Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:105

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận văn "Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương" là nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, đánh giá qua thực tiễn áp dụng và đưa ra các giải pháp, khuyến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về thuê đất và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Thông qua, việc nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT NGUYỄN THỊ NGỌC DIỄM PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP - THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8 3 8 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ BÌNH DƯƠNG – 2022
UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT NGUYỄN THỊ NGỌC DIỄM PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP - THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8 3 8 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. LƯƠNG KHẢI ÂN -------------------------------- BÌNH DƯƠNG – 2022
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn về đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương” là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu được sử dụng, phân tích và đánh giá thể hiện trong luận văn và các kết quả nghiên cứu trong luận văn này là do tôi thực hiện một cách khách quan và hoàn toàn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, tin cậy và chưa được ai công bố trong bất kỳ hình thức nào. Mọi thông tin được viện dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc. Tôi xin chịu trách nhiệm nếu có sự không trung thực đối với thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu này. Bình Dương, tháng 08 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Ngọc Diễm i
LỜI CẢM ƠN Tác giả xin cảm ơn quý Thầy cô trong Viện Đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Thủ Dầu Một, Thầy cô giảng dạy tại Trường Đại học Thủ Dầu Một đã giúp tác giả trong suốt quá trình học tập nghiên cứu tại Trường và các anh (chị) cán bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đã giúp đỡ, hỗ trợ cung cấp thông tin tài liệu để tác giả hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy TS. Lương Khải Ân người đã hướng dẫn, truyền đạt những kinh nghiệm quý báu và tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn này. Tác giả xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, động viên và chỉ bảo từ các anh chị và tất cả bạn bè. Mặc dù đã cố gắng nỗ lực hoàn thiện luận văn thật tốt nhưng vẫn không tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu tận tình từ quý Thầy cô để hoàn thiện luận văn này và nâng cao sự hiểu biết về đề tài này. Tác giả xin chân thành cảm ơn! Bình Dương, tháng 08 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Ngọc Diễm ii
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.............................................................................. vi MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1 2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu ........................................................................... 3 2.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát ................................................................... 3 2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể ......................................................................... 3 2.3. Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................... 3 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài ................................................... 4 3.1. Đề tài khoa học ........................................................................................... 4 3.2. Luận án, luận văn ....................................................................................... 4 3.3. Sách tham khảo ........................................................................................... 5 3.4. Bài báo khoa học ........................................................................................ 6 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 8 4.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 8 4.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 8 5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 9 6. Đóng góp của đề tài ........................................................................................ 10 7. Bố cục luận văn............................................................................................... 11 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP ................................................................... 12 1.1. Những vấn đề lý luận cho thuê đất đối với doanh nghiệp ....................... 12 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về cho thuê đất đối với doanh nghiệp .............. 12 1.1.2. Vai trò về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ........................................ 14 1.1.3. Nguyên tắc cơ bản về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ..................... 15 1.1.4. Điều chỉnh bằng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ........ 15 1.2. Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ...................................... 19 iii
