Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VÕ THIỆN THÔNG

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VÕ THIỆN THÔNG

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

TỪ THỰC TIỄN QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. ĐẶNG ANH QUÂN

HÀ NỘI, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là Luận văn do tôi tự nghiên cứu. Những số liệu

thống kê và trích dẫn trong Luận văn là trung thực đảm bảo tính khách

quan và phù hợp với tình hình thực tiễn. Những kết luận khoa học của

Luận văn là do tôi tự nghiên cứu rút ra và kế thừa những công trình

nghiên cứu trước đó. Tôi đã hoàn thành chương trình các môn học và các

nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học viện khoa học xã hội.

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Luật – Học viện Khoa

học xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn “Chuyển đổi mục đích

sử dụng đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận Bình

Tân, thành phố Hồ Chí Minh”.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ

VÕ THIỆN THÔNG

i

LỜI CẢM ƠN

Để có thể thực hiện tốt bài Luận văn Thạc sĩ của mình. Tôi xin

chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô giáo tại Học viện Khoa học

xã hội cùng các bạn học viên đã nhiệt tình giúp đỡ và hỗ trợ tôi trong

suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.

Ngoài ra, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn

TS Đặng Anh Quân là người trực tiếp hướng dẫn và hướng dẫn kiến thức

chuyên môn cũng như đã tạo điều kiện hết sức có thể để tôi hoàn thiện

tốt bài Luận văn của mình.

Tuy nhiên, mặc dù đã cố gắng hết sức trong quá trình thực hiện và

hoàn thiện Luận văn, nhưng vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót.

Tác giả mong nhận được sự góp ý từ quý thầy cô giáo và người đang

quan tâm đến vấn đề này nhằm góp phần tốt hơn nữa cho bài Luận văn

này.

ii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................. v DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ .................................................. vi MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .............................................................. 1 2. Tính mới của đề tài nghiên cứu ...................................................................... 3 3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 6 4. Nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................................................... 6 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 7 5.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 7 5.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 7 6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ........................................... 7 7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................. 8 7.1. Ý nghĩa khoa học .......................................................................................... 8 7.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 8 8. Kết cấu của Luận văn ...................................................................................... 8 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ........................................................................................................... 9 1.1. Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ............................................ 9 1.1.1. Các định nghĩa liên quan. .......................................................................... 9 Khái niệm đất đai, sử dụng đất và quyền sử dụng đất. .................................... 9 Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất .................................................. 12 1.1.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất do ảnh hưởng của đô thị hóa. ......................................................................................... 13 1.2. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ...................... 15 1.2.1. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ............................................. 15 1.2.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. .................................... 19 1.2.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. ......................... 21 1.2.4. Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất ............................. 22 1.2.5. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ................................................................................................................. 26 1.2.6. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ................... 28 TÓM TẮT CHƯƠNG 01 ................................................................................... 35 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH TÂN .......................... 37 2.1. Giới thiệu quận Bình Tân ........................................................................... 37

iii

................................................................................................................. 60

2.2. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến tình hình sử dụng đất quận Bình Tân. .............................................................................. 38 2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân ................................................................................................................. 40 2.3.1. Áp dụng và ban hành văn bản pháp luật về đất đai ............................. 40 2.3.2. Xây dựng và ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................... 44 2.3.4. Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ........................................................ 46 2.4. Thực trạng sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân. ............................................................................. 47 TÓM TẮT CHƯƠNG 02 ................................................................................... 59 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ........................... 60 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất. 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quan điểm, đường lối và chính sách của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước. .................................................................................... 60 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải góp phần ổn định tình hình chính trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống Nhân dân. ............................................................................................................... 62 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan. ...................................................... 64 3.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất ............................................................................................................... 65 3.3. Kiến nghị ...................................................................................................... 67 TÓM TẮT CHƯƠNG 03 ................................................................................... 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 73

iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

- TAND : Tòa án nhân dân

- TA : Tòa án

- VKSND : Viện kiểm sát nhân dân

- UBND : Ủy ban nhân dân

- GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- BLDS : Bộ luật Dân sự

- BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự

- LĐĐ : Luật đất đai

- LNƠ : Luật nhà ở

- LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản

- VBQPPL : Văn bản quy phạm pháp luật

- BTP : Bộ tư pháp

- GCN : Giấy chứng nhận

- TTLT : Thông tư liên tịch

- QĐ : Quyết định

- GQTC : Giải quyết tranh chấp

- HĐXX : Hội đồng xét xử

- PTM và MT : Phòng tài nguyên và môi trường

- VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng kí đất đai

- CMĐSDĐ : Chuyển mục đích sử dụng đất

- ĐƠ : Đất ở

- ĐTC : Đất thổ cư

- ĐTCLN : Đất trồng cây lâu năm

v

DANH MỤC BẢNG THỐNG KÊ, BIỂU ĐỒ

Bảng 2.1. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nông

nghiệp sang đất ở tại đô thị của gia đình, cá nhân trong năm 2015 -2019.

Bảng 2.2. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 2015 – 2019 quận

Bình Tân.

Bảng 2.3 Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân từ năm 2015 – 2019.

Bảng 2.4 Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các hộ.

vi

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Ngày nay toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế đã trở thành một xu thế

quan trọng trong tiến trình phát triển kinh tế trong và ngoài nước. Trong lịch sử

phát triển của nhân loại từ trước đến nay chưa có một quốc gia nào mà không trải

qua giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chuyển nền kinh tế chủ yếu từ

nông nghiệp lên công nghiệp và hiện đại hóa các ngành sản xuất cũng như dịch

vụ do lợi ích phát triển của công nghiệp là rất lớn đối với sự phát triển của đất

nước.

Trong lịch sử phát triển của loài người, dù ở giai đoạn nào hay quốc gia nào,

trình độ phát triển cao hay lạc hậu thì đất đai luôn chiếm giữ một vai trò tối quan

trọng trong hệ thống tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của

cải vật chất và là yếu tố cơ bản trong môi trường sống của con người. Ngày nay,

với các tiến bộ về khoa học kỹ thuật, sự phụ thuộc của con người vào đất đai

ngày càng giảm. Tuy nhiên, đất đai vẫn là điều kiện không thể thiếu được của

các ngành kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp. Chính vì vậy, việc

nghiên cứu đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho các lĩnh

vực để phát triển nền kinh tế – xã hội của các quốc gia ngày càng trở nên cấp

thiết, đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên và biến đổi khí

hậu hiện nay.

Là một quốc gia đang phát triển, Việt Nam hiện vẫn còn là một nước nông

nghiệp, do vậy sự phụ thuộc vào đất đai là rất lớn. Đi lên từ nền văn minh lúa

nước, Nhà nước và Nhân dân ta đang nỗ lực phấn đấu hoàn thành mục tiêu đến

năm 2020 cơ bản đất nước ta trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện

đại. Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đang ngày càng sôi động, đặc biệt tại

các trung tâm thành phố lớn và khu vực lân cận, cùng với sự bùng nổ dân số dẫn

đến nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, trong khi quỹ đất là có hạn. Điều này dẫn

1

đến xu thế tất yếu phải chuyển mục đích sử dụng đất gây nên áp lực cho các cơ

quan quản lý Nhà nước trong việc phân bổ quỹ đất cho các ngành để sử dụng đất

hợp lý, hiệu quả và đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.Việc chuyển mục đích

sử dụng đất đã có những tác động to lớn đối với sự phát triển kinh tế – xã hội và

sinh kế của người dân. Bên cạnh những tác động tích cực như đáp ứng nhu cầu

về đất đai cho quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội việc

làm, tăng thu nhập, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng các

dịch vụ an sinh xã hội … thì quá trình này cũng mang lại những tác động tiêu

cực không thể tránh khỏi như diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, an

ninh lương thực không đảm bảo về số lượng cũng như chất lượng, thu nhập của

một bộ phận người dân bị thu hồi đất đi xuống, nảy sinh các tệ nạn xã hội … Đặc

biệt tình trạng dự án treo, dự án chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng

đang là vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân gây nên nhiều vụ khiếu kiện phức tạp,

đông người trong thời gian qua.

Quận Bình Tân là một quận của thành phố Hồ Chí Minh. Những năm qua

tình hình phát triển kinh tế – xã hội của quận đã có những kết quả tích cực, làm

thay đổi bộ mặt đô thị và nâng cao đời sống Nhân dân. Đã có rất nhiều dự án

được triển khai thực hiện, mang lại hiệu quả như kỳ vọng, nhưng cũng có nhiều

dự án không được thực hiện, kéo dài nhiều năm gây lãng phí đất đai và ảnh

hưởng đến cuộc sống của người dân trong vùng dự án. Do vậy vấn đề đặt ra là

làm thế nào để có thể đánh giá được những mặt tích cực và tiêu cực của sự

chuyển mục đích sử dụng đất đối với quá trình phát triển kinh tế – xã hội, từ đó

đúc rút kinh nghiệm, bài học để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phục vụ tốt hơn

cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân.

Trong những năm qua trên địa bàn quận Bình Tân đã và đang diễn ra quá

trình đô thị hóa, công nghiệp hóa rất mạnh mẽ khu công nghiệp và khu dân cư đô

thị được xây dựng điều đó làm thay đổi đời sống kinh tế – văn hoá – xã hội của

2

địa phương. Đồng thời với yêu cầu đẩy mạnh tăng trưởng, chuyển đổi nền kinh

tế để phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa sẽ kéo theo sự mất đất nông nghiệp,

chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Đất nông nghiệp bị thu hẹp đã làm ảnh

hưởng đến đời sống của dân địa phương đồng thời kéo theo nhiều vấn đề xã hội

như: việc làm, thu nhập .... bị thay đổi. Điều đó đã tác động và làm thay đổi bộ

mặt đời sống của người dân. Do vậy cần tiến hành đánh giá tác động của quá

trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang các loại đất khác trên địa bàn quận

Bình Tân để thấy được thực trạng.

Vì vậy tôi đã chọn đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật

đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề

tài luận văn thạc sỹ dưới sự hướng dẫn của TS. Đặng Anh Quân.

2. Tính mới của đề tài nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý

nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển

mục đích sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở

cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói

chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một

cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình

về các quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất ở nước ta.

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất và thực

tiễn của quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị

trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực

này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy

định của chuyển mục đích sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý

nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.

“Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai

đoạn 2004 – 2012 trên địa bàn huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội” – Luận văn

3

thạc sỹ Trịnh Minh Đức – trường ĐHKHTN – ĐHQG Hà Nội.

“Đánh giá tác động của việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

sang đất đô thị tại một số xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà

Nội” – Luận văn thạc sỹ Nguyễn Đức Khánh – Trường Đại học Tài nguyên và

Môi trường Hà Nội năm 2017.

Luận văn thạc sĩ Luật học “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất theo quy định pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Ea Hleo, tỉnh Đăk Lăk”

của tác giả Phan Thanh Tùng, Học viện Khoa học xã hội năm 2019.

Khóa luận tốt nghiệp Đại học “Đánh giá thực trạng công tác giải quyết

tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2012-

2014” của tác giả Mùa A Tùng, Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên năm

2015.

Luận văn tốt nghiệp cử nhân Luật “Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất”

của tác giả Lê Thị Hồng Thắm, Khoa Luật, đại học Cần Thơ năm 2007.

Luận án tiến sĩ kinh tế “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và

tác động của nó đến các nhóm lợi ích ở tỉnh Bắc Ninh”, của tác giả Nguyễn

Công Thắng, Đại học Kinh tế – Đại học quốc gia Hà Nội năm 2014.

Luận văn thạc sĩ Kinh tế “Hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở thành

phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”, của tác giả Hà Đức Thắng, Đại học Đà

Nẵng năm 2011.

Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai “Đánh giá kết quả và tác động của việc

thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, huyện Sơn Động,

tỉnh Bắc Giang”, của tác giả Tống Việt Hùng, Đại học Tài Nguyên và Môi

Trường Hà Nội năm 2018.

Nguyễn Quang Học (2004), “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Nguyễn Thị Thập (2011), “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

4

dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn Thạc sĩ Luật

học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai

Việt Nam và Thụy Điển”, luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund,

Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ

gia đình, cá nhân” – luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký Bất động sản – Những vấn đề lý luận

và thực tiễn”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”,

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.

Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên

họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp

luật.

Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa Vợ chồng – Nhìn

từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai

năm 2003”, Tạp chí Luật học.

Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các

giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật, Hà Nội …

Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết và tiếp cận ở nhiều khía cạnh và

góc nhìn khác nhau về chính sách và quy định pháp luật trong quản lý đất đai nói

chung và chuyển mục đích sử dụng đất nói riêng trên nhiều địa phương khác

nhau. Vì vậy, luận văn nghiên cứu vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trên địa

bàn quận Bình Tân là hoàn toàn mới, phù hợp với thực tiễn và nhu cầu hiện nay

của địa phương. Vấn đề đặt ra trong đề tài chuyển mục đích sử dụng đất trên địa

5

bàn quận Bình Tân tuy không mới, nhưng trong thực tế hiện nay khi quy định

pháp luật về đất đai như: LĐĐ, LKDBĐS, LNƠ, BLDS, các Nghị định, Thông

tư hướng dẫn, các văn bản quy phạm pháp luật của chính quyền địa phương

trong công tác quản lý đất đai, … vẫn còn nhiều hạn chế trong quy định và thực

tiễn áp dụng quy định pháp luật. Việc chuyển mục đích sử dụng đất vẫn còn gặp

nhiều khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, Luận văn nghiên cứu việc chuyển mục đích

sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân nhằm làm sáng tỏ vấn đề chuyển mục

đích sử dụng đất hiện nay dưới góc độ lý luận, quy định pháp luật, đường lối chủ

trương, chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như công tác áp dụng trong thực

tiễn đem lại hiệu quả. Từ thực tiễn trên địa bàn quận Bình Tân, một quận của

thành phố Hồ Chí Minh có diện tích đất lớn, dân cư đông đúc, tốc độ đô thị hóa,

xây dựng và công nghiệp phát triển mạnh mẽ. Vì vậy, Luận văn nghiên cứu và

làm rõ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân.

3. Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu quy định và làm rõ thực trạng quy định pháp luật đất đai hiện

hành về chuyển mục đích sử dụng đất.

- Nghiên cứu, đánh giá tình hình chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn

quận Bình Tân nhằm làm rõ hiệu quả đạt được và những hạn chế tồn tại của quá

trình chuyển đổi.

- Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả pháp luật trong điều chỉnh hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, đóng

góp cho công tác quản lý đất đai tại địa phương, sự phát triển chung của toàn

thành phố và cả nước.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Đánh giá được kết quả của công tác chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ

phát triển hạ tầng, đô thị tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

6

- Phân tích và đánh giá những quy định pháp luật về chuyển mục đích sử

dụng đất qua thực tiễn tại Quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

- Điều tra, thu thập số liệu có liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trên

địa bàn quận Bình tân trong giai đoạn 2015 – 2019.

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1. Đối tượng nghiên cứu

- Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước ta và

thực trạng áp dụng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh; Các chủ trương

chính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và

chủ trương, chính sách của chính quyền địa phương về chuyển mục đích sử dụng

đất trên địa bàn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

- Giới hạn nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu xoay quanh vấn đề chuyển đổi

mục đích sử dụng các loại đất hiện nay ở quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí

Minh.

5.2. Phạm vi nghiên cứu

- Luận văn nghiên cứu vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận

Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: được sử dụng nhằm điều tra, thu thập tài liệu, số liệu,

thông tin cần thiết, điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu.

- Phương pháp thống kê: Phân tích thống kê các số liệu về tình hình sử dụng

đất chuyển mục đích sử dụng, đăng ký biến động đất, tình hình phát triển kinh tế,

xã hội và hiện trạng môi trường các khu vực có đất bị chuyển đổi mục đích sử

dụng.

- Phương pháp so sánh: so sánh làm rõ biến động sử dụng đất do tác động của

chuyển đổi mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn quận.

- Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích đánh giá

7

hiệu quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

7.1. Ý nghĩa khoa học

Việc nghiên cứu đề tài là một sự kiểm chứng những kiến thức đã được các

Thầy, Cô giảng dạy, hướng dẫn trong thời gian tham gia khóa học, đồng thời

cũng là cơ hội áp dụng những kiến thức đã học vào quá trình công tác thực tế để

đúc rút kinh nghiệm, rèn luyện và chuẩn bị các kỹ năng tự nghiên cứu, làm việc

cho bản thân sau khi tốt nghiệp. Tôi cũng mong rằng đề tài của mình có thể

mang lại một sự đóng góp nhỏ vào hệ thống cơ sở lý luận khoa học trong lĩnh

vực quản lý đất đai.

7.2. Ý nghĩa thực tiễn

Việc nghiên cứu đề tài để thấy được thực trạng công tác chuyển mục đích sử

dụng đất tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, những mặt kết quả đã đạt

được, những tác động tích cực và những mặt còn tồn tại với sự phát triển hạ tầng,

đô thị và đối với đời sống Nhân dân trên địa bàn quận, từ đó có giải pháp thực

hiện đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.

8. Kết cấu của Luận văn

Kết cấu Luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Tổng quan về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng

đất tại quận Bình Tân.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi

mục đích sử dụng đất.

8

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

1.1.1. Các định nghĩa liên quan.

Khái niệm đất đai, sử dụng đất và quyền sử dụng đất.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, không chỉ đơn thuần là tài sản thuộc

sở hữu của toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lý còn là tư liệu sản xuất và là cơ

sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai có mặt trong tất cả các

lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu trong sản xuất nông, lâm nghiệp. Nó

cũng là môi trường sống, cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp.

Đất đai bao gồm tất cả thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh

hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao

gồm: Khí hậu, dáng đất, địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, cỏ

dại trên đồng ruộng, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con

người. [4]

Theo Luật đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

(Điều 10) [7].

Đất nông nghiệp gồm:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất;

- Đất rừng phòng hộ;

- Đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;

9

- Đất nông nghiệp khác;

Đất phi nông nghiệp gồm:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự

nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể

thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng ...

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động

trong cơ sở sản xuất ...

Đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng gồm:

Việc phân loại đất có vai trò quan trọng, vì trên thực tế chủ yếu tổ chức kinh tế, hộ

gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp sang đất ở

(vì lợi ích của đất mang lại cao hơn) và có tiền sử dụng đất phải nộp của từng loại

khi chuyển là khác nhau.

Sử dụng đất là tác động vào đất đai nhằm đạt được hiệu quả mong muốn. Sử

dụng đất là các hoạt động sản xuất nông lâm nghiệp tạo ra các loại hình trên đơn vị

bản đồ đất đai: [4]

10

- Sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp: Cây trồng, đồng cỏ, gỗ rừng, …

- Sử dụng trên cơ sở sản xuất gián tiếp: Chăn nuôi, chế biến, …

- Sử dụng cho mục đích bảo vệ: Chống suy thoái đất, bảo tồn đa dạng hóa loài

sinh vật, bảo tồn đa dạng sinh học, chống xói mòn, nhiễm mặn, …

- Sử dụng đất theo các chức năng đặc biệt: Du lịch sinh thái, công viên, xây dựng,

…

Trên cơ sở các khái niệm quyền sử dụng đất có thể đưa ra khái niệm như sau:

“Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ

cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế,

quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó thỏa mãn các nhu cầu và lợi ích vật

chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở

hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông

qua việc xây dụng, quy hoạch, kế hoạch quy hoạch để phân định mục đích sử dụng

cho từng loại đất cụ thể.”[2, tr.24]

Theo Luật đất đai 2013 nêu rõ đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do

Nhà nước làm chủ sở hữu. Từ đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân

thông qua các hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao

quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng khác

như chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho hoặc từ bỏ quyền sử dụng và trả lại

cho Nhà nước. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ

các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên

quan đến đất đai theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai (LĐĐ) 2013.

11

Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất là cách thức Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người

quản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất,… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất

được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất theo nhóm đất: đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

- Luật đất đai năm 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển đổi mục

đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích sử dung đất và

một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất. Từ những quy định trong Luật đất đai có thể

hiểu: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với

loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử

dụng đất phải xin phép hoặc đăng ký biến đất đai trong trường hợp không phải xin

phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ như chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng

đất ban đầu từ nông nghiệp sang các hình thức đất khác như đất thổ cư, đất sản xuất

kinh doanh khi người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng tại các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền bằng quyết định có tính pháp lý hợp pháp.

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất được đề cập gồm 2 trường hợp:

chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm

quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp nêu trên người sử

dụng không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng kí với văn phòng

của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất hoặc với ủy ban nhân dân nơi

có đất ở.

12

1.1.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất do ảnh hưởng của đô

thị hóa.

- Khi bàn về đô thị thì mỗi quốc gia trên thế giới lại đưa các định nghĩa, khái

niệm khác nhau về đô thị do sự khác nhau về phong tục tập quán, nhận thức xã hội,

điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội giữa các nước [3, tr.12-13].

“Đô thị là thuật ngữ được sử dụng phổ biến ở nước ta. Nó dùng để phân biệt khu vực

nông thôn, trung du và miền núi. Có thể nói, đô thị được hiểu theo nhiều góc độ

khác nhau dưới nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau nhưng nhìn một cách tổng thể thì

đô thị là các điểm dân cư, nơi tập trung dân cư đông đúc để buôn bán, làm ăn ...” [3,

tr. 12]

- Đô thị hóa là xu thế tất yếu của mọi quốc gia trên con đường phát triển. Những

mức độ khác nhau và những sắc thái khác nhau, đô thị hóa tiếp tục lan rộng như một

quá trình phát triển kinh tế – xã hội. Đó là một quá trình mở rộng thành phố, tập

trung dân cư, thay đổi các mối quan hệ xã hội, đẩy mạnh và đa dạng hóa những chức

năng phi nông nghiệp, mở rộng giao dịch, phát triển lối sống cũng như văn hóa đô

thị. Sự xuất hiện của đô thị làm tăng sự phát triển giao thông với các vùng nông

nghiệp xung quanh và các đô thị khác. Đô thị hóa không đơn thuần là quá trình dịch

chuyển từ nông thôn lên thành thị và thay đổi nghề nghiệp mà còn bao gồm cả quá

trình thay đổi đa chiều với nhiều cấp độ như đô thị – đô thị, đô thị – ven đô thị, đô

thị – nông thôn, vùng – quốc tế với các mức độ khác nhau theo từng hoàn cảnh của

đô thị cụ thể. Các yếu tố từ kinh tế vẫn giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo nên quá

trình đô thị hóa. Ngoài ra, các yếu tố như văn hóa, lịch sử, lối sống, … cũng đang

ngày càng có những ảnh hưởng lớn đến đặc tính đô thị hóa của từng vùng cụ thể.

- Từ các quan niệm cho thấy: “Đô thị hóa là quá trình mở rộng đô thị và biến đổi,

phân bố lại các yếu tố của lực lượng sản xuất, bố trí dân cư, hình thành, phát triển

13

các hình thức, điều kiện sống theo kiểu đô thị; có sự chuyển biến rõ nét trong quy

hoạch, xây dựng, quản lý đô thị tạo tiền đề vững chắc cho phát triển đô thị hiện có

theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hóa, cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân

số.” [7]

Như vậy, đô thị hóa là sự mở rộng đô thị ở nhiều khía cạnh khác nhau cả về

không gian và thời gian. Về không gian thì mức độ đô thị hóa được tính bằng tỷ lệ

dân số đô thị trên tổng dân cư hay diện tích đô thị trên diện tích của địa phương. Về

thời gian thì tốc độ của việc đô thị hóa được tính bằng tốc độ gia tăng theo thời gian

của yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị.

- Đô thị hóa được gắn liền với các quá trình tăng trưởng kinh tế theo nhiều khu

vực khác nhau trên một lãnh thổ quốc gia. Tuy nhiên, về tốc độ và đặc điểm đô thị

còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quá trình mang tính quy luật gắn liền với chuyển

dịch cơ cấu xã hội từ nông nghiệp – nông dân – nông thôn sang công nghiệp – thị

dân – đô thị được biểu hiện ở một số đặc điểm sau:

*Thứ nhất, đô thị hóa là quá trình được diễn ra trong một thời gian dài và lãnh

thổ rộng lớn.

*Thứ hai, tiền đề cơ bản của đô thị hóa là sự phát triển công nghiệp hay công

nghiệp hóa, đô thị hóa. Sự chuyển dịch từ nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp,

thương mại và dịch vụ.

*Thứ ba, đô thị hóa là quá trình hình thành nâng cấp mở rộng quy mô đô thị

và kết cấu hạ tầng hiện đại.

*Thứ tư, mở rộng đô thị là sự thu hẹp nông nghiệp để phát triển khu đô thị,

khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch.

*Thứ năm, giúp thu hút nhiều nguồn vốn từ FDI (quỹ đầu tư nước ngoài) đầu

tư vào thị trường trong nước.

14

*Thứ sáu, chuyển nông thôn sang thành thị, từ văn minh nông nghiệp sang

văn minh công nghiệp. Cùng với đó là các cơ chế, chính sách phát triển và quản lý

đô thị.

- Mở rộng không gian đô thị, tức đất nông nghiệp bị thu hẹp nhanh chóng, Nhà

nước phải nắm quyền làm chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo đà sự

phát triển đô thị.

- Việc bố trí dân cư trong khu đô thị mới đóng vai trò trong việc giải quyết vấn đề

dân số, vấn đề việc làm, thay đổi cơ cấu lao động.

- Tập trung các dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu

hạ tầng, các công trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở. Phát triển khu đô thị

mới đang được phát triển làm cho các khu nông thôn được chuyển phố, phường.

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành, cơ cấu thành phần kinh tế. Đô thị hóa tất yếu

sẽ dẫn tới sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế do tình trạng đất đai dùng cho sản xuất nông

nghiệp trước đây ngày càng bị thu hẹp lại, tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp,

thương mại và dịch vụ.

- Sự phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội thì những công trình này đáp ứng được

yêu cầu của sản xuất và đời sống với những tiêu chuẩn cụ thể của từng loại đô thị

nhằm đảm bảo sự hiện đại và đồng bộ kết nối với đô thị cũ ở trung tâm và các vùng

lân cận. Bên cạnh đó ở các đô thị có các kiến trúc, xây dựng nhà ở, các cơ quan,

công sở mĩ quan và văn minh.

