a ế ạ ặ ể ủ
lo i BĐS này là kh năng tham gia th tr ng r t th p.ạ ả ị ườ ấ ấ