1.2.1. Điều kiện và hình thức cho thuê đất đối với doanh nghiệp ................... 19 1.2.2. Thẩm quyền cho thuê đất đối với doanh nghiệp .................................... 24 1.2.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với doanh nghiệp ............................. 25 1.2.4. Quy định về quyền và nghĩa vụ về cho thuê đất đối với doanh nghiệp . 29 1.2.5. Quy định về xử lý vi phạm trường hợp doanh nghiệp thuê đất vi phạm pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ..................................... 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................... 40 Chương 2. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VÀ CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN, NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG ............................................................................................................... 41 2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương ................................................................................... 41 2.1.1. Khái quát chung về tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh Bình Dương ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp ........................ 41 2.1.2. Những kết quả đạt được trong thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương .................................................................. 43 2.1.3. Những hạn chế trong thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương ............................................................................. 49 2.1.4. Nhận diện những nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương ................................................ 61 2.2. Các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương .................................................................................................................. 65 2.2.1. Định hướng góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ............................................................................................................. 65 2.2.2. Giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp.................................................................................................... 66 2.2.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương ................................................... 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................... 73 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 75 iv
DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ ......................................................................... 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 78 v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Từ đầy đủ 1 CBCCVCNLĐ Cán bộ công chức viên chức người lao động 2 HĐND Hội đồng nhân dân 3 KCN Khu công nghiệp 4 QSDĐ Quyền sử dụng đất 5 SDĐ Sử dụng đất 6 TN & MT Tài nguyên và môi trường 7 TTHC Thủ tục hành chính 8 UBND Ủy ban nhân dân vi
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Từ sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, đặc biệt là sự phát triển của kinh tế tư nhân, để quản lý tốt xã hội, môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh đồng nghĩa Nhà nước phải đẩy nhanh cải cách kinh tế, xây dựng pháp luật về doanh nghiệp phù hợp với nền kinh tế vừa quản lý chặt chẽ về mặt pháp luật, tạo môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh, hiệu quả. Doanh nghiệp, nhà máy phát triển ngày càng nhiều và nhu cầu sử dụng đất để đầu tư thực hiện dự án trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp ngày càng tăng cao. Trong khi đó, đất đai vốn được xem là tài sản chung của toàn dân nên không cho phép cá nhân hay nhóm người sở hữu, toàn quyền định đoạt. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhằm mục đích tập trung quyền quản lý thống nhất. Mặc khác, đất đai là tài nguyên quốc gia nên phải được đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Do đó, Nhà nước cho thuê đất là một trong những hoạt động quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Những quy định của pháp luật về cho thuê đất tạo ra hành lang pháp lý cho hoạt động thuê đất của các tổ chức, cá nhân được đúng mục đích sử dụng đất, mang lại những hiệu quả thiết thực, đảm bảo lợi ích của nhà nước và cho từng cá nhân, tổ chức trong quá trình thuê đất. Bình Dương là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi tập trung số lượng các khu công nghiệp có quy mô lớn trong cả nước như Khu công nghiệp (KCN) Sóng Thần, KCN Việt Nam - Singapore, KCN Việt Hương, KCN Nam Tân Uyên, KCN Mỹ Phước, KCN Đồng An,… Bình Dương là tỉnh có hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp diễn ra sôi nổi và phát triển. Uỷ ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã chủ động áp dụng nhiều chính sách hấp dẫn để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, tích cực xây dựng và triển khai các quy hoạch như quy hoạch phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp,... tăng cường thu hút đầu tư, tỉnh Bình Dương cũng thường xuyên kiểm tra để đẩy nhanh tiến độ giải phóng 1
mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng để sớm đưa khu công nghiệp, cụm công nghiệp đi vào hoạt động để tạo điều kiện thu hút đầu tư, triển khai thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, qua một thời gian ngắn thực hiện pháp luật về thuê đất vẫn bộc lộ một số thiếu sót, bất cập và có nhiều vướng mắc, qua thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất đối với doanh nghiệp cho thấy nội dung một số quy định của pháp luật về vấn đề này chưa phù hợp với thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương, pháp luật còn chồng chéo lẫn nhau, bất cập dẫn đến các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn trong quá trình đầu tư như việc xác định giá đất khi nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất, xác định giá đất khi doanh nghiệp chuyển hình thức thuê đất, vướng mắc trong hoạt động chuyển nhượng lại quyền thuê đất của nhà nước đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vướng mắc trong thực tiễn xác định nghĩa vụ tài chính khi doanh nghiệp đã đóng tiền thuê đất cho cả thời gian thuê từ trước đó. Vì vậy, việc nghiên cứu các quy định của pháp luật cho đến tổ chức các biện pháp nhằm thực hiện tốt chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật đất đai, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và công bằng cho các doanh nghiệp là điều cần thiết. Để khắc phục những bất cập, hạn chế này rất cần phải có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống về thực trạng thi hành pháp luật về thuê đất đối với doanh nghiệp nhằm đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thuê đất đối với doanh nghiệp được tốt hơn. Từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương” làm đề tài luận văn thạc sĩ với mục đích chính là nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp, chỉ ra những khuyết điểm trong quá trình thực thi pháp luật, nhận diện nguyên nhân của những thiếu sót này trong quá trình thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương; trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp, khuyến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp. 2