1.2. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

1.2.1. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Trước khi cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền

cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải xác định mục đích sử dụng đất

hiện tại của người sử dụng đất. Để xác định được loại đất, mục đích sử dụng đất hiện

15

tại phải tuân thủ theo một trong các căn cứ sau đây: Quyết định giao đất, cho thuê

đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền; Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng đất được Nhà nước công nhận

quyền sử dụng đất; Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế

hoạch sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng

đất; Đất sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Đối với trường hợp chưa có các căn cứ nêu

trên thì căn cứ vào hiện trạng của đất sử dụng, đất ổn định lâu dài, Uỷ ban nhân dân

các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xác định các loại đất, mục đích sử

dụng đất.

- Luật đất đai 2013 chia mục đích sử dụng đất thành 02 trường hợp: Căn cứ vào

trình tự thủ tục thực hiện trong trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng

đất và trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thêm đó cũng

có quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

tại Điều 52 Luật đất đai 2013 cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì

phải đáp ứng đủ các điều kiện phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được

căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục

đích sử dụng đất.

- Theo quy định: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy

hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(Điều 14). [5]

- Theo Luật đất đai năm 2013 đã quy định Hội đồng nhân dân các cấp, Ủy ban

nhân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai (Điều 21). [6]

Tại khoản 3, Điều 45 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

16

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch

sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử

dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân

dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3, Điều 62

của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ quan Nhà nước căn cứ vào

kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, để quyết định cho phép chuyển đổi

mục đích sử dụng đất hay không. Vì vậy, không phải xin phép chuyển là được

chuyển.

Tại Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng

thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất

làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng

vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

17

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê

đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng

có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất

thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ,

đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử

dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử

dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau

khi được chuyển mục đích sử dụng.”

- Tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung theo quy

định tại Khoản 1 Điều 12 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày

6/1/ 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành

Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai) quy định:

1. các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a). Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng

để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được

18

pháp luật cho phép; nuôi trồng thuỷ sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí

nghiệm;

b). Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thuỷ sản sang trồng cây

lâu năm;

c). Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng cây hàng

năm;

d). Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ). Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi

nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bên

cạnh nhu cầu của người sử dụng đất, còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích

sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử

dụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. Phải

phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn nơi có đất; Đồng thời thì người có nhu cầu sử dụng đất phải đang

thực sự cần đất trên thực tế có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và chấp hành

tốt pháp luật về đất đai. Người đang sử dụng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử

dụng đất sẽ phải xin phép và phải được cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo

quy định của Luật đất đai. Các quy định phân tích trên thì căn cứ phù hợp với quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương là một căn cứ quan trọng để

giúp việc sử dụng đất đai được hợp lý và đem lại hiệu quả.

1.2.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

19

- Hiện nay chuyển mục đích sử dụng đất có rất nhiều hình thức, cũng như đa

dạng về loại đất và mục đích chuyển. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện nay quy

định hai hình thức về chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hình thức phải được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và không phải xin phép cơ quan nhà nước

có thẩm quyền.

Hiện nay việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại khoản 1,

Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được

phép của cơ quan nhà nước gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi

trồng thủy sản, đất làm muối.

- Chuyển đất trồng cây hằng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất

làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử

dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

thuê đất.

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công

cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải

là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vu; Chuyển đất thương mại,

dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm

quyền được quy định tại Điều 12 Thông tư 33/ 2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất

20

được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền. Cụ thể:

- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng

để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây

dựng chuông trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp

luật cho phép; nuôi thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.

- Chuyển đất trồng cây hằng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây

lâu năm.

- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi

nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông

nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Tuy đó, không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng khi chuyển

mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, các nhân phải đăng kí biến động đất đai

với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1.2.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước quy định thẩm

quyền cho cá nhân, tổ chức, cơ quan có quyển cho phép xét chấp thuận cho chuyển

mục đích sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì có hai chủ thể

có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

và Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Để xác định rõ chủ thể có thẩm quyền cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất thì phải căn cứ vào mục đích của chủ thể sử dụng đất

để xác định cụ thể như sau:

21

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) cho phép

chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá

nhân nước ngoài. Trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức

nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải

chuyển mục đích sử dụng đất do điều chỉnh dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền xét duyệt thì UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Các cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên

không được ủy quyền cho các cơ quan, cá nhân khác thực hiện.

1.2.4. Trình tự, thủ tục chuyển dổi mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không

phải xin phép được chia thành 3 bước:

Bước một, Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ

khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông

thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển hồ sơ cho văn phòng

đăng ký đất đai. Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK

ban hành theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong giấy tờ chứng minh

nguồn gốc đất nếu có (căn cứ theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Đối với các loại giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất gồm có:

22

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,

phường thị trấn xác nhận không có tranh chấp và có một trong các giấy tờ sau đây

thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng

đất:

 Những giấy tờ về quyền sử đụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính ruộng đất;

 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho về quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở

gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

 Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử

dụng đất.

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một các loại giấy tờ nêu trên mà

trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013

có hiệu lực thi hành, chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật, nay đươc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận

không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền sử

dụng đất.

 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết

tranh chấp đất đai do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được

23

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo

quy định của pháp luật.

Người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau 20 ngày kể từ ngày

nộp hồ sơ, trừ trường hợp Văn phòng đăng ký sử dụng đất có thông báo không được

chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với quy định về việc chuyển mục

đích sử dụng đất mà người sử dụng đất đã xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền nhưng phải đăng ký tại Văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền

sử dụng đất.

Bước hai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; Trường

hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định về việc

chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép thì sẽ trả lại hồ sơ và thông

báo rõ lý do; Trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định về

việc chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép thì xác nhận vào đơn đăng ký

và chuyển hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp để chỉnh lý Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bước ba, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Thời hạn thực hiện các công việc đăng ký chuyển mục đích

sử dụng đất quy đinh trên là không quá 18 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng

ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày người sử dụng đất được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho

phép chuyển mục đích sử đụng đất và người sử dụng đất phải tuân theo những trình

tự, thủ tục nhất định. Tuy nhiên, tuỳ theo từng loại đất, người sử dụng đất đang sử

dụng đất và mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất sẽ chuyển tương ứng có

24

trình tự thủ tục chuyển mục đích phù hợp (đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

hoặc phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất).

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép chia

thành bốn bước:

Bước một, Tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển

mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với tổ chức,

còn đối với hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng

Tài nguyên và Môi trường nơi có đất của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ gồm có:

 Đơn chuyển mục đích sử dụng đất;

 Dự án đầu tư (đối với tổ chức, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ

chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài);

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng

minh về nguồn gốc của đất giống như trường hợp chuyển mục đích sử

dụng đất không cần phải xin phép.

Bước hai, Trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất; Xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với

trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Trường hợp

không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo cho người xin chuyển mục đích sử

dụng đất biết.

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định hồ sơ, xác minh thực

địa; Xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp

chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; Chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc làm hồ sơ trích lục địa chính.

25

Bước ba, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao

hồ sơ địa chính gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa

chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Bước bốn, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban

nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; Chỉnh lý Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất; Đăng ký lại Hợp đồng thuê đất đối với trường hợp

thuê đất.

Trong thời hạn không quá (05) năm ngày làm việc, kể từ ngày người được

phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định

của pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã

chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử đụng đất. Thời gian thực hiện các

công việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép là không

quá 30 (ba mươi) ngày làm việc kể từ ngày cơ quan Tài nguyên và Môi trường nhận

đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh

lý.

1.2.5. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Xác định thời hạn sử dụng đất cần phải căn cứ vào chủ thể sử dụng đất và hình thức

sử dụng đất, tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất và hình thức sử đụng đất của người

sử dụng đất có thời hạn sử dụng khác nhau sau khi chuyển mục đích sử dụng đất,

hình thức và đối tượng như sau:

 Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:

- Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào

mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được

chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân sử

26

dụng được quy định tùy theo loại đất mà người sử dụng đất khác nhau, thời hạn sử

dụng đất được chia theo hai loại đất đó là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng

có thời hạn.Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm

muối cho hộ gia đình cá nhân là 20 (hai mươi) năm. Thời hạn giao đất trồng cây lâu

năm, đất rừng sản xuất trong hạn mức thì thời hạn sử dụng đất là 50 (năm mươi)

năm. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng

đất.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất bao gồm đất trồng

cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất

làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất theo thời

hạn đã được giao, cho thuê. Khi hết thời hạn hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp

luật đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phu hợp với quy hoạch sử

dụng đất đã được xét duyệt.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang sử dụng

ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định

lâu dài thì hộ gia đình cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài.

*Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công

nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự

án đầu tư nhưng thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác

định theo dự án đầu tư nhưng thời hanh sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử

27

dụng đất là không quá 50 (năm mươi) năm. Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn

nhưng thu hồi chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì

không quá 70 (bảy mươi) năm.

*Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ phi nông nghiệp sử dụng ổn định

lâu dài sàn đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hanh hoặc từ đất phi nông nghiệp sử

dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh

tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

1.2.6. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tiền sử dụng đất là số

tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng

đất”. Khi thu tiền sử dụng đất thì người có thẩm quyền thu tiền sử dụng đất phải dựa

vào những căn cứ nhất định, để tính được số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho

cơ quan nhà nước cụ thể là căn cứ vào ba yếu tố như sau:

Diện tích đất thu tiền sử dụng đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.

 Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao được

chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức thuê sang hình

thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.

 Giá đất tính tiền sử dụng đát là giá đất theo mục đích sử dụng đất được

giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương ban hành theo quy định của chính phủ.

28

 Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn đất hoặc giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng

đất ở những mức khác nhau, tùy theo loại đất đang sử dụng và loại đất sau khi

chuyển mục đích sử dụng đất. Do vậy khi cá nhân, tổ chức chuyển đổi mục đích sử

dụng đất sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với từng loại đất.

Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển từ loại đất này sang loại đất

khác:

 Đối với tổ chức kinh tế:

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử

dụng đất được tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao đất mới, cụ thể như

sau:

Giao đất sử dụng đất ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính

theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất

được Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức

thuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất

được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

ban hành theo quy định của Chính phủ.

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất sang sử dụng đất có thời hạn theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm

29

quyền thì thu tiền sử dụng đất giống như thu tiền sử dụng đất khi giao đất mới. Cụ

thể như sau:

Dự án có thời hạn sử dụng đất là 70 (bảy mươi) năm thì thu tiền sử dụng đất

được tính theo diện tích và giá đất thu tiền sử dụng đất, diện tích và giá đất để tính

tiền sử dụng đất cũng giống như trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông

nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài

có thu tiền sử dụng đất.

 Đối với hộ gia đình, cá nhân

Chuyển từ đất ao vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không

được công nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử

dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước không giao tiền sử dụng đất sang

đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức thu chênh lệch giữa thi tiền sử dụng đất tính

theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng

đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử

dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp. Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc

là phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh

lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất giá đất phi

nông nghiệp.

Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc

người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp

theo dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

30

đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp:

Đất vườn ao của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, được UBND cấp xã, phường

xác nhận thông qua tranh cấp, thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất và

được cơ quan có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định của

luật đất đai sang làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở thì thu tiền sử dụng

đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp tính theo giá đất của loại đất giao

có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Thu tiền sử dụng đất chuyển từ hình thức sử dụng đất này sang hình thức sử dụng

đất khác.

*Thu tiền sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được

giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài.

- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử

dụng đất, sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất, thì tiền sử

dụng đất được tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao đất mới được cụ thể

như sau:

- Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính

theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất được tính theo

căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được

Nhà nước giao, được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức

thuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Giá đất tính tiền sử dụng đất là

giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo qui

định của Chính phủ.

31

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng

đất giao đất sử dụng ổn định lâu dài:

- Đối với trường hợp chuyển từ thuê đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu

dài

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu

dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không qua đấu giá quyền

sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính căn cứ vào diện tich đất được chuyển

từ hình thức thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và giá đất, giá đất tính thu

tiền sử dụng đất là giá đất ở tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất. Tiền sử

dụng đất được tính với công thức sau:

Tiền sử dụng đất = diện tích x giá đất tại thời điểm chuyển.

- Đối với trường hợp chuyển từ đất thuê sang giao đất có thời hạn

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng có thời hạn thì thu tiền sử

dụng đất giống như trường hợp thu tiền sử dụng đất chuyển từ đất nông nghiệp, đất

phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang sử dụng đất có thời hạn

theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở phần thu tiền sử dụng đất

khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, nhưng giá đất thu tiền sử dụng đất

là giá đất theo mục đích sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm

chuyển từ thêu đất sang giao đất. Còn đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi

chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác thì gía đất để tính thu tiền

sử dụng đất là giá đất theo mục đích sủ dụng đất tại thời điểm giao đất do UBND cấp

tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng mà

trước đó người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường về đất và nộp trước tiền thuê

đất thì được trừ chi phí bồi thường về đất theo quy định của pháp luật về bồi thường,

32

hỗ trợ và tiền thuê đất trước (của thời gian còn lại) vào tiền sử dụng đấy phải nộp.

