Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:123

Thêm vào BST

Báo xấu

195
lượt xem 41
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng này đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn; đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Địa chính Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NG ƯỜI H ƯỚNG D ẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN
Hà Nội 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011 Tác giả luận văn Hoàng Nguyệt Ánh
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè. Đó là nguồn động viên giúp tôi hoàn thành luận văn này, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó. Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu luận văn và cho tôi những ý kiến nhận xét, góp ý quý báu. Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, phòng Sau đại học, Ban chủ nhiệm khoa Địa lý – trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN, cùng toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Địa lý đã dạy bảo, tạo điều kiện cho tôi trong thời gian học tập vừa qua. Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn bè đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Do điều kiện thời gian và kiến thức còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót. Rất mong nhận được sự thông cảm và ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các bạn để luận văn hoàn thiện, làm cơ sở tham khảo và ứng dụng trong thực tiễn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011 Tác giả luận văn
Hoàng Nguyệt Ánh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... 3 MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA ................................................................................................................ 5 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất ........................................................... 5 1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới .................. 5 1.1.1.1. Định giá đất tại Đức .................................................................... 5 1.1.1.2. Định giá đất tại Úc ...................................................................... 8 1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore ........................................................... 9 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .................................................. 11 1.1.3. Giá đất tại Việt Nam ........................................................................ 14 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................. 18 1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam ............. 22 1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất ...................................................... 22 1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất ................................................... 23 1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ..................................... 24 1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai ........................................... 26 1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai ................................................ 26 1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam ........................................................................................ 27 1.2.2.1. Tiền sử dụng đất ....................................................................... 27 1.2.2.2. Giá đất công cụ tính các loại thuế về đất đai ........................ 28 1.2.2.3. Phí và lệ phí ............................................................................... 29 1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ....................... 29 1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản ................................................. 30 1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản ................................................. 30 1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản ............................................. 31 CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN .................. 34 TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ...................... 34 VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................... 34 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ........................................................... 34 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên ................................... 34 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................... 34
2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................. 35 2.1.1.3. Nhận xét chung .......................................................................... 36 2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................ 36 2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế .................................................... 36 2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa xã hội ................................................. 38 2.1.2.4. Nhận xét chung .......................................................................... 39 2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn ................ 40 2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó ........................................... 40 2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận ................................................. 41 2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai ...................................................... 41 2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ............................................................................... 42 2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011 .............................. 42 2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định ...................................................... 42 2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn ................................................. 46 2.2.2.1. Điều tra thị trường ..................................................................... 46 2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố 47 ................................................................................................................. 2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 76 2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011 ....................................................... 81 2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định ............................................... 81 2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011 ............................................. 85 2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu ...................................................................................... 92 2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất ................................................................. 92 2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 93 2.2.4.4. Phí và lệ phí ............................................................................... 94 2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ....................... 95 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ......................... 100 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị ................ 100 3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá ............................................................ 100 3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương ..................................... 101 3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản ............................................................................................. 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 110
DANH MỤC BẢNG, HÌNH LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... 3 MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA ................................................................................................................ 5 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất ........................................................... 5 1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới .................. 5 1.1.1.1. Định giá đất tại Đức .................................................................... 5 1.1.1.2. Định giá đất tại Úc ...................................................................... 8 1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore ........................................................... 9 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .................................................. 11 * Địa tô ................................................................................................ 11 * Lãi suất ngân hàng ........................................................................... 13 * Quan hệ cung, cầu ........................................................................... 13 1.1.3. Giá đất tại Việt Nam ........................................................................ 14 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................. 18 * Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự nhiên là yếu tố tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: ................... 18 * Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng đến giá cả hàng hóa nói chung cũng như đến giá đất nói riêng. ................................. 19 * Chính sách điều tiết của Nhà nước ................................................ 20 * Các yếu tố xã hội ............................................................................ 21 1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam ............. 22 1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất ...................................................... 22 1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất ................................................... 23 Bảng 1.1: Khung giá đất ở tại nông thôn ............................................................... 23 Bảng 1.2: Khung giá đất ở tại đô thị ...................................................................... 23 1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ..................................... 24 1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai ........................................... 26 1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai ................................................ 26 1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam ........................................................................................ 27
