Đề tài: Các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp được áp dụng ở Việt Nam và sự vận dụng của các phương pháp đó trong việc cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước ở Việt nam

Ụ

M C L C

Ụ

M C L C

1 .........................................................................................

ờ ở ầ 3 L i m đ u .......................................................................................

ươ

ề

ậ

ươ

ị

Ch

ng 1: Lý lu n chung v các ph

ng pháp xác đ nh giá tr

ị

ệ

ượ ử ụ

ổ

ầ

doanh nghi p đ

c s

d ng trong c ph n hóa các doanh

ệ

ướ ở ệ

nghi p nhà n

Vi

c

t Nam.

5 .........................................................

ơ ả ộ ệ ậ ấ ả 1.1.Các khái ni m c b n và các b ph n c u thành nên tài s n

ệ ủ 5 c a đoanh nghi p. ..................................................................................

ơ ả ệ 5 1.1.1 . Các khái ni m c b n : .............................................................

ả ủ ậ ấ ệ ộ 9 1.1.2.Các b ph n c u thành nên tài s n c a doanh nghi p .............

ả ấ ộ 9 1.1.2.1.B t đ ng s n: .....................................................................

1.1.2.2.Máy móc thi ế ị 11 t b . ..............................................................

ả 11 1.1.2.3.Tài s n vô hình. .................................................................

ươ ị ị 1.2.Các ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p đ ệ ượ ử ụ c s d ng

ệ ổ ệ ầ ướ ở ệ trong vi c c ph n hóa các doanh nghi p nhà n Vi c t Nam.

13 .................................................................................................................

ươ ả 1.2.1. Ph 13 ng pháp tài s n ................................................................

ươ ả ộ 1.2.1.1. N i dung ph 13 ng pháp tài s n: ......................................

ươ ề ế 1.2.2. Ph ng pháp dòng ti n chi ấ 19 t kh u. ........................................

ươ

ụ

ự

ạ

ươ

ị

Ch

ng 2: Th c tr ng áp d ng các ph

ng pháp xác đ nh giá

ệ ổ

ệ

ầ

ị

tr doanh nghi p trên vào vi c c ph n hóa doanh nghi p

ệ ở

ệ Vi

25 t Nam. ........................................................................................

ủ ế ậ ị ươ 2.1. Các quy đ nh c a pháp lu t liên quan đ n các ph ng pháp

ệ ị ị xác đ nh giá tr doanh nghi p: 25 ............................................................

ạ ộ ự ủ ệ ạ ướ 2.2. Th c tr ng ho t đ ng c a doanh nghi p nhà n c (DNNN)

31 .................................................................................................................

ệ ở ệ ự ạ ầ ổ 2.3. Th c tr ng quá trình c ph n hóa doanh nghi p Vi t Nam.

32 .................................................................................................................

ự ụ ạ ươ ị 2.4.Th c tr ng áp d ng các ph ị ng pháp xác đ nh giá tr doanh

ệ ổ ệ ệ ầ nghi p vào vi c c ph n hóa doanh nghi p nhà n ướ ở c Vi ệ t

33 Nam. ........................................................................................................

ươ

ộ ố ế

ệ

ằ

ị

Ch

ng 3: M t s

ki n ngh nh m hoàn thi n các ph

ươ ng

ệ ở ệ

ị

pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p

Vi

t Nam.

37 ........................

ụ

ả

ệ Danh m c tài li u tham kh o

39 .......................................................

ờ ở ầ L i m đ u

ấ ế ủ ề 1.Tính c p thi t c a đ tài :

ệ ủ ổ ứ ứ Vi t Nam đã chính th c là thành viên th 50 c a t ứ ch c th ươ ng

ế ớ ạ ể ề ế ệ m i th gi ơ ộ ớ i WTO, đây là c h i l n đ n n kinh t Vi ậ ộ t Nam h i nh p

ư ứ ề cùng n n kinh t ế ế ớ th gi ỏ ố ớ i nh ng cũng là thách th c không nh đ i v i

ế ơ ế ấ ậ ủ ề ả ề n n kinh t còn non kém, nhi u b t c p trong c ch qu n lý c a chúng

ệ ề ế ậ ệ ấ ta hi n nay. Trong n n kinh t t p trung bao c p, các doanh nghi p nhà

ướ ượ ứ ủ ệ ạ ỉ n c không phát huy đ ạ c s c m nh c a mình, doanh nghi p ch ho t

ạ ượ ủ ấ ế ố ỉ ộ đ ng sao cho đ t đ c ch tiêu c a c p trên giao xu ng, n u có làm ăn

ỗ ả ưở ế ợ ủ thua l thì cũng không nh h ng gì đ n l ữ i ích c a cá nhân nh ng

ườ ườ ứ ướ ề ng i trong công ty mà ng i đ ng ra bù l ỗ ạ l i là nhà n c. N n kinh t ế

ả ướ ậ t p trung đ ượ ồ ạ c t n t ờ i trong kho n th i gian khá dài, tr ề c tình hình n n

ế ố ế ể ả ự ể ặ ộ kinh t qu c t ệ và khu v c phát tri n m t cách chóng m t, đ c i thi n

ế ệ ấ ỏ ướ ế ầ ổ ề n n kinh t Vi t Nam xóa b bao c p, nhà n c ti n hành c ph n hóa

ừ ạ ượ ự ề ầ ổ t năm 1992 và đã đ t đ ớ c nhi u thành t u to l n. C ph n hóa làm

ữ ệ ả ạ ộ tăng kh năng c nh tranh gi a các doanh nghi p, giúp huy đ ng v n t ố ừ

ầ ư ể ị ế ủ ệ ể các nhà đ u t đ phát tri n doanh nghi p, nâng cao v th c a doanh

ị ườ ệ ị ườ ứ ngi p trên th tr ng qua đó cũng làm cho th tr ng ch ng khoán phát

ệ ệ ể ổ ướ ầ tri n. Hi n nay quá trình c ph n hóa các doanh nghi p nhà n c đang

ơ ả ế ế ế ẩ ạ ộ đ y nhanh ti n đ , theo k ho ch đ n ngày 1/7/2010 c b n hoàn t ấ t

ệ ổ ầ ở ự ệ ệ ầ ổ công vi c c ph n hóa các doanh nghi p đang th c hi n c ph n. Đ ể

ế ệ ầ ầ ị ị ệ ổ c ph n hóa doanh nghi p c n ti n hành xác đ nh giá tr doanh nghi p,

ậ ầ ứ ạ ữ ệ ả ươ đây là công vi c khó và ph c t p vì v y c n ph i có nh ng ph ng pháp

ự ả ẩ ẩ ị ị ị th m đ nh giá tr tài s n mang tính chu n m c giúp xác đ nh đúng giá tr ị

ả ủ ư ươ ệ tài s n c a doanh nghi p,nh ng áp dung các ph ng pháp đó vào th c t ự ế

ề ướ ấ ề ấ ỹ ơ ể ể ề ắ ề thì có nhi u v n đ , v ng m c. Đ tìm hi u k h n v v n đ này,em

ọ ươ ệ ị ị ề ch n đ tài: “ Các ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p đ ượ c

ụ ở ệ ự ậ ụ ủ ươ áp d ng Vi t Nam và s v n d ng c a các ph ng pháp đó trong

ệ ổ ầ ệ ướ ở ệ .” vi c c ph n hóa các doanh nghi p nhà n Vi c t nam

ứ ề ụ 2.M c đích nghiên c u đ tài

ươ ị ị ứ Nghiên c u các ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p đ ệ ượ ử c s

ệ ầ ổ ệ ụ d ng trong c ph n hóa doanh nghi p nhà n ướ ở c Vi t Nam.

ụ ự ươ ổ ạ Phân tích th c tr ng áp d ng các ph ầ ng pháp đó trong c ph n

ệ ệ hóa các doanh nghi p nhà n ướ ở c Vi t Nam

ư ả ệ ằ ươ ở ệ Đ a ra gi i pháp nh m hoàn thi n các ph ng pháp đó Vi t Nam

ố ượ ứ ạ 3. Đ i t ng và ph m vi nghiên c u :

ố ượ ễ ủ ữ ự ứ ậ ấ Đ i t ề ng nghiên c u: Nh ng v n đ lý lu n và th c ti n c a các

ươ ệ ị ị ượ ử ụ ổ ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p đ ầ c s d ng trong c ph n

ệ ệ hóa các doanh nghi p nhà n ướ ở c Vi t Nam.

ứ ạ ầ ổ ệ Ph m vi nghiên c u: trong quá trình c ph n hóa các doanh nghi p

ệ nhà n ướ ở c Vi t Nam.

ươ ứ 4.Ph ng pháp nghiên c u:

ề ượ ơ ở ử ụ ứ ươ Đ tài đ c nghiên c u trên c s s d ng các ph ng pháp duy

ậ ị ử ứ ệ ươ ượ ử ụ ậ v t bi n ch ng ,duy v t l ch s .Các ph ng pháp đ c s d ng nh s ư ử

ủ ầ ổ ệ ụ d ng các báo cáo, phân tích tình hình c ph n hóa c a Vi t Nam cũng

ư ả nh tham kh o các bài báo kinh t ế .

ứ ộ 5.N i dung nghiên c u :

ở ầ ụ ế ề ầ ậ ả Ngoài ph n m đ u, k t lu n, danh m c tham kh o, đ tài đ ượ c

ư ế ấ k t c u nh sau :

ươ ề ậ ươ ị Ch ng 1: Lý lu n chung v các ph ị ng pháp xác đ nh giá tr doanh

ệ ượ ử ụ ổ ầ ệ nghi p đ c s d ng trong c ph n hóa các doanh nghi p nhà n ướ ở ệ t Vi c

Nam.

ươ ệ ử ụ ủ ự ạ ươ ị Ch ng 2: Th c tr ng c a vi c s d ng các ph ng pháp xác đ nh

ệ ị ượ ử ụ ổ giá tr doanh nghi p đ ệ ầ c s d ng trong c ph n hóa các doanh nghi p

ệ nhà n ướ ở c Vi t Nam.

ươ ộ ố ế ệ ằ ươ Ch ị ng 3: M t s ki n ngh nh m hoàn thi n các ph ng pháp

ệ ở ị ệ ị xác đ nh giá tr doanh nghi p Vi t Nam.

ươ

ề

ậ

ươ

ị

Ch

ng 1: Lý lu n chung v các ph

ng pháp xác đ nh giá

ệ ượ ử ụ

ổ ầ

ị

tr doanh nghi p đ

c s d ng trong c ph n hóa các

ệ

ướ ở ệ

doanh nghi p nhà n

Vi

c

t Nam.

ậ ấ ơ ả ệ ả ủ ộ 1.1.Các khái ni m c b n và các b ph n c u thành nên tài s n c a

đoanh nghi p.ệ

ơ ả ệ 1.1.1 . Các khái ni m c b n :

ề ở ữ ả ả * Tài s n và quy n s h u tài s n.

Tài s n:ả

ữ ế ữ ậ ả +Theo thu t ng k toán, tài s n là nh ng ngu n l c đ ồ ự ượ ở ữ c s h u

ạ ộ ả ủ ể ệ ế ở hay ki m soát b i doanh nghi p, do k t qu c a ho t đ ng kinh doanh

ứ ừ ồ ự ủ ệ ọ ượ trong quá kh và t ngu n l c đó c a doanh nghi p hy v ng đ c thu

ợ ậ ươ l i nhu n trong t ng lai.

ố ế Ủ ẩ ị ả ẩ +Theo y ban tiêu chu n Th m đ nh giá Qu c t (IVSC): tài s n là

ệ ộ ồ ấ ả ề ợ m t khái ni m pháp lý bao g m t ề t c các quy n, quy n l i, và l ợ i

ề ở ữ ở ữ ề ế ậ ồ nhu n có liên quan đ n quy n s h u bao g m quy n s h u cá nhân,

ủ ở ữ ượ ưở ộ ố ề ợ ợ nghĩa là ch s h u đ c h ng m t s quy n l i ,l i ích khi làm ch ủ

ả tài s n đó.

ạ ả ượ ư ả +Phân lo i tài s n: tài s n có thê đ ạ c phân lo i nh sau

ả ữ ể ệ ả Theo hình thái bi u hi n : tài s n h u hình và tài s n vô hình

ấ ở ữ ả ả ộ Theo tính ch t s h u : tài s n công c ng và tài s n cá nhân

ả ổ Theo kh năng trao đ i : hàng hóa và phi hàng hóa

ấ ộ ả ả ả ờ ộ Theo kh năng di d i : đ ng s n và b t đ ng s n

ả ố ị ể ể ặ ả ộ Theo đ c đi m luân chuy n : tài s n c đ nh và tài s n di đ ng

ở ữ ệ ề ả ồ ộ Quy n s h u tài s n: là m t khái ni m pháp lý, g m các quy

ệ ở ữ ề ậ ạ ộ ỉ ề ở ữ ph m pháp lu t đi u ch nh quan h s h u trong xã h i. Quy n s h u

ử ụ ữ ề ế ề ề ả ồ ị ạ tài s n g m quy n chi m h u,quy n s d ng và quy n đ nh đo t.

ề ở ữ ả ớ ượ ộ Quy n s h u càng l n và r ng rãi thì kh năng khai thác đ c nhi u l ề ợ i

ừ ả ích t tài s n càng cao.

