Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:77

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế "Thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh" tìm hiểu một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại, phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành; nghiên cứu thực hiện pháp pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại và đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHẠM XUÂN TÙNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ HỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022
i LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và động viên của Giảng viên hướng dẫn TS Nguyễn Ngọc Anh Đào, người đã tận tình chỉ bảo, cung cấp tài liệu nghiên cứu và hướng dẫn tác giả trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu. Xin cảm ơn sự hỗ trợ nhiệt tình từ các đồng nghiệp trong quá trình thu thập dữ liệu, cảm ơn tất cả các cán bộ, nhân viên đã cung cấp các số liệu để tác giả có thể hoàn thành tốt đề tài này. Cuối cùng, xin cảm ơn sự hỗ trợ của gia đình và đồng nghiệp trong quá trình chỉnh sửa để hoàn chỉnh đề tài nghiên cứu.
ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng, chính xác, tin cậy và trung thực. Kết quả nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã được công bố. Tác giả Phạm Xuân Tùng
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .....................................................................................vi MỞ ĐẦU ........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài................................................................................. 2 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu .................................................. 4 3.1. Mục đích nghiên cứu: ........................................................................................ 4 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................................... 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 5 4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 5 4.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 5 5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 6 6. Đóng góp của đề tài .............................................................................................. 7 7. Bố cục của đề tài ................................................................................................... 7 CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI.................................................................................8 1.1 Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà ở thương mại ............................. 8 1.1. Khái niệm dự án xây dựng nnhà ở thương mại……………………………….9 1.2. Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ..................................... 10 1.2. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: ........................................................................................ 14 1. 2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................................................................................................................. 14 1.2.2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. .................................................................................................................................. 15 1.2.3. Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ............................................................................................................................ 16 1.3. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................................................................................................................. 17
iv 1.3.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại............................................................................................................ 17 1.3.2. Các nhóm quy phạm điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại………………………………………………………21 1.3.3. Hình thức của pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại ............................................................................................................................ 21 Kết luận Chương 1 .....................................................................................................23 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..................................................24 2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .............................................................................................................. 24 2.1.1. Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ............................................................................................................................ 24 2.1.2. Các nguyên tắc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................................................................................................................. 28 2.1.3. Điều kiện để được chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................................................................................................................. 32 2.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................................................................................................................. 33 2.1.5. Hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại .................................................................................................................................. 37 2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 38 2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh………………………………………………………………………..38 2.2.2. Nhận xét tình hình chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua …………………………………………..43 Kết luận Chương 2 .....................................................................................................54
v CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ......................................................56 3.1. Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại ....................................... 56 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại ………………62 Kết luận Chương 3 .....................................................................................................65 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................i
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT 1 DADTXDNOTM Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 2 LDT Luật Đầu tư 3 NĐT Nhà đầu tư 4 BĐS Bất động sản 5 KDBĐS Kinh doanh bất động sản 6 NOTM Nhà ở thương mại 7 CĐT Chủ đầu tư 8 DTNN Đầu tư nước ngoài 9 DN Doanh nghiệp 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 TAND Tòa án nhân dân Foreign direct investment (Vốn đầu tư nước 12 FDI ngoài)
