Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN VIẾT HUY

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐNNH TÀI

CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP

CHUYÊN NGÀNH

: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

: 60.31.12

MÃ SỐ

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THN KỲ

TP. HỒ CHÍ MINH NĂM 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các

số liệu, kết quả trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TRẦN VIẾT HUY

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CR – Capitalization Rate: Tỷ suất vốn hoá

DEP – Depreciation: Khấu hao

DPP – Discounted Payback Period: Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu

EBIT – Earning Before Interest and Tax: Lợi nhuận trước thuế và lãi

EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Lợi nhuận trước

thuế, lãi vay và khấu hao

EPS – Earning Per Share: Thu nhập trên mỗi cổ phần

IRR – Internal Rate Of Return: Suất sinh lợi nội bộ

NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tiền hoạt động thuần sau thuế

NPV – Net Present Value: Hiện giá thuần

NWC – Net Working Capital – Vốn luân chuyển

OEAT – Operating Earning After Tax: Lợi nhuận hoạt động sau thuế

OEBT – Operating Earning Before Tax: Lợi nhuận hoạt động trước thuế

PI – Profitability Index: Chỉ số sinh lợi

PP – Payback Period: Thời gian thu hồi vốn

WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí sử dụng vốn bình quân

CBRE – CB Richard Ellis

UBND – Uỷ Ban Nhân Dân

TP.HCM – Thành Phố Hồ Chí Minh

SWOT – Strenght, Weakness, Opportinities and Threat – Phân tích điểm mạnh, điểm

yếu, cơ hội và thách thức

TNDN – Thu Nhập Doanh Nghiệp

TNCN – Thu Nhập Cá Nhân

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Thông số cơ bản về dự án ............................................................................. 22

Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến ....................................................................................... 23

Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM............................ 25

Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM................................................. 26

Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM.................................... 27

Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án........................................................................... 40

Bảng 2.7 So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác

nhau .............................................................................................................................. 43

Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án................................................................. 44

Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án....................................................................... 45

Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án 2..................................... ........... 49

Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án 1 ................... 50

Bảng 2.12 Thu nhập của dự án trong 10 năm đầu đối với phương án 1 ...................... 55

Bảng 2.13 Thu nhập của dự án đối với phương án 2 ................................................... 56

Bảng 2.14 Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và

giá bán căn hộ ảnh hưởng lên NPV.............................................................................. 56

Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán

căn hộ ảnh hưởng lên IRR............................................................................................ 56

Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án................................................................... 59

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN

Hình 2.1 Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp...................................................................... 25

Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP........................................................... 26

Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á ........................................ 28

Hình 2.4 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực.................. 30

Hình 2.5 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm........................ 31

Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM....................................................................... 32

Hình 2.7 Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM....................................................... 33

Hình 2.8 Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM........................................... 34

Hình 2.9 Lịch sử giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM ....................................... 35

Hình 2.10 Khách sạn 3-5 sao tại Tp.HCM................................................................... 36

Hình 3.1 Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án................................................ 64

Hình 3.2 Đồ thị dự báo IRR của dự án......................................................................... 65

Hình 3.3 Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án...................................................... 66

Hình 3.4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án ....................................................... 66

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN

ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP ..........................................1

1.1 Tổng quan về thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp.................1

1.1.1 Một số khái niệm................................................................................................1

1.1.1.1 Bất động sản phức hợp ........................................................................................1

1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản ...........................................................................1

1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản ...................................................................................1

1.1.1.4 ThNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp.....2

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thNm định tài chính các dự án đầu tư

và kinh doanh bất động sản phức hợp .............................................................................3

1.1.3 Qui trình thNm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản .......................3

1.2 Tầm quan trọng của việc thNm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản.................5

1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thNm định tài chính ......................................................................5

1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp....................................6

1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án................................................7

1.4.1.1 Dự án mở rộng ................................................................................................7

1.4.1.2 Dự án thay thế .................................................................................................7

1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuNn sức khỏe

và an toàn. ...................................................................................................................7

1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án.....................................................7

1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau .............................................................................7

1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau .........................................................................8

1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau .............................................................................8

1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thNm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức

hợp 8

1.5.1 Phân tích thị trường của sản phNm .........................................................................8

1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất .................................................................................8

1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư ..........................................................9

1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau khi xây dựng xong .......................9

1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án .....................9

1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu ..............................................................................10

1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu .............................................................................10

1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu........................................................10

1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án ........................................................................11

1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp....................................................................13

1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu .........................................................................13

1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu..................................................14

1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản ..............................................17

1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro...............................................................................17

1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro ........................................................................18

1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis......................................................18

1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis.....................................................18

1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation ............................................19

KẾT LUẬN CHƯƠNG I .....................................................................................................20

CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ..................................................................21

2.1 Sơ lược về dự án : ............................................................................................................21

2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM. .........21

2.1.2 Định hướng đầu tư dự án......................................................................................21

2.1.3 N hững thông số cơ bản ban đầu của dự án...........................................................22

2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án......................22

2. 2 N ghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án.........................................................23

2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại...........23

2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM......................................................................24

2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM ...........................................................25

2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM ....................................................28

2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM...........................................................35

2.3 Phân tích và thNm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình .............................39

2.3.1 Phân tích SWOT của dự án .......................................................................................40

2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầu tư ........................................................................................41

2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư..............................................................44

2.3.3.1 N hững thông số cơ bản......................................................................................44

2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án .....................................................................................44

2.3.3.3 Xác định dòng tiền của dự án ............................................................................45

2.3.3.4 Thay đổi doanh thu của dự án (

R)................................................................45

2.3.3.4.1 Căn hộ bán...............................................................................................45

2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng....................................................................................46

2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại.............................................................................46

2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe...............................................................................................47

2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án ( O) ..................................................47

2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( Dep) ................................................................48

2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng ............49

2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe

cho thuê .....................................................................................................................49

2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế ( OEAT) ...................................51

2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án ...................................................................51

2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (N CF).........................................52

2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án..........................................................................52

2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và

chỗ đậu xe. ................................................................................................................52

2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng.........53

2.3.10

N hận xét kết quả đạt được ............................................................................53

2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án...................................................................................53

2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis).........................................................53

2.3.11.2 Phân tích tình huống (Scenario Analysis) .......................................................57

2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim) ........................................................59

2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết .......................................................................59

2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo ............................................................................62

2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng ........................................................................................63

2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo .....................................63

2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro............................................65

KẾT LUẬN CHƯƠN G II .............................................................................................66

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH

TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP ....68

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới ........68

3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất

động sản phức hợp .................................................................................................................69

3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất

động sản phức hợp .................................................................................................................74

KẾT LUẬN CHƯƠNG III ..................................................................................................76

KẾT LUẬN CHUNG ...........................................................................................................77

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Thời gian từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản Việt N am phát

triển một cách sôi động. Bằng chứng là vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này

ngày càng nhiều. Trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến giữa năm 2008, từ giá căn hộ

chung cư, đất nền dự án đến giá thuê văn phòng trung bình tăng 100-200%. Điều này

đã thu hút một lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Các nhà đầu tư trong và ngoài

nước đã đổ vốn vào lĩnh vực này như là một thị trường tiềm năng mang lại nhiều lợi

nhuận. Đối với các nhà đầu tư trong nước đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề

cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới. Tuy nhiên bắt đầu từ giai đoạn

giữa cuối năm 2008 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đã

đNy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm.

Thêm vào đó khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ đã lan sang khắp thế giới đã làm

sụt giảm đáng kể tài sản của các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rút

dần vốn khỏi Việt N am cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt đã làm ngưng trệ các dự

án đã triển khai hoặc đã lên kế hoạch triển khai. Các dự án khả thi từ lúc chưa có

khủng hoảng giờ phải xem xét lại. Từ đây cho thấy nhu cầu thNm định các dự án đầu

tư bất động sản tăng cao hơn bao giờ hết đặc biệt là các dự án bất động sản phức hợp

– một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây ở nước ta. Bên cạnh

đó, việc thNm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thNm định tính khả

thi của dự án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn của chúng nhằm giúp

nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định. Để có thể thuyết phục được các nhà tài

trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài

chính. Tuy nhiên để có thể thNm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư

từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là

một vấn đề khá phức tạp. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó

cũng tiềm Nn khá nhiều rủi ro. Điều đó đòi hỏi việc thNm định các dự án bất động sản

phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra

quyết định. Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2008 khi chính phủ thắt chặt tiền

tệ để kiềm chế lạm phát thì giá bất động sản liên tục giảm sâu, nhiều dự án thiếu vốn

đã phải tạm ngưng thực hiện. Tình trạng hiện nay là việc thNm định dự án bất động

sản chỉ dừng ở phần phân tích và thNm định các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa

quan tâm và dự báo được những rủi ro có thể có của dự án như rủi ro do lạm phát, giá

bán sản phNm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật liệu

xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước… mà dự án đầu tư bất động

sản thường phải có thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro cho

các nhà đầu tư cũng là giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển một cách bền

vững.

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài

Thông qua nghiên cứu đề tài này ta sẽ nắm được giải pháp hoàn thiện phương pháp

thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp, cách thức lựa chọn

những hạng mục để đầu tư, lựa chọn hình thức kinh doanh sau khi xây dựng xong, cơ

cấu vốn của dự án và phân tích rủi ro đặc thù của dự án bất động sản, phương thức

phân tích các rủi ro và ứng dụng cho các dự án đầu tư bất động sản phức hợp trong

thực tiễn tại Việt N am.

3. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính các dự

án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp và phân tích các yếu tố rủi ro của các

dự án đầu tư bất động sản và đưa ra các giải pháp kiến nghị giảm thiểu thấp nhất các

rủi ro cho các nhà đầu tư vào dự án bất động sản ở nước ta.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là những dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong phần nghiên cứu này có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học:

(cid:57) phương pháp thống kê nhằm đưa ra các số liệu, thống số để lập các bảng biểu cần

thiết cho quá trình phân tích dự án

(cid:57) phương pháp phân tích sau khi các tính toán các chỉ tiêu cần thiết, phương pháp

phân tích được áp dụng để phân tích các số liệu nhằm đưa ra các nhận định phục vụ

cho công tác quyết định lựa chọn dự án

(cid:57) phương pháp so sánh: so sánh các số liệu tính toán với nhau để đưa ra các nhận

định tính khả thi của dự án.

6. Kết cấu của luận văn

N ội dung của đề tài gồm 3 phần chính như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về việc thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

phức hợp

Chương 2: ThNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp trong thực

tiễn

Chương 3: Đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện thNm định dự án đầu tư và kinh

doanh bất động sản phức hợp

7. Nội dung nghiên cứu

Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội

dung sau:

- Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dòng tiền của dự án và phương pháp

xây dựng giá bán, chi phí xây dựng, lựa chọn tỷ suất chiết khấu tài chính cho các cơ

cấu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng.

- Tóm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa điểm và vốn đầu tư, sơ lược về thị

trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu về cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại,

căn hộ cao cấp và khách sạn 3-5 sao tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới,

đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của dự án, kế hoạch bán trước.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao mô hình thNm định dự án đầu tư bất động

sản trong thực tế.

- Phân tích rủi ro của dự án: phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung:

(cid:57) Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi

các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế

nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác động nhiều nhất

đến rủi ro của dự án.

(cid:57) Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi nhất

cho dự án.

(cid:57) Thứ ba là phân tích mô phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần

xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết. Sau khi phân tích mô phỏng ta sẽ biết được

dự án có bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong muốn.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA

CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC

HỢP

1.1 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Bất động sản phức hợp

Bất động sản phức hợp là dự án bất động sản bao gồm nhiều hơn một hạng mục trong

một dự án. Các bất động sản phức hợp trên thế giới thường bao gồm căn hộ ở kết hợp

với trung tâm thương mại, khách sạn, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê. Mục đích

của phát triển bất động sản phức hợp là tận dụng tối đa thuận lợi của vị trí bất động

sản mang lại. N goài ra, việc phát triển bất động sản phức hợp giúp phân bố dân số

hợp lý hơn cho một đô thị, mang đến những tiện ích tốt nhất cho người dân.

1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, kinh doanh

bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua

bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục

đích sinh lợi.

1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh

trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản. Trong thực tế có các loại dự án

đầu tư như sau:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;

- Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại;

- Dự án khách sạn, nhà hàng;

- Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

Do đó dự án đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh bất động sản

nhưng ở giai đoạn tạo ra bất động sản cho thị trường. Đây là một trong những khâu

quan trọng nhất của thị trường bất động sản vì sẽ tạo ra hàng hoá mới cho thị trường

bất động sản. Đây là khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản

khác so với các hoạt động mua bán lại bất động sản. So với hoạt động mua bán bất

động sản thì nhà đầu tư chỉ cần xác định được giá mua vô, chi phí liên quan đến bất

động sản như thuế chuyển mục đích sử dụng, chi phí môi giới, lãi vay, chi phí cơ hội,

thuế chuyển nhượng… và lợi nhuận kỳ vọng là có thể xác định được giá bán. Đối với

hoạt động đầu tư nhà đầu tư sẽ đi từ khâu đầu tiên là chọn khu đất, xin giấy phép xây

dựng, thiết kế, thi công để tạo ra bất động sản. Sau khi xây dựng xong bất động sản

nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh bất động sản đã tạo ra như bán tất

cả hay khai thác kinh doanh. Theo số liệu thống kê của các tổ chức quản lý bất động

sản trên thế giới thì mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ bán kết hợp với các mô

hình khác như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn chiếm phổ biến

nhất. Đây được xem là mô hình thích hợp nhất cho mọi hoạt động đầu tư xây dựng

bất động sản. Từ mô hình này nhà đầu tư sẽ phải chọn lọc lại những hạng mục nào

phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả hoặc phát

triển tất cả các hạng mục nhằm mục đích phân tán rủi ro.

1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức

hợp

ThNm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thNm

định hiệu quả tài chính của dự án kể từ khi tiến hành mua đất, thiết kế, thi công đến

sau khi hoàn tất việc kinh doanh dự án. Việc thNm định này có thể được thực hiện

cho từng phương án kinh doanh khác nhau phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư.

N hà đầu tư sẽ chọn lựa phương án kinh doanh trong số những phương án sau:

(cid:190) Bán lại tất cả dự án sau khi xây dựng xong

(cid:190) Bán một số hạng mục và kinh doanh một số hạng mục

(cid:190) Kinh doanh tất cả các hạng mục.

Việc thNm định tài chính cũng sẽ đề xuất cho các nhà đầu tư đâu là phương án kinh

doanh phù hợp nhất đối với mục tiêu của công ty mình.

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thẩm định tài chính các dự án

đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

(cid:153) Đặc điểm của bất động sản phức hợp

(cid:190) N hiều hạng mục kinh doanh trong cùng một dự án

(cid:190) Thông qua thNm định tính khả thi mới quyết định được cần đầu tư vào hạng mục

nào

(cid:190) Các hạng mục thường có đặc điểm hoạt động khác nhau. Đối với dự án mà tất cả

các hạng mục được bán hết thì thời gian của dự án là từ khi bắt đầu xây dựng đến

sau khi bán xong. Đối với hạng mục kinh doanh thì thời gian đầu tư của dự án

kéo dài từ 50 đến 70 năm.

(cid:190) Hạng mục này sẽ làm gia tăng giá trị cho các hạng mục khác

(cid:153) Đặc điểm của thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động

sản phức hợp

Từ những đặc điểm của bất động sản phức hợp như trên do đó công việc thNm định

tài chính các dự án bất động sản phức hợp là xác định hiệu quả về mặt tài chính của

dự án bất động sản có xem xét đến việc lựa chọn các hạng mục phức hợp để đầu tư.

Bên cạnh đó dự án bất động sản phức hợp sẽ có nhiều hạng mục có phương án hoạt

động khác nhau cho nên phải xác định phương án kinh doanh phù hợp sau khi đã đầu

tư xây dựng cho từng hạng mục này.

1.1.3 Qui trình thẩm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

Để phát triển một dự án đầu tư bất động sản nhà đầu tư sẽ phải tiến hành rất nhiều

bước thNm định để đi đến quyết định chọn lựa dự án đầu tư, bao gồm:

(cid:153) Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bất động sản thường

bao gồm:

(cid:190) Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thực hiện xây

dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây

dựng nhà tái định cư…

(cid:190) Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết định về

sản phNm của mình

(cid:190) Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao

đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu

tư sẽ tự kinh doanh.

(cid:153) Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh

giá xem sản phNm đầu tư sẽ hướng đến là đối tượng nào, hiện nay trong khu vực

dự án có bao nhiêu dự án tương đồng, mức giá bán của sản phNm như thế nào so

với dự án mình dự định thực hiện. Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho

dự án dự định sẽ đầu tư.

(cid:153) Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thNm định này các nhà đầu tư sẽ

thNm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng,

công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệ

xây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô…việc thNm

định công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công

trình.

(cid:153) Thẩm định về kinh tế – xã hội

(cid:190) Dự án sẽ đóng góp cho xã hội như thế nào như tạo ra quỹ nhà ở cho xã hội như

thế nào

(cid:190) Số lượng việc làm được tạo ra cho người lao động.

(cid:190) N ghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước

(cid:190) Các chỉ tiêu khác như: góp phần phát triển chung của nền kinh tế, thoả mãn nhu

cầu bức thiết về nhà ở của người dân, góp phần nâng cao mức sống cho người

dân.

(cid:153) Thẩm định về môi trường sinh thái: việc thNm định chỉ tiêu này cần được thực

hiện cho cả giai đoạn xây dựng và sau khi đưa sản phNm vào sử dụng.

(cid:190) Giai đoạn xây dựng thường diễn ra trong thời gian dài và việc xây dựng ảnh

hưởng rất lớn đến khu vực xung quanh như tiếng ồn, bụi, nước thải. ThNm định

chỉ tiêu này nhằm mục đích giúp nhà đầu tư có các biện pháp giảm thiểu những

tác động này đến môi trường.

(cid:190) Giai đoạn đưa sản phNm vào sử dụng sẽ phải thNm định những tác động như sau:

mức độ ô nhiễm do nước thải gây ra, tiếng ồn do cư dân của dự án gây ra. ThNm

định chỉ tiêu này nhà đầu tư cần xây dựng hệ thống nước thải đáp ứng đủ nhu cầu

của cư dân trong dự án, xây dựng lối đi riêng

(cid:153) Thẩm định về tài chính: là xác định dự án có hiệu quả hay không về mặt tài chính

thông qua việc tính các chỉ số tài chính. Việc thNm định này đa phần sẽ quyết định

có lựa chọn đầu tư dự án hay không.

1.2 Tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính một dự án đầu tư bất động

sản.

ThNm định tài chính của một dự án là một trong các khâu thNm định chính để đi đến

quyết định lựa chọn dự án đầu tư. Việc thNm định tài chính của các dự án bất động

sản trong thực tế thường diễn ra thường xuyên như trước khi tiến hành mua đất, sau

khi thiết kế ý tưởng, sau khi thiết kế cơ sở và trước khi triển khai dự án. Trong các

bước thNm định dự án thì thNm định tài chính là khâu thNm định quan trọng nhất đối

với một dự án đầu tư bất động sản. Một dự án được đánh giá là khả thi khi tỷ suất

sinh lợi mang lại lớn hơn hoặc bằng tỷ suất lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư hoặc

suất chiết khấu thị trường. Thêm vào đó dự án phải có thời gian thu hồi vốn ngắn và

có xác suất sinh lợi như mong đợi là cao nhất.

1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính

(cid:190) Tiêu chuNn hiện giá thuần (N PV)

Hiện giá thuần (N PV) của một dự án là giá trị của dòng tiền của dòng tiền dự kiến

trong tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu

N PV=Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai – Đầu tư ban đầu

(cid:190) Tiêu chuNn tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)

Tỷ suất sinh lời nội bộ của một dự án là lãi suất chiết khấu mà tại đó N PV của dự án

bằng 0.

(cid:190) Tiêu chuNn chỉ số sinh lợi (PI)

Chỉ số sinh lợi (PI) được định nghĩa như là giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án

PI =

PV I

đầu tư so với đầu tư ban đầu

(cid:190) Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn (PP)

Thời gian thu hồi vốn của dự án là khoảng thời gian thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu

của dự án

(cid:190) Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP)

Tiêu chuNn PP khiếm khiết là bỏ qua tính chất giá trị tiền tệ theo thời gian và tiêu

chuNn DPP sẽ khắc phục điểm yếu này. Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết

khấu – DPP là khoảng thời gian cần thiết để tổng hiện giá tất cả thu nhập trong tương

lai của dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư ban đầu bỏ ra.

Việc tính toán các chỉ tiêu trên không quá phức tạp vì có sự hỗ trợ của máy vi tính

như hiện nay. Tuy nhiên, để xây dựng được những con số phục vụ cho việc tính ra

các chỉ tiêu này cần sự am hiểu về đặc thù của ngành nghề cũng như xây dựng được

nguồn số liệu đầu vào chính xác và có độ tin cậy cao. Trong thNm định tài chính của

dự án bất động sản thì các yếu tố đóng vai trò rất quan trọng như: tiến độ thực hiện

dự án dự kiến, chi phí xây dựng, giá bán sản phNm, chi phí chiết khấu, chi phí hoạt

động, tốc độ tăng giá bán và cho thuê...Xác định chính xác các yếu tố này sẽ giúp cho

kết quả tài chính của dự án có độ tin cậy cao.

1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án

Các dự án có nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên tất cả các dự án có thể xếp thành

nhóm: dự án mở rộng, dự án thay thế, dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp

lý.

1.4.1.1 Dự án mở rộng

Công ty Keppel Land đầu tư cao ốc văn phòng Sài Gòn Center ở 65 Lê Lợi – Quận 1

nhận thấy nhu cầu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại gia tăng đáng kể cho

nên công ty quyết định đầu tư mở rộng thêm cao ốc thứ hai kế bên cạnh.

1.4.1.2 Dự án thay thế

Thời gian gần đây các khu chợ truyền thống như chợ Tân Bình, Bà Chiểu, Văn

Thánh… đã trở nên quá cũ kỹ không an toàn cho công việc kinh doanh cũng như

không phản ánh được bộ mặt phát triển của thành phố . Do đó chủ trương của thành

phố là kêu gọi các nhà đầu tư đầu tư xây dựng mới các khu chợ này khang trang hơn

nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm ngày càng cao của cư dân. Thành phố sẽ ưu tiên

dành một phần đất trong khu chợ cho chủ đầu tư xây dựng các hạng mục kinh doanh

nhằm thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra xây dựng lại các chợ này.

Không giống như các ngành nghề khác là phải đầu tư liên tục để tìm kiếm sản phNm

mới thay thế các sản phNm đã trở nên lỗi thời. Thông thường các dự án thương mại

lớn trong ngành bất động sản có thời gian hoạt động khá lâu ( từ 50 đến 70 năm ) với

số vốn đầu tư từ chục triệu lên đến hàng trăm triệu USD do đó đã triển khai rồi thì

không có cơ hội để đầu tư thay thế.

1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức

khỏe và an toàn.

Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho các thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông

gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao ốc. Khi phân tích tốt nhất là nên được xem

như các dự án phụ thuộc.

1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án

1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau

Các dự án được gọi là độc lập lẫn nhau về kinh tế nếu việc chấp nhận loại bỏ dự án

này không làm ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ các dự án khác.

1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau

N ếu dòng tiền của một dự án bị tác động bởi quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án

khác thì dự án thứ nhất gọi là phụ thuộc vào dự án thứ hai. Mặc khác, dự án thứ hai

cũng gọi là phụ thuộc vào dự án thứ nhất. Ví dụ việc lựa chọn xây dựng sân golf sẽ

giúp việc bán các biệt thự trong khu sân golf đạt được giá cao hơn vì khách hàng mua

biệt thự này sẽ thụ hưởng được những tiện ích mà sân golf mang lại. N gược lại,

khách hàng ở trong các biệt thự này sẽ thường xuyên chơi golf hơn. Điều này sẽ góp

phần làm tăng doanh thu cho khu sân golf. Do đó, dự án villa và sân golf là hai dự án

phụ thuộc lẫn nhau.

1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau

Hai dự án gọi là loại trừ lẫn nhau nếu những khoản thu nhập từ một dự án đầu tư nào

đó sẽ biết mất hoàn toàn nếu dự án khác được chấp nhận. Việc chấp nhận một dự án

này có nghĩa là từ bỏ hoàn toàn dự án khác. Ví dụ nhà đầu tư đã quyết định phát triển

khu văn phòng Sài Gòn Trade Center thì sẽ bỏ dự án xây khách sạn tại vị trí này.

1.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động

sản phức phức hợp

1.5.1 Phân tích thị trường của sản phẩm

Đây là một trong những giai đoạn quan trọng khi tiến hành thNm định một dự án bất

động sản phức hợp mà các nhà đầu tư bất động sản Việt N am thường hay bỏ qua.

Công đoạn này sẽ giúp đánh giá nhu cầu, nguồn cung cũng như lịch sử của các hạng

mục này. Thông qua những thông tin này giúp chúng ta đánh giá chính xác được

những đối thủ cạnh tranh trên thị trường, quyết định đến giá bán của sản phNm chúng

ta dự định đầu tư cũng như quyết định đến việc lựa chọn các hạng mục nào cần phát

triển nhằm đạt được hiệu quả cao nhất.