*Giá c :ả

ố ề ữ ậ ỏ ườ ườ Là s ti n th a thu n gi a ng i mua và ng ẩ ộ ả i bán m t s n ph m

ặ ị ụ ho c d ch v

ả ể ự ướ ệ ề ằ ả ị Giá c bi u hi n cho s ủ c tính b ng ti n c a giá tr .Giá c có

ỏ ơ ể ớ ằ ơ ị ườ ủ ả th l n h n,b ng hay nh h n giá tr thi tr ng c a tài s n

*Giá tr : ị

ị ể ệ ả ủ ộ ị Theo IVSC: giá tr th hi n qua giá c c a m t hàng hóa hay d ch

ể ệ ứ ứ ế ầ ả ấ ớ ỏ ụ v đáp ng nhu c u. M c giá đó th hi n kh năng l n nh t đi đ n th a

ữ ậ ả ộ ị ự thu n mua bán gi a bên mua và bên bán. Giá tr không ph i là m t th c

ộ ướ ứ ề ị ế ồ ạ t t n t ỉ i,mà ch là m t ả c đ nh m c giá có kh năng nhi u nh t s ấ ẽ

ượ ụ ượ ặ ộ ị ứ đ c thanh toán cho m t hàng hóa ho c d ch v đ c đáp ng cho mua

ở ộ ấ ị ờ bán ể m t th i đi m nh t đ nh

ệ ươ ạ ườ ề ẩ ề Trong đi u ki n th ng m i bình th ị ng,các th m đ nh viên v giá

ị ườ ị ơ ở ả ẩ ị ử ụ s d ng giá tr th tr ị ng là c s cho th m đ nh giá tài s n. Giá tr th ị

ườ ứ ủ ả ộ ướ ẽ ượ tr ng c a m t tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th ị

ườ ữ ể ẩ ờ ộ ườ tr ị ng vào th i đi m th m đ nh giá, gi a m t bên là ng ẵ i mua s n sàng

ườ ẵ ộ ị ộ mua và m t bên là ng i bán s n sàng bán, trong m t giao d ch mua bán

ộ ậ ề ệ ươ ạ ườ khách quan, đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bình th ng

ơ ở ự ạ ẩ ầ ộ ớ ị ị Ho t đ ng th m đ nh giá ph n l n là d a trên c s giá tr th ị

ườ ữ ạ ả ệ ụ ẩ ị tr ng, tuy nhiên có nh ng lo i tài s n riêng bi t, m c đích th m đ nh

ệ ả ự ị ườ ẩ ỏ ị ị giá riêng bi t đòi h i th m đ nh giá ph i d a trên giá tr phi th tr ng.

ị ườ ị ứ ủ ướ ượ Giá tr phi th tr ả ng c a tài s n là m c giá c tính đ ị c xác đ nh theo

ị ườ ữ ứ ớ ị ể ặ nh ng căn c khác v i giá tr th tr ổ ng ho c có th mua bán, trao đ i

ị ườ ứ ả ị ư ị theo các m c giá không ph n ánh giá tr th tr ả ng nh : giá tr tài s n

ị ầ ư ử ụ ị ả đang trong quá trình s d ng, giá tr đ u t ị ặ ể , giá tr b o hi m, giá tr đ c

ệ ị bi t, giá tr thanh lý….

ị ượ ử ụ ư ướ ầ ọ ị ủ T m quan tr ng c a giá tr : giá tr đ c s d ng nh th ủ c đo c a

ế ượ ậ ộ ừ ổ ứ ề n n kinh t đã đ c th a nh n r ng rãi. Các cá nhân hay t ch c doanh

ủ ệ ề ặ ộ ị ị ệ nghi p đ u ch u tác đ ng c a giá tr và nó có ý nghĩa đ c bi ọ t quan tr ng

ọ ủ ứ ẩ ậ ị trong nghiên c u khoa h c c a ngành th m đ nh giá. Nó cho phép nh n rõ

ố ượ ư ệ ế ố ế ả ộ ị các đ i t ng cũng nh phân bi t các y u t tác đ ng đ n giá tr tài s n .

ị ủ Ý nghĩa c a giá tr :

ị ủ ủ ể ả ộ + Ý nghĩa ch quan : giá tr c a m t tài s n có th khác nhau theo s ự

ủ ừ ủ ườ ụ ộ đánh giá ch quan c a t ng ng ở i , tùy thu c vào s thích, m c đích s ử

ụ ả ợ ừ ả ụ d ng,kh năng khai thác công d ng, l i ích t ả tài s n. Ph n ánh ý nghĩa

ị ữ ồ ị ị ị ố ớ ử ụ giá tr này bao g m: giá tr trong s d ng, giá tr h u ích, giá tr đ i v i

ị ầ ư ị ế ị ả ể ấ ớ v i cá nhân, giá tr đ u t ị ầ , giá tr th ch p, giá tr b o hi m, giá tr c m

c .ố

ị ườ ự ủ ậ ề ị +Ý nghĩa khách quan: là s công nh n c a th tr ng v giá tr tài

ơ ở ủ ự ư ọ ạ ộ ổ ị ả s n, là c s c a s trao đ i cũng nh m i ho t đ ng và giao d ch kinh

ả ồ ị ế t ề trong n n kinh t ế ị ườ th tr ng. Ph n ánh ý nghĩa giá tr này bao g m: giá

ị ườ ị ị ạ ổ ị ể ầ ằ tr th tr ng, giá tr trao đ i, giá tr t i đi m cân b ng cung c u, giá tr ị

ệ ạ ủ ề ậ ươ hi n t ề i c a các quy n v thu nh p trong t ng lai

ệ ệ ủ ề ả ị Vi c phân bi t tính ch quan và khách quan v giá tr tài s n có ý

ơ ở ể ự ố ớ ẩ ọ ọ ị nghĩa quan tr ng đ i v i th m đ nh giá , là c s đ l a ch n ra các tiêu

ư ươ ẩ ể ị ả ợ chu n cũng nh ph ng pháp thích h p đ đ nh giá tài s n

ụ ể ủ ặ ộ ị ị ị Các đ c tính c a giá tr : m t hàng hóa hay d ch v đ có giá tr thì

ặ ả ế ầ c n ph i có các đ c tính kinh t và pháp lý sau.

ủ ữ ả ượ ư ả ấ ị ị Tính h u ích c a tài s n đ c xác đ nh nh kh năng cung c p d ch

ả ồ ạ ặ ầ ỏ ụ v ho c làm th a mãn yêu c u, nó ph i t n t ể ạ i trong hàng hóa đ t o

ả ị ủ nên giá tr c a tài s n

ả ượ ệ ầ ố ị ế Khan hi m: Ph i đ c xác đ nh trong m i quan h cung c u và các

ệ ạ ươ ị ế ự ế ộ ử ụ s d ng hi n t i và t ủ ng lai, giá tr bi n đ ng theo s khan hi m c a

tài s n ả

ỉ ự ầ ầ ế ề ệ ả Có yêu c u: ám ch s c n thi ư t hi n có cũng nh kh năng v tài

ể ầ ứ chính đ đáp ng nhu c u đó

ể ể ượ ế ố ả ượ Có th chuy n giao đ c: đây là y u t ph i đ c xem xét khi xác

ị ủ ả ặ ả ị đ nh giá tr c a tài s n, ngay c khi hàng hóa có các đ c tính nêu trên mà

ị ườ ặ ị ủ không có đ c tính này thì giá tr th tr ng c a hàng hóa đó cũng không

ồ ạ t n t i

ố ớ ậ ả ươ ệ ạ *Thu nh p : Đ i v i tài s n th ng m i và công nghi p thì đây là

ầ ư ủ ủ ọ ọ ỉ ị ch tiêu quan tr ng c a giá tr , là cái đích quan tr ng c a nhà đ u t .Thu

ạ ộ ụ ậ ậ ố ự nh p then ch t cho các m c đích đánh giá là thu nh p ho t đ ng th c,

ừ ậ ứ t c là thu nh p sau khi đã tr đi chi phí.

ả ẩ ị * Th m đ nh giá tài s n:

ồ ạ ệ ề ệ ị ướ Hi n nay t n t ề ẩ i nhi u quan ni m v th m đ nh giá, song d i góc

ở ệ ệ ẩ ị ượ ư ể ộ đ pháp lý Vi t Nam hi n nay thì th m đ nh giá đ c hi u nh sau:

ệ ẩ ặ ị ạ ị ủ ả “Th m đ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phù

ị ườ ạ ộ ị ấ ị ể ể ờ ớ ợ h p v i th tr ng t ẩ i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n

ệ ệ ố ế ủ c a Vi ặ t Namho c thông l qu c t

ị ườ ả ẩ ị ị Th m đ nh giá tài s n là quá trình xác đ nh giá th tr ủ ng c a tài

ệ ạ ả ị ị ả s n, là vi c đánh giá và đánh giá l i giá tr tài s n theo giá tr th tr ị ườ ng

ạ ấ ị ể ẩ ẩ ộ ờ ộ ị t ự i m t th i đi m theo m t chu n m c nh t đ nh. Th m đ nh giá do các

ự ẩ ẩ ị ướ ệ th m đ nh viên và giá th c hi n theo các tiêu chu n do nhà n c quy

ơ ở ể ế ả ị ị ổ ứ ị đ nh, k t qu xác đ nh giá tr là c s đ các t ả ch c, cá nhân có tài s n

ứ ợ ị ư ấ ườ ị đ nh ra m c giá phù h p trong giao d ch, t v n cho ng ầ i có yêu c u

ử ụ ư ổ ấ ị ữ ụ ẩ ầ ị th m đ nh giá s d ng vào nh ng m c đích nh t đ nh nh c ph n hóa

ế ấ ệ ả doanh nghi p, mua bán tài s n, th ch p ….

ộ ậ ấ ả ủ ệ 1.1.2.Các b ph n c u thành nên tài s n c a doanh nghi p

ả ấ ộ 1.1.2.1.B t đ ng s n:

ệ ả ấ ồ ở Khái ni m BĐS: BĐS là các tài s n bao g m đ t đai, nhà , công

ớ ấ ể ả ề ắ ả ắ ớ trình g n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây

ớ ấ ề ả ắ ả ự d ng trên đó, các tài s n khác g n li n v i đ t đai, các tài s n khác do

ậ ị pháp lu t quy đ nh

ệ Các khái ni m khác có liên quan:

ề ử ụ ụ ưở ề + Quy n s d ng là quy n khai thác công d ng h ng hoa l ợ ợ i, l i

ứ ừ t c t ả tài s n .

ề ở ữ ề ề ạ ả ị ặ ể + Quy n đ nh đo t là quy n chuy n giao quy n s h u tài s n ho c

ừ ỏ ề ở ữ t b quy n s h u đó

ề ế ề ắ ữ ả ấ ữ + Quy n chi m h u là quy n n m gi , qu n lý đ t đai

ơ ả ủ ư ộ Các thu c tính và đăc tr ng c b n c a BĐS:

ị ườ ủ ộ +Các thu c tính c a th tr ng BĐS:

ấ ộ ấ ặ ệ ể ể Tính b t đ ng: Đ t đai là hàng hóa đ c bi t, không th di chuy n đi

ượ ề ử ụ ấ ằ ị ườ ị ơ n i khác đ c.Quy n s d ng đ t n m trong th tr ủ ng BĐS, v trí c a

ệ ề ắ ớ ế ộ ề ấ đ t đai g n li n v i đi u ki n sinh thái, kinh t ề xã h i,đi u đó có tác

ế ươ ứ ử ụ ấ ấ ộ đ ng đ n ph ng th c s d ng đ t và giá đ t, đó chính là nguyên nhân

ạ ấ ạ ở ị ề ậ t i sao giá đ t l i khác nhau dù v trí c n k nhau

ể ồ ượ ả ấ Tính không đ ng nh t: Ta khó có th tìm đ c 2 tài s n hoàn toàn

ỉ ươ ố ề ặ ể ậ ồ gi ng nhau mà nó ch t ủ ng đ ng v đ c đi m, chính vì v y giá c a

ớ ặ ủ ể ề ắ ả ỗ BĐS g n li n v i đ c đi m c a m i tài s n

ớ ự ế ệ ể ấ ạ Tính khan hi m: Di n tích đ t là có h n so v i s phát tri n dân s ố

ậ ấ ươ ướ do v y giá đ t trong t ng lai có xu h ng tăng

ề ữ ờ ố ế ư ệ ả Tính b n v ng, đ i s ng kinh t ấ dài: Đ t đai là t ấ ặ li u s n xu t đ c

ệ ế ượ ả bi t mà không có tài s n nào thay th đ c, nó tham gia vào quá trình tái

ụ ữ ư ấ ằ ộ ử ụ ả s n xu t xã h i nh ng dù mang s d ng nh m m c đích nào đi n a thì

ẫ ủ ở ữ ề ữ nó v n mang l ạ ợ i l i ích cho ch s h u nên nó mang tính b n v ng

ị ườ ư ủ ặ + Đ c tr ng c a th tr ng BĐS:

ủ ả ươ ố Kh năng co giãn c a cung BĐS kém: Cung BĐS t ng đ i kém đàn

ổ ủ ấ ị ữ ữ ế ả ạ ồ ớ h i v i nh ng thay đ i c a giá c , do có nh ng h n ch nh t đ nh nh ư

ố ị ụ ề ấ ợ ớ ổ t ng cung v BĐS là c đ nh, cung đ t đai phù h p v i m c đích riêng

ệ ớ ạ bi t là có gi i h n

ờ ị ị Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua bán giao d ch cao

ể ề ả ạ ặ ộ Kh năng chuy n hóa thành ti n m t kém linh ho t: BĐS là m t

ặ ệ ọ ị ợ ậ ạ hàng hóa đ c bi t, quan tr ng nên có giá tr cao, l i nhu n mang l i cũng

ề ệ ể ặ ạ ớ l n, do đó vi c chuy n thành ti n m t kém linh ho t

ủ ự ệ ả ướ ẽ ặ S can thi p và qu n lý c a Nhà n c ch t ch : BĐS có vai trò

ố ớ ề ọ ế ướ ầ ữ ả ị quan tr ng đ i v i n n kinh t nên nhà n c c n ph i có nh ng quy đ nh

ế ệ ử ụ ẽ ố ớ ể ặ ả ị ể ề đ đi u ti t qu n lý ch t ch đ i v i vi c s d ng và chuy n d ch BĐS.