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản mà đặt biệt là dự án nhà ở thương mại là một hoạt động tất yếu và khách quan. Dưới sự tác động của tình hình kinh tế khó khăn do dịch Covid 19, việc các chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án tiến hành chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới có năng lực triển khai hoàn thành dự án làm thúc đẩy và tạo động lực mới cho sự phát triển của thị trường. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút được vốn đầu tư trong và ngoài nước như tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ đô thị hóa tăng mạnh, dân số trẻ, tình hình chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng ổn định nên dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ngày càng tăng cao qua mỗi năm, đặc biệt là các tập đoàn, nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm các dự án nhà ở lớn xuất hiện ngày càng nhiều tại thị trường Việt Nam như: Gamuda Land (Malaysia), Lotte (Hàn Quốc), Kajima (Nhật Bản)…. Đối với pháp luật về điều chỉnh về lĩnh vực chuyển nhượng dự án nhà ở tại Việt Nam, hiện nay Quốc Hội đã ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào lĩnh vực kinh doanh này, giúp giảm thiểu những rủi ro, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chuyên nghiệp cao và có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường, tuy nhiên, hiện chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường và cũng chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… nhằm tạo được nền tảng tốt cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, đảm bảo nguồn vốn và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản...Bên cạnh đó, thực trạng pháp luật vẫn tồn tại những mâu thuẫn, sự thiếu thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và những ngành luật liên quan như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai… thiếu tính đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn nhau dẫn đến việc mỗi dự án mất nhiều năm để thực hiện thủ tục pháp lý
2 mà vẫn khó hoàn thành đúng hạn. Nguồn vốn cho bất động sản đã hạn chế nay lại càng thắt chặt, hàng trăm dự án đang phải chờ đợi do vướng luật… Thực trạng này đang làm cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng không thể phát triển lành mạnh, thuận lợi được. Vì vậy, tác giả chọn đề tài “THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” làm luận văn thạc sĩ cho mình nhằm làm rõ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt nam hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phát triển rất sôi động trong những năm gần đây, đặc biệt là từ khi Quốc hội ban hành Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên về đề tài chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cho nhà đầu tư nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam thì số lượng bài viết, công trình khoa học không nhiều. Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài của mình, học viên đã đọc và tham khảo một số công trình tiêu biểu như sau: * Về luận văn thạc sĩ: - Tác giả Phan Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thươmg mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016. - Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016. - Tác giả Đỗ Thanh Giang với đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên đia bàn Tp. Hồ Chí Minh đến năm 2020”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2014. - Tác giả Nguyễn Thị Vy với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế Tp.HCM, năm 2020. * Ngoài ra, còn có một số bài viết có liên quan như: - Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, năm 2014 và bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản”
3 của TS. Phan Thông Anh và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 2, năm 2017. - Bài viết “Một số bất cập của Luật đầu tư liên quan đến đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” của tác giả Cao Nhất Linh đăng trên tạp chí tài chính ngày 04/10/2020. Bài viết đã nêu lên một số vấn đề bất cập liên qua đến việc thu hút đầu tư nước ngoài theo Luật đầu tư năm 2014 nhưng vẫn chưa được khắc phục trong dự thảo của Luật đầu tư năm 2020. - Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” của tác giả Võ Trung Tín đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp tháng 02/2021. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên mới chỉ dừng lại ở mức nghiên cứu rất sơ lược hoặc ở một khía cạnh nào đó liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài như về NĐT, hoạt động đầu tư, DAXDNOTM, phân loại DAXDNOTM; về hợp đồng, luật hợp đồng nói chung; sự tương thích giữa Luật Đầu tư của Việt Nam với các hiệp định thương mại, đầu tư quốc tế. Hầu hết các công trình nghiên cứu nói trên cho thấy còn nhiều nội dung quan trọng liên quan đến luận văn chưa được nghiên cứu như: - Khái niệm, bản chất pháp lý và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng DADTXDNƠTM, hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNƠTM - Ý nghĩa, vai trò, đặc điểm, cơ chế điều chỉnh của pháp luật, một số học thuyết, quan điểm ảnh hướng đến pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM; một số nội dung cơ bản của pháp luật và thực trạng quy định của pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM. - Nêu lên những bất cập, mâu thuẫn của pháp luật trong chuyển nhượng DADTXDNƠTM hiện nay và đưa ra những sự sửa đổi triệt để nhằm phù hợp thực tiễn của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. - Rút ngắn, đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng DADTXDNƠTM nhằm tăng cường thu hút đầu tư để phát triển kinh tế, đặt biệt là các doanh nghiệp có nguồn vốn từ nước ngoài (FDI) - Nâng cao việc quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng DADTXDNƠTM nhằm hạn chế các chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án, minh bạch thị trường bất động sản để đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của
4 người dân, đặt biệt là nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp công nhân, người có thu nhập thấp. Do đó, đề tài của tác giả có tính mới và không trùng lắp với đề tài nêu trên. 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu: Trong luận văn, tác giả tìm hiểu một số vấn đề lý luận và quy định pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM, phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành; nghiên cứu thực hiện pháp pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM và đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNƠTM. Để đạt được kết quả tốt cho mục đích như trên, tác giả đã đặt cho mình nhiệm vụ nghiên cứu chi tiết các vấn đề như sau: - Phân tích quy định pháp luật Việt Nam về về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại - Nghiên cứu, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn có các nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò,v.v…của chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản. - Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất sản. - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện các pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. - Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định tại Thành phố Hồ Chí Minh. 3.3. Câu hỏi nghiên cứu.