1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất

Phân tích SWOT nhằm xác định được những điểm mạnh, điểm yếu của dự án cũng

như cơ hội và thách thức. Việc phân tích này sẽ chỉ ra đâu là điểm mạnh đâu là điểm

yếu của dự án nhằm mục đích phát huy điểm mạnh và hạn chế tác động của điểm

yếu. N goài ra, phân tích SWOT cũng sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng tốt cơ hội và cũng

giảm thiểu những nguy cơ đe doạ đến dự án.

1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư

Đây là những bước quan trọng để thực hiện một dự án bất động sản phức hợp thành

công. Dự án bất động sản phức hợp khác với những dự án khác ở việc chọn lựa sản

phNm đầu tư. N ếu như những dự án thông thường nhà đầu tư đã biết chắc chắn là đầu

tư vào sản phNm gì trước khi bắt đầu thNm định, sau khi thNm định xong nếu hiệu quả

thì đầu tư còn không hiệu quả thì không thực hiện. Trong khi đối với dự án bất động

sản phức hợp thì đa phần sau khi thNm định nhà đầu tư mới biết là những sản phNm gì

cần đầu tư. Đây là một điểm khác biệt của các dự án bất động sản phức hợp. Việc lựa

chọn các hạng mục để đầu tư cần phải thực hiện một cách khoa học vì sẽ ảnh hưởng

rất lớn đến thành công của dự án. N hững cơ sở để lựa chọn hạng mục phù hợp là

phân tích SWOT của dự án cùng với phân tích về thị trường để quyết định xem là sản

phNm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng. N goài ra, việc lựa chọn

hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phNm dự định đầu tư.

1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây dựng xong

Việc xác định phương án kinh doanh của các dự án bất động sản phức hợp thường là

quyết định bán tất cả sản phNm hay sẽ đứng ra khai thác kinh doanh. Hạng mục

thường được bán hết sau khi xây dựng là căn hộ bán còn các hạng mục khác thường

nhà đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp

một số nhà đầu tư sẽ bán hết tất cả sau đó dùng lợi nhuận đạt được đầu tư vào dự án

mới. Việc lựa chọn phương án kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu

tư. N hà đầu tư cần xác định lợi nhuận mong đợi để có phương án kinh doanh hợp lý.

1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án

Một dự án được đầu tư mới hay đầu tư mở rộng thì việc phân tích hiệu quả tài chính

của nó là một yêu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư dựa vào đó để ra quyết

định. Phân tích đầu tư vốn là một chức năng quản trị tài chính chủ yếu trong đó một

trong những yếu tố hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm là dòng ngân lưu dự kiến

đạt được từ các hoạt động đầu tư của mình, điều này không chỉ áp dụng đối với các

dự án đầu tư xây dựng mới mà còn áp dụng cho những chương trình hoạt động kinh

doanh của doanh nghiệp như đầu tư cho các chiến dịch quảng cáo hay đầu tư cho

nghiên cứu phát triển. Vì vậy, việc phân tích đầu tư vốn là một nội dung quan trọng

cần xem xét trong đánh giá tính khả thi của dự án hay một quyết định đầu tư.

1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu

N gân lưu là bảng dự toán thu chi trong suốt tuổi thọ của dự án, nó bao gồm những

khoản thực thu và thực chi của dự án tính theo từng năm. Quy ước ghi nhận dòng tiền

vào và dòng tiền ra của dự án đều được xác định ở thời điểm cuối năm.

1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu

Vì dòng ngân lưu phản ánh thời điểm thực thu và thực chi của dòng tiền nên trong

phân tích tài chính dự án, ta sử dụng dòng ngân là cơ sở để đánh giá dự án. Lợi nhuận

không phản ánh chính xác thời điểm thu chi tiền của dự án, vì vậy không phản ánh

một cách chính xác tổng hiệu quả của dự án theo thời giá của tiền tệ.

1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu

Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basis)

Đánh giá dòng tiền cho một dự án cụ thể trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh

nghiệp sẽ bị tác động như thế nào nếu dự án được chấp nhận so với tác động khi dự

án không được chấp nhận. Vì vậy, nên đưa vào phần phân tích tất cả các thay đổi

trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thuế phát sinh do việc chấp nhận dự án.

N gược lại, không tính đến dòng tiền không bị dự án thay đổi.

Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế

Vì đầu tư ban đầu cho một dự án đòi hỏi chi phí bằng tiền mặt sau thuế, nên thu nhập

từ dự án cũng phải được tính bằng dòng tiền sau thuế để đảm bảo cùng đơn vị trong

tính toán.

Tất cả các tác động gián tiếp của một dự án phải được xem xét khi đánh giá

dòng tiền

Dòng tiền của dự án phải được xem xét đánh giá trong mối quan hệ qua lại giữa tất

cả các nhân tố khác của toàn doanh nghiệp. Chẳng hạn như nếu một doanh nghiệp đề

xuất xây dựng thêm một cao ốc văn phòng bên cạnh thì sẽ tác động thế nào đế dòng

tiền và lợi nhuận của dự án hiện tại.

Các chi phí thiệt hại không được tính vào dòng tiền của dự án

Chi phí thiệt hại là những chi phí đã được chi ra. Vì các chi phí thiệt hại không thể

thu hồi lại được nên không được tính trong quyết định chấp nhận hay từ chối một dự

án. Chi phí này được gọi là chi phí chìm.

Cần quan tâm đến chi phí cơ hội của dự án khi tính toán dòng tiền.

Chi phí cơ hội là những khoảng thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn

lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng

phải được tính vào vì đó là khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự

án.

1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án

Trong phân tích tài chính của dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng thì

phân tích dòng tiền là nội dung đầu tiên và quan trọng nhất đòi hỏi các nhà phân tích

quan tâm nhất vì dòng tiền của dự án là kết quả mong muốn dùng để đánh giá tính

hiệu quả của một dự án đầu tư. N ội dung cần đánh giá ở đây là dòng tiền hoạt động

(1)

N CF =

OEAT +

Dep -

N WC

thuần sau thuế ( N et operating cash flows – N CF) của một dự án

Trong đó:

OEAT : là thay đổi thu nhập hoạt động sau thuế .

Dep : là thay đổi chi phí khấu hao

N WC : là thay đổi trong đầu tư vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự

án. Do các khoản đầu tư vào vốn luân chuyển làm giảm dòng tiền thuần N CF. Tuy

nhiên vào năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án thì N WC sẽ được thu hồi lại

do thu tiền từ việc bán căn hộ hoặc hoạt động cho thuê khách sạn và văn phòng… thì

N WC sẽ giảm làm cho N CF tăng.

Công thức tính dòng tiền N CF (1) cho thấy dòng tiền của dự án phụ thuộc vào 3 chỉ

tiêu chính:

OEAT được tính dựa vào thay đổi trong thu nhập hoạt động trước thuế

(2)

OEAT =

OEBT (1-T)

( OEBT) x (1-T) với T là thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

OEBT bằng thay đổi trong doanh thu R trừ đi các thay đổi trong các chi phí

OEBT =

R - O -

Dep

hoạt động O và thay đổi khấu hao Dep

(3)

(4) OEAT = OEAT = OEBT (1-T) OEBT (1-T)

OEAT = (

R - O -

Dep)(1-T)

Thay vào phương trình (2) ta có:

(5)

N CF = (

R - O -

Dep)(1-T) +

Dep -

N WC

Thay phương trình (4) vào phương trình (1), ta có:

(6)

Trong đó R = R1-R0, O = O1 – O0, Dep = Dep1 – Dep0 với:

R1 : là doanh thu của doanh nghiệp khi không có dự án

R0 : là doanh thu của doanh nghiệp khi có dự án

O1 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp không có

dự án

O0 : Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án

D1 : Các chi phí khấu hao của doanh nghiệp khi không có dự án

D 0 : Các chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án

N WC

N CF = [(R1 -R0) – (O1 - O0) – (Dep1 – Dep0)](1-T) + (Dep1-Dep0)-

(7)

Từ đó phương trình (5) được viết lại như sau:

N goài ra, nếu năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án giá trị tài sản được thu

hồi sau thanh lý thì giá trị thanh lý sau khi trừ các khoản thuế sẽ được cộng thêm vào

dòng tiền của dự án vào năm cuối cùng này để tính tổng giá trị dòng tiền của dự án

suốt thời gian dự án hoạt động.

Vốn luân chuyển của dự án được thu hồi toàn bộ sau khi kết thúc dự án: trong suốt

đời sống kinh tế của dự án doanh nghiệp sẽ đầu tư vốn luân chuyển tăng thêm, vốn

đầu tư này sẽ được thu hồi lại bằng tiền mặt sau khi kết thúc dự án và khoản thu hồi

này cũng được cộng vào để tính toán dòng tiền của dự án.

Một chỉ tiêu cần quan tâm trong xác định dòng tiền của dự án là khấu hao vì tỷ lệ

khấu hao, phương pháp khấu hao có ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của dự án do

giá trị khấu hao là khoản chi phí được khấu trừ trước khi tính thuế. Hiện nay, có ba

phương pháp khấu hao mỗi phương pháp khấu hao mà doanh nghiệp sử dụng có ảnh

hưởng đáng kể đến dòng tiền của dự án đó là khấu hao dạng đường thẳng, khấu hao

nhanh và khấu hao dựa trên số năm giảm dần.

1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp

1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất dùng để chiết khấu dòng tiền của dự án về thời điểm lập

dự án. Thông thường tỷ suất chiết khấu phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: cơ cấu

vốn của dự án, địa điểm dự án được dự định đầu tư, lĩnh vực đầu tư, thời gian đầu

tư... Trong thực tế lãi suất vay dài hạn, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), tỷ

suất sinh lợi trung bình ngành được sử dụng để làm tỷ suất chiết khấu. Tuy nhiên mỗi

yếu tố sẽ có một ý nghĩa khác nhau và được sử dụng trong những giai đoạn khác

nhau. Trong giai đoạn nền kinh tế bình thường thì chi phí sử dụng vốn bình quân

được ưu tiên hàng đầu để làm tỷ suất chiết khấu. Bởi vì, hầu hết các dự án bất động

sản trong thực tế được tài trợ chủ yếu từ các nguồn sau: nợ vay, cổ phần ưu đãi, thu

nhập giữ lại, cổ phần thường. Do đó để phản ánh chính xác tỷ suất chiết khấu, chi phí

sử dụng vốn bình quân nên được dùng làm tỷ suất chiết khấu cho các dự án bất động

sản. Lãi suất vay dài hạn chỉ phản ánh phần vốn được tài trợ bằng nợ của dự án. Tỷ

suất trung bình ngành cũng là một chỉ tiêu quan trọng để lựa chon làm tỷ suất chiết

khấu tuy nhiên việc tính tỷ suất trung bình ngành hiện nay chưa đủ độ tin cậy vì cơ

sở dữ liệu ngành để tính toán còn nhiều hạn chế. Thực tế khi chọn tỷ suất chiết khấu

sẽ gặp một rào cản rất lớn đó là lãi suất vay ngân hàng. Các nhà đầu tư kỳ vọng một

tỷ suất chiết khấu luôn luôn lớn hơn lãi suất vay ngân hàng nhưng thực tế năm 2008

lãi suất ngân hàng tăng một cách bất thường và giao động ở mức từ 18% đến 20%.

Điều này sẽ rất khó để một dự án bất kỳ mang tính khả thi nếu lấy tỷ suất chiết khấu

lớn hơn hoặc bằng lãi suất vay ngân hàng vì lãi suất trung bình các ngành giao động

từ 14% đến 16%.

Chi phí sử dụng vốn còn có thể được hiểu là tỷ suất sinh lợi tối thiểu mà doanh

nghiệp sẽ đòi hỏi khi thực hiện một dự án đầu tư mới. N ếu một dự án đầu tư mới tạo

ra tỷ suất sinh lợi nội bộ IRR lớn hơn chi phí sử dụng vốn thì giá trị của doanh

nghiệp sẽ tăng (hay dự án đầu tư khả thi) ngược lại nếu một dự án đầu tư mới tạo ra

IRR thấp hơn chi phí sử dụng vốn, giá trị của doanh nghiệp sẽ giảm (hay dự án đầu

tư không khả thi).

Hầu như không có chỉ tiêu nào được sử dụng cho tất cả các dự án mà phụ thuộc vào

quan điểm của từng chủ đầu tư. Có chỉ tiêu phù hợp với dự án này nhưng có chỉ tiêu

phù hợp với dự án khác. N hững chỉ tiêu sau đây trong thực tế được chọn làm tỷ suất

chiết khấu của các dự án bất động sản.

1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu

1.5.6.2.1 Lãi suất vay dài hạn ngân hàng

Trong thực tế lãi suất vay dài hạn ngân hàng cũng thường được chọn làm tỷ suất

chiết khấu cho dự án vì những lý do sau:

• Đơn giản trong việc tính toán.

• Dễ thấy được sự hiệu quả của dự án hay không. N hiều dự án nhà đầu tư chỉ cần

xem xét IRR lớn hơn lãi suất ngân hàng là có thể đầu tư được. Vì nhiều cổ đông có

thể vay vốn ngân hàng để đầu tư vào dự án cho nên mức lãi suất ngân hàng là một

chỉ tiêu dễ nhận thấy sự hiệu quả.

Tuy nhiên chỉ tiêu này rất ít dùng làm tỷ suất chiết khấu trong các dự án bất động sản

vì vốn đầu tư cho bất động sản rất lớn do đó thường được tài trợ từ nhiều nguồn như:

vốn chủ sở hữu, huy động trước từ khách hàng, vay nợ, lợi nhuận giữ lại. Mặc khác

một dự án bất động sản thường kéo dài hàng chục năm…cho nên lãi suất vay không

phản ánh được tất cả các chi phí sử dụng vốn mà dự án được tài trợ.

1.5.6.2.2 Tỷ suất sinh lợi trung bình ngành

Đây là một chỉ tiêu cũng rất được sử dụng vì phản ánh được mức lợi nhuận mà ngành

nghề mang lại. Trong những giai đoạn mà nền kinh tế biến động lớn thì chỉ tiêu này

được ưu tiên lựa chọn. N hư giai đoạn năm 2008 lạm phát tăng cao, Chính phủ đã

thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Kết quả là lãi suất ngân hàng tăng lên mức cao

nhất trong lịch sử. Từ đây việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu dựa trên phương pháp

WACC và lãi suất vay ngân hàng gặp nhiều khó khăn. Vì chi phí lãi vay tăng cao nên

dẫn đến tỷ suất chiết khấu theo phương pháp WACC sẽ tăng lên cao. Tỷ suất chiết

khấu của một dự án bất động sản thương mại được lựa chọn cho cả một giai đoạn 50

– 70 năm cho nên tỷ suất này không phản ánh chính xác đặc điểm dài hạn của dự án

bất động sản. N ếu lựa chọn bằng lãi vay ngân hàng thì hầu như không dự án nào đạt

hiệu quả. Do đó tỷ suất trung bình ngành được chọn lựa sẽ là phương pháp tối ưu cho

các dự án bất động sản.

Hiện nay theo thống kê tỉ suất trung bình ngành của các dự án bất động là nằm trong

khoảng 14% đến 16%/năm. Tỷ lệ 14% thường được sử dụng để định giá tài sản bán,

còn mức 16% thường được áp dụng làm tỷ suất chiết khấu để tính chỉ số N PV.

1.5.6.2.3 Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)

Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC là chi phí bình quân gia quyền của tất cả các

nguồn tài trợ dài hạn mà một doanh nghiệp đang sử dụng. Chi phí sử dụng vốn bình

quân WACC của một doanh nghiệp hay một dự án được tính toán như sau:

WACC = (WD x r*D) + (WP x rP) + (We x re hoặc rne)

Trong đó:

WD : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn vay dài hạn trong cấu trúc vốn

WP : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần ưu đãi trong cấu trúc vốn

We : Tỷ trọng nguồn tài trợ bằng vốn cổ phần thường trong cấu trúc vốn

WD + WP + We = 1

r*D : Chi phí sử dụng vốn vay dài hạn sau thuế

rP : Chi phí sử dụng vốn cổ phần ưu đãi

re : Chi phí sử dụng vốn lợi nhuận giữ lại

rne : Chi phí sử dụng vốn cổ phần thường phát hành mới

Nhận xét:

- Chi phí sử dụng vốn bình quân là chỉ tiêu thích hợp cho các dự án vì dự án bất động

sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian đầu tư dài nên hầu hết được tài trợ từ tất cả

các nguồn tài trợ sẵn có trên thị trường. Do đó chỉ tiêu này sẽ phản ánh tất cả chi phí

sử dụng vốn của dự án vào chỉ tiêu này.

- Tuy nhiên với các dự án bất động sản đặc biệt là dự án căn hộ bán, chủ đầu tư luôn

luôn huy động vốn trước từ khách hàng. N guồn vốn này chủ đầu tư sẽ sử dụng mà

không tốn chi phí. Do đó, nếu sử dụng chỉ tiêu chi phí sử dụng vốn bình quân thì sẽ

làm cho chỉ tiêu này có chi phí sử dụng vốn rất thấp vì có một tỷ lệ vốn rất cao không

tốn chi phí sử dụng vốn. Tuy nhiên trong thực tế chủ đầu tư sẽ chịu áp lực lớn về việc

sử dụng nguồn vốn này như:

(cid:57) Chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi đã hoàn thành xong phần móng

(cid:57) Chỉ được huy động tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ

(cid:57) Khách hàng sẽ phải cam kết bàn giao sản phNm đúng hạn, nếu không sẽ bị phạt

trễ hạn mà trong các dự án bất động sản lớn trễ hạn giao nhà là điều rất hay xảy ra vì

tính chất phức tạp của công việc thi công. Do đó, phần chi phí này thực tế có phát

sinh chi phí nhưng rất khó xác định được. N goài ra, nếu có tin đồn về dự án không

tốt khách hàng có thể kéo đến đòi tiền lại hàng loạt lúc đó chủ đầu tư không thể kiếm

đâu ra đủ tiền để trả lại cho người mua vì tiền ứng trước đã chuyển sang sản phNm

xây dựng dở dang. Do đó, thực tế phần chi phí này nhà đầu tư cũng tốn chi phí nhưng

không đo lường được.

(cid:57) N goài ra đây là phần thu trước của khách hàng nhưng cũng có thể đã là một

phần lợi nhuận của chủ đầu tư vì đặt điểm của bất động sản là cần thời gian dài để

hoàn thành. Tuy nhiên để xác định được phần nào là thu trước, phần nào là lợi nhuận

thì rất khó vì theo chuNn mực ghi nhận doanh thu là khi chuyển đa số rủi ro sang

người sử dụng lúc đó mới được ghi nhận là doanh thu. Do đó, chưa đủ điều kiện

hoạch toán doanh thu thì điều đó cũng có nghĩa là chưa ghi nhận được lợi nhuận.

N goài ra trong cơ cấu của chỉ tiêu WACC có bao gồm chi phí nợ vay. Trong một giai

đoạn nào đó chi phí nợ vay tăng lên đột biến sẽ làm cho WACC tăng lên cao. Mà tỷ

suất chiết khấu áp dụng cho cả một vòng đời dự án chứ không phải trong một vài

năm, nên áp dụng chỉ tiêu này sẽ không thích hợp.

Do đó, chỉ tiêu này là một trong những chỉ tiêu rất hay được sử dụng trong các dự án

nói chung và các dự án bất động sản khác nói riêng như dự án cao ốc văn phòng,

trung tâm thương mại hay khách sạn.

1.5.6.2.4 Tỷ suất sinh lời trong quá khứ:

Đây là một chỉ tiêu phản ánh tỷ suất sinh lời (ROE) của những công ty đã hoạt động

trong quá khứ. N hiều cổ đông sẽ xem xét việc đầu tư mở rộng dự án sẽ mang lại

nhuận như thế nào so với những gì họ đang đạt được. Cổ đông sẽ quyết định đầu tư

nếu tỷ suất sinh lợi của dự án mới bằng hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lợi hiện tại.

Nhận xét:

- Chỉ tiêu này có ưu điểm là thấy được hiệu quả của dự án đầu tư mở rộng. Trong

trường hợp dự án mở rộng không mang lại lợi nhuận cao hơn hoặc bằng dự án hiện

tại thì chủ đầu tư sẽ không quyết định đầu tư vào dự án đó mà thay vào đó tìm kiếm

cơ hội khác có tỷ suất sinh lợi cao hơn hoặc sẽ dành nguồn lực tập trung vào khai

thác dự án hiện tại.

- Tuy nhiên đối với những công ty hoặc dự án mới hoạt động thì không thể sử dụng

được chỉ tiêu này làm tỷ suất chiết khấu.

1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản

1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro

Hầu hết các dự án bất động sản đều tồn tại những rủi ro như chi phí vật liệu xây

dựng, chi phí nhân công, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất, sự thay đổi của

chính sách pháp luật về quyền sở hữu đất đai hay chính sách thuế về đất đai…đến sự

sụt giảm mạnh của giá bán, giá cho thuê sản phNm.

- Đa số các biến có ảnh hưởng đến N PV như giá bán, giá cho thuê, chi phí xây dựng,

tỷ lệ lạm phát…. đều có mức độ chắc chắn không cao.

- Thông tin và dữ liệu cần cho các dự báo chính xác là tốn kém.

- Để hạn chế khả năng thực hiện một dự án không hiệu quả trong khi đó lại bỏ qua

một dự án có hiệu quả.

Hiện nay, để phân tích rủi ro 3 phương pháp sau được sử dụng phổ biến:

(1) Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis,

(2) Phân tích tình huống- Scenario Analysis,

(3) Phân tích mô phỏng – Monte Carlo Simulation.

1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro

1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis

Trong một dự án bất động sản hầu hết các biến là không chắc chắn và chúng sẽ mất

rất nhiều thời gian để tìm ra biến nào được dự báo chính xác. Chính vì vậy, vấn đề

đặt ra ở đây là chúng ta phải xác định được biến nào có ảnh hưởng trọng yếu đến kết

quả mà chúng ta quan tâm và chúng ta chỉ tập trung vào biến trọng yếu nhất. Phân

tích độ nhạy là công cụ giúp chúng ta xác định được kết quả của dự án sẽ biến động

như thế nào khi các yếu tố trọng yếu thay đổi.

Nhận xét:

Ưu điểm của phương pháp này là nhiều dự án chỉ thông qua phân tích độ nhạy thì

chủ đầu tư đã đưa ra được quyết định là có đầu tư vào dự án đó hay không. Vì nhiều

dự án các yếu tố khác có thể kiểm soát được hoặc nằm trong kế hoạch chỉ một vài

biến số quan trọng là có độ chắc chắn chưa cao nên thông qua phân tích độ nhạy là

có thể quyết định được việc đầu tư vào dự án hay không.

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên phân tích độ nhạy tối đa chỉ được 2 biến cho nên

không thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 biến cùng

thay đổi.

1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis

Phân tích độ nhạy xác định được biến nào quan trọng nhất nhưng chúng ta chỉ nhìn

thấy tác động vào kết quả một cách đơn lẻ. Phân tích tình huống sẽ cho thấy sự kết

hợp ảnh hưởng của sự thay đổi tất cả các biến này cùng một lúc. Các biến kết hợp với

nhau sẽ tạo ra các tình huống khác nhau đó là tình huống xấu nhất nghĩa là tình

huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả đều thay đổi bất lợi, tình huống

tốt nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến có ảnh hưởng đến kết quả thay đổi tốt

nhất cùng một lúc và trường hợp cuối cùng là trường hợp kỳ vọng chính là tình

huống được mong đợi như kết quả đang xem xét ở hiện tại.

Nhận xét:

Với phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phân tích độ nhạy là thấy

được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp có nhiều hơn 2 yếu tố thay đổi dẫn

đến thay đổi về kết quả.

Việc phân tích này sẽ thực hiện thông qua công cụ của phần mềm excel, tuy nhiên

chúng ta phải tự giả định rất nhiều tình huống có thể xảy để ra các kết quả khác nhau.

Dựa trên những kết quả này chúng ta sẽ xác định được tình huống nào là đáng tin cậy

nhất.

1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation

Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mô phỏng Monte Carlo

Simulation. Phân tích mô phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận

hành hàng ngàn dự báo một cách tự động cùng một lúc. Mỗi một biến trong mô hình

được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định. Từ các

biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng

của biến cho ra một kết quả trên mô hình. Tiến trình này được lập lại theo yêu cầu

của phép thử. Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽ được hiển thị trên đồ thị dự

báo.

Phân tích mô phỏng cho kết quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích

tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả

của phân tích mô phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất

của kết quả dự báo. N goài ra, một đặc điểm mà phân tích mô phỏng vượt trội hơn

phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mô phỏng có độ chính xác cao hơn và

có khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế.

Trong phương pháp phân tích này để có độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối

phù hợp cho các biến và độ lệch chuNn của các biến phải xác định tương đối chính

xác với mô hình thực tế. Điều này có thể khó nhất là đối với trường hợp không có số

liệu lịch sử và đòi hỏi một khả năng phán đoán tốt của người phân tích thông thường

để xác định các thông số cho các biến cần mô phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc

chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến.

Nhận xét:

Phương pháp này có độ tin cậy cao nhất trong tất cả các phương pháp vì máy tính

phải tính toán hàng ngàn dự báo để đưa ra vùng tin cậy.

Tuy nhiên phương pháp này khó thực hiện vì sự phức tạp cũng như cần một cơ sở dữ

liệu hoàn chỉnh mới có thể áp dụng được phương pháp này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Công việc thNm định tài chính là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá

trình đầu tư và kinh doanh bất động sản . Dự án bất động sản phức hợp có đặc điểm

khác với các dự án khác là:

- Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một toà nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu USD.