1.1.2.2.Máy móc thi ế ị t b .

ế ị ữ ữ ả Máy móc thi ụ ụ ạ t b là nh ng tài s n h u hình ngoài BĐS, ph c v t o

ườ ậ rahu nh p cho ng ủ ở ữ i ch s h u

ủ ả ặ ấ ế ị ể B n ch t và đ c đi m c a máy móc thi t b :

ể ượ ể Có th di chuy n đ c

ế ề ố ượ ổ ế ị ạ Có tính ph bi n, không b h n ch v s l ng

ạ Đa d ng, phong phú

ấ ượ ế ố ề ậ ộ ổ ộ Ch t l ọ ụ ng, đ tin c y, tu i th ph thu c vào nhi u y u t

ổ ớ ạ ọ Tu i th có gi i h n

ủ ụ ệ ả ờ ộ Th i gian khai thác hi u qu còn ph thu c vào tuân th các h ướ ng

ủ ủ ả ậ ấ ẫ d n v n hành c a nhà s n xu t trong quá trình khai thác c a ng ườ ử i s

d ng ụ

ể ể ượ ủ ở ữ ễ ổ Có th chuy n nh ng, thay đ i ch s h u d dàng

ả 1.1.2.3.Tài s n vô hình.

ư ả ấ ậ ả ị Tài s n vô hình là tài s n không có hình thái v t ch t nh ng xác đ nh

ượ ệ ắ ị ữ ử ụ ấ ả đ c giá tr và do doanh nghi p n m gi , s d ng trong s n xu t, kinh

ố ượ ụ ấ ặ ị ợ doanh, cung c p d ch v ho c cho các đ i t ớ ng khác thuê phù h p v i

ả ẩ ậ tiêu chu n ghi nh n tài s n vô hình

ạ ượ ả ấ ậ Tài s n vô hình có hình thái v t ch t không rõ ràng,có lo i đ c th ể

ụ ể ư ệ ệ ằ ươ ạ hi n b ng hình thái c th nh nhãn hi u, th ằ ng m i, b ng sáng ch ế

ị ườ ư ư ạ …nh ng có lo i hoàn toàn vô hình nh uy tín trên th tr ng,lòng trung

ộ ủ ế thành m n m c a khách hàng ….

ể ả ị ượ ị ủ ị Tài s n vô hình khó có th xác đ nh đ ả c giá tr , giá tr c a tài s n

ượ ằ ả ả vô hình đ ể c tính b ng kho n chi phí đ mua tài s n đó thông qua các

ở ữ ả ượ ế ướ ư ừ ậ ậ ấ văn b n s h u đ c pháp lu t th a nh n nh kh ứ c, gi y ch ng

ậ ở ữ ề ạ ả ữ nh n s h u …Bên c nh đó, có nh ng tài s n vô hình vô giá v giá tr ị

ư ữ ị ủ ể ả ế nh ch “tín” trong kinh doanh. Giá tr c a tài s n này không th đo đ m

ượ ụ ể ư ượ ể ệ ở ả ờ ủ đ c c th , nh ng nó đ c th hi n kh năng sinh l i c a doanh

nghi p ệ

ổ ỹ ự ả ậ ự ạ Tài s n vô hình có hao mòn vô hình do s bùng n k thu t, s c nh

ế ệ ươ ườ ế ố tranh quy t li t trên th ng tr ữ ng ,và nh ng y u t khác

ử ụ ủ ữ ả ờ ộ ườ Th i gian s d ng h u ích c a m t tài s n vô hình th ộ ng là m t

ế ể ắ ổ ị ạ ượ đ i l ư ng bi n đ i, không có đ nh, có th dài ng n khác nhau, nh ng

ả ạ ị không ph i là vô h n đ nh

ự ạ ề ộ S c nh tranh trong n n kinh t ế ị ườ th tr ng là cu c đua không đích

ố ườ ệ ế ắ ộ cu i cùng và không có ng i chi n th ng mãi mãi. M t nhãn hi u có th ể

ượ ư ư ể ả ộ ngày hôm nay đ c a chu ng nh ng ngày mai có th nó ph i nh ườ ng

ệ ỗ ch cho nhãn hi u khác

ộ ạ ượ ủ ệ ị ậ Giá tr vô hình c a các doanh nghi p là m t đ i l ng có th t, có

ể ượ ề ườ ị ớ ợ ơ th tính toán đ c, trong nhi u tr ấ ng h p nó có giá tr l n h n r t

ố ệ ị ữ ủ ủ ệ ề ớ nhi u so v i giá tr h u hình c a doanh nghi p.Theo s li u c a Liên

ố ế ế ả ị đoàn qu c t các nhà k toán, năm 1998 kho ng 50% 90% giá tr do

ư ậ ệ ạ ả ả ờ ả ị công ty t o ra nh vào vi c qu n tr các tài s n vô hình, nh v y tài s n

ị ự ỉ ạ ệ ả ẽ ế ụ ữ h u ch t o ra kho ng 10% 15% giá tr . S chênh l ch này s ti p t c

ề ế ự ế ứ ộ tăng lên khi n n kinh t ở tri th c ngày tr thành m t th c t khách quan.

ắ ượ ắ ướ ủ ả ị N m b t đ ề c chi u h ề ng giá tr tăng lên c a tài s n vô hình, nhi u

ướ ọ ỗ ự ầ ậ ả ạ n c đã nhanh chóng t p trung m i n l c đ u tue cho lo i tài s n này.

ố ệ ủ ủ ả ế Theo s li u c a Chính ph Hà Lan, năm 1992, các tài s n vô hình chi m

ầ ư ủ ố ổ ồ ướ ư ủ ư ế đ n 35% t ng ngu n v n đ u t c a Nhà n c cũng nh c a t nhân Hà

ạ ầ ư ỹ Lan. Cũng trong năm 1992, t ố i M , v n đ u t ả cho các tài s n vô hình đã

ượ ố ầ ư ả ữ Ở ụ ể ồ ố v t v n đ u t cho các tài s n h u hình. ầ Th y Đi n, ngu n v n đ u

ư ế ế ả t cho các tài s n vô hình chi m đ n 20% GDP

ươ ệ ị ị 1.2.Các ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p đ ượ ử ụ c s d ng

ệ ổ ệ ầ trong vi c c ph n hóa các doanh nghi p nhà n ướ ở c Vi ệ t

Nam.

ứ ở ữ ự ể ộ ộ ệ ể ổ Chuy n đ i hình th c s h u doanh nghi p là m t đ ng l c đ phát

ệ ể ấ ả ấ ố ộ ả ủ tri n s n xu t kinh doanh và là kênh huy đ ng v n r t hi u qu c a

ự ệ ệ ả ầ ộ ọ ể doanh nghi p. M t khâu quan tr ng c n ph i làm khi th c hi n chuy n

ế ớ ị ủ ệ ệ ị ổ đ i doanh nghi p là xác đ nh giá tr c a doanh nghi p. Trên th gi i có

ươ ự ế ở ư ệ ị ị ề nhi u ph ng pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p nh ng th c t Vi ệ t

ươ ủ ế ị ị ủ Nam, Chính ph ban hành 2 ph ng pháp ch y u xác đ nh giá tr doanh

ể ệ ệ ể ướ ầ ổ nghi p đ chuy n doanh nghi p nhà n c thành công ty c ph n là:

ươ ả ươ ề ế ấ ph ng pháp tài s n và ph ng pháp dòng ti n chi t kh u. Tuy nhiên khi

ị ủ ụ ệ ạ ọ ị xác đ nh giá tr c a các lo i hình doanh nghi p khác h cũng áp d ng 2

ươ ph ng pháp này.

ươ ả 1.2.1. Ph ng pháp tài s n

ươ ả ộ 1.2.1.1. N i dung ph ng pháp tài s n:

ươ ả ươ ị ị Ph ng pháp tài s n là ph ệ ng pháp xác đ nh giá tr donah nghi p

ị ự ế ơ ở ủ ệ ả ộ trên c s đánh giá giá tr th c t toàn b tài s n hi n có c a doanh

ệ ạ ể ệ ờ ị ị nghi p t i th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p.

ố ượ ụ ệ ầ ổ ừ Đ i t ng áp d ng: Là các doanh nghi p c ph n hóa, tr ữ nh ng

ố ượ ệ ộ ụ ả ươ doanh nghi p thu c đ i t ng ph i áp d ng ph ề ng pháp dòng ti n

ế chi ấ t kh u.

ể ệ ể ờ ờ ị ị Th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p: Là th i đi m khóa s k ổ ế

ể ệ ậ ị ị ố ớ toán, l p báo cáo tài chính đ xác đ nh giá tr doanh nghi p. Đ i v i

ườ ụ ợ ươ ể ế ả ờ tr ng h p áp d ng ph ầ ng pháp tài s n là th i đi m k t thúc quý g n

ấ ớ ế ị ư ể ầ ờ ổ nh t v i th i đi m có quy t đ nh c ph n hóa nh ng không quá 6 tháng

ể ệ ờ ị ố ớ v i th i đi m công b giá tr doanh nghi p.

ị ự ế ủ ị ự ế ủ ộ Giá tr th c t ệ c a doanh nghi p là giá tr th c t c a toàn b tài

ệ ạ ủ ệ ể ờ ị ả s n hi n có c a doanh nghi p t ị i th i đi m xác đ nh giá tr có tính kh ả

ờ ủ ệ năng sinh l i c a doanh nghi p

ị ự ế ủ ứ ệ ể ờ ị Căn c xác đ nh giá tr th c t c a doanh nghi p tai th i đi m xác

ệ ị ị đ nh giá tr doanh nghi p:

ạ ị ủ ể ệ ờ ị Báo cáo tài chính t i th i đi m xác đ nh giá tr c a doanh nghi p

ố ượ ấ ượ ự ế ể ả ạ S l ng và ch t l ng tài s n theo ki m kê phân lo i th c t

ầ ử ụ ậ ủ ị ườ ả ỹ Tính k thu t c a tài s n, nhu c u s d ng và giá th tr ng

ề ử ụ ấ ả ị ờ ủ ệ Giá tr quy n s d ng đ t, kh năng sinh l i c a doanh nghi p (v ị

ị ươ trí đ a lý, th ệ ng hi u …)

ị ự ế ủ ả ị Xác đ nh giá tr th c t c a tài s n;

ố ớ ệ ả ậ 1.2.1.1. Đ i v i tài s n là hi n v t.

ỉ ạ ữ ầ ả ổ a)Ch đánh giá l i nh ng tài s n mà công ty c ph n ti p t c s ế ụ ử

d ng ụ

ị ự ế ủ ả ị b)Giá tr th c t c a tài s n = Nguyên giá tính theo giá tr th tr ị ườ ng

ấ ượ ạ ủ ể ả ờ ị (x) Ch t l ng còn l ị i c a tài s n th i đi m đ nh giá. Trong đó giá tr th ị

ườ tr ng là:

ả ớ ườ ả ồ Giá tài s n m i đang mua, bán trên thi tr ng bao g m c chi phí

ị ườ ể ế ặ ắ ặ ả ậ v n chuy n, l p đ t.N u là tài s n d c thù không có trên th tr ng thì

ớ ủ ấ ạ ả ặ tính theo giá mua m i c a tài s n cùng lo i, có cùng công su t ho c tính

ươ ươ ườ ả ươ ợ ươ năng t ng đ ng. Tr ng h p không có tài s n t ng đ ng thì tính

ế ổ theo giá ghi trong s sách k toán

ấ ầ ư ơ ả ự ơ ẩ ơ Đ n giá xây d ng c b n, su t đ u t ề do c quan có th m quy n

ố ớ ơ ả ự ả ẩ ị ườ ợ ả quy đ nh đ i v i tài s n là s n ph m xây d ng c b n. Tr ư ng h p ch a

ế ị ị ượ ơ có quy đ nh thì tính theo giá tr quy t toán công trình đ c c quan có

ẩ ướ ệ ề th m quy n nhà n c phê duy t

ấ ượ ủ ả ượ ằ ị ầ Ch t l ng c a tài s n đ c xác đ nh b ng t ỷ ệ l ớ ph n trăm so v i

ấ ượ ủ ả ắ ạ ế ị ớ ớ ợ ch t l ng c a tài s n cùng lo i mua s m thi t b m i, phù h p v i các

ủ ị ướ ề ề ử ụ ệ ậ quy đ nh c a nhà n c v đi u ki n an toàn trong s d ng, v n hành tài

ấ ượ ệ ẩ ả ấ ả ườ ướ ả s n, ch t l ng s n ph m s n xu t, v sinh môi tr ng theo h ẫ ng d n

ẩ ộ ế ỹ ế ậ ị ả cu các B qu n lý ngành kinh t ủ ư k thu t. N u ch a có quy đ nh c a

ướ ấ ượ ủ ả ượ ấ ơ Nhà n c thì ch t l ng c a tài s n đ c đánh giá không th p h n 20%

ấ ượ ớ ả ắ ớ so v i ch t l ạ ng tài s n cùng lo i mua s m m i.

ử ề ề ả ằ ặ ồ ề 1.2.1.2. Tài s n b ng ti n g m ti n m t, ti n g i và các các gi y t ấ ờ

ệ ượ ủ ư ị có giá c a doanh nghi p đ c xác đ nh nh sau:

ặ ượ ề ả ể ả ị ằ a) Tài s n b ng ti n m t đ ỹ c xác đ nh theo biên b n ki m qu .

ề ử ượ ố ư ậ ớ ế ị b) Ti n g i đ ố c xác đ nh theo s d đã đ i chi u xác nh v i ngân

hàng.

