Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu chính của nghiên cứu này là phân tích tác động của các hoạt động tài chính (tín dụng, thuế, các khoản thu tài chính khác và các quỹ đầu tư bất động sản) đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Qua đó, kiến nghị các giải pháp tác động đến các yếu tố cơ bản, các giải pháp hoạt động tài chính và các giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản để khắc phục các hạn chế của thị trường, đồng thời khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường nhà ở tại TP.HCM.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011
-3- MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt ............................................................................................... 7 Danh mục hình vẽ ..................................................................................................8 PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................................9 1. Lý do chọn đề tài................................................................................................ 9 2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................9 3. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 10 4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 10 5. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài ............................................................... 10 6. Những điểm mới của luận văn.......................................................................... 11 7. Kết cấu luận văn............................................................................................... 11 CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................................. 12 1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................... 12 1.1.1. Khái niệm bất động sản, hàng hoá và thị trường bất động sản ..................... 12 1.1.2. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản..................................... 12 1.1.3. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản ................................... 13 1.2. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................... 14 1.2.1. Tín dụng ngân hàng .................................................................................... 14 1.2.2. Thuế bất động sản....................................................................................... 15 1.2.3. Các khoản thu tài chính khác ...................................................................... 17 1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản ........................................................................ 18 1.3. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................ 19 1.3.1. Tác động của tín dụng ngân hàng................................................................ 19 1.3.2. Tác động của thuế bất động sản .................................................................. 20 1.3.3. Tác động của các khoản thu tài chính khác ................................................. 21 1.3.4. Tác động của các quỹ đầu tư bất động sản .................................................. 21 1.4. KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM............................................... 22 1.4.1. Khái quát về các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường
-4- bất động sản ở một số nước .................................................................................. 22 1.4.1.1. Khái quát về hoạt động chính sách tín dụng cho vay BĐS đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Nhật ......................................................... 22 1.4.1.2. Khái quát về hoạt động thuế BĐS đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Trung quốc ................................................................................... 23 1.4.1.3. Khái quát về hoạt động thuế và tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn” đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ ............................................... 24 1.4.1.4. Khái quát về hoạt động các quỹ đầu tư BĐS đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Singapore ..................................................................... 25 1.4.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ............................................................ 26 Kết luận chương 1:............................................................................................... 28 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011...................................................................................... 29 2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ................... 29 2.1.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM.............................................. 29 2.1.2. Thực trạng các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản TP.HCM .... 30 2.2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM................................................................ 36 2.2.1. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản TP.HCM ... 36 2.2.2. Thực trạng thuế đối với thị trường bất động sản TP.HCM .......................... 38 2.2.3. Thực trạng khác khoản thu tài chính khác đối với thị trường bất động sản TP.HCM ........................................................................................................ 41 2.2.4. Thực trạng các quỹ đầu tư đối với thị trường bất động sản TP.HCM .......... 43 2.3. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ........... 44 2.3.1. Mô hình hồi qui bội MLR........................................................................... 44 2.3.2. Tín dụng ngân hàng .................................................................................... 49 2.3.3. Thuế bất động sản....................................................................................... 53 2.3.4. Các khoản thu tài chính khác ...................................................................... 57 2.3.5. Các quỹ đầu tư bất động sản ....................................................................... 59 2.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ............................................................................................................. 61