5 a) Nhà ở thương mại là gì? Dự án nhà ở thương mại là gì? b) Pháp luật điều chỉnh việc chuyển nhượng nhà ở thương mại tại Việt Nam c) Những hạn chế của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. d) Giải pháp nào nhằm để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh? 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu trên các đối tượng như sau: Các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh việc chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ tập trung vào một số vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng DADTXDNOTM theo hình thức hợp đồng đối với các DADTXDNOTM có mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận mà phải thực hiện trình tự, thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu Tư năm 2020, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 12 ngày 15/07/2020 như đối tượng, chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng, điều kiện để được tham gia chuyển nhượng; quyền, nghĩa vụ của các bên, hợp đồng chuyển nhượng DADTXDNOTM,... Ngoài ra, luận văn cũng nghiên cứu về trình tự, thủ tục chuyển nhượng DADTXDNOTM. Bên cạnh đó, nhằm góp phần làm sáng tỏ nội dung có liên quan, luận văn có liên hệ đến một số hoạt động thực tiễn, nhưng không mở rộng nghiên cứu các vấn đề về kinh tế, tài chính, kỹ thuật, nghiệp vụ liên quan đến chuyển nhượng DADTXDNOTM.Đặc biệt, luận văn tập trung phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật vì hiện nay còn mâu thuẫn, chồng chéo không bảo đảm tính thống nhất giữa LĐT 2020, Luật KD BDS 2014 với các luật chuyên ngành về chuyển nhượng DADTXDNOTM. Về không gian và thời gian, phạm vi nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Tp. Hồ Chí Minh.
6 5. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn kết hợp sử dụng một số phương pháp chung được áp dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội như phương pháp tổng hợp, phương pháp phân loại, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử... Bên cạnh đó, luận văn cũng sử dụng phương pháp nghiên cứu đặc thù của ngành luật học là phương pháp phân tích quy phạm, phương pháp so sánh pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu được luận văn sử dụng cụ thể như sau: Chương 1 mục 1.1, luận văn sử dụng chủ yếu các phương pháp phân tích, tổng hợp, hệ thống để làm rõ khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, giá trị pháp lý của chuyển nhượng DADTXDNOTM theo hướng chuyển nhượng DADTXDNOTM là quyền của NĐT được Nhà nước bảo đảm bằng các quy định của pháp luật để bảo đảm sự quản lý của nhà nước, quyền tài sản, Quyền sở hữu, quyền tự do kinh doanh của NĐT và các chủ thể khác có liên quan đến việc chuyển nhượng DADTXDNOTM. Chương 1 mục 1.2, luận văn cũng sử dụng các phương pháp phân tích, tổng hợp là chính để nêu lên những lập luận của pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM, qua đó làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM, những nguyên tắc điều chỉnh cơ bản của pháp luật, các học thuyết, quan điểm ảnh hưởng đến hoàn thiện pháp luật và nội dung của pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM. Chương 2 mục 2.1, luận văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, luật học so sánh để đánh giá những quy định của pháp luật từ LĐT cho đến pháp luật trong một số ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Việt Nam. Trong đó, luận văn tập trung làm rõ những hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật về CNDAXDNOTM để làm cơ sở cho việc kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về CNDAXDNOTM ở Việt Nam. Chương 2 mục 2.2, luận văn sử dụng các phương pháp hệ thống, thống kê, phân tích tổng hợp để chỉ ra thực trạng thực hiện pháp luật về CNDAXDNOTM từ thực tiễn Tp. Hồ Chí Minh, thực trạng hoạt động CNDAXDNOTM tại Tp. Hồ Chí Minh. Trong đó, luận văn chỉ ra những kết quả đạt được và đặc biệt là những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quá trình thực hiện CNDAXDNOTM. Chương 3 mục 3.1, mục 3.2, luận văn sử dụng các phương pháp chủ đạo là phân tích, diễn giải và bình luận. Trên cơ sở thực tế áp dụng các quy định pháp luật