ấ ờ ị ườ ị ị c) Các gi y t có giá thì xác đ nh theo giá giao d ch trên th tr ng.

ấ ờ ệ ế ị ị N u không có giá giao d ch thì xác đ nh theo m nh giá trên gi y t

ệ ả ả ợ ị 1.2.1.3. Các kho n n ph i thu tính vào giá tr doanh nghi p đ ượ c

ố ư ự ế ị ư ử ế ổ xác đ nh theo s d th c t trên s sách k toán sau khi x lý nh quy

ạ ụ ể ầ ư ị đ nh t i đi m 1.2 ph n B m c II Thông t 126/2004/TTBTC.

ầ ư ả ở ơ ả ự ả 1.2.1.4. Các kho n ph i thu d dang: đ u t ả xây d ng c b n, s n

ự ệ ấ ượ ự ế ị xu t kinh doanh, s nghi p đ c xác đ nh theo th c t ạ phát sinh h ch

ổ ế toán trên s k toán

ả ượ ắ ạ ạ ỹ ị 1.2.1.5. Giá tr tài s n ký c c, ký qu ng n h n và dài h n đ ượ c

ố ư ự ế ị ổ ế ượ ố ế ậ xác đ nh theo s d th c t trên s k toán đã đ c đ i chi u xác nh n

ượ ả ị ị ị 1.2.1.6. Giá tr tài s n vô hình: Đ c xác đ nh theo giá tr còn l ạ i

ổ ế ạ đang h ch toán trên s k toán

ứ * Công th c tính:

ị ự ế ủ ị ườ ị ủ Giá tr th c t ệ c a doanh nghi p = Giá tr th tr ả ng c a tài s n

ề ệ ả ậ ằ ả ả ả hi n v t + tài s n b ng ti n + các kho n ph i thu + các kho n chi phí d ở

ả ượ ắ ạ ạ ỹ ị ị dang + giá tr tài s n ký c c, ký qu ng n h n và dài h n + giá tr tài

ị ợ ị ố ầ ư ế ế ả s n vô hình (n u có ) +giá tr l i th kinh doanh + giá tr v n đ u t dài

ệ ạ ệ ị ạ ủ h n c a doanh nghi p t ề ử ụ i các doanh nghi p khác + giá tr quy n s d ng

đ t .ấ

Trong đó:

ị ợ ệ ế ầ ổ ị Giá tr l i th kinh doanh tính vào giá tr doanh nghi p c ph n hóa

ượ ị ợ ị ủ ế ệ đ ư c xác đ nh nh sau: Giá tr l i th kinh doanh c a doanh nghi p = Giá

ầ ố ị ướ ạ ể ờ tr ph n v n nhà n ổ ế c theo s k toán t ị i th i đi m đ nh giá (x)( t ỷ ấ su t

ợ ậ ố ướ ướ ờ l ế i nhu n sau thu trên v n nhà n c bình quân 3 năm tr ể c th i đi m

ủ ế ệ ấ ị ị ờ ạ xác đ nh giá tr doanh nghi p – Lãi su t trái phi u chính ph có th i h n

ở ạ ấ ớ ể ể ầ ờ ờ ị 10 năm tr lên t i th i đi m g n nh t v i th i đi m xác đ nh giá tr ị

doanh nghi p ).ệ

ấ ợ ỷ ậ ố ướ T su t l ế i nhu n sau thu trên v n nhà n c bình quân 3 năm

ướ ể ệ ờ ị ị ợ ế ậ tr c th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p = ( l i nhu n sau thu bình

ề ướ ề ể ệ ờ ị ị quân 3 năm li n k tr ố c th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p / v n

ướ ề ướ ề ế ổ ờ nhà n c theo s sách k toán bình quân 3 năm li n k tr ể c th i đi m

ệ ị ị xác đ nh giá tr doanh nghi p ) x 100%.

ề ử ụ ệ ấ ị ị *Giá tr quy n s d ng đ t tính vào giá tr doanh nghi p.

ườ ứ ệ ệ ấ ợ Tr ự ng h p doanh nghi p th c hi n hình th c thuê đ t:

ề ử ụ ế ấ ị + N u đang thuê thì không tính giá tr quy n s d ng đ t vào giá tr ị

ử ụ ụ ệ ầ ổ ả doanh nghi p, công ty c ph n qu n lý s d ng đúng m c đích, không

ượ ượ đ c nh ng bán.

ế ệ ấ ượ ề ử ụ ậ + N u di n tích đ t đã đ ấ ộ c nh n giao, đã n p ti n s d ng đ t

ướ ề ử ụ ấ ủ vào ngân sách nhà n c, mua quy n s d ng đ t c a các cá nhân, pháp

ứ ể ấ ỉ nhân khác nay chuy n sang hình th c thuê đ t thì ch tính vào giá tr ị

ị ử ụ ệ ả ấ ị doanh nghi p các kho n chi phí làm tăng giá tr s d ng đ t và giá tr tài

ư ề ấ ả ặ ằ ả s n trên đ t nh chi phí đ n bù, gi i phóng m t b ng.

ườ ứ ự ệ ệ ấ ợ Tr ề ng h p doanh nghi p th c hi n hình th c giao đ t có thu ti n

ề ử ụ ấ ượ ệ ấ ị ị ử ụ s d ng đ t thì vi c xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t đ c tính nh ư

ố ớ ệ ể ệ ấ + Đ i v i di n tích đ t doanh nghi p đang thuê chuy n sang hình

ờ ớ ế ị ứ ấ ầ ồ ổ ệ th c giao đ t: sau khi có quy t đ nh c ph n hóa, đ ng th i v i vi c

ể ạ ạ ứ ả ả ki m kê, phân lo i, đánh giá l ệ i tài s n, doanh nghi p ph i căn c vào

ủ ủ ề ố ị ị ị đi u 6 Ngh đ nh s 17/2006/NĐ –CP c a Chính ph xác đ nh giá tr ị

ề ử ụ ấ ờ ả ộ quy n s d ng đ t ph i n p vào ngân sách nhà n ướ ạ c t ự ể i th i đi m th c

ệ ị hi n đ nh giá .

ề ử ụ ắ ấ ị ị ượ Giá tr quy n s d ng đ t xác đ nh theo nguyên t c trên đ c tính

ệ ố ị ư vào giá tr doanh nghi p nh ng không tính vào v n nhà n ướ ạ c t i doanh

ệ ạ ả ả nghi p mà ho ch toán là kho n ph i đóng góp vào ngân sách nhà n ướ c

ườ ệ ợ ượ ấ + Tr ng h p doanh nghi p đ ạ ầ ự c giao đ t xây d ng nhà, h t ng

ể ượ ề ử ụ ặ ấ ộ ể đ chuy n nh ng ho c cho thuê và đã n p ti n s d ng đ t cho ngân

ướ ả ị ạ ề ử ụ ấ sách nhà n c ph i xác đ nh l ủ i giá tri quy n s d ng đ t theo giá c a

Ủ ố ự ộ ỉ ươ ị ạ y ban nhân dân t nh thành ph tr c thu c trung ng quy đ nh t ờ i th i

ự ế ề ư ự ệ ể ấ ơ ị đi m th c hi n đ nh giá nh ng không th p h n chi phí th c t ề v quy n

ổ ế ế ấ ạ ị ề ử ụ ử ụ s d ng đ t đang ho ch toán trên s k toán. N u giá tr quy n s d ng

ị ạ ự ế ề ề ấ ơ ấ đ t xác đ nh l i cao h n chi phí th c t ử ụ v quy n s d ng đ t đang

ổ ế ệ ạ ả ị ự ho ch toán trên s k toán thì kho n chênh l ch tăng tính vào giá tr th c

ầ ị ố ệ ướ ế t ố ph n v n nhà n ướ ạ c t ế i doanh nghi p. N u giá tr v n nhà n c bao

ả ấ ị ượ ố ề ử ụ ồ g m c giá tr quy n s d ng đ t quá cao, v t quá quy mô v n đi u l ề ệ

ệ ươ ệ ệ ầ ủ c a doanh nghi p theo ph ng án phê duy t thì ph n chênh l ch đ ượ c

ư ả ừ ổ ầ ượ ử ị ộ coi nh là m t kho n thu t c ph n hóa và đ c x lý theo quy đ nh t ạ i

ể ư ố ụ đi m 1.3 m c IV Thông t s 126/2004/TTBTC.

ườ ầ ợ ổ ượ ấ +Tr ệ ng h p doanh nghi p c ph n hóa đ ự c giao đ t xây d ng

ở ế ấ ạ ầ ể ể ượ ặ nhà , k t c u h t ng đ chuy n nh ử ụ ng ho c cho thuê có s d ng

ệ ầ ấ ộ ợ ộ m t ph n di n tích đ t là các công trình phúc l i công c ng, bàn giao cho

ươ ề ử ụ ử ụ ấ ượ ả ị ị đ a ph ng qu n lý s d ng thì giá tr quy n s d ng đ t đ c tính vào

ầ ổ ị ượ ư ệ giá tr doanh nghi p c ph n hóa đ ế c tính nh sau: n u bàn giao theo

ươ ứ ỉ ị ạ ề ử ụ ị ph ng th c có thanh toán thì ch xác đ nh l ấ i giá tr quy n s d ng đ t

ữ ệ ệ ấ ượ ể ố ớ đ i v i nh ng di n tích đ t doanh nghi p đ c giao đ kinh doanh nhà

ạ ầ ệ ế ể ầ ổ ị và h t ng đ tính vào giá tr doanh nghi p c ph n hóa, n u bàn giao

ươ ứ ệ ị theo ph ng th c không thanh toán thì tính vào giá tr doanh nghi p toàn

ề ử ụ ấ ượ ệ ị ừ ộ b giá tr quy n s d ng di n tích đ t đ c giao sau khi tr đi chi phí đ ể

ự ợ ộ xây d ng các công trình phúc l i công c ng đã bàn giao

ườ ầ ợ ổ ượ ấ + Tr ệ ng h p doanh nghi p c ph n hóa đ ự c giao đ t xây d ng

ở ế ấ ạ ầ ể ể ượ ự ặ nhà , k t c u h t ng đ chuy n nh ệ ng ho c cho thuê và đã th c hi n

ế ơ ế ấ ỹ ỉ ự ề s đi u ti Ủ t qu nhà, đ t theo c ch do y ban nhân dân t nh, thành ph ố

ề ử ụ ệ ấ ị ị ị quy đ nh thì giá tr quy n s d ng đ t tính vào giá tr doanh nghi p đ ượ c

ề ử ụ ơ ở ấ ị ị ị xác đ nh trên c s gái tr quy n s d ng đ t xác đ nh l ạ ừ i tr ả kho n thu

ị ề ậ ế nh p b đi u ti t.

ườ ầ ợ ổ ượ ấ + Tr ệ ng h p doanh nghi p c ph n hóa đ ự c giao đ t xây d ng

ạ ầ ể ể ượ ự ệ ể ặ nhà, h t ng đ chuy n nh ng ho c cho thuê có th c hi n chuy n giao

ệ ầ ộ ơ ụ ở ầ m t ph n di n tích nhà cao t ng cho c quan khác làm tr ặ s ho c kinh

ả ế ử ụ ấ ượ ề ổ ị doanh thì ph i ti n hành phân b giá tr quy n s d ng đ t đ c xác

ạ ệ ố ầ ặ ị đ nh l ủ ừ i cho nhà bàn giao theo h s các t ng ho c giá bán nhà c a t ng

ệ ố Ủ ố ợ ị ớ ỉ ầ t ng. H s do y ban nhân dân t nh, thành ph quy đ nh phù h p v i

ủ ệ ị ướ quy đ nh hi n hành c a nhà n c.

ườ ầ ợ ổ ượ ấ + Tr ệ ng h p doanh nghi p c ph n hóa đ ự c giao đ t xây d ng

ở ể ế ượ ạ ừ nhà đ bán đã ti n hành bán nhà thì đ c lo i tr ố không đánh giá đ i

ệ ươ ớ ố ề ứ ạ ớ v i di n tích nhà đã bán t ng ng v i s ti n thu bán nhà đã h ch toán

ế ế ậ ả ộ ị vào thu nh p xác đ nh k t qu kinh doanh hàng năm và n p thu theo

ủ ướ ị đúng quy đ nh c a nhà n c

ự ế ầ ố ị ệ Giá tr ph n v n th c t nhà n ướ ạ c t i doanh nghi p = Giá tr th c t ị ự ế

ả ố ư ệ ả ả ợ ỹ ợ ủ c a doanh nghi p – Các kho n n ph i tr , s d qu phúc l i, khen

ưở ố ư ự ế ệ ồ th ng và s d ngu n kinh phí s nghi p (n u có ).

ượ ủ ể ươ Ư * u, nh c đi m c a ph ng pháp:

Ư ể ễ ự ữ ả ơ ỏ ỹ ệ + u đi m: Đ n gi n, d th c hi n, không đòi h i nh ng k năng

ứ ạ tính toán ph c t p.

ượ + Nh ể c đi m:

ộ ố ả ả Phát sinh m t s chi phí do ph i thuê chuyên gia đánh giá tài s n

ạ ỏ ủ ệ ị Không lo i b hoàn toàn tính ch quan khi tính giá tr doanh nghi p

ự ệ ế ệ ổ ị ị Vi c đ nh giá doanh nghi p d a vào giá tr trên s sách k toán,

ư ượ ị ề ư ươ ể ươ ệ ch a tính đ c giá tr ti m năng nh th ự ng hi u, s phát tri n t ng lai

ệ ủ c a doanh nghi p.

ươ ề ế 1.2.2. Ph ng pháp dòng ti n chi ấ t kh u.

