Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức - Tình huống xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

 - 

PHAN NGỌC YẾN XUÂN

PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH

LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC:

TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP. HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

 - 

PHAN NGỌC YẾN XUÂN

PHÂN TÍCH TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH

LỰA CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC:

TRƯỜNG HỢP XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP. HCM

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. HUỲNH THẾ DU

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này do tôi tiến hành khảo sát, tham khảo tài liệu và trình

bày. Các trích dẫn, số liệu sử dụng trong luận văn đều được trích nguồn và có độ chính xác

cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này thể hiện quan điểm cá nhân của tôi,

không nhất thiết là quan điểm của Trường đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 04 năm 2016

Phan Ngọc Yến Xuân

Tác giả

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận văn này tôi đã nhận được sự giúp đỡ và hỗ trợ chân

thành và nhiệt tình từ các thầy cô, bạn bè và gia đình.

Trước hết tôi xin gởi lời cám ơn chân thành đến các thầy cô và các nhân viên trong

Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright – những người đã trang bị cho tôi nền tảng kiến

thức vững vàng cũng như hỗ trợ cho tôi rất nhiều về mặt kỹ thuật, phương tiện, tài liệu để

tôi thực hiện đề tài. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với TS. Huỳnh Thế Du

đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Bên cạnh đó tôi xin gởi lời cám ơn đến các anh chị em lớp cao học Chính sách công

MPP6, MPP7 đã hỗ trợ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

luận văn.

Cuối cùng tôi xin cám ơn gia đình tôi đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để tôi đầu

tư thực hiện đề tài này, cám ơn chồng tôi – anh Nguyễn Quang Hòa đã hỗ trợ tôi rất nhiều

trong quá trình đi thực địa, tiến hành khảo sát và phỏng vấn sâu cũng như chia sẻ với tôi rất

nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện luận văn, động viên tôi những lúc tôi nản lòng.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 08 năm 2016

Tác giả

Phan Ngọc Yến Xuân

iii

TÓM TẮT

Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các

nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. TP. HCM cũng không tránh khỏi tình trạng tương

tự, giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo do đó đã bùng nổ các hoạt động

xây dựng tự phát khắp nơi. Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà

phi chính thức, người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt

và cưỡng chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng.

Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt bốn tiêu chí ưu tiên chọn nhà của

NHTG (2015): khả năng chi trả, khả năng tiếp cận, an ninh và sự phù hợp để sống, đặc biệt

đáp ứng tốt những tiêu chí ưu tiên riêng trong chọn nhà của người nghèo mà nhà chính

thức không thể đáp ứng, đây chính là nguyên nhân tại sao ngày càng nhiều người đặc biệt

là người thu nhập thấp tìm đến với nhà phi chính thức.

Thêm vào đó, trong trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản lý, lựa chọn

xây nhà trái phép của người dân và nhận hối lộ của cán bộ quản lý là điểm cân bằng của trò

chơi, là lựa chọn chiến lược tốt nhất cho cả 2 bên. Những kẻ hỡ, những yếu kém trong hệ

thống quản lý, tình trạng tham nhũng, hối lộ đã tạo điều kiện cho nhà phi chính thức tồn tại

và phát triển phổ biến như hiện nay.

Như vậy, nhu cầu của người dân đối với nhà phi chính thức vì nó phù hợp với họ và

khả năng có thể xây dựng nhà phi chính thức vì tình trạng tham nhũng là hai nguyên nhân

chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở xã Vĩnh Lộc A.

Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho

trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên

liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở, hạn chế nhiều nhất tổn thất vô ích cho xã hội. Nhà

nước sẽ xây dựng các quy hoạch dài hạn cụ thể và hợp thức hóa các hoạt động phi chính

thức hiện nay. Đối với khu vực được quy hoạch là khu dân cư, nhà nước cho hợp thức hóa

giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối với

những căn nhà xây mới bằng với mức phí phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân

cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa

nhà nước và nhân dân, nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế

và thi công. Đối với khu vực quy hoạch các công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở

hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau này.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................... ii

TÓM TẮT ......................................................................................................................... iii

MỤC LỤC ..........................................................................................................................iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................. vii

DANH MỤC HÌNH VẼ ................................................................................................. viii

DANH MỤC PHỤ LỤC ....................................................................................................ix

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU ....................................................................... 1

1.1.Bối cảnh nghiên cứu ............................................................................................... 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 3

1.3.Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 3

1.4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 3

1.5.Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.6.Kết cấu đề tài .......................................................................................................... 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................... 5

2.1.Định nghĩa liên quan ............................................................................................... 5

2.2.Khung phân tích ....................................................................................................... 5

2.2.1. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân ................................... 5

2.2.2. Lý thuyết trò chơi......................................................................................... 7

2.3.Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam ....................................... 8

2.4.Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức .............................. 10

2.5.Những công trình nghiên cứu liên quan ............................................................... 12

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA

CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH .... 14

3.1. Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A .............................................. 14

3.2. Đặc điểm của người dân sống ở khu nhà phi chính thức ................................... 16

3.3. Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu chí

lựa chọn nhà ở ................................................................................................................... 19

3.3.1. Tiêu chí 1: Khả năng chi trả ....................................................................... 20

3.3.2. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận .................................................................... 24

3.3.3. Tiêu chí 3: Mức độ an ninh ........................................................................ 26

3.3.4. Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống ...................................................... 27

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN

TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN

TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH ........................................................... 31

4.1. Cách thức xây dựng và quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A ............. 31

4.2. Ma trận trò chơi giữa người xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý ... 35

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 38

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Nội dụng viết tắt

Liên minh Quyền nhà ở Châu Á

ACHR

Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad

ASAG

CB Richard Ellis – Tên một công ty bất động sản

CBRE

Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất

COHRE

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐTS

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu

tài sản gắn liền với đất

KCN

Khu công nghiệp

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

NHTG

Ngân hàng Thế giới

10 OECD

Organization

for Economic Co-operation

and

Development - Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

Trung bình

13 UBND

Ủy ban nhân dân

14 UNESCAP

Economic and Social Commission for Asia and the

Pacific - Ủy ban Kinh tế Xã hội châu Á Thái Bình

Dương Liên Hiệp Quốc

15 UN-HABITAT

Tổ chức Hỗ trợ Gia cư

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà nước ..... 8

Bảng 3.1: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức ............................................. 21

Bảng 3.2: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 .... 22

Bảng 3.3: Thời gian di chuyển trung bình của người dân ................................................. 25

Bảng 3.4: Cảm nhận cuộc sống của người dân .................................................................. 29

viii

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A .......................................................... 2

Hình 3.1: Những căn nhà bị cưỡng chế ở xã Vĩnh Lộc A ................................................. 14

Hình 3.2: Hình ảnh một căn nhà phi chính thức năm 2014 và 2016 ................................. 16

Hình 3.3: Diện tích nhà phi chính thức .............................................................................. 16

Hình 3.4: Thời gian sinh sống và phương thức tiếp cận

nhà phi chính thức của người dân ...................................................................................... 17

Hình 3.5: Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A ........................................................................................................................ 18

Hình 3.6: Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay .............................. 19

Hình 3.7: Mức độ quan trọng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A ......................................................................... 20

Hình 3.8: Thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở nhà phi chính thức, xã Vĩnh Lộc A ................................................................................. 22

Hình 3.9: Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A ................................................................................................................................. 23

Hình 3.10: Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A............................................................................................................... 25

Hình 3.11: Mức độ hài lòng của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A .................................................................................. 28

Hình 4.1: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh trước 5/2013 ..................................................................................... 32

Hình 4.2: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh sau 5/2013 ........................................................................................ 34

DANH MỤC PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: Định nghĩa nhà ổ chuột ...................................................................................i

PHỤ LỤC 2: Bài học cho sự phát triển vùng ven đô thị tại các nước Châu Á................... ii

PHỤ LỤC 3: Phân tích lợi ích và chi phí của nhà phi chính thức ..................................... iii

PHỤ LỤC 4: Các lý thuyết liên quan .............................................................................. viii

PHỤ LỤC 5: Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A ............................................................................xi

PHỤ LỤC 6: Quy định về hợp thức hóa xây dựng nhà trái phép ..................................... xii

PHỤ LỤC 7: Kinh nghiệm quốc tế về nâng cấp tại chỗ ...................................................xiv

PHỤ LỤC 8: Trục xuất thu hồi đất: ví dụ và hệ lụy .........................................................xix

PHỤ LỤC 9: Kinh nghiệm quốc tế về tái định cư .......................................................... xxii

PHỤ LỤC 10: Kinh nghiệm quốc tế về nhà ở công do chính phủ xây dựng .............. xxviii

PHỤ LỤC 11: Kinh nghiệm quốc tế về chia sẻ đất đai ..................................................xxix

PHỤ LỤC 12: Kinh nghiệm quốc tế về phương án mặt bằng và dịch vụ ......................xxxi

PHỤ LỤC 13: Kinh nghiệm quốc tế về chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố...... xxxiii

PHỤ LỤC 14: Tính chi phí vốn chủ sở hữu đối với nhà ở xã hội theo mô hình tài chính CAPM ...........................................................................................................................xxxvi

PHỤ LỤC 15: Cách thức chọn mẫu, khảo sát và phỏng vấn sâu .............................. xxxviii

PHỤ LỤC 16: Bảng câu hỏi khảo sát ...........................................................................xxxix

PHỤ LỤC 17: Nội dung phỏng vấn sâu hộ gia đình sống trong những căn nhà phi chính thức ................................................................................................................................. xliv

PHỤ LỤC 18: Nội dung phỏng vấn sâu chủ thầu xây dựng ............................................ lvii

PHỤ LỤC 19: Kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý nhu cầu nhà ở thu nhập thấp.........lx

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Bối cảnh nghiên cứu

Hiện nay, nhà phi chính thức đang là một vấn đề nổi lên tại các thành phố lớn ở các

nước đang phát triển, đây là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. Một lượng lớn dân cư đổ về các thành phố lớn làm

cho nhu cầu nhà ở tăng lên nhanh chóng, đi kèm với nó là nhu cầu về các dịch vụ công

cộng và các cơ sở hạ tầng cơ bản.

TP. HCM không tránh khỏi tình trạng tương tự, cùng với sự gia tăng đầu tư các

KCN, lượng người nhập cư đổ về ngày càng đông, chủ yếu tập trung ở các khu vực vùng

ven, ngoại thành làm phát sinh nhu cầu nhà ở rất cao ở các khu vực này. Theo NHTG

(2015) số lượng các hộ gia đình thành thị ở TP. HCM tăng trung bình hằng năm 64.000 hộ

tương đương 17%. Theo Trương Sĩ (1996) trích trong Nguyễn Hữu Minh, Nguyễn Xuân

Mai (2004) “từ sau giải phóng số người nhập cư vào TP. HCM liên tục tăng, trong tương

lai các luồng di chuyển nhất là lao động từ nông thôn sẽ vẫn còn tiếp tục đổ về thành phố”.

“Trong tổng số người nghèo ở đô thị, người nhập cư nghèo chiếm một bộ phận đáng kể,

khoảng 20% số người nhập cư không có sổ hộ khẩu là những người dễ bị tổn thương, phân

biệt đối xử hoặc rơi ra ngoài lề do không được thừa nhận là thành viên chính thức của cộng

đồng, nhiều chính sách quản lý đô thị dễ tác động tiêu cực đến nguồn mưu sinh của họ”

(NHTG, 2014). “Đối với người nghèo, nhà ở là vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn

như TP. HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư

mới đủ lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên những khu đất công còn bỏ trống, khi

bị giải tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác” (Đặng Nguyên Anh, 2004). Tại

TP. HCM, dù quỹ đất đô thị có tăng lên nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không

tăng do sự gia tăng nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu cao về nhà ở tại các

đô thị, thiếu nhà vẫn là vấn đề thời sự bức thiết ở TP. HCM (NHTG, 2015).

Giá nhà đã vượt xa khả năng kinh tế của người nghèo, theo CBRE trong vòng 20

năm giá bất động sản của Việt Nam tăng 100 lần, gấp 25 lần thu nhập bình quân đầu

người. Theo Lê Nguyệt Trân (2011) hơn 80% dân số chỉ có khả năng chi trả từ 128 – 271

triệu đồng/căn nhà trong khi đó giá nhà trên thị trường bình quân từ 600 – 800 triệu

đồng/căn, do đó đã bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát khắp nơi gây ảnh hưởng trực

tiếp đến kiến trúc và cảnh quan môi trường.

Tại TP. HCM hoạt động xây dựng nhà phi chính thức diễn ra phổ biến và tập trung

chủ yếu ở vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Thủ Đức, Gò Vấp… Trong 9 tháng đầu

năm 2013 tổng số vụ vi phạm cả TP. HCM là 3.034 trường hợp thì riêng huyện Bình

Chánh chiếm đến 1.093 trường hợp (hơn 1/3 tổng số vụ vi phạm), đây là điểm nóng của

vấn đề xây dựng nhà trái phép hiện nay của TP. HCM (Ngọc Huân, 2013). Còn theo Báo

cáo tình hình KT-XH 2013 của UBND huyện Bình Chánh, Huyện đã phát hiện và xử lý

1.930 vụ vi phạm về xây dựng nhà phi chính thức.

Hình 1.1: Khu nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

Nguồn: Tác giả tự chụp

Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà phi chính thức, chiếm

45% số vụ vi phạm của huyện Bình Chánh, 27% của TP.HCM, đây là điểm nóng của tình

trạng xây dựng trái phép ở huyện Bình Chánh nói riêng và TP. HCM nói chung (Ngọc

Mai, 2013).

Nếu đi thực tế xuống địa bàn xã, dễ dàng bắt gặp những căn nhà phi chính thức, đặc

biệt trong những con đường nhỏ chỉ cách các trục đường chính 300 – 400m. Mặc dù chưa

có con số thống kê cụ thể nhưng ước tính số lượng nhà trái phép ở khu vực này lớn hơn

gấp nhiều lần so với con số được công bố. Việc phát hiện những căn nhà xây trái phép rất

dễ dàng, những ngôi nhà đang xây dựng mà không niêm yết công khai biển báo công trình

và giấy phép xây dựng phía trước chắc chắn là nhà trái phép. Những căn nhà không có số

nhà, hoặc diện tích không đủ theo quy định tách thửa, cấp sổ, cấp số tạm thì đó là nhà xây

trái phép (Đ. Thắng, 2014). Nhưng thực tế chúng vẫn tồn tại, thậm chí còn được cấp đồng

hồ điện để sinh hoạt, chỉ một số ít bị phát hiện và xử lý.

Người dân ở đây ý thức rất rõ việc làm trên là trái pháp luật, rủi ro bị phạt và cưỡng

chế cao, tuy nhiên họ vẫn cố tình vi phạm và số lượng ngày càng tăng, trở nên hết sức phổ

biến ở khu vực này. Vậy động cơ nào thôi thúc họ quyết định lựa chọn nhà phi chính thức

mặc dù lường trước được rủi ro? Làm cách nào để giảm động cơ lựa chọn nhà phi chính

thức nhằm giải quyết tình trạng hiện nay. Để tìm ra câu trả lời, tác giả quyết định thực hiện

đề tài nghiên cứu “Phân tích tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức:

Tình huống xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh”.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài tập trung vào 3 mục tiêu: (1)Tìm hiểu những nguyên nhân dẫn đến quyết định

chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A; (2)Tìm hiểu nguyên nhân tại sao

nhà phi chính thức lại tồn tại phổ biến như hiện nay; (3)Đưa ra những giải pháp cho vấn đề

này.

1.3. Câu hỏi nghiên cứu:

Đề tài tập trung trả lời 3 câu hỏi: (1)Những nguyên nhân nào dẫn đến quyết định

chọn nhà phi chính thức của người dân ở xã Vĩnh Lộc A? (2)Tại sao nhà phi chính thức lại

tồn tại phổ biến như hiện nay? (3)Những giải pháp nào có thể thực hiện để giải quyết tình

trạng nhà phi chính thức?

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu đối tượng là những quyết định lựa chọn nhà phi chính

thức của người dân và những hành động của cán bộ quản lý nhà phi chính thức ở phạm vi

xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP. HCM.

1.5. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phân tích tình huống, kết hợp

nhiều lý thuyết trong kinh tế học để phân tích. Thông tin sử dụng gồm thông tin thứ cấp

được thu thập từ số liệu thống kê của UBND xã Vĩnh Lộc A, các trang báo có uy tín, trang

web của UBND huyện Bình Chánh và các cơ quan có liên quan, các văn bản pháp luật liên

quan. Thông tin sơ cấp thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn sâu những đối tượng liên

quan.

1.6. Kết cấu đề tài: 5 chương

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu: nêu lên bối cảnh, mục tiêu, câu hỏi, đối tượng,

phạm vi, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của đề tài

Chương 2: Cơ sở lý thuyết: trình bày những cơ sở lý thuyết về nhà phi chính thức,

khung phân tích, các nghiên cứu liên quan và kinh nghiệm quốc tế.

Chương 3: Phân tích nguyên nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức

của người dân tại xã Vĩnh Lộc A.

Chương 4: Phân tích nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tồn tại phổ

biến tại xã Vĩnh Lộc A.

Chương 5: Kết luận và kiến nghị: tổng kết lại những phân tích phía trên và đưa ra

một số khuyến nghị chính sách.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1. Định nghĩa liên quan

Theo OECD, nhà phi chính thức là: (1)Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa đủ

cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2)Nhà ở không

phù hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng hiện hành (nhà ở trái phép)

Un-Habitat (2005), nhà ổ chuột: “là ngôi nhà thiếu một trong năm điều kiện sau:

(1)Nhà ở kiên cố; (2)Diện tích đủ sống; (3)Tiếp cận với nguồn nước sạch; (4)Tiếp cận vệ

sinh phù hợp; (5)Sự sở hữu và tình trạng pháp lý an toàn”. Khu ổ chuột của sự thất vọng là

một khu vực đổ nát, do một nhóm dân cư bên lề xã hội chiến dụng, dễ bị phá hủy hoặc sửa

sang làm mới. Khu ổ chuột của sự hy vọng là nơi mà con người luôn hy vọng về một tương

lai tốt đẹp, họ sẵn sàng đầu tư nguồn lực để cải thiện nhà ở và cộng đồng.

2.2. Khung phân tích

2.2.1. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân

Un-Habitat (2005) đưa ra các tiêu chí lựa chọn nhà ở trong đó có sự khác nhau giữa

thứ tự ưu tiên của các tiêu chí giữa người nghèo và người giàu. Người giàu chú ý nhiều

hơn đến địa vị, sự thoải mái, thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. Còn người

nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu chí sau:

Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi

người nghèo lựa chọn nơi sinh sống. Sống ở gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến

trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm

sống hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và

níu giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá xa trung tâm thành phố, các khu công

nghiệp, trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch vụ xã hội. Đó là lý do tại sao

những khu ổ chuột trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất chấp đông đúc hay bất ổn

thế nào

Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người nghèo, nhà ở không chỉ là không gian

sống mà còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu nhập bao gồm may quần áo, sản

xuất thủ công, nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ, hay xe chở hàng rong, cửa

hàng sửa chữa, sản xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, giặt

là, làm bánh, nhà hàng, quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt luôn đem đến sự

linh hoạt lớn cho việc kết hợp giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm tiền. Đây là

lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người nghèo

do thiếu không gian cho các hoạt động nêu trên.

Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng: Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống

dựa vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ

trong những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới

phức hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự tiếp cận không chính thức tới nguồn

điện, người trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn tín dụng trong những trường

hợp khẩn cấp và giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu tại sao người nghèo không

thể tồn tại khi bị cô lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời ven thành phố và họ phải

quay lại chỗ cũ

Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25-30%

trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là chấp nhận được đối với một hộ gia đình. Tuy

nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình có thu nhập trung bình và không áp dụng đối

với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như

thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê

giá rẻ cũng thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt ngoài khả năng của người

nghèo. Hộ gia đình càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở và trích phần trăm từ thu

nhập hàng tháng của họ. Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng lên và hoàn thiện dần tại

các khu ổ chuột mới là kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo – ngôi nhà cho

phép họ từng bước gây dựng nền tảng kinh tế.

NHTG cũng đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề nhà ở tại Việt Nam, trong nghiên cứu

gần đây nhất vào năm 2015, NHTG đã tổng hợp và đưa ra 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn

nhà của hộ gia đình Việt Nam:

Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao

nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng

chi trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất

lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như

nhu cầu ở theo thời gian.

Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập

do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà. Ưu

tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ

hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách

đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao thông công cộng và nhà mặt phố để

có các cơ hội kinh doanh.

Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề

trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác.

Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như

giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn

hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí).

Trong bài phân tích này tác giả sử dụng 4 tiêu chí của NHTG (2015) làm khung phân

tích chính trong đó chú trọng kết hợp với các đặc điểm lựa chọn nhà của người nghèo

trong Un-Habitat (2005) vì đa phần người dân ở nhà phi chính thức đều là người nghèo.

2.2.2. Lý thuyết trò chơi

Trò chơi là tình huống trong đó những người chơi đưa ra những quyết định mang tính

chiến lược, tức là những quyết định có tính đến phản ứng và hành động của các đối thủ.

Các quyết định mang tính chiến lược đem đến lợi ích ròng cho người chơi. Mục đích chính

của lý thuyết trò chơi là xác định chiến lược tối ưu cho mỗi người chơi, đó là chiến lược

làm tối đa hóa lợi ích kỳ vọng của họ (Pyndyck và Rubinfeld, 2014).

Hoạt động xây dựng nhà phi chính thức là một trò chơi chiến lược giữa người dân và

nhà nước, kết cục của từng kịch bản được thể hiện trong ma trận của Phạm Minh Thiên

Phước (2013)

Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà

nước

Người dân

Xây trái phép Tuân thủ

Kịch bản 1: Kịch bản 3:

- Không có nhà ở cho người nghèo - Cung – cầu nhà ở cân bằng

và người nhập cư - Pháp luật nghiêm minh và

- Nhà ổ chuột với điều kiện sống người dân tuân thủ, không có

ế h c g n ỡ ư C

thấp kém gia tăng bởi đây là hiện tượng vi phạm trong xây

phương án cuối cùng của họ dựng nhà ở.

Kịch bản 2: Kịch bản 4:

- Rất nhiều người dân có được nơi - Cung – cầu nhà ở cân bằng

c ớ ư n à h N

ở phù hợp với điều kiện thu nhập - Người dân nghiêm chỉnh tuân

thủ pháp luật và không có động của họ

- Nhà ở phi chính thức phát triển cơ “xé rào” dù nhà nước không

tràn lan cưỡng chế

ế h c g n ỡ ư c g n ô h K

- Người dân coi thường pháp luật

Nguồn: Phạm Minh Thiên Phước (2013)

2.3. Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam

Đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh ở các nước châu Á đi đôi với nó là làn sóng di cư

mạnh đến các thành phố lớn, nhà ở trở thành một vấn đề nan giải. Nhà ở trở nên quá đắt đỏ

so với thu nhập của hầu hết mọi người, nhà chính thức không đáp ứng đủ nhu cầu, nhà phi

chính thức là một giải pháp hiệu quả nhất. Hiện nay khoảng 30 – 50% dân cư thành thị

châu Á sống trong những căn nhà phi chính thức, thậm chí ở những thành phố lớn như

Mumbai, Karachi, Manila, Dhaka tỷ lệ người sống trong khu phi chính thức còn nhiều hơn

khu chính thức (Un-Habitat, 2005).

Đô thị hóa và nhu cầu nhà ở cũng đang là vấn đề đáng quan tâm ở Việt Nam hiện

nay, từ 2015 đến 2020 khu vực đô thị sẽ chiếm đa số về nhu cầu nhà ở trong đó khu vực

Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng dự đoán sẽ chiếm 66% tổng số thiếu hụt nhà

(NHTG, 2015). Thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân có thu nhập cao nhất (Q3, Q4, Q5)

mới có khả năng tiết kiệm cho khoản đặc cọc mua nhà chính thức, 40% dân số còn lại (Q1,

Q2) gần như không có khả năng tiết kiệm để đặc cọc mua nhà và họ cũng không thuộc đối

tượng được ngân hàng chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không có khả năng chi trả

hoặc đa phần họ là những lao động tự do không có hồ sơ thu nhập. Đối với những người

nghèo ở thành thị nhà ở tự xây và nâng cấp dần gần như là lựa chọn hợp lý duy nhất

(NHTG, 2015).

Thứ hai, nhà ở tự xây chiếm khoảng 75% tổng số nhà ở Việt Nam, phát triển nhanh

nhất ở vùng rìa các thành phố lớn phục vụ tốt cho nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp

và lao động nhập cư. Phần lớn nhà ở tự xây là phi chính thức do thiếu giấy tờ pháp lý hợp

pháp. Nhà ở tự xây có thể nâng cấp dần, giá cả hợp lý, phù hợp với sự thay đổi trong nhu

cầu sử dụng và dễ tiếp cận nhất đối với nhóm thu nhập trung bình và thấp, có thể tận dụng

tầng trệt, gần mặt tiền đường để kinh doanh thương mại. Nhà ở tự xây phù hợp với văn hóa

của người Việt và dễ được chấp nhận hơn so với nhà ở xã hội. Nhà ở tự xây đáp ứng các

tiêu chí lựa chọn nhà ở tốt hơn so với nhà ở xã hội (NHTG, 2015).

Thứ ba, người dân chấp nhận những rủi ro, bất ổn và điều kiện tự nhiên không thuận

lợi gắn liền với nhà phi chính thức vì họ không có nhiều lựa chọn. Nhà phi chính thức có

giá rẻ và sẵn có, giao dịch nhanh gọn nhẹ, không quan liêu rắc rối như thị trường chính

thức. Người ta hy vọng rằng theo thời gian đất đai sẽ được điều chỉnh, môi trường được cải

thiện hơn cùng với sự công nhận về pháp lý (Un–Habitat, 2005)

Thứ tư, hiện nay các chính sách của chính phủ tập trung nhiều vào thị trường nhà

chính thức, ít tập trung vào lĩnh vực nhà phi chính thức, kết quả là nhà ở không chính thức

đã phát triển mà không có sự can thiệp đáng kể nào từ phía chính phủ, không có nhiều

thông tin công bố để theo dõi xu hướng phát triển hay kinh nghiệm quản lý đối với khu

vực này, một số trường hợp các vi phạm được bỏ qua bằng một khoản phí, đây chính là

nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tràn lan ở các đô thị lớn như TP.

HCM (NHTG, 2015).

Thứ năm, mức độ thỏa mãn của người dân ở khu vực phi chính thức sau khi được

chính phủ can thiệp một cách vừa phải tương đương với những nơi được quy hoạch, điều

này có nghĩa là việc quy hoạch ngay từ đầu hay can thiệp đúng mức của chính phủ đều

mang đến một sự thỏa mãn như nhau cho người dân (Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser,

2015)

2.4. Kinh nghiệm của các nước đối với vấn đề nhà phi chính thức

Thông qua kinh nghiệm của các quốc gia trong việc giải quyết nhà ở phi chính thức

có thể chia ra làm 7 nhóm giải pháp:

Thứ nhất, đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ. Đây là giải pháp tốt nhất cho

tất cả mọi người trong hầu hết các trường hợp, người dân được ở nguyên nơi họ đang ở,

giúp củng cố cộng đồng và hoàn thiện các cơ chế hỗ trợ sẵn có, khuyến khích sự tham gia

và đầu tư của người dân trong cải thiện nhà ở và môi trường sống, giúp chuyển hóa mối

quan hệ giữa thành phố và cộng đồng người nghèo từ đối đầu sang hợp tác và tin tưởng,

tiết kiệm một khoản tiền lớn cho chính phủ. Ví dụ điển hình: nâng cấp cộng đồng ở

Surabaya, Indonesia (ACHR, 2003); nâng cấp cộng đồng ở Sri Lanka (Sevanatha, 1991);

hợp thức hóa khu ổ chuột ở Karachi, Pakistan (Un-Habitat, 2005); nâng cấp cộng đồng tại

Phnom Penh, Campuchia (ACHR, 2003); nâng cấp nhà ở của nhân dân ở Huế, Việt Nam

(Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 7)

Thứ hai, trục xuất thu hồi đất, cưỡng chế di dời những khu nhà phi chính thức. Tuy

nhiên, đây thường không phải là giải pháp hiệu quả, đi ngược với sự phát triển, dẫn đến đói

nghèo nhiều hơn, làm trầm trọng hơn vấn đề nhà ở trong thành phố thay vì giải quyết

chúng. Hai ví dụ về cưỡng chế di dời ở Metro Manila, Philippines (COHRE, 2006) và

Phnom Penh, Campuchia (ACHR, 2003) cho thấy rõ điều này. (Phụ lục 8)

Thứ ba, tái định cư nhưng giải pháp này không nên là lựa chọn đầu tiên vì tốn chi phí

di dời rất cao cộng thêm sự thay đổi đột ngột, phá vỡ mạng lưới xã hội, cộng đồng, sinh kế

của người nghèo, tăng chi phí đi lại, gián đoạn việc học tập của trẻ em, tăng nghèo đói,

“chi phí phát triển nhà mới lớn hơn 10 – 15 lần chi phí để nâng cấp nhà ở” (Un-Habitat,

2005). Tái định cư chỉ nên thực hiện trong trường hợp người dân không thể tiếp tục ở lại

khu định cư không chính thức do quá nguy hiểm không thể nâng cấp hoặc thuộc dự án hạ

tầng đô thị không thể thay đổi hoặc di dời. Một số ví dụ điển hình: tái định cư không cần

thiết tại Bangok, Thái Lan (ACHR, 2003); tái định cư có sự tham gia tại Almedabad, Ấn

Độ (ASAG, 1998); tái định cư bởi người dân ở Phnom Phenh, Campuchia (ACHR, 2003);

tái định cư có sự tham gia ở Surabaya, Indonesia (Bộ Công Chính Indonesia, 1991); tái

định cư bằng quan hệ đối tác tại Munbai, Ấn Độ (Un-Habitat, 2005); tái định cư bởi người

dân ở Khon Kean, Thái Lan (Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 9)

Thứ tư, chính phủ xây dựng nhà ở công để cung cấp nhà ở thay thế cho nhà phi chính

thức, tuy nhiên nhiều minh chứng trên thế giới cho thấy giải pháp này quá tốn kém đối với

chính phủ, nếu không cẩn thận chính phủ có thể tạo ra các khu ổ chuột do nhà nước xây.

