Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 5)
Chương VI: Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
a) Quy định chi tiết loại đất được tham gia thị trường bất động sản (quyền sử
dụng đất là hàng hoỏ), hỡnh thức hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, trong đú
làm rừ hoạt động của thị trường sơ cấp (Nhà nước đưa đất vào thị trường) và hoạt động
của thị trường thứ cấp (người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất) (Điều 59). Quy
định cụ thể đối với một số hoạt động chớnh của thị trường quyền sử dụng đất như:
- Đấu giỏ quyền sử dụng đất, trong đú quy định trường hợp phải thụng qua đấu
giỏ và trường hợp khụng phải thụng qua đấu giỏ (Điều 61).
- Quy định về hỡnh thức sử dụng quỹ đất để xõy dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62),
trong đú khụng được thực hiện theo phương thức lấy đất để thanh toỏn trực tiếp cho giỏ
trị cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, mà phải tiến hành đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo hai
hỡnh thức: một là đấu giỏ đất, lấy kinh phớ để đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh, hai là đấu
giỏ đất và đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh trong cựng một gúi thầu theo 2 thang điểm
riờng.
b) Quy định về xử lớ quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần
hoỏ (Điều 63) theo nguyờn tắc:
- Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho
thuờ đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được
tớnh giỏ trị vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ.
- Giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định để đưa vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp
khi cổ phần hoỏ phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị
trường nhưng khụng thấp hơn giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoỏ.
c) Quy định nguyờn tắc về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
(Điều 64), cụ thể là:
- Cỏc bờn tham gia hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lónh phải chịu trỏch
nhiệm về nội dung đăng ký;
- Đăng ký giao dịch bảo đảm được ghi nhận trong hồ sơ địa chớnh và trờn giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cấp giấy chứng nhận khỏc về đăng ký giao dịch
bảo đảm;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất thỡ
được thế chấp, bảo lónh bằng toàn bộ giỏ trị quyền sử dụng đất mà khụng phụ thuộc vào
thời gian đó sử dụng trong thời hạn sử dụng đất được giao.
d) Quy định về tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất để tạo điều kiện thuận lợi trong phỏt triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất và phỏt triển hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (Điều
66).
Chương VII: Chế độ sử dụng đất nụng nghiệp
Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về việc giao đất nụng nghiệp cho
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và chế độ sử dụng đất nụng nghiệp đó quy định tại Nghị định số
85/1999/NĐ-CP ngày 28 thỏng 8 năm 1999, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16
thỏng 11 năm 1999, Nghị định số 01/CP ngày 04 thỏng 01 năm 1995 và quy định cụ thể
về một số vấn đề mới sau đõy:
a) Chế độ sử dụng loại đất nụng nghiệp khỏc (đất làm nhà kớnh, nhà lưới, nhà
trồng nấm, chuồng trại chăn nuụi gia sỳc, v.v.) giống như đất trồng cõy hàng năm và
được tớnh trong hạn mức giao đất trồng cõy hàng năm cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Điều
68).
b) Đất nụng nghiệp, phi nụng nghiệp sử dụng làm kinh tế trang trại và việc được
chuyển từ đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp phục vụ trực tiếp sản xuất nụng
nghiệp theo phương ỏn sản xuất, kinh doanh của trang trại được Uỷ ban nhõn dõn cấp
huyện xột duyệt (Điều 75).
Chương VIII: Chế độ sử dụng đất phi nụng nghiệp
Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về chế độ sử dụng đất ở, đất quốc
phũng và an ninh, đất chuyờn dựng, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng
vào mục đớch cụng cộng và bổ sung quy định để xử lớ một số vấn đề cụ thể như sau:
a) Thời hạn sử dụng đất phi nụng nghiệp khỏc (bao gồm đất được hộ gia đỡnh, cỏ
nhõn chuyển từ đất ở, hoặc đất cú nguồn gốc từ đất ở sang sử dụng vào mục đớch làm
nhà bảo tàng riờng, cơ sở văn hoỏ, nhà trưng bày, v.v. mà khụng cú mục đớch kinh
doanh) là ổn định lõu dài (Điều 78).
b) Căn cứ vào quy hoạch xõy dựng đụ thị đó được xột duyệt, Uỷ ban nhõn dõn
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tỷ lệ diện tớch được xõy dựng nhà ở trờn
thửa đất ở cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị (Điều 80).
c) Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc dự ỏn đầu tư xõy
dựng nhà ở để bỏn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cỏ
nhõn nước ngoài thực hiện thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú thời hạn
sử dụng đất ổn định lõu dài; nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền chờnh lệch
giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước (Điều 81).
d) Đối với đất để mở rộng hoặc xõy dựng mới cỏc tuyến đường giao thụng thuộc
khu dõn cư đụ thị hoặc nụng thụn thỡ phải xỏc định rừ diện tớch đất sử dụng để làm
đường và diện tớch đất hai bờn đường sẽ thu hồi để khai thỏc quỹ đất, tạo cảnh quan và
bảo vệ mụi trường (Điều 82).
