Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: REIT - Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:125

Thêm vào BST

Báo xấu

39
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nghiên cứu REIT Mỹ và REIT các nước Châu Á Thái Bình Dương để rút kinh nghiệm cho ra đời REIT tại Việt Nam; nghiên cứu REIT có phải là kênh huy động vốn mới góp phần giải quyết bài toán vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Thông qua mô hình hoạt động và cách quản lý của Phân tích những điều kiện hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam cũng như cơ sở pháp lý để chọn mô hình REIT và cơ chế vận hành thích hợp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: REIT - Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THU THANH ĐỀ TÀI: REIT - GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng Mã số : 60 31 12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT Thành Phố Hồ Chí Minh – 2012
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn Thạc sĩ kinh tế này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin, số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực và chính xác. Nguyễn Thị Thu Thanh
LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn, tôi đã luôn nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt - Giáo viên hướng dẫn của trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin kính gửi đến Cô và Nhà Trường lời tri ân và lòng biết ơn sâu sắc. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn đồng nghiệp, bạn bè, những người thân yêu đã luôn động viên và giúp đỡ tôi hoàn tất luận văn này. Nguyễn Thị Thu Thanh
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS :Bất Động Sản TNDN :Thu nhập doanh nghiệp CMBS :Commercial mortgage-backed securities – Chứng khoán cầm cố thƣơng mại IPO :Initial Public Offering – lần đầu tiên phát hành ra công chúng NAREIT :National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) – Hiệp hội các quốc gia về quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản NASDAQ :National Association of Securities Dealers Automated Quotations system - sàn giao dịch chứng khoán điện tử của Mỹ NAV :Net Asset Value – Giá trị tài sản thuần MNCs :Multinational Corporations – Các công ty đa quốc gia SCX : Singapore Exchange – Thị trƣờng chứng khoán Singapore SFC : The Securities and Futures Commission - Ủy ban chứng khoán và giao dịch giao sau TSE :Tokyo Stock Exchange – Sở giao dịch chứng khoán Tokyo
DANH MỤC CÁC BẢNG : Cc Bảng 2.1.1: Bảng các chỉ tiêu biến động trên thị trƣờng Bảng 2.1.2: Thống kê thị trƣờng văn phòng cho thuê Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.1.3: Thống kê thị trƣờng nhà ở bán tại Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.1.4: Thống kê thị trƣờng nhà gắn liền với đất tại Tp.HCM quý 2/2012 Bảng 2.1.6: Thống kê thị trƣờng căn hộ dịch vụ Bảng 2.1.7: Thống kế thị trƣờng khu công nghiệp
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ Hình 1.2.1: Sơ đồ của một cấu trúc UPREIT điển hình Hình 1.2.2: Sơ đồ của một cấu trúc DOWNREIT điển hình Hình 1.2.3: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty Hình 1.2.4: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ Hình 1.4.1: Sơ đồ tổ chức của một REIT điển hình Hình 1.4.2: Sơ đồ một công ty phát triển BĐS thuần khiết Hình 1.4.3 Công ty phát triển đƣợc tái cấu trúc theo sau là một REIT Hình 1.6.1a: Minh họa tầm quan trọng tƣơng đối và tuyệt đối tổ chức BĐS Mỹ Hình 1.6.1b: Những nguồn vốn chủ sở hữu Hình 1.6.2 Tình hình về việc phân phối vốn hóa của REIT theo từng loại REIT Hình 1.6.3: Sự phát triển về quy mô REIT khai thác BĐS Mỹ năm 1971-2006 Hình 1.6.4: Tăng vốn chủ sở hữu trong lần đầu tiên phát hành ra công chúng (IPO) và phát hành ra thị trƣờng thứ cấp REIT Mỹ, 1990-2006 Hình 1.6.5: Biểu đồ minh họa phân chia tỷ lệ theo vùng Hình 1.6.6: Cấu trúc REIT của Úc đƣợc quản lý bên ngoài Hình 1.6.7: Cấu trúc Công ty đầu tƣ về J-REITs Hình 1.6.8: Cấu trúc quỹ đóng S-REIT và đƣợc quản lý bên ngoài Hình 1.6.9: Cấu trúc HK-REITs Hình 2.1.5: Thị phần của các siêu thị trên thị trƣờng Hình 2.1.7a: Tình hình hoạt động thị trƣờng khách sạn Hình 2.1.7b: Triển vọng tƣơng lai của thị trƣờng khách sạn Hình 2.6.1: Tỷ lệ số ngƣời biết về REIT thông qua khảo sát Hình 3.3.1: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty Hình 3.3.2: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ
MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG : Cc DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ & BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................................... 1 CHƢƠNG 1. CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI .................................................................................. 4 1.1 KHÁI NIỆM REIT ......................................................................................................... 4 1.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT ............... 4 1.2.1 Phân loại........................................................................................................................ 4 1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bất động sản) ............................................................................ 4 1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) ............................................................................................. 