Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 4)
ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CỤ THỂ
I. Xác định khung giá đất do Chính phủ quy định
- Nguyên tắc xác định
- Số lượng khung giá: 9 khung giá, bao gồm:
+ Khung giá đất trồng cây hàng năm
+ Khung giá đất trồng cây lâu năm
+ Khung giá đất rừng sản xuất
+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản
+ Khung giá đất làm muối
+ Khung giá đất ở nông thôn
+ Khung giá đất ở đô thị
+ Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở nông thôn
+ Khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị
II. Định giá các loại đất cụ thể theo khung giá của Chính phủ
1. Một số công việc liên quan, phải tiến hành để định giá các loại đất cụ thể:
- Phân vùng đất tại nông thôn thành xã đồng bằng, xã trung du, xã miền núi.
- Phân hạng đất để định giá
- Phân loại đô thị; phân loại đường phố trong đô thị, phân vị trí đất trong đường
phố để định giá.
2. Xác định các căn cứ và nguyên tắc định giá các loại đất cụ thể:
a) Những căn cứ:
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất chung quy định tại Điều 56 Luật Đất đai
năm 2003
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định
- Căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ vào kết quả tư vấn giá đất của các tổ chức tư vấn giá đất thuộc các thành
phần kinh tế.
b) Những nguyên tắc cụ thể:
- Giá đất quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất.
- Mức giá cụ thể tính bằng VND không vượt ra ngoài khung giá do Chính phủ
quy định.
3. Định giá đất cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất mà Chính phủ có quy định khung
giá đất.
a) Đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản
xuất: Định giá theo hạng đất.
- Cách 1: Định giá cho từng hạng đất.
- Cách 2: Định giá cho đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số định giá đất để xây dựng
giá cho các hạng đất còn lại.
b) Đất làm muối: Định giá theo vị trí đất.
- Cách định giá: định giá theo hệ số vị trí đất.
c) Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn:
- Định giá đất cho từng khu vực đất.
- Trong từng khu vực, tiến hành định giá theo vị trí đất.
- Cách 1: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất.
- Cách 2: Định giá cho vị trí đất số 1. Sau đó sử dụng hệ số định giá đất cho từng
vị trí đất.
Hệ số
=
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của từng
vị trí
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vị trí số 1
d) Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị: Định giá theo vị trí
đất.
+ Cách 1: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất.
+ Cách 2: Định giá cho vị trí đất số 1 của từng loại đường phố; sau đó sử dụng hệ
số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại.
G
Vn = GV1 x HVn
4. Định giá đất cụ thể cho từng loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất.
a) Đối với đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Căn cứ vào mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định cho đất rừng sản
xuất để định giá cho đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.
- Mức giá không được vượt quá đất rừng sản xuất.
b) Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Căn cứ vào giá đất ở liền kề để định giá.
c) Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất sử dụng vào các
mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
- Căn cứ vào giá đất liền kề để định giá.
5. Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương
Nếu trong năm xảy ra 3 trường hợp sau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép
điều chỉnh giá đất:
- Khi giá chuyển nhượng đất trên thị trường có biến động.
- Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
6. Định giá tại khu vực có đất giáp ranh.
a) Giá đất giáp ranh tại các tỉnh, thành phố.
- Áp dụng nguyên tắc định giá của Luật Đất đai năm 2003.
b) Giá đất giáp ranh tại các quận, huyện, thị, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Vận dụng theo nguyên tắc định giá giáp ranh tại các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
C¸c NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH sè 181/2004/N§-CP
VỀ THI HµNH LUẬT ĐẤT ĐAI
Ngày 29 tháng 10 năm 2004, ChÝnh phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Đây là một trong năm Nghị định của Chính
phủ để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Nghị định về thi hành Luật Đất đai gồm 14 chương, 186 điều, các điều đều có tên.
Bố cục của Nghị định được hình thành trên cơ sở bố cục của Luật Đất đai. Nội dung chủ
yếu của Nghị định như sau:
Chương I: Những quy định chung
Quy định cụ thể về đối tượng áp dụng, những bảo đảm cho người sử dụng đất,
phân loại đất, cụ thể như sau:
a) Xác định rõ cá nhân là người đứng đầu, người đại diện, thủ trưởng cơ quan,
đơn vị phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất do được Nhà nước
giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng (Điều 2); cá nhân là người đứng đầu của tổ
chức chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất do được Nhà nước giao để quản lý
(Điều 3).
b) Chỉ ra cụ thể các văn bản liên quan đến đất đai đã ban hành qua các thời kỳ
cách mạng để làm căn cứ cho việc không giải quyết các trường hợp đòi lại đất (Điều 4):
- Các văn bản liên quan đến đất đai ban hành trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
(ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) và các văn bản liên quan đến nhà - đất
ban hành trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 (ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực thi hành)
đã được áp dụng để giải quyết chính sách đất đai của Nhà nước thì nay không xem xét
lại.
Quy định việc giải quyết đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có công
trình xây dựng trên đất do Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các
chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7
năm 1991.
c) Quy định chi tiết về phân loại đất, trong đó nhóm đất được chia thành các phân
nhóm đất để thuận lợi cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê
đất đai; quy định về loại đất nông nghiệp khác, loại đất phi nông nghiệp khác, đất sử
dụng vào mục đích công cộng khác mà Luật Đất đai giao cho Chính phủ quy định (Điều
6).
d) Quy định về xác định thửa đất mà trên thửa đất đó có cùng mục đích sử dụng
để làm căn cứ xác định thửa đất trên thực tế.
Chương II: Hệ thống tổ chức quản lý đất đai và dịch vụ về quản lý, sử dụng đất đai
Quy định cụ thể về hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai; tổ chức bộ máy và
chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức
hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất, cụ thể như sau:
a) Cơ quan quản lý đất đai (Điều 8) được thành lập ở trung ương là Bộ Tài
nguyên và Môi trường, cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, cấp huyện là Phòng Tài
nguyên và Môi trường, cấp xã có cán bộ địa chính.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 9) là cơ quan dịch vụ công trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với những
nơi có mức độ biến động sử dụng đất không cao thì Phòng Tài nguyên và Môi trường