Kinh nghiệm thế giới nhà công ở châu Âu, Singapore, Hồng Kông (Un-Habitat, 2005)

chứng minh rằng cung cấp nhà ở công quy mô lớn không phải là một giải pháp hay. (Phụ

lục 10)

Thứ năm, chia sẻ đất đai giữa cộng đồng người nghèo và chủ sở hữu đất tư nhân

hoặc chính phủ, đây là sự thỏa hiệp giữa 2 bên, đôi bên đều có lợi, kinh nghiệm chia sẻ đất

ở Bangkok, Thái Lan (Un-Habitat, 2005) đã chứng minh điều này. Tuy nhiên, đây là một

quá trình dài, phức tạp và không phải lúc nào cũng phù hợp. (Phụ lục 11).

Thứ sáu, giải pháp mặt bằng và dịch vụ, nhà nước cấp đất chia lô cùng với các dịch

vụ cơ bản theo quy hoạch nhưng để người dân tự xây nhà trên mảnh đất được chia. Tuy

nhiên, phương án này có những vấn đề nghiêm trọng về khả năng hoàn phí của người

nghèo, điều này thể hiện qua các ví dụ cụ thể ở các quốc gia: vấn đề mặt bằng và dịch vụ ở

Karachi, Pakistan (Aliani và Yap, 1990); sự thành công của mặt bằng dịch vụ ở

Hyderabad, Pakistan (Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 12).

Thứ bảy, chiến dịch nhà ở quy mô thành phố, là việc phát triển và thực hiện các chiến

lược nhà ở cho người nghèo trong toàn thành phố, để có thể thực hiện phải có trong tay đủ

mọi thứ: nhiều liên kết ngang giữa các cộng đồng nghèo, khả năng đổi mới môi trường

chính sách, khả năng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt và vô cùng quan trọng đó là

xây dựng tầm nhìn và năng lực. Mặc dù chiến lược này thực hiện rất khó nhưng không

phải không thể làm được, nhiều ví dụ ở các quốc gia đã minh chứng điều này như: giải

pháp nước sạch toàn thành phố ở Mandaue, Phillipines (Un-Habitat, 2005); giải pháp quốc

gia về đất và nhà ở, Phillipines (Un-Habitat, 2005); nâng cấp khu ổ chuột quy mô toàn

thành phố ở Thái Lan (Un-Habitat, 2005). (Phụ lục 13)

NHTG (2015) cũng đưa ra một số kiến nghị cho việc phát triển nhà ở thu nhập thấp ở

Việt Nam. Đối với những căn nhà đã xây dựng, nhà nước nên đầu tư nâng cấp khu dân cư

và hỗ trợ người dân cải thiện căn nhà, cụ thể nhà nước nâng cấp cơ sở hạ tầng, hỗ trợ cho

người dân tiếp cập tài chính vi mô và kỹ thuật xây nhà. Bên cạnh đó, nhà nước nên xây

dựng các chương trình “nhà ở cơ bản” ban đầu theo đó nhà nước thu hồi đất và xây dựng

các căn hộ cơ bản ban đầu đảm bảo chỗ ở cho người dân sau đó bán hoặc cho thuê, người

dân vào ở sẽ tiếp tục xây cất mở rộng theo yêu cầu và khả năng của mình.

2.5. Những công trình nghiên cứu liên quan

UN-HABITAT, UNESCAP (2005), “Hướng dẫn nhanh cho những nhà hoạch định

chính sách: Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á”: (1)Khu vực phi chính thức

tạo ra nhà ở giá rẻ hiệu quả nhất; (2)Nâng cấp tại chỗ thường là lựa chọn tốt nhất; (3)Đất

đai là nhân tố quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo thành thị

Lê Nguyệt Trân (2011), “Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố Hồ Chí Minh”: (1)Hiện

nay thị trường nhà ở giá rẻ chủ yếu được cung ứng bởi khu vực phi chính thức; (2)Yếu tố

quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực phi chính thức có mức giá thấp hơn đó là chi phí đất

thấp và tránh/trốn được một số chi phí liên quan; (3)Trong một số điều kiện khu vực chính

thức cũng có khả năng cung cấp căn hộ với mức giá 200 – 300 triệu tương đương với giá

nhà ở khu vực phi chính thức.

Nguyễn Thị Hải Ly (2012), “Giải pháp phát triển nhà ở giá thấp tại TP. HCM”:

(1)Khu vực tư nhân chiến tỷ trọng lớn trong cung cấp nhà ở; (2)Người thu nhập thấp vẫn

đang có chỗ ở với nhiều hình thức khác nhau.

Phạm Minh Thiên Phước (2013), “Sự tiến thoái lưỡng nan đối với nhà ở phi chính

thức tại TP. HCM: tình huống xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn”: (1)Nhà phi chính

thức đã giải quyết tốt vấn đề chỗ ở cho đại bộ phận dân cư đặc biệt là người nghèo,

(2)Người dân nhận thức được rủi ro và tình trạng vi phạm pháp luật của nhà phi chính thức

nhưng vẫn bất chấp; (3)Chính quyền địa phương đang đứng trước tình trạng tiến thoái

lưỡng nan đối với việc quản lý nhà phi chính thức.

Huỳnh Thế Du (2013), “Nghịch lý nhà ở Việt Nam”: (1)Nếu so sánh giá nhà và thu

nhập của hộ gia đình ở Việt Nam thì rất ít các hộ gia đình ở các thành phố lớn có khả năng

sở hữu nhà, tuy nhiên trên thực tế 2/3 số hộ gia đình ở các thành phố này đều sở hữu nhà

riêng; (2)Ở các đô thị khác trên thế giới, vấn đề nhà ổ chuột và phân hóa giàu nghèo là vấn

đề khá nghiêm trọng, còn ở Việt Nam điều này dường như không mấy nghiêm trọng, đó là

nhờ vào 2 nhóm chính sách của nhà nước: Nhà nước đã xây dựng một số cơ sở hạ tầng

thiết yếu ở những khu nhà tự phát, đồng thời cấp các giấy tờ pháp lý cho hầu hết những

ngôi nhà được xây dựng tự phát này thay vì bỏ mặc hoặc cưỡng chế phá dỡ; (3)Sự phát

triển đô thị có sự đan xen giữa những người dân có mức thu nhập khác nhau thay vì tách

biệt như nhiều khu đô thị khác trên thế giới đã giúp cho các khu phố ở TP. HCM an toàn

hơn, hài hòa hơn.

Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015), “Phát triển đô thị từ tự phát đến chính thức

và chất lượng cuộc sống, trường hợp TP. HCM”: (1)Mức độ thỏa mãn cuộc sống của

người dân vùng đô thị tự phát sau khi được chính phủ can thiệp tương đương với những

nơi mới được quy hoạch; (2)Giá trị nhà ở những nơi được quy hoạch cao hơn những nơi tự

phát; (3)Mức độ tương tác láng giềng ở khu tự phát cao hơn các khu vực còn lại; (4)Quy

hoạch từ ban đầu và can thiệp của nhà nước để sửa chữa thất bại của thị trường ở các vùng

tự phát cho kết quả như nhau.

NHTG (2015), “Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam: Con đường phía trước”: (1)Nguồn

cung nhà hiện tại chủ yếu phụ thuộc vào nhà ở tự xây; (2)Cản trở lớn trong việc cải thiện

khả năng chi trả của người dân đó là sự hạn chế trong tiếp cận tài chính; (3)Năng lực quản

lý nhà ở yếu đến từ sự khó khăn trong việc phối kết hợp

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH NHỮNG TÁC NHÂN DẪN ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA

CHỌN NHÀ PHI CHÍNH THỨC TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH

3.1. Tình trạng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

Xã Vĩnh Lộc A[1] nằm gần 2 KCN lớn đó là KCN Vĩnh Lộc và KCN Tân Bình nơi

thu hút rất nhiều lao động, tuy nhiên các KCN này lại không có chỗ ở cho công nhân từ đó

phát sinh nhu cầu nhà ở rất lớn ở khu vực vùng ven trong đó có xã Vĩnh Lộc A.

5/2013 là thời điểm chuyển giao giữa cơ chế quản lý hoạt động xây dựng cũ và mới,

hoạt động xây dựng nhà trái phép diễn ra rầm rộ với quy mô lớn. Từ đầu năm đến giữa

tháng 5/2013 số nhà xây dựng trái phép không phép ở TP. HCM là 1.117 căn thì chỉ trong

vòng 1 tháng rưỡi từ 15/5 đến 30/6 con số này là 1.509 căn, Bình Chánh chiếm 680 căn

trong đó xã Vĩnh Lộc A có 303 căn, 264 căn bị đập bỏ, 34 căn đang chờ xử lý (Nguyễn

Đức, 2014).

Hình 3.1: Những căn nhà bị cưỡng chế ở xã Vĩnh Lộc A

1 Giới thiệu về xã Vĩnh Lộc A được trình bày trong phụ lục 5

Nguồn: Tác giả tự chụp

Từ đó đến nay vẫn tiếp tục có hàng loạt căn nhà phi chính thức mọc lên và tồn tại

công khai, chưa có con số cập nhật chính xác nào về số lượng nhà phi chính thức tại xã

Vĩnh Lộc A nhưng nếu một lần đi thực địa xuống khu vực này sẽ rất dễ dàng tìm thấy

những căn nhà phi chính thức.

Điều đặc biệt là sau khi được xây cất và ở một thời gian, những hộ sống trong những

căn nhà phi chính thức đó được cộng nhận và sinh hoạt cộng đồng như những người dân

chính thức, họ được cấp giấp tạm trú, trên giấy này mục địa chỉ được ghi là “nhà không số”

lý do “nhà chưa hợp pháp”, được sinh hoạt tổ dân phố, được cấp giấy chứng nhận gia đình

văn hóa, vẫn phải đóng góp các khoản thu của ấp, xã… Nhìn chung, họ được chính quyền

địa phương và người dân công nhận và hầu như có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ như một

người sinh sống chính thức.

Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A được xem là khu nhà ổ chuột vì thiếu điều kiện

thứ 5 về tình trạng sở hữu an toàn, tuy nhiên, đây là một khu ổ chuột của hy vọng, họ “quá

bận rộn để mà thất vọng”, “hy vọng về một tương lai tốt đẹp hơn cho bản thân và con cái

luôn hiện hữu, họ sẵn sàng đầu tư nguồn lực của họ dù ít hay nhiều để cải thiện nhà ở và

cộng đồng nếu điều kiện cho phép” (Peter Lloyd, 1979). Chính nhờ sự công nhận của

chính quyền và cộng đồng, những người sống trong những căn nhà này tin rằng họ có thể

sinh sống trong một thời gian dài và hy vọng có thể hợp thức hóa được căn nhà, họ sẵn

sàng đầu tư các khoản tiết kiệm của mình vào việc nâng cấp cải tạo nơi ở và một trường

sống. Cụ thể, ban đầu những căn nhà phi chính thức chỉ là những căn lều bạt, hoặc vây

bằng tôn tạm bợ dần dần trở thành những căn nhà tường kiên cố, khan trang, ban đầu chỉ

vài căn lều mọc lên trên những khoản đất trống không có đường xá cũng như các tiện ích

khác dần dần hình thành khu dân cư có hệ thống đường xá chỉnh chu, được cung cấp đầy

đủ các dịch vụ như điện, nước, xử lý rác… đây chính là dấu hiệu của sự hy vọng.

Hình 3.2: Hình ảnh một căn nhà phi chính thức năm 2014 và 2016

Năm 2014 Năm 2016

Nguồn: Tác giả tự chụp

3.2. Đặc điểm của người dân sống ở khu nhà phi chính thức

Tác giả khảo sát bằng bảng câu hỏi 120 hộ dân đang sinh sống ở những căn nhà phi

chính thức trên địa bàn xã Vĩnh Lộc A, mỗi ấp 20 hộ gia đình, phương pháp chọn mẫu

thuận tiện. Bên cạnh đó, tác giả phỏng vấn sâu 12 hộ gia đình đang sống ở nhà phi chính

thức, 5 chủ thầu chuyên xây dựng nhà phi chính thức, 6 cò đất chuyên buôn bán đất, 2 cán

bộ quản lý việc xây dựng ở khu vực xã Vĩnh Lộc A về các vấn đề liên quan đến nhà ở phi

chính thức, thông tin cá nhân của những người được phỏng vấn sâu được yêu cầu giữ kín.

Thời gian tiến hành khảo sát và phỏng vấn sâu từ 1/3 đến 31/3/2016. (Phụ lục 15, 16, 17,

18)

Hình 3.3: Diện tích nhà phi chính thức

Diện tích nhà

7%

31%

62%

Dưới 50 m2

Từ 50 m2 đến dưới 100 m2

Trên 100 m2

Nguồn: Tác giả khảo sát

Qua khảo sát và phỏng vấn tác giả nhận thấy người dân sống trong nhà phi chính

thức ở xã Vĩnh Lộc A có những đặc điểm sau: diện tích căn nhà khoảng từ 45-70 m2 đất và

thường có gác, diện tích này phù hợp với những hộ gia đình từ 3-5 người, đây là quy mô

gia đình phổ biến tại những căn nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A

Hình 3.4: Thời gian sinh sống và phương thức tiếp cận nhà phi chính thức của

người dân

Thời gian sinh sống

Phương thức tiếp cận nhà phi chính thức

6%

26%

47%

68%

27%

Dưới 1 năm

Tự tìm hiểu/thông qua cò đất

Được bạn bè, người thân giới thiệu

Từ 1 – 5 năm

Có bạn bè, người thân đang sinh sống ở khu vực này

Từ 5 – 10 năm

Nguồn: Tác giả khảo sát

Đa phần người dân mới đến sinh sống ở đây không lâu, chủ yếu là những người lao

động nhập cư nghèo làm việc ở gần khu vực này hoặc có người thân bạn bè đang sinh sống

ở đây giới thiệu họ tiếp cận với nhà phi chính thức.

Hình 3.5: Mức độ quan tâm đến nhà ở xã hội của người dân sống ở nhà phi

chính thức xã Vĩnh Lộc A

Tìm hiểu thông tin về nhà ở xã hội

12%

25%

Có tìm hiểu rất kỹ

Có tìm hiểu nhưng không nhiều

63%

Không quan tâm đến nhà ở xã hội

Nguồn: Tác giả khảo sát

Điều đáng chú ý là phần lớn họ đều biết đến chính sách nhà ở xã hội nhưng không

mấy quan tâm đến nó. Nguyên nhân một phần do người dân ý thức thức mình không đủ

điều kiện để mua nhà ở xã hội[2] vì không đủ tiền để đặc cọc ban đầu, không đủ điều kiện

vay ngân hàng do không chứng minh được thu nhập, không tài sản thế chấp, không thuộc

viện vay ưu đãi (NHTG, 2015), sợ gánh nặng trả nợ, không thích nhà chung cư (Un-

Habitat, 2005). Ngoài ra còn những lý do khác như số lượng nhà ở còn quá ít so với nhu

cầu, thiếu thông tin đến người dân, không phù hợp với đối tượng thu nhập phi chính thức

2 Lý do được người dân đưa ra

(Nguyễn Thị Hải Ly, 2012)

Hình 3.6: Tình trạng căn nhà phi chính thức từ lúc mới mua đến nay

Tình trạng ngôi nhà

4%

27%

Chưa có sữa chữa, thay đổi, nâng cấp gì đáng kể

69%

Đã được sửa chữa, cải thiện và nâng cấp lên rất nhiều

Đã được xây mới lại hoàn toàn

Nguồn: Tác giả khảo sát

Vì thế, nhà phi chính thức và tự cải thiện nâng cấp dần là phương án tối ưu trong

trường hợp này, điều này phù hợp với nghiên cứu của NHTG (2015), Un-Habitat (2005),

Huỳnh Thế Du và Richard B. Peiser (2015), phần lớn nhà phi chính thức ở Vĩnh Lộc A đều

là nhà tự xây và nâng cấp dần qua rất nhiều lần.

3.3. Đánh giá sự phù hợp của nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A với các tiêu

chí lựa chọn nhà ở

Qua khảo sát thực tế của tác giả về mức độ quan trọng của các yếu tố trong quyết

định lựa chọn nhà của người dân xã Vĩnh Lộc A, các tiêu chí ưu tiên mà NHTG (2015) và

Un-Habitat (2005) đưa ra rất phù hợp với những gì người dân sống ở nhà phi chính thức xã

Vĩnh Lộc A quan tâm, đó là: khả năng chi trả, khoảng cách đến nơi làm, mức độ an ninh,

khả năng sửa chữa mở rộng, các tiện ích xã hội, chất lượng hạ tầng giao thông.

Hình 3.7: Mức độ quan trọng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà của những

người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh Lộc A

Phù hợp với khả năng chi trả 4.92

Diện tích nhà ở

Khoảng cách đến nơi làm việc

4.17

3.09

Giá trị nhà trong tương lai

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

3.13

2.03

2.07

3.42

Gần với bạn bè, người thân

Chất lượng hạ tầng giao thông nơi sinh sống

3.56

3.78

3.34

Khả năng hợp thức hóa được các giấy tờ

Mức độ an ninh nơi sinh sống

3.88

Khả năng xây dựng, sửa chữa, mở rộng trong tương lai

Các tiện nghi xã hội (trường học, bệnh viện, chợ búa…)

Nguồn: Tác giả khảo sát

3.3.1. Tiêu chí 1: Khả năng chi trả

Nhà phi chính thức đáp ứng tốt nhất tiêu chí “phù hợp với khả năng chi trả” của

người dân đặc biệt những người thu nhập thấp.

Qua nghiên cứu tác giả đã xây dựng được bảng phân tích lợi ích và chi phí của nhà

phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A (chi phí này được tính cho việc xây dựng mới một căn

nhà tường cấp 4 có gác lửng, diện tích đất là 50m2, diện tích sàn là 75m2), chi tiết phân tích

và tính toán được trình bày trong phụ lục 3.

Bảng 3.1: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức

Đơn vị: triệu đồng/m2 đất

Thuê thầu xây Người dân tự xây

dựng

8 8,7 Tổng chi phí (400 triệu/căn) (435 triệu/căn)

14,25 Tổng lợi ích: trong đó bao gồm (712,5 triệu/căn)

- Giá bán trên thị trường 9,5

- Lợi ích từ việc có nhà để ở 4,75

Lợi nhuận nếu bán nhà 18,75% 9,20%

Lợi ích căn nhà mang lại so 1,78 1,64 với chi phí (lần)

Nguồn: Tác giả tính toán

Nếu tự xây tổng chi phí người dân phải bỏ ra là 8,7 triệu/m2 đất, nếu thuê thầu xây

trọn gói chi phí là 8 triệu/m2 đất, nếu mua nhà đã xây sẵn là 9,5 triệu/m2 đất, như vậy nếu

muốn có được một căn nhà phi chính thức người dân chỉ cần bỏ ra chi phí cao nhất là 9,5

triệu/m2 đất tương đương khoảng 6,3 triệu/m2 sàn, còn theo Phạm Minh Thiên Phước

(2013) chi phí này từ 4,8-5,2 triệu/m2 sàn, theo Lê Nguyệt Trân (2011) là khoảng 5,3

triệu/m2 sàn, trong khi đó giá nhà ở xã hội theo Lê Nguyệt Trân (2011) là 12–13 triệu/m2

sàn, Nguyễn Thị Hải Ly (2012) từ 11-13 triệu/m2 sàn, NHTG (2015) từ 12-14 triệu/m2 sàn

(gấp đôi so với nhà phi chính thức). Điều này cho thấy giá nhà phi chính thức thấp hơn rất

nhiều so với nhà chính thức, cộng thêm nhà phi chính thức là những nhà tự xây dựng dần

dần nên rất linh hoạt và phù hợp khả năng tiết kiệm tích lũy hoặc vay mượn của người thu

nhập thấp, đó là lý do tại sao những người sống trong những căn nhà phi chính thức đều là

người thu nhập thấp.

Hình 3.8: Thu nhập trung bình của các hộ gia đình ở nhà phi chính thức, xã

Vĩnh Lộc A

Thu nhập trung bình

43%

29%

19%

9%

0%

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

trên 20 triệu

dưới 5 triệu/tháng

từ 5 đến 10 triệu

từ 10 đến 15 triệu

từ 15 đến 20 triệu

Nguồn: Tác giả khảo sát

Theo kết quả khảo sát, hơn 70% hộ gia đình lựa chọn nhà phi chính thức ở xã Vĩnh

Lộc A thuộc 2 nhóm ngũ phân vị có thu nhập thấp nhất (Q1 và Q2), khả năng tiết kiệm để

mua nhà của nhóm này gần như bằng 0 do đó không thể tiếp cận với nhà chính thức và nhà

phi chính thức là lựa chọn duy nhất.

Bảng 3.2: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình,

2014

Đơn vị: nghìn đồng

TB thu nhập hộ TB chi tiêu hộ Chêch lệch TB Thành thị Việt Nam gia đình gia đình (bao gồm tiết kiệm)

Q5 29.805 21.330 8.475

Q4 14.279 12.628 1.651 Ngũ phân vị

thu nhập hộ gia Q3 10.315 9.353 963

đình Q2 7.325 7.270 55

Q1 3.982 4.338 -356

Tổng 13.134 2.155

Nguồn: Ngân hàng Thế Giới (2015)

Cũng từ bảng phân tích lợi ích và chi phí ta thấy mặc dù nhà phi chính thức có mức

độ rủi ro cao hơn nhà chính thức rất nhiều nhưng suất sinh lời của nhà phi chính thức chỉ

dưới 19% thấp hơn suất sinh lời của nhà ở xã hội – đối với các dự án nhà ở xã hội, suất

sinh lời yêu cầu tối thiểu của vốn chủ sở hữu là 19,6% (Lê Thị Lương, 2015) (phụ lục 14).

Tuy nhiên, cầu đối với nhà phi chính thức vẫn rất cao vì nó đáp ứng được nhu cầu về nhà ở

của người dân, giúp giải quyết vấn đề chỗ ở cho hơn 40% dân số ở đáy xã hội. Như vậy,

hiện nay cầu của thị trường nhà phi chính thức thể hiện nhu cầu thực sự, người dân mua

nhà với mục đích để sử dụng, khách hàng chủ yếu của loại nhà này là những người nghèo,

cầu đầu cơ rất thấp hơn nhiều so với thị trường nhà chính thức.

Nguồn tài chính để mua nhà phi chính thức chủ yếu đến từ tích góp của bản thân chủ

nhà và vay mượn gia đình, bạn bè, họ hầu như không có khả năng vay ngân hàng (91%

người được phỏng vấn trả lời là không có khả năng vay ngân hàng do không có tài sản thế

chấp, không chứng minh được thu nhập…) do đó việc huy động một khoản tiền lớn để đặt

cọc và trả góp mua nhà chính thức gần như không thể. Nhà phi chính thức đáp ứng được

trước tiên về nhu cầu chỗ ở, khi để dành hoặc vay được một khoản nho nhỏ họ sẽ sửa chữa

nâng cấp nhà từ từ nhờ đó có dễ dàng kiểm soát được ngân sách và tính linh hoạt rất cao.

Hình 3.9: Nguồn tài chính dùng để mua nhà của hộ gia đình ở nhà phi chính

thức xã Vĩnh Lộc A

Nguồn tài chính để mua nhà

100%

87%

80%

60%

41%

36%

40%

20%

0%

Vay nóng

Tiết kiệm của bản thân

Vay mượn bạn bè

Vay mượn người thân trong gia đình

Vay ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác

Nguồn: Tác giả khảo sát

Ngoài ra, xét về mặt rủi ro, mặc dù nhà phi chính thức rủi ro cao hơn nhà chính thức

nhưng những rủi ro này người mua nhà đã lường trước được do đó cũng có sự chuẩn bị và

được nội hóa vào trong giá nhà, còn đối với nhà chính thức rủi ro thường là không lường

trước được do đó giá cả không bao hàm những rủi ro có thể xảy ra.

Thời gian sử dụng và khả năng sửa chữa mở rộng cũng ảnh hưởng rất lớn đến quyết

định chọn nhà, văn hóa của người Việt Nam quen với việc ở nhà phố, việc ở nhà chung cư

vẫn còn là điều e ngại đối với một số người (Un-Habitat, 2005). Nhà chung cư có thời gian

sử dụng giới hạn, khi xuống cấp không thể sửa chữa được trong khi nhà phố lại có thời

gian sở hữu mãi mãi, khi xuống cấp có thể xây mới hoặc sửa chữa do đó nhà phố được ưu

tiên lựa chọn nhiều hơn.

Như vậy, xét về tiêu chí “khả năng chi trả”, nhà phi chính thức đáp ứng tốt hơn nhiều

so với nhà chính thức, đặc biệt đối với những người dân có thu nhập thấp trong xã hội, để

có nhà ở họ không còn lựa chọn nào khác ngoài chấp nhận rủi ro, bất ổn gắn liền với nhà

phi chính thức, kết luận này phù hợp với nghiên cứu của Un-Habitat (2005), Lê Nguyệt

Trân (2011), Phạm Minh Thiên Phước (2013), Huỳnh Thế Du (2013), NHTG (2015)

3.3.2. Tiêu chí 2: Khả năng tiếp cận

Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt tiêu chí “khả năng tiếp cận”. Un-

Habitat (2005) có nêu rõ vị trí nhà ở là vô cùng quan trọng đối với người nghèo, “họ cần ở

càng gần cơ hội kiếm tiền càng tốt, việc ở gần nơi có cơ hội công việc có ý nghĩa hơn là

chất lượng nhà ở”. Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng rất tốt yêu cầu này, xã

Vĩnh Lộc A tiếp giáp với KCN Vĩnh Lộc và gần KCN Tân Bình, không những thế khu vực

này tập trung rất nhiều cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ, đây là nơi cung cấp việc làm phong phú,

đặc biệt cho người thu nhập thấp.

Hình 3.10: Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc của những người ở nhà phi

chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

Khoảng cách đến nơi làm việc

56%

60%

50%

40%

23%

30%

12%

20%

9%

10%

trên 15 km

dưới 5 km

từ 5 đến 10 km từ 10 đến 15

Nguồn: Tác giả khảo sát

Theo kết quả khảo sát, đa phần người dân làm việc gần khu vực mình sống và đây là

tiêu chí quan trọng trong chọn nhà với mức điểm là 4,17/5, kết quả này thống nhất với

nghiên cứu của ALMEC Corporation (2004) người dân có xu hướng ở gần nơi mình làm

việc, học tập, khoảng cách trung bình khoảng 5-7km, đồng thời cũng phù hợp với kết quả

nghiên cứu của Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM (2014) về chiều dài trung bình của

các chuyến đi là 4,7km.

Bảng 3.3: Thời gian di chuyển trung bình của người dân

Đi làm Đến

Việc

cá

Kinh

Về

Tổng

trường

nhân

doanh

nhà

16,5

26,9

1,9

46,6

100

8,2

Mục đích các chuyến đi (%)

20,1

16,6

28,7

18,4

18,3

16,2

Thời gian đi TB (phút)

Khoảng cách đi TB (km)

5,7-7,3

4,6-6,0

4,7-6,1

8,0-10,3 5,2-6,7 5,2-6,7

55,8

68,6

40,9

61,6

62,5

% ít hơn 15 phút mỗi chuyến đi

10,2

6,5

23,9

8,5

5,5

% nhiều hơn 30 phút mỗi

chuyến

Nguồn: ALMEC Corporation (2004)

Theo đánh giá chung của người dân, việc đi đến chỗ làm tương đối thuận tiện, các

khu nhà phi chính thức đều có hệ thống đường nội bộ do người dân tự làm rộng từ 3 – 6m,

đổ đá hoặc bê tông kết nối với các trục đường chính của xã đều được tráng nhựa hoặc bê

tông. Hiện nay, xã đang thực hiện chương trình xây dựng nông thôn mới trong đó tập trung

nhiều vào phát triển hạ tầng giao thông nên rất nhiều con đường, hệ thống cống thoát nước

được xây dựng, nâng cấp giúp cho việc kết nối giao thông đi lại càng dễ dàng, nhanh

chóng hơn. Ở đây, chỉ có giao lộ giữa đường Quách Điêu, Nữ Dân Công và Phạm Văn

Sáng là thường xuyên kẹt xe vào những giờ cao điểm, ngoài ra những khu vực khác đường

xá thông thoáng, lưu thông rất dễ dàng. Điểm trung bình cho mức độ hài lòng đối với hệ

thống giao thông hạ tầng là 3,82/5 thể hiện người dân khá hài lòng về giao thông khu vực

mình đang sống.

Xã Vĩnh Lộc A cách trung tâm thành phố trên 15km, chủ yếu đi vào bằng trục đường

Trường Chinh, Cộng Hòa, trục đường này thường xuyên đông đúc và kẹt xe do đó phải

mất trên 1 tiếng mới có thể vào trung tâm thành phố. Tuy nhiên, những người được khảo

sát cho biết khi chọn nhà ở họ không quan tâm nhiều đến tiêu chí khoảng cách đến trung

tâm thành phố, số điểm của tiêu chí này chỉ là 2,03/5, nghiên của Huỳnh Thế Du, Richard

B. Peiser (2015) cũng chỉ ra “Sống xa trung tâm thành phố hơn làm cho người dân cảm

thấy hạnh phúc hơn”.

