Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Nghiên cứu xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn quận Bình Tân

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:204

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi; phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tƣ bất động sản; đưa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tương tự.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Nghiên cứu xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn quận Bình Tân

-I- CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: TS. TRẦN QUANG PHÖ ....................................................................... Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM ngày 11 tháng 04 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ) TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 TS.Lƣơng Đức Long Chủ tịch 2 PGS.TS.Nguyễn Thống Phản biện 1 3 TS.Nguyễn Thanh Tâm Phản biện 2 4 TS.Nguyễn Anh Thƣ Ủy viên 5 TS.Nguyễn Quốc Định Ủy viên, Thƣ ký Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã đƣợc sửa chữa (nếu có). Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
-II- TRƢỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc TP. HCM, ngày…….. tháng…... năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÂM NGỌC PHẤN Giới tính: NỮ Ngày, tháng, năm sinh: 17/04/1979 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kỹ Thuật Xây Dựng Công Trình Dân Dụng Và Công Nghiệp MSHV: 1341870018 Mã số ngành: 60580208 I- Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN”. II- Nhiệm vụ và nội dung: - Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi. - Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản - Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự. III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/09/2014 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 15/03/2015 V- Cán bộ hƣớng dẫn: TS.TRẦN QUANG PHÚ CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ ký) TS.TRẦN QUANG PHÚ
-III- LỜI CAM ĐOAN T ôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Học viên thực hiện Luận văn (Ký và ghi rõ họ tên) LÂM NGỌC PHẤN
-IV- LỜI CẢM ƠN E m xin chân thành cảm ơn: Ban giám đốc công ty cổ phần địa ốc An Huy; Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Địa ốc Tân Kỷ; Công ty TNHH đầu tƣ và phát triển Hƣng Gia Phúc; Ban QLDA Green Hills Apartment; Ban QLDA Tân Tạo Apartment; Ban QLDA Da Sà Apartment; Ban QLDA Tân Mai Apartment;Công ty cổ phần và xây dựng Lê Thành; và các bạn kỹ sƣ đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ em trong việc tiến hành khảo sát các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân. Em xin chân thành cám ơn TS.TRẦN QUANG PHÚ đã tận tình hƣớng dẫn và chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian làm luận văn. Bên cạnh đó thầy còn là ngƣời đã động viên em rất nhiều để em có thể vƣợt qua những khó khăn trong thời gian nghiên cứu, xin gửi đến thầy lời tri ân trân thành nhất. Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô trong khoa xây dựng và khoa đào tạo sau đại học cũng nhƣ Ban Giám Hiệu trƣờng đại học Công Nghệ TP.HCM đã tận tâm truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian ngồi trên ghế nhà trƣờng. Để tạo nền tảng vững chắc cho em chập chững bƣớc vào con đƣờng nghiên cứu khoa học nhằm mang lại cho cộng đồng và xã hội nhiều lợi ích hơn trong cuộc sống. Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏi những sai sót nhất định. Rất mong đƣợc sự góp ý chân thành từ phía thầy cô và các bạn nhằm hoàn chỉnh hơn cho luận văn này. Đồng thời là cơ sở để nghiên cứu mở rộng sau này. LÂM NGỌC PHẤN
-V- TÓM TẮT NỘI DUNG Vấn đề rủi ro trong đầu tƣ bất động sản đã và đang làm đau đầu các nhà hoạch định kinh tế, đặc biệt trong ngành bất động sản. Đã có một số nghiên cứu về rủi ro đầu tƣ trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cũng nhƣ trên thế giới, tuy nhiên các nghiên cứu này tập trung chủ yếu ở nhóm công trình lớn hoặc phân khúc nhà cao tầng. Do đặc thù của Quận Bình Tân là một quận mới thành lập thuộc ngoại biên TP.HCM nên có nhiều chính sách ƣu đãi cũng nhƣ quy hoạch đầu tƣ thuận lợi hơn so với địa bàn các quận huyện khác trong thành phố. Nên đề tài này đƣợc thực hiện nhằm xác định những rủi ro chính và đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hạn chế các rủi ro trong lĩnh vực đầu tƣ bất động sản ở quận nhà. Qua tham khảo các nghiên cứu trƣớc đây về rủi ro trong đầu tƣ xây dựng, kết hợp với kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản. Tác giả đã xác định đƣợc 42 yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Q.Bình Tân. Thu đƣợc 246 bảng trả lời hợp lệ để đƣa vào phân tích. Kết quả phân tích tìm ra đƣợc 5 nhóm rủi ro chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản đó là: 1/Nhóm rủi ro liên quan đến ”Lập dự án và đầu tư xây dựng ”, 2/Nhóm rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội”, 3/Nhóm rủi ro liên quan đến “Khai thác-kinh doanh”, 4/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chủ đầu tư-ban quản lý dự án”, 5/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-pháp luật”. Trên cơ sở 5 nhóm rủi ro chính vừa xác định đƣợc, tác giả tiến hành phƣơng pháp hồi quy tuyến tính, nhằm tìm ra mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm rủi ro đến đầu tƣ dự án bất động sản kết quả nhận thấy nhóm rủi ro liên quan đến “kinh tế-tài chính-xã hội” có ảnh hƣởng mạnh mẽ nhất tới việc đầu tƣ dự án bất động sản. Từ kết quả trên tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia để đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong đầu tƣ bất động sản tại quận Bình Tân.