ươ ề ế ộ 1.2.2.1. N i dung ph ng pháp dòng ti n chi ấ t kh u.

ươ ề ế ấ ươ ị Ph ng pháp dòng ti n chi t kh u (DCF) là ph ng pháp xác đ nh

ơ ở ự ệ ả ị ờ ủ giá tr doanh nghi p d a trên c s kh năng sinh l ệ i c a doanh nghi p

ươ trong t ng lai.

ố ượ ụ ề ệ *Đ i t ng áp d ng: Là các doanh nghi p có ngành ngh kinh

ủ ế ụ ươ ự ị doanh ch y u trong lĩnh v c d ch v tài chính, ngân hàng, th ạ ng m i,

ư ấ ế ế ự ể ệ ọ t v n, thi t k xây d ng, tin h c, và chuy n giao công ngh , có t ỷ ấ su t

ợ ậ ố ướ ề ướ ề l ế i nhu n sau thu trên v n nhà n c bình quân 5 năm li n k tr c khi

ầ ấ ơ ả ướ ủ ủ ế ổ c ph n hóa cao h n lãi su t tr c c a trái phi u chính ph có k tr ỳ

ở ạ ấ ớ ể ể ầ ờ ờ ị ạ ừ h n t 10 năm tr lên t i th i đi m g n nh t v i th i đi m xác đ nh giá

ệ ị tr doanh nghi p.

ệ ể ể ờ ờ ị ị * Th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p: Là th i đi m khóa s ổ

ệ ế ậ ị ị ố ể sách k toán, l p báo cáo tài chính đ xác đ nh giá tr doanh nghi p. Đ i

ụ ề ợ ế ế ấ ờ ớ ườ v i tr ng h p áp d ng dòng ti n chi ể t kh u là th i đi m k t thúc năm

ấ ớ ế ị ư ể ầ ờ ổ ầ g n nh t v i th i đi m có quy t đ nh c ph n hóa nh ng không quá 9

ệ ể ớ ờ ố ị tháng so v i th i đi m công b giá tr doanh nghi p.

ứ ể ệ ị ị * Căn c đ xác đ nh giá tr doanh nghi p:

ề ướ ủ ề ệ + Báo cáo tài chính c a doanh nghi p 5 năm li n k tr c khi xác

ệ ị ị đ nh giá tr doanh nghi p

ươ ạ ộ ủ ệ ả ấ + Ph ng án ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a doanh nghi p c ổ

ầ ừ ế ể ầ ổ ph n hóa t 3 năm đ n 5 năm sau khi chuy n thành công ty c ph n.

ấ ả ướ ủ ỳ ạ ừ ủ ế + Lãi su t tr tr c c a trái phi u chính ph có k h n t 10 năm

ở ở ờ ấ ớ ể ầ ờ ị ị tr lên ệ ể th i đi m g n nh t v i th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p

ế ệ ấ ệ ố và h s chi ề ủ t kh u dòng ti n c a doanh nghi p.

ấ ố ớ ề ử ụ ấ ượ ệ ị + Giá tr quy n s d ng đ t đ i v i di n tích đ t đ c giao.

ứ * Công th c tính:

ị ự ế ầ ệ ượ + Giá tr th c t ố ph n v n nhà n ướ ạ c t i doanh nghi p đ c xác

ư ị đ nh nh sau

i K

)

P n K

)

1 (cid:0) (

ệ ề ị ự Giá tr th c Chênh l ch v giá tr ị (cid:0) (cid:0) (cid:0) (cid:0) ầ ử ụ ấ ế t ố ph n v n ề quy n s d ng đ t đã = + +

ậ ậ nhà n cướ nh n giao, nh n thuê

Trong đó:

ề ử ụ ấ ượ ề ệ ị ị Chênh l ch v giá tr quy n s d ng đ t đ c xác đ nh theo quy

ạ ị ạ ụ ể ầ ư ị đ nh t i theo quy đ nh t i đi m 5 ph n A M c III Thông t này.

ị ệ ạ ủ ổ ứ ứ Di : là Giá tr hi n t i c a c t c năm th i

(1+ K)i

ị ệ ạ ủ ầ ố ướ ứ Pn : là Giá tr hi n t i c a ph n v n Nhà n c năm th n

(1+ K)n

ứ ự ế ế ể ừ ị ị i : th t các năm k ti p k t ệ năm xác đ nh giá tr doanh nghi p

(i:1 (cid:0) n).

ả ợ ổ ứ ứ ế ậ ể i nhu n sau thu dùng đ chia c t c năm th i. Di : Kho n l

ươ ượ ự ọ ố n : Là s năm t ng lai đ c l a ch n (3 5 năm).

ố ị ướ ượ ứ c năm th n và đ ị c xác đ nh theo ầ Pn : Giá tr ph n v n nhà n

công th c:ứ

D n+1

Pn =

K – g

ả ợ ự ế ổ ứ ế ậ ủ ể i nhu n sau thu dùng đ chia c t c d ki n c a D n+1: Kho n l

ứ năm th n+1

ỷ ệ ế ấ ầ ế ủ K : T l chi t kh u hay t ỷ ệ l ố hoàn v n c n thi ầ t c a các nhà đ u

ư ầ ượ ứ ị t ổ khi mua c ph n và đ c xác đ nh theo công th c:

K = Rf + Rp

ỷ ấ ợ ầ ư ủ ậ i nhu n thu đ ượ ừ c t ả các kho n đ u t không r i ro Rf : T su t l

ượ ấ ủ ỳ ạ ủ ằ đ ế c tính b ng lãi su t c a trái phi u Chính ph có k h n 5 năm ở ờ th i

ấ ớ ể ệ ể ầ ờ ị ị đi m g n nh t v i th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p.

ỷ ệ ầ ư ủ ụ ổ ph phí r i ro khi đ u t ầ ủ mua c ph n c a các công ty ở Rp : T l

ệ ượ ỉ ố ứ ủ ụ ả ị Vi t Nam đ c xác đ nh theo b ng ch s ph phí r i ro ch ng khoán

ố ế ạ ặ ị ị ị qu c t t i niên giám đ nh giá ho c do các công ty đ nh giá xác đ nh cho

ư ượ ệ ừ t ng doanh nghi p nh ng không v t quá t ỷ ấ ợ su t l ậ i nhu n thu đ ượ ừ c t

f).

ầ ư ả các kho n đ u t ủ không r i ro (R

ưở ủ ổ ứ ượ ư ị g: t ỷ ệ l tăng tr ng hàng năm c a c t c và đ c xác đ nh nh sau:

g = b x R

ỷ ệ ợ ế ể ạ ổ ậ ố Trong đó: b là t l l i nhu n sau thu đ l i b sung v n.

ủ ở ữ ế ậ ố R là t ỷ ấ ợ su t l ủ i nhu n sau thu trên v n ch s h u bình quân c a

ươ các năm t ng lai.

ị ự ế ủ ệ ạ ờ ể ị Giá tr th c t c a doanh nghi p t i th i đi m đ nh giá theo

ươ ượ ư ị ph ng pháp DCF đ c xác đ nh nh sau:

Giá trị Giá trị Nợ S d qu ố ư ỹ th c tự ế Ngu nồ th c tự ế khen th c tự ế ph nầ kinh phí ưở th ng, = + ph iả + + doanh ệ ố v n nhà ự s nghi p phúc l iợ trả nghi pệ n cướ

Trong đó:

ợ ự ế ả ả ả ả ổ ế ổ ợ ừ N th c t ph i tr = T ng n ph i tr trên s k toán tr () Giá

ả ả ợ ộ ị ị ề ử ụ tr các kho n n không ph i thanh toán c ng (+) Giá tr quy n s d ng

ấ ượ ị ị ệ ấ ủ đ t c a di n tích đ t đ c giao (xác đ nh theo quy đ nh t ạ ế i ti ể t a đi m

ụ ủ ầ ư 5.2 ph n A m c III c a Thông t này).

ủ ố ệ ướ ị ự ế ữ ị Chênh l ch tăng c a v n nhà n c gi a giá tr th c t và giá tr ghi

ượ ư ộ ả ợ ạ ế ổ ế trên s k toán đ c h ch toán nh m t kho n l ủ i th kinh doanh c a

ệ ượ ậ ả ượ ổ ầ doanh nghi p, đ c ghi nh n là tài s n và đ c phân b d n vào chi phí

ể ừ ờ ể ấ ả s n xu t kinh doanh không quá 10 năm k t ứ th i đi m chính th c

ể ầ ổ ổ chuy n đ i sang công ty c ph n.

ậ ợ ữ ặ ế ủ ạ ươ * Nh ng m t thu n l i và h n ch c a ph ề ng pháp dòng ti n

ế chi ấ t kh u:

ụ ị ặ ộ ệ ữ ả DCF là m t công c đ nh giá đ c bi t h u ích cho tài s n có dòng

ế ị ệ ề ả ẩ ổ ị ị ti n không n đ nh. Nhà th m đ nh ph i quy t đ nh li u phân tích DCF

ươ ấ ợ ươ ả có ph i là ph ợ ng pháp thích h p h p nh t, là ph ủ ế ng pháp ch y u,

ươ ể ể ỉ hay ch là ph ng pháp đ ki m tra.

ự ế ỏ ụ ợ Trong th c t , DCF t ệ ể ra không thích h p đ áp d ng trong vi c

ầ ư ẩ ớ ị ớ ượ ặ ớ th m đ nh giá v i nhà máy có đ u t không l n, ho c v i l ng th ươ ng

ặ ầ ạ ạ ẹ ẩ ớ ố ườ ị m i h n h p, và v i các th m đ nh tài chính ho c c m c thông th ng.

ử ụ ư ậ ị ườ ứ ứ ẩ ị Các th m đ nh giá nh v y nên s d ng ch ng c bán th tr ng có th ể

so sánh.

ườ ệ ử ụ ạ ợ ộ ị Trong tr ng h p vi c s d ng đ nh gía DCF t o ra m t giá tr ị

ớ ớ ị ượ ở ị ườ ứ ứ khác nhau quá l n so v i giá tr có đ c b i ch ng c bán th tr ng, nhà

ử ụ ẩ ị ươ ớ ặ ợ ổ th m đ nh giá nên s d ng ph ng pháp b sung phù h p v i đ c tính

ộ ưở ủ ị ế ậ ố ả ủ c a tài s n. Đ tin t ng vào k t lu n cu i cùng c a đ nh giá DCF ph ụ

ủ ậ ộ ộ ị ả ế ự ế thu c vào giá tr và đ tin c y c a các gi thi t và các d ki n đã s ử

ể ữ ả ủ ự ế ụ d ng. Khi đó có s khác nhau đáng k gi a k t qu c a các ph ươ ng

ể ẩ ầ ẩ ị ị ạ pháp th m đ nh giá khác nhau, nhà th m đ nh giá c n ki m tra l i các gi ả

ế ủ ả ừ ệ ự ế ế ậ ố thi t c a DCF. K t lu n cu i cùng nên d a vào k t qu t vi c cân

ị ệ ự ạ ắ ậ ộ ủ ự nh c hàng lo t giá tr hi n hành d a trên s so sánh và đ tin c y c a

ự ế ủ ị ườ ứ ứ ch ng c bán tr c ti p c a th tr ng

ề ặ ấ ươ ấ Không nên đ t thành v n đ coi DCF là ph ng pháp duy nh t có

ố ớ ử ụ ả ẩ ị ườ kh năng s d ng đ i v i nhà th m đ nh giá, mà thông th ự ng nên th c

ể ệ ằ ị ươ hi n ki m tra đ nh giá DCF b ng ph ng pháp khác. Trong m t s ộ ố

ườ ể ợ ươ ị ươ tr ng h p thì có th ph ng pháp đ nh giá DCF là ph ng pháp duy

ấ ợ nh t h p lý và logic.

ế ệ ổ ứ ầ ư ử ụ ươ ầ Hi n nay, h u h t các t ch c đ u t s d ng ph ng pháp dòng

ề ế ệ ư ế ị ầ ư ấ ti n chi t kh u trong vi c đ a ra các quy t đ nh đ u t , vì nó cho phép

ầ ư ị ế ặ ả ế ề ọ h so sánh các đ u t theo giá tr kinh t khi đ t ra các gi thi t v dòng

ề ổ ứ ầ ư ườ ọ ả ị ti n khác nhau. Các t ch c đ u t th ng xác đ nh giá h tr cho các tài

ầ ư ủ ế ằ ươ ề ế ả s n đ u t ch y u b ng ph ng pháp dòng ti n chi ấ t kh u.

ươ

ự

ụ

ạ

ươ

ị

Ch

ng 2: Th c tr ng áp d ng các ph

ng pháp xác đ nh

ệ ổ ầ

ệ

ị

giá tr doanh nghi p trên vào vi c c ph n hóa doanh

ệ ở ệ

nghi p

Vi

t Nam.

ệ ầ ổ ướ ượ Ở ệ Vi t Nam, c ph n hóa doanh nghi p nhà n c đang đ ự c th c

ệ ể ệ ổ ướ hi n chuy n đ i mô hình các doanh nghi p nhà n c sang công ty c ổ

ề ặ ệ ệ ấ ầ ị ị ụ ệ ph n. V n đ đ t ra hi n nay là vi c xác đ nh giá tr doanh nghi p, ph c

ị ườ ụ ầ ả ổ ợ ớ ụ v cho m c đích c ph n hóa ph i phù h p v i th tr ấ ằ ng nh m th t

ồ ố ướ ừ ệ ờ ị thoát ngu n v n ngân sách nhà n c.Th i gian v a qua, vi c xác đ nh giá

ệ ầ ổ ị ượ ề tr doanh nghi p cho c ph n hóa đã đ ạ ự c nhi u thành t u song bên c nh

ồ ạ ẫ ề ạ ươ ị đó v n còn t n t ế i nhi u h n ch trong các ph ng pháp xác đ nh giá tr ị

ệ ệ ầ ổ ị ị ệ doanh nghi p cho c ph n hóa. Hi n nay, vi c xác đ nh giá tr doanh

ự ệ ệ ầ ổ ố ị ị nghi p cho c ph n hóa th c hi n theo ngh đ nh s 109/2007/NĐ –CP

ệ ể ệ ố ướ ề v vi c chuy n doanh nghi p 100% v n nhà n c thành công ty c ổ

ph n. ầ

ủ ế ậ ị ươ 2.1. Các quy đ nh c a pháp lu t liên quan đ n các ph ng pháp xác

ệ ị ị đ nh giá tr doanh nghi p:

ề ệ ầ ổ ị ươ Giá tr doanh nghi p c ph n hóa theo ph ng pháp tài Đi u 27.

s nả

ị ự ế ủ ệ ổ ộ ị ầ c a doanh nghi p c ph n hóa là giá tr toàn b tài 1. Giá tr th c t

ệ ạ ủ ệ ể ế ầ ổ ờ ả s n hi n có c a doanh nghi p t i th i đi m c ph n hóa có tính đ n kh ả

ờ ủ ệ ườ ườ ầ ổ năng sinh l i c a doanh nghi p mà ng i mua, ng ề i bán c ph n đ u

ậ ượ ấ ch p nh n đ c.

ị ự ế ố ệ ổ ầ Giá tr th c t v n nhà n ướ ạ c t i doanh nghi p c ph n hóa là giá tr ị

ự ế ủ ừ ả ả th c t ệ c a doanh nghi p sau khi đã tr ợ các kho n n ph i tr , s d ả ố ư

ỹ ưở ợ ố ư ự ệ ồ Qu khen th ỹ ng, Qu phúc l ế i và s d ngu n kinh phí s nghi p (n u

có).

ầ ổ ổ ướ ộ ậ 2. Khi c ph n hóa toàn b t p đoàn, t ng công ty nhà n c thì giá

ị ố ướ ị ự ế ố ướ ượ ị tr v n nhà n c là giá tr th c t v n nhà n c đ c xác đ nh t ạ ậ i t p

ổ ướ đoàn, t ng công ty nhà n c.

ườ ẹ ầ ợ ổ ổ ợ 3. Tr ng h p c ph n hóa công ty m trong t ẹ h p công ty m

ị ố ướ ị ự ế ố công ty con thì giá tr v n nhà n c là giá tr th c t v n nhà n ướ ạ c t i

công ty m .ẹ

ổ ứ ụ ị ị ố ớ 4. Đ i v i các t ch c tài chính, tín d ng khi xác đ nh giá tr doanh

ệ ươ ả ượ ử ụ ả ể ế nghi p theo ph ng pháp tài s n đ c s d ng k t qu ki m toán báo

ề ể ả ả ằ ố ị cáo tài chính đ xác đ nh tài s n v n b ng ti n, các kho n công n ợ

ố ớ ố ị ự ư ệ ể ả ả nh ng ph i th c hi n ki m kê, đánh giá đ i v i tài s n c đ nh, các

ầ ư ả ử ụ ế ộ ề ạ ấ ị kho n đ u t dài h n và giá tr quy n s d ng đ t theo ch đ Nhà

ướ ị n c quy đ nh.

ề ệ ả ị Các kho n sau đây không tính vào giá tr doanh nghi p đ ể Đi u 28.

ầ ổ c ph n hóa

ữ ả ị ị ạ ề ả i các kho n 1, 2 và 3 Đi u 14 1. Giá tr nh ng tài s n quy đ nh t

ị ị Ngh đ nh này .

ả ả ả ợ ồ 2. Các kho n n ph i thu không có kh năng thu h i.

ơ ả ủ ữ ự ở ế 3. Chi phí xây d ng c b n d dang c a nh ng công trình đã có quy t

ủ ấ ề ướ ẩ ờ ể ị ị đ nh đình hoãn c a c p có th m quy n tr ị c th i đi m xác đ nh giá tr doanh

nghi p.ệ

ầ ư ả ệ ạ ượ ị 4. Các kho n đ u t dài h n vào doanh nghi p khác đ c quy đ nh

ạ ể ề ả ị t i đi m a kho n 2 Đi u 18 ị Ngh đ nh này.

ườ ế ị ệ ề ẩ ị 5. Ng i có th m quy n quy t đ nh giá tr doanh nghi p xem xét

ế ị ể ổ ệ ầ ị ị ố quy t đ nh vi c không tính vào giá tr doanh ngh êp đ c ph n hoá đ i

ộ ị ạ ề ả ớ v i các n i dung quy đ nh t ị i các kho n 1, 2, 3 và 4 Đi u này và ch u

ệ ướ ậ ề ế ị ủ trách nhi m tr c pháp lu t v quy t đ nh c a mình.

ề ị ự ế ủ ứ ệ ị Các căn c xác đ nh giá tr th c t c a doanh nghi p Đi u 29.

ố ệ ổ ế ệ ạ ủ ể ờ ị 1. S li u theo s k toán c a doanh nghi p t i th i đi m xác đ nh

ệ ị giá tr doanh nghi p.

ấ ượ ệ ể ạ 2. Tài li u ki m kê, phân lo i và đánh giá ch t l ủ ả ng tài s n c a

ệ ạ ệ ể ờ ị ị doanh nghi p t i th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p.

ị ườ ả ạ ủ ể ờ ổ ứ ị ng c a tài s n t i th i đi m t ch c đ nh giá. 3. Giá th tr

ề ử ụ ấ ượ ị ượ ị ợ 4. Giá tr quy n s d ng đ t đ c giao, đ c thuê và giá tr l i th ế

ủ ệ kinh doanh c a doanh nghi p.

ề ề ử ụ ấ ị Giá tr quy n s d ng đ t Đi u 30.

ố ớ ệ ệ ầ ấ ổ ử ụ 1. Đ i v i di n tích đ t doanh nghi p c ph n hoá đang s d ng

ặ ằ ụ ở ự ự ị ơ ở ả làm m t b ng xây d ng tr s , văn phòng giao d ch; xây d ng c s s n

ấ ấ ể ả ệ ệ ấ xu t, kinh ồ doanh; đ t đ s n xu t nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng

ể ả ấ ỷ ả ượ ướ ặ ố thu s n, làm mu i (k c đ t đã đ c Nhà n c giao có thu ho c không

ề ử ụ ệ ấ ầ ổ ệ thu ti n s d ng đ t) thì doanh nghi p c ph n hoá có trách nhi m xây

ươ ử ụ ề ấ ẩ ơ ự d ng ph ế ng án s d ng đ t trình c quan có th m quy n xem xét, quy t

ệ ượ ự ứ ấ ặ ấ ọ ị đ nh. Doanh nghi p đ c l a ch n hình th c thuê đ t ho c giao đ t theo

ậ ấ ủ ị quy đ nh c a Lu t Đ t đai.

ườ ệ ợ ượ ấ ọ Tr ng h p doanh nghi p đã đ ứ ự c giao đ t nay l a ch n hình th c

ấ ả ấ ấ ử ơ ủ ụ ể thuê đ t thì ph i hoàn t t th t c chuy n sang thuê đ t g i c quan

ế ị ấ ạ ị ầ ả ổ ơ ươ quy t đ nh c ph n hoá và c quan qu n lý nhà đ t t i đ a ph ng tr ướ c

ứ ể ầ ổ khi chính th c chuy n sang công ty c ph n.

ườ ầ ợ ổ ượ 2. Tr ệ ng h p doanh nghi p c ph n hoá đ ấ c giao đ t (k c ể ả

ệ ấ ướ ự ể di n tích đ t Nhà n ệ c đã giao cho doanh nghi p xây d ng nhà đ bán

ặ ạ ươ ạ ị ụ ho c cho thuê kinh doanh khách s n, kinh doanh th ng m i d ch v ; xây

ế ấ ể ể ượ ặ ả ạ ầ ự d ng k t c u h t ng đ chuy n nh ng ho c cho thuê) thì ph i tính giá

ề ử ụ ệ ấ ấ ị ị tr quy n s d ng đ t vào giá tr doanh nghi p theo giá đ t đã đ ượ Ủ c y

ố ự ộ ỉ ươ ơ ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ệ ng (n i doanh nghi p

ấ ượ ệ có di n tích đ t đ ố ị c giao) quy đ nh và công b .

ườ ệ ổ ứ ầ ấ ợ ọ 3. Tr ng h p doanh nghi p c ph n hoá ch n hình th c thuê đ t:

ố ớ ả ề ữ ệ ấ a) Đ i v i nh ng doanh nghi p tr ti n thuê đ t hàng năm thì không

ệ ề ấ ị tính ti n thuê đ t vào giá tr doanh nghi p;

ố ớ ả ề ộ ầ ữ ệ ấ b) Đ i v i nh ng doanh nghi p tr ti n thuê đ t m t l n cho toàn

ề ệ ấ ấ ị ộ ờ b th i gian thuê đ t thì tính ti n thuê đ t vào giá tr doanh nghi p theo

ị ườ ạ ể ờ ị ượ Ủ ớ giá sát v i giá th tr ng t i th i đi m đ nh giá đ c y ban nhân dân

ố ự ộ ỉ ươ ố ị các t nh, thành ph tr c thu c Trung ng quy đ nh và công b .

ườ ứ ể ấ ợ ị ị 4. Tr ề ử ụ ng h p giá đ t làm căn c đ xác đ nh giá tr quy n s d ng

ề ấ ể ớ ượ ấ đ t, ti n thuê đ t ch a ấ ề ử ụ ng quy n s d ng đ t ư sát v i giá chuy n nh

ự ế ị ườ ề ệ ườ ạ ể ờ th c t trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng t i th i đi m c ổ

ố ự Ủ ầ ộ ỉ ph n hoá thì y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ươ ng

ấ ụ ể ế ị ợ quy t đ nh giá đ t c th cho phù h p;

ờ ạ ể ừ ử ủ ồ ơ ế ư Trong th i h n 30 ngày, k t ậ ngày g i đ h s , n u ch a nh n

ượ ố ự ủ Ủ ả ộ ỉ đ c văn b n c a y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung

ươ ế ị ề ề ấ ơ ị ẩ ng v giá đ t thì c quan có th m quy n quy t đ nh giá tr doanh

ượ ề ử ụ ề ề ấ ấ ị ệ nghi p đ c quy n tính giá tr quy n s d ng đ t, giá ti n thuê đ t vào

ệ ị ươ ệ ề ị giá tr doanh nghi p theo ph ư ng án doanh nghi p đã đ ngh nh ng

ề ử ụ ấ ấ ấ ơ ị ấ không th p h n giá tr quy n s d ng đ t, giá thuê đ t tính theo giá đ t

ượ Ủ ố ỉ đ ố ự c công b và thông báo cho y ban nhân dân t nh, thành ph tr c

ộ ươ ế thu c Trung ng bi t.

ố ự Ủ ộ ỉ ươ 5. y ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ng có trách

ỉ ạ ứ ệ ướ ệ ổ ẫ ơ nhi m ch đ o các c quan ch c năng h ầ ng d n doanh nghi p c ph n

ự ủ ệ ầ ự ủ ụ ể ượ ấ ứ ấ hoá th c hi n đ y đ trình t và th t c đ đ ậ c c p Gi y ch ng nh n

ề ử ụ ủ ấ ặ ấ ợ ị ồ quy n s d ng đ t ho c ký h p đ ng thuê đ t theo quy đ nh c a pháp

ề ấ ệ ậ ướ ứ ể lu t hi n hành v đ t đai tr c khi chính th c chuy n sang công ty c ổ

ph n.ầ

ề ị ợ ủ ệ ế Giá tr l i th kinh doanh c a doanh nghi p Đi u 31.

ị ợ ệ ổ ủ ế ầ ồ 1. Giá tr l i th kinh doanh c a doanh nghi p c ph n hoá g m giá

ị ợ ế ề ị ị ươ ề ể ệ tr l ị i th v v trí đ a lý, giá tr th ng hi u, ti m năng phát tri n.

ị ợ ủ ệ ế ầ ổ 2. Giá tr l i th kinh doanh c a doanh nghi p c ph n hoá do c ơ

ế ị ề ệ ẩ ầ ổ quan có th m quy n quy t đ nh c ph n hoá doanh nghi p xem xét,

ế ị ị ợ ư ấ ơ ế ượ quy t đ nh nh ng không th p h n giá tr l i th kinh doanh đ c xác

ướ ẫ ủ ị đ nh theo h ộ ng d n c a B Tài chính.

ề ị ố ầ ư ị ạ ủ ệ Xác đ nh giá tr v n đ u t dài h n c a doanh nghi p c ổ Đi u 32.