-5- 2.4.1. Thành tựu ................................................................................................... 61 2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ............................................................................. 64 Kết luận chương 2: ............................................................................................... 67 CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 ........................................................................................................... 68 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM .............................................................................................................. 68 3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM.................................. 68 3.1.2. Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM .............. 69 3.1.3. Hoàn thiện các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản.................... 70 3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ............................................ 71 3.2.1. Các giải pháp về tín dụng ngân hàng........................................................... 71 3.2.2. Các giải pháp về thuế bất động sản ............................................................. 73 3.2.3. Các giải pháp về các khoản thu tài chính khác ............................................ 76 3.2.4. Các giải pháp về mô hình quỹ đầu tư .......................................................... 78 3.2.5. Các giải pháp tài chính khác ....................................................................... 80 Kết luận chương 3: ............................................................................................... 83 KẾT LUẬN......................................................................................................... 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 85 PHỤ LỤC............................................................................................................. 88 Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS của các NH tại TP.HCM từ năm 2006-2011 ......... 88 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay các nhóm sản phẩm tín dụng BĐS trong tổng dư nợ BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM.......................................... 88 Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân tại TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân cả nước từ năm 2006-2011 ................ 88 Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM từ năm 2006-2011 ............................................................................ 89 Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM từ năm 2006-2011.... 89 Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất tại TP.HCM từ năm từ 2006 - 2011......................... 89 Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006 - 2011................................................................................................... 89 Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006 - 2011....................... 90
-6- Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước tại TP.HCM năm 2006 - 2011 ......... 90 Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam ...................................... 90
-7- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT APEC Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương BĐS Bất động sản FDI Quỹ đầu tư nước ngoài HDB Cơ quan phát triển nhà ở Singapore NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại OPUD Tổ chức thúc đẩy phát triển đô thị Nhật Bản REITs Quỹ tín thác bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân USD Đô la Mỹ WTO Tổ chức thương mại thế giới
-8- DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Tác động của thuế phụ thuộc vào độ co dãn của cung và cầu bất động sản Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TP.HCM qua các năm 2006-2011 Hình 2.2 Lượng cung biệt thự tại TP.HCM qua các năm 2006-2011 Hình 2.3 Giá thuê văn phòng tại các Thành phố Châu Á Hình 2.4 Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM phân theo hạng Hình 2.5 Dư nợ tín dụng và tổng dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Hình 2.7 Lãi suất cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân tại TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân cả nước từ năm 2006-2011 Hình 2.8 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.9 Số thu thuế nhà đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.10 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.11 Số thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.12 Số thu tiền thuê đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.13 Nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS tại Việt nam từ năm 2006-2011 Hình 2.14 Mô hình nghiên cứu tổng quát tác động của các hoạt động tài chính đến nguồn cung BĐS