-VI- ABSTRACT The issue of risk in real estate investment has been puzzling economic decision makers, especially in the real estate industry. There have been several studies on the risks of real estate business investment in Vietnam and over the world, however, this study focuses on large buildings or high-rise segments. Due to the nature of Binh Tan District is a newly formed district of Ho Chi Minh City periphery so many preferential policies and favorable investment planning than other districts in the city. So this topic should be conducted to identify the main risks and propose some solutions that contribute to reducing the risk of investing in real estate in Binh Tan district. Through reference to previous studies on the risk of construction investment, combined with the experience of experts in the field of construction and real estate business. The author has identified 42 risk factors affecting on real estate investment in Binh Tan District. Having 246 valid responses for inclusion in the analysis. Results of the analysis found five main groups of risks affecting on real estate investment projects such as: 1 / Group Risk related to “planning project and construction investment", 2 / Group risks to "economic-financial-social", 3 / group risks relating to "Mining-business", 4 / group-related risks "Investor-management projects", 5 / Group Risk related to "Policy-law." Based on 5 identified major risk groups, the authors conducted a linear regression method, to find out the impact of each risk group to invest real estate project, results identified he risk group related to "economic-financial-social" is the most powerful influence to the real estate investment projects. From the above results the author consulted experts’ ideal to propose some measures to minimize the risk of real estate investment in Binh Tan District.
-VII- MỤC LỤC CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU.............................................................................. Trang 01 1.1.GIỚI THIỆU CHUNG .......................................................................... Trang 01 1.2.MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... Trang 02 1.2.1.Mục tiêu của đề tài .............................................................................. Trang 02 1.2.2.Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu .................................... Trang 02 1.2.3.Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................... Trang 02 1.2.4.Đóng góp của luận văn ........................................................................ Trang 02 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN...................................................................... Trang 04 2.1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. Trang 04 2.1.1.Khái niệm, phân tích và phƣơng pháp đối phó với rủi ro ................... Trang 04 2.1.1.1.Khái niệm về rủi ro và quản lý rủi ro ............................................... Trang 04 2.1.1.2.Lập kế hoạch quản lý rủi ro ............................................................. Trang 05 2.1.1.3.Xác định rủi ro ................................................................................. Trang 07 2.1.1.4.Phân tích định tính rủi ro .................................................................. Trang 13 2.1.1.5.Phân tích định lƣợng rủi ro .............................................................. Trang 16 2.1.1.6.Kế hoạch đối phó với rủi ro ............................................................. Trang 21 2.1.1.7.Kiểm soát và điều chỉnh rủi ro ......................................................... Trang 25 2.1.2.Tổng quan về thị trƣờng bất động sản................................................. Trang 27 2.1.2.1.Khái niệm về thị trƣờng bất động sản .............................................. Trang 27 2.1.2.2.Thị trƣờng bất động sản ................................................................... Trang 28 2.1.2.3.Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ............................................. Trang 28 2.1.2.4.Các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản .................................. Trang 31
-VIII- 2.1.2.5.Giá cả và giá trị bất động sản ........................................................... Trang 33 2.1.3.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ............................................ Trang 34 2.1.3.1.Khái niệm ......................................................................................... Trang 34 2.1.3.2.Quản lý rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ......................................... Trang 35 2.1.3.3.Nội dung và phƣơng pháp quản lý rủi ro trong đầu tƣ BĐS ............ Trang 35 2.2.SƠ LƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY ................................... Trang 36 2.2.1.Các nghiên cứu nƣớc ngoài ................................................................. Trang 36 2.2.2.Các nghiên cứu trong nƣớc ................................................................. Trang 41 2.3.THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở Q.BÌNH TÂN ........... Trang 43 2.3.1.Lịch sử hình thành và phát triển của Q.Bình Tân ............................... Trang 43 2.3.2.Thực trạng đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân ............................... Trang 48 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................... Trang 53 3.1.QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................ Trang 53 3.2.THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI ................................................................ Trang 54 3.3.NỘI DUNG BẢNG CÂU HỎI .............................................................. Trang 58 3.3.1.Giới thiệu chung .................................................................................. Trang 58 3.3.2.Hƣớng dẫn trả lời ................................................................................ Trang 58 3.3.3.Các yếu tố khảo sát ............................................................................. Trang 59 3.3.3.1.Các yếu tố rủi ro liên quan đến chính sách-pháp luật ...................... Trang 59 3.3.3.2.Các yếu tố rủi ro liên quan đến năng lực CĐT/BQLDA ................. Trang 60 3.3.3.3.Các yếu tố rủi ro liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội .................. Trang 61 3.3.3.4.Các yếu tố rủi ro liên quan đến khai thác-kinh doanh ..................... Trang 63 3.3.3.5.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình lập dự án đầu tƣ .............. Trang 64
-IX- 3.3.3.6.Các yếu tố rủi ro liên quan đến quá trình đầu tƣ xây dựng .............. Trang 65 3.3.3.7.Bảng tổng hợp các yếu tố khảo sát ................................................... Trang 67 3.3.4.Thông tin chung .................................................................................. Trang 69 3.4.THU THẬP DỮ LIỆU ........................................................................... Trang 70 3.4.1.Xác định kích thƣớc mẫu .................................................................... Trang 70 3.4.2.Tính toán để chọn mẫu ........................................................................ Trang 72 3.4.3.Phân phối và thu thập bảng câu hỏi .................................................... Trang 73 3.5.CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU ........................................................... Trang 74 3.5.1.Đánh giá độ tin cậy thang đo............................................................... Trang 74 3.5.2.Phân tích nhân tố chính PCA .............................................................. Trang 75 3.5.3.Phân tích hồi quy đa biến .................................................................... Trang 76 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................. Trang 78 4.1.KHẢO SÁT THỬ NGHIỆM ................................................................. Trang 78 4.2.KHẢO SÁT CHÍNH THỨC .................................................................. Trang 81 4.2.1.Mô tả mẫu ........................................................................................... Trang 81 4.2.2.Phân tích thông tin đối tƣợng khảo sát ................................................ Trang 82 4.2.3.Kiểm tra độ tin cậy thang đo tổng thể ................................................. Trang 86 4.2.4.Phân tích nhân tố ................................................................................. Trang 99 4.2.5.Phân tích hồi quy đa biến .................................................................. Trang 111 4.2.5.1.Giả thiết mô hình nghiên cứu ......................................................... Trang 111 4.2.5.2.Dữ liệu đƣa vào phân tích hồi quy ................................................. Trang 113 4.2.5.3.Kiểm định mô hình nghiên cứu ...................................................... Trang 114 4.2.5.4.Kết quả hồi quy .............................................................................. Trang 115
