Bài giảng Xây dựng và quản lý dự án: Chương 5

HỌC PHẦN

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

MSHP: 16091008

CHƯƠNG 5: ƯỚC TÍNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

GV. Đặng Xuân Trường Tiến sĩ, Kĩ sư Asean

E: dxtruong@hcmunre.edu.vn W: www.dangxuantruong.edu.vn B: www.dxtruong.blogspot.com F: www.facebook.com/bkdxtruong

ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG Thành phố Hồ Chí Minh

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

Nội dung

1. Ước lượng ngân sách dự án

2. Các phương pháp ước lượng

3. Hiệu chỉnh ước lượng

4. Chỉ số giá xây dựng

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN

NGÂN SÁCH DỰ ÁN

• Ngân sách cho dự án là khoản tiền tối đa mà chủ đầu tư

• Lập dự trù kinh phí là bước cơ bản để lập kế hoạch

sẵn sàng chi trả để hoàn thành dự án một cách kinh tế

ngân sách

• Chuẩn bị dự trù kinh phí quan trọng với tất cả các bên

trong dự án

1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN

VAI TRÒ VÀ MỤC ĐÍCH

1. Với khách hàng (người quyết định đầu tư)

• Cơ sở để thiết lập dự toán chi phí

• Đánh giá khả thi dự án

• Đánh giá khả năng chi trả

• Quyết định theo đuổi dự án hay không

• Quyết định vấn đề cung cấp tài chính cho dự án

1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN

VAI TRÒ VÀ MỤC ĐÍCH

2. Với chủ đầu tư

• Xác định được kinh phí cần thiết cho dự án

• Đánh giá được tính khả thi

• Giúp lựa chọn nhà thầu phù hợp

3. Với đơn vị thiết kế

• Kế hoạch chi phí cho dịch vụ của mình

• Đánh giá sự hợp lý của các phương án thiết kế đề ra

• Đánh giá tỷ lệ kinh phí phân phối cho các thành phần

công việc của dự án

1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN

ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA DỰ TRÙ

 Độ chính xác phụ thuộc vào lượng thông tin sẵn có và sự

phức tạp của dự án. Có hai loại dự trù:

▫ Xấp xỉ: báo cáo khả thi, báo cáo dự án đầu tư…

▫ Chi tiết: căn cứ trên thiết kế chi tiết và thường do nhà thầu lập

 Đối với ước lượng xấp xỉ:

▫ Chưa có thiết kế: từ -20% đến +40%

▫ Thiết kế cơ sở: từ -10% đến +25%

▫ Có thiết kế chi tiết: từ -5% đến +10%

 Đối với thanh quyết toán: độ chính xác thay đổi phụ thuộc

nhiều yếu tố nhưng thông thường chấp nhận ở mức ±1%.

1. ƯỚC LƯỢNG NGÂN SÁCH DỰ ÁN

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG

 Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước

lượng chi phí xây dựng.

▫ Mục đích của ước lượng

▫ Số lượng thông tin sẵn có

▫ Thời gian dành cho ước lượng

▫ Sự có sẵn của dữ liệu về chi phí

 Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

 Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử

dụng của công trình:

▫ Sân đậu xe: Chi phí / khoảng chiếm chỗ của xe

▫ Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh

▫ Trường học: Chi phí / học sinh

▫ Nhà hát: Chi phí / chỗ ngồi.

 TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn

gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)

× CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)

 Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB

2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

▫ Thiếu chính xác

▫ Rất khó khăn để có thể xem xét đến toàn bộ các yếu tố:

kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi

công, vật liệu xây dựng, v.v…

 Nhược điểm của phương pháp đơn vị:

▫ Suất vốn đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây Dựng

ban hành

▫ Theo dữ liệu ghi nhận được từ các dự án đã được thực

hiện trong quá khứ

 Cách xác định chi phí đơn vị (suất vốn đầu tư XDCB):

2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ - tra bảng

2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ - dữ liệu quá khứ

• Ví dụ: Chi phí đơn vị cho dự án xây dựng bãi giữ xe

2. PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ

 Nên sử dụng phương pháp này cho:

▫ Các dự án công cộng

▫ Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ mới có

các thiết kế sơ bộ.