2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu 2.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận văn là nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, đánh giá qua thực tiễn áp dụng và đưa ra các giải pháp, khuyến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về thuê đất và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Thông qua, việc nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương. 2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể Làm rõ khái niệm, nguyên tắc, mục đích, ý nghĩa để từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu đặc thù về cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là doanh nghiệp. Các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với doanh nghiệp như đặc điểm, các hình thức cho thuê đất, điều kiện cho thuê đất, quy định về giá đất khi cho thuê đất, quy định về chuyển nhượng đất thuê của Nhà nước, quy định pháp luật về cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp phát sinh trong hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp,… để đánh giá đúng mức độ hiệu quả kể cả những bất cập trong các quy định. Khái quát chung về hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương, những hạn chế trong quá trình thi hành pháp luật và nêu ra những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế. Trên cơ sở đó, Luận văn đưa ra những giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả và đảm bảo thực thi pháp luật về thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương. 2.3. Câu hỏi nghiên cứu Để thực hiện Luận văn “Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp- Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương” tác giả đặt ra nhóm các câu hỏi nghiên cứu như sau: Nhóm câu hỏi 1: Hiểu như thế nào về thuê đất, pháp luật về thuê đất, đặc điểm, mục đích, ý nghĩa của hoạt động cho thuê đất, pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp? 3
Nhóm câu hỏi 2: Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về hình thức, điều kiện cho thuê đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển nhượng đất thuê của nhà nước, quy định về xác định giá đất khi Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất? Những quy định nào còn hạn chế và cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện? Nhóm câu hỏi 3: Thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương diễn ra như thế nào và có những điểm tích cực, hạn chế nào? Nhóm câu hỏi 4: Những giải pháp nào góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật tại tỉnh Bình Dương? 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu của đề tài Các công trình nghiên cứu khoa học, luận án, luận văn, bài báo, sách chuyên khảo, tạp chí liên quan đến đề tài được công bố bao gồm: 3.1. Đề tài khoa học Trần Tú Cường (2011). Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam, đề tài khoa học, Viện Chiến lược - Chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường). Đề tài tập trung nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về sở hữu và chế định sở hữu, sử dụng đất đai, được quy định trong các bộ luật hay đạo luật chính của các quốc gia được lựa chọn nghiên cứu. Nguyễn Thị Dung (2012). Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta - thực trạng và giải pháp hoàn thiện, đề tài khoa học, Viện nghiên cứu lập pháp. Đề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung chủ yếu liên quan đến thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất, những giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất nhằm góp phần cung cấp thêm nguồn thông tin khoa học phục vụ việc nghiên cứu, sửa đổi bổ sung Luật đất đai. 3.2. Luận án, luận văn 4
Nguyễn Khánh Ly (2016). Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay, luận án tiến sĩ Luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam. Luận án đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thuê đất và nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này ở Việt Nam thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thuê đất. Nguyễn Thị Thu Hiền (2012). Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, luận văn Thạc sĩ ngành Luật Kinh tế, Đại học quốc gia Hà Nội. Luận văn viết về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc về phương thức thanh toán tiền thuê đất. Bên cạnh đó việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp sử dụng đất hiện nay ở các địa phương còn thực hiện chậm, để dây dưa, kéo dài, gây bức xúc trong dư luận. Để khắc phục những hậu quả trên, Luận văn nghiên cứu quy định để chỉnh sửa, hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. Nguyễn Thị Xuyên (2017). Pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội. Luận văn phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế và đưa ra giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc. Những Luận văn trên nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về giao đất, thuê đất, các quy định pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất như: quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục cho thuê đất. 3.3. Sách tham khảo Liên quan đến lĩnh vực pháp luật cho thuê đất đã có một số cuốn sách, giáo trình được công bố mà tiêu biểu là các tác phẩm sau đây: Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2018). Giáo trình luật đất đai, Tái bản lần thứ nhất, Nxb Hồng Đức. Giáo trình đề cập những vấn đề lý luận và những nội dung cơ bản nhất của pháp luật đất đai hiện hành như vấn đề chế độ sỡ hữu đất 5
đai, vấn đề chung về luật đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và các hoạt động đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai. Trần Quang Huy (2020). Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an Nhân dân. Giáo trình đề cập đến những vấn đề pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; cơ sở pháp lý của việc quy định về thuê đất; giải mã nội hàm và bản chất của thuê đất; bình luận và đánh giá nội dung pháp lý về thuê đất. Nguyễn Quang Tuyến (2018). Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay (Sách chuyên khảo), Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật. Sách viết về ba vấn đề cơ bản nhất của pháp luật đất đai, cuốn sách làm rõ những nội dung cơ bản của pháp luật về sở hữu đất đai, pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất ở Việt Nam từ năm 1945 đến nay; nêu bật những thành tựu, hạn chế và đề xuất các giải pháp để tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam trong thời gian tới. Trần Quang Huy (2017). Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai trong luật đất đai 2013, Nhà xuất bản Tư pháp. Sách có bình luận một số nội dung liên quan đến luận văn như bình luận các quy định về giao đất, cho thuê đất, các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, những nguồn thu chủ yếu cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai. 3.4. Bài báo khoa học Thời gian qua, các bài viết được công bố về thực trạng hoạt động Nhà nước cho thuê đất có thể kể đến một số bài viết tiêu biểu sau đây: Các bài báo đăng trên các tạp chí chuyên ngành có liên quan đến hoạt động thuê đất như: Phan Thị Thanh Huyền, Nguyễn Tiến Sỹ (2015). Nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015, Số 23(229), tr. 11- 12. Trong bài viết này, tác giả đã tìm hiểu pháp luật về đất đai về chế độ sở hữu toàn dân và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất và cho thuê đất phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. 6
Nguyễn Việt Hà (2021). Một số bất cập của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, 2021, Số 10(355), tr. 38-42. Trong bài viết này, tác giả bài viết đã viết về chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, thẩm định nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư, thời hạn cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, tiền thuê đất của các dự án đầu tư. Phạm Xuân Thắng (2020). Hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Tạp chí Nghiên cứu Lập Pháp, tháng 8/2020. Trong bài viết này, tác giả bài viết đã tìm hiểu pháp luật về đất đai và những vẫn đề cần hoàn thiện của Luật Đất đai 2013. Lưu Trần Phương Thảo (2020). Pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, Tạp chí Nghề luật, Học viện Tư pháp, 2020, Số 12, tr. 31 – 36. Trong bài viết này, tác giả bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này và ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn. Mạc Văn Trọng (2021). Quy định pháp luật về cho thuê đất trong các khu công nghiệp và thực tiễn tại tỉnh Bắc Ninh, Tạp chí Tài chính, Bộ Tài chính, Tháng 6,2021(754), Kỳ 1, tr.131-133. Trong bài viết này, tác giả bài viết đã viết thực trạng triển khai các quy định pháp luật về cho thuê đất trong các khu công nghiệp, thực tiễn áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh và đề xuất giải pháp khắc phục. Nguyễn Thị Thanh Xuân (2020). Hoàn thiện quy định về cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, 2019, Số 12 (380), tr. 55 – 60. Trong bài viết này, tác giả bài viết đã phân tích một số quy định pháp luật về cho thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 còn hạn chế và hoàn thiện và đề xuất hướng hoàn thiện. Ngoài ra, còn một số bài viết được đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành pháp lý như Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Tạp chí Khoa học pháp lý, Tạp chí Tòa án nhân dân. Một số nhận xét đánh giá về các công trình nghiên cứu đã thực hiện: 7
Thứ nhất, đây là những công trình có ý nghĩa đối với đề tài luận văn, kết quả nghiên cứu của các công trình này giúp cho việc đánh giá thực trạng thuê đất giữa Nhà nước và bên thuê đất cũng như những giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về thuê đất. Tuy nhiên, do chủ đề nghiên cứu khác nhau cùng với thời gian công bố, phạm vi nghiên cứu nên những vấn đề sau đây liên quan đến chủ đề nghiên cứu của luận văn chưa được giải quyết trong các công trình đã công bố: Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương. Thứ hai, luận văn phân tích rõ tính khả thi, phù hợp và những khó khăn, hạn chế trong việc thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Bình Dương làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất trong thời gian tới. Thứ ba, những công trình nghiên cứu trên là nguồn tư liệu tham khảo cần thiết, là cơ sở kế thừa cho những nghiên cứu tiếp theo. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu đã công bố chỉ dừng lại ở nghiên cứu lý luận về cho thuê đất, pháp luật về cho thuê đất, đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp - Thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương” là công trình nghiên cứu việc thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở tỉnh Bình Dương chưa được các nghiên cứu trước đây khai thác hay đề cập đến nên có tính thời sự và thực tiễn. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn là các quy định pháp luật về cho thuê đất, đối với doanh nghiệp theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương thông qua chính sách, các số liệu, các hồ sơ vụ việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp thu thập được. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về nội dung: Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật về điều 8
