Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:167

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh" được hoàn thành với mục tiêu nhằm nghiên cứu, phân tích quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh để nhận diện đầy đủ những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong thi hành pháp luật. Từ đó, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu quả theo luật định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong tương lai ở nước ta.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỘNG LUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8380107 Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỘNG LUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật Kinh tế Mã số ngành: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Hồ Xuân Thắng Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi: Nguyễn Thị Mộng Luyến Học viên Cao học Luật Kinh tế Khóa 2 – Trường Đại học Ngân hàng Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các dữ liệu, số liệu và một số kiến thức của tác giả khác trong luận văn được sử dụng trung thực, có đầy đủ nguồn dữ liệu đáng tin cậy theo quy định của một công trình khoa học. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng 5 năm 2023 Tác giả Nguyễn Thị Mộng Luyến
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nội dung luận văn chuyên ngành Luật Kinh tế, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy cô Khoa Luật Kinh tế, Phòng Sau Đại học Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS Hồ Xuân Thắng đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện luận văn với tinh thần trách nhiệm cao độ và sự giúp đỡ nhiệt tình. Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, công chức Phòng Quản lý nhà thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thu thập, tìm kiếm thông tin đề hoàn thành tốt luận văn. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn gia đình, bạn bè, đặc biệt là tập thể Lớp CH2LKT (khóa 2021 – 2023) đã ủng hộ và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Xin chân thành cảm ơn!
iii TÓM TẮT Tiêu đề: Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tóm tắt: Hiện nay, trong hoạt động kinh doanh bất động sản được các doanh nghiệp chú trọng đầu tư phát triển nhiều nhất vẫn là các dự án nhà ở thương mại. Trong hoạt động này, loại hình kinh doanh chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại đang được các nhà đầu tư quan tâm thúc đẩy nhịp nhàng giữa cung và cầu đối với thị trường BĐS. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS vẫn còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo do đó gây khó khăn cho quá trình áp dụng pháp luật, dẫn đến nhiều vấn đề bất cập trong thực tiễn. Luận văn được triển khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM, từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu quả theo luật định về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM trong tương lai ở nước ta. Tác giả chủ yếu tập trung sử dụng phương pháp phân tích, so sánh luật để làm rõ cơ sở lý luận và phương pháp thống kê, tổng hợp để đánh giá thực tiễn, từ đó đưa ra kết luận. Luận văn đã trình bày và phân tích những nội dung cơ bản trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM: hình thức chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng; thẩm quyền, trình tự và thủ tục chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan; hợp đồng chuyển nhượng và đồng thời đánh giá việc áp dụng pháp luật những quy định trên tại thực tiễn TP Hồ Chí Minh, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp cho các cơ quan lập pháp, hành pháp ở Trung ương, UBND TP Hồ Chí Minh và Hiệp hội BĐS Hồ Chí Minh (HoREA) góp phần hoàn thiện khung pháp lý và thực hiện hiệu quả quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM. Từ khóa: kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư, nhà ở thương mại, chuyển nhượng dự án bất động sản.
iv ABSTRACT Title: Law on transfer of commercial housing business investment projects, practical application in Ho Chi Minh City. Abstract: Currently, in real estate trading, businesses still focus on investing and developing commercial housing projects the most. In this activity, the type of trading that transfers of all or a portion of commercial housing business investment projects are interested in and promoted rhythmically between supply and demand in the real estate market by investors. The legal regulations on real estate project transfer are still conflicted and overlapping, so making it difficult for the law application process leads to many inadequacies in practice. The dissertation is implemented and researched with the goal of analyzing and clearly demonstrating the current legal regulations on the transfer of commercial housing business investment projects, thereby making recommendations to improve legal regulations in order to effectively implement the law on transfer of commercial housing business investment projects in the future in our country. The author mainly focuses on using the analytical and comparative law methods to clarify the theoretical basis and the statistical and synthetic methods to evaluate practice, thereby drawing conclusions. The dissertation has presented and analyzed the basic contents of the law on transfer of commercial housing business investment projects: form of transfer, requirements in terms of transfer; competence in transfer, order and procedures for transfer, rights and obligations of related parties in agreement on transfer; agreement on transfer, and at the same time has evaluated the legal application of the above regulations in practice in Ho Chi Minh city, from there, making recommendations and solutions for the legislative and executive agencies at the central level, the People's Committee of Ho Chi Minh City and the Ho Chi Minh City Real Estate Association, in order to improve the the legal framework and implement effectively of regulations in the law on transfer of commercial housing business investment projects. Keywords: real estate trading, investment project, commercial housing, transfer of real estate project.