 Lưu ý: Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo

chính quyền thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và

dễ hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt

ngân sách cho một dự án công cộng.

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

 Công thức tính:

Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3) * giá thành

 Phạm vi áp dụng:

• Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao

các tầng là khác nhau.

• Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào

phương pháp thi công và tính chất của mặt bằng.

của 1m3 (đồng/m3)

3. PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

 Khuyết điểm của phương pháp thể tích:

• Chưa xem xét đến: hình dạng mặt bằng, các chiều cao

tầng và số tầng.

• Không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn sử dụng

• Không thể dự báo những ảnh hưởng của các thay đổi

về đặc điểm kỹ thuật trên giá thành 1 đơn vị thể tích

(cubic rates)

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

• Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn

của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao mà không

trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ.

Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn

4. PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

• Tính toán nhanh hơn.

• Dể hiểu, dễ thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa

• Hạn chế chủ yếu là xác định giá thành 1m2 sàn thích

hơn cho khách hàng hơn.

hợp. (Thông thường người ta dựa vào việc phân tích

• Và cũng như các phương pháp trước, nó chưa xem xét

các dự án tương tự đã thi công xong).

đến: hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng, số tầng,

sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật,…

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

5. PHƯƠNG PHÁP SEM

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng, cho phép

tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện vào giá

1. Hình dạng của công trình

2. Tổng diện tích sàn

3. Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn trong

công trình

4. Các chiều cao tầng của công trình

5. Chi phí phát sinh của các tầng ngầm

thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:

5. PHƯƠNG PHÁP SEM

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Các thừa số, trọng số khi dùng SEM:

1. 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó nằm

dưới tầng trệt

2. Trọng số gia tăng 0.15 cho mỗi tầng phía trên mặt đất

(2+0.15X); trong đó X là số thứ tự của tầng

3. 1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức

tường

4. 1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.

5. Thừa số gia tăng 1 đơn vị cho tường tiếp giáp mặt đất (2).

5. PHƯƠNG PHÁP SEM

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần

phải được ước lượng một cách riêng biệt:

• Công tác mặt bằng như: làm đường nội bộ, thoát nước, công

việc khác bên ngoài công trường.

• Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt

mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường.

• Ống nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas,

cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng

• Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che

cong, ống khói thoát nhiệt,…

• Các công việc trên những bề mặt cong

5. PHƯƠNG PHÁP SEM

PHƯƠNG PHÁP SEM (STOREY ENCLOSURE METHOD)

 Ưu điểm:

• Dễ thực hiện và khá linh hoạt khi áp dụng.

• Chi phí ước lượng gần với các đặc trưng của công

trình hơn là các phương pháp trước đó

 Giới hạn:

• Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lượng công việc

có liên quan khá nhiều và khan hiếm các dữ liệu trong

quá khứ.

5. PHƯƠNG PHÁP SEM

VÍ DỤ: PHƯƠNG PHÁP SEM

 Ví dụ: Hãy ước lượng chi phí đầu tư của công trình có

• Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức

tường còn lại dày 200mm

• Chi phí một đơn vị tương đương đối với sàn là $150

• Chi phí một đơn vị tương đương đối với tường là $80

• Ước lượng chi phí của thang máy $100.000

• Ước lượng các công việc bên ngoài $140.000

hình dạng như ở dưới. Với các đặc điểm:

5. PHƯƠNG PHÁP SEM

VÍ DỤ: PHƯƠNG PHÁP SEM

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

• Áp dụng cho dự án có những thành phần chi phí nổi

trội như: nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại

số của chi phí nổi trội (predominant cost). Thông

• Các thừa số được tính cho mỗi thành phần như là hàm

thường chi phí nổi trội là chi phí mua sắm thiết bị.

thành phần và chi phí nổi trội giống như dự án hiện

• Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí

hữu.

