Cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ: Phan Le | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:10

Thêm vào BST

Báo xấu

153
lượt xem 36
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Như đă phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của ḿnh, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy,...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.. khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như đă phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đ ất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch v ề giá tr ị s ử d ụng. Nhu c ầu s ử d ụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của ḿnh, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử d ụng đất cho nhau. Quy ền s ử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành m ột loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đă xuất hiện mà cṇ hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành th ị mà cṇ len lỏi đến từng ngơ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận đ ịnh r ằng: chuyển nh ượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rơ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Để làm rơ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền s ử dụng đ ất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan h ệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các c ơ ch ế kinh tế khác nhau. Như trên đă phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nh ượng quy ền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó. ứng với m ỗi giai đo ạn l ịch s ử khác nhau, n ội dung của mối quan hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, n ền kinh t ế n ước ta đ ược phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là c ơ ch ế t ập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xă hội chủ nghĩa. Hiến pháp 1980 đă khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà n ước th ống nhất quản lư. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hnh ́ thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lư chỉ m ột hnh ́ th ức duy nh ất này mà Nhà nước đă loại bỏ được cái hnh ́ thức sở hữu khác như s ở hữu tập thể, s ở h ữu t ư nhân v ề đ ất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo c ơ sở pháp lư cho việc quy định không thừa nhận việc đị lại đất đai đă giao cho ng ười khác s ử d ụng.
Điều này cũng đă tạo được sự ổn định về kinh tế, chính tr ị, an toàn và tr ật t ự xă h ội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai t ṛ tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai. sau khi Hiến pháp 1980 ra đời th́ vấn đề xă hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu h ồi đ ất gi ữa người s ử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều đ ược vận hành theo k ế ho ạch đă được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không đ ược coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư li ệu sản xu ất khác không đ ược coi là hàng hóa. Chóng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu c ầu khách quan của thị trường mà theo ư chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. V́ thế, đất đai cùng các tư li ệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đ ổi. Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lư kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện quản lư đất đai, Nhà nước quản lư đất đai theo c ơ ch ế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường đ ược phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không cṇ nhu cầu sử dụng. Do vậy, đă không kích thích và giải phóng đ ược năng l ực s ản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân không thi ết tha gắn bó v ới m ảnh đ ất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo b ồi b ổ k ịp th ời đă tr ở nên hoang hóa hoặc kém độ ph́ nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa băi lăng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hi ệu qu ả kinh t ế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công c ộng, m ột th ứ c ủa tr ời cho, sử dông như thế nào cũng không quan trọng. Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xă h ội ch ủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết c ủa quy lu ật th ị tr ường. Trong c ơ ch ế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là "t ấc đất t ấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho th ời kỳ đổi m ới trong quản lư và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ru ộng đ ất cho hé gia đnh, ́ xă
viên sử dông trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bé Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đă t ừng b ước "c ởi trăi" và gi ải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đă đem l ại hi ệu qu ả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghi ệp ở n ước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hi ến pháp m ới đ ược ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát tri ển nền kinh t ế hàng hóanhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lư của Nhà nước theo định hướng xă hội ch ủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu n ước m ạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên c ơ s ở gi ải phóng m ọi năng l ực s ản xuất, phát huytiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lư toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hi ệu qu ả. Nhà n ước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. T ổ chức cá nhân có trách nhi ệm b ảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lư, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử d ụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh m ẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là vi ệc chính th ức ghi nh ận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đnh, ́ cá nhân và cho phép h ọ đ ược quy ển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dông. Quy định này th ể hi ện s ự phù h ợp gi ữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động c ủa các quan h ệ chuy ển d ịch đ ất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong n ền kinh t ế th ị tr ường. Vi ệc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử d ụng đ ất là sù ghi nh ận m ột thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đ ất. Nó đ ược hnh ́ thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh m ẽ tr ực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không th ́ bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hnh ́ thành, tồn t ại phát triển như là m ột thực tế khách quan phù hợp với các quy lu ật v ận đ ộng c ủa n ền kinh t ế th ị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là m ột quy lu ật vận đ ộng tất
tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật đất đai 1993 Nhà n ước m ới chính th ức th ừa nhận quyền của người sử dụng đÊt trong đó có quyền chuyển nhượng. Nh ư v ậy, măi đ ến năm 1993, các quy định quản lư đất đai c ủa Nhà nước mới ḥa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đă chuyển biến r ơ r ệt. H ướng v ận đ ộng c ủa các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hi ệu quả sử d ụng đất, nâng cao thu nh ập và l ợi nhuận. Người sử đất tm ́ mọi cách sử dụng đất đai có hi ệu quả hơn. Nền kinh t ế c ủa Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên m ột s ố lĩnh v ực nh ư nông nghiệp chẳng hạn.Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xă hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà n ước phải nh ập khẩu tr ở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hnh ́ nông sản khác như cà phê, h ạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà cṇ xuất khẩu với số lượng lớn ra n ước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà n ước giao đất cho các h ọ gia đnh, ́ cá nhân s ử dụng ổn định lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức c ủa vào đ ồng ru ộng c ủa ḿnh. Từ đó đă mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thi ện đ ời s ống cho gia đnh ́ và xă h ội. Quá tŕnh sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà đi ển ́ là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát tri ển mô hnh hnh ́ trang tr ại khắp cả nước. Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có c ủa nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc thù c ủa các quy đ ịnh v ề đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trong n ền kinh tế thị trường định hướng xă hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hànghóa v́ nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lư nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù h ợp v ới c ơ ch ế th ị tr ường. Các biện pháp quản lư có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lư sử dụng đất đai. Trong xử l ư các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng th ời cṇ có các quy ền đ ịnh đo ạt quy ền sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là m ột loại tài sản - đă làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đă trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hnh ́ thành nên một lo ại thị trường m ới ở Việt Nam - th ị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng v ới th ị tr ường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của n ền kinh tế thị trường ở n ước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hi ệu qu ả s ẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử d ụng đ ất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá tŕnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô th ị m ới. M ột bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển d ần v ề làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhi ều nhà máy, xí nghi ệp tr ường h ọc ở đây đă là nguyên nhân của ng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đị hỏi c ủa nền kinh t ế th ị tr ường, yêu c ầu v ề nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công vi ệc đị h ỏi có tŕnh đ ộ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập tŕnh viên máy tính đ ến những công vi ệc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đnh. ́ Lao động nông thôn khi không cṇ đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có v ốn s ản xu ất kinh doanh phải tm ́ đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay ngh ề cao, có tính ch ất công vi ệc đ ặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành th ị để tm ́ ki ếm m ột công vi ệc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đă góp ph ần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường vi ệc bùng n ổ các ho ạt đ ộng
kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và vi ệc tm ́ đ ược m ột mi ếng đ ất phù h ợp là điều kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh t ế di ễn ra r ất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu c ầu th ường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ m ỗi ngày m ột tăng t ỷ l ệ thu ận với quá tŕnh đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái c ủa nó là sinh ra s ự phân c ực giàu nghèo trong xă hội. Một bộ phận khá giả hơn, có ti ềm lực kinh t ế m ạnh h ơn đ ương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc bi ệt chính b ộ phận này là ch ủ th ể th ực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều vốn, họ có thể mua quy ền sử d ụng đất r ất nhi ều r ồi chờ giá cao bán kiếm lời, đây chính là một trong những nguyên nhân c ơ b ản c ủa vi ệc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Mét l ư do n ữa là trong th ời kỳ đ ầu c ủa n ền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận th́ nền kinh tế vẫn bộc lé một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc bi ệt xuất phát từ sự quản lư của các cơ quan nhà nước cṇ mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hnh ́ thành cṇ chưa ổn định và quá m ới m ẻ với nhi ều người, l ạm phát gia tăng, lăi suất ngân hàng thấp. Tất cả điều đó c ộng với tnh ́ tr ạng t ốc đ ộ phát tri ển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khi ến cho m ột b ộ ph ận dân c ư có ngu ồn v ốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu qu ả nh ất. Chính v ́ nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung - v ới l ư thuy ết đ ơn gi ản mà ai cũng hi ểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu h ẹp tr ước yêu c ầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lư vĩ mô đất đai đô thịcṇ thiếu tầm nhń xa đă khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên. Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đo ạn sản xu ất hàng hóa gắn với quá tŕnh công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rơ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường. Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền đ ịnh đoạt quyền sử dụng đất đă tạo cơ sở cho vi ệc tích tụ và t ập trung, ru ộng đ ất, m ở r ộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều ki ện để quyền sử d ụng đất
tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất việc hnh ́ thành th ị tr ường quyền s ử dụng đất, gắn liền với thị trường bất động sản là một đị hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hi ệu qu ả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử d ụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu c ầu chuyển nhượng quy ền s ử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan. Như vậy, sự hnh ́ thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đă trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là m ột hiện tượng mang tính quy luật. Nó hnh ́ thành vận đồng và phát tri ển phụ thuộc vào sự hnh ́ thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường. 1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Bộ luật dân sự th́ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sù thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của ḿnh cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật dân sự 2005). Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hnh ́ thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đâylà hnh ́ thức phổ biến - hnh ́ thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Sự hnh ́ thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hnh ́ thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử th́ khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Cn ̣ lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hnh ́ thức sở hữu, trong đó có hnh ́ thức sở hữu tư nhân về đất đai, th́ khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". V́ vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đnh, ́ cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, tŕnh tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cng ̣ như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, v́ những lư do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không cṇ nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho ḿnh một khoản lợi Ưch vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lư đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai tṛ vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lư việc sử dụng đất đă đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một ṿng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: + Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa măn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, v́ vậy phải được đặt ra trong
một số hoàn cảnh, lư do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. + Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi Ưch, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhń chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ư nghĩa, vai tṛ của loại đất này đối với quá tŕnh sản xuất ra của cải cho xă hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. + Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nép thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nép lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một tŕnh tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cn ̣ có nghĩa vụ nép thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nép lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá tŕnh chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều). hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng bị chấm dứt việc sử dụng đất của ḿnh,bên nhận chuyển nhượng có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hnh ́ thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vô của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất.. về mặt đối tượng,trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, cṇ thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước. về hnh ́ thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước,trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, tŕnh tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nép thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.