- Thời gian hoạt động dài: thông thường một dự án bất động sản có thời gian hoạt

động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều dự án chủ đầu tư có thể bán hết sau khi xây dựng

nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp không

bán được hết tất cả sản phNm. Do đó, bản chất của các dự án bất động sản là hoạt

động lâu dài.

Vì những lý do trên nên đa phần dự án đầu tư bất động sản rất khó có cơ hội sửa đổi

sau khi xây dựng xong. Do đó, công việc thNm định tài chính các dự án bất động sản

càng phải chú trọng hơn nữa. N goài ra, trong thực tế rất nhiều các dự án bất động sản

chỉ dừng lại ở việc thNm định hiệu quả mà quên đi công tác phân tích rủi ro. Đây là

một phần khá quan trọng trong việc ra quyết định có đầu tư hay không vào dự án đó

của chủ đầu tư.

CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ.

N ội dung của chương này nhằm trình bày cách thức hoàn thiện việc thNm định dự án

bất động sản phức hợp trong thực tế. Trong suốt quá trình phân tích của luận văn này

dự án xây dựng và kinh doanh khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình được

tính toán để làm ví dụ minh họa. Qua nghiên cứu các mô hình đầu tư bất động sản

trong thực tế thì mô hình này là phổ biến nhất. Trong thời gian sắp tới mô hình này sẽ

được phát triển nhiều ở các thành phố lớn nước ta.

2.1 Sơ lược về dự án :

2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM.

Trong những năm gần đây nhu cầu về căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm

thương mại tăng lên đáng kể do sự phát triển nhanh của kinh tế thành phố Hồ Chí

Minh. Bên cạnh đó quận Tân Bình là quận có dân số đông nhất tại TP.HCM do đó

nhu cầu về nhà ở và trung tâm thương mại rất cao. Đáp ứng nhu cầu đó, khu phức

hợp Dynamic Plaza gồm trung tâm thương mai, cao ốc văn phòng, khách sạn và căn

hộ bán tọa lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hoàng Văn Thụ thuộc quận Tân Bình

TP.HCM mà chủ đầu tư hướng đến. Dự án sẽ đóng vai trò là trung tâm mua bán, giải

trí, nhà ở cao cấp và khách sạn sang trọng bậc nhất tại Quận Tân Bình. Dự án có diện

tích rộng 1 hécta toạ lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hoàng Văn Thụ, một trong

những trục đường chính nối quận Tân Bình với các quận 1,3, 11, 12, Phú N huận.

Đây là một vị trí rất thuận lợi để phát triển căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung

tâm thương mại cũng như khách sạn.

2.1.2 Định hướng đầu tư dự án

Ý tưởng ban đầu của chủ đầu tư là phát triển 4 hạng mục như sau: căn hộ bán, trung

tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khách sạn. Tuy nhiên để dự án mang tính

khả thi cao ngoài các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, qui mô dự án thì yếu tố lựa

chọn các hạng mục đầu tư cũng đóng một vai trò khá quan trọng. N hà đầu tư nên

xem xét đến yếu tố là nên đầu tư vào những hạng mục nào và sản phNm dịch vụ sắp

cung ứng cho thị trường có điểm nào nổi bật vượt trội hơn so với các sản phNm dịch

vụ hiện đang cung cấp, đối tượng khách hàng mà dự án sẽ hướng tới là tầng lớp có

thu nhập thấp, thu nhập trung bình hay thu nhập cao, điều tra tốc độ tăng trưởng ở

hiện tại và dự báo được tốc độ tăng trưởng trong tương lai của ngành nghề, lĩnh vực

mà chúng ta đang có ý định tham gia…và hiện nay có bao nhiêu dự án tương tự đang

được phát triển trong khu vực lân cận và tại thành phố, giá cả của các dự án mang

tính tương đồng, nhận định về xu hướng của thị trường… Tất cả những thông tin này

các nhà đầu tư phải quan tâm đầu tiên trước khi quyết định thành lập một dự án.

Với vị trí chiến lược như trên chủ đầu tư mong muốn phát triển dự án thành một khu

phức hợp cao cấp bậc nhất tại quận Tân Bình bao gồm các hạng mục: căn hộ cao cấp,

cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và một khách sạn 3-5 sao. Việc phát triển tất

cả các hạng mục như trên vào dự án hay sẽ một hoặc một vài hạng mục ở trên vào dự

án phụ thuộc vào việc nghiên cứu và dự đoán thị trường tại thời điểm hiện tại và

tương lai.

2.1.3 Những thông số cơ bản ban đầu của dự án

Bảng 2.1: Thông số cơ bản về dự án

Thông số

Số liệu

Đơn vị

Diện tích đất

10.000

Tầng cao (không gồm tầng hầm)

tầng

Tầng hầm

tầng

Mật độ xây dựng

60%

Tổng diện tích sàn

102.000

% m2

Hệ số sử dụng đất

Tổng diện tích tầng hầm

12.000

Đất giao thông & cây xanh

4.000

lần m2 m2

2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án

Tổng số vốn đầu tư ban đầu của dự án dự kiến là 115 triệu USD. Cơ cấu nguồn vốn

và phương án huy động được thể hiện như sau:

Bảng 2.2: Vốn đầu tư dự kiến

Nguồn vốn Tỷ lệ Số vốn (triệu Phương án huy động

USD)

17,25 Vốn chủ sở hữu ban đầu - Phát hành cổ phần thường 15%

28,75 Vay nợ 25% - Vay ngân hàng

69,00 Huy động từ khách hàng 60% - Thông qua hình thức bán

trước căn hộ khi đã hoàn thành

phần móng

Tổng cộng 100% 115,0

2. 2 Nghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án

Thực hiện việc nghiên cứu về thị trường căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, cao

ốc văn phòng và khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM mà chủ đầu tư cần nghiên cứu trước

khi quyết định đầu tư vào dự án này là một phần quan trọng trong việc thành công

của dự án. Các thông tin về thị trường sau cần phải nghiên cứu kỹ trước khi thực hiện

dự án:

(cid:57) Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM trong quá khứ và hiện tại,

(cid:57) Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM,

(cid:57) Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM,

(cid:57) Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM,

(cid:57) Thị trường khách sạn tại TP.HCM

Dựa trên những thông tin nghiên cứu về nguồn cung, cầu quá khứ, hiện tại và dự

đoán tương lai để đưa ra những dự đoán về các số liệu cần đưa vào mô hình thNm

định tài chính.

2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang phát triển nhanh nhất cả nước tính tổng

số dự án và tổng số vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Hầu hết các dự án lớn đều tập trung

vào TP.HCM, đây được xem là một thị trường đầy tiềm năng để phát triển các dự án

bất động sản. Tính đến cuối tháng 06/2009 tổng số vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất

động sản thành phố Hồ Chí Minh là 5,18 tỷ USD chiếm 24,3% tổng vốn đầu tư vào

bất động sản cả nước. Các dự án mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng đến

vào căn hộ cao cấp, khách sạn 4-5 sao, trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng.

Đây được xem là một trong những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao vì nguồn cung

không đáp ứng được nhu cầu.

2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM

a) Nhu cầu

N hu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn ở Việt N am phát triển mạnh trong những năm

vừa qua, đặc biệt là tại TPHCM. Theo số liệu thống kê, đất đai dành cho việc phát

triển và xây dựng nhà ở không đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng nhanh trong thời gian này

là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh. Dưới đây là các nguyên

nhân chính khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

TP.HCM có tốc độ gia tăng dân số nhanh chóng (cả về gia tăng tự nhiên lẫn cơ học),

điều này dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Tốc độ gia tăng dân số bình quân của

thành phố là 3,5%/năm. Số liệu thống kê cho thấy năm 2006, dân số thành phố đã đạt

mức hơn 7 triệu người và theo số liệu của Sở Công An Thành phố cung cấp, số lượng

dân nhập cư từ các tỉnh thành có đăng ký tạm trú dài hạn đã chiếm 30% tổng số dân

toàn thành. Hằng năm, dân số TP.HCM tăng thêm khoảng 200.000 người.

b) Nguồn cung

Tính đến nay, nguồn cung của các khu căn hộ bán hiện đại cao cấp tại TP.HCM

khoảng 63 dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng tại TP.HCM với hơn

15.000 căn hộ. Hầu hết trong số đó là các khu căn hộ trung bình và không nằm tại

khu trung tâm thành phố.

c) Giá bán

Hình 2.1: Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp

SỰ THAY ĐỔI GIÁ BÁN CỦA NHỮNG DỰ ÁN CĂN HỘ CAO CẤP

USD/ m 2

6,000

5,500

5,200

5,100

5,000

4,000

2,800

2,700

3,000

2,400

2,100

2,300

2,190

1,500

2,050

2,000

1,200

930

1,000

2004

2005

2006

2007

Q1/08

Q2/08

Q3/08

luxury

high-end

N guồn: CB Richard Ellis

Giá bán căn hộ được nghiên cứu bao gồm hai loại là căn hộ sang trọng (luxury) và

căn hộ cao cấp (high-end). Căn hộ sang trọng là những căn hộ nằm tại trung tâm Q1

và được thiết kế theo tiêu chuNn quốc tế và đầy đủ tất cả các tiện nghi như khách sạn.

Căn hộ cao cấp là những căn hộ ngoài trung tâm Q1 và cũng có thiết kế cũng như nội

thất theo tiêu chuNn cao cấp. Giá bán 2 loại căn hộ này tăng đột biến vào giữa năm

2008 và bắt đầu giảm xuống vào cuối năm 2008 theo đà suy giảm của nền kinh tế.

d) Đề xuất

Từ những nghiên cứu trên dự án được đề xuất xây dựng hai khối căn hộ cao cấp với

số hộ quy hoạch là 2.000 cư dân tương đương với 530 căn hộ. Đối tượng khách hàng

mà dự án hướng tới là những người Việt N am có thu nhập cao, những Việt kiều và

đối tượng người nước ngoài được mua nhà theo N ghị định 181 N ĐCP của chính phủ. Giá bán đề xuất ban đầu là 2.100 USD/ m2. Giá bán đề xuất dựa trên sự so sánh của

những dự án tương đồng cũng như dự đoán nhu cầu về căn hộ cao cấp trong tương

lai.

2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM

a) Nhu cầu

Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM

Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng

Tổng nhu cầu Diện tích đã cho thuê (m2) Tỷ lệ cho thuê (%) Giá chào thuê (không bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT) 81.054 100% 63 – 65USD (diện tích thực) 192.941 100% 40 – 65USD (diện tích thực) 204.127 94% 25 – 48USD (diện tích thực) 490.851 97% 25 – 65USD (diện tích thực) N guồn: CB Richard Ellis

b) Nguồn cung

Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM

Hạng A 5 81.054 Hạng B 18 205.670 Hạng C 98 217.462 Tổng cộng 121 504.186

Tổng nguồn cung Số lượng tòa nhà Diện tích có thể cho thuê (m2) Giá cho thuê hàng tháng (USD/m2) 44 – 45USD (diện tích sàn) 29 – 45USD (diện tích sàn) 18 – 34USD (diện tích sàn) 18 – 45 USD (diện tích sàn)

N guồn: CB Richard Ellis

N hìn tổng quan, thị trường văn phòng TP.HCM đang trong giai đoạn đầu phát triển

cả về nguồn cung và chất lượng dịch vụ văn phòng cho thuê. Cùng với tốc độ phát

triển kinh tế và quá trình đô thị hóa, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê được đầu

tư xây dựng ngày càng nhiều, mang đến một diện mạo hiện đại cho Thành phố.

Đến thời điểm cuối Q1/2008, Thành phố Hồ Chí Minh có tất cả 135 cao ốc văn phòng đang hoạt động, cung cấp 752.418 m2 diện tích sàn (tương đương 583.356 m2

diện tích sử dụng) trên toàn thành phố. Quận 1, được xem là khu trung tâm hành

chính thương mại của thành phố Hồ Chí Minh, hiện là khu vực tập trung nhiều nhất

cao ốc văn phòng cho thuê các loại, chiếm 57% tổng diện tích văn phòng của toàn

thành phố

Hình 2.2: Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP.HCM

LÒCH SÖÛ NGUOÀN CUNG VAÊN PHOØNG TPHCM

THOÂNG QUA DIEÄN TÍCH HOAØN THAØNH MÔÙI QUA CAÙC NAÊM

800,000

700,000

600,000

500,000

400,000

300,000

200,000

100,000

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Q1.08

Nguoàn cung hieän coù

Nguoàn cung môùi

N guồn: CB Richard Ellis

c) Giá cho thuê

Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM

1996

1997

1998

1999

2000

2001

$28,0

$26,5

$25,5

$22,8

$16,5

$19,8

Hạng A

$23,0

$21,5

$16,3

$14,5

$15,7

$16,7

Hạng B

$22,7

$15,5

$13,7

$10,0

$11,0

$13,2

Hạng C

Trung bình

$23,8

$22,5

$19,3

$17,0

$15,2

$17,2

A,B,C

2002

2003

2004

2005

2006

2007

$23,5

$24,5

$26,2

$29,0

$33,0

$61,0

Hạng A

$17,5

$18,3

$19,0

$20,8

$22,5

$28,5

Hạng B

$13,9

$14,7

$15,0

$16,5

$17,8

$22,0

Hạng C

Trung bình

$18,8

$19,4

$20,1

$21,7

$23,2

$31,0

A,B,C

N guồn: CB Richard Ellis

Qua thống kê chúng ta thấy giá thuê văn phòng biến động mạnh theo sự biến động

của nền kinh tế. Trong giai đoạn khủng hoảng tài chính ở châu Á năm 1997 giá văn

phòng rớt mạnh, sau đó mất một thời gian dài nền kinh tế phục hồi thì giá văn phòng

tăng cao. Đến năm 2008 nền kinh tế có dấu hiệu khủng hoảng thì giá văn phòng giảm

theo.

d) Đề xuất

Từ những phân tích ở trên, dự án được đề xuất phát triển cao ốc văn phòng hạng B với diện tích sàn là 12.000 m2, đáp ứng nhu cầu của các công ty muốn mở rộng mặt

bằng nhưng không muốn thuê các cao ốc tại trung tâm thành phố với mức giá khá

cao.

2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM

a) Nhu cầu:

So với các thành phố trong khu vực như Singapore, Hồng Kông, Băng Cốc, Thượng

Hải, Manila, Jakarta, thị trường bán lẻ ở Việt N am vẫn chưa phát triển. Theo số liệu thống kê, đến Quý 1/2008 diện tích mặt bằng bán lẻ chỉ đạt khoảng 140.923 m2, thấp

hơn nhiều so với Hồng Kông, Manila, Jakarta và Thượng Hải.

NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TẠI MỘT SỐ NƯỚC CHÂU Á

12,000,000

10,000,000

8,000,000

6,000,000

4,000,000

2,000,000

Hong Kong

Manila

Jakarta

Shanghai

TP.HCM

(Nguồn: CB Richard Ellis)

Hình 2.3: Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á

Hiện tại, nguồn cung cho thị trường kinh doanh bán lẻ tại TP.HCM không đáp ứng đủ nhu cầu và trong giai đoạn 2008-2011 sẽ có khoảng 350.000m2 mặt bằng được

đưa vào sử dụng. Đến cuối năm 2011, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ vào khoảng 650.000 m2, vẫn thấp hơn nguồn cung của các thành phố

khác trong khu vực, và thấp hơn nhu cầu của các thương hiệu quốc tế đang tìm kiếm

mặt bằng bán lẻ, những nhà kinh doanh bán lẻ dự định mở rộng hệ thống bán lẻ và

một số lượng lớn các cửa hàng chuyên biệt dự định chuyển từ các căn nhà mặt tiền

đường vào các trung tâm thương mại tổng hợp, trung tâm thương mại, v.v.

N goài ra, chúng ta có thể tìm hiểu thêm một vài yếu tố mang tính chất tương đối

đang gây thêm áp lực cho một thị trường vốn dĩ đã khan hiếm:

(cid:190) TP.HCM có lượng người tiêu dùng trẻ và ngày càng tinh tế hơn

Một trong những nhân tố chính tạo sức hấp dẫn cho tiềm năng về kinh doanh bán lẻ

của TP.HCM là lượng người tiêu dùng trẻ dồi dào và ngày càng tinh tế hơn . Theo

khảo sát của Sở Thống Kê TP.HCM trong giai đoạn 1999 – 2004, 55% dân số Thành

phố ở độ tuổi dưới 30. Trong 10 năm nữa, số người dân dưới độ tuổi 30 vẫn sẽ chiếm

khoảng 50% dân số. Vì vậy, TP.HMC được xem là một thị trường bán lẻ tiềm năng

so với các thành phố khác trong khu vực nhờ vào lượng người tiêu dùng trẻ tiềm

năng.

(cid:190) Thu nhập người dân TP.HCM tiếp tục tăng

Theo hầu hết các nhà kinh doanh bán lẻ thế giới, thu nhập bình quân là một trong

những tiêu chuNn quan trọng để quyết định thâm nhập vào một thị trường. Trong

những năm gần đây, TP.HCM đã thu hút thêm nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế

nổi tiếng nhờ vào mức thu nhập bình quân đầu người đang tăng cao. Trong báo cáo

của Sở Thống Kê TP.HCM năm 2006, mức thu nhập bình quân hàng tháng tính trên

đầu người đã tăng lên 92USD/người, cao hơn nhiều so với con số

56USD/người/tháng của năm 2002, tăng đến 64%.

N goài ra, số người dân có thu nhập cao tại TP.HCM đã tăng trong những năm gần

đây. Theo khảo sát của AC N ielsen, tầng lớp hạng A&B (thu nhập trên 8 triệu

đồng/tháng) đã đạt 12%, tăng gấp đôi so với năm 2002. Tầng lớp trung lưu có thu

nhập từ 5 – 8 triệu đồng/tháng) cũng tăng từ 14% năm 2002 lên 39% năm 2006.

Mức thu nhập tăng nên thu nhập thực tế cũng cao hơn và người tiêu dùng sẵn sàng

mua các mặt hàng không phải là hàng hóa cơ bản và các sản phNm mang tính tự thỏa

mãn nhu cầu cá nhân. Vì thế yếu tố này đã làm cho nhu cầu của thị trường kinh

doanh bán lẻ càng cũng như thị trường bất động sản phục vụ kinh doanh bán lẻ tại

Thành phố Hồ Chí Minh càng cao hơn.

Hình 2.4: Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực

THU NHAÄP TRUNG BÌNH ÑAÀU NGÖÔØI

Quaän noäi thaønh

HAØNG THAÙNG TAÏI TP.HCM Huyeän ngoaïi thaønh

Toaøn thaønh phoá

US$

150

100

2002

2004

2006

(Nguoàn: Sôû thoáng keâ TP.HCM)

THU NHẬP TRUNG BÌNH TÍNH TRÊN ĐẦU NGƯỜI MỖI THÁNG

100%

Hình 2.5: Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm

6

8

11

12

18

23

>8 tiệu đồng

14

26

15

24

80%

30

39

60%

5-8 triệu đồng

47

48

53

54

58

53

40%

51

2-5 triệu đồng

43

31

20%

33

21

24

14

9

6

4

<2 triệu đồng

2

2002

2003

2004

2005

2006

2007F

2008F

2009F

(Nguồn: AC Nielson)

(cid:190) Doanh thu bán lẻ của TP.HCM tiếp tục tăng

Theo Cục Thống Kê TP.HCM, doanh thu bán lẻ của TP.HCM tăng 22% so

với năm 2005, đạt mức 8,24 tỷ USD. Cục Thống Kê cũng dự đoán doanh thu bán lẻ

của TP.HCM vẫn giữ mức tăng trưởng tích cực trong khoảng 20%-25% trong giai

đoạn 2007–2010.

Hình 2.6: Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM

DOANH THU BÁN LẺ TẠI TP.HCM

30.00%

12.00

25.00%

10.00

20.00%

8.00

15.00%

6.00

10.00%

4.00

5.00%

2.00

0.00%

0.00

2003

2004

2005

2006

2007

5.20

6.09

7.31

8.24

10.40

Doanh thu bán lẻ TP.HCM

13.68%

18.11% 21.13%

22.00% 26.60%

Tỷ lệ tăng tại TP.HCM

N guồn: CB Richard Ellis

Doanh thu bán lẻ của TP.HCM tăng cho thấy Thành phố là một thị trường bán lẻ có

khả năng sinh lợi đầy hấp dẫn. N gày càng có nhiều nhà kinh doanh bán lẻ có dự định

thiết lập hoạt động kinh doanh tại Thành phố Hồ Chí Minh

b) Nguồn cung

N guồn cung hiện tại •

NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TỔNG HỢP VÀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

Khu vực nằm ngoài khu trung tâm thương mại

Khu trung tâm thương mại

68, 126

7 2 ,7 9 7

66, 846

4 8 ,7 9 7

69, 446

4 8 ,7 9 7

69, 446

4 8 ,7 9 7

69, 446

3 0 , 7 9 7

54, 776

3 0 , 7 9 7

37, 776

3 0 ,7 9 7

37, 776

3 0 , 7 9 7

24, 176

9 , 0 0 0

4, 000

9 , 0 0 0

4, 000

9 , 0 0 0

4, 000

9 , 0 0 0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

(Nguồn: CBRE)

Hình 2.7: Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM

N guồn cung tương lai •

Hình 2.8: Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM

NGUOÀN CUNG MAËT BAÈNG BAÙN LEÛ

ÖÔÙC TÍNH TRONG TÖÔNG LAI

15,036

The Mansion, Huyeän Bình Chaùnh

25,000

Dragon City, Nhaø Beø

40,000

Richland Hill, Quaän 9

88,000

1 1 0 2

Saigon Sport City Quaän 2

30,312

27,000

8,292

30,000

Sunrise Quaän 7 SATRA Quaän 1 SJC Tower Quaän 1 Saigon Pearl Bình Thaïnh

12,700

Phuùc Yeân Tower, Quaän Taân Bình

0 1 0 2

70,000

Khu thöông maïi Taân Phong, quaän 7

23,000

Saigon M&C Quaän 1

10,000

CapitaLand Vista Quaän 2

3,342

Khu daân cö 13C, Huyeän Bình Chaùnh

9,500

Thaønh Coâng Tower

6,880

24,000

Kumho Asiana Quaän 1 The EverRich Quaän 11

9 0 0 2

2,000

4,400

Peninsula Quaän 7 Hoøa Bình Quaän 7

12,000

15 Leâ Thaùnh Toân Quaän 1

970

Times Square Quaän 1

25,458

Paujar Quaän 11

Taûn Ñaø Court Quaän 5

4,300

Hoaøng Thaùp Plaza, Huyeän Bình Chaùnh

1,500

11,882

Happiness Square Quaän 1

12,185

8 0 0 2

2,560

C.T Plaza Taân Bình Sailing Tower Quaän 1

15,056

12,000

Mirae Quaän 10 Saøi Goøn Paragon Quaän 7

N guồn: CB Richard Ellis

d) Giá thuê

G IÁ T HUÊ V À T Ỷ LỆ CHO T HUÊ MẶT BẰNG BÁN LẺ T ẠI T P .HCM (Q1 .2 0 0 8 )

USD/m2/tháng

$90.00

101%

$80.00

100%

$70.00

99%

$60.00

98%

$50.00

97%

$40.00

96%

$30.00

95%

$20.00

94%

$10.00

93%

$0.00

92%

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007 Q1.2008

Giá thuê trung bình khu trung tâm thương mại

Giá thuê trung bình khu vực ngoài khu trung tâm thương mại

Tỷ lệ cho thuê

Hình 2.9: Lịch sử giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM

N guồn: CB Richard Ellis

e) Đề xuất

Từ những phân tích như trên, dự án được đề xuất phát triển một khu trung tâm thương mại với diện tích sàn đến 20.000 m2 sàn. Vị trí của nằm ở tầng trệt và tầng 1

và 2 của khối tòa nhà.

2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM

a) Nhu cầu

Về phân khúc khách sạn 3-5 sao, đến năm 2010, tất yếu sẽ có hiện tượng khan hiếm

phòng ở khách sạn 3 đến 5 sao trong 3 năm tới đây. Thành phố đang đề nghị thu hút

nhiều đầu tư hấp dẫn hơn trong lĩnh vực khách sạn cỡ 3 đến 5 sao như là giải pháp

làm tăng số lượng phòng tiêu chuNn quốc tế cho du khách.

Tuy nhiên, với sự mở rộng và phát triển của các khách sạn cao cấp, hàng lọat phòng

chất lượng cao sẽ được cung cấp cho nhu cầu ở Thành phố trong năm 2010 dẫn đến

sự cạnh tranh nhiều hơn giữa các khách sạn hiện hữu.