Một điều đáng lưu ý nữa của “khả năng tiếp cận” đó là khả năng kinh doanh tại gia,

theo quan sát của tác giả trong quá trình nghiên cứu thức tế, rất nhiều hộ gia đình sống

trong nhà phi chính thức tận dụng căn nhà của mình cho các hoạt động kinh doanh tại nhà,

những căn nhà gần mặt tiền đường hay trong những khu dân cư đã tương đối đông đúc có

thể tận dụng tầng trệt để mua bán kinh doanh như bán tạp hóa, cà phê, thực phẩm…, một

số khác tận dụng nhà mình vừa để ở vừa sản xuất, gia công hàng hóa như gia công quần

áo, làm xưởng cơ khí, xưởng sản xuất nhỏ, bán nước, bán tạp hóa… tạo thêm được thu

nhập cho gia đình

3.3.3. Tiêu chí 3: Mức độ an ninh

Theo đánh giá của người dân mức độ an ninh ở khu vực phi chính thức không thua

kém gì so với khu vực chính thức, qua khảo sát, điểm số của tiêu chí này tương đối cao

3,97/5 thể hiện người dân khá hài lòng về mức độ an ninh ở đây. Qua phỏng vấn sâu người

dân cũng cho biết an ninh ở khu vực phi chính thức tương đối tốt, đôi khi chỉ xảy ra các vụ

trộm vặt nhưng những tệ nạn nghiêm trọng như cướp của giết người, mại dâm, ma túy…

chưa thấy xảy ra.

Những khu nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A nằm đang xen, được người dân và

chính quyền nơi đây công nhận giống như những khu nhà chính thức. Ngoài việc không có

giấy tờ hợp pháp cho căn nhà, an ninh cũng như tất cả các tiện ích và dịch vụ công cộng

khác gần như không có sự phân biệt đối xử giữa người sống ở nhà chính thức và phi chính

thức. Những người dân sống ở những căn nhà phi chính thức vẫn tham gia sinh hoạt tổ dân

phố, dân phòng, chịu sự quản lý của công an khu vực, tham gia các phong trào của phường

xã như xây dựng gia đình văn hóa, khu phố văn minh sạch đẹp…, họ không bị loại khỏi

vòng pháp luật.

3.3.4. Tiêu chí 4: Khả năng phù hợp để sống

Qua kết quả khảo sát, tổng điểm trung bình của các tiêu chí là 3,65/5 thể hiện người

dân cảm thấy hài lòng với điều kiện sống ở đây, đa phần những người phỏng vấn sâu cũng

cho biết họ hài lòng với môi trường sống hiện tại và không có ý định chuyển đi sống ở nơi

khác.

Hình 3.11: Mức độ hài lòng của những người sống ở nhà phi chính thức xã Vĩnh

Lộc A

Mức độ an ninh ở khu vực đang sinh sống 3.97

4.07

Sự trong lành trong môi trường sống (không có …

Hệ thống giáo dục ở khu vực đang sinh sống …

3.62

4.23

3.27

Chi phí sinh hoạt hàng ngày (mức giá sinh hoạt)

Hệ thống y tế ở khu vực đang sinh sống (bệnh …

3.48

3.82

Hệ thống thu gom, xử lý rác thải

Hệ thống hạ tầng giao thông nơi sinh sống …

3.01

3.19

Hệ thống điện, nước sinh hoạt

Hệ thống vui chơi giải trí ở khu đang sinh sống …

3.85 Hệ thống thương mại, dịch vụ ở khu đang …

Nguồn: Tác giả khảo sát

Nghiên cứu của Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015) cũng cho thấy cảm nhận

cuộc sống của người dân sống trong khu tự phát tương đối tốt và không có sự khác biệt

nhiều với những khu vực khác

h n ị đ n Ổ

Bảng 3.4: Cảm nhận cuộc sống của người dân

t á h p ự T

i ổ đ n ể y u h C

ũ c h c ạ o h y u Q

h c ạ o h y u q i ớ M

Số quan sát

160

622

131

Mức thỏa mãn tổng thể

3,59 3,38 3,32 3,34 2,97

Mức thỏa mãn trung bình

3,60 3,34 3,31 3,30 3,07

Giáo dục

3,64 3,56 3,44 3,36 3,42

Việc làm

3,32 3,28 3,16 3,13 2,96

Tiêu chuẩn sống

3,28 3,15 3,01 2,95 2,78

Nhà ở

3,59 3,13 3,24 3,13 2,91

Quan hệ gia đình

4,21 3,49 3,76 3,79 3,61

Sức khỏe

3,88 3,56 3,57 3,66 3,33

Đời sống xã hội

3,40 3,30 3,20 3,19 2,93

Điều kiện tài chính

3,47 3,22 3,11 3,15 2,66

Sự đa dạng của xã hội

3,60 3,24 3,45 3,38 3,16

Sử dụng các tiện ích xung quanh

2,98 2,45 2,40 2,32 2,19

Tương tác với hàng xóm láng giềng

1,93 1,84 2,02 2,30 1,99

Ô nhiễm, tiếng ồn, kẹt xe, chất lượng nhà và CSHT

3,56 3,06 3,01 3,11 3,02

Có đủ công viên, cây xanh, đường, trường học, bệnh viện và nơi giải trí 3,40 3,35 3,00 2,62 2,60

Chất lượng các dịch vụ cơ bản

3,60 3,53 3,40 3,30 3,21

Nguồn: Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015)

Những người sống ở nhà phi chính thức vẫn được làm thủ tục đăng ký tạm trú từ đó

có thể sử dụng các dịch vụ giáo dục, y tế của địa phương, được sử dụng điện lưới quốc

gia… một số dịch vụ tiện ích khác như hệ thống thu gom xử lý rác thải cũng đã có tư nhân

cung cấp.

Thêm vào đó, ở những khu phi chính thức hệ thống hỗ trợ cộng đồng rất phát triển,

Un-Habitat (2005) có viết “đây là những khu nhà tràn đầy sự tương trợ, hy vọng và phát

triển chứ không phải là tuyệt vọng”, “chính nhờ hệ thống tương trợ cộng đồng này giúp

người nghèo có thể tồn tại, phát triển và vươn lên thoát nghèo”. Theo tìm hiểu của tác giả,

hệ thống hỗ trợ cộng đồng ở đây rất tốt, họ thường trò chuyện, thông tin, hỗ trợ giúp đỡ

nhau trong công việc, cùng hợp tác giải quyết các vấn đề chung nơi cư trú…, phần lớn

trong số họ khi mới tiếp cận nhà phi chính thức đều trong tình trạng nghèo nàn, kinh tế khó

khăn, tuy nhiên sau vài năm họ đã có kinh tế ổn định hơn nhờ có “an cư lạc nghiệp”, điều

này được ủng hộ bởi Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015): “mức độ tương tác hàng

xóm ở những khu vực tự phát cao hơn nhiều so với những nơi còn lại”, “càng trò chuyện

với láng giềng nhiều mức độ thõa mãn cuộc sống càng cao”. Nhìn chung, tiện nghi cuộc

sống của những gia đình phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A không thua kém gì so với khu

vực chính thức

Tóm lại, nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đáp ứng tốt những ưu tiên chọn nhà của

người nghèo trong Un–Habitat (2005) đồng thời cũng thỏa mãn 4 tiêu chí ưu tiên trong lựa

chọn nơi ở mà NHTG (2015) đưa ra, không những thế có những tiêu chí hết sức quan trọng

mà nhà phi chính thức đáp ứng tốt hơn rất nhiều so với nhà chính thức, do đó một điều dễ

hiểu là tại sao nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A được phần lớn người thu nhập thấp lựa

chọn, không những thế nó còn thu hút cả những người thu nhập trung bình, bằng chứng là

30% số người sống trong khu nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A được khảo sát có thu

nhập ở mức trung bình khá.

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN TÌNH TRẠNG NHÀ PHI CHÍNH THỨC TỒN TẠI PHỔ BIẾN TẠI XÃ VĨNH LỘC A, HUYỆN BÌNH CHÁNH

4.1. Cách thức xây dựng và quản lý nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

Nhà phi chính thức ở đây xây dựng trên các khu đất nông nghiệp chưa có giấy tờ sở

hữu hợp lệ và chưa chuyển mục đích sử dụng đất, hoạt động mua bán đất được tiến hành

dưới dạng các thỏa thuận và “giấy tờ tay” giữa các bên mua bán[3].

Có hai cách thức để xây dựng nhà phi chính thức. Thứ nhất, chủ nhà tự mua nguyên

vật liệu và thuê nhân công xây dựng, việc xây dựng thường qua nhiều giai đoạn và không

liên tục, chủ nhà phải tự chịu rủi ro và tổn thất khi căn nhà bị phát hiện và tháo dỡ. Thứ

hai, xây dựng thông qua chủ thầu xây dựng, chủ thầu nhận bao xây trọn gói và sẽ chịu toàn

bộ tổn thất khi căn nhà bị phát hiện và xử lý, do đó, chi phí sẽ cao hơn nhưng mức độ rủi

ro thấp hơn. Cho dù xây dựng theo cách thức nào người xây cũng phải chịu một khoản chi

phí bôi trơn (chi phí chung chi), đây là chi phí phải bỏ ra lo lót cho những cán bộ quản lý

nhà nước để được tiến hành xây dựng nhà.

Về phía cán bộ quản lý, trước 5/2013, cơ chế quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở

3 Giấy tờ tay ở đây được hiểu là hai bên tự ký với nhau một bản hợp đồng mua bán đất và có một bên thứ 3 làm chứng, hợp đồng này không được đem ra chính quyền công chứng và không làm giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất

huyện Bình Chánh được miêu tả ở hình 4.1:

Hình 4.1: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh

trước 5/2013

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Có hai bộ phận chính quản lý việc xây dựng nhà đó là chính quyền nhà nước và Sở

Xây dựng. Về phía chính quyền nhà nước, UBND huyện thành lập một Phòng quản lý đô

thị trực thuộc Ủy ban huyện, ở mỗi xã đều có một đội quản lý đô thị xã. Về phía Sở Xây

dựng, Sở cũng thành lập một đội thanh tra xây dựng trực thuộc Sở, ở mỗi huyện có một đội

thanh tra xây dựng huyện và từng xã cũng có đội thanh tra xây dựng xã. Đội quản lý đô thị

và đội thanh tra xây dựng sẽ phối hợp với nhau trong việc kiểm tra giám sát các hoạt động

xây dựng ở xã mình, nếu phát hiện bất kỳ vi phạm nào sẽ báo cáo lên cấp trên để có biện

pháp xử lý.

Không chỉ dừng ở đó, họ còn xây dựng cả một hệ thống chân rít giám sát ở cấp dưới,

các ban điều hành xóm, ấp, tổ dân phố, thậm chí cả cấp ủy và các tổ chức đoàn thể ở khu

dân cư cũng được huy động vào cuộc để giám sát, chỉ cần người dân chở một xe vật liệu

xây dựng đến địa chỉ nào đó ngay lập tức sẽ bị tai phát hiện. Bất kỳ người dân nào thông

báo được một trường hợp xây dựng nhà trái phép mà không chung chi, họ sẽ được chính

quyền địa phương thưởng từ 3 đến 5 triệu, và người xây dựng nhà “chui” đó nếu muốn tiếp

tục xây dựng thì phải chung chi theo mức giá yêu cầu, nếu vẫn không chung chi thì cán bộ

địa phương sẽ báo cáo lên cấp trên và làm biên bản xử lý theo quy định.

Trong bộ máy quản lý này, đối tượng mà những người xây dựng nhà trái phép quan

tâm nhất đó những cán bộ quản lý cấp xã trở xuống: cán bộ đội quản lý đô thị xã, thanh tra

xây dựng xã, dân phòng, trưởng ấp, tổ trưởng tổ dân phố… Đây là những người nắm rõ địa

bàn, trực tiếp gần dân, tiếp xúc với dân do đó nắm bắt được mọi thông tin hành động của

người dân, chính quyền cấp trên thì phải thông qua những báo cáo của hệ thống cấp dưới

này mới biết được thông tin, do đó nếu cấp dưới không báo cáo, chính quyền cấp trên cũng

không thể biết được. Đôi khi, chính quyền cấp trên cũng tổ chức những đợt kiểm tra khảo

sát thực địa, tuy nhiên, do không quen thuộc địa bàn nên việc kiểm tra nơi nào cũng là do

chính quyền cấp dưới sắp xếp và dẫn đi, vì vậy vẫn không thể nắm bắt hết được tình hình

thực tế.

Khi chính quyền cấp trên siết chặt việc kiểm tra giám sát, cán bộ cấp dưới sẽ thông

báo tạm ngưng tất cả hoạt động xây dựng, tình hình xây nhà trái phép sẽ tạm thời yên ắn

một thời gian. Những căn nhà phi chính thức bị phát hiện và xử lý thường là những căn

nhà nằm tại điểm nóng về vấn đề xây dựng nhà trái phép hoặc những căn nhà không chung

chi hoặc chung chi không đủ. Sau khi xử lý được một số căn điểm hình để báo cáo cho cấp

trên, khi nào hoạt động kiểm tra này tạm lắng thì hoạt động xây dựng trái phép lại rộ lên

như nấm.

Sau 5/2013, nhà nước đã tiến hành cơ cấu lại bộ máy quản lý hoạt động xây dựng, bộ

máy mới được miêu tả ở hình 4.2:

Hình 4.2: Hệ thống quản lý, giám sát việc xây dựng nhà ở huyện Bình Chánh

sau 5/2013

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Theo đó, đội quản lý trật tự đô thị tại mỗi xã sẽ bị giải tán và tập trung về đội quản lý

trật tự đô thị trực thuộc phòng quản lý đô thị huyện Bình Chánh. Đội quản lý trật tự đô thị

này sẽ có một đội trưởng, 1 đến 2 đội phó và 16 tổ địa bàn các xã. Số lượng cán bộ công

chức cũng bị cắt giảm, theo quy định đội chỉ có 53 công chức, 197 người lao động làm

việc theo chế độ hợp đồng lao động. Hàng tháng, hàng quý, hàng năm đội sẽ báo cáo tình

hình cụ thể cho phòng quản lý đô thị và UBND Huyện[4]. Còn về đội thanh tra xây dựng,

kể từ 15/5/2013, thanh tra Xây dựng huyện và xã, thị trấn không còn chức năng, nhiệm vụ

hoạt động. Những cán bộ, công chức thuộc thanh tra Xây dựng huyện và xã, thị trấn đủ

tiêu chuẩn theo quy định sẽ được sáp nhập về thanh tra Sở Xây dựng. Lực lượng thanh tra

xây dựng Huyện còn lại sẽ do phòng quản lý đô thị Huyện tiếp nhận, quản lý và phân công

thực hiện các nhiệm vụ liên quan trong lĩnh vực quản lý trật tự đô thị, trật tự xây dựng.

Còn đối với lực lượng thanh tra xây dựng xã - thị trấn còn lại sẽ giao Chủ tịch UNBD xã,

thị trấn tạm thời tiếp nhận, quản lý và phân công thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu (Ngọc

Mai, 2013). Từ 5/2013, bộ máy giám sát đã được tinh gọn lại, chính quyền cấp trên muốn

trực tiếp quản lý với mục đích nâng cao hiệu quả giám sát việc thực thi nhiệm vụ của các

4 Quyết định số 03/2013/QĐ-UBND ngày 31 tháng 5 năm 2013 về ban hành quy chế tổ chức và hoạt động của đội quản lý trật tự đô thị trực thuộc phòng quản lý đô thị huyện Bình Chánh

cán bộ cấp dưới hạn chế hành vi tham nhũng, hối lộ.

Tuy nhiên, với cơ cấu quản lý mới, lực lượng quản lý hoạt động xây dựng trái phép ở

địa phương trở nên mỏng hơn rất nhiều (giảm gần 1/3 so với lực lượng ban đầu) do đó tình

hình xây dựng nhà phi chính thức không những không được cải thiện mà còn trầm trọng

hơn. Theo ông Trần Trọng Tuấn, nguyên Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh từ 1/1 đến

15/5 trên địa bàn huyện có 1.117 trường hợp vi phạm xây dựng nhà không phép, trái phép,

sau khi thay đổi cơ chế quản lý, chỉ tính từ 15/5 đến 30/6 con số này đã tăng vọt lên hơn

1.500 trường hợp (Hữu Công, 2013).

4.2. Ma trận trò chơi giữa người xây dựng nhà phi chính thức và cán bộ quản lý

Với cách thức quản lý như đã trình bày ở phần 4.1 tạo ra rất nhiều khe hỡ cho hoạt

động tham nhũng, hối lộ của các cán bộ quản lý, đây là nguyên nhân khiến cho tình trạng

nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A trở nên tràn lan và phổ biến như hiện nay.

Việc xây dựng và quản lý nhà phi chính thức thực chất là một cuộc chơi giữa người

dân với những cán bộ quản lý. Người dân đứng trước hai lựa chọn: xây hay không xây nhà

phi chính thức. Cán bộ quản lý cũng đứng trước hai lựa chọn: xử lý nghiêm những trường

hợp vi phạm hay đồng ý nhận một khoản tiền hối lộ để làm lơ các hoạt động xây dựng trái

phép này, có 4 kịch bản có thể xảy ra:

Kịch bản 1: Người dân quyết định xây dựng và những cán bộ quản lý làm việc

nghiêm minh thì ngôi nhà phi chính thức này sẽ bị xử phạt và cưỡng chế tháo dỡ. Việc

tháo dỡ thường được thực hiện khi ngôi nhà vừa mới bắt đầu xây dựng chưa hoàn thiện,

cộng thêm khi mới xây người dân thường xây nhà tương đối tạm bợ với những nguyên vật

liệu rẻ tiền, do đó khi bị cưỡng chế tháo dỡ, chi phí thiệt hại của người dân ước tính

khoảng 50 triệu/căn[5]. Còn đối với người quản lý khi làm đúng trách nhiệm của mình sẽ

không bị thiệt hại gì nhưng cũng không nhận được lợi ích gì đáng kể

Kịch bản 2: Người dân không xây nhà và những cán bộ quản lý làm việc rất nghiêm

minh. Như vậy, ngay từ đầu nhà phi chính thức đã không được xây dựng nên cũng không

xảy ra trường hợp cưỡng chế tháo dỡ, cả người dân và cán bộ quản lý không bị thiệt hại gì

5 Thông tin được cung cấp bởi những nhà thầu chuyên xây dựng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

nhưng cũng không được lợi ích gì.

Kịch bản 3: Người dân không xây nhà và cán bộ quản lý sẵn sàng nhận hối lộ nếu có.

Do không xây nhà nên người dân không mất cũng không được gì, không ai đến đúc lót cho

cán bộ quản lý nên cán bộ quản lý cũng không được gì và không mất gì.

Kịch bản 4: Người dân xây dựng nhà và cán bộ quản lý chấp nhận ăn hối lộ để làm lơ

cho căn nhà tiếp tục được xây dựng và tồn tại. Người dân sẽ có nhà để ở phù hợp với mức

thu nhập của mình đồng thời có thể nhận được những lợi ích từ việc giá đất tăng. Như vậy,

lợi ích ròng người dân nhận được là 237,5 triệu/căn[6]. Đối với cán bộ quản lý, việc nhận

hối lộ mang lại lợi ích cho họ là 70 triệu/căn nếu không bị phát hiện, còn nếu bị phát hiện

họ chỉ bị xử lý hành chính rất nhẹ, thường là khiển trách, kỷ luật hoặc chuyển công tác và

không phải nộp lại khoản tiền hối lộ mà mình đã nhận, tỷ lệ bị phát hiện và xử phạt cũng

tương đối thấp do đó gần như chi phí của việc nhận hối lộ không đáng kể so với lợi ích mà

nó mang lại.

Hộp 4.1:

Vào ngày 5/10/2013, ban thường vụ huyện Bình Chánh đã thông qua các hình thức kỷ luật về mặt

Đảng đối với 11 tổ chức Đảng (4 ban thường vụ Đảng ủy và 7 chi ủy chi bộ trực thuộc) và 44 đảng viên

(3 bí thư xã, 1 phó bí thư - chủ tịch UBND xã, một đảng ủy viên - phó chủ tịch UBND xã, 6 bí thư chi bộ

ấp, 10 trưởng ấp, 5 cán bộ địa chính xây dựng ở xã, 2 công an ấp, 11 cán bộ quản lý trật tự đô thị xã) do

liên quan đến vụ xây dựng trái phép tại bốn xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Bình Hưng và Tân Kiên – đây

là những điểm nóng về xây dựng nhà trái phép. Huyện ủy Bình Chánh đang tiếp tục rà soát kiểm điểm

các cán bộ, công chức và đảng viên trực tiếp hoặc để người thân trong gia đình vi phạm xây dựng hoặc

có liên quan đến vi phạm xây dựng trên địa bàn thời gian qua

Về phía chính quyền địa phương, từ giữa tháng 5 đến cuối tháng 6/2013, UBND huyện Bình

Chánh đã ra quyết định kỷ luật 21 cán bộ, công chức (15 người bị khiển trách, 6 người bị cảnh cáo).

Huyện còn đề nghị Sở Xây dựng kiểm điểm trách nhiệm những cộng tác viên thanh tra xây dựng phụ

trách địa bàn có hành vi vi phạm.

6 Sử dụng số liệu trong bảng 4.1, cách tính: [tổng lợi ích người dân nhận được (14,25 triệu/m2) – chi phí lớn nhất phải bỏ ra (9,5 triệu/m2)]*diện tích nhà (50m2) = 237,5 triệu/căn

Như vậy, ma trận trò chơi giữa người dân và cán bộ quản lý như sau:

Người dân

Không xây Xây

Nghiêm minh 0; 0 0; -50 Cán bộ quản lý Nhận hối lộ 0; 0 70; 237,5

Theo ma trận này, quyết định xây hay không xây nhà của người dân sẽ phụ thuộc vào

phản ứng của người cán bộ quản lý. Còn về phía cán bộ quản lý, nhận hối lộ là lựa chọn

chiến lược ưu thế của cán bộ quản lý, do vậy, cán bộ quản lý có động cơ rất lớn để nhận

hối lộ.

Trò chơi sẽ cân bằng tại điểm người cán bộ quản lý sẽ nhận hối lộ và người dân sẽ

xây dựng nhà phi chính thức, điều này mang lại lợi ích tốt nhất cho cả hai bên, và thực tế

cũng đã diễn ra theo đúng điểm cân bằng này, hiện tượng xây dựng trái phép không phép

và đưa nhận hối lộ diễn ra rất phổ biến với số lượng nhiều ở xã Vĩnh Lộc A nói riêng và cả

địa bàn huyện Bình Chánh nói chung. Qua phỏng vấn sâu của tác giả, rất nhiều hộ dân bị

cưỡng chế tháo dỡ nhà 2-3 lần nhưng họ vẫn tiếp tục xây lại, cá biệt có những trường hợp

nhà bị cưỡng chế đến 8 lần nhưng người dân vẫn dựng lại để ở.

Như vậy nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà trái phép tràn lan hiện nay đó là sự

quản lý lõng lẽo, hệ thống quản lý có quá nhiều khe hỡ tạo cơ hội cho hành vi hối lộ, tham

nhũng, người dân có nhu cầu đối với nhà phi chính thức và việc xây dựng nhà phi chính

thức hoàn toàn có thể thực hiện dễ dàng và vì thế nhà phi chính thức đã tồn tại và phát

triển.

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Qua bài nghiên cứu ta thấy người dân lựa chọn nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A

vì nó đáp ứng tốt các tiêu chí chọn nhà của họ, đa phần họ là những người thu nhập thấp,

các tiêu chí chọn nhà rất khác so với nhóm thu nhập trung bình cao, có những tiêu chí nhà

phi chính thức đáp ứng tốt hơn nhà chính thức như khả năng chi trả, khả năng kinh doanh

tại nhà, sự liên kết và hỗ trợ cộng đồng, còn đa phần các tiêu chí khác nhà phi chính thức

không thua kém gì so với nhà chính thức. Người thu nhập thấp tìm đến nhà phi chính thức

chủ yếu để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở và đây là lựa chọn tốt nhất của họ.

Bên cạnh đó, cơ chế quản lý nhà phi chính thức còn rất nhiều lỗ hỏng tạo cơ hội cho

sự hối lộ và tham nhũng, qua phân tích trò chơi chiến lược giữa người dân và cán bộ quản

lý cho thấy nhận hối lộ và xây nhà phi chính thức là lựa chọn tốt nhất cho cả hai bên, đây

chính là lý do nhà phi chính thức tồn tại phổ biến và tràn lan như hiện nay.

Với vai trò vô cùng quan trọng trong giải quyết vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn do

đó chính quyền không thể nào phá hủy hết nhà phi chính thức. Biện pháp chính quyền

đang thực hiện là cấm và cưỡng chế tháo dỡ thực sự chưa hiệu quả, không giải quyết gốc

rễ của vấn đề ngược lại còn khuyến khích các hành vi gian lận, hối lộ và gây thất thoát, tổn

thất lớn cho chính quyền địa phương cũng như của toàn xã hội.

Nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A đã phát triển ở quy mô và số lượng lớn, đã hòa

nhập tốt với khu vực chính thức và được ngầm chấp nhận bởi cộng đồng và chính quyền,

nó đang đảm nhận tốt một vai trò xã hội đó là giải quyết nhà ở cho bộ phận người thu nhập

thấp, sau khi nghiên cứu những kinh nghiệm giải quyết nhà phi chính thức của các quốc

gia, tác giả nhận thấy phương án “đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ” là phù hợp

nhất trong trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A hiện nay vì nó mang lại lợi ích

tốt nhất cho các bên liên quan đặc biệt là người nghèo, giải quyết được vấn đề nhà ở, hạn

chế nhiều nhất tổn thất vô ích cho xã hội. Theo Un-Habitat (2005) giải pháp trên là lựa

chọn phù hợp và tốt nhất trong rất nhiều trường hợp và là giải pháp nên cân nhắc đầu tiên.

Cách làm này cũng được NHTG (2015) đề cập đến trong những giải pháp khuyến nghị

phát triển nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam và được củng cố trong kết quả nghiên cứu của

Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015): nhà nước can thiệp vào nâng cấp cơ sở hạ tầng ở

những khu phát triển tự phát mang lại mức độ thỏa mãn cuộc sống cho người dân không

thua kém gì so với những khu đã quy hoạch ngay từ đầu.

Theo đó, nhà nước sẽ hợp thức hóa các hoạt động xây dựng phi chính thức, hợp thức

hóa sở hữu đối với nhà phi chính thức và nâng cấp cải thiện môi trường vật chất, xã hội và

kinh tế ở khu vực này, cách làm này đồng thời cũng thay đổi được kết cục của các kịch bản

và thế cân bằng của ma trận trò chơi. Cụ thể:

Chính quyền địa phương nên xây dựng bảng quy hoạch chi tiết phát triển dài hạn

trong tương lai đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất trong thời gian 20 năm, 50 năm tới và dài

hạn hơn nữa: Những khu nào là khu dân cư? Khu nào để phát triển các tiện ích công cộng?

Các dự án đó bao nhiêu năm nữa sẽ xây dựng?…

Đối với những khu vực được quy hoạch là khu dân cư, nhà nước sẽ hợp thức hóa việc

xây dựng, cấp các giấy tờ sở hữu đất và tài sản trên đất cho người dân. Đối với những căn

nhà phi chính thức đã tồn tại thì cho phép làm các giấy tờ liên quan nhưng phải đóng một

khoản phí tuy nhiên khoản phí này không quá cao. Đối với những căn nhà xây mới ở khu

vực này, nhà nước cũng sẽ đồng ý cấp phép xây dựng nhưng phải nộp một khoản phí xây

dựng chính thức tương đương với chi phí “bôi trơn” mà hiện nay người dân đồng ý chi ra

để xây dựng. Tóm lại, chúng ta làm một hành động là công khai những hoạt động mà hiện

nay là phi chính thức.

Đối với những khu vực được quy hoạch xây dựng các dự án tiện ích công cộng của

nhà nước, chính quyền có thể thương lượng với người dân, chính quyền sẽ cấp cho những

người đang ở khu vực đó một giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn theo thời hạn quy hoạch

sử dụng đất (giống như giấy thuê đất), trên đó ghi rõ giá trị thị trường hiện tại của mảnh

đất đó và sử dụng giá này như khung giá để đền bù sau này. Đến hết thời hạn quy định,

chính quyền có thể thu hồi đất để phục vụ cho các công trình công cộng và sẽ đền bù cho

người dân một khoản tiền bằng đúng giá trị ghi trên giấy chứng nhận đã ban hành cộng

thêm phần trượt giá của tiền tệ theo thời gian. Đối với những căn nhà xây mới trên khu vực

này vẫn áp dụng giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn như trên, đồng thời phải đóng thêm

một khoản phí xây dựng cho chính quyền. Thời hạn sử dụng đất đã được xác định rõ ràng,

người dân có quyền lựa chọn tiếp tục ở trên khu vực này hoặc chuyển đi nơi khác. Nếu hết

thời gian đó mà nhà nước vẫn chưa xây dựng dự án, có thể cấp gia hạn thời gian sử dụng

nhưng phải quy định rõ thời gian tối đa là bao lâu, hết thời gian đó mà nhà nước không

thực hiện đúng quy hoạch phải hợp thức hóa sở hữu hoàn toàn cho người dân.

Nhà nước sẽ phối hợp với người dân để xây dựng, nâng cấp các cơ sở hạ tầng và dịch

vụ công cộng ở khu vực phi chính thức theo phương thức hợp tác. Nhà nước sẽ đứng ra

phát động, quản lý, đưa ra quy hoạch tổng thể và góp vốn theo hình thức đối ứng còn vai

trò chính là của người dân, họ sẽ bàn bạc, đóng góp ý kiến, thiết kế chi tiết theo các quy

hoạch tổng thể của nhà nước, xây dựng và góp vốn, tỷ lệ góp vốn là kết quả thương lượng

của nhà nước và người dân. Khi người dân cảm thấy điều kiện sống của họ sẽ được đảm

bảo và cải thiện, họ sẽ sẵn sàng tham gia tích cực.

Phương án này sẽ mang lại những lợi ích sau:

Thứ nhất, hiện tại nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A vẫn tồn tại và ngày càng phát

triển, nó được mọi người kể cả chính quyền ngầm chấp nhận, chỉ có điều về pháp lý nó

không được công nhận chính thức do đó để duy trì sự tồn tại này người dân phải chi ra

những khoản tiền phi chính thức và khoản tiền đó đi vào túi một nhóm cá nhân trục lợi,

gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Thay vào đó, hợp thức hóa nó và khoản phí không

chính thức đó trở thành những khoản phí chính thức đóng góp vào ngân sách nhà nước,

điều này vừa ngăn chặn được hành vi hối lộ và lợi ích nhóm, vừa tăng được nguồn thu cho

ngân sách.