-9- PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, vì thị trường này chứa đựng một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Do đó, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, ... Điều hành tốt và phát triển thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế TP.HCM thông qua thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, giải quyết vấn đề lao động, phát triển các ngành liên quan, tạo lập quỹ nhà ở đảm bảo nguồn cung ổn định cho người dân thành thị. Vì vậy, nghiên cứu các mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước và các giải pháp hoạt động tài chính trong quá trình phát triển thị trường bất động sản TP.HCM để tìm ra các giải pháp hiệu quả nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết. Ngoài ra, nghiên cứu cũng góp phần phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung quỹ nhà ở cho người dân là một trong những vai trò quan trọng của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu chính của nghiên cứu này là phân tích tác động của các hoạt động tài chính (tín dụng, thuế, các khoản thu tài chính khác và các quỹ đầu tư bất động sản) đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Qua đó, kiến nghị các giải pháp tác động đến các yếu tố cơ bản, các giải pháp hoạt động tài chính và các giải pháp hỗ trợ cho
-10- thị trường bất động sản để khắc phục các hạn chế của thị trường, đồng thời khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường nhà ở tại TP.HCM. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố cơ bản và các giải pháp tác động của các hoạt động tài chính đến thị trường bất động sản tại TP.HCM. Nghiên cứu được tiến hành tại TP.HCM trong khoảng thời gian 2006 – 2011 và định hướng 2011 - 2015. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích định tính và tổng hợp: được tác giả sử dụng để làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM. Phương pháp định lượng: được tác giả sử dụng để phân tích tác động của các hoạt động tài chính đến thị trường BĐS thông qua mô hình Hồi qui bội. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Tình hính nghiên cứu ở nước ngoài: Các nghiên cứu ở nước ngoài về thị trường BĐS nói chung và các hoạt động tín dụng bất động sản, chính sách thuế đối với BĐS nói riêng rất nhiều, rất đa dạng và phong phú. Tuy nhiên, các nghiên cứu dựa vào tình hình thực tế của nước đó hoàn toàn khác biệt so với thực trạng thị trường BĐS ở Việt nam. Bên cạnh đó cũng có một vài nghiên cứu điển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho thị trường BĐS trong tương lai. Cụ thể các chính sách thuế đối với thị trường BĐS nổi trội có một số tác giả đã nghiên cứu như sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) về khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ; Chris Edwards (2006) về sửa đổi thuế BĐS tại Mỹ; Hong Zhang (2008) về đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc… Tình hính nghiên cứu ở trong nước: Trải qua quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam khá dài đã có rất nhiều nghiên cứu về sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM, dựa trên các nhân tố tài chính như tín dụng bất động sản, chính sách thuế bất động sản,… Tuy nhiên, vì rất nhiều lý do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển một thị trường BĐS bền vững, cụ thể một số nghiên cứu nổi bậc như sau: Các giải pháp tài chính để phát triển thị trường BĐS tại TP.HCM của Nguyễn Tuấn Kiệt (2007). Phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thông qua các
-11- giải pháp tài chính (2008) của Nguyễn Văn Phú. Chính sách thuế BĐS (2009) của Nguyễn Trọng Nghĩa. Hoạt động tín dụng BĐS đối với thị trường BĐS tại TP.HCM (2010) của Lê Nguyễn Ngọc Thảo. Tóm lại: Các công trình nghiên cứu của các tác giả trên chủ yếu phân tích mô tả, ít có các nghiên cứu định lượng. Chưa có một nghiên cứu tổng quát cho cả về hoạt động tín dụng ngân hàng và các chính sách thuế BĐS nhằm phát triển thị trường BĐS cũng như chưa có giải pháp cụ thể. Như vậy, nhìn chung do nhiều lý do khác nhau mà các nghiên cứu vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế là hình thành một hệ thống bao gồm cả về hoạt động tín dụng lẫn chính sách thuế đối với BĐS nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS. 6. Những điểm mới của luận văn Phân tích của các hoạt động tài chính gắn với thị trường bất động sản tại TP.HCM giai đoạn năm 2006-2011. Phân tích tác động của các hoạt động tài chính đến thị trường bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 2006-2011. Các giải pháp tài chính tác động đến các yếu tố cơ bản cấu thành, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các giải pháp hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn gồm có 3 chương như sau: Chương 1: Lý luận cơ sở về thị trường bất động sản và các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2006-2011. Chương 3: Các giải pháp về tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015.
