Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài này nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ THOA ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI - 2019
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ THOA ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công trình nào đã công bố. Hà Nội, tháng 06 năm 2019 Tác giả Hà Thị Thoa
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .. 8 1.1. Lý luận về đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................ 8 1.2. Lý luận pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................................................ 25 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH ............................................... 31 2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về đang ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................... 31 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh............... 54 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH....... 65 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quang Ninh ................................................................................................ 65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................... 67 KẾT LUẬN .................................................................................................... 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai còn đóng vai trò là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Như vậy, đất đai không chỉ là tài sản quý giá của quốc gia mà còn là tài sản của mỗi cá nhân trong xã hội. Việc bảo hộ quyền tài sản của tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Trong tác phẩm “Bí ẩn của vốn” lý giải vì sao chủ nghĩa tư bản thành công ở phương Tây và thất bại ở mọi nơi khác, Hernando De Soto viết: “Ở phương Tây mọi mảnh đất, mọi ngôi nhà, mọi thiết bị hoặc lượng hàng trong kho đều được thể hiện bằng hồ sơ sở hữu tài sản. Hồ sơ ấy là dấu hiệu hữu hình của một quá trình rộng lớn đằng sau, gắn kết tất cả các tài sản này với phần còn lại của nền kinh tế. Nhờ có quá trình biểu hiện này, các tài sản có thể có một cuộc sống vô hình, song hành cùng với sự tồn tại vật chất của chúng. Chúng có thể dùng làm tài sản thế chấp cho tín dụng. Cho vay thế chấp trên cơ sở nhà ở của người chủ khởi nghiệp là nguồn vốn quan trọng nhất cho các doanh nghiệp mới ở Hoa Kỳ. Các tài sản này cũng cung cấp một mối liên kết tới quá trình hình thành tín dụng của người chủ, một địa chỉ tin cậy để thu nợ và thu thuế, cơ sở cho việc thiết lập các tiện ích công cộng và một nền tảng cho việc tạo ra chứng cứ (như các trái phiếu có bảo đảm bằng thế chấp: mortgage - backed bond), những thứ mà sau đó có thể được chiết khấu và bán trên thị trường thứ cấp. Với qua trình này, phương Tây làm cho các tài sản sống động và tạo ra tư bản”. Điều này cho thấy việc lập hồ sơ đầy đủ của từng thửa đất không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai mà còn bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đối với tài sản đất đai và biến đất đai trở thành vốn (tư bản). Muốn lập hồ sơ đầy đủ đối với mỗi mảnh đất thì không thể không thực hiện hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ). Pháp luật về đăng ký, cấp 1
GCNQSDĐ là chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Ưu điểm nổi bật nhất của việc thực hiện chế định này trong nền kinh tế thị trường là góp phần xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai ngày càng đầy đủ; xác lập và bảo hộ quyền tài sản về đất đai hợp pháp của người sử dụng; đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai minh bạch, lành mạnh … Tuy nhiên, tổng kết tình hình thực thi chế định này của Luật Đất đai năm 2003 cho thấy: “Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng nhưng công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai cũng còn một số tồn tại, hạn chế trong đó nổi lên là: i) Còn xảy ra tình trạng tranh chấp trong việc sử dụng đất bãi bồi ven biển và mặt nước ven bờ biển ở một số địa phương mà không có cơ sở giải quyết; ii) Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu đến nay chưa hoàn thành, nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động lớn còn rất lớn; iii) Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy định; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn định, còn phải làm lại do việc dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc do chưa có bản đồ địa chính nên phải cấp theo tự khai báo của người dân hoặc cấp theo các loại bản đồ cũ có độ chính xác thấp; iv) Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính triển khai còn chậm và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên, hiệu quả sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản; v) Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành; chất lượng số liệu thống kê định kỳ hàng năm của nhiều địa phương chưa cao do việc đo vẽ bản đồ địa chính chậm và việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực hiện tốt”. Muốn đưa ra giải pháp góp phần khắc phục những yếu kém này thì cần phải nghiên cứu, đánh giá các quy định về đăng ký, cấp GCNQSDĐ một cách hệ thống, toàn diện tham chiếu với thực tiễn của 2
