Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu chung của luận văn "Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang" nhằm làm rõ những vấn đề lí luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó, phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ TUẤN KIỆT PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ TUẤN KIỆT PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8 30 01 04 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THỊ THU HÀ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 2
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, đƣợc hoàn thành một cách nghiêm túc tại Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh. Các thông tin, số liệu nêu trong luận văn không sao chép từ các công trình nghiên cứu của các tác giả khác. Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình. Học viên Võ Tuấn Kiệt ii
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa học và luận văn này, học viên xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại Khoa Luật, Trƣờng Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi tận tình trong quá trình học tập. Đặc biệt, học viên xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Trần Thị Thu Hà, ngƣời hƣớng dẫn khoa học đã tận tâm, hết lòng dành nhiều thời gian, tâm huyết hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin đƣợc gửi lời cảm ơn tới bạn bè đồng nghiệp, gia đình và ngƣời thân đã động viên, ủng hộ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Xin chân thành cám ơn. iii
TÓM TẮT LUẬN VĂN 1. Tên đề tài: Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang. 2. Nội dung: Mục tiêu nghiên cứu: làm rõ những vấn đề lí luận về kinh doanh nhà ở HTTTL, thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang; trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL nói riêng trong thời gian tới. Phƣơng pháp nghiên cứu: luận văn sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ Phƣơng pháp so sánh, tổng hợp dữ liệu, Phƣơng pháp nghiên cứu hệ thống, phân tích tài liệu, Phƣơng pháp so sánh, Phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp quy nạp để thực hiện nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu: Qua kết quả nghiên cứu cho thấy, tỉnh Tiền Giang hiện có 15 dự án nhà ở HTTTL đang đƣợc triển khai, với sự gia tăng của các dự án nhà ở xã hội, đặc trƣng khác với nhiều tỉnh thành trong cả nƣớc chỉ tập trung vào nhà ở thƣơng mại. Tuy nhiên, dự án nhà ở HTTTL so với các dự án đất nền thì còn chiếm số lƣợng nhỏ, tiềm năng phát triển còn lớn. Luận văn đã tiến hành nghiên cứu, khảo sát về việc thực hiện quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang, phân tích thực trạng, chỉ ra những kết quả đạt đƣợc và những khó khăn, hạn chế đang tồn tại. Điều cơ bản nhất của những hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang là hệ thống pháp luật còn chƣa hoàn thiện, chƣa rõ ràng, thậm chí khái niệm “nhà ở HTTTL” cũng chƣa đƣợc hiểu một cách thống nhất. Các quy định về điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh nhà ở HTTTL cũng còn nhiều bất cập khi áp dụng trong thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang thời gian qua chƣa thực sự hiệu quả. Dựa trên các đánh giá những khó khăn, hạn chế trong áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, luận văn đã xây dựng những kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh iv
doanh nhà ở HTTTL trong thời gian tới trên địa bàn tỉnh. Các giải pháp của luận văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL, tiến tới xây dựng một văn bản quy phạm riêng điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà ở HTTTL.HTTTL. 3. Từ khóa: nhà ở hình thành trong tƣơng lai, pháp luật kinh doanh nhà ở, kinh doanh bất động sản, nhà ở tỉnh Tiền Giang. v
THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS (In English) 1. Title of the thesis: The law on housing business formed in the future from the practice of Tien Giang province. 2. Content: Research objectives: clarify the theoretical issues of the TTL housing business, the actual implementation of the law on the LC housing business from the practice of Tien Giang province; on that basis, build a system of solutions to contribute to the improvement of policies and laws on real estate business management in general and real estate business for HTT in particular in the coming time. Research methods: the thesis uses a combination of research methods such as comparative method, data synthesis, systematic research method, document analysis, comparative method, synthesis method, and method. inductive method to conduct research. Research results: Through the research results, it shows that, Tien Giang province currently has 15 integrated housing projects being implemented, with an increase in social housing projects, which are different from many other provinces in the region. The whole country focuses