Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài này tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chổ ở thật sự và chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay này tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu – một ngân hàng được đánh giá có quy mô phát triển mạnh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  ĐOÀN QUỲNH PHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  ĐOÀN QUỲNH PHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU CHUYÊN NGÀNH: Kinh tế tài chính – Ngân hàng MÃ SỐ : 60 . 31 . 12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. LÊ THÀNH LÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2010
-i- LỜI CAM ĐOAN ********* Tôi xin cam đoan số liệu nêu trong luận văn này là chính xác và trung thực, đã được tôi thu thập, tổng hợp từ những nguồn đáng tin cậy. Các giải pháp, kiến nghị là của cá nhân tôi rút ra từ quá trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn. Tôi xin cam đoan luận văn này là đề tài nghiên cứu của bản thân tôi, không sao chép từ bất cứ tài liệu nào. TP. Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 6 năm 2010 Người thực hiện luận văn Đoàn Quỳnh Phương
- ii - LỜI CẢM ƠN ********* Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy – Cô, Quý Ngân hàng, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Lê Thành Lân, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn một cách tận tình. Mặc dù cố gắng rất nhiều song luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong Quý Thầy – Cô và các bạn quan tâm đóng góp ý kiến, để tôi có thể hoàn thiện. Kính chúc Quý Thầy – Cô, bạn bè sức khỏe, hạnh phúc, may mắn và thành công.
- iii - MỤC LỤC Trang Lời cam đoan ................................................................................................................. i Lời cảm ơn .................................................................................................................... ii Mục lục ........................................................................................................................ iii Danh mục bảng biểu ................................................................................................... vi Danh mục chữ viết tắt ................................................................................................ vii Lời mở đầu ................................................................................................................ viii Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .............................................................................................................1 1.1 Bất động sản ..................................................................................................1 1.1.1 Khái niệm ....................................................................................................1 1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng của bất động sản .................................................1 1.1.3 Thị trường bất động sản ..............................................................................4 1.1.4 Sự cần thiết của thị trường bất động sản tập trung ...................................8 1.2 Cho vay mua bất động sản....................................................................... 11 1.2.1 Đặc trưng cơ bản của hoạt động cho vay mua bất động sản ................. 11 1.2.2 Chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua bất động sản............. 13 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua bất động sản ............................................................................................... 16 1.2.4 Bài học kinh nghiệm từ hoạt động cho vay mua BĐS tại Mỹ .............. 23 Kết luận chương 1 .................................................................................................... 24 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ............................................................. 25 2.1 Giới thiệu chung về NHTMCP Á Châu ................................................. 25 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của NHTMCP Á Châu....................... 25
- iv - 2.1.2 Tình hình hoạt động chung của NHTMCP Á Châu trong những năm gần đây ........................................................................................................................ 27 2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .......................................... 31 2.2.1 Vài nét về thị trường cho vay mua bất động sản trong những năm gần đây ...................................................................................................................... 31 2.2.2 Đánh giá chất lượng tín dụng thông qua tình hình hoạt động cho vay mua bất động sản tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................................................................................................... 33 2.3 Phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua bất động sản tại NHTMCP Á Châu ................... 53 2.3.1 Nhân tố bên trong ngân hàng .................................................................. 53 2.3.2 Các nhân tố bên ngoài ngân hàng ........................................................... 57 Kết luận chương 2 .................................................................................................... 58 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU ............................ 59 3.1 Mục tiêu, chiến lược phát triển hoạt động tại NHTMCP Á Châu .... 59 3.1.1 Mục tiêu .................................................................................................... 59 3.1.2 Chiến lược ................................................................................................ 59 3.1.3 Mục tiêu, chiến lược trong hoạt động cho vay mua bất động sản tại NHTMCP Á Châu ............................................................................................. 62 3.2 Nhóm giải pháp đối với NHTMCP Á Châu .......................................... 62 3.2.1 Ngân hàng nên đa dạng nhiều hình thức huy động nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ cho vay mua bất động sản ...................................................................... 63 3.2.2 Điều chỉnh mức lãi suất phù hợp để thu hút thêm nhiều khách hàng ... 64 3.2.3 Tài trợ những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp ....... 65 3.2.4 Hướng tới việc cho vay không cần tài sản bảo đảm .............................. 65 3.2.5 Kết hợp thêm nhiều dịch vụ linh hoạt đi kèm với sản phẩm cho vay mua bất động sản để thu hút khách hàng ......................................................... 66