Đầu năm 2009 với tình hình nền kinh tế có tốc độ phát triển chậm lại do ảnh hưởng

của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới trong đó ngành du lịch bị tác động mạnh mẽ,

chính phủ đã đưa ra các biện pháp kích cầu như giảm 50% giá phòng và cước phí vận

chuyển. Điều này hy vọng sẽ thu hút một lượng lớn khách trở lại Việt N am trong thời

kỳ thắt lưng buộc bụng như hiện nay.

b) Nguồn cung

Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 965 khách sạn với tổng số 25.769 phòng, trong

đó 6.942 phòng là của 42 khách sạn từ 3-5 sao. Sau đây là thống kê các khách sạn 3

đến 5 sao tại TP.HCM

Hình 2.10: Thống kê khách sạn 3-5 sao tại Tp.HCM

SỐ KHÁCH SẠN TỪ 3 ĐẾN 5 SAO NĂM 2008

Số phòng Số khách sạn Số phòng Loại

3.611 328 11 5 sao

4 sao 1.271 169 8

1.977 86 23 3 sao

Tổng cộng 6.942 42

28.48 %

52.02 %

19.50 %

5 – star

4 - star

3 - star

N guồn: CB Richard Ellis

Từ kết quả trên cho thấy khách sạn 3 sao chiếm tỷ trọng lớn nhất vì có những lợi thế

của khách sạn nhỏ như có thể đáp ứng nhiều đối tượng khách hàng, giá rẻ do đó tỷ lệ

đặt phòng đạt tỷ lệ cao. Kế đến là khách sạn 5 sao vì tâm lý của nhà đầu tư là đã đầu

tư đến 4 sao thì cố gắng đầu tư để đạt chuNn 5 sao. Đạt tiêu chuNn 5 sao sẽ có nhiều

thuận lợi trong việc khai thác đối tượng khách quốc tế. Đây là nguyên nhân chính

dẫn đến tỷ lệ khách sạn 4 sao chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với 2 loại còn lại. Mặc dù vậy

khách sạn 4 sao vẫn có những lợi thế vốn có của nó, như không quá kén khách hàng

như khách sạn 5 sao, tỷ lệ đặt phòng cũng vì thế mà cao hơn. Loại khách sạn này

thích hợp cho khách Việt N am và khách trong khu vực vốn chiếm tỷ lệ cao trong tất

cả các loại khách du lịch đến Việt N am.

Một đặc điểm nữa cần lưu ý khi lựa chọn xây khách sạn là vị trí. Yếu tố này cũng rất

quan trọng khi quyết định đến tỷ lệ đặt phòng. Biểu đồ sau thể hiện sự phân bổ khách

sạn hiện tại các quận trong thành phố.

u h P

. t s i D

n a u h N

n a T

h n B

. t s i D

5 . t s i D

3 . t s i D

1 . t s i D

Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5

Hình 2.11: Thống kê khách sạn 3-5 sao phân theo quận tại Tp.HCM

N guồn: CB Richard Ellis

Từ biểu đồ trên cho thấy khách sạn tại vị trí Q1 chiếm đến 75% tổng số khách sạn

trong thành phố. Đây là một điểm cần hết sức lưu ý khi đầu tư khách sạn. Khách sạn

trong trung tâm thành phố sẽ gặp sự cạnh tranh khốc liệt hơn so với các quận khác

nhưng bù lại sẽ có một lượng khách ổn định và khách chi tiêu nhiều hơn. Trong khi

các khách sạn tại các quận không là trung tâm sẽ chịu ít sức ép về cạnh tranh hơn

nhưng trái lại lượng khách ít hơn rất nhiều và khách hàng vào các khách sạn khu vực

này chủ yếu ở hơn là để giải trí.

c) Giá phòng bình quân

$166.7

180.00

160.00

$134.0

$128.2

140.00

5 star

$108.0

120.00

$95.0

4 star

100.00

$80.0

80.00

3 star

$60.1

$53.4

60.00

$45.0

40.00

20.00

0.00

2005

2006

2007

Hình 2.12: Giá phòng khách sạn bình quân tại Tp.HCM

N guồn: CB Richard Ellis

Giá phòng bình quân của khách sạn từ 3-5 sao trong 3 năm qua tăng ở cả 3 loại và

đạt mức trung bình 120 USD/ đêm đối với hạng 5 sao, 90,0 với hạng 4 sao và $53,1

với hạng 3 sao. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung của Việt N am vì TPHCM

là trung tâm kinh tế lớn nhất nước và số khách sạn tại thành phố còn rất ít so với nhu

cầu. Do đó một khách sạn được xây dựng sẽ đạt được một tỷ lệ đặt phòng và mức giá

cao trong tương lai.

d) Tỷ lệ đặt phòng

Bảng số liệu sau thể hiện tỷ lệ đặt phòng bình quân của khách sạn 3-5 sao tại

TP.HCM. Khách sạn càng ít sao thì tỷ lệ đặt phòng càng cao. Điều này là hợp lý vì

giá phòng khách sạn càng thấp sao có giá càng thấp. Đây là một yếu tố quan trọng

để lựa chọn hạng khách sạn để phát triển. N ếu hạng càng cao thì mức giá càng cao

nhưng tỷ lệ đặt phòng thấp và ngược lại.

83.33%

84.00%

82.20%

82.50%

81.50%

80.90%

82.00%

80.00%

77.43%

77.00%

78.00%

75.30%

76.00%

73.92%

74.00%

72.00%

70.00%

68.00%

2005

2006

2007

5 star

4 star

3 star

Hình 2.13: Tỷ lệ đặt phòng khách sạn bình quân tại Tp.HCM

N guồn: CB Richard Ellis

e) Đề xuất

Từ phân tích ở trên cho thấy tại quận Tân Bình chưa có khách sạn nào đạt tiêu chuNn

5 sao. Khách hàng của khách sạn 5 sao là những thương nhân quốc tế đến thành phố

công tác. Do đó họ có xu hướng ở tại các trung tâm thành phố nhằm mục đích thuận

tiện cho công việc. N goài ra khách du lịch cũng ở tại các khách sạn 5 sao khu trung

tâm thành phố có những khu vui chơi giải trí và mua sắm. Mặc dù quận Tân Bình gần

sân bay quốc tế Tân Sơn N hất nhưng không phải là quận trung tâm, do đó không

thích hợp để phát triển khách sạn 5 sao. Từ những phân tích trên, cộng với chủ

trương của thành phố là chỉ cấp phép cho các dự án khách sạn 4 đến 5 sao tại những

khu đất vàng. Bên cạnh đó việc đầu tư vào một khách sạn 5 sao sẽ tốn chi phí hơn rất

nhiều so với khách sạn 4 sao. Do đó dự án đề xuất phát triển một khách sạn 4 sao và

số phòng cho một khách sạn hạng này thông thường gồm 250 phòng. Số phòng đề

xuất dựa trên số phòng nghiên cứu có hiệu quả nhất và tiêu chuNn của một khách sạn

khách sạn 4 sao trên thế giới.

2.3 Phân tích và thẩm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình

2.3.1 Phân tích SWOT của dự án

Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án

Điểm mạnh (Strength) Điểm yếu (Weakness)

- Vị trí đẹp trên đường Lý Thường - N ằm ngoài khu vực văn phòng tại

Kiệt – một trong những con đường khu trung tâm thương mại của thành phố

chính của quận Tân Bình hướng về các - Trục giao thông tại khu vực dự án

quận 5, 10 và 11 thường xảy ra ách tắc giao thông, đặc

- Gần sân bay quốc tế Tân Sơn N hất, biệt là trên trục đường chính của Tân

thuận tiện cho việc kinh doanh khách Bình hướng từ khu trung tâm thương

sạn phục vụ nhu cầu khách trong nước mại thành phố về phía dự án dự kiến đầu

và quốc tế đến tham quan Tp.HCM tư

- Cơ sở hạ tầng phát triển, bao gồm hệ

thống giao thông, điện nước, viễn thông

và thoát nước.

Nguy cơ (Threat) Cơ hội (Opportunity)

- Các vị trí xa trung tâm đang nổi lên

tại TP.HCM - Dự kiến một lượng nguồn cung đáng kể, vào khoảng 916.074 m2 sẽ được đưa

- N hu cầu liên tục tăng cao từ các công vào sử dụng trong 5 năm tới.

ty mới tham gia thị trường, các công ty - Hơn 20 khu đất vàng trong khu trung

muốn mở rộng hoạt động và làn sóng tâm thương mại của thành phố đang chờ

các công ty trong nước muốn chuyển đợi các nhà đầu tư. Các khu đất này dự

văn phòng từ các căn biệt thự/nhà phố kiến sẽ được dùng để đầu tư các dự án

vào các cao ốc có chất lượng, đạt các thương mại bao gồm các hạng mục văn

tiêu chuNn về văn phòng, chỗ đậu xe, phòng, thương mại, căn hộ cho thuê

lực lượng bảo vệ hoặc khách sạn.

- Có xu hướng đầu tư các dự án văn - N guồn cung hạn chế tiếp tục tiếp diễn

trong ngắn hạn phòng tại các khu đô thị mới tại quận 7

- Dự kiến giá thuê sẽ đạt mức kỷ lục tại và Thủ Thiêm

khu vực trung tâm thương mại của thành - Các qui định thay đổi không thể đoán

phố trong một vài năm tới đây trước ảnh hưởng đến thị trường bất động

sản

2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầu tư

Để đi đến quyết định chọn lựa các hạng mục chính cần đưa vào dự án trước tiên phải

căn cứ trên qui hoạch chi tiết 1/500 của dự án. Căn cứ vào đây để xác định các hạng

mục nào nên được đầu tư tại khu vực này, tiếp theo căn cứ trên nghiên cứu thị trường

để xác định các hạng mục nào thị trường chấp nhận sau khi đưa vào khai thác.

Dựa vào phân tích SWOT, vị trí thích hợp để phát triển các hạng mục sau:

(cid:57) Khu thương mại

(cid:57) Khu cao ốc văn phòng

(cid:57) Khu căn hộ bán

(cid:57) Khách sạn

Tuy nhiên một dự án phát triển quá nhiều hạng mục sẽ dẫn đến khó thu được lợi

nhuận cao nhất vì sẽ có những hạng mục phù hợp với vị trí này nhưng không phù

hợp với vị trí khác. Mặt khác đầu tư dàn trải vào nhiều hạng mục thì phải bố trí lối đi

riêng cho từng hạng mục vì đối tượng khách hàng thường là khác nhau. N ếu cùng

một lối đi thì sẽ tạo ra sự lộn xộn và không chuyên nghiệp cho dự án. Một khu phức

hợp được khách hàng đánh giá cao thường không quá 3 hạng mục. Từ phân tích trên

chúng ta thấy có 4 hạng mục thích hợp để phát triển vào khu phức hợp Dynamic

Plaza, như vậy sẽ có một hạng mục không được lựa chọn để phát triển.

Do đó, chúng ta phải lập bảng thNm đình tài chính cho 3 phương án sau:

Phương án số 1:

(cid:57) Khu thương mại ( bố trí ở tầng trệt, tầng 1 và 2)

(cid:57) Khu căn hộ bán

(cid:57) Khu văn phòng

Phương án số 2:

(cid:57) Khu thương mại (bố trí ở tầng trệt, tầng 1 và 2)

(cid:57) Khu văn phòng

(cid:57) Khu khách sạn

Phương án số 3:

(cid:57) Khu thương mại (bố trí ở tầng trệt, tầng 1 và 2)

(cid:57) Khu căn hộ bán

(cid:57) Khu khách sạn

N ếu lập bảng phân tích tài chính cho 3 phương án sau đó xác định phương pháp tối

ưu bằng cách áp dụng nguyên tắc cho các dự án loại trừ lẫn nhau để lựa chọn phương

án tối ưu cho dự án thì sẽ tốn nhiều thời gian mới có thể xác định được. Tuy nhiên,

chúng ta có thể lựa chọn được các hạng mục để phát triển đó là tính EBIT cho từng

hạng mục căn cứ trên kết quả nghiên cứu thị trường cũng như kết quả dự báo. Chỉ

tiêu này được tính bằng cách lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư và chi phí hoạt động trên mỗi m2 khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau. N ếu hạng mục nào hoạt động

trong thời gian dài thì áp dụng tỷ suất vốn hóa để đưa dòng thu nhập thuần về hiện

tại.

Bảng 2.7: So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác

nhau

Căn hộ

Trung tâm

Văn

Khách

Hạng mục

bán

sạn

100%

thương mại 90%

phòng 85%

65%

2.100

Tỷ lệ bán/cho thuê cố định Giá bán thực/m2

456

384

427

Thời gian hoạt động (năm) Giá cho thuê hằng tháng/m2 Tổng doanh thu gộp hằng năm/m2

20%

30%

364.8

307

299

Chi phí hoạt động/ kinh doanh Tổng doanh thu thuần hằng năm/m2

14%

2.100

2.606

2.194 2.135

750

950

650

1.000

Tỷ suất vốn hoá/năm Giá trị lợi nhuận hóa/m2 Chi phí đầu tư xây dựng (USD/m2) EBIT/m2

1.350

1.656

1.544

1.135

Kết quả tính toán ở bảng trên thì EBIT trên mỗi mét vuông sàn xây dựng của hạng

mục khu thương mại là lớn nhất, khu văn phòng, căn hộ bán và cuối cùng là hạng

mục khách sạn. Theo kết quả này nếu mức cầu là 100% thì chủ đầu tư nên đầu tư vào

trung tâm thương mại thì sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất. Tuy nhiên, thực tế nhu cầu của trung tâm thương mại giới hạn khoảng 25.000 m2 sàn xây dựng, mặc khác trung

tâm thương mại cần độ cao trần ít nhất là 6m, nếu trung tâm thương mại nhiều thì

diện tích sàn giảm đi do hầu hết các dự án cao tầng bị khống chế chiều cao xây dựng.

Do đó, chủ đầu tư cần lựa chọn thêm các hạng mục khác để phát triển. Với việc tỷ

suất sinh lợi của hai hạng mục căn hộ bán và văn phòng cho thuê cao như bảng phân

tích ở trên, chủ đầu tư nên chọn hai hạng mục này để phát triển trong dự án.

Do đó phương án đề xuất cho dự án Dynamic Plaza sẽ bao gồm:

(cid:57) Một trung tâm thương mại đặt ở tầng trệt và tầng 1 và 2 của khối đế toà nhà

(cid:57) Một tháp văn phòng

(cid:57) Hai tháp căn hộ bán

2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư

2.3.3.1 Những thông số cơ bản

N hững thông số cơ bản dưới đây được đề xuất căn cứ vào thông tin nghiên cứu thị

trường và kế hoạch ban đầu của chủ đầu tư.

Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án

Thông số

Số liệu

Đơn vị

Diện tích đất

10.000

Tầng cao (không gồm tầng hầm)

tầng

Tầng hầm

tầng

Mật độ xây dựng

60%

Tổng diện tích sàn

102.000

Diện tích văn phòng

15.600

Diện tích tâm thương mại

24.000

Diện tích căn hộ

62.400

% m2 m2 m2 m2

2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án

Tiến độ thực hiện dự án chiếm một phần quan trọng trong quá trình thành công của

dự án. Một dự án bất động sản nói chung và dự án bán căn hộ nói riêng ngoài các yếu

tố khác thì việc đưa ra thị trường đúng thời điểm sẽ giúp dự án đạt được giá bán như

kế hoạch. Dự án bất động sản khác với các dự án thông thường khác là có thể hoàn

tất trong một khoảng thời gian xây dựng ngắn nhưng có thời gian hoạt động rất dài từ

50 năm đến 70 năm đối với các hạng mục hoạt động.

Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án

Năm

Hạng mục

2009

2010

2011

2012

2013

2014-2038

Đền bù giải tỏa

Xây tầng hầm & khu thương mại

Xây khối căn hộ

Xây khối tòa nhà văn phòng

Thời gian xây dựng Thời gian bán/ kinh doanh

2.3.3.3 Xác định dòng tiền của dự án

Dòng tiền của dự án là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tính khả thi

của dự án. Một dự án được đánh giá là tốt, đáng được đầu tư thì dòng tiền thuần của

dự án phải dương tức lớn hơn 0. Chính vì vậy, khi xem xét phân tích đánh giá một dự

án người ta luôn quan tâm đến dòng tiền thuần vấn đề đặt ra ở đây là dòng tiền của

dự án được tính toán có chính xác không, đáng tin cậy không? Trong bài luận văn

này chúng ta sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá dòng tiền của dự án trong thực tế.

Cấu thành của dòng tiền thuần của dự án bao gồm: thay đổi lợi nhuận hoạt động

thuần sau thuế mà dự án mang lại, thay đổi chi phí khấu hao khi có dự án, thay đổi

vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự án.

Dòng tiền của dự án sẽ được xác định theo công thức sau:

2.3.3.4 Thay đổi doanh thu của dự án ( R)

Dự án khu phức hợp Dynamic Tân Bình gồm các hạng mục sau: Căn hộ bán, văn

phòng cho thuê, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe. Đặc điểm hoạt động của từng

hạng mục khác nhau như sau:

2.3.3.4.1 Căn hộ bán

Đối với hạng mục này người mua sẽ sở hữu vĩnh viễn căn hộ mình đã mua. Căn hộ

bán sẽ bao gồm hai phần là phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Phần sở hữu

chung là diện tích bên trong căn hộ và được thể hiện trong giấy chứng nhận nhà ở,

phần sở hữu riêng bao gồm hành lang công cộng, công viên, lối đi bộ. N goài ra còn

có một phần sở hữu chung nhưng đa số các dự án ở nước ta phần này được sở hữu

bởi chủ đầu tư đó là khu cộng đồng, khu vui chơi giải trí phục vụ cư dân trong toà

nhà.

2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng

Đây là hạng mục chủ yếu là cho thuê. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư Việt N am đa phần

là không chuyên về quản lý và kinh doanh văn phòng cho thuê cho nên sẽ có 2 cách

để kinh doanh sau khi xây dựng xong dự án:

+ Thuê một đơn vị chuyên về quản lý và cho thuê văn phòng: những đơn vị này sẽ

đứng ra tìm khách thuê, ký hợp đồng với khách thuê cũng như quản lý mọi hoạt động

của cao ốc. Chủ đầu tư sẽ trả 2 loại chi phí cho đơn vị quản lý cao ốc đó là chi phí

tiếp thị và chi phí quản lý. Đôi khi chi phí quản lý sẽ nằm trong chi phí thuê văn

phòng và khách thuê sẽ trả trực tiếp cho nhà quản lý cao ốc. Do đó, trong hợp đồng

thuê cần phải nêu rõ về khoản chi phí này.

+ Bán lại cho đơn vị chuyên kinh doanh cao ốc văn phòng: giá bán được xác định

như sau. Áp dụng phương pháp tỷ suất vốn hoá để xác định giá bán

Giá bán = (Giá cho thuê x tỷ lệ cho thuê ổn định– chi phí hoạt động)/ tỷ suất vốn hoá

Hiện nay tỷ suất vốn hoá tại thị trường cao ốc văn phòng Việt N am là 14%, tỷ suất

vốn hoá này được tính bằng cách lấy tỷ suất sinh lợi trung bình của ngành kinh doanh

bất động sản hiện nay ở nước ta.

Đối với dự án Dynamic Tân Bình giá bán văn phòng cho thuê như sau:

Giá bán văn phòng cho thuê = [giá cho thuê /m2/tháng x tỷ lệ cho thuê cố

định x (1-% chi phí hoạt động) x số tháng trong một năm]/tỷ suất vốn hoá Giá bán văn phòng cho thuê= [32 USD/m2/tháng x 85% ( 1-20%) x 12]/14%= 1.587 USD/m2

2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại

Cũng giống như văn phòng cho thuê chủ đầu tư cũng có thể tư thuê đơn vị để quản lý

trung tâm thương mại cũng như có thể bán lại một đơn vị chuyên kinh doanh trung

tâm thương mại với việc áp dụng phương pháp giống với văn phòng cho thuê để xác

định giá bán.

Giá bán trung tâm thương mại = [giá cho thuê /m2/tháng x tỷ lệ cho thuê cố

định x (1-% chi phí hoạt động) x số tháng trong một năm]/tỷ suất vốn hoá Giá bán trung tâm thương mại = [38 USD/m2/tháng x 90% x (1-20%) x 12]/14%= 307,2/14%= 1.993 USD/m2

2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe

Việc kinh doanh chỗ đậu xe cũng có thể được thực hiện bằng hai cách như sau:

Thuê đơn vị đứng ra quản lý hoạt động bãi xe và bán lại chỗ đậu xe cho đơn vị khác.

+ Trong trường hợp chủ đầu tư tự đứng ra kinh doanh bãi đậu xe thì sẽ thực hiện

những việc như thuê đơn vị chuyên kinh doanh bãi xe, trả các chi phí hoạt động như

thuê nhân viên, tiền điện, nước, phí hành chánh, mua bảo hiểm cho bãi xe. Chi phí

hoạt động này chiếm khoản 20% tổng doanh thu.

+ Trong trường hợp chủ đầu tư bán lại chỗ đậu xe thì giá bán được xác định như sau: Doanh thu năm/1 chỗ đậu xe hơi ( 25 m2) = giá giữ xe/lượt (1-% chi phí hoạt động)

x số lượt/ngày x tỷ lệ hoạt động cố định x 30 ngày x 12 tháng/ tỷ suất vốn hoá Doanh thu năm/1 chỗ đậu xe hơi (25 m2) = [1,3 USD (20.000 VN D) x (1-20%) /lượt

x 3 lượt/ngày x 80% x 30 ngày x 12 tháng]/14% = 6.418 USD/chỗ đậu xe

Nhận xét: đối với chủ đầu tư không chuyên thì nên bán lại cho đơn vị khác chuyên

kinh doanh bãi xe để họ kinh doanh. Chủ đầu tư có thể dùng tiền bán được đầu tư vào

các dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận tiếp theo trong lĩnh vực chuyên môn của mình.

2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án ( O)

Một trong những điểm khác biệt của một dự án bất động sản trừ hạng mục khách sạn

với các dự án khác là chi phí hoạt động chiếm một phần nhỏ trong chi phí đầu tư,

thông thường chi phí này bao gồm chi phí quản lý, chi phí bảo trì bảo dưỡng, chi phí

điện nước, chi phí chung khác …tất cả các chi phí này không cấu thành nên giá thành

đầu tư của sản phNm, dịch vụ vì khi sản phNm dịch vụ được tiêu thụ thì người sử

dụng sẽ phải trả chi phí này trực tiếp cho nhà cung cấp. N goài ra, trong chi phí hoạt

động còn có chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp.

Chi phí hoạt động của dự án khu phức hợp Dynamic Plaza được xác định dựa vào:

Hạng mục bán: chi phí hoạt động cho khu này trong quá trình bán sẽ bao gồm chi phí

tiếp thị, chi phí hoa hồng bán hàng và chi phí khác. Chi phí này được thống kê như

(cid:57) Chi phí tiếp thị chiếm 1% trên doanh thu

(cid:57) Chi phí hoa hồng chiếm 2% trên doanh thu: chi phí này chủ đầu tư sẽ trả cho các

công ty chuyên về tiếp thị và phân phối bất động sản như: CB Richard Ellsi, Savills,

Colliers…

- Hạng mục cho thuê: đối với hạng mục này chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra các chi phí như

(cid:57) Chi phí tiếp thị chiếm 1% trên doanh thu

(cid:57) Chi phí hoa hồng là một tháng tiền thuê. Theo thống kê sẽ có khoảng 30% khách

hàng sẽ trả lại chỗ trong năm và có nghĩa là tương ứng với số lượng đó sẽ là khách

hàng mới thuê lại những chỗ này. Vậy chi phí này sẽ bằng:

Chi phí hoa hồng = 1/12 x 30% = 2% doanh thu

(cid:57) Chi phí vận hành những hạng mục này sẽ chiếm 15% tổng doanh thu.

2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( Dep)

Đây là một chỉ tiêu được xác định tương đối đơn giản, phụ thuộc vào nguyên giá của

tài sản đầu tư cho dự án và phương pháp sử dụng trích khấu hao. Hiện nay ba phương

pháp trích khấu hao được áp dụng là: Phương pháp khấu hao tuyến tính cố định -

SLN (Khấu hao đường thẳng), phương pháp khấu hao tổng số (SYD), phương pháp

khấu hao số dư giảm dần (DDB) mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng tùy theo

đặc điểm của từng doanh nghiệp từng ngành mà ta lựa chọn phương pháp khấu hao

phù hợp. Đối với những máy móc thiết bị mà có tỷ lệ hao mòn vô hình cao do nhanh

bị lạc hậu thì phương pháp khấu hao tổng số và khấu hao số dư giảm dần là phù hợp.

Hơn nữa, khấu hao có tác động đáng kể đến dòng tiền của doanh nghiệp vì khấu hao

tiêu biểu cho một chi phí không bằng tiền mặt có thể được khấu trừ thuế vì vậy số

tiền khấu hao trong một kỳ càng lớn thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp càng thấp,

điều này rất có ý nghĩa khi xác định chỉ tiêu hiện giá dòng tiền ròng của dự án (N PV)

vì làm gia tăng chỉ tiêu này do thu nhập của những năm đầu dự án cao.

Tuỳ theo phương án kinh doanh sau khi hoàn thành công tác xây dựng mà có khấu

hao như sau:

2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng

Đối với phương án này thì chi phí khấu hao được tính bằng cách phân bổ chi phí đầu

tư trên tỷ lệ doanh thu thu được của tất cả các hạng mục.

Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án bán tất cả sau khi xây dựng

xong –Phương án 2.

Giai đoạn Tổng giá trị khấu hao

Năm

1 2009

Hạng mục bán

2 2010 5,916,461 5,916,461

Khu căn hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe

126,445,923 69,212,505 26,620,194 17,303,126 13,310,097 126,445,923

Tổng cộng

5,916,461

3 2011 32,150,417 32,150,417 5,324,039 3,460,625 2,662,019 43,597,101

4 2012 31,145,627 31,145,627 21,296,155 13,842,501 10,648,078 76,932,362

2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu

xe cho thuê

- Đối với hạng mục căn hộ bán: vì đây là hạng mục sẽ chuyển giao cho khách hàng

ngay sau khi xây dựng xong cho nên toàn bộ chi phí đầu tư sẽ được phân bổ theo tỷ

lệ doanh thu hằng năm.

- Đối với hạng mục trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và bãi đậu xe:

(cid:57) Phần công trình: đây là những hạng mục hoạt động lâu dài (thông thường 50 năm

và sau đó gia hạn thêm 20 năm nữa) cho nên chi phí phát triển của các hạng mục này

sẽ được khấu hao theo số năm hoạt động. Mặc dù theo nguyên tắc là như vậy nhưng

thông thường trong thực tế những dự án bất động sản thường được khấu hao trong 20

đến 35 để phản ánh sự giảm dần của giá trị công trình theo thời gian.

(cid:57) Phần máy móc thiết bị: thiết bị khu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại và

khu đậu xe được khấu hao bằng phương pháp đường thẳng trong thời gian 10 năm.

Theo thống kê trong thực tế chi phí này chiếm 15% giá trị công trình xây dựng.

- Giá trị thu hồi sau khi thanh lý là của dự án này là 0 vì giá trị sử dụng đất được nhà

nước giao quyền sử dụng trong 50 năm. Sau thời gian này nhà nước sẽ thu hồi lại.

Giá trị căn hộ, khu văn phòng, khu thương mại sau 50 năm sẽ hết hạn sử dụng và giá

trị thanh lý sẽ trang trải chi phí thanh lý.

Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án hoạt động sau khi xây dựng xong

Đơn vị tính: USD

Giai đoạn Năm

1 2009

2 2010

3 2011

4 2012

Hạng mục hoạt động

Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Máy móc thiết bị

35 35 35 10

5 2013 2,278,450 655,114 425,824 327,557 869,953

6 2014 2,278,450 655,114 425,824 327,557 869,953

7 2015 2,278,450 655,114 425,824 327,557 869,953

8 2016 2,278,450 655,114 425,824 327,557 869,953

9 2017 2,278,450 655,114 425,824 327,557 869,953

10 2018 2,278,450 655,114 425,824 327,557 869,953

Hạng mục bán

Khu căn hộ bán

57,996,900 22,929,007 14,903,855 11,464,503 8,699,535 70,135,786 70,135,786

Tổng cộng

6,160,391 6,160,391 6,160,391

32,414,291 32,414,291 32,414,291

31,561,104 31,561,104 31,561,104

2,278,450

2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế ( OEAT)

Chỉ tiêu thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế là chỉ tiêu phản ánh thu nhập

từ hoạt động đầu tư mà dự án mang lại sau khi trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Chỉ tiêu này được tính toán dựa trên bảng báo cáo thu nhập dự toán hàng năm trong

suốt đời sống kinh tế của dự án. Khi xác định chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động thuần của

dự án ta cần lưu ý ba trường hợp của một dự án:

Sau khi đã xác định được chi phí khấu hao và chi phí hoạt động của dự án ta có thể

tính được lợi nhuận hoạt động thuần OEAT của dự án đầu tư căn khu phức hợp

qua công thức:

OEAT = ( R - O - Dep) (1-T)

(1) Dự án đầu tư mới hoàn toàn: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của

dự án chính là lợi nhuận cuối cùng của dự án sau khi đã trừ đi các chi phí của dự án

và thuế.

(2) Dự án đầu tư mở rộng từ dự án ban đầu: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động

thuần của dự án chính là phần lợi nhuận tăng thêm từ hoạt động đầu tư mở rộng này

mang lại sau khi trừ đi các chi phí và thuế

(3) Dự án đầu tư thay thế: trường hợp này thì lợi nhuận hoạt động thuần của dự án

là phần lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư của dự án sau khi trừ đi các chi phí

và thuế và trừ đi phần lợi nhuận của dự án bị thay thế lẽ ra thu được.

Chỉ tiêu lợi nhuận hoạt động thuần của dự án có liên quan đến chỉ tiêu thay đổi chi

phí khấu hao Dep và chi phí hoạt động của dự án không tính khấu hao ( Dep)

OEAT = OEBT(1-T)

OEBT = R - O - Dep

Vì vậy để xác định được OEAT ta cần phải xác định được R, O và Dep

Dựa vào số liệu trên ta có bảng tính lợi nhuận hoạt động thuần theo Phụ Lục 1 và

Phụ Lục 2 đính kèm sau luận văn này.

2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án

Trong một dự án bất động sản vốn luân chuyển nhiều hay ít tăng hay giảm là tùy

thuộc vào:

+ Qui mô của dự án

+ Khả năng chiếm dụng vốn của các nhà tư vấn, nhà thầu của dự án

+ Chiếm dụng vốn của khách hàng mua dự án

Các dự án đầu tư bất động sản thông thường nhà đầu tư ký hợp đồng với các nhà tư

vấn, thiết kế nhà thầu ngay từ lúc ban đầu. Riêng chi phí thiết kế, tư vấn chủ đầu tư

thường phải thanh toán đợt đầu trước khi khởi công dự án. Sau đó chủ đầu tư sẽ

thanh toán cho các nhà cung cấp dịch vụ theo tiến độ hợp đồng. Vốn này thông

thường được dự tính trong vốn chủ sở hữu bỏ ra ngay từ ban đầu. Vốn luân chuyển

này chủ đầu tư sẽ thu lại sau khi dự án kết thúc.

2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (NCF)

Đối với một dự án, chỉ tiêu mà các nhà đầu tư quan tâm đầu tiên đó là dòng tiền

hoạt động thuần của dự án. Một dự án được đánh giá là khả thi khi có N CF trừ đi

vốn đầu tư ban đầu của dự án >0, số tiền chênh lệch chính là thu nhập của dự án hay

là lợi nhuận mà nhà đầu tư kiếm được từ dự án này. Vì vậy, các nhà đầu tư luôn

luôn mong muốn N CF càng lớn thì dự án càng đáng đầu tư mà N CF tăng khi lợi

nhuận hoạt động thuần của dự án tăng, khấu hao tăng và vốn luân chuyển đầu tư

cho dự án phải giảm. Dòng tiền thuần của dự án được xác định như sau:

Dòng tiền thuần = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra

Trong đó:

(cid:190) Dòng tiền vào bao gồm: khoản vay và EBITDA

(cid:190) Dòng tiền ra:chi phí phát triển dự án, thanh toán nợ vay và thuế TN DN

Dựa vào công thức trên dòng tiền thuần của dự án sẽ được xác định theo Phụ Lục 1

và Phụ Lục 2 trong phần cuối của đề tài này.

2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án

2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và

chỗ đậu xe.

16.492.465 19,8% 1,18 7,03 10,32

Hiện giá thuần của Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP)

2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng.

8.188.853 31,6% 1,09 3,37 3,64

Hiện giá thuần của Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP)

2.3.10 Nhận xét kết quả đạt được

Phương án 1 có N PV lớn hơn phương án 2. Tuy nhiên phương án 2 lại có IRR lớn

hơn phương án 1. Trường hợp này nếu chỉ dựa vào hai chỉ tiêu này thì nhà đầu tư sẽ

rất khó khăn để lựa chọn phương án đầu tư. Do đó, chúng ta sử dụng thêm một chỉ

tiêu nữa là chỉ số sinh lời PI. Trong 2 phương án này thì rõ ràng phương án 1 có PI

lớn hơn phương án 2. Do đó phương án 1 sẽ là phương án tốt hơn phương án 2. Tuy

nhiên như đã phân tích ở trên tuỳ theo khNu vị của chủ đầu tư mà sẽ quyết định lựa

chọn phương án nào để đầu tư. Phương án 2 có N PV và PI thấp hơn phương án 1

tuy nhiên lại có thời gian hoàn vốn ngắn hơn và có IRR cao hơn nhiều so với

phương án 1. Phương án 2 thích hợp với những nhà đầu tư không chuyên trong lĩnh

vực kinh doanh bất động sản chỉ tìm kiếm lợi nhuận trong việc xây dựng xong rồi

bán lại tất cả. Phương án 1 thích hợp với những nhà đầu tư am hiểm về hoạt động

của lĩnh vực văn phòng, trung tâm thương mại. N hững nhà đầu tư này chấp nhận

thời gian hoàn vốn lâu hơn để kiếm được N PV cao hơn.

2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án

2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis)

Việc phân tích độ nhạy sẽ dựa trên phân tích yếu tố trọng yếu ảnh hưởng đến kết

quả kinh doanh của dự án. Thông thường các yếu tố có tác động lớn đến kết quả

kinh doanh của dự án bất động sản bao gồm:

(cid:190) N hu cầu đối với bất động sản giảm sút, đặc biệt là nhu cầu căn hộ cao cấp,

văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại giảm sút khiến cho đầu ra của sản phNm

không thể bán hoặc cho thuê hết.

(cid:190) Giá bán căn hộ, giá thuê văn phòng, giá thuê trung tâm thương mại giảm sút

làm cho kết quả kinh doanh của dự án không đạt hiệu quả. Đặc biệt, giá bán căn hộ

không như kế hoạch sẽ làm vốn đầu tư vào dự án tăng hơn so với dự kiến vì chủ đầu

tư không thể sử dụng tiền từ việc bán căn hộ đầu tư tiếp vào dự án.

(cid:190) Chi phí đầu vào gia tăng đặc biệt là chi phí vật liệu và nhân công.

(cid:190) Tỷ lệ lạm phát cao sẽ làm thu nhập thực tế của người dân giảm đi do đó sẽ

ảnh hưởng đến nhu cầu sản phNm.

(cid:190) Chi phí sử dụng vốn cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của dự án

đặc biệt các dự án sử dụng vốn vay. Trong năm 2008, vốn vay ngân hàng vào

khoảng 18%/năm đã làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh khốn

đốn, nhiều dự án bị đình trệ, nhiều chủ đầu phải bán lại dự án cho chủ đầu tư khác.

Đối với dự án Dynamic quận Tân Bình, yếu tố trọng yếu ảnh hưởng đến kết quả

kinh doanh của dự án là chi phí xây dựng và giá bán căn hộ cao cấp. Sau đây là các

bước thực hiện phân tích độ nhạy:

+ Để xác định biên độ thay đổi của các biến thông qua số liệu thống kê trong quá

khứ sử dụng phương pháp ước lượng khoảng hay còn gọi là phương pháp khoảng

X -ε < m < X + ε

độ tin cậy theo công thức:

X : giá trị trung bình của biến

X =

Trong đó:

1 n

(∑Xi) với i=1…n

ε: độ chính xác của ước lượng

u 1 − α

δ n

ε=

Với độ tin cậy 1- α cho trước, tra bảng phân vị chuNn ta sẽ tìm được giá trị phân vị

1 α−u 2/

chuNn u y =

)

δ: độ lệch chuNn. Trong trường hợp các biến đồng xác suất ta có:

−∑ Xi ( n 1 −

• Giá bán căn hộ bán:

δ=

(cid:153) Giá bán căn hộ hạng A qua các năm:

STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 N ăm 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 Giá bán bình quân 2.300 2.400 1.500 1.200 930 750 720 650 600 580 Tăng/Giam -4,17% 60,00% 25,00% 29,03% 24,00% 4,17% 10,77% 8,33% 3,45%

Ước lượng khoảng thay đổi của giá bán căn hộ bán hạng A trong thời gian tới với

độ tin cậy 95%.

Từ số liệu trên ta có X =17,84%, độ chuNn δ=3,35%

Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuNn ta có uy=u0,975=1,96

u y

%84,17 9

δ n

(cid:214) ε= =1,96 11,66%

(cid:214) Vậy khoảng tin cậy của giá bán căn hộ cao cấp là (17,84%-11,66%;

17,84%+11,66%;) hay (6,18%;29,50%)

(cid:153) Chi phí xây dựng qua các năm:

STT 1 2 3 4 Năm 2008 2007 2006 2005 Tăng/Giảm +30.15% +15.17% -3.25% -6.15%

5 2004 Ước lượng khoảng thay đổi của chi phí xây dựng trong thời gian tới với độ tin cậy

95%.

Từ số liệu trên ta có X =8,23%, độ chuNn δ=2,19%

Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuNn ta có uy=u0,975=1,96

u y

%19,2 5

δ n

(cid:214) ε= =1,96 1,92%

(cid:214) Vậy khoảng tin cậy của chi phí xây dựng là (8,23%-1,92%; 8,23%+1,92%)

hay (6,31%;10,15%)

Phân tích độ nhạy ảnh hưởng lên N PV:

Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn

hộ ảnh hưởng lên N PV

)

m ă n / %

( ộ h n ă c n á b á i g i ổ đ y a h T

16.492.465 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50%

6,31% 10.165.359 11.676.762 13.233.449 14.836.522 16.487.102 18.186.329 19.935.359 21.735.371 23.587.560 25.493.143 27.453.353

6,69% 9.829.751 11.341.139 12.897.812 14.500.870 16.151.436 17.850.648 19.599.665 21.399.663 23.251.839 25.157.409 27.117.606

7,08% 9.492.601 11.003.974 12.560.632 14.163.676 15.814.227 17.513.425 19.262.428 21.062.413 22.914.576 24.820.132 26.780.316

Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 8,23% 8.463.747 9.983.189 11.539.802 13.142.802 14.793.310 16.492.465 18.241.426 20.041.370 21.893.492 23.799.008 25.759.153

7,85% 8.813.660 10.325.003 11.881.631 13.484.645 15.135.168 16.834.338 18.583.313 20.383.270 22.235.406 24.140.936 26.101.094

7,46% 9.153.905 10.665.264 12.221.906 13.824.936 15.475.473 17.174.657 18.923.646 20.723.617 22.575.766 24.481.309 26.441.480

8,61% 8.086.906 9.639.817 11.196.415 12.799.400 14.449.893 16.149.034 17.897.981 19.697.911 21.550.020 23.455.523 25.415.654

9,00% 7.708.265 9.294.884 10.851.466 12.454.437 14.104.915 15.804.042 17.552.975 19.352.891 21.204.985 23.110.475 25.070.594

9,38% 7.327.821 8.948.386 10.504.953 12.107.908 13.758.372 15.457.484 17.206.403 19.006.304 20.858.385 22.763.861 24.723.967

9,77% 6.945.568 8.574.680 10.156.869 11.759.810 13.410.259 15.109.356 16.858.261 18.658.148 20.510.216 22.415.678 24.375.770

10,15% 6.561.502 8.190.607 9.807.213 11.410.138 13.060.572 14.759.655 16.508.545 18.308.419 20.160.472 22.065.921 24.025.999

Phân tích độ nhạy ảnh hưởng trên IRR:

Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn

hộ ảnh hưởng lên IRR

)

m ă n / %

( ộ h n ă c n á b á i g i ổ đ y a h T

19,82% 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50%

6,31% 15,7% 16,6% 17,6% 18,7% 19,8% 21,0% 22,4% 23,8% 25,3% 27,0% 28,8%

6,69% 15,5% 16,4% 17,4% 18,5% 19,6% 20,8% 22,1% 23,5% 25,0% 26,7% 28,5%

7,08% 15,3% 16,2% 17,2% 18,2% 19,3% 20,5% 21,8% 23,2% 24,8% 26,4% 28,2%

Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 8,23% 14,8% 15,6% 16,6% 17,6% 18,6% 19,8% 21,1% 22,4% 23,9% 25,5% 27,2%

7,85% 15,0% 15,8% 16,8% 17,8% 18,9% 20,1% 21,3% 22,7% 24,2% 25,8% 27,5%

7,46% 15,1% 16,0% 17,0% 18,0% 19,1% 20,3% 21,6% 23,0% 24,5% 26,1% 27,9%

8,61% 14,5% 15,4% 16,4% 17,3% 18,4% 19,6% 20,8% 22,2% 23,6% 25,2% 26,9%

9,00% 14,3% 15,2% 16,1% 17,1% 18,2% 19,3% 20,6% 21,9% 23,4% 24,9% 26,6%

9,38% 14,1% 15,0% 15,9% 16,9% 18,0% 19,1% 20,3% 21,6% 23,1% 24,6% 26,3%

9,77% 13,9% 14,8% 15,7% 16,7% 17,7% 18,9% 20,1% 21,4% 22,8% 24,3% 26,0%

10,15% 13,7% 14,6% 15,5% 16,5% 17,5% 18,6% 19,8% 21,1% 22,5% 24,1% 25,7%

Nhận xét:

Dựa trên phân tích độ nhạy ta có thể đưa ra nhận xét như sau:

- Chi phí xây dựng tăng nếu các yếu tố khác không đổi sẽ làm hiệu quả của dự án

giảm xuống. N ếu kiểm soát được chi phí xây dựng tốt dự án có thể đạt được chỉ số

IRR là 24,4%.

- Sự thay đổi giá bán căn hộ ảnh hưởng đáng kể đến kết quả. Điều đó chứng tỏ kết

quả rất nhạy với biến số giá bán căn hộ. Qua đó, chủ đầu tư nên lưu ý đến yếu tố

này, nên chọn thời điểm thích hợp để tung sản phNm ra thị trường nhằm đạt được

giá bán tốt như kế hoạch.

2.3.11.2 Phân tích tình huống (Scenario Analysis)

Phân tích độ nhạy chỉ phân tích được tối đa 2 yếu tố thay đổi. Do đó, không phản

ánh hết những tác động của nhiều yếu tố xảy ra cùng một lúc. Để giải quyết được

vấn đề này chúng ta sử dụng công cụ phân tích tình huống. Công cụ này giống với

phương pháp phân tích độ nhạy, trước tiên là phải xác định được các yếu tố trọng

yếu sẽ ảnh hưởng đến kết quả. Sau đó kết hợp nhiều yếu tố thay đổi này sẽ tìm ra

được trường hợp nào dự án đạt được hiệu quả cao nhất.

Trong dự án Dynamic Tân Bình chúng ta phân tích biến động của kết quả dự án do

sự tác động của các yếu tố sau: giá bán căn hộ, chi phí xây dựng, giá thuê văn

phòng và giá cho thuê trung tâm thương mại.

(cid:153) Giá thuê văn phòng hạng A qua các năm:

STT Năm Tăng/Giảm

Giá thuê bình quân (USD) 40,00 1 2008 -34,43%

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 61,00 33,00 29,00 26,20 24,50 23,50 19,80 16,50 22,80 25,50 26,50 28,00 84,85% 13,79% 10,69% 6,94% 4,26% 18,69% 20,00% -27,63% -10,59% -3,77% -5,36%

Ước lượng khoảng thay đổi của giá thuê văn phòng hạng B trong thời gian tới với

độ tin cậy 95%.

Từ số liệu trên ta có X =6,45%, độ chuNn δ=8,27%

Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuNn ta có uy=u0,975=1,96

u y

%27,8 12

δ n

(cid:214) ε= =1,96 4,68%

(cid:214) Vậy khoảng tin cậy của giá bán căn hộ cao cấp là (6,45%-4,68%;

6,45%+4,68%) hay (1,77%;11,13%)

(cid:153) Giá thuê trung tâm thương mại qua các năm:

STT Giá thuê bình quân Tăng/Giảm N ăm

2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 48 68 60 80 68 59 43 49 30 30 80 80 80 -29,41% 13,33% -25,00% 17,65% 15,25% 37,21% -12,24% 63,33% 0,00% -62,50% 0,00% 0,00%

Ước lượng khoảng thay đổi của giá thuê trung tâm thương mại trong thời gian tới

với độ tin cậy 95%.

Từ số liệu trên ta có X =1,47%, độ chuNn δ=9,70%

Độ tin cậy 1-α=95%, tra bảng phân vị chuNn ta có uy=u0,975=1,96

u y

%70,9 12

δ n

(cid:214) ε= = =1,96 5,73%

(cid:214) Vậy khoảng tin cậy của giá thuê trung tâm thương mại là (1,47%-5,73%;

1,47%+5,73%) hay (- 4,62%;7,20%)

Từ số liệu ước lượng trên, ta có bảng phân tích tình huống cho các thông số sau tác

động cùng một lúc lên kết quả của dự án là: giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng,

giá cho thuê trung tâm thương mại và chi phí xây dựng.

Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án

Scenario Summary

Current Values:

Trường hợp xấu nhất

Trường hợp dễ xảy ra nhất

Trường hợp tốt nhất

Changing Cells:

Thay đổi chi phí xây dựng Thay đổi giá bán căn hộ Thay đổi giá cho thuê văn phòng Thay đổi giá cho thuê khu thương mại

8,23% 17,84% 6,45% 1,47%

6,31% 6,18% -4,63% 1,77%

8,23% 17,84% 6,45% 1,47%

10,15% 29,50% 7,20% 11,13%

Result Cells:

16.492.465 19,82% 1,18 7,03 10,32

10.485.512 17,78% 1,11 7,21 10,92

16.492.465 19,82% 1,18 7,03 10,32

32.644.086 23,71% 1,35 6,77 9,42

Hiện giá thuần của Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP)

2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim)

Phân tích mô phỏng Monter Carlo là một phương pháp phân tích rủi ro của dự án có

độ chính xác cao hơn hai phương pháp phân tích đã nghiên cứu ở trên do số lần thử

nhiều hơn, có tính đến các phân phối xác suất khác nhau và các miền giá trị tiềm

năng khác nhau đối với các biến chính của dự án, cho phép có tương quan (cùng

biến thiên) giữa các biến. Phương pháp phân tích mô phỏng Monter Carlo được

thực hiện trên bảng tính Excel có hỗ trợ của phần mềm Crystal Ball.

Trình tự phân tích mô phỏng bằng Crystal Ball gồm ba nội dung chính: (1) định

nghĩa biến giả thuyết, (2) định nghĩa biến dự báo, (3) diễn dịch kết quả.

2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết

Để định nghĩa một giả thuyết cho một ô giá trị bằng cách chọn một phân phối xác

suất mô tả tính không chắc chắn của dữ liệu trong ô, trong thực tế để chọn một phân

phối xác suất đúng cần phải:

- Xác định biến cần phân tích và liệt kê tất cả những gì chúng ta biết về các điều

kiện xung quanh các biến này. Chúng ta có thể thu thập các thông tin có giá trị về

biến không chắc chắn từ dữ liệu trong quá khứ.

- Xem xét phần mô tả một cách chi tiết từng dạng phân phối xác suất, điều kiện cơ

bản để lựa chọn phân phối xác suất mô tả cho biến.

- Lựa chọn một phân phối đặc trưng cho biến, một phân phối được coi là đặc trưng

cho biến khi các điều kiện của phân phối đáp ứng được các điều kiện của biến

Định nghĩa biến giả thuyết cho một ô giá trị ta thực hiện các bước sau:

(cid:57) Chọn ô giá trị cần định nghĩa.

(cid:57) Chọn thực đơn Define Assumption khi đó trên màn hình sẽ xuất hiện bảng phân

phối xác suất để ta lựa chọn hàm phân phối xác suất.

(cid:57) Tính các số liệu yêu cầu cho từng hàm phân phối xác suất đã chọn.

Định nghĩa biến giả thuyết của 4 biến của khu phức hợp Dynamic Plaza là: chi phí

xây dựng, giá bán căn hộ cao cấp, giá cho thuê văn phòng và giá cho thuê trung tâm

thương mại

a) Biến giả thuyết chi phí xây dựng

Ta sử dụng hàm phân phối chuNn để mô tả biến giả thuyết chi phí xây dựng của dự

án vì biến này thỏa 3 điều kiện của dạng phân phối này:

(cid:57) Một số giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều đây là giá

trị trung bình của biến

(cid:57) Khả năng mà biến không chắc chắn có giá trị lớn hơn trị trung bình cũng bằng

với khả năng mà nó có giá trị nhỏ hơn trị trung bình

(cid:57) Các giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều ở vùng lân

cận của giá trị trung bình hơn là ở xa giá trị.

Giá trị trung bình Mean= 8,23%, độ lệch chuNn là Std Dev=2,20%

b) Biến giả thuyết giá bán căn hộ cao cấp:

Ta sử dụng hàm phân phối chuNn để mô tả biến giả thuyết giá bán căn hộ cao cấp

giá trị trung bình Mean= 17,84%, độ lệch chuNn là Std Dev=3,35%

c) Biến giả thuyết giá thuê trung bình trung tâm thương mại:

Ta sử dụng hàm phân phối chuNn để mô tả biến giả thuyết giá cho thuê trung tâm

thương mại giá trị trung bình Mean= 1,47%, độ lệch chuNn là Std Dev=9,70%

d) Biến giá cho thuê văn phòng:

Ta sử dụng hàm phân phối chuNn để mô tả biến giả thuyết giá cho thuê văn phòng

giá trị trung bình Mean= 6,45%, độ lệch chuNn là Std Dev=8,27%

2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo

Sau khi định nghĩa các ô giả thuyết, chúng ta cần phải định nghĩa ô dự báo. Các ô

dự báo thường chứa công thức tham chiếu đến một hoặc nhiều ô giả thuyết. Các ô

dự báo phối hợp các giá trị trong các ô giả thuyết để tạo ra kết quả mong muốn.

Trình tự định nghĩa ô dự báo như sau:

(cid:57) Chọn ô kết quả dự báo cần hiển thị

(cid:57) Chọn Define Forecast trong thực đơn Cell. Hộp thọai định nghĩa dự báo sẽ hiển

thị

(cid:57) Điền các thông tin vào ô dự báo

Forecast N ame-> Đặt tên cho biến dự báo

Units: nhập đơn vị tính của biến

Định nghĩa biến dự báo của hai kết quả của dự án khu phức hợp Dynamic Plaza:

biến N PV và IRR của dự án.

(1) Định nghĩa biến dự báo N PV của dự án

(2) Tỷ suất sinh lợi nội bộ của dự án (IRR):

2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng

Sau khi định nghĩa các ô giả thuyết và ô dự báo của mô hình bảng tính thì đã sẵn

sàng chạy mô phỏng. Trong khi chạy mô phỏng trong Crystal Ball chúng ta có thể

dừng, tiếp tục hoặc tái lập mô phỏng bất kỳ lúc nào, có thể hiện thị đồ thị dự báo đối

với mỗi ô dự báo.