Nếu số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp thì

được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức bồi thường về đất được trừ được tính

bằng diện tích đất thuê mà phải bồi thường về đất được chuyển sang giao đất có thu

tiền sử dụng đất nhân với giá đất tính bồi thường của loại đất khi thực hiện bồi

thường tại thời điểm được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Tiền thuê đất của khoảng thời gian đã sử dụng đất không được trừ vào tiền sử

dụng đất phải nộp và được tính theo công thức sau: [8]

Số tiền thuê đất - diện tích đất x Đơn giá cho thuê của x Số năm đã nộp

được trừ vào tiền được chuyển từ thời hạn 1 năm tại thời tiền thuê đất

sử dụng đất thuê sang giao điểm chuyển từ thuê nhưng chưa sử

đất sang giao đất dụng đất

*Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức giao không thu tiền sử dụng đất sang

giao có thu tiền sử dụng đất

*Chuyển từ đất nông nghiêp, đất phi nông nghiêp được giao không thu tiền sử dụng

đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng

đất đươc tính giống như thu tiền sử dụng đất khi được giao mới, cụ thể như sau:

Giao đất sử dụng ổn định lâu dài theo quyết định của cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính

theo căn cứ diện tích nhân đơn giá. Diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích đất

được nhà Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình

thức thuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất. Gía đất tính tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất

được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quyết

định của chính phủ.

33

Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Ngoài những đối tượng được pháp luật quy định không phải thực hiện nộp

tiền sử dụng đất còn có những đối tượng tuy thuộc diện nộp tiền sử dụng đất nhưng

do các chính sách xã hội như đền ơn, đáp nghĩa mà người sử dụng đất không phải

nộp tiền sử dụng đất do được miễn nộp hoặc phải nộp tiền sử dụng đất nhưng đa số

tiền phải nộp thấp hơn những đối tượng khác do được miễn giảm tiền sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì chỉ có những đối

tượng có công với cách mạng, thương binh, bệnh binh mới được miễn, giảm tiền sử

dụng đất hoặc đối với tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng tùy theo dự án

đầu tư còn có các đối tượng khác thì không được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi

chuyển mục đích sử dụng đất. tùy theo công sức đóng góp cho cách mạng và tỷ lệ

thương tật mà họ được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi

chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được áp dụng với trường hợp chuyển mục đích sử

dụng đất là đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Còn đối với tổ chức thì chỉ được miễn,

giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo từng dự

án đầu tư.

Việc pháp luật quy định rõ ràng về các căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm

quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như thời hạn, hạn mức để

chuyển đổi, nghĩa vụ tài chính mà người chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực

hiện nghĩa vụ của mình, nó đã nói lên việc các nhà lập pháp đã đề ra, và nghiên cứu

kỹ các vấn đề có thể xảy ra cho từng quy định nói trên, và đã có sự thay đổi tích cực

về các quy định pháp luật, cũng như các chế tài nếu người được giao đất chuyển mục

đích sử dụng vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, khi ứng dụng vào cuộc sống thực tế của

người dân thì có nhiều hạn chế như trải qua bao nhiêu năm, thế hệ con người, người

dân không có sự tiếp cận về pháp luật, nên họ không có sự hiểu về pháp luật như

34

thông tin quy hoạch, thủ tục hành chính (chỉ có một số ít), còn các tổ chức kinh tế thì

họ bỏ vốn đầu tư thì mong muốn thu được lợi nhuận cao nhất nên họ đã giảm tối đa

các khoản chi phí mà luôn tìm cách lách luật để đạt được lợi nhuận cao nhất. Và khi

được chuyển mục đích sử dụng họ chậm đưa vào khai thác, còn nợ tiền thuế sử dụng

đất, làm cho lãng phí đất đai.

Tuy vậy, với một quá trình phát triển pháp luật về đất đai của Việt Nam có bước tiến

đáng kể.

TÓM TẮT CHƯƠNG 01

Chương 01 của Luận văn giúp khái quát và làm rõ những vấn đề cơ bản về lý

luận và quy định thực tiễn pháp luật đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất như:

khái niệm, đặc điểm; mục đích, ý nghĩa; các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất.

Thông qua chương 01 sẽ cung cấp những kiến thức lý luận và thực tiễn về chuyển

mục đích sử dụng đất, cũng như những quy định pháp luật, đường lối, chủ trương

của đảng và nhà nước về đất đai. Việc làm rõ những nội dung ở chương 01 có ý

35

nghĩa quan trọng, làm căn cứ để nghiên cứu hoạt động lập pháp, hành pháp và tư

pháp hướng tới xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất

đai, giúp ổn định phát triển kinh tế bền vững. Qua đó việc làm rõ những vấn đề lý

luận và quy định pháp luật trong việc chuyển mục đích sử dụng đất góp phần làm rõ

vấn đề hơn, có cái nhìn sâu hơn dưới nhiều góc độ và quy định pháp luật về chuyển

mục đích sử dụng đất, đóng góp những ý kiến tích cực góp phần hoàn thiện hệ thống

pháp luật và nâng cao chất lượng công tác áp dụng pháp luật trong thực tế ở chương

02 và chương 03.

36

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN BÌNH TÂN

2.1. Giới thiệu quận Bình Tân

Bình Tân là quận ven của thành phố Hồ Chí Minh được thành lập năm 2003,

được chia tách từ huyện Bình Chánh cũ, tổng diện tích của quận là 5.188,67 ha, dân

số tính đến ngày 31/12/2004 là 37.995 người và cho đến hiện nay dân số của quận

luôn không ngường gia tăng. Là quận có diện tích đất lớn thứ 3 của Thành phố và có

dân cư đông nhất. Phía Đông giáp quận Tân Phú và quận 6; phía Tây giáp huyện

Bình Chánh; phía Nam giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; phía Bắc giáp quận 12.

Về tổ chức chính quyền thì quận Bình Tân gồm 11 phường. Hiện nay là quận có tốc

độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh, hầu như các phường không còn đất nông nghiệp,

nhiều khu công nghiệp lớn, kinh tế xã hội phát triển theo hướng công nghiệp và đô

thị.

Vì vậy, hiện nay trên địa bàn quận Bình Tân diễn ra các quan hệ xã hội về lĩnh

vực đất đai thường xuyên và phức tạp, việc chuyển mục đích sử dụng đất trên địa

bàn quận là nhu cầu cấp thiết và phải được thực hiện đểm đẩm bảo cho sự phát triển

về kinh tế, hạ tầng, xã hội, văn hóa,… của Quận. Đảm bảo cho sự phát triển bền

vững cũng như không làm thay đổi quy hoach của quận và của thành phố.

Theo báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm 2019 của Phòng Tài nguyên và Môi

trường quận Bình Tân như sau: trên địa bàn quận có tổng diện tích tự nhiên lớn đứng

thứ ba trong khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh là 5.888,6778 ha, trong đó đất nông

nghiệp chiếm diện tích: 15718,8 ha, đất chuyên dùng chiếm diên tích: 1.752,7069

ha, đất ở đô thị chiếm diện tích: 1.872,7409 ha, đất chưa sử dụng chiếm diện tích:

81,43 ha phân bố theo 10 đơn vị hành chính trực thuộc ở các phường. Quá trình hình

thành và phát triển trải qua nhiều thời kỳ với các điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội

37

khác nhau để lại thực trạng phân bố dân cư và đất đai rất khác nhau giữa các

phường, mật độ dân số cao ở các phường trung tâm quận có mật độ dân số cao nhất

là 21.066 người/km2 ở phường An Lạc. Phân bố dân cư mật độ trung bình là 5.112

người/km2. Mật độ dân số thấp nhất là 1.514 người/km2 phường Tân Tạo A.

2.2. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến tình hình sử dụng

đất quận Bình Tân.

Khi mới thành lập, quận Bình Tân có những thuận lợi và khó khăn thách thức

đan xen, bên cạnh những thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế – xã hội thì

vẫn tồn tại nhiều khó khăn như: Cơ sở hạ tầng còn nhiều yếu kém, phát triển chưa

đồng bộ, kinh tế phát triển chưa bền vững, an ninh trật tự diễn biến phức tạp, công

tác quản lý và sử dụng đất đai chưa hợp lý, … Trước tình hình trên, Đảng bộ, Chính

quyền và Nhân dân quận Bình Tân đã nổ lực, quyết tâm đề ra nhiều giải pháp chỉ

đạo khắc phục khó khăn, tập trung quán triệt các Nghị quyết của Trung ương, và của

Thành phố.

Về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến biến động hiện trạng sử dụng đất:

Quận Bình Tân là quận mới được thành lập năm 2003 trên cơ sở chia tách từ

huyện Bình Chánh cũ. Vì vậy, hiện trạng sử dụng đất trước và sau khi chia tách

thành lập quận bước đầu gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Về diện tích thì quận có

diện tích đất lớn so với các quận của thành phố và diện tích đất nông nghiệp lớn

cũng như là nơi tập trung đông dân cư nên công tác quản lý đất đai còn nhiều khó

khăn, dẫn đến có nhiều biến động hiện trạng sử dụng đất. Cụ thể những năm gần đây

thì diện tích đất nông nghiệp của quận liên tục giảm dần mà thay vào đó là nhiều cơ

sở sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập trên diện tích đất nông

nghiệp, gây nhiều biến động hiện trạng sử dụng đất. Hiện nay thì việc xây dựng cơ

sở hạ tầng, kỹ thuật cũng như thành lập các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu dân

38

cư mới là nhu cầu tất yếu và đã đem lại nhiều hiệu quả tích cực cho quận. Tuy nhiên

vẫn còn những buôn lỏng công tác quản lý, giám sát nên cũng những trường hợp

chuyển mục đích sử dụng đất sai quy định, sai quy hoạch, sai quy định pháp luật,

gây hậu quả xấu đến công tác quản lý và sử dụng đất đai chung của toàn quận. [8]

Quận Bình Tân hiện nay vẫn chưa phân định ranh giới rõ ràng với các quận

lân cận tiếp giáp như: Bình Chánh, Tân Phú, Quận 8, Quận 12 gây khó khăn cho

công tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước, tác động đến hiện trạng sử dụng đất

của quận.

Về điều kiện kinh tế – xã hội ảnh hưởng đến biến động hiện trạng sử dụng

đất

Là quận có kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ, nhiều công ty, khu công

nghiệp, khu dân cư nên, và nhiều vấn đề xã hội nảy sinh liên quan đến vấn đề đất

đai. Vì vậy trên thực tế có rất nhiều giao dịch bất động sản diễn ra, cũng như kéo

theo nhu cầu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên.

Dân số quận càng ngày càng tăng lên, kéo theo nhu cầu về chỗ ở và đất ở ngày

càng tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng có sự thay đổi, người dân muốn có đất

để ở và xây dựng nhà cũng như các công trình phục vụ đời sống hằng ngày dẫn đến

việc chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng tăng gây nhiều biến động hiện trạng sử

dụng đất.

Cùng với sự phát triển kinh tế – xã hội thì quận Bình Tân còn là quận thu hút

được vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư xây dựng và phát

triển hạ tầng. Chính quyền địa phương cũng như thành phố cũng quan tâm và tạo

điều kiện cho quận xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển đồng bộ với thành phố. Vì

vậy, hiện trạng sử dụng đất hiện nay có nhiều thay đổi tích cực.

39

Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở quận, đặc biệt là công nghiệp hóa đẫn

đến lượng di dân từ các nơi khác đến sinh sống và làm việc ngày càng tăng. Do đó,

nhu cầu sử dụng đất cũng tăng theo trong khi quỹ đất thì có hạn nên thường xảy ra

tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất công làm nhà ở, xây

dựng trái phép các công trình trên đất, sử dụng sai mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy

hoạch chung của quận và thành phố.

Cùng với quá trình đô thị hóa thì quận Bình Tân có sự chuyển dịch cơ cấu

kinh tế theo hướng dịch vụ – công nghiệp. Sự phát triển của các cơ sở hoạt động

thương mại, dịch vụ ngày càng mở rộng dẫn đến việc hình thành các trung tâm

thương mại, các hoạt động kinh doanh nhỏ, … Vì vậy, quá trình này làm biến đổi

sâu sắc cơ sở sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất, gây nên sự biến động lớn về

mục đích sử dụng đất. Do đó, muốn cho đời sống nhân dân trên địa bàn quận ổn

định, kinh tế ngày càng phát triển thì phải đẩy mạnh công tác quản lý về đất đai.

