Luận văn Thạc sĩ Luật học: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ___________________

LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ___________________

LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô của Học viện Khoa học Xã hội đã tận tình giảng dạy và cho tôi thêm nhiều kiến thức quý báu trong suốt thời gian theo học lớp Luật Kinh tế - Đợt 2/2018 tại Hà Nội.

Xin cảm ơn chân thành đến TS. Đặng Vũ Huân đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Ban Lãnh đạo, các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè, người thân đã ủng hộ, tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập. Hà Nội, ngày tháng năm 2020

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi với sự chỉ dẫn của người hướng dẫn khoa học. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy

MỤC LỤC MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………...1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở……………………………………………………………………………...8 1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở………………..8 1.2. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ………...…………………17 Kết luận Chương 1……………………………………………………………….27 Chương 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN …………………………………................28 2.1. Thực trạng quy định pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở….………………………………….....………………………………….....…….28 2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn ………………………………….....…………………………..51 Kết luận Chương 2 …………………………………..... ………………………..64 Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ………………….65 3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở………………………………………………………...........…………………….65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam …………………….…………68 Kết luận Chương 3……………………………………………………………….74 KẾT LUẬN ………………………………….....………………………………...75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

XHCN QSDĐ BĐS NSDĐ GCNQSDĐ Xã hội chủ nghĩa Quyền sử dụng đất Bất động sản Người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Tên bảng Trang

Số hiệu bảng

72

Bảng số 1

Bảng số liệu giải quyết vụ án dân sự của Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2015 – 2019 (vụ)

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như ở Việt nam hiện nay, đất đai là tài sản vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế cũng như vấn đề an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề chủ quyền dân tôc. Cụ thể: đất đai là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho các ngành nghề trong nền kinh tế. Với những vai trò quan trọng như vậy, con người đã và đang thường xuyên khai thác để tạo ra những giá trị về vật chất cũng như tinh thần phục vụ cho đời sống của mình. Tuy nhiên, đất đai có hạn, nhu cầu của con người ngày càng tăng, do đó đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý đất đai là đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.

Chế độ sở hữu đất đai của nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường. Để điều chỉnh, quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng, các quy định về chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu được quy định tại Luật Đất đai 1993. Đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và có nhiều điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn.

Khi pháp luật đất đai quy định cụ thể về quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng đã hoàn toàn phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất ở cũng như muốn khai thác giá trị về mặt kinh tế của đất đai. Qua đó, những chủ thể sử dụng đất ở có cơ sở để đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cũng như Nhà nước có căn cứ để quản lý đất đai một cách hiệu quả. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như: chuyển nhượng khi QSDĐ ở không đủ điều kiện (đất đang

1

tranh chấp, chưa có giấy CNQSDĐ…); sai phạm về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở (không công chứng, chứng thức; không đăng ký vào hồ sơ địa chính)…… Ngoài ra, bên cạnh thị trường BĐS hoạt động công khai, hợp pháp có sự quản lý, điều tiết từ Nhà nước thì thực tế các “thị trường ngầm” hoạt động với việc “mua bán trao tay” đối với QSDĐ ở còn thiếu các điều kiện chuyển nhượng diễn ra sôi động. “Thị trường ngầm” này nếu kéo dài và phát triển sẽ tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, và gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, nghiên cứu các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ và cụ thể là chuyển nhượng QSDĐ ở là cần thiết. Đặc biệt khi nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn - là tỉnh biên giới thuộc miền núi của vùng Đông Bắc, phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với 2 cửa khẩu quốc tế (cửa khẩu đường bộ Hữu Nghị và cửa khẩu đường sắt Đồng Đăng), 2 cửa khẩu quốc gia (Chi Ma, Bình Nghi) còn nhiều vấn đề khó khăn, nhiều tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở do dân số phát triển nhanh, dân cư từ nhiều địa phương đến kéo theo sự phát triển nhu cầu về đất ở, nhiều vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại mâu thuẫn giữa luật cũ và luật mới, thói quen giao dịch theo lệ mà không theo luật, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của nhân dân và hậu quả của những sai lầm trong áp dụng pháp luật, trình độ của cán bộ quản lý đất đai còn nhiều hạn chế… .

Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” để nghiên cứu và làm Luận văn Thạc sĩ luật học.

2. Tình hình nghiên cứu Vấn về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng là một đề tài thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Nhiều công trình nghiên đã được công bố ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Có thể nêu một số công trình liên quan đến đề tài nghiên cứu được thực hiện trong thời gian qua, bao gồm:

2

- Nguyễn Như Phát (2003), “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp đồng

ở Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân.

- Luận án Tiến sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2017.

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân” của tác giả Phạm Thu Thủy, Đại học Luật Hà Nội, năm 2009.

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010.

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Doãn Cương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2013.

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”, của tác giả Nguyễn Ngọc Anh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015.

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015.

- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng sử dụng đất trong Dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Ngọc Trường, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2018.

Ngoài ra, còn có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học, chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: “Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác giả LS. Nguyễn Thùy Trang, Tổng Công ty Công nghiệp Hóa chất mỏ Vinacomin đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 3/2017; “Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

3

nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực” của tác giả ThS. Lê Văn Quang, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước trên Tạp chí Kiểm sát điện tử tháng 3 năm 2020; “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Văn Hiến trên Tạp chí Toà án nhân dân điện tử tháng 11 năm 2017; “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức” của tác giả Nguyễn Văn Huy, Tòa án nhân dân huyện La Grai, tỉnh Gia Lai trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử tháng 4 năm 2020...

Các công trình nghiên cứu trên đây đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại một địa phương cụ thể như tỉnh Lạng Sơn nên việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu là làm rõ những vấn đề lý luận, thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Đồng thời, dựa trên việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật cũng như thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn để rút ra được những điểm tích cực, hạn chế và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về vấn đề này trên thực tế ở tỉnh Lạng Sơn cũng như tại Việt Nam hiện nay.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể mà Luận

văn thực hiện như sau:

4

- Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở như: khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa, các yếu tố tác động đến chuyển nhượng QSDĐ ở.

- Phân tích nội dung các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn. Từ đó tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện.

- Đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và một số giải pháp nhằm

nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện nay.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn này bao gồm quan điểm, đường lối của Đảng về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới; hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể quyền sử dụng đất; các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn thực hiện tỉnh Lạng Sơn.

4.2. Phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là vấn đề có phạm vi rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sảnv.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu như sau:

- Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Về thời gian, không gian: Tác giả tập trung nghiên cứu thực tiễn chuyển

nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn từ năm 2015 đến năm 2019.

5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải... được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai; Phương pháp so sánh, đánh giá, tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai và thực tiễn thực hiện ở tỉnh Lạng Sơn; Phương pháp tổng hợp, quy nạp, lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn - Về mặt lý luận: kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai của Việt Nam với một chế độ sở hữu mang tính đặc thù đó là sở hữu toàn dân. Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai Việt Nam, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được, những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện; phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất và đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hiện nay.

- Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu cũng như học tập tại các cơ sở giáo dục đào tạo ngành luật. Một số giải pháp được đưa ra trong Luận có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây

6

dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện nay.

7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của

Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và

pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Chương 2. Thực trạng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo

pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn.

Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhuợng quyền sử dụng đất ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

7

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở 1.1.1.1. Khái niệm đất ở

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống và quan trọng hơn hết đây là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng bởi giữ được đất đai đồng nghĩa giữ được chủ quyền của đất nước. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: “Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh”

Khi vừa giành được chính quyền từ tay thực dân Pháp và thoát khỏi chế độ thực dân nửa phong kiến, mục tiêu đầu tiên của các nhà lãnh đạo nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa là “người cày có ruộng” và chính sách đất đai thời kỳ này chủ yếu tập trung vào đất nông nghiệp. Khi đất nước bước sang thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất mở rộng bắt buộc các nhà hoạch định chính sách phải xem xét đến quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất để vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển bền vững, giá trị sử dụng của đất đai, vừa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu chia đất đai làm nhiều loại khác nhau. Theo Luật Đất đai năm 1987, căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành 05 loại sau đây: Đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Đến

8

Luật Đất đai năm 1993, trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật đất đai 1987, quyền sử dụng đất được phân thành 06 loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Như vậy, so với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã có quy định về “đất khu dân cư”, trong đó bao gồm cả đất ở. Cách phân loại của Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 không chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà còn căn cứ vào địa bàn theo quy hoạch đô thi hay nông thôn; điều này đã dẫn đến sự trùng lặp giữa các loại đất và gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế trên, cũng như mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, trong đó đất ở chính thức có vị trí pháp lý độc lập so với các loại đất khác.

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử

dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.

- Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt

9

cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác;

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất hiện nay chưa xác định mục

đích sử dụng.

Luật đất đai 2013, không đưa ra khái nhiệm như thế nào là đất ở nhưng cũng phân loại đất ở theo địa bàn, khu vực, cụ thể: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thi. Trong đó:

- Đất ở tại nông thôn được quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

- Đất ở tại đô thị được quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013: “Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thống nhất trong việc xác định các loại đất được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đều được xác định là đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đặc biệt, việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong

10

cùng một thửa đất ở của hộ gia đình là đất ở là một quy định hợp lý, phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn cũng như đô thị hiện nay.

Từ những phân tích trên, xuất phát từ đặc thù mục đích, nhu cầu sử dụng đất ở có thể đưa ra khái niệm đất ở như sau: “Đất ở là loại đất phi nông nghiệp dùng để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viên trong hộ gia đình bao gồm nhà ở và các công trình liên quan, vườn, ao trong khuôn viên khu đất được xác định là đất ở theo quy định của pháp luật”. 1.1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở

Khi nói đến quyền sở hữu một tài sản người ta thường biết đến ba quyền năng đó là: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tài sản là đất đai cũng vậy, chủ sở hữu có ba quyền năng, đó là: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Ở Việt Nam, tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và trên cơ sở đó, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Theo đó, QSDĐ là quyền phụ thuộc, quyền phát sinh từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện, có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sở hữu đất đai. Điều đó được biểu hiện rõ nét thông qua các quyền chi phối của Nhà nước đối với toàn bộ đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện như: Nhà nước xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định giá đất và các khoản thu tài chính từ đất đai, quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất...

Như vậy, với quyền của chủ sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai thì QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng của mỗi chủ thể chỉ có thể được xác lập trên cơ sở sự cho phép của Nhà nước. Sự cho phép đó được thể hiện thông qua các phương thức chủ yếu như: Giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất ở

11

chỉ được quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích hoặc "định đoạt" số phận pháp lý về QSDĐ của mình như: tự quyền đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, khoa học kỹ thuật và khả năng của mình để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất trên cơ sở các mục đích đã được Nhà nước xác định; hoặc người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho người khác để thu lợi mà không được tự ý làm thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã xác định. Tuy nhiên, quyền khai thác hay định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định, hay sự chuyển giao cho người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà nước cho phép. Nhà nước thông qua công cụ pháp luật để xác lập những điều kiện tiền đề làm căn cứ xác định QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được thực hiện trên thực tế.

QSDĐ ở khi xem xét dưới góc độ kinh tế là một quyền dân sự, theo đó, người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình; Còn dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội. Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường và hướng đến việc hội nhập quốc tế sâu rộng, thu hút đầu tư nước ngoài, Nhà nước ta ngày càng mở rộng vai trò của các chủ thể sử dụng đất ở bằng cách mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở khi khai thác giá trị quyền sử dụng đất ở. Từ đó, chủ thể sử dụng đất tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất đai nhưng có sự kiểm soát, điều tiết lợi ích từ Nhà nước.

Trước đây, trong một số công trình nghiên cứu khoa học cũng đã đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất ở, điển hình theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Quyền sử dụng đất ở là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định” [24].

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và kế thừa các thành tựu khoa học đã được các nhà khoa học đề cập đến, đặt trong bối cảnh hiện nay của nước ta, tác giả rút

12

ra khái niệm của quyền sử dụng đất ở như sau: “Quyền sử dụng đất ở là các quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất ở được phép thực hiện đối với đất đai thuộc quyền sở hữu của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật”. 1.1.2. Bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hiện nay, trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao lưu dân sự, thương mại ngày càng trở nên phong phú và đa dạng. Bên cạnh đó, các giao dịch hướng tới đối tượng tài sản là QSDĐ ở cùng với thị trường bất động sản cũng ngày càng sôi động hơn. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng tham gia vào phần lớn các quan hệ kinh tế với ý nghĩa là yếu tố đầu vào không thể thiếu cho các chủ thể hoạt động kinh doanh. Một trong các quyền cơ bản đó là quyền chuyển QSDĐ ở

Xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ ở là hành vi tự điều chỉnh đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định của pháp luật, thông qua đó, Nhà nước công nhận QSDĐ ở cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Còn bên chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở được các bên thỏa thuận và đồng ý.

Tại từ điển Luật học giải thích thuật ngữ “Chuyển nhượng QSDĐ” như sau:: “Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) sử dụng. Bên giao đất và QSDĐ được nhận số tiền tương đương với giá trị QSDĐ theo sự thỏa thuận các bên” [32]. Như vậy, với đất ở, chuyển nhượng QSDĐ ở có thể hiểu là sự chuyển dịch QSDĐ ở từ người có QSDĐ ở hợp pháp sang người khác theo các điều kiện và tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Người có QSDĐ ở (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng và các bên phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông qua chủ thể quản lý đất đai

13

và là đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất để việc chuyển nhượng luôn được thực hiện theo một trật tự nhất định.

Từ các phân tích trên có thể thấy rằng quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở bao

gồm các dấu hiệu sau đây:

Thứ nhất, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở làm hình thành giữa các bên quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Từ đó, chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật, cụ thể: các điều kiện có hiệu lực của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở; thời điểm QSDĐ ở được chuyển giao giữa các bên và các trình tự, thủ tục phải tuân thủ.

Thứ hai, là sự thỏa thuận về ý chí giữa các bên. Dấu hiệu này cho thấy chuyển nhượng QSDĐ ở là sự cam kết giữa các bên về việc chuyển giao các quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất ở. Một bên chuyển giao QSDĐ ở cho bên kia và nhận từ bên đó một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở. Vì thế, sự thỏa thuận của các bên được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật đối với nội dung mà các bên đã thỏa thuận (pháp luật chỉ thừa nhận nếu sự thỏa thuận đó là tự nguyện, bình đẳng giữa những người có đủ năng lực hành vi dân sự và nội dung của sự thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Thứ ba, đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là quyền sử dụng đất ở. Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai của nước ta là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử đất ở và được thực hiện các quyền năng đối với quyền sử dụng đất ở. Trong thời gian sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật, ngưởi sử dụng đất ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, tổ chức khác. Như vậy, hoạt động chuyển nhượng này có đối đượng là QSDĐ ở chứ không phải đất đai và phải lập thành hợp đồng với tên gọi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” theo luật định và có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hoạt động công chứng, chứng thức.

14

Như vậy, bản chất của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là sự “mua đứt, bán đoạn” QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định Nhà nước cho phép. Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị trường, do quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của các bên; song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước nên tính chất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể cũng bị ràng buộc chặt chẽ hơn. 1.1.3. So sánh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác

QSDĐ ở có những đặc tính hết sức riêng biệt xuất phát cơ bản từ chế độ sở hữu đất đai. Do đó, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở mặc dù cũng mang bản chất là một giao dịch, thỏa thuận, nhưng có một số điểm khác biệt so với các hình thức giao dịch, mua bán tài sản khác.

Thứ nhất, về chủ thể của giao dịch Để một giao dịch dân sự có hiệu lực, theo quy định tại Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015) thì: “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”, và “chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”. Như vậy, đối với mọi giao dịch dân sự trong đó có giao dịch mua bán tài sản khác, chủ thể tham gia giao dịch đều phải đáp ứng quy định của pháp luật nêu trên. Tuy nhiên, do tính đặc thù của đất đai và QSDĐ ở nói riêng, đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ngoài những điều kiện trên về chủ thể trên, thì các bên còn phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do pháp luật đất đai quy định. Theo đó, không phải mọi chủ thể có QSDĐ ở hợp pháp đều được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở, mà tùy thuộc vào nguồn gốc QSDĐ ở của chủ thể đó xuất phát từ đâu, sử dụng cho mục đích gì và có thuộc các chủ thể được phép nhận chuyển nhượng QSDĐ ở hay không. Chẳng hạn, theo quy định tại khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân

15

khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Thứ hai, về đối tượng giao dịch Đối với các giao dịch mua bán tài sản khác, đối tượng trong quan hệ mua bán sẽ chính là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán. Tuy nhiên, trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở, đối tượng là QSDĐ ở chứ không phải là bản thân đất đai, bởi đất đai là một loại tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng, mà thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện. Vì vậy, không phải tất cả mọi QSDĐ ở đều trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường, mà chỉ có những QSDĐ ở được pháp luật đất đai cho phép mới được giao dịch.

Thứ ba, về nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch Đối với một giao dịch, mua bán tài sản thông thường, bên mua và bên bán chỉ phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận của hai bên. Nhưng đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, ngoài những nghĩa vụ theo thỏa thuận của các bên, thì Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, như thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở và các khoản lệ phí liên quan khi làm thủ tục chuyển nhượng.

Thứ tư, về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch Đối với các giao dịch, mua bán tài sản khác việc ký kết, thực hiện hợp đồng hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận và lựa chọn thực hiện. Còn đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ theo đúng quy trình, thủ tục chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Cụ thể là từ hồ sơ chuyển nhượng phải công chứng, chứng thực và đăng ký vào sổ địa chính, tiến hành thủ tục sang tên, cho đến các nghĩa vụ thuế của các bên khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở. Thiếu bất kỳ một trong các thủ tục và quy trình nêu trên, việc chuyển nhượng QSDĐ ở đều không được thực hiện hoặc không được công nhận hợp pháp.

16

Thứ năm, khác với những giao dịch mua bán tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng chịu sự chi phối, tác động của dường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước

Quyền sử dụng đất ở là một tài sản đặc biệt và có ý nghĩa to lớn trong việc phát triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, việc thống nhất quản lý đất đai cũng như điều chỉnh các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm. Tùy thuộc vào từng thời kỳ lịch sử nhất định mà Đảng, Nhà nước có những chính sách, pháp luật khác nhau để điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Nếu đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, mở rộng về chủ thể, đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở và có những chính sách tài chính hỗ trợ phù hợp (giảm thuế, giảm lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính…) thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ sôi động, phát triển; ngược lại, chủ thể, đối tượng QSDĐ ở được chuyển nhượng, thắt chặt tín dụng…) sẽ làm cho các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở bị trầm lắng, ít phát triển. Như vậy, có thể khẳng định, các chính sách, pháp luật của Đảng, Nhà nước có ảnh hưởng, tác động rất lớn tới thị trường bất động sản nói chung và các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.

1.2. Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm chuyển nhượng QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác xuất hiện như một nhu cầu tất yếu. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở thể hiện nhiều quy luật kinh tế như quy luật cung cầu, giá cả,…Chính vì vậy, cần phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với quan hệ này với tư cách không chỉ là chủ thể quản tế nền kinh tế - xã hội mà còn với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Hơn nữa, nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng ngày càng nhiều, phong phú và phức tạp. Nhu cầu dịch chuyển quyền sử

17

dụng đất ở không chỉ trong phạm vi hẹp trong gia đình mà còn mở rộng đối với các cá nhân, tổ chức khác. Vì vậy, nếu pháp luật không kịp thời điều chỉnh sẽ dẫn tới tình trạng lạc hậu so với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội.

Chuyển QSDĐ ở lần đầu tiên dược ghi nhận tại Luật Đất đai 1993 và trước đó, đất đai hay QSDĐ ở không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ vẫn diễn ra, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong thời kỳ này bị coi là vô hiệu. Đến Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013, pháp luật vẫn tiếp tục kế thừa và ghi nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở song song với các quyền khác của người sử dụng đất tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ ở”. Theo đó, người sử dụng đất (NSDĐ) hợp pháp có quyền được chuyển nhượng QSDĐ cho người khác theo quy định của pháp luật, bên cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất. Việc pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện sự quan tâm của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng tiền hoặc các vật giá trị tương đương khác. Việc chuyển QSDĐ ở này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi, đối tượng được chuyển nhượng trên thị trường là quyền sử dụng đất ở, cho dù chủ thể sử dụng đất là ai thì Nhà nước vẫn là chủ thể có quyền quản lý và định đoạt, đồng thời người sử dụng vẫn phải chịu nghĩa vụ đối với việc sử dụng đất ở đối với Nhà nước. Trong hoạt động chuyển QSDĐ ở, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ ở cũng như việc nhận chuyển QSDĐ ở khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; đồng thời, Nhà nước cũng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp phát sinh hoặc xử lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ ở. Như vậy, việc chuyển QSDĐ ở về bản chất là thiết lập QSDĐ ở hợp pháp cho NSDĐ mới thông qua việc

18

công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi tự điều chỉnh đất đai của NSDĐ. Từ đó, có thể đưa ra khái niệm về chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“Chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thỏa thuận ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh một quan hệ pháp luật mà trong đó, một bên có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ ở cho bên kia với tư cách là chuyển giao quyền sở hữu một tài sản còn bên kia có nghĩa vụ thanh toán cho bên đã chuyển giao QSDĐ ở một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở được xác định theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở một diện tích đất nhất định.

* Khái niệm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Pháp luật là một trong những phương tiện hiệu quả để thực hiện chức năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy luật. Trên phương diện lý luận, “chế định pháp luật là một nhóm các quy phạm pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với nhau thuộc cùng một loại”- Trường Đại học Luật Hà Nội, (2012), Giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp luật, Hà Nội, tr. 358.

Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là nhóm các quy phạm điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ ở từ người có QSDĐ ở hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định và phải thực hiện các nghĩa vụ do pháp luật quy định. 1.2.2. Cơ cấu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.2.1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Quyền sử dụng đất ở là một loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai. Đây là những điều kiện tiên quyết đối với các bên trước khi tiến hành giao dịch. Việc quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất ở; đồng thời bảo đảm quyền sở hữu toàn dân

19

đối với đất đai; ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép và tình trạng lấn chiếm đất, tích luỹ đất trái phép. 1.2.1.2. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nguyên tắc là những kim chỉ nam nhằm định hướng quá trình thực hiện cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm các chủ thể sử dụng đất cũng như các cơ quan quản lý về đất đai để đảm bảo sự tuân thủ chấp hành pháp luật của các chủ thể và làm hài hòa lợi ích của các bên cũng như lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội. Ngoài ra, khi đặt ra các cguyên tắc của chuyển nhượng QSDĐ, nếu một trong các bên không tuân thủ thì giao dịch đó có thể vô hiệu và không được pháp luật thừa nhận để có thể thực hiện trên thực tế.

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở bản chất là một giao dịch dân sự, nên trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sư, như: nguyên tắc tự do, bình đẳng và tôn trọng các quyền, lợi ích chính đáng của các bên... Bên cạnh đó, để đảm bảo phù hợp với tính đặc thù của chế độ sở hữu của đất đai là sở hữu toàn dân, bên cạnh các nguyên tắc chung được quy định trong Bộ luật dân sự thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở còn phải tuân thủ các nguyên tắc của Luật đất đai với vai trò là Luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ ở. Ngoải ra, khi chuyển nhượng QSDĐ ở còn gắn với sự chuyển dịch của các tài sản là nhà ở, các công trình, tài sản khác trên đất nên phải tuân thủ các quy định của pháp luật chuyên ngành, cụ thể là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. 1.2.1.3. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành hợp đồng. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật, như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản... Cụ thể, đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được đề cập đến trong Hiến pháp - đạo luật có hiệu lực pháp lý cao nhất của Nhà

20

nước ta và tiếp tục được cụ thể hóa tại các văn bản pháp lý khác; Bộ luật Dân sự điều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung quy định về địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân, các điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch dân sự, tài sản và quyền sở hữu, nghĩa vụ, hợp đồng, ...; Pháp luật đất đai quy định cụ thể về các nội dung liên quan đến đất và quyền sử dụng đất, quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, chế độ sử dụng, phân loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,... ; Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Pháp luật nhà ở quy định về các giao dịch mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Sự điều chỉnh của pháp luật đất đai đối với nội dung hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ ở trong một số phương diện cơ bản sau:

(i) Quyền sử dụng đất ở là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải gắn với thửa đất cụ thể, xác định rõ ranh giới, mốc giới; việc xác định ranh giới, mốc giới của thửa đất có thể căn cứ vào các thông tin ghi trong GCNQSDĐ, nhưng cũng có thể căn cứ vào thực tế đo đạc và con số này có thể có sự sai khác với GCNQSDĐ;

(ii) Các thỏa thuận trong hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch,

mục đích, thời hạn sử dụng của đất ở;

(iii) Các chủ thể được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định trong hợp đồng phải phù hợp với pháp luật đất đai; (vi) Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở được giao kết, thực hiện và có hiệu lực, các bên phải thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính và tuân thủ các điều kiện của pháp luật (thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các quyền của người sử dụng đất, ...). 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

21

Ở nước ta, việc chuyển nhượng QSDĐ ở chịu sự chi phối và ảnh hưởng của

các yếu tố, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đường lối, chính sách của Đảng trong việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng.