kiện cho thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quy định pháp luật về xác định giá đất khi nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất, các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển hình thức thuê đất và quy định về trường hợp doanh nghiệp đã đóng tiền thuê đất cho cả thời gian thuê từ trước đó, xử lý vi phạm các nghĩa vụ thuê đất. Phạm vi về không gian: Địa bàn tỉnh Bình Dương. Phạm vi về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn áp dụng các quy định này trên địa bàn tỉnh Bình Dương trong giai đoạn 2014 – 2021. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, ngoài ra còn kết hợp với quan điểm chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý khác. Đề tài nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở vận dụng các quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin và các đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về kinh tế và pháp luật trong hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Về phương pháp nghiên cứu cụ thể để thực hiện đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp tổng hợp, quy nạp, phân tích, bình luận, diễn giải: được sử dụng khi đánh giá, bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất để làm cơ sở cho những kết luận khoa học. Tác giả sử dụng các phương pháp này để phân tích các khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật và các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp để làm rõ thế nào là cho thuê đất và đặc trưng của cho thuê đất đới với doanh nghiệp. Sau khi phân tích rõ những vấn đề về cho thuê đất, thì tiến hành tổng hợp rút ra được khái niệm tổng quát, những nội dung quan trong khái quát vấn đề được nghiên cứu. Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện đề tài luận văn. 9
Phương pháp liệt kê và hệ thống hóa các quy định pháp luật: nhằm chỉ rõ các đặc điểm, phân loại đối tượng, quyền và nghĩa vụ doanh nghiệp được cho thuê đất theo quy định và hệ hóa thống gắn với quá trình nghiên cứu về cho thuê đất đối với doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương 1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp qua các báo cáo, vụ việc thực tế tại tỉnh Bình Dương: phân tích, đánh giá tình huống vụ việc cụ thể, bình luận các vụ án cụ thể, thu thập số liệu thứ cấp các văn bản quy phạm pháp luật, sách, giáo trình, các công trình khoa học, tạp chí chuyên ngành liên quan đến hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp, thống kê, xử lý số liệu được sử dụng khi đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất nhằm rút ra những kết luận tổng quan, những quan điểm, các đề xuất, kiến nghị. Phương pháp này sử dụng chủ yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích logic quy phạm: được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện mâu thuẫn trong nội dung quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất. Phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề cho thuê đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Dương để thấy rõ những hạn chế trong việc áp dụng các quy định này. Phương pháp này sử dụng chủ yếu ở chương 2. Phương pháp bình luận án: được sử dụng trong việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật qua vụ án thực tế ở chương 2 của luận văn để đưa ra quan điểm phù hợp, nghiên cứu hồ sơ vụ án cụ thể tóm tắt lại toàn bộ nội dung vụ án về những diễn biến quan trọng nhất để có thể xác định nội dung cơ bản của vụ án và đưa ra những đánh giá, kết luận việc giải quyết vụ án cả về phương diện nội dung và trên phương diện tố tụng. Bình luận tính hợp pháp của bản án phù hợp với pháp luật nội dung và với những quy định luật hình thức, tính có căn cứ của bản án thể hiện ở các chứng cứ chứng minh phù hợp với những tình tiết thực tế của vụ án đã xảy ra. 6. Đóng góp của đề tài  Ý nghĩa lý luận: 10
Luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp lý về cho thuê đất đối với doanh nghiệp theo quy định của pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương, làm rõ tính khả thi, phù hợp và những hạn chế trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về cho doanh nghiệp thuê đất để hoàn thiện vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương.  Ý nghĩa thực tiễn: Phân tích đánh giá có hệ thống thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương để đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trong thời gian tới nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động cho thuê đất đối với với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Kết quả nghiên cứu nhằm góp phần nâng cao chất lượng hoạt động của tổ chức, các ngành, các cấp, tăng cường trách nhiệm, chú trọng công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật về thuê đất cho các tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương. 7. Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, Luận văn gồm có 02 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật và các giải pháp góp phần hoàn thiện, nâng cao hiệu quả pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương 11
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP 1.1. Những vấn đề lý luận cho thuê đất đối với doanh nghiệp 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Khái niệm Các doanh nghiệp là tổ chức, cá nhân được thành lập hợp pháp, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch. Hoạt động này được thực hiện liên tục thông qua một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận1. Từ đó có thể thấy doanh nghiệp là tổ chức kinh tế thực hiện các hoạt động kinh doanh của chính tổ chức đó nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Một trong những phương thức tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp chính là từ quá trình đầu tư, sản xuất kinh doanh, đầu tư nhà máy, thiết bị, nhân công sản xuất,... để tạo ra sản phẩm và tiêu thụ sản phẩm. Do đó, để có một vị trí đầu tư kinh doanh thuận lợi, doanh nghiệp thường chọn hình thức như thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp mình. Thuê đất ở đây là một thỏa thuận dưới hình thức giao dịch, có thời gian, đối tượng thuê là quyền sử dụng đất và phải trả tiền cho cho việc thuê đất đó. Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất2. Tác giả Nguyễn Khánh Ly (2016) nêu quan điểm: “Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê.”3 Từ những định nghĩa cũng như lập luận trên có thể rút ra khái niệm về cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu là Nhà nước với tư cách là cơ quan có thẩm quyền quyết định trao quyền sử 1 Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 2 Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013 3 Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr 38. 12