-12- CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm bất động sản, hàng hóa và thị trường bất động sản  Khái niệm bất động sản Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại Điều 181 có quy định: “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.  Hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá BĐS có thể xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,…  Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.1.2. Các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản  Người mua Người mua là những người có nhu cầu sử dụng hoặc sở hữu BĐS với nhiều mục đích khác nhau. Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng) để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời (hình thức đầu cơ).  Người bán
-13- Là những người sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, d ù n g BĐS để góp vốn l i ê n doanh… Những người tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn bán BĐS để thay đổi địa điể m nơi ở, nơi làm việc hoặc sả n xuất kinh doanh đến những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời (có thể là cá nhân hoặc tổ chức).  Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản làm cầu nối. Luật Kinh doanh BĐS (2006) xác định có các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BD(S, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.  Các thể chế quản lý Nhà nước Các thể chế quản lý Nhà nước kiểm soát và hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các công cụ chính sách, luật pháp và các quy định về quản lý và kiểm soát sử dụng đất, thuế BĐS (đất đai, nhà cửa), thuế thu nhập, tài chính cho BĐS, … Các thể chế Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS ở Việt nam như: Cơ quan lập pháp (Quốc hội) và các cơ quan Nhà nước khác như: Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế, Ngân hàng Nhà nước và các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và các Sở trực thuộc có liên quan. 1.1.3. Các tiêu chí về sự phát triển thị trường bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để chứng minh sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo luận văn chỉ chú trọng nghiên cứu một vài tiêu chí chính yếu, các tiêu chí này nêu lên sự phát triển của thị trường BĐS gồm: tiêu chí về nguồn vốn cung ứng cho thị trường luôn ổn định; tiêu chí về sự gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa của thị trường BĐS; thông qua các giao dịch BĐS tăng nguồn thu ngân sách nhà nước bằng thuế và các khoản thu tài chính khác; tiêu chí phân chia các lợi ích từ sự tăng trưởng của thị trường BĐS; và tiêu chí đa dạng hóa sản phẩm BĐS phục vụ mọi tầng lớp người dân, khách hàng. Thị trường BĐSphát triển sẽ không bọc phát hiện tượng “nóng-lạnh” do nguồn vốn cung ứng không hài hòa, lúc nguồn vốn dồn dập đổ vào thị trường làm cho thị trường “nóng sốt”, khi nguồn vốn cạn kiệt thị trường lập tức trì trệ, “nguội
-14- lạnh, đóng băng”. Sự phát triển của bất kỳ thị trường nào đều được đánh giá qua sự gia tăng về khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Vì vậy, thị trường BĐS được cho là thị trường phát triển cũng không nằm ngoài quy tắc trên, khi có sự gia tăng về khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS. Khối lượng giao dịch này phản ánh thông qua các khoản thu hợp lý từ các loại thuế và các khoản thu tài chính về BĐS tiêu biểu như: Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế nhà đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê mặt đất, mặt nước. Ngoài ra, còn có sự hỗ trợ của các hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại cho vay BĐS với lãi suất phù hợp và các quỹ đầu tư chuyên đầu tư về BĐS cũng góp phần gia tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS. Thị trường BĐS phát triển khi cơ sở hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, tái đầu tư phù hợp với quy hoạch đô thị với nguồn kinh phí từ nguồn thu thuế BĐS. Thị trường BĐS phát triển phải thật sự mang lại lợi ích cho những chủ thể tham gia thị trường. Nếu sự phân chia lợi ích có thiên lệch về một số chủ thể nhất định sẽ làm cho thị trường hoạt động kém hiệu quả. Thị trường BĐS phát triển khi đa dạng được các sản phẩm BĐS. Trong khi, nguồn lực tài chính trong nước chỉ đáp ứng cho phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung bình-khá. Cho nên rất cần các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài có nguồn vốn dồi dào bù đắp cho phân khúc sản phẩm BĐS cao cấp, đạt tiêu chuẩn quốc tế, tạo bàn đạp phát triển cho các ngành kinh tế khác như dư lịch, nghĩ dưỡng. 1.2. CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1. Tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên cho vay là ngân hàng, các tổ chức tín dụng và một bên nhận vay là khách hàng gồm các pháp nhân hoặc thể nhân trong nền kinh tế có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Trong nền kinh tế thị trường nói chung hay thị trường BĐS nói riêng, tín dụng ngân hàng trở thành loại hình tín dụng phổ biến, đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn của nền kinh tế. Hoạt động của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện cho vay tín dụng đối với các chủ thể có nhu cầu về vốn trong nền kinh tế. Đối tượng nhận vay chủ yếu là các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh; xây dựng khu đô thị; xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; xây