Trước khi chạy mô phỏng cần phải thiết lập sự tương thích khi chạy bằng công cụ

Run Preferences

Bao gồm các nội dung sau:

- Maximum N umber of Trial: số lần thử tối đa của mô hình

- Dừng lại nếu độ chính xác của mô phỏng đạt 95%

- N gừng mô phỏng nếu xảy ra sai xót tính tóan.

2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo

Khi chạy mô phỏng Crystal Ball tạo ra một đồ thị dự báo cho mỗi biến dự báo bằng

cách sử dụng các phân phối tần số. Một phân phối tần số cho thấy con số hay số các

giá trị xảy ra trong một khoảng nhóm cho trước. Sau khi chạy mô phỏng đạt được

số lần thử theo yêu cầu, Crystal Ball sẽ cho kết quả của các biến dự báo, có 5 dạng

để xem kết quả chạy mô phỏng:

(cid:57) Dạng thống kê (Statistics)

(cid:57) Dạng phần trăm (Percentiles)

(cid:57) Dạng biểu đồ tần số (Freqcency chart)

(cid:57) Dạng biểu đồ tích lũy (Cumulative chart)

(cid:57) Dạng biểu đồ tích lũy nghịch đảo (Reverse Cumulative chart)

Trong năm dạng trên chỉ có bốn dạng đầu là thông dụng nhất, dạng biểu đồ tích lũy

nghịch đảo ít thông dụng, còn dạng biểu đồ tần số là mặc nhiên kết quả cho ra sau

khi chạy. Để hiểu rõ hơn về đồ thị dự báo ta xem các thành phần của một đồ thị dự

báo như sau:

Xét đồ thị dự báo của biến dòng ngân lưu ròng của dự án Dynamic Plaza (N PV)

Hình 3.1: Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án

Theo mặc định, khoảng hiển thị bao gồm tất cả giá trị cách giá trị trung bình một

khoảng bằng 3 lần độ lệch chuNn (xấp xỉ 98,734% các giá trị dự báo). Crystal Ball

sẽ làm tròn khoảng hiển thị sang số nguyên kế tiếp vì thế các giá trị nằm ngoài có

thể bị loại ra khỏi khoảng hiển thị. Số lượng các giá trị nằm ngoài được trình bày ở

góc trên bên phải. Số lượng số lần chạy mô phỏng cho dự báo này được trình bày ở

góc trên bên trái của đồ thị. Khoảng hiển thị là khoảng cách tuyến tính từ đầu mũi

tên bên trái đến mũi tên bên phải và đồ thị dự báo cũng diễn tả khoảng chắc chắn

cho dự báo. Cột bên phải của đồ thị biểu diễn số lần xuất hiện thường xuyên các kết

quả ở bên dưới của biến, chẳng hạn như trong 30.000 kết quả chạy mô phỏng thì có

1.700 lần N PV của dự án bằng 16,5 triệu USD và đây cũng là giá trị xuất hiện

thường xuyên nhất, được biểu diễn trên đồ thị là giá trị trung bình của biến N PV.

Cột phía bên tay trái của đồ thị dự báo biểu diễn xác suất đạt giá trị của biến trong

khoảng cho trước, chẳng hạn tại giá trị trung bình của biến N PV trên đồ thị thể hiện

0.06 nghĩa là cơ hội đạt giá trị này trong khoảng cho trước là 6%.

Xét đồ thị dự báo của biến IRR của dự án Dynamic Plaza

Hình 3.2: Đồ thị dự báo IRR của dự án

Trong 30.000 kết quả chạy mô phỏng thì có 1.400 lần IRR của dự án bằng 19% và

đây cũng là giá trị xuất hiện thường xuyên nhất, được biểu diễn trên đồ thị là giá trị

trung bình của biến IRR. Cột phía bên tay trái của đồ thị dự báo biểu diễn xác suất

đạt giá trị của biến trong khoảng cho trước, tại giá trị trung bình của biến IRR trên

đồ thị thể hiện 0.05 nghĩa là cơ hội đạt giá trị này trong khoảng cho trước là 5%.

2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro

Dựa vào đồ thị dự báo ta có thể xác định mức độ chắc chắn của các biến dự án với

các biến giả thuyết thay đổi trong khoảng cho trước, từ đó chúng ta có thể xác định

khoảng giá trị nào là dự án có rủi ro và mức độ rủi ro của dự án là bao nhiêu phần

trăm so với tổng thể.

Hình 3.3: Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án

Xét đồ thị dự báo của biến N PV của dự án, ta thấy giá trị của biến này thay đổi từ 0

USD đến 60 triệu USD, giá trị trung bình của biến 16,5 triệu USD. N ếu ta loại trừ

các giá trị âm của biến này thì có 98,734% là giá trị N PV của dự án >0, nghĩa là chỉ

có 1,266% là dự án này bị lỗ mất khả năng thu hồi vốn đầu tư ban đầu.

Hình 3.4: Xác định tỷ lệ chắc chắn tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR) của dự án

Xét đồ thị dự báo của biến tỉ suất sinh lời nội bộ của dự án, ta thấy giá trị của biến

này thay đổi từ 0% đến 30%, giá trị trung bình của biến 19%. N ếu ta loại trừ các giá

trị có IRR thấp hơn tỷ suất chiết khấu là 16% thì có 85,099% là giá trị IRR của dự

án >tỷ suất chiết khấu, nghĩa là chỉ có 14,99% là dự án này có IRR< Tỷ suất chiết

khấu.

KẾT LUẬN CHƯƠNG II

Đầu tư vào bất động sản cần số vốn rất lớn, sau khi đầu tư rồi thì khó có cơ hội để

sửa chữa. Do đó, chủ đầu tư cần có một phương pháp đáng tin cậy để chọn lựa

những hạng mục đầu tư phù hợp với khu đất của mình. N goài ra cần phải xác định

được những phương án kinh doanh khác nhau sau khi xây dựng xong dự án. N hà

đầu tư cần nắm rõ phương pháp chuyển đổi từ giá cho thuê sang giá bán hợp lý

nhằm cân đối lại mục tiêu của mình. Xác định được đúng giá bán này sẽ giúp nhà

bán được sản phNm với giá thị trường bên cạnh đó nhà đầu tư cũng có cơ sở để so

sánh được phương án nào sẽ hiệu quả hơn. Qua đó, chọn phương án kinh doanh hợp

lý phù hợp với mục tiêu của mình.

Bên cạnh đó đôi khi các chỉ tiêu N PV và IRR chưa đủ cơ sở để ra quyết định chọn

lựa dự án nào trong trường hợp hai dự án loại trừ nhau vì dự án này có N PV cao

nhưng IRR thấp và ngược lại dự án loại trừ kia có N PV thấp nhưng IRR cao. Trong

trường hợp này chúng ta nên áp dụng thêm chỉ số sinh lợi PI để quyết định chọn

phương án nào.

N goài ra, trong thực tế nhiều báo cáo khả thi chỉ dừng lại ở việc tính toán ra các chỉ

tiêu tài chính mà quên đi việc phân tích những rủi ro mà dự án có thể bị tác động.

Ba phương pháp phân tích rủi ro là phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân

tích mô phỏng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát hơn về dự án đầu tư

của mình. Qua đó, an tâm hơn trong công tác ra quyết định đầu tư vào dự án.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP

3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới

Quá trình nhận thức của nước ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới

rất vất vả. Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất

nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất

để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. Giai đoạn 1993 -

2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ

yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở N hà nước trao

cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do N hà nước quy định

(Luật Đất đai 1993). Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết

định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý

chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn

chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê

đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử

dụng đất; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các DN nhà

nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở

theo sự hướng dẫn và quản lý của N hà nước.

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị

trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất

động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho

người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát

triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường

bất động sản là N ghị quyết số 26-N Q/TƯ ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ 7

Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất

đai trong thời kỳ đNy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. N ghị quyết đã

quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai

không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực

và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội

lực đang tiềm Nn trong đất đai và bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 đã quyết

định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện

bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai nhằm đNy mạnh quá trình đầu

tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho

người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.

3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư và

kinh doanh bất động sản phức hợp

Đặc thù của các dự án bất động sản là vốn đầu tư rất lớn. Do đó, khi đầu tư rồi thì

rất ít cơ hội để sửa chữa. Từ kinh nghiệm thực tế tác giả đề xuất một số giải pháp và

kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện mô hình thNm định các dự án bất động sản

phức hợp.

Thứ nhất: các chính sách thuế về bất động sản phải nhất quán

Dự án bất động sản tương đối khác với các dự án khác là thời gian xây dựng ngắn

nhưng thời gian hoạt động rất dài. Đó đó dự án có thể khả thi trong giai đoạn thNm

định nhưng qua thời gian do sự thay đổi của chính sách làm cho dự án không còn

khả thi. Trong nhiều trường hợp những thay đổi chính sách này làm nhiều nhà đầu

tư từ làm ăn có lợi nhuận chuyển sang thua lỗ. Gần đây nhất là hai công văn của

tổng cục thuế liên quan đến việc góp vốn là bất động sản:

(cid:190) Công văn số 2926 TC/TCT ngày 14/03/2005 nêu rõ “ Đối với tài sản góp vốn

để thành lập doanh nghiệp, tài sản điều chuyển giữa các đơn vị thành viên trong

doanh nghiệp, phân phối, hợp nhất trong trường hợp chia tách doanh nghiệp,

sát nhập, hợp nhất, đổi tên doanh nghiệp, không thuộc đối tượng nộp thuế giá

trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp”

(cid:190) Tuy nhiên vào ngày 21/08/2009 Bộ Tài Chính lại có công văn số 11769 BTC-

TCT về việc xử lý chênh lêch lại do đánh giá lại tài sản thì “ Trường hợp doanh

nghiệp có phát sinh khoản chênh lệch do đánh giá lại tài sản cố định khi góp

vốn liên doanh, liên kết từ năm 2008 trở về trước phải tính thuế thu nhập doanh

nghiệp nhưng chưa tính thuế thu nhập doanh nghiệp thì khoản chênh lệch do

đánh giá lại tài sản cố định được phân bổ dần vào thu nhập khác khi xác định

thu nhập chịu thuế của kỳ tính thuế năm 2009 trở đi và khoản thuế thu nhập

doanh nghiệp này không phải tính phạt nộp chậm”. Cũng theo công văn này thì

“ trường hợp chênh lệch do đánh giá lại quyền sử dụng đất để góp vốn vào các

dự án đầu tư xây dựng nhà, hạ tầng để bán có phát sinh thu nhập thì khoản

chênh lệch do đánh giá lại quyền sử dụng đất phải tính vào thu nhập khác khi

xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp”

N hư vậy 2 công văn nêu lên cùng một vấn đề nhưng nội dung lại khác nhau hoàn

toàn. Trong khi công văn 2926 TC/TCT ngày 14/03/2005 nêu rõ việc góp vốn để

thành lập doanh nghiệp thì không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Điều này

có nghĩa là các góp vốn có định giá lại hay không định giá lại đều không phải đóng

thuế thu nhập doanh nghiệp. Từ công văn này các doanh nghiệp đã hoạch toán vào

sổ sách của mình mà không bao gồm thuế TN DN trên. N hiều dự án đã đầu tư xây

dựng và đã kết thúc. Trong khi công văn 11769 BTC-TCT ngày 21/08/09 thì qui

định việc định giá lại để góp vốn thành lập doanh nghiệp thì phải tính thuế thu nhập

doanh nghiệp trên phần chênh lệch này và hồi tố lại cho khoảng thời gian trước khi

nghị định này ra đời. Từ công văn này rất nhiều doanh nghiệp đã có nhiều công văn

kiến nghị lên Bộ Tài Chính về vấn đề này nhưng đến nay cũng chưa có văn bản nào

đính chính công văn 11769 BTC-TCT cả. Đối với các dự án bất động sản được xây

dựng trước năm 2008 các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không biết phải xử lý

thế nào vì giá trị góp bất động sản vào thành lập liên doanh, doanh nghiệp mới

trước kia hầu như không tính đến khoản thuế này.

Thứ hai: các chính sách thuế về bất động sản phải dễ hiểu và dễ áp dụng

Việc ra các văn bản về bất động sản cần phải rõ ràng tránh việc ai đọc xong văn bản

thì hiểu sao cũng được, hoặc không biết phải áp dụng như thế nào. Gần đây nhất là

Thông tư 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân

đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động

sản và Công văn 3929/TCT-TN CN về việc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển

nhượng bất động sản, trong đó qui định về hai mức thuế suất phải đóng khi chuyển

nhượng hợp đồng góp vốn là 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng trong

trường hợp không xác định được giá vốn và 25% trên giá bán trừ đi giá mua trong

trường hợp đã chuyển nhượng nhiều lần. Tuy nhiên như thế nào là nhiều lần chuyển

nhượng thì không thấy 2 văn bản này hướng dẫn. Có hai mức thuế suất nhưng

người dân không được quyền lựa chọn mức thuế để đóng mà cơ quan thuế sẽ xác

định cách đóng thuế nào có lợi cho N hà nước thì ấn định cách đó để người dân

đóng. Từ sự hướng dẫn không rõ ràng này nên mỗi nơi hiểu mỗi khác và người dân

phải chờ đợi rất lâu để được đóng thuế và nhiều nơi không biết tính thuế thế nào

nên giữ hồ sơ về kê khai thuế của người dân rất lâu. Điều này dẫn đến rủi ro cho các

nhà đầu tư vì dự án không thể chuyển nhượng do sự không rõ ràng của chính sách

thuế này. Theo đề xuất của tác giả nên chọn một mức thuế suất cố định là 2% trong

thời gian áp dụng ban đầu, trong khi áp dụng nên từng bước hướng tất cả các giao

dịch bất động sản phải qua sàn. Thời gian sau đó nên chuyển dần sang áp dụng

mức thuế suất trên lợi nhuận thu được.

Thứ ba: đơn giản hoá những thủ tục về đầu tư bất động sản

Hiện nay các thủ tục về cấp phép đầu tư tuy đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn còn rắc

rối. Một dự án từ khi xin phép đầu tư đến khi nhận được giấy phép đầu tư thường

diễn ra từ 12 đến 24 tháng. Với thời gian kéo dài và phải qua rất nhiều cửa thì cơ

hội của nhà đầu tư đã trôi đi mất. Đa số các thông số đưa vào dự án dựa trên yếu tố

thị trường nhưng thời gian kéo dài quá thì những yếu tố này khác xa so với lúc lập

dự án. Hiện nay theo qui định để xin được giấy chứng nhận đầu tư nhà đầu tư cần ít

nhất 45 ngày. Hồ sơ xin giấy chứng nhận đầu tư nộp tại Sở Kế Hoạch Đầu Tư,

phòng nhận hồ sơ nhận xong chuyển sang chuyên viên phòng thNm định đầu tư, sau

đó hồ sơ chuyển sang phó phòng đầu tư, sau đó được chuyển lên trưởng phòng đầu

tư, sau đó được chuyển lên phó giám đốc sở kế hoạch đầu tư, sau đó được chuyển

lên giám đốc sở kế hoạch đầu tư, sau đó được chuyển qua chuyên viên thNm định dự

án Thành phố, sau đó được chuyển lên trưởng phòng thNm định đầu tư, sau đó hồ sơ

được chuyển sang Chủ tịch uỷ ban nhân dân thành phố. Do đó để nhận được giấy

chứng nhận đầu tư nhà đầu tư phải chờ đợi rất lâu đôi khi nhà đầu tư sẽ chuyển sang

thị trường khác vì cơ hội đầu tư sau khi xin được giấy chứng nhận đầu tư sẽ mất đi.

Đo đó, theo đề xuất của tác giả cần 10-15 ngày sau khi nhà đầu tư nộp đầy đủ hồ sơ

để xin giấy chứng nhận đầu tư. Hơn thế nữa, không cần thiết phải chuyển sang uỷ

ban nhân dân để ký hồ sơ mà giám đốc sở kế hoạch đầu tư nên được uỷ quyền ký

mọi giấy chứng nhận đầu tư vì sở kế hoạch đầu tư hiểu hơn ai hết là hồ sơ xin giấy

chứng nhận đầu tư là hợp lệ hay không.

Thứ tư: minh bạch hoá thị trường bất động sản

Minh bạch hoá thị trường bất động sản là điều kiện để thị trường bất động sản phát

triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Việc những giao dịch trên thị

trường được công khai hoá sẽ giúp cho các chính sách của nhà nước sẽ đi sát với thị

trường. N goài ra điều này sẽ giúp cho các tổ chức xây dựng được những chỉ số bất

động sản chính xác. Hiện nay các giao dịch bất động sản trong thực tế hầu hết là các

cá nhân tự mua bán và thoả thuận giá với nhau, khi làm hợp đồng thường khai thấp

hơn giá giao dịch. Việc này sẽ tạo điều kiện để tránh phải nộp thuế cao. N goài ra

những thông tin giao dịch này khi được công bố sẽ làm sai lệch thông tin cho thị

trường. Hiện nay, các nhà đầu tư bất động sản dựa vào thông tin không chính xác

nên những nhận định và phán đoán sẽ sai lệch so với thực tế. Đề xuất của tác giả là

đNy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bất động sản và

gắng mã số cho tất cả bất động sản. Bên cạnh đó xây dựng hệ thống dữ liệu bất

động sản trên cả nước, khi có biến động về bất động sản thì cập nhật thông tin vào

hệ thống dữ liệu. Từng bước bắt buộc các thanh toán cho giao dịch bất động sản nên

thực hiện thông qua chuyển khoản ngân hàng.

Thứ năm: đa dạng hoá nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Một đặc điểm của bất động sản là cần rất nhiều vốn do đó đa dạng hoá nguồn vốn là

một yêu cầu để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Khi thNm định dự án

đầu tư, nhà đầu tư thường dự tính nguồn vốn là sẽ huy động được với chi phí như

thế. Tuy nhiên, trong thực tế vì có quá ít nguồn vốn nên nếu không huy động được

vốn với chi phí ước tính thì nhà đầu tư phải chấp nhận huy động vốn với chi phí cao

hơn rất nhiều nếu không muốn dự án của mình bị đình trệ. N hà nước nên phát triển

các nguồn tài chính có khả năng cho vay dài hạn là các quỹ thu hút được nguồn tiền

tiết kiệm dài hạn của tư nhân như quỹ hưu trí, phí bảo hiểm đóng vào các công ty

bảo hiểm, đặc biệt là các quỹ tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment

Trust). Đây là loại hình thu hút tiền tiết kiệm từ các những đối tượng có thu nhập ổn

định và bền vững.

Thứ sáu: ước tính nguồn vốn chính xác và chuẩn bị đầy đủ

Vốn đầu tư cho bất động sản thường rất lớn, do đó hầu hết các chủ đầu tư khi đầu tư

vào dự án bất động sản thường sử dụng nợ vay ngân hàng phần lớn. Bên cạnh đó

đối với các dự án căn hộ chủ đầu tư sử dụng phần nhiều vốn từ sự ứng trước của

khách hàng.

Xác định lượng vốn cần thiết cho dự án có thể hoàn tất việc xây dựng. Đối với dự

án bất động sản vốn đầu tư thường rất lớn và thời gian đầu tư và khai thác thường

rất lâu. Do đó, chủ đầu tư cần phải chuNn bị trước khi lập thNm định. Thêm vào đó

theo nghị định 153/N Đ-CP qui định chủ đầu tư phải có ít nhất từ 15% đối với dự án

dưới 20 hecta và 20% vốn chủ sở hữu với dự án rộng hơn 20 hecta khi thực hiện dự

án. Hơn nữa theo nghị định 181/N ĐCP chủ đầu tư chỉ được quyền huy động vốn

của khách hàng sau khi đã hoàn thành xong phần móng và huy động tối đa 70%

theo tiến độ thực hiện dự án, 30% phần còn lại chỉ được huy động sau khi đã bàn

giao nhà. Để hoàn thành phần móng phải mất từ 6 đến 12 tháng và thông thường chi

phí xây dựng phần móng chiếm 25% đến 30% giá trị của công trình. Do đó trong

điều kiện mà các ngân hàng thắt chặt tín dụng thì chủ đầu tư không thể tìm đâu ra

nguồn vốn để tiếp tục phát triển. Vốn là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình thiết

lập cũng như triển khai dự án, để có một dự án thành công điều đầu tiên và quan

trọng nhất là phải có đủ vốn. Một dự án bất động sản có đủ lượng vốn cần thiết thì

mới đảm bảo tiến độ thi công công trình. Do đó, để đảm bảo yếu tố vốn, các dự án

đầu tư phải xác định lượng vốn cần thiết trong một thời gian hợp lý. Các nhà đầu tư

cần phải tính toán lượng vốn trên cơ sở hợp lý hóa các chi phí cần thiết như chí phí

đầu tư ban đầu, vốn luân chuyển trong suốt vòng đời của dự án, tình hình kinh

doanh trong từng giai đoạn của dự án.

Thứ bảy: bảo đảm an toàn cho người lao động cũng như công trình trong quá

trình xây dựng, mua bảo hiểm cho người lao động và công trình xây dựng.

Thời gian gần đây các công trình xây dựng thường xảy ra những tai nạn chết người.

N guyên nhân do các chủ đầu tư ít quan tâm đến an toàn trong xây dựng hoặc nếu có

quan tâm thì thường rất chú trọng ở giai đoạn ban đầu và ít quan tâm trong giai

đoạn về sau. Thực tế hiện nay là hầu hết các dự án bất động sản nào ở nước ta trong

quá trình thi công đều xảy ra tai nạn. N hiều dự án bị các cơ quan có thNm quyền tạm

ngưng trong thời gian rất dài do gây ra những tai nạn này. N hiều chủ đầu tư đã phải

thu lỗ nặng vì những tai nạn trong quá trình xây dựng. Do đó, chủ đầu tư mua bảo

hiểm cho công trình và người lai động, ban hành những tiêu chuNn về an toàn lao

động và giám sát chặt chẽ từ khi bất đầu thi công đến khi kết thúc dự án.

3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư và

kinh doanh bất động sản phức hợp

(cid:153) Kiến nghị đối với Nhà nước:

(cid:57) Trước khi ra một văn bản nào cần phải thống kê lại tất cả những văn bản còn

hiệu lực hiện hành nhằm tránh việc văn bản ra đời sau qui định ngược lại với

văn bản ra đời trước. Bên cạnh đó, các chính sách về bất động sản nên tránh việc

hồi tố nhằm tránh rủi ro cho nhà đầu tư và cũng nhằm tránh vi phạm các nguyên

tắc chung của luật pháp.

(cid:57) N ên có những bộ phân nghiên cứu thị trường để có những cơ sở ban hành chính

sách trước thực tế, tránh trường hợp chính sách luôn đi sau thực tế.

(cid:57) Các văn bản ra đời cần phải lấy ý kiến từ nhiều ban ngành để có thể thực thi

được khi áp dụng trong thực tiễn, tránh trường hợp cứ ban hành văn bản khi áp

dụng sai đến đâu sửa đến đó.

(cid:57) N ên có bộ phận sẵn sàng trả lời những thắc mắc cho nhà đầu tư

(cid:57) N ên sớm lập quỹ tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust)

(cid:57) N hà nước nên xử lý nghiêm các vụ lợi dụng quyền hạn để cấu kết với nhau

nhằm giúp nhà đầu cơ giành được giá đấu thầu thấp. Bên cạnh đó cần có qui

định về việc phạt các nhà đầu tư trong trường hợp trúng đấu giá nhưng không

thực hiện dự án.

(cid:57) N ên giao dự án cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự tránh giao

cho những nhà đầu tư chỉ chuyên mua đi bán lại dự án làm cho chi phí đầu vào

tăng lên rất nhiều kết quả là sản phNm đầu ra giá rất cao. Hậu quả là nhà đầu tư

gặp nhiều rủi ro do bán không được sản phNm, người tiêu dùng phải mua sản

phNm với giá quá cao.

(cid:57) Giảm thiểu các thủ tục về cấp phép xây dựng, thNm định dự án nhằm giảm thiểu

rủi ro cho nhà đầu tư khi dự án kéo dài hơn dự kiến.

(cid:153) Kiến nghị đối với nhà đầu tư:

(cid:57) Trước khi đầu tư cần tìm hiểu kỹ về luật pháp bất động sản, những qui định nào

không chắc chắn thì nên có công văn hỏi các ban ngành có liên quan. N ếu sau

này chính sách về bất động sản có thay đổi thì cũng có cơ sở để bảo vệ quyền lợi

cho mình.

(cid:57) Việc thu thập thông tin để nghiên cứu thị trường cần phải tham khảo nhiều

nguồn để thNm định tính chính xác của thông tin.

(cid:57) Đối với nhà đầu tư khi thực hiện giao dịch mua bất động sản phải yêu cầu người

bán khai giá giao dịch đúng với giá trị mua bán nhằm giảm thiểu rủi ro cho mình

về sau đồng thời giúp thị trường phát triển minh bạch.

(cid:57) ChuNn bị đầy đủ vốn theo qui định của pháp luật nhằm giúp dự án xây dựng

đúng tiến độ.

(cid:57) Thực hiện tốt an toàn lao động như mua bảo hiểm cho công trình và người lao

động, thực hiện mục tiêu “ công trường không tai nạn” và có những phần thưởng

xứng đáng cho những cá nhân đạt tốt mục tiêu này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG III

Hiện nay thị trường bất động sản nước ta tồn tại nhiều yếu tố làm cho các nhà đầu

tư vào bất động sản gặp phải rui ro như:

- Sự không nhất quán của các chính sách thuế bất động sản trong mỗi thời kỳ

khác nhau

- Thị trường bất động sản không minh bạch

- Thị trường vốn còn rất hạn chế, rất ít nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

- Các vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền

trên đất thay đổi liên tục sẽ tác động đến tính khả thi của bất động sản.