1.2.2.1. Tiền sử dụng đất ....................................................................... 27 1.2.2.2. Giá đất công cụ tính các loại thuế về đất đai ........................ 28 1.2.2.3. Phí và lệ phí ............................................................................... 29 1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ....................... 29 1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản ................................................. 30 1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản ................................................. 30 1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản ............................................. 31 CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN .................. 34 TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ...................... 34 VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................... 34 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu ........................................................... 34 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên ................................... 34 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................... 34 a. Vị trí địa lý ...................................................................................... 34 b. Khí hậu, thủy văn ........................................................................... 35 2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................. 35 a. Tài nguyên đất ................................................................................ 35 b. Các nguồn tài nguyên khác ............................................................. 35 2.1.1.3. Nhận xét chung .......................................................................... 36 2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................ 36 2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế .................................................... 36 Bảng 2.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thanh phô Lang S ̀ ́ ̣ ơn giai đoạn 20062010 37 ............................................................................................................................ 2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa xã hội ................................................. 38 Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thanh phô Lang S ̀ ́ ̣ ơn năm 2010 ................................ 38 Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất và dân số theo địa bàn phường, xã ..................... 38 2.1.2.4. Nhận xét chung .......................................................................... 39 2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn ................ 40 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn năm 2010 ...................... 40 40 2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó ........................................... 40 2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận ................................................. 41 2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai ...................................................... 41
2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ............................................................................... 42 2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011 .............................. 42 2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định ...................................................... 42 * Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để làm căn cứ ........ 42 * Nguyên tắc khi xác định giá các loại đất: Căn cứ vào thực tế khu vực, vị trí đất, khoảng cách tới đường giao thông (đối với nhóm đất nông nghiệp); khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (đối với nhóm đất phi nông nghiệp). ............. 43 * Một số nội dung quy định áp giá bảng giá đất tại đô thị (giá đất ở tại đô thị và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị) 43 ....... Bảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính .................................................. 44 Thành phố Lạng Sơn năm 2011 ............................................................................. 45 2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn ................................................. 46 2.2.2.1. Điều tra thị trường ..................................................................... 46 2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố 47 ................................................................................................................. a. Khu vực Trung tâm Đường loại I ................................................ 47 * Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) ....................................... 48 Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV1 ..................................................... 49 Bảng 2.6: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV1 ..................................................... 50 Bảng 2.7: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV1 ...................................................... 51 Bảng 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV1 ...................................................... 52 * Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) ......................................... 53 Bảng 2.9: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV2 ...................................................... 53 Bảng 2.10: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV2 .................................................... 54 Bảng 2.11: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV2 .................................................... 55 Bảng 2.12: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV2 .................................................... 56 * Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3) ........................................... 57
Bảng 2.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV3 .................................................... 57 Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV3 ..................................................... 58 Bảng 2.15: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV3 .................................................... 58 Bảng 2.16: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV3 .................................................... 59 b. Khu vực cận Trung tâm đường loại II, III ................................... 59 * Khoảng 1: Từ 3 000 – 3 400 nghìn đồng/m2 (KV4) ........................................... 60 Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV4 .................................................... 60 Bảng 2.18: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV4 .................................................... 61 Bảng 2.19: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV4 .................................................... 62 Bảng 2.20: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV4 .................................................... 62 * Khoảng 2: Từ 3 400 – 4 000 nghìn đồng/m2 (KV5) ........................................... 63 Bảng 2.21: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV5 .................................................... 63 Bảng 2.22: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV5 .................................................... 64 Bảng 2.23: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV5 .................................................... 64 Bảng 2.24: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV5 .................................................... 65 * Khoảng 3: Từ 4 000 – 5 000 nghìn đồng/m2 (KV6) ........................................... 66 Bảng 2.25: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV6 .................................................... 66 Bảng 2.26: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV6 .................................................... 67 Bảng 2.27: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV6 .................................................... 68 Bảng 2.28: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV6 .................................................... 69 c. Khu vực xa trung tâm – đường loại IV, xã Hoàng Đồng ............... 69 * Khoảng 1: Từ 500 – 1 100 nghìn đồng/m2 (KV7) .............................................. 70 Bảng 2.29: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV7 .................................................... 70 Bảng 2.30: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV7 .................................................... 71 Bảng 2.31: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV7 .................................................... 72 Bảng 2.32: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV7 .................................................... 73
* Khoảng 2: Từ 1 100 – 1 700 nghìn đồng/m2 (KV8). .......................................... 73 Bảng 2.33: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV8 .................................................... 73 Bảng 2.34: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV8 .................................................... 74 Bảng 2.35: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV8 ..................................................... 75 Bảng 2.36: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV8 ..................................................... 76 2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 76 a. Yếu tố xã hội .................................................................................. 76 b. Yếu tố vị trí .................................................................................... 77 Bảng 2.37: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở qua các khu vực .............. 77 c. Yếu tố cá biệt ................................................................................. 78 Bảng 2.38: Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất ................................... 79 d. Yếu tố khác .................................................................................... 80 2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011 ....................................................... 81 2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định ............................................... 81 Bảng 2.39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến năm 2011 ............................................................................................ 82 2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011 ............................................. 85 Bảng 2.40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 85 Bảng 2.41: Biến động giá đất ở tại một số vị trí cụ thể năm 2009 và 2011 ........ 87 2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu ...................................................................................... 92 2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất ................................................................. 92 Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường . 92 Bảng 2.43: Thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn ..................... 93 2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 93 2.2.4.4. Phí và lệ phí ............................................................................... 94 2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ....................... 95 Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực hiện các dự án trên địa bàn các xã/phường 95 ............................................................................................................................