v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU STT Từ viết tắt Ký hiệu 1 Bất động sản BĐS 2 Chủ đầu tư CĐT 3 Đầu tư kinh doanh ĐTKD 4 Doanh nghiệp DN 5 Dự án đầu tư DAĐT 6 Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư GCNĐKĐT 7 Giấy chứng nhận GCN 8 Kinh doanh Bất động sản KDBĐS 9 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dung Luật BVQLNTD 10 Luật Đầu tư LĐT 11 Luật Kinh doanh Bất động sản Luật KDBĐS 12 Nhà đầu tư NĐT 13 Nhà ở thương mại NOTM 14 Quyền sử dụng đất QSDĐ 15 Thành phố Hồ Chí Minh TP Hồ Chí Minh 16 Thủ tục hành chính TTHC 17 Tổ chức tín dụng TCTD 18 Ủy ban nhân dân UBND 19 Văn bản hợp nhất VBHN
vi MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI .............................................. 9 1.1. Lý luận chung về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ................................................................................................................................ 9 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh .......... 9 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm về nhà ở thương mại ............................................. 15 1.1.3. Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ..................................................................................................................... 17 1.2. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ............................................................................... 21 1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại của một số nước trên thế giới ....................... 21 1.2.2. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại của Việt Nam ............................................... 24 1.3. Nội dung quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ............................................................................... 27 1.3.1. Các hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại .......................................................................................................................... 27 1.3.2. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại . 32 1.3.3. Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại .............................................................................................. 39 1.3.4. Quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại .............................................................................................. 46 1.3.5. Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại . 49 1.4. Vai trò của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ......................................................................................................... 52 1.4.1. Vai trò điều chỉnh, hoàn thiện cơ chế điều chỉnh chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại bằng pháp luật của cơ quan lập pháp .... 52
vii 1.4.2. Vai trò quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong hoạt động kinh doanh bất động sản ..................................................................................................................... 52 1.4.3. Vai trò điều tiết hoạt động nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản ...................................................................................................... 53 1.4.3. Vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng .................................................... 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 55 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................. 56 2.1. Giới thiệu tổng quan về đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay .................................................... 56 2.1.1. Tổng quan về sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay......................................................................................... 56 2.1.2. Tổng quan về sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 đến nay ........................................................... 58 2.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2022 ...................................................................................................................... 59 2.2.1. Thực trạng áp dụng quy định về các hình thức chuyển nhượng theo nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.......... 61 2.2.2 Thực trạng áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ........................................................................... 64 2.2.3. Thực trạng áp dụng các quy định về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ...................................................... 68 2.2.4. Thực trạng áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ............................ 71
viii 2.2.5. Thực trạng áp dụng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ....................................................................... 73 2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại............................................. 75 2.3.1. Kiến nghị đối với cơ quan lập pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ............................ 75 2.3.2. Kiến nghị đối với cơ quan hành pháp ở trung ương trong việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại ....... 80 2.3.3. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân các cấp của Thành phố Hồ Chí Minh trong việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. ....................................................................................................... 83 2.3.4. Kiến nghị đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại .. 87 2.3.5. Kiến nghị đối với Hiệp hội bất động sản và người tiêu dùng trong việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại .......................................................................................................................... 88 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 89 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................i