-15- dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; mua quyền sử dụng đất. Đối tượng nhận vay là các cá nhân vì mục đích kinh doanh như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để bán; Riêng đối tượng nhận vay vốn tín dụng để tiêu dùng cá nhân như: xây dựng và sửa chữa mua nhà để ở. Mối quan hệ về tín dụng BĐS giữa các bên, thể hiện chủ yếu qua các chỉ tiêu tín dụng cơ bản như: dư nợ tín dụng BĐS; nợ xấu BĐS; và lãi suất cho vay BĐS.  Dư nợ tín dụng bất động sản Dư nợ tín dụng BĐS là tổng dư nợ thể hiện được mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng, đồng thời là chỉ tiêu phản ánh phần vốn đầu tư BĐS hiện đang còn lại tại một thời điểm của ngân hàng mà ngân hàng đã cho vay nhưng chưa thu về. Đồng thời chỉ tiêu này cũng phản ánh mối quan hệ với doanh số cho vay, với khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn trong nền kinh tế.  Nợ xấu bất động sản Nợ xấu là khoản nợ khó đòi, không còn khả năng thu hồi hoặc nếu còn khả năng thì còn rất rất ít, ngân hàng sẽ đưa khoản nợ đó vào mục rủi ro cao. Nợ xấu là điều ngân hàng không mong muốn, mức nợ xấu càng cao, thì tín dụng có hiệu quả càng thấp. Nợ xấu có nguy cơ làm giảm lợi nhuận của ngân hàng và nếu có quá nhiều nợ xấu sẽ có thể làm cho ngân hàng phá sản. Các ngân hàng luôn cố gắng giảm đến mức tối đa các khoản nợ xấu để làm tăng hiệu quả tín dụng trung- dài hạn.  Lãi suất cho vay bất động sản Lãi suất cho vay BĐS là khoản tiền mà người đi vay dung để đầu tư vào BĐS phải trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu. Tỷ lệ phần trăm của phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ trong một thời gian nhất định và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu. 1.2.2. Thuế bất động sản Thuế BĐS là các khoảng đóng góp bắt buộc vào ngân sách nhà nước theo luật của các tổ chức, cá nhân khi sử dụng, chuyển đổi, giao dịch mua bán BĐS. Thuế BĐS được thể hiện dưới các hình thức tiêu biểu như: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế nhà đất; Thuế chuyển quyền sử dụng đất. Những đặc điểm của thuế BĐS như: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản
-16- đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp và còn có một số đặc điểm riêng như: thuế BĐS là nguồn thu mang tính ổn định, bền vững của ngân sách nhà nước; và việc định giá BĐS để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của đối tượng nộp thuế. Các loại thuế BĐS tiêu biểu gồm có:  Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước áp dụng chủ yếu để tăng cường quản lý, khuyến khích người dân sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp vào ngân sách nhà nước, đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất.  Thuế nhà đất Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, gọi chung là chủ nhà đất, đều phải nộp thuế nhà đất. Mục đích của thuế nhà đất là tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; thực hiện công bằng xã hội, thu thuế đất để ở, đất xây dựng công trình, chưa thu thuế nhà nhằm khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà ở, công trình.  Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu trên thu nhập phát sinh của người có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Mục đính của Thuế chuyển quyền sử dụng đất là để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, hạn chế đầu cơ, và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.  Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế thu đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Mục đích của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất, sử dụng đất
-17- đai tiết kiệm, có hiệu quả hơn và phát triển thị trường BĐS lành mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao đối với trường hợp người có nhiều thửa đất ở, người sử dụng đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích... 1.2.3. Các khoản thu tài chính khác Tương tư như các sắc thuế BĐS, nhà nước dùng các khoản thu tài chính về BĐS làm công cụ động viên người sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, điều tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất, các khoản thu được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất.  Thu tiền sử dụng đất Là những người được Nhà nước giao đất để sử dụng; người đang sử dụng đất trong các trường hợp như: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất, đất sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao; Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở.  Thu tiền thuê mặt đất, mặt nước Là khoản thu tiền thuê mặt đất, mặt nước theo quy định Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức phi chính phủ thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê mặt nước, mặt biển không thuộc các nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thực hiện đầu tư dự án.
-18-  Lệ phí trước bạ đối với nhà đất Là khoản thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo chính sách hiện hành, lệ phí trước bạ được thực hiện theo Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính phủ và đến tháng 09/2011 được thay thế bằng Nghị định 45/2011/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ. Nhìn chung khoản thu từ lệ phí trước bạ đối với nhà đất hằng năm tại TP.HCM khá thấp chiếm khoảng 1,3% số thu Ngân sách nhà nước và không tác động nhiều đến sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM. 1.2.4. Các quỹ đầu tư bất động sản  Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM Quỹ này dùng để đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, là công cụ để thành phố tổ chức thực hiện có hiệu quả các chính sách hỗ trợ về tài chính cho các nhà đầu tư trên lĩnh vực nhà ở và các đối tượng mua nhà theo quy định của UBND TP.HCM. Đối tượng được vay tiền của quỹ này để mua nhà phải là cán bộ, công chức thuộc sở, ban, ngành, quận, huyện của thành phố, cơ quan hành chính sự nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách của thành phố. Những người này phải có hộ khẩu tại thành phố, có thời gian công tác tại đơn vị từ ba năm trở lên. Nguồn vốn của quỹ này là nguồn thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, hoặc từ dự án phát triển nhà ở thương mại, các khu đô thị mới, từ ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm.  