Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:112

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu các cách tiếp cận thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê; thiết lập quy trình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê; ứng dụng thực tiễn thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency TP. Đà Nẵng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------------------- TRẦN CÔNG ÚC THẨM ĐỊNH GIÁ TÒA NHÀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN CÓ SỬ DỤNG HÌNH THỨC CHO THUÊ Ở THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển (Thẩm định giá) Mã số:60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN QUỲNH HOA TP. Hồ Chí Minh – Năm 2015
LỜI CAM ĐOAN Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu của chính tôi nghiên cứu và soạn thảo. Các trích dẫn và số liệu đều được trích dẫn nguồn. Những nội dung và kết quả nghiên cứu chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tp. Hồ Chí Minh, ngày……tháng……năm 2015 Trần Công Úc
TÓM TẮT Căn cứ trên nhu cầu thực tế của thị trường về loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn ngày càng cao, bên cạnh đó các hướng dẫn thẩm định giá cho loại hình này đang còn hạn chế, luận văn “xây dựng mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức ở thị trường Việt Nam” được xây dựng để giải quyết vấn đề trên. Để xây dựng mô hình thẩm định giá tác giả đã trình bày những nền tảng lý thuyết cơ bản về căn hộ khách sạn; hình thức hợp tác kinh cho thuê và các mô hình thẩm định giá đang được vận dụng ở các nước trên thế giới. Qua đó tác giả rút ra được mô hình thẩm định giá cho loại hình này thông qua hai cách tiếp cận phổ biến là cách tiếp cận so sánh và cách tiếp cận thu nhập. TP. Đà Nẵng là một trong những thành phố có nhiều bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam trong đó tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency là một trong những dự án tiêu biểu ở đây. Do đó, tác đã lựa chọn thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency để áp dụng vào thực tiễn lý thuyết mà tác giả nghiên cứu được ở phần trước của luận văn. Phần cuối cùng của luận văn là những kết quả rút ra được khi xây dựng mô hình thẩm định giá một loại hình bất động sản mới ở thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó là những hạn chế của luận văn trong quá trình thực hiện và hướng phát triển cho các đề tài nghiên cứu sau này.
MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................... i DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................... ii DANH MỤC CHỮ VÀ THUẬT NGỮ VIẾT TẮT .............................................................iii Chương 1 ............................................................................................................................... 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1 1.1 Vấn đề nghiên cứu ...................................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát .................................................................................................. 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................................ 2 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................................... 2 1.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 3 1.5 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 3 1.5.1 Phạm vi không gian ................................................................................................. 3 1.5.2 Phạm vi thời gian: ................................................................................................... 4 1.6 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................. 4 1.7 Cấu trúc dự kiến của luận văn..................................................................................... 4 Chương 2 ............................................................................................................................... 5 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................ 5 2.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn và hình thức ...................................................................... 5 2.1.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn (Condo – hotel) ............................................................ 5 2.1.2 Hình thức sở hữu (rental pool) .............................................................................. 6 2.2 Lý thuyết về phân loại và xếp hạng khách sạn ........................................................... 7 2.2.1 Lý thuyết phân loại khách sạn................................................................................. 7 2.2.2 Lý thuyết về xếp hạng khách sạn ............................................................................. 9 2.3 Lợi thế và bất lợi của khách sạn có nhà điều hành quốc tế....................................... 12 2.4 Các mô hình thẩm định giá khách sạn ...................................................................... 14 2.4.1 Mô hình thẩm định giá khách sạn của Giuliano Gasparin ................................... 14 2.4.2 Mô hình thẩm định giá của Elaine Sahlins ........................................................... 18 Chương 3 ............................................................................................................................. 22
