Luận văn: Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland

Luận văn

Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê

Wonderland

LỜI MỞ ĐẦU

Mỗi năm có rất nhiều dự án thuộc mọi ngành nghề, lĩnh vực được phê duyệt,

và chỉ 50% trong số những dự án này được coi là khả thi khi tiến hành thực hiện. Tuy

nhiên, bên cạnh những dự án hoàn thành đúng dự định, đạt được mục đích và mục

tiêu của nhà đầu tư, lại có không ít dự án bị dừng lại giữa chừng vô thời hạn hoặc

“chết yểu” ngay từ khi còn trong “trứng nước”. Từ đó có thể thấy rằng, quản lý dự án

– với 4 hoạt động cơ bản được lặp lại theo chu kỳ Plan – Do – Check - Act là sự áp

dụng kiến thức, kỹ năng, kỹ thuật và công cụ vào các hoạt động của dự án để thỏa

mãn yêu cầu về thời gian, chi phí và chất lượng đóng vai trò vô cùng quan trọng,

quyết định chủ yếu đến sự thành bại của dự án.

Nhóm 4 chọn thực hiện dự án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê

Wonderland”. Với lợi thế sức trẻ, yêu thích những cái mới, các thành viên với nhiều

hoài bão và quyết tâm, cùng với kỹ năng làm việc nhóm cũng như làm việc độc lập

tốt, chúng tôi tin tưởng rằng nhóm 4 sẽ quản lý dự án một cách hiệu quả, từ đó nắm

bắt nhanh nhất những kiến thức môn học thông qua thực hành.

Là một thành viên của nhóm 4, trong phạm vi dự án “Xây dựng khu biệt thự

cao cấp cho thuê Wonderland” , tôi nhận trách nhiệm về xây dựng khu biệt thự gồm

4 khu nhà ở tiện nghi cao cấp nằm trong tổng thể xây dựng khu biệt thự, khu công

Phần I

viên cây xanh và khu giải trí của dự án.

Tổng quan về dự án

1. Tên dự án:

Xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Wonderland.

Gọi tắt là: dự án Wonderland.

Diện tích: 40.000m2.

Địa điểm: khu đất nông nghiệp Huyện Đông Anh– Hà nội.

2. Ban quản lý dự án

Nhóm 4.

3. Chủ đầu tư:

Tập đoàn phát triển nhà đô thị Snow Nilvy.

4. Ý tưởng:

Vòng xoay cuộc sống vốn đã vội vã lại càng trở nên tất bật với những người

thành đạt. Những chuyến công tác dài ngày, những dự án thực hiện trong nhiều

năm tại Việt Nam, những người nước ngoài có khi phải mang theo cả gia đình

sang để yên tâm nghiên cứu ,làm việc …

Sau một ngày làm việc bận rộn và đầy áp lực khiến họ cảm thấy căng thẳng

và mệt mỏi. Mong muốn được thư giãn, sum họp bên gia đình và những người

thân trong một không gian yên tĩnh, thoáng đãng với đầy đủ tiện nghi cao cấp là

nhu cầu của rất nhiều người nước ngoài sống tại Việt Nam. Nhưng giữa Hà Nội

chật chội và đông đúc thế, điều đó thật khó thực hiện. Hiểu được nhu cầu cấp thiết

đó, ý tưởng về một khu biệt thự cao cấp để cho thuê đã ra đời với sự tán thành

nhiệt liệt của tất cả thành viên trong nhóm.

5. Mục đích của dự án:

 Mục đích:

- Xây dựng khu biêt thự cao cấp hứa hẹn mang lại cho khách hàng đẳng cấp

sống mới, sang trọng tiện nghi với các tiện ích hàng đầu.

- Xây dựng khu đô thị ở ngoại thành Hà Nội mang vẻ đẹp hiện đại của thủ đô

pha lẫn những nét đồng quê thơ mộng của một làng ven đô.

 Mục tiêu:

- Khách hàng tiềm năng là tầng lớp thượng lưu trong và ngoài nước.

6. Các bên liên quan trong dự án:

- Ban quản lý dự án.

- Sở quy hoạch TP Hà Nội.

- Chủ đầu tư.

- Các đơn vị thầu.

-Ban thẩm định kiểm tra.

7. Tài nguyên của dự án:

- Thành viên thuộc ban quản lý dự án.

- Nhóm chuyên gia tư vấn.

- Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án.

- Những phần mềm hỗ trợ quá trình quản lý dự án.

8. Thời gian thực hiện dự án:

- Thời gian thực hiện: 2 năm

- Hoàn thành vào: Tháng 3 năm 2011.

9. Chi phí: Khoảng hơn 112 tỷ đồng

Khái quát dự án

Phối cảnh tổng thể

Wonderland được xây dựng trên khu đất nông nghiệp của Huyện Đông Anh – Hà

Nội. Với tổng diện tích khoảng 4 ha Wonderland nổi lên như một điểm sáng về không

gian sống thanh bình, phảng phất đâu đây những nét mộc mạc của một làng ven đô.

Không khí thoáng đãng trong lành của làng quê như được mang vào trong từng ngôi nhà

bạn. Tại đây quý khách như được tận hưởng cuộc sống của một thiên đường bình yên và

hạnh phúc.

Mô hình tổng thể gồm 3 khu:

- Khu công viên cây xanh

- Khu biệt thự. - Khu giải trí.

++ Khu biệt thự:

+ Mẫu biệt thư:

Khu biệt thự với diện tích gần 3 ha gồm 40 biệt thự với nhiều kiểu phong phú phục vụ

mọi nhu cầu của khách hàng. Được chia làm 4 khu:

Khu A:

Diện tích: 380 m2/căn Gồm: 8căn

Mặt bằng cắt của các biệt thự khu A:

-1 Gara : 30m2 - 3 phòng ngủ:

-1 Phòng khách : 60m2 - 1 SHC: 60 m2 -1 Bếp và phòng ăn : 40m2 - 2 WC : 2x15 m2

3x30=90 m2

-1 Phòng ngủ : 30 m2 - Giao thông: 30 m2 -1 WC : 15 m2 -Sân vườn: 150m2 ( 40% tổng diện tích đất) Diện tích xây dựng(diện tích sàn): 1Gara + 1Phòng khách + 1Bếp và phòng ăn + 1 Phòng ngủ + 1WC Khu B

Diện tích: 615.7 m2/căn

Gồm: 9 căn

Mặt bằng cắt của các biệt thự khu B:

Tầng trệt:

Sân vườn:245 m2 Gara:90 m2

Phòng khách: 90 m2 Phòng ngủ: 35 m2 Phòng bếp và phòng ăn: 70 m2 WC: 15 m2

Tầng 1: 2 Phòng ngủ:2x35=70 m2 SHC: 90 m2 2WC: 15x2= 30 m2

Phòng ngủ: 2x35= 70 m2; 2WC: 15x2- 30 m2

Phòng thờ: 25 m2 Giao thông: 60 m2

Khu C

Diện tích: 280 m2/căn

Gồm: 13 căn

Tầng trệt: Sân vườn: 110 m2

Gara: 25 m2; Phòng khách:40 m2 Bếp và phòng ăn: 30 m2 WC: 15 m2

Tầng 1: Phòng ngủ: 3x30= 90 m2 SHC: 45 m2 WC: 2x15= 30 m2 Giao thông: 40 m2

khu D

Diện tích: 490 m2/căn

Gồm: 10 căn

Tầng trệt: Sân vườn:200 m2

Gara: 60 m2; Phòng khách: 80 m2 Bếp và phòng ăn: 40 m2 Phòng ngủ: 40 m WC: 15 m2

Tầng 1: Phòng ngủ:3x40=120 m2 WC: 2x15= 30 m2 SHC : 80m2 Giao thông: 30m2

Bể bơi gia đình

Phòng khách

Phòng ngủ

Phòng của bé

Phòng tắm

Bếp

Quầy bar gia đình

Phần II:

Quản trị dự án

Người quản lý và các bên liên quan

Chủ đầu tư

Các đơn vị đấu thầu

ban quản lý dự án

Ban điều hành

Tổ chức chính quyền và pháp luật khác

Tổ dự án và thi công

Xác định Và tổ chức

Lập kế hoạch

Các bước thực hiện dự án

Kết thúc

Quản lý và kiểm soát

Mô hình tích hợp

Tích hợp

Phạm vi

Nhân lực

Đấu thầu

Rủi ro

Thời gian

Chất lượng

chi phí

Thông tin

1. Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management)

1.1. Lập kế hoạch phạm vi:

Xây dựng và hoàn thành công trình: Đảm bảo về độ chính xác của bản thiết kế, tính

bền vững và tính thẩm mỹ cao của dự án.

Wonderland

Sơ đồ cây sản phẩm:

Khu A

Khu B

Khu C

KhuD

1.2 Xác định phạm vi:

Ban quản trị dự án sẽ quyết định, chịu trách nhiệm và kiểm soát các công việc thuộc

về dự án từ khâu chuẩn bị, thực hiện và kết thúc.

Dự án được tiến hành theo các yêu cầu đã ký kết với chủ đầu tư và chịu sự tác động

trực tiếp từ các quy định của ban quản trị dự án.

Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và kết

thúc khi dự án được hoàn tất.

Cơ cấu phân tách công việc:

Stt WBS Tên công việc Ghi chú

* đền bù thỏa đáng 1 Giai đoạn tiền thi công.

theo đúng quy định Thành lập ban quản lý và các phòng ban. 1.1 của pháp luật. Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. 1.2 * Tìm ra mô hình

Khảo sát thiết kế xây dựng. 1.3 xây dựng phù hợp

Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự nhất với địa hình 1.4 toán. cảnh quan của lô đất.

* lựa chọn nhà thầu 1.5 Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu.

phù hợp nhất với chi Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương án 1.6 phí thấp nhất. phóng chống cháy nổ.

1 2 Giai đoạn thi công.

Gia cố nền móng, san nền đào đắp đất,

chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính, hệ 3 2.1 thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công

trình.

Xây dựng hàng rào bảo vệc ở công trường 6 2.2 và các nhà tạm.

7 Xây dựng hạng mục nhà chính. * hoàn thành đúng 2.3

tiến độ theo kế Xây phần móng và phần thô của khu A, B, 8 2.3.1 hoạch. C, D.

* Đảm bảo tiêu Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện các 9 2.3.2 chuẩn kỹ thuật khi khu A, B, C, D.

thi công không làm

ảnh hưởng đến vệ

sinh môi trường.

Xây dựng hệ thống điện nước và công trình 10 2.4 phụ.

11 2.4.1 Hệ thống cung cấp điện.

12 2.4.2 Hệ thống cấp và thoát nước.

13 2.4.3 Hệ thống đường giao thông.

14 2.4.4 Sân, bãi đỗ xe.

15 Mua sắm lắp đặt thiết bị 3

* Trang thiết bị phải 16 Mua sắm trang thiết bị nhà ở. 3.1

đúng theo tiêu chuẩn 17 3.1.1 Trang thiết bị phòng khách, phòng ngủ

3 sao. Trang thiết bị phòng bếp, phòng ăn, quầy 18 3.1.2 bar.

19 3.1.3 Trang thiết bị phòng giặt, phòng wc

20 Mua sắm trang thiết bị công cộng. 3.2

* Lắp đặt theo đúng 21 3.2.1 Máy phát điện, máy hút bụi.

thiết kế 22 3.2.2 Hệ thống phòng cháy chữa cháy.

23 3.2.3 Hệ thống lọc và cấp nước.

3.2.4 Anten parabol và video trung tâm. 24

3.2.5 Đèn đường. 25

Lắp đặt trang thiết bị 26 3.3

* Luôn luôn kiểm tra Giám sát đánh giá quá trình thực hiện 27 4 so sánh tiến độ với dự án.

kế hoạch của dự án. So sánh công việc thực tế với kế hoạch của 28 4.1 * Thông báo những dự án.

sai khác cho chủ đầu Đánh giá kết quả và điều chỉnh những công 29 4.2 tư việc cần thiết.

30 Kết thúc dự án. 5

31 5.1 Hoàn thiện và kiểm tra kết thúc dự án.

32 5.2 Lập biên bản bàn giao công trình.

33 2.3 Lập báo cáo thanh toán và quyết toán.

34 5.4 Thanh lý hợp đồng.

Sơ đồ phân tách công việc phần xây dựng

Xây dựng hạng mục nhà chính

 Khu nhà A

 Khu nhà B

 Khu nhà C

 Khu nhà D

Xây dựng hệ thống điện nước và công trình phụ

 Hệ thống cung cấp điện

 Hệ thống cấp và thoát nước

 Hệ thống đường giao thông

 Sân, bãi đỗ xe

Sơ đồ phân tách công việc phần mua sắm trang thiết bị

Mua sắm trang thiết bị nhà ở

 Trang thiết bị phòng bếp

 Phòng ăn

 Phòng ngủ

 Phòng khách

 Phòng WC

 Quầy bar

 Phòng giặt

 Ngoài ra còn bố trí thêm:

 1 máy phát điện

 1Máy hút bụi

 1 hệ thống PCCC

 1 hệ thống cấp và lọc nước

Lắp đặt trang thiết bị

 Điều hoà

 Máy phát điện

 Tổng đài điện thoại

 Telephone

 Hệ thống pccc

 Hệ thống cấp lọc nước

 Video trung tâm và anten parabol

2. Quản trị thời gian

2.1 Lập kế hoạch thời gian

Trong quản trị phạm vi đã xác định được công việc cần thực hiện. Khi lên kế

hoạch thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượng được tương đối thời gian

và thứ tự các công việc cần thực hiện. Chúng tôi lập kế hoạch tiến độ như sau:

Kế hoạch thời STT Công việc gian

1 Thành lập ban quản lý dự án và các phòng Tháng 4/2009

ban.

2 Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Tháng 4/2009

Giai 3 Khảo sát và thiết kế xây dựng. Tháng 4/2009 đoạn 4 Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự Tháng 4/2009 khởi toán. đầu

5 Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu. Tháng 5/2009

6 Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương án Tháng 6/2009

chống cháy nổ.

7 Gia cố, làm nền móng, san nền, đào đắp đất. Tháng 8/2010

8 Xây dựng hạng mục khu nhà A. Tháng 10/2010

9 Xây dựng hạng mục khu nhà B. Tháng 1/2010

10 Xây dựng hạng mục khu nhà C. Tháng 4/2010

Giai 11 Xây dựng hạng mục khu nhà D Tháng 7/2010 đoạn

12 Xây dựng khuôn viên hàng rào cổng chính Tháng 8/2010 thi

phụ của các biệt thự. công

13 Xây dựng hệ thống cấp thoát nước và công Tháng 9 /2010

trình phụ

14 Mua sắm & Lắp đặt trang thiết bị Tháng 10 /2010

15 Hoàn thiện và trình cơ quan thẩm định dự Tháng 12 /2010

án.

16 Kiểm tra chất lượng xây dựng và chất Tháng 1 /2011

lượng thiết bị của công trình. Giai

đoạn 17 Hoàn tất việc bàn giao công trình. Tháng 2/2011

kết 18 Lập báo cáo thanh toán quyết toán. Tháng 2/2011

thúc 19 Đầu tháng Thanh lý hợp đồng. 3/2011

2.2 Quản lý và ước tình thời gian thực hiện

Đơn vị tính: ngày

Thời Thời Thời Thời TT

gian gian gian gian Côn Tên công việc bi lạc thườn dự tính g

quan quan g gặp việc

Thành lập ban quản lý dự án và các 10 5 8 7 1 phòng ban.

2 Thực hiện đền bù và giải phóng mặt 80 60 70 65

bằng.

Khảo sát và thiết kế xây dựng. 65 55 58 57 3

Thẩm định phê duyệt thiết kế và tổng dự 40 30 33 32 4 toán.

Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu. 44 32 36 35 5

Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương 25 18 21 20 6 án chống cháy nổ.

Gia cố nền móng san nền, đào đắp đất. 170 155 162 159 7

Xây dựng khu A. 130 115 125 120 8

Xây dựng khu B. 155 140 150 144 9

Xây dựng khu C. 150 135 140 138 10

Xây dựng khu D. 140 128 125 130 11

Xây dựng khuôn viên , cổng chính cổng 12 85 70 80 74 phụ của các biệt thự.

13 Xây dựng hệ thống thoát nước và công 80 65 75 70 trình phụ.

14 Mua sắm và lắp đặt trang thiết bị. 90 78 84 81

15 Hoàn thiện và trình cơ quan thẩm định 45 38 42 40

dự án.

16 Kiểm tra chất lượng xây dựng và chất 18 13 16 14

lượng thiế bị của công trình.

Hoàn tất việc bàn giao công trình. 17 10 7 9 8

Lập báo cáo thanh toán và quyết toán. 18 15 12 14 13

Thanh lý hợp đồng. 19 7 4 6 5

Khi những thay đổi xảy ra các nhà quản lý cần xác định rõ nguyên nhân, tìm ra

các biện pháp khắc phục sự thay đổi đó đồng thời nhà quản lý cần lập dự phòng cho

những thay đổi có thể xảy ra để có hướng khắc phục hiệu quả nhất.

Sơ đồ Gantt

Năm 2009 Năm 2010 Công việc start finish T T Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Năm 2011 Quý I

Dur atio n 65 1

57 2

3 32 8/4/0 9 8/4/0 9 27/5/ 09 13/6/ 09 27/5/ 09 27/6/ 09

4 20 1/7/0 9 21/7/ 09

5 159 Đền bù giải phóng mặt bằng Khảo sát thiết kế xây dựng. Thẩm định phế duyệt thiết kế và tổng dự toán. Tập kết vật liệu và chuẩn bị các phương án phòng chống cháy nổ Gia cố nền móng, san nền đắp đất.

6 Xây dựng khuA 120

7 Xây dựng khu B 144

8 Xây dựng khu C 138

9 Xây dựng khu D 130

74 Xây khuôn viên cổng chính phụ.

Xây bể bơi. 55

Xây vườn hoa. 60

70

81

40

14

24 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 21/7/ 09 1/10/ 09 1/1/1 0 1/4/1 0 1/9/1 0 6/9/1 0 1/10/ 10 1/12/ 10 7/12/ 10 7/12/ 10 1/1/1 1 12/2/ 11 29/2/ 11 9/12/ 09 9/2/1 0 27/5/ 10 25/8/ 10 6/11/ 10 23/11 /10 25/11 /10 26/1/ 11 4/2/1 1 12/2/ 11 2/2/1 1 2/3/1 1 10/3/ 11

Xây khuôn viên và công trình phụ. Mua sắm lắp đặt trang thiết bị. Hoàn thiện và trình cơ thẩm định Kiểm tra chất lượng công trình. Hoàn tất việc bàn giao công trình.

3. Quản lý chi phí

3.1 Lập kế hoạch chi phí

Cơ sở lập dự toán:

 Thông tư 116/200/TT – BTC hướng dẫn quản lý chi phí QLDA.

 Chi phí lập quy hoạch xây dựng áp dụng theo quy định tại Quyết định số

06/2005/QĐ – BXD ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Định

mức chi phí quy hoạch xây dựng.

 Chủ đầu tư lập dự toán chi phí trên cơ sở nội dung công việc phải thực hiện,

sản phẩm công trình xây dựng và các chế độ chính sách có liên quan.

 Khối lượng theo bản vẽ thiết kế.

 Đơn giá thiết kế được lập theo mức dự toán do BXD ban hành.

 Nội dung chi phí dự án xây dựng:

 Chi phí lập dự án (đồ án) xây dựng gồm: chi phí điều tra thu thập tài

liệu, số liệu hiện trạng và dự báo liên quan đến dự án xây dựng.

 Chi phí thực hiện dự án xây dựng gồm: chi phí khảo sát, thiết kế xây

dựng, làm mô hình (nếu có), chi phí nguyên vật liệu, chi phí công nhân,

nhân viên dự án…

 Chi phí thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng.

A. Quản lý tổng mức đầu tư, tổng dự toán, dự toán công trình:

Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án.

Bảng dự toán tổng chi phí dự án

Đơn vị : triệu đồng

STT Nội dung Chi phí sau thuế

1 Chi phí xây dựng 67.204,48

2 Chi phí thiết bị 12.521,94

3 Chi phí đền bù GPMB, tái định cư 3.930

4 Chi phí nhân công 21.841,902

5 Chi phí quản lý dự án 1.072,59

6 Chi phí khác 148,5

7 Vốn lưu động ban đầu 1.544,477

8 Chi phí dự phòng 3.892,82

Tổng 112.157,2099

Xác định chi tiết chi phí:

 Xác định Chi phí Xây dựng cho các hạng mục:

 Căn cứ để xác định Chi phí XD các hạng mục:

­ Danh mục các hạng mục XD

­ Quy mô XD các hạng mục

­ Suất đầu tư xây dựng tính cho một m2 sàn được lấy theo suất đầu tư

1600/BXD-VP

­ Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 10%.

Bảng Chi phí xây dựng các hạng mục

Đơn vị: Triệu đồng

Quy Đơn giá ST Đơn Chi phí Chi phí mô xây chưa T Tên hạng mục vị trước thuế sau thuế dựng VAT

1 Xây dựng nhà A: 8 380,61 2,69 8.190,73 9.009,80 m2 nhà

2 Xây dựng nhà B: 9 615,73 2,69 14.906,82 16.397,51 m2 nhà

3 Xây dựng nhà C:13 280,11 2,69 9.795,45 10.774,99 m2 nhà

4 Xây dựng nhà D:10 490,43 2,69 13.192,57 14.511,82 m2 nhà

Tổng cộng 46.085,56 50.694,12

1%Vxd 460,86 506,94 5 Công trình tạm

m2 390 2 780,00 858,00 6 Bãi gửi xe

7 Hệ thống điện nước 6%Vxd 2.765,13 3.041,65

bên ngoài

8 m2 Đường giao thông 7.371,7 0.25 1.842,94 2.027,23

9 Cổng cái 40 45 1800 1.988

chính 10 Cổng ra

vào Cổng cái 40 15 600 660 phụ

m 11 Hàng rào 1.923,8 0,45 865,71 952,30

12 Cỏ nhật 7.513,8 0,06 450,83 495,91

m2 m2 13 Sân vườn 7.462,6 0,4 2.985,04 3.283,54

m3 14 San lấp nền 36.832 0,047 1990,77 2.189,85

15 Công trình phụ trợ 1%Vxd 460,86 506,94

Tổng cộng 61087,7 67204,48

Xác định chi phí thiết bị cho dự án:

 Các căn cứ xác định:

Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong DA bao gồm các trang thiết bị

trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ trong quản lý điều hành DA.

 Phòng bếp: (49 phòng) bố trí: 1 tủ lạnh 135l + 1 bếp ga + 1 tủ bếp + 1sọt rác

nhựa + 1 xô nhựa đổ nước.

 Phòng ăn: (49 phòng) bố trí: 1 bộ bàn ghế ăn + 1 điều hoà

 Phòng ngủ: (148 phòng) gồm: 1 giường + 1 tủ đứng và bàn trang điểm + 1 diều

hoà + 1 tivi + 1telephone + 1 radio + thảm chân giường + 1 bàn làm việc + 1 ghế

ngồi làm việc + 1 hộp màn + 1 nệm trải giường + 1 ga trải giường + 1 màn + 2

vỏ gối + 2 ruột gối + 1 chăn len + 1 rido che cửa + 1 tranh treo tường.

o Riêng nhà D trong phòng ngủ bố trí thêm 1 tủ lạnh 50l.

 Phòng khách: (49 phòng) gồm: 1 bộ xa lông to + 1 telephone + 1 tivi + 1 radio +

mắc treo quần áo + 1 lọ hoa + 1 tranh treo tường + 2 gạt tàn + 1 bộ ấm chén uống

nước + 1 xô nhựa đổ nước + 1 điều hoà + 1 phích nước điện + 1 rido + 1 sọt rác

nhựa.

 Phòng WC: (89 phòng) bố trí: 1 bồn tắm + 1 lavabo + 1 vòi nước + 1 bình nóng

lạnh + 1 vòi hoa sen.

 Quầy Bar: (9 phòng) bố trí 1 tivi + 1 tủ lạnh 135lít + 1 telephone.

 Phòng giặt: (40 phòng) bố trí 1 máy giặt + 1 lavabo + 1 vòi nước.

 Reception: 1 bộ bàn ghế văn phòng + 1 tổng đài điện thoại + 2 fax + 6 telephone +

4 máy tính + 5 điều hoà nhiệt độ + 1 xô nhựa đổ rác + 1 bộ xalông nhỏ + 1 bộ ấm

chén uống nước + 2 lọ hoa + 2 gạt tàn + 1 sọt rác nhựa + 1 tranh treo tường + 1

phích nước điện.

Bảng Chi phí mua sắm thiết bị

Đơn vị: triệu đồng

Thành tiền Đơn Số Đơn giá STT Loại thiết bị vị tính lượng (ko VAT) Ko VAT Có VAT

1 Điều hoà Chiếc 251 1.270,06 1397,07 5,06

2 Bình nóng lạnh Chiếc 89 1,95 173,55 190,91

3 Bếp ga Bộ 49 3,55 173,95 191,35

4 Máy phát điện Bộ 1 31,3 31,30 34,43

5 Máy giặt Chiếc 40 5,125 205,00 225,50

6 Máy hút bụi Chiếc 40 1,62 64,8 71,28

7 Hệ thống PCCC ht 1%Vxd 460,86 506,94 1

Tổng đài điện 8 Bộ 12,197 12,20 13,42 1 thoại

9 Fax Chiếc 2 5,08 10,16 11,18

10 Điện thoại lẻ Chiếc 212 1,45 307,4 338,14

11 Computer Chiếc 4 9,82 39,28 43,21

12 6,99 Tivi 32 inch Chiếc 206 1439,94 1583,93

13 Tủ lạnh 50lít Chiếc 40 2,65 106 116,6

14 Tủ lạnh 135lít Chiếc 58 5,55 321,9 354,09

15 9,59 Giường Chiếc 148 1419,32 1561,25

16 Bàn làm việc Chiếc 148 1,86 275,28 302,81

17 Salon to Bộ 49 15,65 766,85 843,54

18 Salon nhỏ Bộ 1 8,67 8,67 9,54

19 Bàn ghế ăn Bộ 49 8,45 414,05 455,46

Bàn ghế văn 20 Bộ 1 21,99 21,99 24,19 phòng

21 Tủ áo Chiếc 148 7,6 1124,8 1237,28

22 Bàn trang điểm Chiếc 49 6,468 316,93 348,63

23 Ôtô 4 chỗ ngồi Chiếc 1 604,69 604,69 665,16

24 HT cấp, lọc nước ht 1 230 230,00 253,00

Video trung tâm Bộ 1 25 127 127,00 139,70 và anten parabol

Bàn quầy Bộ 1 26 9,89 9,89 10,88

Dàn âm thanh Bộ 98 27 9,95 975,1 1072,61

Tủ bếp Bộ 49 28 8,65 423,85 466,24

Tổng 11.334,8 12.468,28

Xác định Chi phí lắp đặt thiết bị:

 Căn cứ xác định:

­ Giá trị thiết bị cần lắp đặt.

­ Tỷ lệ Chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

­ Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt: 10%.

Bảng Chi phí lắp đặt thiết bị

Đơn vị: Triệu đồng

Thành Giá trị Tỷ Thành tiền Loại thiết bị tiền chưa TT lắp đặt lệ có VAT VAT

Điều hoà 1270,06 2% 25,40 27,94

Máy phát điện 31,3 2% 0,63 0,69

Tổng đài điện thoại 12,2 2% 0,244 0,2684

Telephone 307,4 2% 6,15 6,77

Hệ thống pccc 460,86 2% 9,22 10,139

HT cấp, lọc nước 230 2% 4,6 5,06

Video trung tâm và anten 127 2% 2,54 2,794 parabol

Tổng 48,78 53,66

Xác định Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư:

 Căn cứ xác định:

­ Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng đền bù giải phóng mặt bằng theo

thực tế, chế độ chính sách của nhà nước về đền bù, đơn giá đền bù, bảng giá đất

của địa phương…

­ Công trình xây dựng trên đất ruộng nên chỉ có Chi phí đền bù không có Chi phí

tái định cư.

Đơn vị: Triệu đồng

Chi phí trước Nội dung Chi phí sau thuế thuế TT

Chi phí đền bù 2.800 2.800

Chi phí cho ban đền bù 10 10

Chi phí thuê đất 1120 1120

Tổng 3.930 3.930

Xác định Chi phí nhân công:

Thưởng = 1 tháng lương

Chi phí toàn bộ dự án = (Chi phí 1 tháng*12 + thưởng)*số năm thực hiện dự án

(2 năm)

Đơn vị: Triệu đồng

ST Chi phí 1 Chi phí toàn bộ Nội dung Thưởng T tháng dự án

Tiền lương ban điều hành quản lý dự án

Ban điều hành (3 người) 1.820

1 Giám đốc dự án 30 30 780

Phó Giám đốc (2 người) 20 20 1040

Phòng thiết kế (6 người) 2.288

Trưởng phòng (1 người) 18 18 468 2 Kiến trúc sư (3 người) 14 14 1092

Kỹ sư xây dựng (2 người) 14 14 728

Phòng tài chính (4 người) 1.170

3 Kế toán trưởng (1 người) 15 15 390

Nhân viên (3 người) 10 10 780

Phòng hành chính (4 người) 1.170

4 Trưởng phòng (1 người) 15 15 390

Nhân viên (3 người) 10 10 780

Phòng thông tin (3 người) 598

5 Trưởng phòng (1 người) 11 11 286

Nhân viên (2 người) 6 6 312

Phòng tư vấn (3 người) 754

6 Trưởng phòng (1 người) 13 13 338

Nhân viên (2 người) 8 8 416

Ban thanh tra giám sát (3 người) 780

7 Trưởng ban (1 người) 14 14 364

Nhân viên (2 người) 8 8 416

Tiền lương đội thiết kế và thi công

8 Trưởng ban (1 người) 13 13 338

9 Đội trưởng (3 người) 11 11 858

10 Kiến trúc sư (3 người) 9 9 702

11 Kỹ sư xây dựng (15 người) 8 8 3.120

Tổng cộng 13.598

 Tổng chi phí nhân công: 13.598+8.243,902= 21.841,902 (8.243,902 là chi phí nhân công xây dựng trong bảng 1 phụ lục).

 Xác định Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn và Chi phí khác

 Các căn cứ xác định:

­ Các định mức Chi phí thuộc các khoản Chi phí khác theo quy định tại công văn

số 1751/BXD-VP

­ Khối lượng và đơn giá

Chi phí quản lý dự án được tính bằng 10% tổng chi phí xây dựng, mua sắm và lắp

đặt thiết bị là 1.0752,59 triệu đồng.

Chi phí khác ước tính khoảng 135 triệu đồng.

 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án:

 Căn cứ xác định:

­ Nhu cầu mua sắm trang thiết bị, công cụ, dụng cụ loại nhỏ cho dự án.

­ Đơn giá các công cụ, dụng cụ loại nhỏ theo mức giá thị trường tại thời điểm

lập DA.

­ Tổng giá trị của công cụ dụng cụ: 1.544,477

 Chi phí dự phòng:

Lên kế hoạch lập dự phòng chi phí cho dự án với 5% tổng chi phí là:

(61.934,95+11.383,58+3.930+1.072,59+135)*5%=3.922,81 triệu đồng. Khoản dự

phòng này sẽ được sử dụng trong trường hợp chi phí có sự thiếu hụt cần bổ sung do

những yếu tố khách quan, lạm phát …đem lại. Nếu kết thúc dự án mà không sử dụng

tới số tiền này thì sẽ trả lại cho chủ đầu tư.

4. Quản trị chất lượng dự án (Project quality management)

4.1 Lập kế hoạch chất lượng

Chính sách chất lượng

 Chất lượng xây dựng công trình được đặt lên hàng đầu.

 Đảm bảo công trình được bàn giao đúng thời gian dự kiến.

 Hiệu quả sử dụng của công trình phải đúng với mục tiêu đề ra ban đầu.

Phạm vi chất lượng

Quản trị chất lượng trong phạm vi dự án, không vượt qua mức phạm vi của dự án

Quản trị chất lượng

Quản trị chất lượng hợp đồng Quản trị chất lượng đấu thầu Quản trị chất lượng khảo sát địa hình Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc Quản trị chất lượng nhân viên dự án Quản trị chất lượng thi công trình

Quản trị chất lượng nghiện thu công trình

a/ Quản trị chất lượng hợp đồng

Đảm bảo mọi điều khoản của hợp đồng được thực hiện một cách chính xác. Đặc

biệt là các điều khoản về sai lệch trong hợp đồng.

b/ Quản trị chất lượng khảo sát địa hình:

Bao hàm cả khảo sát địa chất, thuỷ văn, khảo sát hiện trạng, đo đạc địa hình…

của khu đất xây dựng.

Để dự án đảm bảo được tiêu chuẩn chất lượng theo yêu cầu, đầu tiên là khảo sát

để phản ánh thực trạng nền đất tại Đông Anh - Hà Nội. Chất lượng nền đất phải được

đảm bảo theo các tiêu chuẩn về đất xây dựng của tổng cục tiêu chuẩn và đo lường

chất lượng từ TCVN 4195:1995 đến TCVN 4202:1995. Đồng thời, dự báo những thay

đổi địa chất công trình, từ đó có phương án dự phòng và đảm bảo an toàn cho khu vực

xung quanh công trình.

Việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát trước khi tiến hành xây dựng được

thực hiện theo quy trình tại điều 12 nghị định số 206/2004/ND-CP.

c/ Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc:

Quản trị chất lượng thiết kế dự án bao gồm quản lý chất lượng thiết kế cơ sở và

quản lý chất lượng thiết kế bản vẽ thi công. Thiết kế hai bước đó được Giám đốc dự

án phê duyệt. Các thiết kế được lập trên cơ sở báo cáo và nghiệm thu kết quả khảo

sát xây dựng dự án tiến hành trước đó.

Yêu cầu trong quá trình thiết kế :

- Thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt.

- Kiến trúc nội thất đảm bảo sự tiện dụng tối đa cho người sử dụng mang những

nét đặc trưng của một khu biệt thực cao cấp.

- Trong thiết kế cơ bản thì có một phần đặc biệt được chú ý là khảo sát trước xây

dựng, để phản ánh đúng thực trạng nền đất tại địa điểm thi công và dự báo những thay

đổi về địa chất công trình. Từ đó có phương án dự phòng và đảm bảo an toàn và giữ

vững tổng thể cho các công trình khác thuộc các tiểu dự án nằm trong tổng thể xây

dựng, tránh được các thay đổi thiết kế đột ngột mang tính quan trọng gây xáo trộn cả

hệ thống thiết kế tổng thể.

*Yêu cầu trong quá trình thẩm định thiết kế

Việc thẩm định thiết kế là bước tiền nghiệm thu. Sau khi ban quản lý dự án thẩm

định sẽ trình lên chủ đầu tư để phê duyệt. Chính vì vậy việc đảm bảo chất lượng ở

khâu này là một trong những điều hết sức quan trọng đối với dự án.

- Việc thẩm định phải được tiến hành hết sức khách quan và dựa trên các cơ sở

về kỹ thuật, mĩ thuật, sự phù hợp, tính đồng bộ,... đã đặt ra từ trước để kiểm tra các sai

sót. Quá trình thẩm định thiết kế phải được tính toán đến thời gian để sửa chữa các lỗi

sai sót (đã quy định và tính toán trong phần quản trị thời gian).

d/ Quản trị chất lượng xây dựng và thi công:

Tiêu chuẩn dùng Yêu cầu Hạng mục để kiểm tra

TCXD79-1980 - Theo yêu cầu thiết kế.

TCVN4195 đến - Tỷ trọng các khiếm khuyết (sai lệch không hợp

Móng trên nền tự nhiên 4202:1995 TCXD193:1996, với thiết kế hoặc tài liệu tiêu chuẩn) trong một đơn vị kiểm tra không vượt quá 10%.

210 và 211:1998

SNiP3.02.02-87

TCXD245:2000 ASTM-D4751 - Khả năng chuyển nước của bấc thấm hoặc vải điện kỹ thuật không nhỏ hơn 100 cm3 / năm ở áp

Nền gia cố ASTM-D4491 suất nở hông là 276 KPa (40psi).

ASTM-D4716 - Hệ số thấm của vải địa kỹ thuật >=10 lần hệ số

TCN-1 đến 9 thấm của đất.

TCXD205:1998 - Lượng dùng xi măng( tiêu chuẩn Mỹ ACI, 543,

1980) 335Kg/m3.

- Độ sụt của hỗn hợp bêtông (theo tiêu chuẩn trên)

là 75-100mm. Thi công móng - Sai số về trọng lượng các thành phần của hỗn cọc hợp bêtông không vượt quá:

 Xi măng : ±2%  Cốt liệu thô : ±3%  Nước và dung dịch phụ gia: ±2%

TCVN4453-1995 - Độ sụt của kết cấu bêtông tại vị trí đổ:

TCVN4085-1987 Kết cấu dầm bản, tường mỏng, phễu xilô, cột,

Thi công phần thân

các kết cấu đổ băng cốp pha di động: 50-80mm cho đầm máy và 80-120 cho đầm tay. - Kết cấu gạch đá: Mác gạch đá và vữa phải đảm bảo đúng yêu cầu thiết kế. Tường chịu lực phải đảm bảo các yêu cầu về cách giằng ngang giữa các viên trong các khối xây đặc, rỗng, xây hai lớp.

Gạch xây bằng đất nung kích thước tiêu chuẩn

6*11*22cm.

TCXD235:1991

- Dây điện luồn trong ống: Khi hai dây đi song song thì khoảng cách giữa hai

sợi phải xa hơn 0.5m

dây dẫn không đi trong ống phải đảm bảo các quy

định về khoảng cách an toàn như sau: Theo phương ngang:

 Trên bậc tam cấp, ban công, mái nhà: 2.5m  Trên cửa sổ: 0.5m  Dưới ban công: 1m  Dưới cửa sổ (tính từ khung cửa): 1m

Theo phương thẳng đứng: khoảng cách từ dây dẫn

Mạng lưới dây đến:

điện

 Cửa sổ : 0.75m  Ban công : 1m  Dây dẫn cách mặt đất: 2.75m

- Ổ cắm phải đặt cao hơn mặt nền, mặt sàn tối

thiểu là 1.5m.

Ổ cắm phải đặt xa các bộ phận kim loại có tiếp

xúc(ống dẫn nước, chậu tắm…) ít nhất là 0.5m.

Điện lưới áp 175-220v, mỗi ổ cắm phải có 1cầu

chì bảo vệ.

- Phích cắm: Phải phù hợp điện thế.

- Thiết bị tắt dòng đèn phải đặt cao trên 1.5m tính từ mặt sàn trở lên.

TCXD46:1984

- Kim chống sét: Tiết diện của phần kim loại ở mũi kim không nhỏ hơn 100mm². - Dây thu sét: Tiết diện dây không được nhỏ hơn 50mm², không lớn hơn 75mm², được sơn dẫn điện. Thiết bị chống sét dây không quá căng, khi dây qua khe lún phải có

đoạn uốn cong từ 100mm đến 200mm.

- Dây dẫn, dây nối và cầu nối:

Dây dẫn sét xuống đất: tiết diện không được nhỏ

hơn 35mm².

Cầu nối và dây nối : tiết diện không nhỏ hơn

28mm². - Bộ phận nối đất và chống sét:

Tiết diện kim loại không nhỏ hơn 100mm².

Trị số điện trở nối đất xung kích phải đạt:

Không quá 20 Ω nếu trị số điện trở suất của đất ρtt<5.10^4 Ω.cm.

Không quá 50 Ω nếu trị số điện trở suất của đất

ρtt>=5.10^4 Ω.cm.

TCVN4513:1988 - Đường ống thích hợp là ống thép tráng kẽm khi

đường kính ống đến 70mm; ống thép không tráng

kém, ống gang khi đường kính ống trên 70mm.

- Các ống chính, ống nhánh, ống phân phối nước

đến các dụng cụ vệ sinh đều đặt có độ dốc từ

0.002 đến 0.005 về phía đường ống hay điểm lấy Hệ thống cấp nước. nước trong nhà - Máy bơm cấp nước: Được lắp đặt đúng vị trí qui

định trong bản vẽ.

Khoảng cách cho phép từ mép biên của máy bơm

đến tường nhà ít nhất phải cách nhau 70mm.

Trục ngang của động cơ phải nằm ở tư thế ngang

bằng, sai số độ ngang không quá 0.1mm.

- Dụng cụ vệ sinh: Bình xả được đặt cao từ mặt sàn lên đáy bình là 1.8m. kích thước từ mặt sàn đến mép trên của chậu xí bệt từ 0.40m đến 0.42m -Đường kính phễu thu nước thải có đường kính 50,75,100mm để thu nước thải trên sàn. Hệ thống thoát nước bên trong nhà - Độ dốc của sàn phòng tắm phải bằng 0.01 đến

0.02.

- Mạng lưới đường ống thoát nước bên trong:

Có thể sử dụng ống gang thoát nước, ống chất dẻo,

ống xi măng hay ống sành tráng men hai mặt.

Phải đặt ống kiểm tra hay ống thông tắc.

- Công trình làm sạch cục bộ: Phải có song chắn rác, bể phốt, bể lắng.

- Đường ống gió: Khi lắp ống nằm ngang, chênh

lệch độ cao không quá 3mm cho 1m và tổng chênh lệch không quá 20mm. khi lắp ống thông gió đứng

độ nghiêng không được vượt quá 3mm cho 1m

đứng và tổng nghiêng không vượt quá 20mm.

- Sai số khi lắp đặt quạt thông gió được phép:

Sai số trên mặt bằng của đường trung tâm :10mm

Về cao độ so với thiết kế: ±10mm Hệ thống thông Sai lệch trên mặt bằng ở giữa bề rộng bánh xe dây gió, điều hòa curoa: 1mm không khí Độ không cân bằng của bánh xe truyền động

0.2/100

Độ đồng tâm cua đường liên trục chuyển dịch theo

chiều đường kính: 0.05mm

Độ đồng tâm của đường liên trục nghiêng lệch

theo hướng trục: 0.2/100

- Lắp máy điều hòa: Sai số về độ không bằng

phẳng về các phương không vượt quá 0.2/100

e/ Quản trị chất lượng nhân viên dự án:

Chúng tôi sẽ thành lập ban kiểm tra nhân viên thương trực khi thực hiện dự án.

Giám đốc trực tiếp quản lý ban kiểm tra nhân viên

f/ Quản trị chất lượng đấu thầu:

Chúng tôi phối hợp cùng với chủ đầu tư tiến hành tổ chứ đấu thầu 2 hạng mục

xây dựng là bể bơi và 6 sân tennis. Quá trình đấu thầu được chúng tôi cùng chủ đầu tư

giám sát chặt chẽ đễ không xãy ra sai sót nào.

g/ Quản trị chất lượng nghiệm thu dự án

Nghiệm thu công trình xây dựng của dự án phải được tiến hành theo điều 23, 24,

25, 26 của nghị định 209/2004/NĐ - CP.

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng của tiểu dự

án kịp thời sau khi có phiếu yêu cầu nghiệm thu của nhà thầu của ban quản lý dự án.

Nghiệm thu công trình xây dựng được phân thành các yếu tố sau:

Nghiệm thu từng phần công việc xây dựng trong quá trình thực hiện tiểu dự án.

Nghiệm thu hoàn thành hạng mục của dự án. Việc nghiệm thu công trình sẽ có

sự tham gia của Giám đốc dự án, các nhà thầu như nhà thầu thiết kế và chủ đầu tư.

Công trình sẽ được tiến hành kiểm tra và có chứng nhận sự phù hợp về chất lượng

đối với công trình xây dựng dự án của các cơ quan Nhà nước.

Quy định chất lượng

Thành viên ban quản lý dự án không được bớt xén thời gian, kinh phí làm ảnh hưởng

tới chất lượng của công trình. Các tiêu chuẩn phải được đề cao và tuân thủ chặt chẽ.

Ban quản lý chịu trách nhiệm toàn bộ về chất lượng của công trình xây dựng,

lãnh đạo Ban quản lý dự án phải có đầy đủ điều kiện năng lực theo quy định. Chỉ

được ký hợp đồng giao nhận thầu đối với những doanh nghiệp xây dựng có đủ điều

kiện năng lực theo quy định hiện hành.

Quy trình quản lý chất lượng dự án phải tuân theo Luật xây dựng và các văn bản

luật liên quan.

Tiêu chuẩn chất lượng

a/ Dựa trên tiêu chuẩn

“Quy chế đánh giá và công nhận công trình, sản phẩm xây dựng đạt chất lượng cao của ngành xây dựng.”

Nghị định số 08/2005/NĐ-CP,ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về Quy hoạch xây dựng.

Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19 tháng 8 năm 2005 của Bộ xây dựng, hướng dẫn lập, thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng

Các quy định của bản “Quyết định về Quy Chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây

dựng. Số 04/2004/QĐ-BXD.”

b/ Nội dung

Tuân thủ các văn bản pháp quy hiện hành về xây dựng.

Tuân thủ các quy định pháp lý có liên quan về bảo vệ các công trình kỹ thuật,

công trình quốc phòng, di tích lịch sử, văn hóa và bảo vệ môi trường.

Phù hợp với đặc điểm của Hà Nội về điều kiện tự nhiên: địa hình, địa chất, địa

chất thủy văn, đất đai, nguồn nước, môi trường, khí hậu, tài nguyên, cảnh quan.

Bảo đảm các điều kiện an toàn, vệ sinh, tiện nghi cho những người làm việc và

sinh sống trong khu vực hoặc công trình được thiết kế, quy hoạch.

Bảo vệ được lợi ích của toàn xã hội, bao gồm:

Bảo vệ môi trường sống, cảnh quan và các di tích lịch sử, văn hóa, giữ gìn và

phát triển bản sắc văn hóa dân tộc.

Phù hợp với xu thế phát triển kinh tế, chính trị, xã hội.

Sử dụng hợp lý vốn đầu tư, đất đai và tài nguyên.

4.2 Thực hiện đảm bao chất lượng – Biện pháp giám sát

Ban điều hành phải thường xuyên nắm rõ tình hình chất lượng các bản thiết kế

thông qua báo cáo của ban thông tin.

Dự tính được các sai sót có thể xảy ra và đưa ra được các phương án khắc phục

trong thời gian sớm nhất.

Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng dự án, áp dụng công nghệ quản lý tiên

tiến như phần mềm quản lý chất lượng, hệ thống thông tin hiện đại. Ở dự án này

chúng tôi áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9000 làm cơ sở đánh giá hoạt

động của dự án.

Các tiêu chuẩn của bộ ISO 9000:1994

Đánh giá hệ thống chất lượng ISO10011-1: Thủ tục đánh giá ISO10011-2: Chuyên gia đánh giá ISO10011-3: Quản lý đánh giá

Hướng dẫn về QL chất lượng ISO9004-1: Hướng dẫn chung ISO9004-2: Dịch vụ ISO9004-3: Vật liệu chế biến ISO9004-4: Cải tiến chất lượng

Các yêu cầu của hệ thống đảm bảo chất ISO9001, ISO9002, ISO9003

Hướng dẫn về Đảm bảo chất lượng ISO9000-1:Lựa chọn ISO9000-2: áp dụng ISO9000-3: Phần mềm ISO9000-4: Độ tin cậy

Các yêu cầu hỗ trợ ISO 8402 : Thuật ngữ ISO10012-1: Đảm bảo đo lường ISO10012-2: Kiểm soát quá trình đo lường ISO10013 : Sổ tay chất lượng ISO10014 : Kinh tế quản lý chất lượng

4.3 Kiểm soát chất lượng

Sử dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9000:1994, lập kế hoạch chất lượng cụ

thể cho thiết kế.

Bảng dưới đây cho thấy mối liên quan giữa yêu cầu của ISO 9000 với quản lý chất

lượng dựa trên dữ liệu thực tế

Phân tích dữ liệu ISO 9000:1994

Yêu cầu trong tiêu chuẩn Mục 4.2 trong ISO 9000:1994.

Để kiểm soát và xác nhận khả năng của quá trình Mục đích sản xuất và đặc tính của sản phẩm.

Đánh giá năng lực quá trình và đặc tính của sản Các chức năng chủ yếu phẩm.

Yêu cầu áp dụng Tuỳ chọn, phụ thuộc vào doanh nghiệp.

Các hoạt động chủ yếu Không qui định cụ thể.

Các kỹ thuật áp dụng Hướng dẫn trong ISO 9000.

Cách dẫn giải yêu cầu Là một yêu cầu độc lập.

Yêu cầu về văn bản hoá Phải xây dựng và duy trì văn bản thủ tục.

Ban quản lý wonderland phải nghiên cứu kỹ thiết kế, nếu phát hiện được các thiếu

sót, những chi tiết không hợp lý trong thiết kế thì kịp thời đề nghị bằng văn bản cho chủ

đầu tư để thiết kế bổ sung sửa đổi nhằm đảm bảo chất lượng của dự án.

Thực hiện tốt kiểm tra các vật liệu xây dựng, thiết bị công trình và các đầu vào

khác để khẳng định đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của thiết kế.

Lập sổ theo dõi chi tiết các yêu cầu của bản thiết kế, sổ ghi nhớ từng hạng mục

được thiết kế để kiểm tra, yêu cầu chi tiết. Vạch và lập kế hoạch đo lường và kiểm tra.

Kiên quyết xử lý các sai sót, không đúng với bản thiết kế. Mọi thay đổi đều phải

có sự nhất trí của thiết kế xây dựng.

5. Quản trị nhân sự (Project human resource management):

5.1 Lập kế hoạch quản lý nhân sự:

Đối với mỗi dự án, ban quản lý đóng vai trò rất quan trọng. Có những

người lãnh đạo tốt, những nhân viên nhiệt tình trách nhiệm và trình độ cao là ước muốn

của bất cứ 1 ban quản lý nào. Do đó, chúng tôi đã thiết lập một ban điều hành quản lý có

trình độ cao cho dự án này.

Thiết lập mô hình tổ chức:

Ban điều hành quản lý

Phó giám đốc chuyên môn

Phó giám đốc tài chính

Ban tài chính Ban thông tin Ban hành chính Ban thiết kế và thi công Ban kiểm tra giám sát

Chia tổ quản lý và thủ tục làm việc:

a/ Chia tổ quản lý:

Chúng tôi chia ban quản lý dự án thành nhiều phòng nhỏ, làm việc

dưới sự quản lý của ban điều hành dự án, thông qua các trưởng phòng.

Trong mỗi phòng, chúng tôi lại chia thành 2-3 nhóm nhỏ với 1 nhóm trưởng. Các

thành viên trong nhóm có trình độ làm việc tương đương nhau. Từ đó chúng tôi có thể

xác định rõ trình độ của các nhóm và phân công công việc cho phù hợp.

b/ Thủ tục làm việc:

Tiếp theo cần phải xây dựng 1 số thủ tục làm việc trong dự án. Mỗi thủ tục là 1

quy định bắt buộc các thành viên dự án phải tuân theo. Mỗi thủ tục là 1 văn bản rõ ràng,

phát cho mỗi thành viên, không nói bằng lời.

c/ Trình tự báo cáo:

Chúng tôi xác định rõ quy trình báo cáo trong dự án. Xác định rõ ai báo cáo ai. Sơ

Nhóm trưởng

đồ báo cáo được quy định như sau:

Trưởng phòng

Ban điều hành

Nhân viên dự án

d/ Thủ tục quản lý công việc:

có

Ghi ngày hoàn thành thực tế

Ghi hoàn thành 100%

Công việc hoàn thành 100%

Lập danh sách các công việc trong biểu đồ mạng

không

Xác định công việc nào còn chưa bắt đầu hay chưa hoàn tất tới ngày hiện tại

Ghi ngày bắt đầu thực tế

Thủ tục quản lý công việc

Xác định người tiếp xúc để biết hiện trạng về từng công việc

Ghi phần trăm hoàn thành

Thu thập hiện trạng về mỗi công việc

Minh họa bằng hình vẽ cho một số thủ tục

5.2 Quản lý nhân sự, phân công chức năng và nhiệm vụ:

Ban điều hành dự án:

a/Số lượng: 3 người

 Giám đốc dự án: chịu trách nhiệm pháp lý về các quyền liên quan đến những vấn

đề thuộc thẩm quyền trong thời gian thực hiện dự án. Phân công công việc cụ thể

cho từng ban, từ đó ấn định thời gian bắt đầu và kết thúc. Theo dõi kiểm tra, điều

hành tiến độ làm việc của các ban.

 Phó giám đốc chuyên môn: Chịu trách nhiệm chung đối với toàn bộ hoạt động

trong lĩnh vực thiết kế. Giải quyết mọi vấn đề về thiết kế thi công, đảm bảo tiến

độ, chất lượng thiết kế, đảm bảo hiệu quả công việc và báo cáo trực tiếp cho giám

đốc dự án.

 Phó giám đốc tài chính: Kiểm soát và phân tích kinh phí theo tiến độ dự án, tình

hình mua sắm hàng hóa dịch vụ, quản lý việc lập ngân sách, dự phòng cho toàn

bộ dự án, hạch toán chi phí và các hoạt động hành chính của ban tài chính.

b/ Nhiệm vụ:

 Ban điều hành dự án là bộ phận quan trọng nhất trong các bộ phận tham gia dự án.

Bộ phận này có vai trò chủ đạo trong tổng thể dự án, điều hành và ra các quyết

định, phân công công việc cho các bộ phận khác.

 Ban điều hành dự án có vai trò gắn kết các bộ phận khác nhau của dự án. Đồng

thời cũng là nơi tổng hợp và xử lý các thông tin.

c/ Yêu cầu:

 Có khả năng lãnh đạo quản lý

 Biết cách phân bổ công việc đến từng bộ phận hợp lý

 Có tinh thần trách nhiệm và kiến thức về chuyên môn cao để xử lý thông tin chính

xác.

Là những người có đủ phẩm chất, năng lực chuyên môn, kinh nghiệm công tác

trong quản lý thực hiện dự án, hiểu biết về chính sách và quy trình, có năng lực quản lý

và điều phối các hoạt động của dự án. Về ngoại ngữ , ưu tiên những người thông thạo

ngoại ngữ phù hợp với dự án được giao quản lý thực hiện

BẢNG 1:bảng phân tách công việc WBS của ban điều hành dự án.

Stt WBS Tên công việc Chú thích

1.0 Tiếp nhận nhiệm vụ từ phía chủ đầu tư. Có văn bản. 1

2 1.1 Nghiên cứu và góp ý kiến cho chủ đầu tư. Phối hợp với các trưởng ban.

3 1.2 Thông tin lại cho chủ đầu tư.

Ngay sau khi nhận văn bản 4 2.0 Họp toàn bộ các ban và liên kế hoạch. chấp nhận của chủ đầu tư.

Lưu ý bám sát tư tưởng quản 5 2.1 Họp truyền đạt ý tưởng và mục đích. lý dự án xây dựng khu biệt thự.

Trưởng các ban sẽ chịu trách Phân công công viêc cụ thể cho từng ban, 6 2.2 nhiệm phân công công việc cho từ đó ấn định thời gian bắt đầu và kết thúc. các thành viên trong ban mình.

7 3.0 Ký kết hợp đồng với nhà thầu. Có tham khảo ý kiến của các 8 3.1 Hợp đồng với nhà thầu thiết kế. ban. 9 3.2 Hợp đồng với nhà thầu thi công.

10 4.0 Lập nhóm thẩm định thiết kế. Nhóm này chỉ hoạt động trong

thời gian thẩm định bao gồm Tiến hành thẩm định bản thiết kế của 11 4.1 những đại diện của từng ban. nhà thầu.

Phải thông qua các ban chức 12 4.2 Duyệt lại bản thiết kế lần cuối. năng.

Theo dõi kiểm tra, điều hành tiến độ làm Phối hợp chặt chẽ với ban 13 5.0 việc của các ban. kiểm tra giám sát.

6.0 Kết thúc dự án. 14

15 7.0 Họp tổng kết và rút kinh nghiệm.

Ban Thiết kế và thi công:

a/ Số lượng: 6 người (1 trưởng phòng, 3 kiến trúc sư và 2 kỹ sư xây dựng )

b/ Nhiệm vụ:

 Trực tiếp nghiên cứu và thực hiện quy hoạch tổng thể khi có thông tin đầy đủ về

dự án:

 Tiếp nhận ý tưởng ban đầu của chủ công trình và tư vấn để đưa ra ý tưởng cuối

cùng.

 Theo yêu cầu của chủ công trình, quyết định của ban điều hành, ý kiến cố vấn và

các thông tin của các nhóm khác để đưa ra bản quy hoạch sơ bộ.

 Tổ chức khảo sát thực địa và tiếp thu những thông tin cần thiết.

 Thiết kế bản quy hoạch tổng thể cuối cùng và trình cho ban điều hành và chủ

công trình.

 Báo cáo tiến độ công việc với ban quản trị.

c/ Yêu cầu:

 Có chuyên môn về thiết kế, quy hoạch.

 Sử dụng thành thạo các phần mềm đồ hoạ.

 Sáng tạo, có khả năng đưa ra những tư vấn cần thiết cho ban điều hành

BẢNG 2: Bảng phân tách công việc WBS của ban thiết kế và quy hoạch tổng thể

STT WBS Chú thích Tên công việc

Tiếp nhận nhiệm vụ từ Ban điều hành. Văn bản hoá thông tin. 1 1.0

Họp bàn & thiết kế bản quy hoạch. Bám sát ý tưởng và yêu 2 2.0

cầu từ phía chủ đầu tư. 2.1 Xác định địa hình, vị trí thực hiện các công việc. 3

2.2 Lên kế hoạch thiết kế tổng thể. 4

Phối hợp với các ban liên quan để điều chỉnh 5 3.0

cho phù hợp.

Hoàn thiện bản thiết kế. Có sự đóng góp của 6 4.0

các ban liên quan.

Trình bản thiết kế lên Ban điều hành dự án và Bao gồm toàn bộ bản 7 5.0

chủ đầu tư. vẽ tổng thể các hạng

mục.

Ban thanh tra giám sát

a/ Số lượng: 4 người (1 trưởng phòng và 3 nhân viên)

b/ Nhiệm vụ:

 Theo dõi tiến độ thi công các hạng mục  Giám sát quá trình thực hiện dự án, kịp thời phát hiện các sai sót.  Kiểm tra chất lượng từng bộ phận.  Tổng hợp và báo cáo thường xuyên lên bộ phận điều hành.

c/ Yêu cầu:

 Có khả năng làm việc độc lập với các bộ phận  Hiểu biết sâu sắc về các tiêu chuẩn xây dựng.  Làm việc có trách nhiệm, trung thực.

BẢNG 3: Bảng phân tách công việc WBS của ban kiểm tra giám sát

STT WBS Tên công việc Ghi chú

Tiếp nhận nhiệm vụ từ giám đốc 1 1.0 Văn bản hoá thông tin. dự án.

Nắm rõ ý tưởng và mục đích của dự 2 2.0 Lên kế hoạch kiểm tra giám sát . án.

Họp ban và phân công nhiệm vụ Có căn cứ vào trình độ chuyên môn và 3 2.1 cho từng nhân viên. phẩm chất đạo đức.

Đa phương, khách quan phối hợp chặt 3 2.2 Thu thập thông tin. chẽ với ban thông tin.

Trình cho giám đốc dự án trước khi 4 2.3 Vạch kế hoạch giám sát cụ thể. tiến hành giám sát.

4 3.0 Tiến hành giám sát báo cáo lên ban điều hành.

Liên tục báo cáo cho giám đốc dự án quản lý và giám sát đặc biệt với bộ phận thi công của nhà thầu. Định kỳ vào cuối mỗi tuần. Báo cáo trực tiếp cho giám đốc dự án bằng văn bản

hoá.

Ban tư vấn:

a/ Số lượng: 4 người (1 trưởng phòng và 3 nhân viên)

b/ Nhiệm vụ: Tư vấn cho ban điều hành quản lý dự án về các vấn đề sau:

 Tư vấn kĩ thuật công nghệ.

 Tư vấn về kinh tế: tiếp nhận nhu cầu và nguyện vọng của chủ công trình thông

qua ban điều hành, dự trù quy mô và dự trù các khoản phải thu khác của công

trình dựa trên các tiêu chí đã đưa ra.

 Tư vấn pháp luật: giải quyết và tư vấn các vấn đề tranh chấp bất đồng về mặt

pháp luật giữa các bên với nhau hoặc với cơ quan bên ngoài.

 Phối hợp với ban điều hành và ban thi công thiết kế để xem xét, đánh giá bản

quy hoạch.

c/ Yêu cầu: Am hiểu tường tận về các lĩnh vực mình phụ trách.

BẢNG 4: Bảng phân tách công việc WBS của ban cố vấn khoa học

STT WBS Chú thích Tên công việc

Tiếp nhận yêu cầu từ ban điều hành. Văn bản hoá thông tin. 1 1.0

2 1.1 Phân tích yêu cầu.

3 1.2 Tìm hiểu nhu cầu thực tế.

Đảm bảo đầy đủ, chính 4 1.3 Tổng hợp, báo cáo lại lên ban điều hành. xác.

5 Phối hợp với các ban liên quan để xem Sau khi nội bộ ban đã có 2.0

xét và đưa ra phương án. những ý kiến đề xuất.

Ban thông tin:

a/ Số lượng: 3 người (1 trưởng phòng và 2 nhân viên)

b/ Nhiệm vụ:

 Quản trị nguồn thông tin đến và đi, đảm bảo tính chính xác, kịp thời và bí mật

cho những thông tin nội bộ.

 Đảm bảo nguồn thông tin chính xác, độ tin cậy cao, cập nhật thường xuyên

thông tin mới.

 Theo dõi và truyền tải thông tin đa phương giữa các bên có liên quan: chủ

công trình, ban quản trị, các nhóm thực hiện và các thông tin bên ngoài.

 Đảm bảo thông suốt về thông tin giữa các bộ phận.

 Ghi chép các biên bản họp của ban điều hành.

 Phân tích thông tin và dự tính rủi ro dựa vào số liệu thu thập được.

 Lập báo cáo thường xuyên lên ban điều hành.

c/ Yêu cầu:

 Có khả năng cập nhật và xử lý thông tin.

 Ngoại giao và truyền tải thông tin tốt.

 Sử dụng thành thạo phần mềm quản trị dự án & quản trị thông tin.

BẢNG 5: bảng phân tách công việc WBS của ban thông tin

Chú thích STT WBS Tên công việc

1 1.0 Tiếp nhận công việc tới giám đốc dự Nội dung công việc được văn bản

án. hóa.

2 2.0 Xử lý, phân tích thông tin đến . Tham khảo ý kiến của các ban liên

quan.

3 3.0 Họp ban. Thông qua văn bản hoặc các công

cụ truyền thông khác như email,

web....

4 3.1 Truyền đạt thông tin đến cho các ban

chức năng.

5 3.2 Thu thập thông tin phản hồi từ các Bám sát ý tưởng và mục đích.

ban.

6 3.3 Phân tích và trao đổi thông tin.

7 4.0 Lên kế hoạch lấy thông tin từ bên Bao gồm các dự án xây dựng thư

ngoài. viện khác.

8 4.1 Kiểm tra và chọn lọc thông tin.

9 4.2 Báo cáo kết quả cho ban giám đốc Kèm theo cả bảng phân tích.

dự án.

10 5.0 Họp các ban chức năng và truyền đạt Sau khi đã tổng hợp toàn bộ thông

lại thông tin lần cuối. tin cần thiết.

Ban tài chính:

a/ Số lượng: 3 người

b/ Nhiệm vụ:

 Quản lí điều hành chung về mặt tài chính, khai thác lập kế hoạch về vốn.

 Nghiên cứu thị trường giá cả để tính toán các chi phí cho phù hợp với số vốn dự

tính.

 Giải ngân phù hợp với trình tự thực hiện dự án, đảm bảo theo đúng tiến độ và chất

lượng công trình.

 Báo cáo các thay đổi về tài chính xảy ra trong quá trình thực hiện dự án và báo cáo

đề xuất liên quan đến tài chính với ban điều hành dự án.

 Thanh toán và lập báo cáo tài chính cho ban điều hành và chủ công trình.

c/ Yêu cầu:

 Trung thực, có kinh nghiệm trong quản lý tài chính.

 Xử lý linh hoạt trong các tình huống .

BẢNG 6: bảng phân tách công việc WBS của ban tài chính

STT WBS Chú thích Tên công việc

Tiếp nhận nhiệm vụ từ ban giám 1.0 Văn bản hóa. 1 đốc dự án.

1.1 Phân tích thông tin. Khách quan. 2

1.2 Tổng hợp thông tin. 3

Phải đảm bảo chính xác và đầy đủ. Báo cáo phải văn bản hóa. 1.3 Báo cáo cho ban điều hành. 4

Được sự thống nhất bằng văn 2.0 Lập kế hoạch chi phí. 5 bản của các ban liên quan.

Phân bổ chi phí cho từng giai 2.1 Theo văn bản đã thống nhất. 6 đoạn.

3.0 Lập báo cáo định kỳ. Vào cuối mỗi tháng. 7

3.1 Lập báo cáo thanh quyết toán. Vào cuối mỗi quý. 8

Báo cáo trực tiếp cho chủ đầu tư, Thanh quyết toán số tiền còn lại gồm các hóa đơn chứng từ liên 9 3.2 khi kết thúc dự án. quan.

Ban hành chính:

a/ Số lượng: 3 người

b/ Nhiệm vụ:

 Ghi chép các vấn đề phát sinh trong dự án

 In sao, photo và chuyển tài liệu cho các bộ phận

 Làm các công tác hành chính nhân sự

c/ Yêu cầu:

 Nhanh nhẹn, chăm chỉ, có khả năng giao tiếp

 Thành thạo các công việc văn phòng như: sử dụng máy vi tính, máy in, máy

photo..

 Phụ trách vấn đề an toàn lao động.

 Trông nom, bảo vệ công trường.

 Quản lý và vận chuyển nguyên vật liệu từ kho đến công trường.

5.3 Phát triển nhóm dự án:

 Để có được những nhân sự tốt nhất, ngoài những yêu cầu chuyên môn, người

quản lý dự án phải có những đức tính sau:

 Tính trách nhiệm cao

 Khả năng diễn đạt

 Tính kiên quyết

 Nhất quán

 Tầm nhìn xa trông rộng

 Phản ứng tích cực

 Khi tuyển dụng được đội ngũ nhân viên phù hợp, có khả năng đáp ứng công việc cần thiết, cần có các chính sách khuyến khích nhân viên để xây dựng tập

thể vững mạnh bằng cách:

 Tổ chức đào tạo lại, cập nhật nhiệm vụ chuyên môn cho các nhân viên 1 năm

1 lần

 Khuyến khích nhân viên làm việc và tạo sự cạnh tranh trong công việc

 Thưởng lễ Tết và cuối kỳ hoạt động 1 tháng lương

 Tổ chức các hoạt động ngoại khóa cho nhân viên. Tạo không khí thoải mái,

dễ chịu khi làm việc.