Nhà nước ta theo chế độ “Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ, Nhà nước quản lý”, chính vì vậy mọi chính sách pháp luật của Nhà nước, trong đó bao gồm pháp luật đất đai nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng đều chịu sự chi phối của các đường lối, chính sách của Đảng. Sự chi phối đường lối, chính sách, quan điểm của Đảng tới pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng là sự chi phối mang tính hệ thống, diễn ra từ hoạt động xây dựng pháp luật đến hoạt động thực thi và áp dụng pháp luật trên thực tế. Đây chính là vấn đề quan trọng mà người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải nhận thức đúng, để từ đó có những hành động phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai.

Thứ hai, cơ sở kinh tế - xã hội: Trong học thuyết Mác – Lenin về hình thái kinh tế xã hội thì cơ sở hạ tầng quyết định kiến trúc thượng tầng. Do đó, cơ sở kinh tế là yếu tố tác động trực tiếp đến việc thực thi pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Khi kinh tế chậm phát triển, các mối quan hệ xã hội còn giản đơn thì quá trình thực thi pháp luật ít phức tạp hơn; ngược lại kinh tế càng phát triển thì quá trình thực thi pháp luật sẽ ngày càng phức tạp. Từ Đại hội Đảng lần thứ VI, Đảng ta chủ trương phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thay cho nền kinh tế kế hoạch tập trung, bao cấp. Với nền kinh tế mở cửa đã làm cho các mối quan hệ xã hội nói chung và các quan hệ đất đai vận hành theo một cơ chế mới. Bắt đầu từ Luật Đất đai 1993, QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng được tham gia vào thị trường bất động sản, những quy luật kinh tế làm cho tài sản này phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khi tham gia vào thị trường. Giá trị QSDĐ ở luôn biến đổi không ngừng có lúc tăng, lúc giảm, gây nhiều rủi ro cho những người tham gia việc chuyển nhượng. Có người tham gia vào quan hệ chuyển nhượng mà có thể giàu lên nhanh chóng, đồng

22

thời cũng có những người tham gia quan hệ chuyển nhượng có thể bị mất một khoản lợi lớn. Hệ quả của sự biến động về giá là việc Tòa án nhân dân các địa phương đã nhận được rất nhiều đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Một trong các bên muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã giao kết trước đây nhằm giành lại quyền sử dụng đất ở hoặc khoản tiền để thực hiện các giao dịch khác.

Thứ ba, yếu tố văn hóa và đời sống Yếu tố văn hóa xuất hiện từ lâu trong đời sống nhân dân, là sự hình thành tích lũy kinh nghiệm sống của một cộng đồng, một quốc gia, văn hóa chính là cuộc sống, nó có mặt ở toàn bộ các lĩnh vực trong cuộc sống. Từ xưa đến nay con người luôn sống và hành động theo nền văn hóa kể từ đó đã kết tinh trở thành văn hóa. Văn hóa được định hướng trong các văn bản của Đảng và Nhà nước và có sự ảnh hưởng đối với pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Do đó, trong quá trình xây dựng pháp luật phải dựa vào cả những yếu tố văn hóa để điều chỉnh.

Nước ta chịu ảnh hưởng sâu sắc của nền kinh tế nông nghiệp và sản xuất lúa nước, để hình thành nên văn hóa truyền thống làng xã và quan hệ huyết thống. Văn hóa này đã tạo ra thói quen ít sử dụng pháp luật để giải quyết các quan hệ đối với cuộc sống hàng ngày mà vẫn tôn trọng các luật lệ của làng xã. Chính vì vậy, các giao dịch liên quan đến đất đai thường thực hiện theo văn hóa truyền thống, chuyển nhượng đất đai cũng dựa vào thói quen ở làng xã chứ ít khi tuân thủ theo điều kiện thủ tục mà Nhà nước quy định. Điều này dẫn đến các tranh chấp trong giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ. Cũng từ yếu tố văn hóa làng xã này mà Nhà nước đã xây dựng pháp luật và yêu cầu từng địa phương có sự quản lý đối với diện tích đất tại địa phương mình, pháp luật của Nhà nước về đất đai và chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài việc tạo điều kiện cho thị trường phát triển song cũng xây dựng nên những quy tắc bắt buộc thực hiện đối với người dân để giảm thiểu tính thiếu kỷ luật, sinh hoạt theo thói quen cộng đồng đã tồn tại lâu đời trong văn hóa người Việt.

23

Thứ tư, thói quen và phong tục, tập quán Thói quen, phong tục, tập quán là yếu tố tương đối quan trọng chi phối đến pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta. Phong tục tập quán vốn là “những thói quen đã được mọi người tuân thủ tại một địa phương trong một hoàn cảnh bắt buộc phải chấp nhận lề thói ấy như một phần luật pháp của địa phương”[21, tr.44-48], những quy tắc xử sự mang tính cộng đồng, phản ánh nguyện vọng qua nhiều thế hệ của toàn thể dân cư trong một cộng đồng tự quản (làng, xã, khu vực). Phong tục, tập quán buộc con người phải tuân theo trong quan hệ với nhau tùy từng mức độ và có ý nghĩa quan trọng trong việc giáo dục cộng đồng, tạo ra sự tin tưởng và đồng thuận từ cộng đồng.. Chẳng hạn, trong tập tục của người Dao về cơ chế tự quản, theo truyền thống của người Dao, làng do bộ máy có người đứng đầu bầu ra làm trưởng làng. Trưởng làng có trách nhiệm quản lý đất đai, chia đất cho dân làng, quản lý nhân khẩu và quyết định cho phép hay không cho phép những người khác định cư [22, tr65].

Thực tế hiện nay, các yếu tố này cũng đã ảnh hưởng tích cực cho pháp luật là khi có những tranh chấp hay bất đồng, người dân sẽ tin tưởng vào tập quán mà đưa đến Trưởng làng, Già làng để tiến hành giải quyết không mất nhiều thời gian để khiếu kiện hay gây ảnh hưởng đến pháp luật và bản thân các cơ quan nhà nước có thể dựa vào các yếu tố này để đi sâu hơn đến người dân. Chính vì vậy, yếu tố thói quen, tín ngưỡng tôn giáo, phong tục tập quán là là căn cứ trong quá trình chúng ta xây dựng pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Bên cạnh những ảnh hưởng tích cực, các yếu tố này cũng có những ảnh hưởng tiêu cực cho pháp luật khi người dân chỉ tuân thủ theo phong tục, tập quán mà chưa có thói quen tuân thủ pháp luật, nếu nghiêm trọng dẫn đến phá vỡ kỷ luật và trật tự xã hội.

Chính vì vậy, đặt ra yêu cầu cho pháp luật đất đai nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng là khi xây dựng và thực hiện phải chú ý đến yếu tố thói quen, tín ngưỡng, tôn giáo, phong tục tập quán để tránh dẫn đến tình trạng xấu xảy

24

ra khi pháp luật có sự bất đồng với thói quen, tín ngưỡng, tôn giáo, phong tục tập quán.

Thứ năm, yếu tố hội nhập kinh tế quốc tế Với đường lối đối ngoại mà Đảng ta đã đề ra, Việt Nam đã đạt được những thành công không thể phủ nhận trong việc thiết lập quan hệ ngoại giao và hội nhập quốc tế. Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao, quan hệ kinh tế, thương mại, đầu tư với với nhiều quốc gia; Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của các tổ chức, diễn đàn quan trọng trong khu vực và trên thế giới như: ASEAN, APEC, AFTA, WTO... Hơn nữa, Việt Nam đã tham gia hơn 500 hiệp định song phương và đa phương trên nhiều lĩnh vực, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Một trong những nền tảng của hội nhập là việc tạo ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện, đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. Theo đó, hệ thống pháp luật kinh tế nói chung và pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng cần phải được xây dựng trên cơ sở các tiêu chí và chuẩn mực riêng của hệ thống pháp luật mà các quốc gia trên thế giới đã xây dựng. Theo đó, tính thống nhất, tính cụ thể, tính phù hợp, tính dễ tiếp cận, tính minh bạch và công khai là những đòi hỏi tối quan trọng mà pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở trong quá trình xây dựng và hoàn thiện luôn phải đặt ra và là cái đích để đạt được.

Như vậy, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở chịu tác động và ảnh hưởng bởi nhiều các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử, phong tục tập quán và xu thế hội nhập. Sự tác động đó có nhiều yếu tố tích cực nhưng cũng mang lại những hệ lụy trái chiều. Vì vậy, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở là cần thiết khách quan.

25

Kết luận Chương 1 Chuyển quyền sử dụng đất nói chung cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường, là hiện tượng mang tính quy luật. Sau khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ ở, tác giả đã trình bày khái quát về khái niệm QSDĐ ở; bản chất của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở và những nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở như: khái niệm, cơ cấu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Ngoài ra, tác giả còn trình bày về các yếu tố chi phối đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở (bao gồm đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam; yếu tố văn hóa và xã hội; yếu tố môi trường; thói quen, phong tục tập quán; sự hội nhập của nền kinh tế quốc tế và phát triển bền vững). Đây là những nội dung quan trọng bước đầu để làm định hướng trong nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn tại Chương 2 của Luận văn.

26

Chương 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN 2.1. Thực trạng quy định pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Với tính chất của một loại giao dịch dân sự, việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo những nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự. Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự bao gồm: “1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ

dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”. Cũng giống như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 không có quy định cụ thể về nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở, mà chỉ có nguyên tắc về sử dụng đất, theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất phải:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

27

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi

ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Các nguyên tắc này có giá trị ràng buộc nghiêng về phía bên nhận chuyển nhượng nhiều hơn. Bên cạnh các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định một số nguyên tắc đặc thù tại các Điều 4 (Nguyên tắc kinh doanh bất động sản), Điều 37 (Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ) và Điều 48 (Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản).

Trên cơ sở các quy định ở trên, có thể khái quát hoạt động chuyển nhượng

QSDĐ cần tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, đảm bảo quyền bình đẳng, tự nguyện tham gia giao dịch giữa các

bên chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nguyên tắc này nhấn mạnh ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch. Để đảm bảo nguyên tắc thì các chủ thể phải có năng lực chủ thể bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật. Họ có quyền tự do thỏa thuận các nội dung của hợp đồng miễn là không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Những giao dịch do nhầm lẫn, do giả tạo, do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép hoặc được xác lập bởi người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi dân sự, không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập, thực hiện đều thuộc trường hợp vô hiệu theo quy định của luật dân sự. Về bình đẳng, mọi chủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng đều được hưởng những quyền lợi và phải thực hiện các nghĩa vụ như nhau theo thỏa thuận giữa các bên, cũng như các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Hay pháp luật cung có quy định về sự tự do ý chí, “thuận mua vừa bán” trong các giao dịch mua bán. Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng trong thực tếvẫn tồn tại sự bất bình đẳng giữa các chủ thể tham gia quan

28

hệ chuyển nhượng. Điều này, đa phần xuất phát từ tình thế vì một bên rất cần phải bán hoặc một bên rất cần phải mua, và vì vậy, mà họ trở thành bên yếu thế trong giao dịch. Bên còn lại, được coi là bên mạnh thế, vì nhận thức được ý nghĩa của mình và của giao dịch đối với bên yếu thế, nên có những hành động ép giá hoặc buộc bên yếu thế chấp nhận những thỏa thuận bất lợi.

Thứ hai, đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở

Hệ thống các quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở liên quan đến nhiều vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của những văn bản pháp luật khác nhau, từ luật chung đến luật chuyên ngành. Trước hết là Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật này không xây dựng chi tiết các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng, mà xây dựng một hệ thống các quy định về những vấn đề có liên quan về việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở như chủ thể, quyền tài sản, giao dịch dân sự và một số hợp đồng thông dụng,… Cụ thể hơn là Luật Đất đai, Luật Đất đai xây dựng hệ thống các quy định điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng, bao gồm các quy định về chủ thể và loại đất được phép chuyển nhượng, điều kiện để thực hiện chuyển nhượng,… Ngoài ra, trong một số lĩnh vực cụ thể có liên quan, các luật chuyên ngành khác cũng có những quy định riêng như Luật Kinh doanh bất động sản, với những quy định điều chỉnh chủ thể kinh doanh bất động sản, loại đất được đưa vào kinh doanh bất động sản,… Như vậy, với hệ thống những quy định được đề cập ở trên, pháp luật đã cho thấy nội dung điều chỉnh rất toàn diện, không chỉ về luật nội dung mà còn về cả luật hình thức, không chỉ về QSDĐ là đối tượng của giao dịch, mà còn về cả các chủ thể được xác lập giao dịch này.

Thứ ba, đảm bảo việc sử dụng đất ở đúng mục đích, có hiệu quả và không làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng đất xung quanh Sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không được sử dụng đất vào mục đích khác với mục đích mà bên chuyển nhượng đã đăng ký với Nhà

29

nước. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là bên nhận chuyển nhượng không thể không có sự điều chỉnh phù hợp để việc sử dụng đất đem lại hiệu quả cao nhất.

