Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013

Chia sẻ: ViJensoo ViJensoo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:84

Thêm vào BST

Báo xấu

78
lượt xem 23
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013" trình bày các nội dung chính sau: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Quy định của Luật đất đai 2013 và thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai; Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ---------- NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ---------- NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. DƯƠNG ĐỨC CHÍNH Hà Nội, năm 2021
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với một đất nước hơn 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp, trong quá trình hình thành và phát triển của Việt Nam nông nghiệp đã trở thành ngành kinh tế có vị trí hết sức quan trọng. Từ một nước nông nghiệp nghèo nàn, lạc hậu trong những năm qua nông nghiệp Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực đi từ nền kinh tế tự cung, tự cấp sang nền kinh tế hàng hóa gắn với thị trường, đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trước thềm phát triển nền kinh tế như vậy nhu cầu đặt ra về tư liệu sản xuất cụ thể là đất đai được xem là cơ sở đầu tiên và quan trọng nhất. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu và không thể thay thế được nhất là đối với một nước mà ngành kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn như Việt Nam. Nói về tầm quan trọng của đất, Các Mác viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể”. Nói về vai trò của đất đối với sản xuất, Các Mác khẳng định: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ, lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Ph.Ăngghen cũng từng nói: “hãy dành cho người nông dân tất cả thời gian cần thiết để suy nghĩ trên luống cày cá thể của mình”. Với ý nghĩa đó, trong từng thời kỳ lịch sử chế định quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước ta luôn được chú trọng và quan tâm hàng đầu. Từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) và Luật đất đai năm 2013 cùng sự ra đời của một số Bộ luật, Luật khác có nội dung điều chỉnh đến quan hệ đất đai như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 luôn được quan tâm, bổ sung và hoàn thiện. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh nhiều bất cập với nhiều nguyên nhân khác nhau từ cơ chế quản lý nhà nước cho đến việc tuân thủ, thực hiện các quy định pháp luật của người sử dụng đất. Đặc biệt là những vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất. 1
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nói là hình thức giao dịch dân sự phổ biến nhất hiện nay. Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình giao dịch này đã đưa đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành trong nền kinh tế thị trường. Đất đai không còn là tư liệu để sản xuất ra của cải, vật chất mà đã trở thành lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư. Tuy nhiên, chính điều đó đã tạo ra sự biến động đáng kể về đất đai, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Với siêu lợi nhuận từ việc đầu tư đất đai mang lại, người sử dụng đất đã bắt đầu với những “tính toán” để giảm bớt chi phí phát sinh, các thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực hiện các nghĩa vụ về tài chính. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã “biến tướng” thành nhiều hình thức khác nhau thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tác, hợp đồng ủy quyền, … đã phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện và có hệ thống về các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng để tìm ra những hạn chế, bất cập trên cơ sở đó đưa ra những định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế áp dụng pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bức thiết hiện nay. Đó cũng là lý do tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản và được thực hiện phổ biến nhất hiện nay. Do đó, nghiên cứu về quyền chuyển nhượng không phải là một đề tài mới, mà trong thời gian qua ở nước ta đã có một số tác giả, nhà khoa học với nhiều công trình nghiên cứu như: - Giáo trình Luật đất đai, tác giả Lưu Quốc Thái, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, 2012. Giáo trình nghiên cứu các quy định của pháp luật về đất đai như chế độ sở hữu đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các hoạt động đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai; 2
- Sách: “Tìm hiểu quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân - trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản về giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất”, Luật sư Nguyễn Thị Chi, NXB Lao động, 2019. Sách hệ thống đầy đủ, chi tiết các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các văn bản về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về đất. - Luận án Tiến sĩ luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, tác giả Nguyễn Văn Hiến, năm 2017. Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật, đánh giá được những hạn chế, bất cập của quy định pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trên cơ sở đó đề xuất phương phướng, giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Luận văn Thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006. Luận văn làm rõ các quy định pháp luật dân sự về hợp đồng, hợp đồng vô hiệu và hậu quả khi hợp đồng vô hiệu. Phân tích những điểm phù hợp, chưa phù hợp về quy định pháp luật đối với hợp đồng vô hiệu và đưa ra một số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ luật dân sự. - Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” của tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016. Bài viết đã đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất (đất ở, đất nông nghiệp) trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 và khảo sát trình độ hiểu biết của người dân trong khu vực của quy định pháp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” thì chưa có tác giả nào nghiên cứu. Cùng với sự vận động, thay đổi không ngừng của xã hội cũng như dựa vào thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở kế thừa tinh thần 3
học thuật của các công trình nghiên cứu đi trước, tác giả quan tâm sâu sắc và dành nhiều tâm huyết tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá và đưa ra nhận định, mạnh dạn đề xuất các giải pháp nhằm điều chỉnh kịp thời, phù hợp các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai trước tình hình phát triển như hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích nâng cao hiểu biết về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, nhận diện những bất cập, thiếu sót của pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai. Từ đó đề xuất phương hướng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời phân tích và đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ hai: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai. Thứ ba: Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành và thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai. Thứ tư: Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013. Trên cơ sở 4
đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý, sử dụng đất đai. 4.2. Phạm vi nghiên cứu a) Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực hiện pháp luật tại tỉnh Đồng Nai. b) Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu trong giai đoạn từ năm 2018 - 2020. c) Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Đồng Nai. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp nghiên cứu trong đề tài được dựa trên nền tảng chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, sự thống nhất giữa lý luận và thực tiễn, lý luận phải được bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh các vấn đề của thực tiễn, đi sâu nghiên cứu, làm rõ sự phát triển của thực tiễn, góp phần thúc đẩy và đưa thực tiễn phát triển đúng hướng. Đồng thời, trong bài viết có sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp so sánh, dùng để so sách, đánh giá những quy định của pháp luật trước đây và quy định của pháp luật hiện hành, so sách quy định pháp luật về đất đai của một số nước trên quốc tế với quy định pháp luật về đất đai tại Việt Nam, từ đó tìm ra những nét đặc thù, tương đồng với nhau, được sử dụng tại Chương 1 của luận văn. Phương pháp phân tích, dùng để phân tích cơ sở lý luận và nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được sử dụng tại mục 2.1 Chương 2 của luận văn. Phương pháp thống kê, điều tra số liệu được dùng để khảo sát số liệu qua thực tế giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Đồng Nai, được sử dụng tại mục 2.2 Chương 2 của luận văn. Phương pháp tổng hợp, bình luận dùng để khái quát những nội dung cơ bản của từng vấn đề nghiên cứu trong luận văn, trên cơ sở đó tìm ra mối liên hệ giữa 5
quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đã phù hợp hay chưa, kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp, được sử dụng tại Chương 3 của luận văn. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 6.1. Ý nghĩa lý luận Đề tài đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó tổng hợp những tồn đọng, nêu rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Luận văn là tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về những vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đồng thời, đưa ra những phương hướng, giải pháp góp phần bổ sung, hoàn thiện cơ sở pháp lý trong việc ban hành sửa đổi, bổ sung và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 7. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Quy định của Luật đất đai 2013 và thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Đồng Nai. 6
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân Cá nhân: Cá nhân là con người cụ thể từ khi sinh ra cho đến khi chết đi và tồn tại trong một tập thể hoặc trong một cộng đồng xã hội. Với tư cách là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - cá nhân là công dân Việt Nam, người nước ngoài có quốc tịch hoặc không có quốc tịch. Hộ gia đình: Hộ gia đình là tập hợp nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng. Dưới góc độ pháp luật đất đai, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất [31, Điều 3, khoản 29]. Như vậy, có thể hiểu hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi luận văn này là những người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.1.2. Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai là một dạng tài nguyên, là môi trường sống, nền móng xây dựng cơ sở hạ tầng của con người, là mặt bằng để sản xuất nông lâm nghiệp và là tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến trong hoạt động lao động của con người. Đất có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố như đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian và được phân thành nhiều loại bao gồm: Đất nông nghiệp (như đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác…), đất phi nông nghiệp (như đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng mục đích quốc phòng an ninh, đất xây 7