5 1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hỗn hợp) ................................................................................................. 5 1.2.2 Cấu trúc ......................................................................................................................... 5 1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyền thống) .................................................................................... 5 1.2.2.2 UPREIT ................................................................................................................................. 5 1.2.2.3 DOWNREIT .......................................................................................................................... 6 1.2.3 Các hình thức hoạt động của REIT ................................................................................ 7 1.2.3.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân) .......................................................................... 7 1.2.3.2 REIT tổ chức nhƣ một quỹ ..................................................................................................... 8 1.2.4 Phân biệt REIT đại chúng và REIT thành viên ............................................................... 9 1.3 MỘT SỐ QUY TẮC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT ......................................................... 10 1.3.1 REIT đƣợc tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt .... 10 1.3.2 Tính độc lập ................................................................................................................. 10 1.3.3 Ngăn ngừa sự lạm quyền .............................................................................................. 11 1.3.4 Quản lý rủi ro............................................................................................................... 11 1.3.5 Tính minh bạch ............................................................................................................ 11
1.4 ĐẶC TÍNH CỦA REIT ................................................................................................ 11 1.4.1 Cấu trúc REIT điển hình .............................................................................................. 11 1.4.2 Ƣu điểm và hạn chế REIT............................................................................................ 12 1.4.2.1 Ƣu điểm ................................................................................................................................12 1.4.2.2 Hạn chế .................................................................................................................................13 1.4.3 Lợi ích của REIT ......................................................................................................... 14 1.4.3.1 Lợi ích của REIT đối nền kinh tế ...........................................................................................14 1.4.3.2 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tƣ ......................................................................................15 1.4.3.3 Lợi ích đối với tổ chức và nhà phát triển bất động sản ............................................................16 1.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VỚI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN .......................... 18 1.6 REIT CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ................... 19 1.6.1 Sơ lƣợc REIT Mỹ ........................................................................................................ 19 1.6.2 Khung pháp lý của REIT Mỹ ...................................................................................... 21 1.6.3 Thành phần và quy mô của REIT Mỹ .......................................................................... 21 1.6.4 Mối quan hệ giữa REIT và thị trƣờng bất động sản ...................................................... 23 1.6.5 REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng .................................................................... 28 1.6.5.1 Thị trƣờng REIT của Úc ........................................................................................................30 1.6.5.2 Thị trƣờng REIT của Nhật .....................................................................................................33 1.6.5.3 Thị trƣờng REIT của Singapore .............................................................................................34 1.6.5.4 Thị trƣờng REIT của Hồng Kông...........................................................................................36 1.6.6 Bài học kinh nghiệm về REIT từ các nƣớc ................................................................... 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................................... 39 CHƢƠNG 2: TỒNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN TÀI TRỢ VỐN HIỆN TẠI CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .................. 40 2.1 HOẠT ĐỘNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................... 40 2.1.1 Thị trƣờng văn phòng cho thuê .................................................................................... 42 2.1.2 Thị trƣờng nhà ở bán ................................................................................................... 43