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực hoạt động chịu sự tác động mạnh mẽ của cung và cầu trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Hoạt động này luôn chịu sự điều chỉnh của pháp luật để đảm bảo sự hài hòa trong nhiều mặt của đời sống xã hội như kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đóng một vị trí quan trọng trong nền kinh tế - xã hội hiện nay góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách của công dân. Đầu tư kinh doanh NOTM thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều hình thức khác nhau của các chủ thể kinh doanh đều phải chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước mà ở đó không thể thiếu vắng sự điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật. Ở Việt Nam, giai đoạn 2015-2022, nhiều dự án bị “trùm mền” được khởi động trở lại thông qua phương thức chuyển nhượng dự án, điều này góp phần phục hồi, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS tồn tại nhiều bất cập, tạo nên những rào cản pháp lý, gây khó khăn nhất định trong thực tiễn áp dụng. Với vai trò là một nội dung quan trọng chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, các quy định của Luật KDBĐS và pháp luật có liên quan cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong bối cảnh mới, đặc biệt là giai đoạn phục hồi kinh tế - xã hội sau đại dịch COVID-19 hiện nay. Khi nghiên cứu thực tiễn hoạt động chuyển nhượng các dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua tại TP Hồ Chí Minh, tác giả nhận thấy bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn tồn tại những hạn chế như: các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức “lách luật” như góp vốn, hợp tác đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án dưới mác nhà phát triển dự án, gây thất thu một khoản lớn cho ngân sách nhà nước; chủ thể và đối tượng tham gia giao dịch chưa đảm bảo năng lực, tính pháp lý, chưa cân bằng được quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các bên liên quan đến dự án: dù quy định nhiều điều kiện chuyển nhượng một cách chặt chẽ, khắt khe nhưng pháp luật hiện hành còn thiếu quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Thực tế, khi chuyển nhượng dự án, giá trị dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư mới, vì vậy nhà
2 đầu tư mới có thể định đoạt giá hoặc thay đổi các cam kết của chủ đầu tư cũ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng. Từ thực tiễn pháp luật và áp dụng pháp luật nêu trên cho thấy sự cần thiết nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát: Nghiên cứu, phân tích quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh để nhận diện đầy đủ những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong thi hành pháp luật. Từ đó, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật nhằm triển khai có hiệu quả theo luật định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong tương lai ở nước ta. 2.2. Mục tiêu cụ thể: Phân tích nội hàm khái niệm “chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại”, quy định hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan. Chỉ ra được những bất cập, chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Phân tích tình hình áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 đến nay. Từ những nhận định, kết luận thực tiễn nêu trên, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị của mình để góp phần hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại thúc đẩy có hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn chủ yếu là các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện hành. Cụ thể là các quy định trong Luật Đất đai năm 2013; Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, VBHN Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2020; Luật Nhà ở năm 2014, VBHN Luật nhà ở năm 2020; Luật đầu tư năm 2014 và VBHN Luật Đầu tư năm 2020 và pháp luật khác có liên quan. Bên cạnh đó, luận văn phân tích và đánh giá thông qua các số liệu, báo cáo, bản án,.. hiện hành để làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh, từ đó kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật và những giải pháp thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại có hiệu quả trong thực tiễn ở TP Hồ Chí Minh. 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu nội dung quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, đề tài không nghiên cứu chuyển nhượng một phần của dự án. Cụ thể là các quy định tại Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành luật, trong đó tác giả tập trung, giới hạn phạm vi nội dung chủ yếu trong Luật Kinh doanh bất động sản để phân tích, chứng minh làm rõ những quy định pháp luật liên quan. - Phạm vi không gian: trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. - Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ 2015 – 2022. 4. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài này, luận văn sử dụng các phương pháp sau: Phương pháp luận, kết hợp phương pháp tư duy logic và duy vật biện chứng để hệ thống hoá một số cơ sở lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM. Trong khoa học pháp lý, các quan hệ xã hội là đối tượng điều chỉnh của pháp luật, chịu sự tác động của các điều kiện kinh tế, chính trị. Do đó, khi nghiên cứu đề tài này, tác giả đã đặt vấn đề nghiên cứu trong một không gian chịu sự chi phối và tác động của nhiều yếu tố, từ đó xem xét và đánh giá vấn đề một cách tổng quát và toàn diện.