only on commercial housing. However, compared to other real estate projects, the number of land plot projects is still small, and the potential for development is still great. The thesis has conducted research and survey on the implementation of legal regulations on residential housing business in Tien Giang province, analyzed the current situation, pointed out the achieved results and the existing difficulties and limitations. in. The most basic of limitations in the application of the law on LCs in Tien Giang province is that the legal system is still incomplete and unclear, and even the concept of 'HTTP housing' is not understood. in a unified manner. The regulations on business conditions, the subject of LC housing business also has many shortcomings when applied in practice, leading to the management and supervision of the business of TTL housing projects in Tien Giang province over time. not really effective. Based on the assessment of the difficulties and limitations in the application of the law on residential housing business in Tien Giang province, the thesis has developed recommendations and proposed solutions to improve the law related to housing. HTTTL housing business in the near future in the province. The solutions of the thesis focus on completing and amending the legal regulations on housing business in HTTL, proceeding to develop a separate normative document governing the housing business HTT HTT. 3. Keywords: housing formed in the future, law on housing business, real estate business, housing in Tien Giang province. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản HTTTL Hình thành trong tƣơng lai PCCC Phòng cháy chữa cháy UBND Ủy ban nhân dân vii
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... iii TÓM TẮT LUẬN VĂN............................................................................................iv THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS .....................................................vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT ................................................. vii DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................xi MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ............................................................................................................... 1 3. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 4 4. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 5 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 5 6.Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 5 7. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 6 8. Đóng góp của đề tài ................................................................................................ 7 9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu ......................................................................... 7 10. Cấu trúc luận văn ................................................................................................ 10 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ...................................... 11 1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò của nhà ở hình thành trong tƣơng lai . 11 1.1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................. 11 1.1.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai ..................................................... 12 1.1.3 Phân loại nhà ở hình thành trong tƣơng lai ..................................................... 16 1.1.4 Vai trò của nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................. 18 viii
1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL ..... 20 1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL ........................................ 20 1.2.2. Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai ................. 21 1.2.3. Vai trò của pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai............... 22 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG ........... 26 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG ................................................................................................ 26 2.1. Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................. 26 2.1.1. Quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai ...... 26 2.1.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL ... 34 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ......................................................................................................... 37 2.2.1. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang .................... 37 2.2.2. Đánh giá chung về việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ........................................................................... 41 2.3. Những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang ............................................................................ 