2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân

2.3.1. Áp dụng và ban hành văn bản pháp luật về đất đai

- Luật đất đai năm 2013, Nghị định 45/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của

Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất đã xác định rõ ràng về tiền sử dụng đất

mà người sử dụng phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Với những quy định

cụ thể về tiền sử dụng đất phải nộp đã siết chặt và giảm tình trạng đầu cơ về đất đai,

giảm thiểu được tình trạng “sốt ảo” của thị trường bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước

đã thu được một khoản tiền lớn vào ngân sách Nhà nước từ thu tiền sử dụng đất, phí

và lệ phí, … trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, cũng còn một số mặt trái cụ thể như:

- Do việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nên người dân không đủ tài chính để

chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định, khi có nhu cầu người dân tự ý chuyển

mục đích sử dụng đất, hoặc sử dụng đất không đúng mục đích do không đủ tiền thực

40

hiện thủ tục. Nghị định 45/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ có

quy định các trường hợp thu tiền sử dụng đất. Đối với các trường hợp có thu tiền sử

dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phụ thuộc vào các yếu tố, loại đất

trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể: Nếu chuyển mục đích sử dụng

đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì thu bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất

từ đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp; Trường hợp

chuyển từ vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu vực dân cư mà đất đó

không được công nhân đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh

lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất của mục đích sử dụng. Từ những quy định nêu

trên, vấn đề đặt ra cần xem xét là ở các thành phố lớn chênh lệch giữa các giá đất ở

với giá đất nông nghiệp là khá lớn. Điển hình như ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh,

giá đất nông nghiệp loại I thấp nhất 86.000 đồng trong khi đó giá đất phi nông

nghiệp hạng I thấp nhất là 500.000 đồng (theo quyết định số 02/2020/QĐ – UBND

ngày 16 tháng 01 năm 2020 về ban hành quy định giá đất trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh). Số chênh lệch giá đất giữa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp là hơn

sáu lần, chưa kể đến các khu vực mà giá đất nông nghiệp chỉ cao nhất là 200.000

đồng, còn giá đất phi nông nghiệp cao hơn gấp hơn hai mươi lần. Với khoảng cách

lớn như vậy, làm cho người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở,

dẫn đến tình trạng xây nhà trái phép. Nhiều doanh nghiệp có chức năng kinh doanh

bất động sản, phải đóng tiền sử dụng đất quá cao buộc các doanh nghiệp phải tăng

giá bán bất động sản lên cao người dân có nhu cầu thực sự khó có thể mua được nhà,

đất để ổn định cuộc sống. Mục đích của việc thu tiền sử dụng đất cao như hiện nay là

tránh các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trục lợi để thực hiện việc

đầu cơ, trục lợi và thu được khoản tiền lớn vào ngân sách nhà nước khi chuyển mục

41

đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thu tiền sử dụng đất quá cao lại để lại nhiều hệ

quả.

- Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh nói chung và trên địa bàn quận nói riêng

đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật chi tiết hóa các quy định của Trung

Ương và cụ thể hóa các Nghị quyết của Thành ủy phù hợp với quy định thực tế của

địa phương nhằm mục đích thực hiện pháp luật được đồng bộ, thống nhất và đáp ứng

yêu cầu về cách cải hành chính theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Căn cứ vào

các quy định hiện hành của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì các

sở ban ngành cũng đã rà soát các văn bản để thực hiện phù hợp với các quy định của

pháp luật. Ngoài ra, Phòng TN&MT đã có tham mưu đến UBND, Sở TN&MT rà

soát các văn bản vi phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực đất đai, trong đó có

chuyển mục đích sử dụng đất do địa phương đã ban hành trước đây, đã phát hiện

một số quy định không còn phù hợp, có sự chồng chéo và tham mưu cho các sở ban

ngành có liên quan ban hành các văn bản mới thay thế các quy định, chính sách về

đất đai tại địa phương theo thẩm quyền được giao. Nhìn chung Phòng Tài nguyên và

Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện tốt công tác tham mưu cho

các sở ban ngành trên địa bàn thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

có liên đến quản lý Nhà nước về đất đai. Việc phối hợp xây dựng các văn bản hướng

dẫn về quản lý đất đai, thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đạt kết

quả cao góp phần tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.

- Về công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai đi đôi với việc ban hành các

văn bản quy phạm pháp luật, chính quyền thành phố Hồ Chí Minh nói chung và địa

bàn quận Bình Tân nói riêng đã chú trọng đến việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật

về đất đai đến tận người dân. Ủy ban nhân dân quận đã chỉ đạo đến các phòng ban

ngành có liên quan phối hợp thực hiện công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất

42

đai tới người dân. Các cơ quan quản lý đất đai chủ động tổ chức họp và biên soạn

các tài liệu nhằm mục đích tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai và các văn bản hướng

dẫn thi hành trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân tiếp cận và tự

giác thực hiện.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân quận đã tham gia một số hội nghị trực tuyến phổ biến

đầy đủ và chi tiết những điểm mới quan trọng của Luật đất đai 2013 và nhận thức

được vấn đề quan trọng của các cán bộ liên quan đến lĩnh vực đất đai đã trực tiếp

theo dõi, cập nhật kiến thức, quán triệt quan điểm chủ trương đường lối chính sách

của Đảng, Nhà nước để triển khai quán triệt đưa luật vào cuộc sống. Tính đến thời

điểm năm 2020 đã tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho cán bộ và

người dân đến tất cả phường trên địa bàn quận, tổng số người tham dự là trên 5000

người. Việc thực hiện đúng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai và phổ

biến, tuyên truyền luật, chính sách đất đai đầy đủ kịp thời, đã giúp thành phố Hồ Chí

Minh nói chung, quận Bình Tân nói riêng đã tháo gỡ các khó khăn vướng mắc, đưa

công tác quản lý đất đai đi vào ổn định, góp phần đảm bảo an ninh, chính trị và phát

triển kinh tế – xã hội của địa phương. Thông qua tuyên truyền và phổ biến pháp luật

được thực hiện một cách đúng đắn và nghiêm túc. Nhờ đó tình hình vi phạm pháp

luật trên lĩnh vực đất đai có dấu hiệu giảm, công tác quản lý đất đai trên địa bàn

được triển khai ổn định. Bên cạnh kết quả đạt được như trên, việc tuyên truyền, phổ

biến pháp luật về đất đai trên địa bàn quận vẫn còn một số hạn chế như sau: Công

tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất đai được phổ biến thường xuyên. Tuy

nhiên, chưa đi sâu đi sát vào quần chúng nhân dân do nhận thức của các tầng lớp

nhân dân còn nhiều hạn chế và vướng mắc. Một số bộ phận người dân lợi dụng sự

lõng lẻo trong công tác quản lý của một số cán bộ để trục lợi. Tình trạng tranh chấp,

khiếu nại trên địa bàn quận còn diễn ra nhiều. Thông qua kết quả điều tra cũng

43

khẳng định rằng việc tuyên truyền về chính sách đất đai đến người dân qua các kênh

thông tin khác nhau còn nhiều hạn chế mặc dù người dân sử dụng đất đã tiếp cận

nhiều kênh thông tin như báo đài, Internet, họp khu phố, bảng niêm yết công khai

nhưng vẫn còn nhiều người dân thiếu thông tin do tiếp cận thông tin qua hình thức

truyền miệng. Do đó việc nhận thức của người dân về các quy định pháp luật liên

quan đến đất đai có sự sai lệch và hạn chế.

2.3.2. Xây dựng và ban hành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Một trong những căn cứ quan trọng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là

dựa vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, theo quy định

của pháp luật hiện hành khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là cơ quan có

thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không thì phải căn cứ vào

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để xem xét

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nhưng thực tế, cho thấy thực

trạng lập quy hoạch ở nước ta còn gặp một số hạn chế như pháp luật đã quy định

thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm Trung Ương và Uỷ ban nhân dân

các cấp, ngay cả cấp xã cũng có thẩm quyền lập quy hoạch trong khi đó mỗi Uỷ ban

nhân dân cấp xã, phường chỉ có một hoặc hai cán bộ địa chính, trình độ có người thì

tốt nghiệp cao đẳng, đại học không chính quy (số này rất ít) hoặc là người ở địa

phương sống và làm việc lâu năm kiêm nhiệm. Với số lượng và chất lượng cán bộ

địa chính tại địa phương khiêm tốn như vậy lại phải phụ trách rất nhiều công việc

dẫn đến việc thiếu sót trong quá trình thực hiện lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng

đất là khó tránh. Ngoài những hạn chế thì cũng đã đạt được những kết quả nhất định

như: Chính quyền địa phương đã quan tâm chỉ đạo các phòng ban, cơ quan quản lý

Nhà nước về đất đai đã tích cực thực hiện việc thống kê và kiểm kê đất đai 05 năm

một lần theo hướng dẫn của Trung Ương. Công tác kiểm kê được thực hiện đúng

44

quy trình ở cấp phường thành lập tổ kiểm kê đất đai do chủ tịch UBND cấp phường

làm tổ trưởng, cán bộ địa chính làm cấp phó cùng với cán bộ xây dựng, thống kê,

văn phòng, trưởng thôn làm thành viên thực hiện. Riêng cấp Quận thành lập Ban chỉ

đạo kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Từ năm 2015 đến nay thống

kê kiểm kê đất đai được thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 kết quả thống kê hàng

năm được tổng hợp từ bộ số liệu của cấp phường và tổng hợp bộ số liệu cấp quận.

Kết quả thống kê đã đánh giá sát hiện trạng sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng

đất và tạo cơ sở cho việc hoạch định chính sách về đất đai trên địa bàn quận cũng

như tạo tiền đề cho việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 trên

địa bàn. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xác định được diện tích các

loại đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất để kêu gọi các nhà đầu tư và giao cho

các trung tâm phát triển quỹ đất lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trình

cấp có thẩm quyền phê duyệt. Từ những kết quả đã đạt được một số thành tựu nhất

định tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại hạn chế và vướng mắc trong công tác lập và

quản lý quy hoạch kế hoạch. Cụ thể là tình trạng “treo” diễn ra còn phổ biến trên địa

bàn. Theo thống kế của Sở Tài nguyên và Môi trường thành Phố Hồ Chí Minh năm

2020, tổng số quy hoạch “treo” dự án, giải tỏa “treo” lên đến 08 trường hợp đây là số

liệu thống kế theo báo cáo của Sở. [12]. Ngoài ra, các quy hoạch, kế hoạch không

chất lượng dẫn đến hàng chục ha đất bỏ hoang chưa được đưa vào sử dụng sau khi

quy hoạch được thực hiện.

- Từ những thực trạng nêu trên cho ta thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất trên

địa bàn quận còn nhiều hạn chế mà nguyên nhân là từ việc lập và quản lý quy hoạch

sử dụng đất còn bộc lộ nhiều yếu kém. Vì thế, đã dẫn đến tình trạng nhiều cán bộ,

công chức đã có dấu hiệu trục lợi quyền hạn hay tự ý thay đổi quy hoạch làm trái với

những quy định của pháp luật để thu lợi bất chính, xâm hại nghiêm trọng đến quyền

45

và lợi ích hợp pháp của người dân, làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhân dân vào

Đảng và Nhà nước, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và chính sách sách, phát triển kinh

tế của đất nước. Vì vậy, cần phải xây dựng cơ chế kiểm tra, thanh tra việc quản lý sử

dụng đất một cách chặt chẽ, nhất là trong việc thẩm định, xét duyệt, công bố quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

2.3.4. Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Vừa qua trên địa bàn quận ban hành các văn bản chỉ thị tăng cường công tác

thanh tra kiểm tra xử lý các vi phạm trên địa bàn quận nhằm chấn chỉnh các vi phạm

và chỉ thị các phòng ban liên quan tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai

trên địa bàn. UBND quận đã xử lý các trường hợp vi phạm bằng các hình thức khác

nhau. Ví dụ UBND quận đã thực hiện biện pháp hành chính, thu hồi đất… đối với

các tổ chức cá nhân vi phạm chính sách liên quan đến đất đai. Từ năm 2015 đến nay

quận Bình Tân đã thu hồi hàng chục héc ta sử dụng đất sai mục đích. Ngoài ra, đối

với các trường hợp cố tình dây dưa không thực hiện việc tháo dỡ công trình nhà ở

trái phép, sử dụng sai mục đích sử dụng đất theo đúng quy định UBND quận đã thực

hiện các biện pháp cưỡng chế tháo dỡ, đề nghị thu hồi giấy phép kinh doanh đối với

tổ chức … UBND quận cũng đã yêu cầu các phòng ban có liên quan không được để

phát sinh thêm các trường hợp xây nhà ở và các công trình trái phép hoặc tự ý

chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật.

Tuy nhiên, quận Bình Tân vẫn chưa xử lý nghiêm khắc đối với một số trường

hợp sử dụng sai mục đích không kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính. Việc xử lý của

chính quyền đối với trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất chưa quyết liệt.

Theo kết quả điều tra cụ thể từ năm 2015 đến năm 2020 có đến hơn 1000 trường hợp

tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép trên địa bàn nhưng mới chỉ xử lý vi

46

phạm hơn 300 trường hợp. Lập biên bản vi phạm 200 trường hợp. Việc thực hiện

biện pháp cưỡng chế tháo dỡ còn chậm trễ và chưa quyết liệt.

Nhìn chung có thể thấy chính quyền quận Bình Tân đã tịch cực và sáng tạo trọng

việc triển khai thực hiện các nội dung phân cấp cho quận trong lĩnh vực quản lý đất

đai theo tinh thần của Luật đất đai phù hợp với điều kiện địa phương nên được người

sử dụng đất tin tưởng và tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế – xã hội

trên địa bàn.

2.4. Thực trạng sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn

quận Bình Tân.

- Từ khi Luật đất đại 2013 có hiệu lực, và các văn bản hướng dẫn thi hành thực

sự đi vào đời sống người dân, được người dân đặc biệt quan tâm và bước đầu đã đạt

được nhiều kết quả nhất định. Việc quản lý Nhà nước về đất đai thông qua công cụ

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được tăng cường, góp phần vào phân bố và sử dụng

thông qua công cụ quy hoạch kế hoạch sử sự đất ngày càng hợp lý, có hiệu quả

nguồn lực đất đai. Trong đó trên địa bàn quận Bình Tân kế hoạch sử dụng đất đến

năm 2020. [9]

- Theo số liệu kiểm kê đất đai từ ngày 01/01/2015 quận Bình Tân ban hành quyết

định 4275/QĐ – UBND về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 quận Bình

Tân. Kết quả đánh giá đạt chỉ tiêu như sau tính đến 31/12/2015 như sau:

- 18 công trình, dự án thực hiện xong thủ tục thuê đất và đang tiến hành các

thủ tục để xây dựng đạt 28.13% trên số lượng dự án tương ứng 19.33 ha đạt 5.06%

về diện tích.