2.1.3 Thị trƣờng nhà gắn liền với đất .................................................................................... 44 2.1.4 Thị trƣờng trung tâm bán lẻ ......................................................................................... 45 2.1.5 Thị trƣờng căn hộ dịch vụ ............................................................................................ 46 2.1.6 Khách Sạn ................................................................................................................... 47 2.1.7 Thị trƣờng khu công nghiệp ......................................................................................... 48 2.2 MỘT SỐ QUỸ BẤT ĐỘNG SẢN NƢỚC NGOÀI ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY ..................................................................................................... 49 2.2.1 Vinaland Limited (VNL) của tập đoàn Vinacapital ...................................................... 50 2.2.2 VPF của tập đoàn Dragon Capital ................................................................................ 51 2.2.3 Tập đoàn Indochina Capital ......................................................................................... 51 2.2.4 VPH của công ty quản lý quỹ đầu tƣ Saigon Asset Management .................................. 53 2.3 NHỮNG KÊNH HUY ĐỘNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN........... 54 HIỆN NAY.......................................................................................................................... 54 2.3.1 Kênh tín dụng từ các ngân hàng thƣơng mại ................................................................ 54 2.3.2 Kênh thông qua thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng .............................. 55 2.3.3 Kênh tiết kiệm bất động sản ......................................................................................... 56 2.3.4 Kênh thông qua cổ phiếu bất động sản ......................................................................... 56 2.3.5 Kênh thông qua các quỹ đầu tƣ .................................................................................... 56 ƣt ƣ ...................................................................... 57 ƣt n . .......................................................................................... 57 2.4 NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ... 58 2.4.1 Giới hạn các khoản vay dài hạn từ ngân hàng .............................................................. 58 2.4.2 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiền nhàn rỗi và tiết kiệm cá nhân cho thị trƣờng bất động sản ............................................................................. 59 2.4.3 Thiếu nguồn quỹ để cứu cánh thị trƣờng bất động sản.................................................. 60 2.5 NHỮNG BẤT LỢI TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN KHI THIẾU NGUỒN TÀI TRỢ THÍCH HỢP ...................................................................................... 60
2.5.1 Khó khăn cho việc hoàn tất dự án dài hạn .................................................................... 60 2.5.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trƣờng cao cấp và sang trọng nhƣ căn hộ, cao ốc văn phòng, khu mua sắm & giải trí ....................................................................................... 61 2.5.3 Khó phát triển dự án nhà ở xã hội, giá rẻ ...................................................................... 61 2.6 PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (REIT) .................................................................................................... 61 KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................................................... 64 CHƢƠNG 3: TRIỂN KHAI REIT VIỆT NAM DỰA THEO MÔ HÌNH VÀ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI ................................. 65 3.1 PHÂN TÍCH SWOT VỀ ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI REIT TẠI VIỆT NAM ................... 65 3.1.1 Strengthens (Điểm mạnh: S) ........................................................................................ 65 3.1.2 Weaknesses (Điểm yếu: W) ......................................................................................... 65 3.1.3 Opportunities (Cơ hội: O) ............................................................................................ 66 3.1.4 Threats (Thách thức: T) ............................................................................................... 67 3.2 TÍNH CẤP THIẾT CẦN CÓ REIT TẠI VIỆT NAM VÀ THÍ ĐIỂM TẠI TP.HCM ............................................................................................................................. 68 3.2.1 Tính cấp thiết cần có REIT tại Việt Nam ..................................................................... 68 3.2.2 Cho TPHCM thí điểm quỹ REIT đầu tiên .................................................................... 69 3.3 REIT VIỆT NAM TRONG TƢƠNG LAI .................................................................. 70 3.3.1 Xây dựng REIT Việt Nam dựa trên mô hình và kinh nghiệm quản lý REIT của các nƣớc trên thế giới ................................................................................................................. 70 3.3.2 Đề xuất mô hình REIT cho thị trƣờng BĐS Việt Nam...............................................................72 3.3.3 TÌNH HÌNH THỰC TẾ TRONG GIAI ĐOẠN KHỞI ĐẦU CỦA REIT Ở VIỆT NAM .................................................................................................................................... 78 3.3.3.1 Sự chuẩn bị cho REIT của Công ty Cổ phần Đầu tƣ phát triển đô thị quốc tế (IPG Invest) ......79 3.3.3.2 Sự ra đời công ty quản lý REIT đầu tiên tại Việt Nam (VREIT Management) ........................79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ................................................................................................... 80 LỜI KẾT............................................................................................................................. 81