ầ ạ ệ ph n hóa t i các doanh nghi p khác

ầ ư ạ ủ ệ ổ ầ ạ ị ố 1. Giá tr v n đ u t dài h n c a doanh nghi p c ph n hóa t i các

ệ ượ ị doanh nghi p khác đ ơ ở c xác đ nh trên c s :

ỷ ệ ố ầ ư ủ ệ ổ ầ ố a) T l v n đ u t c a doanh nghi p c ph n hóa trên v n đi u l ề ệ

ặ ổ ự ạ ệ ố ố ho c t ng s v n th c góp t i các doanh nghi p khác;

ủ ở ữ ạ ị ố ệ b) Giá tr v n ch s h u t i các doanh nghi p khác theo báo cáo tài

ượ ể ườ ứ ư ể ợ chính đã đ c ki m toán. Tr ng h p ch a ki m toán thì căn c vào giá

ủ ở ữ ị ố ạ ể ầ ờ tr v n ch s h u theo báo cáo tài chính t ấ ủ i th i đi m g n nh t c a

ệ ể ị doanh nghi p đó đ xác đ nh;

ườ ầ ư ố ạ ệ ằ ợ ổ c) Tr ng h p đ u t v n b ng ngo i t ồ thì quy đ i thành đ ng

ệ ỷ ị ườ ị ạ ệ Vi t Nam theo t giá giao d ch bình quân trên th tr ng ngo i t liên

ướ ệ ố ạ ờ ị ngân hàng do Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam công b t ể i th i đi m đ nh

giá;

ườ ị ố ầ ư ợ ạ ủ ệ ổ d) Tr ng h p giá tr v n đ u t ầ dài h n c a doanh nghi p c ph n

ạ ệ ượ ấ ơ ị ị hóa t i doanh nghi p khác đ c xác đ nh th p h n giá tr ghi trên s k ổ ế

ị ố ầ ư ị ổ ế ạ toán thì xác đ nh giá tr v n đ u t ị dài h n theo giá tr ghi trên s k toán

ệ ổ ầ ủ c a doanh nghi p c ph n hóa.

ị ố ủ ệ ầ ổ 2. Giá tr v n góp c a doanh nghi p c ph n hóa vào công ty c ổ

ị ườ ế ầ ứ ượ ị ph n đã niêm y t trên th tr ng ch ng khoán đ c xác đ nh theo giá c ổ

ị ườ ế ứ ạ ự ể ệ ờ ị phi u giao d ch trên th tr ng ch ng khoán t i th i đi m th c hi n xác

ệ ị ị đ nh giá tr doanh nghi p.

ệ ầ ổ ị ươ ng pháp dòng . Giá tr doanh nghi p c ph n hóa theo ph ề Đi u 33

ề ế ấ ti n chi t kh u

ị ự ế ầ ệ ượ 1. Giá tr th c t ố ph n v n nhà n ướ ạ c t i doanh nghi p đ c xác

ươ ề ế ự ả ấ ị đ nh theo ph ng pháp dòng ti n chi t kh u d a trên kh năng sinh l ờ i

ệ ươ ủ c a doanh nghi p trong t ng lai.

ườ ệ ủ ợ ổ ị ị Tr ng h p xác đ nh giá tr doanh nghi p c a toàn t ng công ty theo

ươ ả ờ ủ ổ ượ ị ph ng pháp này thì kh năng sinh l i c a t ng công ty đ c xác đ nh

ơ ở ợ ủ ổ ậ ướ ị ạ trên c s l i nhu n c a t ng công ty nhà n c theo quy đ nh t i quy

ủ ế ả ướ ch qu n lý tài chính c a công ty nhà n c.

ườ ầ ư ố ệ ệ ợ Tr ng h p doanh nghi p đ u t v n vào doanh nghi p khác thì l ợ i

ầ ư ố ệ ệ ậ ạ nhu n do vi c đ u t v n vào doanh nghi p khác mang l i cũng là căn

ệ ị ị ứ ể c đ xác đ nh giá tr doanh nghi p.

ị ự ế ủ ị ự ế ệ ồ 2. Giá tr th c t c a doanh nghi p bao g m giá tr th c t ầ ph n

ướ ả ả ố ư ằ ề ợ ỹ ưở ố v n nhà n c, n ph i tr , s d b ng ti n Qu khen th ỹ ng, Qu phúc

ợ ố ư ự ệ ế l i và s d kinh phí s nghi p (n u có).

ườ ệ ự ứ ấ ợ ọ Tr ng h p doanh nghi p l a ch n hình th c giao đ t, thuê đ t tr ấ ả

ề ử ụ ộ ầ ề ề ả ấ ổ ị ti n m t l n thì ph i tính b sung giá tr quy n s d ng đ t, ti n thuê

ệ ị ị ạ ề ị ị . ấ đ t vào giá tr doanh nghi p theo quy đ nh t i Đi u 30 Ngh đ nh này

ứ ệ ị ươ ng pháp ị . Căn c xác đ nh giá tr doanh nghi p theo ph ề Đi u 34

ế ề dòng ti n chi ấ t kh u

ủ ệ ề 1. Báo cáo tài chính c a doanh nghi p trong 05 năm li n k , tr ề ướ c

ể ệ ờ ị ị th i đi m xác đ nh giá tr doanh nghi p.

ươ ạ ộ ủ ấ ả 2. Ph ệ ng án ho t đ ng s n xu t, kinh doanh c a doanh nghi p

ể ế ầ ổ trong 03 đ n 05 năm sau khi chuy n thành công ty c ph n.

ủ ỳ ạ ế ấ ở ờ 3. Lãi su t trái phi u Chính ph k h n 05 năm ầ ể th i đi m g n

ướ ể ờ ổ ứ ự ệ ệ ị ị ấ nh t, tr c th i đi m t ch c th c hi n xác đ nh giá tr doanh nghi p và

ế ề ủ ệ ượ ị ấ ệ ố h s chi t kh u dòng ti n c a doanh nghi p đ c đ nh giá.

ạ ộ ự ủ ệ ạ ướ 2.2. Th c tr ng ho t đ ng c a doanh nghi p nhà n c (DNNN)

ạ ộ ư ươ ủ ệ ả ớ ề ứ Hi u qu ho t đ ng c a DNNN ch a t ng x ng v i ti m năng

ư ể ầ ả ượ ề ợ và yêu c u và phát tri n: ch a gi m đ ạ c nhi u tình tr ng xóa n , giãn

ụ ể ỗ ợ n , bù l …C th là:

ạ ộ ệ ế ặ ố Năm 2005, m c dù s doanh nghi p ho t đ ng có lãi chi m t ớ i

ứ ư ặ ằ ấ ố ộ ơ ố 79,4% nh ng s có m c lãi b ng ho c cao h n lãi su t huy đ ng v n

ươ ủ ế ạ ả ỉ ủ c a ngân hàng th ng m i ch kho ng 40%. N u tính đ chi phí phát

ố ị ự ư ấ ả ả ỳ sinh trong k nh kh u hao tài s n c đ nh, các kho n trích d phòng

ử ả ả ợ ồ ph i thu khó đòi, gi m giá t n kho, x lý n khó đòi thì lãi th c t ự ế ẽ s

ơ ấ ủ ự ề ấ ổ ố th p h n r t nhi u. Tuy t ng s ngân sách c a khu v c DNNN nhà n ướ c

ủ ế ư ế ớ l n nh ng ch y u là thu gián thu.

ợ ấ ủ ướ ả ớ ờ N x u c a các DNNN tuy có xu h ng gi m so v i th i gian

ướ ợ ấ ạ ư ẫ ớ tr ế ả c nh ng v n còn l n trong khi kh năng thanh toán n r t h n ch .

ệ ệ ả ả Không ít doanh nghi p kinh doanh kém hi u qu , không có kh năng

ợ ả ưở ủ ả ự ế thanh toán n , nh h ng đ n tình hình tài chính c a c khu v c DNNN

ươ ướ nói chung và các ngân hàng th ạ ng m i nhà n c

ủ ự ự ạ ớ ệ Năng l c c nh tranh c a khu v c DNNN so v i doanh nghi p

ướ ở ứ ộ ế ấ ả n c ngoài còn ấ m c đ y u, chi phí s n xu t, giá thành cao, nh t là chi

ệ ề ả ấ ấ phí v qu n lý , tiêu hao nguyên li u, chi phí kh u hao, gây lãng phí th t

ướ ầ ớ ộ ế ị thoát cho nhà n c. Ph n l n các DNNN có trình đ trang thi t b , công

ệ ạ ế ớ ậ ớ ứ ngh l c h u so v i m c trung bình trên th gi ộ ấ i, công su t huy đ ng

ị ả ế ề ẫ ấ ấ ẩ ơ th p d n đ n chi phí kh u hao trên đ n v s n ph m cao, nhi u doanh

ử ụ ỉ ạ ố ị ỷ ệ ệ ỉ nghi p ch đ t ch tiêu s d ng tài chính c đ nh 50% 60%. T l lao

ư ế ế ả ớ ộ ộ ộ đ ng dôi d kho ng 20%và lao đ ng gián ti p quá l n, thi u lao đ ng

ề ấ ấ ộ tay ngh cao, năng su t lao đ ng th p.

ố ưở ủ ộ T c đ tăng tr ờ ỳ ng bình quân trong th i k 20012005 c a khu

ướ ự ề ấ ặ ơ ơ ự v c nhà n ớ c th p h n nhi u h n so v i khu v c khác, m c dù có

ậ ợ ơ ữ ầ ớ ế nh ng thu n l i h n so v i các thành ph n kinh t khác và ch a t ư ươ ng

ồ ự ớ ướ ầ ư ứ x ng v i ngu n l c nhà n c đã đ u t .

ổ ầ ệ ở ệ ự ạ 2.3. Th c tr ng quá trình c ph n hóa doanh nghi p Vi t Nam.

ả ướ ầ ổ Năm 2003, c n ệ ổ c có 317 doanh nghi p c ph n hóa nâng t ng s ố

ệ ướ ượ ầ ổ doanh nghi p nhà n c đ ệ c c ph n hóa lên là 1300 doanh nghi p.

ả ướ ư ễ ầ ậ ổ ị ự Nh ng quá trình c ph n hóa b ch m tr , năm 2009 c n ệ c th c hi n

ượ ệ ệ ạ ế ắ s p x p đ c 105 doanh nghi p trong đó có 60 doanh nghi p đ t 8.4%

ự ạ ậ ễ ế k ho ch năm 20092010. Nguyên nhân gây ra s ch m tr đó là do

ế ệ ả khách quan. Khi kinh t suy gi m, bán doanh nghi p ra cũng không có ai

ủ ẫ ế ầ ạ ổ ệ ẩ mua. Chính ph v n quy t tâm đ y m nh c ph n hóa doanh nghi p

ư ằ ả ọ ệ nh ng không có nghĩa là b ng m i giá, mà ph i làm theo cách có hi u

ấ ả ả ả ượ ị ườ ầ ổ qu nh t đ m b o phát huy đ c th tr ng hóa c ph n hóa. Có doanh

ể ổ ư ư ệ ầ ả ổ ố ớ nghi p mu n c ph n hóa đ đ i m i quy trình qu n lý nh ng ch a tìm

ượ ố ế ượ ả ạ ế ể đ c đ i tác chi n l ừ c nên ph i t m d ng đ tìm ki m.

ự ụ ạ ươ ị 2.4.Th c tr ng áp d ng các ph ị ng pháp xác đ nh giá tr doanh

ệ ổ ệ ệ ầ nghi p vào vi c c ph n hóa doanh nghi p nhà n ướ ở c Vi ệ t

Nam.

ữ ệ ệ ộ ị ệ ầ Đ nh giá doanh nghi p hi n đang là m t trong nh ng công vi c c n

ế ị ể ổ ệ ấ ẩ ầ thi t nh t trong vi c chu n b đ c ph n hóa. Theo các nhà chuyên môn,

ươ ự ế ả ị ụ ợ ớ ị ph ng pháp đ nh giá ph i th c t và phù h p v i m c đích đ nh giá

ồ ạ ư ệ ả ị cũng nh hoàn c nh mà doanh nghi p đang t n t i. Khi đ nh giá doanh

ấ ậ ữ ự ẻ ệ ệ ậ ớ ủ nghi p đang là lĩnh v c m i m thì vi c nh n ra nh ng b t c p c a

ữ ươ ư ấ ọ nh ng ph ng pháp đó là r t quan tr ng cho các bên liên quan. Nh đã

ở ể ổ ệ ị ướ nêu ầ trên, khi đ nh giá đ c ph n hóa doanh nghi p nhà n c có hai

ươ ượ ử ụ ươ ả ươ ph ng pháp đ c s d ng đó là ph ng pháp tài s n và ph ng pháp

ế ấ ươ ụ ề dòng ti n chi ố ớ t kh u. Đ i v i hai ph ế ng pháp trên thì khi áp d ng y u

ệ ướ ủ ả ố ơ ở ể ự t c s đ th c hi n tr ồ ơ c tiên là ph i có h s pháp lý c a doanh

ứ ế ể ệ ả ổ nghi p, các văn b n liên quan đ n công tác chuy n đ i hình th c doanh

ố ệ ủ ế ệ ổ nghi p và các s li u trên báo cáo tài chính và s sách k toán c a doanh

ệ ươ ế ầ nghi p. Trong hai ph ệ ử ụ ng pháp trên, h u h t các doanh nghi p s d ng

ươ ề ị ườ ế ả ể ị ph ng pháp tài s n song do thi u thông tin v th tr ng đ xác đ nh giá

ị ạ ủ ưở ế ị ư ẩ tr còn l i c a nhà x ng, máy móc thi t b , ch a có tiêu chu n c th ụ ể

ươ ư ệ ẫ ượ ế ể ị đ đ nh giá th ng hi u, uy tín, m u mã nên ch a tính đ c h t giá tr ị

ủ ệ ệ ề ị ươ ti m năng c a doanh nghi p. Đ nh giá doanh nghi p theo ph ng pháp

ị ườ ề ể ấ ờ ị ị này m t nhi u th i gian và chi phí. Đ xác đ nh giá tr th tr ủ ng c a tài

ủ ữ ệ ề ầ ị ả s n h u hình khác nhau c a doanh nghi p thì c n nhi u chuyên gia đ nh

ề ệ ề ả ấ ờ giá cho nhi u tài s n khác nhau do đó doanh nghi p m t nhi u th i gian

ả ủ ị ệ ệ ể đ tìm chuyên gia và chi phí cho vi c đ nh giá tài s n c a doanh nghi p.