-X- 4.2.5.5.Hiện tƣợng đa cộng tuyến .............................................................. Trang 117 4.3.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 117 CHƢƠNG 5: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS .... Trang 121 5.1.PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................ Trang 121 5.1.1.Thành phần thứ nhất: những rủi ro về kinh tế-tài chính-xã hội ........ Trang 121 5.1.2.Thành phần thứ hai: những rủi ro về lập dự án-đầu tƣ xây dựng ..... Trang 122 5.1.3.Thành phần thứ ba: những rủi ro về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án .. Trang 124 5.1.4.Thành phần thứ tƣ: những rủi ro về khai thác-kinh doanh ............... Trang 125 5.1.5.Thành phần thứ năm: những rủi ro về chính sách-pháp luật ............ Trang 126 5.2. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN BĐS Ở Q.BÌNH TÂN ..... Trang 127 5.2.1.Đối với vấn đề về kinh tế-tài chính-xã hội ........................................ Trang 127 5.2.2. Đối với vấn đề về lập dự án-đầu tƣ xây dựng .................................. Trang 127 5.2.3. Đối với vấn đề về chủ đầu tƣ-ban quản lý dự án ............................. Trang 128 5.2.4. Đối với vấn đề về khai thác-kinh doanh .......................................... Trang 129 5.2.5. Đối với vấn đề về chính sách-pháp luật ........................................... Trang 130 CHƢƠNG 6: KẾT LUẬN ...................................................................... Trang 131 6.1.KẾT LUẬN .......................................................................................... Trang 131 6.2.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ Trang 131 6.3.HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU ......................................................... Trang 133 6.4.KIẾN NGHỊ ......................................................................................... Trang 134
-XI- DANH SÁCH HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU A/Danh sách các hình ảnh :  Hình 2.1: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 05  Hình 2.2: Ma trận đánh giá khả năng xuất hiện và mức độ tác động của rủi ro ....................................................................................................... Trang 15  Hình 2.3: Ma trận định lƣợng rủi ro .................................................. Trang 17  Hình 2.4: Quy trình quản lý rủi ro .................................................... Trang 36  Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu ........................................................ Trang 53  Hình 3.2: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi ......................................... Trang 55  Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ vai trò của ĐTKS......................................... Trang 82  Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ số năm kinh nghiệm của ĐTKS .................. Trang 83  Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ vị trí công tác của ĐTKS ............................. Trang 84  Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ............ Trang 84  Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia .... Trang 85  Hình 4.6: Mô hình nghiên cứu đề xuất ........................................... Trang 112  Hình 6.1: Các rủi ro chính ảnh hƣởng đến hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản ................................................................................................... Trang 131 B/Danh sách các bảng biểu :  Bảng 2.1:Đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro ..................................... Trang 18  Bảng 2.2:Ma trận đánh giá tác động của các mục tiêu dự án ........... Trang 18  Bảng 2.3: Mô phỏng Monte Carlo .................................................... Trang 20  Bảng 2.4:Nhóm yếu tố ảnh hƣởng đến tiến độ và chi phí dự án ...... Trang 38  Bảng 2.5:Nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ ở Thái Lan..................................................................................................... Trang 39