Phụ lục 1: PHIẾU KHẢO SÁT TÌM HIỂU VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (REIT) ....................................................................... 83 Phụ lục 2: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ REIT VIỆT NAM .................................................... 86 Phụ lục 3: CÂU HỎI KHẢO SÁT VỀ REIT CHÂU Á – THÁI BÌNH DƢƠNG .................. 93 Phụ lục 4: KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ REIT CHÂU Á – THÁI BÌNH DƢƠNG ................. 96 Phụ lục 5: HOẠT ĐỘNG CỦA REIT MỸ TRONG GIAI ĐOẠN SUY THOÁI ................. 103 VÀ CHIẾN LƢỢC QUẢN LÝ – ĐẦU TƢ REIT MỸ ....................................................... 103 Phụ lục 6: REIT CÁC NƢỚC CHÂU Á THÁI BÌNH DƢƠNG THỜI KỲ SUY THÁI ...... 112
1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Lĩnh vực Bất động sản là một phần không thể thiếu của mỗi quốc gia, nó đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng. Tỷ trọng bất động sản chiếm khoảng 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Việc phát triển và quản lý tốt thị trƣờng bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách thông qua các thị trƣờng liên quan trực tiếp nhƣ thị trƣờng tài chính tín dụng, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng và thị trƣờng lao động.. Theo phân tích đánh giá của các nƣớc phát triển, nếu ta đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản tăng 1 USD thì có khả năng phát triển các ngành liên quan tăng 1,5-2 USD. Theo số liệu của Tổng cục thuế thì các khoản thu liên quan đến lĩnh vực bất động sản bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ trọng này chiếm gần 30% giao dịch, còn trên 70% giao dịch chƣa kiểm soát đƣợc. Nếu thúc đẩy cơ chế quản lý, tăng cƣờng kiểm soát và giao dịch theo giá thị trƣờng thì hằng năm thị trƣờng bất động sản đóng góp cho nền kinh tế khoảng 20.000 tỷ đồng. Với vai trò quan trọng của thị trƣờng bất động sản đối với nền kinh tế và là lĩnh vực đem lại lợi nhuận đáng kể cho doanh nghiệp, lĩnh vực bất động sản luôn đƣợc giới đầu tƣ theo đuổi. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực đòi hỏi một nguồn vốn lớn và lâu dài mới có thể hoạt động tốt, vì vậy mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tƣ là tìm nguồn vốn nào đem hiệu quả nhất và ổn định nhất. Và một trong những nguồn vốn đang đƣợc giới đầu tƣ đề cập là nguồn từ quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản (hay còn gọi là REIT). Với sự cần thiết phải có REIT cho thị trƣờng bất động sản, chúng ta cùng nghiên cứu và tìm hiểu về REIT thông qua đề tài ―REIT-Giải Pháp Vốn Cho Thị Trƣờng Bất Động Sản Việt Nam‖ 2. Đặt vấn đề Thị trƣờng BĐS Việt Nam đƣợc các nhà đầu tƣ đánh giá là một ―miếng bánh ngon‖ có tiềm năng phát triển rất cao, thậm chí là cao hơn so với các nƣớc trong
2 khu vực nhƣ Thái Lan, Myanma. Tuy nhiên thách thức lớn cho giới kinh doanh địa ốc khi nền kinh tế khó khăn vẫn là tìm nguồn vốn nào cho việc kinh doanh của mình. Thông thƣờng tỷ lệ vốn lý tƣởng là 30% vốn tự có và 70% vốn huy động. Vốn huy động thông thƣờng ngắn hạn đến trung hạn từ việc vay ngân hàng và vốn góp từ ngƣời mua. Để bảo đảm nguồn vốn trong kinh doanh thì REIT sẽ là một trong những công cụ kết nối thị trƣờng bất động sản với thị trƣờng tài chính hiệu quả. Mô hình REIT đã đƣợc áp dụng thành công tại nhiều thị trƣờng bất động sản trên thế giới nhƣ Mỹ, Anh, Nhật, Singapore, Đài Loan, Hồng Kông, Malaysia, Thái Lan... Đây là một hình thức đầu tƣ dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập REIT và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tƣ mua chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tƣ ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tƣ vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. 3. Mục đích nghiên cứu  Nghiên cứu REIT Mỹ và REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng để rút kinh nghiệm cho ra đời REIT tại Việt Nam.  REIT có phải là kênh huy động vốn mới góp phần giải quyết bài toán vốn cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay.  Thông qua mô hình hoạt động và cách quản lý của Phân tích những điều kiện hiện tại của thị trƣờng bất động sản Việt Nam cũng nhƣ cơ sở pháp lý để chọn mô hình REIT và cơ chế vận hành thích hợp. 4. Phạm vi nghiên cứu  REIT Mỹ và REIT các nƣớc Châu Á Thái Bình Dƣơng  Thị trƣờng Bất Động Sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh  Các ngân hàng nhà nƣớc và cổ phần, các quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, các công ty bất động sản tƣ nhân và nƣớc ngoài đang hoạt động tại Việt Nam  Góc độ nhà đầu tƣ kinh doanh bất động sản và một số nguồn tài trợ có sẵn trong nƣớc Đề tài này đƣợc nghiên cứu nhằm tìm ra mô hình thích hợp cho REIT Việt Nam, là kênh huy động vốn mới cho thị trƣờng Bất Động Sản.