dựng cơ sở tín ngưỡng tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa…) và đất chưa sử dụng (loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng). Xuất phát từ đặc điểm lịch sử rất đặc biệt, do vị trí địa kinh tế chính trị tạo ra lịch sử chế độ đất đai Việt Nam vừa phát triển theo quy luật chung của thế giới nhưng đồng thời nó mang bản sắc riêng theo bản năng đấu tranh sinh tồn của dân tộc trong những thời kỳ. Giai đoạn trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng đến Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Ngày 29/12/1987, Luật đất đai năm 1987 được ban hành. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất. Chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, tuy nhiên Luật đất đai năm 1987 lại bộc lộ một số tồn tại như chưa quy định rõ một số cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh quan hệ đất đai khi chuyển qua nền kinh tế thị trường, chính sách tài chính về đất đai chưa rõ nét, đặc biệt chưa cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm Luật đất đai năm 1987 ruộng đất được giao cho người sử dụng đất sử dụng lâu dài, được quyền cho thuê, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 tiếp tục khẳng định người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, quyền sử dụng đất bao gồm nhiều quyền kèm theo các chủ thể nắm quyền sử dụng đất không chỉ thụ hưởng hoa lợi từ quyền sử dụng đất mà còn được trao đổi, dùng quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trải qua quá trình đổi mới, Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 là chìa khóa ghi nhận một cách rõ ràng các chế định pháp lý về quyền sở hữu, sử dụng đất đai. Tại Điều 4 Luật 8
đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sử hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Với mô hình sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước nắm quyền quyết định, chi phối toàn bộ đất đai chỉ chuyển giao đất đai cho các chủ thể khác nhau trong xã hội giữ quyền quản lý và khai thác, chính vì vậy quyền của các chủ thể là quyền được hình thành trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cho phép. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, phát sinh từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sở hữu đất đai. Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền là một quyền năng dân sự chủ quan của chủ thể, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Tuy nhiên, hiện cũng có nhiều quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất. Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là nội dung được tách ra từ sở hữu toàn dân về đất đai Đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật dân sự [34, Điều 189]. Về cơ bản, quan niệm này còn phiến diện bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất. Ngoài ra, các chủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước). Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba quyền 9
năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể. Thứ hai: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản Về cơ bản, quan điểm này là đúng, tuy nhiên, khái niệm quyền tài sản với tiêu chí quyền trị giá được bằng tiền dùng để chỉ những tài sản như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… đứng độc lập bên cạnh với những tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá trong Bộ luật dân sự nước ta là không phù hợp. Về bản chất thì vật hoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản là một “quyền mới là cái giá trị tạo ra giá trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật với chất liệu hoặc những khái niệm cấu thành, không có được giá trị đó”, sự khác biệt đơn thuần chỉ là hai phương diện tiếp cận khác nhau về tài sản, cụ thể: “… khái niệm vật để chỉ phương diện vật chất, thì khái niệm quyền được dùng để chỉ tài sản về phương diện pháp lý” [18]. Như vậy, khái niệm quyền tài sản có nội hàm rất rộng, đúng với mọi loại tài sản mà không chỉ là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ… Do đó, nếu chỉ dừng lại ở việc thừa nhận quyền sử dụng đất là quyền tài sản là chưa đầy đủ và sẽ dẫn đến nhiều bất cập, hạn chế. Thứ ba: Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế Có thể thấy quyền sử dụng đất ở nước ta có đầy đủ tính chất của một vật quyền hạn chế. Điều này được thể hiện cụ thể như sau: Trước hết, quyền sử dụng đất có đối tượng là vật, bởi lẽ đất đai là một bộ phận của thế giới vật chất khách quan được tồn tại hiện hữu trên thực tế với hình dạng, kích thức nhất định và bằng giác quan thông thường bất cứ ai cũng có thể nhận biết được mà không cần phải thông qua tư duy trừu tượng phức tạp. Đất có tính có ích và mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất để thu được lợi ích cho mình từ đó thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tiếp theo, có thể thấy căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ thể là do pháp luật quy định, phụ thuộc vào loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đồng thời, quyền sử dụng đất có tính hạn chế vì nó phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn 10
dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể. Như vậy, Luật đất đai năm 2013 không định nghĩa cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất nhưng có thể khẳng định quyền sử dụng đất trong pháp luật nước ta là một loại vật quyền hạn chế và có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện trên đất, được phát sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Chủ thể có quyền sử dụng đất được quyền thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất và được sự bảo hộ của Nhà nước theo quy định của pháp luật” [22]. Có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền năng đặc biệt, vừa là quyền tự nhiên vừa mang tính pháp lý. Vì khi xã hội loài người hình thành, họ bắt đầu chiếm hữu đất đai và thực hiện các hành vi sử dụng đất, cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai, thông qua hành vi sử dụng đất con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình và tạo ra của cải vật chất cho xã hội mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Cho đến khi Nhà nước và Pháp luật ra đời, quyền sử dụng đất được đưa vào chế định pháp lý, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ thực thi, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được xem là quyền năng pháp lý. Đặc điểm của quyền sử dụng đất: Về đối tượng thực hiện quyền: Người sử dụng đất thực hiện việc sử dụng đất bằng các hành vi chiếm hữu, sử dụng, khai thác các giá trị của đất đai. Ngoài ra, người sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác theo những điều kiện mà pháp luật quy định. Về chủ thể thực hiện quyền: Tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất bao gồm: “1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công 11
lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” Cơ sở xác lập quyền: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức như quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Công nhận quyền sử dụng hoặc sử dụng đất thông qua các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. 1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời điểm Luật đất đai năm 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai là hành vi bị cấm, Nhà nước chỉ giao cho nhân dân sử dụng, quản lý đất đai và 12
không được mua, bán đất đai, đồng thời đất đai không được xem là di sản. Theo quy định tại Điều 53 Luật đất đai năm 1987 thì người nào mua, bán đất sẽ bị xử phạt như sau: Cảnh cáo, phạt tiền từ 20% đến 30% giá trị thiệt hại do việc vi phạm gây ra, tịch thu toàn bộ tiền mua, bán đất, thu hồi phần đất sử dụng trái pháp luật. Vì hành vi mua, bán đất thời điểm này là hành vi trái pháp luật, do đó không có quy định về khái niệm, hình thức nội dung của hợp đồng mua, bán đất. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 có hiệu lực thi hành quy định chủ sở hữu nhà ở được quyền chuyển quyền sở hữu cho người khác. Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Do đó, có thể hiểu đất có nhà không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho nên việc chuyển quyền sở hữu nhà ở phải kèm theo việc sử dụng đất gắn liền với nhà. Như vậy, Luật không cho phép mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sử dụng luôn phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tại điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự phù hợp giữa pháp luật và thực tiễn tại giai đoạn này, pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản ánh đúng thực tiễn. Trước tình hình đó Đảng và Nhà nước đã có những đánh giá khách quan về nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị thường và cho ra đời Luật đất đai năm 1993. Tại Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật”. Tuy nhiên trước sự vận động không ngừng của kinh tế, xã hội, quan hệ pháp luật đất đai đã phát triển nhanh chóng, điều này đặt ra những bất cập và sự điều chỉnh chưa kịp thời của Luật đất đai năm 1993. Vì vậy, năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 được 13
Quốc hội thông qua và tiếp tục được sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 vào năm 2001. Việc bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và thể hiện sự đa dạng trong các hình thức sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 17/1999/ND-CP và Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC. Cụ thể: Đối với đất ở, người sử dụng đất hợp pháp được quyền chuyển nhượng khi họ không còn nhu cầu sử dụng hoặc chuyển đi nơi khác. Còn đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thì chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác hoặc không có khả năng lao động. Như vậy, đất ở được tự do chuyển nhượng, còn đất nông nghiệp muốn chuyển nhượng phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục theo quy định và lập thành hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu đã được ban hành. Theo đó, có thể hiểu rằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ cần hai bên tự lập theo mẫu sau đó nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền mà không cần phải công chứng, chứng thực. Đến Luật đất đai năm 2003 ra đời tiếp tục khẳng định quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất. Quyền chuyển nhượng được quy định trong một điều luật riêng lẻ, cùng với các quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 không phân biệt giữa quyền chuyển nhượng đất ở và đất nông nghiệp. Theo đó, tất cả các loại đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… nếu phù hợp với quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì có quyền chuyển nhượng cho người khác. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức công chứng Nhà nước hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Đến Luật đất đai năm 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng. Cụ thể tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, 14