Thứ hai, việc xử lý tháo dỡ nhà phi chính thức hiện nay gây rất nhiều lãng phí nguồn

lực xã hội và đẩy người dân vào cảnh túng quẫn hơn. Với phương án trên sẽ ngăn chặn

được việc phải phá hủy những tài sản vô ích, giảm thiểu mất mát của người dân cũng như

toàn xã hội, giải quyết được vấn đề nơi ở, cuộc sống của người nghèo không có những biến

động lớn, duy trì được các kết nối cộng đồng hiện tại.

Thứ ba, phương án này cũng không phá vỡ quy hoạch chung của địa phương, quan

trọng là trình độ xây dựng quy hoạch của các nhà hoạch định chính sách như thế nào

Thứ tư, phương án này kích thích người dân đầu tư và tham gia cùng nhà nước để cải

thiện phúc lợi xã hội, cải thiện mối quan hệ giữa người dân với chính quyền nhà nước.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

TIẾNG VIỆT

1. Aliani, A.H và Yap, K.S (1990), Đề án phát triển từng bước tại Hyderabad: Một

hướng tiếp cận mới đối với vấn đề nhà ở cho người nghèo, CITIES.

2. Đ. Thắng (2014), “Cơ sở không làm ngơ, không thể có tình trạng nhà xây cất lụi”,

Báomới.com, truy cập ngày 25/11/2015 tại địa chỉ:

http://www.baomoi.com/Xay-dung-trai-phep-tai-huyen-Binh-Chanh-TPHCM-Co-so-

khong-lam-ngo-khong-the-co-tinh-trang-nha-xay-cat-lui/58/13176314.epiv

3. Đại học Giao Thông Vận Tải TP.HCM (2014), Báo cáo kết quả điều tra hộ gia

đình dọc tuyến tàu điện ngầm số 2.

4. Đặng Nguyên Anh (2004), “Di dân và đô thị hóa bền vững ở Hà Nội và thành phố

Hồ Chí Minh”, Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp thành phố

Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh, Báo cáo khoa học phiên họp I và II, Viện Khoa học

Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Huỳnh Thế Du (2013), “Nghịch lý nhà ở Việt Nam”, Thời Báo Kinh tế Sài Gòn.

6. Hữu Công (2013), “Nghi vấn tiêu cực khi hàng nghìn nhà tại TP HCM xây trái

phép”, Báo VnExpress, truy cập ngày 23/11/2015 tại địa chỉ:

http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/nghi-van-tieu-cuc-khi-hang-nghin-nha-tai-tp-hcm-xay-

trai-phep-2848156.html

7. Lê Nguyệt Trân (2011), Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố Hồ Chí Minh, luận

văn thạc sĩ chính sách công, Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright.

8. Lê Thị Lương (2015), Thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của dự án

nhà ở xã hội 15 tầng tại thành phố Vinh, luận văn thạc sĩ chính sách công, Chương trình

Giảng dạy kinh tế Fulbright.

9. Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR) (2003), “Người nghèo ứng phó với cưỡng

chế di dời ra sao”, Số đặc biệt bản tin thư của ACHR, Số 15.

10. Ngân hàng thế giới (1999), “Việt Nam – Tấn công nghèo đói”, Hội thảo quốc tế:

Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so

sánh, Báo cáo khoa học phiên họp I và II, Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa

học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh.

11. Ngân hàng thế giới (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: Con đường phía trước.

12. Ngân hàng thế giới (2014), Báo cáo đánh giá kết quả của Nghiên cứu về nhà ở xã

hội tại Hải Phòng, Hồ Chí Minh, Cần Thơ.

13. Ngọc Mai (2013), “Phối hợp chặt chẽ Thanh tra Sở Xây dựng trong công tác kiểm

tra, xử lý các vi phạm trên lĩnh vực xây dựng”, Website Huyện Bình Chánh, truy cập ngày

20/11/2015 tại địa chỉ:

http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?CategoryId=15

&ItemID=1318&PublishedDate=2013-05-15T16:50:00Z

14. Ngọc Huân (2013), “TPHCM: Phá dỡ gần 2.600 căn nhà xây dựng trái phép”, Báo

Lao Động, truy cập ngày 23/11/2015 tại địa chỉ:

http://laodong.com.vn/xa-hoi/tphcm-pha-do-gan-2600-can-nha-xay-dung-trai-phep-

139549.bld

15. Nguyễn Đức (2014), “Xây dựng trái phép tại TP HCM: Chưa có thuốc đặc trị”, An

Ninh Thế Giới Online, truy cập ngày 15/11/2015 tại địa chỉ:

http://antg.cand.com.vn/Kinh-te-Van-hoa-The-Thao/Xay-dung-trai-phep-tai-TP-HCM-

Chua-co-thuoc-dac-tri-307889/

16. Nguyễn Hữu Minh, Nguyễn Xuân Mai (2004), “Đô thị hóa và nghèo khổ đô thị ở

Việt Nam: Một số đặc điểm cơ bản”, Hội thảo quốc tế: Giảm nghèo, di dân – đô thị hóa:

Trường hợp thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh, Báo cáo khoa học phiên họp I

và II, Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã hội vùng Nam Bộ, Thành phố

Hồ Chí Minh.

17. Nguyễn Thị Hải Ly (2012), Giải pháp phát triển nhà ở giá thấp tại thành phố Hồ

Chí Minh, luận văn thạc sĩ chính sách công, Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright.

18. Peter Lloyd (1979), Những khu nhà ổ chuột của sự hy vọng? Những thị trấn ổ

chuột của thế giới thứ ba, NXB Manchester University Press.

19. Phạm Minh Thiên Phước (2013), Sự tiến thoái lưỡng nan đối với nhà ở phi chính

thức tại thành phố Hồ Chí Minh: tình huống xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, luận văn

thạc sĩ chính sách công, Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright.

20. Robert S. Pindyck và Daniel L. Rubinfeld (2014), Kinh tế học Vi mô, NXB

Pearson.

21. Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad (ASAG) (1998), Nhà ở và Định cư.

22. Tổng vụ Định cư, Bộ Công chính Indonesia hợp tác cùng Chính quyền địa phương

Kotamadya Surabaya (1991), Những Kampung xanh sạch tại Surabaya: Chương trình cải

thiện Kampung nhằm hỗ trợ nhà ở cho người dân.

23. Trần Thái Ngọc Thành (2004), “Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cải thiện nhà ở

của người dân TP. Hồ Chí Minh trong quá trình đô thị hóa”, Hội thảo quốc tế: Giảm

nghèo, di dân – đô thị hóa: Trường hợp thành phố Hồ Chí Minh trong tầm nhìn so sánh,

Báo cáo khoa học phiên họp I và II, Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, Viện Khoa học Xã

hội vùng Nam Bộ, Thành phố Hồ Chí Minh.

24. Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất (COHRE) (2006), Điều tra toàn cầu về cưỡng

bức di dời, sự vi phạm nhân quyền, Bản dự thảo

25. UBND Huyện Bình Chánh (2013), “Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A”, Website Huyện

Bình Chánh, truy cập ngày 15/11/2015 tại địa chỉ:

http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/gioithieu/Pages/vinh-loc-a.aspx

26. UBND Huyện Bình Chánh (2014), “Tình hình Kinh tế - Xã hội năm 2013”,

Website Huyện Bình Chánh, truy cập ngày 15/11/2015 tại địa chỉ

http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=43cc31f0-

7871-4326-83d2-11fceebc16ea&ID=1685&Web=914d7bf3-7db3-45a9-8171-

246d27cf1f24

27. UN-HABITAT, UNESCAP (2005), Hướng dẫn nhanh cho những nhà hoạch định

chính sách: Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á.

TIẾNG ANH

28. ALMEC Corporation (2004), Quy hoạch tổng thể và nghiên cứu khả thi về giao

thông vận tải đô thị khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (HOUSTRANS 2004).

29. Bộ Nhà ở và Xây dựng, Sở An cư và Phát triển quốc gia (Sevanatha) (1991),

30. Huỳnh Thế Du, Richard B. Peiser (2015), “Phát triển đô thị từ tự phát đến chính

Shelter in Sri Lanka 1978 – 1991.

thức và chất lượng cuộc sống, trường hợp TP. HCM”, Applied Research Quality

Life, DOI 10.1007/s11482-015-9442-7.

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: Định nghĩa nhà ổ chuột

Hộ gia đình ổ chuột là một nhóm người sống chung dưới một mái nhà trong một khu

đô thị thiếu một trong 5 điều kiện sau:

- Nhà ở kiến cố thường được xây bằng những vật liệu có độ bền tại một nơi an

toàn, không độc hại.

- Diện tích đủ sống, không quá ba người chia sẻ một căn phòng.

- Tiếp cận với nguồn nước sạch đủ với nhu cầu của họ, dễ dàng và trong khả năng

chi trả.

- Tiếp cận vệ sinh phù hợp.

- Sự sở hữu và tình trạng pháp lý an toàn để bảo vệ hộ gia đình khỏi sự di dời

cưỡng bức.

Ở nhiều nơi, có sự phân biệt rõ ràng giữa nhà ổ chuột và khu định cư lấn chiếm

Nhà ổ chuột: thông thường thì từ ổ chuột được sử dụng để bao hàm những khu vực

có nhà ở chất lượng thấp, không đầy đủ cơ sở vật chất và môi trường sống kém, nhưng ở

đó những người sinh sống có sự an toàn về mặt sở hữu, họ như người chủ hợp pháp, cư

dân hợp pháp hoặc người thuê hợp pháp của mảnh đất mà họ sống.

Nhà lấn chiếm: cụm từ nhà lấn chiếm thường dùng để chỉ những người xây dựng nhà

ở trên mảnh đất không thuộc quyền sở hữu của họ không hợp pháp hoặc không có giấy

phép xây dựng hoặc thỏa thuận thuê và thông thường thì việc xây dựng cũng không dựa

theo bất cứ qui định nào về xây dựng hoặc quy hoạch nào.

Nguồn: Un-Habitat (2005)

PHỤ LỤC 2: Bài học cho sự phát triển vùng ven đô thị tại các nước Châu Á

Thái Lan: đất nước này đã phải trả giá cho sự phát triển thiếu kiểm soát ở khu vực đất

nông nghiệp vùng ven, sự tắt nghẽn giao thông của thành phố một phần do khi phát triển

các nhà đầu tư đã mua đất nông nghiệp phân chia thành các miếng nhỏ chạy dài, hàng trăm

con đường tự phát rộng 6 – 8m từ các lô đất nhỏ đó nối vào các trục chính đã tạo nên sự tắt

nghẽn giao thông trầm trọng thất thế giới

Indonesia: những năm 1950 tốc độ đô thị hóa cao đã dẫn đến di dân ồ ạt từ nông thôn

ra thành thị và tràn vào khu ngoại ô, hình thành các khu ổ chuột, hiện nay chính phủ đang

rất khó khăn trong việc giải quyết tình trạng thấp kém ở khu vực này

Ấn Độ: các thành phố lớn như Mumbai, New Dehli có tới 30% dân số sống trong khu

nhà ổ chuột, khu nhà ở lụp xụp cạnh sân bay, dọc các bờ sông…, đây là hệ quả của quá

trình nhập cư thiếu kiểm soát, cản trở sự phát triển theo quy hoạch của thành phố

Nguồn: Phạm Hùng Cường, 2004

iii

PHỤ LỤC 3: Phân tích lợi ích và chi phí của nhà phi chính thức

1. Chi phí cho nhà ở phi chính thức

Để có được một căn nhà phi chính thức người chủ có thể chọn 2 phương thức: tự xây

hoặc thuê thầu xây dựng.

Đối với trường hợp thuê thầu xây dựng người chủ phải tốn những chi phí sau: (chi

phí này được tính cho việc xây dựng mới một căn nhà tường cấp 4 có gác lửng, diện tích

đất là 50 m2, diện tích sàn là 75 m2)

Thứ nhất, chi phí mua đất, do mua bán “giấy tờ tay” nên chi phi đất tương đối rẻ,

theo Lê Nguyệt Trân (2011) giá đất phi chính thức khoảng 2 triệu đồng/m2, theo khảo sát

của tác giả từ 2 – 3,5 triệu đồng/m2 [7] tùy thuộc vào vị trí và cơ sở hạ tầng ở đó, tác giả sử

dụng giá trung bình 3 triệu/m2 để tính toán.

Thứ hai, chi phí thuê thầu xây dựng trọn gói, theo NHTG (2015) khoảng 238

triệu/căn, theo điều tra của tác giả trung bình khoảng 250 triệu/căn hoàn chỉnh[8], trong đó

đã bao gồm tất cả những chi phí cụ thể sau: chi phí xây dựng, chi phí bôi trơn, chi phí rủi

ro và lợi nhuận của chủ thầu

Theo điều tra của tác giả chi phí xây dựng (bao gồm tiền nhân công, nguyên vật liệu)

một căn nhà ở ngoài vây tôn, ở trong xây tường cao 1,5m, có gác lững là 1,5 triệu/m2 đất,

còn nếu xây dựng nhà tường hoàn chỉnh là 2 – 2,5 triệu/m2 đất, còn theo Lê Nguyệt Trân

(2011) chi phí này từ 2,4 – 2,8 triệu/m2, tác giả sử dụng mức giá 2,5 triệu/m2 đất để tính

toán.

Chi phí “bôi trơn” theo tìm hiểu của tác giả khoảng 50 – 80 triệu/căn tùy thuộc vào

thời điểm, còn theo Lê Nguyệt Trân (2011) chi phí này từ 65-75 triệu/căn, tác giả sử dụng

mức giá 70 triệu/căn 50 m2 đất, tương đương 1,4 triệu/m2 đất.

Như vậy, để có được một căn nhà phi chính thức dưới hình thức thuê thầu xây dựng

người chủ phải bỏ ra tổng chi phí là 400 triệu đồng/căn tương đương 8 triệu/m2, điều này

7 Số liệu được cung cấp bởi những cò đất khu vực xã Vĩnh Lộc A 8 Số liệu được cung cấp bởi những nhà thầu chuyên xây dựng nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A

phù hợp với tính toán của Lê Nguyệt Trân (2011) là 8,3 triệu/m2.

Đối với trường hợp tự xây dựng từ từ, mặc dù phải bỏ ra chi phí và công sức nhiều

hơn nhưng nó phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Một người dân chia sẻ:

“chừng nào có tiền thì làm, có bao nhiêu thì làm bấy nhiêu, hết thì dừng lại, có tiền lại làm

tiếp”. Ban đầu người dân chỉ làm móng, vách vây tôn hoặc bạt, sau một thời gian người

dân cải tạo thêm hoặc dỡ ra xây mới, phải qua nhiều lần xây dựng cải tạo mới được một

căn nhà hoàn chỉnh[9]. Việc xây dựng như vầy làm cho chi phí xây dựng tăng lên rất nhiều,

qua phỏng vấn sâu người dân chi phí của việc xây dựng theo hình thức này tăng khoảng

gấp 2 – 2,5 lần chi phí của việc xây một lần, ở đây tác giả sử dụng chi phí xây dựng tăng

lên gấp đôi tương đương 5 triệu/m2 đất để tính toán. Đổi lại nhờ xây dựng dần dần nên chi

phí “bôi trơn” cũng được giảm đi một phần, chỉ còn khoảng 30–40 triệu/căn, tác giả sử

dụng mức giá 35 triệu/căn, tương đương 0,7 triệu/m2 đất để tính toán. Như vậy, để có một

căn nhà hoàn thiện theo hình thức tự xây người dân phải bỏ ra tổng chi phí 8,7 triệu/m2 đất

tương đương 435 triệu/căn.

2. Lợi ích của nhà phi chính thức

Việc sở hữu nhà phi chính thức có thể mang đến một nguồn lợi lớn trong tương lai cụ

thể đó là giá đất tăng một cách nhanh chóng.

Theo NHTG (2015), tại huyện Bình Chánh, giá đất tăng 50 lần khi được chuyển đổi

từ đất nông nghiệp sang đất ở và tăng khoảng 16% khi đất ở được chuyển sang đất thương

mại. Cụ thể, giá đất nông nghiệp là 20.000 đồng/m2, đất phi chính thức (không có

GCNQSDĐTS + không có hạ tầng) là 1 triệu/m2, đất bán chính thức (không có

GCNQSDĐTS + có hạ tầng) là 8 triệu/m2, đất chính thức: 16,6 triệu/m2.

Những căn nhà phi chính thức mới xây ở xã Vĩnh Lộc A đa phần nằm ở khu vực đất

phi chính thức chỉ có hạ tầng cơ bản (đường nội bộ do chủ đất tự mở khi phân lô bán nền,

nước giếng ngầm tự khoan, điện câu nhờ hoặc điện lực cung cấp, nước và rác thải người

dân tự xử lý) do đó giá đất thấp. Dần dần các khu này phát triển thành các cộng đồng đông

đúc, cơ sở hạ tầng được cải thiện rất nhanh một phần do người dân tự bỏ tiền ra làm, một

phần lớn được nhà nước đầu tư xây dựng, đặc biệt hiện nay xã Vĩnh Lộc A đang đầu tư

9 Thông tin từ phỏng vấn người dân

xây dựng theo đề án Nông thôn mới khiến giá nhà đất tăng lên.

Thêm vào đó, chính những quy định của nhà nước đã tạo nên một động cơ tài chính

rất lớn thúc đẩy người dân lựa chọn nhà phi chính thức trong đó đáng chú ý là quy định

cho phép hợp thức hóa nhà phi chính thức. Quyết định 39/2005/QĐ-TTg ngày 28/02/2005

cho phép hợp thức hóa nhà xây không phép, trái phép trước ngày 01/07/2004, Nghị định

88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cho phép hợp thức hóa nhà xây không phép, trái phép

trước ngày 01/07/2006, những trường hợp sai phạm từ 01/07/2006 đến trước 01/05/2009

được phép tồn tại với một số điều kiện. Chính những quy định trên đã thúc đẩy người dân

lựa chọn nhà phi chính thức nhiều hơn vì họ nghĩ sau này có thể hợp thức hóa được căn

nhà. (Phụ lục 6)

Qua phỏng vấn những người đang ở nhà phi chính thức phần lớn cho biết họ tin rằng

trong tương lai sẽ hợp thức hóa được giấy tờ sở hữu nhà, lý do họ tin vào điều đó vì tình

trạng này cũng đã xảy ra tương tự đối với những quận mới được thành lập như quận Tân

Phú, trước đây cũng tồn tại rất nhiều nhà phi chính thức nhưng hiện nay đã hợp thức hóa

được các giấy tờ sở hữu.

Ngoài ra người dân còn nhận được lợi ích khác đó là tiết kiệm được chi phí thuê nhà.

Nhà phi chính thức có thể giải quyết ngay vấn đề chỗ ở cho người dân. Trung bình thời

gian xây dựng 1 căn nhà phi chính thức khoảng 1 tuần là có thể ở, nhanh hơn nhiều so với

những dự án nhà xã hội (mất khoảng 1 - 2 năm mới nhận nhà), như vậy người dân tiết

kiệm được tiền thuê nhà thấp nhất là 1 triệu đồng/tháng cho một hộ gia đình.

Không những thế, một số căn nhà người dân còn có thể tận dụng tầng trệt để kinh

doanh mua bán tạo thêm được nguồn thu nhập cho gia đình. Sau một thời gian khi nhu cầu

sử dụng thay đổi hoặc người dân tích lũy được một số tiền có thể cải tạo căn nhà của mình,

mở rộng diện tích sử dụng.

Tất cả các lợi ích vừa nêu được lượng hóa và thể hiện thông qua giá nhà phi chính

thức đang được giao dịch trên thị trường. Thị trường nhà phi chính thức hiện nay có thể

xem như là thị trường tự do, giá cả được xác định bởi cung cầu trên thị trường do đó mức

giá đã phản ánh được những lợi ích kể trên. Hiện nay, một căn nhà phi chính thức diện tích

50 m2 có gác lững có giá khoảng 450 – 500 triệu/căn tương đương 9 – 10 triệu/m2 đất, tác

giả sử dụng mức giá trung bình 475 triệu/căn tương đương 9,5 triệu/m2 đất để tính toán.

Ngoài ra, đối với người dân sở hữu nhà phi chính thức, có một lợi ích rất lớn và hết

sức quan trọng mà giá cả thị trường không thể hiện được đó là lợi ích (độ thỏa dụng) mà

người sở hữu nhà phi chính thức nhận được khi có được một nơi ở ổn định, một căn nhà

phù hợp với khả năng chi trả của mình – điều mà khu vực chính thức gần như không thể

đáp ứng được cho hơn 40% đối tượng thu nhập thấp của xã hội. Theo khảo sát của tác giả,

mức giá tối thiểu để họ chấp nhận bán căn nhà của mình tối thiểu phải gấp 1,5 lần giá thị

trường, 100% người dân đều biết đây là nhà chưa hợp pháp có thể bị cưỡng chế tháo dỡ,

82% cho biết họ sẵn sàng chấp nhận mua căn nhà này cho dù biết chắc chắn nó chỉ có thể

để ở chứ không thể hợp thức hóa được giấy tờ sở hữu. Điều này thể hiện lợi ích từ việc có

nhà để ở phù hợp với khả năng chi trả của những người thu nhập thấp là rất cao, lợi ích này

tương đương tối thiểu 50% giá trị thị trường của căn nhà.

Bảng: Phân tích chi phí - lợi ích của nhà phi chính thức

Đơn vị: triệu đồng/m2 đất

Thuê thầu xây Người dân tự xây

dựng

8 8,7 Tổng chi phí (400 triệu/căn 50m2) (435 triệu/căn 50m2)

14,25 Tổng lợi ích: trong đó bao gồm (712,5 triệu/căn 50m2)

- Giá bán trên thị trường 9,5

- Lợi ích từ việc có nhà để ở 4,75

Lợi nhuận nếu bán nhà 18,75% 9,20%

Lợi ích căn nhà mang lại so 1,78 1,64 với chi phí (lần)

Nguồn: Tác giả tính toán

Đối với các dự án nhà ở xã hội, suất sinh lời yêu cầu tối thiểu của vốn chủ sở hữu là

19,6% (Lê Thị Lương, 2015) (phụ lục 14) trong khi đó mặc dù mức độ rủi ro cao hơn

nhiều so với nhà ở xã hội nhưng suất sinh lời của nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A chỉ

dưới 19%. Tuy nhiên, cầu đối với nhà phi chính thức vẫn rất cao vì nó đáp ứng được nhu

cầu về nhà ở của người dân, giúp giải quyết vấn đề chỗ ở cho hơn 40% dân số ở đáy xã

vii

hội. Như vậy, hiện nay cầu của thị trường nhà phi chính thức thể hiện nhu cầu thực sự,

người dân mua nhà với mục đích để sử dụng, khách hàng chủ yếu của loại nhà này là

những người nghèo, cầu đầu cơ rất thấp hơn nhiều so với thị trường nhà chính thức.

Như vậy nếu đưa ra quyết định dựa trên cơ sở phân tích lợi ích và chi phí chúng ta

thấy rõ ràng việc người dân thu nhập thấp lựa chọn nhà phi chính thức là điều hết sức dễ

hiểu vì lợi ích nhà phi chính thức mang lại cho người dân lớn hơn nhiều so với chi phí phải

bỏ ra.

viii

PHỤ LỤC 4: Các lý thuyết liên quan

a. Lý thuyết về bất cân xứng thông tin:

Bất cân xứng thông tin là tình huống trong đó người mua và người bán nắm giữ

thông tin khác nhau trong một cuộc giao dịch. Một trong những hệ quả của thông tin bất

cân xứng đó là rủi ro đạo đức và vấn đề người ủy quyền – người thừa hành.

Rủi ro đạo đức xảy ra khi một tổ chức có hành động mà không bị ai giám sát, tác

động đến khả năng và độ lớn của số tiền bồi thường. Rủi ro đạo đức thường thấy trong bảo

hiểm, nếu được bảo hiểm người ta sẽ không có động cơ để hành xử sao cho hạn chế rủi ro

một cách tối đa. Ngoài bảo hiểm, rủi ro đạo đức còn ứng dụng trong phân tích hành vi của

người lao động, họ sẽ làm việc thấp hơn công suất mà họ có thể nếu người quản lý không

giám sát hành vi của họ hoặc họ có thể làm những điều ảnh hưởng tiêu cực đến tổ chức nếu

vị trí và công việc của họ có sự đảm bảo chắc chắn.

Vấn đề người ủy quyền người thừa hành xảy ra khi người thừa hành theo đuổi mục

tiêu riêng của họ thay vì mục tiêu của người ủy quyền, vấn đề này là hệ quả của việc thông

tin bất cân xứng, người ủy quyền không thể giám sát mọi thứ mà người thừa hành làm –

người thừa hành có nhiều thông tin hơn người ủy quyền. Một quan hệ ủy quyền – thừa

hành xuất hiện khi có một sự sắp xếp mà trong đó phúc lợi của một người phụ thuộc vào

hành động của người khác, người thừa hành là người hành động, người ủy quyền là tổ

chức bị tác động bởi người thừa hành.

Hoạt động xây dựng nhà phi chính thức tồn tại rất nhiều tình trạng bất cân xứng

thông tin, thường xuất hiện trong các giao dịch mua bán đất bằng giấy tờ tay, hoạt động

kiểm tra giám sát của các cấp chính quyền. Trong mua bán đất giấy tờ tay người bán có

nhiều thông tin về lô đất và tình trạng sở hữu hơn người mua do đó người mua luôn phải

đối mặt với rủi ro cao. Trong hoạt động giám sát, cấp dưới – cấp gần dân nhất – có nhiều

thông tin về tình trạng xây dựng nhà trái phép hơn những cấp quản lý cao hơn, dẫn đến vấn

đề người ủy quyền – người thừa hành, cấp dưới làm những việc trục lợi cho bản thân mình

như nhận hối lộ thay vì thực hiện đúng nhiệm vụ được giao.

b. Lý thuyết cầu đối với tài sản rủi ro

Tài sản là thứ mang lại dòng tiền hoặc dịch vụ cho người sỡ hữu nó. Tài sản rủi ro là

tài sản mang lại dòng tiền hoặc dịch vụ không chắc chắn cho người chủ sở hữu nó. Lợi tức

là tổng dòng tiền tài sản mang lại như một phần của giá tài sản đó. Đối với tài sản rủi ro

người ta quan tâm nhiều đến lợi tức kỳ vọng. Cầu đối với một tài sản không chỉ phụ thuộc

vào lợi tức kỳ vọng mà còn phụ thuộc vào rủi ro của tài sản đó, nhà đầu tư phải đứng trước

sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi tức, tài sản nào có rủi ro càng cao thì lợi tức càng cao.

Mỗi người có một mức độ chịu đựng rủi ro khác nhau, có người sợ rủi ro, có người

thích rủi ro và có những người bàng quan với rủi ro, trong đó sợ rủi ro là thái độ phổ biến

đặc biệt khi nó liên quan đến khoản chi tiêu quan trọng, những khoản thu nhập lớn hoặc

của cải. Để những người sợ rủi ro chấp nhận đầu tư vào tài sản rủi ro thì lợi tức của tài sản

này phải cao hơn hoặc tối thiểu bằng phần bù rủi ro – số tiền tối đa mà người sợ rủi ro chấp

nhận trả để tránh rủi ro.

Nhà phi chính thức là một tài sản rủi ro rất cao vì nó không hợp pháp, có thể bị tháo

dỡ bất cứ lúc nào, do đó những người chọn nhà phi chính thức phải đánh giá lợi ích của

loại hình nhà này mang lại cho mình rất cao đủ bù đắp phần rủi ro trên.

c. Lý thuyết trò chơi:

Trò chơi là tình huống trong đó những người chơi đưa ra những quyết định mang tính

chiến lược, tức là những quyết định có tính đến phản ứng và hành động của các đối thủ.

Các quyết định mang tính chiến lược đem đến lợi ích ròng cho người chơi, lợi ích ròng là

giá trị gắn liền với một kết quả có thể.

Mục đích chính của lý thuyết trò chơi là xác định chiến lược tối ưu cho mỗi người

chơi, đó là chiến lược làm tối đa hóa lợi ích kỳ vọng của họ. Có hai dạng trò chơi: trò chơi

hợp tác và trò chơi không hợp tác. Trò chơi hợp tác là trò chơi trong đó người chơi có thể

thương lượng trong các điều khoản hợp đồng cho phép họ trở thành những đồng minh. Trò

chơi không hợp tác là trò chơi mà trong đó thương lượng và thực hiện không nằm trong

các điều khoản hợp đồng ràng buộc.

Thế cân bằng Nash là tập hợp các chiến lược khiến mỗi người chơi nghĩ rằng mình

đang làm việc tốt nhất có thể làm khi biết các hành động của đối thủ. Người chơi sẽ có

những phản ứng và quyết định khác nhau trong trò chơi một lần và trò chơi lặp lại, từ đó có

những kết cục khác nhau đối với mỗi trò chơi.

Hoạt động xây dựng nhà phi chính thức là một trò chơi chiến lược giữ người dân

quyết định xây nhà và những cán bộ quản lý, người dân phải đưa ra quyết định có nên xây

hay không sau khi đã cân nhắc kỹ những phản ứng của người quản lý và người quản lý

cũng lựa chọn cho mình một phản ứng tốt nhất trong trường hợp này, điều này sẽ tạo nên

thế cân bằng của trò chơi.

d. Lý thuyết về phân tích lợi ích – chi phí:

Phân tích lợi ích và chi phí là một công cụ để mỗi người đưa ra quyết định của mình.