3 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc và độ tin cậy cao. Các lý thuyết đƣợc tìm kiếm dựa trên các dữ liệu đƣợc tổng hợp một cách có hệ thống. Với những mục tiêu nghiên cứu đã đề cập, tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích để phân tích SWOT điều kiện cho ra đời REIT Việt Nam và những khó khăn về nguồn tài trợ vốn cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay. Ngoài ra, sử dụng phƣơng pháp phân tích để phân tích ích lợi về REIT từ đó các nhà đầu tƣ dễ dàng tham gia khi muốn kinh doanh lĩnh vực bất động sản dƣới hình thức này nhằm góp phần ổn định nguồn vốn cho thị trƣờng. Luận văn cũng sử dụng kết hợp phƣơng pháp định lƣợng thống kê và so sánh tổng hợp cũng nhƣ khảo sát thực tế để tìm hiểu về REIT cho Việt Nam ở hiện tại và trong tƣơng lai. 6. Kết cấu luận văn Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, phần nội dụng của luận án bao gồm 03 chƣơng : Chƣơng 1: Các khái niệm về REIT và kinh nghiệm hoạt động REIT của các nước trên thế giới. Chƣơng 2: Tổng quan về thị trường bất động sản và nguồn tài trợ vốn hiện tại cho thị trường bất động sản Việt Nam. Chƣơng 3: Triển khai REIT Việt Nam dựa theo mô hình và kinh nghiệm quản lý REIT của các nước trên thế giới.
4 CHƢƠNG 1. CÁC KHÁI NIỆM VỀ REIT VÀ KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG REIT CỦA CÁC NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.1 KHÁI NIỆM REIT REIT (Real Estate Investment Trust)- Tiếng Việt có nghĩa là Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản. REIT tồn tại dƣới hình thức là một loại hình công ty đầu tƣ chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tƣ BĐS. Đây là một hình thức đầu tƣ kinh doanh trên thị trƣờng BĐS thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức, cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định. Đây là một công cụ của thị trƣờng vốn đƣợc hình thành để huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tƣ vào bất động sản với mục đích đầu tƣ dài hạn. Nhà đầu tƣ khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tƣ BĐS mà không cần sở hữu một khối lƣợng vốn lớn. Thông thƣờng, REIT đƣợc đầu tƣ 100% vốn vào bất động sản, các quỹ đầu tƣ khác chỉ đƣợc đầu tƣ tối đa 40%. REIT thực hiện các hoạt động tài chính BĐS bằng cách cung cấp những khoản vay và tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển BĐS. Tổng tiền cho thuê thu đƣợc từ danh mục đầu tƣ BĐS hay lợi nhuận cùng những khoản thanh toán chủ yếu từ nhiều khoản tiền thế chấp sẽ tạo ra một nguồn thu nhập dài hạn ổn định. Nguồn thu nhập này sẽ đƣợc phân bố trở lại cho các nhà đầu tƣ REIT dƣới hình thức tiền lãi cổ phần. 1.2 PHÂN LOẠI, CẤU TRÚC, CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT 1.2.1 Phân loại 1.2.1.1 Equity REIT (REIT khai thác bất động sản) REIT loại này hoạt động và sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập, ví dụ cung cấp vốn chủ sở hữu cho BĐS bằng việc sở hữu tài sản BĐS và tạo ra thu nhập chính bằng việc cho thuê. REIT khai thác BĐS đang dần trở thành công ty hoạt động kinh doanh BĐS tham gia vào các hoạt động BĐS bao gồm cho thuê, phát triển bất động sản và dịch vụ cho thuê nhà. Hầu hết các REIT khai thác BĐS giao dịch công khai.