4 Phương pháp phân tích: phương pháp này được sử dụng xuyên suốt toàn đề tài, áp dụng phương pháp này để giải thích những quy định của pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại, nhằm hiểu rõ mục đích, vai trò, ý nghĩa của các quy định pháp luật về lĩnh vực này. Đồng thời, trên cơ sở những quy định của pháp luật hiện hành, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh, từ đó chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế cần phải tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Phương pháp tổng hợp: là phương pháp liên kết, sắp xếp thông tin đã thu thập và đánh giá chúng để tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ, sâu sắc về vấn đề nghiên cứu. Trên cơ sở phân tích, đánh giá pháp luật, tác giả sẽ đưa ra những kết luận, nhận định cụ thể về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM theo pháp luật hiện hành. Phương pháp so sánh, đối chiếu: được sử dụng trong quá trình nghiên cứu hệ thống các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án NOTM như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư để tìm kiếm những quy định khác biệt, mâu thuẫn, chồng chéo từ đó tìm ra nguồn gốc, cốt lõi vấn đề, kết luận và đưa ra các kiến nghị, đề xuất phù hợp. Phương pháp này, giúp phát hiện những khuyết điểm của văn bản của pháp luật hay phát hiện những quy định cần đổi mới để phù hợp với sự thay đổi của xã hội, giúp đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn hơn. Bên cạnh đó, phương pháp so sánh, đối chiếu còn được luận văn sử dụng trong việc phân tích quá trình hình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại của một số nước trên thế giới và Việt Nam, từ đó làm rõ những khác biệt trong các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh NOTM giữa một số nước trên thế giới với Việt Nam, cũng như những điểm tiến độ, điểm mới trong các quy định của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ. Phương pháp thống kê: được sử dụng để sơ lược tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại trên thực tế. Trên cơ sở kết hợp với phương pháp phân tích để đưa ra những đánh giá về thực tiễn thi hành và áp dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. 5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
5 Về lý luận, luận văn giải thích và đưa ra khái niệm “dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại”, “chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại”, phân biệt và làm sáng tỏ bản chất chuyển nhượng dự án bất động sản với hoạt động chuyển nhượng vốn làm thay đổi chủ đầu tư dự án của các doanh nghiệp. Những vấn đề về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại phát sinh trong thực tiễn như: vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý và cho phép chuyển nhượng dự án, quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án cũng như các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đặc biệt những khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng trực tiếp từ đại dịch bệnh COVID-19 đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại… sẽ được luận văn nghiên cứu, phân tích và làm rõ. Từ đó kiến nghị các giải pháp hoàn thiện và thi hành pháp luật hiệu quả 6. Tổng quan về nghiên cứu Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung là một vấn đề quan trọng của pháp luật kinh doanh bất động sản, hiện nay liên quan đến đề tài này, có nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu ở các mức độ khác nhau, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đọc và tham khảo một số công trình tiêu biểu sau: 6.1 Luận án, luận văn Tác giả Trương Thế Côn với đề tài “Chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2019. Công trình đã nghiên cứu toàn diện và có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng dự án đầu tư, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư. Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong Luật Đầu tư, do đó, đây là nguồn tài liệu tham khảo khi tác giả nghiên cứu phần lý luận chung về chuyển nhượng dự án đầu tư, tuy nhiên trọng tâm và phạm vi nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh BĐS. Tác giả Đỗ Xuân Trọng với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”, Luận án Tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2022. Công trình đã nghiên cứu toàn diện và có hệ thống quy định pháp luật về chuyển
6 nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS, đây là cơ sở lý thuyết, nguồn tham khảo quan trọng trong luận văn của tác giả. Tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, năm 2017. Luận văn trình bày tổng quan về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS tại Việt Nam. Luận văn đã phân tích và nêu ra những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng chuyển nhượng dự án bị ách tắc, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, đồng thời phân tích những bất cập, vướng mắc trong áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng dự án bất động sản mà chủ yếu là những bất cập về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, đề tài được trình bày trong phạm vi rộng, không giới hạn không gian áp dụng pháp luật, do đó công trình là tài liệu