45 2.3.1. Những thuận lợi .............................................................................................. 45 2.3.2. Những khó khăn ............................................................................................. 46 CHƢƠNG 3: CÁC KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG ......................... 54 3.1. Bối cảnh và dự báo tình hình thị trƣờng bất động sản, nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................................................................................... 54 3.1.1. Bối cảnh thị trƣờng bất động sản ................................................................... 54 ix
3.1.2. Một số dự báo tình hình thị trƣờng bất động sản, nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................................................................................... 56 3.2. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ..................... 61 3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang .................................... 61 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại tỉnh Tiền Giang ........................................................................... 65 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... I x
DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Thống kê dự án nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ............. 38 giai đoạn 2016-2020 ............................................................................................ 38 Bảng 2.2. Quy mô dự án nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ............... 39 giai đoạn 2016-2020 ............................................................................................ 39 Bảng 2.3. Thống kê tranh chấp nhà ở HTTTL tại các cấp Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, giai đoạn 2016-2020.................................................... 50 xi
MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đầu tƣ BĐS là hoạt động kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hóa, nhờ đó kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tƣ đƣợc mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức1. Thị trƣờng BĐS đóng vai trò quan trọng và không thể tách rời của nền kinh tế thị trƣờng, ngày càng nâng cao vị thế là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, tạo nên cơ chế khách quan bảo đảm cho BĐS có thể đƣợc sử dụng một cách hiệu quả nhất. Thị trƣờng BĐS chịu ảnh hƣởng bởi nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, không chỉ của quốc gia mà còn những yếu tố quốc tế2. Trong đó, nhà ở HTTTL là một trong những loại tài sản đăc biệt đƣợc giao dịch nhiều trên thị trƣờng hiện nay cũng chịu ảnh hƣởng bởi các yếu tố này. Do đặc thù của nhà ở HTTTL là chƣa thực sự hoàn thiện và đƣa vào sử dụng nên việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS liên quan đến tài sản này cần phải có quy định chặt chẽ. Nhiều nƣớc trên thế giới đã ban hành những quy định cụ thể để điều chỉnh các giao dịch về nhà ở HTTTL. Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản HTTTL lần đầu tiên đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm 1999 tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong văn bản luật này, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng3. Sau này tại khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 ghi nhận “tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc HTTTL”, sau này đƣợc chính thức quy định tại Điều 108 BLDS năm 2015 “Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chƣa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhƣng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” và kế thừa quy định đƣợc thế chấp tài sản HTTTL. Năm 2005, khi Luật Nhà ở đƣợc ban hành, lần đầu tiên pháp luật công nhận và cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả dần. Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh BĐS đã quy định về điều 1 Hoàng Tuấn (2018), Tầm quan trọng của BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng, https://khamphahanhtrinhnhà ở valand.com.vn/tam-quan-trong-cua-bat-dong-san-trong-nen-kinh-te-thi-truong/ , truy cập ngày 22/12/2021; 2 Tạp chí Tài chính (2019), Thị trƣờng BĐS Việt Nam và những yếu tố tác động, https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai- chinh/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-va-nhung-yeu-to-tac-dong-310779.html, truy cập ngày 22/12/2021; 3 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 1
kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng HTTTL. Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014, khoản 19 Điều 3 và Luật kinh doanh BĐS năm 2014, tại khoản 4 Điều 3 đã thừa nhận tài sản HTTL nhƣ một loại tài sản đƣợc lƣu thông trong giao dịch dân sự, tuy nhiên hai văn bản này chỉ thừa nhận các loại tài sản HTTTL là “nhà ở”, “nhà, công trình xây dựng”, tức có quy định rất hẹp. Có thể thấy khái niệm về tài sản HTTTL trong BLDS và trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chƣa thống nhất. Nói cách khác, Luật Nhà ở và Luật KDBĐS định nghĩa loại nhà ở và BĐS HTTTL dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản, mà bỏ qua yếu tố pháp lý của tài sản4. Thực tế pháp luật có vƣớng mắc nhất định, nên quá trình áp dụng các quy định vào hoạt động giao dịch với tài sản HTTTL cũng phát sinh những bất cập do cách hiểu khác nhau. Hậu quả pháp lý là những giao dịch với tài sản HTTTL, mà chủ yếu là nhà ở và các công trình xây dựng phát sinh các mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại cho các bên trong quan hệ dân sự đó, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền. Thực tiễn cho thấy, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan nhƣ Luật Nhà ở, Luật Đất đai đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và đã khắc phục đƣợc nhiều hạn chế so với trƣớc đây nhƣng thực tiễn vẫn còn một số vƣớng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện thì việc kinh doanh BĐS là nhà ở HTTTL mới thực sự bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể trong quan hệ kinh doanh nhà ở HTTTL. Bên cạnh đó, do tác động của những yếu tố chủ quan và khách quan của xu thế hội nhập quốc tế về mọi mặt, sự thay đổi trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai, chính sách về nhà ở tác động làm cho các quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở HTTTL có sự thay đổi và phát sinh mới, nhất thiết cần phải có những quy định cụ thể của pháp luật kịp thời điều chỉnh. Điều này dẫn đến khả năng có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật là khó tránh khỏi cần phải đƣợc khắc phục kịp thời trong bối cảnh hội nhập hiện nay. Để giải quyết đƣợc những khó khăn, bất cập đó, cần thiết phải nghiên cứu, đánh giá để sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL 4 Vũ Thị Hồng Yến (2019). Đăng ký thế chấp tài sản HTTTL, những vấn đề cần hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 07(383)-2019 2
cũng nhƣ có các nghiên cứu chuyên sâu đánh giá việc áp dụng pháp luật về giao dịch với tài sản HTTTL và nhà ở HTTTL trong thực tiễn. 2. Tính cấp thiết của đề tài: Trên thị trƣờng bất động sản, các giao dịch với tài sản hình thành trong tƣơng lai là giao dịch đặc biệt quan trọng và phổ biến, bởi nó mang lại lợi thế vê vốn chi chủ đầu tƣ cũng nhƣ khách hàng. Trong số các bất động sản HTTTL đƣợc giao dịch chủ yếu là các dự án nhà ở đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau. Giao dịch với nhà ở HTTL có thể là mua bán, cho thuê, thuê mua rất sôi động trên thị trƣờng, đòi hỏi cần có khung pháp lý điều chỉnh giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt này bởi những đặc thù của nhà ở HTTTL so với nhà ở hiện có. Hiệp Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong Báo cáo Tình hình thị trƣờng BĐS Việt Nam năm 2020 đã đánh giá hai đợt dịch Covid-19 đã ảnh hƣởng xấu đến thị trƣờng BĐS Việt Nam5. Tuy nhiên, thị trƣờng vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng tại khu vực vùng ven và các tỉnh miền Tây nhƣ các tỉnh Long An, Tiền Giang, Cần Thơ, Vĩnh Long… Trong đó Tiền Giang là địa phƣơng đƣợc quan tâm khoảng 1 năm gần đây do có vị trí thuận lợi và nhiều tiềm năng để phát triển du lịch, nhờ đó thị trƣờng BĐS ở Tiền Giang ngày một trở nên sôi động. Nghiên cứu những vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang trong thời gian qua cho thấy rằng hệ thống pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL vẫn còn có những vƣớng mắc cần giải quyết phù hợp phục vụ cho sự phát triển của tỉnh trong thời gian tới. Những vấn đề phát sinh có thể kể đến là: có hiện tƣợng huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng trong các dự án nhà ở HTTTL; có những trƣờng hợp lách luật để chuyển nhƣợng nhà ở HTTTL mà khách hàng không biết, dẫn tới ảnh hƣởng về quyền lợi, phát sinh tranh chấp kéo dài; vấn đề thiếu vốn trong kinh doanh nhà ở HTTTL là nhà ở xã hội kém hấp dẫn mặc dù nhu cầu xã hội cao. Những vấn đề này đòi hỏi cần nghiên cứu, đánh giá một cách nghiêm túc, chỉ ra những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh BĐS vào thực tiễn để đề xuất giải pháp. Đặc biệt là trong quá trình xây dựng tỉnh Tiền Giang trở thành vùng kinh tế 5 Hiệp hội BĐS Việt Nam (2021), https://vars.com.vn/tin-tuc/chi-tiet/tinh-hinh-thi-truong-bds-viet-nam-quy-ii-va-6-thang-dau-nam- 2021-0cf550f6-9720-4d81-abd6-5b56bd162c8e Truy cập ngày 20/12/2021. 3
trọng điểm của khu vực Miền Tây trong thời gian tới sẽ đón nhận những làn sóng đầu tƣ, chuyển dịch cơ cấu nguồn vốn doanh nghiệp, tạo nên sự biến động lớn trên thị trƣờng BĐS tỉnh Tiền Giang. Để đánh giá việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL trên thị trƣờng kinh doanh BĐS của tỉnh Tiền Giang thời gian qua, từ đó chỉ ra những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế, bất cập trong việc thực hiện pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL từ thực tiễn, làm cơ sở để đề xuất những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật, nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang, học viên đã lựa chọn đề tài “PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG” để làm luận văn thạc sĩ. 3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. Mục tiêu tổng quát: Mục tiêu chung của Luận văn nhằm làm rõ những vấn đề lí luận về kinh doanh nhà ở HTTTL và pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL, từ đó, phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang, đánh giá những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế còn tồn tại; trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL nói riêng từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang trong thời gian tới. 3.2. Mục tiêu cụ thể: Đề tài xác định các mục tiêu nghiên cứu cụ thể nhƣ sau: - Nghiên cứu các vấn đề lý luận về tài sản HTTTL và quy định pháp luật kinh doanh BĐS về nhà ở HTTTL; - Rà soát các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS là nhà ở HTTTL. Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về kinh doanh nhà ở HTTTL; nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại địa bàn tỉnh Tiền Giang, xác định đƣợc những khó khăn, vƣớng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật và nguyên nhân của các khó khăn vƣớng mắc. 4
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL và đƣa ra các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang. 4. Câu hỏi nghiên cứu Đề tài đặt ra các câu hỏi nghiên cứu sau: 1. Pháp luật kinh doanh BĐS quy định về nhà ở HTTTL nhƣ thế nào? Nội dung quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL? 2. Pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL đã đƣợc thực hiện nhƣ thế nào tại tỉnh Tiền Giang? Có kết quả gì đạt đƣợc và bộc lộ những hạn chế, bất cập ra sao? 3. Giải pháp, kiến nghị nào để hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS cũng nhƣ nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang? 5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Quy định pháp luật về kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL trên địa bàn tỉnh Tiền Giang. - Không gian nghiên cứu: Các dự án nhà ở kinh doanh BĐS HTTTL tại tỉnh Tiền Giang. - Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2016-2020. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu 6.1. Phƣơng pháp luận Để giải quyết đƣợc vấn đề đặt ra thì luận văn đƣợc nghiên cứu dựa trên cơ sở phƣơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; đƣờng lối, chính sách phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN của Đảng Cộng sản Việt Nam; đƣờng lối, chính sách phát triển nền kinh tế thị trƣờng của Chính phủ. 6.2. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng kết hợp các phƣơng pháp nghiên cứu sau: - Phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp tổng hợp: Đề tài sử dụng các phƣơng pháp này nhằm hệ thống dữ liệu nghiên cứu từ các công trình nghiên cứu, các đề tài NCKH các cấp, báo cáo, đề án, bài báo của các tác giả trong và ngoài nƣớc liên 5
quan đến pháp luật kinh doanh BĐS HTTTL, kinh doanh nhà ở HTTTL, từ đó khái quát các nội dung lý luận nhƣ khái niệm, đặc điểm của nhà ở HTTTL, pháp luật kinh doanh BĐS là nhà ở HTTTL. - Phƣơng pháp phân tích: Đƣợc sử dụng chủ yếu trong chƣơng 1 và chƣơng 2 của luận văn, thông qua việc phân tích tài liệu, các nghiên cứu trƣớc liên quan đến tài sản HTTTL, nhà ở HTTTL nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận; tại Chƣơng 2, đƣợc sử dụng để phân tích, đánh giá quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL. Phƣơng pháp so sánh: đƣợc sử dụng chủ yếu tại Chƣơng 2 của luận văn nhằm đánh giá quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL qua các giai đoạn với pháp luật hiện hành, từ đó chỉ ra những kết quả đạt đƣợc, những bất cập còn tồn tại trong các quy định của pháp luật. Phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp quy nạp: Đƣợc sử dụng chủ yếu trong mục phân tích thực trạng tại Chƣơng 2, hệ thống hóa các tài liệu số liệu quản lý hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL của các cơ quan quản lý nhà nƣớc tại tỉnh Tiền Giang nhằm làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại đây. Phƣơng pháp này cũng đƣợc sử dụng trong Chƣơng 3 nhằm rút ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật trên cơ sở đánh giá thực trạng của Chƣơng 2. 7. Nội dung nghiên cứu Các nội dung nghiên cứu cơ bản của đề tài là: Chƣơng 1 của luận văn khái quát những vấn đề chung về kinh doanh BĐS đối với các nhà ở HTTTL. Ở nội dung này, luận văn triển khai phân tích khái niệm, đặc điểm của BĐS HLTTL; khái niệm, đặc điểm hoạt động kinh doanh BĐS với nhà ở HTTTL cũng nhƣ phân loại kinh doanh BĐS đối với các nhà ở HTTTL. Luận văn cũng làm rõ vai trò của hoạt động kinh doanh nhà ở HTTTL với ngƣời dân, với công tác quản lý nhà nƣớc và với thị trƣờng BĐS. Chƣơng 2 của luận văn trình bày thực trạng quy định pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà ở HTTTL theo pháp luật hiện hành. Từ đó, phân tích thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật kinh doanh BĐS với nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang theo các nội dung: chủ thể kinh doanh, điều kiện nhà ở đƣa và kinh doanh; điều 6
