Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

46
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai do đô thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi và chính xác. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Hoàng Bảo. Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015 Tác giả
MỤC LỤC Trang DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2 3. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................3 4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................3 5. Các công trình nghiên cứu có liên quan ..............................................................4 6. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................4 6.1. Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích ...............4 6.2. Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa ......................................4 6.3. Nguồn số liệu ...................................................................................................5 6.4. Phương pháp trích dữ liệu ................................................................................6 6.5. Phương pháp phân tích .....................................................................................6 7. Kết cấu của luận văn ...........................................................................................7 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI ................................... 8 1.1. Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai ............................................................8 1.1.1. Khái niệm về đô thị hóa ................................................................................8 1.1.2. Khái niệm về đất đai ...................................................................................10 1.1.3. Khái niệm đất đô thị ....................................................................................10 1.1.4. Phân loại đất đô thị ......................................................................................11 1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị ................................................................11 1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai .................................................................12 1.2.1. Ý nghĩa của giá trị .......................................................................................12 1.2.2. Giá trị của đất đai ........................................................................................13 1.3. Các phương pháp xác định giá đất .................................................................14
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...................................................................15 1.3.2. Phương pháp thu nhập.................................................................................18 1.3.3. Phương pháp chiết trừ .................................................................................20 1.3.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ................................22 1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .....................................................23 1.5. Giá trị tăng thêm của đất đai ..........................................................................24 1.6. Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa. ..............................................................................................25 1.6.1. Vị trí tự nhiên ..............................................................................................25 1.6.2. Quy hoạch sử dụng đất ................................................................................26 1.6.3. Đầu tư cơ sở hạ tầng....................................................................................28 1.6.4. Do yếu tố thị trường ....................................................................................28 1.6.5. Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án ...................................28 1.7. Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị gia tăng của đất trong quá trình đô thị hóa. ...........................................................29 1.8. Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đô thị hóa .............................32 1.8.1. Tại Anh........................................................................................................32 1.8.2. Tại Hàn Quốc ..............................................................................................34 Kết luận chương 1 .................................................................................................35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐÔ THỊ HÓA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ ....... 37 2.1. Tổng quan về thành phố Cần Thơ ..................................................................37 2.2. Khái quát về đô thị hóa và thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ. ...........41 2.3. Nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ. ..........................................................................................44 2.3.1. Mô tả mẫu khảo sát. ....................................................................................44 2.3.2. Thống kê mô tả............................................................................................46 2.3.3. Kết quả hồi quy mô hình. ............................................................................49 2.3.4. Thảo luận kết quả mô hình. .........................................................................53
Kết luận chương 2 .................................................................................................55 CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐÔ THỊ HÓA...................................................................................................................... 55 3.1. Giải pháp tổng thể. .........................................................................................56 3.2. Đề xuất giải pháp cụ thể. ................................................................................57 3.2.1 . Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch. .........................................57 3.2.2. Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng. .................................57 3.2.3. Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng. ....................58 3.2.4. Mô hình “Nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. ..................58 3.2.5. Phát huy mô hình Trung tâm Khai thác quỹ đất. ........................................59 3.3. Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai. ...........................................59 3.3.1. Điều tiết giá trị tăng thêm của nhà, đất khi phát triển dự án. ......................59 3.3.2. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sử dụng đất. .........................................................................................................................61 3.3.3. Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu nhập. ......................................................................................................................61 Kết luận chương 3 .................................................................................................62 PHẦN KẾT LUẬN ............................................................................................... 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHỤ LỤC 2 PHỤ LỤC 3 PHỤ LỤC 4
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1. Tóm tắt giá trị của Z ................................................................................ 45 Bảng 2.2. Số mẫu trong vùng nghiên cứu ............................................................... 46 Bảng 2.3. Thống kê mô tả các biến .......................................................................... 47 Bảng 2.4. Kết quả hồi quy mô hình ........................................................................ 50 Bảng 2.5. Tóm tắt mô hình....................................................................................... 51 Bảng 2.6. Phân tích ANOVA ................................................................................... 51 Bảng 2.7. Kiểm định đa cộng tuyến ......................................................................... 52 Bảng 2.8. Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey ........................................................ 53
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 CLN Cây lâu năm 3 CHN Cây hằng năm 4 TP.Cần Thơ Thành phố Cần Thơ 5 QHXD Quy hoạch xây dựng 6 ĐTXD Đầu tư xây dựng 7 BĐS Bất động sản 8 ĐBSCL Đồng bằng sông Cửu Long
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng để tạo ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý, sử dụng một cách hiệu quả là vấn đề mà toàn xã hội quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng pháp luật. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng trên cả nước như hiện nay. Đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và ở gần các thành phố lớn: Diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và đất sử dụng cho nhiều mục đích khác tăng lên mạnh mẽ. Quá trình đô thị hóa tất yếu dẫn đến sự thay đổi mục đích sử dụng đất, do đó đã làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai, nhất là đất ở vùng ven đô, đất nông nghiệp. Cần Thơ là một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm của Đồng bằng sông Cửu Long, được thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ nhưỡng, làm nên sự nổi tiếng ở Đông Nam Á và thế giới nhờ vị trí địa lý có nhiều ưu ái. Cần Thơ đã hội tụ những tiềm năng nổi trội của cả miền Tây Nam Bộ và là trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng của khu vực, là động lực phát triển của vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Do đó, tốc độ đô thị hóa ở Cần Thơ diễn ra nhanh chóng, giá trị đất của các khu vực đô thị hóa gia tăng không ngừng. Tại Cần Thơ cũng như tình hình chung của cả nước, giá đất khu vực đô thị hóa và ven đô thị khi chưa xác định được giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa thì việc giá đất do nhà nước quy định luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. Hiện tượng này không chỉ làm hạn chế sự phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, công khai của thị trường đất đai mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế trong quá trình đổi mới và hội nhập toàn cầu đồng thời đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Bên cạnh đó, giá đất không sát giá thị trường còn gây ra tình trạng khiếu kiện về đất
2 đai của người dân ngày càng gia tăng và kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh xã hội. Nhận thức được vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định về khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Cùng sự quan tâm của Nhà nước và với góc độ là người công tác trong ngành thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng của việc xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch và công khai có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Luận văn “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là nổ lực của tác giả trong việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá đất đai và tìm ra những nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ. Tác giả nghiên cứu vấn đề này hy vọng sẽ là cơ sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất phù hợp với giá thị trường và hoạch định, lựa chọn chính sách quy hoạch phù hợp. Đồng thời cũng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất động sản để có giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả. 2. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau: Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu của đề tài; Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ; Thứ ba, xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai do đô thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi và chính xác. Góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để định giá đất thích hợp, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn, bằng việc phát huy các yếu tố tác động tích cực và hạn chế đến mức thấp nhất các yếu tố tiêu cực;
3 Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở cho việc dự báo trong quá trình đô thị hóa cùng với việc quy hoạch sử dụng đất, quản lý thị trường bất động sản phát triển bền vững đúng hướng, tiến tới từng bước Nhà nước nắm vai trò điều tiết cơ cấu bất động sản nói chung và đất đai nói riêng theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội. Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, luận văn tiến hành trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: Phương pháp thẩm định giá đất đai như thế nào là phù hợp để đưa ra mức giá tương đương với thực tế hiện nay tại Cần Thơ? Tình hình biến động giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ trong thời gian gần đây như thế nào? Và sự khác biệt lớn nhất hiện nay giữa khung giá đất do nhà nước qui định và giá đất thị trường là gì? Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa. Trong các yếu tố tác động này thì yếu tố nào giữ vai trò quan trọng nhất. Có những giải pháp gì về việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai? 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa, xác định các nguyên nhân dẫn đến gia tăng giá đất đai khi đô thị hóa. Thực trạng về giá đất thị trường hiện nay tại Cần Thơ được phản ánh qua các phiếu phỏng vấn, điều tra, khảo sát tại các thị trấn, phường, xã, quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Đô thị hóa kèm theo các yếu tố quy hoạch sử dụng đất, chính sách nhà nước, vấn đề gia tăng dân số, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế - thu nhập, sự đầu cơ và các yếu tố khác là các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc tăng thêm của giá trị đất đai. 4. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về không gian: Chọn các hộ gia đình trong khu vực của 09 quận huyện, 64 thị trấn, phường, xã trên địa bàn thành phố Cần. Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu dựa trên bộ dữ liệu điều tra, khảo sát giá đất thị trường từ năm 2012 - 2014.
4 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu, phân tích những nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ. Do thời gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu trong phạm vi đô thị hóa và giá đất đai, các yếu tố xã hội, lao động, việc làm được đề cập đến trong luận văn nhưng không chuyên sâu. Tuy nhiên, hạn chế này không làm ảnh hưởng lớn đến giá trị của chủ đề nghiên cứu. 5. Các công trình nghiên cứu có liên quan Mặc dù những vấn đề lý luận về đô thị hóa, giá đất đai đã có một số công trình nghiên cứu trong những năm qua, nhưng do chủ đề nghiên cứu của luận văn còn khá mới. Ở nước ta cho đến thời điểm hiện tại tác giả chưa tìm thấy công trình nghiên cứu nào có liên quan đến đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai được nghiên cứu. Trong quá trình hoàn thành đề tài, việc thu thập số liệu phục vụ cho công việc nghiên cứu gặp không ít khó khăn, do đó có thể luận văn không tránh khỏi những hạn chế. 6. Phương pháp nghiên cứu 6.1. Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích Khung giá đất do UBND thành phố Cần Thơ ban hành theo quyết định số 32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc Ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2014. 6.2. Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa Với mục đích của nghiên cứu là xác định rõ các yếu tố làm gia tăng giá trị của đất đai, tác giả sử dụng phương pháp chọn khung giá đất điều tra theo các nhóm đất như sau: Đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
5 6.3. Nguồn số liệu Sử dụng bộ số liệu điều tra khảo sát giá đất thị trường trong giai đoạn 2012 - 2014. Do đối tượng nghiên cứu là các hộ dân ở 09 quận, huyện và 64 thị trấn, phường, xã có phạm vi phân bổ rộng nên tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất, cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Kích thước mẫu cụ thể như sau: Quận, huyện Thị trấn, Phường, Xã Số mẫu Ghi chú An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân Quận trung Ninh Kiều Khánh, Cái Khế, An Nghiệp, An Phú, 73 tâm An Lạc, Hưng Lợi, An Cư, Tân An An Thới, Bình Thủy, Trà Nóc, Long Quận ven Bình Thủy 70 Hòa, Long Tuyền, Thới An Đông trung tâm Lê Bình, Ba Láng, Thường Thạnh, Hưng Quận ven Cái Răng 119 Thạnh, Phú Thứ trung tâm Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Long Ô Môn 31 Quận ven đô Hưng, Phước Thới, Thới An Tân Hưng, Tân Lộc, Thuận Hưng, Thốt Thốt Nốt Nốt, Thới Thuận, Trung Kiên, Trung 34 Quận ven đô Nhứt Phong Điền, Mỹ Khánh, Nhơn Nghĩa, Huyện ven Phong Điền 32 Trường Long, Giai Xuân đô Thới Lai, Trường Xuân, Trường Thạnh, Trường Thắng, Thới Thạnh, Tân Thạnh, Huyện ven Thới Lai 40 Đinh Môn, Đông Bình, Đông Thuận, đô Trường Xuân B Cờ Đỏ, Đông Hiệp, Thới Đông, Thạnh Huyện ven Cờ Đỏ Phú, Trung Hưng, Trung An, Trung 32 đô Thành, Thạnh Thắng, Vĩnh Bình, Vĩnh Thạnh, Huyện ven Vĩnh Thạnh Thạnh An, Vĩnh Trinh, Thạnh Lộc, 34 đô Thạnh Quới, Thạnh Tiến 9 64 465 Nguồn: nghiên cứu của tác giả
6 6.4. Phương pháp trích dữ liệu Khung giá đất do nhà nước qui định dùng để so sánh với giá thị trường của các loại đất: đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. Sau khi tính toán giá đất theo thị trường cần thẩm định về giá trị thực để có thể so sánh với các yếu tố khi đô thị hóa làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai. 6.5. Phương pháp phân tích Sau khi được mã hóa và làm sạch, số liệu sẽ được sử dụng để phân tích như sau: Thống kê mô tả, phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình, phân tích hồi qui bội. Thống kê mô tả (Descriptive Statistics): dùng để thống kê các giá trị như số trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, nhỏ nhất, độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc và các biến độc lập. Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares - OLS): dùng để ước lượng các tham số hồi quy của mô hình hồi quy. Để đảm bảo các kết luận rút ra từ mô hình có độ tin cậy cao, sau khi hồi quy mô hình, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết như: kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến, kiểm định hiện tượng tự tương quan, kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi. Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi. Kiểm định Breusch - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation LM Test): dùng để phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến được thực hiện thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF.
7 7. Kết cấu của luận văn Luận văn được trình bày trong năm phần, phần mở đầu tác giả giới thiệu về vấn đề đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ, sự cần thiết của chủ đề nghiên cứu, từ kết quả nghiên cứu có được hy vọng luận văn sẽ là cơ sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường. Trong chương 1 tác giả trình bày cơ sở lý thuyết về đô thị hóa, đất đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá đất đai và những nhân tố tác động giá trị tăng thêm của đất đai. Tại chương 2 tác giả đi sâu vào thực trạng về đô thị hóa, thị trường đất đai và kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Cần Thơ. Chương 3 tác giả nêu giải pháp xây dựng khung giá đất khi đô thị hóa, các chính sách điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai. Với phần kết luận, tác giả hy vọng giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi và chính xác, góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu về vấn xây dựng khung giá đất thích hợp sau đô thị hóa, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn.
8 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI Trong chương này, tác giả trình bày cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu của luận văn. Về cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày các khái niệm về đô thị hóa và đất đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá trị đất đai, cơ sở lý luận về giá trị tăng thêm của đất đai, các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai. Dựa trên cơ sở lý thuyết, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu, các biến ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai. Tiếp theo là trình bày kinh nghiệm của các nước trên thế giới liên quan đến giá trị đất đai trong quá trình đô thị hóa. 1.1. Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai 1.1.1. Khái niệm về đô thị hóa Ở Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội. Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay. Tốc độ đô thị hóa càng về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức. Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố. Theo Đàm Trung Phường (1995) thì đô thị hóa là quá trình chuyển dịch hoạt động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số địa bàn thích hợp. Mặt khác, cũng theo tác giả này, đô thị hóa cũng bao gồm quá trình di cư từ nông thôn ra thành thị, tập trung ngày càng nhiều dân cư trong những vùng lãnh thổ hạn chế, gọi là đô thị. Về điểm này, tác giả Nguyễn Thanh Thủy (2007) làm rõ thực chất đô thị hóa là một quá trình thay đổi hình thức cư trú của con người, từ hình thức sống ở nông thôn tiến lên hình thức sống ở thành thị theo yêu cầu của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế khi mở rộng quy mô các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới. Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội
9 Hà Nội, quá trình đô thị hóa được nhìn từ hai góc độ, một mặt đó là quá trình hình thành và phát triển các điểm dân cư được tập hợp lại và phổ biến lối sống thành thị, đồng thời phát triển các hoạt động khác nhau để phục vụ sự tồn tại và phát triển trong cộng đồng đó. Mặt khác, đô thị hóa cũng là quá trình mở rộng biên giới lãnh thổ đô thị do nhu cầu công nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế - là sự tăng trưởng về không gian đô thị từ phát triển dân số và phát triển sản xuất. Tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa được đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ, có hai yếu tố luôn được nhắc đến. Một là, đô thị hóa là sự tăng lên của cư dân đô thị. Sự tăng lên này theo 3 dòng chính: Sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đô thị, dòng di dân từ nông thôn ra thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đô thị. Ba dòng này có vai trò và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Hai là, đô thị hóa mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc. Mở rộng không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong quá trình đô thị hóa. Đó cũng có thể, đô thị sát nhập vào đô thị hoặc đô thị hóa mở rộng đô thị ra ngoại thành hoặc lân cận. Mở rộng không gian đô thị cũng mang tính lịch sử, tùy từng quan niệm của mỗi quốc gia. Từ những lập luân trên, có thể khái niệm đô thị hóa như sau: Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ chưa đô thị thành đô thị. Những vùng, khu vực có thể là vùng ven đô thị hay ngoại thành, có thể thị trấn, thị tứ khi có cơ hội đô thị hóa, từ đô thị mở rộng không gian và diện tích cũng như thu hút luồng di cư của dân không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà cả những vùng khác nhất là nông thôn trong cả nước. Như vậy, đô thị hóa biểu hiện dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau tạo nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đô thị hóa trước hết là cư dân vùng được đô thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven lập nghiệp phát triển kinh tế.
10 Một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thôn tất cả các vùng trong cả nước. Do đó, về mặt dân cư có thể xem đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư, sắp xếp lại lao động. Đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị ổn định nhanh lại phải tiếp tục mở rộng không gian ra vùng ven. Đó là một quá trình liên tục, quá trình này chỉ kết thúc khi đô thị đã đi vào ổn định. 1.1.2. Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khóang sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thóat nước, đường sá, nhà cửa…). Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. (Hay Sinh và cộng sự, 2013) 1.1.3. Khái niệm đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác.
11 “Đất nông thôn” và “đất đô thị” là cặp phạm trù liên quan đến phương thức cư trú và lao động, trong khi “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp” là cặp phạm trù liên quan đến mục đích sử dụng. Giữa hai cặp phạm trù này có sự khác nhau nên việc nhầm lẫn hai cặp phạm trù này tất yếu sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm trọng trong quản lý. (Hay Sinh và cộng sự, 2013) 1.1.4. Phân loại đất đô thị Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất: Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thóat nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc. Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. Đất ở dân cư tại đô thị: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh. Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn. Đất chưa sử dụng: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. (Hay Sinh và cộng sự, 2013) 1.1.5. Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị Đất ở dân cư tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nguồn gốc đất ở dân cư tại đô thị có thể là đất thổ cư (có sẵn và phù hợp với quy hoạch để xây dựng nhà ở); đất trồng CLN khác, CHN khác, đất nuôi trồng thủy sản,… được chuyển mục đích thành đất ở theo quy định của nhà nước; đất được nhà
12 nước giao, cấp, cho thuê. Đất ở dân cư tại đô thị thường gắn liền với mục đích xây dựng nhà để ở nhằm phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở. Diện tích đất ở tại đô thị bao gồm phần diện tích thuộc hạng mức (là diện tích nằm trong giới hạn quy định phù hợp quy hoạch xây dựng do UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành cho từng khu vực nhất định) và phần diện tích đất ngoài hạng mức (là diện tích nằm ngoài hạng mức quy định của nhà nước). UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị. (Hay Sinh và cộng sự, 2013). 1.2. Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai 1.2.1. Ý nghĩa của giá trị Trong cuộc sống hàng ngày, từ giá trị được dùng với nhiều biểu hiện như giá trị thị trường, giá trị hợp đồng, giá trị bảo hiểm, giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị thanh lý, giá trị tính thuế... Tất cả đều bao hàm ý nghĩa là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai đối với những người sử dụng điển hình hay những nhà đầu tư sử dụng điển hình. Tuy nhiên mỗi khái niệm trên lại có những ý nghĩa chuyên môn, khác biệt nhất định. Thuật ngữ giá trị chưa được chuẩn hóa nên khi sử dụng nó phải hết sức thận trọng. Một số thuật ngữ không có mối quan hệ với lĩnh vực giá trị đất đai như: giá trị sổ sách, giá trị biểu hiện bề mặt, giá trị dài hạn, giá trị khoản vay, giá trị ổn định hóa... Thuật ngữ thông dụng nhất trong lĩnh vực đất đai là giá trị thị trường. (Nguyễn Duy Thiện và cộng sự, 2011)