ươ ư ướ ẫ ụ ể ệ ị Ph ng pháp này cũng ch a h ng d n c th cho vi c đ nh giá các tài

ị ườ ư ế ả s n vô hình nh danh ti ng, uy tín trên th tr ệ ng, nhãn hi u…do đó vi ệ

ụ ủ ủ ề ẽ ả ộ ị đ nh giá tài s n vô hình s ph thu c nhi u vào ý ch quan c a ng ườ i

ị ủ ế ệ ể ẫ ặ ấ ơ ơ ị đ nh giá d n đ n vi c giá tr c a chúng có th cao h n ho c th p h n so

ị ợ ị ủ ư ụ ồ ươ ệ ớ v i giá tr h p lý. Ví d nh đánh đ ng giá tr c a th ng hi u cà phê

ớ ộ ươ ệ ể Trung Nguyên v i m t th ng hi u cà phê khác có th đã nâng cao giá tr ị

ệ ị ở ữ ệ ế ế ặ ủ c a hãng cà phê đó. Vi c đ nh giá s h u trí tu n u không tính đ n đ c

ự ư ủ ệ ạ ậ ỹ thù c a ngành công nghi p d a trên khoa ho c k thu t cũng nh các

ầ ư ậ ể ẽ ị ứ ể công ty t p trung đ u t cho nghiên c u và phát tri n có th s b đánh

ấ ở ữ ệ ươ ệ ủ giá quá th p s h u trí tu c a doanh nghi p. Theo ph ng pháp này thì

ệ ạ ị ủ ỉ ể ờ ị ch tính giá tr c a doanh nghi p t ế i th i đi m đ nh giá, không xét đ n

ề ưở ủ ệ ươ ậ ti m năng tăng tr ng c a doanh nghi p trong t ế ng lai. Vì v y n u

ươ ể ị ệ ề dùng ph ể ng pháp này đ đ nh giá doanh nghi p có ti m năng phát tri n

ươ ị ủ ệ ấ ị ị trong t ng lai thì giá tr c a doanh nghi p b đ nh giá quá th p. Theo

ố ưở ủ ệ ả ẩ th ng kê, t ỷ ệ l tăng tr ng chung c a các s n ph m công nghi p năm

ả ượ ậ 2002 khá cao là 14% trong đó s n l ệ ủ ộ ng công nghi p c a b ph n doanh

ệ ư ệ ậ ộ ố nghi p t nhân tăng 19.5%, b ph n doanh nghi p có v n đ u t ầ ư ướ n c

ệ ộ ướ ậ ngoài tăng 14%, b ph n doanh nghi p nhà n c tăng 12%. Ph ươ ng

ụ ệ ề ể ặ ấ pháp này có th áp d ng cho các doanh nghi p đang g p v n đ khó

ố ớ ệ ươ ư ạ ộ khăn. Đ i v i doanh nghi p th ứ ng m i , B tài chính đ a ra công th c

ị ổ ủ ệ ậ ự d a trên giá tr s sách c a doanh nghi p và t ỷ ấ ợ su t l i nhu n sau thu ế

ề ố ợ ươ trên v n thì đi u này hoàn toàn không phù h p. Ph ề ng pháp dòng ti n

ế ượ ư ệ ơ ư ạ ư ượ chi ấ t kh u đ c đánh giá là u vi t h n nh ng l i ch a đ ụ c áp d ng

ứ ạ ủ ầ ộ ươ ộ r ng rãi, m t ph n do tính ph c t p c a ph ặ ng pháp, m t khác do tâm

ị ượ ệ ố ề ẽ lý doanh nghi p không mu n giá tr đ c đánh giá cao vì đi u đó s gây

ộ ộ ầ ư ổ ổ ệ ệ ấ ợ b t l i trong vi c chia c c ph n u đãi trong n i b doanh nghi p, khó

ể ị ế ấ ị ị có th xác đ nh đ ượ ỷ ệ c t l chi ế t kh u . Liên quan đ n đ nh giá đ nh giá

ề ử ụ ữ ề ấ ấ ạ ả ộ quy n s d ng đ t, m t trong nh ng v n đ khó khăn và nh y c m khi

ệ ấ ượ ấ ị ị đ nh giá doanh nghi p, r t khó tính đ ấ ề ử ụ c giá tr quy n s d ng đ t vì r t

ấ ủ ệ ề ướ ế ế nhi u doanh nghi p đang thuê đ t c a nhà n c vì th n u tính theo gía

ủ ị ướ ị ườ ớ ế quy đ nh c a nhà n c thì khác xa v i giá th tr ng, còn n u theo giá th ị

ườ ở ệ ị ườ ể ẩ ả tr ng thì Vi ư t Nam ch a có th tr ng chu n đ tham kh o.Ví d ụ

ư ổ ượ ướ ả ươ ị nh T ng Công ty Bia r u n c gi ệ i khát đ trình ph ng án xác đ nh

ề ử ụ ệ ấ ả ị giá tr doanh nghi p, theo đó giá tri quy n s d ng đ t vào kho ng 1500

ỷ ư ướ t trong đó khu đât văn phòng t ạ ườ i đ ng Hai Bà Tr ng ả c kho ng 800

ỷ ồ ị ươ ệ ỷ ồ ổ ị t đ ng , giá tr th ng hi u là 500 t ả ủ đ ng. Tính t ng giá tr tài s n c a

ỷ ồ ọ ườ ằ ả Sabeco kho ng 6800 t đ ng. M i ng ề ử ụ ị i cho r ng giá tr quy n s d ng

ượ ư ậ ể ả ị ấ đ t đã đ c đ nh giá khá cao ph i chăng công ty làm nh v y đ nâng

ề ệ ầ ổ cao giá bán c ph n. Trong khi đó, nhi u doanh nghi p không cho giá tr ị

ề ử ụ ư ậ ệ ấ ị quy n s d ng đ t vào giá tr doanh nghi p vì nh v y làm cho giá tr ị

ẽ ớ ệ ầ ổ ủ c a doanh nghi p s l n khó cho quá trình c ph n hóa. Đây cũng là

ề ử ụ ư ể ề ề ấ ị đi u còn nhi u tranh cãi có nên đ a quy n s d ng đ t vào đ xác đ nh

ừ ự ế ị ề ử ụ ấ ệ giá tr doanh nghi p không . T th c t ấ ủ cho th y quy n s d ng đ t c a

ệ ướ ượ ấ ơ ị các doanh nghi p nhà n c đ c đ nh giá th p h n giá th tr ị ườ ng

ơ ử ư ả ầ ọ ị kho ng 45 l n, đ n c nh công ty du l ch Ng c Lan kinh doanh trên v ị

ấ ẹ ư ệ ấ ớ ị ỉ trí r t đ p v i di n tích đ t thuê là 2292 m2 nh ng khi đ nh giá ch 3.5 t ỷ

ườ ị ườ ự ả ị ồ đ ng mà theo ng i dân thì giá tr tài s n th c trên th tr ấ ng cao g p

ề ầ ị ủ ế ấ ơ ị ị nhi u l n. Giá tr c a công ty th p là do c ch xác đ nh giá tr doanh

ệ ấ ỏ ị ỉ ị nghi p ch xác đ nh giá tr công trình trên đ t mà b qua y u t ế ố ị ế v th

ế ủ ữ ế ấ ạ ạ ươ ị ủ c a đ t. Bên c nh nh ng thi u sót, h n ch c a ph ng pháp thì đ nh

ượ ộ ố ệ giá doanh nghi p cũng không đ c chính xác do m t s cá nhân tr c l ụ ợ i

ộ ị ụ ư ắ ậ ấ ồ ị ví d nh nhà hàng Bánh tôm H Tây, m t v trí đ c đ a b c nh t Hà

ỉ ượ ư ằ ệ ấ ộ ộ ị Thành ch đ c đ nh giá 850 tri u ch a b ng m t căn h cao c p, khách

ề ở ỉ ượ ớ ị ỷ ồ ạ s n Tràng ti n ủ trung tâm th đô cũng ch đ c đ nh giá v i 4 t đ ng.

ả ươ ạ ế ế ả C hai ph ng pháp trên mang l ỉ ử ụ i k t qu khác nhau và n u ch s d ng

ộ ươ ể ị ệ m t trong hai ph ng pháp trên đ đ nh giá doanh nghi p là không phù

ạ ộ ữ ữ ề ệ ớ ợ h p v i nh ng doanh nghi p ho t đ ng đa ngành ngh , nh ng ngân hàng

ươ ướ ẽ ổ ầ ờ ớ th ạ ng m i nhà n c …s c ph n hóa trong th i gian t i .

ươ

ộ ố ế

ệ

ằ

ị

Ch

ng 3: M t s ki n ngh nh m hoàn thi n các ph

ươ ng

ệ ở ệ

ị

pháp xác đ nh giá tr doanh nghi p

Vi

t Nam.

ậ ướ ả ề ẫ ị Văn b n pháp lu t h ệ ị ng d n v cách xác đ nh giá tr doanh nghi p

ượ ư ở ử ơ ỉ ươ ư ả ư ch a đ c hoàn ch nh đ n c nh ph ng pháp tài s n ch a h ướ ng

ư ậ ầ ả ị ả ị ủ ẫ ụ ể ề d n c th v cách xác đ nh giá tr c a tài s n vô hình, nh v y c n ph i

ệ ố ộ ỉ ậ ồ có h th ng pháp lu t đ ng b và hoàn ch nh.

ộ ủ ổ ứ ị ệ ả ộ Đ i ngũ cán b c a t ch c đ nh giá ph i chuyên nghi p và có trình

ủ ế ậ ả ẩ ố ơ ị ộ ự ự đ th c s , mu n v y ph i có c ch quy đ nh tiêu chu n c a m t t ộ ổ

ượ ể ụ ự ế ệ ệ ọ ị ứ ch c đ c ch n đ th c hi n đ nh giá doanh nghi p. Th c t ấ cho th y

ệ ự ọ ỉ ị ổ ủ ế ứ ự ẫ ị vi c l a ch n và ch đ nh các t ch c v n ch y u d a vào đ nh tính

ơ ở ị ư ự ượ ọ ch a d a trên c s đ nh l ể ự ng đ l a ch n

ề ằ ươ ị Có nhi u chuyên gia cho r ng ph ả ng pháp đ nh giá theo tài s n

ể ệ ớ ượ ủ ệ ệ ả ả m i th hi n đ c giá sàn c a doanh nghi p đ m b o vi c không làm

ủ ấ ướ ể ệ ư ượ ố th t thoát v n c a nhà n c mà ch a th hi n đ c gia th c t ự ế ủ c a

ị ề ủ ư ế ệ ệ doanh nghi p do ch a tính đ n giá tr ti m năng c a doanh nghi p trong

ụ ươ ẽ ả ế ượ ư ề khi đó áp d ng ph ng pháp DCF s gi i quy t đ c đi u đó nh ng s ử

ươ ẽ ả ưở ủ ế ộ ị ụ d ng ph ng pháp này s nh h ng đ n đ chính xác c a giá tr doanh

ệ ặ ệ ớ ệ ầ ị nghi p đ c bi t v i doanh nghi p làm ăn có lãi và có th ph n trên th ị

ườ ậ ầ ồ ờ ươ ể ị tr ụ ng. Vì v y, c n áp d ng đ ng th i hai ph ng pháp trên đ xác đ nh

ầ ủ ệ ề ả ằ ộ kho ng dao đ ng v giá sàn –giá tr n c a doanh nghi p nh m giúp cho

ố ớ ệ ầ ổ ơ ướ nhà đ u tu có cái nhìn t ng quan h n đ i v i doanh nghi p tr c khi

ế ị ầ ư ế ậ ệ ố ư ắ ộ quy t đ nh đ u t . Thi t l p h th ng báo cáo b t bu c và l u tr c s ữ ơ ở

ề ươ ị ữ ệ d li u v báo cáo và ph ụ ng pháp đ nh giá áp d ng cho các công ty đã

ơ ở ữ ệ ệ ư ệ ị đ nh giá. C s d li u này là tài li u quý giá trong vi c đ a ra các t ỷ ệ l

ế ả ế ả ị ủ ươ ề ế chi ấ t kh u, gi thi t và gi đ nh c a ph ng pháp dòng ti n chi ấ t kh u.

ạ ươ ướ ầ ướ Bên c nh hai ph ng pháp trên nhà n c c n xem xét h ẫ ng d n

ộ ố ươ ư ươ ế thêm m t s ph ng pháp khác nh ph ng pháp phân tích chi ấ t kh u

ươ ể ị ướ ổ ứ c t c, ph ng pháp phân tích các giao d ch mua bán … đ có h ng áp

ặ ử ụ ố ợ ờ ồ ươ ụ d ng ho c s d ng ph i h p đ ng th i các ph ng pháp khác nhau cho

ệ ủ ừ ệ ề ấ ả ả ớ ợ phù h p v i đi u ki n c a t ng doanh nghi p, đ m b o tránh th t thoát

ướ ợ cho Nhà n c và giá h p lý cho nhà đ u t ầ ư .

ụ

ả

ệ Danh m c tài li u tham kh o

ệ ố ẩ ẩ ộ ị ệ 1.B tài chính: H th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam

ồ ưỡ ụ ệ ộ ứ ế ả 2.B tài chính – C c qu n ký giá: tài li u b i d ắ ng ki n th c ng n

ẩ ộ ị ạ h n chuyên ngành th m đ nh giá .NXB Hà N i 2007.

ụ ị ị 3.Công ty đ nh giá và d ch v tài chính Viêt Nam: Chuyên đ th ề ị

ườ tr ng BĐS

ườ ươ ị 4.Đoàn Văn Tr ể ậ ng : Tuy n t p các ph ẩ ng pháp th m đ nh giá tr ị

tài s n ả

ư ề ệ ể ố ị 5. Thông t 146/2007 quy đ nh v vi c chuy n 100% v n nhà n ướ c

ầ ổ thành công ty c ph n

6.www.google.com.