tham khảo lý luận, cơ sở pháp lý khoa học cho luận văn của tác giả. Tác giả Trịnh Diệp Ly với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại Thành phố Thanh Hóa”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội (2017). Luận văn khái quát những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, hệ thống hóa các quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại về chủ thể, điều kiện, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại. Từ đó, tác giả đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại tại Thành phố Thanh Hóa và đưa ra những giải pháp để hoàn thiện. Tác giả Võ Thị Diệu Hương với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tại Tỉnh Quảng Bình”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật – Đại học Huế, năm 2019. Luận văn khái quát hóa những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng dự án BĐS: chủ thể, điều kiện, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên, trình tự, thủ tục chuyển nhượng. Từ đó, tác giả đánh giá thực trạng chuyển nhượng dự án BĐS tại tỉnh Quảng Bình và đưa ra các giải pháp. Cả hai luận văn đều mang đến cho tác giả một cái nhìn toàn diện quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng. Đồng thời cả hai luận văn nghiên cứu thực trạng trong phạm vi không gian
7 tỉnh Quảng Bình và Thành phố Thanh Hóa, do đó sẽ không trùng lắp với phạm vi nghiên cứu thực tiễn của đề tài. Tác giả Nguyễn Ngọc Thục với đề tài “Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn TP Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, năm 2020. Luận văn tập trung phân tích lý luận pháp luật về chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật kinh doanh BĐS, tuy nhiên phần thực tiễn áp dụng tại TP Hồ Chí Minh còn chưa cụ thể và chưa được khai thác rõ ràng, chưa đủ sức thuyết phục cho những kiến nghị hoàn thiện áp dụng pháp luật trên cơ sở thực tiễn nêu trên. Tác giả Trần Thị Hiền với đề tài “Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, năm 2021. Luận văn tập trung chủ yếu về điều kiện chuyển nhượng dự án: lý luận chung, những quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng: chủ thể tham gia, dự án/phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Luận văn giúp tác giả có cái nhìn rõ hơn về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, một trong những nội dung nghiên cứu của tác giả về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. 6.2 Sách và các công trình nghiên cứu khoa học khác Tác giả Lưu Quốc Thái với công trình sách Pháp luật kinh doanh bất động sản (2018), NXB Lao động. Công trình nghiên cứu chung về hoạt động KDBĐS, giới thiệu đến đọc giả những nội dung khái quát những khái niệm liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản đến chi tiết các quy định cụ thể về quản lý thực hiện dự án đầu tư KDBĐS. Công trình nêu trên tập trung phân tích quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mang tính chất “gợi mở” mà chưa đi sâu phân tích cụ thể về nội dung của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với công trình sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành (2019), NXB Chính trị quốc gia sự thật. Công trình có nghiên cứu một cách tổng quát, bình luận chuyên sâu về hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nội dung hoạt động chuyển
8 nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được công trình phân tích tại Mục 6, Chương 2, đây là những nội dung cơ bản giúp tác giả định hình được những nội dung cơ bản cần được nghiên cứu trong luận văn về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại. Tác giả Đỗ Xuân Trọng với bài viết “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, bài đăng tạp chí Công thương năm 2019. Điểm nổi bật của bài viết là trình bày và phân tích được những điểm chưa hoàn thiện của pháp luật, những rào cản pháp lý ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật KDBĐS trên thực tế. Tác giả Võ Trung Tín và Trương Văn Quyền với bài viết “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản”, bài đăng tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 03+04 (427 + 428) – T2/2021. Bài viết đã có những phân tích chuyên sâu về hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng, làm rõ những bất cập, chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành về điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, từ đó kiến nghị các giải pháp hoàn thiện, áp dụng pháp luật hiệu quả. Trên cơ sở trên, có thể thấy vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một nội dung nghiên cứu không mới và đã có nhiều tác giả nghiên cứu. Luận văn sẽ nghiên cứu và tham khảo những thành quả của những công trình nghiên cứu trước nhưng tập trung chuyên sâu vào các khía cạnh quan trọng của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại: hình thức và điều kiện chuyển nhượng; thủ tục chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia; hợp đồng chuyển nhượng và thực tiễn áp dụng pháp luật tại TP Hồ Chí Minh. 7. Kết cấu luận văn Nội dung luận văn được kết cấu bởi 02 chương sau đây: Chương 1: Những vấn đề cơ bản về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh và một số kiến nghị hoàn thiện.