6. Quản trị thông tin

Quản trị thông tin gồm:

o Lập kế hoạch thông tin

o Phân phối thông tin

o Báo cáo tình hình hoạt động

o Tổng kết hoạt động

6.1 Lập kế hoạch thông tin

Đây là dự án xây dựng khu biệt thự nên những thông tin cần cho dự án là những thông

tin về xây dựng và kiến trúc: các kiểu biệt thự và kiến trúc biệt thự, các quy định của Bộ xây

dựng về kỹ thuật xây dựng, đấu thầu, chọn nhà thầu, thi công, kiểm tra giám sát, nghiệm thu.

Đầu vào ( Input )

Vạch ra các thông tin từ và yêu cầu mà dự án cần thực hiện

Khai thác tối đa nguồn thông tin trong nội bộ và các cơ quan quản lý liên quan.

Thu thập các thông tin liên quan đến dự án: Tình hình biến động giá cả, các vấn đề về

điện nước, giải phóng mặt bằng, nơi tiến hành xây dựng dự án.

Dự đoán các yếu tố bất thường xảy ra làm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện và thi công

dự án.

Các căn cứ liên quan:

Nguồn Phương thức Trách nhiệm Thời gian

Các văn bản, thông Họp,văn bản, báo Ban quản lý dự án Từng tháng

tin của ban điều hành cáo

dự án

Các quy chế điều Họp hội đồng Ban quản lý dự án Từng tuần

hành quản trị

Từ nhà đầu tư Bằng văn bản Từng giai đoạn

Phản hồi từ ban quản Tiếp xúc trực tiếp Nhóm dự án Thường xuyên

lý

Nguồn thông tin bên Phương tiện thông Thường xuyên

ngòai tin

Quy định pháp luật Văn bản pháp luật Giai đoạn

trong xây dựng

báo cáo của các thành miệng, thư,văn Định kỳ

viên quản trị bản

Đầu ra ( output )

Đảm bảo chất lượng thông tin đầu ra phải chính xác, đáng tin cậy, cập nhật và nhất quán

Thông báo cho những bên liên quan về tiến độ và những vấn đề phát sinh trong quá trình

thực hiện dự án.

Cung cấp thông tin tới công chúng một cách khách quan qua nhiều kênh khác nhau.

6.2 Phân phối thông tin

Đầu vào( Inputs):

Cuối mỗi ngày phải có báo cáo về công việc thực thi trong ngày.

Mỗi ngày làm việc phải có biên bản bàn giao cho ngày tiếp theo.

Ban quản lý chỉ đạo tiến độ thi công và phân công phân bổ công việc cho từng thời

kì và từng quản lý bộ phận.

 Công cụ và kĩ thuật( tools and techniques )

Kịp thời điều chỉnh thi công khi có những thông tin khác với dự kiến ban đầu.

Liên lạc giữa các bộ phận liên tục thông qua bộ đàm, điện thoại, trực tiếp, văn bản.

Đầu ra( outputs):

Các báo cáo thường xuyên cập nhật trong suốt quá trình thông tin.

6.3 Báo cáo tình hình hoạt động

Đầu vào:

BẢNG XÁC ĐỊNH CÁC LUỒNG THÔNG TIN

STT Công việc Phương thức tiếp cận truyền tin

Tiếp nhận chỉ thị, điều chỉnh từ ban Thông qua trao đổi trực tiếp của các

1 điều hành. bên liên quan và thông qua các cuộc

họp thường kì.

Tiếp nhận yêu cầu từ phía các nhà Qua gặp gỡ trực tiếp hoặc thông qua 2 thầu. văn bản, trao đổi

Tiếp nhận các phản hồi và các phát Tiếp xúc thường xuyên với các bộ 3 sinh trong quá trình thi công. phận.

Liên tục cập nhật những quy định và Có 1 luật sư tư vấn riêng chịu trách

4 những thay đổi trong các luật định về nhiệm về các quy định luật pháp liên

xây dựng. quan đến quá trình xây dựng.

Thu thập bảng kê giá vật liệu, trang Tiến hành khảo sát định kì, tham

thiết bị, máy móc thi công và các văn khảo và cập nhật thông tin từ nhiều 5 bản hướng dẫn liên quan của bộ xây nguồn.

dựng.

Tổng hợp, phân tích, truyền tin và Thông qua bộ phận lưu trữ thông tin 6 của công ty. lưu trữ.

Đầu ra:

Báo cáo thường xuyên trong ngày những sự cố phát sinh trong quá trình thi công.

Báo cáo tiến độ thi công theo tuần, theo tháng

Báo cáo những công việc cụ thể sẽ thực hiện tiếp theo.

6.4 Tổng kết hoạt động:

Quản trị thông tin có liên hệ mật thiết đối với các phần quản trị khác: quản trị nhân

sự, quản trị rủi ro, quản trị chi phí... Nếu hệ thống thông tin hoạt động thông suốt, độ

chính xác cao, thời gian công bố thông tin phù hợp với tiến trình công việc sẽ giúp các

bộ phận khác đạt hiệu quả công việc cao hơn, ví dụ: thông tin các công việc đầy đủ sẽ

xác định được hết các rủi ro cần tránh, thông tin cập nhật về giá vật liệu, giá gói thầu

mới nhất, chính xác nhất sẽ xác định được tổng chi phí hợp lý, tiết kiệm nhất. Ngược

lại, nếu hệ thống thông tin bị gián đoạn sẽ ảnh hưởng nhiều đến tiến độ công việc của

toàn dự án. Vì vậy, trước hết cần có các công cụ thông tin đầy đủ, hiện đại đảm bảo

truyền tải một cách tốt nhất. Ngoài khuôn mẫu hệ thống thông tin sắp đặt sẵn, ban quản

lý dự án cần có biện pháp xử lý đặc biệt riêng mỗi khi có sự cố thông tin đột xuất, khó

kiểm soát để không ảnh hưởng đến sản phẩm của dự án.

Đầu vào:

Tài liệu nhận xét, đánh giá về quá trình thi công

Biên bản nghiệm thu phân đoạn công trình.

Biên bản ghi nhận phát sinh ngoài dự kiến.

Báo giá vật liệu.

Đầu ra:

Kết quả của dự án

Kết luận: Xây dựng một hệ thống thông tin hoàn chỉnh là một phần không thể

thiếu trong mỗi dự án và việc quản trị thông tin, đảm bảo duy trì hệ thống thông tin ấy

hoạt động một cách hiệu quả lại càng quan trọng hơn.

7. Quản trị rủi ro

7.1 Lập kế hoạch rủi ro và mức độ ảnh hưởng:

Phân loại rủi ro

 Rủi ro về yếu tố nhân lực:

 Rủi ro trong quá trình quản lý nhân lực:

-Thiếu lao động,

-Trình độ lao động không đáp ứng được yêu cầu của công việc,

-Tai nạn lao động,

-Trách nhiệm của người lao động không cao (rủi ro đạo đức),...

 Giải pháp khắc phục:

-Tuyển chọn kỹ càng và chuẩn bị sẵn các nguồn lực thay thế (chú trọng khâu tuyển chọn đầu vào: thông qua kiểm tra trình độ năng lực).

-Thực hiện tất cả các chế độ về y tế, lương, thưởng, bảo hiểm theo bộ luật lao động đã ban hành.

-Tuân thủ các quy tắc về an toàn lao động trong quá trình thi công dự án.

-Tăng cường kiểm tra, giám sát về thông tin, thời gian, chi phí thực tế phát sinh trong quá trình thực hiện dự án để tránh mọi hành vi gian lận, tham ô.

-Tạo môi trường làm việc thân thiện, thuận tiện để kích thích tinh thần làm việc của nhân viên.

 Rủi ro giữa các bộ phận:

 Yếu tố rủi ro:

-Thông tin đến và đi không đầy đủ hoặc sai lệch.

-Chậm tiến độ do việc phối hợp giữa các bộ phận không ăn khớp.

-Một số chi tiết của bản thiết kế chưa phủ hợp với địa hình thực tế.

 Giải pháp khắc phục:

-Thường xuyên kiểm tra độ chính xác của các thông tin theo phương pháp đa phương.

-Kiểm tra sự ăn khớp giữa thông tin đến và đi.

-Giao nhiệm vụ rõ ràng cho người quản trị thông tin.

-Điều chỉnh ngay khi phát hiện sai sót.

-Lên lịch trình cho công việc cụ thể, khoa học, hợp lý bằng văn bản tạo cho việc thực hiện các công việc không bị chồng chéo, ảnh hưởng lẫn nhau.

-Khảo sát thực địa rõ ràng, chi tiết trước khi tiến hành vẽ kỹ thuật (sử dụng nhân lực có trình độ chuyên môn tốt.)

-Ứng dụng khoa học kỹ thuật vào các công đoạn của dự án.

 Rủi ro về yếu tố tài chính:

 Yếu tố rủi ro:

-Giá nguyên vật liệu tăng cao so với dự tính ban đầu.

-Lãi suất ngân hàng thay đổi.

-Lạm phát xảy ra.

-Chi phí dự phòng không đủ.

-Tăng thuế suất.

-Xảy ra tranh chấp trong quá trình thi công ( ví dụ như:tranh chấp về đất đai…)

 Giải pháp giảm thiểu:

-Theo dõi thường xuyên tình hình nền kinh tế thị trường và đưa ra dự báo trước đối với những sự kiện này tăng hay giảm trong thời gian thực thi dự án.

-Lập kế hoạch dự phòng .

-Tìm hiểu các nhà cung cấp khác nhau để có thể ký hợp đồng ngay với các nhà cung cấp khác để tránh bị gián đoạn thi công.

-Đồng thời có thể liên kết với nhiều nhà cung cấp khác nhau.

-Giảm thiểu rủi ro bằng cách xây dựng nhà kho và thu mua để dự trữ.

 Rủi ro về phía chủ đầu tư:

 Yếu tố rủi ro:

-Chủ đấu tư chậm rót vốn, làm chậm tiến độ thi công.

-Thời gian hoàn thành của dự án phải rút ngắn do yêu cầu của chủ đầu tư.

-Nhà đầu tư bị phá sản dẫn đến dự án bị đình laị giữa chừng.

 Giải pháp:

-Thảo hợp đồng chi tiết rõ ràng, quy định rõ ràng trách nhiệm ràng buộc giữa các bên.

-Lập quỹ dự phòng.

-Phải nắm bắt được tình hình tài chính của chủ đầu tư và quá trình giải ngân.

-Đưa ra cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo luật định.

 Rủi ro do yếu tố khách quan bên ngoài:

 Yếu tố rủi ro:

-Xảy ra cháy nổ hoả hoạn do nhiều nguyên nhân.

-Thời gian thực hiện dự án bị thay đổi do yếu tố thời tiết.

 Giải pháp:

-Đàm phán trong hợp đồng kết quả của quá trình khảo sát.

-Xin ý kiến chỉ đạo của các cơ quan ban ngành có thẩm quyền.

-Nghiên cứu thực địa kỹ lưỡng trước khi thi công.

-Trang bị đầy đủ các thiết bị dự phòng, phòng chống cháy nổ ngay tại chỗ như bình cứu hoả, hệ thống báo động…

-Bộ phận an ninh và kỹ thuật phải thường xuyên kiểm tra hệ thống điện và các thiết bị an toàn.

b/ Mức độ ảnh hưởng của rủi ro:

Thay đổi quan trọng: lịch biểu, đặc tính sản phẩm, ngân sách, và những gì được xem

là quan trọng cho dự án. Làm thay đổi cơ bản kết quả của dự án.

Thay đổi nhỏ: không làm thay đổi kết quả chung cuộc của dự án nhưng có thể ảnh

hưởng đến sự thành công của dự án.

Thay đổi mang tính sửa chữa/sửa lỗi: Đã coi nhẹ hoặc bỏ qua 1 điểm nào đó, bây giờ

phải bổ sung hoặc khắc phục.

c/ Xem xét tác động của rủi ro:

Ảnh hưởng tới công việc, thời gian.

Ảnh hưởng tới kinh phí.

Ảnh hưởng tới con người: phải làm thêm việc.

Ảnh hưởng tới chất lượng bản thiết kế của dự án.

7.2 Quản lý rủi ro

Các yếu tố rủi ro có thể là do các yếu tố bên trong (trong quá trình thực hiện dự án

tạo ra), cũng có thể là do các yếu tố bên ngoài tác động như : thiên tai, do động đất..

MA TRẬN ĐÁNH GIÁ RỦI RO

Tác Trách nhiệm Nhận diện Khả năng Mức độ ảnh Biện pháp ứng phó động quản lý rủi ro xảy ra hưởng

phận tài H (5) H(5) 25 Lập quỹ dự phòng Bộ chính kế toán

Giá nguyên vật liệu tăng cao do lạm phát

H(5) H(5) 25 Ban quản lý Tai nạn lao trên động Nâng cao ý thức của công nhân công trường

Hao hụt

nguyên vật

liệu trong M(3) H(5) 15 Ban quản lý Kiểm tra,Giám sát chặt chẽ kho nguyên liệu

quá trình thi công

Theo dõi tình hình kinh

tế thị trường và đưa ra Bộ phận tài Lãi suất ngân tăng hàng M(3) M(3) 9 những dự báo trước để chính kế toán đột ngột có biện pháp ứng phó

Thiếu nguồn Có sự tuyển chọn chu đáo, đáp ứng đầy đủ L(1) H(5) 5 Ban điều hành nhân lực nhu cầu về trình độ

Có sự sai sót

Người kiểm tra giám Bộ phận tư vấn trong bản

thiết kế quy L(1) H(5) 5 sát phải có chuyên thiết kế, và quy

môn cao. hoạch tổng thể hoạch tổng

thể

Thay đổi

Lên kế hoạch ứng phó thời gian do Bộ phận tư vấn thiết kế và quy L(1) M(3) 3 rõ ràng. yếu tố thời hoach tổng thể tiết

Khả năng xảy ra rủi ro và tác động của nó đối với dự án được đánh giá theo thang điểm:

từ 1 đến 5.

Trong đó:

 H : cao

H4- cao

H5- rất cao

 M : khá

M3- khá

 L : thấp

L1- thấp

L2- trung bình

7.3 Kiểm soát thay đổi rủi ro:

8. Quản trị đấu thầu

8.1 Lập kế hoạch đấu thầu

Phạm vị của dự án Wonderland bao gồm khảo sát địa hình, giải phóng mặt bằng,

thiết kế các hạng mục công trình và thi công. Trong dự án xây dựng có nhiều hạng mục

đòi hỏi kỹ thuật cao chính vì vậy mà ban quản lý dự án chia ra làm các gói thầu cho các

nhà thầu để công việc thi công đạt hiệu quả cao nhất.

Lập hồ sơ Sơ tuyển mời thầu Nhà thầu

Mời thầu

Phát hành hồ sơ mời thầu

Mở thầu

Định giá hồ sơ dự thầu

Các công việc phải làm:

Thẩm định, phê duyện kết quả đấu thầu

Thông báo kết quả đấu thầu

Hoàn thiện & ký Thương thảo, hoàn kết hợp đồng

8.2 Quản lý đấu thầu

Lập thông báo mời thầu

-Thời gian bên hồ sơ mời thầu: Từ 8h30 ngày 14/5/2009 đến trước 10h30 ngày

01/6/2009. Địa điểm bán hồ sơ mời thầu: Trụ sở Công ty, Điện thoại: 043 457 243

- Giá bán 1 bộ hồ sơ dự thầu: 1.000.000đ (Một triệu đồng chẵn)

- Địa điểm nhận hồ sơ dự thầu: Trụ sở Công ty.

Lập kế hoạch mời thầu

Nguồn cung ứng:

-Nguồn cung ứng dịch vụ là từ các công ty, tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh

vực tư vấn thiết kế và xây lắp

Phương thức đấu thầu:

-Phương thức đấu thầu mà chúng tôi chọn dựa trên phương thức chấm điểm đối

với gói thầu tư vấn thiết kế và sử dụng tiêu chí “Đạt” “Không đạt” đối với gói thầu xây

lắp.

Mời thầu và lựa chọn nhà thầu:

 Mời thầu:

-Việc mời thầu phải được thực hiện theo những quy định theo Luật đấu thầu.

-Thông báo mời thầu thông qua các phương tiện thông tin đại chúng. Cụ thể, thông

báo mời thầu sẽ được đăng trên ba số liên tiếp của website: www.dauthau.mpi.gov.vn và

báo Hà Nội mới, Vnexpress.net. Thông tin mời thầu phải nêu được khái quát nội dung

công trình đấu thầu.

 Thầm định và phê duyệt kết quả đấu thầu:

-Ban quản lý dự án có trách nhiệm lập báo cáo thẩm định kết quả đấu thầu để chủ đầu

tư xem xét và trình cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét, quyết định.

 Thông báo kết quả đấu thầu:

 Ban thông tin của ban quản lý dự án thông báo kết quả thầu ngay sau khi có quyết

định phê duyệt kết quả đấu thầu của chủ đầu tư và cấp có thẩm quyền.

 Trong thông báo kết quả đấu thầu không phải giải thích lý do đối với nhà thầu

không trúng thầu.

8.3 Kiểm soát thầu

Trong quá trình đấu thầu, nếu có bất cứ thay đổi nào, ban quản lý dựa vào nội

dung hồ sơ mời thầu để đối chiếu và xử lý. Ngoài ra, nếu các bên liên quan tự ý rút khỏi

hợp đồng sẽ đối chiếu theo hợp đồng để xử lý.

KẾT LUẬN

Sau khi bài thuyết trình đầu tiên được trình bày, dự án của chúng tôi đã nhận được rất nhiều lời đóng góp ý kiến của các bạn và sự hướng dẫn chỉnh sửa chi tiết của T.S Phạm Văn Hùng. Điều này đã giúp chúng tôi khá nhiều trong việc hoàn thiện dự án và đạt được hiệu quả cao hơn ở các phần quản trị. Đồng thời, ban quản lý dự án của chúng tôi đã không ngừng cập nhập và tham khảo các thông tin quản trị mới nhất từ nhiều nguồn khác nhau để quản lý dự án một cách tốt nhất.

Với mục đích chủ yếu là tập thực hiện quản lý một dự án nhằm nắm vững môn học này nhóm 4 đã quyết tâm cùng nhau tiến hành các bước cơ bản để đưa ra một sản phẩm khá thực tế về một dự án “Xây dựng Khu biệt thu cao cấp Wonderland”. Sản phẩm này ngoài tính đúng đắn trong lý thuyết để chứng minh kết quả học tập của các thành viên trong nhóm còn có tính thực tiễn rất cao trong việc tiến hành quản lý dự án đáp ứng nhu cầu cấp thiất về nơi ở cho người nước ngoài sinh sống và lam việc tạii Việt Nam với điều kiện sống tiện nghi và tốt nhất. Trong quá trình thực hiện dự án, tất cả các thành viên trong nhóm luôn cố gắng hết mình, chăm chỉ làm việc dựa trên các kiến thức đã được thầy truyền thụ và phát huy óc sáng tạo để hoàn thành sản phẩm quản lý dự án một các tốt nhất. Ngoài sự làm việc miệt mài và hăng say, nhóm 4 còn luôn bám sát kế hoạch, kịp thời đưa ra những sửa đổi cần thiết cho phù hợp hơn với mục tiêu đề ra ban đầu.

Đồng thời với sự tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong nhiều lĩnh vực đặc biệt là xây dựng, thiết kế và quản trị nhóm 4 hi vọng sản phẩm quản lý dự án của mình sẽ được đánh giá cao và xứng đáng với công sức của thầy giáo đã nhọc công truyền thụ kiến thức và các thành viên trong nhóm đã tận tâm tận lực làm việc để hoàn thành.

Để thực hiện tốt bài thảo luận 2, nhóm 4 đã tham khảo từ một số nguồn thông tin: http://www.mpi.gov.vn

http://www.vietmanagement.com http://www.nqcenter.wordpress.com http://www.youtemplases.com

MỤC LỤC: LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1 Phần I .......................................................................................................................... 2 tổng quan về dự án ...................................................................................................... 3 1. Tên dự án: ........................................................................................................ 3 2. Ban quản lý dự án ............................................................................................ 3 3. Chủ đầu tư: ...................................................................................................... 3 4. Ý tưởng: ........................................................................................................... 3 5. Mục đích của dự án: ......................................................................................... 3 6. Các bên liên quan trong dự án: ......................................................................... 4 -Ban thẩm định kiểm tra. ...................................................................................... 4 7. Tài nguyên của dự án: ...................................................................................... 4 8. Thời gian thực hiện dự án: ............................................................................... 4 9. Chi phí: ............................................................................................................ 4 khái quát dự án ............................................................................................................... 4 phối cảnh tổng thể ................................................................................................ 4 Khu biệt thự: ........................................................................................................ 5 Phần II ...................................................................................................................... 17 Quản trị dự án ........................................................................................................... 17 1. Quản trị phạm vi dự án ...................................................................................... 18 1.1. Lập kế hoạch phạm vi: ................................................................................ 18 1.2 Xác định phạm vi: ........................................................................................ 19 2. Quản trị thời gian ............................................................................................... 22 2.1 Lập kế hoạch thời gian ................................................................................. 22 2.2 Quản lý và ước tình thời gian thực hiện ........................................................ 24 3. Quản lý chi phí .................................................................................................. 27 3.1 Lập kế hoạch chi phí .................................................................................... 27 4. Quản trị chất lượng dự án (Project quality management) ................................... 35 4.1 Lập kế hoạch chất lượng .............................................................................. 35 4.2 Thực hiện đảm bao chất lượng – Biện pháp giám sát .................................... 43 4.3 Kiểm soát chất lượng .................................................................................. 44 5. Quản trị nhân sự (Project human resource management): .................................. 45 5.1 Lập kế hoạch quản lý nhân sự: ..................................................................... 45 5.2 Quản lý nhân sự, phân công chức năng và nhiệm vụ: ................................... 48 5.3 Phát triển nhóm dự án: ................................................................................ 57 6. Quản trị thông tin............................................................................................... 57 6.1 Lập kế hoạch thông tin ................................................................................. 58 6.2 Phân phối thông tin ...................................................................................... 59 6.3 Báo cáo tình hình hoạt động ......................................................................... 59 6.4 Tổng kết hoạt động: ..................................................................................... 61 7. Quản trị rủi ro .................................................................................................... 61 7.1 Lập kế hoạch rủi ro và mức độ ảnh hưởng: ................................................... 61

7.2 Quản lý rủi ro ............................................................................................... 65 7.3 Kiểm soát thay đổi rủi ro: ............................................................................. 67 8. Quản trị đấu thầu ............................................................................................... 67 8.1 Lập kế hoạch đấu thầu .................................................................................. 67 8.2 Quản lý đấu thầu .......................................................................................... 67 8.3 Kiểm soát thầu ............................................................................................. 68 KẾT LUẬN .............................................................................................. 70