một địa phương cụ thể cho dù đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố. Với lý do trên, học viên lựa chọn đề tài: “Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đăng ký và cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung cơ bản của pháp luật đất đai. Đề tài này thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố ở mức độ và phạm vi khác nhau mà tiêu biểu là một số công trình cụ thể sau: i) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; ii) Lê Thị Thủy (2016), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam”, luận văn thạc sĩ luật, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; iii) Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iv) Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư pháp (2005), Số chuyên đề về đăng ký bất động sản, Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Điện (2009), Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về bất động sản, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 1; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2004), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, luận án tiến sĩ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; vii) Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, Luận án tiến sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh; viii) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC- BTNMT ngày 06/09/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội; ix) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; x) Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xi) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v. Các 3
công trình trên đây đã phân tích hệ thống cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ; đánh giá chế định pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, một số nội dung của các công trình nêu trên đã lạc hậu do chế định này được sửa đổi, bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hơn nữa, dường như còn ít các công trình nghiên cứu, đánh giá pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn của huyện Vân Đồn. Để khắc phục khiếm khuyết này, luận văn đi sâu tìm hiểu về đăng ký và cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh trên cơ sở kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu, những phát hiện của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích cơ bản của luận văn là nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ; nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: Một là, phân tích một số vấn đề lý luận về đăng ký và cấp GCNQSDĐ bao gồm khái niệm, đặc điểm; ý nghĩa; yêu cầu của đăng ký, cấp GCNQSDĐ. Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ, bao gồm cơ sở hình thành; khái niệm và đặc điểm; vai trò, cấu trúc của pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ và các điều kiện đảm bảo thực hiện chế định pháp luật này. Ba là, bình luận thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đánh giá thực tiễn thi hành chế định này tại huyện Vân đồn, tỉnh Quảng Ninh. 4
Bốn là, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu tập trung vào một số vấn đề cụ thể sau đây: - Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ nói riêng. - Nội dung các quy định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như quy định về đăng ký BĐS của Bộ luật dân sự năm 2015; các quy định của một số đạo luật có liên quan. - Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học về đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng. - Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng. - Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. - Các kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài luận văn đã công bố … 4.2. Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vào các vấn đề cụ thể sau đây: i) Giới hạn về nội dung. Luận văn chủ yếu đi sâu phân tích nội dung các quy định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, bởi lẽ mọi chủ thể sử dụng đất đều có nghĩa vụ đăng ký đất đai và có quyền được cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của bản luận văn này, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai và 5
cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư sử dụng đất tham chiếu từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. ii) Giới hạn về phạm vi. Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. iii) Giới hạn về thời gian. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất đai năm 2003) đến nay. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: - Phương pháp phân tích được sử dụng để giải mã các khái niệm, đặc điểm của đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; cơ sở xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ v.v. - Phương pháp đánh giá được sử dụng để đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ … - Phương pháp so sánh, phương pháp bình luận không chỉ được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ mà còn sử dụng đánh giá thực tiễn thi hành chế định này. - Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ. - Phương pháp nghiên cứu hệ thống, liên ngành được sử dụng trong suốt quá trình nghiên cứu các chương của luận văn. - Phương pháp diễn giải, quy nạp, lập luận lô gic được sử dụng trong suốt quá trình nghiên cứu các chương của luận văn v.v. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Với việc nghiên cứu đề tài “Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở 6
Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”, luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn như sau: - Ý nghĩa lý luận. Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về pháp luật đăng ký và cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích các khái niệm và đặc điểm về đăng ký, cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ; luận giải cơ sở xây dựng chế định pháp luật này; phân tích cấu trúc của chế định đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành v.v. - Ý nghĩa thực tiễn. Luận văn đánh giá một cách hệ thống, toàn diện pháp luật hiện hành về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh với những số liệu, ví dụ thực tiễn cụ thể để nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, bất cập; chỉ ra nguyên nhân của hạn chế, bất cập làm cơ sở đề xuất kiến nghị hoàn thiện … Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với những chuyên gia làm công tác xây dựng chính sách, pháp luật đất đai; cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Vân Đồn nói riêng mà còn phục cho công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học chuyên ngành pháp luật đất đai trong các cơ sở đào tạo luật ở nước ta. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục; luận văn gồm 3 chương với các nội dung cụ thể sau: - Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam; - Chương 2. Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh; - Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. 7
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1. Lý luận về đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.1. Lý luận về đăng ký đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai i) Khái niệm về đăng ký Trong đời sống hàng ngày, đăng ký là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến; ví dụ: Đăng ký hộ khẩu, đăng ký nhập học, đăng ký đi du lịch v.v. Vậy đăng ký là gì?. Theo TS. Nguyễn Minh Tuấn: “Đăng ký có thể hiểu theo nghĩa thông thường là việc ghi vào sổ những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằm chuẩn bị thực hiện công việc được tốt hoặc để giải quyết các yêu cầu đó theo thứ tự đã ghi vào sổ”. Theo Từ điển tiếng Việt thì đăng ký là ghi vào sổ của cơ quan quản lý. Như vậy, theo từ điển tiếng Việt, đăng ký bao gồm hai yếu tố cơ bản: Một là, hoạt động ghi chép của cá nhân vào phương tiện dùng để lưu lại nội dung ghi chép là sổ sách; Hai là, cơ quan quản lý sổ sách đó đang quản lý sự việc đã ghi trong sổ đó. Tùy theo nội dung đăng ký mà cơ quan có trách nhiệm sẽ giải quyết công việc theo thẩm quyền do pháp luật quy định. Hoạt động đăng ký có một số đặc điểm cơ bản sau đây: - Hành vi ghi vào sổ của cơ quan, tổ chức, cá nhân. - Mục đích ghi vào sổ để công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo, yêu cầu. - Để quản lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào sổ. ii) Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013. Đạo Luật này giải thích về đăng ký đất đai như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi 8
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Bên cạnh các đặc điểm của đăng ký tài sản nói chung, đăng ký đất đai còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây: Một là, đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về đất đai tiến hành. Điều này có nghĩa là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng thực hiện đăng ký đất đai mà chỉ các cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai mới có chức năng làm việc này. Theo Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký đất đai là hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hai là, đăng ký đất đai là hoạt động dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước. Điều này có nghĩa là trong hoạt động đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký đất đai phải tuân thủ các quy định của pháp luật song cơ quan này có quyền ban hành văn bản hướng dẫn về quy trình, thủ tục thực hiện việc đăng ký đất đai … Ba là, đăng ký đất đai là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật nghiệp vụ. Có nghĩa là đăng ký đất đai phải tuân thủ các tiêu chí, tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật là quyết định, thông tư. Mặt khác, đăng ký đất đai phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn thực hiện và tuân theo các biện pháp nghiệp vụ, định mức kỹ thuật. Bốn là, đăng ký đất đai không chỉ là một kênh cung cấp thông tin đầy đủ về thửa đất để xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả của hoạt động đăng ký đất đai là căn cứ, cơ sở rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất - cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất do pháp luật quy định. Năm là, đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký xác lập quyền của người sử dụng đất. Có nghĩa là người sử dụng đất khi đăng ký các thông tin, số liệu về thửa 9
đất vào Sổ địa chính là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của họ thông qua việc cấp GCQSDĐ. 1.1.1.2. Mục đích và ý nghĩa của đăng ký đất đai i) Mục đích của đăng ký đất đai Một là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận hiện trạng của đất đai và xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ). Ở nước ta chưa có đạo luật về đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng. Các quy định về đăng ký BĐS (trong đó có đăng ký đất đai) được ban hành ở nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2103, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Lâm nghiệp năm 2017 v.v. Pháp luật Việt Nam chưa tách biệt rõ ràng giữa đăng ký đất đai để quản lý nhà nước về đất đai và xác lập, hạn chế các quyền đối với đất đai. Vì vậy, đăng ký đất đai nhằm kết hợp cả hai mục đích trên. Khi sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai kê khai các thông tin về thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, chủ sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc đất và các giấy tờ về thửa đất …. Những thông tin này được cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai ghi vào Sổ địa chính hoặc nhập vào hệ thống cơ sở dữ liệu điện tử phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất. Hai là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất cũng như các chủ thể khác liên quan và đối kháng với người thứ ba. Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cố định về vị trí địa lý, không di dời được. Khi thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ, bên chuyển quyền chuyển giao quyền quản lý, QSDĐ cho bên nhận chuyển quyền. Bên nhận chuyển quyền phải sang tên/ đăng ký đứng tên chủ sử dụng đối với mảnh đất. Chỉ đến khi bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong các thủ tục đăng ký sang tên thì họ mới đứng tên chủ sử dụng đất hợp pháp và mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Ba là, đăng ký đất đai là việc ghi vào sổ địa chính các thông tin về đất đai. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành mọi thông tin về đất đai phải được ghi vào số địa chính. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất 10
đai. Bởi lẽ, thông qua việc nắm bắt được thông tin về đất đai nói chung và thông tin về biến động đất đai nói riêng; cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm chắc được hiện trạng sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng đất. Trên cơ sở đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra phương thức quản lý, xây dựng chế độ, chính sách về đất đai phù hợp. ii) Ý nghĩa của đăng ký đất đai Thứ nhất, đối với việc quản lý nhà nước. Đăng ký đất đai giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nắm bắt được các thông tin về đất đai và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Bởi lẽ, đăng ký đất đai giúp Nhà nước có được thông tin chính xác, trung thực về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý và chủ sử dụng của từng thửa đất v.v làm cơ sở xây dựng dữ liệu thông tin ban đầu về đất đai. Hơn nữa, thông qua đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước nắm được số lượng, diện tích đất nông nghiệp nói chung và đất trồng lúa nói riêng bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác để trên cơ sở đó kịp thời ban hành các văn bản quản lý chặt chẽ loại đất này đảm bảo an ninh lương thực quốc gia v.v. Mặt khác, thông qua đăng ký đất đai, Nhà nước sẽ động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ về nhà đất v.v. Đồng thời, Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về QSDĐ hợp pháp và bất hợp pháp; từ đó có những biện pháp khống chế, từng bước đẩy lùi tình trạng “mua bán” đất đai “ngầm” (không chính thức). Thứ hai, đối với thị trường BĐS. Đăng ký đất đai nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến BĐS nói chung và đất đai nói riêng; trên cơ sở đó góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng công khai minh bạch. Thông qua đăng ký đất đai, thông tin về BĐS nói chung và đất đai nói riêng được cung cấp cho các chủ thể tham gia giao dịch nắm được tình trạng pháp lý của đất đai hoặc BĐS để đưa ra quyết định có tham gia giao dịch hay không. Hay nói cách khác, đăng ký đất đai là một trong những cách thức “đóng gói” đất đai - BĐS hàng hóa trước khi phân phối ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Mặt khác, đăng ký đất đai nhằm đối kháng quyền với người thứ ba và 11
làm cho thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh; qua đó hạn chế rủi ro khi chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ …Hơn nữa, đăng ký đất đai giúp kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS, đảm bảo đất đai có đầy đủ, chính xác thông tin trước khi tham gia giao dịch và hạn chế tình trạng “mua bán” đất trao tay, không có giấy tờ hợp pháp. Đồng thời, đăng ký đất đai góp phần nâng cao tính cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và thu hút sự đầu tư của xã hội vào thị trường BĐS. Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Đăng ký đất đai nhằm xác lập các quyền của người sử dụng đất và trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì thông qua đăng ký đất đai, Nhà nước sẽ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Hoặc khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì đăng ký đất đai là một trong những căn cứ pháp lý để Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất … 1.1.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. i) Đăng ký đất đai theo hình thức Một là, đăng ký đất đai trên giấy. Đây là hình thức đăng ký đất đai phổ biến thực hiện trong nhiều năm qua. Theo hình thức này, người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng ban đầu của thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng 12
đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v.v. Trên cơ sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận, đối chiếu, thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý. Hai là, đăng ký đất đai điện tử online. Đây là hình thức đăng ký đất đai hiện đại và mới được thực hiện ở nước ta. Theo hình thức này, người sử dụng đất thay vì trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) đăng ký thì họ truy cập vào trang Website của các cơ quan này để điền thông tin đất đai cần thiết vào mẫu form đăng ký. Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiện dụng và tiết kiệm thời gian, công sức cho người sử dụng đất. Hình thức đăng ký đất đai điện tử online góp phần vào việc xây dựng mô hình Chính phủ điện tử ở nước ta và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các địa phương. Theo Luật Đất đai năm 2013, hình thức đăng ký đất đai điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy có giá trị pháp lý như nhau. ii) Đăng ký đất đai theo nội dung Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Các trường hợp đăng ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu được hiểu là trường hợp người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; đất được giao quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký nay đăng ký lần đầu tiên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, đăng ký đất đai biến động. Đây là trường hợp người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc trong quá trình sử dụng đất có sự biến động (thay đổi) so với các thông tin đăng ký đất đai lần đầu thì họ phải đi đăng ký. Các trường hợp đăng ký đất đai biến động được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. 13
Đăng ký đất đai biến động khác với đăng ký đất đai ban đầu ở một số điểm chủ yếu sau đây: Một là, đăng ký đất đai ban đầu bao giờ cũng được thực hiện trước, còn đăng ký đất đai biến động được thực hiện sau. Hay nói cách khác, đăng ký đất đai biến động được người sử dụng đất thực hiện trên cơ sở đăng ký đất đai ban đầu. Hai là, xét về bản chất. Đăng ký đất đai ban đầu là việc đăng ký nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có nghĩa là thông qua việc đăng ký đất đai ban đầu, cơ quan quản lý đất đai thu thập, phân loại, đánh giá, kiểm chứng đầy đủ thông tin về một thửa đất làm cơ sở để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền về tài sản đối với đất đai của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được hưởng quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Trong khi đó, đăng ký đất đai biến động không làm thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được xác lập mà nó chỉ cung cấp thông tin biến động trong quá trình sử dụng đất của một thửa đất một cách chính xác, đầy đủ và kịp thời cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nhằm quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả. 1.1.1.4. Nguyên tắc đăng ký đất đai Một là, đăng ký đất đai đảm bảo sự công khai minh bạch. Công khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản mang tính bắt buộc đối với hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng trong điều kiện nước ta tham gia đàm phán, ký kết các hiệp định thương mại song phương và đa phương với các nước, các tổ chức quốc tế. Đăng ký đất đai cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ. Đăng ký đất đai công khai được hiểu là trình tự, thủ tục và các giấy tờ cần thiết mà người sử dụng đất cần phải có khi thực hiện công việc này phải được niêm yết rõ ràng, tường minh tại trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; đồng thời, những nội dung này phải được chuyển tải lên trang điện tử Website của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để người dân nói chung và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói riêng được biết, dễ dàng truy cập. Hơn nữa, các cơ quan có 14
thẩm quyền đăng ký đất đai phải công bố công khai rộng rãi địa chỉ, thời gian, số điện thoại đường dây nóng; công khai các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định … để người dân biết khi có nhu cầu đăng ký đất đai; đặt hòm thư góp ý, phản ánh; lắp đặt camera để giám sát việc thực hiện công khai khi thực hiện đăng ký đất đai của cán bộ, công chức v.v . Đăng ký đất đai minh bạch được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện phải hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục các bước thực hiện đăng ký đất đai; thời hạn thực hiện các bước, người có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và giải quyết trả kết quả; công bố số điện thoại của người có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của người sử dụng đất về đăng ký đất đai v.v. Việc thực hiện công khai minh bạch sẽ ngăn ngừa tình trạng nhũng nhiễu, phiền hà, quan liêu, hách dịch, cửa quyền, tham nhũng, tiêu cực … trong đăng ký đất đai góp phần nâng cao chỉ số, mức độ hài lòng của người dân vào quá trình cải cách thủ tục hành chính về đất đai. Hơn nữa, thực hiện nguyên tắc này tạo điều kiện để người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng theo dõi, giám sát hoạt động của các cơ quan công quyền dựa trên quy định của Luật Đất đi năm 2013. Hai là, đăng ký đất đai đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, trung thực về thông tin. Tính chính xác, đầy đủ, trung thực không chỉ là một tiêu chí bắt buộc mà còn là mục đích cần đạt được của đăng ký đất đai. Bởi lẽ, không đảm bảo nguyên tắc này, thông tin về đất đai cập nhật được thông qua hoạt động đăng ký đất đai sẽ bị sai lệch, không có giá trị và nguy hại hơn nó tác động đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa ra giải pháp, cơ chế, chính sách … không phù hợp, sát thực với thực tế. Điều này không chỉ làm giảm chỉ số công khai minh bạch của thị trường bất động sản mà còn làm cho xã hội thiếu tin tưởng vào hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về đất đai. Tính chính xác, trung thực trong đăng ký đất đai được hiểu các thông tin, số liệu về đất đai do người sử dụng đất cung cấp khi đăng ký đất đai phải được Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện 15