đ) Quy định xử lý một số điểm mới đối với chế độ sử dụng đất xõy dựng khu
cụng nghiệp (Điều 84), khu cụng nghệ cao (Điều 85), khu kinh tế (Điều 86) như sau:
- Thời hạn sử dụng đất của khu cụng nghiệp được gia hạn thờm nhưng khụng quỏ
70 năm nếu thời hạn sử dụng đất đó cho phộp ngắn hơn thời hạn sử dụng đất của cỏc dự
ỏn sản xuất, kinh doanh trong khu cụng nghiệp.
- Sử dụng đất trong khu cụng nghệ cao theo chế độ khụng phải nộp tiền sử dụng
đất hoặc miễn tiền thuờ đất đối với đất để xõy dựng hạ tầng kỹ thuật chung, khu đào tạo,
khu nghiờn cứu và ứng dụng cụng nghệ cao, khu ươm tạo doanh nghiệp cụng nghệ cao;
- Nhà nước giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất chi
tiết của khu kinh tế đó được xột duyệt.
e) Nhà đầu tư thực hiện dự ỏn xõy dựng - chuyển giao (BT) thỡ khụng phải trả
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất trong thời gian xõy dựng. Nhà nước giao đất hoặc cho
thuờ đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự ỏn xõy dựng - kinh doanh - chuyển giao
(BOT) và nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất (Điều 87).
g) Ưu tiờn sử dụng đất nụng nghiệp trong làng nghề để phỏt triển sản xuất, kinh
doanh trong làng nghề đối với những nghề khụng gõy ụ nhiễm; di dời cơ sở sản xuất
trong làng nghề gõy ụ nhiễm mụi trường vào cụm cụng nghiệp (Điều 88).
h) Nghiờm cấm việc sử dụng đất để lập nghĩa trang, nghĩa địa riờng; đất sử dụng
làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phự hợp với quy hoạch tớnh theo định mức sử dụng đất
(Điều 94).
Chương IX: Quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
Nghị định quy định cụ thể việc quản lý, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, giải
quyết trường hợp tự khai hoang, tự bao chiếm đất chưa sử dụng như sau:
- Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xỏc định rừ quỹ
đất chưa sử dụng sẽ được đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch (Điều 95);
- Giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho đơn vị vũ trang, đơn vị thanh niờn xung
phong, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là nụng dõn chưa cú đất sản xuất để khai
hoang; giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất đối với cỏc trường hợp khỏc (Điều
96);
- Trường hợp tự khai hoang mà phự hợp với quy hoạch sử dụng đất, khụng cú
tranh chấp, sử dụng đất cú hiệu quả thỡ được xem xột cụng nhận quyền sử dụng đất theo
như quy định về việc giao đất nụng nghiệp; trường hợp tự bao chiếm đất chưa sử dụng
nhưng khụng đầu tư cải tạo để đưa đất vào sử dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất (Điều 97).
Chương X: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về việc ỏp dụng quyền của người sử dụng đất
trong những trường hợp cú điều kiện, một số trường hợp Luật Đất đai chưa xỏc định cụ
thể về quyền và nghĩa vụ, cụ thể như sau:
a) Thời điểm được thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất theo nguyờn tắc
phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, trừ trường hợp được chậm nộp hoặc kể từ khi
quyết định giao đất cú hiệu lực thi hành đối với trường hợp Nhà nước giao đất nụng
nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất (Điều 98).
b) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp để thực hiện dự
ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp (Điều 100) như sau:
- Mục đớch sử dụng diện tớch đất nhận chuyển nhượng phải phự hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt;
- Được Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng
đất, xỏc định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất theo
những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh đối với việc chuyển mục đớch sử dụng đất
theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chớnh phủ về thu tiền sử
dụng đất.
c) Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 102, 103 và Điều 104):
- Khuyến khớch chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp để chống manh mỳn
ruộng đất;
- Chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp mới được nhận chuyển
nhượng đất trồng lỳa;
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nụng
nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thỡ khụng được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao
đất lần thứ hai;