Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 6)
b) Về khung giá các loại đất :
+ Khung giá các loại đất mà Nghị định ban hành được quy định cho
các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai, bao gồm:
b1) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Có 5 khung giá, trong đó các
khung giá đất trồng cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi
trồng thủy sản
quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm
muối quy định khung giá cho cả nước.
b2) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Có 4 khung giá
Trong đó các khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại nông thôn quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi.
Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị quy định
cho 6 loại đô thị, cụ thể.
Có thể nói các khung giá trên đây đã đáp ứng được yêu cầu cơ bản là:
bao quát điều chỉnh được toàn bộ diện tích đất đai của Nhà nước; quản lý đất
đai theo mục đích sử dụng; phản ánh sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.
+ Đối với những loại đất Chính phủ không quy định khung giá, sẽ
giao quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định xin được trình bầy ở
phần “Định giá các loại đất ở địa phương”.
+ Về điều chỉnh khung giá các loại đất: Đây cũng là một nội dung quy
định mới hơn so với trước; cụ thể là :”Khi giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong
các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày
trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá
lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá
tối thiểu trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP, thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số
hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.
3. Những nội dung cơ bản của chương III: Về định giá các loại đất cụ thể
tại địa phương:
a) Thẩm quyền và cách phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường
phố và vị trí đất cụ thể để định giá.
Nghị định quy định giao cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các
tiêu thức chung theo quy định của Nghị định, đồng thời căn cứ vào tình hình
thực tế, tập quán của địa phương mà quy định các tiêu thức cụ thể và quy
định việc phân vùng, phân loại, quyết định số lượng vị trí cho từng loại đất;
số lượng loại đường phố, số lượng vị trí đất của từng loại đường phố ứng với
các loại đô thị ở địa phương để làm căn cứ định giá.
Đây là cách làm tạo ra được sự chủ động, linh hoạt, thích ứng với thực
tế đa dạng trong hình thành giá đất ở nước ta, khắc phục được quy định
“cứng” của Nghị định 87-CP như trình bầy phần trên.
Thứ nhất : Phân vùng đất.
- Phân vùng đất thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi để
định giá các loại đất cụ thể như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng
thủy sản, các loại đất nông nghiệp khác và đất phi nông nghiệp ở nông thôn.
- Các đặc điểm cơ bản của từng vùng mà Nghị định đã quy định như
sau:
+ Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao
ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện
sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi.
+ Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao
hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp
hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu
thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn
miền núi.
+ Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận
diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng
và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định hiện hành của Uỷ
ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).
Thứ hai: Phân hạng đất.
- Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất
nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định
hiện hành của Nhà nước.
- Phân hạng đất là để định giá cho các loại đất như: đất trồng cây hàng
năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, các loại đất nông nghiệp khác và đất phi
nông nghiệp ở nông thôn.
- Các quy định hiện hành áp dụng cho việc phân hạng đất cụ thể là:
+ Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993.
+ Nghị định số 73-CP ngày 25-10-1993 của Chính phủ quy định chi
tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
+ Thông tư Liên Bộ số 92/TT-LB, ngày 10-11-1993 của Bộ Tài chính,
Bộ Nông nghiệp – Công nghiệp thực phẩm – Tổng cục quản lý ruộng đất:
Hướng dãn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25-10-1993 của Chính phủ
quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ ba: Phân vị trí đất ở nông thôn.
- Phân vị trí đất đối với đất làm muối căn cứ vào khoảng cách từ đồng
muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông để
định giá đất làm muối.
- Phân vị trí đất đối với nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn: đất
xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng
gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;đất có di tích lịch
sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang,
nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được
xếp theo vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực:
Khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
Vị trí đất xếp theo nguyên tắc: Vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có
điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính
nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều
kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Thứ tư: Phân vị trí đất theo loại đường phố, phân loại đường phố theo
loại đô thị để định giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô
thị.
- Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và phân loại đô thị. Đô thị được phân thành
6 loại theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, ngày 5-10-2001 của Chính phủ
v/v phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Loại đường phố trong loại đô thị: xếp theo thứ tự từ số 1 trở đi được
căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho
sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm
đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
- Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác
định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho
sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao