Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

40
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là xác định đối tượng cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp; phân tích hiện trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam nói chung và Nhơn Trạch - Đồng Nai nói riêng; xây dựng mô hình hồi quy ước lượng nhu cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch; thông qua một nghiên cứu chuyên biệt tại Nhơn Trạch để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.... Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM …………………………… PHẠM XUÂN DIỆN XÁC ĐỊNH CẦU NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH TỈNH ĐỒNG NAI CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN MS: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM ………………………………. PHẠM XUÂN DIỆN XÁC ĐỊNH CẦU NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH TỈNH ĐỒNG NAI CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN MS: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SỸ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. NGUYỄN TRỌNG HOÀI TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008
MUÏC LUÏC DANH MUÏC CAÙC HÌNH VAØ SÔ ÑOÀ ................................................................................iii DANH MUÏC CAÙC BAÛNG ...................................................................................................iv DANH MUÏC CAÙC TÖØ VIEÁT TAÉT .....................................................................................v MÔÛ ÑAÀU .......................................................................................................................1 Vaán ñeà nghieân cöùu: ........................................................................................................... 1 Muïc tieâu nghieân cöùu: ........................................................................................................ 3 Caùc giaû thieát nghieân cöùu: .................................................................................................. 3 Phaïm vi vaø ñoái töôïng nghieân cöùu:..................................................................................... 4 Phöông phaùp nghieân cöùu: .................................................................................................. 4 Keát caáu luaän vaên: .............................................................................................................. 4 CHÖÔNG 1: KHUNG LYÙ THUYEÁT VEÀ CAÀU NHAØ ÔÛ .................................................6 1.1. Lyù thuyeát vi moâ veà haøm caàu: ..................................................................................... 6 1.1.1. Ñònh nghóa caàu cuûa moät haøng hoùa: ...................................................................... 6 1.1.2. Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán caàu moät haøng hoùa: ....................................................... 6 1.1.3. Ñoä co giaõn cuûa caàu theo giaù ................................................................................ 9 1.1.4. Ñoä co giaõn cuûa caàu theo thu nhaäp ..................................................................... 11 1.1.5. Ñoä co giaõn cheùo cuûa caàu: .................................................................................. 12 1.2. Lyù thuyeát haøm caàu veà nhaø ôû:.................................................................................... 12 1.2.1. Khung lyù thuyeát veà caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp: .............................. 13 1.2.2. Nhöõng nghieân cöùu thöïc nghieäm coù lieân quan ñeán caàu veà nhaø ôû ....................... 15 1.2.3. Quy trình phaân tích: ........................................................................................... 19 CHÖÔNG 2: TOÅNG QUAN VEÀ THÒ TRÖÔØNG NHAØ ÔÛ CHO NGÖÔØI COÙ THU NHAÄP THAÁP TAÏI HUYEÄN NHÔN TRAÏCH- ÑOÀNG NAI............................................... 20 2.1. Khaùi nieäm ngöôøi coù thu nhaäp thaáp....................................................................... 20 2.2. Toång quan thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp ..................................... 21 2.2.1. Toång quan veà thò tröôøng nhaø ôû........................................................................... 22
2.2.2. Toång quan veà thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp .............................. 24 2.2.3. Caùc quan ñieåm giaûi quyeát nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp cuûa Chính phuû Vieät Nam hieän nay: ..................................................................................................... 35 2.3. Nhöõng toàn taïi trong quaù trình giaûi quyeát nhaø ôû cho NTNT taïi Vieät Nam............ 42 2.3.1. Nhöõng toàn taïi trong quaù trình giaûi quyeát nhaø ôû cho NTNT taïi Vieät Nam: ........ 42 2.3.2. Nhöõng toàn taïi trong quaù trình giaûi quyeát vaán ñeà nhaø ôû cho NTNT taïi Ñoàng Nai ............................................................................................................................... 44 CHÖÔNG 3: PHÖÔNG PHAÙP VAØ KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU .................................. 47 3.1. Moâ hình hoài quy öôùc löôïng nhu caàu veà nhaø ôû taïi huyeän Nhôn Traïch vaø caùc vuøng laân caän ............................................................................................................................. 47 3.1.1. Thoáng keâ döõ lieäu ............................................................................................... 47 3.1.2. Keát quaû hoài quy ................................................................................................. 48 3.2. Nghieân cöùu tình huoáng caàu nhaø ôû taïi huyeän Nhôn Traïch.................................... 50 3.2.1. Sô löôïc veà vuøng nghieân cöùu Nhôn Traïch- Ñoàng Nai: ....................................... 50 3.2.2. Thoâng tin cô baûn veà cuoäc khaûo saùt .................................................................... 51 3.2.3. Keát quaû phaân tích: ............................................................................................. 53 KEÁT LUAÄN VAØ GÔÏI YÙ CHÍNH SAÙCH ............................................................................. 71 Keát luaän:.......................................................................................................................... 71 Gôïi yù veà chính saùch:........................................................................................................ 73 Nhöõng giôùi haïn nghieân cöùu: .................................................................................................. 75 Höôùng nghieân cöùu tieáp theo: ................................................................................................. 75 TAØI LIEÄU THAM KHAÛO PHUÏ LUÏC
DANH MUÏC CAÙC HÌNH, SÔ ÑOÀ Hình 1.1: Bieåu thò ñöôøng Engel Hình 1.2: Taùc ñoäng giaù tôùi löôïng caàu Hình 1.3: Taùc ñoäng caùc yeáu toá khaùc ñeán caàu Hình 1.4: Söï vaän haønh cuûa thò tröôøng nhaø ôû Hình 1.5: Caân baèng giöõa nhu caàu nhaø ôû vôùi cung caáp nhaø ôû Hình 3.1: Tình traïng hoân nhaân Hình 3.2: Keát caáu ñoä tuoåi Hình 3.3: Soá nhaân khaåu Hình 3.4: Dieän tích ñang ôû Hình 3.5: Nhu caàu thay ñoåi choã ôû Hình 3.6: Coù nhu caàu thueâ/mua khi Licogi 16 tieán haønh NOTNT Hình 3.7: Neáu chuyeån ñoåi choã ôû seõ choïn Hình 3.8: Cô caáu chi tieâu Hình 3.9: Dieän tích thueâ/mua mong muoán Hình 3.10: Soá phoøng nguû, phoøng khaùch mong muoán Hình 3.11: Giaù caên hoä kyø voïng Hình 3.12: Thôøi haïn vay voán Hình 3.13: Nhu caàu vay voán Hình 3.14: Bieát chöông trình nhaø ôû thu nhaäp thaáp Hình 3.15: Bieát veà döï aùn Hình 3.16: Nguoàn thoâng tin iii
DANH MUÏC CAÙC BAÛNG Baûng 2.1: Hieän traïng nhaø ôû taïi Tp. Ñaø Naüng naêm 2004 Baûng 2.2: Toång dieän tích nhaø ôû taïi Ñoàng Nai qua caùc naêm Baûng 3.1: Thoáng keâ moâ taû cho caùc bieán ñònh löôïng Baûng 3.2: Keát quaû hoài quy cuoái cuøng Baûng 3.3: Thaønh phaàn maãu Baûng 3.4: Söï haøi loøng veà choã ôû hieän taïi Baûng 3.5: Kyø voïng veà nôi ôû môùi Baûng 3.6: So saùnh caùc tieâu chí giöõa nôi ôû môùi vaø choã ôû hieän taïi Baûng 3.7: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø tuoåi Baûng 3.8: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø tuoåi Baûng 3.9: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø hoân nhaân Baûng 3.10: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø hoân nhaân Baûng 3.11: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø soá nhaân khaåu Baûng 3.12: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø soá nhaân khaåu Baûng 3.13: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø giôùi tính Baûng 3.14: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø giôùi tính Baûng 3.15: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø giaù caên hoä Baûng 3.16: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø giaù caên hoä Baûng 3.17: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø nhu caàu vay voán Baûng 3.18: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø nhu caàu vay voán Baûng 3.19: Kieåm ñònh quan heä giöõa dieän tích thueâ/mua mong muoán vaø thôøi gian vay voán Baûng 3.20: Kieåm ñònh quan heä giöõa soá phoøng nguû/khaùch mong muoán vaø thôøi gian vay voán iv
DANH MUÏC CAÙC TÖØ VIEÁT TAÉT BXD Boä xaây döïng BÑS Baát ñoäng saûn CBCNV Caùn boä coâng nhaân vieân CP Coå phaàn DN Doanh nghieäp HTX Hôïp taùc xaõ KCN Khu coâng nghieäp KCX Khu cheá xuaát KTTÑPN Kinh teá troïng ñieåm phía nam KT-XH Kinh teá xaõ hoäi NO Nhaø ôû NOTNT Nhaø ôû thu nhaäp thaáp NOXH Nhaø ôû xaõ hoäi TNHH Traùch nhieäm höõu haïn TP. HCM Thaønh phoá Hoà Chí Minh TP. HN Thaønh phoá Haø Noäi UBND Uûy ban nhaân daân v
1 MÔÛ ÑAÀU Quyeàn coù nhaø ôû ñeå ñaûm baûo quyeàn soáng xöùng ñaùng vôùi teân goïi vaø phaåm giaù con ngöôøi laø moät trong nhöõng quyeàn cô baûn ñöôïc hieán phaùp khaúng ñònh. Ñoù cuõng laø moät trong nhöõng muïc tieâu lôùn lao vaø cuï theå nhaát cuûa toaøn boä coâng cuoäc ñaáu tranh giaønh ñoäc laäp, ñoåi môùi vaø phaùt trieån ñaát nöôùc cuûa daân toäc Vieät Nam döôùi söï laõnh ñaïo cuûa Ñaûng vaø Nhaø nöôùc ta. Chaát löôïng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp coøn laø thöôùc ño söï phaùt trieån heä thoáng an sinh xaõ hoäi vaø naâng cao chaát löôïng soáng, quy ñònh veû ñeïp kieán truùc, boä maët caûnh quan cuûa moät ñòa phöông vaø toaøn theå quoác gia, ñoàng thôøi khaúng ñònh trình ñoä quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc vaø chính quyeàn ñòa phöông caùc caáp. Hôn nöõa, nhaø ôû vöøa laø taøi saûn ñaàu tö vöøa laø haøng hoaù tieâu duøng. Ñoâi khi sôû höõu ñöôïc moät caên nhaø ñeå ôû döôùi daïng nhaø caáp boán hoaëc caên hoä chung cö laø moät mô öôùc caû cuoäc ñôøi cuûa con ngöôøi. Ñaëc bieät taïi caùc thaønh phoá lôùn nhö Tp. HCM, Haø Noäi vaø caùc thaønh phoá môùi phaùt trieån khaùc taïi Vieät Nam. Daân gian ta coù caâu “ An cö môùi laïc nghieäp”, chính ñieàu naøy maø caùc nhaø quaûn lyù, hoaïch ñònh chính saùch lieân quan ñeán söï phaùt trieån kinh teá phaûi quan taâm ñeán nhaø ôû, trong caùc khu vöïc phaùt trieån môùi, nhieàu khu coâng nghieäp, khu cheá xuaát phaùt trieån, caùc nhaø maùy xí nghieäp moïc leân thu huùt raát nhieàu coâng nhaân veà laøm vieäc. Xuaát phaùt töø yù nghóa ñoù, taùc giaû maïnh daïn choïn khía caïnh nghieân cöùu: “ Xaùc ñònh caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Nhôn Traïch- Ñoàng Nai”. Ñaây laø moät khía caïnh maø xaõ hoäi ñang raát quan taâm nhöng chöa xaùc ñònh ñöôïc cuï theå caùc giaûi phaùp vaø tìm loái ra ñeå giaûi quyeát vaán ñeà naøy. ¾ Vaán ñeà nghieân cöùu: Cuøng vôùi söï phaùt trieån veà kinh teá, quy moâ daân soá môû roäng vaø laøn soùng di daân veà caùc thaønh phoá lôùn laø nhöõng nhaân toá taïo neân caàu veà nhaø ôû taïi caùc ñòa phöông. Hieän nay, taïi caùc ñòa phöông, ñang toàn taïi song haønh thò tröôøng chính thöùc vaø thò tröôøng phi chính thöùc. Caùc giao dòch mua baùn nhaø ôû cuûa ngöôøi thu nhaäp thaáp treân ñòa baøn Thaønh phoá hieän chuû yeáu dieãn ra treân thò tröôøng phi chính quy vì thieáu caùc ñieàu kieän phaùp lyù ñaûm
2 baûo, ñoä ruûi ro cao, chi phí giao dòch lôùn, bò yeáu toá ñaàu cô chi phoái. Treân thöïc teá, cô cheá thò tröôøng nhaø ñaát phi chính quy ñaõ hình thaønh döïa vaøo chính nhöõng caûn trôû, baát hôïp lyù cuûa thò tröôøng chính quy vaø ñang chi phoái trôû laïi thò tröôøng chính quy. Thò tröôøng chính quy hieän nay taäp trung phaân boå nguoàn löïc cho caùc döï aùn nhaø ôû daønh cho ngöôøi thu nhaäp cao. Maëc duø nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp môùi laø löïc löôïng taïo neân löôïng caàu “thöïc” veà nhaø ôû cho thò tröôøng. Töø thöïc teá cho thaáy caàn taïo taïo laäp “thò tröôøng nhaø ôû giaù reû” cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp ñang laø nhieäm vuï caáp baùch. Vaán ñeà quan troïng ñaàu tieân laø phaûi taïo ra loaïi "haøng hoaù ñaëc thuø - nhaø ôû giaù reû” vaø thuùc ñaåy phaân ñoaïn thò tröôøng nhaø ôû giaù reû. Khaùi nieäm “nhaø ôû giaù reû” - laø nhaø coù giaù trò thò tröôøng thaáp (chi phí laøm ra thaáp) chöù khoâng chæ ñôn thuaàn laø coù giaù baùn thaáp. Khi ñoù, chæ nhöõng ngöôøi thu nhaäp thaáp tröïc tieáp söû duïng caên nhaø môùi ñöôïc höôûng lôïi do vieäc chæ phaûi boû ra moät khoaûn tieàn ít hôn maø vaãn thoaû maõn caàu veà nôi ôû cuûa mình. Trong tröôøng hôïp naøy, nhaø ôû giaù reû seõ höôùng ñuùng muïc tieâu vaøo phuïc vuï ngöôøi thu nhaäp thaáp. Thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp chöa ñöôïc hình thaønh ñaày ñuû vaø vaän haønh ñoàng boä ôû Vieät Nam: Caàu veà saûn phaåm nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaäp hieän nay raát cao, caùc ñoái töôïng ñaùng keå laø sinh vieân, caùc boä coâng nhaân vieân, coâng nhaân taïi caùc khu coâng nghieäp, khu cheá xuaát trong khi ñoù nguoàn cung raát ít. Ñeå giaûi quyeát vaán ñeà naøy, Chính phuû vaø caùc boä ngaønh coù lieân quan ñaõ tham gia nghieân cöùu ñeà xuaát caùc bieän phaùp ñeå ñaåy nhanh vieäc hình thaønh thò tröôøng naøy. Tuy nhieân ñeán nay, vaán ñeà tìm hieåu nhu caàu thöïc cuûa “haøng hoùa ñaëc thuø- nhaø ôû giaù reû” cho caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp chöa ñöôïc quan taâm ñuùng möùc, hoaëc giaû chaêng chæ coù nhöõng nghieân cöùu veà maët ñònh tính, vaãn chöa coù moät nghieân cöùu ñònh löôïng cuï theå naøo cho vaán ñeà naøy. Hieän nay, Boä Xaây döïng chæ ñaïo caùc ñòa phöông trong caû nöôùc phaûi nghieân cöùu, khaûo saùt nhu caàu thöïc veà nhaø ôû cuûa coâng taïi caùc khu coâng nghieäp ñeå hoaøn thieän ñeå hoaøn thieän ñeà aùn phaùt trieån nhaø ôû cho caùc khu vöïc naøy. Xuaát phaùt töø thöïc tieãn nhö treân cuøng vôùi caùch tieáp caän baèng phöông phaùp phaân tích ñònh löôïng taùc giaû choïn ñeà taøi: “ Xaùc ñònh caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Nhôn Traïch- Ñoàng Nai”. Döïa
3 treân cô sôû lyù thuyeát veà haøm caàu noùi chung trong kinh teá hoïc vi moâ, keát hôïp vôùi lyù thuyeát caàu haøng hoùa ñaëc thuø laø nhaø ôû, vôùi nhöõng giaû thieát nhaát ñònh taùc giaû ñeà xuaát moâ hình phaân tích ñeå öôùc löôïng caàu veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi huyeän Nhôn Traïch vaø caùc vuøng laân caän töø boä döõ lieäu VHLSS 2006. Ñoàng thôøi taùc giaû thöïc hieän moät khaûo saùt thöïc teá taïi huyeän Nhôn Traïch töø ñoù duøng caùc heä soá töông quan (tham soá vaø phi tham soá ) ñeå phaân tích caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán nhu caàu nhaø ôû ñeå caùc ñoái töôïng cung caáp nhaø ôû coù theâm thoâng tin vaø ñöa ra nhöõng quyeát ñònh veà maët chính saùch. ¾ Muïc tieâu nghieân cöùu: - Xaùc ñònh ñoái töôïng caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp; phaân tích hieän traïng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Vieät Nam noùi chung vaø Nhôn Traïch- Ñoàng Nai noùi rieâng. - Xaây döïng moâ hình hoài quy öôùc löôïng nhu caàu veà nhaø ôû taïi huyeän Nhôn Traïch. - Thoâng qua moät nghieân cöùu chuyeân bieät taïi Nhôn Traïch ñeå xaùc ñònh caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp. - Gôïi yù caùc chính saùch cho coâng ty khi tieán haønh xaây döïng vaø phaùt trieån saûn phaåm nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi ñòa baøn huyeän Nhôn Traïch- Ñoàng Nai nhaèm tieáp caän vaø phuïc vuï ngöôøi tieâu duøng moät caùch hieäu quaû hôn. ¾ Caùc giaû thieát nghieân cöùu: Khi nghieân cöùu veà caàu nhaø ôû taïi huyeän Nhôn Traïch- Ñoàng Nai, taùc giaû giaû thieát caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán caàu nhaø ôû nhö sau: - Möùc thu nhaäp cuûa cö daân ñöôïc giaû thieát taùc ñoäng ñoàng bieán vôùi caàu nhaø ôû. - Giaù nhaø ôû taùc ñoäng nghòch bieán vôùi caàu nhaø ôû. - Trình ñoä giaùo duïc taùc ñoäng ñoàng bieán vôùi caàu nhaø ôû. - Thôøi gian vay voán taùc ñoäng ñoàng bieán vôùi caàu nhaø ôû. Nghieân cöùu naøy seõ tieán haønh nghieân cöùu caùc nhaân toá treân vaø kieåm ñònh taùc ñoäng cuûa töøng nhaân toá ñeán nhu caàu nhaø ôû taïi vuøng Nhôn Traïch vaø caùc vuøng laân caän.
4 ¾ Phaïm vi vaø ñoái töôïng nghieân cöùu: Phaïm vi nghieân cöùu: Nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp cuûa Vieät Nam. Ñoái vôùi soá lieäu phaân tích ñònh löôïng chæ giôùi haïn ôû huyeän Nhôn Traïch, Tp. Bieân Hoøa tænh Ñoàng Nai, huyeän Taân Thaønh tænh Baø Ròa- Vuõng Taøu. Ñoái töôïng nghieân cöùu: Caùc hoä daân thuoäc Nhôn Traïch, Bieân Hoøa tænh Ñoàng Nai, Taân Thaønh tænh Baø Ròa- Vuõng Taøu. ¾ Phöông phaùp nghieân cöùu: - Phöông phaùp ñònh löôïng: Xaây döïng moâ hình kinh teá löôïng xaùc ñònh caùc nhaân toá taùc ñoäng ñeán caàu veà nhaø ôû taïi huyeän Nhôn Traïch vaø caùc vuøng laân caän. - Taùc giaû söû duïng caùc heä soá töông quan (tham soá vaø phi tham soá) ñeå phaân tích caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán caàu nhaø ôû. - Phöông phaùp thoáng keâ moâ taû keát hôïp vôùi so saùnh vaø toång hôïp soá lieäu sô vaø thöù caáp. ¾ Keát caáu luaän vaên: Ngoaøi hai phaàn môû ñaàu vaø keát luaän, Luaän vaên bao goàm 3 chöông: Chöông 1: Khung lyù thuyeát veà caàu nhaø ôû: Trình baøy toång quan caùc lyù thuyeát kinh teá vi moâ veà haøm caàu cuûa haøng hoùa hay dòch vuï, caùc lyù thuyeát nghieân cöùu veà caàu nhaø ôû noùi chung vaø lyù thuyeát veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp noùi rieâng. Keát hôïp vôùi nhöõng nghieân cöùu thöïc nghieäm veà caàu nhaø ôû taïi caùc nöôùc ñang phaùt trieån töông ñoái phuø hôïp vôùi boái caûnh taïi Vieät Nam, töø ñoù ruùt ra khung lyù thuyeát ñeå laøm cô sôû xaây döïng moâ hình nghieân cöùu. Chöông 2: Toång quan veà thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Vieät Nam vaø Nhôn Traïch- Ñoàng Nai: Taùc giaû tìm hieåu caùc khía caïnh veà khaùi nieäm ngöôøi coù thu nhaäp thaáp. Trình baøy khaùi quaùt veà caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Vieät Nam noùi chung vaø Nhôn Traïch- Ñoàng Nai noùi rieâng. Treân cô sôû ñoù ruùt ra nhöõng khoù khaên vöôùng maéc coøn toàn taïi trong quaù trình giaûi quyeát vaán ñeà nhaø ôû cho ñoái töôïng naøy. Ñoàng thôøi, xaùc ñònh trong thöïc teá caùc nhaân toá naøo aûnh höôûng ñeán caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp.
5 Chöông 3: Phöông phaùp vaø keát quaû nghieân cöùu: Treân cô sôû lyù luaän vaø moâ hình ñeà xuaát phaân tích ôû chöông 1, keát hôïp vôùi hieän traïng taïi chöông 2, taùc giaû thöïc hieän moät nghieân cöùu ñònh löôïng goàm 2 böôùc: Moâ taû sô löôïc veà vuøng nghieân cöùu, phöông phaùp nghieân cöùu, caùc soá lieäu ñeå laøm cô sôû xaây döïng moâ hình kinh teá löôïng cho Nhôn Traïch vaø caùc vuøng laân caän. Sau ñoù, nghieân cöùu tình huoáng caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Huyeän Nhôn Traïch tænh Ñoàng Nai, taùc giaû thöïc hieän khaûo saùt thöïc teá sau ñoù söû duïng caùc heä soá töông quan ñeå phaân tích caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán nhu caàu nhaø ôû. Keát luaän vaø gôïi yù chính saùch: Moät soá gôïi yù sau khi phaân tích moâ hình hoài quy vaø nghieân cöùu tình huoáng ñeå xaây döïng khu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp taïi Nhôn Traïch.
6 CHÖÔNG 1: KHUNG LYÙ THUYEÁT VEÀ CAÀU NHAØ ÔÛ Trong phaàn naøy taùc giaû seõ löôïc khaûo moät soá lyù thuyeát kinh teá hoïc laøm neàn taûng cho phaàn phaân tích. Tuy nhieân, do nhaø ôû laø moät haøng hoùa ñaëc thuø, ñaëc chuûng neân nhöõng phaàn sau taùc giaû seõ toång löôïc nhöõng lyù thuyeát kinh teá chuyeân saâu cho thò tröôøng nhaø ôû. 1.1. Lyù thuyeát vi moâ veà haøm caàu: 1.1.1. Ñònh nghóa caàu cuûa moät haøng hoùa: Theo David Begg (2008), caàu cuûa moät haøng hoaù, dòch vuï laø soá löôïng cuûa haøng hoaù, dòch vuï ñoù maø nhöõng ngöôøi tieâu duøng saün loøng mua töông öùng vôùi caùc möùc giaù khaùc nhau trong moät khoaûng thôøi gian xaùc ñònh. 1.1.2. Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán caàu moät haøng hoùa: ¾ Giaù cuûa haøng hoùa: Quy luaät caàu, khi giaù moät maët haøng taêng leân (trong ñieàu kieän caùc yeáu toá khaùc khoâng ñoåi) thì löôïng caàu maët haøng ñoù seõ giaûm xuoáng vaø ngöôïc laïi. Quy luaät caàu chæ ra moái quan heä nghòch bieán giöõa giaù vaø löôïng caàu. Moái quan heä naøy ñöôïc giaûi thích baèng hai aûnh höôûng laø aûnh höôûng thay theá vaø aûnh höôûng thu nhaäp. Aûnh höôûng thay theá laø khi giaù moät haøng hoùa giaûm, haøng hoùa ñoù trôû neân reû hôn moät caùch töông ñoái so vôùi caùc haøng hoùa khaùc, ngöôøi tieâu duøng coù xu höôùng thay theá nhöõng haøng hoùa ñaét ñoù baèng haøng hoùa reû kia. Anh ta seõ mua nhieàu haøng hoùa reû hôn vaø mua ít haøng hoùa ñaét hôn. Aûnh höôûng thu nhaäp laø khi giaù haøng hoùa giaûm, thu nhaäp thöïc teá cuûa ngöôøi tieâu duøng taêng vaø anh ta seõ mua ñöôïc nhieàu haøng hoùa hôn. Toång cuûa hai aûnh höôûng naøy laøm ngöôøi mua seõ mua nhieàu haøng hoùa hôn khi giaù haøng hoùa ñoù giaûm; ngöôïc laïi, khi giaù taêng, ngöôøi tieâu duøng seõ mua ít hôn khi haøng hoùa ñang xeùt laø haøng hoùa bình thöôøng. ¾ Caùc yeáu toá khaùc: Ngoaøi yeáu toá giaù cuûa haøng hoùa, coøn coù caùc yeáu toá khaùc aûnh höôûng ñeán löôïng caàu cuûa haøng hoùa ñöôïc trình baøy sau ñaây:
7 - Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng: Moät caùch toång quaùt ñoái vôùi caùc haøng hoùa thoâng thöôøng, khi thu nhaäp taêng leân thì ngöôøi tieâu duøng saün saøng chi tieâu nhieàu hôn so vôùi tröôùc ôû taát caû caùc möùc giaù. Tuy nhieân coù moät soá loaïi haøng hoùa, khi thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng taêng leân thì löôïng caàu cuûa haøng hoùa ñoù giaûm ñi ôû taát caû caùc möùc giaù so vôùi tröôùc. Haøng hoùa naøy ñöôïc goïi laø haøng hoùa thöù caáp. Moái quan heä naøy ñaõ ñöôïc nhaø thoáng keâ ngöôøi Ñöùc Ernst Engel (1821-1896) coâng boá vaøo theá kyû thöù XIX, ñöôïc phaùt bieåu nhö sau: “ Vôùi moãi möùc thu nhaäp khaùc nhau, ngöôøi tieâu duøng seõ coù quan nieäm khaùc nhau veà cuøng moät loaïi haøng hoùa”. I Haøng hoùa caáp thaáp I3 I2 Haøng hoùa 1 I bình thöôøng Q1 Q2 Q3 Q Hình 1.1: Bieåu thò ñöôøng Engel - Thò hieáu ngöôøi tieâu duøng: Giaû ñònh caùc yeáu toá khaùc khoâng thay ñoåi, khi ngöôøi tieâu duøng thay ñoåi sôû thích cuûa mình ñoái vôùi moät haøng hoùa naøo ñoù thì löôïng caàu cuûa haøng hoùa ñoù seõ thay ñoåi theo (vôùi caùc giaû ñònh: thò hieáu laø hoaøn chænh; thò hieáu coù tính baéc caàu; ngöôøi tieâu duøng luoân luoân thích nhieàu haøng hoùa hôn laø ít (Pindyck vaø Rubinfeld, 2002). Ñieàu naøy thöïc söï quan troïng vôùi caùc nhaø saûn xuaát, nhaø cung caáp vì neáu hoï cung caáp haøng hoùa ñuùng thò hieáu cuûa ngöôøi tieâu duøng, hoï seõ thaønh coâng vaø ngöôïc laïi.
8 - Giaù kyø voïng: Laø nhöõng döï ñoaùn cuûa ngöôøi tieâu duøng veà nhöõng thay ñoåi trong töông lai cuûa caùc yeáu toá giaù caû cuûa haøng hoùa laøm aûnh höôûng ñeán caàu hieän taïi. Neáu ngöôøi tieâu duøng kyø voïng giaù haøng hoùa seõ giaûm trong töông lai thì caàu veà haøng hoùa naøy hieän taïi seõ giaûm vaø ngöôïc laïi. - Giaù haøng thay theá: Hai haøng hoùa ñöôïc goïi laø thay theá neáu vieäc tieâu duøng haøng hoùa naøy coù theå ñöôïc thay baèng vieäc tieâu duøng haøng hoùa kia nhöng vaãn ñaûm baûo muïc ñích söû duïng ban ñaàu. Nöôùc vaûi Comford vaø Downy, xaø phoøng Tide vaø Omo, beáp ga vaø beáp ñieän laø nhöõng caëp haøng hoùa thay theá. Giöõa giaù haøng hoùa thay theá vaø caàu haøng hoùa ñang nghieân cöùu coù quan heä tyû leä thuaän. - Giaù haøng boå sung: Hai haøng hoùa ñöôïc goïi laø boå sung neáu vieäc tieâu duøng haøng hoùa naøy phaûi ñi keøm vôùi vieäc tieâu duøng haøng hoùa kia nhaèm ñaûm baûo giaù trò söû duïng cuûa hai haøng hoùa. Xaêng vaø xe maùy, ga vaø beáp ga, sim card vaø ñieän thoaïi di ñoäng laø nhöõng caëp haøng hoùa boå sung. Giöõa giaù haøng hoùa boå sung vaø caàu haøng hoùa ñang nghieân cöùu coù moái quan heä tyû leä nghòch. - Soá löôïng ngöôøi tieâu duøng: Soá löôïng ngöôøi tieâu duøng phaûn aùnh quy moâ tieâu duøng treân thò tröôøng. Thò tröôøng coù quy moâ caøng lôùn thì caàu caøng cao vaø ngöôïc laïi. Vaøo muøa thi ñaïi hoïc, caàu veà thueâ nhaø ôû caùc thaønh phoá nhö Haø Noäi, Hoà Chí Minh seõ taêng leân. Giaù D D’ Giaù P1 P1 P2 P2 D Q1 Q2 Löôïng caàu Q1 Q2 Q1’ Q2’ Löôïng caàu Hình 1.2: Taùc ñoäng cuûa giaù ñeán löôïng caàu Hình 1.3: Taùc ñoäng cuûa caùc yeáu toá khaùc ñeán caàu
9 Nhöõng yeáu toá keå treân thay ñoåi seõ ñöôïc bieåu thò baèng söï dòch chuyeån toaøn boä ñöôøng caàu (hình 1.2), coøn yeáu toá giaù thay ñoåi seõ ñöôïc theå hieän baèng söï di chuyeån cuûa löôïng caàu doïc theo ñöôøng caàu (hình 1.3). ÔÛ ñaây cuõng phaân bieät roõ söï khaùc nhau giöõa thay ñoåi caàu khaùc vôùi thay ñoåi löôïng caàu: thay ñoåi caàu ñöôïc bieåu thò baèng söï dòch chuyeån toaøn boä ñöôøng caàu; thay ñoåi löôïng caàu theå hieän baèng söï di chuyeån doïc theo moät ñöôøng caàu. ¾ Haøm caàu: Haøm caàu laø haøm soá moâ taû moái quan heä giöõa löôïng caàu vaø caùc nhaân toá aûnh höôûng tôùi löôïng caàu. Haøm caàu thöôøng ñöôïc bieåu dieãn döôùi daïng sau: QD = f(X), vôùi X laø caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán löôïng caàu Theo phaân tích taïi muïc 1.1.2 taùc giaû toång hôïp theå hieän haøm caàu cuûa moät haøng hoùa nhö sau: QD = f (P, I, Px, Py , T, E, Nf) P: giaù caû haøng hoùa ñang nghieân cöùu I: Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng Px: Giaù haøng hoùa thay theá Py: Giaù haøng hoùa boå sung T: thò hieáu hay sôû thích cuûa ngöôøi tieâu duøng E: Kyø voïng cuûa ngöôøi tieâu duøng N: Soá löôïng ngöôøi tieâu duøng Ñaây laø cô sôû ñeå ñöa ra khung phaân tích cuûa taùc giaû lieân quan ñeán haøm caàu veà nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp ñöôïc phaân tích kyõ hôn cho phaàn tieáp theo. 1.1.3. Ñoä co giaõn cuûa caàu theo giaù Bieåu thò tính nhaïy caûm cuûa löôïng caàu khi giaù thay ñoåi, laø phaàn traêm thay ñoåi trong löôïng caàu cuûa moät haøng hoùa hoaëc dòch vuï khi giaù cuûa noù thay ñoåi 1%.
10 Nhöõng yeáu toá aûnh höôûng ñeán ñoä co giaõn cuûa caàu theo giaù: - Co giaõn theo giaù cuûa caàu moät soá loaïi saûn phaåm naøo ñoù phuï thuoäc raát nhieàu vaøo soá loaïi saûn phaåm coù theå duøng thay theá vaø möùc ñoä maø nhöõng saûn phaåm thay theá gioáng vôùi saûn phaåm ñöôïc thay theá. Neáu moät soá loaïi saûn phaåm naøo ñoù coù nhieàu loaïi saûn phaåm khaùc deã daøng thay theá cho noù, caàu veà saûn phaåm naøy coù theå co giaõn nhieàu. Neáu giaù saûn phaåm naøy taêng leân, nhieàu ngöôøi mua seõ höôùng veà nhöõng saûn phaåm gaàn gioáng noù maø hoï coù theå tìm thaáy; neáu giaù saûn phaåm naøy giaûm, nhieàu ngöôøi ñang mua saûn phaåm thay theá seõ höôùng trôû laïi saûn phaåm bò thay theá tröôùc ñaây. Khi maø saûn phaåm ñöôïc ñònh nghóa trong moät phaïm vi heïp vaø chuyeân bieät hôn thì soá saûn phaåm thay theá noù seõ taêng, vaø caàu seõ trôû neân co giaõn hôn theo giaù. Nhö vaäy, caàu cuûa moät nhaõn hieäu xaêng ñaëc bieät coù theå laø co giaõn hôn caàu veà xaêng duøng cho xe hôi noùi chung, caøng co giaõn hôn toång caàu veà moïi chuûng loaïi nhieân lieäu. Trong trường hợp nghieân cöùu naøy, soá loaïi saûn phaåm thay theá cho nhaø ôû raát ít vaø möùc ñoä thay theá cho saûn phaåm nhaø ôû raát thaáp. - Co giaõn theo giaù cuûa caàu moät loaïi saûn phaåm naøo ñoù coù theå tuyø thuoäc vaøo phaàn chi cho saûn phaåm ñoù trong ngaân saùch cuûa ngöôøi tieâu duøng. Ñoâi khi ngöôøi ta noùi raèng caàu cuûa nhöõng saûn phaåm nhö kim khaâu, daây thun, muoái laø hoaøn toaøn khoâng co giaõn vì ngöôøi tieâu duøng chæ chi tieâu moät phaàn raát nhoû trong thu nhaäp cuûa hoï. Traùi laïi, vôùi nhöõng saûn phaåm chieám tæ troïng lôùn trong ngaân saùch cuûa ngöôøi tieâu duøng nhö caùc loaïi maùy gia duïng, co giaõn theo giaù cuûa caàu coù theå nhieàu hôn, vì ngöôøi tieâu duøng nhaän thaáy roõ hôn taùc ñoäng cuûa söï bieán ñoåi giaù – vaø thaùi ñoä, haønh vi mua saém cuûa hoï cuõng bò aûnh höôûng – trong tröôøng hôïp coù nhöõng saûn phaåm ñoøi hoûi chi tieâu cho chuùng nhieàu hôn tröôùc. Xu höôùng naøy coù theå khoâng xaûy ra vôùi moät soá loaïi saûn phaåm. - Co giaõn theo giaù cuûa moät soá loaïi saûn phaåm tuyø thuoäc vaøo ñoä daøi cuûa thôøi kyø thieát laäp neân ñöôøng caàu naøy. (Nhö ta ñaõ noùi ôû treân, moät ñöôøng caàu luoân gaén vôùi moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh). Trong daøi haïn caàu seõ thöïc söï co giaõn hôn laø trong ngaén haïn, vì thôøi gian daøi, nhöõng ngöôøi tieâu duøng vaø caùc doanh nghieäp caøng deã daøng thay theá saûn phaåm naøy baèng saûn phaåm khaùc.
11 Nghieân cöùu ñoä co giaõn cuûa caàu theo giaù chæ ra cho nhöõng nhaø saûn xuaát, nhaø cung caáp quyeát ñònh taêng giaù baùn hay giaûm giaù baùn khi anh ta muoán taêng doanh thu. ÔÛ caáp ñoä quoác gia, vieäc hieåu roõ ñoä co giaõn cuûa caàu theo giaù coøn giuùp caùc chính phuû ñöa ra caùc quyeát ñònh chính xaùc neân taêng thueá loaïi haøng naøo, neân giaûm thueá loaïi haøng naøo. Trong haàu heát caùc tröôøng hôïp, khi bò ñaùnh thueá, giaù haøng hoùa seõ taêng leân. Tuy nhieân, nhö lyù thuyeát veà ñoä co giaõn ñaõ chæ ra, coù nhöõng haøng hoùa seõ coù caàu co giaõn nhieàu, cuõng coù haøng hoùa coù caàu co giaõn ít. Vì vaäy trong thöïc teá, thoâng thöôøng caùc chính phuû hay aùp thueá cao hoaëc taêng thueá cho nhöõng haøng hoùa coù caàu co giaõn ít töông ñoái, ít coù khaû naêng thay theá, giaù cuûa caùc maët haøng naøy taêng leân haàu nhö khoâng aûnh höôûng ñeán haønh vi cuûa ngöôøi tieâu duøng. Ngöôïc laïi nhöõng haøng hoùa coù caàu co giaõn töông ñoái, coù nhieàu haøng hoùa thay theá thöôøng ñöôïc aùp möùc thueá thaáp hoaëc mieãn thueá. 1.1.4. Ñoä co giaõn cuûa caàu theo thu nhaäp Ta ñaõ bieát giaù saûn phaåm khoâng phaûi laø yeáu toá duy nhaát aûnh höôûng ñeán caàu cuûa saûn phaåm. Möùc thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng laø yeáu toá aûnh höôûng khaùc. Chaúng haïn neáu ngöôøi tieâu duøng coù nhieàu tieàn ñeå chi tieâu, soá löôïng caàu veà quaàn aùo ñaøn oâng seõ lôùn hôn neáu hoï laø nhöõng ngöôøi ngheøo. Co giaõn theo thu nhaäp cuûa caàu veà moät saûn phaåm laø phaàn traêm bieán ñoåi soá löôïng caàu do bieán ñoåi 1% veà thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng. Vôùi moät soá loaïi saûn phaåm, co giaõn theo thu nhaäp cuûa caàu laø moät soá döông (EI >0) , töùc laø khi thu nhaäp taêng, soá löôïng tieâu duøng saûn phaåm naøy taêng ôû tröôøng hôïp caùc saûn phaåm thoâng thöôøng (EI 1). Moät soá loaïi haøng hoùa khaùc (haøng hoùa caáp thaáp) coù heä soá co giaõn naøy laø aâm (EI