5 1.2.1.2 Mortgage REIT (REIT cho vay) Cho vay tiền trực tiếp cho chủ sở hữu bất động sản và nhà khai thác hoặc gia hạn tín dụng gián tiếp thông qua việc mua lại các khoản vay hoặc thế chấp lại chứng khoán và doanh thu chủ yếu từ tiền lãi cho vay. Những REIT cho vay ngày nay chỉ mở rộng tín dụng cho vay những BĐS hiện hữu. Nhiều REIT cho vay hiện nay quản lý rủi ro tỷ lệ lãi suất bằng việc sử dụng kỹ thuật bảo đảm (hedging) và cho vay đầu tƣ có đảm bảo. 1.2.1.3 Hybrid REIT (REIT hỗn hợp) Bao gồm sở hữu BĐS và cho vay tiền đến chủ sở hữu bất động sản và nhà khai thác. Hybrid REIT là sự kết hợp chiến lƣợc kinh doanh giữa REIT khai thác BĐS và REIT cho vay. 1.2.2 CẤU TRÚC Một REIT có cấu trúc điển hình theo một trong ba dạng sau: TRADITIONAL REIT UPREIT DOWNREIT 1.2.2.1 Traditional REIT (REIT truyền thống) REIT truyền thống thƣờng trực tiếp nắm giữ tài sản của mình, trong khi UPREIT và DOWNREIT nắm giữ tài sản của REIT thông qua các đối tác. 1.2.2.2 UPREIT Một hay nhiều cá nhân hoặc một nhóm các đối tác có chọn lọc đang sở hữu bất động sản đóng góp phần nắm giữ của họ tạo thành tổ chức hợp tác ―Umbrella Partnership‖ để đổi lấy các chứng chỉ lợi tức (gọi là Operating Partnership Units – OP Units). Cùng thời gian đó, REIT đƣợc hình thành và phát hành cổ phiếu ra công chúng và lợi tức thu đƣợc phải đƣợc đóng góp vào UPREIT cho phần tiền lãi chung của tổ chức. Phần tiền thu đƣợc này dùng để giảm nợ hoặc mua thêm bất động sản hoặc sử dụng cho những mục đích khác của REIT. Các thành viên trong tổ chức đƣợc quyền chuyển tiền lãi của họ vào tổ chức hoặc thông qua REIT đổi lấy tiền mặt hoặc cổ phần REIT.
6 Cấu trúc UPREIT đƣợc tạo ra để tránh thuế thu nhập cho phần thu nhập trong việc chuyển bất động sản đƣợc đánh giá cao cho một REIT Hình 1.2.1: Sơ đồ của một cấu trúc UPREIT điển hình 1.2.2.3 DOWNREIT Về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT tƣơng tự với UPREIT. DOWNREIT là một công cụ đƣợc REIT sử dụng để mở rộng quy mô mà không làm ảnh hƣởng đến tài sản hiện hữu. Hiệu quả hoạt động của dạng này cũng tƣơng tự UPREIT. Tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị trực thuộc của REIT. DOWNREIT tạo ra cho những REIT mà không có hoặc mong muốn để hình thành một đối tác có chọn lọc và cũng cung cấp thêm cơ cấu linh hoạt Đối tác chủ sở hữu trở thành một đối tác bên trong có giới hạn với REIT. Hình 1.2.2: Sơ đồ của một cấu trúc DOWNREIT điển hình
7 1.2.3 CÁC HÌNH THỨC HOẠT ĐỘNG CỦA REIT REIT thƣờng có 2 dạng tổ chức: công ty (pháp nhân) và tổ chức nhƣ một quỹ 1.2.3.1 REIT tổ chức dƣới dạng công ty (pháp nhân) Thành lập theo luật doanh nghiệp nhƣ một công ty, trong đó Ban Giám Đốc hoặc ngƣời đƣợc ủy quyền do cổ đông bầu ra. Cổ phiếu của REIT có thể mua bán trên sàn giao dịch chứng khoán lớn, cả thị trƣờng sơ cấp và thứ cấp. Công ty có thể tự quản lý hoạt động (internally) hoặc thuê công ty quản lý bất động sản bên ngoài để điều hành hoạt động (externally) Hình 1.2.3: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một công ty