Trong phân tích lợi ích và chi phí, người ta tính toán và quy đổi tất cả các lợi ích và chi phí

về một đơn vị đo lường thống nhất thường là tiền tệ và đưa ra quyết định có thực hiện việc

làm đó không, hay lựa chọn phương án nào trong nhiều phương án thông qua so sánh lợi

ích sẽ nhận được và chi phí phải bỏ ra. Một quyết định được thực hiện khi và chỉ khi lợi

ích của nó thu về lớn hơn chi phí phải bỏ ra. Nếu phải lựa chọn nhiều phương án thì người

ta sẽ chọn phương án nào có lợi ích ròng lớn nhất. Lợi ích và chí phí ở đây không chỉ là

những lợi ích, chi phí kế toán mà cả những lợi ích và chi phí kinh tế của quyết định đó.

Quyết định của người dân có chọn nhà phi chính thức hay không cũng căn cứ vào

việc phân tích lợi ích và chi phí, khi tổng lợi ích kinh tế mà họ nhận được lớn hơn tổng chi

phí kinh tế phải bỏ ra và phần chênh lệch lợi ích ròng này lớn hơn các phương án khác họ

sẽ chọn nhà phi chính thức.

PHỤ LỤC 5: Giới thiệu xã Vĩnh Lộc A

Vĩnh Lộc A là xã phía Bắc của huyện Bình Chánh, diện tích tự nhiên là 1.966,32 ha,

chiếm 7,79% diện tích tự nhiên của Huyện trong đó diện tích đất nông nghiệp là

1.408,0848 ha, chiếm 71,6%, diện tích đất phi nông nghiệp: 462,2536 ha, chiếm 23,5%,

diện tích đất chưa sử dụng: 95,9816 ha, chiếm 4,9%, phía Đông giáp phường Bình Hưng

Hòa B, quận Bình Tân, phía Tây giáp xã Phạm Văn Hai, phía Nam giáp xã Vĩnh Lộc B,

phía Bắc giáp xã Xuân Thới Thượng, xã Bà Điểm huyện Hóc Môn. Hiện nay, xã Vĩnh Lộc

A có 06 ấp với 113 Tổ nhân dân.

Xã Vĩnh Lộc A được tách ra từ xã Vĩnh Lộc vào năm 1986, là một địa phương đang

trong quá trình đô thị hóa, dân số hiện nay với hơn 70.000 người, có khu công nghiệp Vĩnh

Lộc với quy mô lớn diện tích hiện hữu 207 ha, tương lai mở rộng thêm 276 ha và nhiều dự

án nhà ở, công trình phúc lợi xã hội đang trong quá trình triển khai thực hiện. Từ một nền

kinh tế nông nghiệp thuần nông trong những thập niên 80, 90 đến nay xã đã chuyển dịch

theo hướng thương mại - dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2011, dân số của xã là 11.935 hộ với 62.877 nhân

khẩu, trong đó thường trú là 20.779 người, chiếm 33%, tạm trú là 42.098 người, chiếm

67%. Tỷ lệ tăng dân số năm 2011 là 10,30%, trong đó: tăng dân số cơ học là 6,2%, mật độ

dân số năm 2011 là 3.197 người/km2.

Tổng số lao động trong độ tuổi có khả năng lao động là 34.885 người, trong đó lao

động phi nông nghiệp là 33.007 người, chiếm 94,6%, lao động nông nghiệp là 1.878

10 http://binhchanh.hochiminhcity.gov.vn/gioithieu/Pages/vinh-loc-a.aspx

người, chiếm 5,4%.[10]

xii

PHỤ LỤC 6: Quy định về hợp thức hóa xây dựng nhà trái phép

Hiện nay, những trường hợp xây dựng trái phép đã một phần được phép hợp thức hóa

tùy vào thời điểm vi phạm, có thể chia ra làm 3 mốc thời gian chính như sau:

Thứ nhất, đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, trường hợp xây dựng không phép,

sai phép trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành) được tồn tại, mà

hiện nay phù hợp quy hoạch, kiến trúc thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ

(hoặc một phần) diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó (Quyết định số 39/2005/QĐ-

TTg ngày 28/02/2005 của Thủ tướng Chính phủ và Công văn số 29/QLN ngày 12/02/2007

của Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng).

Thứ hai, đối với trường hợp xây dựng không phép, sai phép từ ngày 01/7/2004 đến

trước ngày 01/7/2006: Nhà được xây dựng trước ngày 01/7/2006, nhà ở không có tranh

chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải

phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp

luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01/7/2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND

cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng, không có tranh

chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày

01/7/2006 thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ (hoặc một phần) diện tích

phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó (Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của

Chính phủ).

Thứ ba, trường hợp xây dựng sai phép từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/5/2009

(ngày Nghị định số 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành): Đối với trường

hợp công trình vi phạm nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư ổn định mà xây dựng

sai phép về số tầng, về diện tích xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến công trình lân cận

thì cho phép chủ đầu tư được giữ nguyên công trình xây dựng với điều kiện khi thực hiện

quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ phần sai

phép mà không được bồi thường. Cơ quan cấp giấy chứng nhận chỉ xem xét cấp Giấy

chứng nhận cho diện tích phù hợp quy hoạch và kiến trúc đó theo Giấy phép xây dựng; có

ghi chú: “Khi thực hiện quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt thì chủ đầu tư

phải tự tháo dỡ phần sai phép mà không được bồi thường”.

xiii

Về việc cấp giấy chứng nhận cho nhà ở xây dựng không phép: Căn cứ điểm h khoản

1, điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19-10-2009 đối với nhà ở đã được

xây dựng trước ngày 1-7-2006 thì điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận gồm: có

giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở được xây dựng trước ngày 1-7-2006; nhà ở

không có tranh chấp; được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây

dựng; trường hợp xây dựng sau khi quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô

thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn thì hiện phải phù hợp với những quy hoạch này;

Về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sử dụng trong khoảng thời

gian từ 15-10-1993 đến trước 1-7-2004: Căn cứ quy định tại khoản 6, điều 50 Luật đất đai

2003; khoản 1 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/05/2007 thì

người sử dụng đất là cá nhân mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1

điều 50 Luật đất đai (gồm những giấy tờ hợp pháp chứng minh nguồn gốc của đất) thì đủ

điều kiện để cấp giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã nhận là đất đai không có tranh

chấp và phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt.”

Nguồn: Phạm Minh Thiên Phước (2013)

xiv

PHỤ LỤC 7: Kinh nghiệm quốc tế về nâng cấp tại chỗ

Ví dụ 1: Nâng cấp cộng đồng ở Surabaya, Indonesia

Cộng đồng Banyu Urip nằm ở trung tâm Surabaya trên khu đất trước đây là nghĩa địa

Hoa Kiều lớn. Vào những năm 1950, những người di cư nghèo và những người tị nạn bắt

đầu đổ vào Surabaya. Không có đủ nhà ở nên nhiều người phải dựng lều trên bất cứ mảnh

đất trống nào mà họ có thể tìm thấy. Trước đấy ở Banyu Urip chỉ có một vài ngôi nhà cho

người trông coi nghĩa địa. Tuy nhiên trong suốt thời kỳ bùng nổ, nhiều hộ gia đình đi tiên

phong (bao gồm cả gái mại dâm) bắt đầu sử dụng khoảng trống giữa các gò mộ để xây

nhà. Khoảng cuối những năm 1960, nghĩa địa này trở thành một khu ổ chuột lớn và đông

đúc với hơn 3000 ngôi nhà và hơn 40.000 người sinh sống. Bất chấp nhiều áp lực trục xuất

thu hồi đất đối với các hộ gia đình trên, chính quyền Surabaya đưa ra một quyết định dũng

cảm là thu hồi đất của người chết và ủng hỗ những nỗ lực cũng như những đầu tư nhà cửa

đã có của cộng đồng dân cư nơi đây. Năm 1967, chính quyền thành phố chính thức đóng

cửa nghĩa trang và yêu cầu thân nhân của những người chết di dời các ngôi mộ đến địa

điểm mới, đồng thời bật đèn xanh cho các cư dân khu ổ chuột ở lại và cải tạo nhà của họ

cũng như cơ sở hạ tầng thông qua một loạt các dự án nâng cấp qui mô nhỏ. Năm 1979,

Banyu Urip được đưa vào Chương trình Nâng cấp Kampung (KIP) và được cải tạo trong

những năm tiếp theo với đường được lát, cống rãnh, hệ thống thoát nước lũ, trồng cây xanh

và loại bỏ rác thải, cùng một số thay đổi về bố trí không gian trên cơ sở khu dân cư cũ. Tất

cả các cư dân của Banyu Urip giờ có chứng nhận quyền sở hữu đầy đủ và có tiếp cận trực

Ở thời điểm hầu hết các chính phủ Châu Á tiến hành xóa sổ các khu ổ chuột

trong vùng nội đô, chương trình cải tạo Kampung (KIP) – một trong những chương

trình chính phủ với qui mô lớn đầu tiên – đưa ra minh chứng hùng hồn rằng việc

nâng cấp các khu định cư nghèo đáp ứng lợi ích sát sườn nhất của cả thành phố lẫn

cư dân nghèo. KIP chỉ ra rằng khi người dân có quyền sở hữu an toàn và có các dịch

vụ cơ bản, họ có thể nhanh chóng biến các khu ổ chuột thành những cộng đồng sạch

đẹp, khỏe mạnh và đầy thu hút.

Địa vị chính thức mà KIP mang lại cho Banyu Urip là khuyến khích sự phát

triển của nhiều loại hạ tầng khác như đền thờ, hội trường và trường học. Quyền sở

tiếp tới nguồn nước sạch và nguồn điện.

hữu an toàn cũng khuyến khích tăng trưởng đối với các hoạt động kinh tế hộ gia

đình, đồng thời phát triển thị trường nhà và phòng cho thuê thịnh vượng.

Nguồn: Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2003

Ví dụ 2: Nâng cấp cộng đồng ở Sri Lanka

Chương trình Triệu ngôi nhà của Sri Lanka là một ví dụ khác minh họa cách mà một

chính phủ với ngân sách và lực lượng hạn chế có thể thực hiện nâng cấp lượng nhà ổ chuột

khổng lồ chỉ nhờ việc cấp quyền sở hữu an toàn cho cư dân địa phương. Tiểu chương trình

nhà ở đô thị thuộc Chương trình Triệu ngôi nhà bắt đầu triển khai từ năm 1985 tại 51 thị

trấn và thành phố Sri Lanka với trợ giúp kỹ thuật của Cơ quan Phát triển Nhà ở Quốc gia

(NHDA). Trong khuôn khổ chương trình này, mỗi cộng đồng sẽ thành lập một hội đồng

phát triển cộng đồng (CDC) để tiến hành khảo sát và vẽ bản đồ khu định cư hiện tại và làm

việc với đội ngũ kỹ thuật của NHDA để lập kế hoạch bố trí các mảnh đất xây nhà, làm

đường, không gian mở và mạng lưới cơ sở hạ tầng.

Nhiều khu định cư trong chương trình đã tồn tại hàng thập kỷ với những khác biệt

lớn về diện tích đất và nhà ở. Thông thường những người đến định cư sớm hơn có đất và

nhà ở lớn hơn những ngưới đến sau. Việc thương lượng để điều chỉnh cách bố trí khu định

cư nhằm giành đất cho các công trình hạ tầng mới và đảm bảo rằng tất cả mọi người có

một lô đất với diện tích đủ rộng là một quá trình lâu dài và phức tạp nhưng cũng là một

bước đi quan trọng qua đó người dân phát triển tinh thần cộng đồng và tầm nhìn chung cho

tương lai của cộng đồng. Trong hầu hết các trường hợp, động lực từ việc nhận được quyền

sở hữu đất đủ làm mềm lòng bất kỳ người dân nào còn phản đối yêu cầu đóng góp một

phần đất vào quá trình tái thiết. Trong chương trình này, các cộng đồng có thể nộp đơn xin

những khoản trợ cấp nhỏ từ chính phủ để thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng do họ tự lên kế

hoạch, xây dựng. Ở những cộng đồng mới tái thiết mỗi hộ gia đình có thể vay những khoản

vay nhỏ để từng bước xây dựng nhà ở mới.

Chương trình này là một thành công vì chính phủ không tham gia trực tiếp vào thiết

kế và xây dựng nhà ở, thay vào đó chính phủ khuyến khích quá trình trong đó người dân tự

xây dựng chính ngôi nhà của họ và tự tái thiết cộng đồng theo những kế hoạch do chính họ

triển khai.

xvi

Từ năm 1984 đến 1989, hơn 38.000 hộ gia đình ở Colombo được hưởng lợi từ việc

cải tạo nhà ở, môi trường sống và quyền sở hữu an toàn trong khuôn khổ Chương trình

Triệu ngôi nhà. Sự cải tạo đồng thời đem đến những ảnh hưởng tích cực tới sức khỏe và sự

phồn vinh kinh tế cho họ.

Nguồn: Bộ Nhà ở và Xây Dựng, Sở An cư và Phát triển quốc gia (Sevanatha), 1991.

Ví dụ 3: Hợp thức hóa khu ổ chuột ở Karachi, Pakistan

Từ năm 1975, việc hợp thức hóa và nâng cấp katchi abadis khu định cư không chính

thức được đưa lên thành chính sách quốc gia của Pakistan. Mỗi tỉnh có quy trình riêng để

thực thi chính sách này tuy nhiên ở giai đoạn đầu tiên tệ quan liêu và tham nhũng làm quá

trình hợp thức hóa bị chậm lại ở nhiều tỉnh của Pakistan.

Trong khuôn khổ Chương trình hợp thức hóa và cải tạo Katchi Abadi của tỉnh Sindh,

một trong những tỉnh đi tiên phong của cả nước, khi một khu định cư không chính thức

được công nhận thì nó đủ điều kiện để hợp thức hóa. Thành phố Karachi, được biết đến với

những vành đai đất công lớn, có một số khu định cư không chính thức lớn nhất Pakistan –

một vài khu đã phát triển thành một thành phố thu nhỏ với dân số lên đến một triệu người.

Không còn phải chịu đựng nỗi lo lắng kéo dài và những đe dọa trục xuất thường kỳ,

quá trình hợp thực hóa này cho phép người dân ở những khu định cư có quyền sở hữu an

toàn, đưa cộng đồng của họ vào qui hoạch phát triển Karachi và giúp họ nhận được nhiều

hình thức trợ giúp phát triển khác nhau từ chính quyền thành phố Karachi.

Sự an toàn về quyền sở hữu mà các chương trình hợp thức hóa đem lại cho dân

nghèo thành phố khiến việc tái thiết cộng đồng về nhà ở và cơ sở hạ tầng bùng nổ trên diện

rộng ở nhiều khu định cư nghèo ở Karachi.

Một trong những chương trình tái thiết cộng đồng quy mô lớn nhất được triển khai là

ở khu định cư mở rộng Orangi trong khuôn khổ dự án thử nghiệm Orangi (xem trang đối

diện) trong đó khu ổ chuột nghèo được biến đổi thành một thị trấn mà ngày nay được biết

đến bởi sự phát triển, thịnh vượng với đầy đủ dịch vụ.

Quá trình hợp thức hóa katchi abadis này ở Pakistan hiện vẫn tiếp tục. Khoảng 5,5

triệu người hiện đang sống trong các katchi abadis ở Karachi. Đến năm 2005, gần 85% các

xvii

khu định cư này đã được hợp thức hóa và cải tạo, cung cấp nhà ở sạch sẽ, tử tế, hợp túi tiền

và có sở hữu an toàn cho gần nửa dân số thành phố - và gần như tất cả cư dân nghèo thành

phố.

Nguồn: Đề án thử nghiệm Orangi, Karachi, Pakistan (www.oppinstitutions.org) trích

trong Un-Habitat, 2005.

Ví dụ 4: Nâng cấp cộng đồng định hướng tại Phnom Penh, Campuchia

Tại Campuchia, Quỹ phát triển người nghèo đô thị (UNDF) định hướng cộng đồng

đang đi đầu trong vấn đề chính sách nhà ở. Năm 2003, quỹ này đã thỏa thuận thành công

để giành được hỗ trợ chính thức của chính phủ về tiết kiệm và mô hình nâng cấp định

hướng cộng đồng. Giữa năm 2005, dự án hỗ trợ nâng cấp của UNDF hoàn thành ở 66 khu

định cư không chính thức, làm lợi cho 6,000 hộ gia đình, hầu hết là ở Phnom Penh. Qua

những cuộc hội thảo và viếng thăm qua lại, ý tưởng về nâng cấp định hướng cộng đồng đã

lan tỏa ra cả đất nước. Dự án này đã được ứng dụng tại 13 thành phố, thị xã bao gồm cả

Poipet, Preveng và Siem Riep.

UPDF hỗ trợ quá trình nâng cấp toàn diện do cộng đồng lên kế hoạch và tự triển

khai. Cách thức này không dừng lại ở việc làm đường xá, cầu cống, nhà vệ sinh và một vài

sự cải thiện môi trường, mà còn bao gồm việc cung cấp cho cộng đồng những khoản vay

tập thể để cải thiện nhà ở, tổ chức các hoạt động tạo thu nhập và các kế hoạch phúc lợi

cộng đồng. Những dự án nâng cấp toàn diện như thế này ở Phnom Penh còn dẫn đến sự cải

thiện về tình trạng sử hữu đất ở một số cộng đồng lấn chiếm.

Quá trình nâng cấp nhấn mạnh vào mạng lưới giữa những khu định cư trong cùng

một phường, quận, thành phố và quá trình học hỏi giữa các cộng đồng thông qua quá trình

nâng cấp, và sự phối hợp với 77 chính quyền sangkat (phường) trong thành phố. Ở mức độ

thấp nhất của cấp quản trị địa phương, cộng đồng nhận được sự hỗ trợ từ các nhân viên

phường trong quá trình thực hiện. Người ta khảo sát tất cả cộng đồng không chính thức

trong phường. Sự lựa chọn những dự án ưu tiên và việc triển khai được quản lý bởi cộng

đồng, phối hợp chặt chẽ với các phòng ban ở phường trong khi kinh phí cho việc nâng cấp

cộng đồng được UDPF trao trực tiếp cho các tổ chức cộng đồng.

Nguồn: Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2003

xviii

Ví dụ 5: Nâng cấp nhà ở từ nguồn tài chính của nhân dân ở Huế, Việt Nam

Một ví dụ điển hình về sự phối hợp bền vững giữa trợ cấp và đóng góp của người dân

là ở phường Phú Bình, thành phố Huế, Việt Nam. Phú Bình là một vùng nghèo và thường

xuyên bị lụt lội trong suốt mùa mưa, kèm theo là bệnh dịch. Những người dân sống trong

hẻm Xóm phàn nàn về những khó khăn của họ trong một số cuộc họp. Từ kết quả của

những cuộc họp đó, lãnh đạo cộng đồng thuyết trình với chính quyền địa phương về một

bản đề xuất nâng cấp con hẻm và yêu cầu sự hỗ trợ về tài chính. Sau khi có sự đồng ý của

Ủy ban nhân dân cấp thành phố và quốc gia, chính quyền địa phương đồng ý cho lát đường

tại hẻm Xóm, nhưng chỉ có thể cấp 30% chi phí mà họ yêu cầu.

Cộng đồng địa phương thảo luận về 70% chi phí còn lại và người dân đồng ý đóng

góp mỗi hộ trong 16 hộ gia đình sống dọc theo con hẻm khoảng 140,000 (khoảng 9 Đô la).

Thay vì trả bằng tiền mặt, nhân dân quyết định mỗi hộ có thể vay khoản này (không có lãi

suất) từ quỹ tiết kiệm và tín dụng của cộng đồng được thành lập với sự hỗ trợ của ENDA

(Tổ chức Phát triển môi trường ở thế giới thứ ba). Mỗi ngày những người vay sẽ tiết kiệm

3000 đồng (20 cent) để nộp cho lãnh đạo cộng đồng. Cứ 10 ngày, ban quản lý dự án lại đến

thu tiền tiết kiệm từ lãnh đạo cộng đồng. Những người không đủ khả năng vay tiền vì thu

nhập thấp và không ổn định thì đóng góp bằng công sức lao động.

Khi mà việc lát đường ở hẻm Xóm hoàn thành, tất cả mọi người đều công nhận rằng

cuộc sống được cải thiện đáng kể và dự án đó đã khuyến khích mọi người tiến hành nhiều

hoạt động cải tạo hơn, bắt đầu bằng việc làm sạch những đống rác thải gần đó. Dự án này

đồng thời cũng khuyến khích chính quyền địa phương áp dụng công thức 70%-30% với 18

con hẻm khác ở quận Phú Bình.

Nguồn: UN-Habitat, 2005

xix

PHỤ LỤC 8: Trục xuất thu hồi đất: ví dụ và hệ lụy

Ví dụ 1: Metro Manila, Philippines

Tháng hai năm 2007, 141 hộ nghèo sống ở dưới hai cầu vượt cao tốc trong thành phố

bị cưỡng chế di dời khỏi nhà của họ. Theo những tổ chức xã hội dân sự địa phương, đội

phá hủy với khoảng 200 người gồm nhân viên thành phố và cảnh sát vũ trang tiến vào mà

không thông báo trước. Lãnh đạo cộng đồng, những người được gọi đến để tham gia cuộc

họp của chính quyền địa phương, vội vàng trở về và đề nghị cho thêm thời gian để thu xếp

đồ đạc. Tuy nhiên chính quyền đã từ chối yêu cầu này, và cảnh sát đã bắn súng chỉ thiên và

bắt đầu phá hủy nhà cửa. Rất nhiều phụ nữ và trẻ em đã bị thương, và 5 người đàn ông bị

nhân viên thành phố đánh đập tàn tệ bằng xà beng và gậy.

Nguồn: Trung tâm Quyền nhà ở và Trục xuất (COHRE), 2006

Ví dụ 2: Phnom Penh, Campuchia

Tại thủ đô Phnom Penh của Campuchia, cư dân khu ổ chuột bờ sông tại Tonle Bassac

đã bị đuổi nhiều lần trong những đợt càn quét thô bạo để dành đất cho một dự án phát triển

thương mại. Chính quyền thành phố đã cố gắng trong nhiều năm để xóa sổ khu ổ chuột

này. Gần 2000 hộ gia đình đã bị đuổi và nhà cửa của họ bị thiêu trụi hoặc bị phá hủy. Một

số cư dân đã được cấp cho những mảnh đất nhỏ trong một khu định cư lớn của chính phủ,

cách đó 22 km.

Nhưng nhiều hộ gia đình khác không được phân bổ đất tái định cư. Những người

khác phàn nàn rằng các lô đất tái định cư không phù hợp để ở. 1206 hộ gia đình trụ lại ở

Basaac, sống trong những căn lều dựng ngay trên nền nhà vừa bị phá hủy. Hầu hết những

người thuê nhà ở khu ổ chuột cũ không có tên trong danh sách đền bù, do đó họ từ chối di

dời. Cuối cùng thì đến tháng 5 năm 2006, những hộ cuối cùng cũng bị cưỡng chế di dời

bởi cảnh sát vũ trang. Sức ép thương mại về đất đai, tham nhũng và việc thiếu các dữ liệu

đáng tin cậy về đất đai đã làm cho mâu thuẫn về đất đai trở nên phổ biến ở Campuchia,

khiến rất nhiều khu nhà ổ chuột bị phá hủy hoặc thiêu trụi trong những năm gần đây.

Nguồn: Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2003

Hệ lụy của trục xuất thu hồi đất, cưỡng chế di dời:

Cưỡng chế di dời có thể loại bỏ được những khu ổ chuột mà không ai muốn thấy

nhưng nó không giúp giải quyết vấn đề nhà ở của những người buộc phải đến đó sinh sống,

và trên thực tế đẩy những người này vào cảnh vô gia cư, khiến cho vấn đề càng tồi tệ hơn.

Khi người dân bị đuổi khỏi nhà mà không được cung cấp một chỗ ở khác, họ có xu hướng

tạo ra khu định cư lấn chiếm mới hoặc đi thuê nhà, cả hai đều làm tăng mật độ dân số và

những vấn đề vốn có của các khu ổ chuột. Cho dù động lực đằng sau của việc cưỡng chế di

dời là gì đi nữa, không gì có thể biện minh cho sự tàn nhẫn của nó và điều này chỉ làm cho

tình trạng thiếu thốn nhà ở trở nên trầm trọng hơn Cưỡng chế di dời có thể loại bỏ được

những khu ổ chuột mà không ai muốn thấy nhưng nó không giúp giải quyết vấn đề nhà ở

của những người buộc phải đến đó sinh sống, và trên thực tế đẩy những người này vào

cảnh vô gia cư, khiến cho vấn đề càng tồi tệ hơn. Khi người dân bị đuổi khỏi nhà mà

không được cung cấp một chỗ ở khác, họ có xu hướng tạo ra khu định cư lấn chiếm mới

hoặc đi thuê nhà, cả hai đều làm tăng mật độ dân số và những vấn đề vốn có của các khu ổ

chuột. Cho dù động lực đằng sau của việc cưỡng chế di dời là gì đi nữa, không gì có thể

biện minh cho sự tàn nhẫn của nó và điều này chỉ làm cho tình trạng thiếu thốn nhà ở trở

nên trầm trọng hơn

Trục xuất thu hồi đất khiến người nghèo thêm túng quẫn

• Thu hồi đất là nguyên nhân chính gây ra nghèo đói ở các thành phố Châu Á. Chúng

đẩy người nghèo ra khỏi trung tâm thành phố và đẩy họ vào những khu vực ngoại vi thiếu

thốn và tách họ khỏi nơi làm việc.

• Thêm những gánh nặng về chi phí và thời gian đi lại lên vai người nghèo khiến cho

cha mẹ (đặc biệt người mẹ) khó mà làm việc xa nhà hay nơi định cư.

• Tách người nghèo ra khỏi nơi chăm sóc sức khỏe phù hợp và các trường học và làm

tăng phân hóa giàu nghèo trong thành phố.

• Tạo sự xa lánh và mâu thuẫn mà khi kết hợp với đói nghèo có thể làm tăng tệ nạn

và bạo lực.

• Dẫn đến mất mát lớn về đầu tư nhà ở, hạ tầng, cơ sở kinh doanh nhỏ và phá hủy

hàng hóa của cá nhân và các hộ gia đình.

xxi

• Làm gián đoạn việc học hành của trẻ em.

• Bẻ gãy hay phá hủy kết cấu mỏng manh của các hệ thống hỗ trợ xã hội ở những

cộng đồng làng xóm cũ. Sau khi thu hồi đất, nhiều bạn bè, hàng xóm mất liên lạc với nhau.

• Gây ra những tình trạng bạo lực và chấn thương tâm lý cho nhóm người dễ bị tổn

thương nhất của thành phố. Đối với trẻ em, trục xuất thu hồi đất có thể đặc biệt tồi tệ đe

dọa sự ổn định và các thói quen hàng ngày rất cần cho sự phát triển của trẻ và có thể dẫn

tới những vấn đề nghiêm trọng về tâm lý và phát triển.

• Trên hết, thu hồi đất đang tạo ra những khu định cư mới không có dịch vụ hoặc

thiếu thốn dịch vụ ở ngoại vi đô thị nơi mà chính phủ sẽ phải nâng cấp trong tương lai.

Nguồn: Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2003

xxii

PHỤ LỤC 9: Kinh nghiệm quốc tế về tái định cư

Ví dụ 1: Tái định cư không cần thiết tại Bangok, Thái Lan

Ban Khrua là một cộng đồng 200 năm tuổi với 1,200 ngôi nhà gỗ tếch, được xây

dựng dọc một kênh đào tàu bè qua lại được tại Bangkok, xung quanh là các tòa nhà chọc

trời và đường cao tốc. Cuộc sống tinh thần của cộng đồng Hồi Giáo Cham gắn liền với

mảnh đất này, mảnh đất được nhà vua Thái Lan ban tặng.

Năm 1987, Cơ quan quản lý Đường cao tốc và Chuyển vận nhanh (ETA) đã công bố

kế hoạch xây dựng cầu vượt Ban Khrua để giảm ách tắc. Ngoài yêu cầu lấy một nửa khu

định cư và san phẳng nhà thờ Hồi giáo, dự án cầu vượt còn đe dọa ảnh hưởng nặng nề đến

phần đất còn lại bởi tuyến đường 10 làn giao thông ồn ào và ô nhiễm. Khi người dân biết

đến kế hoạch này, họ giận dữ đổ ra đường và phản đối dưới hình thức hoà bình.

Qua 14 năm, cuộc chiến giữ đất ở tại Ban Khrua đã trở thành một trong những cuộc

chiến đáng ghi nhớ chống lại sự thu hồi đất không cần thiết của thành phố. Chiến dịch của

người dân được tổ chức công phu nhằm chống lại dự án bao gồm những cuộc hội thảo,

biểu tình phản đối, biểu tình ngồi, mitting lớn, hội nghị chuyên đề, triển lãm và công tác

điều tra. Từ khi bắt đầu, những thành viên cộng đồng đã tham dự tất cả những buổi hội

thảo ETA và tự trang bị những thông tin cần thiết. Hai phiên toà chung đã diễn ra và quyết

định dự án cầu vượt là không cần thiết và không giải quyết được vấn đề ách tắc giao thông,

nhưng những doanh nghiệp bán lẻ có thế lực tại địa phương vẫn tiếp tục thúc đẩy dự án

nhằm mở rộng bãi đỗ xe đến gần cửa hàng của họ trong khu vực. Sự phản kháng kiên trì

của Ban Khrua đã đánh vào nhận thức của Bangkok, một thành phố đã bị mất mát quá

nhiều nhân danh sự phát triển. Giới học thuật, các nhà sử học, nhà báo, nhiều nhóm người

ở các vùng lân cận, nhà hoạt động vì quyền con người và cả quan chức nhà đất của chính

phủ đứng sau ủng hộ cho cộng đồng từ những bước đi đầu tiên. Cuối cùng, trong tháng

05/2001, ETA đã công bố từ bỏ kế hoạch phát triển dự án.

Nguồn: Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2003

Ví dụ 2: Tái định cư có sự tham gia tại Almedabad, Ấn Độ

Sông Sabarmati ở Ahbmedabad gây lụt lội hàng năm, và đó là lúc những hộ dân

nghèo sống dọc bờ đê phải chống lại nỗ lực di dời của thành phố. Nhưng vào năm 1973,

xxiii

khi lũ lụt cướp đi sinh mạng của rất nhiều người và phá huỷ lán trại và gia súc của 3,000

hộ dân, thì những người dân nhận ra rằng đã đến lúc họ phải dời đi.