- 03 công trình dự án loại bỏ ra kế hoạch sử dụng đất do chưa đạt được ghi

vốn thực hiện chiếm khoảng 4.69% về số lượng dự án tương ứng 2.64 ha diện tích

chiếm 0.69%.

47

- 43 công trình dự án chưa thực hiện xong các thủ tục đất đai chiếm 67.18%

về số lượng dự án tương ứng với 359.87 ha chiếm 94.25 % diện tích.

- Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân từ đất

nông nghiệp sang đất đô thị đạt 31.53% tương ứng 21.44 ha diện tích.

Bảng 2.1. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp

sang đất ở tại đô thị của gia đình, cá nhân trong năm 2015 -2019

STT Phường Chỉ tiêu được duyệt Kết quả thực Chỉ tiêu còn lại

(ha) hiện chưa thực hiện

(ha) so với KH (ha)

(1) (2) (3) (4) (5)=(3)-(4)

1 An Lạc 1.2 (LUA) 0.04 (LUA) 0.8 (LUA)

1.1 (HNK) 0.01 (HNK) 1.1 (HNK)

1.2 (CLN) 1.19 (CLN)

2 An Lạc A 0.03(LUA) 0.02 (LUA) 0.03 (LUA)

0.04 (HNK) 0.02 (HNK)

0.03 (CLN) 0.03 (CLN)

3 Bình Hưng 4.42(LUA) 1.8 (LUA) 4.42 (LUA)

Hòa 3.53 (HNK) 0.08 1.73 (NTS)

0.23 (CLN) 0.03(CLN) 0.15(CLN)

0.82 0.79

4 Bình Hưng 3 (LUA) 1.67 (LUA) 3 (LUA)

Hòa A 2 (HNK) 0.02 (HNK) 0.33 (HNK)

0.25 (CLN) 0.23 (CLN)

3.75 (NTS) 3.75 (NTS)

5 Bình Hưng 10.35 (LUA) 6.11 (LUA) 4.24 (LUA)

48

Hòa B 0.5 (HNK) 0.38 (HNK) 0.12 (HNK)

0.1 (CLN) 0.08 (CLN) 0.02 (CLN)

0.05 (NTS) 0.01 (NTS) 0.04 (NTS)

6 Bình Trị 0.8 (LUA) 0.15 (LUA) 0.65 (LUA)

Đông 2.5 (HNK) 2.26 (HNK) 0.24 (HNK)

0.7 (CLN) 0.22 (CLN) 0.48 (CLN)

7 Bình Trị 7.93 (LUA) 2.1 (LUA) 5.83 (LUA)

Đông A 1.27 (HNK) 0.09 (HNK) 1.18 (HNK)

0.3 (HNK) 0.13 (HNK) 0.17 (HNK)

1.5 (CLN) 0.46 (CLN) 1.04 (CLN)

8 Bình Trị 2.9 (LUA) 0.14 (LUA) 2.76 (LUA)

Đông B 0.05 (HNK) 0.05 (HNK)

0.05 (CLN) 0.05 (CLN)

9 Tân Tạo 5.87 (LUA) 1.59 (LUA) 4.28 (LUA)

0.73 (HNK) 073 (HNK)

0.37 (CLN) 0.07 (CLN) 0.3 (CLN)

0.03 (NTS) 0.03 (NTS)

10 Tân Tạo A 9.33 (LUA) 2.95 (LUA) 6.38 (LUA)

0.22 (HNK) 0.22 (HNK)

0.8 (CLN) 0.67 (CLN) 0.13 (CLN)

0.05 (NTS) 0.05 (NTS)

Tổng cộng 45 (LUA) 13.29 (LUA) 31.71 (LUA)

8.13 (HNK) 0.73 (HNK) 7.4 (HNK)

4.64 (CLN) 3.33 (CLN) 1.31 (CLN)

10.23 (NTS) 4.09 (NTS) 6.14 (NTS)

49

Nguồn: Uỷ ban nhân dân quận Bình Tân

- Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng năm 2015 - 2019 của quận Bình Tân

được thực hiện và tổng hợp trong bảng sau:

Bảng 2.2. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất 2015 – 2019 quận Bình Tân

STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích

(ha)

(1) (2) (3) (1)

1 Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi NNP/PNN 460.72

nông nghiệp

1.1 Đất trồng lúa LUA/PNN 389.96

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa LUC/PNN

1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK/PNN

1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN/PNN 23.87

1.4 Đất rừng phòng hộ RPH/PNN 38.64

1.5 Đất rừng đặc dụng RDD/PNN

1.6 Đất rừng sản xuất RSX/PNN

1.7 Đất nuôi trồng thủy sản NTS/PNN

1.8 Đất làm muối LMU/PNN 8.25

50

1.9 Đất nông nghiệp khác NKH/PNN

2 Chuyển cơ cấu sử dụng đất trong nội NNP/NNP

bộ nông nghiệp

2.1 Đất trồng lúa chuyển sang đất trồng LUA/CLN

cây lâu năm

2.2 Đất trồng lúa chuyển sang đất trồng LUA/LNP

rừng

2.3 Đất trồng lúa chuyển sang đất nuôi LUA/NTS

trồng thủy sản

2.4 Đất trồng lúa chuyển sang đất làm LUA/LMU

muối

2.5 Đất trồng cây hàng năm khác chuyển HNK/NTS

sang đất nuôi trồng thủy sản

2.6 Đất trồng cây hàng khác chuyển sang HNK/LMU

đất làm muối

2.7 Đất rừng phòng hộ chuyển sang đất RPH/NKR

nông nghiệp không phải là rừng

2.8 Đất rừng đặc dụng chuyển sang đất RDD/NKR

nông nghiệp không phải là đất rừng

2.9 Đất rừng sản xuất chuyển sang đất RSX/NKR

nông nghiệp không phải rừng

3 Đất phi nông nghiệp không phải là đất PKO/OCT 28.3

ở chuyển sang đất ở

51

Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Tân

Trên cơ sở số liệu thống kê sử dụng đất đai, phân tích, đánh giá số liệu đất đai

từ năm 2015 – 2019 cho thấy xu thế và nguyên nhân biến động trong sử dụng đất

trên địa bàn quận Bình Tân.

Chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ước tính từ năm 2015 –

2019 diện tích đất ở tăng thêm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bình Tân

là 288.000 ha. Cụ thể như sau:

52

Địa điểm

Diện tích hiện trạng STT Hạng mục Diện tích Sử dụng vào loại đất

1 An Lạc 12.4

Diện tích quy hoạch 136.000 ha

90.000 (LUA) 20.460 (HNK) 9.280 (CLN) 16.26 (NTS)

An Lạc A 0.2

Tân Tạo 17.6

Chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đất nông nghiệp sang đất tại đô thị

Tân Tạo A 22.00

Bình Trị Đông 6.00

Bình Trị Đông A 20.00

Bình Trị Đông B 7.00

Bình Hưng Hòa 13.00

Bình Hưng Hòa A 11.90

Bình Hưng Hòa B 23.00

2.95 (LUA) 1.40 (HNK) 0.70 (CLN) 1.15 (NTS) 0.03 (HNK) 0.04 (CLN) 0.03 (NTS) 7.85(LUA) 0.10 (HNK) 0.05 (CLN) 0.80 (NTS) 10.35 (LUA) 0.30 (HNK) 0.30 (CLN) 0.05 (NTS) 0.55 (HNK) 0.10 (CLN) 2.35 (NTS) 9.25 (LUA) 0.15 (HNK) 0.35 (CLN) 2.35 (NTS) 90.000 (LUA) 20.460 (HNK) 9.280 (CLN) 16.26 (NTS) 90.000 (LUA) 20.460 (HNK) 9.280 (CLN) 16.26 (NTS) 90.000 (LUA) 20.460 (HNK) 9.280 (CLN) 16.26 (NTS) 2.60 (LUA) 0.20 (HNK) 0.70 (CLN)

53

2 SKC

SKC 8.000 (ODT) 0.50 0.50 An Lạc Bình Hưng Hòa

Bình Hưng Hòa A Bình Hưng Hòa B Bình Trị Đông Bình Trị Đông A Tân Tạo Tân Tạo A 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50

Chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở tại đô thị Bảng 2.3 Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ

năm 2015 – 2019

Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Tân

Như vậy, để đáp ứng nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cho các mục tiêu phát

triển kinh tế – xã hội của quận Bình Tân trong các lĩnh vực, ngành, dự báo nhu cầu

sử dụng đất theo từng nhóm đất như sau:

- Đất nông nghiệp.

- Đất trồng cây hàng năm

- Đất trồng cây lâu năm

- Đất nuôi trồng thủy sản

- Đất phi nông nghiệp: Đất quốc phòng, đất khu công nghiệp, đất thương mại

dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phát triển hạ tầng, đất ở đô thị, đất

xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất tôn giáo, đất

làm nghĩa trang nghĩa địa, nhà tăng lễ, nhà hỏa táng, đất sinh hoạt cộng đồng, đất

54

khu vui chơi, giải trí cộng đồng, đất cơ sở tín ngưỡng, đất sông – ngòi – kênh – rạch

– suối, đất có mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác.

Số liệu hiện trạng sử dụng đất từ năm 2015 – 2019 trong bảng 2.2 cho thấy có

nhóm đất nông nghiệp vẫn chiếm diện tích lớn nhất chiếm 90.75% trong đó, đất sản

xuất nông nghiệp chiếm 12.88%, đất lâm nghiệp cũng còn khá lớn đạt 77.73%, đất

lâm nghiệp đạt 6.95% và đất chưa sử dụng là 2.29%. Đất nông nghiệp và lâm nghiệp

chiếm diện tích lớn cũng là một tiềm năng để phát triển cho quận Bình Tân, TP.

HCM.

Tóm lại, qua đánh giá thực trạng 04 năm sử dụng đất tại quận Bình Tân, thành

phố Hồ Chí Minh cho thấy mới và đang phát triển. Tuy nhiên, tốc độ phát triển còn

chậm hơn so với các quận khác trên thành phố Hồ Chí Minh. Điều này thể hiện ở

diện tích đất nông nghiệp còn rất lớn và chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất cũng chưa rõ

nét. Qua đánh giá quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình

Tân giai đoạn 2015 – 2019 cho thấy diện tích loại đất trên địa bàn quận Bình Tân có

sự thay đổi tăng giảm khá rõ rệt và đây cũng là sự chuyển mục đích sử dụng đất theo

thời gian.

Theo thống kê về diện tích đất tự nhiên từ 2015 – 2019 cụ thể: Năm 2016 diện

tích tự nhiên giảm 6.526,26 ha so vói năm 2015, tổng diện tích quận còn hơn

50.713,22 ha và ổn định hơn năm 2018.

Nhóm đất nông nghiệp: Trong giai đoạn có sự thay đổi, chủ yếu giảm theo năm như

sau:

- Năm 2016 giảm 6.526,26 ha so với năm 2015.

- Năm 2017 giảm 23.2 ha so vơi năm 2016.

- Năm 2018 giảm 12.27 ha so với năm 2017.

Việc giảm đất nông nghiệp chủ yếu được tập trung vào đất sản xuất nông

55

nghiệp và trong đó chủ yếu là giảm đất trồng cây hàng năm. Đất lúa, đất màu và cây

ngắn ngày khác sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp như đất ở, đất chuyên dùng và

đặc biệt là có một số chuyển sang trồng cây lâu năm. Việc chuyển đất trồng cây

ngắn ngày sang đất trồng cây lâu năm và tổng đất trồng cây lâu năm được duy trì

qua các năm cho thấy xu hướng phát triển bền vững trong sản xuât nông nghiệp. Qúa

trình chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn này chủ yếu chuyển loại đất nông

nghiệp và đất cây ngắn ngày sang đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng và đất ở.

Khai thác đất chưa sử dụng còn rất hạn chế.

Với nhiều tác động đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của quá trình đô thị

hóa và một số nguyên nhân khác thì diện tích đất nông nghiệp được thu hẹp do Nhà

nước thu hồi để sử dụng vào mục đích khác và do người dân xin chuyển mục đích sử

dụng đất. Cụ thể tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại quận

Bình Tân thể hiện qua bảng 2.4

Bảng 2.4 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ

STT Loại đất Mã Diện Diện tích đề nghị chuyển Diện

tích đổi tích còn

trước lại sau HNK CLN OTC chuyển chuyển

đổi đổi

1 Đất trồng LUA 200 20 4 166 0

lúa

2 Đất trồng HNK 200 20 48 108 4

cây hàng

năm

3 Đất trồng CLN 200 12 24 164 0

56

cây lâu

năm

4 Đất ao TSN 200 8 4 12 166

Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra năm 2015

Thông qua số liệu từ Bảng 2.4 trên ta thấy được rõ tình hình chuyển đổi mục

đích sử dụng đất của các hộ gia đình trên địa bàn quận Bình Tân của các hộ gia đình.