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy định của khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì phải xin phép và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn có trách nhiệm sử dụng đất ở hiệu quả và không làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Đây là những nguyên tắc sử dụng đất nói chung được đề cập tại Điều 6 của Luật Đất đai 2013.

Người sử dụng đất nói chung và đất ở có nghĩa vụ phải tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, không được có hành vi lấn chiếm hay cản trở việc sử dụng đất bình thường của các chủ thể khác. 2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là việc Nhà nước thông qua các quy định pháp luật đặt ra những ràng buộc đối với các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, chuyển nhượng QSDĐ ở được xác định là hợp pháp và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: 2.1.2.1. Về điều kiện chung

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở khi có các điều kiện: “Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013; đất không có tranh chấp; QSDĐ ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất”. Cụ thể:

Một là, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại

khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với

30

đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể, ghi nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất ở, từ đó để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, trong đó, quy định rõ các nội dung: (a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCNQSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi hình thức sở hữu tài sản trên thửa đất (hình thức thuê, mượn, ...) của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…; (b) Thông tin về thửa đất; (c) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (d) mục đích sử dụng đất; (e) thời hạn sử dụng đất; (g) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCNQSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ: “nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”).

Dựa vào các thông tin trên GCNQSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được ai có quyền chuyển nhượng; QSDĐ có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); và vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,... Do vậy, có thể coi GCNQSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng .

Giấy chứng nhận không chỉ ghi nhận quyền của người sử dụng đất mà còn ghi nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất. Quy định về việc ghi thông tin

31

về người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT có thể dẫn đến tranh chấp nếu không có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt động đăng ký đối với cả QSDĐ và tài sản trên đất. Ví dụ, A là người sử dụng đất, B là chủ sở hữu nhà ở được xây dựng trên thửa đất đó. A chuyển nhượng QSDĐ cho C (C không hề được A thông báo B là người chủ sở hữu tài sản trên đất). Giao dịch giữa A và C được coi là hợp pháp. Tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể bị ảnh hưởng bởi về nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền năng đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác, sử dụng đất. Nhưng C lại bị hạn chế các quyền năng này bởi sự xuất hiện của B.

Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCNQSDĐ” là khi người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ. Liên quan đến GCNQSDĐ và người đứng tên trên GCNQSDĐ, có cách hiểu cho rằng, chỉ cần QSDĐ đã được cấp GCNQSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, ai đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ), Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên GCNQSDĐ. Bởi như đã phân tích, GCNQSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên GCNQSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong GCNQSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không.

Như vậy, GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng. Tuy nhiên, điều kiện này có ngoại lệ được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013, đó là: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt

32

Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền nhưng lại được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Hai là, quyền sử dụng đất không có tranh chấp Khi QSDĐ ở đang có tranh chấp, có sự xung đột về lợi ích cũng như quyền và nghĩa vụ với các chủ thể khác thì đồng nghĩa với việc đang tồn tại chủ thể khác cũng có quyền và lợi ích đối với QSDĐ ở đó. Nếu để chủ thể đang có QSDĐ ở thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan; đồng thời dễ dẫn đến các tranh chấp về QSDĐ ở kéo dài, gây ảnh hưởng đến các bên tranh chấp cũng như lợi ích của Nhà nước. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó.

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nội dung tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên, “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai. Hiện nay, có nhiều dạng tranh chấp đất đai như: Tranh chấp ranh giới, mốc giới; tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở; tranh chấp về chia thừa kế QSDĐ ở; tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ ở…

Thực tế đã cho thấy, có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp. Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

33

đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không bắt buộc các bên phải thực hiện thủ tục xác nhận tình trạng “đất có tranh chấp” trước khi tiến hành giao dịch, cũng không quy định thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai là cơ sở để xác định vi phạm điều kiện chuyển quyền. Do vậy, việc xảy ra tình trạng lợi dụng điều kiện “tranh chấp đất đai” gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi.

Có thể nói, QSDĐ ở không được coi là có tranh chấp, nghĩa là xảy ra 2 trường hợp: (i) Thửa đất vốn dĩ không hề có tranh chấp, hoặc (ii) Thửa đất vốn có tranh chấp nhưng tranh chấp đó đã được giải quyết bằng một bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định giải quyết tranh chấp của UBND cấp có thẩm quyền hoặc một kết quả thương lượng, hòa giải thành giữa các bên và đất sẽ được coi là không còn tranh chấp.

Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án. Kê biên tài sản với mục đích để đảm bảo thi hành những bản án, quyết định có hiệu lực trên thực tế. Theo quy định của Luật hi hành án dân sự, tài sản được kê biên phải thuộc sở hữu của người phải thi hành án và việc thi hành án là trách nhiệm mà họ phải thực hiện. Do đó, nếu QSDĐ ở đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án pháp luật đất đai không cho phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các trường hợp liên quan đến việc kê biên tài sản đảm bảo thi hành án được pháp luật quy định như sau:

34

(i) Kê biên QSDĐ theo pháp luật tố tụng dân sự: Đây là một trong những biện pháp khẩn cấp tạm thời được áp dụng trong giai đoạn giải quyết vụ án và chưa có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật. Đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người khác có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án.

(ii) Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa có quyết định kê biên tài sản đảm bảo thi hành án: Thời điểm này, mặc dù tài sản chưa bị kê biên thi hành án, nhưng nếu người phải thi hành án chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo thi hành án, thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Theo pháp luật thi hành án, nghĩa vụ thi hành án là yêu cầu đặt lên hàng đầu. Các tài sản (kể cả đã chuyển dịch cho người khác) của người phải thi hành án đều có nguy cơ bị kê biên để đảm bảo thi hành án nếu tài sản còn lại của họ không đủ để thực hiện nghĩa vụ. Từ những phân tích trên cho thấy, liên quan đến điều kiện “QSDĐ không bị kê biên đảm bảo thi hành án” theo pháp luật đất đai, QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp đảm bảo hay cưỡng chế thi hành án khác,... theo pháp luật thi hành án dân sự. Thậm chí, việc nhận chuyển QSDĐ ở của người có nghĩa vụ thi hành án còn chịu rủi ro ngay cả khi QSDĐ ở không bị áp dụng bất kỳ biện pháp ngăn chặn, bảo đảm hay cưỡng chế thi hành án.

(iii) Việc kê biên, xử lý QSDĐ ở là tài sản chung của người phải thi hành án với người khác: Việc kê biên, xử lý đối với tài sản chung là QSDĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các tài sản khác không đủ để thi hành án hoặc khi có đề nghị của đương sự theo quy định tại khoản 4 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), cụ thể:

35

“(a) Trường hợp người phải thi hành án có chung tài sản với người khác mà đã xác định được phần tài sản, quyền tài sản của từng người thì Chấp hành viên kê biên phần tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự; (b) trường hợp chưa xác định được phần quyền của người phải thi hành án thì thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;

(c) Đối với tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng, thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết”.

Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, QSDĐ chung của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất.

Bốn là, trong thời hạn sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định 2 loại thời hạn sử dụng đất: Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125) và đất sử dụng có thời hạn (Điều 126) với thời hạn được quy định cụ thể cho từng mục đích sử dụng đất. Quy định “trong thời hạn sử dụng đất” đặc biệt có ý nghĩa đối với nhóm đất sử dụng có thời hạn. Khi thời hạn sử dụng đất kết thúc cũng là lúc mà quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất cũng chấm dứt. Người sử dụng đất có thể xin gia hạn sử dụng đất hoặc nếu không thì đất sẽ được Nhà nước thu hồi lại theo quy định tại Điều 165 Luật Đất đai 2013. Do các quyền của người sử dụng đất đã chấm dứt nên họ cũng không có quyền xác lập giao dịch dân sự đối với đất nữa. Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là “ổn định, lâu dài” còn thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức được xác định “theo thời hạn của dự án” theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013. Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay “xác định cụ thể” sẽ căn cứ vào chủ thể sử dụng đất.

Vướng mắc có thể xảy ra liên quan đến quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất ở là: Thời hạn sử dụng đất ở “ổn định, lâu dài” chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Còn đối với tổ chức, QSDĐ ở sẽ được xác định có

36

thời hạn. Vậy trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ ở cho tổ chức, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có thời hạn?

Nếu tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn dự án. Nhưng nếu tổ chức nhận chuyển nhượng QSDĐ ở không nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư, hoặc sau đó chuyển nhượng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử dụng của đất ở sẽ được xác định là “có thời hạn” hay “ổn định, lâu dài”?

Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, có thể hiểu thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có thời hạn, nhưng thời hạn là bao nhiêu thì lại chưa có quy định (trừ trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dựng nhà ở theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013). 2.1.2.2. Về điều kiện cụ thể

Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ ở như đã nêu ở trên, trong một số trường hợp, khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ những điều kiện cụ thể như sau:

Một là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có điều kiện Theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013, quy định một số trường hợp

chuyển nhượng QSDĐ ở có điều kiện như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất ở theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

37

Hai là, trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Theo quy định tại khoản 4 Điều 191 Luật đất đai 2013, quy định trường hợp không được nhận QSDĐ ở: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó”. Ba là, hình thức của hợp đồng. Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về vấn đề công chứng chứng thực sẽ được làm rõ trong mục 2.1.5 về hình thức của hợp đồng.

Bốn là, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được

quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai.

Năm là, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013

38

- Việc chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà

ở được thực hiện theo quy định sau đây:

(a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

(b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

- Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai; (b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng

theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. 2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng ở Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... ,bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện theo pháp luật. Cụ thể, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng các điều kiện như sau:

(i) Phải là chủ thể sử dụng đất: Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch QSDĐ ở, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể sử dụng đất. Tư cách chủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Phạm vi chủ thể sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất, cụ thể bao gồm như sau:

39

+ Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: các doanh nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đáp ứng những điều kiện quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đó là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh QSDĐ ở đòi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trên quy mô lớn, phải công khai, minh bạch, tạo được uy tín, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh. Với những điều kiện chặt chẽ đó, nên trong kinh doanh các hợp tác xã chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia. Bên cạnh điều kiện về tư cách chủ thể thì đòi hỏi chủ thể phải có vốn kinh doanh, cụ thể là vốn không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định. Quy định đăng ký về vốn kinh doanh, bởi lẽ, đất ở là loại hàng hóa có giá trị rất lớn, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính mới có thể kinh doanh, tránh tình trạng “tay không bắt giặc”, đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời gây “lũng đoạn” thị trường đất ở mà không có khả năng “sản xuất” phát triển thị trường. Trong các doanh nghiệp kinh doanh đất ở, Luật Đất đai 2013 quy định có những doanh nghiệp được bán nhà ở, công trình xây dựng cùng với chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước); doanh nghiệp của các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.

+ Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là hộ gia đình, cá nhân. Họ có thể đầu tư vào đất ở để chuyển nhượng nhằm kiếm lời hoặc họ không có nhu cầu sử dụng và để tránh lãng phí, họ có quyền chuyển nhượng cho các chủ thể khác.

40

(ii) Phải được Luật Đất đai cho phép: Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các chủ thể này có quyền giao dịch khi sử dụng đất theo các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà không được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiễn sử dụng đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm. Ngoài ra, theo Điều 181, Điều 182 Luật đất đai 2013 quy định ba chủ thể không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng, bao gồm: Cộng đồng dân cư, Cơ sở tôn giáo và Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Thứ hai, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở + Hộ gia đình, cá nhân là nhóm chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu và cơ bản nhất. Theo pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp phải tuân thủ khoản 3, 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013.

+ Đối với tổ chức, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử

41

dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Theo quy định tại Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166, Điều 170 Luật Đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013).

Từ kết quả phân tích trên, chủ thể của CNQSDĐ ở có thể chia theo các

nhóm cơ bản sau:

42

(i) Cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với mục đích để ở là hộ gia đình, cá nhân định cư và có quốc tịch Việt Nam.

(ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 1 Điều 186; khoản 1 Điều 8 Luật Đất đai 2013) với mục đích để ở. Trong trường hợp này, các bên không được phép xác lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐỞ độc lập mà phải gắn với nhà ở.

(iii) Tổ chức là pháp nhân 100% vốn đầu tư trong nước được giao đất ở hoặc đất khu chung cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch đã được duyệt;

(iv) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định một số trường hợp thuê đất nhưng được

phép xây dựng nhà ở trên đất thuê:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 183 quy định về quyền “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nói chung nên có thể hiểu trong đó bao hàm cả đất ở;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được phép đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở thì được phép cho thuê nhà ở.