Với sự giúp đỡ từ tổ chức phi chính phủ có tên Nhóm Hoạt Động Nghiên Cứu

Ahmedabad (ASAG), quá trình tái định cư đã được tổ chức với sự tham gia của những

cộng đồng sinh sống dọc bờ sông trong từng giai đoạn. Vào thời điểm đó, không một ai

biết đến việc lập kế hoạch có sự tham gia, ngay cả ASAG cũng vậy. Vì thế thành phố và

người dân phải tự đề ra các qui tắc thực hiện trong quá trình này.

Bước đầu tiên là khảo sát những khu định cư chịu ảnh hưởng của lũ lụt để hiểu rõ

hơn các hình thái kinh tế và xã hội của những người dân nơi này. 3.000 hộ dân được chia

thành 20 nhóm, một số là Hồi Giáo và số còn lại là Hindu. Phần lớn dân cư ở đây là công

nhân hoặc bán hàng rong.

Ý tưởng của ASAG là sử dụng quá trình tái định cư như bước đệm cho một quá trình

phát triển toàn diện hơn trong cộng đồng nghèo, bao gồm sự cải thiện về nhà ở, cơ sở hạ

tầng và kế sinh nhai, trong đó cộng đồng tham gia vào từng giai đoạn của kế hoạch và quá

trình thực hiện.

Một số tổ chức quan trọng đã tham gia đóng góp:

• Chính quyền Gujarat cấp 43 hecta diện tích đất ở Vasna, cách trung tâm thành phố

7km, với số tiền trợ cấp là 40USD cho mỗi hộ dân. Hoạt động này nằm trong khuôn khổ

chính sách tái thiết vùng lũ lụt.

• Hội đồng Thành phố cung cấp nước máy, cống, đèn đường, đường, trường học và

những trung tâm cộng đồng, thậm chí cho cả những nơi nằm ngoài phạm vi quản lý của hội

đồng.

• OXFAM đã đóng góp một khoản trợ cấp 20USD cho mỗi hộ dân và hỗ trợ tổ chức

xã hội trong cộng đồng.

• HUDCO (Tập đoàn phát triển nhà ở và đô thị) đã cho những hộ dân vay với lãi suất

thấp, kì hạn 20 năm.

• ASAG đã tổ chức quá trình thiết kế có sự tham gia để phát triển nhiều loại nhà ở và

không gian tái định cư.

xxiv

Cộng đồng được thành lập ở Vasna là kết quả của quá trình này cho bằng chứng đầu

tiên về sự thành công một dự án tái định cư nhạy cảm có sự tham gia của các nhóm bị ảnh

hưởng vào mọi khía cạnh từ thiết kế nhà, qui hoạch không gian định cư. Và quan trọng

hơn, đây là bằng chứng về quyền của các cộng đồng có một nơi tái định cư phù hợp và có

thể phát triển kinh tế.

Nguồn: Tổ chức nghiên cứu hành động Ahmedabad (ASAG), 1998

Ví dụ 3: Tái định cư bởi người dân ở Phnom Phenh, Campuchia

Dự án tái định cư Akphivat Mean Cheay là minh chứng đầu tiên của thành phố về sự

ảnh hưởng tích cực khi thành phố và người dân nghèo hợp tác tìm giải pháp dung hòa nhu

cầu phát triển và nhà ở. Dự án cho phép thành phố tiếp tục thực hiện các kế hoạch thoát

nước đồng thời đảm bảo cho người dân tái định cư một cộng đồng an ninh, khỏe mạnh tại

một khu vực có địa thế tốt.

Năm 1999, 129 hộ dân sống tại khu định cư ven đường Toul Svay Prey nhận thấy

mối đe doạ bị trục xuất thu hồi đất cho dự án thoát nước của thành phố. Thông qua nhóm

tiết kiệm cộng đồng, người dân quyết định dùng cuộc khủng hoảng này để tổ chức và đám

phán thực hiện tái định cư tự nguyện đến nơi ở mới tại Akphivat Mean Cheay, theo kế

hoạch do họ soạn thảo.

• Những thành viên cộng đồng đã tìm kiếm những mảnh đất thay thế và chọn được

một khu vực tốt trong số 9 lựa chọn.

• UN-HABITAT đã cung cấp cơ sở hạ tầng thông qua “hợp đồng cộng đồng” trong

đó những thành viên cộng đồng (thay vì công nhân hợp đồng ) được trả chi phí làm đường,

ống thoát nước, hố xí, máy bơm nước và trồng cây.

• Thành phố đã mua khu đất mới bằng quỹ của dự án thoát nước và cấp cho mỗi hộ

dân giấy tờ quyền sở hữu đất sau khi họ đã trả hết khoản vay nhà đất.

• Những kiến trúc sư trẻ cùng với Trung tâm Nguồn lực Đô thị đã giúp những người

dân thiết kế bố trí không gian và nhà ở.

• Lãnh đạo địa phương giúp người dân đàm phán và thúc đẩy toàn bộ quá trình.

• UPDF đã cho 129 hộ dân vay tiền với số tiền 400USD/hộ

xxv

• Những hộ dân xây dựng nhà ở riêng, phần lớn dựa theo mô hình “nhà cơ bản” với

gác xép bên trong, mô hình họ đã cùng xây dựng với những kiến trúc sư.

• Mạng lưới Tiết kiệm Cộng đồng đã chuyển từng bước trong quá trình thành chương

trình đào tạo và niềm cảm hứng cho các cộng đồng khác ở thành phố thông qua nhiều

chương trình thăm viếng trao đổi.

Dự án là cơ hội đầu tiên giúp thành phố nhận thức những cộng đồng nghèo có thể lên

kế hoạch và thực thi quá trình tái định cư tự nguyện hiệu quả đến mức nào, trong khuôn

khổ hợp tác chặt chẽ với các bên có liên quan.

Nguồn: Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2003

Ví dụ 4: Tái định cư có sự tham gia ở Surabaya, Indonesia

Chính phủ Indonesia bắt đầu thực hiện Chương trình cải thiện Kampung (KIP) từ

thập kỷ 1970 để nâng cấp tại chỗ các khu định cư không chính thức. Tại Surabaya, một số

hộ gia đình trong một kampung phải di dời, để giảm mật độ của khu định cư và mở rộng

đường và lối đi. Chính phủ giao một lô đất ngay cạnh đó cho những người di dời để xây

chung cư. Với sự hỗ trợ kỹ thuật của giảng viên và sinh viên của khoa thực nghiệm Nhà ở

và Định cư con người, Học viện công nghệ Surabaya (ITS), những hộ gia đình này tự thiết

kế căn hộ của họ. Đề án của họ bao gồm những hành lang rộng để tái tạo một không gian

“phố” cộng đồng ở mỗi tầng và một khu chợ chung tại tầng trệt, những quầy hàng nhỏ

được giao cho những ai muốn kinh doanh thực phẩm và bán đồ tạp phẩm.

Nguồn: Bộ Công Chính Indonesia, 1991

Ví dụ 5: Tái định cư bằng quan hệ đối tác tại Munbai, Ấn Độ

Dự án di dời để xây dựng đường sắt tại Mumbai cho thấy, cải thiện cơ sở hạ tầng của

thành phố không cần phải được thực hiện bằng cưỡng chế di dời người nghèo, mà chỉ cần

một chút sáng tạo và hợp tác, là thành phố có thể cung cấp nhà ở an toàn, kiên cố cho

người nghèo thuộc đối tượng bị dời bởi dự án

Tái định cư với quy mô lớn không nhất thiết phải kèm theo tranh chấp và đối kháng.

Để cải thiện hệ thống đường sắt ở ngoại ô Mumbai, một vài khu ổ chuột gần đường tàu đã

bị chỉ định phá dỡ theo dự án giao thông đô thị do Ngân hàng Thế giới cấp vốn. Với sự

giúp đỡ của tổ chức phi chính phủ địa phương - Hội Phát triển các trung tâm tài nguyên,

xxvi

Liên đoàn Quốc gia của Cư dân ổ chuột và Hợp tác xã Mahila Milan, 1400 hộ gia đình đã

tham gia đàm phán để có được khu nhà ở mới với sự sở hữu lâu dài cách đó chỉ vài km.

Quá trình tái định cư được quản lý hoàn toàn bởi những người dân bị ảnh hưởng,

trong mối quan hệ đối tác gần gũi với tất cả những bên liên quan. Quá trình này đã trở

thành một hình mẫu quan trọng, chỉ ra rằng khi mà cộng đồng bị ảnh hưởng trở thành nhân

vật trung tâm của mọi bước quy hoạch tái định cư, thì giải pháp cuối cùng có thể thỏa mãn

nhu cầu nhà ở của cả bản thân họ cũng như nhu cầu phát triển của thành phố nói chung.

Dự án di dời để xây dựng đường sắt tại Mumbai cho thấy, cải thiện cơ sở hạ tầng của

thành phố không cần phải được thực hiện bằng cưỡng chế di dời người nghèo, mà chỉ cần

một chút sáng tạo và hợp tác, là thành phố có thể cung cấp nhà ở an toàn, kiên cố cho

người nghèo thuộc đối tượng bị dời bởi dự án.

Một phần của quá trình đòi hỏi người dân khảo sát những hộ gia đình ở khu vực

đường tàu, đánh số nhà, vẽ bản đồ những khu bị phá dỡ, xác định nhu cầu và tổ chức nhân

dân thành 27 đội hợp tác nhà ở. Mỗi hội này đi thăm quan khu định cư mới của họ để xác

định nhu cầu và bắt đầu xây dựng nhà ở tạm thời mà họ đã thiết kế để ở trong khi đó khu

nhà ở 5 tầng mới của họ được chính phủ xây dựng (một phần được trợ cấp bởi chính phủ

và một phần do chính những hộ gia đình này trả từ những khoản vay lãi suất thấp). Đến

ngày di dời, những hộ gia đình này khóa cửa nhà cũ, mang theo vật dụng của mình đến ở

những căn hộ tạm thời ở nơi mới.

Nguồn: Un-Habitat, 2005

Ví dụ 6: Tái định cư bởi người dân ở Khon Kean, Thái Lan

Trong 40 năm, cộng đồng 146 lao động nghèo gồm những người tái chế rác, lái xe 3

bánh thuê trọ những căn phòng bằng gỗ ván từ nhà máy cưa Dynamo, ở vùng ngoại ô

Khon Kaen, đông bắc Thái Lan. Mặc dù giá thuê phòng cứ tăng vùn vụt, nhưng chủ nhà

chưa bao giờ cải thiện phòng ốc hoặc cung cấp các dịch vụ cơ bản, ngoài một vài nhà vệ

sinh. Người dân phải mua nước và điện một cách không chính thức với giá cao từ những

cửa hàng gần đó. Khi nhà máy một lần nữa tăng tiền thuê nhà, cộng đồng đã quyết định

không chấp nhận mà tổ chức và lên kế hoạch để triển khai một dự án tái định cư của riêng

họ, với sự hỗ trợ của Chương trình nâng cấp Baan Mankong. Đầu tiên họ xây dựng quỹ tiết

kiệm tập thể và bắt đầu tìm kiếm khu đất giá phải chăng ở gần đó. Với khoản vay từ Viện

xxvii

phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI), họ mua một khu đất nhỏ, chia thành những lô

nhỏ, rồi sau đó tự họ làm tất cả những công việc còn lại dựa trên sự tài trợ cơ sở hạ tầng

của Baan Mankong.

Nguồn: Viện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI) (www.codi.or.th) trích trong

Un-Habitat, 2005

xxviii

PHỤ LỤC 10: Kinh nghiệm quốc tế về nhà ở công do chính phủ xây dựng

Ví dụ 1: Nhà ở công ở châu Âu

Các thành phố Châu Âu có lịch sử dài về việc xây dựng nhà ở công để tái định cư cư

dân ổ chuột nội thành. Tuy nhiên, ngày nay, các khu nhà tập thể cao tầng do chính phủ xây

dựng giá rẻ và thường ở các khu vực tách biệt của thành phố đang trở thành ổ nghèo đói,

tội phạm, bị tách biệt về kinh tế xã hội, đầy căng thẳng sắc tộc và tôn giáo với môi trường

vật chất xuống cấp trầm trọng và kinh tế kém phát triển.

Nguồn: Un-Habitat, 2005.

Ví dụ 2: Nhà ở công tại Singapore và Hồng Kông

Những tín đồ của chính sách xây dựng nhà ở công thường kể câu chuyện thành công

của Hồng Kông và Singapore những năm 60 đầu 70 để củng cố quan điểm rằng chính phủ

có thể hỗ trợ xây dựng nhà ở tươm tất, giá cả phải chăng cho tất cả người nghèo trong

thành phố.

Nhưng điều mà họ sẽ không nói ra đó là Hồng Kông đã từng là thuộc địa kiểu mẫu và

Singapore là thành phố quốc gia, họ không phải đương đầu với ngân sách hạn hẹp như

phần còn lại của thế giới. Không giống như hầu hết các thành phố Châu Á khác, Singapore

giàu có không có vùng nông thôn và do đó không có những luồng người liên tiếp đổ về

thành phố, đè thêm gánh nặng cho quỹ nhà ở đô thị. Và ở Hông Kông, nhà ở công cộng

vẫn chiếm khoảng 50% quỹ nhà ở thành phố. Nhưng thay vì được ca ngợi, việc nhà nước

liên tiếp xây dựng những căn hộ được trợ giá để bán cho dân chúng được cho là nguyên

nhân của sự sụp đổ về giá bất động sản của thành phố và đổ vỡ thị trường nhà ở tư nhân.

Việc sản xuất hàng loạt nhà ở công trong bối cảnh toàn cầu hóa kinh tế giờ đây thể hiện

những điều không ai có thể đoán trước được khi chính sách xây dựng nhà ở công mới được

đưa ra.

Nguồn: Un-Habitat, 2005.

xxix

PHỤ LỤC 11: Kinh nghiệm quốc tế về chia sẻ đất đai

Ví dụ: Chia sẻ đấ ở Bangkok, Thái Lan

Một điều lạ về quá trình chia sẻ đất ở Klong Lumnoon là sau khi kết thúc cuộc tranh

đấu kéo dài và gay gắt nhằm giải quyết mâu thuẫn giữa cộng đồng và chủ đất thì hai đối

thủ rốt cuộc trở thành bạn bè. Chủ sở hữu đất thậm chí đồng ý cung cấp vật liệu xây dựng

một con đường bê tông mới dẫn vào khu định cư này

Cộng đồng nhỏ chiếm hữu đất nằm ven bờ kênh của Klong Lumnoon hầu như chưa

có nhà cửa khi người dân đầu tiên chuyển đến đây năm 1984. Nhưng khoảng năm 1997,

khu đất này được sửa sang và chủ đất quyết định trục xuất dân cư nơi đây để phát triển khu

đất theo hướng thương mại hóa. Một vài dân cư đồng ý nhận tiền đền bù và rời đi. Nhưng

49 hộ gia đình với công ăn việc làm gần đó không có chỗ nào để đi. Họ đấu tranh để được

ở lại và bước vào một cuộc tranh đấu chống thu hồi đất kéo dài và gay gắt với chủ đất.

Các cư dân Klong Lumnoon đã liên kết với mạng lưới rộng lớn bao gồm các cộng

đồng sống ven kênh ở Bangkok, và được chỉ dẫn cách tổ chức, cách làm việc với các nhà

chức trách quận quản lý con kênh và nhận được sự giúp đỡ để thành lập một nhóm tiết

kiệm. Một vài lãnh đạo cộng đồng cấp cao trong mạng lưới cũng giúp thương thảo một giải

pháp chia sẻ đất mang tính thỏa hiệp trong đó chủ đất chấp nhận bán một phần đất nhỏ cho

người dân làm nhà và đổi lại chủ đất lấy lại được phần đất còn lại.

Với Văn phòng quận làm trung gian, người dân đã đạt được thỏa thuận giảm giá bán

đất xuống thấp hơn giá thị trường ở mức 21 đô la một mét vuông cho phần đất của họ. Sau

khi đăng ký thành lập hợp tác xã, cộng đồng vay tiền từ Viện Phát triển Các tổ chức Cộng

đồng (CODI), một tổ chức của chính phủ Thái Lan, để mua mảnh đất và sở hữu tập thể.

Người dân ở Klong Lumnoon sau đó làm việc với các kiến trúc sư trẻ của CODI để

thiết kế sơ đồ bố trí không gian cho 49 ngôi nhà và triển khai 4 mô hình nhà ở giá rẻ cho

các hộ gia đình phải xây dựng lại nhà. Ba mô hình đầu tiên được thiết kế bao gồm các

phòng có thể tiếp tục hoàn thiện sau này khi các chủ nhà đã trả hết tiền nợ mua đất và làm

nhà và để dành đủ tiền hay vật liệu xây dựng cho việc đó.

Người dân cũng dành riêng bốn lô đất trong sơ đồ mới này để xây một trung tâm

cộng đồng do chính họ thiết kế cùng với các kỹ sư trẻ. Trung tâm cộng đồng này sẽ do họ

tự tay xây dựng và bao gồm một trung tâm chăm sóc ban ngày. Tất cả các công việc từ quy

xxx

hoạch đến xây dựng cơ sở vật chất đều do chính người dân thực hiện với trợ giúp của

Chương trình Nâng cấp Cộng đồng Baan Mankong của CODI.

Nguồn: Viện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI) (www.codi.or.th) trích trong

Un-Habitat, 2005

xxxi

PHỤ LỤC 12: Kinh nghiệm quốc tế về phương án mặt bằng và dịch vụ

Ví dụ 1: Vấn đề mặt bằng và dịch vụ ở Karachi, Pakistan

Vào đầu những năm 70, cơ quan phát triển Karachi (KDA) soạn thảo một kế hoạch

mặt bằng và dịch vụ lớn nhằm cung cấp nhà ở cho người nghèo. Metroville I bao gồm

4113 lô đất, được thiết kế cho hơn 35000 người. Địa điểm của Metroville được coi là một

địa điểm lý tưởng cho các hộ nghèo - ngay bên cạnh một khu định cư lấn chiếm lớn hiện

có và gần với một khu công nghiệp và khu dân cư có thu nhập cao hơn của thành phố, có

thể cung cấp nhiều cơ hội việc làm.

Nhưng phải mất bốn năm, từ lúc những mảnh đất đã được phân bổ KDA mới có thể

cung cấp kết cấu hạ tầng cơ bản như cung cấp nước và điện. Thậm chí 10 năm sau, trong

một thành phố thiếu nhà ở trầm trọng như vậy mà mới chỉ có 700 trong số 4.113 lô là có

người ở. Điều gì đã xảy ra? Nghiên cứu năm 1984 cho thấy rằng một số hộ nghèo đã được

phân bổ đất trong Metroville không thể chờ đợi bốn năm cho một ngôi nhà mới và đã bán

lô đất của họ cho các nhóm có thu nhập cao hơn, những người đã có nhà ở nơi khác trong

thành phố. Một số khác nhận thấy tiền trả góp đất và hạ tầng hàng tháng cũng như chi phí

xây dựng nhà mới quá ư đắt đỏ.

Trong khi Metroville không có người ở thì các khu định cư lấn chiếm gần đó như

Baldia và Orangi tiếp tục tăng trưởng và phát triển mạnh, và bây giờ đang là nhà của hơn

một triệu dân nghèo đô thị.

Nguồn: Aliani và Yap, 1990

Ví dụ 2: Sự thành công của mặt bằng dịch vụ ở Hyderabad, Pakistan

Tại một số điểm, các nhà quy hoạch đô thị tại Cơ quan Phát Triển Hyderabad (HDA)

đã bắt đầu tự hỏi tại sao đề án mặt bằng – dịch vụ hợp pháp của họ không thể thu hút người

nghèo, trong khi các khu định cư lấn chiếm bất hợp pháp ngay bên cạnh được tổ chức bởi

các tay cò không chính thức lại rất hưng thịnh.

Một điều mà họ nhận ra được rằng khi đề án của chính phủ tốn khá nhiều thời gian

cho những giấy tờ liên quan thì một người có thể tới những môi giới địa phương tại khu

lấn chiếm và có một lô đất mới chỉ trong một ngày. Họ cũng thấy rằng đất tại khu định cư

lấn chiếm mà không có cơ sở hạ tầng, chi phí ít hơn và người dân có thể mua được. Khi

xxxii

khu định cư phát triển, mọi người cùng nhau từ từ nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Họ

cũng từng bước xây dựng nhà ở của họ. Đồng thời, quá trình định cư không chính thức đầy

rẫy sự bóc lột khi các ông chủ lớn ở địa phương bán những lô đất đã có người ở cho những

người trả giá cao hơn và đuổi những hộ gia đình đầu tiên đi.

Các nhà kế hoạch HDA đã quyết định áp dụng các phương thức tiếp cận lấn chiếm và

thực hiện Đề án phát triển từng bước trong những năm 80. Những hộ gia đình nghèo quan

tâm phải ở trong một khu vực đón tiếp chỉ định trong hai tuần, sau đó họ sẽ được trao một

mảnh đất. Họ chỉ được cấp nước từ những xe chở nước sạch và chỉ phải trả tiền đất. Điều

kiện duy nhất là họ sống trong mảnh đất đó liên tục. Ai không sống tại đó nữa sẽ bị thu hồi

lại đất. Khi mọi người bắt đầu đến định cư ở đó, họ được khuyến khích tổ chức theo từng

ngõ và quyết định cơ sở hạ tầng gì mà họ muốn đầu tiên. Dân cư tự họ quản lý việc xây

dựng cơ sở hạ tầng và trả tiền cho HDA để vận chuyển vật liệu xây dựng cơ sở hạ tầng đến

gần khu định cư.

Trong vòng một năm, khu định cư đã có tất cả các dịch vụ cơ bản như nước sạch, vệ

sinh, điện, đường trải nhựa. Nó cũng có cả trường học, trạm y tế và một số người dân đã

mở ra sản xuất và kinh doanh bán lẻ. Bằng việc áp dụng chiến lược mà cộng đồng nghèo

sử dụng để cung cấp nhà ở cho chính họ và bằng cách loại bỏ các yếu tố bóc lột của quá

trình đó, HDA đã thành công ở nơi các cơ quan khác thất bại.

Nguồn: Un-Habitat, 2005.

xxxiii

PHỤ LỤC 13: Kinh nghiệm quốc tế về chiến dịch nhà ở quy mô toàn thành phố

Ví dụ 1: Giải pháp toàn thành phố về nước sạch ở Mandaue, Phillipines.

Thành phố công nghiệp Mandaue, gần Cebu ở phía nam của Phillipines, là một minh

hoạ tốt về cách mà một chút cải cách về quy định và sự đổi mới có thể khuyến khích đầu tư

vào hạ tầng quy mô nhỏ, và sau đó dẫn tới sự thay đổi ở quy mô lớn hơn.

Liên đoàn cộng đồng lấn chiếm nghèo ở Mandaue (một phần của Liên Đoàn Người

Nghèo Đô Thị Phillipines) đang hoạt động mạnh và điều hành 6 đề án tiết kiệm cộng đồng

lớn trong khuôn khổ Hợp tác xã đa ngành San Roque Parish của họ. Hợp tác xã này cung

cấp khung pháp lý cho một số dự án phát triển do cộng đồng quản lý về thu hồi đất, việc

làm, tiết kiệm và tín dụng, cửa hàng cộng đồng và xây dựng các nhà vệ sinh công cộng và

tiếp cận đường xá trong một số khu định cư.

Trong hầu hết các khu định cư, tiếp cận với nước sạch là một vấn đề lớn. Tới 500 hộ

gia đình phải chia sẻ một vòi nước duy nhất và họ phải trả tiền rất đắt để mua. Một trong

những dự án cấp thiết của hợp tác xã San Roque là lắp đặt và quản lý những vòi nước công

cộng trong đó người dân được tiếp cận với nước sạch đến tận đường chính và với chi phí

thấp với điều kiện họ phải đặt đường ống, lắp đặt vòi nước và trả tiền ống và vòi. Trách

nhiệm về việc lên kế hoạch, thực hiện, quản lý vòi nước hoàn toàn là của người dân.

Những nhóm cộng đồng vay tiền từ đề án tiết kiệm của họ để mua ống nước và

nguyên vật liệu, đảm nhiệm công việc khó khăn là thương thuyết với những chủ nhà máy,

các chủ đầu tư bất động sản nhỏ để xin phép đưa đường ống nước qua khu đất của họ.

Chương trình vòi nước công cộng đã khuyến khích xây dựng thêm những công trình công

cộng như nhà vệ sinh công cộng, đường lát nhựa và những cửa hàng cộng đồng nhỏ được

cấp vốn với lợi nhuận từ những vòi nước công cộng

Nguồn: UN-HABITAT, 2005

Ví dụ 2: Giải pháp quốc gia về đất và nhà ở, Phillipines

Sự chuyển đổi quy mô lớn những khu nhà ổ chuột trên phạm vi quốc gia có thể xuất

phát từ việc hạn chế một số khía cạnh ngăn trở sự thay đổi trên thị trường đất đai, chính

sách đất đai, quy hoạch mở rộng hạ tầng, thiết kế và việc quản lý trợ cấp. Chương trình thế

chấp cộng đồng ở Phillipines là một ví dụ. Chương trình trợ cấp đất và cho vay nhà ở giúp

xxxiv

cho những cộng đồng lấn chiếm có thể mua mảnh đất mà họ đang ở và có tiền để cải thiện

hạ tầng. Chương trình này dựa vào trung gian như các tổ chức phi chính phủ, thay mặt

cộng đồng tham gia quá trình mua và đăng ký đất.

Nguồn: web.mit.edu/urbanupgrading/ trích trong Un-Habitat, 2005

Ví dụ 3: Nâng cấp khu ổ chuột quy mô toàn thành phố ở Thái Lan

Một trong những sáng kiến nổi bật và thành công nhất về nhà ở quy mô thành phố là

chương trình Baan Mankong (“nhà ở an toàn”), - chương trình nâng cấp khu ổ chuột và

định cư lấn chiếm - được thực hiện từ năm 2003 không chỉ ở những thành phố lớn mà còn

tại các đô thị nhỏ hơn của Thái Lan. Mục tiêu của chương trình là nâng cấp nhà ở, cơ sở hạ

tầng, môi trường sống và quyền sử dụng đất an toàn cho 300.000 hộ gia đình nghèo, trong

2.000 cộng đồng nghèo ở 200 thành phố và thị xã ở Thái Lan.

Chương trình Baan Mankong được thực hiện bởi Tổ chức phát triển cộng đồng

(CODI), một tổ chức công tự trị thuộc Bộ phát triển xã hội và an ninh con người. Chương

trình cung cấp những trợ cấp cơ sở hạ tầng, những khoản vay nhà ở lãi suất thấp trực tiếp

tới cộng đồng không chính thức. Cộng đồng này sẽ khảo sát, thiết kế và tự triển khai dự án

nâng cấp nhà ở và khu định cư trên khu đất đó hoặc một khu đất gần đấy. Sự hỗ trợ không

chỉ đối với những tổ chức cộng đồng mà còn với mạng lưới của cộng đồng, với chính

quyền địa phương và những bên liên quan và với các tổ chức quốc gia để phát triển kế

hoạch nâng cấp nhà và giải quyết dứt điểm vấn đề nhà ở cho 200 thành phố và thị xã trong

vòng 3 đến 5 năm.

Trong chương trình nâng cấp quốc gia này, những hộ gia đình trong khu định cư bất

hợp pháp có thể thỏa thuận để giành quyền sử dụng đất an toàn bằng nhiều cách khác nhau.

Họ có thể thỏa thuận để mua khu đất tư mà họ đang chiếm (sử dụng khoản vay ưu đãi từ

CODI), hoặc cùng cộng đồng ký hợp đồng thuê dài hạn mảnh đất nều nó là đất công, hoặc

dời đến một mảnh đất khác dưới quyền quản lý của cơ quan chủ quản mảnh đất họ đang

lấn chiếm, hoặc xây lại nhà trên một phần mảnh đất họ đang lấn chiếm để trả phần còn lại

cho chủ sở hữu để đổi lấy quyền sở hữu an toàn cho phần của mình.

Baan Mankong khuyến khích các đô thị cộng tác với các tổ chức đô thị nghèo trong

những sáng kiến nâng cấp bằng nhiều cách khác nhau. Ở một số thành phố, chính quyền đã

cấp đất để tái định cư các hộ dân sinh sống tại các “khu định cư lấn chiếm nhỏ” rải rác

xxxv

xung quanh thành phố, và cho những cộng đồng mới thuê đất với hợp đồng 30 năm. Biện

pháp này chỉ có thể được áp dụng khi mà có một chương trình nâng cấp trên phạm vi

thành phố trong đó những cộng đồng nghèo giữ vai trò chủ chốt.

Tính đến tháng 12 năm 2006, 773 dự án nâng cấp cộng đồng đã được hoàn thành

hoặc đang thực hiện ở 158 thành phố của Thái Lan, đem lại đổi thay cho cuộc sống của

45.504 hộ.