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 22 3.1 Khung phân tích ........................................................................................................ 22 3.2 Phương pháp chuyên gia ........................................................................................... 23 3.3 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu ................................................................ 26 3.3.1 Sơ lược về tổng thể nghiên cứu ............................................................................. 26 3.3.2 Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu ...................................................................... 26 3.3.3 Cỡ mẫu nghiên cứu ............................................................................................... 27 3.3.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu ........................................................................... 27 3.4 Phương pháp phân tích số liệu .................................................................................. 27 3.4.1 Thống kê mô tả ...................................................................................................... 27 Chương 4 ............................................................................................................................. 29 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................................. 29 4.1 Kết quả khảo sát chuyên gia ..................................................................................... 29 4.1.1 Thông tin chung về chuyên gia khảo sát ............................................................... 29 4.1.2 Kết quả khảo sát .................................................................................................... 29 4.2 Xây dựng mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu 34 4.2.1 Quy trình thẩm định giá ........................................................................................ 36 4.2.2 Các cách tiếp cận thẩm định giá ........................................................................... 38 CHƯƠNG 5: ỨNG DỤNG MÔ HÌNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TÒA NHÀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN HYATT REGENCY Ở TP. ĐÀ NẴNG ...................................................... 53 5.1 Tổng quan tài sản thẩm định giá ............................................................................... 53 5.2 Giới thiệu về phạm vi công việc ............................................................................... 54 5.3 Tổng quan kinh tế, thị trường bất động sản và thị trường khách sạn ....................... 54 5.4 Cách tiếp cận thẩm định giá ...................................................................................... 61 5.4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp............................................................................. 61 5.4.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) ............................................................ 65 5.4.3 Kết luận ................................................................................................................. 72 KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 77 PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 83 HÌNH ẢNH ........................................................................................................................ 102
i DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng Trang Bảng 2.1: 12 danh mục khách sạn 8 Bảng 2.2: Phân loại khách sạn ở Việt Nam 9 Bảng 2.3: Bảng tiêu chí xếp hạng khách sạn 10 Bảng 4.1: Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh 30 Bảng 4.2: Kết quả khảo sát tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu, giá trị cuối kỳ dự 30 án, tỷ lệ tăng giá thuê Bảng 4.3: Các chỉ số nghiên cứu thị trường cơ bản 36 Bảng 4.4: Các yếu tố điều chỉnh cơ bản 38 Bảng 4.5: Tính toán điều chỉnh doanh thu từ phòng có sẵn (Revpar) 41 Bảng 4.6: Phân tích doanh thu khách sạn (2008-2013) 42 Bảng 4.7: Tính toán tỷ suất vốn hóa 46 Bảng 5.1: Tổng quan tài sản thẩm định giá 50 Bảng 5.2: Các chỉ số vĩ mô cơ bản kinh tế Việt Nam 52 Bảng 5.3: Tình hình khách sạn Việt Nam 2010 - 2017 54 Bảng 5.4: 10 khách sạn Quốc Tế hàng đầu ở Việt Nam 2014 55 Bảng 5.5: Công suất khách sạn Việt Nam (2012 -2013) 56 Bảng 5.6: Tỷ lệ chi phí khách sạn ở Việt Nam 2011-2013 57 Bảng 5.7: Tính toán tỷ lệ vốn hóa tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency 60 Bảng 5.8: Phương pháp vốn hóa trực tiếp 61 Bảng 5.9: Phương pháp chiết khấu dòng tiền 66 Bảng 5.10: Kết luận kết quả thẩm định giá 69
ii DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên biểu đồ Trang Biểu đồ 4.1: Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng 27 Biểu đồ 4.2: Mức độ điều chỉnh sử dụng của từng phương pháp thẩm định giá 28 Biểu đồ 4.3: Các yếu tố thường xuyên được sử dụng trong cách tiếp cận so sánh 29 Biểu đồ 5.1: Giá thuê phòng trung bình ở tỉnh Quảng Nam, Đà Nẵng và Khánh 56 Hòa Biều đồ 5.2: Tỷ lệ doanh thu khách sạn 57 Biểu đồ 5.3: Tỷ lệ lạm phát thực tế và dự báo qua các năm ở Việt Nam 64 Tên sơ đồ Sơ đồ 3.1: Khung phân tích 22 Sơ đồ 3.2: Quá trình nghiên cứu 24 Sơ đồ 4.1: Mô hình thẩm định giá đề xuất 35 Sơ đồ 4.2: Quy trình thẩm định giá 33 Sơ đồ 4.3: Tác động của nhà điều hành 39