-XII-  Bảng 2.6:Nhóm biến rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ Bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ ...................................................................................................... Trang 40  Bảng 2.7:Nhân tố tác động đến chi phí nhà thầu .............................. Trang 42  Bảng 2.8:Một số dự án đầu tƣ BĐS trên địa bàn Q.Bình Tân .......... Trang 47  Bảng 3.1:Mức độ ảnh hƣởng............................................................. Trang 58  Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản ..................................................................................................... Trang 67  Bảng 3.3:Các bƣớc phân tích nhân tố chính PCA ............................ Trang 75  Bảng 4.1:Bảng trị số trung bình, độ lệch chuẩn của 42 biến quan sát thử nghiệm .............................................................................................. Trang 78  Bảng 4.2:Hệ số cronbach’s alpha, hệ số tƣơng quan biến tổng của 42 biến quan sát thử nghiệm .......................................................................... Trang 79  Bảng 4.3:Tỷ lệ theo vai trò ĐTKS .................................................... Trang 82  Bảng 4.4:Tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm ĐTKS .............................. Trang 83  Bảng 4.5:Tỷ lệ theo vị trí công tác ĐTKS ........................................ Trang 83  Bảng 4.6:Tỷ lệ theo loại dự án mà ĐTKS từng tham gia ................. Trang 84  Bảng 4.7:Tỷ lệ theo số lƣợng dự án mà ĐTKS từng tham gia ......... Trang 85  Bảng 4.8:Kiểm tra hệ số Cronbach’s alpha ...................................... Trang 86  Bảng 4.9:Các biến quan sát có hệ số tƣơng quan
-XIII-  Bảng 4.15: 5 biến quan sát có hệ số tƣơng quan
-XIV-  Bảng 4.34: Ma trận tƣơng quan giữa các biến. ............................... Trang 112  Bảng 4.35: Mô hình tóm tắt khi sử dụng phƣơng pháp Enter. ....... Trang 115  Bảng 4.36: Kết quả hồi quy sử dụng phƣơng pháp Enter ............... Trang 115  Bảng 4.37: Phân tích Anova từ việc hồi quy . ................................ Trang 116  Bảng 4.38: Kết quả xếp hạng của các nhân tố chính lên hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản. ............................................................................... Trang 118 DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT o BQLDA : Ban quản lý dự án o CĐT : Chủ đầu tƣ o ĐTKS : Đối tƣợng khảo sát o QLDA : Quản lý dự án o TVTK : Tƣ vấn thiết kế o TVGS : Tƣ vấn giám sát
Trang - 1 - CHƢƠNG 1: MỞ ĐẦU 1.1 GIỚI THIỆU CHUNG - Trong những năm qua, hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản của Việt Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đang ngày càng phát triển. Với dân số ngày càng đông, thu nhập càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng nhƣ khu dân cƣ đô thị là rất lớn, ta cũng có thể thấy ngày càng có nhiều khu đất đƣợc quy hoạch cũng nhƣ các cao ốc mọc lên khắp các thành phố. Theo định hƣớng quy hoạch thì việc giãn dân từ trong trung tâm Thành phố ra các quận ngoại vi là thật sự cần thiết Vì thế, tiềm năng phát triển bất động sản ở Quận Bình Tân thu hút nhiều nhà đầu tƣ. Trong đó có Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng Bình Chánh, công ty Lê Thành… với nhiều dự án đầu tƣ trên địa bàn Quận - Các dự án khi triển khai thực hiện thƣờng có thời gian kéo dài, nên phải chịu nhiều tác động từ môi trƣờng xung quanh nhƣ : chính trị, kinh tế, xã hội...Nên rủi ro là không thể tránh khỏi. Vì vậy những điều chỉnh trong quá trình thực hiện, quản lý Bất động sản là một thực tế . - Chính các tác động từ môi trƣờng xung quanh và điều chỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bản đƣợc dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả, chất lƣợng quản lý bất động sản. Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý Bất động sản. Rủi ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: Yếu tố gây rủi ro và đối tƣợng chịu tác động, ảnh hƣởng. - Vì thế, chúng ta phải có những kiến thức cơ bản về rủi ro của thị trƣờng bất động sản để có thể nhận biết rủi ro, an toàn vƣợt qua hay có thể thu lợi đƣợc từ những phán đoán rủi ro của mình, tránh lâm vào tình trạng tiến thoái lƣỡng nan trƣớc những biến động của thị trƣờng . - Và do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN” để từ đó có những nhận xét, đánh giá, đóng góp ý nghĩa thực tiễn nhằm hạn chế các rủi ro trong quá trình đầu tƣ.