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai năm 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh đó có nhiều đổi mới, rút gọn thủ tục hành chính về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, dưới sự thừa nhận của pháp luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức trở thành loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Không chỉ khai thác hoa lợi từ đất đai mang lại mà người sử dụng đất còn được quyền chuyển giao quyền sử dụng đất này cho người khác nhằm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo điều kiện cho các chủ thể có năng lực kinh doanh, có tiềm năng về vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc tạo cơ hội cho những người chưa có đất được quyền sử dụng đất; Đồng thời, đem đến lợi ích vật chất nhất định cho chủ thể chuyển giao quyền sử dụng đất, đưa dòng tiền và quyền sử dụng đất gia nhập, lưu thông trên thị trường. Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hình thành và phát triển” Đây là một bước tiến đột phá của Nhà nước về chính sách pháp luật đất đai, phản ánh trình độ quản lý của Nhà nước, trình độ phát triển của nền kinh tế xã hội ở mỗi thời kỳ lịch sử. Dưới góc độ quản lý Nhà nước, việc ai là người sử dụng đất không làm ảnh hưởng hay nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Hoạt động điều tiết, quản lý của Nhà nước ở tầm vĩ mô vẫn được tiến hành trong khuôn khổ đưa ra các quy định pháp luật nhất định mà khi các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ thực hiện. Pháp luật thừa nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một thực tế khách quan, đó là quyền tự nhiên của người sử dụng đất, phù hợp với nguyện vọng của nhân dân vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học phù hợp với những thuộc tính vốn có của đất đai, xoá bỏ cơ chế xin - cho trong lĩnh vực đất đai của thời kỳ bao cấp trước đây. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất và giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không, bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp 15
pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại và phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc không đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật hay làm phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch sẽ được Nhà nước điều chỉnh bằng các chế tài khác theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thứ nhất: Khi tham gia vào giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục thực hiện theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai thì mới có giá trị pháp lý và được đảm bảo thực hiện. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định. Thứ hai: Việc thiết lập, quản lý hồ sơ về đất đai dựa trên cơ sở số tờ bản đồ địa chính, số thửa và địa chỉ của thửa đất. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ, sổ bộ địa chính rõ ràng, công khai, minh bạch. Thứ ba: Dưới sự điều tiết và quản lý của Nhà nước, khi các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, đó chính là khoản chênh lệch giữa mua và bán hay gọi là “thuế”. Thứ tư: Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố về kinh tế, chính trị, xã hôị khác. Do đó, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau ngay cả trường hợp vị trí các thửa đất nằm cạnh nhau nhưng giá trị chuyển nhượng cũng khác nhau, không có một số liệu cụ thể áp dụng đồng nhất cho tất cả các trường hợp chuyển nhượng. Thứ năm: Khi các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật thì sẽ được Nhà nước đảm bảo thực hiện. Trường hợp có phát sinh tranh chấp thì sẽ được giải quyết theo quy định về tố tụng dân sự để đảm bảo sự điều tiết tối đa của Nhà nước trong suốt quá trình sử dụng đất và tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 16
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Khái niệm về hợp đồng nói chung được xuất hiện trong quy định pháp luật về dân sự. Tại Điều 394 BLDS năm 1995; Điều 388 BDLS năm 2005 và Điều 385 BLDS năm 2015 quy định có quy định: “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên, khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới được các nhà làm luật ghi nhận trong BLDS năm 2005 còn trong pháp luật về đất đai không có định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo BLDS năm 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Đến BLDS năm 2015, không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quy định chung cho tất cả các loại hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, tại Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận ý chí giữa người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) và người nhận quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người nhận quyền sử dụng đất theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định nhằm thiết lập một quan hệ pháp luật mà theo đó người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng 17