BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
----- YZ -----
NGUYỄN TRƯỜNG LƯU
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 60.31.05
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN NGỌC VINH
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2009
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện.
Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ
nguồn, tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc
Vinh trong quá trình nguyên cứu để hoàn thiện đề tài này.
Học viên cũng chân thành cảm ơn lãnh đạo các doanh nghiệp thẩm định
giá, các thẩm định viên, các chuyên viên trong ngành thẩm định giá tại thành phố
Hồ Chí Minh đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin, tiếp cận các tài liệu
nghiên cứu. Việc công bố một số thông tin mang tính nhạy cảm có thể ảnh
hưởng đến hoạt động của các tổ chức nên học viên đã rất cân nhắc khi đưa các
số liệu vào đề tài nghiên cứu, và mong các tổ chức có liên quan đồng thuận giúp
học viên hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này.
TP.Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2009
Nguyễn Trường Lưu
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu,
từ viết tắt Diễn giải
AVA : Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (ASEAN Valuation
Association)
BĐS : Bất động sản
BTC : Bộ Tài chính
CTXD : Công trình xây dựng
CVTĐ : Chuyên viên thẩm định
DN : Doanh nghiệp
đ : Đồng (đơn vị tiền Việt Nam)
FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)
GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)
GTHL : Giấy tờ hợp lệ
IVSC : Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International
Valuation Standards Committee)
m2 : Mét vuông
NĐ : Nghị định
P. : Phường
PP : Phương pháp
PPCP : Phương pháp chi phí
PPSS : Phương pháp so sánh
Q. : Quận
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SHNN : Sở hữu nhà nước
TCTĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
TĐG : Thẩm định giá
TĐV : Thẩm định viên
TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh
tr. : Triệu đồng
TS : Tài sản
TSSS : Tài sản so sánh
TSTĐ : Tài sản thẩm định
TT : Thông tư
TT-LB : Thông tư liên Bộ
UBND : Ủy ban Nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Hình vẽ, biểu đồ Trang
Hình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá 8
Hình 1.2: Các bước thực hiện phương pháp so sánh 14
Hình 2.1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh 30
Hình 2.2: Tỷ lệ bình quân sử dụng các PP TĐG tại TPHCM 32
Hình 2.3: Cơ cấu học vấn bình quân nguồn nhân lực tại các DN 34
Hình 2.4: Cơ cấu nhân sự các bộ phận tại các doanh nghiệp 35
Hình 2.5: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 1 44
Hình 2.6: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 2 45
Hình 3.1: Thứ tự điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 66
Bảng số liệu Trang
Bảng 1.1: Số lượng doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá 24
Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam và của TPHCM 29
Bảng 2.2: Tỷ lệ sử dụng các PP thẩm định giá tại các DN 32
Bảng 2.3: Cơ cấu lao động bình quân tại các DN TĐG ở TPHCM 34
Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 40
Bảng 2.5: Các yếu tố so sánh được sắp theo trật tự 42
Bảng 2.6: Hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho các tầng 49
Bảng 3.1: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh theo trình tự 67
Bảng 3.2: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh bằng cách cộng dồn 68
Bảng 3.3: Các bất động sản so sánh cặp 71
Bảng 3.4: Các bất động sản so sánh cặp tiếp theo 72
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN .................................................................................. 4
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản: ............................................................................. 4
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản: ...................................................................... 4
1.1.3. Phân loại bất động sản ................................................................................ 4
1.1.4. Thị trường bất động sản ............................................................................. 5
1.1.4.1. Khái niệm: .............................................................................................................. 5
1.1.4.2. Những đặc trưng của thị trường bất động sản ................................................... 5
1.2. Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản: .................................................. 6
1.2.1. Thẩm định giá. ........................................................................................... 6
1.2.1.1. Khái niệm ............................................................................................................... 6
1.2.1.2. Đối tượng của thẩm định giá. ............................................................................... 6
1.2.1.3. Mục đích của thẩm định giá. ................................................................................ 7
1.2.2. Thẩm định giá bất động sản ....................................................................... 7
1.2.2.1. Khái niệm. .............................................................................................................. 7
1.2.2.2. Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản ............................................. 8
1.2.2.3. Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản .................................................. 9
1.2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản ................................................................. 9
1.2.2.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ................................................. 10
1.3. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ................................ 13
1.3.1. Nội dung: ................................................................................................. 13
1.3.2. Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh ......................................... 13
1.3.3. Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trong TĐG BĐS ................ 14
1.3.4. Những hạn chế và các điều kiện của phương pháp so sánh ....................... 17
1.4. Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản ................................. 18
1.4.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................ 18
1.4.2. Các trường hợp áp dụng ........................................................................... 18