Trang - 2 - 1.2. MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu của đề tài: - Nhận dạng các rủi ro có thể xảy ra của đầu tƣ kinh doanh bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân bằng khảo sát bảng câu hỏi. - Phân tích và đánh giá các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến đầu tƣ bất động sản - Đƣa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực với những rủi ro đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án tƣơng tự. 1.2.2 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu: - Đối tƣợng nghiên cứu: Nghiên cứu tới những vấn đề rủi ro Dự án đầu tƣ bất động sản trên địa bàn quận Bình Tân nhƣ : cao ốc chung cƣ, văn phòng, trung tâm thƣơng mại và đối tƣợng khảo sát của tác giả là những cá nhân đã và đang làm việc tại các đơn vị chủ đầu tƣ, các ban quản lý dự án, các đơn vị tƣ vấn, khách hàng và một số đơn vị kinh doanh bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu: Tại địa bàn quận Bình Tân nơi có các dự án đầu tƣ bất động sản . - Quan điểm phân tích: tác giả đứng ở vai trò Chủ đầu tƣ 1.2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu: - Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về rủi ro và rủi ro đầu tƣ kinh doanh bất động sản. - Thu thập số liệu hiện trạng về rủi ro đầu tƣ kinh doanh bất động sản. - Phân tích các rủi ro thu thập đƣợc và đánh giá nguyên nhân gây ra rủi ro đó. - Đƣa ra các giải pháp để hạn chế những rủi ro mang tính chất tiêu cực. 1.2.4 Đóng góp của luận văn:  Về mặt lý luận: - Việc nhận dạng, phân tích, đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động đến đầu tƣ các dự án bất động sản giúp các bên tham gia dự án có cái nhìn tổng quát
Trang - 3 - những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tƣ vào dự án phát triển nhà ở ngay từ lúc lập dự án đầu tƣ - Phân tích yếu tố rủi ro định lƣợng bằng phƣơng pháp phân tích nhân tố chính PCA nhằm xác định đƣợc các nhóm nhân tố chính ảnh hƣởng đến đầu tƣ dự án bất động sản. Đồng thời kết hợp với phân tích hồi quy tuyến tính để xác định mức độ ảnh hƣởng của từng nhóm nhân tố chính vừa tìm ra. - Đề xuất, kiến nghị các biện pháp giảm thiểu, đối phó với yếu tố rủi ro giúp các nhà quản lý chủ động đề ra giải pháp để kểm soát rủi ro, mang lại thành công cho dự án.  Về mặt thực tiễn: - Đây là đề tài mang tính ứng dụng nhằm giúp cho các Nhà đầu tƣ cũng nhƣ các đơn vị quản lý Nhà nƣớc nhận thấy đƣợc những thuận lợi và khó khăn trong đầu tƣ dự án bất động sản ở Quận Bình Tân dƣới tác động của các yếu tố rủi ro. Từ đó, giúp cho: + Các Nhà đầu tƣ lƣờng trƣớc đƣợc những tình huống có thể xảy ra cho dự án, để có một kế hoạch kiểm soát và đối phó kịp thời. + Cơ quan quản lý Nhà nƣớc kịp thời có những điều chỉnh về chính sách cho phù hợp với thực tế.
Trang - 4 - CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.1.Khái niệm, phân tích và phƣơng pháp đối phó với rủi ro: 2.1.1.1 Khái niệm về rủi ro và quản lý rủi ro: - Rủi ro là những thiệt hại, mất mát, nguy hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến nguy hiểm, khó khăn hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra cho con ngƣời, theo trƣờng phái truyền thống. Theo trƣờng phái hiện đại, rủi ro là sự bất trắc có thể đo lƣờng đƣợc, vừa mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực. Rủi ro có thể mang đến những tổn thất mất mát cho con ngƣời nhƣng cũng có thể mang lại những lợi ích, những cơ hội . - Rủi ro đầu tƣ là tổng hợp những yếu tố ngẫu nhiên (bất trắc) có thể đo lƣờng bằng xác suất, là những bất trắc gây nên các mất mát thiệt hại. - Rủi ro trong quản lý dự án là một đại lƣợng có thể đo lƣòng. Trên cơ sở tần suất xuất hiện lặp một hiện tƣợng trong quá