-v- 3.2.6 Đầu tư, phát triển công nghệ, hạ tầng kỹ thuật ...................................... 66 3.2.7 Linh hoạt trong thủ tục thanh toán .......................................................... 67 3.2.8 Xây dựng, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực vững mạnh................ 67 3.2.9 Hoàn thiện bộ máy kiểm tra, kiểm soát nội bộ ...................................... 69 3.3. Nhóm giải pháp về cơ chế chính sách hỗ trợ ....................................... 70 3.3.1 Giải pháp về phía Nhà nước và các ban ngành liên quan ...................... 70 3.3.2 Giải pháp về phía NHNN Việt Nam ....................................................... 73 3.4. Kiến nghị ................................................................................................... 74 3.4.1 Kiến nghị đối với Nhà nước và các ban ngành liên quan ...................... 74 3.4.2 Kiến nghị đối với NHNN Việt Nam ....................................................... 74 Kết luận chương 3 ................................................................................................... 75 Kết luận chung ..............................................................................................................x Danh mục công trình của tác giả ................................................................................ xi Tài liệu tham khảo...................................................................................................... xii
- vi - DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1 Tình hình hoạt động chung tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ................................................................................................... 27 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình khách hàng tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ......................................................... 41 Bảng 2.3 Tỷ trọng giữa dư nợ cho vay mua BĐS với tổng dư nợ cho vay tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................. 43 Bảng 2.4 Lãi suất cho vay mua BĐS tại một số Ngân hàng trong năm 2009 ..... 44 Bảng 2.5 Tỷ lệ dư nợ cho vay mua BĐS tại một số NHTMCP trong năm 2009 .. 46 Bảng 2.6 Tỷ lệ Nợ quá hạn trên tổng dự nợ cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ......................................................... 48 Biểu đồ 2.1 Tình hình hoạt động chung tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ................................................................................................... 28 Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình khách hàng tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................................... 42 Biểu đồ 2.3 Tốc độ tăng trưởng về dư nợ cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 .................................................................. 44 Biểu đồ 2.4 Nợ quá hạn cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ............................................................................................... 49 Biểu đồ 2.5 So sánh tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay mua BĐS và tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay tại NHTMCP Á Châu từ năm 2006 đến 6 tháng đầu năm 2010 ................................................................................................... 51
- vii - DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần NH Ngân hàng NN Nhà nước TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy Ban Nhân Dân BĐS Bất động sản
- viii - LỜI MỞ ĐẦU ------------------ Từ cuối năm 2008 đến nay, nền kinh tế Mỹ lâm vào suy thoái nặng nề nhất trong những thập kỷ qua. Hậu quả là hàng loạt ngân hàng phá sản, các doanh nghiệp lao đao, người lao động mất việc làm, nhiều lãnh đạo cấp cao xin từ chức,…Cuộc khủng hoảng tại cường quốc kinh tế này nhanh chóng lan rộng khắp thế giới, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều nền kinh tế khác. Các nước tung ra các gói cứu trợ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế, không để suy thoái kéo dài. Một trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng trên bắt nguồn từ hoạt động cho vay bất động sản tại Mỹ. Lãi suất thấp liên tục trong nhiều năm khiến nhiều ngân hàng đổ xô cho vay bất động sản với những điều kiện dễ dãi hơn bình thường. Sự chủ quan của ngân hàng thể hiện thông qua việc cho vay tràn lan, cho vay đối với bất cứ khách hàng nào mà không hề xem xét kỹ tư cách và khả năng tài chính khách hàng có đảm bảo hay không. Ngân hàng còn sẵn sàng cho vay dễ dàng đối với những người từng bị phá sản, hoặc có lịch sử giao dịch tín dụng thấp, thậm chí ngay cả người không có lịch sử giao dịch với ngân hàng. Việt Nam cũng không thể tránh khỏi bị ảnh hưởng từ nền kinh tế thế giới, biểu hiện qua việc thị trường bất động sản trong nước bị ngừng trệ với thị trường chứng khoán liên tục giảm mạnh. Các ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất khá cao khiến hoạt động cho vay mua bất động sản bị thu hẹp. Tình trạng suy giảm 2 thị trường này là một trong những nguyên nhân gây bất ổn cho nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản trầm lắng đã ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống của nhân dân, khi cung cầu không gặp nhau, các chủ đầu tư và kinh doanh không trả được nợ đến hạn, gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt nguồn chủ yếu từ hoạt động cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ, liệu nợ xấu trong cho vay mua bất động sản có gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng ở Việt Nam hay không, ảnh