- Tai nạn trong quá trình thi công xây dựng

Giải quyết được những vấn đề trên sẽ giúp cho thị trường bất động sản nước ta phát

triển lành mạnh. Các nhà đầu tư sẽ yên tâm khi quyết định đầu tư vào thị trường bất

động sản nước ta vì họ có thể dự kiến được những rủi ro cũng như mức độ rủi ro mà

họ chấp nhận được. Đây cũng là những điều kiện để thị trường bất động sản phát

triển tốt góp phần giải quyết tình trạng giá nhà rất cao so với thu nhập của người

dân như hiện nay.

KẾT LUẬN CHUNG

ThNm định tài chính bất động sản là một trong những khâu quan trọng nhất khi

quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản phức hợp. N gày nay nhiều chủ đầu tư

đã phải chi ra hàng vài chục ngàn đến hàng trăm ngàn USD để thuê các công ty

quốc tế chuyên về lập thNm định tính khả thi thNm định dự án của mình. Điều này

cho thấy các chủ đầu tư ngày càng quan tâm đến công tác thNm định tài chính của

dự án bất động sản. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng

chứa đựng nhiều rủi ro.

Sau khi nghiên cứu xong đề tài “Xây dựng mô hình thNm định tài chính dự án đầu

tư bất động sản phức hợp tại Việt N am” đã phần nào giúp người đọc nắm được

phương pháp xây dựng một mô hình thNm định một dự án bất động sản phức hợp

trong thực tế. Phương pháp kinh doanh bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư tự

kinh doanh và phương pháp chủ đầu tư bán lại tất cả các hạng mục sau khi xây

dựng xong. Từ việc xác định các hạng mục cần đầu tư, lập tiến độ dự án xây dựng,

xác định các thông số cần thiết để đưa vào mô hình dự án đến lập một cơ cấu vốn

hợp lý cho một dự án bất động sản. N goài ra đề tài còn giúp người đọc hiểu các

phương pháp phân tích những rủi ro nhằm giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quát

hơn về dự án trước khi quyết định đầu tư.

Mong rằng luận văn này sẽ giúp các công ty đầu tư bất động sản tại Việt N am có cơ

sở hơn để lập nên những dự án thành công nhằm giúp cho thị trường bất động sản

nước ta phát triển như các nước trong khu vực.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1. Trần N gọc Thơ, Tài chính doanh nghiệp hiện đại, N XB Thống Kê

TP.HCM 2007

2. N guyễn Thị N gọc Trang, Quản trị rủi ro tài chính, N XB Thống Kê 2006

3. Thời báo kinh tế Sài Gòn số 31,32 & 35/2008

4. Luật kinh doanh bất động sản năm 2003

5. N ghị định của chính phủ 181/2004/N Đ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về

hướng dẫn thi hành luật đất đai

6. N ghị định của chính phủ 198/2004/N Đ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về

thu tiền sử dụng đất.

7. N ghị định 153/N Đ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.

8. N ghị định 198/2004/N Đ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

9. N ghị định 84/2004/N Đ-CP ngày 27/05/2007 qui định bổ sung về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

10. Công văn 11769/BTC-TCT ngày 21/08/2009 về việc xử lý chênh lệch do

đánh giá lại tài sản

11. Công văn 2926/TC-TCT ngày 14/03/2005 về việc chứng từ, thuế đối với

tài sản dịch chuyển, góp vốn của doanh nghiệp

12. "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt N am" của

Gs.Ts Kh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright

Tiếng Anh

1. Rose,R., Corporate Finance (2001), Chapter 9: Discount Rate, Sixth

Edition, Yale University

2. Benninga and Sarig (2005), Corporate Finance: A Valuation Approach

3. Tran Tri Dung, Principles of Finance with Excel, Chapter 9: Choosing a

Discount Rate, N ew York Oxford, Oxford University Press.

4. Quarterly Report Q1,Q2,Q3&Q4/2008; Q1,Q2/2009 – CB Richard Ellis

(Vietnam)

5. Savills, Hotel Briefing; Retail Briefing; Office Briefing; Apartment for

sale Briefing, Quarter 2- 2007

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 1

NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH

Số tầng cao

Các hạng mục

Tổng chi phí xây dựng

Mật độ xây dựng (%)

Tổng diện tích sàn xây dựng (m2)

Chi phí xây dựng (USD mỗi m2)

Diện tích đất xây dựng (m2)

60,00%

19 4 13 13 2

24.000 62.400 15.600 12.000

600 650 550 400

15.840.000 49.077.600 11.419.980 5.280.000

40,00%

Các hạng mục bán/cho thuê Khu thương mại Khu căn hộ bán Khu văn phòng Khu đậu xe ( tầng hầm) Các hạng mục không bán/không cho th Đất giao thông, cây xanh & cảnh quan

100

Tổng cộng

6.000 6.000 4.800 1.200 6.000 4.000 4.000 10.000,0

114.000 400.000 82.017.580

Đơn vị

Thông số kỹ thuật khu thương mại

Số liệu

Khu thương mại (4 tầng) Hệ số hiệu dụng

24.000 85

m2 % m2

Tổng diện tích có thể cho thuê

20.400

Thông số kỹ thuật khu căn hộ bán

Số liệu

Đơn vị

62.400 85

Tổng diện tích sàn xây dựng Hệ số hiệu dụng

53.040 530

Tổng diện tích có thể bán Số căn hộ bán

m2 % m2 số căn m2

Diện tích trung bình của mỗi căn hộ

100

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 1

NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH

Số liệu

Đơn vị

Thông số kỹ thuật khu cao ốc văn phòng

Tổng diện tích khu văn phòng cho thuê Hệ số hiệu dụng

15.600 85

m2 % m2

Tổng diện tích có thể cho thuê

13.260

Thông số kỹ thuật khu đậu xe

Số liệu

Đơn vị

Tổng diện tích khu đậu xe Hệ số hiệu dụng

12.000 70

Tổng diện tích có thể cho thuê Số chỗ đậu xe máy Số chỗ đậu xe hơi

8.400 2.016 134

m2 % m2 chỗ chỗ

Tốc độ tăng giá xây dựng

%/năm

Tốc độ tăng giá xây dựng

8,23%

Tổng cộng

Tiến độ phát triển

2 2010

3 2011

4 2012

1 2009

Giai đoạn 1

Tiến hành các thủ tục pháp lý

100%

Giai đoạn 2

Hoàn tất tiến trình trả tiền thuê/mua

100%

Giai đoạn 3

100% 30%

70% 50% 30%

Xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu vực công cộng Xây dựng khu đậu xe Xây dựng khu thương mại Xây dựng khu căn hộ bán Xây dựng khu cao ốc văn phòng Tiếp thị và thủ tục pháp lý Thiết ké, tư vấn & quản lý Dự phòng phí

40% 40% 20%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

30% 30% 20%

50% 30% 50% 20% 20% 20%

40% 50% 10% 10% 40%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 1

NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH

Chi phí phát triển

Tổng cộng

Chi phí đất Chi phí sử dụng đất

$2.500

25.000.000 25.000.000

1 2009 25.000.000 25.000.000

2 2010 - -

3 2011 - -

4 2012 - -

Chi phí cứng

28.507.003

33.212.263

32.126.783 82.017.580 400.000

1.984.000 400.000

1.584.000

4.000.181 8.571.816 15.935.006

Xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu vực công cộng Chi phí đền bù giải tỏa Xây dựng khu đậu xe Xây dựng khu thương mại Xây dựng khu căn hộ bán Xây dựng khu cao ốc văn phòng

5.280.000 15.840.000 49.077.600 11.419.980

- - -

9.277.276 17.246.457 6.688.530

- - 24.887.787 7.238.996

Chi phí mềm

Chi phí tiếp thị và thủ tục pháp lý Chi phí thiết ké, tư vấn & quản lý Dự phòng phí

3% 5% 7%

Tổng chi phí phát triển

12.302.637 2.460.527 4.100.879 5.741.231 133.132.686

3.772.809 984.211 1.640.352 1.148.246 30.756.809

3.116.668 738.158 1.230.264 1.148.246 31.623.671

2.460.527 492.105 820.176 1.148.246 35.672.791

2.952.633 246.053 410.088 2.296.492 35.079.416

Cơ cấu vốn

Phần trăm

Tổng cộng

17%

Tổng vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu

1 2009 22.452.470 22.452.470

Vốn huy động từ khách hàng

61%

22.452.470 22.452.470 80.854.422

Căn hộ bán

35.672.791 53.155.090

Tổng nợ vay

22%

3 2011 - - -

4 2012 - - 35.079.416 51.755.977 -

Vay ngân hàng

Tổng cộng

100%

29.825.794 29.825.794 133.132.686

- -

8.304.338 8.304.338 30.756.809

2 2010 - - 10.102.215 10.102.215 21.521.455 21.521.455 31.623.671

35.672.791

35.079.416 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 2

LNCH THANH TOÁN KHOẢN VAY

Khoản nợ vay trong giai đoạn xây dựng

Khoản nợ vay trả dần trong giai đoạn xây dựng

STT.

Lãi vay

Tổng cộng

Lịch trả nợ Nợ gốc

$32.635.242

Khoản vay = $29.825.794

Thanh toán theo năm

Khoản vay/tháng Khoản vay/năm

Lãi

Dư nợ Tổng khoản nợ Số năm

$692.028

Số lần thanh toán/năm Số lần thanh toán

32.635.242 2,5 12% 4 10

($15.303.384)

($2.846.789) ($2.932.192) ($3.020.158) ($3.110.763) ($3.204.086) ($3.300.208) ($3.399.215) ($3.501.191) ($3.606.227) ($3.714.414)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

($979.057) ($893.654) ($805.688) ($715.083) ($621.760) ($525.638) ($426.631) ($324.655) ($219.619) ($111.432)

($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846) ($3.825.846)

($7.651.692)

$8.304.338

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

$692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455

$21.521.455

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Rút khoản vay $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455 $1.793.455

Lãi suất 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

Tổng khoản vay (Lãi + gốc) = Khoản vay $692.028 $698.948 $705.938 $712.997 $720.127 $727.329 $734.602 $741.948 $749.367 $756.861 $764.430 $772.074 $1.881.221 $1.900.033 $1.919.034 $1.938.224 $1.957.606 $1.977.182 $1.996.954 $2.016.924 $2.037.093 $2.057.464 $2.078.038 $2.098.819

$6.920 $13.910 $20.969 $28.099 $35.300 $42.574 $49.920 $57.339 $64.833 $72.401 $80.046 $87.766 $106.579 $125.579 $144.769 $164.152 $183.728 $203.500 $223.469 $243.638 $264.009 $284.584 $305.364

$1.390.977 Lãi suất/năm $2.096.915 $2.809.912 $3.530.039 $4.257.368 $4.991.970 $5.733.918 $6.483.285 $7.240.146 $8.004.576 $8.776.650 $10.657.871 $12.557.904 $14.476.938 $16.415.162 $18.372.768 $20.349.950 $22.346.904 $24.363.828 $26.400.921 $28.458.385 $30.536.423 $32.635.242

Tổng cộng

$29.825.794

Tổng cộng

$29.825.794

$2.809.448

$32.635.242

Tổng cộng

($32.635.242)

($5.623.218)

($38.258.460)

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 3

DOANH THU VÀ CHI PHÍ DỰ KIẾN

Giai đoạn Năm

1 2009

2 2010

3 2011

4 2012

5 2013

6 2014

7 2015

8 2016

9 2017

10 2018

11 2019

12 2020

13 2021

2023 - 2058 16 - 50 2023

14 2022

Doanh thu

10.862.597

57.156.011

10.862.597

57.156.011 55.651.588 4.651.200 4.073.472 1.917.821 66.294.081

6.607.402 4.607.224 2.193.247 13.407.873

8.141.216 4.904.390 2.563.357 15.608.963

8.746.826 5.220.723 2.563.357 16.530.907

8.875.405 5.557.460 2.819.693 17.252.557

9.005.873 5.915.916 2.819.693 17.741.482

9.138.259 6.297.493 3.101.662 18.537.414

9.272.592 6.703.681 3.101.662 19.077.935

9.408.899 7.136.068 3.411.828 19.956.796

9.547.210 7.596.345 3.411.828 20.555.383

9.687.554 8.086.309 3.753.011 21.526.874

9.829.961 8.607.876 3.753.011 22.190.848

Khu căn hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Tổng doanh thu

Chi phí

760.382

4.000.921

760.382

4.000.921 3.895.611 953.496 814.694 393.153 6.056.955

1.354.517 921.445 449.616 2.725.578

1.668.949 980.878 525.488 3.175.315

1.793.099 1.044.145 525.488 3.362.732

1.819.458 1.111.492 578.037 3.508.987

1.846.204 1.183.183 578.037 3.607.424

1.873.343 1.259.499 635.841 3.768.682

1.900.881 1.340.736 635.841 3.877.458

1.928.824 1.427.214 699.425 4.055.463

1.957.178 1.519.269 699.425 4.175.872

1.985.949 1.617.262 769.367 4.372.578

2.015.142 1.721.575 769.367 4.506.084

Khu căn hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Tổng chi phí

Thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao và nợ (EBITDA)

10.102.215

53.155.090

60.237.126

10.682.295

12.433.647

13.168.174

13.743.570

14.134.058

14.768.732

15.200.477

15.901.333

16.379.511

17.154.296

17.684.763 Khấu hao chi phí phát triển

6.400.782

33.679.163

32.792.683

2.367.359

1.463.459 Thu nhập trươc lãi và thuế (EBIT)

3.701.433

19.475.927

27.444.444

8.314.935

10.066.288

10.800.815

11.376.211

11.766.698

12.401.372

12.833.117

13.533.973

14.012.152

14.786.937

16.221.305

Lãi vay

3.393.482

1.898.684

331.052

Thu nhập trước thuế (EBT)

3.701.433

16.082.445

25.545.759

7.983.884

10.066.288

10.800.815

11.376.211

11.766.698

12.401.372

12.833.117

13.533.973

14.012.152

14.786.937

16.221.305

2.516.572

2.700.204

2.844.053

2.941.675

3.100.343

3.208.279

3.383.493

3.503.038

3.696.734

4.055.326

25%

925.358

4.020.611

6.386.440

1.995.971

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Lợi nhuận thuần

2.776.075

12.061.834

19.159.320

5.987.913

7.549.716

8.100.611

8.532.158

8.825.024

9.301.029

9.624.838

10.150.480

10.509.114

11.090.203

12.165.979 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 4

KHẤU HAO CHI PHÍ PHÁT TRIỂN

Giai đoạn Năm

1 2009

2 2010

3 2011

4 2012

Hạng mục hoạt động

2023 - 2058 16 - 50 2023 1.463.459 680.678 442.441 340.339

Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Máy móc thiết bị

35 35 35 10

5 2013 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

6 2014 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

7 2015 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

8 2016 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

9 2017 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

10 2018 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

11 2019 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

12 2020 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

13 2021 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

14 2022 2.367.359 680.678 442.441 340.339 903.901

Hạng mục bán

Khu căn hộ bán

60.260.058 23.823.744 15.485.433 11.911.872 9.039.009 72.872.628 72.872.628

Tổng cộng

6.400.782 6.400.782 6.400.782

33.679.163 33.679.163 33.679.163

32.792.683 32.792.683 32.792.683

2.367.359

1.463.459 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 5

DÒNG TIỀN DỰ KIẾN

Giai đoạn Năm

1 2009

2 2010

3 2011

4 2012

5 2013

6 2014

7 2015

8 2016

9 2017

10 2018

11 2019

12 2020

13 2021

14 2022

15-50 2023 - 2058

Dòng tiền vào

8.304.338

Rút khoản vay Thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao (EBITDA)

Tổng dòng tiền vào

8.304.338 21.521.455 10.102.215 31.623.671

53.155.090 53.155.090

60.237.126 60.237.126

10.682.295 10.682.295

12.433.647 12.433.647

13.168.174 13.168.174

13.743.570 13.743.570

14.134.058 14.134.058

14.768.732 14.768.732

15.200.477 15.200.477

15.901.333 15.901.333

16.379.511 16.379.511

17.154.296 17.154.296

17.684.763 17.684.763

Dòng tiền ra

30.756.809

31.623.671

Chi phí phát triển Thanh toán khoản vay Thuế thu nhập doanh nghiệp

Tổng dòng tiền ra

30.756.809 925.358 32.549.029

35.672.791 15.303.384 4.020.611 54.996.786

35.079.416 15.303.384 6.386.440 56.769.239

7.651.692 1.995.971 9.647.663

2.516.572 2.516.572

2.700.204 2.700.204

2.844.053 2.844.053

2.941.675 2.941.675

3.100.343 3.100.343

3.208.279 3.208.279

3.383.493 3.383.493

3.503.038 3.503.038

3.696.734 3.696.734

4.055.326 4.055.326

Dòng tiền thuần

Dòng tiền thuần cộng dồn

(22.452.470) (22.452.470)

(925.358) (23.377.829)

(1.841.696) (25.219.524)

3.467.887 (21.751.638)

1.034.632 (20.717.006)

9.917.075 (10.799.930)

10.467.971 (331.960)

10.899.518 10.567.558

11.192.383 21.759.941

11.668.389 33.428.330

11.992.197 45.420.527

12.517.839 57.938.366

12.876.473 70.814.839

13.457.562 84.272.402

13.629.437 97.901.839

Giá trị còn lại: áp dụng hệ số chiết khấu của kỳ 2023 cho toàn bộ chu kỳ từ 2023 đến 2058 Hiện giá thuần của Giá trị còn lại: áp dụng hệ số chiết khấu

16% 16%

Hệ số chiết khấu: Hệ số chiết khấu:

84.776.724 10.613.650

6,220 0,125

36 14

Thời hạn (n) Hệ số hiện giá (PVIF)

1,0 0,862

2,0 0,743

3,0 0,641

4,0 0,552

5,0 0,476

6,0 0,410

7,0 0,354

10,0 0,227

11,0 0,195

12,0 0,168

13,0 0,145

14,0 0,125

8,0 0,305

9,0 0,263

(687.692)

(1.179.897)

1.915.283

492.602

4.070.387

3.703.877

3.324.630

2.943.071

2.645.032

2.343.478

2.108.791

1.870.006

1.684.824

(19.355.578) 5.878.815 10.613.650 16.492.465 19,8% 1,18 7,03 10,32

Hiện giá của dòng tiền thuần Hiện giá thuần của dòng tiền 2008-2023 Hiện giá thuần của Giá trị còn lại Hiện giá thuần của Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP)

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 6

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU CĂN HỘ BÁN

Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Khu căn hộ bán

Đơn vị

Tổng cộng

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Căn hộ

Diện tích có thể bán Tỉ lệ bán dự kiến

53.040 100%

10%

15%

Diện tích bán được

53.040

5.304

7.956

1.800

1.961

2.135

2.326

2.533

m2 USD/m2 17,8%

Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ mỗi năm) TỔNG DOANH THU

TỔNG DOANH THU

Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý và dịch vụ Chi phí khác

1% 2% 1% 3%

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

1.800 17,8% 123.670.196 123.670.196 1.236.702 2.473.404 1.236.702 3.710.106 115.013.282

- - - - - -

- - - - - - -

1.961 8,9% 10.398.810 3.258.779 32.588 65.176 32.588 97.763 3.030.665

10.398.810 7.603.818 76.038 152.076 76.038 228.115 7.071.551

2.135 8,9% 11.326.384 5.873.529 58.735 117.471 58.735 176.206 5.462.382

11.326.384 10.513.388 105.134 210.268 105.134 315.402 9.777.451

2.326 8,9% 12.336.698 28.402.075 284.021 568.041 284.021 852.062 26.413.929

12.336.698 12.367.020 123.670 247.340 123.670 371.011 11.501.328

2.533 8,9% 13.437.131 6.183.510 61.835 123.670 61.835 185.505 5.750.664

20.155.697 12.367.020 123.670 247.340 123.670 371.011 11.501.328

2.759 8,9% 21.953.585 30.917.549 309.175 618.351 309.175 927.526 28.753.321

-

6.183.510 61.835 123.670 61.835 185.505 5.750.664

Năm 2011

Lịch biểu thanh toán Khu căn hộ bán

15%

10% 25%

5% 5% 30%

Năm 2012 10% 10% 10% 40%

5% 5% 5% 5% 45%

10% 10% 10% 10% 10% 55%

5% 5% 5% 5% 5% 5% 60%

Năm 2013 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 70%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 95%

Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 100%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 7

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU THƯƠNG MẠI

Khu thương mại

Giai đoạn Năm

4 2012

5 2013

6 2014

7 2015

8 2016

9 2017

10 2018

11 2019

12 2020

13 2021

14 2022

2025 - 2058 15 1905

DOANH THU

Tỉ lệ thuê dự kiến

50%

70%

85%

90%

20.400

38 USD/m2/tháng 12 tháng

10.200 38,0 4.651.200 1

14.280 38,6 6.607.402 1

17.340 39,1 8.141.216 1

18.360 39,7 8.746.826 1

18.360 40,3 8.875.405 1

18.360 40,9 9.005.873 1

18.360 41,5 9.138.259 1

18.360 42,1 9.272.592 1

18.360 42,7 9.408.899 1

18.360 43,3 9.547.210 1

18.360 44,0 9.687.554 1

18.360 44,6 9.829.961 1

1,47%

Diện tích thuê Giá thuê dự kiến Tổng doanh thu hàng năm Tỉ lệ tăng giá Chu kỳ tăng giá

1 năm

TỔNG DOANH THU

4.651.200

6.607.402

8.141.216

8.746.826

8.875.405

9.005.873

9.138.259

9.272.592

9.408.899

9.547.210

9.687.554

9.829.961 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG

3% 1 tháng tiền thuê 1% tổng doanh thu 2% tổng doanh thu 15% tổng doanh thu

Phí hoa hồng Phí tiếp thị Phí bảo trì Chi phí vận hành TỔNG CHI PHÍ

116.280 46.512 93.024 697.680 953.496

165.185 66.074 132.148 991.110 1.354.517

203.530 81.412 162.824 1.221.182 1.668.949

218.671 87.468 174.937 1.312.024 1.793.099

221.885 88.754 177.508 1.331.311 1.819.458

225.147 90.059 180.117 1.350.881 1.846.204

228.456 91.383 182.765 1.370.739 1.873.343

231.815 92.726 185.452 1.390.889 1.900.881

235.222 94.089 188.178 1.411.335 1.928.824

238.680 95.472 190.944 1.432.081 1.957.178

242.189 96.876 193.751 1.453.133 1.985.949

245.749 98.300 196.599 1.474.494 2.015.142

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

3.697.704

5.252.884

6.472.266

6.953.727

7.055.947

7.159.669

7.264.916

7.371.710

7.480.075

7.590.032

7.701.605

7.814.819 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 8

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU VĂN PHÒNG

KHU VĂN PHÒNG

Giai đoạn Năm

4 2012

5 2013

6 2014

7 2015

8 2016

9 2017

10 2018

11 2019

12 2020

13 2021

2023 - 2058 15 2023

14 2022

DOANH THU

Văn phòng

Tỉ lệ thuê dự kiến

80%

85%

13.260 m2

32 USD/m2/tháng

10.608 32,0

11.271 34,1

11.271 36,3

11.271 38,6

11.271 41,1

11.271 43,7

11.271 46,6

11.271 49,6

11.271 52,8

11.271 56,2

11.271 59,8

11.271 63,6

6,45%

Diện tích thuê Giá thuê dự kiến Tốc độ tăng giá Chi kỳ tăng giá

1 năm

12 tháng

Tổng doanh thu mỗi tháng Doanh thu từ khu văn phòng TỔNG DOANH THU

339.456 4.073.472 4.073.472

383.935 4.607.224 4.607.224

408.699 4.904.390 4.904.390

435.060 5.220.723 5.220.723

463.122 5.557.460 5.557.460

492.993 5.915.916 5.915.916

524.791 6.297.493 6.297.493

558.640 6.703.681 6.703.681

594.672 7.136.068 7.136.068

633.029 7.596.345 7.596.345

673.859 8.086.309 8.086.309

717.323 8.607.876 8.607.876

CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG

2% tổng doanh thu 1% tổng doanh thu 2% tổng doanh thu 15% tổng doanh thu

Phí hoa hồng cho thuê Phí tiếp thị Chi phí duy tu bảo dưỡng Chi phí vận hành TỔNG DOANH THU

81.469 40.735 81.469 611.021 814.694

92.144 46.072 92.144 691.084 921.445

98.088 49.044 98.088 735.659 980.878

104.414 52.207 104.414 783.108 1.044.145

111.149 55.575 111.149 833.619 1.111.492

118.318 59.159 118.318 887.387 1.183.183

125.950 62.975 125.950 944.624 1.259.499

134.074 67.037 134.074 1.005.552 1.340.736

142.721 71.361 142.721 1.070.410 1.427.214

151.927 75.963 151.927 1.139.452 1.519.269

161.726 80.863 161.726 1.212.946 1.617.262

172.158 86.079 172.158 1.291.181 1.721.575

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

3.258.778

3.685.779

3.923.512

4.176.579

4.445.968

4.732.733

5.037.994

5.362.945

5.708.855

6.077.076

6.469.047

6.886.301 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 9

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN BÃI ĐẬU XE

Bãi đậu xe

Giai đoạn Năm

4 2012

5 2013

6 2014

7 2015

8 2016

9 2017

10 2018

11 2019

12 2020

13 2021

14 2022

2025 - 2058 15 1905

DOANH THU

85% 1.714

70% 1.411

80% 1.613

85% 1.714

2016 chỗ

3 lượt/ ngày 1,25 USD/chỗ/lượt

1,25 5.292 94

1,25 6.048 108

1,38 7.069 114

1,51 7.775 114

1,66 8.553 114

1,83 9.408 114

2,01 10.349 114

134 3

chỗ lượt/ ngày

0,125 USD/chỗ/lượt

0,13 35

0,14 44

0,15 52

0,17 57

0,18 63

0,20 69

0,22 76

10%

Khu giữ xe - tầng hầm Tỉ lệ đậu xe dự kiến Số chỗ đậu xe ôtô Số lượt đậu xe trong ngày Phí đậu xe ô tô Tổng phí đậu xe mỗi ngày Số chỗ đậu xe môtô Số lượt đậu xe trong ngày Phí đậu xe mô tô Tổng phí đậu xe mỗi ngày Tỉ lệ tăng giá Chu kỳ tăng giá