Tuy nhiên, hai trường hợp nêu trên có sự mâu thuẫn với quy định pháp luật về căn cứ xác lập QSDĐ ở. Vì theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai 2013, đất ở thuộc trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất, không nằm trong số các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất. Do vậy, nhà ở không thể được xây dựng trên đất được xác lập bởi các hình thức cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. 2.1.4. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

43

Quyền sử dụng đất ở là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở của người sử dụng yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định, đó là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất ở thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở. Theo quy định của pháp luật, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở tại văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 79 Luật Đất đai 2013. Trình tự thủ tục này được thực hiện như sau:

- Về thành phần hồ sơ: Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính quy định thành phần hồ sơ nộp khi làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo đúng quy định và bản gốc giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp chuyển QSDĐ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì được hướng dẫn như sau:

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; giấy tờ về việc chuyển QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

44

- Cơ quan tiếp nhận và thực hiện giao dịch: Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết là Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

- Thời hạn giải quyết: Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không quá 30 ngày; đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng không quá 30 ngày; đăng ký biến động trong trường hợp ghi nhận kết quả giải quyết tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không quá 15 ngày; Chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không quá 10 ngày. Thời gian quy định được tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 15 ngày.

Khoản 5 Điều 60 Nghị định này cũng quy định: Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan thì việc trao giấy chứng nhận được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

45

nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do. Tuy nhiên vì nhiều lý do như nhận thức pháp luật của người tham gia giao dịch kém, trốn thuế, hay muốn chuyển nhượng QSDĐỞ khi chưa đủ điều kiện mà tình trạng các bên “mua bán” đất nhưng không làm thủ tục đăng ký vẫn diễn ra khá phổ biến trên thực tế. 2.1.5. Hình thức và hiệu lực của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Thứ nhất, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở - Chuyển nhượng QSDĐ ở được lập thành văn bản dưới hình thức hợp đồng. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Thực tế giao kết hợp đồng giữa các chủ thể còn cho thấy sự xuất hiện của Hợp đồng ủy quyền (định đoạt). Hợp đồng ủy quyền được quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai không có quy định. Các chủ thể hướng đến việc ký kết hợp đồng này thay cho hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế thu nhập cá nhân (do Luật Thuế thu nhập cá nhân không quy định thu thuế hợp đồng này) mà bên được ủy quyền cũng có những quyền như bên nhận chuyển nhượng (chiếm hữu, sử dụng và định đoạt QSDĐ). Tuy nhiên, ngày 20/9/2011, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, theo đó sẽ đánh thuế hợp đồng này như hợp đồng chuyển nhượng. Văn bản này mang nhiều tính khiên cưỡng bởi lẽ xét về bản chất thuế thu nhập là loại thuế đánh vào thu nhập, thì Nhà nước phải chứng minh được là người ủy quyền có thu nhập, nếu không chứng minh được thì việc thu thuế là không có cơ sở. Hơn nữa người dân có thể thực hiện ủy quyền vì nhiều lý do chứ không nhất định là trốn thuế. Dù cho cơ sở pháp lý không vững chắc, nhưng quy định trên của Tổng cục Thuế hiện tại vẫn đang được áp dụng nhằm tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

46

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐỞ phải được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc. Việc công chứng thực hiện theo quy định của Luật Công chứng 2014 và Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng. Việc chứng thực thực hiện theo quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Ngoài hợp đồng chuyển nhượng là hợp đồng chính, các bên giao dịch trên thực tế thường ký kết hợp đồng đặt cọc với tính chất “tiền hợp đồng”, để đảm bảo cho Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐỞ được thực hiện. Tuy nhiên, vì hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng, chứng thực và giá trị đặt cọc thường không lớn nên trong trường hợp giá đất biến động hoặc có người khác trả giá cao hơn thì bên chuyển nhượng thường “phá cọc”.

Thứ hai, hiệu lực của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Quy định này rất có ý nghĩa trong quản lý nhà nước, dưới góc độ quản lý, thì Nhà nước phải “biết rõ”, mới xác định là có việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong thực tiễn giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐỞ thì không cần đợi đến thời điểm vào sổ địa chính, thông thường các bên đã thực hiện xong việc chuyển giao đất và tiền từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng thực. Việc đăng ký sau đó chỉ mang tính hình thức vì bản chất giao dịch đã được hoàn thành từ lâu. 2.1.6. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

47

Thứ nhất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Giá chuyển nhượng QSDĐ ở là giá do các bên thoả thuận, có thể phù hợp với giá đất do nhà nước quy định. Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, chỉ quy định giá trong bảng giá đất và giá đất cụ thể để làm căn cứ trong một số trường hợp như: tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng về giá chuyển đất đai và tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước…. chứ không quy định về giá các giao dịch chuyển QSDĐ ở trên thị trường để làm căn cứ. Tuy nhiên, trên thực tế việc thỏa thuận nhượng QSDĐ ở được ghi trong hợp đồng thường không phản ánh đúng giá trị thật khi chuyển nhượng để “trốn thuế” là thực tiễn diễn ra phổ biến hiện nay.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (i) Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở: Đây là một trong nhũng nghĩa vụ tài chính về đất đai mà người sử dụng đất ở khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật. Xuất phát từ việc có thu nhập một khoản tiền nhất định do nhượng lại QSDĐ ở thuộc sở hữu Nhà nước, bên chuyển nhượng phải nộp một số tiền tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất. Nói cách khác giá đất khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở là căn cứ để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và đánh vào thu nhập của bên chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng phải nộp thuế trên vào Ngân sách Nhà nước và đây là một trong những nghĩa vụ tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phục vụ cho chính công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như các hoạt động, dịch vụ công khác. Tuy nhiên, không phải mọi chủ thể chuyển nhượng đều phải nộp thuế thu nhập khi có giao dịch chuyển nhượng. Cụ thể: tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung 2012) quy định các trường hợp chuyển nhượng không phải nộp thuế chuyển QSDĐ ở bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

48

cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. Ngoài ra, những đối tượng chính sách, những đối tượng khó khăn cần sự bảo trợ của xã hội như người không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên, người già cô đơn không nơi nương tựa…. cũng được áp dụng quy định miễn thuế.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, căn cứ tính thuế chuyển nhượng QSDĐ ở là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Giá đất tính thuế là giá do Ủy bản nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương. Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định mức thuế suất đất ở là 2%.

(ii) Các khoản phí và lệ phí: Lệ phí là khoản thu của ngân sách nhà nước, áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chính theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, các khoản lệ phí phải thực hiện bao gồm:

+ Lệ phí trước bạ là khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp GCNQSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% (Nghị định số 140/2016/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định số 20/2019/NĐ-CP). Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

+ Lệ phí cấp GCNQSDĐ ở là khoản tiền phải nộp khi cấp GCNQSDĐ; Chứng nhận đăng ký biến động; Trích lục bản đồ, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính

49

(Thông tư 85/2019/TT-BTC). Mức thu lệ phí cấp GCNQSDĐ ở do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tùy thuộc vào điều kiện của từng địa phương.

- Phí công chứng là khoản phí các bên có nghĩa vụ phải trả cho cơ quan công chứng khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở.

2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn 2.2.1. Khái quát tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn những năm qua 2.2.1.1. Vài nét về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Lạng Sơn

- Về vị trí địa lý, Lạng Sơn là một tỉnh miền núi của vùng Đông Bắc. Đây là điểm nút của sự giao lưu kinh tế với các tỉnh phía Tây như Cao Bằng, Thái Nguyên, Bắc Kạn, phía Đông như tỉnh Quảng Ninh, phía Nam như Bắc Giang, Bắc Ninh, thủ đô Hà Nội; phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với 2 cửa khẩu quốc tế (cửa khẩu đường bộ Hữu Nghị và cửa khẩu đường sắt Đồng Đăng), 2 cửa khẩu quốc gia (Chi Ma, Bình Nghĩa) đây là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, khoa học – công nghệ với các tỉnh phía Nam trong cả nước, với Trung Quốc và qua đó sang các nước vùng Trung Á, châu Âu và các nước khác……

- Về dân cư, Lạng Sơn có khoảng 781.655 người (theo điều tra dân số 01/04/2019); có tỷ lệ dân tộc thiểu số chiếm trên 82% với nhiều dân tộc anh em cùng chung sống như: Tày, Nùng, Hoa, Mông, Dao…, trong đó, người dân tộc Nùng chiếm 42,97%, Tày chiếm 35,92%, Kinh 16,5%, còn lại là các dân tộc Dao, Hoa, Sán Chay, H'Mông...

- Về tình hình quản lý đất đai, tổng diện tích đất tự nhiên của Lạng Sơn là 830.521 ha. Hiện nay, công tác quản lý đất đai tiếp tục được tăng cường, trong đó các hồ sơ giao đất, thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được triển khai thực hiện nhanh chóng (tính đến hết năm 2019, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền của tỉnh Lạng Sơn đã cấp được

50

21.539 giấy chứng quyền quyền sử dụng đất, đạt 430,78% kế hoạch; trong đó cấp cho tổ chức được 179 giấy, cấp cho hộ gia đình cá nhân được 21.360 giấy). Tỉnh cũng quan tâm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án; tập trung giải quyết tranh chấp đất có nguồn gốc từ nông lâm trường; hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của 165 xã đưa vào vận hành, khai thác sử dụng...[3]

- Về tình hình kinh tế - xã hội, dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành sâu sát, quyết liệt, linh hoạt, có trọng tâm, trọng điểm của Tỉnh uỷ, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn; sự giúp đỡ, phối hợp của các sở, ban, ngành đã tác động rất rõ rệt đến tỉnh Lạng Sơn đặc biệt tại các khu vực miền núi, biên giới trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, quốc phòng an ninh… Cụ thể, về kinh tế, tỉnh Lạng Sơn tiếp tục phát triển và cơ cấu chuyển dịch đúng hướng đó là đẩy mạnh ngành dịch vụ - công nghiệp - thương mại [3]; đời sống người dân được nâng cao, thu nhập bình quân của người đạt 35,45 triệu đồng/người/năm [19]; tiếp tục tập trung đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đặc biệt khu kinh tế cửa khẩu [3]. Bên cạnh đó, công tác giải quyết việc làm, đảm bảo an sinh xã hội tiếp tục được quan tâm thực hiện; các chính sách về dân tộc, tôn giáo được thực hiện kịp thời, đúng quy định; đời sống vật chất, tinh thần của đồng bào các dân tộc từng bước được cải thiện, không để phát sinh những vấn đề nổi cộm về tôn giáo… gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh, chính trị, kinh tế của tỉnh Lạng Sơn. 2.2.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn những năm qua

Trong những năm qua, việc chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn rất

sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp, thể hiện ở mấy vấn đề sau đây:

Thứ nhất, kết quả chuyển nhượng QSDĐ ở của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2015 - 2019 theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lạng Sơn cho thấy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa tỉnh rất sôi động. Trong giai đoạn 2015 - 2019 tỉnh Lạng Sơn có tổng 12.347 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng phân bố không đồng đều

51

giữa các huyện. Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở diễn ra sôi động nhất tại thành phố Lạng Sơn và huyện Can Lộc. Điều này được lý giải bởi sự phát triển kinh tế tại địa bàn này nổi trội hơn so với các huyện khác do có các tuyến đường quan trọng đi qua và khu vực cửa khẩu dẫn đến khoảng cách trong giao dịch chuyển nhượng đất giữa các huyện có sự chênh lệch lớn.

Thứ hai, kết quả chuyển nhượng QSDĐ ở của tổ chức, doanh nghiệp trong nước và nước ngoài chuyển nhượng QSDĐ ở và chuyển nhượng các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015 – 2019. Kết quả điều tra theo số liệu tổng hợp từ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Lạng Sơn, từ năm 2015 - 2019 tại tỉnh Lạng Sơn, hàng loạt các dự án xây dựng nhà ở để bán, kết hợp bán và cho thuê được xây dựng và thực hiện chuyển nhượng QSDĐỞ trên thị trường như: Dự án Khu đô thị mới Phú Lộc; Dự án Khu đô thị Nam Hoàng Đồng I; Dự án N20 thị trấn Cao Lộc; Dự án tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn và nhà phố shop - house; Dự án tiểu khu tái định cư khối 2 Vĩnh Trại; Dự án khu đô thị Nam Nguyễn Đình Chiểu và việc quản lý và sử dụng đất tại xã Mai Pha, TP. Lạng Sơn. Những dự án trên góp phần làm cho thị trường chuyển nhượng QSDĐỞ sôi động hơn và giá đất cao hơn so với trước đây. 2.2.2. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Thứ nhất, nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ qua các giai đoạn khác nhau, đặt trong mối quan hệ tổng thể của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan cho thấy, không thể phủ nhận, cho đến thời điểm hiện nay, chúng ta đã có một hệ thống pháp luật tương đối toàn diện, đầy đủ, từ pháp luật hình thức đến pháp luật nội dụng điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Thứ hai, sự thay đổi được biểu hiện ở những vấn đề cơ bản sau đây: + Pháp luật đất đai với xu hướng ngày càng mở rộng các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài; đồng nghĩa với sự thay đổi đó là pháp luật ngày càng mở rộng chủ thể được quyền tham gia giao dịch

52

chuyển nhượng QSDĐ ở trên thị trường. QSDĐ ở là đối tượng của giao dịch cũng ngày càng phong phú và đa dạng hơn;

+ Sự tương thích và thống nhất giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về doanh nghiệp, về đầu tư với xu hướng đơn giản, phù hợp với nhu cầu của thực tế cuộc sống, tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia giao dịch có hành lang pháp lý đầy đủ, an toán và dễ tiếp cận cũng là một trong những lợi thế lớn cho các chủ thể tham giao giao dịch phòng ngừa được các rủi ro.