kiện nhà ở HTTL và thực tiễn các giao dịch nhà ở HTTL tại các dự án này. Cuối cùng, Chƣơng 2 có những đánh giá hết quả đạt đƣợc, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc áp dụng quy định pháp luật kinh doanh BĐS với các nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang. Chƣơng 3 của luận văn đƣa ra bối cảnh, một số dự báo tình hình thị trƣờng BĐS thời gian tới và đƣa ra một số kiến nghị cũng nhƣ giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở HTTTL trong thời gian tới. 8. Đóng góp của đề tài Về lý luận: Đề tài là công trình khoa học có tính chất hệ thống và chuyên sâu những vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật kinh doanh BĐS đối với các nhà ở BĐS HTTTL. Làm rõ khái niệm nhà ở BĐS HTTTL, pháp luật kinh doanh BĐS với nhà ở BĐS HTTL và đặc điểm của nó. Các kết quả nghiên cứu về lý luận của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý và những nội dung lý thuyết liên quan đến pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và với các nhà ở BĐS HTTTL nói riêng. Về thực tiễn: luận văn là công trình khoa học có tính thực tiễn bởi chƣa có nghiên cứu nào đề cập, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật kinh doanh BĐS đối với các nhà ở BĐS HTTTL tại tỉnh Tiền Giang. Kết quả nghiên cứu của đề tài có tính chất tham khảo cho các nhà quản lý, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang đầu tƣ tại thị trƣờng BĐS tỉnh Tiền Giang cũng nhƣ là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu, sinh viên quan tâm đến nội dung này. 9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Pháp luật kinh doanh BĐS đã đƣợc Quốc hội thông qua năm 2014, trải qua hơn 5 năm thực hiện, với vai trò quan trọng của thị trƣờng BĐS với nền kinh tế, đã có nhiều nhà nghiên cứu quan tâm đến đề tài này. Có thể kể đến các công trình nghiên cứu nhƣ: Tác giả Huỳnh Thanh Tụ (2018) với luận văn “Pháp luật về bảo đảm bằng tài sản HTTTL trong hoạt động kinh doanh”, Đại học Luật Đại học Huế. lại nhìn nhận nhà ở HTTTL nhƣ một tài sản bảo đảm và đánh giá thông qua phƣơng thức giao dịch bảo đảm bằng nhà ở HTTTL. Tác giả đã đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm bằng tài sản HTTTL trong hoạt động kinh 7
doanh, làm rõ những quy định của pháp luật, đƣa ra nhận định về những mặt đạt đƣợc và bất cập, hạn chế cần đƣợc khắc phục cũng nhƣ thực tiễn thực hiện và khó khăn, vƣớng mắc cũng nhƣ nguyên nhân trong thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này Tác giả Nguyễn Ngọc Huy (2020) với luận văn “Pháp luật về kinh doanh BĐS qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế”, Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn đã phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành từ thực tiễn nhà ở BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2015-2019 và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên luận văn không tập trung vào nhà ở BĐS HTTTL mà đây chỉ là một trong những vấn đề nhỏ đƣợc nêu lên trong luận văn. Tác giả Hoàng Văn Thìn (2016) với luận văn “Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt Nam”, Đại học Luật, Đại học Huế lại nghiên cứu vấn đề kinh doanh nhà ở HTTTL dƣới giác độ hợp đồng. Đề tài phân tích, đánh giá cụ thể và có hệ thống các quy định của pháp luật điều chỉnh các hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, đánh giá những điểm bất cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về mua bán nhà ở HTTTL. Đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở HTTTL. TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018) với bài báo “Pháp luật về kinh doanh BĐS HTTTL”, Tạp chí Tòa án. Tác giả đã khái quát những quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về kinh doanh BĐS HTTTL, đồng thời chỉ ra những hạn chế nhƣ vấn đề huy động vốn trong các nhà ở HTTTL; vấn đề bảo lãnh của ngân hàng; vấn đề nhà ở xã hội; chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS HTTTL còn sơ sài, chƣa đủ mạnh. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế nhƣ tăng cƣờng các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa BĐS đƣa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tƣ ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cƣờng kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch; ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng HTTTL. 8