Đất trồng cây hàng năm khác là đất chuyển mục đích nhiều nhất chiếm 37%. Trong

đó chuyển sang đất ở chiếm chủ yếu 24%. Vì tổng diện tích của đất trồng cây hàng

năm ít hơn các loại đất khác nên khi chuyển mục đích sử dụng sang thường chuyển

hết diện tích đó. Đất trồng cây lâu năm chuyển mục đích với 13%. Các hộ gia đình

chuyển mục đích sử dụng đất chủ yếu để xây dựng nhà sản xuất kinh doanh hoặc

chia đất cho con. Đất trồng cây lâu năm chuyển 12% sang đất ở với mục đích cho

con hoặc chuyển nhượng,… Do sự gia tăng dân số khá nhanh nên nhu cầu đất ở

ngày càng tăng cao tại quận Bình Tân. Có thể thấy diện tích đất nông nghiệp chuyển

sang đất phi nông nghiệp đặc biệt là đất ở ngày một tăng nhanh. Một phần do có nhu

cầu thay đổi phương thức sản xuất cho thu thập cao hơn. Một số hộ gia đình do các

yếu tố bên ngoài tác động đặc biệt đến nhiều yếu tố tự nhiên nên phải chuyển mục

đích để phù hợp với hiện trạng đất đai.

Nhờ sự phát triển đô thị đi lên, hoàn thiện đồng bô thì các đơn vị kinh doanh

thương mại lớn cũng kéo theo không ít, khu trung tâm thương mại đưa vào hoạt

động thu hút không ít các dự án Bất động sản, cũng như thương mại ăn theo về lập

nghiệp vả phát triển, qua đó cũng thấy rằng việc phát triển đô thị, quy hoạch đúng sẽ

dẫn đến sự phát triển như:

Hạ tầng đi lên – đô thị phát triển: từ ngày trung tâm thương mại đưa vào các trung

tâm mua sắm khác cũng được kéo theo về kinh doanh, hàng loạt các hệ thống dịch

57

vụ về bán hàng cũng như tiện ích thư giãn, cửa hàng tiện lợi, quán cafe, ... bởi những

tiện ích phục vụ trực tiếp đến nhu cầu của cư dân, giúp cho ngày càng trở nên sầm

uất và đáng sống.

Ngoài hoạt động giải trí cũng như vui trơi hệ thống siêu thị lớn cũng được mọc

lên không ít như hệ thống Metro, Coop Mart cũng xuất hiện và nổi trội không ít tại

trục đường Tên Lữa, ngoài ra hệ thống giáo dục và y tế cũng được phát triển đồng

thời như Bệnh viện quốc tế Kỹ thuật cao City, Bệnh viện Triều An, Bệnh viện Quốc

tế, hệ thống cấp 1 – 2 – 3, ngoài ra cũng có hệ thống công viên vui chơi để bảo đảm

và điều hoà không khí sống. Và cũng có thể khẳng định về hạ tầng thì sẽ hứa hẹn là

một nơi sầm uất.

58

TÓM TẮT CHƯƠNG 02

Ở chương 02, tác giả nói về thành lập quận Bình Tân. Ảnh hưởng của điều

kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội đến tình hình sử dụng đất ở quận Bình Tân. Thực

trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Bình Tân. Thực trạng sử dụng

đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân.

59

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất.

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quan

điểm, đường lối và chính sách của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước.

- Trong những năm qua vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn quận

phải đối mặt với nhiều khó khăn do nguyên nhân sự khan hiếm tài nguyên và biến

đổi khí hậu làm tăng nguy cơ giảm sút diện tích các loại đất cùng với việc ảnh hưởng

biến đổi khí hậu đang tác động ngày một rõ nét, thiên tai, lũ lụt, hạn hán, dịch bệnh

xảy ra với tần suất ngày càng cao và khốc liệt. Nguyên nhân phổ biến là chuyển mục

đích sử dụng đất trái phép gây phá vỡ quy hoạch đất đai. Những thách thức trên địa

bàn thành phố nói chung, quận Bình Tân nói riêng đang phải đối mặt đó là: Nhu cầu

chuyển đổi bất hợp lý các loại nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang các

mục đích sử dụng khác để đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị hóa, công nghiệp hóa và

hiện đại hóa đất nước. Do ảnh hưởng của khí hậu cùng với việc tự ý chuyển mục

đích sử dụng đất làm suy giảm diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; Sự

gia tăng ô nhiễm môi trường, hoang mạc hóa các loại đất nông nghiệp bị nhiễm mặn,

bạc màu, sói mòn rửa trôi cùng với sự gia tăng sử dụng các loại hóa chất, thuốc bảo

vệ thực vật làm thoái hóa môi trường đất; do nhu cầu tối ưu hóa lợi nhuận, hầu hết

các nhà đầu tư đều muốn các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất của mình gần đường

giao thông để giảm giá thành xây dựng và chi phí khi đi vào hoạt động. Giai đoạn

bắt đầu đổi mới, mở cửa nền kinh tế thị trường một số địa phương trên địa bàn còn

có chính sách trải thảm đỏ mời các nhà đầu tư, sẵn sàng cho thu hồi những đất đang

canh tác có hiệu quả và đất ở để đáp ứng nhu cầu phát triển xây dựng các khu công

nghiệp, giao thông, đô thị … Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang các loại đất

60

khác nhau diễn ra nhiều nơi trên địa bàn đặc biệt là diện tích đất nông nghiệp đang bị

thu hẹp ngày càng nhiều. Thực tế cho thấy việc thu hồi và chuyển mục đích sử dụng

đất chưa thực sự hợp lý, thiếu tầm chiến lược và không an toàn … Đã và đang gây

nên nhiều hầu quả xấu cho sự phát triển kinh tế – xã hội một cách bền vững. Việc

chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại

hóa, đô thị hóa đất nước là điều tất yếu. Tuy nhiên, với tốc độ như hiện nay nếu

không có giải pháp và sự can thiệp kịp thời của các sở ban ngành thì trong tương lai

gần thì các loại đất trên địa bàn quận sẽ quy hoạch và phân bố mất cân đối. Trước

vấn đề cấp bách việc chuyển mục đích sử dụng đất một cách phù hợp thì pháp luật

đã có những chế định cụ thể hóa trong Luật đất đai 2013 và các văn bản thi hành.

Công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã thúc đẩy người sử dụng

đất chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng đất khác. Đây là một trong

những nguyên nhân khiến cho quỹ đất nông nghiệp dần bị thu hẹp lại khi chuyển đất

nông nghiệp sang mục đích khác thì dẫn tới một loạt các hậu quả như: Lao động mất

việc, quyền và lợi ích chính đáng của một số bộ phận dân cư không được đảm bảo.

Thực trạng trên địa bàn quận Bình Tân cho thấy việc chuyển mục đích sử dụng đất

với tốc độ nhanh và lớn, năm sau cao hơn năm trước dẫn tới nhiều bất cập và hạn

chế, người sử dụng đất gặp phải nhiều khó khăn trong lao động và sản xuất. Tình

trạng tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo trên địa bàn chưa được giải quyết một cách

thỏa đáng. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai đã khẳng định rằng nguyên tắc ưu tiên bảo vệ

và phát triển các quỹ đất nông nghiệp, nhấn mạnh hạn chế việc sử dụng đất nông

nghiệp sang mục đích sử dụng khác. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

không được chuyển qua sử dụng với mục đích khác theo quy định tại điểm b, khoản

3, điều 131 Luật đất đai 2013. Đối với đất trồng lúa theo quy định của điều 134 hạn

chế chuyển sang sử dụng với mục đích phi nông nghiệp. Để thực hiện việc chuyển

61

đổi cần phải có tầm nhìn xa và xem xét nhiều khía cạnh về kế hoạch, quy hoạch sử

dụng đất để giữ gìn và hạn chế mức thấp nhất quỹ đất nông nghiệp bị chuyển đổi.

Đối với hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất

nông nghiệp sử dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Nội dung

này thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước trong việc sử dụng đất nông nghiệp

vào sản xuất.

Xây dựng mối quan hệ liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng

quy hoạch sử sụng đất phải có sự tổng hợp cân đối và thống kê. Việc cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các chỉ tiêu, tiến độ sử dụng đất được

phân bố trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Tăng cường kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng, Nhân dân trong

việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và có chế tài và kiên quyết xử lý

nghiêm các trường hợp vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất không được phê

duyệt.

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải góp phần ổn

định tình hình chính trị, phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh; Đảm

bảo an sinh xã hội, ổn định đời sống Nhân dân.

Hướng dẫn đảm bảo theo kế hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất nhìn

chung tại quận Bình Tân nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung đã dần đi

vào ổn định hơn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như việc đáp ứng nhu

cầu đất đai cho sự phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi

trường tự nhiên. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất còn tràn lan, dẫn đến

lãng phí, còn kém hiệu quả.

Theo quy định của Luật đầu tư 2014 quy định về chủ đầu tư được chuyển mục

62

đích sử dụng đất thì dưới góc độ của Luật đất đai 2013, quy định nhà đầu tư đáp ứng

theo điều kiện được Nhà nước xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất, thì lúc này theo quy định của Luật Nhà ở chỉ định chủ đầu tư trong trường

hợp chủ đầu tư có đất ở hợp pháp.

Trong việc đấu giá quyền sử dụng đất giữa luật quy định và thực tế áp dụng

cần thống nhất với nhau bởi thực tế các nhà đầu tư thực hiện dự án không tiến hành

đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở của Luật đất đai. Ngoài ra, giao đất và cho thuê

đất có nội dung quan trọng trong việc quản lý đất đai được hình thành trên cơ sở sở

hữu toàn dân của Nhà nước làm đại diện và Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng

đất cho đối tượng có nhu cầu thông qua giao đất và cho thuê đất nhưng thực tế thì

chưa có văn bản điều chỉnh cụ thể về cơ chế giao đất vào mục đích nhà tang lễ, nhà

hỏa táng. Điều này gây khó khăn cho các chủ thể có nhu cầu tiếp cận đất đai và cũng

như hoàn tất những thủ tục liên quan khi có nhu cầu sử dụng và chuyển mục đích sử

dụng đất.

Trong những quy định về chuyển mục đích cần hướng đến quyền lợi của

người sử dụng đất. Như vậy để hoàn thiện hơn về những quy định này cần có cơ chế

tiến hành lấy ý kiến về kế hoạch sử dụng đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất

thông qua các hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin.

Bên cạnh đó, pháp luật còn chưa minh bạch về đối tượng triển khai tham vấn ý kiến

khoanh định chủ thể và người bị ảnh hưởng trong việc thu hồi hay đối tượng tiếp cận

khu vực bị thu hồi. Ở một khía cạnh khác còn găp nhiều khó khăn trong việc tiếp

cận.

63

3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt trong mối

quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể chế pháp luật đất đai và các lĩnh vực

khác có liên quan.

Hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đặt ra mối quan hệ với

hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật có liên quan. Bởi lẽ, trên thực tế đất đai

luôn gắn liền và là tiền đề vật chất để hình thành các bất động sản khác như nhà ở,

công trình xây dựng … Các giao dịch về chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử

dụng, ở công trình xây dựng nhà ở luôn gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất. Bên cạnh đó, trong điều kiện hiện nay đất nước ta đẩy mạnh việc mở cửa

hội nhập kinh tế quốc tế, do nhu cầu sử dụng đất rất lớn để đáp ứng các yêu cầu của

nhà đầu tư quốc tế, do đó nếu những quy định này không tương thích, thống nhất và

đồng bộ thì thực tiễn thi hành gặp nhiều khó khăn, trở ngại. Đảm bảo tính công khai,

minh bạch, dân chủ; tăng cường kiểm tra giám sát trong việc thực hiện và hoàn thiện

pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tính công khai, minh bạch,

đơn giản và tạo thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục hành chính về

đất đai. Công khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản để đánh giá mức độ, xếp loại

một nền quản trị đất đai, và còn là sự biểu hiện của sự liêm chính của nền hành chính

công vụ. Thực tiễn thi hành pháp luật đất đai nói chung và các quy định về chuyển

mục đích sử dụng đất nói riêng cho thấy sự thiếu công khai minh bạch về nội dung

lẫn hình thức lấy ý kiến của Nhân dân. Đây là điều kiện nảy sinh nhũng nhiễu, tham

nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm và khiếu nại, khiếu kiện trong Nhân dân.

Tăng cường kiểm tra, giám sát các cơ quan Nhà nước bằng các biện pháp thích

hợp để đảm bảo chuyển mục đích sử đụng dất được thực hiện nghiêm túc, không làm

ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao hiệu lực,

hiệu quả đối với hình thức giám sát cộng đồng.

64

3.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất

Từ sau khi được ban hành và có hiệu lực, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn

thi hành thực sự đi vào cuộc sống, được người dân đặc biệt quan tâm và bước đầu

đạt được những thành công nhất định. Quản lý Nhà nước thông qua công cụ quy

hoạch kế hoạch sử dụng đất được tăng cường, góp phần vào bố trí sử dụng ngày

càng hợp lý, hiệu quả nguồn lực đất đai ngày càng được cải thiện. Hầu hết trên địa

bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận Bình Tân nói riêng đã được điều

chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 05 năm 2015 –

2020, vì thế các quan hệ quản lý và sử dụng đất đặc biệt là hoạt động chuyển mục

đích sử dụng đất ở trên địa bàn ngày càng phù hợp và có hiệu quả xứng đáng với

tiềm lực phát triển kinh tế của vùng trong thời kỳ hội nhập [10].

Cần tiếp tục ban hành các Nghị quyết của Quốc hội về việc miễn giảm thuế

chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Nghị định 45/2014/NĐ – CP quy định về việc

miễn giảm tiền sử dụng đất có hiệu lực quy định rõ đối tượng được miễn giảm tiền

sử dụng đất bao gồm: “1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ

gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi

quy định tại Khoản 2, Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần

đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không

phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ

gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất,

chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất)

65

đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường

hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ

trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể điều này.”