iii DANH MỤC CHỮ VÀ THUẬT NGỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Viết đầy đủ BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TSTĐG Tài sản thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh Revpar Doanh thu trên phòng có sẵn Condo-hotel Tòa nhà căn hộ khách sạn Rental pool Hình thức sở hữu TP Thành phố TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh CBRE Công ty TNHH CBRE Việt Nam JLL Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam Savills Công ty TNHH Savills Việt Nam DTZ Công ty TNHH Debenham Tie Leung Việt Nam Colliers Công TNHH Colliers Việt Nam C&W Công ty TNHH Cushman & Walkfield Việt Nam
1 Chương 1 MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) và nền kinh tế có mối quan hệ hữu cơ với nhau. Thẩm định viên có thể thấy rằng khi nền kinh tế phát triển thì thị trường BĐS cũng phát triển ngày càng phong phú và đa dạng hơn, đồng thời thị trường BĐS cũng tác động trở lại thúc đẩy nền kinh tế đi lên. Sự phong phú và đa dạng của BĐS giúp nhà đầu tư có nhiều phương án lựa chọn đầu tư khác nhau. Thực tế khi so sánh với các loại hình BĐS khác thì BĐS thương mại là loại hình được các nhà đầu tư quan tâm và đầu tư mạnh mẽ nhất. Các loại BĐS thương mại mà thẩm định viên dễ dàng bắt gặp như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khu giải trí, trong đó loại hình BĐS thương mại để ở nghỉ dưỡng đang được khai thác nhiều trong giai đoạn hiện nay, tiêu biểu nhất là loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn có hình thức cho thuê. Ở nước ta, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chỉ mới được hình thành và phát triển trong giai đoạn gần đây. Dự án đầu tiên ghi nhận sự xuất hiện của bất động sản nghỉ dưỡng là biệt thự nghỉ dưỡng Mũi Né Domain vào năm 2005, tuy nhiên khái niệm về loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn vẫn còn khá mới và chỉ được biết đến lần đầu vào cuối năm 2010 với sự ra đời của dự án Nha Trang Plaza do công ty Cổ phần đầu tư Hải Vân Nam làm chủ đầu tư và tập đoàn Best Western làm quản lý. Công tác thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn ở Việt Nam gặp nhiều khó khăn do đây là loại hình BĐS còn khá mới. Bên cạnh đó các văn bản hướng dẫn công tác thẩm định loại hình này vẫn còn hạn chế và chưa thực sự rõ rãng. Bên cạnh đó nhận định của các chuyên gia bất động sản cho thấy nhu cầu sở hữu căn hộ khách sạn có thể thỏa mãn được mong muốn sở hữu một tài sản mà chỉ sử dụng nó trong một thời gian nhất định, thời gian còn lại được đem cho thuê là rất cao. Do đó, luận văn “Thẩm định giá tòa nhà khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường
2 Việt Nam” có ý nghĩa quan trọng trong tình hình hiện nay, nó giải quyết nhu cầu cần thiết cho công tác thẩm định giá đối với loại hình bất động sản mới và đang có nhu cầu cao này. Kết quả thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn được các nhà đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước sử dụng để làm căn cứ cho nhiều mục đích khác nhau như: Kêu gọi đầu tư, vay vốn, bảo hiểm, đóng thuế. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát  Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường Việt Nam. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể  Nghiên cứu các cách tiếp cận thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê.  Thiết lập quy trình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê.  Ứng dụng thực tiễn thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency TP. Đà Nẵng. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu  Điểm khác biệt giữa loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê có gì khác so với các loại hình khách sạn thông thường?  Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê?  Thiết lập quy trình thẩm định giá cho tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê như thế nào?
3  Các cách tiếp cận nào được sử dụng để thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ?  Ứng dụng thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình cho thuê như thế nào vào thị trường Việt Nam? 1.4 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:  Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng để tổng hợp các lý thuyết về tòa nhà căn hộ khách sạn, hình thức , mô hình thẩm định giá khách sạn phổ biến của các nước trên thế giới.  Phương pháp nghiên cứu định tính thông qua việc sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia.  Số liệu chính trong luận văn bao gồm số liệu sơ cấp từ việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá, bất động sản, đầu tư. Bên cạnh đó tác giả còn sử dụng số liệu thứ cấp được công bố bởi cơ quan, doanh nghiệp trong và ngoài nước. 1.5 Phạm vi nghiên cứu 1.5.1 Phạm vi không gian  Các khách sạn nói chung và tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu nói riêng ở Việt Nam, tập trung vào 3 tỉnh thành Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam nơi tập trung nhiều khách sạn nghỉ dưỡng.