khứ, có thể giả định nó lại xuất hiện tƣơng tự trong tƣơng lai. Trong quản lý dự án, một hiện tƣợng đƣợc xem là rủi ro nếu có thể xác định đƣợc xác suất xuất hiện của nó. Trong trƣờng hợp đó, rủi ro có xu hƣớng đƣợc bảo hiểm và có thể đƣợc lƣợng hóa nhƣ sau: Rủi ro = Xác suất xuất hiện X Mức thua thiệt/kết quả - Cần phân biệt hai phạm trù: rủi ro và bất trắc. Bất trắc phản ánh tình huống, trong đó không thể biết đƣợc xác suất xuất hiện của sự kiện. Nhƣ vậy, khái niệm bất trắc chứa đựng yếu tố chƣa biết nhiều hơn khái niệm rủi ro. Rủi ro và bất trắc có thể xem nhƣ hai đầu của đoạn thẳng. Rủi ro nằm ở phía đầu có khả năng đo lƣờng đƣợc nhiều hơn và nhiều số* liệu thống kê hơn để đánh giá. Bất trắc nằm ở đầu còn lại: “sẽ không có số liệu” để đo lƣòng. Có thể mô tả sự phân biệt này qua hình sau: Rủi ro Bất trắc - Có thể định lƣợng - Không có khả năng định lƣợng
Trang - 5 - - Đánh giá đƣợc về thống kê - Không đánh giá đƣợc - Số liệu tin cậy - Ý kiến không chính thức Các đặc trƣng cơ bản của rủi ro đó là: - Rủi là sự kiện là tình huống bất ngờ, sự không chắc chắn xảy ra; - Rủi ro đƣa đến việc không đạt đƣợc mục tiêu, có thể là tiêu cực nhƣ mất mát thiệt hại, có thể là tích cực nhƣ cơ hội. Quản lý rủi ro: là qui trình nhận dạng, phân tích và định lƣợng rủi ro, ứng phó bằng một chiến lƣợc rủi ro và kế tiếp là kiểm soát chúng. [1] Kế hoạch quản lý rủi ro Xác định rủi ro Kiểm tra và Phân tích định kiểm soát rủi tính rủi ro ro Phân tích định lƣợng rủi ro Đối phó với rủi ro Hình 2.1 – Quy trình quản lý rủi ro 2.1.1.2 Lập kế hoạch quản lý rủi ro Đây là quá trình xem xét và lập lịch trình tổng quan cho các công việc cần thực hiện nhằm quản lý rủi ro dự án.
Trang - 6 -  Các căn cứ để lập kế hoạch quản lý rủi ro: + Cơ cấu phân tích công việc: là căn cứ để tổ chức và xác định phạm vi của dự án + Hợp đồng dự án: đây là một công cụ quan trọng để nhà nƣớc quản lý dự án tổ chức và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động của dự án. Hợp đồng là văn bản pháp lý để quản lý dự án, bao gồm các tài liệu chỉ rõ các kết quả, mục tiêu mà dự án cần đạt đƣợc, mô tả về sản phẩm đầu ra của dự án, điều kiện ràng buộc giữa các bên liên quan,…. + Chính sách quản lý rủi ro giữa các bên liên quan: mỗi tổ chức phải đề ra một số chính sách cụ thể trong đó đƣa ra các biện pháp hợp lý để phân tích và đối phó với rủi ro dự án, trên cơ sở đó đƣa ra các quyết định tác động đến kế hoạch quản lý rủi ro cụ thể. Mỗi cá nhân và mỗi tổ chức khác nhau sẽ chấp nhận các mức độ rủi ro khác nhau, vì vậy cần xác định rõ ràng chấp nhận rủi ro của từng bên.  Công cụ và kỹ thuật lập kế hoạch quản lý rủi ro dự án: + Họp nhóm: Các nhà quản lý dự án cần tổ chức các buổi họp để thảo luận và xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro. Nhà quản lý dự án, tổ trƣởng các tổ dự án, các cá nhân khác có liên quan đến việc quản lý rủi ro và các hoạt động chủ chốt trong dự án, các bên liên quan chính yếu …cần phải tham gia vào buổi họp này để bàn bạc và thống nhất kế hoạch quản lý rủi ro.  Nội dung của kế hoạch quản lý rủi ro + Kế hoạch quản lý rủi ro nhằm mô tả phƣơng pháp xác định rủi ro, phân tích định tính và định lƣợng đối với rủi ro, việc đối phó và kiểm soát rủi ro cũng đƣợc xác định trong suốt vòng đời dự án. Tuy nhiên kế hoạch quản lý rủi ro không chỉ rõ trách nhiệm đối với từng rủi ro cụ thể mà nó bao gồm các nội dung sau:  Phƣơng pháp luận: Xác định phƣơng pháp, công cụ, nguồn dữ liệu cần thiết để xác định rủi ro, các phƣơng pháp thích hợp đánh giá rủi ro tùy theo các giai đoạn của dự án, lƣợng thông tin có sẵn cần cho quá trình quản lý rủi ro.  Vai trò và trách nhiệm: xác định khả năng chỉ đạo, hỗ trợ và quản lý rủi ro