9 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1. Lý luận chung về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh * Khái niệm chuyển nhượng Chuyển nhượng theo nghĩa thông thường là sự bán hoặc cho đi một vật, tài sản của người này cho người người khác. Thực tế hàng ngày, chúng ta thường ít sử dụng thuật ngữ này trong giao tiếp, bởi thay vì nói “tôi chuyển nhượng cho anh căn nhà này”, người ta sẽ nói “tôi bán/tặng cho anh căn nhà này”. Do vậy, thuật ngữ “chuyển nhượng” thường được sử dụng trong lĩnh vực pháp lý là chủ yếu, vì nó liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, giao dịch dân sự nói chung. Theo từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngoài ra chuyển nhượng còn có nghĩa là bán hoặc cho đi.” Theo từ điển Wex1: “Chuyển nhượng là một hành động nhờ đó quyền sở hữu tài sản được chuyển giao một cách tự nguyện từ người này sang người khác. Đó là một cách xử lý tài sản hoặc quyền tài sản dưới hình thức bán, chuyển tiền, cho thuê, giấy phép, cầm giữ, quà tặng, v.v.” Như vậy, dưới góc độ pháp lý, chuyển nhượng hiểu theo nghĩa chung nhất là hành động chuyển dịch tài sản, quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác dưới các hình thức khác nhau như: bán, tặng, cho thuê, mượn. Việc chuyển nhượng này có thể xuất phát từ những quy định của pháp luật hoặc từ hành vi pháp lý của các chủ thể có liên quan (thể hiện bằng hợp đồng chuyển nhượng). Do vậy, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu việc chuyển nhượng xuất phát từ hành vi pháp lý được thực hiện bằng các hợp đồng, giao dịch mà không nghiên cứu các trường hợp chuyển nhượng bắt buộc theo luật hoặc theo quyết định hành chính 1 Wex là một từ điển pháp lý và bách khoa toàn thư miễn phí được tài trợ và lưu trữ bởi Viện Thông tin Pháp lý tại Trường Luật Cornell, USA.
10 của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cũng như các trường hợp chuyển nhượng khác (các trường hợp chuyển nhượng này không xuất phát từ ý chí của các bên trong giao dịch chuyển nhượng mà xuất phát từ ý chí, mệnh lệnh hành chính của các cơ quan quản lý nhà nước). * Khái niệm dự án Khác với thuật ngữ “chuyển nhượng”, thường được sử dụng trong lĩnh vực pháp lý, đặc biệt là pháp lý về BĐS, thì thuật ngữ “dự án” được sử dụng khá phổ biến trong nhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội. Chúng ta có thể hiểu dự án là tập hợp các kế hoạch bao gồm những chính sách, hành động, dự trù kinh phí, các nguồn lực khác… được tổ chức thực hiện trong một thời gian nhất định nhằm đạt được mục tiêu đặt ra trong một lĩnh vực nhất định. Pháp luật Việt Nam không có quy định giải thích về thuật ngữ “dự án” nói chung, nhưng trong LĐT 2020, có quy định “dự án đầu tư” là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động ĐTKD trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.2 Như vậy, với khái niệm trên về DAĐT, pháp luật nước ta đã giới hạn việc triển khai thực hiện DAĐT là trong dài hạn hoặc trung hạn (ít nhất là trên 2 năm), điều này cho thấy sự khác biệt trong cách tiếp cận khái niệm dự án theo nghĩa thông thường là được thực hiện trong một thời gian nhất định. LĐT 2020 quy định rõ về thời gian thực hiện DADT để cho thấy được tầm quan trọng, mức độ thực hiện mang tính dài hơi của các DAĐT, nhằm phân biệt với các dự án khác, không có tính chất đầu tư. Trong khái niệm “dự án đầu tư” của LĐT 2020, chúng ta bắt gặp thuật ngữ “đầu tư kinh doanh”, vậy để làm rõ hơn về dự án đầu tư kinh doanh, chúng ta sẽ tiếp tục phân tích khái niệm “đầu tư kinh doanh”. * Khái niệm đầu tư kinh doanh Đầu tư kinh doanh là một cụm từ được ghép bởi 02 từ có nghĩa là “đầu tư” và kinh doanh” - những thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và được giải thích khá nhiều trong các từ điển, sách chuyên ngành về kinh tế, pháp luật. Trong khoa học kinh tế, đầu tư được xem là hoạt động sử dụng các nguồn “nhân 2 Theo Khoản 4, Điều 3, LĐT năm 2020.