+ Sự đơn giản hóa các thủ tục hành chính, nới lỏng các điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, kiện toàn hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai,…là những thay đổi quan trọng để tính pháp lý của tài sản giao dịch là QSDĐ ở được hợp pháp, đảm bảo sự an toàn pháp lý khi giao dịch và thuận lợi trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.

+ Việc tăng cường sự hoạt động của các thể chế trung gian như: Văn phòng Đăng ký QSDĐ, Trung tâm phát triển quỹ đất, Văn phòng công chứng, các tổ chức, cá nhân tư vấn, môi giới, định giá và sự hoạt động tích cực của các cơ quan chức năng khác đã tạo điều kiện rất thuận lợi, an toàn, nhanh chóng và hiệu quả cho các chủ thể giao dịch chuyển nhượng. Việc đưa những hợp đồng mẫu và khuyến khích các chủ thể tham gia thị trường nghiên cứu và vận dụng trong các giao dịch cũng là những thay đổi mang tính định hướng tích cực.

Thứ ba, những thay đổi về phát luật trên đã mang lại những kết quả tích cực đáng ghi nhận trong thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn. Theo đó, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phi chính quy, giất tờ trao tay đã dần nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp, với đầy đủ các quy trình, thủ tục. Thị trường dẫn vào thế ổn định, giá cả bớt leo thang, tình trạng sốt đất cục bộ cũng được đẩy lùi, nạn đầu cơ và kích cầu ảo vốn phổ biến trong thời gian trước đây thì nay đã lắng xuống. Rủi ro trong giao dịch cũng được giảm đáng kể. Các giao dịch diễn ra trên thị trường cũng trật tự, văn minh hơn, với thủ tục quy về một đầu mối, thời gian được rút ngắn, thái độ ứng xử của cán bộ thực hiện

53

các thủ tục được cái tiến. Do vậy, các chủ thể tham gia giao dịch không còn cảm thấy bị phiền hà, sách nhiễu như trước đây và chi phí cũng được giảm dần.

Như vậy, từ thực tiễn thi hành trên địa bản tỉnh Lạng Sơn, có thể nhận thấy việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở về cơ bản đã áp dụng đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần phát triển bền vững, lành mạnh thị trường bất động sản. 2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn

Bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở còn bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập như sau:

Một là, về chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Pháp luật đất đai chưa đảm bảo sự đẳng giữa các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài trong kinh doanh và giao dịch QSDĐ ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng như tổ chức trong nước. Điều này, phần nào cũng ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của tỉnh Lạng Sơn và sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung. Ngoài ra, thực tế các hộ gia đình, cá nhân cũng thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khá sôi động, thường xuyên tiến hành các hoạt động “mua bán đất” trao tay; bán nhà ở “trên giấy” dưới dạng hợp đồng góp vốn hoặc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không qua thủ tục công chứng; công chứng hợp đồng ủy quyền toàn bộ…..

Hai là, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Về nguyên tắc, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng QSDĐ thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều kiện này áp dụng tại tỉnh Lạng Sơn còn tồn tại nhiều hạn chế khó khăn:

(i) Do pháp luật có sự phân tách đăng ký QSDĐ là yêu cầu bắt buộc, trong khi đăng ký tài sản gắn liền trên đất là nhà ở, công trình xây dựng là sự lựa chọn

54

của chủ sở hữu tài sản nên đã gây những khó khan, cản trở cho quá trình công chứng và thực hiện thủ tục sang tên trước bạ cho chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp quyền sử dụng đất là của 01 người và quyền sở hữu tài sản là 01 chủ thể khác hoặc trên GCNQSDĐ không có thông tin về tài sản trên đất.

(ii) Pháp luật qua nhiều thời kỳ có sự thay đổi về cấp GCNQSDĐ của vợ chồng qua nhiều thời kỳ cũng gây nên những rắc rối và cản trở đến việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khi trả lời cho nhu cầu QSDĐ ở khi chỉ đứng tên vợ hoặc chỉ đứng tên chồng thì được coi là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

(iii) Nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở không tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng mà vi phạm chủ yếu là đất chưa được cấp GCNQSDĐ ở hoặc GCNQSDĐ mang tên một chủ thể khác, chẳng hạn, vụ án dân sự yêu cầu tuyên bố hợp đồng CNQSDĐ ở vô hiệu có nội dung như sau:

Khoảng tháng 6 năm 2015, bà Đường Thị D và ông Nguyễn Ngọc T thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 181, tờ bản đồ số 13 bản đồ địa chính phường C, có gắn liền công trình vật kiến trúc trên đất; địa chỉ số W, đường Đ, phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn với giá là 700.000.000đ (bẩy trăm triệu đồng); ông Nguyễn Ngọc T đã trả bà Đường Thị D 550.000.000đ (năm trăm năm mươi triệu đồng) và cam kết sau khi hoàn tất thủ tục sang tên thì ông Nguyễn Ngọc T có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền còn thiếu, nếu bà Đường Thị D không bán thì bà Đường Thị D có trách nhiệm trả ông Nguyễn Ngọc T số tiền đã nhận. Ngày 01 tháng 7 năm 2015 bà Đường Thị D và ông Nguyễn Ngọc T ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất nói trên. Khi bà Đường Thị D đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc T, ông Nguyễn Ngọc T mới biết giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đó mang ông Nguyễn Thanh S và bà Đường Thị D. Ông Nguyễn Ngọc T tự nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông với bà Đường Thị D không phù hợp với quy định của pháp luật, nên đã chủ động gặp ông

55

Nguyễn Thanh S đề hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nhưng ông Nguyễn Thanh S không đồng ý chuyển nhượng. Sau nhiều lần liên lạc, yêu cầu bà Đường Thị D trả lại tiền nhưng không có kết quả, nên tháng 5 tháng 2016, ông Nguyễn Ngọc T đã tự sửa chữa nhà và quản lý sử dụng nhà đất từ đó cho đến nay. Khi thấy ông Nguyễn Ngọc T tu sửa lại ngôi nhà nói trên, ông Nguyễn Thanh S ngăn cản và gửi đơn yêu Công an thành phố L, tỉnh Lạng Sơn và Uỷ ban nhân dân phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn xem xét giải quyết. Ngày 27 tháng 10 năm 2017 ông Nguyễn Thanh S khởi kiện ông Nguyễn Ngọc T [1];

Ngoài ra, có những trường hợp người sử dụng đất còn làm giả GCNQSDĐỞ để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ để mục đích kiếm lời. Điển hình là trường hợp: Khu đất Thùng Cải – Cóc Hóp, thôn Bản Duộc, xã Hòa Bình, huyện Bình Gia là khu đất rừng, trước năm 2015 chưa giao chủ thể quản lý. Tuy nhiên, đến năm 2015, một số hộ trú tại xã Long Đống, huyện Bắc Sơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, từ tháng 5/2012, một số cá nhân ở xã Long Đống, huyện Bắc Sơn viết đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên những thửa đất ở khu vực Thùng Cải – Cóc Hóp. Đến tháng 12/2014, UBND xã Hòa Bình lập tờ trình về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp. Trên cơ sở đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ dân có xác nhận của Chủ tịch UBND xã Hòa Bình và Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Gia, UBND huyện Bình Gia đã ban hành Quyết định số 2897/QĐ-UBND về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại khu vực Thùng Cải – Cóc Hóp cho 6 hộ trú tại xã Long Đống, huyện Bắc Sơn (cấp 7 giấy chứng nhận, tổng số 9 thửa đất với diện tích 1.633.825 m2) [31]. Sau đó, 06 hộ dân này đã chuyển nhượng đất trên cho các chủ thể sử dụng khác. Tuy nhiên, sau khi tiến hành thanh tra việc thực hiện thủ tục lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực Thùng Cải – Cóc Hóp không đúng trình tự, quy định. Một số thông tin trong đơn của các cá nhân không đúng với thực tế; diện tích xin cấp vượt hạn mức quy định của Luật Đất đai, viên chức Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất của huyện

56

không đi đo và kiểm tra nhưng vẫn ký xác nhận là người đo đạc và người kiểm tra vào đơn xác nhận.

Ba là, thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước thông qua hoạt động

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thực tế thực hiện các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn, người sử dụng đất thường có hành vi “lách luật” để trốn tránh các nghĩa vụ tài chính như: Hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở để cùng nhau trốn thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ; Thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền; Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất để được nhà nước miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ. Hơn nữa, nhiều chủ thể thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở lại có hành vi tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” hoặc “rút tiền” của các tổ chức tín dụng thông qua giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở,… Điều này, đã gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.

Bốn là, về quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở

(i) Thực tế các vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở còn xảy ra phổ biến. Hiện tượng phổ biến nhất là người dân “lách luật” chỉ ghi hợp đồng mua bán tài sản trên đất, nhưng thực tế có giao đất và do không thể chứng thực, công chứng được giao dịch, nên người dân chỉ chứng thực chữ ký vào hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước không thể biết được các giao dịch này và không điều chỉnh kịp thời sự thay đổi này vào hệ thống sổ sách, giấy tờ như sổ sách địa chính,… đã tạo ra một hệ thống quản lý về tài sản hết sức yếu kém, không chính xác, thiếu minh bạch, tạo điều kiện phổ biến các giao dịch giả tạo, lách quy định của pháp luật.

(ii) Về hình thức của chuyển nhượng QSDĐ ở: Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thức. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vì nhiều nguyên nhân

57

khác nhau như tin tưởng, không am hiểu phát luật… các bên đã không thực hiện quy định trên và dẫn đến các tranh chấp xảy ra.

(iii) Quá trình thực hiện hợp đồng: Thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ ở thời gian qua ở tỉnh Lạng Sơn rất sôi động, đa dạng và cũng có nhiều diễn biến phức tạp, một phần nguyên nhân do các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện giao dịch. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở mặc dù giao dịch đó đã xảy ra thời gian khá dài. Điển hình là vụ án tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ ở [2] sau đây:

Ngày 09/5/2017, ông Hoàng Văn S thực hiện giao dịch mua nhà và quyền sử dụng đất với vợ chồng ông Nguyễn Văn H và bà Nông Thị L, lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực, đối tượng chuyển nhượng theo hợp đồng là quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49, khối 10, phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn, diện tích 84,4m2. Hai bên thỏa thuận mua ngôi nhà và quyền sử dụng đất với giá là 760.000.000 đồng, vợ chồng ông Hoàng Văn S đã thanh toán đầy đủ cho vợ chồng ông Nguyễn Văn H. Đến ngày 01/8/2017, ông Hoàng Văn S được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất 84,4 m2.

Sau khi nhận đủ tiền và bàn giao nhà và quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Hoàng Văn S dọn đến ở tại thửa đất số 30, tờ bản đồ số 49, khối 10, phường T, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn. Tuy nhiên vợ chồng ông S chỉ được sở hữu ngôi nhà chính diện tích theo kết quả đo đạc ngày 18/3/2019 của Tòa án nhân dân thành phố là 64,1 m2 hướng về phía đường B; còn ngôi nhà kho bán mái lợp tôn diện tích 15,5 m2 ở phía sau hướng vào đường ngõ và 4,8 m2 sân gạch liền kề trước cửa của ngôi nhà cấp 4 phía sau của ông H, bà L thì ông H và bà L không bàn giao với lý do trước đây chỉ thỏa thuận bán ngôi nhà chính. Ông Hoàng Văn S khởi kiện yêu cầu ông H và bà L chuyển giao nhà và quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 09/5/2017 với diện tích đất là 84,4 m2 và tài sản, công trình trên đất theo đúng vị trí, mốc giới của thửa đất bao gồm ngôi nhà bán mái

58

lợp tôn diện tích 15,5 m2 ở bên cạnh ngôi nhà chính, hướng vào đường ngõ và 4,8 m2 sân gạch liền kề trước cửa ngôi nhà cấp 4 của ông H, bà L ở phía sau ngôi nhà chính.

Về phía bị đơn cho rằng, khi ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 09/5/2017 hai bên có thỏa thuận miệng chỉ mua bán tài sản trên đất là ngôi nhà chính và quyền sử dụng đất đó. Nhưng do khi lập hợp đồng ông Hoàng Văn S muốn làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngay nên hợp đồng mới ghi chuyển nhượng 84,4 m2 và ông H đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông S để làm thủ tục.