Như vậy, theo quy định nêu trên cần phải ban hành các văn bản, Nghị quyết

của Quốc hội tiếp tục miễn giảm tiền sử dụng đất, mở rộng thêm các đối tượng được

miễn, giảm tiền sử dụng đất trong giai đoan 2020 – 2030 là cần thiết nhằm thể chế

hóa chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc tạo động lực tích lũy vốn tăng đầu

tư, thúc đẩy kinh tế và đời sống của người dân được nâng cao.

Kiện toàn bộ máy nhân sự, nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo

đức của đội ngũ cán bộ.

- Nâng cao trình độ phẩm chất cán bộ, đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật cho

người dân. Lực lượng cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn thiếu về số lượng và

cả chất lượng chuyên môn. Nhất là cán bộ ở địa phương dẫn tới tình trạng làm mất

niềm tin của nhân dân. Tiêu cực trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển mục đích

sử dụng đất làm mất niềm tin của Nhân dân. Cần phải nâng cao trình độ, chuyên

môn nghiệp vụ, đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ làm công tác thực thi pháp luật

đất đai. Đặc biệt trong các dự án sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế. Để

pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục đất đai

cho người dân đặc biệt là công tác liên quan đến vấn đề chuyển mục đích sử dụng

đất cần phải được quan tâm. Khi người dân tự giác chấp hành chủ trương, chính sách

của Đảng và Nhà nước về chính sách chuyển mục đích sử dụng đất thì pháp luật mới

66

thực sự áp dụng thành công. [13]

Việc nâng cao pháp luật cho người dân nói chung về chuyển mục đích sử dụng

đất cần phải tuân thủ đúng quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn

thi hành. Thiết lập cơ sở giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai, giải quyết tranh chấp

đất đai, nâng cao hiệu quả của thanh tra đất đai. Bên cạnh đó, cần đặt công tác giải

quyết kiến nghị, khiếu nại như một công cụ đặc biệt song hành trong công tác giải

phóng mặt bằng nhằm giải quyết kịp thời triệt để, các kiến nghị của người dân, đồng

thời thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các vi phạm về

chuyển đổi của người sử dụng đất.

3.3. Kiến nghị

Để hoàn thiện về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất tác giả xin được phép đưa

ra một số kiến nghị như sau:

Cần phải có các biện pháp để đảm bảo cho căn cứ cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất có tính khả thi mà quan trọng là phải hoàn thiện về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất để giảm thiểu hoặc cao hơn nữa là chấm dứt tình trạng quy hoạch “treo”.

Theo chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các

quy hoạch và dự án đầu tư thì ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xử

lý dứt điểm tình trạng “treo” theo hướng “những quy hoạch không hợp lý, không có

tính khả thi phải hủy ngay” cần phải có những biện pháp thực hiện cũng như lộ trình

thực hiện một cách cụ thể về tình trạng “treo”.

Cơ quan có thẩm quyền khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải

tuân thủ chặt chẽ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình, xem

xét và đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất sau khi cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mình. Tránh tình trạng

đất bị hoang hóa, không sử dụng sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

67

Về vấn đề nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài

chính quá cao đã dẫn đến một bộ phận dân cư sử dụng không đúng mục đích, xây

dựng nhà trái phép tràn lan. Mà nguyên nhân chính ở đây là do nhân sách nhà nước

chưa giải quyết triệt để được vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Vì vậy, cần có

những quy định cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng: Những trường

hợp có hộ khẩu trên địa bàn hoặc đang lao động hoặc công tác trên địa bàn ổn định

nhưng chưa có đất ở khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông

nghiệp, đất phi nông nghiệp không là đất ở sang làm đất ở trong điều kiện bình

thường thì đóng 30% tiền sử dụng đất chênh lệch giữa đất nông nghiệp, đất phi nông

nghiệp không là đất ở so với đất ở trong hạn mức sử đụng đất và trong điều kiện

bình thường. Đối với các đối tượng khác thì tuân thủ theo quy định của pháp luật

hiện hành.

Đánh giá đúng các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là các đối tượng thuê đất.

Công khai thông tin các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án để

người dân có thể kiểm tra giám sát. Tiếp tục rà soát tăng cường quản lý về đất đai

với các tổ chức, cá nhân thuê đất để tránh thất thu và gia tăng nguồn thu ngân sách.

Tăng cường kêu gọi vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để

thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội có liên quan đến việc sử dụng đất,

huy động tối đa các nguồn vốn cho sản xuất và xây dựng cơ sở hạ tầng từ vốn ngân

sách, vốn của các doanh nghiệp, vốn liên doanh liên kết, vốn đầu tư của nước ngoài,

vốn tự có của nhân dân.

Vấn đề bồi thường đất đai cần phải được thực hiện công khai, thực hiện đúng

theo trình tự theo quy định pháp luật, xác định đúng nguồn gốc chủ sử dụng, kiểm

đếm chính xác, chi trả đúng đối tượng và đúng quy định nhà nước

Áp dụng đầy đủ, các chính sách pháp luật về đất đai để được nhiều đối tượng

68

tham gia vào thị trường bất động sản, người thu nhập thấp, đối tương chính sách, hộ

nghèo cũng được hưởng lợi để sớm lấp đầy các khu đất ở, an sinh xã hội và đó cũng

là nguồn thu ngân sách quan trọng.

Vấn đề ý thức của người dân về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nhằm để

tiếp tục đưa việc quản lý đất đai vào thực hiện nghiêm túc cần có kế hoạch tuyên

truyên, phổ biến pháp luật về đất đai và các quy định khác có liên quan cho người

dân nhằm tiếp tục đổi mới nhận thức của người dân.

Sau khi kế hoạch sử dụng đất được UBND Thành phố phê duyệt, thì tổ chức

thông báo các phòng ban chuyên môn, các tổ chức chính trị, đoàn thể để công bố

công khai kế hoạch tại UBND các phường, UBND Quận và trên phương tiện thông

tin đại chúng, trên pano, ... để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân biết kế hoạch, thực

hiện đúng kế hoạch được duyệt.

Tiếp tục tuyên truyền các quy định mới theo Luật Đất đai năm 2013 về công tác

quy hoạch, kế hoạch về quyền lợi, trách nhiệm của các đơn vị, tổ chức và hộ gia

đình, cá nhân trong sử dụng đất đai để tránh tình trạng quy hoạch treo, chuyển mục

đích sử dụng không theo quy hoạch

69

TÓM TẮT CHƯƠNG 03

Trên cơ sở các nguyên nhân của bất cập, hạn chế của pháp luật chuyển mục

đích sử dụng đất và những nguyên nhân ảnh hưởng tới hiệu quả thực thi của pháp

luật về chuyển mục đích sử dụng đất ở địa bàn quận Bình Tân. Chương 03 đã chỉ rõ

tính cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất cũng như

giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất pháp luật cần phải tăng

cường sự minh bạch, công khai.

Chương này cung cấp một số giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển mục đích sử

dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân nói riêng và trên địa bàn thành phố nói chung.

Cần phải có cơ quan định giá đất độc lập đảm bảo thị trường; đảm bảo đời sống; việc

làm cho người dân có đất bị thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất; Nâng cao trình

độ, phẩm chất cán bộ đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật cho người dân. Cũng như

những vấn đề đã được kiến nghị và đưa ra giải pháp cần được điều chỉnh nhanh

chóng và kịp thời từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như những sửa đổi

bổ sung trong việc hoàn thiện hơn quy định về chuyển mục đích sử dụng đất góp

phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai hiện nay.

70

KẾT LUẬN

Đất đai là khí tài của Quốc gia vì vậy rất quan trọng đối với cá nhân, tổ chức.

Để tránh việc chuyển mục đích sử dụng đất bất hợp lý pháp luật đã tạo ra những cơ

chế quản lý tương đối toàn diện, cụ thể và chi tiết đến tất cả các chủ thể có quyền

chuyển mục đích sử dụng cá nhân, tổ chức …

Việc ghi nhận và quy định đầy đủ chi tiết trình tự, thủ tục đầy đủ để người dân

thực hiện đúng chủ trương về chính sách của Nhà nước ban hành đã góp phần không

nhỏ vào việc bảo vệ, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người có quyền cũng

như các quỹ đất phù hợp ... Tuy nhiên, trước xu thế đô thị hóa mạnh mẽ, nhu cầu sử

dụng đất ở tăng cao tình trạng xâm phạm đến quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi

nông nghiệp và các loại đất khác có xu hướng ngày càng tăng. Bên cạnh đó pháp

luật bảo vệ quyền sử dụng đất đã bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế khiến cho các chủ

thể có quyền gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt đã xảy ra tình trạng bất lực trước hành vi

xâm phạm. Trên phương diện nghiên cứu thực tiễn, Luận văn đã khái quát được thực

trạng về chuyển mục đích sử dụng đất ở địa bàn quận Bình Tân. Tương đồng với các

địa phương khác trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được chuyển mục đích sử

dụng đất tại quận Bình Tân đã bộc lộ nhiều hạn chế nhất định. Một số vụ việc điển

hình cho thấy cơ chế pháp lý hiện hành chưa chặt chẽ. Ngoài ra, năng lực hạn chế

của một số bộ phận cán bộ công chức địa phương, suy thoái đạo đức đã tiếp tay cho

hành vi chuyển mục đích đất bất hợp pháp. Với những nguyên nhân đã được làm rõ,

Luận văn chỉ rõ giải pháp cấp thiết để nâng cao hiệu quả về chuyển mục đích sử

dụng đất trên địa bàn quận Bình Tân nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung

cần phải kiểm soát chặt chẽ và hiệu quả các chủ thể có thẩm quyền chuyển mục đích

sử dụng đất, đấu tranh kiên quyết với cán bộ công chức suy thoái đạo đức, tham

nhũng trục lợi, lợi dụng kẽ hở pháp luật để thực hiện hành vi tiếp tay trong việc

71

chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật dẫn đến thực trạng phá vỡ quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trên địa bàn.

Thực trạng quận Bình Tân nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung giai

đoạn 2015 – 2019 cho thấy xu hướng phát triển phù hợp với tình hình. Tuy nhiên, tỷ

lệ nông nghiệp còn chiếm gần 20% so với diện tích tự nhiên vừa và tiềm năng biểu

hiện sự phát triển chưa đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa hiện nay. Thực trạng

chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2019 cho thấy đất nông nghiệp giảm

theo thời gian. Diện tích giảm do chuyển đất trồng cây hàng năm. Tương tự đất phi

nông nghiệp cũng tăng tập trung vào đất ở đô thị và chuyên dùng. Nhóm chủ yếu

ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất đó là gia tăng dân số và việc làm, quá trình đô

thị hóa và bản thân người sử dụng đất. Mỗi người có tác động khác nhau đến loại đất

chuyển đổi khác nhau. Ngoài ra, phương án kế hoạch sử dụng đất và chuyển mục

đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập sự ổn định về mặt pháp lý

của đất đai phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Xác định được nhu

cầu sử dụng đất cho các ngành và lĩnh vực đây cũng là căn cứ pháp lý để tiến hành

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với đặc điểm tự nhiên cho từng địa

bàn.

72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Truy cập ngày 20 tháng 06 năm 2020 tại

BB%87p>.

[2] Lê Hồng Hạnh, Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt

Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 8 (305) năm 2017, tr. 24.

[3] Truy cập ngày 16 tháng 06 năm 2020 tại

dung-dat-he-thong-su-dung-dat/>.

[4] Quốc hội, Điều 14 Luật Đất đai 2013

[5] Quốc hội, Điều 21 Luật Đất đai 2013

[6] Quốc hội, Điều 10 Luật Đất đai 2013

[7] Trần Quang Huy (2017). Khái niệm, phân loại Đất đai và chủ thể sử dụng đất.

Tạp chí Luật học số 03.

[8] Đại học Luật TP. HCM (2018). Giáo trình luật Đất đai 2013, NXB Hồng Đức,

Hội luật gia Việt Nam.

[9] Hoàng Thị Thu Phương (2018). Pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

và thực tiễn áp dụng quận Hoàng Mai, Hà Nội. Luận văn Th.s Luật học. Trường Đại

học Huế.

[10] Lê Văn Nam (2017). Một số quy định về luật Đất đai 2013 – Kiến nghị hoàn

thiện. Truy cập ngày 22 tháng 06 năm 2020 tại <

https://moj.gov.vn/Pages/home.aspx>.

[11] Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp, Từ điển Luật học. NXB Tư pháp.

[12] Châu Trọng Tín (2017). Đề xuất hoàn thiện luật Đất đai năm 2017. Tạp chí

Nhà nước và pháp luật số 10.

[13] Chính phủ. Điều 129 Nghị định 181/2004/NĐ – Cp, ngày 29.10.20014.

73

[14] Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;

[15] Nguyễn Thị Thập (2011), “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận văn Thạc sĩ luật học,

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội;

[16] Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai

Việt Nam và Thụy Điển”, luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy

Điển và Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh;

[17] Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân - luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;

[18] Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản- Những vấn đề lý luận

và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

[19] Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”,

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật;

[20] Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên

họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủvà Pháp luật;

Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía cạnh

pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp

chí Luật học;

[21] Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong

các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật, Hà Nội.

74