Quỹ đầu tư phát triển địa phương Đối tượng đầu tư của Quỹ này là các dự án đầu tư đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua như: các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng khu chế xuất, công nghiệp; các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phát triển khu đô thị mới; dự án cải tạo và bảo vệ môi trường. Quỹ đầu tư phát triển địa phương có thể thực hiện đầu tư với tư cách là chủ đầu tư hoặc tham gia góp vốn với tổ chức khác. Vốn điều lệ của các Quỹ đầu tư phát triển địa phương phần lớn có nguồn gốc từ ngân sách địa phương. Ngoài ra, các Quỹ cũng tự bổ sung thêm vốn điều lệ để mở rộng hoạt động. Quỹ này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính, tự bù đắp chi phí và tự chịu rủi ro, ngân sách nhà nước không cấp kinh phí hoạt động.  Quỹ đầu tư bất động sản Quỹ này hoạt động theo Luật Chứng khoán, cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp
-19- mua nhà đất như hiện nay có thể mua chứng chỉ quỹ. Công ty quản lý quỹ sẽ thay mặt nhà đầu tư mua bán, quản lý BĐS. Đây sẽ là kênh huy động vốn đầu tư BĐS chính thống thông qua thị trường chứng khoán, có thể thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia do tính an toàn cao.  Quỹ tín thác bất động sản (REITs) Đây là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Quỹ này có tính thanh khoản cao, do các nhà lập quỹ là những người có kinh nghiệm, có trình độ và đầu tư chuyên nghiệp hơn. Thông thường, REITs được đầu tư 100% vốn vào BĐS (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). REITs có mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán. Quỹ tín thác BĐS được ưu đãi về thuế và là kênh huy động vốn nhàn rỗi của người dân cho thị trường nhà ở, khắc phục được tình trạng vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay. REITs được áp dụng khá thành công tại nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore và phát triển rộng rãi ở Châu Âu và Châu Á. Mô hình Quỹ tín thác BĐS là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ), vì vậy cần có biện pháp kiểm soát hạn chế những nguy cơ do chứng khoán hóa BĐS đem lại theo hướng cần quy định cụ thể các tiêu chuẩn về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo... 1.3. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3.1. Tác động của tín dụng ngân hàng Tác động của tín dụng đến sự phát triển thị trường BĐS là thực hiện kết nối giữa các khoản vốn nhàn rỗi trong xã hội, các quỹ tiền tệ đang tồn đọng trong lưu thông đưa nhanh vào phục vụ cho sản xuất tiêu dùng xã hội, góp phần điều tiết các nguồn vốn, tạo điều kiện cho quá trình sản xuất kinh doanh không bị gián đoạn. Thông qua tín dụng, bằng các biện pháp huy động vốn (lãi suất tiền gửi ngân hàng) và cho vay (dựa trên lãi suất tín dụng ngân hàng), thực hiện nghiệp vụ điều hoà vốn từ nơi thừa đến nơi thiếu, tín dụng góp phần làm cho tốc độ luân chuyển hàng hoá và tiền vốn tăng lên. Lượng tiền tồn đọng trong lưu thông giảm xuống nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu luân chuyển hàng hoá bình thường, thiết lập mối quan hệ cân đối tiền – hàng làm cho hệ thống giá cả không bị biến động lớn.
-20- Mô hình cầu nối của tín dụng ngân hàng giữa nguồn cung và nguồn cầu BĐS: Nguồn cung BĐS: là các chủ đầu tư, doanh Nguồn cầu BĐS: Ngân hàng nghiệp,...đầu tư xây là các khách hàng, Vay vốn thương Vay vốn dựng dự án BĐS (căn thực hiện mại: cung mua nhà người dân có nhu dự án cầu ở thực sự, các hộ, biệt thư, văn cấp vốn ở, đầu cơ phòng cho thuê) nhà đầu cơ BĐS,... Đa phần các dự án BĐS đều có nguồn vốn tài trợ từ tín dụng ngân hàng và chiếm tỷ trọng khá lớn, bởi giá trị BĐS thường rất lớn và vượt quá khả năng tài chính của chủ đầu tư. Ngay cả, các khách hàng cá nhân có nhu cầu thực sự như mua nhà để ở hoặc nhu cầu thay đổi nhà ở vì điều kiện sống tốt hơn cũng phải dựa vào tín dụng ngân hàng, do mức thu nhập của người dân còn thấp. Có thể thấy, thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với chính sách tín dụng. Khi tín dụng được nới lỏng (đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay thấp, việc giải ngân được thực hiện dễ dàng), thì giá BĐS sẽ tăng. Ngược lại, khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, tình hình lạm phát và thâm hụt cán cân thương mại trở nên nghiêm trọng, chính phủ chống lạm phát bằng việc áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ. Hệ thống ngân hàng là cầu nối cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS, khi thị trường chịu ảnh hưởng trực tiếp từ các biện pháp thắt chặt tiền tệ sẽ dẫn đến giá BĐS bị giảm mạnh. 1.3.2. Tác động của thuế bất động sản Các tác động của chính sách thuế đối với thị trường BĐS như sau: Thứ nhất, thuế BĐS là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương. Thứ hai, thuế BĐS góp phần vào việc điều tiết cung, cầu về BĐS, bình ổn giá cả trên thị trường, thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trường. Thứ ba, thuế BĐS là một công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển giao BĐS. Thứ tư, thông qua thuế Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh BĐS, từ đó chủ động điều tiết lượng cung-cầu trên thị trường BĐS. Trong thực tế, đôi khi chính phủ xem xét đánh một mức thuế lên sản phẩm BĐS như là một hình thức phân phối lại thu nhập hay hạn chế nguồn cung hoặc hạn