4 1.5.2 Phạm vi thời gian:  Từ năm 2005 đến năm 2014 1.6 Đối tượng nghiên cứu  Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu cho thuê ở thị trường Việt Nam. 1.7 Cấu trúc dự kiến của luận văn Cấu trúc luận văn được trình bày trong 5 chương bao gồm:  Chương 1: Mở đầu  Chương 2: Cơ sở lý thuyết và các mô hình nghiên cứu  Chương 3: Phương pháp nghiên cứu  Chương 4: Kết quả nghiên cứu  Chương 5: Ứng dụng thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency ở Tp. Đà Nẵng
5 Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn và hình thức 2.1.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn (Condo – hotel) Có rất nhiều định nghĩa về tòa nhà căn hộ khách sạn tuy nhiên ba định nghĩa của tổ chức khách sạn thế giới Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông Stephen Rushmore và từ điển trực tuyến businessdictionary.com là các định nghĩa mà tác giả nhận thấy có khả năng minh họa tốt nhất cho khái niệm tòa nhà căn hộ khách sạn.  Tổ chức khách sạn thế giới JMBM (Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik, 2014) Theo tổ chức JMBM - tổ chức luật chuyên về tư vấn khách sạn có trụ sở đặt ở bang Los Angeles của Hoa Kỳ: “Tòa nhà căn hộ khách sạn là khách sạn trong đó một số phòng hoặc tất cả các phòng của khách sạn được chuyển đổi hợp pháp thành các căn hộ và được bán ra thị trường. Các căn hộ này được quản lý hoạt động bởi các nhà điều hành và tham gia vào chương trình sở hữu để chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và nhà điều hành”.  Stephen Rushmore (What is a condo-hotel, 2004) Theo ông Stephen Rushmore (chủ tịch và cũng là người sáng lập công ty HVS) – công ty chuyên thẩm định giá và tư vấn khách sạn có trụ sở đặt tại thành phố New York của Hoa Kỳ thì tòa nhà căn hộ khách sạn được hiểu như sau: “Tòa nhà căn hộ khách sạn là khách sạn mà mỗi phòng là một căn hộ riêng biệt đã được bán cho một nhà đầu tư cá nhân. Doanh thu phòng được tạo ra từ việc cho thuê được đưa vào chương trình sở hữu và phân chia cho các chủ sở hữu dựa trên một công thức đã được thỏa thuận. Các căn hộ này trông giống như phòng khách sạn thông
6 thường - không có nhà bếp và khu vực sinh hoạt riêng rộng rãi. Đối với khách lưu trú ngắn ngày thì tòa nhà căn hộ khách sạn là một khách sạn bình thường”.  Từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com Theo từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com thì tòa nhà căn hộ khách sạn được hiểu như sau: “Tòa nhà căn hộ khách sạn là tòa nhà lớn được xây dựng theo phong cách khách sạn, thường là một tòa nhà cao tầng, gồm các phòng mà đã được bán cho cá nhân và nhà đầu tư cho mục đích sử dụng cá nhân của họ hoặc cho mục đích cho thuê. Hầu hết các tòa nhà căn hộ khách sạn vận hành theo một chương trình có cấu trúc về chia sẻ tiền thuê dựa trên thị trường BĐS, nó được xem như một khách sạn để nghỉ khi nó không được sử dụng bởi chủ sở hữu”. 2.1.2 Hình thức sở hữu (rental pool) Hình thức sở hữu được hiểu và phát biểu khác nhau mà chưa có văn bản nào chính thức nêu định nghĩa ở nước ta. Theo nghiên cứu của tác giả thì hai định nghĩa sau là hai định nghĩa đáng tin cậy mà người tiếp cận loại hình này có thể dễ dàng hiểu.  Trần Như Trung Theo ông Trần Như Trung (Ánh Dương, 2000. Chuyên đề BĐS nghỉ dưỡng xu hướng đầu tư của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam. Tạp chí bất động sản mua bán nhà đất, trang 26 – 29) thì “hình thức sở hữu là một hình thức mà BĐS (thường là nghỉ dưỡng) có tham gia một chương trình hợp tác giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư để cùng chia sẻ lợi nhuận. Với hình thức này, người mua BĐS phải thanh toán số tiền mua căn hộ và đáp ứng một số điều kiện của chủ đầu tư như: phải mua trọn gói nội thất để phù hợp với đẳng cấp của khu nghỉ dưỡng đó. Chủ sở hữu có thể ở tại tài sản của mình trong một thời gian cụ thể (thường là 90 ngày), thời gian còn lại tài sản sẽ được đem cho thuê. Lợi nhuận từ việc cho thuê này được đem chia sẻ cho chủ sở hữu và chủ đầu tư theo một tỷ lệ thống nhất trong hợp đồng sở hữu ”.
