BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ THỊ HÂN
MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
LUẬN ÁN TIẾN SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2025
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ THỊ HÂN
MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
BẢO VỆ CẤP TRƯỜNG
Ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9340201
Người hướng dẫn khoa học:
1. TS. NGUYỄN THẾ BÍNH
2. TSKH. TRẦN TRỌNG KHUÊ
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2025
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là LÊ THỊ HÂN, nghiên cứu sinh khóa 23 tại Trường Đại học Ngân hàng
TP.HCM.
Tôi xin cam đoan, luận án“Mối quan hệ giữa phát triển thị trường chứng khoán và
thị trường bất động sản tại Việt Nam” chưa từng được trình nộp để lấy học vị Tiến sĩ tại
bất cứ một cơ sở đào tạo nào. Luận án này là công trình nghiên cứu riêng của tác giả
dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thế Bính và TSKH. Trần Trọng Khuê, kết
quả nghiên cứu là trung thực, trong đó không có các nội dung đã được công bố trước đây
hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy
đủ trong luận án.
TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2025
Tác giả
Lê Thị Hân
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy, Cô Trường Đại học Ngân hàng Thành phố
Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và truyền thụ kiến thức cho tôi trong suốt thời
gian học tập và hoàn thành luận án. Đồng thời, tôi xin cảm ơn quý Thầy Cô các Hội
đồng khoa học của các buổi bảo vệ từ lúc tôi bắt đầu cho đến nay đã góp ý những ý
kiến hữu ích và thiết thực để tôi tiếp tục hoàn thiện đề tài nghiên cứu của mình ngày
một tốt hơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Khoa Sau đại học, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong khi thực hiện các quy trình thủ tục để có thể
hoàn thành chương trình nghiên cứu sinh của mình.
Đặc biệt, tôi xin tri ân và biết ơn sâu sắc đến hai Thầy hướng dẫn khoa học
TS.Nguyễn Thế Bính và TSKH.Trần Trọng Khuê, hai Thầy đã tận tình chỉ dẫn,
luôn tận tâm, đồng hành, động viên và chia sẻ những góp ý quý báu để giúp tôi
vượt qua mọi khó khăn trong quá trình thực hiện luận án.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn Gia đình, Quý Thầy Cô Khoa Tài chính,
Bạn bè và Đồng nghiệp – những người đã luôn bên cạnh, động viên, chia sẻ đó
cũng là động lực to lớn, để tôi luôn cố gắng hoàn thiện luận án này.
Do tính phức tạp của đề tài nghiên cứu và những hạn chế của bản thân, luận
án không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Tôi rất mong nhận được những ý
kiến đóng góp từ quý Thầy Cô và các nhà nghiên cứu để nội dung nghiên cứu này
được hoàn thiện tốt hơn.
Kính chúc quý Thầy Cô dồi dào sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong sự
nghiệp trồng người.
Nghiên cứu sinh: LÊ THỊ HÂN
Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM
iii
TÓM TẮT
Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có tầm
quan trọng đối với phát triển kinh tế của các quốc gia và đã được các nhà khoa học và
chuyên gia nghiên cứu, phân tích dưới nhiều góc độ khác nhau.
Mục tiêu nghiên cứu của luận án: Nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển thị
trường chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản tại Việt Nam. Từ đó đề xuất
hàm ý chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chứng khoán và thị trường
bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam.
Để thực hiện được mục tiêu trên, Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu
định lượng. Cụ thể là sử dụng mô hình tự hồi quy vector (VAR) và mô hình tự hồi quy
phân phối trễ (ARDL) nghiên cứu mối quan hệ hai chiều giữa phát triển TTCK và
TTBĐS tại Việt Nam. Dữ liệu thứ cấp được thu thập dưới dạng bảng chuỗi thời gian
tần suất theo quý, từ Quý 1 năm 2006 đến Quý 4 năm 2022.
Tác giả đề xuất hai mô hình nghiên cứu: Tác động của phát triển thị trường
chứng khoán đến thị trường bất động sản tại Việt Nam (Mô hình 1) và Tác động của
phát triển thị trường bất động sản đến TTCK tại Việt Nam (Mô hình 2).
Luận án đạt được môt số kết quả nghiên cứu chính sau:
Kết quả nghiên cứu từ mô hình 1, cho thấy các biến Phát triển thị trường chứng
khoán, Thanh khoản TTCK, Biến động TTCK, Vốn hóa của TTCK, Khả năng tiếp cận
tài chính, Lãi suất cho vay, GDP và CPI đều ảnh hưởng đến tăng trưởng của thị trường
bất động sản trong cả dài hạn lẫn ngắn hạn.
Các biến SMS, SMA01, GDP và CPI tác động cùng chiều đến tăng trưởng của
thị trường bất động sản với mức ý nghĩa 5%. Các biến SMV, SMC, LIR và SML tác
động ngược chiều đến tăng trưởng của thị trường bất động sản (REM) với mức ý nghĩa
5% và 10%.
Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra giữa các biến tồn tại mối quan hệ dài hạn ở mức
ý nghĩa 5%. Các biến SMS, SMA01, GDP và CPI đều có tác động cùng chiều lên tăng
trưởng thị trường bất động sản (REM) trong dài hạn, trong đó biến CPI không có ý
nghĩa thống kê. Các biến, SMV, SMC, LIR và SML tác động ngược chiều lên tăng
trưởng thị trường bất động sản (REM) trong dài hạn với mức ý nghiã 5% và 10%.