Baan Mankong đạt được giải pháp có quy mô quốc gia này chỉ bằng cách giải phóng

năng lượng và sự sáng tạo vốn đã tồn tại trong các cộng đồng nghèo, hỗ trợ hàng ngàn

sáng kiến nâng cấp nhà hoàn toàn được thiết kế, xây dựng và quản lý bởi chính người

nghèo đô thị, trong khuôn khổ phối hợp với chính quyền và các đơn vị địa phương khác

Nguồn: Viện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI) (www.codi.or.th) trích trong

Un-Habitat, 2005

xxxvi

PHỤ LỤC 14: Tính chi phí vốn chủ sở hữu đối với nhà ở xã hội theo mô hình tài

chính CAPM

Tính chi phí vốn chủ sở hữu

Theo mô hình CAPM, chi phí vốn chủ sở hữu (re) được tính theo công thức:

Chi phí vốn chủ sở hữu: re = E(re)US + RPc + RPe

Trong đó:

E(re)US: suất sinh lời của dự án nếu đầu tư tại Mỹ

RPc: Phần bù rủi ro quốc gia

RPe: Phần bù rủi ro ngoại hối

Tỷ lệ D/E trong vòng đời tài chính của dự án được tính theo cơ cấu vốn trung bình qua các

quý từ nguồn vốn vay ngân hàng và vốn chủ sở hữu bằng 59%

1,02 Việt Nam Beta dự án 1,10

Hoa Kỳ Beta có vay nợ ngành phát triển bất động sản Thuế suất 7,21% 7,1%

D/E Beta không vay nợ Lãi suất phi rủi ro 1 năm Suất sinh lợi dự án đầu tƣ tại Mỹ 0,4542 Hệ số tín nhiệm 0,72 0,24% B1 6,75% 0,75% Phần bù rủi ro quốc gia Lãi suất tiền gửi 1 năm USD tại HD bank 11,53% Lãi suất tiền gửi 1 năm 6,50%

Suất sinh lợi danh mục thị trường Suất sinh lợi phi rủi ro Hệ số tín nhiệm 5,28% Aaa VND Phần bù rủi ro ngoại hối Chi phí vốn chủ sở hữu 5,75% 19,60% Tại Hoa Kỳ: hệ số Beta có vay nợ ngành phát triển bất động sản của Hoa Kỳ = 1,02. thuế

suất trong ngành xây dựng bằng 7,21%. Hệ số D/E = 45,42%.

Nguồn: Damodaran (2015a). “Betas by Sector (US)”. xem ngày 15/03/2015. tại địa chỉ:

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html

Hệ số beta không vay nợ trong ngành xây dựng tại Hoa Kỳ = 1,02/(1+(1- 7,21%) *

45,42%) = 0,72

Lãi suất phi rủi ro Hoa Kỳ = Lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 1 năm = 0,24%

Nguồn: U.S. department of the treasury (2015). “Daily Treasury Yield Curve”. truy cập

ngày 15/03/2015. tại địa chỉ: http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-

center/Pages/index.aspx

xxxvii

Suất sinh lợi danh mục thị trường = suất sinh lợi trung bình của cổ phiếu = 11,53%. Suất

sinh lợi phi rủi ro = suất sinh lợi trung bình của trái phiếu = 5,28%

Nguồn: Damodaran (2015b). “Annual Returns on Stock. T. Bonds and T.bills: 1928 –

current”. truy cập ngày 15/03/2015. tại địa chỉ:

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histret.html

Hệ số beta có vay nợ của công ty tương tự công ty Kim Thi tại Hoa Kỳ = 1,02 * (1 + (1 –

tVN) * D/EVN) = 1,02 * (1 + (1 – 10%) * 0,59 = 1,1

(Thuế suất thuế TNDN đối với dự án NOXH = 10%)

Suất sinh lợi của dự án nếu đầu tư tại Hoa Kỳ E(re)US = 0,24% + 1,1 * (11,53% - 5,28%) =

7,1%.

Mức bù rủi ro quốc gia được tính theo chênh lệch hạng mức tín nhiệm. Theo tổ chức đánh

giá tín nhiệm quốc tế Moody’s. hạng mức tín nhiệm là B1. tương đương với mức bù rủi ro

quốc gia (RPc) = 6,75%.

Nguồn: Damodaran (2015c). “Country default Spreads and Risk Premiums”. truy cập ngày

15/03/2015. tại địa chỉ:

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html

Mức bù rủi ro ngoại hối đƣợc tính bằng chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi VND và USD kỳ

hạn 1 năm tại 1 ngân hàng ở Việt Nam. Lãi suất tiền gửi VNĐ và USD kỳ hạn 1 năm tại

ngân hàng HD bank tương ứng là 6,5% và 0,75% nên phần bù rủi ro ngoại hối (RPe) =

5,75%

re = E(re)US + RPc + RPe = 7,1% + 6,75% + 5,75% = 19,6%

Nguồn: Lê Thị Lương, 2015

xxxviii

PHỤ LỤC 15: Cách thức chọn mẫu, khảo sát và phỏng vấn sâu

Do không có con số thống kê chính xác về số lượng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh

Lộc A nên tác giả không xác định chính xác được tổng thể, vì thế tác giả chọn mẫu căn cứ

vào số lượng câu hỏi trong bảng khảo sát, số lượng khảo sát phải lớn hơn 5 lần số lượng

câu hỏi, bảng hỏi bao gồm 18 câu hỏi, với nguồn lực cá nhân có giới hạn, tác giả quyết

định độ lớn của mẫu là 120, trung bình mỗi ấp khảo sát 20 hộ gia đình.

Cách thức khảo sát: mỗi ấp tác giả xác định 4 – 5 khu vực, mỗi khu vực khảo sát 4 –

5 hộ gia đình, tác giả đến từng nhà trò chuyện vào hỏi những thông tin ban đầu, nếu xác

định đây đúng là hộ gia đình sống trong căn nhà phi chính thức của mình tác giả sẽ bắt đầu

khảo sát, những trường hợp không phải như: đang ở thuê, ở nhờ nhà người thân, nhà đã có

giấy tờ hợp pháp… tác giả sẽ không khảo sát. Tác giả khảo sát đến khi nào đủ số lượng

phiếu khảo sát hợp lệ là 120 thì dừng lại.

Mỗi khu vực đến khảo sát, tác giả chọn một hộ gia đình để phỏng vấn sâu (tác giả

chọn hộ gia đình nào vui vẻ, cởi mở và sẵn sàng chia sẻ để phỏng vấn), tác giả phỏng vấn

đến khi nào cảm thấy câu trả lời của các hộ gia đình không còn cung cấp thông tin gì mới

nữa, kết quả tác giả khảo sát được 12 hộ gia đình đang ở trong những căn nhà phi chính

thức của mình, có người thì mua nhà đã xây sẵn, có người thì mua đất và tự xây dựng dần.

Bên cạnh đó tác giả cũng phỏng vấn sâu thêm 5 chủ thầu xây dựng và 6 cò đất, vẫn là

nguyên tắc phỏng vấn đến khi nào không còn tìm được thông tin gì mới nữa thì dừng lại.

Trong nguồn lực của mình, tác giả chỉ có thể tiếp cận và phỏng vấn sâu 2 cán bộ quản lý

tại khu vực xã Vĩnh Lộc A.

Toàn bộ quá trình khảo sát và phỏng vấn sâu tác giả thực hiện liên tục trong một

tháng, từ 1/3 đến 31/3/2016.

xxxix

PHỤ LỤC 16: Bảng câu hỏi khảo sát

BẢNG KHẢO SÁT

1. Anh/chị đã sinh sống tại đây bao lâu rồi?

a. Dưới 1 năm

b. Từ 1 – 5 năm

c. Từ 5 – 10 năm

d. Trên 10 năm

2. Trước khi chuyển đến nơi này anh chị sống ở đâu?

a. Ở nhà thuê gần khu vực này

b. Ở nhà thuê xa khu vực này

c. Ở chung với gia đình/ người thân gần khu vực này

d. Ở chung với gia đình/ người thân xa khu vực này

e. Ở nhà thuộc sở hữu của mình gần khu vực này

f. Ở nhà thuộc sở hữu của mình xa khu vực này

g. Khác: ……………………………………..

3. Anh chị có biết đây là nhà chưa hợp pháp, có rủi ro sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ không?

a. Có

b. Không

4. Cơ duyên nào giúp anh chị tiếp cận với ngôi nhà này?

a. Tự tìm hiểu/thông qua cò đất

b. Được bạn bè, người thân giới thiệu

c. Có bạn bè, người thân đang sinh sống ở khu vực này

d. Lý do khác: …………………………………..

5. Trước đó anh chị có từng tìm hiểu thông tin về nhà ở xã hội chưa?

a. Có, tìm hiểu rất kỹ

b. Có nghe qua nhưng không quan tâm

c. Chưa từng tìm hiểu

6. Tình trạng ngôi nhà từ khi anh/chị tới ở đến nay?

a. Từ khi đến ở ngôi nhà đã được hoàn thiện và đến nay chưa có sữa chữa, thay

đổi, nâng cấp gì đáng kể

b. Căn nhà đã được sửa chữa, cải thiện và nâng cấp lên rất nhiều

c. Căn nhà đã được xây mới lại hoàn toàn

7. Diện tích căn nhà hiện nay của anh/chị là bao nhiêu?

a. Dưới 50 m2

b. Từ 50 m2 đến dưới 100 m2

c. Trên 100 m2

8. Anh/chị có thể cho biết nguồn tài chính để mua nhà đến từ đâu?

(Có thể chọn nhiều phương án, đánh thứ tự ưu tiên từ nhiều đến ít)

□ Tiết kiệm của bản thân

□ Vay mượn người thân trong gia đình

□ Vay mượn bạn bè

□ Vay ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác

□ Vay nóng

□ Khác: …………………………..

9. Anh/chị có thể cho biết thu nhập trung bình của hộ gia đình mình hàng tháng là

bao nhiêu? (tính trung bình trên số người của hộ gia đình)

a. Dưới 5 triệu

b. Từ 5 triệu tới 10 triệu

c. Từ trên 10 triệu đến 15 triệu

d. Từ trên 15 triệu đến 20 triệu

e. Trên 20 triệu

10. Anh/chị có khả năng đi vay tiền ngân hàng được không?

a. Có

b. Không

Nếu anh/chị chọn không xin vui lòng bỏ qua câu 12

11. Anh/chị có khả năng vay ngân hàng khoản tiền tối đa là bao nhiêu?

a. Dưới 10 triệu

b. Từ 10 triệu đến 50 triệu

c. Từ trên 50 triệu đến 100 triệu

d. Từ trên 100 triệu đến 200 triệu

e. Trên 200 triệu

12. Anh chị bỏ ra tất cả bao nhiêu chi phí để có được căn nhà như thế này?

xli

a. Dưới 5 triệu/m2

b. Từ 5 triệu/m2 đến dưới 10 triệu/m2

c. Từ trên 10 triệu/m2 đến dưới 15 triệu/m2

d. Từ trên 15 triệu/m2 đến dưới 20 triệu/m2

e. Trên 20 triệu/m2

13. Khoản cách từ nhà đến nơi làm việc của anh/chị là bao xa?

a. Dưới 5 km

b. Từ 5 km đến 10 km

c. Từ trên 10 km đến 15 km

d. Trên 15 km

14. Anh/chị mất bao nhiêu thời gian để đi từ nhà đến nơi làm việc?

a. Dưới 15 phút

b. Từ 15 phút đến 30 phút

c. Từ trên 30 phút đến 1 tiếng

d. Trên 1 tiếng

15. Anh/chị vui lòng đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố sau đây ảnh hưởng

đến quyết định chọn nhà của anh/chị.

(với 1 là “không ảnh hưởng gì đến quyết định chọn nhà”, 5 là “ảnh hưởng nhiều

nhất đến quyết định chọn nhà”)

5 Tiêu chí 1 2 3 4

□ □ □ □ □ Phù hợp với khả năng chi trả

□ □ □ □ □ Khả năng hợp thức hóa được các giấy tờ

□ □ □ □ □ Khoảng cách đến nơi làm việc

□ □ □ □ □ Khoảng cách đến trung tâm thành phố

□ □ □ □ □ Chất lượng hạ tầng giao thông nơi sinh sống

□ □ □ □ □ Mức độ an ninh nơi sinh sống

□ □ □ □ □ Diện tích nhà ở

□ □ □ □ □ Các tiện nghi xã hội (trường học, bệnh viện, chợ búa…)

xlii

□ □ □ □ □ Gần với bạn bè, người thân

□ □ □ □ □

Tình trạng sở hữu trong tương lai (căn nhà có thể được sở hữu mãi mãi hay chỉ được sở hữu một thời gian nhất định)

□ □ □ □ □ Giá trị nhà trong tương lai

□ □ □ □ □ Khác: ………………………………..............

16. Anh/chị vui lòng đánh giá mức độ hài lòng của anh/chị đối với các vấn đề sau.

(với 1 là “hoàn toàn không hài lòng”, 5 là “hoàn toàn hài lòng”)

1 2 3 4 5 Tiêu chí

□ □ □ □ □ Mức độ an ninh ở khu vực đang sinh sống

□ □ □ □ □ Hệ thống giáo dục ở khu vực đang sinh sống (trường học, nhà trẻ…)

□ □ □ □ □ Hệ thống y tế ở khu vực đang sinh sống (bệnh viện, trạm y tế…)

□ □ □ □ □ Hệ thống hạ tầng giao thông nơi sinh sống (đường xá, cầu cống…)

□ □ □ □ □ Hệ thống vui chơi giải trí ở khu đang sinh sống (công viên, khu vui chơi…)

□ □ □ □ □ Hệ thống thương mại, dịch vụ ở khu đang sinh sống (siêu thị, cửa hàng, chợ búa…)

□ □ □ □ □ Hệ thống điện, nước sinh hoạt

□ □ □ □ □ Hệ thống thu gom, xử lý rác thải

□ □ □ □ □ Chi phí sinh hoạt hàng ngày (mức giá sinh hoạt)

□ □ □ □ □ Sự trong lành trong môi trường sống (không có ô nhiễm môi trường)

17. Anh/chị sẵn lòng bán căn nhà này với mức giá là bao nhiêu?

……………………………………………………………………….

xliii

18. Nếu ngay từ đầu anh/chị biết chắc rằng không thể hợp thức hóa được ngôi nhà này

anh/chị có quyết định chọn nó hay không

a. Có

b. Không

Xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của anh/chị

xliv

PHỤ LỤC 17: Nội dung phỏng vấn sâu hộ gia đình sống trong những căn nhà phi

chính thức

Người thứ 1:

1. Anh chị đến đây ở lâu chưa?

Tôi ở đây hơn 5 năm rồi, nhà tôi ở khu vực này đầu tiên, lúc đó ở vòng vòng đây

chưa có căn nhà nào, chung quanh toàn là ruộng cỏ, mùa mưa thấy mênh mộng toàn ruộng

nước, buổi tối vắng vẻ, ếch nhái kêu tùm lum cũng thấy sợ sợ nên đi đâu cũng không dám

về trễ. Vậy mà chỉ khoảng 1-2 năm sau người ta đến ở nhiều lắm rồi, và đến nay thì đông

đúc như vầy đó

2. Lúc trước anh mua đất rồi xây dựng hay mua nhà đã xây sẵn?

Tôi mua đất rồi tự xây dần dần, lúc đó đâu có tiền nên phải vào đây mua đó, chứ nếu

có tiền tôi đã mua gần gần đường đi ngoài kia chứ đâu có vô nơi khỉ ho cò gáy này. Thời

đó đất còn rẻ lắm, khoảng một triệu mấy một m2 thôi, như miếng đất tôi mua lúc đó là 1,2

triệu/m2 thôi, hai vợ chồng gom góp tiền để dành, mượn thêm gia đình một ít mua đất rồi

dựng đỡ căn chòi lên ở, lúc đó cũng khó khăn lắm, mưa gió nó tạt ướt hết, phải che chắn

hết chỗ này đến chỗ kia. Sau đó vợ chồng dành dụm sửa san từ từ đến giờ mới được căn

nhà như thế này, như vầy cũng mừng rồi, giờ cũng có chỗ ăn chỗ ở ổn định.

3. Ở đây xây dựng nhà có dễ không?

Dễ thì không dễ, ở đây là đất nông nghiệp mà, lúc mua cũng chỉ là giấy tờ tay thôi

làm gì có giấy tờ gì mà xin giấy phép xây dựng nhưng cái gì cũng có cách hết miễn có tiền

là được, ở đâu cũng có luật ở đó

4. Hiện nay đất ở khu này bán khoảng bao nhiêu vậy anh?

Khoảng 2,5-3 triệu/m2, giờ người ta ở đông, đường xá đi lại cũng tốt hơn nên giá đất

cũng lên rồi

5. Mình mua đất ở đây rồi muốn xây nhà thì phải làm sao?

Chị chạy xuống hỏi nhà dưới kia, nhà nó là dân gốc ở đây, toàn bộ đất khu này lúc

trước của nhà đó hết, rồi phân lô ra bán từ từ đó, nhà đó quen biết mấy thằng quản lý ở

đây, đến đó hỏi người ta hướng dẫn đường đi nước bước, nếu có tiền nhiều thì thuê họ bao

xlv

thầu xây cho mình luôn, tốn kém hơn một chút nhưng người ta lo cho mình từ A tới Z, nến

bị kéo dỡ chủ thầu nó đền cho chứ mình tự xây mà chung chi không tới thì phiền phức lắm

6. Chi phí chung chi ở đây khoảng bao nhiêu vậy anh?

Cũng tùy, nếu dựng nhà bạt tạm thì khoảng 2-3 chục, nhà tôn thì khoảng 3-4 chục,

còn muốn xây tường luôn thì khoảng 7-8 chục

7. Vậy nếu bao thầu xây trọn gói thì khoảng bao nhiêu?

Tùy diện tích, nếu xây một căn khoảng 5-6 chục m2 thì khoảng 200 mấy 300

8. Vòng vòng đây có ai bán nhà đã xây dựng sẵn không anh?

Đó, 2 căn đó vừa mới xây xong đang bán đó, diện tích 4x12, đang kêu bán giá 470

triệu/căn nhưng chắc trả khoảng 450 là ổng chịu bán.

9. Ở chỗ này có an ninh không anh?

Ở đây cũng an ninh lắm, tôi ở đây 5 năm rồi cũng chưa thấy vấn đề gì, lâu lâu thì

cũng có bị ăn trộm vặt mấy con gà vây thôi chứ không mất mát gì nhiều, mà tôi cũng biết

ai trộm, chỉ làm mấy thằng nhỏ choi choi ở gần đây lâu lâu thiếu tiền đi chơi nên nó trộm

ấy mà. Bữa trước tôi bắt được nó trộm gà, tôi báo với ba má nó, từ bữa đó tới gì không

thấy mất nữa

Người thứ 2:

1. Anh chị ở đây được bao lâu rồi?

Tôi đến đây 3 năm rồi

2. Nhà này anh chị tự xây hay mua lại của người ta?

Lúc tôi mua nó là nhà tôn, ở trong xây được 1,5m tường, về ở rồi tôi xây sửa dần dần

lên

3. Mình xây sửa lại có khó khăn gì không?

Muốn xây tường lại hoàn toàn như vầy thì cũng phải chung chi mới làm được chứ

không thể tự làm được đâu, xây xong còn không được tháo tôn xây ở ngoài ra nữa, phải để

khoảng 1 năm khi quen quen mắt rồi mới tháo tôn ra tô tường được

xlvi

4. Chi phí chung chi ở đây khoảng bao nhiêu?

Nhà tôn thì khoảng 3-4 chục, nhà tường khoảng 70 chục, căn nhà đằng kia mới xây

phải chung 70 đó, nếu mua đất xây móng thôi thì không phải chung gì hết, nhưng muốn

dựng vách, dựng mái lên là phải làm thủ tục không thì sẽ bị hỏi thăm liền, mấy thằng đó

hay lắm, vừa động đậy là nó biết liền không trốn được đâu, tụi nó có tay chân ở mọi nơi

hết, làm gì là có người báo liền. Căn nhà kia tính làm chui không báo, tụi nó đến quay

phim, chụp hình đủ thứ, phải đi dàn xếp mới được xây tiếp đó không thì bị kéo từ lâu rồi.

5. Mua một căn nhà như vầy ở đây khoảng chừng bao nhiêu tiền?

Khoảng tầm 4-5 trăm tùy theo diện tích

6. Giá đất ở đây khoảng bao nhiêu một m2?

Hiện giờ khoảng trên dưới 3 triệu/m2

7. Anh chị thấy sống ở đây có an ninh không?

Cũng bình thường thôi, cũng chưa thấy có tệ nạn gì, chỉ có ở gần đây có mấy người

lâu lâu lại tổ chức đá gà chơi cho vui, cá cược vài trăm ngàn, còn cướp bóc, xì ke ma túy

thì không thấy, nhìn chung cũng ổn định, lâu lâu tôi thấy có mấy thằng dân phòng đi tuần

tra buổi tối thấy cũng an tâm, ở đây trước giờ chưa xảy ra tệ nạn gì.

8. Anh chị thấy hệ thống trường học, chợ búa, y tế ở đây như thế nào?

Cũng tạm, ở đây cũng có đủ hệ thống trường học các cấp, từ nhà trẻ đến cấp ba, con

tôi đang học tiểu học, trường nó ở gần đây nè, thấy học cũng được lại gần nhà nên cũng

tiện đưa đón, gần đây cũng có trường cấp 2 và cấp 3 nên cũng không lo mai mốt con không

có chỗ học, có mấy trường mới xây sửa lại trông cũng khang trang lắm, còn nhà trẻ thì

khỏi nói, khu vực này nhà trẻ nhiều lắm, to nhỏ đủ hết, chị chạy dọc đường thì thấy đó, quá

trời nhà trẻ luôn, mấy cái xây sau nhìn hoành tráng vô cùng, ở đây không lo thiếu nhà trẻ,

nhà trẻ tư nhưng học phí cũng rẻ lắm, khoảng triệu mấy 2 triệu thôi. Bây giờ khu vực này

cũng phát triển lắm rồi, chợ búa đồ khan trang, hàng hóa cũng đa dạng, cửa hàng cũng

nhiều, muốn mua hàng hóa sinh hoạt hằng ngày chả thiếu thứ gì mà giá cả cũng ok lắm,

khu vực này cũng còn là ngoại thành mà, giá cả vẫn còn bình dân lắm, phù hợp với những

người nghèo như tôi, chứ sống trong thành phố cái gì cũng đắt đỏ, thu nhập như vợ chồng

tôi chắc sống không nổi.

xlvii

Người thứ 3:

1. Chị ở đây được bao lâu rồi?

Chị ở đây 6-7 năm rồi

2. Lúc đó anh chị lại đây mua nhà à?

Không, lúc đó vợ chồng chị chỉ mua đất thôi, rồi dựng lên ở tạm, nhà này là qua rất

nhiều lần xây sửa mới được như vầy đó. Lúc mới nó chỉ có nửa sau này thôi, anh chị xây

dần dần, chừng nào có tiền là xây, anh chị tự làm hết, tự mua vật liệu về xây, có khi thức

cả đêm để xây vì sáng không dám làm sợ tụi nó thấy, bây giờ không nhớ nổi là làm bao

nhiêu lần nữa. Làm căn nhà này cực lắm, lúc mới mua đất không đủ tiền, gia đình 2 bên

cũng nghèo, hỗ trợ không được bao nhiêu, anh chị phải đi vay nóng thêm mới đủ trả tiền

sau đó phải đi cày trả nợ, cực vô cùng. Mặc dù lúc đầu đã có chung chi rồi nhưng lúc mình

xây sửa, có lúc đô thị nó vào phải tạm ngưng, cũng phải cho nó vài ba triệu để nó cho xây

tiếp.

3. Chị có nhớ mình bỏ ra bao nhiều tiền để xây căn nhà này không?

Nhiều lắm em ơi, mình làm một lần thì đỡ tốn kém, làm từ từ như vầy tốn kém lắm,

lúc đầu dựng tôn, xong rồi phải tháo tôn ra làm, dựng rồi tháo như vậy tốn bao nhiêu tiền,

chưa kể xây xong mà đô thị lại yêu cầu tháo dỡ nữa. Nếu có tiền anh chị làm một lần cho

đỡ cực mà còn đỡ tốn nữa, vì không có tiền nên phải chịu làm dần dần như vầy, ý là anh

chị tự bỏ công làm và bạn bè giúp đỡ không lấy công nhưng chi phí nguyên vật liệu thì tốn

nhiều, tính ra tất cả chi phí chắc gấp đôi chi phí xây một lần

4. Chi phí chung chi như thế nào?

Lúc đầu anh chị chỉ dựng nhà tôn nên chỉ chung 25 triệu thôi, nhưng trong quá trình

làm cũng phải đưa nó thêm mấy lần, mỗi lần vài ba triệu nữa, tổng cộng chắc cũng tốn gần

4 chục. Chung chi rồi nhưng làm cũng phải cẩn thận, lúc nào có động nó báo dừng là mình

cũng phải dừng ngay, đợi một thời gian êm êm rồi mới dám làm tiếp. Mà chung chi cũng

phải biết lựa đúng đối tượng, nhiều trường hợp thằng này tị nạnh thằng kia ăn chia không

xồng phẳng, nó chọc phá nhau thì mình cũng khổ

5. Mình tự xây trong nhà mình mà cũng bị đô thị phát hiện sao?

xlviii

Tụi nó hay lắm em ơi, tụi nó có tay chân trong dân, khu vực nào cũng có, làm gì cũng

có người báo cáo cho nó hết, mấy thằng đó có làm gì đâu, công việc của tụi nó suốt ngày

ngồi quan cafe, có ai điện thoại báo chỗ nào xây thì nó chạy lại, không thì tụi nó chạy vòng

vòng khảo sát, chỗ nào thấy vật liệu xây dựng hay ai xây sửa gì đó thì ghé hỏi thăm. Em

thấy thằng nào chạy xe lượn lượn, nhìn nhìn vòng vòng, ngó chỗ này ngó chỗ kia là tụi nó

đó.

6. Giá đất hiện nay ở khu vực này khoảng bao nhiêu?

Bây giờ thì mắc hơn lúc trước nhiều rồi, khoảng hơn 3 triệu/m2, đường xá bây giờ tốt

hơn trước nhiều, lúc chị mới đến ở đây chỉ 2-3 căn nhà thôi, đường đất trời mưa thì ghê

lắm, nhưng sau vài năm người ta lại ở nhiều rồi góp tiền đổ đường, giờ đi lại ok rồi, con

đường ngoài kia lúc trước ghê lắm nhưng giờ nhà nước làm đường bê tông rộng sạch sẻ, đi

lại sướng vô cùng. Bây giờ ở đây cũng sướng lắm, trường học chợ búa cũng phát triển, con

cái cũng có chỗ học đàng hoàn.

7. Chị thấy cuộc sống ở đây như thế nào?

Chị thấy cũng tốt, không khí trong lành dễ chịu hơn trong thành phố nhiều, ở đây còn

nhiều cây cối và đất trống, đỡ bụi bặm và ồn ào hơn, nhiều người giàu người ta còn xuống

đây mua đất làm biệt thự nghỉ dưỡng nữa mà. Đường xá đi lại giờ cũng tốt rồi, gần như

đường nhựa hoặc bê tông hết rồi, lại không bị kẹt xe như trong thành phố, đi lại thoải mái

hơn. Chợ búa, quán xá bây giờ cũng phát triển, muốn mua gì cũng có, giá cả sinh hoạt lại

tương đối rẻ, cuộc sống cũng thoải mái, con cái cũng có chỗ học chỗ chơi đàng hoàn,

trường mẫu giáo, cấp 1,2,3 đếu có, lại gần nhà nữa, đưa đón cũng tiện. Bây giờ hằng ngày

có xe đến thu gom rác vệ sinh lắm. Chỗ này cũng tương đối an ninh, không thấy trộm cướp

hút chích gì, hàng xóm lại vui vẻ, có gì khó khăn người ta cũng giúp đỡ, tối tối mấy anh

chị hay ra ngoài đây tụ tập uống trà nói chuyện chơi, con nít ở đây cũng có không gian để

chơi bời. Chị thấy như vầy cũng tốt rồi, trong thành phố nhà cửa chật hẹp đông đúc phức

tạp làm gì được như vầy.

8. Chị có thích sống gần trung tâm thành phố không?

Đối với chị thì không, mà giờ này tiền đâu mua nhà ở gần trung tâm thành phố em ơi,

đất ở đó mắc lắm không mua nổi đâu. Chị thấy ở đây cũng tốt rồi, anh chị đi làm cũng gần,

con cái đi học cũng gần, tiện nghi cuộc sống cũng không khác gì trong kia nên cũng chẳng

xlix

cần sống gần trong đó làm gì, với lại chi phí sinh hoạt trong đó mắc lắm, sống ở đây thích

hợp hơn

9. Lúc chị mua nhà có nghĩ đến chuyện sau này hợp thức hóa được giấy tờ nhà

không?

Nếu được vậy thì quá tốt rồi, anh chị cũng đợi xem mai mốt người ta có cho làm giấy

tờ không nhưng chị nghĩ chắc là phải cho làm giấy tờ thôi, ở khu Tân Phú và mấy khu vực

mới bây giờ lúc trước cũng tình trạng nhà tương tự vậy thôi, làm gì có giấy tờ gì vậy mà

bây giờ cũng làm được hết, mình ở lâu thì chắc trước sau gì cũng làm được thôi, người ta ở

đông đúc như vầy thành khu làng khu phố hết rồi không lẽ đến dẹp hết sao

10. Nếu lúc trước chị biết chắc chắn căn nhà này chỉ mua để ở thôi chứ sau này

không thể làm giấy tờ được thì anh chị có mua không?

Cũng phải mua thôi em, anh chị muốn có chỗ ở ổn định, ở thuê hoài thấy không ổn,

tháng nào cũng phải trả tiền thuê mấy triệu bạc, mà người ta thích thì người ta cho ở,

không thích thì người ta lấy lại mình phải dọn đi nơi khác, cực quá trời, anh chị thấy không

thể sống vậy suốt được nên quyết phải kiếm một chỗ ở ổn định cho mình, dù nhỏ dù tệ một

chút vẫn hơn ở nhà thuê nên anh chị mới quyết định mua đất làm nhà này, bây giờ có được

căn nhà coi như là yên ổn, không phải lúc nào cũng lo chỗ ăn chỗ ngủ nên cũng tập trung

làm việc hơn, người ta nói “an cư lạc nghiệp” mà em. Mua nhà đàng hoàn thì không có

tiền mua nên mới liều làm nhà trái phép như vầy chứ nếu có tiền ai chả muốn mua căn nhà

tốt, đỡ phải cực khổ, đỡ phải lo lắng, nhưng mình nghèo thì mình phải chịu. Bây giờ có

nhà ở là quan trọng nhất còn làm giấy tờ được hay không thì cũng không sao anh chị cũng

không có ý định buôn bán gì căn nhà này, nhưng nếu làm giấy được thì càng tốt.