7  Từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com Theo từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com thì “chương trình sở hữu được hiểu là một hợp đồng chia sẻ tài sản gần giống chương trình chia sẻ kỳ nghỉ. Trong đó các bên liên quan chia sẻ sử dụng tài sản cũng như là chia sẻ chi phí và thu nhập có được từ việc cho thuê tài sản tương ứng với quyền sở hữu và chi phí duy tu bảo dường tài sản đó”. 2.2 Lý thuyết về phân loại và xếp hạng khách sạn 2.2.1 Lý thuyết phân loại khách sạn Phân loại khách sạn có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá khách sạn. Vì căn cứ theo phân loại khách sạn thẩm định viên nhóm các khách sạn cùng loại với nhau. Nhờ đó thẩm định viên có thể trả lời được các câu hỏi: Các khách sạn tương đồng cùng loại đang có doanh thu là bao nhiêu? các khách sạn tương đồng cùng loại này có cạnh tranh trực tiếp với tài sản thẩm định giá hay không? Hiện nay trên thế giới việc phân loại khách sạn rất phong phú và đa dạng tuy nhiên ở nước ta việc phân loại thì đơn giản hơn vì thị trường khách sạn vẫn chưa thực sự phát triển.  Phân loại khách sạn theo tiêu chuẩn quốc tế (theo Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adam, 2001) Trên thế giới khách sạn được phân loại và thiết kế rất khác nhau, tuy nhiên theo “Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams” khách sạn có thể phân thành 12 danh mục khách sạn với 50 loại khách sạn khác nhau (phụ lục 5: 50 loại khách sạn). Theo đó khách sạn được phân loại bởi các yếu tố chính: - Vị trí - Chức năng - Và các đặc tính chuyên biệt khác Thông qua cách phân loại khách sạn này thẩm định viên xác định được đâu là loại khách sạn mà mình thẩm định giá, vị trí khách sạn thẩm định giá và mối tương quan
8 so với các khách sạn khác cũng như các cơ sở xung quanh như trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, bãi biển… Nắm được chức năng chuyên biệt của từng khách sạn giúp cho thẩm định viên có thể phân loại được nguồn doanh thu và chi phí phù hợp cho mô hình thẩm định giá. Bảng 2.1 là danh mục 12 khách sạn theo Walter A. Rutes, Richard H. Penner và Lawrence Adams. Bảng 2.1: 12 danh mục khách sạn: Stt Loại 1 Khách sạn trung tâm thành phố 2 Khách sạn ngoại ô thành phố 3 Khách sạn nghỉ dưỡng 4 Khách sạn hội thảo 5 Khách sạn trung tâm hội nghị 6 Khách sạn nhà ở và căn hộ 7 Khách sạn để ở 8 Khách sạn sang trọng 9 Khách sạn nâng cấp từ khách sạn hiện hữu 10 Khách sạn lớn 11 Khách sạn phức hợp 12 Khách sạn có sòng bài Nguồn: Phát triển và thiết kế khách sạn – 2001 - Walter A. Rutes. Richard H. Penner. and Lawrence Adams Trên thực tế 12 danh mục khách sạn này được phân chia ra thành 50 loại khách sạn khác nhau. Ví dụ như căn hộ khách sạn có thể được chia thành căn hộ khách sạn thông thường và căn hộ khách sạn đầy đủ dịch vụ như một khách sạn. Chi tiết phân loại 50 khách sạn được trích dẫn chi tiết ở phụ lục 5 đính kèm cuối luận văn.
9  Phân loại khách sạn theo tiêu chuẩn Việt Nam Ở Việt Nam việc phân loại khách sạn tuân theo tiêu chuẩn quốc gia về xếp hạng phân loại khách sạn “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách sạn được phân thành 4 loại khách sạn như ở bảng 2.2. Bảng 2.2: Phân loại khách sạn ở Việt Nam Stt Loại Mô tả Khách sạn Khách sạn được xây dựng tại các đô thị, chủ yếu phục vụ khách 1 thành phố thương gia, khách công vụ, khách tham quan du lịch. Khách sạn được xây dựng thành khối hoặc thành quần thể các biệt Khách sạn 2 thự, căn hộ, băng-ga-lâu ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí, tham quan của khách du lịch. 3 Khách sạn nổi Khách sạn neo đậu trên mặt nước và có thể di chuyển. Khách sạn được xây dựng gần đường giao thông, gắn với việc Khách sạn 4 cung cấp nhiên liệu, bảo dưỡng, sửa chữa phương tiện vận chuyển bên đường và cung cấp các dịch vụ cần thiết phục vụ khách. Nguồn: TCVN 4391:2009 2.2.2 Lý thuyết về xếp hạng khách sạn Một trong những vấn đề mà thẩm định viên cần quan tâm bên cạnh phân loại khách sạn đó là xếp hạng khách sạn. Việc xếp hạng khách sạn trong nước so với quốc tế thì đang rất khác nhau. Một khách sạn quốc tế có cùng hạng với khách sạn trong nước thường sẽ có chất lượng tốt hơn nhiều so với khách sạn trong nước về chất lượng phục vụ, cơ sở vật chất và nhiều yếu tố khác. Chi tiết về xếp hạng khách sạn ở trong nước và quốc tế được làm rõ ở phần này của luận văn.  Xếp hạng khách sạn Quốc tế Trên thế giới có khoảng hơn 100 hệ thống xếp hạng khách sạn được sử dụng, phần lớn dựa vào mô hình của tổ chức du lịch thế giới (WTO). Nghiên cứu thực tế cho thấy, thông qua các tiêu chí riêng của từng tổ chức mà khách sạn có thể được phân
10 hạng thành 5 hạng khách sạn bao gồm: Hạng 1 sao, hạng 2 sao, hạng 3 sao, hạng 4 sao, hạng 5 sao ( http://www2.unwto.org). Tuy nhiên trên thế giới trong giai đoạn hiện nay có khách sạn 6, 7, 8 sao. Cần lưu ý rằng số sao của khách sạn này là sao tự phong và không theo tiêu chuẩn quốc tế nào. Các khách sạn này có trang thiết bị dịch vụ cực kỳ độc đáo và các tiêu chuẩn phục vụ chuyên biệt. Ví dụ như khách sạn 6 sao có Amansara ở Campuchia, khách sạn 7 sao có khách sạn Burj Al Arab ở Tiêu Vương Quốc Arập Thống Nhất UAE, khách sạn 8 sao có khách sạn Emirates Palace ở Tiêu Vương Quốc Arập Thống Nhất UAE.  Xếp hạng khách sạn ở Việt Nam Việc phân hạng khách sạn ở Việt Nam được tuân theo tiêu chuẩn quốc gia về xếp hạng phân loại khách sạn “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách sạn được phân thành 5 hạng khách sạn bao gồm: Hạng 1 sao, hạng 2 sao, hạng 3 sao, hạng 4 sao, hạng 5 sao (TCVN 4391:2009) Theo TCVN 4391: 2009 thì việc xếp hạng khách sạn được thực hiện thông qua các tiêu chí cơ bản sau: Bảng 2.3: Bảng tiêu chí xếp hạng khách sạn Stt Tiêu chí xếp hạng 1 Vị trí, kiến trúc Vị trí Thiết kế kiến trúc Quy mô buồng Nơi để xe Khu vực sảnh đón tiếp Không gian xanh Diện tích buồng ngủ, phòng vệ sinh Nhà hàng, bar Khu vực bếp