7 về thực hiện chuyển nhượng DADTXDNOTM đang diễn ra thực tế, từ nêu lên những thực trạng cũng như kiến nghị một số giải pháp để định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng DADTXDNOTM. Chương 3 mục 3.3, luận văn sử dụng các phương pháp phân tích, bình luận, tổng hợp nhằm tiếp tục hoàn thiện về hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Việt Nam và giải pháp nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Tp. Hồ Chí Minh trong những năm tới. 6. Đóng góp của đề tài -Ý nghĩa về mặt khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho các tác giả, các cơ quan nghiên cứu về thị trường bất động sản, pháp luật về chuyển nhượng DADTXDNOTM ở Việt Nam trên lãnh thổ Việt Nam. -Ý nghĩa về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng DADTXDNOTM trên lãnh thổ Việt Nam. 7. Bố cục của đề tài Đề tài “Thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện gồm ba phần: Phần mở đầu, Phần nội dung và Phần kết luận. Ở phần nội dung, luận văn cấu trúc gồm ba chương: Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
8 1 CHƯƠNG 1 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án xây dựng nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm dự án xây dựng nhà ở thương mại 1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động đó. Nhà ở cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. Con người bắt đầu xây dựng nhà cửa cách đây khoảng 30.000 năm TCN, nhưng đa số sống trong những chòi tạm bợ hoặc ở những hang động. Họ cũng làm ra những chiếc lều đơn giản để tạm trú trước khi di chuyển để tìm thực phẩm. Tại Dolni Vestonice thuộc Cộng hòa Séc, các nhà khảo cổ đã tìm thấy tàn tích những căn nhà được làm bằng đá, gỗ, và xương của một loại voi cổ có niên đại khoảng 25.000 năm TCN. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Bên cạnh đó, nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân trong xã hội, quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi công dân. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 4 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”. Theo khoản 1 điều 3 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở số 04/VBHN-VPQH ngày 25/01/2022 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cả nhân”. Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an
9 toàn sử dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước.. Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại. 1.1.1.2. Khái niệm nhà ở thương mại Nước ta được xếp vào một trong những nước có tốc độ phát triển đô thị hóa hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á. Dự báo trong tương lai thì dân số sẽ tập trung tại các khu đô thị sầm uất nên sẽ dẫn đến quỹ đất ngày một thu hẹp. Với thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam còn khá thấp so với các nước phát triển khác thì việc sở hữu một căn nhà là một điều không dễ dàng. Tuy nhiên, mọi người trong xã hội ngày nay đều có chung một nhu cầu, đó là có thể mua được một ngôi nhà, một mái ấm để có thể an cư lạc nghiệp. Do đó, thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đất nước, từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc là ưu tiên hàng đầu trong các quyết sách của Đảng và Nhà nước ta. Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ trường đó. Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận. Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà
10 ở ngày càng cao của nhân dân. Đây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã hội hóa nhà ở. Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại, giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở. Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua. Theo quy định của pháp luật, nếu được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì cá nhân/tổ chức đó cần phải đủ 4 điều kiện như sau: - Có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. - Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh bất động động sản, tức là có đăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện để được hoạt động kinh doanh bất động sản. - Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khả năng thực hiện dự án đó (theo quy định của pháp luật đầu tư). Như vậy, trong trường hợp các cá nhân muốn đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản. Nếu cá nhân đó không thể thỏa mãn được các điều kiện nêu trên, nhưng vẫn muốn tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại thì có thể chọn cách góp vốn vào những doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua các hình thức mà pháp luật cho phép. 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 2.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Căn cứ theo khoản 4 điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án đầu tư là “tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Có thể hiểu rằng dự án đầu tư là một tập hợp toàn bộ hồ sơ tài liệu liên quan nhằm trình bày chi tiết và có hệ thống toàn bộ các hoạt động đầu tư đồng thời liệt kê
11 chi tiết toàn chi phí để triển khai dự án theo một kế hoạch mà nhà đầu tư mong muốn đạt được những kết quả nhất định cho mục tiêu đầu tư mà mình hướng tới trong tương lai, bên cạnh đó dự án đầu tư cũng được hiểu là tổng thể toàn bộ các hoạt động đầu tư bao gồm các chi phí cần thiết phục vụ cho hoạt động đầu tư và được bố trí theo một thời gian biểu phù hợp và chặt chẽ để cải tạo hoặc mở rộng những cơ sở vật chất để hướng tới những mục tiêu nhất định trong tương lai Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 có nêu khái niệm về dự án đầu tư xây dựng như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liến quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”. Từ những phân tích trên, có thể hiểu rằng dự án xây dựng nhà ở thương mại là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng. Bởi lẽ việc xây dựng nhà ở thương mại đơn thuần phục vụ cho mục đích kinh doanh của doanh nghiệp nhưng nội hàm của vấn đề là phục vụ cho nhu cầu giải quyết chỗ ở cho con người và góp phần phục vụ cho mục đích chung của xã hội trong quá trình đô thị hóa hiện nay. 2.1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Dự án nhà ở thương mại là tổng hợp các phương thức để tiến hành toàn bộ các hoạt động đầu tư, vì thế có những đặc trưng cơ bản như sau: Thứ nhất, dự án đầu tư kinh doanh nhà ở có mục tiêu cụ thể và mục tiêu tổng thể: Mục tiêu cụ thể là xây dựng hoặc cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở,công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở để kinh doanh sinh lợi nhuận. Bên cạnh đó, mục tiêu tổng thể của dự án đầu tư kinh doanh nhà ở là mang tới hạ tầng phục vụ nhu cầu ở, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, góp phần vào sự phát triển KT – XH của đất nước. Thứ hai, dự án nhà ở thương mại là một chuỗi các hoạt động của nhà đầu tư phải tiến hành theo trình tự thời gian liên quan đến kinh doanh nhà ở; chúng có điểm khởi đầu, diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định và kết thúc nên dự án có một
12 vòng đời gồm nhiều giai đoạn phát triển từ khi có ý tưởng lập dự án nhà ở đến việc triển khai nhằm đạt được kết quả của dự án. Thực sự bất kỳ một sản phẩm nào do con người làm ra đều mang những đặc thù riêng và có tính sáng tạo, dự án cũng không ngoại lệ vì nó có vòng đời phát triển riêng và có thể tồn tại hữu hạn về mặt thời gian, không gian phù hợp với nhiều nguyên nhân khách quan khác tác động tới. Một dự án thường trải qua nhiều chu kỳ hoạch định của nhà đầu tư từ giai đoạn mới hình thành ý tưởng, phác thảo ý tưởng để phát triển và quan trọng hơn phải có có thời điểm bắt đầu và kết thúc. Nhiều nhà nghiên cứu tự hỏi thực tế một dự án có tồn tại mãi mãi trong hệ sinh thái của vũ trụ hay có những chu kỳ của vòng đời phát triển. Mỗi sản phẩm cấu thành của dự án hoàn toàn khác biệt và độc đáo vì đó là sản phẩm do chính bàn tay và khối óc của con người tạo ra. Khác với quá trình sản xuất tạo ra các sản phẩm dựa vào các phương tiện máy móc, hầu như toàn bộ sản phẩm của dự án được sản xuất hàng loạt và luôn có những đặc trưng riêng vì thực tế sản phẩm của dự án nhà ở thương mại là