Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:82

Thêm vào BST

Báo xấu

56
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là trên cơ sở làm rõ lý luận, phân tích thực trạng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện các quy định này, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí nói riêng và ở nước ta nói chung.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ----------------------------- LUẬN VĂN THẠC SĨ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ Ngành: Luật kinh tế PHẠM QUANG HUY HÀ NỘI – 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ----------------------------- LUẬN VĂN THẠC SĨ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Họ và tên học viên: Phạm Quang Huy Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS HỒ THÚY NGỌC HÀ NỘI – 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do tôi tự nghiên cứu kết hợp với sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Hồ Thúy Ngọc. Số liệu nêu trong luận văn được thu thập từ nguồn thực tế, được công bố trên các báo cáo của các cơ quan nhà nước; được đăng tải trên các tạp chí, báo chí, các website hợp pháp. Những thông tin và nội dung nêu trong đề tài đều dựa trên nghiên cứu thực tế và hoàn toàn đúng với nguồn trích dẫn. Tác giả luận văn Phạm Quang Huy
LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS,TS Hồ Thúy Ngọc, người đã hướng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn thành luận văn Thạc sỹ này. Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáo của Trường Đại học Ngoại Thương, đặc biệt là các Thầy cô trong khoa sau Đại học đã giúp tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những người đã quan tâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi là động lực cho tôi hoàn thành luận văn này một cách thuận lợi. Tác giả luận văn Phạm Quang Huy
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................................7 1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ................7 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ...................................................................7 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất ....................................................11 1.1.3. Tính tất yếu, khách quan của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......12 1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..16 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................16 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................20 1.2.3. Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................................23 Chƣơng 2. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ ........................................................27 2.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..........................................................................................................................27 2.1.1. Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........27 2.1.2. Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........28 2.1.3. Về tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................................................................................34 2.1.4. Xử lý các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....37 2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Thành phố Uông Bí ..............................................................................................40 2.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí .......................................................40
2.2.2. Đánh giá quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thành phố Uông Bí ...............................................................................43 Chƣơng 3. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...52 3.1. Phƣơng hƣớng nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ................................................................................................52 3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách đất đai của Nhà nước .....................................52 3.1.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quá trình cải cách hành chính nhà nước...................................................52 3.1.3. Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với hội nhập quốc tế ................................................................................................53 3.1.4. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và chính sách đất đai của địa phương .............54 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ................................................................................................54 3.2.1. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................................................................................................................54 3.2.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai .......................................................................................................................62 3.2.3. Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong công tác công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................63 3.2.4. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................67 3.2.5. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................................................................68 KẾT LUẬN ..............................................................................................................70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự QSDĐ Quyền sử dụng đất
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Để thực hiện đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí”, tác giả đã phân tích sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài trên cơ sở thực tiễn đang triển khai các văn bản pháp luật và văn bản quản lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí thời gian qua. Tác giả đã sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước kết hợp với các phương pháp cụ thể như phương pháp thống kê, so sánh và phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu để phân tích đánh giá các nội dung liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí. Trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ, tác giả đã phân tích về khái niệm, đặc điểm, hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quan điểm của các tác giả và pháp luật dân sự, pháp luật đất đai… của Việt Nam hiện hành. Trên cơ sở nghiên cứu các lý luận và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Uông Bí. Tác giả đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu, cụ thể: Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng; Nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong công tác công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ xã hội cũng ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là một trong số những quy định được nhà làm luật chú trọng. Trong các giao dịch dân sự ngày nay hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến. Hơn thế nữa, trong thực tiễn nhu cầu về giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đang trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng. Xuất phát từ những giá trị to lớn như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 và Luật Đất đai năm 2003. Mặc dù vậy, các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển QSDĐ. Ngày 29/11/2013, Quốc hội