11 Stt Tiêu chí xếp hạng Kho Phòng hội nghị, hội thảo, phòng họp Khu vực dành cho cán bộ. nhân viên 2 Trang thiết bị, tiện nghi Chất lượng trang thiết bị, bài trí, trang trí Trang thiết bị nội thất Sảnh đón tiếp và phòng vệ sinh sảnh Buồng ngủ và phòng vệ sinh trong buồng ngủ Phòng họp, hội thảo, hội nghị (áp dụng đối với khách sạn thành phố) Nhà hàng, bar, bếp Giặt là Thông gió. điều hoà không khí ở các khu vực (không áp dụng đối với nơi có khí hậu ôn đới) Hệ thống lọc nước Thang máy 3 Dịch vụ và mức độ phục vụ Chất lượng phục vụ Phục vụ buồng Phục vụ ăn uống Dịch vụ khác 4 Người quản lý và nhân viên phục vụ Trình độ chuyên môn nghiệp vụ, ngoại ngữ Trang phục Bảo vệ môi trường. an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ và vệ sinh an toàn 5 thực phẩm Bảo vệ môi trường An ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ và vệ sinh an toàn thực phẩm Sảnh đón tiếp và phòng vệ sinh sảnh Nguồn: TCVN 4391:2009
12 Thông qua hạng của khách sạn giúp thẩm định viên nhận biết được phân khúc khách sạn thẩm định giá thuộc hạng nào từ đó khảo sát nghiên cứu các khách sạn cùng hạng để đối chiếu so sánh. 2.3 Lợi thế và bất lợi của khách sạn có nhà điều hành quốc tế Dựa trên những nghiên cứu của tổ chức tư vấn bất động sản quốc tế Knight Frank thì khách sạn có nhà điều hành quốc tế sẽ có nhiều lợi thế hơn so với nhà điều hành trong nước. Cũng có những bất lợi khi khách sạn được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế nhưng nhìn chung những bất lợi này ít hơn phần lợi thế có được. Các lợi thế và bất lợi bao gồm:  Lợi thế của khách sạn có nhà điều hành quốc tế Khách sạn có nhà điều hành quốc tế có 4 lợi thế cơ bản bao gồm nền tảng tiếp thị và bán hàng quốc tế; hiệu quả hoạt động cao hơn; chỉ số hiệu suất hoạt động chính tốt hơn; đạt giai đoạn phát triển bền vững nhanh hơn. Đầu tiên, khách sạn sẽ được thừa hưởng nền tảng về tiếp thị và bán hàng quốc tế. Do thuộc quản lý của một hệ thống khách sạn đa quốc gia nên khách sạn sẽ được tiếp thị rộng rãi ở các quốc gia khác nhau, lượng khách có được từ hệ thống chuyển đến là rất lớn. Một trong những lý do mà khách lựa chọn khách sạn có nhà điều hành quốc tế đó là rủi ro về cảm nhận thấp hơn và tốn chi chí thấp hơn để tìm khách sạn. Điều này có nghĩa là một khách quen thuộc với một thương hiệu khách sạn cụ thể sẽ biết những gì mong đợi từ một khách sạn trước, ngay cả khi họ chưa liên hệ hoặc đến khách sạn đó. Như vậy khách sạn sẽ không phải tiếp thị nhiều mà vẫn có được doanh thu nhất định vì khách đã có những cảm nhận riêng và quen với quy chuẩn của nhà điều hành thương hiệu quốc tế. Hiệu quả hoạt động là một lợi thế khác của khách sạn khi có nhà điều hành quốc tế. Nhà điều hành quốc tế có những quy trình hiện đại, khoa học nên khi vận hành khách sạn các chi phí được giảm thiểu và doanh thu được tăng lên tối đa có thể do đó lợi nhuận sẽ được tối đa hóa.