11. Hiện nay nếu bán căn nhà này được bao nhiêu tiền?

Tính theo giá hiện nay căn nhà này cũng bán được khoảng 450 triệu, cả đất cả nhà

12. Bây giờ nếu có người hỏi mua căn nhà của chị, người ta trả bao nhiêu chị mới

bán?

Chị không bán đâu, nhà này anh chị để ở chứ không bán đâu, anh chị chưa bao giờ có

ý định bán nhà, đã đổ vào đây bao nhiêu công sức mới được nơi ở ổn định như vầy.

13. Nhưng nếu có người rất muốn mua căn nhà này và sẵn sàng trả bất cứ bao nhiêu

chị yêu cầu, thì chị nghĩ bao nhiêu sẽ khiến anh chị thay đổi quyết định?

Chị thấy sống ở đây rất tốt và không muốn dời đi chỗ khác, hàng xóm láng giềng

thân thiện hòa đồng vui vẻ, cái này khó mà kiếm được lắm. Nếu mà phải bán căn nhà này

thì giá ít nhất cũng phải đủ để anh chị tìm được chỗ ở tốt hơn nơi đây, chị nghĩ chắc phải

gấp đôi giá hiện nay chi mới bán.

Người thứ 4:

1. Anh sống ở đây bao lâu rồi?

Tôi dọn đến đây cũng gần 2 năm rồi

2. Lúc trước anh lại đây mua nhà à?

Đúng rồi, lúc tôi mua nhà này là nhà tôn nhưng ở trong cũng xây lên được 1,5m, về

đây được 1 năm thì tôi cũng có sữa chữa thêm, xây lên mấy bức tường cho kín, lót lại cái

nền, sửa sang lại chút ít, cũng làm từ từ vậy thôi, chừng nào rảnh thì tôi làm một ít, nhà

mình mà, cải thiện từ từ ở sao cho thoải mái thôi, chứ để nhà tôn ở hoài mấy đứa nhỏ nó

nóng tội nghiệp nó, nhiều hôm trời nóng quá bật quạt liên tụt mà tụi nó vẫn không ngủ

được

3. Anh mua căn nhà tôn như vậy hết khoảng bao nhiêu tiền?

Nhà đó bây giờ mua chắc khoảng trên 300 trăm, mua nhà người ta xây sẵn thì đắt

hơn tự xây chút nhưng được cái có nhà ở liền, không phải lo xây dựng, mua đất rồi xây

cũng cực lắm, chả quen biết gì hết muốn tự làm cũng không được thôi mua nhà như vầy

cho chắc ăn, đỡ lo hơn

4. Xây dựng ở khu vực này có dễ không anh?

Tôi thấy ở đây có mấy nhà người ta cũng mới làm đó, chắc là làm cũng được, quan

trọng là biết đường chung chi hay không, ở đâu có luật của nó hết, muốn làm thì nên thuê

mấy thầu xây dựng ở khu vực này mà làm, mèo nào miễu đó mà, đưa dân nơi khác lại đây

làm thì không ổn đâu, không làm được đâu. Đó, cái nền ở đó đó, thằng chủ ỷ có người

quen làm ở Huyện, tự chở vật liệu lại, tự kêu thợ làm, dựng lên rồi cũng lại bị tháo xuống,

giờ muốn làm cũng không xong, quay lại thuê thầu ở đây nó không thèm nhận, bây giờ

đang chết dở sống dở, tưởng mình ngon, qua mặt nó không được đâu.

5. Thuê thầu xây dựng ở đây hết khoảng bao nhiêu?

Tùy thôi, nếu xây nhà tôn thì khoảng chừng trăm mấy, còn muốn xây nhà tường luôn

thì khoảng hơn hai trăm vì còn phải chung chi lo lót đủ thứ nữa, nhưng được cái là nó an

toàn hơn, nếu có chuyện gì thì thằng thầu nó lo, mình không phải lo, xây không được nó

phải đền tiền lại cho mình, chị có tiền thì nên thuê thầu xây cho chắc ăn. Mấy thằng thầu

đó toàn là dân gốc ở đây, có bà con dòng họ làm ở xã nên mới dám nhận như vậy

6. Ở đây anh có nghe nói mai mốt người ta cho mình làm giấy tờ không?

Cũng có nghe nói, mới đây tôi nghe nói khu này được quy hoạch là khu dân cư, chắc

sắp tới cũng phải cho làm giấy tờ thôi, ở đây có vài khu người ta cho làm giấy tờ rồi đó,

mà tôi nghĩ trước sau gì cũng phải cho làm giấy tờ thôi, không lẽ để gì hoài, bây giờ dẹp

nhà cũng không được, người ta ở đầy ra rồi làm sao dẹp hết được, thôi cho người ta làm

giấy tờ cho người ta bớt khổ, ở đây toàn người nghèo, không có tiền mới tìm đến ở đây chứ

có tiền mua nhà ở đàng hoàn cho sướng, làm nhà chui như vầy chi cho cực thân

7. Anh làm việc có gần đây không?

Tôi làm thợ cắt tóc ở gần đây thôi, tiệm của tôi cách đây khoảng 1 cây, tiệm nhỏ thôi,

hai vợ chồng làm cũng đủ sống qua ngày

8. Anh thấy môi trường sống ở đây như thế nào?

Cũng tốt, không khí trong lành, không ồn nào, ở đây có cây cối nên đỡ ngộp hơn

trong thành phố, nói là ngoại thành, nông thôn nhưng ở đây tiện nghi cũng tương đối đầy

đủ không kém gì trong Sài Gòn, đường xá đi lại cũng tiện, có trường học đầy đủ cho mấy

đứa nhỏ, lại có không gian cho nó chạy chơi, ở trong thành phố làm gì có được như vầy,

nhà nào đóng cửa ở nhà đó, không dám cho con ra đường sợ bị bắt cóc nữa, ở đây xóm

giềng cũng vui vẻ, hôm nào tụi nó ở nhà, cả đám xúm lại mấy chỗ đất trống chơi đủ trò

nhộn nhịp lắm, lâu lâu cuối tuần mấy nhà trong xóm hùn lại nướng mấy thứ nhậu lai rai

nói chuyện chơi. Tôi thấy sống ở đây cũng tốt

9. Anh thấy hệ thống y tế ở đây thế nào?

lii

Bữa giờ tôi cũng chả có bệnh hoạn gì, không có đi khám bệnh nên cũng không biết,

lâu lâu cảm ho bình thường ra mua mấy liều thuốc uống là hết, nhà thuốc thì ở đây cũng

nhiều, không thiếu, có mấy nhà thuốc bự chảng, mua thuốc gì cũng có, ở đây tôi thấy cũng

có mấy trạm y tế, thấy mỗi tháng người ta cũng hay mang con lại đó chích ngừa. Bệnh

thường thường mua thuốc uống là được, còn bệnh nặng người ta cũng đi đến mấy bệnh

viện lớn khám hết chứ có khám ở đây đâu, từ đây vô mấy bệnh viện lớn trong thành phố

cũng có xa xăm gì đâu mà lo, đường xá đi lại cũng dễ, chạy chút xíu là tời chứ gì

10. Anh thấy hệ thống vui chơi giải trí ở đây như thế nào?

Vợ chồng lớn rồi cũng có vui chơi gì nhiều đâu, lâu lâu rảnh đi cafe sáng với mấy

thằng bạn cho vui thôi chứ chủ yếu cũng ở nhà nghỉ ngơi cho khỏe chứ đi đâu cho mệt,

quan trọng là mấy đứa nhỏ, gần đây cũng có mấy khu vui chơi nhỏ nhỏ, có thú nhúng, xe

điện, nhà banh cho nó chơi cũng được, còn mấy cái ăn chơi giải trí như trong Sài Gòn ở

đây không có, nếu muốn thì chạy vô đó chơi thôi còn ở đây giải trí dưới hình thức “vui thú

điền viên” là chính, mà cái này ở trong Sài Gòn muốn mà cũng không được, nhiều người

cuối tuần cũng phải chạy ra đây câu cá, dã ngoại đó, mình ở đây có sẵn vậy là sướng hơn

người ta nhiều rồi

Nhìn chung ở đây về mức độ hiện đại, tiện nghi thì chắc là không thể bằng trong

thành phố rồi nhưng chỗ nào cũng có cái vui, cái thú của nó, được cái này mất cái kia thôi

nhưng tôi thấy sống ở đây cũng ổn, cần gì thì chạy vào Sài Gòn, tôi cũng không ham gì

sống trong đó đâu.

11. Lúc mua nhà này anh có phải vay mượn gì không?

Có chứ, lúc đó phải vay thêm của gia đình khá nhiều chứ vợ chồng không có đủ tiền

đâu mà mua, vay rồi trả dần dần, được cái vay của gia đình nên không bị áp lực trả nhiều

lắm, gom được bao nhiều thì trả từ từ thôi, vậy rồi dần dần cũng trả hết nợ. Mình đi vay

mua nhà rồi trả dần dần, như vậy mới có chỗ ở chứ đợi chừng nào đủ mới mua thì biết đến

bao giờ cho đủ, biết bao giờ mới có nhà. Mà ngộ lắm nhe, mình vay tiền người ta cho dù

người thân cũng được, tự nhiên mình có động lực phải tiết kiệm, có gắng làm để trả nợ,

còn không thì làm bao nhiêu thấy cũng hết bấy nhiêu, chả thấy dư đồng nào nói chi đến để

dành đủ tiền mua nhà.

liii

12. Anh chị có nghĩ đến vay tiền ngân hàng thay gì phải vay mượn người thân

không?

Không vay được đâu em ơi, vay tiền ngân hàng khó lắm, nó đòi đủ thứ điều kiện, nào

là tài sản thế chấp, không thì chứng minh thu nhập đủ thứ, anh chị làm gì có tài sản nào mà

thế chấp, nhà ở đây cũng là nhà không giấy tờ, lấy gì thế chấp, thu nhập cũng không chứng

minh được, anh chị mở tiệm nhỏ thôi, làm ngày được ngày không, chứng minh bằng cách

nào đây. Mà vay ngân hàng lãi suất cao lắm, lại áp lực nhiều, vay người thân chừng nào có

thì trả chứ ngân hàng thì mỗi tháng phải trả, trễ cũng không được, mệt lắm, không có thì

nó làm khó làm dễ. Bởi vậy anh chị cũng chả nghĩ gì đến chuyện vay ngân hàng vì biết

chắc là không được.

13. Anh chị có nghe nói đến các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp

không?

Cũng có nhưng anh chị cũng chả mấy quan tâm vì biết chắc là không mua được rồi,

cái đó không dành cho mình, nói thu nhập thấp vậy thôi chứ cũng mắc lắm, mà lúc đầu trả

liền cọc trước 2-3 trăm triệu, tiền đâu ra, mà nếu có số tiền lớn như vậy thì mua nhà như

vầy ở cho sướng, vào ở liền được chứ đợi mấy căn nhà đó không biết bao giờ mới ở được.

Vừa phải trang trải chi phí sinh hoạt hàng ngày, vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa trả nợ nữa

thì không nổi đâu, nghe nói mỗi tháng phải trả 4-5 triệu nữa, tiền đâu mà trả nổi. Với lại ở

mấy căn chung cư đó gò bó lắm, anh chị ở nhà quen rồi, nhà mình muốn sửa sang gì thì

sửa chứ ở mấy căn chung cư như vậy thì có làm gì được đâu, nhà mình cũ thì xây lại được

chứ chung cư mai mốt nó cũ nó sập thì không biết làm sao. Ngay từ đầu biết không hợp rồi

nên anh chị không tìm hiểu làm gì cho tốn thời gian

Người thứ 5:

1. Anh ở đây được bao lâu rồi?

Khoảng 3 năm

2. Nhà này anh tự xây à?

Đúng rồi, lúc trước tôi mua đất rồi tự xây

3. Nghe nói xây dựng ở khu vực này khó lắm phải không anh?

liv

Cũng khó, xây nhà này là xây trái phép mà, mua đất cũng là giấy tờ tay thôi, mình

xây đại thôi chứ làm gì xin được giấy phép xây dựng, chính quyền nó biết nó xuống kéo

nhà, nhà này lúc mới xây bị kéo dỡ 8 lần rồi đó, lúc đó tôi dựng đỡ căn lều bạc cho vợ

chồng con cái ở tránh nắng tránh mưa, bị nó xuống kéo, mà bây giờ không ở đây không

biết ở đâu nên nó kéo thì tôi dựng lại, xuống kéo thì tôi dựng tạm để ở thôi, khổ cái lúc đó

đang mùa mưa, nhà xập xệ dột nát không có chỗ khô cho con ngủ luôn, nghèo nó khổ vậy

đó nên tôi quyết phải làm được cái nhà, giá nào cũng phải làm cho được cái nhà dù nhỏ

cũng được cho có chỗ ăn chỗ ngủ cho con.

4. Mà sao nhà anh bị kéo nhiều lần như vậy?

Lúc đó đang là thời điểm nóng mà, nó kiểm tra giám sát việc xây dựng này gắt gao

lắm, chỗ này lại là chỗ bị nó chú ý, lúc đó chỉ có mình nhà tôi trơ trọi giữa cánh đồng thôi,

nhìn dễ thấy lắm, lại thêm lúc đó không có tiền nên không chung chi đủ như nó yêu cầu

bởi vậy nó cứ xuống làm khó hoài, mà nó kéo thì tôi dựng lại, nó kéo thì tôi dựng lại, riết

rồi cũng được, nói vậy thôi chứ cũng phải bỏ cho tụi nó một mớ mới yên đó.

5. Anh đã chung chi hết bao nhiêu?

Tính tổng cộng lại chắc cũng khoảng trên dưới 30 chai, tụi nó thấy nhà tôi nghèo khó

quá nên cũng thông cảm, có đòi nhiều hơn tôi cũng không có mà đưa

6. Lúc làm nhà anh có cần vay mượn thêm không?

Có chứ, vay nhiều lắm, chủ yếu là vay bạn bè người quen, thậm chí có lúc phải vay

lãi cao bên ngoài, gia đình của 2 vợ chồng cũng nghèo nên chỉ hỗ trợ được một ít thôi phần

lớn là vay bạn bè. Lúc đó khó khăn lắm, nhà cửa chưa ra gì, vợ tôi phải ở nhà lo cho con

đâu có đi làm được, tôi thì bữa làm bữa nghỉ, nhà mà bị kiểm tra cưỡng chế là tôi phải nghỉ

để lo, rồi nghỉ làm để dựng lại, đủ thứ việc hết nên lúc đó cũng chả làm ăn được gì, tiền ăn

cũng thiếu lại phải vay tiền để lo lót và dựng nhà lại, riết rồi bạn bè người ta cũng ngại gặp

tôi vì sợ tôi vay tiền.

7. Anh có nghĩ đến đi vay ngân hàng không?

Điều đó lại càng xa xỉ, làm sao mà tôi có thể vay ngân hàng được, ngân hàng nào

dám cho tôi vay chứ, người ta có điều kiện ổn định, việc làm tốt hơn mà còn không vay

được nói chi tới tôi, không có miếng tài sản nào giá trị trong người, đi làm bữa có bữa

không thì ai mà cho vay, bạn bè thân thiết với tôi mà đôi khi nó còn không dám cho tôi vay

Vậy mà cuối cùng thì khó khăn cũng tương đối đi qua, bây giờ gia đình cũng tương

đối ổn định, nhà cửa cũng gần 2 năm nay chưa bị ai đến kéo nữa, chắc người ta cũng chán

rồi cho qua thôi, tôi cũng dựng được căn nhà tôn như thế này tương đối ở được, không phải

lo không có chỗ ngủ lúc trời mưa, con cái cũng gởi đi học, vợ tôi đi làm được nên nhà

cũng đỡ vất vả hơn, gần đây làng xóm thấy gia đình tôi cũng khổ nên cũng giúp đỡ, có nhà

người ta xây tường, có mấy tấm tôn cũ không sử dụng nữa người ta cũng cho tôi, cát đá dư

người ta cũng cho tôi để tôi làm nhà, tôi làm từ từ như vậy, tối đi làm về tôi làm, chừng

nào có chút ít tôi cũng bỏ ra làm nhà, kiến tha lâu đầy tổ mà, cải thiện từ từ cũng thành cái

nhà đàng hoàn.

8. Anh thấy hoàn cảnh sống ở đây như thế nào?

Cũng tốt, bà con ở đây tốt lắm, thấy mình khó khăn gì người ta cũng giúp, có lúc nhà

bị kéo sập người ta cũng giúp, cho ngủ nhờ mấy bữa, thấy có thanh tra vào người ta cũng

điện thoại báo cho tôi, có lúc không đủ tiền mua đồ ăn cho con, người ta cũng đem cơm

đem đồ ăn qua cho, nhà tôi cũng nhờ bà con ở đây rất nhiều.

Ở đây người ta cũng cho tôi làm giấy tạm trú, nhờ vậy mà con tôi đi học cũng dễ, tôi

xin được cho thằng con lớn của tôi học được cái trường tiểu học gần đây, may thật, lúc

trước tôi chỉ lo không xin được tạm trú thì mấy đứa nhỏ đi học là một vấn đề, đứa nhỏ của

tôi cũng gởi được đi học nhà trẻ gần nhà, mấy cô cũng tốt lắm, tóm lại lo cho con tôi đi học

được là cũng mừng rồi.

Chi phí sinh hoạt ở đây cũng tương đối rẻ, khu vực này là khu người lao động chủ

yếu nên giá cả cũng bình dân, ở gần gần chỗ người ta trồng ruộng rẫy nên rau củ quả cũng

rẻ, mấy mảnh đất gần đây người ta cũng trồng để bán, mấy cái xấu xấu người ta cũng cho

mình, mà vợ chồng tôi cũng tận dụng đất trống ở đây trồng vài cọng rau, nuôi vài con gà

để ăn nên cũng tiết kiệm được rất nhiều mà lại còn an toàn nữa, bây giờ người ta cũng lo

lắng rau bẩn không đảm bảo chất lượng rất nhiều, có rau sạch ăn cũng tốt lắm rồi.

Môi trường sống ở đây cũng trong lành lắm, lúc trước có ít nhà nên rác thải tự mỗi

người xử lý thôi, thường là chôn hoặc đốt đi nhưng bây giờ có xe đến gom rác rồi cũng vệ

sinh lắm, chỉ có điều nước ở đây chưa có nước máy, phải xài nước giếng mà cũng phèn

lvi

nhiều lắm, nhà tôi phải lọc bớt để xài đở thôi, có điều kiện tôi cũng mua dàn lọc giống một

số nhà ở đây thôi

9. Anh chị có tìm hiểu thông tin về nhả ở xã hội không?

Có nghe mọi người nói thôi nhưng tôi không rõ về cái này lắm, nhưng qua mọi người

nói thì biết mình không thể mua được rồi, lúc trước tôi ở thuê gần đây thấy mọi người mua

đất làm nhà ở đây được thì tôi cũng làm theo thôi, mà đất ở đây rẻ nên tôi mới mua nổi

lvii

PHỤ LỤC 18: Nội dung phỏng vấn sâu chủ thầu xây dựng

Chủ thầu 1:

1. Anh đã làm xây dựng ở đây lâu chưa?

Tôi làm thầu xây dựng khoảng 10 năm rồi, chủ yếu nhận xây dựng ở khu vực này,

bây giờ khu vực này người ta có nhu cầu xây dựng nhiều lắm

2. Thông thường ở đây anh xây dựng một căn nhà tốn hết chi phí bao nhiêu?

Nếu mà tính chi phí nguyên vật liệu và nhân công thôi thì xây một căn nhà tôn ở

trong xây vách lên khoảng 1 mét rưỡi thì tốn khoảng 1,5 triệu/m2, còn muốn xây dựng

hoàn chỉnh thì phải tốn hơn 2 triệu/m2 còn tùy thuộc vào chất lượng gạch, nội thất nữa.

Nhưng mỗi căn nhà nếu nhà tôn tôi lấy giá khoảng 150 triệu/căn còn phụ thuộc vào diện

tích nữa, còn xây hoàn chỉnh phải khoảng 250 triệu/căn vì tôi phải trích ra cho những

người quản lý ở đây nữa, tôi làm ở đây là làm lâu dài mà chứ đâu phải một hai căn đâu nên

phải làm cho nó đàng hoàn, làm mất lòng mấy cán bộ quản lý đó thì cũng khó tiếp tục làm

ăn ở đây lắm

3. Anh phải bỏ ra bao nhiêu cho cán bộ quản lý?

Tùy vào hình thức nhà xây, nếu chỉ dựng nhà bằng bạt thôi thì khoảng 20 – 25 triệu,

nêu nhà tôn thì khoảng 40 – 50 triệu nhưng nếu muốn xây hoàn chỉnh luôn phải khoảng 70

– 75 triệu. Mà cũng không nói chính xác được, tùy vào từng tình hình thôi, có lúc bị kiểm

tra dữ quá có bao nhiêu tiền cũng không làm được, mấy năm trước làm thì chi ít hơn nhưng

giờ nhiều người làm quá nên cũng phải bỏ ra nhiều hơn

4. Mỗi căn anh làm mất bao nhiêu thời gian?

Nếu làm thuận lợi thì nhanh lắm, một căn nhà tôn mất khoảng 1 tuần thôi, nhà tường

thì phải 2-3 tuần, còn chỉ dựng nhà bạt thì chỉ 3-4 ngày, quan trọng là làm cái móng chứ

dựng lên thì nhanh lắm. Ở đây làm móng thì không ai nói gì hết, nếu chỉ làm móng rồi để

đó thôi thì không cần phải chung chi gì hết nhưng nuốn dựng lên thì là cả một vấn đề,

không chung chi đàng hoàn là nó vào liền, tụi nó hay lắm, làm gì tụi nó cũng biết. Nhiều

khi đã chung chi đàng hoàn rồi mà ngay đợt kiểm tra thì cũng không làm được, có lúc gắt

quá, tụi nó trả tiền lại không dám nhận, mình cũng không làm được phải tạm để đó, đợi

lắng rồi mới dám làm. Bởi vậy làm cái nghề này cũng rủi ro lắm, thuận lợi thì mỗi căn

lviii

cũng kiếm được vài chục còn trường hợp nào có vấn đề nhiều khi cũng chả lời được đồng

nào.

5. Có trường hợp nào nhà anh làm bị xử lý, tháo dở không?

Cũng có chứ, tôi đã nói cái nghề này rủi ro lắm, tôi cũng bị vài căn phải tự gỡ xuống

chứ không nó vào nó kéo, nhiều khi thằng này nó tỵ nạnh thằng kia, nó phá ngầm thì mình

cũng không làm được, phải dỡ xuống lo lót cho êm thì mới dựng lại được. Mình tự gở thì

đỡ thiệt hại hơn chứ để tụi nó đưa xe vào kéo thì hư hỏng hết, tốn kém lắm.

6. Khi bị tháo dở như vậy anh bị thiệt hại bao nhiêu?

Khoảng 40-50 chục triệu gì đó, thường thì nó muốn kéo thì mới dựng lên là nó đến

chụp hình quay phim rồi, lúc đó mới chỉ dựng lại cái khung thôi, gỡ xuống mai mốt cũng

còn xài lại được, cái móng vẫn còn nguyên không phải làm lại.

7. Ngoài nhận thầu xây dựng, anh có bán nhà không?

Có chứ, tôi cũng có vài miếng đất, tôi cũng có xây nhà rồi bán lại cho người ta, nhiều

người người ta thích mua nhà sẵn luôn chỉ vào ở thôi, tôi xây xong khoảng 2-3 tháng là

bán được rồi, nhiều khi vừa xây xong đã có người hỏi mua.

Chủ thầu 2:

1. Anh làm xây dựng ở đây có dễ dàng không?

Cũng không dễ dàng gì đâu, cũng chua lắm, lúc được lúc không, nhiều khi làm không

công thôi, thậm chí còn bị lỗ nữa. Ở đây xây dựng ai cũng biết rồi, chủ yếu là xây không

phép thôi, đều phải có rủi ro hết, mà rủi ro cao nữa, muốn xây được phải tốn tiền chung chi

cho mấy cán bộ quản lý

2. Anh phải chung chi hết bao nhiêu tiền mỗi căn?

Tùy, nếu nhà tôn thôi thì khoảng 40 triệu, nếu nhà tường hoàn chỉnh thì khoảng 70

triệu. Mỗi căn, nếu nhà tôn diện tích khoảng 50 m2 tôi lấy giá từ 160 – 180 triệu/căn, còn

nhà tường tôi lấy giá từ 230 – 250 triệu/căn, thật ra chi phí xây dựng không cao đến như

vậy đâu chỉ 1 triệu mấy đến 2 triệu/m2 thôi nhưng phải tốn chi phí chung chi, rồi tôi phải

đảm bảo rủi ro cho chủ nhà nữa nên phải lấy giá như vậy, vì nếu nhà mà bị cưỡng chế tôi

lix

phải bồi thường cho chủ nhà nữa, không thì tôi phải bỏ tiền ra để làm lại, rủi ro cao lắm.

Tôi làm quen ở đây mới dám lấy giá đó, chứ thầu nơi khác vào có trả cao hơn người ta

cũng không dám nhận đâu

3. Nếu bị tháo dở như vậy anh thiệt hại bao nhiêu?

Nếu tạm dỡ rồi sau đó làm lại thì cũng phải thiệt hại khoảng 30 – 40 triệu, chủ yếu là

thiệt hại những nguyên vật liệu đã sử dụng, tiền nhân công mấy bữa hôm đó. Còn nếu mà

không dựng lại được thì thiệt hại nhiều lắm vì vừa tốn chi phí xây dựng vừa phải hoàn lại

toàn bộ tiền cho chủ nhà nữa.

PHỤ LỤC 19: Kinh nghiệm một số quốc gia về xử lý nhu cầu nhà ở thu nhập thấp

1. Quỹ đảm bảo phân khúc không chính thức của Ma Rốc

Tại Ma Rốc chính phủ đã lập nên một quỹ bảo đảm chuyên biệt là FOGARIM

chuyên cung cấp và bảo đảm tín dụng một phần đối với các khoản vay thế chấp, có mở

rộng sang các hộ gia đình có thu nhập thấp và không thường xuyên. Các điều kiện tham gia

chính là có một khoản thế chấp sơ cấp, một khoản phí phải trả hàng tháng dưới một mức

trần nhất định (hiện nay là từ 180 USD và 100 USD đối với trường hợp người dân ở khu ổ

chuột di dời đi), đây là một sự ủy nhiệm để giới hạn giá nhà và mức thu nhập mà rất khó

khăn trong việc xác minh. Bên cho vay có thể thực hiện khiếu nại sau 9 tháng không nhận

được tiền thanh toán và khi quá trình kê biên bắt đầu diễn ra. Bên phía bảo lãnh sẽ đứng ra

chịu 70% thiệt hại và một khoản phí tổn bảo hiểm hàng năm từ 0,25 – 0,5% tùy theo LTV.

FOGARIM đã hỗ trợ 115.000 khoản vay từ năm 2004 hay 20% số thế chấp tại Ma Rốc

trong khi vẫn giữ tỷ lệ nợ xấu ở mức hợp lý bất chấp rủi ro của các phân khúc mục tiêu.

2. Chương trình nhà ở xã hội của Nam Phi

Năm 2004 Nam Phi thành lập Cơ quan quản lý nhà ở xã hội để xây dựng các quy

định, quản lý các tổ chức nhà ở xã hội, quản lý các khoản trợ cấp và hỗ trợ phát triển. Cơ

quan này đưa ra 2 loại trợ cấp: trợ cấp chi phí cải tạo một số dự án cụ thể và hỗ trợ trực

tiếp các tổ chức nhà ở xã hội đủ điều kiện. Cơ quan này cùng với Tổ chức nhà ở xã hội

quốc gia và Cơ quan chính quyền Nam Phi đã làm việc cùng nhau để tăng cường năng lực

cho các Tổ chức nhà ở xã hội và để tiến hành các nghiên cứu thị trường để hỗ trợ sự phát

triển của ngành nhà ở cho thuê.

3. Chương trình cho thuê nhà ở của Mỹ

Mỹ đã có một lịch sử lâu dài trong việc đầu tư vào các chương trình xây dựng nhà

cho thuê ở mức giá hợp lý. Từ năm 1935 – 1970, các dự án nhà cho thuê lớn đã được xây

dựng và quản lý hoàn toàn bởi khu vực công. Các vấn đề nghiêm trọng về y tế và xã hội

trong các chương trình nhà ở đã xuất hiện do ít có mảnh đất để lựa chọn (rất ít những mảnh

đất khác để có thể lựa chọn thay thế), việc phân nhóm các người nghèo ở thành phố (theo

mức độ tập trung thu nhập) và các cơ quan nhà nước chưa được đào tạo đầy đủ.

Từ năm 1970 – 2015, tất cả các chương trình cho thuê nhà với nhà ở hợp lý đều được

thực hiện thông qua mô hình hợp tác công tư (lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận), trên nguyên

lxi

tắc phải thông qua trợ cấp ngân sách cho các nhà đầu tư mục tiêu gắn với việc cho thuê với

giá hợp lý trong thời gian dài. Chương trình tín dụng thuế nhà ở cho người có thu nhập

thấp hiện đang rất phổ biến hiện nay, bên cạnh các chương trình tài trợ vay với lãi suất

thấp thông qua HOME hoặc các sáng kiến cung cấp nhà ở của các Bang.

Chương trình LIHTC cung cấp tín dụng thuế cho các nhà đầu tư tư nhân nếu họ đầu

tư vào các dự án phát triển nhà ở cho thuê với mức giá thuê nhà không bị khống chế

(thường nằm ở mức 18% thu nhập trung bình của các hộ gia đình). Chương trình này đã

được triển khai vào cuối thập kỷ 80 và cung cấp từ 60.000 đến 100.000 căn hộ trong một

năm

Chương trình HOME là một chương trình khoán nhà ở cho các thành phố, quận và

bang tham gia chương trình. Các thành phố có toàn quyền sử dụng nguồn quỹ theo cách

của mình, dẫu vậy, phần lớn khoản tiền này đã được các địa phương dành cho việc xây

dựng nhà cho thuê.

Nguồn: Ngân Hàng Thế Giới (2015)