8 1.2.3.2 REIT tổ chức nhƣ một quỹ Là sự hợp tác hoặc liên kết giữa những nhà đầu tƣ muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tƣ của mình vào việc kinh doanh bất động sản. Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT đƣợc công ty quản lý quỹ thay mặt cho REIT này tiến hành. Quan hệ giữa nhà đầu tƣ và công ty quản lý dựa trên sự kiểm soát của hợp đồng ủy thác quản lý quỹ. Quỹ là khoản tiền đóng góp bởi các nhà đầu tƣ và ủy thác cho công ty quản lý thực hiện việc đầu tƣ để kiếm lời. Khoản tiền tổng cộng này là thu nhập phát sinh từ việc bán cổ phần của REIT cho các nhà đầu tƣ. Hình 1.2.4: Sơ đồ của REIT đƣợc tổ chức nhƣ một quỹ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: là cơ quan cho phép thành lập và có trách nhiệm quản lý chuyên môn đối với công ty quản lý quỹ, quỹ tín thác đầu tƣ BĐS. Cơ quan này có thể là ủy ban chứng khoán nhà Nƣớc có chức năng quản lý quỹ hoặc cơ quan nhà nƣớc chuyên trách về chứng khoán hóa. Công ty quản lý quỹ: phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định và độc lập với ngân hàng giám sát. Thay mặt điều hành toàn bộ hoạt động của REIT. Tổ chức định giá tài sản, kiểm toán, tư vấn: đƣợc đề xuất bởi công ty quản lý quỹ và đƣợc hội nhà đầu tƣ thông qua, và phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định.
9 Nhà tài trợ: các công ty quản lý cũng đồng thời là các nhà tài trợ và hỗ trợ thành lập các REIT. Nhà đầu tư: có thể là thể nhân hoặc pháp nhân đầu tƣ vốn vào REIT. Công ty quản lý tài sản: đƣợc đề xuất bởi công ty quản lý quỹ và đƣợc hội nhà đầu tƣ thông qua. Công ty này sẽ trực tiếp quản lý, duy trì, cho thuê các tài sản. Các công ty này phải hoàn toàn độc lập với công ty quản lý quỹ và phải đƣợc cấp phép hoạt động theo quy định. 1.2.4 Phân biệt REIT đại chúng và REIT thành viên REIT đại chúng REIT thành viên + Niêm yết trên thị trƣờng chứng + Không niêm yết trên thị trƣờng khoán. chứng khoán. + Huy động vốn đại chúng từ những + Huy động vốn riêng lẻ từ các nhà nhà đầu tƣ nhỏ và trung bình (gồm đầu tƣ chuyên nghiệp, chiến lƣợc, các cá nhân và các công ty). đặc biệt là từ các định chế tài chánh (nhƣ các ngân hàng, các công ty bảo hiểm…). + Quỹ đại chúng (quỹ mở): đƣợc + Quỹ thành viên (quỹ đóng): bị giới phép phát hành thêm cổ phần và nhà hạn số cổ phần phát hành và đƣợc đầu tƣ có thể định kì bán lại cổ phiếu mua bán tại mức giá do thị trƣờng cho công ty quản lí quỹ tại giá trị tài quyết định. sản ròng trên một cổ phần (NAV per share). + Tiền huy động thu đƣợc từ việc + Phần lớn tiền từ phát hành cổ phần phát hành cổ phần đƣợc sử dụng để đƣợc dùng để đầu tƣ xây dựng, phát mua tài sản và sau đó đem cho thuê triển bất động sản để bán sau khi tài sản đó. công trình hoàn thành. + Thu nhập chủ yếu của loại REIT + Thu nhập chủ yếu của loại REIT này hình thành từ tiền cho thuê tài sản này hình thành từ tiền bán tài sản. Cổ đã đầu tƣ. Cổ tức sẽ đƣợc chi trả bằng tức sẽ đƣợc chi trả bằng tối thiểu là