Bảng 2.45: Giá đền bù về đất ở tại dự án nghiên cứu .......................................... 96 Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù tại dự án nghiên cứu .................................... 96 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ......................... 100 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị ................ 100 3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá ............................................................ 100 3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương ..................................... 101 Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn .................................................................................. 102 3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản ............................................................................................. 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 110 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất ở thành phố Lạng Sơn……………………………...Error: Reference source not found
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực (đầu vào) của sản xuất kinh doanh và sản phẩm (đầu ra) đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Quản lý đất đai một cách hiệu quả là mục tiêu chung của cả thế giới, tuy nhiên các quốc gia khác nhau sẽ có cách quản lý khác nhau. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các công cụ: quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp luật. Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý đất đai. Quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà còn là công cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Bên cạnh đó tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn 1
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đòi hỏi chúng ta phải có cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước, làm cơ sở quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Cùng với cả nước, Lạng Sơn (với những ưu thế về vị trí địa lý, các tuyến đường giao thông (đường sắt và đường bộ), các cửa khẩu (quốc tế, quốc gia), các cặp chợ đường biên) đã và đang thu hút các nhà đầu tư trong hoạt động sản xuất, kinh doanh trên nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu về vốn đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các cụm công nghiệp, các khu vực kinh tế cửa khẩu… có vai trò quan trọng nhằm phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh; song song với điều đó, xuất hiện hàng loạt vấn đề về quản lý phát triển đô thị mà mọi đô thị đang đòi hỏi. Thành phố Lạng Sơn được coi như điểm đến hấp dẫn của giới đầu tư bất động sản trong thời gian gần đây. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho một thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy nhiên cũng chính điều này khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu cơ đất đai diễn ra tràn lan, sử dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù hợp chưa? Hiệu quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố như thế nào? Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đối với thành phố Lạng Sơn? Từ nội dung nêu trên, để tìm đến cơ sở khoa học trong việc xác định giá đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước 2
trong hoạt động tài chính đất đai và thị trường bất động sản, học viên thực hiện đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng này đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. 3. Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị ở nước ta. Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2009 – 2011. Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu. Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất trên thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu. 3
Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất , tiến hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất do Nhà nước quy định. Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng giá đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản. 5. Phạm vi nghiên cứu Do hạn chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá đất ở tại ba trục đường chính mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn. Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất cả 12 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm. Trên đường Lê Lợi điều tra tất cả 4 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm. Trên đường Bà Triệu điều tra tất cả 9 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm. 6. Bố cục của luận văn Luận văn được chia thành 3 chương không kể phần mở đầu, kết luận và phụ lục: Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống pháp luật được quy định chặt đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ Trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia. Dưới đây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá tại một số nước: 1.1.1.1. Định giá đất tại Đức Định giá đất là nói về việc xác định một giá cả giao dịch mua bán mỗi mét vuông đất trong khu vực xây dựng và phi xây dựng. Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hóa và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua hoặc bán theo giá cả công bố trên thị trường địa sản. Giá cả giao dịch trên thị trường địa sản được quyết định bởi các nhân tố. Đối với người chủ địa sản và người mua, thì thường họ không nắm vững lắm các thông tin trên thị trường địa sản, và cũng không có đủ các tri thức chuyên môn có liên quan đến việc mua bán địa sản. Cho nên, họ không thể xác định giá cả giao dịch một cách tương đối chính xác. Do đó để có thể xác định giá cả giao dịch một cách chính xác, cần phải có một số chuyên gia thông qua việc quan sát liên tục động thái của thị trường địa sản, thông qua nghiên cứu và quan sát các yếu tố cơ cấu tài sản, nhà cửa giá trị kinh tế của vị trí tài sản, xu thế phát triển từ nay về sau để định giá. Các chuyên gia này bao gồm các kỹ sư định giá, kiến trúc sư, công trình sư, kỹ sư kinh tế và luật sư. Để làm công việc này một cách có hiệu quả và chính đáng, cần phải xây dựng một cơ cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng. 5
Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Ủy ban Định giá đất đai. Vị trí của ủy ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Ví dụ: ở bang Saxe thì bố trí trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch là Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang Morson thì nằm trong cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ cục tài chính sang cục địa tịch. Bất luận là Ủy ban nằm ở cục nào thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên lệch thành viên của ủy ban được thay đổi 4 5 năm một lần. Dưới ủy ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Ủy ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc. Nhiệm vụ của Ủy ban định giá: + Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì Ủy ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản: > Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định của “Sổ tay Luật Xây dựng”. > Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định của pháp luật. > Chủ địa sản người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng. > Cơ quan tòa án và tư pháp. Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức đền bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước ta. Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản. 6
Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập số liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Ủy ban định giá. Ủy ban định giá cần phải giữ cho địa sản phó bản kết quả định giá. Nếu không có quy định và thỏa thuận khác thì kết quả định giá của Ủy ban định giá sẽ không có hiệu lực ràng buộc. Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo. Ở Đức cứ cách một đến hai năm, Ủy ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá bình quân của từng khu vực và công bố cho công chúng, loại giá cả bình quân này gọi là giá cả tham khảo công khai tương tự giá đất chuẩn cơ bản của nước ta. Quyền hạn của ủy ban định giá: Ủy ban định giá được thuyết minh đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền dền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai. Để thu thập giá cả giao dịch và số liệu cần thiết cho việc định giá, Ủy ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan. Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó. Tòa án và các cơ quan cần có sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn nhà nước đối với Ủy ban định giá. Những quy định pháp luật có liên quan. Với sự đồng ý của nghị viện liên bang, với hình thức pháp lệnh nhân danh Chính phủ Liên bang công bố các quy định về giá cả đất đai và thu nhập số liệu cần thiết để định giá. Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập ủy ban định giá và sự hợp tác và quyết nghị cho chuyên viên định giá trong những tình huống đặc biệt mà “Sổ tay luật xây dựng” không đề cập, quy định nhiệm vụ của chủ tịch, quy định về bố trí và nhiệm vụ của văn phòng, quy định tiến hành thu thập giá cả mua bán, xác định giá cả đất đai tham khảo công bố giá cả đất dai tham khảo và các số liệu khác, tư vấn cho các hộ sử dụng, quy định tiền bổ trợ của Ủy ban định giá. 7
1.1.1.2. Định giá đất tại Úc Cơ quan định giá đất ở Úc đượ c thành lậ p năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đấ t nhằm phục vụ cho Nhà nướ c và khách hàng theo lu ật đị nh; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đấ t đai để đưa ra sự đánh giá đấ t vì mụ c đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu quốc gia) và dịch vụ. Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: b ộ ph ận đị nh giá đấ t (khu trung tâm thủ đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch v ụ tổng h ợp. B ộ ph ận đị nh giá gồm hai nhóm: Nhóm 1: định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nh ằm m ục đích đị nh mức thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc: Định giá chung để phục vụ cho th ống kê tổ ng thể; Định giá tạm thời; Định giá để phân xử đơn khiếu nại. Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ đị nh giá phụ c vụ thuế trướ c bạ, dịch vụ đị nh giá sản phẩm và tư vấn các loại dị ch vụ đị nh giá khác. Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể đị nh giá đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặ c 5 năm một lần ở khu v ực nông thôn) và thống kê đị nh giá tổ ng thể (5 năm một lần ở vùng nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô). Phươ ng pháp định giá đất ở Úc. Phươ ng pháp tổng hợp: là phươ ng pháp phân tích giá bán hiện tại, so sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm đượ c tỷ lệ khấu hao. Phươ ng pháp này dùng để nghiên cứu định hướ ng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đạ i diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm. 8