Theo thống kê Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ

2015 – 2019 đã thụ lý và giải quyết các vụ án tranh chấp QSDĐ ở như sau:

Bảng 2.1. Bảng số liệu giải quyết vụ án dân sự của Tòa án nhân dân hai

cấp tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2015 – 2019 (vụ)

Năm Tỷ lệ

Tranh chấp chuyển nhượng QSDĐỞ Tranh chấp dân sự

2015 124 10,8% 1147

2016 167 12,9% 1286

2017 223 15,3% 1452

2018 369 18,2% 2026

2019 392 20,3% 1924

Nguồn: Văn phòng TAND tỉnh Lạng Sơn

Từ bảng số liệu trên cho thầy, số lượng các vụ án dân sự được TAND hai cấp tại tỉnh Lạng Sơn giải quyết tăng dần qua các năm. Nếu như năm 2015, số lượng vụ án dân sự được giải quyết là 1147 vụ, đến năm 2019, số lượng vụ án dân sự được giải quyết là 1924 vụ, tăng 777 vụ so với năm 2015; trong đó các vụ án tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ ở đang có chiều hướng gia tăng nếu như năm 2015 giải quyết được 124 vụ, đến năm 2019 giải quyết được 392 vụ, tăng 268 vụ. Điều này dễ hiểu bởi giá đất ở ngày càng có giá trị, kinh tế cửa khẩu ngày càng phát triển nên dân cư từ các địa phương chuyển về nhiều khiến nhu cầu đất ở tăng

59

vọt… đấy là nguyê nhân các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở tăng cao và tiềm ẩn nhiều tranh chấp trog thực tế.

Năm là, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Thực tế việc phối hợp giải quyết chuyển nhượng QSDĐ ở giữa Văn phòng Đăng ký đất đai với cơ quan thuế chưa thực sự hiểu quả, chẳng hạn, chưa thống nhất được quy định về hồ sơ khi chuyển sang cơ quan thuế để cơ quan thuế tính thuế. Điều này dẫn tới trong một số trường hợp cơ quan thuế chậm trả lời kết quả cho người dân; hoặc như phương pháp tính thuế, cách xác định giá trị tài sản để tính thuế thì cơ quan thuế cho công khai cho người dân được biết.

Hiện nay thủ tục hành chính được công bố công khai để người dân có thể tiếp cận và tìm hiểu. Việc triển khai thực hiện mô hình “một cửa” tại Văn phòng đăng ký đất đai đã phát huy huy quả tuy nhiên vẫn còn nhiều trường hợp cán bộ hành chính còn yêu cầu những văn bản, giấy tờ nằm ngoài phạm vi quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn. Điều này dẫn tới bức xúc của người dân. Ngoài ra, thực tế thời gia vừa qua cho thấy, có một số hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mặc dù đã công chứng theo quy định của pháp luật, nhưng khi thực hiện việc đăng ký chuyển QSDĐ ở thì phát sinh vướng mắc. Có trường hợp người chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, có trường hợp một thửa đất bị đem chuyển nhượng hai lần cho hai người nhận chuyển nhượng; có trường hợp khi làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thì được Văn phòng quyền sử dụng đất thông báo thửa đất chuyển nhượng chưa được phép chuyển nhượng vì trong quy hoạch… Bởi vậy các hợp đồng đó không thực hiện được.

Sáu là, nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc (i), Hệ thống pháp luật đồ sộ và sự thay đổi các quy định qua từng thời kỳ cũng gây ảnh hưởng không nhỏ tới thói quen, sự chậm thích nghi với thay đổi mới từ phía cán bộ quản lý cũng như các chủ thể tham gia giao dịch; nhiều quy định của pháp luật đất đai còn bất cập, mâu thuẫn với các văn bản khác (đã phân tích tại phần 2.1 của Chương 2).

60

(ii), Tổ chức thực thi pháp luật còn hạn chế như: tình trạng chậm cấp GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ địa chính không chuẩn xác, minh bạch và công khai giao dịch yếu kém; cơ sở vật chất, điều kiện làm việc, kinh phí để đầu tư trang thiết bị, công nghệ thông tin phục vụ công tác chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc đnăg ký đất đai… cũng tác động không nhỏ tới hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở;

(iii), Hoạt động thanh tra, giám sát đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐỞ không được thường xuyên, liên tục, để các sai phạm được đà tiếp diễn, nhân rộng;

(iv), Ý thức của các chủ thể tham gia giao dịch hoặc năng lực, trình độ còn hạn chế; đồng thời nhiều cán bộ còn thiếu trách nhiệm cũng là nguyên nhân dẫn đến những tiêu cực nêu trên.

61

Kết luận Chương 2 Trong Chương 2, Luận văn làm rõ thực trạng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ ở và thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2015 - 2019. Qua đó, Luận văn làm rõ nội dung quy định pháp luật đất đai hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ ở qua các quy định: chủ thể, điều kiện thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở; hình thức, điều kiện có hiệu lực của chuyển nhượng QSDĐ ở; các vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn. Trong quá trình áp dụng cho thấy, các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở đã đi vào cuộc sống, công tác thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn đạt được nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, thực tiễn vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định như: không tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng mà vi phạm chủ yếu là đất chưa được cấp GCNQSDĐ ở hoặc GCNQSDĐ mang tên một chủ thể khác; ành vi “lách luật” để trốn tránh các nghĩa vụ tài chính….. Ngoài ra, để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng trên thực tế, tác giả cũng đã làm rõ những nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc đó.

62

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải phải đảm bảo theo đúng đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước

Quyền sử dụng đất ở là một loại tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai là lãnh thổ, là tài nguyên quốc gia, là nơi sinh sống của người dân do Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân. Thực tế, các kết quả đạt được của quá trình xây dựng pháp luật đều gắn chặt với các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước. Những chính sách này là cơ sở để xác định những định hướng phát triển của đất nước trong từng thời kỳ. Từ Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII cho đến nay, Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định định hướng chung: “Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý Nhà nước. Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”. Đặc biệt, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã đặt mục tiêu “tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản, kết cấu hạ tầng trên đất, ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí”. Pháp luật Việt Nam đã cụ thể định hướng này bằng việc xây dựng và thay thế nhiều văn bản pháp luật, ngày càng tạo thuận lợi cho các giao dịch về QSDĐ ở cũng như tăng tính an toàn cho các bên trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch.

63

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện các lĩnh vực pháp luật có liên quan

Luật Đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật nhưng cũng có mối liên hệ mật thiết với các ngành luật khác như Luật Dân sự, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Tín dụng - Ngân hàng.... Trong các mối liên hệ này, các quy phạm pháp luật giữa các ngành luật có mối quan hệ hỗ trợ, bổ sung cho nhau để điều chỉnh được các quan hệ xã hội ngày càng đa dạng và phức tạp trên thực tế. Do vậy, việc đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai phải đặt trong mối liên hệ với các ngành luật có liên quan nhưng coi Bộ luật Dân sự làm gốc. Qua đó, ngăn ngữa được sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa pháp luật đất đai và các ngành luật khác khi điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở. 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải gắn liền với công cuộc cải cách nền hành chính nhà nước

Hoàn thiện pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở phải thực hiện cùng với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính của nhà nước như: thủ tục hành chính; tinh giảm bộ máy, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước từ Trung ương tới địa phương. Trong thời gian vừa qua, hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể; cụ thể: các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản, thời gian rút ngắn; bộ máy các cơ quan quản lý trực tiếp về đất đai đã được tinh giản. Chẳng hạn: trong công tác cấp, đổi giấy chứng nhận QSDĐ ở (thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ một cấp, thuộc Sở tài nguyên và môi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện). Những đổi mới này đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và cần tiếp tục hoàn thiện để nâng cao trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng QSDĐ ở, đặc biệt góp phần đáp ứng được mục đích của pháp luật điều chỉnh được quan hệ xã hội một cách lâu dài, tránh sự lạc hậu và phát huy được hiệu quả trong thực tế.

64

3.1.4. Hoàn thiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế- xã hội

Chuyển nhượng QSDĐ ở là quan hệ pháp luật có đối tượng tài sản là QSDĐ ở. Quan hệ này sẽ được thực hiện trên thị trường bất động sản, do đó nó sẽ chịu sự chi phối của các quy luật thị như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh….. Chính vì vậy, khi hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở không thể bỏ qua yếu tố này. Các quy định về giao đất, cho thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá chuyển nhượng QSDĐ, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất là những nội dun và đều xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đảm bảo hài hoà các lợi ích của các chủ thể sử dụng đất, lợi ích quốc gia và tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung quyền quyết định QSDĐ trong tay nhóm chủ thể thiểu số. 3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế

Trong xu thế chung hiện nay, các quốc gia muốn phát triển kinh tế - xã hội thì phải mở rộng các mối quan hệ với các quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới. Việt Nam cũng không ngoại lệ khi đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã và đang thực hiện đường lối, chính sách đó là hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Để hiện thực hoá các chính sách, đường lối đó, Nhà nước đã có nhiều quy định của pháp luật phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam, trong đó có các quy định của pháp luật đất đai, như: người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ có các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 mà còn được thực hiện các quyền cụ thể khác đối với QSDĐ như: các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng QSDĐ và các quyền này được thực hiện như thế nào, điều kiện ra sao còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất đai. Như vậy, khi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất

65

đai của các nước trên thế giới, các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên cũng như các thông lệ quốc tế. Qua đó, vừa thu hút được đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vừa bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó cũng như bảo đảm được sự phát triển kinh tế của Việt Nam trong mối quan hệ hội nhập với các nước trên thế giới.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 3.2.1. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không chỉ riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển QSDĐ còn được quy định ở rất nhiều các văn bản pháp luật khác: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, các Luật về thuế…, bởi vậy, cần phải có sự hoàn thiện một cách có hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan để tạo sự thống nhất cần thiết, tạo thuận lợi cho quá trình áp dụng pháp luật về đất đai. Để làm được điều này, Nhà nước cần thể chế hóa các quan điểm, định hướng trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai, đồng thời, phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa ra những điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời những vướng mắc tồn tại trong quá trình thực hiện pháp luật.

Bên cạnh việc tạo ra một hành lang pháp lý ngày càng chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa đối với những hành vi, vụ việc vi phạm để qua đó tạo điều kiện cho một thị trường chuyển nhượng QSDĐỞ hay thị trường bất động sản lành mạnh ra đời.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai liên quan

đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

(i) Đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: - Đất đai ở Việt Nam chỉ thuộc về một chủ sở hữu duy nhất đó là toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các cá nhân, tổ chức và người sử dụng đất khác trong xã hội không có quyền sở hữu đất mà thay vào đó là QSDĐ. Vì vậy,

66

để chính xác về mặt pháp lý, Luật Đất đai nên quy định đầy đủ là “QSDĐ không có tranh chấp”.

- Đối với điều kiện “đất không có tranh chấp”, để tránh tình trạng áp dụng pháp luật không thống nhất tại các địa phương thì cần phải có hướng dẫn về cách hiểu như thế nào là “đất có tranh chấp” hoặc “đất không có tranh chấp”? Cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận tình trạng đất có tranh chấp? Ngoài ra, trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng tranh chấp đã được giải quyết xong theo quy định của pháp luật thì có cần sự xác nhận không?

- Về điều kiện “QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”, để tương thích với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về việc kê biên có thể được áp dụng như một biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy, người giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản thì pháp luật cần bổ sung quy định cấm thực hiện hoạt động chuyển quyền trong trường hợp “QSDĐ bị kê biên theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự”.

(ii) Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: - Pháp luật cần quy định cụ thể cách thức bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở. Người thứ ba ngày tình thường nhận chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu dựa vào giấy tờ được cơ quan thẩm quyền xác nhận mà không tìm hiểu cụ thể về nguồn gốc cũng như hiện trạng sử dụng. Tuy nhiên, sau khi giao dịch được thực hiện và xảy ra tranh chấp, thì hợp đồng lại bị xử là vô hiệu do bên chuyển nhượng QSDD đất ở không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp... Điều này gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và thực tế khi yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại những gì đã nhận mà cụ thể là tiền cho bên chuyển nhượng gặp rất nhiều khó khăn, rắc rối do cơ chế giải quyết chậm và kém hiệu quả.

- Các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản cần có mang tính chất định hướng cho các bên mà vẫn phát huy tối đa ý chí tự nguyện, tự thỏa thuận.

67

(iii) Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: f- Tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ ở giúp người dân chủ động hơn khi đi đăng ký QSDĐ ở sau khi chuyển nhượng QSDĐ ở. Qua đó, giúp cho việc quản lý QSDĐ ở đạt hiệu quả cao hơn. Khi các thông tin về QSDĐ ở được công khai sẽ giúp cho các giao dịch về QSDĐ ở trong tương lai được đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế được mức thấp nhất những hành vi lừa đảo khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở.

- Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền vào hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ ở nhiều khi không hề phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng mà phải phụ thuộc rất nhiều vào quá trình công tác làm thủ tục của cán bộ chịu trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng… Điều này hoàn toàn trái với nguyên tắc tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên tham gia vào các giao dịch dân sự. Vì lẽ đó, để tránh những tiêu cực xảy ra trong quá trình làm thủ tục đăng ký đất đai, Nhà nước cần đưa ra các biện pháp hợp lý và biết cách phối hợp áp dụng các biện pháp này một cách hiệu quả như phổ biến pháp luật đến với người dân; nâng cao hiệu quả chủ trương dân biết, dân làm, dân kiểm tra; xây dựng hòm thư góp ý ở các cơ quan hành chính, các địa phương; có chính sách kỷ luật, xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở của cán bộ, công chức nhà nước… Để có thể làm được điều này, cần phải có một hành lang pháp lý cụ thể, thống nhất, tập trung để tiện cho việc tìm kiếm quy phạm pháp luật để áp dụng; do đó, việc ban hành Luật đăng ký bất động sản đối với thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ là việc cần thiết và cấp bách hiện nay.

Thứ ba, bổ sung Bộ luật Dân sự phần các hợp đồng về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở

Thực tiễn hiện nay, các hoạt động chuyển nhượng tài sản diễn ra rất phổ biến, nhất là chuyển nhượng QSDĐ ở, các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật này thỏa thuận, giao dịch với nhau bằng hợp đồng. Tuy nhiên, với những đặc trưng riêng biệt khác so với chuyển nhượng các loại tài sản khác, QSDĐ ở cần được quy

68

định rõ ràng hơn trong chính Bộ luật Dân sự như: cần quy định về quan hệ sử dụng đất ở, các kiểu tranh chấp, khiếu nại QSDĐ ở cũng như cần phải mở rộng chủ thể của chuyển nhượng QSDĐ ở.

Quy định rõ các quan hệ sử dụng đất ở, tranh chấp, khiếu nại QSDĐ ở và

nhà ở, mở rộng chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở.

Thứ tư, cần phân định rõ vai trò của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai trong

việc quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Dù việc bổ sung phần các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vào trong Bộ luật Dân sự là cần thiết, nhưng chỉ nên dừng lại ở việc đặt ra các quy định chung, cơ bản đối với loại quan hệ pháp luật này. Các vấn đề cụ thể, cốt lõi bên trong của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ được quy định chi tiết trong Luật Đất đai. Có như vậy, Bộ luật Dân sự Việt Nam mới trở thành “Luật chung trong ngành luật tư” một cách đúng nghĩa và “điều này sẽ góp phần đưa Bộ luật Dân sự Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn”.

Thứ năm, giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về nghĩa vụ tài

chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính

- Việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hợp đồng đã dẫn đến tình trạng cho giá trong hợp đồng thấp hơn giá trị thực của việc chuyển nhượng, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Để tránh tình trạng này xảy ra, cần phải có quy chế rõ ràng về việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trong các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Thuế Thu nhập cá nhân,… Ngoài ra, cũng cần phải có quy định rõ ràng về mức thuế suất đi kèm, các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất.

- Về lệ phí trước bạ: Mặc dù đã giảm 50% so với quy định trước, nhưng mức phí 0,5% trên giá tri thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên vẫn coi là khá cao và có tính chất như một khoản thuế. Việc thu lệ phí trước bạ cao như vậy chính là một phần nguyên nhân dẫn đến nhiều hộ gia đình không đi kê khai làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, khiến cho công tác cấp giấy chứng nhận

69

QSDĐ ở gặp khó khăn và tiến triển chậm. Do đó, Nhà nước nên cân nhắc việc thu lệ phí trước bạ ở một mức phí cố định đối với các hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong khoảng nhất định. Giải pháp này vừa giúp cho người sử dụng đất ở giảm tải nghĩa vụ tài chính mà còn khuyến khích người sử dụng đất tự giác thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình, giúp ngân sách nhà nước đảm bảo nguồn thu. 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, về phía các cơ quan nhà nước: - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai công khai, đơn giản, dễ tiếp cận. Đây là một nội dung mà nếu như Việt Nam thực hiện được thì có thể coi nó là bước tiến rất lớn trong quản lý nhà nước. Với sự tồn tại của một kênh thông tin chính thức, dễ tiếp cận, có thể truy xuất thông qua ứng dụng internet để biết được thông tin pháp lý chính xác về thửa đất định giao dịch, thì bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn có thể biết được bên chuyển nhượng liệu có quyền chuyển nhượng hay không, đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay chưa, có nằm trong quy hoạch hay có tranh chấp không, các đặc điểm của thửa đất như vị trí, diện tích, sơ đồ thửa, ranh giới... Trên thế giới hiện nay đã có rất nhiều mô hình cho Việt Nam học hỏi như Website tra cứu và đăng ký đất đai của Vương quốc Anh, EU hay tại Hồng Kông, hệ thống tra cứu thông tin còn chứa đựng cả dịch vụ tra cứu tài liệu pháp luật đất đai, hướng dẫn trình tự thủ tục giao dịch và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

- Tiếp tục cải cách đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai. Cải cách hành chính có thể coi là khâu đột phá trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương nói riêng cũng như toàn quốc nói chung, giúp giảm phiền hà cho người dân, là một chính sách thu hút đầu tư. Chính vì vậy, trong những năm vừa qua, Việt Nam đã tích cực thực hiện việc rà soát, rút gọn các thủ tục hành chính, nâng cao chất lượng của bộ phận “một cửa”, “một cửa liên thông”, nhất là trong các lĩnh vực gắn với đời sống dân sinh như tư pháp - hộ tịch, xây dựng, đất

70

đai, chính sách xã hội, đăng ký kinh doanh và quá trình này được tiến hành theo một lộ trình

- Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Cần tiếp tục tăng cường và nâng cao năng lực, phẩm chất và trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Để đạt được mục tiêu này, các địa phương cần thường xuyên tổ chức các hoạt động tập huấn, hướng dẫn chỉ đạo chuyên môn nghiệp vụ, lắng nghe và giải quyết những vấn đề thực tiễn mà họ gặp phải trong quá trình thực hiện nhiệm vụ đề đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật hoặc tháo gỡ bất cập trước mắt. Đồng thời, cũng phải thường xuyên có những hoạt động thanh kiểm tra, xử lý đơn thư khiếu nại, tố cáo một cách khách quan để kịp thời có các biện pháp xử lý nghiêm sai phạm, hướng đến mục đích xây dựng đội ngũ công chức có trình độ chuyên môn cao và có kỹ năng tiếp xúc công dân với tác phong chuyên nghiệp. Thứ hai, về người dân sử dụng đất là các bên tham gia giao dịch: Đối với người dân, thì hạn chế lớn nhất hiện nay khiến họ ký kết những giao dịch mang nhiều tính rủi ro là bởi kiến thức pháp luật còn hạn chế. Để giải quyết vấn đề này, chúng ta cần kết hợp các biện pháp sau:

- Có kênh hướng dẫn luật chính thức và chi tiết về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng cho người sử dụng đất. Trên hệ thống này người sử dụng đất được hướng dẫn về quy trình, tuy nhiên chưa đầy đủ về cả số lượng thủ tục lẫn mức độ chi tiết của thông tin.

- Báo chí cần có những chuyên mục thường xuyên đưa thông tin về những rủi ro pháp lý mà người dân gặp phải đời sống dân sự nói chung cũng như trong các giao dịch bất động sản nói riêng. Đây là điều mà thời gian qua đã đem lại hiệu quả trong việc phổ biến kiến thức luật hình sự. Báo chí là thứ mà người dân đọc hàng ngày, qua vụ việc cụ thể luật sẽ được hiểu dễ dàng hơn, thiết thực và gần gũi với cuộc sống.

71

Kết luận Chương 3 Ở chương 3, Luận văn đã chỉ ra những định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở. Các giải pháp hoàn hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm hoàn thiện hành lang pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện chuyển nhượng, trình tự, thủ tục; hình thức hợp đồng… và sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật khác có liên quan như pháp luật về dân sự, pháp luật về thuế….Qua đó, đảm bảo pháp luật được áp dụng thống nhất trong thực tế. Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, Luận văn cũng đưa ra các giải pháp về phía cơ quan nhà nước, như nâng cao năng lực, đạo đức, chuyên môn của cán bộ, công chức; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra…. . Đồng thời về phía người dân, cũng cần tự chủ đông nâng cao trình độ, kiến thức pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như nâng cao ý thức chấp hành pháp luật nói chung và pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng.

72

KẾT LUẬN

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật đất đai. Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở được Luật Đất đai quy định cụ thể về chủ thể, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở... trên nền tảng kinh tế - xã hội. Với sự vận động không ngừng của các quan hệ phát luật diễn ra hằng ngày, hằng giờ trong điều kiện nên kinh tế thị trường hiện nay, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng diễn ra rất sôi động; đo đó đòi hỏi pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng cũng cần phải được sửa đổi, bổ sung thường xuyên để bắt kịp với tốc độ vận động phát triển của xã hội.

Trong quá trình nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, bên cạnh những tiến bộ, kết quả đạt được, vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở; hình thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở, các chính sách tài chính về đất đai… Điều này đã được Luận văn làm rõ trong phần thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn trong thời gian từ năm 2015 – 2019.

Bởi vậy, để nâng cao hơn nữa hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở thì vấn đề đặt ra là cần hoàn thiện cơ chế, chính sách và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm giảm thiểu các bất cập, mâu thuẫn và chồng chéo trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở được vận hành trong môi trường pháp lý an toàn, hiệu quả, phòng ngừa ở mức độ cao nhất các rủi ro và hướng tới việc giảm thiểu các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ ở trong thực tế cuộc sống là vấn đề cần thiết phải thực hiện trong thời gian tới.

73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bản án số: 21/2019/DS-PT, n gày 11-3-2019 của TAND tỉnh Lạng Sơn V/v yêu cầu tuyên bố hợp đồng dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng dân sự vô hiệu

2. Bản án số: 41/2019/DS-PT, ngày 16 - 9 – 2019 của TAND tỉnh Lạng Sơn về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản, công trình trên đất.

3. Báo cáo Tình hình thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ, Chỉ thị số 09/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và tình hình kinh tế - xã hội năm 2019 của tỉnh Lạng Sơn.

4. Báo cáo Tình hình thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ, Chỉ thị số 09/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và tình hình kinh tế - xã hội năm 2019 của tỉnh Lạng Sơn.

5. Báo cáo Tình hình thực hiện Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ, Chỉ thị số 09/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ và tình hình kinh tế - xã hội năm 2019 của tỉnh Lạng Sơn.

6. Bộ Tài Chính (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

7. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo số 25/BC-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2013 sơ kết 5 năm thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 của Quốc hội, Hà Nội. 8. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành

Luật đất đai (2003 - 2013), Hà Nội.

9. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

74

10. Bộ Tài nguyên và Môi (2014), Thông trường tư

số 24/20149/TTBTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính, Hà Nội.

11. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồi địa chính, Hà Nội. 12. Bộ Tư pháp (1995), BLDS của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam” Tạp chí dân chủ và pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội.102

13. Bộ Tư pháp (2005), “BLDS của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam”, Tạp chí dân chủ và pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội.

14. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Hà Nội.

15. Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về giá đất, Hà Nội.

16. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

17. Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Chương trình Khoa học và công nghệ trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10, Hà Nội.

18. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội. 19. http://www.cema.gov.vn/dai-hoi-dai-bieu-dan-toc-thieu-so/tin-tuc/cac- dan-toc-tinh-lang-son-phat-huy-noi-luc-hoi-nhap-va-phat-trien.htm, Các dân tộc tỉnh Lạng Sơn phát huy nội lực, hội nhập và phát triển. 20. Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”, Hội thảo khoa học thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp ngày 24 tháng 3 năm 2006, Hà Nội.

75

21. Nguyễn Năng Nam (2011), “Kết hợp pháp luật và phong tục, tập quán

trong việc quản lý xã hội”, Tạp chí phát triển nhân lực, 1(22).

22. Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. tr. 65.

23. Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về xây dựng và kinh doanh BĐS trong thị trường BĐS”. Hội thảo: “Thị trường BĐS” của khoa Pháp luật kinh tế - Trường ĐH luật Hà Nội. 24. Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Hà Nội

25. Quốc Hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội. 26. Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 27. Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội. 28. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội. 29. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 30. Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị

trường BĐS, Nxb Bản đồ, Hà Nội.

31. Trang Minh, Lưu Vũ (2019) http://baolangson.vn/kinh-te/226821- nhieu-sai-pham-trong-quan-ly-dat-dai-o-co-so.html, Nhiều sai phạm trong quản lý đất đai ở cơ sở.

32. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (Tập thể tác giả) (2006), Từ điển

Luật học, Nxb Từ điển bách khoa và Nxb Tư pháp.

76