2 thông qua Luật đất đai năm 2013 với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai đã ra đời trước đây. Chuyển QSDĐ thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ. Trong các hình thức này, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và QSDĐ tham gia vào thị trường bất động sản. Thành phố Uông Bí là thành phố trẻ, có diện tích đất đai rất phong phú và nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức và cá nhân rất cao trong thời gian qua, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra với nhiều diễn biến phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật vẫn diễn ra khá nhiều. Đây cũng là lý do minh chứng cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Chính vì những nội dung trình bày trên đây là lý do để tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí”. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong nền kinh tế thị trường thông qua hợp đồng thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đưa ra biện pháp hoàn thiện pháp luật, nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3 Hiện nay, nghiên cứu về vấn đề này, thì cũng có một số công trình nghiên cứu đã công bố: Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2013; Giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2016; Giáo trình luật tố tụng dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nxb Công an nhân dân xuất bản năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch dân sự về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng do Nxb Thông tin và truyền thông xuất bản năm 2011; Hoàng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009… Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Luận văn “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011; Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010; Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2006… Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004; Phạm Hoàng Giang với “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, tạp chí nhà nước và pháp luật số 10/2006… Trên cơ sở những công trình nghiên cứu đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận
4 định, đánh giá của mình hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của đề tài là trên cơ sở làm rõ lý luận, phân tích thực trạng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện các quy định này, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí nói riêng và ở nước ta nói chung. Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đà tài là: Nghiên cứu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích về hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí nói riêng và ở nước ta nói chung, được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực hiện các quy định này tại một địa phương cụ thể. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Trong khuôn khổ của luận văn tốt nghiệp cao học luật, luận văn đi sâu nghiên cứu vấn đề hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở các quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai 2013 và accs văn bản pháp luật liên quan. Về không gian: nghiên cứu thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh. Về thời gian: Từ năm 2013 đến 6/2018 5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5 Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách tư pháp, nâng cao chất lượng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Luận văn còn sử dụng một số phương pháp như phương pháp kết hợp logic với lịch sử; Phương pháp lịch sử giúp thu thập các thông tin để sắp xếp các thông tin đó theo một trật tự nhất định. Từ đó làm bộc lộ tính tất yếu trong tiến trình phát triển của vấn đề này. Ngoài ra, các phương pháp: phân tích - tổng hợp, thống kê và so sánh, phương pháp tổng hợp thực tiễn tại địa phương cũng được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta nói riêng. Đồng thời kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là góp phần vào việc đảm bảo cho các quan hệ hợp đồng ở Việt Nam được ổn định, an toàn pháp lý và tránh được các rủi ro cho các bên chủ thể, bảo đảm quyền tự do giao kết hợp đồng, quyền được pháp luật bảo vệ khi tham gia các quan hệ hợp đồng và các quyền, lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Kết quả này bổ sung đáng chú ý về việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về công tác thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và các biện pháp nhằm phát huy tính dân chủ, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao kết hợp đồng dựa trên việc nghiên cứu thực trạng trong việc thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta nói chung và ở trên địa bàn thành phố Uông Bí. 7. Kết cấu của luận văn
6 Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Chương 2: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn thành phố Uông Bí Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
7 Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho những người sử dụng đất trực tiếp. Thực vậy, QSDĐ trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện QSDĐ mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: “Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”. Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người.
8 Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Ngoài ra, QSDĐ được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích QSDĐ dưới góc độ chính trị- pháp lý. Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về QSDĐ được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, QSDĐ được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật Đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy
9 nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của QSDĐ, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển QSDĐ, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này QSDĐ của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển QSDĐ đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc đáp ứng điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, QSDĐ đất đã được xem nhưlà một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa QSDĐ của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp.
10 QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. QSDĐ của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền chuyển QSDĐ. Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ mà người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Như vậy, chế định QSDĐ được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy, QSDĐ là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển QSDĐ cũng như quyền nhận chuyển QSDĐ không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ. Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất
11 yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển QSDĐ. Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Chuyển QSDĐ là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được “định đoạt”QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó BLDS năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển QSDĐ. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển QSDĐ gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Theo điểm 10, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 thì “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ”. Trong quá trình xây dựng BLDS năm 2005 có một số ý kiến cho rằng không cần đưa vào BLDS các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về QSDĐ trong Bộ luật dân sự mới - BLDS năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ đã có trong pháp luật đất đai thì BLDS không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển QSDĐ. Đó chính là các hợp đồng về chuyển QSDĐ. Tuy
12 nhiên, đến BLDS năm 2015 thì các quy định về Phần thứ năm đã được bãi bỏ vì đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết. Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển QSDĐ. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển QSDĐ bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giải thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế QSDĐ là quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ vẫn được coi là chuyển QSDĐ nhưng đây là chuyển QSDĐ hạn chế, không trọn vẹn. 1.1.3. Tính tất yếu, khách quan của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường QSDĐ cũng như nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai. Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo