Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội - thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

------------------ PHẠM THỤC ANH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN

ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Chuyên ngành

: Kinh tế thế giới và Quan hệ Kinh tế Quốc tế

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG ÁNH

HÀ NỘI - 2007

-1-

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phát

triển của các dự án bất động sản. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới, Việt

nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có

các dự án bất động sản để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển các

nguồn lực trong nước.

Trong hai thập kỷ gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người dân

nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những toà nhà văn phòng,

khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại… do nước ngoài đầu tư xây dựng và

quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn, ngày

càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, khi Việt nam gia

nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở,… và các dịch vụ có liên

quan sẽ tăng lên rất nhanh chóng. Để có thể có thể trở thành một thủ đô ngang

tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Hà nội vẫn đang rất cần có thêm

nhiều dự án như vậy. Bên cạnh đó, làm thể nào để quản lý, vận hành và phát

triển có hiệu quả nhất các dự án, vừa đảm bảo mang lại lợi ích kinh tế, xã hội

cho Thành phố, vừa đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư luôn là thách thức đối

với các cơ quan chính quyền và các nhà đầu tư, kinh doanh và quản lý bất động

sản trong và ngoài nước.

Nhận thấy tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất

động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội, tác giả quyết định chọn đề tài

“Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà

nội: Thực trạng và Giải pháp” cho luận văn thạc sỹ của mình.

-2-

2. Tình hình nghiên cứu

Trên thế giới đã có rất nhiều các đề tài, sách giáo khoa, báo, tạp chí

và các diễn đàn về quản lý và phát triển bất động sản như “Kinh tế học đô thị và

thị trường bất động sản” của tác giả Denise DePasquale & William C. Wheaton;

“Xây dựng thị trường bất động sản ở các nền kinh tế chuyển đổi” của Gavin

Adlington và nhiều tác giả, “Các thể chế về đất đai và thị trường bất động sản”

của Klaus Deininger,... và các báo cáo của các tổ chức quốc tế như Ngân hàng

Thế giới, Tổ chức Lương thực Thế giới,.... Tại Việt nam hiện nay cũng có nhiều

bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như : “Đề án

phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004);

“Chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản”

(PGS. TS. Ngô Doãn Vịnh, Viện trưởng Viện Chiến lược và Phát triển, Bộ Kế

hoạch và Đầu tư và TS. Lưu Đức Hải, Phụ trách ban nghiên cứu các ngành dịch

vụ, Viện Chiến lược và Phát triển); “Chính sách thu hút đầu tư trong và ngoài

nước vào thị trường bất động sản”. Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên

cứu sâu về các dự án bất động sản ở khía cạnh đầu tư nước ngoài và việc quản

lý, phát triển những dự án này. Vì vậy, đây sẽ là luận văn đầu tiên nghiên cứu

một cách hệ thống về việc quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn

đầu tư nước ngoài. Trong đó, tác giả nghiên cứu vấn đề cơ sở lý luận về bất

động sản, tình hình đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản ở Việt nam và

Hà nội. Tác giả cũng thu thập và tổng hợp những quan điểm, ý kiến của các cơ

quan quản lý nhà nước, các chủ đầu tư dự án bất động sản và các nhà quản lý bất

động sản đối với vấn đề này hiện nay.

3. Mục đích nghiên cứu

Đề tài có những mục đích sau:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động

sản, kinh doanh và quản lý bất động sản;

-3-

- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động

sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội;

- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường việc quản lý và phát triển các dự

án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tốt hơn, để Hà nội ngày càng phát

triển trở thành một thủ đô có tầm cỡ sánh ngang các nước trong khu vực và trên

thế giới trong bối cảnh Việt nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức

Thương mại Thế giới.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích nói trên, đề tài có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất

động sản và quản lý kinh doanh bất động sản.

- Đánh giá chung về thực trạng quản lý và phát triển các dự án bất động sản

có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam và Hà nội,

- Đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và phát triển các dự án này tốt

hơn.

-

5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Các lý luận chung về bất động sản, quản lý và kinh doanh bất động sản.

+ Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước

ngoài hiện nay và việc quản lý, kinh doanh và phát triển bất động sản của các

nhà đầu tư và các công ty bất động sản.

- Phạm vi nghiên cứu: Do khuôn khổ luận văn và thời gian có hạn, đề tài

chỉ nghiên cứu một số lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản và

quản lý bất động sản, phân tích thực trạng hoạt động quản lý và phát triển các dự

án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, vì khái niệm bất động sản

-4-

rất rộng lớn và số lượng các dự án bất động sản ở Việt nam rất nhiều nên trong

phạm vi của luận văn này, tác giả chỉ giới hạn tập trung vào nghiên cứu sự quản

lý và phát triển của các dự án bất động sản với ý nghĩa là những công trình xây

dựng vốn đầu tư nước ngoài đưa vào kinh doanh văn phòng, căn hộ, khách sạn

và trung tâm thương mại tại Hà nội.

6. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài dựa trên phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mac- Lênin

về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Ngoài ra, đề tài còn áp dụng các

phương pháp nghiên cứu khác như nghiên cứu tại địa bàn, phương pháp phân

tích tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, diễn giải, quy nạp

và phỏng vấn một số người có trách nhiệm trong các cơ quan quản lý nhà nước

và các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản.

7. Kết cấu của luận văn

Luận văn gồm có 3 chương

Chương 1: Tổng quan về bất động sản và quản lý bất động sản

Chương 2: Tình hình quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư

nước ngoài tại Hà nội

Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án

bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội

Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh nghiệm của bản

thân, nội dung của luận văn sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Tác

giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các thầy cô

giáo, các độc giả và những người quan tâm đến luận văn này. Xin trân trọng

cảm ơn.

-5-

Chương 1:

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Các khái niệm

1.1.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm được dùng phổ biến ở nhiều quốc

gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta thường sử dụng từ real estate (hoặc

real property, realty) để nói về BĐS:

“Về mặt luật pháp, đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn với

nó với quyền sở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là

khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các

hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản

này” [25].

Theo cách định nghĩa như trên, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong

lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người

gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì

liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều

sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được

xác định và bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm

theo đó.

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống

pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử

-6-

dụng các thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế trước đây

thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm

của chúng. Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông

lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản. Trong đó, điều 174 quy

định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,

các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản

khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động

sản”. [6]

Trong khái niệm trên yếu tổ không thể di dời được coi là tiêu thức đầu

tiên trong việc xác định BĐS. Ngoài ra, khái niệm này còn liệt kê thứ tự các yếu

tố không thể di dời được như nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với

nhà và các tài sản cố định khác do pháp luật qui định bởi vì trong BĐS còn chứa

các tài sản cố định. Như vậy, không kể các tài sản cố định theo cách thống kê kế

toán (tàu thuỷ, máy bay, ô tô, máy móc, thiết bị...) là vật có thể di dời được song

không phải là BĐS, BĐS chỉ bao gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà mà

thôi. Khái niệm của Bộ Luật Dân sự Việt Nam đưa ra nhìn nhận BĐS một cách

bao quát nhất, phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ

được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

Theo khái niệm đã nêu trên thì BĐS có rất nhiều loại. Tuỳ theo mục đích

nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS.

Về mặt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành ba

nhóm:

+ BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình

thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

-7-

sở làm việc,... Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn

liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản., tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh

hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này cũng tác động lớn

đến quá trình phát triển của nền kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Nhóm này

chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở tất cả các nước trên

thế giới.

+ BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi

trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm...

+ BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,... Nhóm này có đặc điểm

là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Về mặt kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã phân chia

bất động sản thành 5 loại chủ yếu theo từng lĩnh vực:

+ Nhà ở là loại bất động sản được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia

đình, cá nhân

+ Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp,

xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước...

+ Bất động sản nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây

lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, các trại nuôi

trồng thuỷ sản,...

+ Bất động sản thương mại bao gồm các toàn nhà văn phòng, trung tâm

thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi

công ích, khu vui chơi, thể thao,...

+ Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường,

trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,...

-8-

Dù phân loại theo cách nào, cũng có thể thấy một cách hiểu phổ biến về

BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu

năm. Như vậy, tài sản có thể coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Được sở hữu (chiếm giữ) bởi cá nhân hay cộng đồng người;

- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định;

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái

của nó không thay đổi;

- Tồn tại lâu dài.

1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác,

nhưng đặc điểm nổi bật nhất của BĐS là BĐS có tính cố định và giá trị của nó

phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.

+ Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS so với các loại hàng hoá

khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động

giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người

bán và người mua có thể di chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như

không thể thực hiện đối với BĐS.. Hàng hoá BĐS không thể đem đi trưng bày ở

nơi khác mà thường phải được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các

tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể

được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật qui

định việc giao dịch BĐS thông qua các chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng

và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt

chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng

hoá BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS

nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có những giá trị rất khác nhau. Ví dụ,

cùng loại BĐS giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thành phố thì giá trị khác với

-9-

ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị trấn nhỏ hoặc tỉnh lẻ ... Tính cố định

này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị

trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động

của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.

+ Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là các tài sản có giá trị lớn và có thể

gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh…). Do đó, BĐS trở thành đối

tượng để đầu tư hoặc đơn giản là để bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là

đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các

BĐS khác. Giá trị của BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay

nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả

năng sinh lời của BĐS. Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông

nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó

được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại,... Nói

một cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá

trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

+ Tính hữu hạn: Bất động sản đất đai là loại tài sản bị hạn chế về mặt gia

tăng về số lượng. Bản thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các

công trình được xây trên đất. Quỹ đất là có giới hạn và do đó, việc xây dựng

cũng không thể là vô hạn. Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nên khan

hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo. Vì vậy,

đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi

đưa ra một bản quy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nào đó để tránh

đầu tư lãng phí, kém hiệu quả.

1.1.1.4 Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành

hàng hoá thì xã hội phải có sự phần công lao động đến một mức độ nhất định,

-10-

đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với

những hàng hoá đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.

Đất là tài nguyên khi nó thuần tuý là sản vật của tự nhiên, do thiên nhiên

mang đến cho con người. Đất có khả năng sinh lời nhưng sẽ không sinh lời nếu

không có bàn tay lao động của con người.

Đất sẽ trở thành hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt nếu nó hội tụ các

điều kiện sau:

+ Đất phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá,

giữ gìn.

+ Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng và

được pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi, giao dịch được như đem cho thuê,

đem chuyển nhượng, thế chấp,...

Để đất trở thành hàng hoá, có ba điều cần chú ý sau:

+ Hàng hoá theo đúng nghĩa thì cần phải là vật có ích, và tính có ích phải

do con người tạo ra chứ không phải do thiên nhiên trao tặng và nó phải có ích

cho người khác, cho xã hội chứ không phải cho bản thân người làm ra nó. Như

vậy, đất mới có giá trị trao đổi.

+ Bản thân đất rất quý nhưng chính quyền sở hữu và sử dụng nó mới có

giá trị trao đổi. Có các cấp độ khác nhau về quyền sở hữu, có thể là quyền sở

hữu tuyệt đối hoặc quyền thuê đất trong một thời gian nhất định theo một hợp

đồng thuê đất với nhà nước hoặc người sở hữu đất. Tài sản cố định trên đất cũng

có quyền sở hữu và sử dụng và có giá trị trao đổi.

+ Ở Việt nam và một số nước trên thế giới hiện nay vẫn có sự tách rời

giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Trong đó, đất thuộc sở hữu toàn dân

mà nhà nước là người đại diện, chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá. Điều

này cũng được quy định rõ trong Luật Đất đai của Việt Nam: “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai cũng đồng

-11-

thời quy định các loại đất được tham gia thị trường BĐS cũng như các điều kiện

để đất tham gia thị trường BĐS.

1.1.2. Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Trong kinh tế học, khái niệm kinh doanh có thể được hiểu như sau: “Kinh

doanh là một khoa học xã hội trong việc quản lý con người để tổ chức và duy trì

năng suất tập thể để hoàn thành các mục đích sản xuất và sáng tạo, thông

thường nhằm mục đích thu được lợi nhuận” [20]. Một cách diễn giải khái niệm

này là kinh doanh là các hoạt động của con người nhằm mục đích thu được lợi

nhuận. Luật Doanh nghiệp của Việt nam cũng đưa ra khái niệm: “Kinh doanh là

việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu

tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường

nhằm mục đích sinh lợi” [7]. Kinh doanh bất động sản theo đó có nghĩa là các

hoạt động của con người liên quan đến BĐS nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Vì

bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh bất động sản

cũng có những điểm khác với kinh doanh những loại hàng hoá khác. Theo Luật

Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [12]. Như vậy,

trong lĩnh vực bất động sản, có hai khái niệm tách rời là kinh doanh bất động

sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Cũng theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì “Kinh

doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,

thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê

mua nhằm mục đích sinh lợi” [13]. Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các

nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối

tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ,...

Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh

doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá

-12-

BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý

BĐS”[14]. Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công

ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty

kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán,...

Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS

và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn đi gắn liền nhau và có tác động qua lại và

ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thể

thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ

BĐS. Cũng như vậy, nếu không có hoạt động kinh doanh BĐS thì kinh doanh

dịch vụ BĐS cũng không tồn tại. Ví dụ, khi tìm đất đầu tư và xây dựng thì chủ

đầu tư (người kinh doanh BĐS) luôn phải có sự giúp đỡ của công ty tư vấn, môi

giới (người kinh doanh dịch vụ BĐS), ngược lại, phải có nhu cầu của các các

nhà đầu tư BĐS thì các công ty tư vấn, môi giới và quản lý mới phát triển đựơc

công việc kinh doanh của họ. Khi có càng nhiều dự án kinh doanh BĐS ra đời

thì sẽ có càng nhiều người tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS.

1.1.3. Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh

doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là

một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu thông

tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ” [24]. Hiện nay

cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy

nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có

thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

+ Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị

trường và sự quản lý của nhà nước.

-13-

+ Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất

định, trong một thời gian nhất định.

+ Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị

trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm

này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên

quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông

qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hoà các quan hệ trao

đổi hàng hoá BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa

cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Như

vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai

chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của

các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS

và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp,

đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình

thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi

diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất đai, công trình xây

dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi quyền sử

dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao

đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ nó không chỉ được mua

bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,

chuyển dịch quyền sử dụng. Kinh doanh BĐS chính là các hoạt động của các cá

nhân hoặc tổ chức trên thị trường bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Các hoạt

động này có thể là đầu tư, cho thuê, quản lý, chuyển nhượng BĐS,… và các

dịch vụ kèm theo như môi giới, tư vấn, đánh giá bất động sản,… Do đó, thị

-14-

trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán

về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế

chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… và các giao dịch

trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi các quy luật như quy luật giá trị, quy

luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,... như trên các thị trường hàng hoá khác.

1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ

sở tổng thể các yếu tố cấu thành của thị trường này, bao gồm:

+ Hàng hoá BĐS: đất đai, công trình trên đất, ...

+ Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: Người mua, người bán, nhà

đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS,...

+ Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: Nơi diễn ra các hoạt động

trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương

tiện thông tin, cơ sở pháp lý,...

+ Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của nhà nước và sự điều tiết

của các quy luật trên thị trường

Như vậy, phát triển thị trường BĐS chính là thúc đẩy sự phát triển của

các yếu tố nêu trên, mà cụ thể là:

+ Mở rộng quy mô và tốc độ trao đổi, mua bán, nâng cao chất lượng và

giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS.

+ Phát triển năng lực các lực lượng tham gia thị trường, tạo điều kiện bình

đẳng và công bằng cho mọi lực lượng tham gia thị trường thuận lợi theo đúng

quy định của pháp luật.

+ Có cơ chế đảm bảo thị trường vận hành theo các quy luật của thị

trường.

+ Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng thông tin, sàn giao dịch trao đổi

BĐS,...

-15-

+ Phát triển các phương thức và công cụ điều tiết của nhà nước nhằm đảm

bảo tính định hướng và sự ổn định của thị trường.

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

+ Những đặc điểm giống với thị trường các hàng hoá khác:

- Thị trường BĐS cũng phải chịu tác động của các qui luật thị trường như

các thị trường hàng hoá khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, qui

luật cạnh tranh,…và chịu ảnh hưởng của các nhân tố như cung, cầu về

BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách

của nhà nước và chính quyền địa phương ...

- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Việc giao

dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu sự minh bạch, công khai.

+ Những đặc điểm riêng của thị trường BĐS:

- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng hoá

thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên

khi mua bán, chuyển nhượng hàng hoá BĐS, phải có cơ chế để quyền sở

hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS

luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.

- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn

có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị

gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng

cho môi giới, thông tin, ... Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp

lý chiếm khoảng từ 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc

định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các

cơ quan chức năng của nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả

hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất

không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS nhưng trong việc định giá

BĐS, thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS

chính xác hơn.

-16-

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi

vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín

dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay

đầu tư dài hạn... Ở các nước có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín

dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng

chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.

1.1.4. Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản

Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá

trình lãnh đạo và hướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là

một doanh nghiệp, thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con

người, tài chính, nguyên vật liệu, tri thức hoặc tài sản vô hình)”[25]. Trong lĩnh

vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định,

tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác

động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu

thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý. Có thể chia hoạt

động quản lý thành hai cấp độ:

1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản

Vai trò quản lý thị trường bất động sản là thuộc trách nhiệm của nhà

nước. Quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện

và phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối

với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của

thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý nhà nước có những vai trò sau:

+ Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp

trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác

mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các

chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật.

-17-

+ Tạo lập môi trường kinh doanh: nhà nước tạo lập và cải thiện môi

trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ

thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ như

ban hành Luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế,... Nhà nước cũng

thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho

việc phát triển thị trường BĐS.

+ Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá

trình quản lý kinh tế và thương mại, nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả

năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng,

tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư,... và các công ty tư vấn pháp luật

cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh

vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông

tin, xúc tiến thương mại, ...

+ Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa

cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao

dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu

thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật, ...

thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của

mình nhằm lành mạnh hoá các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo

động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải

quyết những mâu thuẫn này.

+ Điều tiết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá

cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng nhà nước đóng vai trò chủ đạo

trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị

trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà nước

không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo môi

trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh pháp huy lợi thế so sánh, khai thác

nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.

-18-

1.1.4.2. Quản lý bất động sản

Bên cạnh việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn

có hoạt động quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty

đứng ra quản lý BĐS thay mặt cho chủ đầu tư một dự án. Ở Việt Nam , nói đến

quản lý BĐS, trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc quản lý của nhà nước bằng

các chính sách, biện pháp áp dụng đối với bất động sản và việc kinh doanh BĐS

(mà chủ yếu là đất đai). Tuy nhiên, sau khi thực hiện chính sách mở cửa, thu hút

đầu tư của nước ngoài vào thị trường bất động sản, khái niệm quản lý BĐS (real

estate management/ property management) ngày càng trở nên phổ biến đối với

các nhà đầu tư BĐS. Khi nhiều dự án bất động sản thương mại được xây dựng

và đưa vào hoạt động thì nảy sinh nhu cầu quản lý vận hành những BĐS này, vì

phần lớn chúng được đem vào bán hoặc cho thuê. Do đó, trên thị trường BĐS,

cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư và các dự án BĐS, các tập

đoàn, công ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày càng mở rộng hoạt

động của mình.

Trên thế giới, quản lý BĐS được hiểu là:

“Việc quản lý đất đai và các công trình xây dựng gắn liền với nó bằng một

loạt các chức năng liên quan đến đất đai và các công trình xây dựng đó, bao

gồm thu tiền thuê nhà/đất, thanh toán các chi phí, sửa chữa, bảo dưỡng công

trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc của các

nhân viên, đàm phán với các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và khách

hàng tiềm năng...” [27].

Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái niệm dịch vụ quản

lý BĐS là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản

được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS uỷ quyền thực hiện thực hiện việc bảo

quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng

quản lý bất động sản” [15]. Như vậy, về cơ bản, quan điểm của nhà nước Việt

Nam về quản lý BĐS cũng gần với những khái niệm được đưa ra trên thế giới.

-19-

Phạm vi công việc và trách nhiệm quản lý giữa chủ sở hữu (chủ đầu tư)

BĐS và khách thuê (khách hàng) phụ thuộc vào các điều khoản và điều kiện

thuê BĐS. Chủ đầu tư có thể tự thực hiện các công việc này hoặc giao lại một số

hoặc toàn bộ các hạng mục đó cho một hoặc một số công ty hoặc đại lý BĐS

thực hiện. Toàn bộ những thoả thuận của chủ đầu tư và công ty quản lý sẽ được

thể hiện trong hợp đồng quản lý được ký kết giữa hai bên. Trong đó sẽ có các

quy định về quyền hạn và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả việc thanh toán

các chi phí Quản lý hoặc phân chia doanh thu, lợi nhuận hoặc lỗ từ việc kinh

doanh.

Về bản chất, quản lý BĐS cũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS.

Dịch vụ này được cung cấp bởi những công ty chuyên nghiệp và đang ngày

càng chứng tỏ ưu thế của mình trong việc kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu

tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ các công ty đã xây dựng được thương

hiệu hoặc uy tín cho mình.

1.2. Vai trò của việc quản lý và phát triển BĐS trong nền kinh tế quốc dân

1.2.1. Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

Trong sự phát triển các dự án BĐS, đặc biệt là BĐS thương mại, có thể dễ

dàng nhận thấy là số lượng các công trình xây dựng ngày càng tăng lên. Điều

này làm phong phú thêm các hình thức của tài sản BĐS và làm tăng thêm giá trị

của đất nơi có công trình xây dựng đó. Đồng thời, việc phát triển các dự án BĐS

sẽ kéo theo nhu cầu về một loạt nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc,

trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin... Khi phát triển các dự án BĐS thì

các ngành sản xuất cung cấp những hạng mục này cũng phát triển theo, từ

những hạng mục như sản xuất sắt thép, xi măng, gạch ốp lát, sơn,... đến máy

móc thiết bị như máy phát điện, điều hoà, bơm nước,... và các hàng hoá tiêu

dùng như đồ nội thất, đồ nhà bếp,.... Nếu việc quản lý BĐS tốt và thị trường

-20-

BĐS phát triển mạnh thì nhu cầu tiêu dùng các hàng hoá khác cũng tăng lên và

ngược lại.

Đối với các nhà đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản, khi việc kinh doanh

bất động sản phát triển thuận lợi họ sẽ tiếp tục đầu tư, mở rộng hoạt động kinh

doanh của mình, thậm chí sử dụng lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐS để đầu tư

vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác để tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro.

Do đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị trường BĐS sang thị trường khác và làm ngành

sản xuất kinh doanh đó phát triển.

1.2.2. Huy động vốn cho nền kinh tế

Khi việc phát triển các dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế. Sự phát

triển của BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và là nguồn

vốn đầu tư phát triển quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là đối tượng

để đầu tư trong thời gian dài, là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này

sang người khác thông qua giao dịch mùa bán. Vì BĐS có giá vốn trên thị

trường, nên BĐS có thể được chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn

tín dụng bằng thế chấp. Kinh doanh phát triển BĐS thường mang lại lợi nhuận

lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong

và ngoài nước. Khi việc vận hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ

chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu

tư phát triển. Bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu

quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế nhờ sự liên hệ mật thiết và đa

dạng, tạo ra cầu về những hàng hoá và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế

trong nước. Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng

BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Trong kinh

doanh BĐS, khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì

nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác

-21-

dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu

tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế.

1.2.3. Tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước

Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới

BĐS và mang lại những kết quả là:

+ Làm tăng giá trị của bất động sản: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư bỏ

vốn xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm phát sinh

thêm doanh thu và lợi nhuận.

+ Kích thích các trao đổi hàng hoá BĐS trên thị trường, làm tăng các quan

hệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá trình mua đi,

bán lại, thuê đi, thuê lại…

Những tác động đó đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông

qua các loại thuế: thuế từ hoạt động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế mua bán

BĐS, chuyển nhượng BĐS, thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế

thu nhập doanh nghiệp (từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê BĐS),

thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có vốn đầu tư nước

ngoài), thuế thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân

viên Việt Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển

nhượng cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay

đổi đối tác),... Ngoài ra, nhà nước sẽ có được thêm doanh thu từ các ngành sản

xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển các dự án BĐS.

Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai thác

và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát triển BĐS để

đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước. Những

vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả thấp, sau khi quy hoạch sẽ có

giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về nhu cầu cư trú, làm việc. Khi nhu cầu

tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn...), nhu cầu về

-22-

các tiện ích sinh hoạt cũng tăng lên như điện, nước, gas, viễn thông,... và nhà

nước sẽ có thêm nguồn thu lớn từ các dịch vụ tiện ích này.

1.2.4. Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị

trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường BĐS. Do đó, sự

phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường

đó và thị trường chung của mỗi quốc gia. Tác giả Hernando De Soto, nguyên cố

vấn về kinh tế và chính trị cho Tổng thống Peru, trong cuốn Mystery of Capital

đã viết: “Sự khác biệt quan trọng nhất giữa các nền kinh tế phát triển và kém

phát triển là sự tồn tại hay không tồn tại một thị trường BĐS hữu hiệu và hiệu

quả”[6]. Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát

triển theo để đầu tư phát triển. Nếu có nhiều giao dịch BĐS được thực hiện hoặc

nhiều dự án đầu tư vào BĐS để xây dựng, bán và cho thuê, vốn đổ vào thị

trường sẽ tăng lên. Các ngân hàng sẽ hoạt động tích cực hơn nhờ các nghiệp vụ

cho vay, định giá, thế chấp,... vốn nhàn rỗi sẽ được đưa vào thị trường. Khi đó,

thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hoá, trong đó có các hàng

hoá đầu vào cho thị trường BĐS như vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị vận

hành trong các toà nhà, đồ trang trí nội thất, kỹ thuật công nghệ, ... cũng phát

triển theo tương ứng. Đồng thời, khi một công trình xây dựng vào sử dụng và

kinh doanh, chẳng hạn, một khách sạn 5 sao, sẽ đòi hỏi một loạt dịch vụ đi kèm:

dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc thiết bị (điều hoà trung tâm, máy

phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống cứu hoả,...), dịch vụ cây cảnh, dịch

vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ,.... Như vậy, người chủ của khách sạn này phải

ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp những dịch vụ nói trên với chất

lượng tương xứng với toà nhà của mình. Khi nhiều toà nhà làm khách sạn được

đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho thuê khách sạn phát triển mà sẽ

kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch vụ phục vụ cho dịch vụ cho thuê

-23-

khách sạn và sự phát triển này cũng có cạnh tranh, đặc biệt là khi các khách sạn

cũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch vụ. Điều đó cho thấy, khi thị trường

bất động sản sôi động, nó kích thích những thị trường khác phát triển.

Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường

ngoài nước. Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo điều kiện cho các chủ

thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào phát triển BĐS trong

nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh

các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Tại các nước

đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động vốn vô cùng quan

trọng. Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các quốc gia này không

thể có được những công trình xây dựng chất lượng cao, quy mô lớn dùng cho

các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương

mại... Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một địa phương cũng đều

cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí,... có chất lượng tốt. Nếu

thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu cầu này thì nhà đầu tư

sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản xuất kinh doanh của mình.

Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các

nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia đó.

1.2.5. Giữ gìn ổn định xã hội

Việc quản lý và phát triển các dự án BĐS, trong đó có đất đai, luôn gắn

liền với các chính sách về đất đai. Việc kinh doanh và phát triển BĐS sẽ được

thể hiện trong sự phát triển của thị trường BĐS. Ở bất cứ quốc gia nào, thị

trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định

xã hội. Chính sách đất đai không phù hợp (không có sự quản lý tốt) sẽ dẫn đến

sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả, làm

cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của

người dân đối với các chủ trương, chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát

-24-

triển của BĐS hoặc thậm chí dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường BĐS. Do

đó, các hoạt động sản xuất, đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói

chung cũng bị ảnh hưởng theo. Nhà nước, thông qua việc xây dựng pháp luật

(luật đất đai, luật đầu tư, luật kinh doanh BĐS, các văn bản dưới luật,...) và

hoạch định các chính sách về BĐS, cũng như tổ chức và thực hiện có hiệu quả

các chính sách này, quản lý tốt hoạt động kinh doanh BĐS trên thị trường sẽ xoá

bỏ được tình trạng “kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ,... và các

tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh và phát triển BĐS. Thị trường

BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS,

do đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn.

1.2.6. Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân

Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu hút

rất nhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức như

quản lý, tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật … đến những công việc lao động chân tay như

làm sạch, chăm sóc cây cảnh, khuân vác,… Vì vậy, việc phát triển các dự án

BĐS đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều người lao động.

Về mặt xã hội, khi các dự án đầu tư và BĐS tăng lên, bộ mặt của đô thị

cũng như nông thôn sẽ thay đổi. Một thành phố với nhiều công trình xây dựng

đẹp với chất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp” của

quốc gia. Thị trường BĐS phát triển buộc các nhà đầu tư, các nhà sản xuất hàng

hoá đầu vào và cung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình

độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hoá và dịch vụ. Do đó,

điều này không những góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản

xuất mà còn đáp ứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt

động phục vụ nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng,…

Xã hội ngày càng phát triển, quan niệm tiêu dùng của nhân dân ngày càng thay

đổi theo chiều hướng yêu cầu ngày càng cao lên. Ngày càng xuất hiện những cá

-25-

nhân có thu nhập cao, có điều kiện sử dụng những căn hộ tiện nghi cao cấp, các

sự kiện quan trọng cũng muốn tổ chức tại các khách sạn, nhà hàng lớn, ngày

nghỉ cuối tuần cần có nơi vui chơi giải trí, mua sắm,... nhu cầu tiêu dùng cao

hơn nhu cầu tiết kiệm. Việc phát triển kinh doanh BĐS đáp ứng các nhu cầu này

và có thể mở ra những hạng mục mới, tiếp tục kích thích nhu cầu tiêu dùng... và

mức sinh hoạt chung được nâng lên.

Tóm lại, thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự

phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị

trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, và nói chung là tác

động tốt đến sự phát triển thị trường chung, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của

con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.

1.2.7. Góp phần đổi mới chính sách

Quan sát các hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và phát triển BĐS

cũng như các phản ứng của thị trường BĐS đối với các chính sách, nhà nước có

thể nhận ra những điểm chưa hợp lý trong các chính sách của mình, đặc biệt là

các chính sách đối với đất đai để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính

sách này. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế xã hội, được thực hiện chủ yếu qua

thị trường. Khi chính sách quản lý đất đai và BĐS không hợp lý sẽ ảnh hưởng

nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, sẽ làm xuất

hiện các hiện tượng tiêu cực. Ví dụ, chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng

không hợp lý sẽ dẫn đến việc kiện tụng, không chấp hành quyết định làm chậm

tiến độ của cả dự án, gây lãng phí vốn, tăng chi phí. Chính sách hành chính nhà

đất rườm rà (nhiều ban bệ, nhiều cửa, nhiều con dấu...) sẽ dẫn đến hiện tượng

quan liêu, tham nhũng. Khung giá cả BĐS không hợp lý sẽ dẫn đến hiện tượng

đầu cơ BĐS hoặc đóng băng thị trường BĐS, làm giá cả thị trường sai lệch với

bản chất thực tế...

-26-

Hoạt động quản lý và phát triển BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới

quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội

khác. Từ thị trường đất đai và BĐS, nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các

chính sách trong hệ thống quản lý đất đai và những chính sách liên quan như

chính sách xây dựng, chính sách tài chính,... Qua đó, nhà nước sẽ không chỉ đổi

mới, bổ sung và hoàn thiện các chính sách mà còn giám sát chặt chẽ các công

tác tổ chức thực hiện các chính sách đó, quản lý hoạt động của các doanh nghiệp

từ nhà đầu tư cho đến những nhà kinh doanh, môi giới và quản lý BĐS để đảm

bảo sự phát triển của một thị trường BĐS lành mạnh.

1.3. Một số bài học kinh nghiệm về quản lý và phát triển BĐS ở một số

nước trong khu vực Châu Á - Thái bình dương

1.3.1. Quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Ủy ban Phát triển

nhà

Mặc dù là một quốc gia phát triển với GNP bình quân đầu người thuộc

diện cao nhất thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở đây

cũng không đơn giản, đặc biệt, Singapore có diện tích nhỏ (nghĩa là quỹ đất vô

cùng hạn chế) trong khi lại thu hút nhiều người nhập cư. Vì vậy, vấn đề nhà ở

cho nhân dân là mối quan tâm hàng đầu của chính phủ trong việc quản lý lĩnh

vực bất động sản.

Chính phủ Singapore đã có những biện pháp quản lý thị trường nhà ở rất

hiệu quả để hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện có thu nhập

không cao mà điển hình là việc thành lập Uỷ ban Phát triển nhà ở Singapore đầu

tư vào các căn hộ cho nhân dân. Uỷ ban phát triển nhà được thành lập từ những

năm 80 với dự định chỉ xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, chính phủ quyết

định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để

người dân có sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo cho nó và cả đất

nước. Để dân chúng có thể mua được nhà, chính phủ cung cấp các khoản tiền

-27-

vay để sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà.

Đồng thời, thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (là một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc

cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trên thị trường.

Hiện nay, hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân ở đây

được sống trong những căn hộ và Uỷ ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong

đó 90% thuộc sở hữu cá nhân [17]

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kế hợp

nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngày từ đầu

nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua.

Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm. Trước kia, người dân chỉ cần những căn nhà có diện tích 35 m2, nay tối thiểu phải 60 m2

với 2-3 phòng ngủ.

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm đến tính cộng đồng vì

Singapore là quốc gia mang tính đa văn hoá với nhiều dân tộc cùng chung sống.

Đồng thời, mỗi khu đô thị mang một bản sắc riêng. Đặc biệt, ai mua căn hộ ở

gần bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.

Những năm 90, chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó

tiếp tục hấp dẫn và người dân sẽ không chuyển đi nơi khác. Chẳng hạn, những

khu nhà ở có thời gian 30 năm sẽ được cải tiến nội thất, trong đó cứ mỗi một đô

la chi phí, người dân sẽ chỉ phải bỏ ra 20 cent, còn lại, chính phủ sẽ bỏ ra 80

cent. Trước khi thực hiện một phương án nào đó, nhà quản lý sẽ tiến hành bỏ

phiếu, nếu người dân ủng hộ thì sẽ tiến hành.

Ngoài ra, chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng

cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những gia đình nào cư trú được 40 năm

rồi có thể di rời sang căn hộ gần đó có điều kiện sinh hoạt tốt hơn, còn những

gia đình trẻ có thể chuyển đến ở những khu căn hộ cũ.

Chính phủ cũng đẩy mạnh thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà

ở, tháng 7 năm 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hoá các cơ quan

-28-

thuộc Uỷ ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế ... . Năm 2006, chính phủ

mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.

1.3.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai ở Malaysia

Tại Malaysia, những chính sách đô thị nhìn chung thực sự thành công

trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế

Malaysia 8%/ năm chính là bằng chứng cho điều này [18]. Mục tiêu chủ yếu của

Malaysia là tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội. Các chính sách

đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và

giảm nghèo.

Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa

nên trong nhiều trường hợp chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện

những dự án quy mô lớn. Malaysia có những luật thu hổi đất đai rất mạnh,

không những cho những dự án công cộng mà còn để bán lại cho tư nhân. Chính

phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch về đất

đai. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không

được sự cho phép của chính quyền địa phương.

Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây

nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai

năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu.

Để ngăn chặn những người mua được đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh

chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể được bán hoặc

chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép.

Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dùng để

giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải

dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định.

Điều này dựa trên quan điểm rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì

nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, nhà nước

yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các

-29-

kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, tỷ lệ giảm giá trên giá quảng

cáo từ 5%-15% được quy định tuỳ từng tiểu bang. Chính phủ cũng yêu cầu

những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ lệ 30% nhất định cho những căn

hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ.

Đối với người nước ngoài, chính phủ cho phép có thể mua bất động sản

có giá trị trên 250.000 Ringit mà không phải in phê duyệt của Uỷ ban Đầu tư

Nước ngoài và sẽ không có quy định nào về việc sử dụng hay hạn chế số lượng

căn nhà được phép mua. Bất cứ người nước ngoài nào muốn sống tại Malaysia

đều có thể mua bất động sản cho riêng mình, theo ước tính sẽ nằm trong khoảng

giá từ 700.000 đến 900.000 Ringit [29]. Đây là tín hiệu cho thấy Malaysia đang

từng bước xoá bỏ quan liêu. Tuy nhiên, chính phủ sẽ có những biện pháp để bảo

vệ người mua trong nước bằng các quy định phân bổ suất mua và giảm giá khi

mua bất động sản. Bằng quy định này, chính phủ mong muốn sẽ xây dựng được

một môi trường kinh doanh thân thiện với các thủ tục hành chính nhanh gọn hơn

để thu hút các dự án đầu tư vào những năm tới.

1.3.3. Kinh nghiệm đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý hiện tượng bong

bóng về nhà đất ở Trung Quốc

Cũng giống như Việt nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công

hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây

dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông

nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất

đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ

chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: Cấp đất (giao đất, không thu tiền sử

dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng) và cho thuê đất.

Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng dùng

vào mục đích công cộng, vì lợi ích quốc gia, nhà nước sẽ có chính sách đền bù

và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Do sự khác nhau về hình thức sở

-30-

hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở

giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường nhà ở tại thành thị, chủ

yếu, nhà nước bồi thường bằng tiền căn cứ vào giá thị trường BĐS tại thời điểm

thu hồi do các tổ chức tư vấn về giá đất đưa ra. Còn đối với trường hợp bồi

thường nhà ở tại khu vực nông thôn, khi thu hồi chính quyền có cách thức bồi

thường linh hoạt hơn: Tiền bồi thường về sử dụng đất đai chỉ bồi thường cho tập

thể, tiền bồi thường về hoa màu thì người nông dân hoặc người nhận khoán

ruộng đất được hưởng,... Để giải quyết các khó khăn về việc làm cho nông dân

khi bị thu hồi ruộng đất, nhà nước thực hiện chính sách chi trả tiền dưỡng lão

hàng năm cho những người cao tuổi, hỗ trợ tiền đi tìm việc mới cho những

người đang ở độ tuổi lao động.

Quyết định của chính phủ từng bước xoá bỏ việc sở hữu nhà nước trong

lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đường cho sự phát triển của

thị trường nhà ở Trung Quốc. Việc thiết lập thị trường nhà thứ cấp vào năm

1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho

phép các ngân hàng thương mại được thực hiện dịch vụ thế chấp đã làm tăng

khả năng mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS.

Chính phủ, nhờ thu thêm được lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất

đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực

BĐS, do đó đã làm tăng hiện tượng “bong bóng” trong thị trường nhà đất. Từ

2001 đến 2003, ước tính thu được 910 tỷ NDT chỉ từ việc bán đất so với 6,7 tỷ

NDT năm 1998 [20]. Hơn nữa, trong những năm gần đây, vốn nước ngoài được

đổ vào thị trường nhà đất do dự đoán đồng NDT sẽ lên giá. Nhiều nhà đầu tư

trong nước chuyển sang đầu cơ do giá cả bất động sản tăng cao và không có dấu

hiệu giảm xuống, chỉ trong thời gian ngắn có thể thu lợi lớn từ các căn hộ. Theo

dự đoán, khoảng 20% tổng số các bất động sản sẽ tại các thành phố lớn sẽ không

có người ở. Thị trường BĐS tại Thượng Hải là một sự phản ánh độ nóng của

ngành kinh doanh BĐS trong vài năm qua. Giá bán trung bình của các căn hộ

-31-

chung cư đã tăng gấp đôi từ 6.000 NDT/ m2 cuối tháng 6/2004 lên 13.000 NDT/ m2 vào tháng 2/2005. Trong năm 2004, theo số liệu của Ngân hàng Nhân dân

Trung hoa (People’s Bank of China), 76% các khoản vay mới tại Thượng Hải là

để phục vụ ngành BĐS [21]. Từ tháng 3/2005, chính phủ đã sử dụng các biện

pháp làm dịu thị trường BĐS tập trung vào việc quản lý chặt chẽ việc cho vay

của ngân hàng và hạn chế kinh doanh BĐS như:

+ Đánh thuế nhận vốn bằng 10% đối với các căn hộ không có người ở trong

vòng hai năm kể từ khi mua.

+ Tăng lãi suất vay thể chấp lên 20 điểm

+ Tăng số tiền yêu cầu thanh toán ban đầu của các khoản vay thế chấp từ 20%

lên 30% tổng giá trị BĐS

+ Cấm người đi vay thế chấp hai lần

+ Đánh thuế suất gấp đôi đối với doanh thu bán hàng và thuế bất động sản của

những căn hộ cao cấp tại Thượng Hải.

+ Công bố rộng rãi các kế hoạch cung cấp đất cho các dự án xây nhà ở.

Các biện pháp trên đã làm chậm việc tăng giá BĐS:

“ Theo thống kê của eHomeday, một website chuyên về giao dịch BĐS

của Thượng Hải, tỷ lệ tăng giá trung bình tại 35 thành phố lớn và vừa là

8% vào quý 2 năm 2005, so với 12,5% vào quý 1 năm 2005 và 14,4% vào

năm 2004. Giá bán trung bình của các căn hộ đã giảm từ rất cao là 13.000 NDT/ m2 vào tháng 2/2005 xuống khoản 7.200 NDT/ m2 vào cuối

tháng 7/2005. Theo điều tra của Ngân hàng Nhân dân Trung hoa về tiết

kiệm gia đình tại khu vực thành thị vào tháng 5/2005, tỷ lệ các hộ gia

đình dự định mua nhà vào quý 3 năm 2005 đã sụt xuống 290 điểm so với

quý trước xuống chỉ còn 19,1%. Tuy nhiên, bất chấp các nguy cơ rủi ro về

BĐS, những người mua vẫn tìm cách điều chỉnh các kế hoạch của họ ở

tầm ngắn hạn để đối phó với các biện pháp chặt chẽ vì điều này không

cho thấy quyền lợi của họ trong thị trường BĐS đã hết. Kết quả điều tra

-32-

vào tháng 7/2005 cho thấy 70% những người được hỏi tin rằng giá nhà

vẫn tiếp tục tăng trong tương lai so với chỉ 11% số người tin rằng giá nhà

sẽ giảm xuống” [22].

Hiện nay, thị trường BĐS của Trung Quốc vẫn được ví như một thỏi nam

châm thu hút được rất nhiều công ty nước ngoài và người Hoa ở nước ngoài.

Việc các công ty này từ đầu đến không quan trọng bằng việc năng lực cạnh

tranh của họ ra sao. Với nhiều thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải

cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính hoàn thiện hơn và chính sách giao dịch

chuyển quyền sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài

càng tự tin hơn khi quyết định đầu tư vào Trung Quốc.

1.3.4. Hệ thống quản lý bất động sản Torrens của Australia

Australia là nước có hệ thống quản lý đất đai và thị trường BĐS đạt tới

trình độ phát triển rất cao. Trong đó, hệ thống quản lý BĐS “Torrens” ở của

nước này được coi là một trong những hệ thống quản lý BĐS hữu hiệu và hiệu

quả nhất trên thế giới. Đây là hệ thống quản lý BĐS được thiết lập từ năm 1858

bởi Thủ tướng Nam Australia, lúc đó là Sir Robert Torrens với ba nguyên tắc

chính là:

+ Nguyên tắc cái gương: Bảo đảm rằng cơ quan đăng ký phản ánh đầy đủ các

lợi ích hợp pháp trên mảnh đất.

+ Nguyên tắc màn che: Có nghĩa là sau khi đã đăng ký, không cần phải xem xét

“phía sau tờ trước bạ” để xác định các lợi ích trước đó đối với mảnh đất.

+ Nguyên tắc bảo đảm: Các thông tin trên tờ trước bạ được bản đảm bởi nhà

nước.

Hệ thống Torrens cần phải có bốn tính chất: nhanh chóng, đơn giản, chi

phí thấp, và phù hợp với đòi hỏi của cộng đồng. Bổ sung cho hệ thống Torrens,

gần đây Australia còn quản lý BĐS qua hệ thống “trước bạ không gian” (Strata

Title) để chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ thuộc nhà cao tầng. Về cơ

-33-

bản, toàn bộ hệ thống quản lý BĐS ở Australia dựa trên nguyên tắc thị trường tự

do về đất đai và BĐS. Đất đai được coi như một loại hàng hoá thông thường như

các hàng hoá khác. Quản lý BĐS là hoạt động độc quyền của nhà nước cho dù

có sự tham gia của rất nhiều tác nhân tư nhân như đo đạc địa chính, giao dịch

BĐS hay định giá BĐS. Những hoạt động này được điều tiết, quy định rất chặt

chẽ và nhưng bên tham gia đều phải có giấy phép.

Australia quan niệm đất đai nói riêng và các BĐS nói chung là nguồn lực

cơ bản của quốc gia, việc phân bổ và quản lý đất đai có hiệu quả đóng góp vô

cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Về danh nghĩa,

đất đai thuộc về nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, các cá nhân có quyền nắm

giữ lâu dài (free hold) hoặc nắm giữ có thời hạn (lease hold) đối với một mảnh

đất cụ thể (bao gồm cả không gian và dưới mặt đất nhưng không có quyền khai

thác khoáng sản). Hiện nay đất ở Australia có ba loại sở hữu: đất tư nhân, đất

công cộng và đất thuộc sở hữu của thổ dân, trong đó, phần lớn là loại sở hữu tập

thể. Gắn với mỗi mảnh đất chỉ có một chủ đất duy nhất, có thể là tư nhân, cộng

đồng hoặc nhà nước. Một số quyền và lợi ích liến quan đến BĐS của chủ đất có

thể được buôn bán, trao đổi trên thị trường. Ở Australia, thị trường đất đai và

BĐS đã được tạo dựng vững vàng, xét cả về khung pháp lý, thể chế và vận hành.

Thị trường giao dịch BĐS hoàn toàn chính thức và xấp xỉ 100% các giao dịch

đất đai ở Australia được thực hiện một cách chính thức, nghĩa là có đăng ký tại

các cơ quan quản lý đất đai của nhà nước.

Chính phủ khuyến khích đầu tư vào BĐS đối với những người mua nhà

lần đầu và các chính sách cho vay của các thể chế tài chính bằng cách làm cho

các khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Khoảng 80-90% các BĐS được

mua bằng cách vay tiền ngân hàng. 70% hộ gia đình Australia sở hữu một căn

hộ hoặc một phòng ở độc lập. Hầu hết người dân sinh sống trong các căn nhà có

tổng diện tích đất xung quanh khoảng 500 đến 1000 m2. Ngày càng có nhiều

người dân sống trong các căn hộ chung cư với mức giá thấp.

-34-

Tại Australia hiện nay, số vốn huy động dựa trên thế chấp BĐS lên tới

200 tỷ USD mỗi năm (Australia có khoản 10 triệu mảnh đất và khoảng 70% số

đó được thế chấp tại ngân hàng. Ước tính đất đai chiếm trên 50% tài sản của

Australia). Nhà nước trợ giúp việc hình thành thị trường BĐS chính thức chủ

yếu thông qua các biện pháp:

+ Thiết lập và duy trì các cơ quan đăng ký đất đai và BĐS

+ Bảo đảm tính hợp pháp không thể xâm phạm của các trước bạ đất và BĐS

+ Duy trì các bản đồ, thông tin địa chính

+ Thiết lập sự quản lý về địa không gian.

+ Tài trợ cho việc phối hợp và xây dựng cơ sở dữ liệu.

+ Đặt ra các tiêu chuẩn (như tiêu chuẩn đối với các nhà đo đạc địa chính, môi

giới đất đai).

Chính phủ Australia cũng can thiệp mạnh vào đầu tư BĐS dưới các hình thức

như sở hữu công cộng BĐS, các luật lệ xây dựng, quy hoạch trợ cấp và thuế

BĐS.

-35-

Chương 2:

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI

2.1 Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam

2.1.1. Tình hình đầu tư vào các dự án BĐS tại Việt Nam

Sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, đầu tư nước ngoài vào

Việt Nam đã giảm xuống trong vài năm. Nhiều dự án đầu tư nước ngoài đã triển

khai trước đó đã bị chậm tiến độ hoặc bị đình trệ trong một thời gian. Tuy nhiên,

từ năm 2003, FDI tại Việt Nam đã tăng lên mạnh mẽ trở lại với các nhà đầu từ

lớn nhất từ Singapore, Đài loan, Nhật bản, Hàn quốc, Hong Kong. Những tác

nhân làm cho FDI vào Việt Nam ngày càng tăng lên là do Việt Nam duy trì

tăng trưởng kinh tế khả quan trong một thời gian dài liên tục và có tình hình

chính trị ổn định. Ngoài ra, Luật Đầu tư 2005 (có hiệu lực từ 1/7/2006) có nhiều

quy định đảm bảo bình đẳng cho các nhà đầu tư của Việt Nam và nước ngoài.

Triển vọng gia nhập WTO trước đây và nay là việc Việt Nam đã trở thành

thành viên của WTO cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ làn

sóng đầu tư vào Việt Nam .

Tính trong giai đoạn từ năm 1988-2007, Việt Nam đã thu hút 7.086 dự án

đầu tư có vốn nước ngoài với tổng vốn đầu tư lến đến 64.178.837.749 USD , với

vốn đầu tư đã thực hiện được là 28.946.446.447 USD. Trong đó, tổng số các dự

án đầu tư vào BĐS thương mại (khách sạn, văn phòng, căn hộ, khu đô thị mới)

là 306 dự án (chiếm 4,3%) với tổng vốn đầu tư là 12.678.713.770USD (chiếm

19,7%) với vốn đầu tư đã thực hiện được là 4.314.281.592USD (Bảng 2.1). Có

-36-

thể thấy rằng, về tỷ lệ số dự án đầu tư vào BĐS thương mại không cao trong

tổng số các dự án nhưng tỷ lệ về vốn đầu tư của các dự án này lại rất cao. Theo

dự đoán của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch Đầu tư), con số các dự án

đầu tư sẽ còn tăng lên rất nhiều trong năm 2007 và BĐS là một trong những lĩnh

vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay.

(Tính tới ngày 22/4/2007 và chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

Đơn vị tính: USD

Chuyên ngành

Số dự

Tổng VĐT

Vốn pháp định Đầu tư thực hiện

T

án

T

Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007

Công nghiệp và xây dựng

4.754

40.093.704.399 17.253.097.757

19.852.424.296

Công nghiệp dầu khí

32

2.005.241.815

1.648.241.815

5.148.473.303

I Công nghiệp nhẹ

2.020

10.420.885.796

4.626.997.393

3.558.906.219

Công nghiệp nặng

2.066

20.175.445.165

8.085.212.103

6.967.164.910

273

Công nghiệp thực phẩm

3.293.371.416

1.408.725.719

2.048.949.210

363

Xây dựng

4.198.760.207

1.483.920.727

2.128.930.654

848

Nông, lâm nghiệp

4.026.339.382

1.858.664.101

2.017.264.379

737

II Nông – lâm nghiệp

3.697.946.223

1.712.080.220

1.852.209.247

111

Thuỷ sản

328.393.159

146.583.881

165.055.1232

Dịch vụ

1.484

20.058.793.968

9.149.426.325

7.076.757.772

680

Dịch vụ

1.859.080.101

797.453.901

383.717.159

185

GTVT-Bưu điện

3.695.264.235

2.544.080.425

725.692.056

177

Khách sạn – Du lịch

3.942.077.568

1.752.837.744

2.336.752.832

64

III Tài chính – Ngân hàng

840.150.000

777.395.000

714.870.077

227

Văn hoá, y tế, giáo dục

985.585.862

430.003.794

363.629.558

XD Khu đô thị mới

7

3.177.764.672

884.920.500

111.294.598

XD Văn phòng, căn hộ

122

4.453.346.984

1.552.790.364

1.866.234.162

XD hạ tầng KCN-KCX

22

1.105.524.546

409.944.597

574.567.330

Tổng số

7.086

64.178.837.749 28.261.188.183

28.946.446.447

Nguồn: Báo cáo tóm tắt tình hình đầu tư nước ngoài 4 tháng năm 2007

(Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

-37-

Sức hấp dẫn từ thị trường BĐS Việt Nam thể hiện qua việc khá nhiều hội

thảo giới thiệu cơ hội đầu tư vào Việt Nam được các công ty tư vấn, quỹ đầu tư

hoặc các công ty kinh doanh và quản lý BĐS tổ chức trong và ngoài nước. Điểm

khác biệt so với trước đây là khách tham dự đa số là những nhà đầu tư chứ

không phải là những nhà phát triển BĐS. Điều này có nghĩa là có nhiều nhà đầu

tư có vốn sẵn sàng mua lại những dự án BĐS đang khai thác khoặc đầu tư tiền

vào các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam . Trước kia, việc đầu tư BĐS chỉ gói gọn

ở hình thức lập liên doanh, xin đất và thực hiện dự án từ đầu thì nay các nhà đầu

tư đã tỏ ra linh hoạt, chủ động hơn khi bỏ tiền vào các dự án BĐS tại Việt Nam .

2.1.2. Những nhân tố tác động đến đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt

Nam

2.1.2.1 Môi trường chính trị pháp luật:

Dưới góc độ của các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam là đất nước có tình

hình chính trị ổn định nhất trong khu vực, không xảy ra các cuộc biểu tình hay

bạo động. Chính phủ Việt Nam đang tích cực thực hiện đường lối đổi mới nhằm

thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Kể từ năm 2003, rất nhiều văn bản pháp luật đã

được ban hành với nhiều quy định mới rõ ràng hơn và có nhiều điểm khuyến

khích các nhà đầu tư nhiều hơn, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS như Luật Đất đai

năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp năm

2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở năm 2006, ,

Quy chế Khu đô thị mới năm 2006, Luật Kinh doanh BĐS ...

+ Trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, nhà nước không thừa nhận

việc mua bán quyền sử dụng đất (mặc dầu thừa nhận giá trị của nó) nên các

quan giao dịch BĐS phải thông qua nhà nước với các thủ tục rất phức tạp (ví dụ,

thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì nhà

nước can thiệp bằng cách thu hồi và và giao lại), chính quan hệ hành chính nhà

nước trong giao dịch tạo các ức chế với thị trường và tạo kẽ hở phát sinh tiêu

-38-

cực. Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng

đất như một loại hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS. Luật Đất đai 2003 cũng

có qui định mới cho phép: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư,

hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại

Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở

gắn liền với quyều sử dụng đất” [9]. Điều này khuyến khích Việt Kiều về Việt

Nam đầu tư và hoạt động kinh doanh và rất nhiều Việt Kiều có dự định đầu tư

vào BĐS.

Luật Đầu tư năm 2005 (Số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ

1/7/2006) đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ

tục hành chính, đăng ký đầu tư, các quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài... Điểm

nổi bật là Luật Đầu tư mới đã không có sự phân biệt giữa các nhà đầu tư trong

nước và nước ngoài. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài có thể đi lại, hoạt động tại

Việt Nam không cần xác định thời hạn. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng

được kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn không quá 70 năm [11]. Vì vậy, khi

đã được cấp phép cho một dự án đầu tư tại Việt Nam , nhà đầu tư có thể thực

hiện dự án khác mà không cần phải thành lập một công ty mới, tài khoản mới,

kể cả ở những lĩnh vực đầu tư khác. Các thủ tục cấp phép cũng đơn giản và

nhanh chóng hơn. Bộ Kế hoạch đầu tư đã giao cho Sở Kế hoạch Đầu tư tại từng

địa phương tiến hành thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư

nước ngoài. Điều này cũng cho phép việc giám sát thực hiện và quản lý dự án

của nhà nước được chặt chẽ hơn. Nhà nước cũng đang tích cực thực hiện cải

cách hành chính để tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục giấy tờ đối với các nhà

đầu tư không những chỉ trong giai đoạn xin cấp phép cho dự án mà còn trong

suốt quá trình thực hiện dự án.

Luật Kinh doanh Bất động sản (Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu

lực từ 1/1/2007) góp phần làm thể chế hoá lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt

trong một số hoạt động mà nhà đầu tư nước ngoài quan tâm như việc chuyển

-39-

nhượng bất động sản, hoạt động định giá, môi giới, tư vấn kinh doanh BĐS,...

Luật kinh doanh BĐS sẽ điều chỉnh các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS

chính tắc trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm trong kinh doanh BĐS

nhằm mục đích làm cho thị trường BĐS minh bạch và phát triển ổn định.

Việt Nam đã trở thành thành viên của APEC (Diễn đàn Hợp tác Kinh tế

Châu Á - Thái Bình Dương) năm 1998, là nước chủ nhà của Hội nghị APEC

2006. Năm 2006 cũng là một năm đánh dấu một thời kỳ phát triển mới của Việt

Nam với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của WTO vào tháng

12 năm 2006 và Hoa Kỳ thông qua Quy chế Thương mại Bình thường vĩnh viễn

với Việt Nam . Những sự kiện này đã mang đến rất nhiều thuận lợi cho môi

trường kinh tế, chính trị đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tác động tích cực

đến thị trường bất động sản và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực này. Tâm lý nghi

ngại về tính pháp lý, ổn định của môi trường kinh doanh ở Việt Nam của các

nhà đầu tư nước ngoài đã phần nào được gạt bỏ. Đồng thời, kể từ khi mở cửa

nền kinh tế, Việt Nam đã thiết lập quan hệ ngoại giao và ky kết hiệp định

thương mại với rất nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước phát

triển như Nhật bản, Hàn quốc, Các nước EU, Mỹ, ,... và đã thu hút một lượng

lớn các dự án ODA từ những nước này vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng. Đó là những

dự án mở đường cho dòng đầu tư vào các ngành công nghiệp, dịch vụ sau sự

kiện gia nhập WTO.

Tuy nhiên, mặt hạn chế của môi trường chính trị, pháp luật Việt Nam là

vẫn còn hiện tượng quan liêu, tham nhũng trong giải quyết các thủ tục triển khai

dự án khiến tiến độ của dự án bị chậm lại, hoặc dự án không được thực hiện

đúng như thiết kế. Một thực tế là hầu hết các dự án muốn được cấp phép nhanh

chóng, nhà đầu tư phải mời đối tác Việt Nam (và những bên có liên quan) đi

tham quan nước ngoài, cam kết cho vay ưu đãi hoặc hỗ trợ tài chính dưới hình

thức nào đó... Mặt khác, hệ thống quy định của pháp luật còn thiếu đồng bộ hoặc

-40-

chồng chéo làm các nhà đầu tư gặp nhiều phiền hà trong các khâu thực hiện dự

án.

2.1.2.2 Môi trường kinh tế:

Việt Nam đã thực hiện chính sách mở cửa nền kinh tế trong nhiều năm

qua và đang trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế hành chính bao cấp sang kinh

tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây

là giai đoạn đặc biệt cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài để cơ cấu lại nền kinh tế

theo hướng tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp, dịch vụ. Chính sách mở cửa đã

thúc đẩy quan hệ kinh tế giữa các tổ chức kinh tế Việt Nam và các tổ chức nước

ngoài. Do vậy, trong thời gian tới, nhất định nhu cầu về nơi ở và làm việc sẽ

tăng vọt lên khi ngày càng nhiều nhà đầu tư đến Việt Nam và Hà Nội sinh sống,

làm việc.

Việt Nam đang giữ mức tăng trưởng kinh tế ổn định trong nhiều năm

qua. Tỷ lệ tăng GDP trung bình trong vòng 10 năm qua là 7%/ năm. Theo số

liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2005, tỷ lệ tăng GDP là 8,43% và năm 2006 là

8,17% so với năm trước. Chính phủ Việt Nam phấn đấu đạt mức tăng GDP là

8,2% trong năm 2007 (Bảng 2.2).

Bảng 2.2 Tốc độ tăng GDP của Việt Nam những năm gần đây

Năm 2004 2005 2006

Chỉ tiêu

Tốc độ tăng GDP tính theo giá 7,79% 8,43% 8,17%

so sánh

GDP tính theo giá thực tế 713.307 839.211 973.791

(Tỷ đồng)

GDP bình quân đầu người 556,3 638,4 725,3

Nguồn: Báo cáo về tốc độ tăng GDP của Việt Nam năm 2006 (Tổng cục Thống kê)

(USD)

-41-

Với tốc độ tăng trưởng như vậy, Việt Nam đã được UNESCAP (Ủy ban

Kinh tế và Xã hội Khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của Liên Hợp Quốc

đánh giá là nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực. Mức tiêu dùng

của người dân đã có sự thay đổi đáng kể. Yêu cầu về sinh hoạt và giải trí đã tăng

cao với yêu cầu chất lượng ngày càng cao hơn và ngày càng nhiều người Việt

Nam trở thành đối tượng khách hàng mà những nhà đầu tư nước ngoài hướng

tới (đặc biệt là những dự án phát triển căn hộ, khu đô thị mới).

Nền kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều điểm hạn chế. Cụ thể là, các nguồn

tài nguyên chưa được khai thác và quản lý tích cực, có hiệu quả; nguồn lao động

dồi dào chưa được huy động và phân bổ hợp lý, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc,

chất lượng lao động chưa cao và đồng đều; trang thiết bị sản xuất còn lạc hậu,

năng suất lao động thấp, trình độ quản lý kém... Bởi vậy, việc các tổ chức kinh

tế nước ngoài tìm kiếm thị trường, tìm cơ hội đầu tư kinh doanh là cần thiết và

phù hợp với khuynh hướng tổ chức sản xuất tại nơi cung cấp nguyên liệu, lao

động, tiêu thụ sản phẩm theo nhu cầu của thị trường trong khu vực và xuất khẩu

ra thị trường thế giới nhằm thu được nhiều lợi nhuận.

Về phía các nhà đầu tư, các nhà tài trợ đã cam kết một mức vốn ODA kỷ

lục cho năm 2007 và điều này làm khả năng thu hút vốn đầu tư của nước ngoài

vào Việt Nam trong những năm tới là rất lớn. Mặt khác, dòng vốn đầu tư nước

ngoài tiếp tục có xu hướng chuyển mạnh sang các nước đang phát triển, nhất là

các nền kinh tế mới nổi, có tốc độ tăng trưởng cao, có lợi thế về lao động, tài

nguyên và chính sách đầu tư thông thoáng, trong đó có Việt Nam . Trong khi đó,

những rủi ro do tập trung đầu tư quá lớn vào Trung Quốc đã bộc lộ rõ trong năm

2005, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các tập đoàn lớn điều chỉnh

chiến lược đầu tư dài hạn, trong đó có việc phân bổ nguồn vốn đầu tư sang một

số nước khác trong khu vực, trong đó Việt Nam là nước được nhiều tập đoàn

xuyên quốc gia quan tâm. Như dự báo, các tập đoàn của Nhật Bản đã thực hiện

-42-

chiến lược phân bổ nguồn vốn đầu tư theo mô hình Trung Quốc +1. Điều này đã

tạo cơ hội mới cho Việt Nam trong việc tăng cường thu hút đầu tư của các tập

đoàn Nhật Bản.

Thị trường BĐS của Việt Nam sau một thời gian đóng băng đã sôi động

trở lại, cùng với sự phát triển nhanh chóng của thị trường chứng khoán. Giá

vàng cũng tăng mạnh trong thời gian qua và giá đất, giá BĐS cũng đang tăng lên

(cả giá mua bán và cho thuê). Trong khi đó, thị trường vốn trong nước lại rất

hạn chế, điều này sẽ làm các chủ đất tìm kiếm nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài

để phát triển các dự án kinh doanh BĐS. Hợp tác giữa chủ đầu tư trong nước và

nhà đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án sẽ diễn ra sôi động hơn.

Thủ tục vay vốn ngân hàng và khả năng vay vốn từ các ngân hàng để đầu

tư vào BĐS đã dễ dàng hơn trước, đặc biệt các nhà đầu tư có thể vay vốn từ các

ngân hàng trong nước với mức lãi suất từ 10-11%/ năm (Lãi suất gửi tiết kiệm

tiền đồng hiện nay khoảng 9%/ năm).

Năm 2006, tổ chức Standard & Poor’s đã nâng cấp định mức tín nhiệm

của hệ thống tài chính tiền tệ của Việt Nam lên một bậc. Ngoài ra, theo báo cáo

năm 2007 của Ngân hàng Thế giới (WB) và Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) về

xếp hạng môi trường kinh doanh của Việt Nam và các nước trong khu vực, Việt

Nam đứng thứ 104/175, trên cả Philippine (126/175) và Indonesia (135/175)

[29]. Những yếu tố này cũng góp phần đưa Việt Nam thành mục tiêu của nhiều

nhà đầu tư nước ngoài.

Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê và khách sạn có sự gia tăng đột

biến, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải

phòng,... và các khu công nghiệp. Cùng với sự tăng lên nhanh chóng của dòng

vốn đầu tư, hàng loạt các nhà đầu tư nước ngoài đã đến Việt Nam làm nảy sinh

nhu cầu về văn phòng, nhà ở, khách sạn, đất đai phục vụ sản xuất, kinh doanh,

-43-

xây dựng nhà xưởng. Điều này đã kích thích thị trường BĐS cả trung lẫn dài

hạn.

Trong thời gian qua, rất nhiều công ty đa quốc gia đã đặt văn phòng hoặc

mở rộng văn phòng tại Việt Nam . Ngoài ra, các công ty, ngân hàng lớn của Việt

Nam cũng phát triển mạnh mẽ, không ngừng mở rộng mạng lưới chi nhánh và

có nhu cầu xây mới, cải tạo, thuê và cho thuê trụ sở làm việc như VNPT (Tổng

Công ty Bưu chính Viễn thông Việt Nam), Tổng Công ty Hàng hải Việt Nam

(Vinalines), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam , Ngân hàng Đầu tư và phát

triển Việt Nam ,... Các doanh nghiệp này cũng kêu gọi vốn đầu tư từ các doanh

nghiệp nước ngoài để có thể vừa có nơi làm việc lại vừa có lợi nhuận từ việc

kinh doanh toà nhà của mình.

Thị trường bất động sản tại các nước Đông Nam Á hiện đã bão hoà nên

Việt Nam trở thành một thị trường nhiều tiềm năng đầu tư và kinh doanh BĐS

đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Giai đoạn từ 2003 chính là một thời kỳ phát

triển mới nhiều triển vọng tốt đẹp của nền kinh tế Việt Nam . Chính vì vậy, các

nhà đầu tư có thể yên tâm phát triển các dự án BĐS mà không lo đến đầu ra của

dịch vụ này cũng như khả năng thu hồi vốn và sinh lời từ các dự án, nhất là

trung và dài hạn.

Thị trường chứng khoán của Việt Nam cũng đã hình thành và phát triển

với tốc độ nhanh chóng thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư. Một mặt, lợi

nhuận từ chứng khoán sẽ được chuyển sang đầu tư trực tiếp vào các dự án bất

động sản, mặt khác, chính các công ty kinh doanh BĐS sẽ niêm yết trên sàn giao

dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư. Ví dụ, gần đây, công ty cổ phần

Vincom, một công ty có rất nhiều dự án BĐS lớn như Toà nhà Vincom City

Towers (kinh doanh văn phòng và trung tâm thương mại) ở Hà nội, Khu du lịch

Vinpear Land tại Hòn Tre, Nha Trang, Khánh hoà, Dự án cải tạo công viên Lê

nin và dự án sân gôn … đã phát hành cổ phiếu và chuẩn bị niêm yết trên sàn

-44-

giao dịch chứng khoán, quỹ đầu tư BĐS Vinaland cũng có ý định niêm yết trong

tương lai gần.

2.1.2.3 Môi trường văn hoá:

Trong những năm gần đây, do sự phát triển của công nghệ thông tin và

những chính sách mở cửa trong giáo dục, đào tạo và văn hoá của nhà nước Việt

Nam , trình độ văn hoá xã hội và nhận thức của người lao động đã được nâng

lên rất nhiều. Thanh niên Việt Nam ham hiểu biết, chịu khó học tập, có ý chí

tiến thủ và ngày càng trở nên năng động, có thể dễ dàng thích ứng với môi

trường và nhịp độ làm việc trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Hầu hết những người Việt Nam tìm việc trong các dự án đầu tư nước ngoài đều

phải trang bị vốn tiếng Anh hoặc ngôn ngữ của nước chủ đầu tư (Nhật, Pháp,

Đức, Trung Quốc,...) và kỹ năng sử dụng máy tính, các loại thiết bị văn phòng

để sử dụng trong công việc. Vì vậy, sự bất đồng ngôn ngữ không còn là việc cản

trở các đối tác trong việc ký kết thoả thuận hay cùng nhau kinh doanh, quản lý

dự án. Ngày càng có nhiều sinh viên tốt nghiệp đại học hoặc sau đại học ở nước

ngoài về làm việc tại Việt Nam , cùng với việc mở rộng và nâng cao chất lượng

đào tạo của các trường đại học trong nước, trình độ chuyên môn của người lao

động cũng tăng lên rất nhiều so với trước đây.

Việt Nam là nước tương đối bình đẳng trong việc sử dụng lao động nam

và nữ. Điều này xuất phát từ thực tế là chất lượng lao động trí thức Việt Nam

trong các ngành kinh tế và dịch vụ tương đối đồng đều giữa nam và nữ, thậm chí

có ngành, nữ có nhiều thuận lợi hơn. Phụ nữ Việt Nam khéo tay, cần cù và có

tính kiên nhẫn. Mặt khác, đời sống của nhân dân Việt Nam còn chưa cao nên

trong một gia đình, mọi thành viên đều phải nỗ lực lao động để trang trải các chi

phí sinh hoạt và giải trí. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài có thể có nhiều cơ

hội tuyển dụng được nhân sự vào những vị trí phù hợp với yêu cầu công việc

của mình. Tuy nhiên, người lao động Việt Nam có nhược điểm là ý thức kỷ luật

và tự giác chưa cao, tinh thần trách nhiệm đối với công việc đôi lúc vẫn chưa

-45-

đáp ứng được yêu cầu của công việc. Điều này đòi hỏi phải có sự đào tạo và

giám sát thực hiện đối với người lao động.

Trong việc điều hành các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, vẫn

còn một số điểm khác biệt về cách nhận thức, tiếp cận công việc hay quan điểm

trong kinh doanh, quản lý, thủ tục hành chính giữa đối tác nước ngoài và Việt

Nam , đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ. Điều này xuất phát từ việc ngành công

nghiệp dịch vụ tại Việt Nam vẫn chưa phát triển và do sự khác biệt về văn hoá

phương đông và phương tây, hay đơn giản chỉ là sự khác biệt về nền văn hoá

giữa các quốc gia khác nhau.

Ví dụ: Trong các liên doanh BĐS có vốn của Nhật bản, Người Nhật rất

quan tâm đến chi tiết mà mong muốn thể hiện rõ ràng bằng văn bản tất cả các

chi tiết cụ thể, dù là nhỏ nhất trong các thoả thuận, giấy tờ. Trong khi đó, người

Việt có xu hướng sử dụng các từ ngữ mang ý nghĩa chung chung hoặc quá rộng

nên đôi khi dẫn đến sự hiểu nhầm. Khác với người Việt Nam – thường quan tâm

đến con dấu trong các văn bản, Người Nhật xem chữ ký quan trọng hơn con dấu.

Trong quản lý, người Nhật thích quản lý theo kiểu trực tuyến, thông tin đi thẳng

từ trên xuống hoặc có trình tự. Điều này có ưu điểm là mệnh lệnh được thực

hiện chính xác, đúng đối tượng tuy nhiên có thể nảy sinh quan liêu. Người Việt

lại có thể quan tâm đến những thông tin đan xen, vượt cấp, thông tin có thể

nhanh hơn nhưng đôi khi lại thiếu chính xác... Đây cũng là một nguyên nhân

dẫn đến sự bất đồng trong lãnh đạo của các công ty liên doanh có vốn đầu tư của

Nhật bản.

Do trình độ phát triển kỹ thuật của các đối tác nước ngoài và Việt Nam

khác nhau, đôi lúc việc kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng bởi quan điểm “thế nào là

hiện đại? thế nào là đẹp? thế nào là tiện lợi?”, đặc biệt là trong việc quản lý kinh

doanh bất động sản thương mại như cho thuê văn phòng, căn hộ, khách sạn, khu

giải trí,... Ví dụ: về màu sắc nội thất, người châu Âu thích những màu sặc sỡ,

tươi sáng, người Nhật thích những màu lạnh, trầm. Khi dự án đặt ra nhằm hướng

-46-

vào khách thuê người Nhật thì sẽ không thể trang trí theo kiểu nội thất Âu. Hoặc

đối với người nước ngoài nhãn hiệu, thương hiệu một số sản phẩm có thể khẳng

định được chất lượng, nhưng người Việt thường không tin tưởng những hàng

hoá có nguồn gốc sản xuất từ nước thứ ba... Nếu không dung hoà được thì khả

năng nảy sinh mâu thuẫn trong quản lý rất cao. Vì vậy, khi quyết định đầu tư,

nhà đầu tư cần nghiên cứu để chọn hình thức đầu tư và quản lý dự án thích hợp.

2.2 Tình hình đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Hà Nội

2.2.1. Tầm quan trọng của việc phát triển các dự án BĐS có vốn đầu tư nước

ngoài tại Hà Nội

Hà nội là thủ đô của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam , là

trung tâm văn hoá và chính trị của cả nước và trung tâm kinh tế lớn thứ hai sau

Thành phố Hồ Chí Minh. Hà nội có diện tích tự nhiên là 92,1 nghìn hecta và là

một thành phố cổ với 1000 năm lịch sử . Vì vậy, trong bối cảnh hội nhập kinh tế

thế giới khi Việt Nam đã gia nhập WTO, mục tiêu của Hà Nội trong những

năm tới là trở thành thủ đô văn minh, hiện đại, có thể sánh vai với các thành phố

lớn khác trong khu vực. Chính quyền Hà Nội đã có định hướng tăng quy hoạch

phát triển kinh tế – xã hội của thủ đô giai đoạn 2001 – 2010 nhằm phát huy đối

đa các tiềm năng của mình và thu hút các nguồn vốn FDI, ODA để có thể tăng

trưởng các chi tiêu kinh tế cơ bản của thành phố lên từ 1,5 đến 2,5 lần vào năm

2010. Trong đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng và bất động sản đóng vai trò đặc

biệt quan trọng đối với việc đổi mới bộ mặt của thành phố. Lĩnh vực này đòi hỏi

một lượng vốn đầu tư rất lớn để có thể phát triển và điều này chỉ có thể được

giải quyết thông qua kêu gọi đầu tư nước ngoài.

Các dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản thường có qui mô

lớn, vị trí đẹp, thiết kế nổi bật, công nghệ hiện đại và cách quản lý chuyên

nghiệp. Với những công trình này, Hà Nội có thể có đầy đủ điều kiện cung cấp

trụ sở làm việc, khu vực cư trú, vui chơi giải trí, ... cho các nhà đầu tư từ nước

-47-

ngoài đến sống và làm việc tại đây, đồng thời đáp ứng được nhu cầu làm việc và

sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân. Với cơ sở hạ tầng và vật chất đầy đủ, khả

năng cạnh tranh của Hà Nội sẽ được tăng lên để thu hút vốn đầu tư, phát triển

kinh tế và phát triển ngành du lịch, một trong những thế manh của thành phố.

Đầu tư nước ngoài vào bất động sản sẽ tạo điều kiện về vốn để thực hiện

đúng quy hoạch xây dựng và cơ cấu xây dựng của thành phố. Hà Nội sẽ được

mở rộng về diện tích, phát triển được đô thị hoá các khu vực lân cận, từ đó vừa

không làm mất đi nét cổ kính riêng biệt lại vừa hiện đại hoá phù hợp với sự phát

triển kinh tế chung của đất nước và khu vực.

Cùng với các dự án có vốn đầu tư nước ngoài khác, các dự án BĐS góp

phần làm tăng GDP, tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố qua các đóng góp

về thuế, phí,... Trong năm 2006, khối đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 15%

tổng đầu tư xã hội trên địa bàn, đóng góp 16% GDP, 38% tổng kim ngạch xuất

khẩu, tạo 10% tổng thu ngân sách cho thành phố và thu hút 71 nghìn lao động

[16].

Các dự án BĐS do nước ngoài đầu tư đã thu hút rất nhiều lao động tại Hà

Nội, giải quyết công ăn việc làm , tăng thu nhập cho người lao động. Sự hấp dẫn

về thu nhập cùng những đòi hỏi cao về trình độ buộc là những yếu tố buộc

người lao động có ý thức tự tu dưỡng, rèn luyện nâng cao trình độ và tay nghề

để được nhận vào làm việc tại các doanh nghiệp này. Sự cạnh tranh tự nhiên

giữa các doanh nghiệp và người lao động đã giúp cho lực lượng lao động của Hà

nội có trình độ và tác phong làm việc hiện đại, năng động và chuyên nghiệp hơn.

Phát triển đầu tư nước ngoài vào các dự án BĐS giúp Hà nội tiếp nhận

công nghệ hiện đại và kinh nghiệm quản lý tiên tiến, đặc biệt trong lĩnh vực xây

dựng, tài chính và quản lý. Cùng với sự xuất hiện của các công trình ngày càng

hoàn thiện về thiết kế, cảnh quan, tiện ích sử dụng là kinh nghiệm quản lý cùng

với các kỹ năng quan trọng như kỹ năng hoạch định chiến lược, điều hành sản

xuất, quản trị marketing, tài chính, nhân sự,... cũng được đưa vào. Đây là cơ hội

-48-

để học tập những kiến thức và kỹ năng quí báu mà đội ngũ các nhà quản lý trong

nước có thể nghiên cứu và học tập để áp dụng cho các hoạt động kinh doanh của

mình. Bên cạnh đó, việc tiếp nhận sự khác biệt về văn hoá, môi trường kinh tế,

pháp luật, chính trị,... sẽ làm cho các nhà hoạch định chính sách của thành phố

có điều kiện ra soát lại những qui định của mình để có sự điều chỉnh cho phù

hợp, làm các chính sách được ban hành ngày càng có hệ thống và tính khả thi

cao hơn, kết hợp được hài hoà lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư, doanh nghiệp

trong nước và người lao động.

Sự xuất hiện của các dự án có vốn đầu tư nước ngoài nói chung và trong

lĩnh vực BĐS nói riêng đã tạo nên một sự cạnh tranh trong không khí hoạt động

của các doanh nghiệp trong nước và trong thành phố. Đó là việc cạnh tranh của

các doanh nghiệp tự hoàn thiện sản phẩm hoặc dịch vụ của mình với mong

muốn trở thành người cung cấp hay nhà thầu cho các dự án. Mặt khác, việc cạnh

tranh này cũng có thể là tự cải thiện chất lượng dịch vụ BĐS của các nhà phát

triển bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS trong nước để không bị thất thế

trước các dự án, công trình của nước ngoài. Ở khía cạnh nào, cũng làm cho

doanh nghiệp trong nước năng động hơn và các sản phẩm, dịch vụ được cung

cấp ra ngày càng có chất lượng tốt hơn.

2.2.2. Những thành công trong thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động

sản ở Hà Nội

2.2.2.1 Tình hình đầu tư vào BĐS tại Hà nội

Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính

tới ngày 22/4/2007, Hà nội đã thu hút 814 dự án đầu tư nước ngoài với tổng số

vốn đầu tư 10.251.931.996 USD, là thành phố đứng thứ 2 trong cả nước (sau

Thành phố Hồ Chí Minh) về thu hút đầu tư nước ngoài. Có thể nhận thấy, trong

những năm gần đây, đầu tư nước ngoài vào Hà nội đã tăng lên nhanh chóng cả

về số lượng dự án lẫn tổng vốn đầu tư đăng ký (Bảng 2.3). Điều này chứng tỏ,

-49-

Hà nội có sức hấp dẫn rất lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2007, Hà nội

phấn đấu thu hút vốn đầu tư đăng ký từ 1,5 tỷ USD trở lên với trên 200 dự án.

Bảng 2.3: Kết quả thu hút vốn ĐTNN của Hà Nội trong những năm gần đây

Đơn vị tính: triệu USD

Năm 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2/2007

Hạng mục

Số dự án cấp phép 44 60 66 74 110 194 33

Tổng vốn ĐT đang ký 200 362 162 293 1.585 1.120 145,5

Nguồn: Báo cáo tóm tắt kết quả đầu tư nước ngoài 2006và kế hoạch định hướng 2007 (Sở KH và ĐT Hà nội)

Tổng vốn ĐT thực hiện 85 175 200 270 300 - -

Trong các dự án đầu tư nước ngoài vào Hà Nội, có rất nhiều dự án phát

triển BĐS và c ó số vốn rất lớn. Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ

Kế hoạch và Đầu tư (Xem Phụ lục 1 và Phụ lục 2), tính đến tháng 3 năm 2007,

đã có 36 dự án có vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực phát triển văn phòng và

căn hộ và 30 dự án có vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực khách sạn và du lịch

đã chính thức được cấp phép triển khai xây dựng và đi vào hoạt động. Ba dự án

đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Hà nội đang được triển khai là Dự án phát triển

Khu đô thị mới Nam Thăng long (liên doanh với) Singapore với tổng vốn đầu

tư 2,1 tỷ USD; dự án phát triển Khu đô thị mới Bắc Thăng Long (liên doanh với

Thái lan) với tổng vốn đầu tư là 236 triệu USD và dự án Tổ hợp văn phòng, căn

hộ, trung tâm thương mại và giải trí của Công ty Coralis VietNam (100% vốn

Luxembourg). Tháng 1/2006, dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hàn Quốc) với

tổng vốn đầu tư 314 triệu USD đã được cấp giấy phép đầu tư.

Trong năm 2006 và đầu năm 2007, có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài

đang tiến hành thủ tục xin cấp phép trong lĩnh vực BĐS với các dự án có qui mô

đầu tư rất lớn như dự án khách sạn 5 sao tại khu X1 (1,98ha) của tập đoàn

-50-

Charmvit (Hàn Quốc) với vốn đầu tư khoảng 80-100 triệu USD; dự án tổ hợp

khách sạn 5 sao tại khu X2 (4 ha) của tập đoàn Riviera (Nhật bản) với vốn đầu

tư 550 triệu USD, dự án tổ hợp khách sạn 5 sao trên đường Phạm Hùng của tập

đoàng KeangNam (Hàn Quốc) với vốn đầu tư dự kiến 500 triệu USD; dự án

Công viên Tuổi trẻ Thủ đô là liên doanh của tập đoàn RAFIN (Ba lan) với Tổng

công ty Du lịch Hà nội với mục đích xây tổ hợp khách sạn, trung tâm thương

mại, văn phòng và căn hộ cao cấp với tổng số vốn khoảng 200 triệu USD; dự án

West Gate xây dựng và kinh doanh tổ hợp văn phòng, khách sạn, trung tâm

thương mại và căn hộ bán lẻ của tập đoàn Orix (Nhật bản) liên doanh với Tổng

công ty Gốm và Thuỷ tinh Việt Nam (Viglacera) trên diện tích 35.000 m2 đối

diện với Trung tâm Hội nghị Quốc gia với số vốn dự định hơn 100 triệu USD,...

Bên cạnh đó, rất nhiều các nhà đầu tư nước ngoài và Việt Kiều đã đến Hà nội để

khảo sát, tìm vị trí và đối tác đầu tư vào lĩnh vực BĐS.

Trong những lĩnh vực ưu tiên thu hút đầu tư nước ngoài của thành phố Hà

nội hiện nay có việc ưu tiên các dự án đầu tư phát triển các khu đô thị mới Bắc

Sông Hồng cùng các trung tâm văn phòng, thương mại, triển lãm, đào tạo -

nghiên cứu – phát triển đi cùng và các dự án cải tạo và phát triển các khu tập thể

cũ trong thành phố thành những khu dân cư đô thị hiện đại với hạ tầng hoàn

chỉnh.

2.2.3 Tình hình kinh doanh bất động sản ở Hà nội hiện nay

Theo quan điểm của một công ty chuyên nghiệp về quản lý và phát triển

BĐS là Công ty CBRE Việt Nam , các toà nhà thương mại ở Hà Nội được chia

thành 3 hạng: hạng A, hạng B và hạng C như trong bảng sau (Bảng 2.4).

-51-

Xếp Hạng

Hạng A

Hạng B

Hạng C

Loại công trình

Các toà nhà văn phòng

+ Nằm trong khu trung tâm

+ Nằm trong khu trung

+ Không nằm trong khu

kinh doanh

thương mại

tâm kinh doanh thương

vực CBD

(CBD). Đó

là các quận

mại hoặc khu giáp ranh

Hoàn Kiếm, Ba đình và

với CBD.

những khu vực thuộc quận

Đống Đa, Hai Bà Trưng

giáp ranh với hai quận đó

+ Kiến trúc nổi bật (do các

+ Kiến trúc đẹp, cao

+ Kiến trúc thiết thực,

kiến trúc sư và nhà thần nổi

trên 7 tầng, diện tích

diện tích mặt sàn dưới

tiếng đảm nhiệm). Toà nhà

mặt sàn từ 500m2 đến

500m2

cao tầng, diện tích mặt sàn

1000m2

lớn hơn 1000m2 và tốt nhất

là không có cột giữa

Các toà nhà dân cư

+ Nằm trong khu trung tâm

+ Nằm trong khu trung

+ Không nằm trong khu

kinh doanh thương mại hoặc

tâm kinh doanh thương

vực CBD

khu giáp ranh với CBD.

mại hoặc khu giáp ranh

+ Diện tích mặt bằng rộng,

với CBD.

tiện nghi cao cấp

(sân

+ Tiện nghi tiêu chuẩn

+ Thiết thực, có một vài

tennis, bể bơi, khu chăm sóc

và có hầu hết các dịch

tiện nghi và dịch vụ đi

sức khoẻ), có đầy đủ mọi

vụ. Trang thiết bị nội

dịch vụ khép kín đồng bộ.

thất đầy đủ, hiện đại.

kèm. Trang thiết bị nội thất tốt, đầy đủ.

Trang thiết bị nội thất đầy

đủ, hiện đại, sang trọng

(Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis VietNam )

Bảng 2.4: Phân hạng các toà nhà

Tuỳ vào đối tượng khách hàng mà nhà kinh doanh BĐS muốn cung cấp

dịch vụ mà nhà đầu tư sẽ lựa chọn quy mô, vị trí đất đầu tư phù hợp với ngân

sách và mục đích của mình.

2.2.3.1 Tình hình kinh doanh văn phòng cho thuê:

Thị trường văn phòng cho thuê của Hà Nội hiện nay đang sôi động hơn

bao giờ hết. Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giới kinh doanh tin

-52-

rằng sẽ tiếp tục xảy ra sốt giá với các văn phòng hạng A là dòng vốn đầu tư

nước ngoài đang đổ vào Việt Nam ngày một lớn. Số công ty, văn phòng đặt trụ

sở tại Hà Nội đang tăng lên mạnh mẽ cùng với sự có mặt của đông đảo các

doanh nhân nước ngoài và Việt Kiều. Bản thân một số doanh nghiệp trong nước

có năng lực về tài chính cũng muốn chuyển vào các toà văn phòng cao cấp để

hưởng dịch vụ tốt hơn và nâng cao hình ảnh, thương hiệu của mình với các đối

tác. Vì vậy, đối tượng khách hàng mà các toà nhà hạng A nhắm tới giờ đây

không chỉ là những công ty, văn phòng nước ngoài mà còn là những công ty lớn

hoặc kinh doanh thành công tại Việt Nam . Xu hướng của hầu hết các khách

thuê văn phòng là muốn làm việc tại một toà nhà hiện đại, tiện nghi có cách

quản lý chuyên nghiệp. Trong khi số lượng các toà nhà hạng A và B tại Hà nội

không đủ để đáp ứng nhu cầu đó (Biểu 2.1).

Biểu 2.1: Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng A và hạng B

(Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis VietNam )

-53-

Chỉ mới 2, 3 năm trước đây, giá cho thuê bình quân tại các toà nhà hạng A ở Hà Nội chỉ vào khoảng 24USD/m2/tháng nhưng đến nay giá thuê văn phòng đã tăng mạnh, vượt xa mức 30USD/m2/tháng mà vẫn kín chỗ thuê. Giá thuê đã

vượt quá 50USD/m2/tháng tại các vị trí đẹp trong các trung tâm thương mại lớn

như Vincom City Towers, Luxury Mall,…Các toà nhà hạng B cũng được cho

thuê với tỷ lệ rất cao. Trong Quý I/2007, giá thuê văn phòng hạng A đã tăng 5%

so với quý trước (Biểu 2.2).

Biểu 2.2: Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà nội (Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Mặc dù chưa chính thức khai trương nhưng hai toà nhà hạng A là Opera

Business Centre (Hongkong) ở đường Lý Thái Tổ và Pacific Place (Pháp) trên

đường Lý Thường Kiệt ở Hà nội dù mới sắp đi vào hoạt động cũng có giá tương

tự và đã kín chỗ đặt thuê. Hai cao ốc hạng B khác là Viglacera Tower và VIT

Tower cũng đã được đặt thuê hết chỗ. Các công ty kinh doanh BĐS dự báo sức

ép của nhu cầu thuê văn phòng hạng A sẽ không giảm cho đến năm 2008, bởi

-54-

trong khoảng thời gian đến đó, không có thêm một cao ốc văn phòng hạng A

nào đi vào hoạt động.

Một vấn đề mà cả chủ toà nhà lẫn khách thuê đều đặc biệt quan tâm tại

các toà nhà văn phòng, đó là các bãi đỗ xe. Các toà nhà thường có bãi đỗ xe

trong tầng hầm, hoặc trên một số tầng trong toà nhà. Tuy nhiên, với số lượng xe

máy quá động của các nhân viên làm việc trong đó, cộng thêm với việc ngày

càng có nhiều người sử dụng ô tô, cũng như các xe ô tô của các văn phòng, đa

số các toà nhà hiện nay bị quá tải về chỗ đỗ xe và điều này khó có thể khắc phục

được và đó cũng là một điểm mà các nhà đầu tư BĐS cần quan tâm đặc biệt đối

với các dự án sau này.

Dự đoán trong năm 2008 sẽ có 33.000m² tổng diện tích sàn văn phòng

Hạng A sẽ đi vào hoạt động và rất nhiều tòa nhà văn phòng Hạng B khai trương

trong năm 2007, 2008. Thị trường văn phòng cho thuê của Hà nội sẽ vẫn còn rất

phát triển trong một vài năm tới. Tuy nhiên, sau năm 2010, thị trường văn

phòng có thể sẽ phải đối mặt với sự bão hoà và giá cho thuê sẽ giảm xuống.

2.2.3.2 Tình hình kinh doanh căn hộ cho thuê

Tuy không được “nóng” như thị trường văn phòng cho thuê nhưng thị

trường căn hộ cho thuê cũng đang phát triển rất tốt với hệ số sử dụng cao và giá

thuê tăng lên (Biểu 2.3).

-55-

Biểu 2.3: Căn hộ cho thuê trong Quý 1/2007 và tỷ lệ còn trống (Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Đối tượng của thị trường này là các cá nhân và tổ chức nước ngoài làm

việc tại Hà nội. Hiện tại, số lượng các căn hộ cho thuê vẫn đang tăng lên theo

nhu cầu sử dụng nhưng giá thuê chỉ tăng nhẹ, trung bình từ 18,7 đến 49,6

USD/m2/ tháng. Giá của các căn hộ nhỏ có xu hướng tăng cao hơn các căn hộ

có diện tích lớn (Biểu 2.4). Đầu tư vào căn hộ cho thuê cũng rất hấp dẫn các nhà

đầu tư nước ngoài. Tiền thuê căn hộ thường được thanh toán trước trong thời

hạn dài nên có thể mang lại doanh thu ổn định cho nhà đầu tư.

-56-

Biểu 2.4: Giá thuê phân theo loại hình căn hộ (USD/m2/tháng) (Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam) Khi đầu tư vào các dự án có quy mô nhỏ, chủ đầu tư cũng không nhất

thiết phải trang bị các tiện nghi giải trí kèm theo mà chỉ cần chú trọng đến chất

lượng của căn hộ và dịch vụ cung cấp cho căn hộ ấy như làm buồng, điện nước,

ADSL, kênh truyền hình,... Như vậy sẽ tiết kiệm được nhiều chi phí và giảm

được tiền thuê, và sẽ tăng được tỷ lệ thuê lên.

Trong thời gian tới, các căn hộ cho thuê có xu hướng phát triển thành căn

hộ – khách sạn (hotel apartment). Thực tế thời gian qua cho thấy, do hạn chế của

thị trường khách sạn cao cấp tại Hà Nội, nhất là trong các sự kiện kinh tế, chính

trị, văn hoá và du lịch, các căn hộ đã được đem cho thuê với giá của khách sạn

và chủ đầu tư đã thu được một khoản lợi nhuận cao hơn so với cho thuê dài hạn.

Vì vậy, các chủ đầu tư sẵn sàng trang bị cho căn hộ của mình để đón tiếp khách

ngắn hạn vào bất cứ lúc nào.

-57-

Đầu tư vào căn hộ thương đi kèm với việc cung cấp các dịch vụ sinh hoạt

như làm buồng, ăn uống, giặt là, mua hàng, ... Để tiết kiệm chi phí thuê ngoài,

các nhà đầu tư và quản lý phải đào tạo đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp riêng.

2.2.3.3. Tình hình kinh doanh nhà ở

Đây là lĩnh vực mới đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhưng lại phát

triển rất nhanh và được các nhà đầu tư rất quan tâm. Nguyên nhân của điều này

là do luật pháp Việt Nam đã cho phép người Việt Nam định cư tại nước ngoài

có quyền mua nhà, đồng thời, mức sống và nhu cầu sinh hoạt của người Việt

Nam cũng tăng rất nhanh nên ngày càng nhiều người muốn và có khả năng mua

nhà tại những khu dân cư cao cấp, tiện nghi, hiện đại và văn minh. Mặt khác,

khi tiến hành dự án xây nhà để bán, nhà đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh hơn (do

các khách hàng phải ứng tiền mua nhà trước), từ đó có thể tính toán được doanh

thu và lợi nhuận từ dự án ngay sau một thời gian ngắn triển khai dự án, điều này

cho phép các nhà đầu tư có thể tiếp tục lên kế hoạch cho các án khác của mình

nhằm nhanh chóng quay vòng vốn.

Khi đầu tư vào thị trường nhà ở, các nhà đầu tư nước ngoài thường tập

trung vào các dự án lớn, có chất lượng cao, dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế, còn các

nhà đầu tư trong nước thường chiếm ưu thế trong các dự án có quy mô vừa và

nhỏ, chất lượng khá. Những dự án hiện nay đã triển khai và đã bán được gần hết

là Golden West Lake, Chelsea Park, The Mannor, Pacific Place, Ciputra... Giá

bán tại các căn hộ này cũng tăng rất nhanh trong thời gian qua (Biểu 2.5).

Theo dự đoán của các chuyên gia BĐS, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục gia

tăng mạnh và tình hình kinh doanh tại các dự án có chất lượng cao sẽ rất khả

quan. Tuy nhiên, các căn hộ ở vị trí trung tâm vẫn có một khoảng cách rất xa về

giá bán so với các vị trí ở xa. Hiện nay, cũng chưa có nhiều nhà đầu tư mặn mà

trong việc cải tạo các chung cư cũ ở Hà nội dù có rất nhiều vị trí đẹp. Lý do chủ

yếu là các nhà đầu tư lo ngại vấn đề đền bù tái định cư và giải phóng mặt bằng

tại các khu vực này.

-58-

(Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis VietNam )

Biểu 2.5: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu

Việc phát triển kinh doanh nhà ở sẽ kéo theo sự ra đời của các khu đô thị

mới để đảm bảo một môi trường sinh hoạt hoàn chỉnh với các trường học, bệnh

viện, khu vui chơi, công viên.... Hiện này những khu căn hộ cao cấp đã có nhiều

người đến ở như Ciputra, the Mannor,... và sắp tới các căn hộ cao cấp khác như

Golden West Lake, Pacific Place (là hai khu căn hộ đắt tiền nhất hiện nay),

Chealsea Park, Hoa Binh Towers,... hay các đô thị mới như Tây Hồ Tây, Nam

Thăng Long, Việt Hưng, Bắc Sông Hồng, ... sẽ thu hút một lượng dân cư và

người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại đó. Vì vậy, chính quyền thành

phố cần thu hút cả đầu tư cho việc phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực

này.

-59-

2.2.3.4. Tình hình kinh doanh khách sạn

Do sự phát triển kinh tế (qua làn sóng đầu tư nước ngoài và hội nhập kinh

tế) và du lịch của Việt Nam cùng với sự xuất hiện của các hãng hàng không giá

rẻ như Asia Air, Jet Star, Tiger Airlines & Hong Kong Air,... những năm gần

đây, Hà nội đã thu hút một số lượng rất lớn khách quốc tế (Biểu 2.6)

Biểu 2.6: Số lượt khách quốc tế đến Việt Nam 1990 – 2006 (Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Tuy nhiên, hầu hết các khách sạn 4 và 5 sao đã đi vào hoạt động từ những

năm 90 và không có khách sạn mới nào đi vào hoạt động trong một vài năm qua.

Vì vậy, hiện nay Hà Nội đang rất thiếu những khách sạn cao cấp trong khi nhu

cầu sử dụng rất cao. Hiện nay, Hà Nội chỉ có 8 khách sạn 5 sao, 6 khách sạn 4

sao. Các khách sạn đều đạt hiệu suất sử dụng xấp xỉ 84% trong quý 1/2007 với

giá cho thuê trung bình 115USD/ngày chưa có thuế và dịch vụ phí (Biểu 2.7).

Theo tính toán của các chuyên gia, với mức giá đó, chỉ cần hiệu suất sử dụng

30% trở lên là có thể hoà vốn và bắt đầu có lãi. Dự đoán, trong năm 2007, sẽ có

320 phòng khách sạn từ 3-5 sao được đưa vào sử dụng và sẽ thêm 4 khách sạn 5

-60-

sao được cấp giấy phép đầu tư. Do đó, đầu tư vào kinh doanh dịch vụ khách sạn

tại Hà nội cũng vô cùng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư.

Biểu 2.7: Hiệu suất sử dụng phòng trung bình và giá phòng

(Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

tại các khách sạn 5 sao

Một trong các nhân tố kích thích phát triển đầu tư vào khách sạn tại Hà

nội là sự phát triển của hoạt động du lịch trong thời gian gần đây khiến số lượng

khách có nhu cầu thuê phòng ở ngắn hạn tăng lên. Các công ty tổ chức Tour du

lịch tại nước ngoài thường ký hợp đồng hợp tác với các khách sạn lớn theo mùa

du lịch hoặc trong các sự kiện đặc biệt thu hút khách tham quan đến Hà nội. Vì

vậy mà trong hai năm gần đây, có những thời điểm khách vãng lai không thể

thuê nổi một phòng khách sạn 4 hoặc 5 sao nào trong một thời gian khá dài.

Trong một vài năm tới, lượng cung về khách sạn 4, 5 sao sẽ tăng rất nhanh do

-61-

hiện nay có rất nhiều dự án đầu từ vào khách sạn đã bắt đầu khởi công hoặc xin

giấy phép. Đa số, các dự án này đều có qui mô rất lớn và ở những vị trí thuận

tiện. Dự đoán, khi các khách sạn đã và đang xin giấy phép đầu tư hiện nay đi

vào hoạt động, sẽ có sự cạnh tranh mạnh mẽ về chất lượng dịch vụ, đồng thời,

các khách sạn hiện đang kinh doanh sẽ phải tự đổi mới để giữ khách hàng hiện

tại và tiếp tục khai thác nguồn khách mới.

2.2.3.5. Tình hình kinh doanh cho thuê các khu trung tâm thương mại

Thị trường bán lẻ vẫn chưa phát triển mạnh tại Hà Nội nên hiện nay các

tập đoàn bán lẻ nước ngoài đang rất năng động trong việc tìm kiếm các cơ hội

và chuẩn bị cho sự thâm nhập thị trường Việt Nam sau ngày 1/1/2009. Trong

khi đó, các nhà bán lẻ nội địa cũng tích cực mở rộng mạng lưới của mình trước

thời điểm này.

Các trung tâm thương mại cũng chỉ mới được khai trương tại Hà nội

những năm gần đây nhưng nhu cầu lớn và đang tiếp tục tăng mạnh trong khi

lượng cung vẫn còn hạn chế. Xu hướng và thị hiếu tiêu dùng của người dân Hà

nội đã hướng về những nhãn hiệu nổi tiếng, vì vậy ngày càng nhiều thương hiệu

quốc tế có mặt tại Việt Nam và Hà Nội. Điều này làm giá thuê tại các trung tâm

thương mại tăng mạnh nhưng vẫn không đủ đáp ứng (Biểu 2.8).

Trong thời gian tới sẽ có một số dự án tiêu biểu của nước ngoài như

Ciputra Mall (Khu đô thị Nam Thăng Long - 2010), the Landmark (Liễu Giai -

Đào tấn - 2010), The Garden (Mỹ đình - 2009)... sẽ được hoàn thành, tuy nhiên

trong thời gian trước mặt sẽ chỉ có các dự án của nhà đầu tư trong nước được

đưa vào sử dụng như Viet Tower (Thái Hà), Thai Thinh Plaza (Thái Thịnh) vào

Quý 1/2008. Khi đầu tư phát triển các khu đô thị mới, nhà đầu tư nước ngoài

cũng rất chú trọng phát triển các dự án này để đảm bảo tính đồng bộ và tiện ích

của khu dân cư, đồng thời có thể cùng lúc phát triển lĩnh vực quản lý kinh doanh

bán lẻ.

-62-

Biểu 2.8: Diện tích và giá thuê tại các trung tâm thương mại HN (Nguồn: Công ty Quản lý và Tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

2.2.4. Những hạn chế của việc đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

tại Hà Nội

2.2.4.1 Những tồn tại

Các dự án FDI đầu tư vào ngành BĐS tại Hà Nội còn rất hạn chế, chưa

tương xứng với tiềm năng của các đối tác này, đặc biệt chưa tận dụng và phát

huy được lợi thế của Thủ đô trong phát triển kinh tế và du lịch. Cơ cấu hình

thức đầu tư của các dự án FDI chưa đa dạng. Các hình thức đầu tư mới chỉ tập

trung vào hình thức doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư

nước ngoài. Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh và các hình thức đầu tư

khác còn rất hạn chế.

-63-

Nhìn chung, tiến độ thực hiện của hầu hết các dự án còn chậm so với luận

chứng kinh tế kỹ thuật của dự án. Nhiều dự án được cấp trước thời kỳ khủng

hoảng tài chính khu vực vẫn không triển khai hoặc mới chỉ triển khai một số ít

hạng mục như dự án,... Nhiều dự án bất động sản vẫn “dậm chân tại chỗ” do

vướng cơ chế chính sách, gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng, như dự

án khu đô thị Trấn Sông Hồng, dự án tổ hợp Tháp Văn phòng Hoa Anh đào tại

Bến xe Kim mã,.... Một số dự án gặp vướng mắc kéo dài chưa được xử lý dứt

điểm gây ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Kết quả là chênh lệch giữa vốn

đăng ký và vốn thực hiện còn lớn, tốc độ tăng vốn thực hiện chưa cao. Thậm chí

có dự án đã bị rút giấy phép đầu tư (Liên doanh Daewoo Hanel xây dựng khu

công nghiệp, thương mại, nhà ở tại Sài đồng) sau 8 năm cấp phép mà chủ đầu tư

mới chỉ làm được một việc là cắm cọc mốc giới cho diện tích đất được giao để

đầu tư.

Tỷ lệ các dự án đầu tư nước ngoài có sử dụng công nghệ cao, công nghệ

nguồn còn thấp. Trong số các đối tác nước ngoài thì châu Âu và Hoà Kỳ đầu tư

chưa lớn và chưa tương xứng với tiềm năng của họ.

Một số doanh nghiệp có vốn đầu tư ngước ngoài không thực hiện đúng

những quy định của luật pháp về việc sử dụng lao động là người Việt Nam ,

như: kéo dài thời gian học nghề, trả lương thấp hơn mức lương tối thiểu do Nhà

nước quy định, không thực hiện đúng chế độ bảo hiểm xã hội, kéo dài thời gian

lao động trong ngày, ... Trong khi đó, nhiều người lao động không nắm được các

quy định của pháp luật, cộng thêm việc thiếu các tổ chức công đoàn , các cán bộ

của bên Việt Nam không bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người lao

động,... đó chính là nguyên nhân chủ yếu xảy ra các tranh chấp về lao động

trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2.2.2.2 Nguyên nhân:

+ Hệ thống luật pháp, chính sách mặc dù đã được hoàn thiện và cập nhật

liên tục song những thay đổi của chúng ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định

-64-

của nhà đầu tư. Rất nhiều ý kiến của các nhà đầu tư và doanh nghiệp cho rằng,

sự hạn chế của vốn đầu tư là do các quy định pháp luật, chính sách hay thay

đổi. Nguyên nhân chính vẫn là do hệ thống các quy định này đang gắn với quá

trình chuyển đổi của nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền

kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhiều quan hệ kinh tế mới phát

sinh vượt ra ngoài khả năng kiểm soát của hệ thống luật pháp, chính sách. Hơn

nữa, hệ thống quy định của chính sách, pháp luật lại đang trong quá trình điều

chỉnh phù hợp với thông lệ quốc tế. Có những điều luật từ khi ban hành đến khi

có những văn bản hướng dẫn thi hành phải mất vài tháng. Các quy định về đầu

tư bất động sản còn một số điểm chưa rõ ràng hoặc mâu thuẫn với quyền lợi của

nhà đầu tư khiến cho nhà đầu tư dễ nản lòng.

Ví dụ, mới đây nhất, Điều 12, Quyết định số 153 năm 2006 của ủy ban

Nhân dân Thành phố Hà nội qui định:

“Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở có diện tích trên 3.000m2 đất, theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư

giúp Thành phố chuẩn bị mặt bằng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở (khu quy hoạch

xây dựng nhà chung cư) để Thành phố chủ động đầu tư xây dựng quỹ nhà ở

phục vụ nhu cầu chung của thành phố. Phần diện tích đất này, Thành phố thanh

toán hoàn trả chủ đầu tư đủ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo kết quả thẩm

định của liên ngành và được UBND Thành phố phê duyệt.” [19]

Quy định này đã khiến nhiều nhà đầu tư phát triển BĐS trong và ngoài

nước rất bất bình. Khi thiết kế dự án, nhà đầu tư đã phải đưa ra một ý tưởng kiến

trúc cho toàn bộ công trình trên diện tích mảnh đất họ đầu tư, vậy sẽ lấy 20% đất

của phần nào để trả lại cho thành phố, và giả sử, nếu việc ấy được thực hiện thì

việc xây dựng và sử dụng diện tích đó của thành phố sẽ làm hỏng ý tưởng thiết

kế ban đầu, gây ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh. Nếu nhà đầu tư nộp khoản

tiền tương đương thay vì giao lại đất cho thành phố sẽ làm nảy sinh vấn đề nộp

-65-

tiền (20% tổng kinh phí đất đầu tư xây dựng) dựa trên cơ sở nào, và để tránh

phải nộp nhiều tiền, sẽ nảy sinh hiện tượng không trung thực khi kê khai chi phí

xây dựng dự án. Cũng tương tự như vậy khi nói về mức hoàn trả kinh phí đầu tư

hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư vì sự đánh giá về kinh phí của nhà đầu tư và kết

quả thẩm định liên ngành sẽ không thống nhất, và nhà đầu tư lo ngại sẽ phải

gánh chịu thiệt thòi. Quy định này hoàn toàn không phù hợp với chủ trương thu

hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở tại Hà nội và cần phải bị bãi bỏ

hoặc sửa đổi.

Môi trường đầu tư cũng đã được cải thiện đáng kể song vẫn tồn tại những

hạn chế như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện , nước , giao thông, dịch vụ viễn

thông ... Đây chính là các điều kiện tối thiểu để hình thành một dự án và đảm

bảo lợi nhuận kinh doanh cho nhà đầu tư. Chi phí dịch vụ ở Việt Nam còn cao

hơn ở các nước trong khu vực như cước viễ thông, giá điện, chi phí vận tải ...

Hiện tại, chi phí dịch vụ ở Hà Nội cao hơn các thành phố khác trong khu vực: tiền thuê đất ở vùng nội đô thị là 1 - 12 USD/m2 năm, ngoại ô là 0.35 - 7,2 USD/m2/năm. Đặc biệt trong thời gian gần đây Hà Nội còn gặp phải sự cạnh

tranh gay gắt từ các địa phương trong nước (chủ yếu là do tình trạng khan hiếm

đất đai, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao, chính sách thuế, giá lao động,

các thủ tục cấp phép,... ), thậm chí một số địa phương còn giảm giá đất để thu

hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Đây là yếu tố gây bất lợi cho Hà Nội trong

thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài. Đã có những dự án sau khi nhà đầu

tư khảo sát tại Hà Nội đã rút vốn không đầu tư nữa hoặc chuyển sang đầu tư ở

địa phương khác. Hà Nội còn phải phấn đấu nhiều hơn nữa để nâng cao năng lực

cạnh tranh của mình khi Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh về môi trường kinh

doanh (PCI) do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam xếp hạng năm

2006 của Hà Nội đứng thứ 40 (tụt tới 26 bậc so với bảng xếp hạng năm

trước)[5].

-66-

Công tác xúc tiến đầu tư có nhiều cố gắng nhưng gặp khó khăn do thiếu

kinh phí để tổ chức các cuộc vận động đầu tư ở nước ngoài cũng như hoàn chỉnh

các tài liệu xúc tiến đầu tư. Thành phố hiện vẫn đang thiếu cán bộ có chuyên

môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đã phối

hợp xây dựng văn phòng xúc tiến thương mại, du lịch, đầu tư của thành phố ở

Tokyo (Nhật bản) ... Kinh phí cho quảng cáo du lịch còn quá thấp, bình quân

mỗi khách quốc tế đến Hà Nội chi tiêu 700USD nhưng ngành du lịch bỏ ra có 1

USD dành cho quảng bá xúc tiến. Với mức kinh phí thấp như vậy, việc quảng bá

hình ảnh du lịch Hà Nội đến các thị trường quốc tế gặp nhiều khó khăn.

Một số lĩnh vực có lợi nhuận cao như kinh doanh khách sạn, văn phòng,

căn hộ,... hiện nay đang có sự cạnh tranh từ khu vực kinh tế trong nước. Chất

lượng các sự án hiện đang đầu tư tại Hà Nội chưa được cao, chưa gây được lòng

tin cho các nhà đầu tư nước ngoài. Tỷ lệ các dự án đổ bể và gặp khó khăn trong

triển khai còn lớn, trong đó một số dự án gặp vướng mắc kéo dài như dự án của

công ty liên doanh khách sạn Indochine Hà Nội, công ty TNHH khu nghỉ ngơi

sân golf Nội Bài. Trong các dự án kinh doanh BĐS hiện nay, chỉ khoảng hơn

một nửa là có lãi, còn lại là đang hoạt động bình thường hoặc vẫn còn khó khăn

về tài chính, phải xin giãn nợ, chưa triển khai hoạt động hoặc giãn tiến độ thực

hiện.

Thành phố còn chưa thật sự chủ động trong việc xây dựng danh mục dự

án kêu gọi đầu tư nước ngoài phù hợp với nhu cầu phát triển trong giai đoạn

mới, nhất là việc khuyến khích vốn FDI vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng.

Quy hoạch tổng thể của Thủ đô đã được Chính phủ phê duyệt tuy nhiên

các quy hoạch chi tiết, khu vực chưa được phê chuẩn đồng bộ do vậy đã gây khó

khăn có các nhà đầu tư nước ngoài. Vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng đã

gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư nước ngoài. Do thiếu quy hoạch chi

tiết nên công tác đền bù, giải toả, giải phóng mặt bằng điễn ra thường chậm hơn

so với tiến độ và làm tăng thái độ chần chừ, do dự của nhà đầu tư.

-67-

Thủ tục hành chính, thủ tục cấp phép còn phức tạp, rườm rà, thời gian trả

lời của các Bộ, ngành đối với dự án chậm, chưa đáp ứng quy định, thủ tục cấp

phép cũng là yếu tố hạn chế dòng vốn đầu tư nước ngoài. Khoảng 60% ý kiến

phỏng vấn cho rằng thủ tục hành chính vẫn còn phức tạp, kéo dài là yếu tố hạnh

chế đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, khi các doanh nghiệp FDI

trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn muốn thuê lao động nước ngoài hay nhà

quản lý nước ngoài làm việc tại Việt Nam thì thủ tục nhập cảnh cho họ cùng

thân nhân rất phiền hà, phức tạp, kéo dài điều này cũng khiến cho các nhà đầu tư

nước ngoài e ngại.

Công tác quản lý đầu tư, nhất là quản lý sau cấp phép còn hạn chế do

thiếu sự phối hợp đồng bộ và chặt chẽ giữa các cấp, ngành chức năng. Đặc biệt

là khâu kiểm tra của các cơ quan nhà nước đối với nội dung của các báo cáo

hoạt động định kỳ mà các doanh nghiệp nộp lên. Vì vậy, các cơ quan chức năng

có thể không nắm được thông tin chính xác và trung thực về tình hình hoạt

động, kinh doanh của các dự án này.

Con người là khâu quyết định nhưng đang là khâu yếu. Trình độ cán bộ

làm công tác đầu tư nước ngoài ở Hà Nội và làm việc trong ngành bất động sản

và du lịch Hà Nội còn hạn chế, chưa được đào tạo bài bản, thiếu thông tin nên

việc hướng dẫn các nhà đầu tư về luật Đầu tư nước ngoài còn yếu kém, chưa

thống nhất, làm hạn chế phát triển dự án FDI trên địa bàn.

2.3. Tình hình quản lý bất động sản tại Hà nội

Như trong khái niệm quản lý bất động sản đã nêu ở chương 1 của luận

văn, việc quản lý dự án BĐS có thể do tự chủ đầu tư BĐS thực hiện hoặc thuê

một công ty chuyên nghiệp thưc hiện, trong đó mỗi hình thức quản lý đều có

những ưu điểm và hạn chế riêng.

2.3.1 Hoạt động quản lý của các chủ đầu tư dự án bất động sản

-68-

Hiện nay, đa số các toà nhà văn phòng và một số toà nhà kinh doanh căn

hộ cho thuê ở Hà nội là do chủ đầu tư tự quản lý như 63 Lý Thái Tổ, Central

Office Building, International Center, Janadeco, Pan Horison, ...

2.3.1.1 Nội dung công việc quản lý BĐS

Việc quản lý một tòa nhà thương mại thường bao gồm những hạng mục

sau đây:

+ Các công tác về nhân sự: tuyển dụng, đào đạo, điều hành và giám sát hoạt

động của nhân viên

+ Các công việc với khách hàng: Quản lý, thu chi hàng ngày, cung cấp dịch vụ,

tổ chức sự kiện, marketing,

+ Các kế hoạch tài chính, đối ngoại, marketing, các thủ tục, báo cáo với cơ quan

quản lý, các kế hoạch phát triển ngắn và trung hạn

+ Các công việc với nhà thầu và các nhà cung cấp hàng hoá dịch vụ: cây cảnh,

thực phẩm, thư báo, thông tin, ...

+ Các công việc bảo trì , bảo dưỡng máy móc thiết bị, trang trí làm đẹp để duy

trì chất lượng công trình

2.3.1.2. Ưu điểm và hạn chế của việc tự quản lý bất động sản

* Những ưu điểm:

+ Chủ đầu tư được điều hành dự án theo hướng mình đặt ra, trực tiếp quản lý

điều hành các nhân viên, do đó có thể phát hiện và khắc phục được ngay các

điểm còn hạn chế trong vận hành và kinh doanh, nhất là vấn đề cung cấp dịch vụ

và bảo trì, bảo dưỡng.

+ Doanh thu và tình hình tài chính được giữ bí mật

+ Tiết kiệm được chi phí quản lý

+ Chủ động trong việc hoạch định các chiến lược kinh doanh và tài chính

+ Tích luỹ được kinh nghiệm, quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp... cho các

dự án sau

-69-

+ Đội ngũ cán bộ và nhân viên chuyên nghiệp, có trình độ cao làm tăng chất

lượng dịch vụ của toà nhà vì do nhà quản lý xét tuyển theo một tiêu chuẩn chung

của mình.

* Những hạn chế:

+ Do thiếu kinh nghiệm và không am hiểu về các tập quán kinh doanh dịch vụ,

nhất là trong thời gian đầu tiên, hoạt động của công trình sẽ gặp nhiều khó khăn,

đặc biệt là sẽ bị nhiều khiếu nại từ khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của toà

nhà.

+ Các nhân viên thiếu chuyên nghiệp và thiếu năng động khi làm việc vì đa số

họ được xét tuyển trên quan điểm của nhà đầu tư, chưa chắc đã phù hợp với

công việc quản lý vận hành

+ Dễ nảy sinh tình trạng tiêu cực về tài chính (ví dụ: việc nhận chênh lệch hợp

đồng giữa chủ đầu tư và các nhà cung cấp, khách hàng,...)

+ Dễ phát sinh mâu thuẫn trong nội bộ do môi trường làm việc không chuyên

nghiệp nên dễ bị lẫn lộn các vị trí công việc

2.3.2 Hoạt động của các công ty quản lý BĐS tại Hà nội

Quản lý BĐS là một lĩnh vực kinh doanh khá mới tại Việt Nam và Hà

nội. Mục đích chung của việc quản lý BĐS là bảo cho công trình được vận hành

và kinh doanh có hiệu quả nhất. Kể từ khi có các dự án BĐS có vốn đầu tư nước

ngoài, các công ty quản lý BĐS mới có mặt tại Việt Nam và Hà nội. Sau khi

hoàn thành công việc xây dựng, một số chủ đầu tư tự quả lý lấy dự án của mình,

ví dụ như Sun Red River, Tungshing Square, Vietcombank Tower, V-Tower,...

Ngoài ra, hiện nay có rất nhiều dự án thuê các công ty chuyên nghiệp quản lý và

những thương hiệu như Sheraton, Sedona, Hilton, Somerset Grand... hay CBRE,

Chesterton,... đã dần trở nên quen thuộc. Tuy nhiên, trong lĩnh vực quản lý BĐS

lại có sự khác nhau giữa quản lý khu vực khách sạn (như khách sạn, căn hộ cao

cấp, khu nghỉ mát) và quản lý khu vực làm việc, kinh doanh, cư trú (văn phòng,

căn hộ, trung tâm thương mại).

-70-

2.3.2.1. Lĩnh vực đầu tư và phát triển khách sạn:

Hầu hết ở các dự án khách sạn lớn, chủ đầu tư đều thuê một tập đoàn quản

lý khách sạn có uy tín trên thế giới quản lý. Vì vậy, khách hàng thường biết đến

tên của khách sạn đi kèm với tên của công ty quản lý chứ hầu như không biết

chủ đầu tư của khách sạn đó. Ví dụ, Tập đoàn Accor (Pháp) quản lý Khách sạn

Sofitel Metropole và khách sạn Sofitel Plaza; Tập đoàn Somerset quản lý Toà

nhà Hanoi Towers, Recency West Lake, Hoa Binh Tower,...

Trên thế giới việc nhượng quyền thương mại trong lĩnh vực quản lý và

kinh doanh khách sạn đã được áp dụng . Tuy nhiên, tại Việt Nam , chưa có điều

luật qui định vấn đề nhượng quyền thương mại (franchising) trong lĩnh vực bất

động sản, các tập đoàn nổi tiếng đứng ra quản lý việc kinh doanh của dự án đều

thực hiện dưới hình thức hợp đồng quản lý. Vì vậy, tuy chủ đầu tư không phải

trả phí sử dụng thương hiệu của các tập đoàn này nhưng việc thuê quản lý khách

sạn và căn hộ thường ổn định, dài hạn (hợp đồng thường từ 5 năm trở lên) với

mức phí quản lý cao. Trung bình, nhà quản lý khách sạn có thể nhận được 2-3%

tổng doanh thu và khoảng 10% lãi gộp từ việc kinh doanh của dự án. Một lý do

nữa là khi cái tên khách sạn đó đã quen thuộc với các khách hàng thì việc thay

đổi sẽ làm khách hàng nghi ngờ sự ổn định về tình hình kinh doanh của dự án,

trừ khi đó là một cái tên nổi tiếng hơn.

Trên thực tế, chủ đầu tư không dễ dàng thuê một tập đoàn quản lý khách

sạn nổi tiếng về quản lý cho mình, vì những tập đoàn này thường có những yêu

cầu rất chặt chẽ. Bản thân tập đoàn quản lý cũng cân nhắc về chất lượng và qui

mô của dự án mà quyết định có nhận quản lý không để giữ gìn uy tín của mình.

Nhưng khi đã ký hợp đồng thì nhà quản lý rất nghiêm ngặt trong việc thực hiện

các nguyên tắc quản lý của mình, từ việc tuyển dụng, đào tạo nhân sự đến các

hoạt động thu chi, hoá đơn,...

Hiện nay, hầu hết các khách sạn cao cấp ở Hà nội đều thuê công ty quản

lý như Nikko, Gouman, Melia, Sheraton,... và một số toà nhà hỗn hợp cũng thuê

-71-

quản lý như Hanoi Towers, Vincom City Tower, Syrena, ...và các toà nhà sắp

khai trương cũng có xu hướng thuê công ty quản lý chuyên nghiệp như Pacific

Place, Atlanta,...

2.3.2.2. Lĩnh vực đầu tư văn phòng, căn hộ và trung tâm thương mại

Chủ đầu tư các dự án loại này thường thuê một công ty chuyên nghiêp về

Kinh doanh và Tiếp thị bất động sản quản lý cho mình. Thông thường, tên của

toà nhà sẽ được nhắc tới nhiều hơn là tên của công ty quản lý. Ví dụ, những

khách hàng thường biết đến Vincom City Towers nhiều hơn việc CB Richard

Ellis quản lý toà nhà đó, hoặc Pacific Place hay Rose Garden nhiều hơn việc

Chesterton Petty quản lý những toà nhà này,...

Hợp đồng quản lý cho các toà nhà này thường được ký ngắn hạn và công

ty quản lý có thể được thay đổi hàng năm hoặc vài năm một lần. Phí quản lý

cũng hoàn toàn dựa vào đàm phán giữa hai bên. Mặc dù một công ty quản lý tốt

sẽ giúp toà nhà khẳng định tên tuổi của mình trên thị trường BĐS, nhưng các

công ty quản lý (thậm chí là rất nổi tiếng) cũng không dễ dàng ký được hợp

đồng quản lý với các chủ đầu tư. Ông Alastair Orr Ewing, Chủ tịch Hội đồng

Quản trị công ty Chesterton Petty VietNam (có trụ sở tại Anh), một trong

những công ty kinh doanh và tiếp thị bất động sản nước ngoài đầu tiên hoạt

động tại Việt Nam cho rằng việc quản lý các tòa nhà văn phòng và thương mại

của các công ty BĐS hiện nay là vô cùng khó khăn. Nhiều nhà đầu tư cho rằng

việc quản lý toà nhà văn phòng rất đơn giản và chủ đầu tư có thể tự làm được.

Mặt khác, đa số các chủ đầu tư đều là các công ty liên doanh và phía Việt

Nam chưa ý thức được vai trò của quản lý chuyên nghiệp. Cụ thể là, mặc dù ký

hợp đồng quản lý nhưng họ vẫn luôn muốn can thiệp vào việc điều hành như

giới thiệu nhân sự vào làm việc, giới thiệu nhà cung cấp hàng hoá dịch vụ,...

khiến nhà quản lý rơi vào trạng thái bị động trong khi nguyên tắc thuê quản lý là

chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc nhà quản lý đã thực hiện các mục tiêu kinh

doanh như thế nào, có hiệu quả không,... Một lý do nữa mà một số chủ đầu tư

-72-

không thích thuê công ty quản lý là nếu như vậy, họ sẽ không nhận được các

khoản tiền hoa hồng từ việc cho thuê hoặc các khoản tiền không chính thức

khác.

Do đó, hình thức thuê quản lý trong các toà nhà loại này thường được

những chủ đầu tư ít kinh nghiệm quản lý, có mâu thuẫn trong quản lý giữa các

đối tác hoặc không đủ nhân sự quản lý,... áp dụng.

2.3.2.3. Ưu điểm và hạn chế của việc thuê công ty quản lý BĐS:

* Các ưu điểm

- Việc quản lý điều hành chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ làm cho

một toà nhà khác biệt so với các toà nhà khác và thu hút được những khách thuê

tốt. Mọi dịch vụ do toà nhà cung cấp cho khách thuê (mua) đều đạt chất lượng

cao (về mặt vệ sinh, bảo trì bảo dưỡng, an ninh và an toàn).

- Công ty quản lý chuyên nghiệp thường cũng là những công ty chuyên

nghiệp trong hoạt động nghiên cứu thị trường và marketing, nhờ đó, họ có thể tư

vấn cho chủ đầu tư về chiến lược kinh doanh hay giá cả. Việc kinh doanh sẽ tốt

hơn nữa nếu công ty quản lý toà nhà tham gia vào cả quá trình thiết kế dự án,

như vậy sẽ đảm bảo được tính thiết thực và kiểm soát được các chi phí hoạt

động trong tương lai.

- Chủ đầu tư không phải tham gia vào điều hành hoạt động hàng ngày của

dự án mà vẫn nắm được tình hình hoạt động, thu chi thông qua báo cáo của công

ty quản lý.

- Vì mức phí trong hợp đồng quản lý là mức phí thoả thuận, nếu chủ đầu tư

quy định mức phí quản lý thấp (chỉ tương đương với chi phí trả lương cho nhân

sự của công ty quản lý làm việc cho dự án) và mức chia lợi nhuận sẽ cao trong

trường hợp kinh doanh có lãi thì các công ty quản lý sẽ phải luôn cố gắng điều

hành tốt nhất để mang lại lợi nhuận tối đa nhằm tăng thu nhập cho mình.

-73-

- Bằng các điều khoản trong hợp đồng quản lý, chủ đầu tư vẫn có khả năng

quản lý những khoản thu chi lớn, bất thường của dự án. Trong thực tế, hợp đồng

quản lý bao giờ cũng chỉ rõ giới hạn một con số về tài chính mà nhà quản lý có

quyền chi tiêu mà không phải hỏi ý kiến của chủ đầu tư (Phụ lục 3).

- Khi thuê quản lý chuyên nghiệp, chủ đầu tư có thể học tập kinh nghiệm,

nghiệp vụ của họ để tự mình quản lý sau khi hợp đồng quản lý hết hạn, nhằm

tiết kiệm chi phí và chủ động trong kinh doanh.

* Các hạn chế

- Chủ đầu tư không chủ động giám sát được việc thực hiện dự án của mình

mà chỉ gián tiếp điều hành thông qua các báo cáo của nhà quản lý

- Chủ đầu tư phải mất phí quản lý cho công ty quản lý BĐS, kể cả trong

trường hợp dự án bị lỗ

- Có thể phát sinh mâu thuẫn về tài chính do cách tính toán doanh thu và lợi

nhuận khác nhau. Lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được chưa chắc đã là tối đa.

- Trong trường hợp đổi công ty quản lý, có thể gây nên ảnh hưởng nhất

định đến khách hàng và bộ máy nhân sự của công ty

2.4. Phân tích một số dự án điển hình

2.4.1. Dự án toà nhà căn hộ – văn phòng Mặt trời Sông Hồng (Sun Red

River)

Đây là dự án đi theo mô hình chủ đầu tư đồng thời là người quản lý, vận

hành dự án.

2.4.1.1 Giới thiệu dự án:

Công ty TNHH Mặt trời Sông Hồng (Sun Red River) thành lập ngày 26

tháng 5 năm 1995 do Ủy ban Nhà nước về Hợp tác và Đầu tư (nay là Bộ Kế

hoạch và Đầu tư cấp giấy phép) là Công ty Liên doanh giữa Công ty TNHH

Hasegawa, Nhật bản (chuyên sản xuất kinh doanh các đồ thờ cúng và tu bổ đền

chùa) và Công ty Cơ điện Công trình, Việt Nam . Công ty có tổng vốn đầu tư 30

-74-

triệu USD trong đó vốn pháp định là 9 triệu USD (các bên đóng góp theo tỷ lệ Nhật – 70% bằng tiền và Việt Nam 30% bằng quyền sử dụng 3700m2 đất và

nhà xưởng tại 23 Phan Chu Trinh, Hà nội) và 21 triệu USD là vốn vay. Mục

đích kinh doanh là xây dựng và vận hành một toà nhà loại A để kinh doanh dịch

vụ cho thuê văn phòng, căn hộ và các dịch vụ kèm theo.

Tháng 4 năm 1999, việc xây dựng hoàn thành và toà nhà được đưa vào vận hành với 46 căn hộ và 14.000 m2 văn phòng cho thuê.

2.4.1.2 Tình hình quản lý và kinh doanh:

Ngay khi toà nhà khánh thành và đưa vào hoạt động, việc kinh doanh đã

phải chịu rủi ro bởi cuộc khủng khoảng tài chính tiền tệ Châu Á. Khủng hoảng

này đã khiến mức đầu tư của công trình bị tăng lên trong khi nhu cầu của thị

trường bị giảm xuống và bị các đối thủ cạnh tranh về giá cả Trong thời kỳ này,

tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đã bị suy giảm ở tất cả các ngành, trong

đó, ngành dịch vụ giảm từ 8,9% năm 1996 xuống 7,1% năm 1997; 4,2% năm

1998 và chỉ còn 2,6% năm 1999. Công ty phải đối mặt với báo cáo tài chính lỗ

nặng nề. Mặt khác, khi bước vào quản lý toà nhà, các mâu thuẫn nảy sinh và

ngày càng gay gắt, chủ yếu liên quan vấn đề quản lý vận hành và nhân sự. Vì

vậy, năm 2001, đối tác Việt Nam đã đồng ý chuyển nhượng 100% cổ phần cho

đối tác Nhật bản. Sun Red River trở thành công ty kinh doanh bất động sản đầu

tiên có 100% vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2004, Hasegawa gặp khó khăn từ các

dự án đầu tư nước ngoài, trong khi kinh doanh trong nước vô cùng phát đạt. Vì

vậy, các cổ đông không muốn tiếp tục các dự án nước ngoài nữa nên hai dự án

bất động sản tại Việt Nam , trong đó Sun Red River được chuyển nhượng cho

công ty Yazu – một công ty chuyên sản xuất và kinh doanh thực phẩm, đồ uống

dinh dưỡng phục vụ việc cải thiện sức khoẻ cộng đồng, cũng là một trong các

công ty rất phát đạt tại Nhật. Nhưng, do sự nhạy cảm trong quản lý tại Việt Nam

, chủ đầu tư mới vẫn giữ nguyên bộ máy điều hành tại Việt Nam , thậm chí, thực

-75-

hiện các chính sách cải thiện tiền lương, chế độ lao động của các nhân viên

trong công ty.

Chủ Đầu tư cũng đồng thời là người quản lý toà nhà. Cơ cấu nhân sự của

công ty rất đơn giản, chỉ có một Tổng Giám đốc người Nhật và 6 trưởng phòng

ban là người Việt Nam trong tổng số 65 nhân viên. Các dịch vụ như bảo vệ, vệ

sinh công cộng, cây cảnh... đều thuê ngoài. Tuy nhiên, trong nhiều năm vận

hành, bộ máy này vẫn tỏ ra có hiệu quả.

Kể từ năm 2001, do sự phục hồi của nền kinh tế Châu Á và việc Việt Nam

chuẩn bị và gia nhập WTO, việc kinh doanh của công ty bắt đầu phát triển tốt

đẹp. Sau những khó khăn ban đầu, hiện nay, công ty đã có tỷ lệ thuê 100% đối

với khu vực văn phòng và 93% đối với khu vực căn hộ với giá cho thuê trung bình là 25USD/ m2. Tỷ lệ này có lúc còn cao hơn và đã được duy trì trong một

thời gian dài. Rất nhiều khách hàng đã biết đến Sun Red River với những ấn

tượng tốt đẹp. Doanh thu trong 3 năm gần đây đạt khoảng 3 triệu USD/ năm.

Báo cáo tài chính đã có lãi và các dịch vụ cũng như chính sách phúc lợi đối với

nhân viên cũng được cải thiện

2.4.1.3. Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án của dự án:

+ Nguyên nhân thành công

- Vị trí của toà nhà thuận lợi cho bất cứ công ty hoặc cá nhân nào có nhu

cầu mở văn phòng và cư trú. Quận Hoàn Kiếm là nơi tập trung nhiều cơ quan

nhà nước, trung tâm giao dịch, cửa hàng....

- Ngay từ khi thiết kế, các nhà đầu tư đã quan tâm tạo ra điểm khác biệt:

Đối với khu vực văn phòng, mặt bằng rất rộng và linh hoạt theo yêu cầu của khách (diện tích mặt sàn tối đa là 2.200m2 và tối thiểu là 70m2, tổng diện tích văn phòng là 14.000 m2) cùng với hệ thống kỹ thuật hiện đại: điều hòa, máy

phát công suất lớn, thang máy bố trí hợp lý, thuận tiện, chỗ để xe... Đối với khu

vực căn hộ, có 46 căn hộ được thiết kế sang trọng và rộng rãi hơn với các toà

-76-

nhà khác (ví dụ căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích 83m2, ở nơi khác là 60m2đến 75m2; căn hộ 3 buồng rộng 180m2, ở nơi khác là 130-160m2). Khách căn hộ và

văn phòng sử dụng các thang máy riêng biệt.

- Công ty xác định dịch vụ là lợi thế cạnh tranh lớn của mình: Đối với văn

phòng, chú trọng dịch vụ bảo dưỡng hàng ngày và định kỳ, đáp ứng các yêu cầu

của khách hàng nhanh chóng, hiệu quả với thái độ tận tình, chân thành. Đối với

căn hộ, chú trọng dịch vụ làm sạch, an ninh, chỉ dẫn. Phương châm của công ty

là: “Sự phát triển và hài lòng của khách hàng chính là sự phát triển kinh doanh

của công ty” hay “Dịch vụ và sự nhiệt tình đều phải xuất phát từ trái tim”. Điều

này có thể do ảnh hưởng từ tư tưởng của chủ đầu tư đầu tiên với khẩu hiệu

“mang trái tim và tấm lòng tới mọi nơi”.

+ Nguyên nhân hạn chế:

- Cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á đã khiến mức đầu tư của công

trình bị tăng lên, trong khi nhu cầu thuê bị giảm xuống. Sau khủng hoảng, rất

nhiều toà nhà phải chờ rất lâu mới đưa ra hoạt động, ví dụ Melia, Sheraton ...,

Sun Red River đã gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng thời

gian đầu. Điều này đã khiến công ty chuyển đối tượng khách hàng vào những

công ty lớn, có uy tín, thuê diện tích lớn, trả tiền trước dù giá không cao.

- Xuất hiện nhiều đối thủ cạnh tranh về giá cả (thậm chí có những toà nhà

tương tự như Hanoi Central Office Building (cạnh Melia Hotel), Tung Shing, Prime Center... chấp nhận giá thuê chỉ 11-14 USD/ m2 để có thể phần nào bù

đắp chi phí họ bỏ ra.

- Sau cuộc khủng hoảng, nhiều dự án mới bắt đầu triển khai có hình thức

kinh doanh tương tự nhưng chi phí đầu tư thấp hơn rất nhiều và càng về sau họ

sẽ càng khắc phục được những nhược điểm của các dự án trước (ví dụ: Năm

1990 khi thiết kế các toà nhà cao tầng ở Hà nội, người ta không lường trước

được nhu cầu đỗ xe máy mà chỉ tính đến chỗ đỗ ô tô, chính vì vậy, khi toà nhà

hoạt động, đã buộc phải sử dụng chỗ đỗ ô tô cho khách hàng để xe máy dẫn đến

-77-

việc thiếu chỗ đỗ xe). Mặt khác, khoa học công nghệ ngày càng phát triển, và

điều này cũng thể hiện rất rõ trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản: các nguyên

vật liệu rẻ hơn, phong phú hơn, thi công nhanh hơn... khiến các dự án mới dễ thu

hồi vốn hơn. Ví dụ toà nhà Vietcombank Tower, toà nhà Vincom City Towers,

Pacific Place,...

2.4.1.4 Chiến lược kinh doanh của công ty:

+ Đối với khu vực văn phòng:

Lúc đầu công ty tập trung thu hút khách hàng lớn, có uy tín, khả năng

thanh toán cao, một phần để tạo uy tín của toà nhà, một phần bù đắp doanh thu

sau khủng hoảng. Có một điều thú vị là mặc dù đối tượng ban đầu của dự án là

các công ty nước ngoài nhưng chính những công ty lớn của Việt Nam lại là

những khách hàng có khả năng thuê với giá cao hơn, trả tiền sớm hơn và diện

tích lớn hơn. Sau khi có được doanh thu, công ty sẽ tập trung vào chiến dịch

“tăng số lượng”, có nghĩa là khuyến khích các văn phòng có diện tích trung bình

và nhỏ thuê với giá cao. Đây cũng là chiến lược phát triển lâu dài của công ty, vì

nếu khách hàng lớn chấm dứt hợp đồng, công ty sẽ rất vất vả lấp chỗ trống về

diện tích và doanh thu, tình hình kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng lớn.

Công ty phát triển các dịch vụ đi kèm văn phòng như trang trí nội thất, lắp

đặt các thiết bị điện, viễn thông, điều hoà ... theo yêu cầu của khách

Công ty tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ bảo dưỡng, bảo trì:đây

chính là công việc vô cùng quan trọng làm nên tiêu chuẩn của toà nhà. Nhờ chú

trọng công tác này mà Sun Red River là toà nhà vận hành mà rất ít gặp sự cố về

điện, nước,...các yêu cầu về sửa chữa của khách hàng được đáp ứng rất nhanh

chóng và có lịch bảo dưỡng định kỳ cho máy móc thiết bị ở tất cả các khu vực

toà nhà.

+ Đối với khu vực căn hộ:

Công ty xác định đối tượng chủ yếu là các doanh nhân Nhật bản, các tổ

chức quốc tế. Dịch vụ tập trung vào việc làm sạch và bảo dưỡng để khách hàng

-78-

luôn có cảm giác căn hộ lúc nào cũng mới. Ngoài ra, công ty phát triển các dịch

vụ đi kèm: Thư , báo, shopping, ... mà không thu thêm phí dịch vụ. Công ty

cũng luôn đáp ứng yêu cầu của khách đối với việc thay thế, sửa chữa,... và đổi

mới kịp thời các thiết bị đã lỗi thời, không còn phù hợp

+ Phương thức cạnh tranh:

Công ty không thực hiện việc giảm giá để thu hút khách mà thay vào đó

là giữ giá hoặc tăng giá với dịch vụ tốt hơn. Bên cạnh đó, việc giữ đúng những

cam kết về dịch vụ với khách hàng, dù là trong những việc nhỏ nhất được bảo

đảm tuyệt đối để có thể xây dựng hình ảnh trung thực và uy tín về công ty, về

toà nhà và những nhân viên trong đó.Trên thực tế, giá thuê ở Sun Red River

không quá cao so với các toà nhà cùng quy mô và được khách hàng đánh giá là

dịch vụ tốt nhất. Công ty phân khúc thị trường rõ ràng, thực hiện chiến lược

kinh doanh tập trung. Đối tượng của khu vực căn hộ là khách Nhật, của khu vực

văn phòng là các tổ chức uy tín và các văn phòng có ngân sách cao, có tiềm

năng phát triển trong tương lai.

+ Mục tiêu phát triển:

- Về văn phòng, trong thời gian tới nhu cầu thị trường có thể sẽ bão hoà, vì

vậy công ty sẽ không mở rộng đầu tư vào văn phòng cho thuê. Công ty sẽ ưu

tiên cho việc “tự làm mới” bằng kế hoạch cải tạo toà nhà trong năm 2006 –2008

về hình thức và chất lượng thiết bị.

- Về căn hộ, thị trường ở Hà nội còn rất nhiều tiềm năng, các khu công

nghiệp ngày một phát triển, số lượng chuyên gia ngày càng tăng, tuy nhiên, họ

sẽ không đi tìm những căn hộ quá xa xỉ mà chỉ tìm kiếm những căn hộ tiện nghi,

hiện đại, phục vụ tốt. Sun Red River đã có kế hoạch đầu tư cho một dự án kinh

doanh căn hộ cho thuê mới tại Hà nội trong thời gian tới đây, với quy mô vừa

phải (khoảng 10 triệu USD).

-79-

2.4.2 Dự án xây dựng và kinh doanh Khách sạn Sheraton

2.4.2.1 Giới thiệu dự án:

Công ty Liên doanh TNHH VietNam – Malaysia (Vimas Joint Venture

Co., Ltd.) thành lập ngày 04 tháng 6 năm 1993 do Ủy ban Nhà nước về Hợp tác

và Đầu tư (nay là Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy phép) là Công ty Liên doanh

giữa Công ty Faber Labuan Sendinan Berhad Corporation và Tổng Công ty Xây

dựng Tây Hồ, Việt Nam . Công ty có tổng vốn đầu tư 79 triệu USD trong đó vốn

pháp định là 30 triệu USD (các bên đóng góp theo tỷ lệ Malaysia – 70% bằng tiền và Việt Nam 30% bằng quyền sử dụng 18.000m2 đất và nhà xưởng tại K5

Nghi tàm, Hà nội) và 21 triệu USD là vốn vay. Mục đích kinh doanh là xây

dựng và kinh doanh dịch vụ khách sạn 5 sao. Việc xây dựng khởi công vào

tháng 7 năm 1994 và hoàn thành cơ bản vào tháng 10 năm 1997. Đến tận tháng

11/2003 việc trang bị các tiện nghi mới kết thúc và phải đến ngày 05/3/2004,

khách sạn Sheraton mới khai trương và bắt đầu hoạt động kinh doanh với 299

phòng cho thuê.

2.4.2.2 Tình hình quản lý và kinh doanh:

Như đã nêu ở trên, đây là một trong các dự án BĐS tại Hà nội chịu ảnh

hưởng nặng nề nhất của cuộc khủng hoảng tài chính Châu á. Sau khi hoàn tất

việc xây dựng, chủ đầu tư đã không đủ khả năng tài chính để kinh doanh, và đã

phải chịu mất không một khoản chi phí không nhỏ cho việc đào tạo nhân viên

(mà không sử dụng được) và bảo dưỡng máy móc, thiết bị, tài sản trong thời

gian chờ đợi kéo dài đến gần 7 năm.

Khi bắt đầu mở cửa, chủ đầu tư thuê tập đoàn Sheraton đứng ra quản lý,

đồng thời sử dụng thương hiệu của Sheraton (một tập đoàn kinh doanh khách

sạn nổi tiếng trên thế giới) trong việc marketing và kinh doanh. Tuy nhiên,

Sheraton chỉ là công ty quản lý chứ không phải là công ty nhượng quyền thương

mại và Sheraton chỉ hưởng thù lao quản lý và lợi nhuận được chia từ việc quản

-80-

lý công trình có hiệu quả. Khách sạn có khoảng 300 nhân viên và có chế độ đãi

ngộ cao hơn những khách sạn cùng đẳng cấp khác tại Hà nội.

Kể từ khi mở cửa, việc kinh doanh tương đối ổn định. Năm 2004 và 2005,

công suất thuê là 68%/ năm; năm 2006 là 79% và tính đến hết tháng 4/2007, tỷ

lệ này là 85%. Giá thuê trung bình hiện nay là 124 USD/ phòng, trong đó giá

công bố cao nhất là 750USD/ phòng/ ngày và thấp nhất là 200USD/ phòng/

ngày. Doanh thu trung bình là 1 triệu USD/ tháng và chi phí tiền lương khoảng

gần 40.000USD/ tháng. Tuy nhiên, khi đón tiếp các nguyên thủ quốc gia thì số

tiền thu về trong vài ngày thậm chí còn cao hơn cả doanh thu một năm.

Khách sạn đã đón tiếp rất nhiều nhân vật quan trọng như các Tổng thống

Mỹ, Australia, Hàn Quốc, Dong Timo, Nga, Nhật, Malaysia, Philippines, Xu

đăng... và nhiều quan chức cao cấp chính phủ nước ngoài khác. Có thể đánh giá

là hiện tại việc kinh doanh của Sheraton rất tốt, khách sạn trả lương nhân viên

cao, cạnh tranh so với các khách sạn khác để thu hút người giỏi và có chế độ

phúc lợi tốt.

2.4.2.3. Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án:

+ Nguyên nhân thành công

- Đây là khách sạn 5 sao mới nhất Hà nội hiện nay với các phòng có thiết

kế rộng nhất (lên đến 37m2).

- Thương hiệu Sheraton là thương hiệu nổi tiếng thế giới và được nhiều

người biết tới. Khoảng 50% đồ dùng sử dụng trong khách sạn đều sử dụng nhãn

hiệu Sheraton hoặc các sản phẩm do Sheraton đặt hàng.

- Khách sạn được tham gia vào hệ thống Marketing toàn cầu Starwood

Central Marketing Delivery, vì vậy việc quảng bá hình ảnh và quảng cáo tại

trong và ngoài nước được thực hiện rất tốt.

- Khách sạn hoàn thiện phần trang thiết bị chỉ ngay trước khi mở cửa khai

trương nên các thiết bị rất hiện đại, đặc biệt là những trang bị phục vụ hội thảo,

tiệc và tổ chức sự kiện – Một trong những hạng mục dịch vụ ngày càng được ưa

-81-

chuộng sử dụng tại các khách sạn có tiêu chuẩn quốc tế và mang lại doanh thu

không nhỏ.

- Khách sạn đã tạo được uy tín trong dịch vụ nhà hàng với các món ăn và

cách thức tổ chức tiệc chiêu đãi.

- Khách sạn sử dụng một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, giỏi nghiệp vụ

và đào tạo nhân viên rất quy củ nên có một đội ngũ nhân viên làm việc rất

chuyên nghiệp.

- Khách sạn đã xây dựng được một môi trường văn hoá riêng cho mình

(Starwood Care) để đảm bảo sự khác biệt so với những khách sạn cùng loại

khác.

+ Nguyên nhân khó khăn

- Cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á đã khiến khách sạn không thể

hoạt động trong một thời gian rất dài sau khi đã hoàn thành công việc xây dựng.

Điều này đã gây ra lỗ cho chủ đầu tư nên phải cần rất nhiều thời gian kinh doanh

có lãi mới khó thể bù đắp được những tổn thất này.

- Việc chậm khai trương cũng làm khách sạn bị thiệt thòi rất lớn cả về kinh

phí và nhân sự. Bởi vì, ngay sau khi xây dựng, chủ đầu tư đã bỏ rất nhiều chi phí

để đào tạo bài bản toàn bộ các vị trí làm việc trong khách sạn, từ nhân sự cao

cấp đến những lao động phổ thông. Trong thời gian đào tạo (kéo dài hàng tháng

và thậm chí có những người được đào tạo ở nước ngoài) khách sạn đã thanh

toán tiền lương, các chi phí khác cho đội ngũ nhân sự này. Nhưng vì không thể

khai trương được nên toàn bộ các nhân viên này đã chuyển sang tìm việc tại

những công ty khác mà không phải bồi thường, ngược lại, khách sạn coi như đã

“đào tạo miễn phí” cho các đối thủ cạnh tranh của mình.

- Vị trí của khách sạn không năm trong khu vực trung tâm kinh doanh của

thành phố nên khó có thể trở thành sự lựa chọn hàng đầu đối với các doanh nhân

đến Hà nội làm việc. Điều này đã làm cho bộ phận Marketing của khách sạn

phải cố gắng tìm khách và giữ khách hàng. Cũng do vị trí này mà xung quanh

-82-

khách sạn cũng không có nhiều các cửa hàng hoặc các nhà hàng ăn uống - điều

mà các khách du lịch thường quan tâm đến.

- Do thiết kế ban đầu, lối ra vào của khách sạn bị hạn chế trong việc tổ

chức các sự kiện lớn và cũng rất khó khăn cho việc ra vào của những xe du lịch

đường dài (cỡ lớn), vì vậy, cũng gây ra sự ái ngại đối với các công ty du lịch.

- Tuy thiết bị nội thất của khách sạn rất hiện đại nhưng những trang thiết bị

về kỹ thuật lại lắp đặt từ thời kỳ xây dựng. Sau thời gian dài, các thiết bị này đã

lỗi thời so với các công nghệ ngày nay nhưng không phải dễ dàng có thể thay

thế hay đổi mới do những hạn chế về kinh phí và thi công.

+ Đánh giá về mức độ thành công và chiến lược kinh doanh

- Với tình hình kinh doanh hiện nay, đây có thể được coi là một khách sạn

thành công. Điều này có nguyên nhân chủ yếu từ sự khan hiếm các khách sạn

năm sao trên thị trường hiện nay và mặt bằng giá thuê phòng đang rất cao.

- Hà nội là địa phương thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư nước ngoài từ

các tập đoàn, công ty lớn trên thế giới và một lượng khách du lịch ngày càng

tăng nên trong một vài năm tới cầu sẽ vẫn cao hơn cung về khách sạn cao cấp.

- Tuy nhiên, về dài hạn, khách sạn sẽ phải có một chiến lược cụ thể để kinh

doanh thành công trong một môi trường khá cạnh tranh. Sắp tới rất nhiều khách

sạn 5 sao có quy mô đầu tư lớn hơn rất nhiều được khởi công. Trong thời gian

này, khách sạn tăng cường việc khẳng định thương hiệu bằng việc mở rộng khai

thác các dịch vụ của mình như tổ chức tiệc cưới, tuần lễ thời trang, tiệc năm

mới, noel, trung thu, tổ chức các sự kiện khai trương, khánh thành, các buổi giới

thiệu sản phẩm …

- Về mặt marketing, khách sạn đẩy mạnh khâu quảng cáo, có những chính

sách khuyến khích đối với người thường xuyên đặt phòng, có hợp đồng ưu đãi

với những tổ chức thường xuyên đăng ký thuê hoặc thuê phòng dài hạn, …

Quảng bá, giới thiệu dịch vụ bằng các tờ rơi thiết kế ấn tượng, phát các phiếu sử

dụng dịch vụ miễn phí hoặc giảm phí …

-83-

2.5 Quản lý của Thành phố Hà Nội đối với các dự án đầu tư nước ngoài vào

lĩnh vực bất động sản

Cơ quan quản lý các dự án có vốn ĐTNN của Thành phố Hà nội là Sở Kế

hoạch và Đầu tư. Đây cũng là nơi các nhà đầu tư nước ngoài đến tư vấn, tìm

hiểu thông tin và làm các thủ tục xin cấp phép, báo cáo hoạt động, đệ trình các ý

kiến, yêu cầu và báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh. Sở Kế hoạch Đầu tư Hà

nội đã thành lập một website của mình và thường xuyên cập nhật và công khai

các thông tin về những dự án đầu tư đang triển khai, đang kêu gọi vốn cũng như

các hạng mục trong lĩnh vực BĐS sẽ nhận được ưu đãi khi đầu tư, hướng dẫn

thủ tục hành chính, văn bản pháp luật, các thông tin thị trường,.... cho các nhà

đầu tư và doanh nghiệp. Sự hoạt động của website này ngày càng có hiệu quả

khi lượng truy cập và hỏi đáp tăng lên rất nhanh, đồng thời những doanh nghiệp

có thắc mắc về vấn đề thủ tục đã được phản hồi nhanh chóng. Về thủ tục giấy tờ,

Sở Kế hoạch Đầu tư đã sử dụng chế độ hành chính “một cửa” khi nhận và trả hồ

sơ, giấy phép để tránh mất thời gian cho nhà đầu tư và hạn chế tiêu cực.

+ Đối với các dự án đã đi vào hoạt động, Sở Kế hoạch và Đầu tư luôn yêu

cầu có báo cáo định kỳ về tình hình hoạt động, tình hình tài chính và những khó

khăn của doanh nghiệp để kịp thời giúp đỡ khắc phục.

+ Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà nội cũng thường xuyên ra các quyết

định kèm theo các bộ luật hay những thông tư, nghị định của chính phủ để có

thể cụ thể hoá chính sách đối với các nhà đầu tư.

-84-

Chương 3:

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ

NƯỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI

3.1. Những cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực đầu tư BĐS Hà nội trong

thời gian tới

Tuy bất động sản là một lĩnh vực đầu tư khá mơí mẻ và hấp dẫn nhà đầu

tư nước ngoài nhưng bên cạnh những cơ hội mở ra cho việc đầu tư vào BĐS,

còn có những thách thức đối với việc quản lý và phát triển những dự án này.

3.1.1. Những cơ hội

+ Do kết quả của việc tăng trưởng kinh tế và tập trung đầu tư vào Hà nội,

thị trường cung cấp văn phòng, nhà ở đang ở trong tình trạng mất cân đối giữa

cung và cầu đối với các văn phòng, căn hộ chất lượng cao. Trên thực tế, nguồn

cung cấp văn phòng loại A hoặc căn hộ đạt tiêu chuẩn quốc tế rất hạn chế. Các

văn phòng của các công ty nước ngoài thường phải cải tạo nhà dân hoặc thuê

khách sạn để làm nơi ở và làm việc, tuy nhiên họ thường bị mất nhiều thời gian,

chi phí và đôi khi gặp phải phiền toái về an ninh, xã hội hay các thủ tục đăng ký,

cư trú. Cũng có một số dự án cải tạo, xây dựng nhằm cung cấp văn phòng cho

thuê nhưng quy mô không lớn, không có các thiết bị như thang máy, máy phát

điện, hệ thống điều hoà, chỗ để ô tô... Tuy vậy, giá thuê lại rất cao (từ 20USD đến 50USD/ m2/ tháng hoặc cao hơn).

+ Một số dự án văn phòng và căn hộ lớn cũng đang có kế hoặc xây dựng

và đưa vào hoạt động, tuy nhiên, để thực hiện, phải làm nhiều thủ tục như xin

giấy phép đầu tư, giải trình F/S, giải phóng mặt bằng và xin cấp giấy xác nhận

quyền sử dụng đất (đây là khâu khó nhất), xin giấy phép thiết kế, xây dựng ...

-85-

nên mất rất nhiều thời gian. Nếu Sun Red River sớm được đưa vào hoạt động sẽ

có những lợi thế của người đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

+ Việc đưa một toà nhà tiêu chuẩn quốc tế hiện đại vào kinh doanh tại Hà

nội cũng góp phần vào việc phát triển kinh tế chung của thành phố. Các công ty

nước ngoài đến thuê văn phòng và chỗ ở, mở rộng hoạt động kinh doanh, tuyển

nhân viên địa phương, hợp tác với các công ty Việt Nam , vì thế thị trường sẽ

phải phát triển thích hợp để đáp ứng nhu cầu dịch vụ thương mại của cộng đồng

này. Các loại dịch vụ sẽ phát triển đặc biệt với những điểm mà nhiều người thuê

văn phòng, căn hộ và nhân viên, khách hàng của họ ưa thích. Nhu cầu về dịch

vụ thương mại, kể cả dịch vụ thư ký, văn phòng, bưu điện, thông tin, vận tải... sẽ

tăng lên trong khu vực có nhiều văn phòng và cá nhân nước ngoài.

+ Các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay đang rất nhiệt tình đầu tư vào thị

trường bất động sản. Rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đến Hà nội để tìm

kiếm cơ hội đầu tư. Nhiều dự án đã được quyết định rất nhanh chóng và có số

vốn đầu tư khổng lồ. Hà nội có quyền lựa chọn các nhà đầu tư thích hợp nhất để

phát triển các dự bất động sản theo đúng quy hoạch của mình với những công

trình có chất lượng cao nhất.

+ Hà nội cũng có cơ hội giới thiệu, kêu gọi đầu tư đối với các dự án đang

thiếu vốn, đặc biệt là với những dự án mở rộng phát triển thành phố, hình thành

những khu đô thị mới. Nhờ đó, mà có thể tập trung vào việc duy trì, khôi phục

khu trung tâm Hà nội phục vụ cho việc phát triển du lịch.

+ Nhờ các dự án BĐS nước ngoài, rất nhiều người lao động có cơ hội tìm

việc, và có thể lựa chọn cho mình một công việc phù hợp. Các doanh nghiệp

nước ngoài sẽ phải cạnh tranh để thu hút lao động có chất lượng cao. Mặt bằng

lương sẽ được nâng lên và đời sống của nhân dân sẽ được cải thiện.

-86-

3.1.2. Những thách thức

+ Các chính sách về quy hoạch của thành phố hiện nay vẫn chưa được

thực hiện tốt hoặc với tiến độ rất chậm. Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng luôn

gây khó khăn cho nhà nước và các doanh nghiệp nước ngoài khi thực hiện một

dự án BĐS. Đặc biệt, công tác tuyền truyền về chính sách còn chưa được thực

hiện hoặc do chính sách đền bù không thoả đáng nên nhiều dự án không thể thực

hiện được giải phóng mặt bằng khiến nhà đầu tư nước bị lãng phí thời gian, chi

phí đi lại, làm các thủ tục hành chính và quan trọng hơn là mất tin tưởng với đối

tác Việt Nam và tính khả thi của các chính sách của nhà nước.

+ Đội ngũ quản lý BĐS của nhà nước và thành phố vẫn còn nhiều hạn chế

về chuyên môn, trình độ ngoại ngữ khi làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài.

Cách hiểu và truyền đạt lại những quy định pháp luật cho các nhà đầu tư của các

cơ quan khác nhau nhiều khi có mâu thuẫn khiến nhà đầu tư hoang mang.

+ Hiện tại, cơ sở hạ tầng của Hà nội còn chưa tốt. Mặc dù đã có nhiều dự

án cải tạo nhưng tình trạng đường xá, hệ thống cấp thoát nước của Hà nội hiện

nay vẫn là vấn đề khiến các nhà đầu tư e ngại. Thành phố vẫn chưa khắc phục

được tình trạng ngập nước tại các khu vực phố trung tâm. Giao thông tại Hà nội

cũng còn rất nhiều bất cập do các phương tiện đi lại lộn xộn trên đường, thường

xuyên xảy ra tắc nghẽn trong thời gian dài.

+ Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước thiếu sự thống nhất và đồng bộ. Một

vấn đề của dự án có khi lại thuộc thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau.

Ngoài ra, việc nối mạng thông tin quản lý dự án giữa các cơ quan chính quyền

vẫn chưa được thực hiện, sẽ gây khó khăn cho các cán bộ phụ trách dự án và

doanh nghiệp khi cần xác minh các thông tin để giải quyết một vấn đề hoặc một

yêu cầu nào đó.

+ Tình trạng tham nhũng vẫn không thể khắc phục được. Những thủ tục

liên quan đến đất đai luôn làm nảy sinh hiện tượng tham nhũng. Tuy nhiên, đây

là một vấn đề rất khó đề cập đến và rất khó chứng minh vì bản thân nhà đầu tư

-87-

đã hài lòng với các chi phí mình bỏ ra. Nói cách khác, trong một số dự án, nhà

đầu tư tự nguyện tiếp tay cho nạn tham nhũng để có thể nhanh chóng đạt được

mục đích đầu tư của mình và coi như đôi bên cùng có lợi. Thực tế, hầu hết các

dự án bất động sản đều phát sinh hiện tượng tham nhũng, từ khâu bàn giao mặt

bằng đến khâu xây dựng và kinh doanh. Do đó, chi phí đầu tư thực tế luôn bị

đẩy lên khiến Hà nội vốn là thành phố có giá cả thuê văn phòng, căn hộ,... vào

loại đắt nhất trong khu vực lại càng trở nên đắt hơn. Tình trạng tham nhũng

cũng sẽ làm nhà nước bị mất một số cơ hội thu hút vốn đầu tư khi có những nhà

đầu tư chấp nhận bỏ cuộc vì chi phí cao. Nhưng điều quan trọng nhất là nó sẽ

tạo ra định kiến của các nhà đầu tư nước ngoài khi kinh doanh tại đây, và rất có

thể, chính những người lao động trong doanh nghiệp lại chịu hậu quả của những

định kiến đó.

+ Việc một loạt các nhà đầu tư đến Hà nội sẽ làm nảy sinh khó khăn cho

chính quyền thành phố trong việc thẩm định các dự án đầu tư và kiểm tra năng

lực tài chính, động cơ đầu tư cũng như kinh nghiệm của các nhà đầu tư nước

ngoài. Nếu việc thẩm định dự án không được làm chặt chẽ, chuyên nghiệp, sẽ

làm nảy sinh những dự án “ảo” để lấy thành tích, hoặc những dự án “treo” gây

lãng phí thời gian và chi phí, ... Ngoài ra, việc chọn dự án nào để phê duyệt cho

phù hợp nhất với yêu cầu và điều kiện của Hà nội. Trong việc lựa chọn dự án và

nhà đầu tư, phải đảm bảo sự công bằng giữa các đối tác trong và ngoài nước,

giữa các đối tác từ các quốc gia khác nhau, đảm bảo sự hài hoà về quyền lợi

kinh tế và thậm chí còn phải kết hợp cả yếu tố chính trị. Lấy ví dụ việc giải

quyết sự cạnh tranh giữa hai nhà đầu tư lớn là KeangNam (Hàn Quốc) và

Riviera (Nhật bản), Thành phố Hà nội đã giải quyết rất tốt mối quan hệ về chính

trị cũng như quyền lợi kinh tế của các nhà đầu tư và của thành phố. Kết quả là,

cả hai nhà đầu tư đều quyết định đầu tư vào những dự án tổ hợp thương mại có

số vốn rất lớn (500 triệu USD từ KeangNam và 550 triệu USD từ Riviera) tại

-88-

những khu đất có vị trí trọng điểm của thành phố. Ngoài ra, Riviera còn ký biên

bản ghi nhớ với thành phố Hà nội đầu tư dự án sân golf Thanh trì, sân golf Sóc

sơn và tổ hợp văn phòng nhà ở cao cấp tại Đông Anh với vốn đầu tư khoảng 500

triệu. Hai tập đoàn này cũng ủng hộ số tiền rất lớn vào quỹ phúc lợi thành phố

(KeangNam ủn hộ 2 triệu USD và nộp trước 250 tỷ tiền thuê đất; Riviera ủng

hộ 5 triệu USD và nộp trước 50 triệu USD tiền bảo lãnh thực hiện dự án)

3.2 Các xu hướng đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc công ty Quản lý Bất động sản CB

Richard Ellis Việt Nam (CBRE), khi nhận định về hoạt động đầu tư trong lĩnh

vực BĐS tại Việt Nam đã dự đoán: “Làn sóng đầu tư vào cao ốc sẽ tiếp tục

không ngừng. Văn phòng cho thuê và các căn hộ cao cấp cho thuê sẽ vẫn tiếp

tục “sốt” cả về giá cả lẫn nhu cầu” [2]. Trong thời gian tới, đầu tư vào lĩnh vực

BĐS sẽ có những xu hướng sau:

3.2.1 Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại

và khách sạn:

Sẽ có nhiều dự án đầu tư vào các cao ốc văn phòng, căn hộ và khách sạn

cao cấp. Hiện nay, số lượng các toà nhà văn phòng hạng A và các căn hộ tiêu

chuẩn quốc tế tại Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường mặc

dù giá thuê đang ở mức rất cao. Mặt khác, trong thời gian qua, không có khách

sạn 5 sao được xây dựng và mới nào đi vào hoạt động trong thời gian tới nên sẽ

có nhiều dự án đầu tư vào các khách sạn cao cấp và các dịch vụ giải trí và tiện

ích đi kèm. Xu hướng đầu tư vào các toà nhà nhiều chức năng: văn phòng, căn

hộ, khách sạn, trung tâm thương mại sẽ trở nên phổ biến. Các chủ đầu tư luôn

mong muốn đem lại một dịch vụ trọn gói và đồng bộ cho khách hàng của mình

và cũng để đa dạng hoá doanh thu, hạn chế rủi ro trong kinh doanh. Thực tế, khi

khách hàng đi kiếm nhà để thuê hoặc ở, họ luôn xem xét nơi đó có tiện lợi về

giao thông không, có phải đi xa để mua sắm hoặc giải trí không, ăn uống ở đâu...

-89-

Một công trình nhiều chức năng sẽ đáp ứng cùng lúc nhiều nhu cầu của khách

hàng và mang lại một môi trường sống và làm việc hoàn hảo.

3.2.2 Đầu tư vào các vị trí đất đẹp, thuận tiện kinh doanhvới qui mô lớn

Các nhà đầu tư vẫn có xu hướng ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí đất

đẹp. Khi cân nhắc đầu tư vào BĐS, vốn đầu tư không phải là yếu tố đặt lên hàng

đầu đối với các nhà đầu tư nước ngoài vì vốn có thể huy động được nhưng vị trí

đẹp không thể dễ dàng tìm kiếm được và quỹ đất đai là hữu hạn. Trong kinh

doanh bất động sản thì vị trí là một tiêu chí hàng đầu đối với các nhà đầu tư và

phát triển BĐS. Với cùng một tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và dịch vụ nhưng

những toà nhà tại nơi trung tâm, giao thông thuận tiện sẽ dễ có khách hàng thuê

hoặc mua hơn và có giá bán cao hơn nhiều, thậm chí là nhiều lần so với những

toà nhà như vậy ở những nơi khác ở cùng một thành phố/ địa phương. Vì vậy

trong những năm tới có thể thấy một xu hướng là các dự án BĐS có vốn đầu tư

lớn hơn 100 triệu USD sẽ rất nhiều và thậm chí trong thời gian qua đã có nhiều

dự án được đệ trình xin cấp phép với số vốn đầu tư lên đến hàng trăm triệu hoặc

trên một tỷ USD như dự án Hòn ngọc Châu Á do tập đoàn ủy thác Trustee Thuỵ

sỹ đầu tư tại Phú quốc với số vốn 2 tỷ USD, dự án Khu giải trí Bãi vòng ở Kiên

giang do tập đoàn Limited Investment Zone của Mỹ đầu tư với số vốn 2 tỷ USD,

dự án đầu tư vào khu Yên Sở Hà hội của tập đoàn Gamuda, Malaysia với số vốn

1 tỷ USD, hai dự án khách sạn 5 sao tại Hà nội của tập đoàn Riviera với vốn đầu

tư 550 triệu USD của Nhật bản và KeangNam của Hàn quốc với vốn đầu tư là

500 triệu USD,...

3.2.3 Đầu tư vào các thành phố và phát triển khu đô thị mới

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn là trung tâm thu hút các dự án

thương mại và nhà ở do nằm ở vị trí kinh tế chiến lược, sau đó là một số thành

phố khác như Hải phòng, Đà nẵng. Do việc phát triển thị trường BĐS thương

mại nhằm phục vụ nhu cầu làm việc, sinh sống và giải trí, nên những dự án ở

các thành phố lớn hoặc các khu du lịch sẽ hấp dẫn nhà đầu tư hơn. Kể cả khi làm

-90-

việc tại các khu công nghiệp, các chuyên gia nước ngoài cũng vẫn thích thuê

nhà tại thành phố để họ có thể cảm thấy thoải mái khi nghỉ ngơi sau thời gian

làm việc. Các công ty sản xuất cũng có nhu cầu đặt văn phòng tại thành phố để

dễ dàng giao dịch, quảng bá và tiểu thụ sản phẩm. Thị hiếu của người Việt Nam

có nhu cầu mua nhà chung cư vẫn thích mua tại đô thị vì có điều kiện hạ tầng tốt

hơn những vùng ở xa và giao thông tiện lợi hơn. Ngoài ra, có một lý do nữa là

các thành phố lớn này đã có quy hoạch tổng thể nên nhà đầu tư có thể định

hướng được cho dự án của mình dựa vào các quy định hiện hành hoặc các công

bố, quyết định từ UBND Thành phố.

Sẽ có nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào các khu đô thị mới hoặc các quần

thể gồm nhà ở, các phương tiện giải trí như sân chơi, bể bơi, phòng tập thể dục,

cây xanh, trường học, câu lạc bộ, bệnh viện, … Việc này là phát sinh tất yếu từ

yêu cầu mở rộng của các thành phố lớn và khu công nghiệp theo quy hoạch tổng

thể của nhà nước nhằm đổi mới bộ mặt của các thành phố để thu hút vốn đầu tư.

Quỹ đất trong nội thành tại các thành phố lớn ngày càng ít và nhu cầu phát triển

đô thị ngày càng tăng. Đời sống của một bộ phận dân cư cũng tăng thêm rất

nhiều cùng với nhu cầu sinh hoạt, giải trí, đi lại ngày càng tăng cả về lượng và

chất. Thêm vào đó, kể từ năm 2004, người Việt định cư ở nước ngoài bắt đầu

được phép mua nhà tại Việt Nam và họ có xu hướng chọn những nơi có chất

lượng xây dựng và dịch vụ đi kèm tương tự của mình tại nước ngoài. Các toà

nhà trong nội thành, tuy có thuận lợi về vị trí nhưng lại có giá cao và không đáp

ứng cùng một lúc những yêu cầu đó. Điều này kích thích việc đầu tư phát triển

các khu căn hộ cao cấp rồi bán lại cho những người có nhu cầu.

3.2.4 Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

Thị trường vẫn có xu hướng kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước

ngoài để cùng nhau phát triển dự án. Nhà đầu tư trong nước đang cần vốn và

kinh nghiệm quản lý, công nghệ xây dựng. Nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn

nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm địa điểm xây dựng. Tuy

-91-

nhiên, trước đây thường là các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp là những

người quan tâm đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS thì hiện nay rất nhiều

nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này. Điều này có nghĩa là, rất nhiều

nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để mua lại các dự án đang khai thác hoặc đầu tư trực

tiếp vào một dự án nào đó thông qua các quỹ phát triển BĐS miễn là họ nhìn

thấy khả năng sinh lời trong tương lai. Mới đây, hội nghị thu hút vốn đầu tư

nước ngoài do công ty IDJ (Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Quốc

tế) Việt Nam tổ chức tại Hà nội đã thu hút số lượng nhà đầu tư tham gia vượt

quá dự tính của những người tổ chức. Trong số 69 dự án kêu gọi góp vốn, có

đến 70% liên quan đến lĩnh vực BĐS [4].

3.2.5 Các nhà đầu tư châu Á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo nước

Trong vòng một hai năm trước mắt, các nước châu Á vẫn chiếm tỷ lệ lớn

trong tổng số các dự án đầu tư vào Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực BĐS

nói riêng. Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư,

kể từ năm 1988 đến hết năm 2006, đã có 77 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án

đầu tư tại Việt Nam , trong đó các nước châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký;

các nước châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký; các nước châu Mỹ chiếm 4%

vốn đăng ký. Riêng 5 nền kinh tế đứng đầu trong đầu tư vào Việt Nam là Đài

Loan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hồng Kông đã chiếm 60,6% tổng vốn

đăng ký. Trong năm 2006 có 44 nước và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam ,

trong đó, Hàn Quốc dẫn đầu có vốn đầu tư trên 2,5 tỷ USD, chiếm 25,2% tổng

vốn cấp mới; tiếp theo là Hồng Kông, vốn đầu tư 1,59 tỷ USD, chiếm 15,6% ;

Nhật Bản đứng thứ 3, vốn đầu tư 1,33 tỷ USD, chiếm 13,1%; [1] Hoa Kỳ đứng

thứ 4 , vốn đầu tư 790,6 triệu USD, chiếm 7,7% tổng vốn cấp mới. Nếu tính cả

một số dự án của Hoa Kỳ đầu tư thông qua nước thứ ba thì Hoa Kỳ đứng thứ

hai. Tuy nhiên, về lâu dài, sẽ có nhiều đối tác từ Châu Âu và Mỹ sẽ đầu tư vào

Việt Nam do Việt Nam mở cửa thị trường dịch vụ khi gia nhập WTO.

-92-

3.2.6 Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào BĐS

Sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển BĐS thương mại thông qua các quỹ

đầu tư BĐS. Vai trò của các quỹ đầu tư sẽ ngày càng trở nên quan trọng đối với

hoạt động kinh doanh BĐS vì khả năng huy động vốn và sử dụng vốn có hiệu

quả của họ rất lớn, các nhà đầu tư có thể tin tưởng giao vốn cho những quỹ này

quản lý. Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư có vốn nhưng không có điều kiện tìm

hiểu thị trường hoặc không hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế họ có thể thông

qua quỹ đầu tư để kinh doanh BĐS tại Việt Nam khi nhận thấy đây là thị trường

có nhiều triển vọng và có khả năng thu được lợi nhuận. Mặt khác, các quỹ đầu

tư có khả năng huy động nhiều nguồn vốn nhỏ, lẻ để phát triển những dự án lớn.

Ví dụ như giữa tháng 3/2007, Quỹ đầu tư BĐS VinaLand (Vina Capital)

đã tổ chức một đợt huy động vốn tại New York (Mỹ) và chỉ trong vòng 4 tuần

đã huy động được khoảng 600 triệu USD. Thông qua Quỹ này nhiều nhà đầu tư

lớn từ Mỹ (chiếm 40%), châu Âu (chiếm 50%) và châu Á (10%) đã chính thức

đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam và đã có khoảng 30 dự án nằm trong kế

hoạch giải ngân vốn cho quỹ này.

3.2.7 Sự mở rộng của các công ty kinh doanh BĐS hiện nay

Sẽ có nhiều nhà kinh doanh BĐS hiện tại mở rộng kinh doanh của mình

bằng cách tìm kiếm và thực hiện các dự án mới. Đã có rất nhiều nhà đầu tư

thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam và họ sẽ không bỏ lỡ

thời cơ vàng hiếm có hiện nay để tiếp tục phát triển việc kinh doanh của mình

với những lợi thế sẵn có về nghiên cứu thị trường, uy tín đã tạo dựng được,

nguồn khách hàng tiềm năng, các kinh nghiệm về xây dựng và quản lý,… Ví dụ

như tập đoàn Keppel Land của Singapore với những dự án Saigon Center (văn

phòng, căn hộ cho thuê và trung tâm thương mại), Tamarind Park (căn hộ cho

thuê), Villa Riviera (căn hộ và biệt thư bán), Saigon Sports City (khu đô thị) tại

Thành phố Hồ Chí Minh , và International Center (văn phòng cho thuê), Royal

-93-

Park Sedona Suites Hanoi tại Hà nội… Hiện nay, tập đoàn này vẫn tiếp tục tìm

kiếm cơ hội phát triển dự án BĐS mới tại Việt Nam .

3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án

bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội

3.3.1. Các giải pháp từ phía nhà nước

Để hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự án BĐS tại Hà nội, cần có

sự kết hợp các giải pháp từ chính phủ Việt Nam lẫn chính quyền thành phố Hà

nội để tạo ra một môi trương pháp lý đồng bộ đối với lĩnh vực này. Trong đó

bao gồm những giải pháp sau:

3.3.1.1. Các giải pháp từ chính phủ

+ Giữ vững ổn định về chính trị

Giữ vững ổn định về chính trị có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu

tư trực tiếp nước ngoài, yếu tố này luôn được các nhà đầu tư xem xét đầu tiên.

Họ chỉ muốn đầu tư ở những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính

trị- xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết của mình

với độ tin cậy cao. Hơn nữa việc giữ vững về ổn định chính trị – xã hội có ý

nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh

hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động

sản xuất kinh doanh… từ đó sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả kinh doanh của các

doanh nghiệp có vốn nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và Hà

nội nói riêng, cũng như ảnh hưởng tới quyết định của các nhà đầu tư đang xem

xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội. Vì vậy Nhà nước cần có những biện

pháp nhằm đảm bảo sự ổn định về chính trị- xã hội, riêng với Hà nội, duy trì

danh hiệu “Thành phố vì hoà bình” nhằm chuyển tải tới các nhà đầu tư một

thông điệp “Hà Nội là địa điểm đầu tư an toàn và thành đạt của giới kinh doanh;

là điểm đến an toàn, thân thiện của du khách quốc tế”.

-94-

+ Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến đầu

tư và thị trường bất động sản

Thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực, từ đất đai đến tài chính

ngân hàng, xây dựng, tư pháp.... Vì vậy, phát triển BĐS và vận hành thị trường

BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung

pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị

trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch BĐS).

Mặc dù Luật Đầu tư năm 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản đã được công

bố và có hiệu lực thi hành, mang lại nhiều thay đổi tích cực trong việc quản lý

và phát triển các dự án BĐS có vốn ĐTNN tại Việt Nam và Hà nội, trong thời

gian tới, chính phủ vẫn cần thiết phải ban hành các văn bản luật có liên quan đến

lĩnh vực này như Luật Đăng ký Bất động sản, Luật thuế BĐS, … Tiếp theo đó,

cần nghiên cứu và ban hành các văn bản dưới các hình thức pháp lý khác về các

vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Đó là những

văn bản pháp lý về thu hồi đất để chuyển thành đất phi nông nghiệp, văn bản

pháp lý về quy hoạch (là quy hoạch chung cho cả quy hoạch phát triển tổng thể

kinh tế – xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành và địa

phương, quy hoạch xây dụng đô thị ), các văn bản pháp lý về sự tham gian của

các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào thị trường BĐS như Quy chế bảo lãnh cho

các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của ngân hàng; Quy chế cấp vốn tín

dụng cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tín dụng, văn

bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính và đầu tư vào BĐS; Quy

chế hoạt động cho các quỹ hỗ trợ đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc

tái bảo lãnh cho việc đầu tư vào thị trường BĐS….

+ Phát triển và quản lý tốt thị trường chứng khoán: Thị trường chứng

khoán Việt Nam còn non trẻ và có triển vọng phát triển cao trong tương lai. Thu

hút vốn vào các dự án kinh doanh BĐS thông qua thị trường chứng khoán rất

phổ biến tại các nước phát triển trên thế giới. Thị trường chứng khoán của Việt

-95-

Nam hiện nay bắt đầu thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhà nước cần có chính sách khuyến khích cổ phần hoá các công ty kinh doanh

BĐS và niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư trong và

ngoài nước vào BĐS. Tuy nhiên, đi đôi với việc khuyến khích cần có một hệ

thống quản lý và giám sát chặt chẽ tránh tình trạng thị trường phát triển tự phát

hoặc bị các nhà đầu tư lợi dụng việc niêm yết để kiếm lợi khiến giá cả biến động

ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chung.

+ Hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS, về

đầu tư vào thị trường BĐS

Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ

quan mà trong chức năng hoạt động có liên quan đến các bộ phận cấu thành của

BĐS, của đầu tư BĐS sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước

phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn của mình. Theo đó, không có nội dung nào liên quan đến BĐS, thị trường

BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS mà không được một cơ quan chịu trách

nhiệm chính. Ví dụ khi thị trường BĐS trở nên quá nóng hoặc đóng băng thì

phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính để tìm ra các giải pháp khắc phục

tình trạng đấy. Giữa các cơ quan phải có sự thống nhất về thông tin. Điều này có

thể thực hiện được thông qua hệ thống thông tin giữa các cơ quan quản lý BĐS

có liên quan, và các thông tin này cần phải được cập nhật hàng ngày và phải có

người quản lý, giám sát. Khi đã có sự thống nhất về thông tin thì các cơ quan

quản lý mới có thể đưa ra được những giải pháp đúng đắn, kịp thời và thống

nhất.

Hiện nay, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở…

tại cấp tỉnh, huyện (và các cấp tương đương) bị quá tải trong việc thi hành chức

năng, nhiệm vụ được giao. Một trong những lý do của việc này là do sự chồng

chéo hoặc mâu thuẫn trong các quy định của nhà nước và sự hạn chế về trình độ

nhận thức của cán bộ. Nhà nước cần có kế hoạch sớm khắc phục sự quá tải này,

-96-

trong đó nổi lên hàng đầu là vấn đề cán bộ và trang thiết bị cho bộ máy hoạt

động có hiệu quả. Cần phải có sự đào tạo về kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi

hành các điều khoản của luật pháp hoặc quy định cho các chuyên viên phụ trách

các dự án. Nếu những chuyên viên này nắm bắt được rõ ràng các yêu cầu về thủ

tục hành chính, họ sẽ có sự giải thích rõ ràng và hướng dẫn được các nhà đầu tư

trong việc triển khai các dự án. Như vậy, sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí cho

các bên, tránh được các hiện tượng tiêu cực, đồng thời nâng cao được uy tín của

các cơ quan quản lý nhà nước trong con mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

3.3.1.2. Các giải pháp từ UBND thành phố Hà nội

+ Hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách.

Tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp chuyên ngành BĐS, tổ chức tốt

việc thực hiện Luật Kinh doanh BĐS và các bộ luật khác có liên quan đến lĩnh

vực BĐS cùng những thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành luật. Luật và các

văn bản dưới luật tạo môi trường pháp lý cho việc quản lý hoạt động đầu tư vào

BĐS, thu hút mọi nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển các dự án

BĐS phù hợp với tiến trình phát triển và hội nhập kinh tế của Hà Nội, cụ thể:

- Rà soát lại cơ chế chính sách, luật pháp, sửa đổi hoặc loại bỏ các ưu đãi,

trợ cấp liên quan tới hoạt động của doanh nghiệp FDI không phù hợp với cam

kết WTO cũng như các cam kết quốc tế và có giải pháp đảm bảo quyền lợi của

các nhà đầu tư có liên quan.

- Phối hợp cùng các Bộ, ngành xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách

tài chính BĐS, chính sách ưu tiên đầu tư cho phát triển những dự án kêu gọi đầu

tư, chính sách xuất nhập cảnh, hải quan....

- Thiết lập một mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tư trong nước

và đầu tư trực tiếp nước ngoài nhằm tạo lập môi trường ổn định, bình đẳng cho

các hoạt động kinh doanh BĐS. Đồng thời bổ sung, mở rộng áp dụng một số

quy định về điều kiện đầu tư và ưu đãi đầu tư trong lĩnh vực BĐS thành phố

đang khuyến khích đầu tư với mỗi khu vực, trong từng thời kỳ. Tiếp tục thực

-97-

hiện lộ trình giảm chi phí đầu tư và tiến tới chế độ một giá áp dụng thống nhất

cho đầu tư trong nước và đầu tư trực tiếp nước ngoài theo quyết định số

53/1999/QĐ-TTg của thủ tướng Chính Phủ.

- Tiếp tục đẩy mạnh việc hoàn thiện các chính sách tài chính (chính sách

thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, thuế sử dụng đất, tiền thuê mặt đất,

tiền thuê mặt nước…) nhằm khuyến khích đầu tư phát triển các khu đô thị mới,

du lịch. Tạo môi trường thông thoáng về tài chính, đảm bảo tính rõ ràng, đơn

giản và ổn định trong chính sách tài chính với các doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài. Cải cách các loại thuế thu nhập doanh nghiệp, VAT, thuế tiêu thụ

đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu theo yêu cầu của hội nhập khu vực và quốc tế theo

hướng đảm bảo nguồn thu cho ngân sách thành phố nhưng phải ưu tiên đầu tư,

khuyến khích hoạt động của các doanh nghiệp FDI.

- Bổ sung các cơ chế, chính sách xử lý các vấn đề pháp lý có liên quan đến

việc thực hiện các cam kết của nước ta trong lộ trình AFTA và các cam kết song

phương, đa phương trong quá trình hội nhập kinh tế nhất là trong mở cửa lĩnh

vực dịch vụ (bưu chính viễn thông, du lịch, giáo dục và đào tạo, y tế…).

- Tránh tình trạng chồng chéo giữa cơ chế, chính sách, các Luật khác nhau.

Chính sách phải được quy định rõ ràng mới thu hút được các nhà đầu tư nước

ngoài. Việc ban hành quy chế khuyến khích thu hút đầu tư xây dựng khách sạn

4-5 sao của UBND thành phố Hà Nội là một hành động kịp thời và đúng đắn

kêu gọi các nhà đầu tư tại Hà Nội. Trong quy chế này đã ghi rõ ràng những ưu

đãi về đất đai, ưu đãi khác và nghĩa vụ của các nhà đầu tư khi đầu tư xây dựng

khách sạn cao cấp tại Hà Nội.

+ Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước

Đẩy mạnh việc triển khai phân cấp quản lý Nhà nước giữa Chính Phủ và

chính quyền thành phố Hà Nội, chú trọng vào công tác hướng dẫn, kiểm tra,

giám sát việc thực hiện chính sách pháp luật của cơ quan cấp dưới tránh tình

trạng ban hành chính sách ưu đãi vượt khung; giảm dần sự tham gia trực tiếp

-98-

của cơ quan quản lý trung ương vào xử lý các vấn đề cụ thể, trong đó nhiệm vụ

giám định đầu tư và hậu kiểm được tăng cường; đào tạo và bồi dưỡng cán bộ

quản lý từ trung ương đến cấp cơ sở thông qua tổ chức tập huấn và đào tạo ngắn

hạn.

Các cơ quan cấp giấy phép đầu tư phải thường xuyên rà soát, phân loại

các dự án FDI đã được cấp giấy phép đầu tư để có những biện pháp thích hợp,

kịp thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp đã đi vào

hoạt động, trong phạm vi thẩm quyền của mình, các cơ quan quản lý cần có biện

pháp quản lý và động viên kịp thời; đồng thời sẵn sàng tháo gỡ những khó khăn

của doanh nghiệp để đầu vào, thông tin thị trường, thuế để doanh nghiệp hoạt

động có hiệu quả. Đối với các dự án đang triển khai thực hiện, các cơ quan quản

lý cần cùng các nhà đầu tư tháo gỡ khó khăn về giải phóng mặt bằng, thủ tục

nhập trang thiết bị, máy móc phục vụ dự án để đẩy nhanh tiến độ thực hiện;

đồnh thời giải quyết các vướng mắc, kể cả việc điều chỉnh mục tiêu và quy mô

hoạt động của dự án. Đối với những dự án chưa triển khai hoặc không có khả

năng hoạt động cần kiên quyết thu hồi giấy phép, dành địa điểm cho các nhà đầu

tư khác

+ Cải cách thủ tục hành chính.

Hà Nội cần tiên phong trong việc khắc phục có hiệu quả với sự thiếu

minh bạch, chậm trễ, ách tắc trong thủ tục hành chính. Các công việc cần thực

hiện để cải cách thủ tục hành chính bao gồm:

- Đơn giản hoá việc thẩm định và cấp phép đầu tư, thủ tục cấp đất, thủ tục

giải phóng mắt bằng, mở rộng phạm vi các dự án thuộc diện đăng ký cấp phép

đầu tư.

- Tăng cường tư vấn, hướng dẫn và trợ giúp các nhà đầu tư nước ngoài

triển khai thực hiện dự án. Các cơ quan chức năng về quản lý BĐS, quản lý hoạt

động đầu tư nước ngoài cần quy định rõ ràng, công khai, các thủ tục hành chính

hướng tới giảm chi phí và thời gian cho các nhà đầu tư. Kiên quyết xử lý các

-99-

trường hợp sách nhiễu, cửa quyền, tham nhũng, vô trách nhiệm của các cán bộ

cơ quan công quyền. Điều này tạo nên sự yên tâm cho các nhà đầu tư khi họ

muốn đầu tư tại Hà Nội.

- Tạo điều kiện để cải cách các thủ tục xuất nhập cảnh cho lao động nước

ngoài và thân nhân của họ, điều này có ý nghĩa với Hà Nội bởi đây là địa bàn có

nhiều người nước ngoài làm việc, sinh sống và du lịch

+ Hoàn chỉnh công tác quy hoạch

- Các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố đặc biệt là Sở Kế hoạch và

Đầu tư cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà

soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện

thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng dự án.

- Quán triệt và thực hiện thống nhất các quy định mới của Luật Đầu tư

trong công tác quy hoạch, đảm bảo việc xây dựng các quy hoạch ngành, lĩnh

vực, sản phẩm, du lịch phù hợp với các cam kết quốc tế cũng như quy hoạch

tổng thể thành phố.

- Hà Nội cần đặc biệt lưu ý tới việc hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất,

công bố rộng rãi quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt

bằng cho các dự án đầu tư được triển khai thực hiện.

- Tuy đã tiến hành đấu giá đất của nhiều dự án trong thành phố để lựa chọn

chủ đầu tư, nhưng hiện nay vẫn còn nhiều nhà đầu tư còn nợ tiền đất. Tính đến

tháng 12/2006, số nợ phải thu từ việc đấu giá đất còn 1.100 tỷ động. Vì vậy,

thành phố cần có những qui định đấu giá đất chặt chẽ, giám sát thực hiện

nghiêm túc và kiên quyết thu hồi trong trường hợp cần thiết. Mặt khác, không để

tình trạng “bán lúa non” xảy ra khi chạy theo thu nhập từ quyền sử dụng đất của

các nhà đầu tư mà bán đấu giá những lô đất chưa đủ điều kiện đem đấu giá (về

cơ sở hạ tầng, đền bù giải toả mặt bằng, quy hoạch chi tiết...). Nếu đất được đem

ra đấu giá đúng thời cơ và được sử dụng hiệu quả thì không những thu nhập

ngân sách thành phố mà còn tránh được tình trạng lãng phí, quy hoạch treo, nợ

-100-

đọng từ các nhà đầu tư và việc quản lý của thành phố đối với đất đai và bất động

sản được thực hiện tốt hơn.

+ Thúc đẩy hoạt động xúc tiến đầu tư.

- Đẩy mạnh tuyên truyền quảng bá hình ảnh của Hà Nội, kết hợp chặt chẽ

với việc đa dạng hoá các hoạt động xúc tiến đầu tư thông qua hoạt động của các

nhà lãnh đạo Nhà nước và Chính Phủ tại các diễn đàn kinh tế quan trọng như:

WTO, APEC, ASEM, ASEAN… nâng cấp trang thông tin điện tử về đầu tư

nước ngoài, tổ chức hiệu quả các cuộc hội thảo trong và ngoài nước, tại các cuộc

hội nghị này phải quảng bá môi trường đầu tư tại Hà Nội, giới thiệu các chính

sách ưu đãi đầu tư và thông tin mới về sự thay đổi của những chính sách này

trong thời gian gần đây. Sở Kế hoạch và Đầu tư cần tổ chức các cuộc họp mặt

định kỳ với các nhà đầu tư nước ngoài hiện tại để lắng nghe ý kiến của họ về

môi trường đằu tư hoặc những khó khăn mà họ gặp phải khi thực hiện triển khai

dự án, cũng như những đề xuất của họ đối với cơ quan quản lý.

- Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cần nghiên cứu lập kế hoạch cho hoạt

động xúc tiến đầu tư để trình UBND thành phố bố trí nguồn kinh phí cố định từ

ngân sách thành phố dành cho hoạt động xúc tiến đầu tư.

- Hà Nội nên áp dụng chính sách tiếp thị tập đoàn, tức là nên tập trung và

các công ty đa quốc giam, xuyên quốc gia nhằm tận dụng công nghệ nguồn,

công nghệ cao và thị phần lớn của các tập đoàn này đồng thời tập trung vào các

đối tác thuộc địa bàn trọng điểm Châu Âu và Châu Mỹ.

- Thiết lập và triển khai hiệu quả danh mục dự án gọi vốn đầu tư trong bất

động sản, không những chỉ ở trên trang website mà cần có kế hoạch tiếp thị dự

án đến từng nhà đầu tư tiềm năng. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư

trong việc lựa chọn cơ hội đầu tư cần có chiến lược quy hoạch, phân tích tiềm

năng của dự án kèm theo danh mục dự án đầu tư, đây là cơ sở thực hiện chương

trình vận động đầu tư. Tất cả những thông tin mục tiêu, địa điểm, hình thức đối

tác thực hiện dự án trong danh mục phải có độ chính xác và tin cậy cao vì đây là

-101-

thông tin mà nhà đầu tư cần để đưa ra quyết định lựa chọn. Danh mục các dự án

nên tập trung vào các lĩnh vực mà các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm năng …

hoặc các lĩnh vực mà Hà Nội đang ưu tiên, khuyến khích đầu tư (ví dụ, hiện nay

UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định số78/2006/QĐ-UBND-có hiệu lực từ

ngày 01/07/2006- ban hành quy chế khuyến khích thu hút đầu tư xây dựng

khách sạn 4 sao và 5 sao nhằm thu hút vốn đầu tư, từng bước giải quyết nhu cầu

về cơ sở lưu trú có chất lượng cao trên địa bàn thành phố Hà Nội).

- Thành phố Hà nội cần có chính sách khuyến khích hoạt động của các quỹ

đầu tư BĐS và các công ty kinh doanh dịch vụ BĐS vì họ chính là những người

năng động nhất trong việc tìm nhà đầu tư, đối tác đầu tư và khách hàng cho các

dự án phát triển BĐS.

+ Khắc phục những hạn chế về kết cấu hạ tầng.

Do vị thế và tiềm năng phát triển lâu dài của Hà Nội cần phải xây dựng

Thủ đô Hà Nội trở thành một trung tâm giao dịch kinh tế quốc tế, một địa điếm

thu hút đầu tư và du lịch có tầm cỡ của khu vực, nên Hà Nội cần chú trọng

nhiều hơn và thực hiện đồng bộ việc nâng cấp kết cấu hạ tầng.

- Tranh thủ tối đa các nguồn lực để đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, đặc

biệt là nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước. Tập trung xử lý những khâu yếu

kém nhất gây trở ngại đối với hoạt động đầu tư như đường giao thông, sân bay,

bến cảng, kho hàng, hệ thống liên lạc viễn thông, hệ thống điện, hệ thống cấp

thoát nước... Chú trọng mở rộng hệ thống đường giao thông ở các cửa ngõ của

Thủ đô, mở các cổng giao dịch điện tử băng tải rộng và dung lượng lớn.

- Đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng. Đối với

các dự án này thành phố cần có sự quản lý giám sát thường xuyên và chặt chẽ về

tiến độ và chất lượng vì các dự án này có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển

của nhiều dự án đầu tư khác nói chung và BĐS nói riêng.

- Xây dựng và ban hành cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế ngoài

Nhà nước tham gia phát triển các công trình kết cấu hạ tầng. Đầu tư vào kết cấu

-102-

hạ tầng thường đòi hỏi nhiều vốn và không thể nhanh chóng thu hồi vốn và thu

lợi nhuận, mặt khác, ở một số lĩnh vực nhà nước lại giữ độc quyền nên không

khuyến khích được cạnh tranh và chi phí hạ tầng vì vậy vẫn còn ở mức cao. Vì

vậy, hiện nay, ngoài các dự án được tài trợ, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến lĩnh

vực này, nếu được hưởng những ưu đãi nhất định, họ sẽ nhiệt tình tham gia.

+ Chú trọng công tác phát triển nguồn nhân lực

Trong định hướng thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trực

tiếp nước ngoài trong lĩnh vực BĐS tại Hà Nội thời gian tới thì nguồn nhân lực

là yếu tố quan trọng hàng đầu và phải đáp ứng được một số tiêu chuẩn nhất

định. Vì vậy để phát huy tối đa vai trò của nguồn nhân lực này trong khu vực

kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đã đề ra các

biện pháp sau:

- Đối với cán bộ quản lý cần chú trọng đào tạo cả kiến thức chuyên môn,

trình độ ngoại ngữ lẫn phẩm chất đạo đức. Việc nắm vững các kiến thức về luật

pháp quốc tế, thông lệ quốc tế trong lĩnh vực BĐS, du lịch cũng cần phải được

quan tâm. Sở Kế hoạch- Đầu tư phối hợp cùng Sở Du lịch Hà Nội tổ chức các

lớp tập huấn cho đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước và cán bộ trong các doanh

nghiệp có vốn FDI trong lĩnh vực kinh doanh BDS và du lịch.

- Cần đa dạng hoá các loại hình đào tạo, mở rộng phạm vi bồi dưỡng kiến

thức pháp luật, nghiệp vụ quản lý BĐS và cập nhật các thông tin BĐS cho đội

ngũ nhân viên làm việc cho các doanh nghiệp FDI góp phần nâng cao chất

lượng dịch vụ. Hiện nay các trường đại học khối kinh tế vẫn chưa có một khoa

về Bất động sản và các nghiệp vụ có liên quan như nghiệp vụ định giá, giám

định BĐS, môi giới phát triển BĐS, quảng cáo tiếp thị BĐS, quản lý BĐS,....

Tạm thời, cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức những khoá học về những vấn

đề trên và cấp chứng chỉ để chuyên nghiệp hoá đội ngũ quản lý và nhân viên

kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS.

-103-

+ Về lao động- tiền lương.

Thực hiện các biện pháp nhằm đưa Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

Bộ Luật lao động vào thực tế để ngăn ngừa tình trạng đình công bất hợp pháp,

lành mạnh hoá quan hệ lao động theo tinh thần của bộ Luật lao động, bao gồm.

- Tiếp tục hoàn thiện luật pháp, chính sách về lao động tiền lương phù hợp

trong tình trạng mới, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành

pháp luật về lao động đối với người sử dụng lao động nhằm đảm bảo các điều

kiện làm việc và đời sống cho người lao động

- Nâng cao hiểu biết pháp luật về lao động thông qua phổ biến, tuyên

truyền và giáo dục pháp luật cho người lao động, người sử dụng lao động trong

các doanh nghiệp FDI để đảm bảo chính sách, pháp luật về lao động và tiền

lương được thực hiện đầy đủ, nghiêm túc, ở Hà Nội thì công tác này tương đối

thuận lợi bởi Hà Nội có đầy đủ điều kiện về thông tin liên lạc, các hình thức

tuyên truyền, giáo dục pháp luật phong phú và hơn nữa lao động ở Hà Nội nói

chung và lao động trong ngành BĐS ở Hà Nội nói riêng có trình độ văn hoá

tương đối cao.

- Xây dựng một mặt bằng chung về mức lương tối thiểu cho người lao

động làm việc trong các doanh nghiệp, không phân biệt doanh nghiệp FDI hay

doanh nghiệp trong nước có tính đến các yếu tố điều chỉnh về lạm phát, các quy

định về mức sống tối thiểu của người Hà Nội để tạo điều kiện cho người lao

động chuyên tâm với công việc hơn.

3.3.2. Các giải pháp từ phía các doanh nghiệp

Ngoài các giải pháp từ phía chính phủ còn có một số giải pháp từ các nhà

đầu tư BĐS trong nước và nước ngoài nhằm phát triển hoạt động quản lý và

kinh doanh bất động sản như sau:

3.3.2.1 Mở rộng dịch vụ và tạo sự khác biệt

-104-

Nhu cầu về dịch vụ của các khách hàng trong những dự án BĐS luôn tăng

lên không ngừng. Ví dụ, khi thuê văn phòng, khách muốn yêu cầu chỗ đỗ xe,

muốn được chạy điều hoà trung tâm miễn phí trong thời gian lâu hơn, muốn có

dịch vụ diệt côn trùng định kỳ,... Hoặc trong lĩnh vực căn hộ cho thuê, khách

hàng không chỉ muốn có nơi ở mà còn yêu cầu các dịch vụ kèm theo như cung

cấp nước uống, thực phẩm, vé vào câu lạc bộ sức khỏe.

Muốn giữ khách hàng và thu hút các khách hàng mới, nhà đầu tư và quản

lý phải không ngừng đề ra và thực hiện các loại hình dịch vụ mới.

Ví dụ: Đối với khu vực văn phòng, nắm bắt được nhu cầu của một số văn

phòng đại diện có rất ít nhân viên, hoặc chỉ có một vài người nước ngoài làm

việc, một số toà nhà đã thành lập nên loại hình “Business Center” (văn phòng

kinh doanh) ngay trong toà nhà của mình trong đó cho thuê những văn phòng rất

nhỏ, thậm chí chỉ khoảng 12m2 đã được trang bị đầy đủ nội thất để khách thuê

có thể làm việc ngay và giá thuê những văn phòng nhỏ này thường đắt gấp rưỡi

đến gấp đôi các văn phòng bình thường nhưng khách hàng vẫn vui vẻ ký hợp

đồng vì cả hai phía đều có lợi: Chủ nhà được thêm tiền thuê, khách hàng tiết

kiệm được chi phí thuê so với diện tích lớn mà không sử dụng hết và không mất

công cải tạo văn phòng. Bên cạnh đó, toà nhà có thể cho thuê các dịch vụ đi kèm

như dịch vụ phiên dịch, thư ký, thuê xe ô tô, vệ sinh văn phòng,...

Đối với lĩnh vực căn hộ, nhận thấy nhiều khách hàng sống độc thân,

không có điều kiện mua sắm thực phẩm , đồ uống, toà nhà có thể cung cấp dịch

vụ shopping (mua hàng) theo đúng giá thị trường bằng cách ký hợp đồng với

những cửa hàng tạp phẩm uy tín hoặc một siêu thị. Khách hàng sẽ hài lòng vì

họ vẫn mua được thứ mình cần mà không mất thêm một khoản chi phí nào.

Đối với những dự án bắt đầu triển khai, chủ đầu tư cần phải tiên lượng

trước các nhu cầu về dịch vụ cũng như thị hiếu của khách hàng trong tương lai

để tạo cho mình một sự khác biệt so với các toà nhà khác mà nhờ đó sẽ thu hút

được khách hàng. Ví dụ, chỗ đỗ xe ô tô có công suất lớn, trần văn phòng cao,

-105-

vách ngăn linh hoạt,... Một công trình có sự khác biệt cũng sẽ mang đến cho

khách hàng sự hài lòng và cảm giác họ đang được hưởng một dịch vụ cao cấp

hơn. Do đó, khách hàng sẽ không ngần ngại ký hợp đồng thuê hoặc mua bán.

Donald Trump, một tỷ phú người Mỹ đã đưa ra các nguyên tắc để quản lý

BĐS tốt nhất, đó là:“Phát triển óc quan sát chi tiết. Xem người thuê nhà như

những khách hàng quý giá chứ không phải là những người gây rắc rối” và

“Thận trọng với việcbảo dưỡng và sửa chữa” [3]

3.2.2.2. Thuê dịch vụ quản lý và marketing chuyên nghiệp

Một số nhận xét về việc quản lý các toà nhà thương mại:

- Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản là vô cùng cần thiết đối

với sự phát triển kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn này. Các công trình chất

lượng cao sẽ góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị ở các thành phố. Thị trường

bất động sản tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng hiện rất còn nhiều

tiềm năng. Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư để khai thác không thể dễ dàng thực

hiện. Một phần, do cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển, các nhà đầu tư vẫn còn e

ngại những khó khăn về thủ tục cấp phép, giải phóng mặt bằng và nạn tham

nhũng.

- Trong quản lý nói chung, và quản lý bất động sản nói riêng, hình thức liên

doanh không tỏ ra có ưu thế, thậm chí có thể là nguyên nhân gây ra sự trì trệ của

việc đưa ra chiến lược kinh doanh hay các quyết định của công ty, từ đó dẫn đến

việc bỏ lỡ cơ hội kinh doanh.