12 theo thu nhaäp cuûa caàu moät saûn phaåm cao hay thaáp coù theå coù taùc ñoäng tích cöïc hay tieâu cöïc ñeán haõng saûn xuaát saûn phaåm ñoù moät caùch ñaùng keå. Caùc haõng maø saûn phaåm coù co giaõn theo thu nhaäp cuûa caàu cao seõ phaùt trieån töông ñoái nhanh khi thu nhaäp taêng trong moät neàn kinh teá phaùt trieån, traùi laïi söï phaùt trieån seõ khieâm toán hôn ñoái vôùi caùc haõng maø saûn phaåm coù co giaõn theo thu nhaäp cuûa caàu thaáp. Ngöôïc laïi, neáu kinh teá bò suy thoaùi vaø thu nhaäp bò giaûm, saûn xuaát cuûa nhöõng haõng maø saûn phaåm coù co giaõn theo thu nhaäp thaáp seõ bò giaûm suùt ít hôn laø caùc haõng saûn xuaát saûn phaåm coù co giaõn theo thu nhaäp cao. 1.1.5. Ñoä co giaõn cheùo cuûa caàu: Độ co giãn chéo của cầu cho biết phần trăm biến đổi của lượng cầu của mặt hàng này khi giá của mặt hàng kia biến đổi 1%. EXY = (%∆QX)/(%∆PY) EXY = ΔQX / QX = ΔQX * PY ΔPY / PY ΔQY PX Nếu độ co giãn chéo có giá trị dương, hai hàng hóa đang xét là hàng hóa thay thế cho nhau vì giá hàng hóa thay thế và lượng cầu hàng hóa đang nghiên cứu có mối quan hệ tỷ lệ thuận; nếu có giá trị âm, hai hàng hóa đang xét là hàng hóa bổ sung cho nhau vì giá hàng hóa bổ sung và lượng cầu hàng hóa đang nghiên cứu có quan hệ tỷ lệ thuận; nếu có giá trị bằng không, hai hàng hóa đang xét là hàng hóa độc lập, giá hàng hóa này thay đổi không làm ảnh hưởng đến lượng cầu hàng hóa kia. 1.2. Lyù thuyeát haøm caàu veà nhaø ôû: Nhaø ôû ñoái vôùi hoä gia ñình vöøa laø haøng hoùa tieâu duøng vöøa laø taøi saûn ñaàu tö, tö lieäu saûn xuaát. Trong tröôøng hôïp laøm tö lieäu saûn xuaát, ngöôøi chuû sôû höõu coù theå caûi taïo ñeå saûn xuaát nhoû, laøm cöûa haøng nhoû, hieäu aên nhoû vaø caùc cô sôû coù tính chaát kinh doanh khaùc hoaëc coù theå cho thueâ… Trong tröôøng hôïp taøi saûn ñaàu tö, neáu ngöôøi chuû sôû höõu kyø voïng giaù nhaø taêng theo thôøi gian thì ñöôøng caàu cuûa nhaø coù theå doác leân (Dusansky vaø Wilson, 1993). Trong tröôøng hôïp nhaø ôû laø moät loaïi haøng hoùa tieâu duøng, ñöôøng caàu cuûa nhaø ôû doác xuoáng nhö baát kyø haøng hoùa thoâng thöôøng khaùc. Trong khuoân khoå ñeà taøi naøy, taùc giaû giôùi haïn phaàn phaân tích nhöõng yeáu toá taùc ñoäng ñeán nhu caàu nhaø ôû döôùi hình thöùc moät haøng hoùa tieâu duøng bình thöôøng, vì nhöõng lyù do sau:
13 - Trong tröôøng hôïp ñöôøng caàu doác leân: Dusansky vaø Wilson (1993) cho raèng khoâng coù moät phöông phaùp naøo chuaån möïc trong tröôøng hôïp naøy. - Ñoái töôïng khaùch haøng laø ngöôøi coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp, nhöõng ngöôøi coù nhu caàu thöïc söï veà nhaø ôû, khoâng naëng veà phaàn ñaàu tö, ñaàu cô. 1.2.1. Khung lyù thuyeát veà caàu nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp: Vôùi giaû ñònh nhaø ôû trong phaïm vi ñeà taøi naøy ñöôïc coi laø haøng hoaù tieâu duøng thuaàn tuùy, taùc giaû keá thöøa khung phaân tích söï vaän haønh cuûa thò tröôøng nhaø cuûa Malpezzi (1990). Nhöõng yeáu toá ñaàu vaøo nhö: ñaát ñai, vaät lieäu xaây döïng, taøi chính, vaø cô sôû haï taàng ñöôïc cung caáp ñöôïc keát hôïp taïo ra löôïng cung haøng hoùa nhaø ôû. Sau khi ñi vaøo thò tröôøng, noù gioáng nhö haøng hoaù noùi chung, chòu söï chi phoái cuûa quy luaät cung caàu, hình thaønh giaù caû caân ñoái nhaát ñònh, ñieàu tieát saûn xuaát vaø nhu caàu nhaø ôû. Hình 1.4: Söï vaän haønh cuûa thò tröôøng nhaø ôû Ñaàu vaøo Saûn xuaát Caàu -Ñaát ñai -Chuû ñaát -Ngöôøi thueâ nhaø -Taøi chính Giaù -Coâng ty xaây döïng Giaù -Ngöôøi chuû sôû höõu -Cô sôû haï taàng vaø phaùt trieån nhaø nhaø -Lao ñoäng (Thu nhaäp) -Vaät lieäu xaây döïng Nguoàn: Malpezzi (1990) Xaây döïng nhaø ôû ñoâ thò vöøa laø nhu caàu phaùt trieån kinh teá ñoâ thò vöøa laø nhaân toá quan troïng thuùc ñaåy phaùt trieån kinh teá ñoâ thò. Söï phaùt trieån xaây döïng nhaø ôû taát yeáu thuùc ñaåy ngaønh nhaø ñaát vaø ngaønh kieán truùc ñoâ thò phaùt trieån. Nhaø ôû laø moät loaïi saûn phaåm tieâu duøng cuoái cuøng, trong quaù trình saûn xuaát coù quan heä cung caàu roäng raõi vôùi caùc ngaønh saûn xuaát vaø caùc ngaønh ngheà khaùc. Theo kinh nghieäm cuûa taùc giaû, coù khoaûng hôn 20 loaïi vaät lieäu xaây döïng lôùn vaø hôn 1.500 chuûng loaïi saûn phaåm, thuoäc hôn 50 ngaønh saûn xuaát, coù taùc duïng höôùng daãn vaø taùc duïng thuùc ñaåy ngaønh phaùt trieån. Sau khi xaây döïng xong, nhaø ôû trôû thaønh moät loaïi saûn phaåm tieâu duøng laâu daøi, coøn coù theå tieáp tuïc thuùc ñaåy vieäc