- ix - hưởng của nó như thế nào và biện pháp khắc phục những bất ổn đó, tôi quyết định chọn đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu”. Tôi mong muốn thông qua đề tài này tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản dành cho khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chổ ở thật sự và chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay này tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu – một ngân hàng được đánh giá có quy mô phát triển mạnh. Vì vậy, phạm vi nghiên cứu của luận văn được giới hạn trong hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng cho đối tượng vay là cá nhân và hộ gia đình. Luận văn vận dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học như : Về số liệu, lấy từ các nguồn sau:  Từ bảng cân đối kế toán, báo cáo tài chính, các chỉ tiêu kế hoạch của ngân hàng.  Từ Internet, sách báo và từ các bài viết,các báo cáo từ tạp chí ngân hàng, tạp chí phát triển kinh tế,… Về phương pháp nghiên cứu, có 2 phương pháp chủ yếu:  Phương pháp tổng hợp: từ các nguồn số liệu thu thập được, tiến hành phân tích-tổng hợp và đưa ra giải pháp cho vấn đề.  Phương pháp trực tiếp: trực tiếp gặp gỡ, trao đổi và tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm, của giáo viên trường Đại học Kinh tế TP.HCM, Đại học Ngân Hàng TP.HCM. Theo đó, kết cấu nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1 : Cơ sở lý luận về cho vay mua bất động sản và chất lượng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại. Chương 2 : Thực trạng về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu. Chương 3 : Một số giải pháp nâng cao chất lượng cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu.
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
-1- CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ------------------ 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm Theo điều 174 Chương XI, Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm : - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật qui định. Như vậy, xét theo tính chất thì BĐS là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững. 1.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản: BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, nên thuộc tính và đặc trưng của loại hàng hóa này cũng khác biệt so với những loại hàng hóa thông thường trên thị trường. Những thuộc tính và đặc trưng của BĐS ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá BĐS. 1.1.2.1Các thuộc tính của bất động sản Tính bất động Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển BĐS đó đến nơi khác theo
-2- ý muốn như nơi mà người chủ mới đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS, vị trí địa dư của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, và chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù cho vị trí của chúng có kế cận nhau. Tính không đồng nhất Mỗi người sống trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền đời sống con người. Điều đó ảnh hưởng đến quan điểm cùng nhu cầu của mỗi đối tượng mua BĐS. Trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung cũng như trong thời kỳ đổi mới theo kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó kiếm được 2 tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, thì BĐS cũng như vậy. Chính vì vậy, giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử rằng hai BĐS cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán, vào sở thích của người mua, vào đặc điểm cụ thể của bất động, vào tâm lý của người đi mua tại thời điểm mua,…tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với BĐS, nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính khan hiếm Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số. Có rất nhiều nguyên nhân làm cho diện tích đất đai có chiều hướng giảm: _ Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). _ Do tốc độ phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm đáng kể (do chuyển đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, đất thổ cư). _ Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở đô thị tăng đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, vì vậy làm phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê,… Chính vì một số nguyên nhân chủ yếu trên, về lâu dài, khi cung đất đai quá ít so với cầu thì giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
-3- Tính bền vững BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình gắn liền trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được. Dù với mục đích sử dụng nào đi nữa, đất đai cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa, các lợi ích do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được tăng lên rất nhiều. 1.1.2.2 Đặc trưng của bất động sản Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Do tổng cung toàn bộ về đất đai tự nhiên gần như cố định, ít thay đổi và việc cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn nên nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém co giãn với những thay đổi giá cả. Bên cạnh những hạn chế về tự nhiên nêu trên, còn có hạn chế về quy hoạch. Nổi bật nhất là việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định xây dựng của chính quyền địa phương. Thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí mua bán, giao dịch cao Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường dài hơn so với các loại tài sản khác, do vậy chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán thường không diễn ra trực tiếp mà thông qua môi giới nên phải trả thêm hoa hồng môi giới. Với tình hình phát triển hiện nay cùng những quy định pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ngày càng nhiều, cũng làm chi phí mua bán, giao dịch BĐS ngày càng tăng cao.