- Các công ty của Việt Nam chưa có nhiều kinh nghiệm trong quản lý và

Marketing nên ít nhất trong thời gian đầu cần thiết phải thuê một công ty chuyên

nghiệp làm các công việc đó để có thể học tập kinh nghiệm và tự mình quản lý

cũng như làm marketing cho dự án của mình.

-106-

- Dự án bất động sản luôn tập trung vào một hay vài đoạn thị trường nhất

định chứ không thể thoả mãn mọi đối tượng vì vậy cần có sự tư vấn để lựa chọn

khách hàng và cách tiếp cận hoặc đáp ứng nhu cầu của nhóm khách thích hợp.

- Trên thực tế, khách hàng thường có cảm tình với những tòa nhà do nước

ngoài hoặc một công ty quản lý chuyên nghiệp đứng ra quản lý, vì ở đó họ có

thể được đáp ứng nhu cầu tốt hơn với cùng một số tiền bỏ ra, thậm chí, họ có thể

phải trả nhiều hơn và vẫn thấy hài lòng.

- Trong lĩnh vực bất động sản, cạnh tranh về giá cả không được đánh giá

cao bằng chất lượng dịch vụ và sự khác biệt.

Từ những nhận xét ở trên và những ưu điểm của việc quản lý chuyên

nghiệp đã được trình bày ở chương 2 của luận văn này, có thể thấy việc thuê

những công ty chuyên nghiệp về quản lý và phát triển BĐS là một trong những

giải pháp đối với các nhà đầu tư BĐS nhằm tăng tính cạnh tranh của dự án, xây

dựng uy tín và tăng doanh thu.

Ngoài ra, với các dự án không thuê quản lý, thì cần thiết thuê một hoặc

nhiều công ty chuyên nghiệp để làm công việc và làm đại lý cho mình. Hiện tại

ở Hà nội, việc thuê công ty chuyên nghiệp về marketing và đại lý BĐS được áp

dụng phổ biến hơn thuê hợp đồng quản lý nhưng nhiều chủ đầu tư BĐS vẫn

chưa nhận thức được hết vai trò của các công ty marketing và đại lý BĐS.

Với các toà nhà mới khai trương, marketing là công việc rất quan trọng

nhằm nâng ty lệ thuê, bán bất động sản. Với những chủ đầu tư ít hoặc không có

kinh nghiệm thì việc thuê công ty chuyên về marketing và các đại lý BĐS lại

càng cần thiết. Việc này có những ưu điểm sau:

- Dự án được tiếp thị một cách chuyên nghiệp đến đúng nhóm đối tượng

khách hàng của mình.

- Chủ đầu tư được cung cấp và cập nhật miễn phí các thông tin về thị

trường, đối thủ cạnh tranh cũng như các dự báo về cung cầu trong tương lai.

- Được tư vấn về cách quảng cáo, tiếp thị

-107-

- Chi phí thấp hoặc hầu như không có vì các công ty này thường nhận thù

lao dưới dạng hoa hồng khi bán hay cho thuê được BĐS. Theo thông lệ hiện nay

tại Hà nội, phí hoa hồng trong lĩnh vực cho thuê văn phòng, căn hộ, trung tâm

thương mại... tối đa là 1 tháng tiền thuê với thời hạn từ 2 năm trở lên, hoặc từ

1% đến 2% giá bán bất động sản trong trường hợp bán (Phụ lục 4).

Việc thuê công ty marketing và đại lý BĐS chỉ có nhược điểm là có thể bị

xảy ra tình trạng khách hàng và đại lý BĐS thoả thuận với nhau để hưởng khoản

tiền hoa hồng giới thiệu nên nhiều khách thuê, dù có khả năng làm việc trực tiếp

với chủ đầu tư lại vẫn muốn thông qua đại lý BĐS để ký hợp đồng thuê hoặc

mua bán.

Việc thuê công ty marketing và đại lý BĐS thường được áp dụng khi trên

thị trường cung nhiều hơn cầu hoặc vị trí của dự án không thuận tiện, có một số

hạn chế trong kinh doanh. Tuy nhiên, hiện nay, các toà nhà đều chấp nhận việc

giới thiệu khách hàng chính tắc của căc đại lý BĐS chuyên nghiệp.

3.3.2.3 Thành lập hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản Hà Nội

Hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có Hiệp hội Bất động sản Thành

phố Hồ Chí Minh với hơn 600 thành viên tham gia hoạt động. Tại Hà nội, các

dự án đầu tư vào BĐS đang ngày càng tăng lên nhanh chóng và do vậy, số lượng

các nhà đầu tư BĐS cũng tăng lên. Việc thành lập một Hiệp hội Các nhà đầu tư

BĐS của Hà nội là rất cần thiết để hướng tới một thị trường BĐS có tổ chức,

cạnh tranh lành mạnh, giá cả ổn định đảm bảo cả quyền lợi của chủ đầu tư lẫn

khách hàng. Hiệp hội BĐS có những vai trò sau:

- Thống nhất ý kiến các nhà đầu tư BĐS và đại diện cho họ đề đạt với các

cơ quan có thẩm quyền những thắc mắc, nguyện vọng và đề nghị của các nhà

đầu tư BĐS đối với các chính sách và qui định hiện hành.

-108-

- Thu thập, hệ thống các thông tin mới nhất về các văn bản pháp luật, tình

hình thị trường BĐS trong và ngoài nước cũng như các cơ hội đầu tư BĐS và

cung cấp cho các nhà đầu tư.

- Đạt được sự cam kết về giá mua bán hoặc cho thuê BĐS tối đa hoặc tối

thiểu cho mỗi thời kỳ nhằm tránh sự phá giá hoặc nâng giá thuê đột ngột của

hàng loạt toà nhà cùng một lúc, giữ cho thị trường BĐS được ổn định.

- Đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá BĐS, quản lý BĐS... cho các chủ

đầu tư

- Tổ chức các buổi hội thảo để các chủ đầu tư trao đổi thông tin và kinh

nghiệm kinh doanh, quản lý; tạo ra không khí thân mật, hợp tác giữa các nhà

đầu tư với nhau và với các công ty chuyên nghiệp quản lý, kinh doanh BĐS.

- Hiệp hội các nhà đầu tư BĐS cũng có thể phát hành tạp chí hay tài liệu

quảng cáo của riêng mình, như vậy, các thành viên tham gia có thể tiết kiệm

được chi phí quảng cáo. Ví dụ, có thể phát hành sách giới thiệu về các toà nhà

văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại hay khách sạn đang hoạt động tại Hà

nội cùng các thông tin dịch vụ, giá cả, tiêu chuẩn kỹ thuật và địa chỉ liên lạc của

từng toà nhà.

3.3.2.4. Giải pháp chuyển nhượng cổ phần trong các liên doanh BĐS

+ Xu hướng chuyển nhượng cổ phần trong các liên doanh

Trước năm 2005, khi đầu tư vào các dự án BĐS, các nhà đầu tư nước

ngoài bắt buộc phải chọn hình thức liên doanh hoặc hợp tác kinh doanh. Thông

thường là phía Việt Nam góp vốn bằng quyền sử đất, phía nước ngoài góp vốn

pháp định bằng tiền.Vốn đầu tư cho dự án thường được liên doanh đi vay (với

sự giúp đỡ , thu xếp hoặc bảo lãnh của bên nước ngoài).

Tuy nhiên, hầu hết các liên doanh sau một thời gian hoạt động thường

phát sinh mâu thuẫn trong quản lý giữa các bên góp vốn khiến việc kinh doanh

-109-

bị ảnh hưởng, đặc biệt là với những liên doanh có nhiều đối tác tham gia. Những

mâu thuẫn đó thường là:

* Mâu thuẫn khi lựa chọn nhà thầu, nhà cung cấp cho dự án

* Mâu thuẫn về tuyển dụng nhân sự và tiền lương

* Mâu thuẫn trong quan điểm về thẩm mỹ, chất lượng, dịchvụ, cách điều hành

công việc hàng ngày

* Mâu thuẫn về chiến lược kinh doanh và chính sách tài chính và đối ngoại

Vì vậy, các công ty liên doanh thường có xu hướng nhượng cổ phần để có

thể giải quyết những mâu thuẫn đó. Tuy nhiên, cũng có một lý do cần được ghi

nhận nữa là hầu hết các công ty thực hiện chuyển nhượng khi việc kinh doanh

không phát đạt hoặc thua lỗ hoặc một đối tác trong liên doanh gặp khó khăn về

tài chính. Việc chuyển nhượng cổ phần có thể được thực hiện theo những hướng

sau:

- Một bên chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần cổ phần của mình cho

đối tác hoặc các đối tác còn lại nhằm tăng tính áp đảo của quyền biểu quyết

trong Hội đồng quản trị để có thể nhanh chóng quyết định một chính sách hay

một kế hoạch của công ty. Ngoài ra, khi việc kinh doanh gặp khó khăn và mâu

thuẫn quản lý trầm trọng, đây cũng là cách tốt nhất để thống nhất quản lý về một

mối, tránh không để tình trạng bị xấu thêm. Hoặc khi một trong hai công ty mẹ

gặp khó khăn về tài chính hay cần rút vốn đầu tư cho dự án khác mà họ thấy có

triển vọng hơn. Trường hợp này cũng có thể xảy ra khi nhà đầu tư có mục đích

đầu cơ dự án rồi tìm đối tác chuyển nhượng để kiếm lợi trong thời gian ngắn và

quay sang tìm kiếm dự án mới.

- Một bên chuyển nhượng cổ phần cho bên thứ ba. Điều này thường chỉ

được áp dụng khi có sự nhất trí của bên/các bên còn lại và cũng thường áp dụng

khi bên chuyển nhượng gặp khó khăn hoặc mâu thuẫn nặng nề với bên/ các bên

còn lại.

-110-

- Các bên thống nhất chuyển toàn bộ hoặc một phần cho bên thứ ba. Điều

này thường được áp dụng khi công ty kinh doanh thua lỗ hoặc dự án mới ở giai

đoạn đầu mà các chủ đầu tư tiên đoán trước là sẽ thua lỗ. Trường hợp này cũng

có thể xảy ra theo kiểu “bán lúa non”, nghĩa là các nhà đầu tư bán luôn dự án để

thu về một khoản lãi thấp hơn nhiều so với F/S những lại là lợi nhuận chắc chắn

và có thể nhanh chóng quay vòng vốn sang dự án khác, tránh được rủi ro kinh

doanh.

+ Hợp đồng chuyển nhượng và các thủ tục chuyển nhượng vốn

Thông thường trong các hợp đồng chuyển nhượng vốn, giá chuyển

nhượng không bao giờ đúng với giá chuyển nhượng thực tế. Vì bên chuyển

nhượng không muốn nộp thuế lợi nhuận phát sinh, một lý do khác là các bên

muốn giữ bí mật con số thực tế vì có thể trong tương lai lại tiếp tục chuyển

nhượng cho một bên khác.

Thủ tục chuyển nhượng vốn cũng rất thuận tiện trong trường hợp các bên

không có tranh chấp hoặc tranh chấp với bên thứ ba (ví dụ ngân hàng cho vay

vốn hay nhà thầu xây dựng). Đối với những dự án còn nhiều khoản nợ thì bên

nhận chuyển nhượng phải có cam kết chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ liên

quan đến những khoản nợ đó và điều này sẽ được cơ quan có thẩm quyền thể

hiện trong điều chỉnh giấy phép đầu tư.

+ Tác dụng của việc chuyển nhượng vốn

- Việc chuyển nhượng vốn có tác dụng lớn nhất là giải quyết được dứt điểm

mâu thuẫn trong quản lý của dự án

- Các bên có thể thu được lợi ích tài chính từ việc chuyển nhượng vốn.

- Bên nhận chuyển nhượng sẽ được toàn quyền quản lý, điều hành dự án và

toàn quyền chuyển nhượng dự án cho bên thứ ba, cũng như việc thế chấp dự án,

xin tăng vốn đầu tư, chuyển đổi mục đích kinh doanh,... trong khi bên chuyển

nhượng có thể nhanh chóng thu hồi vốn để đầu tư sang dự án khác

-111-

KẾT LUẬN

Kinh doanh và quản lý bất động sản vẫn còn là một lĩnh vực mới ở Việt

nam. Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á, thực tế đã cho thấy các nhà

đầu tư, kinh doanh và quản lý các dự án bất động sản, đặc biệt là những dự án có

vốn đầu tư nước ngoài đã chứng tỏ được tầm quan trọng của mình trong việc

vận hành và phát triển các công trình này. Sự thành công của các dự án bất động

sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà nội đã trở thành những động lực và bài học

kinh nghiệm để phát triển bộ mặt đô thị của Thủ đô trong bối cảnh Việt Nam trở

thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).

Tuy nhiên, việc kinh doanh, quản lý và phát triển các dự án bất động sản

có vốn đầu tư nước ngoài hiện nay vẫn còn những điểm hạn chế nhất định. Bằng

luận văn này, ngoài việc nghiên cứu một cách hệ thống cơ sở lý thuyết về bất

động sản và các hoạt động kinh doanh, quản lý bất động sản, tác giả mong muốn

tổng kết những thành công và hạn chế của các dự án bất động sản có vốn đầu tư

nước ngoài trong thời gian qua và đưa ra những nguyên nhân của những thành

công và hạn chế ấy. Trên cơ sở đó, tác giả cũng mạnh dạn đưa ra một số giải

pháp để tăng cường hoạt động quản lý và phát triển các dự án bất động sản có

vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội. Việc gia nhập WTO hứa hẹn trong thời gian

tới, Việt nam sẽ là địa điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài, khách

du lịch quốc tế và ngày càng thu hút các dự án đầu tư vào các dự án bất động

sản. Với lợi thế là thủ đô của đất nước nhưng lại còn nhiều hạn chế về cơ sở vật

chất hạ tầng, Hà Nội còn nhiều nhu cầu về phát triển bất động sản và sẽ trở

thành một địa điểm chiến lược để các nhà đầu tư nước ngoài phát triển các dự án

kinh doanh bất động sản của mình.

Tác giả hy vọng rằng luận văn của mình sẽ có một ý nghĩa nhất định đối

với các nhà đầu tư và quản lý bất động sản, đồng thời sẽ góp phần để người đọc

hiểu tốt hơn về tầm quan trọng của việc quản lý và phát triển các dự án bất động

sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam nói chung và Hà nội nói riêng.

MỤC LỤC

TRANG

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

1

LỜI MỞ ĐẦU

CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1

Các khái niệm

5

5

1.1.1

Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

5

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

6

1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

8

1.1.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá

9

10

1.1.2

Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

12

1.1.3

Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

12

1.1.3.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

13

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

14

15

1.1.4

Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản

1.1.4.1 Quản lý thị trường bất động sản

16

1.1.4.2 Quản lý bất động sản

17

18

1.2

Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh

tế quốc dân

18

1.2.1

Làm tăng giá trị của đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển

19

1.2.2

Huy động vốn cho nền kinh tế

20

1.2.3

Làm tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước

21

1.2.4 Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc

tế

22

1.2.5

Giữ gìn ổn định xã hội

23

1.2.6

Tạo công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân

24

1.2.7

Góp phần đổi mới chính sách

25

1.3

Một số bài học kinh nghiệm về quản lý và phát triển bất động sản ở

một số nƣớc trong khu vực

25

1.3.1

Quản lý thị trường nhà ở tại Singapore

27

1.3.2

Quản lý nhà nước đối với đất đai ở Malaysia

28

1.3.3

Kinh nghiệm đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý hiện tượng bong

bóng nhà đất của Trung Quốc

31

1.3.4

Hệ thống quản lý bất động sản Torrens của Australia

CHƢƠNG 2: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT

ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI

34

2.1

Tình hình đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt

Nam và Hà Nội

34

2.1.1

Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

36

2.1.2

Những nhân tố tác động đến đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất

động sản tại Việt Nam

2.1.2.1 Môi trường chính trị pháp luật

36

2.1.2.2 Môi trường kinh tế

38

2.1.2.3 Môi trường văn hoá

42

44

2.2

Tình hình đầu tƣ và kinh doanh bất động sản tại Hà Nội

44

2.2.1

Tầm quan trọng của việc phát triển các dự án bất động sản có vốn

đầu tư nước ngoài tại Hà nội

46

2.2.2

Những thành công trong thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất

động sản ở Hà Nội

48

2.2.3

Tình hình kinh doanh bất động sản ở Hà Nội hiện nay

2.2.3.1 Tình hình kinh doanh văn phòng cho thuê

49

2.2.3.2 Tình hình kinh doanh căn hộ cho thuê

52

2.2.3.3 Tình hình kinh doanh nhà ở

53

2.2.3.4 Tình hình kinh doanh khách sạn

56

2.2.3.5 Tình hình kinh doanh các khu trung tâm thương mại

58

59

2.2.4

Những hạn chế của việc đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

tại Hà Nội

2.2.4.1 Những tồn tại

59

2.2.4.2 Nguyên nhân

60

64

2.3

Tình hình quản lý bất động sản tại Hà nội

64

2.3.1

Hoạt động quản lý của các chủ đầu tư dự án bất động sản

2.3.1.1 Nội dung công việc quản lý bất động sản

64

2.3.1.2 ưu điểm và hạn chế của việc tự quản lý bất động sản

65

66

2.3.2

Hoạt của các công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp

2.3.2.1 Lĩnh vực đầu tư và phát triển khách sạn

66

2.3.2.2 Lĩnh vực đầu tư văn phòng, căn hộ và trung tâm thương mại

67

2.3.2.3 ưu điểm và hạn chế của việc thuê công ty quản lý

68

70

2.4

Phân tích một số dự án điển hình

70

2.4.1

Dự án Mặt trời Sông Hồng (Sun Red River) – Văn phòng và căn hộ

cho thuê

2.4.1.1 Giới thiệu dự án

70

2.4.1.2 Tình hình quản lý và kinh doanh

70

2.4.1.3 Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án

71

2.4.1.4 Chiến lược kinh doanh

73

75

2.4.2

Dự án xây dựng và kinh doanh khách sạn Sheraton

2.4.2.1 Giới thiệu dự án

75

2.4.2.2 Tình hình quản lý và kinh doanh

75

2.4.2.3 Các nguyên nhân thành công và hạn chế của dự án

76

2.4.2.4 Chiến lược kinh doanh

78

79

2.5

Quản lý của Thành phố Hà Nội đối với các dự án đầu tƣ nƣớc

ngoài vào lĩnh vực bất động sản

CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC QUẢN

LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƢ

NƢỚC NGOÀI TẠI HÀ NỘI

80

3.1

Những cơ hội và thách thức đối với lĩnh vực đầu tƣ bất động sản

Hà Nội trong thời gian tới

80

3.1.1

Những cơ hội

81

3.1.2

Những thách thức

84

3.2

Các xu hƣớng đầu tƣ vào bất động sản tại Việt nam

84

3.2.1

Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ, trung tâm thương

mại và khách sạn

84

3.2.2

Đầu tư vào các vị trí đất đẹp, thuận tiện kinh doanh với qui mô lớn

85

3.2.3

Đầu tư vào các thành phố và phát triển khu đô thị mới

86

3.2.4

Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

87

3.2.5

Các nhà đầu tư Châu á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo

nước

87

3.2.6

Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào bất động sản

88

3.2.7

Sự mở rộng của các công ty kinh doanh bất động sản hiện nay

88

3.3

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý và phát triển các dự

án bất động sản có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội

88

3.3.1

Các giải pháp từ phía nhà nước

89

3.3.1.1 Các giải pháp từ phía chính phủ

91

3.3.1.2 Các giải pháp từ UBND thành phố Hà Nội

99

3.3.2

Các giải pháp từ phía các doanh nghiệp

99

3.3.2.1 Mở rộng dịchvụ và tạo sự khác biệt

100

3.3.2.2 Thuê dịch vụ quản lý và marketing chuyên nghiệp

102

3.3.2.3 Thành lập hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản Hà Nội

103

3.3.2.4 Chuyển nhượng cổ phần trong các công ty liên doanh bất động sản

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 1: Danh mục các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực

văn phòng và căn hộ đã đƣợc cấp phép tính đến tháng 3/2007

PHỤ LỤC 2: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI

TRONG LĨNH VỰC KHÁCH SẠN VÀ DU LỊCHĐÃ ĐƢỢC CẤP PHÉP

TÍNH ĐẾN THÁNG 3/2007

PHỤ LỤC 3: MẪU HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

PHỤ LỤC 4: MÉu Hîp ®ång dÞch vô Marketing bÊt ®éng s¶n

Lêi c¶m ¬n

Hoàn thiện được công trình nghiên cứu này, trước tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn

trân trọng tới TS Nguyễn Hoàng Ánh – Phó Trưởng khoa Sau Đại học, trường Đại học

Ngoại Thương Hà nội đã tận tình giúp đỡ, chỉ dẫn cụ thể, sửa chữa kịp thời cũng như

những khuyến khích, ủng hộ, động viên trong suốt quá trình tác giả thực hiện Luận văn

Thạc sỹ.

Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới một số chuyên viên của Bộ Kế hoạch và Đầu

tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà nội, ông Yoichi Nozuka - Tổng Giám đốc Công ty TNHH

Mặt trời Sông Hồng (Sun Red River), ông Katsuaki Nishikawa – Tổng Giám đốc Công

ty Phát triển Căn hộ Hướng Công viên (Garden View Court), ông Alastair Orr Ewing,

Chủ tịch Công ty Chesterton Petty Vietnam cùng các nhân viên công ty CB Richard

Ellis, Chesterton Petty Vietnam, Khách sạn Sheraton đã hỗ trợ tác giả khai thác thông

tin, ý kiến và thu thập số liệu nghiên cứu.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

AFTA ASEAN Free Trade Area: Khu vực Mậu dịch Tự do ASEAN

APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation

Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu á Thái Bình Dương

ASEAN Association of Southeast Asian Nations: Hiệp hội các quốc gia Đông Nam á

ASEM Asia-Europe Meeting: Hội nghị Cao cấp á - Âu

European Union: Liên minh Châu Âu

EU

Foreign Direct Investment : Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FDI

Feasibility Study: Luận chứng Khả thi

F/S

Gross Domestic Product: Tổng sản phẩm quốc nội

GDP:

International Financial Company: Công ty Tài chính Quốc tế

IFC:

International Moneytary Fund: Quỹ Tiền tệ quốc tế

IMF:

Official Development Aids: Hỗ trợ Phát triển Chính thức

ODA

World Bank: Ngân hàng Thế giới

WB:

WTO: World Trade Organization: Tổ chức Thương mại Thế giới

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

TRANG

1

BẢNG

Bảng 2.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007

Bảng 2.2 Tốc độ tăng GDP của Việt Nam những năm gần đây

Bảng 2.3 Kết quả thu hút vốn ĐTNN của Hà Nội trong những năm gần đây

Bảng 2.4

Phân hạng các toà nhà

2

BIỂU

Biểu 2.1 Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại

các toà nhà văn phòng hạng A và hạng B

Biểu 2.2 Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà nội

Biểu 2.3 Căn hộ cho thuê trong Quý 1/2007 và tỷ lệ còn trống

Biểu 2.4 Giá thuê phân theo loại hình căn hộ (USD/m2/tháng)

Biểu 2.5 Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu

Số lượt khách quốc tế đến Việt Nam 1990 – 2006

Biểu 2.6

Biểu 2.7 Hiệu suất sử dụng phòng trung bình và giá phòng

tại các khách sạn 5 sao

Biểu 2.8 Diện tích và giá thuê tại các trung tâm thương mại Hà Nội

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

1.

Quốc Hội (2003), Luật Đất đai Số 13/2003/QH11, Chương 1, Điều 3

2.

Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân sự năm 2005.

3.

Quốc Hội (2005), Luật Thương mại năm 2005.

4.

Quốc Hội (2005), Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005.

5.

Quốc Hội (2006), Luật Chuyển giao Công nghệ năm 2006.

6.

Chính Phủ (2006), Nghị định số 35/2006/NĐ-CP ngày 31/3/2006 quy định chi

tiết Luật Thương mại năm 2005 về hoạt động nhượng quyền thương mại

7.

Diễn đàn Doanh nghiệp, “Việt Nam mua quyền kinh doanh cà phê úc”,

http://www.vietfranchise.com/index.php?Module=Content&Action=view&id=8

9&Itemid=74

8.

Diễn đàn Doanh nghiệp, “Nhượng quyền thương mại trong lĩnh vực bất động

sản:

Đầy

trở

ngại”,

http://www.vietfranchise.com/index.php?Module=Content&Action=view&id=7

5&Itemid=73

9.

TS Lê Đăng Doanh (2005), Doanh nhân, doanh nghiệp và cải cách kinh tế, nhà

xuất bản Trẻ và thời báo kinh tế Sài Gòn, tr. 19-21.

10. Mạnh Dương (2006), “Nhượng quyền thương mại: Cơ hội lập nghiệp cho bạn

trẻ

ít

vốn,

có

kiến

thức”,

http://www2.thanhnien.com.vn/Thegioitre/2006/3/15/142122.tno

11.

Thanh Hằng (2006), “Bài học từ xếp hạng môi trường kinh doanh”, tạp chí Nhà

quản lý, (số 40), tr. 4-6.

12. Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa kỳ (BTA) năm 2001.

13.

Trương Thế Huy (2006), Báo cáo thực trạng hệ thống quán nhượng quyền,

Phòng kinh doanh nhượng quyền, công ty Trung Nguyên.

14. Khoa Kinh tế, Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh (2005), “Hợp đồng

nhượng quyền thương mại quốc tế”, giáo trình Luật hợp đồng thương mại quốc

tế, tr. 240.

15. Albert Kong (2005), “Phát triển nhượng quyền”, tài liệu hội thảo tại hội thảo về

Franchising Viet Nam 2005, thành phố Hồ Chí Minh

16. Dương Thu Minh (2006), Tiềm năng phát triển mô hình franchise trong hệ

thống fastfood tại Việt Nam. KFC và bài học kinh nghiệm, luận văn tốt nghiệp,

trường đại học Ngoại Thương Hà Nội, tr. 55-56.

17.

TS Nguyễn Thị Nhiễu (2006), Siêu thị phương thức kinh doanh bán lẻ hiện đại

ở Việt Nam , nhà xuất bản Lao động - Xã hội, Hà Nội.

18.

Phòng Kinh doanh nhượng quyền (2007), Báo cáo so sánh hệ thống nhượng

quyền của Phở 24 và Trung Nguyên, Công ty cổ phần Trung Nguyên.

19. Quốc Hội (2004), Luật Cạnh tranh năm 2004.

20. Quốc Hội (2005), Bộ Luật Dân sự năm 2005.

21. Quốc Hội (2005), Luật Thương mại năm 2005.

22. Quốc Hội (2005), Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005.

23. Quốc Hội (2006), Luật Chuyển giao Công nghệ năm 2006.

24.

T.T (2006), “thị trường bán lẻ Việt Nam hấp dẫn hơn Trung Quốc”,

http://www.vnexpress.net/Vietnam/Kinh-doanh/2006/05/3B9E99E8/

25.

Thủ Tướng Chính Phủ (2007), “Quyết định phê duyệt Đề án phát triển Thương

mại trong nước đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020”,

http://vbqppl.moj.gov.vn/law/vi/2001_to_2010/2007/200702/20070215000

26.

ThS Lê thị Thu Thuỷ (2005), một số giải pháp phát triển hình thức kinh doanh

chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu tại Việt Nam, Đề tài nghiên cứu

khoa học cấp bộ, trường Đại học Ngoại thương Hà nội, tr. 46.

27.

Trung tâm Khoa học Xã hội và Nhân văn quốc gia, Viện Ngôn ngữ học (1999),

từ điền Anh - Việt, nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh, tr. 698.

28.

TS Lý Quý Trung (2005), Franchise bí quyết thành công bằng mô hình nhượng

quyền kinh doanh, nhà xuất bản Trẻ, Hà nội.

29.

Tuổi

trẻ, “PNBC được nhượng quyền hai nhãn hiệu của Disney”,

http://www.vietfranchise.com/index.php?Module=Content&Action=view&id=1

23&Itemid=15.

30. Hồng Vân (2006), “Nhượng quyền kinh doanh và khả năng áp dụng cho VNPT

trong kinh doanh dịch vụ viễn thông sau khi chia tách”, tài liệu tham khảo phục

vụ lãnh đạo và cán bộ quản lý, (số 6), tr. 12-18.

31. WIPO, Công ước Paris 1883 về bảo hộ sở hữu công nghiệp

32. WIPO, Công ước Berne 1886 về bảo hộ tác phẩm văn học và nghệ thuật

33. WIPO, Công ước Geneve 1952 về bảo hộ nhà sản xuất bản ghi âm chống việc

sao chép trái phép

34. WTO (1994), Hiệp định về các khía cạnh liên quan tới thương mại của quyền sở

hữu trí tuệ (TRIPS).

35. WIPO, Thoả ước Madris 1891 về đăng ký quốc tế nhãn hiệu hàng hoá.

Tiếng Anh

36.

FCA (2007), “What is franchising”,

http://www.franchise.org.au/content/?id=183.

37. Oxford (2004), từ điển Advanced Learner’s Dictionary, pp. 469

38.

PricewaterhouseCoopers (2004), “Economic Impact of Franchised Businesses”,

A study for the International Franchise Association Education Foundation,

http://www.franchise.org/impactstudy.aspx