2 năm

TỔNG DOANH THU HẰNG NĂM

1.917.821

2.193.247

2.563.357

2.819.693

3.101.662

3.411.828

3.753.011 CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG

3% 1 tháng tiền thuê 1% tổng doanh thu 2% tổng doanh thu 15% tổng doanh thu

Phí hoa hồng Phí tiếp thị Phí bảo trì Chi phí vận hành TỔNG CHI PHÍ

47.946 19.178 38.356 287.673 393.153

54.831 21.932 43.865 328.987 449.616

64.084 25.634 51.267 384.504 525.488

70.492 28.197 56.394 422.954 578.037

77.542 31.017 62.033 465.249 635.841

85.296 34.118 68.237 511.774 699.425

93.825 37.530 75.060 562.952 769.367

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

1.524.668

1.743.631

2.037.869

2.241.656

2.465.821

2.712.404

2.983.644 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 10

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY

17,84%

8,23%

)

m ă n / %

( ộ h n ă c n á b á i g i ổ đ y a h T

16.492.465 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50%

6,31% 10.165.359 11.676.762 13.233.449 14.836.522 16.487.102 18.186.329 19.935.359 21.735.371 23.587.560 25.493.143 27.453.353

6,69% 9.829.751 11.341.139 12.897.812 14.500.870 16.151.436 17.850.648 19.599.665 21.399.663 23.251.839 25.157.409 27.117.606

7,08% 9.492.601 11.003.974 12.560.632 14.163.676 15.814.227 17.513.425 19.262.428 21.062.413 22.914.576 24.820.132 26.780.316

Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 8,23% 8.463.747 9.983.189 11.539.802 13.142.802 14.793.310 16.492.465 18.241.426 20.041.370 21.893.492 23.799.008 25.759.153

7,85% 8.813.660 10.325.003 11.881.631 13.484.645 15.135.168 16.834.338 18.583.313 20.383.270 22.235.406 24.140.936 26.101.094

7,46% 9.153.905 10.665.264 12.221.906 13.824.936 15.475.473 17.174.657 18.923.646 20.723.617 22.575.766 24.481.309 26.441.480

8,61% 8.086.906 9.639.817 11.196.415 12.799.400 14.449.893 16.149.034 17.897.981 19.697.911 21.550.020 23.455.523 25.415.654

9,00% 7.708.265 9.294.884 10.851.466 12.454.437 14.104.915 15.804.042 17.552.975 19.352.891 21.204.985 23.110.475 25.070.594

9,38% 7.327.821 8.948.386 10.504.953 12.107.908 13.758.372 15.457.484 17.206.403 19.006.304 20.858.385 22.763.861 24.723.967

9,77% 6.945.568 8.574.680 10.156.869 11.759.810 13.410.259 15.109.356 16.858.261 18.658.148 20.510.216 22.415.678 24.375.770

10,15% 6.561.502 8.190.607 9.807.213 11.410.138 13.060.572 14.759.655 16.508.545 18.308.419 20.160.472 22.065.921 24.025.999

)

m ă n / %

( ộ h n ă c n á b á i g i ổ đ y a h T

19,82% 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50%

6,31% 15,7% 16,6% 17,6% 18,7% 19,8% 21,0% 22,4% 23,8% 25,3% 27,0% 28,8%

6,69% 15,5% 16,4% 17,4% 18,5% 19,6% 20,8% 22,1% 23,5% 25,0% 26,7% 28,5%

7,08% 15,3% 16,2% 17,2% 18,2% 19,3% 20,5% 21,8% 23,2% 24,8% 26,4% 28,2%

Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 8,23% 14,8% 15,6% 16,6% 17,6% 18,6% 19,8% 21,1% 22,4% 23,9% 25,5% 27,2%

7,85% 15,0% 15,8% 16,8% 17,8% 18,9% 20,1% 21,3% 22,7% 24,2% 25,8% 27,5%

7,46% 15,1% 16,0% 17,0% 18,0% 19,1% 20,3% 21,6% 23,0% 24,5% 26,1% 27,9%

8,61% 14,5% 15,4% 16,4% 17,3% 18,4% 19,6% 20,8% 22,2% 23,6% 25,2% 26,9%

9,00% 14,3% 15,2% 16,1% 17,1% 18,2% 19,3% 20,6% 21,9% 23,4% 24,9% 26,6%

9,38% 14,1% 15,0% 15,9% 16,9% 18,0% 19,1% 20,3% 21,6% 23,1% 24,6% 26,3%

9,77% 13,9% 14,8% 15,7% 16,7% 17,7% 18,9% 20,1% 21,4% 22,8% 24,3% 26,0%

10,15% 13,7% 14,6% 15,5% 16,5% 17,5% 18,6% 19,8% 21,1% 22,5% 24,1% 25,7%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - QUẬN TÂN BÌNH - PHƯƠNG ÁN HOẠT ĐỘNG

BẢNG 11

PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG Scenario Summary

Current Values:

Trường hợp xấu nhất

Trường hợp dễ xảy ra nhất

Trường hợp tốt nhất

Changing Cells:

8,23% 17,84% 6,45% 1,47%

6,31% 6,18% -4,63% 1,77%

8,23% 17,84% 6,45% 1,47%

10,15% 29,50% 7,20% 11,13%

Thay đổi chi phí xây dựng Thay đổi giá bán căn hộ Thay đổi giá cho thuê văn phòng Thay đổi giá cho thuê khu thương mại

Result Cells:

16.492.465 19,82% 1,18 7,03 10,32

10.485.512 17,78% 1,11 7,21 10,92

16.492.465 19,82% 1,18 7,03 10,32

32.644.086 23,71% 1,35 6,77 9,42

Hiện giá thuần của Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP

Notes: Current Values column represents values of changing cells at time Scenario Summary Report was created. Changing cells for each scenario are highlighted in gray.

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 1

NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH

Các hạng mục

Số tầng cao

Tổng chi phí xây dựng

Mật độ xây dựng (%)

Diện tích đất xây dựng (m2)

Chi phí xây dựng (USD mỗi m2)

Tổng diện tích sàn xây dựng (m2)

60,00%

19 4 13 13 2

24.000 62.400 15.600 12.000

600 650 550 400

15.840.000 49.077.600 11.419.980 5.280.000

40,00%

Các hạng mục bán/cho thuê Khu thương mại Khu căn hộ bán Khu văn phòng Khu đậu xe ( tầng hầm) Các hạng mục không bán/không cho thuê Đất giao thông, cây xanh & cảnh quan

100

Tổng cộng

6.000 6.000 4.800 1.200 6.000 4.000 4.000 10.000,0

114.000 400.000 82.017.580

Thông số kỹ thuật khu thương mại

Số liệu

Đơn vị

Khu thương mại (4 tầng) Hệ số hiệu dụng

24.000 85

m2 % m2

Tổng diện tích có thể cho thuê

20.400

Đơn vị

Thông số kỹ thuật khu căn hộ bán

Số liệu

Tổng diện tích sàn xây dựng Hệ số hiệu dụng

62.400 85

Tổng diện tích có thể bán Số căn hộ bán

53.040 442

Diện tích trung bình của mỗi căn hộ

m2 % m2 số căn m2

120

Thông số kỹ thuật khu cao ốc văn phòng

Số liệu

Đơn vị

15.600 85

Tổng diện tích khu văn phòng cho thuê Hệ số hiệu dụng

m2 % m2

13.260

Tổng diện tích có thể cho thuê

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 1

NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH

Thông số kỹ thuật khu đậu xe

Số liệu

Đơn vị

Tổng diện tích khu đậu xe Hệ số hiệu dụng

12.000 70

Tổng diện tích có thể cho thuê Số chỗ đậu xe máy Số chỗ đậu xe hơi

8.400 2.016 134

m2 % m2 chỗ chỗ

Tốc độ tăng giá xây dựng

%/năm

Tốc độ tăng giá xây dựng

8,23%

Tổng cộng

Tiến độ phát triển

2 2010

3 2011

4 2012

1 2009

Giai đoạn 1

Tiến hành các thủ tục pháp lý

100%

Giai đoạn 2

Hoàn tất tiến trình trả tiền thuê/mua

100%

Giai đoạn 3

100% 30%

70% 50% 30%

40% 40% 20%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

30% 30% 20%

50% 30% 50% 20% 20% 20%

40% 50% 10% 10% 40%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 1

NHỮNG GIẢ ĐNNH CHÍNH

Chi phí phát triển

Tổng cộng

Chi phí đất Chi phí sử dụng đất

$2.500

25.000.000 25.000.000

1 2009 25.000.000 25.000.000

2 2010 - -

3 2011 - -

4 2012 - -

Chi phí cứng

28.507.003

33.212.263

32.126.783 82.017.580 400.000

1.984.000 400.000

1.584.000

4.000.181 8.571.816 15.935.006 -

9.277.276 17.246.457 6.688.530

- - 24.887.787 7.238.996

5.280.000 15.840.000 49.077.600 11.419.980

- - -

Chi phí mềm

Chi phí tiếp thị và thủ tục pháp lý Chi phí thiết ké, tư vấn & quản lý Dự phòng phí

3% 5% 7%

Tổng chi phí phát triển

12.302.637 2.460.527 4.100.879 5.741.231 133.132.686

3.772.809 984.211 1.640.352 1.148.246 30.756.809

3.116.668 738.158 1.230.264 1.148.246 31.623.671

2.460.527 492.105 820.176 1.148.246 35.672.791

2.952.633 246.053 410.088 2.296.492 35.079.416

Cơ cấu vốn

Phần trăm

Tổng cộng

17%

Tổng vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu

1 2009 22.452.470 22.452.470

Vốn huy động từ khách hàng

59%

22.452.470 22.452.470 78.833.979

Căn hộ bán

35.672.791 53.155.090

Tổng nợ vay

24%

3 2011 - - -

4 2012 - - 35.079.416 51.755.977 -

Vay ngân hàng (50%)

Tổng cộng

100%

31.846.237 31.846.237 133.132.686

- -

8.304.338 8.304.338 30.756.809

2 2010 - - 8.081.772 10.102.215 23.541.898 23.541.898 31.623.671

35.672.791

35.079.416 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 2

LNCH THANH TOÁN KHOẢN VAY

Khoản nợ vay trong giai đoạn xây dựng

Khoản nợ vay trả dần trong giai đoạn xây dựng

STT.

Lãi vay

Tổng cộng

Lịch trả nợ Nợ gốc

Khoản vay = $31.846.237

$34.770.598

Thanh toán theo năm

Khoản vay/tháng Khoản vay/năm

Lãi

Dư nợ Tổng khoản nợ Số năm

$692.028

Số lần thanh toán/năm Số lần thanh toán

34.770.598 2 12% 4 8

($19.813.176)

($3.910.176) ($4.027.481) ($4.148.306) ($4.272.755) ($4.400.937) ($4.532.966) ($4.668.955) ($4.809.023)

1 2 3 4 5 6 7 8

($1.043.118) ($925.813) ($804.988) ($680.539) ($552.356) ($420.328) ($284.339) ($144.271)

($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294) ($4.953.294)

($19.813.176)

$8.304.338

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

$692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $692.028 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825 $1.961.825

$23.541.898

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Rút khoản vay Lãi suất 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12%

Tổng khoản vay (Lãi + gốc) = Khoản vay $692.028 $698.948 $705.938 $712.997 $720.127 $727.329 $734.602 $741.948 $749.367 $756.861 $764.430 $772.074 $2.049.591 $2.070.087 $2.090.788 $2.111.696 $2.132.813 $2.154.141 $2.175.683 $2.197.439 $2.219.414 $2.241.608 $2.264.024 $2.286.664

$6.920 $13.910 $20.969 $28.099 $35.300 $42.574 $49.920 $57.339 $64.833 $72.401 $80.046 $87.766 $108.262 $128.963 $149.871 $170.988 $192.316 $213.858 $235.614 $257.589 $279.783 $302.199 $324.839

$1.390.977 Lãi suất/năm $2.096.915 $2.809.912 $3.530.039 $4.257.368 $4.991.970 $5.733.918 $6.483.285 $7.240.146 $8.004.576 $8.776.650 $10.826.241 $12.896.328 $14.987.116 $17.098.813 $19.231.626 $21.385.767 $23.561.449 $25.758.889 $27.978.302 $30.219.910 $32.483.934 $34.770.598

Tổng cộng

$31.846.237

Tổng cộng

$31.846.237

$2.924.362

$34.770.598

Tổng cộng

($34.770.598)

($4.855.753)

($39.626.351)

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 3

KHẤU HAO CHI PHÍ PHÁT TRIỂN

Giai đoạn Tổng giá trị khấu hao

Năm

1 2009

Hạng mục bán

2 2010 6.400.782 6.400.782

Khu căn hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe

Tổng cộng

133.132.686 72.872.628 28.027.934 18.218.157 14.013.967 133.132.686

6.400.782 3 2011 33.679.163 33.679.163 5.605.587 3.643.631 2.802.793 45.731.175

4 2012 32.792.683 32.792.683 22.422.347 14.574.526 11.211.174 81.000.729

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 4

DOANH THU VÀ CHI PHÍ DỰ KIẾN

Giai đoạn Năm

1 2009

2 2010

3 2011

4 2012

Doanh thu

10.862.597

57.156.011 8.312.059 4.208.724 740.739

Khu căn hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Tổng doanh thu

10.862.597 55.651.588 33.248.237 16.834.896 2.962.957 70.417.533 108.697.678

Chi phí

760.382

Khu căn hộ bán Khu thương mại Khu văn phòng Khu đậu xe Tổng chi phí

760.382 4.000.921 581.844 294.611 51.852 4.929.227

3.895.611 2.327.377 1.178.443 207.407 7.608.837

Thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao và nợ (EBITDA)

10.102.215 65.488.306 101.088.841

Khấu hao chi phí phát triển

6.400.782

45.731.175

81.000.729 Thu nhập trươc lãi và thuế (EBIT)

3.701.433

19.757.131

20.088.112

Lãi vay

3.454.458

1.401.295

Thu nhập trước thuế (EBT)

3.701.433

16.302.673

18.686.817

Thuế thu nhập doanh nghiệp

25%

925.358

4.075.668

4.671.704

Lợi nhuận thuần

2.776.075

12.227.005

14.015.113 THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 5

DÒNG TIỀN DỰ KIẾN

Giai đoạn Năm

1 2009

2 2010

3 2011

4 2012

Dòng tiền vào

8.304.338

Rút khoản vay Thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao (EBITDA)

Tổng dòng tiền vào

8.304.338 23.541.898 10.102.215 33.644.114

65.488.306 65.488.306

101.088.841 101.088.841

Dòng tiền ra

30.756.809

31.623.671

Chi phí phát triển Thanh toán khoản vay Thuế thu nhập doanh nghiệp

Tổng dòng tiền ra

30.756.809 925.358 32.549.029

35.672.791 19.813.176 4.075.668 59.561.634

35.079.416 19.813.176 4.671.704 59.564.296

Dòng tiền thuần

Dòng tiền thuần cộng dồn

(22.452.470) (22.452.470)

1.095.085 (21.357.386)

5.926.671 (15.430.714)

41.524.545 26.093.831

Tỷ suất chiết khấu

16%

1,0 0,862

Thời hạn (n) Hệ số hiện giá (PVIF)

2,0 0,743

3,0 0,641

4,0 0,552

3.796.968

22.933.637

813.826

(19.355.578) 8.188.853 31,6% 1,09 3,37 3,64

Hiện giá của dòng tiền thuần Hiện giá thuần của Dự án (NPV) Tỉ suất thu hồi nội bộ (IRR) Chỉ số sinh lời (PI) Thời gian hoàn vốn (PP) Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP)

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 6

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU CĂN HỘ BÁN

Năm 2013

Năm 2011

Năm 2012

Khu căn hộ bán

Đơn vị

Tổng cộng

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Căn hộ

Diện tích có thể bán Tỉ lệ bán dự kiến

53.040 100%

10%

15%

Diện tích bán được

53.040

5.304

7.956

1.800

1.961

2.135

2.326

2.533

m2 USD/m2 17,84%

Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ mỗi năm) TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN

TIỀN THỰC THU Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý và dịch vụ Chi phí khác

1% 2% 1% 3%

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

1.800 17,84% 123.670.196 123.670.196 1.236.702 2.473.404 1.236.702 3.710.106 115.013.282

- - - - - -

- - - - - - -

1.961 8,9% 10.398.810 3.258.779 32.588 65.176 32.588 97.763 3.030.665

10.398.810 7.603.818 76.038 152.076 76.038 228.115 7.071.551

2.135 8,9% 11.326.384 5.873.529 58.735 117.471 58.735 176.206 5.462.382

11.326.384 10.513.388 105.134 210.268 105.134 315.402 9.777.451

2.326 8,9% 12.336.698 28.402.075 284.021 568.041 284.021 852.062 26.413.929

12.336.698 12.367.020 123.670 247.340 123.670 371.011 11.501.328

2.533 8,9% 13.437.131 6.183.510 61.835 123.670 61.835 185.505 5.750.664

20.155.697 12.367.020 123.670 247.340 123.670 371.011 11.501.328

2.759 8,9% 21.953.585 30.917.549 309.175 618.351 309.175 927.526 28.753.321

-

6.183.510 61.835 123.670 61.835 185.505 5.750.664

Năm 2011

Lịch biểu thanh toán Khu căn hộ bán

15%

10% 25%

5% 5% 30%

Năm 2012 10% 10% 10% 40%

5% 5% 5% 5% 45%

10% 10% 10% 10% 10% 55%

5% 5% 5% 5% 5% 5% 60%

Năm 2013 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 70%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 95%

Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 100%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 7

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN KHU THƯƠNG MẠI

Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Khu thương mại

Đơn vị

Tổng cộng

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Khu thương mại

Diện tích có thể bán Tỉ lệ bán dự kiến

20.400 100%

100%

Diện tích bán được

20.400

1.993

2.008

2.022

2.037

2.052

m2 USD/m2 1,47%

Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ mỗi năm) TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN

SỐ TIỀN THỰC THU

Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý và dịch vụ Chi phí khác

1% 2% 1% 3%

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

1.993 1,47% 41.560.297 41.560.297 415.603 831.206 415.603 1.246.809 38.651.076

- - - - - -

- - - - - - -

2.008 0,74% - - - - - - -

- - - - - - -

2.022 0,74% - - - - - - -

- - - - - - -

2.037 0,74% - - - - - - -

41.560.297 8.312.059 83.121 166.241 83.121 249.362 7.730.215

2.052 0,74% -

10.390.074 103.901 207.801 103.901 311.702 9.662.769

-

10.390.074 103.901 207.801 103.901 311.702 9.662.769

2.067 0,74% -

10.390.074 103.901 207.801 103.901 311.702 9.662.769

-

2.078.015 20.780 41.560 20.780 62.340 1.932.554

Năm 2011

Năm 2012

Lịch biểu thanh toán Khu căn hộ bán

Q3/2011

100%

20%

25%

5%

Năm 2013 25%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 8

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Văn phòng cho thuê

Đơn vị

Tổng cộng

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Văn phòng cho thuê

Diện tích có thể bán Tỉ lệ bán dự kiến

13.260 100%

100%

Diện tích bán được

13.260

1.587

m2 USD/m2 6,5%

Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ mỗi năm) TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN

SỐ TIỀN THỰC THU

Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý và dịch vụ Chi phí khác

1% 2% 1% 3%

21.043.620 21.043.620 210.436 420.872 210.436 631.309 19.570.567

- - - - - -

- - - - - - -

21.043.620 4.208.724 42.087 84.174 42.087 126.262 3.914.113

-

5.260.905 52.609 105.218 52.609 157.827 4.892.642

-

5.260.905 52.609 105.218 52.609 157.827 4.892.642

-

5.260.905 52.609 105.218 52.609 157.827 4.892.642

-

1.052.181 10.522 21.044 10.522 31.565 978.528

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

Năm 2011

Năm 2012

20%

25%

5%

Năm 2013 25%

Lịch biểu thanh toán Khu căn hộ bán

Q3/2011

100%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 9

CHI PHÍ VÀ DOANH THU DỰ KIẾN CHỖ ĐẬU XE

Năm 2011

Năm 2012

Năm 2013

Khu căn hộ bán

Đơn vị

Tổng cộng

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Q 1

Q2

Q 3

Q4

Chỗ đậu xe máy

chỗ

2.016 100% 2.016 1.587

- - 1.587

- 1.666

- 1.750

- 1.929

100% 2.016 1.837

chỗ USD/chỗ 5%

- 1.666 5,0%

- 1.750 5,0%

- 1.837 5,0%

- 1.929 5,0%

- 2.025 5,0%

Số chỗ có thể bán Tỉ lệ bán dự kiến Số chỗ bán được Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ mỗi năm)

Chỗ đậu xe hơi

chỗ

chỗ USD/chỗ

134 100% 134 1.587

- - 1.587

- 1.587

100% 2.016 1.587

Số chỗ có thể bán Tỉ lệ bán dự kiến Số chỗ bán được Giá bán dự kiến Tốc độ tăng giá (chu kỳ mỗi năm)

TỔNG DOANH THU DỰ KIẾN

SỐ TIỀN THỰC THU

1% 2% 1% 3%

Chi phí tiếp thị Chi phí hoa hồng Chi phí pháp lý và dịch vụ Chi phí khác

3.703.696 3.703.696 37.037 74.074 37.037 111.111 3.444.437

- - - - - -

- - - - - - -

3.703.696 740.739 7.407 14.815 7.407 22.222 688.887

- 925.924 9.259 18.518 9.259 27.778 861.109

Thu nhập trước lãi, thuế và khấu hao (EBITDA)

- 925.924 9.259 18.518 9.259 27.778 861.109

- 185.185 1.852 3.704 1.852 5.556 172.222

Năm 2011

Năm 2012

20%

25%

5%

Năm 2013 25%

Lịch biểu thanh toán Khu căn hộ bán

Q3/2011

100%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 10

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY

17,84%

8,23%

)

8.188.853 m ă n / %

( ộ h n ă c n á b á i g i ổ đ y a h T

6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50%

6,31% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

6,69% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

7,08% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 7,46% 7,85% 8,23% 149.357 149.357 149.357 1.664.407 1.664.407 1.664.407 3.224.769 3.224.769 3.224.769 4.831.548 4.831.548 4.831.548 6.485.862 6.485.862 6.485.862 8.188.853 8.188.853 8.188.853 9.941.677 9.941.677 9.941.677 11.745.512 11.745.512 11.745.512 13.601.554 13.601.554 13.601.554 15.511.018 15.511.018 15.511.018 17.475.139 17.475.139 17.475.139

8,61% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

9,00% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

9,38% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

9,77% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

10,15% 149.357 1.664.407 3.224.769 4.831.548 6.485.862 8.188.853 9.941.677 11.745.512 13.601.554 15.511.018 17.475.139

)

m ă n / %

( ộ h n ă c n á b á i g i ổ đ y a h T

31,65% 6,18% 8,51% 10,84% 13,18% 15,51% 17,84% 20,17% 22,50% 24,84% 27,17% 29,50%

6,31% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

6,69% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

7,08% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

Thay đổi chi phí xây dựng (%/năm) 7,46% 8,23% 7,85% 16,3% 16,3% 16,3% 19,3% 19,3% 19,3% 22,4% 22,4% 22,4% 25,5% 25,5% 25,5% 28,5% 28,5% 28,5% 31,6% 31,6% 31,6% 34,8% 34,8% 34,8% 37,9% 37,9% 37,9% 41,1% 41,1% 41,1% 44,2% 44,2% 44,2% 47,4% 47,4% 47,4%

8,61% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

9,00% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

9,38% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

9,77% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

10,15% 16,3% 19,3% 22,4% 25,5% 28,5% 31,6% 34,8% 37,9% 41,1% 44,2% 47,4%

THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH KHU PHỨC HỢP DYNAMIC - PHƯƠNG ÁN BÁN TẤT CẢ CÁC HẠNG MỤC

BẢNG 11

PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG Scenario Summary

Current Values:

Trường hợp xấu nhất Trường hợp có khả năng xảy ra

Trường hợp tốt nhất

Changing Cells: $D$44 $D$45 $D$46 $D$47

6,31% 0,62% -4,63% 1,77%

7,27% 21,57% 4,20% -1,67%

10,15% 29,50% 7,20% 11,13%

8,23% 17,84% 6,45% 1,47%

Result Cells:

$D$33 $D$34 $D$35 $D$36 $D$37

9.794.364 34,5% 1,11 3,33 3,59

8.198.431 31,7% 1,09 3,37 3,64

9.114.819 33,1% 1,10 3,36 3,62

8.188.853 31,6% 1,09 3,37 3,64

Notes: Current Values column represents values of changing cells at time Scenario Summary Report was created. Changing cells for each scenario are highlighted in gray.