6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

 Sử dụng dữ liệu của các dự án tương tự sẽ ước

lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp

• Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự

nhanh chóng với độ chính xác chấp nhận được

án hiện hữu × Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới

• Quan hệ giữa các thành phần chi phí thường khác nhau

giữa các dự án.

 Khuyết điểm của phương pháp

6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

6. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM

PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

 Tương tự phương pháp ước lượng thừa số, cũng cần

dự án có chi phí nổi trội.

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công

việc so với tổng chi phí. Coi dự án mới có tỷ lệ %

tương tự dự án cũ.

Tổng chi phí của dự án mới = Chi phí thiết bị của dự

án mới / phần trăm của thiết bị

7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM

PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

 Các bước thực hiện:

1. Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công

việc so với tổng chi phí

2. Xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết

bị (gọi là phần trăm của thiết bị)

3. Tính toán tổng chi phí dự án mới = Chi phí thiết bị của

dự án mới / phần trăm của thiết bị

4. Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ lệ %

của từng công việc * Tổng chi phí dự án mới

7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM

PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

7. PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM

PHƯƠNG PHÁP PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG

HIỆU CHỈNH THỜI ĐIỂM

 Chi phí là một đại lượng có giá trị thay đổi theo thời

gian. Khi dự trù kinh phí dựa trên các dữ liệu quá khứ

cần phải được hiệu chỉnh thời gian

 Ví dụ: một dự án xây dựng có

đây 3 năm là $843,500. Hệ số

chi phí theo dữ liệu quá khứ trước

theo thời gian của chi phí cho

trong bảng

8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG

HIỆU CHỈNH VỊ TRÍ

 Chi phí thực hiện cùng một loại công việc sẽ thay đổi

theo không gian. Khi dự trù kinh phí cần phải hiệu

 Ví dụ: một dự án xây

chỉnh vị trí.

dựng có chi phí theo dữ

được thi công ở thành phố

liệu quá khứ là $387,200

A. Hệ số theo vị trí được

cho trong bảng

8. HIỆU CHỈNH ƯỚC LƯỢNG

CHI PHÍ DỰ TRÙ

 Chi phí dự trù cuối cùng là chi phí đã nhân các hệ số

quy đổi:

Chi phí cuối = Chi phí đầu x Quy đổi thời điểm

x Quy đổi vị trí

x Quy đổi quy mô

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

 Chỉ số giá xây dựng (Construction price index) là chỉ

tiêu phản ánh mức biến động của giá xây dựng theo

 Do Bộ Xây dựng ban hành với năm 2000 được lấy làm

thời gian

năm gốc

 Lưu ý: một số vấn đề chưa được hiệu chỉnh trong chỉ

số này như: bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định

cư,…

9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

 Các chỉ số giá xây dựng được xác định theo nhóm 5 loại

công trình xây dựng (công trình xây dựng dân dụng, công

trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi,

công trình hạ tầng kỹ thuật) và theo 3 vùng: Hà Nội, Đà

Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.

 Bao gồm các loại chỉ số sau:

 Chỉ số giá xây dựng công trình

 Chỉ số giá phần xây dựng;

 Các chỉ số giá xây dựng theo yếu tố chi phí gồm: chỉ số giá vật

liệu xây dựng, chỉ số giá nhân công và chỉ số giá máy thi công.

9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

 Ví dụ: chỉ số giá xây dựng khu vực TPHCM

9. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG

 Ví dụ: chỉ số giá xây dựng khu vực Hà Nội

XÂY DỰNG & QUẢN LÝ DỰ ÁN

KẾT THÚC CHƯƠNG 5 (Mời xem tiếp Chương 6)

Bài giảng được biên soạn cùng với HUNG. NGUYEN DUY, PhD Candidate (Italia)

Dang Xuan Truong, Ph.D

Bài giảng Xây dựng và quản lý dự án: Chương 5 - GV. Đặng Xuân Trường