những sản phẩm được sản xuất theo ý tưởng thiết kế của con người nên nó luôn có tính khác biệt. Sản phẩm và dịch vụ do dự án mang lại hầu như không lặp lại theo một chu kỳ vòng đời sản xuất. Tuy nhiên cần phải hiểu rằng dự án nhà ở thương mại chung quy là một hoạt động đặc thù có bàn tay con người tác động nhằm tạo nên một hình tượng mà con người mong muốn đạt được. Dự án kể từ khi “thai nghén” cho đến khi hình thành chịu sự tương tác của các bên liên quan bao gồm nhà nước với bộ phận quản lý chức năng và ý tưởng của chủ đầu tư. Quy luật chung khi phát triển bất kỳ dự án nào dù có giá trị lớn hay nhỏ thì cũng cần phải có nhiều bên tham gia như chủ đầu tư, đơn vị tư vấn, thiết kế, các nhà thầu chính và các nhà thầu phụ, các cơ quan quản lý nhà nước và đặc biệt bên thứ ba là người tiêu dùng. Tuy nhiên, xét về tính chất đặc thù của dự án mà vai trò của các bên tham gia cũng hoàn toàn khác nhau về vai trò và địa vị. Mối quan hệ giữa bộ phận quản lý chức năng và các bên liên quan của dự án nhà ở thương mại thường có quan hệ hỗ trợ trên nguyên tắc phối hợp để cùng thực hiện những nhiệm vụ khác nhau. Hơn thế, để dự án hoàn thành những mục tiêu, ngoài những mối quan hệ tương hỗ các nhà quản lý dự án còn phải duy trì nhiều mối quan hệ khác nhau. Dự án luôn cạnh tranh vì nhiều yếu tố về tiền vốn, nhân lực, thiết bị,... nên môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động. Mặt khác, điểm khác biệt của dự án nhà ở thương mại với một công trình nhà ở dân dụng là dự án nhà ở thương mại có thời
13 gian xây dựng rất lâu và phải trải qua rất nhiều giai đoạn pháp lý. Thời gian để triển khai một dự án có thể tính từ lúc bắt đầu cho đến lúc nghiệm thu ít nhất 24 tháng, chưa kể thời gian đền bù và nếu chủ đầu tư có nguồn tài chính, cũng như không bị tác động bởi những yếu tố khách quan. Bên cạnh đó, tuổi thọ của một dự án cũng phụ thuộc vào một số yếu tố liên quan đến quá trình thi công, kết cấu và những môi trường xung quanh tác động đến. Thứ ba, dự án nhà ở thương mại có mục đích nhằm hướng tới lợi nhuận: Mặt thể hiện bên ngoài của tên gọi đã giúp cho người đọc xác định đặc trưng cơ bản là tính thương mại của dự án. Nhà làm luật không phải vô ý khi không minh thị định nghĩa về dự án nhà ở thương mại vì thực tế có khái quát thì dự án đó cũng cần phải hướng tới một tập hợp bao gồm nhiều nhiệm vụ cần phải được thực hiện vì những mục tiêu kinh tế chung của nhà đầu tư. Tùy vào đặc điểm yêu cầu của mỗi nhiệm vụ mà mỗi nhiệm vụ đó, yêu cầu có được một kết quả độc lập. Tập hợp của toàn bộ kết quả của các nhiệm vụ được hình thành là kết tinh mục tiêu mà dự án hướng tới. Nói cách khác, dự án nhà ở thương mại là tập hợp một hệ thống đa dạng và cực kỳ phức tạp, được phân chia thành nhiều phân hệ để thực hiện những mục tiêu riêng nhưng phải đáp ứng những mục tiêu chung của dự án. Đối với dự án nhà ở thương mại đều luôn đặt mục đích lợi nhuận lên hàng đầu. Điều đó thể hiện ngay ở tên gọi và bản chất thương mại của loại hình dự án này, so với dự án đầu tư các loại hình nhà ở khác mà chủ đầu tư hướng tới là tạo mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho những đối tượng được ưu tiên trong xã hội nhưng ngược lại dự án nhà ở thương mại luôn đặt cao vấn đề lợi nhuận. Thứ tư, các dự án nhà ở luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn. Ở Việt Nam nói riêng hay các nước khác trên thế giới, tất cả các dự án luôn đòi hỏi cao về qui mô vốn, vật tư và lao động để thực hiện và hoàn tất dự án trong một khoảng thời gian nhất định mà chủ đầu tư cam kết để đưa vào vận hành. Do đó, tính thiếu ổn định và độ rủi ro do yếu tố nhạy cảm là đặc điểm cơ bản của dự án xây dựng nhà ở thương mại. Mặt khác, dự án nhà ở thương mại thường có quy mô lớn, thậm chí rất lớn. Quy trình đầu tư thường kéo dài, thậm chí do tác động bởi các yếu tốt khách quan như: giải phóng mặt bằng chậm, tác động của thị trường hoặc thiên tai dịch bệnh nên dự án có thể bị ngưng trệ. Do vậy, nhà đầu tư cần phải tiên lượng được tất cả các yếu tố khách quan và chủ quan này để ngay từ đầu phải có nguồn tài chính đủ mạnh để đảm