-4- Tính thanh khoản không cao BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng rất lớn. Nhưng việc chuyển hóa thành tiền mặt của loại hàng hóa này cũng kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền cao nhưng khi khẩn cấp thì khó chuyển đổi nhanh ra tiền mặt, cũng không thể cắt nhỏ ra để bán và thu tiền mặt ngay được mà phải kéo dài, bị ép giá hoặc bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước (chẳng hạn như không thể bán tự do cho người nước ngoài). 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.3.1 Khái áiệm Thị trường BĐS là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS giữa các bên tham gia được thực hiện theo cơ chế giá cả. Thị trường BĐS có thể phân khúc thành thị trường đất sản xuất nông nghiệp, thị trường đất thổ cư, thị trường nhà ở các cấp, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng,… 1.1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản tại Việt Nam Chưa có thị trường tập trung Đây là một đặc điểm của thị trường BĐS tại Việt Nam. Hoạt động giao dịch BĐS chỉ phát sinh theo nhu cầu, người bán – người mua tự do chuyển nhượng, ký kết hợp đồng mua bán BĐS, hoặc việc mua bán thông qua môi giới, nhưng những nhà môi giới thường là những cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn kinh doanh theo ngành nghề chính quy,…Vì BĐS mang tính cố định, không thể di dời, di chuyển được và lại có giá trị cao, đem về lợi nhuận cao cho những nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch phức tạp nên hoạt động trên thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ cần có những
-5- đơn vị trung gian đứng ra làm cầu nối, đó là hiện trạng ở các nước có thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam hiện nay, hoạt động của các đơn vị này vẫn chưa chịu sự quản lý tập trung của Nhà nước (chưa thu thuế), ngành nghề chưa được chính thức công nhận. Điều đó ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý, giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, tác động xấu đến tâm lý, đời sống của người dân, đặc biệt làm cho thị trường BĐS trở nên kém an toàn, tiềm ẩn những đợt song ngầm, chưa tạo sự tin tưởng cho người tham gia giao dịch. Quá trình vận động của thị trường có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ vận động của thị trường BĐS bao gồm 4 giai đoạn :  Giai đoạn phồn vinh: là giai đoạn thị trường BĐS trở nên sôi động, hấp dẫn, có nhiều giao dịch BĐS thành công.  Giai đoạn suy thoái: là giai đoạn thị trường BĐS có dấu hiệu bị chững lại, không còn sôi động và hấp dẫn, cả người mua và người bán dè dặt trong các giao dịch và ít giao dịch thành công như ở giai đoạn trước.  Giai đoạn tiêu điều: thị trường BĐS đóng băng, lúc này cả người mua và người bán không thực hiện giao dịch và chờ đợi động thái từ thị trường.  Giai đoạn phục hồi: thị trường BĐS trở nên thu hút hơn bao giờ hết, sau giai đoạn tiêu điều, giá BĐS còn thấp sẽ kích thích nhiều người mua khiến cho thị trường nhộn nhịp dần lên, có thể tạo ra “cơn sốt đất” mới. Thị trường BĐS mang tính chất địa phương, nhất là đối với nhà ở Bắt nguồn từ thuộc tính cố định không thể di dời, BĐS còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố như: tập quán, tâm lý thị hiếu của từng địa phương khác nhau, sự tập trung dân cư khác nhau nên hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, nếu sản phẩm BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem qua vùng kia bán như các loại sản phẩm, hàng hóa khác được. Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội ở các vùng miền khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS là khác nhau, thị trường
-6- BĐS ở các đô thị, thành phố lớn có trình độ phát triển kinh tế cao thì sôi động hơn so với thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,…dẫn đến giá BĐS của những đô thị, thành phố lớn luôn cao hơn so với giá BĐS ở những khu vực hẻo lánh, vùng ven, nông thôn,… Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Sự can thiệp của Nhà nước là rất cần thiết đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự tác động của Nhà nước cũng là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu về đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định quy hoạch của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Ở Việt Nam, sự hiểu biết về giao dịch giữa người mua – người bán là không hoàn hảo, do thường thiếu thông tin về các giao dịch trước đây trong quá khứ. BĐS là nguồn lợi, chính xác hơn là tiềm năng sinh lợi lớn mà không có một loại hàng hóa nào khác có thể sánh bằng, chính điều này làm nảy sinh tình trạng muốn khai thác, đầu cơ. Từ đó, đất đai bị khai thác tạo ra bao điều phức tạp và thị trường ngầm BĐS đã hình thành, phát triển mạnh mẽ làm cho giá cả BĐS tăng đột biến, không phản ánh đúng giá trị thực của nó, nảy sinh giá ảo, phức tạp, thiếu minh bạch. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, khi dân số tăng lên nhưng đất đai có giới hạn dẫn đến khan hiếm, lúc này trên thị trường bất động sản sẽ xuất hiện tình trạng độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. Có quan hệ mật thiết với thị trường tài chính và với sự phát triển kinh tế của một đất nước Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ đến nền kinh tế. BĐS là một yếu tố “đầu vào” trong bất kỳ quy trình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường, chiếm vị trí độc tôn trong nhiều lĩnh vực như trồng trọt, chăn nuôi, công
-7- nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng, khách sạn nhà hàng, khu vui chơi giải trí…nói chung là các ngành cần mặt bằng rộng để kinh doanh. Thị trường BĐS phát triển sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung cùng nhiều ngành kinh tế riêng biệt. Đặc biệt hệ thống ngân hàng có cơ hội mở rộng đầu tư để thu lợi nhuận. Ngược lại, thị trường BĐS trầm lắng sẽ ảnh hưởng đến các ngành công nghiệp, hoạt động ngân hàng cũng suy giảm theo và có thể gây suy giảm kinh tế. Ngoài ra, việc đầu tư, tạo lập hay hình thành một BĐS cần có một lượng vốn lớn cùng với thời gian hình thành; đây phải là nguồn vốn dài hạn. Khi nói BĐS “lưu thông” trên thị trường, chính các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… tạo thành các dòng tiền tệ di chuyển qua lại cho phép thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua hoạt động tín dụng ngân hàng. Khi ngân hàng giải ngân cho một dự án BĐS lớn hay cho vay mua BĐS như nhà, đất thì sẽ bơm vào thị trường BĐS một lượng vốn lớn. Đặc biệt, mối quan hệ mật thiết giữa thị trường BĐS với hoạt động ngân hàng còn được minh chứng qua những sự kiện kinh tế trên thế giới trong suốt hơn 40 năm qua. Ví dụ, giữa thập niên 80 tại Mỹ, hệ quả của quan điểm “ai làm nấy chịu” là 747 định chế tiết kiệm và cho vay phải bị giải thể. Đầu thập niên 90 tại Nhật, hàng nghìn công ty xây dựng và BĐS bị giải thể, nhiều ngân hàng lớn bị thua lỗ nặng và mất vị trí ngân hàng lớn nhất thế giới. Cuối năm 1997, tại Thái Lan, hầu hết các công ty tài chính bị giải thể hoặc sáp nhập và những ngân hàng lớn phải co cụm lại. Và giờ đây, nhiều ngân hàng lớn hàng đầu có bề dày lịch sử của Mỹ đã không còn và nhiều ngân hàng lớn tại châu Âu cũng lâm vào tình trạng khó khăn. Ngân sách Nhà nước (NSNN) tại các quốc gia trên cũng gánh chịu để bớt xáo trộn kinh tế xã hội, chưa kể gánh nặng gián tiếp do thất thu thuế. Quỹ dự trữ quốc gia cũng bị hao hụt bởi đầu tư (đầu cơ) ở thị trường BĐS và sự mạnh dạn tài
-8- trợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường này trước đó. Ngoài ra, đa số người dân bình thường và nhất là những hộ gia đình mới tách ra, có nhu cầu thật sự về nhà ở, đã không thể gánh nổi mức tăng giá quá cao của BĐS trên thị trường. Điều này không những thu hẹp sức phát triển nhà ở, mà còn làm hạn chế sự phát triển tự nhiên của nếp sống gia đình mới. Việc hình thành các BĐS cao cấp hiện đại không tránh khỏi việc sử dụng vật liệu ngoại nhập cũng như việc kêu gọi các nguồn vốn đầu tư quốc tế, tất nhiên phải gánh chịu rủi ro hối đoái mà chỉ có công cụ ngoại hối mới giúp phòng chống hữu hiệu rủi ro này. Chịu sự chi phối bởi pháp luật BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, mọi vấn đề liên quan đến BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là các quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) chịu tác động rất lớn bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động nguồn lực phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. 1.1.4 Sự cần thiết của thị trường Bất động sản tập trung 1.1.4.1 Cấp độ phát triển của thị trường Bất động sản tập trung Ở hầu hết các quốc gia theo kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn mà mọi người đều có thể tạo lập được nhà cho riêng mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể xây lên một ngôi nhà và được coi là BĐS. Ở cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.