zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Luật học

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:7

Báo xấu

73
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Qua bài viết này, tác giả chỉ ra một số vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng như: Xác định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm, mâu thuẫn trong quy định giữa bộ Luật Dân sự năm 2015 và luật chuyên ngành, trong xử lý tài sản hình thành trong tương lai… Từ đó đề xuất các kiến nghị, giải pháp để tiếp tục hoàn thiện chế định này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai

HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Hồ Thị Vân Anh1 Tóm tắt: Dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được ghi nhận tại khoản 3 Điều 295 của Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015. Đây không là giao dịch mang tính truyền thống và chúng không xuất phát từ nền tảng lý luận kinh điển nào nên khi áp dụng trong thực tiễn gặp phải những lúng túng nhất định. Những lúng túng này phát sinh không chỉ từ phía bản thân các chủ thể tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm mà còn từ phía các tổ chức công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án và đặc biệt từ phía các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Qua bài viết này, tác giả chỉ ra một số vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng như: Xác định tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm, mâu thuẫn trong quy định giữa BLDS năm 2015 và luật chuyên ngành, trong xử lý tài sản hình thành trong tương lai… Từ đó đề xuất các kiến nghị, giải pháp để tiếp tục hoàn thiện chế định này. Từ khóa: Bảo đảm, nghĩa vụ, tài sản, tương lai. Nhận bài: 10/05/2018; Hoàn thành biên tập: 13/06/2018; Duyệt đăng: 24/07/2018 Abstract: Using the assets formed in the future to secure civil obligations has been recognized in paragraph 3 of Article 295 of the Civil Code (CC) 2015. This is not a traditional transaction and it does not originate from any basis theories. So when it was applied in practice there are some certain blanknesses. These diffidences arise not only from the parties involved in the transaction but also from notary organizations, security transaction registries, enforcement agencies and specially from from the state management agencies in this field. In this article, the author pointed out some problems arising in the practical application such as: Determine future assets that are subject to security transactions, conflicts between regulation CCC 2015 and laws, specialized in the processing of property formed in the future ... From that, the author proposed proposals and solutions to improve this regulation. Keywords: Assurance, obligations, assets, future. Date of receipt: 10/05/2018; Date of revision: 13/06/2018; Date of approval: 24/07/2018 Pháp luật hiện hành chưa có quy định riêng, phải những lúng túng nhất định. Những lúng áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình túng này phát sinh không chỉ từ phía bản thân thành trong tương lai nên đang phải áp dụng các các chủ thể tham gia quan hệ giao dịch bảo đảm quy định chung như những loại tài sản thông mà còn từ phía các tổ chức công chứng, cơ quan thường khác. Vì vậy, trên thực tiễn, loại giao đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan thi hành án dịch này gặp nhiều vướng mắc từ việc xác định và đặc biệt từ phía các cơ quan quản lý nhà nước tài sản, giao kết hợp đồng cho đến xử lý tài sản. trong lĩnh vực này. Những bất cập đó là nguyên Dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo nhân gia tăng chi phí giao dịch và tiềm ẩn rủi ro đảm cho nghĩa vụ dân sự đã được ghi nhận tại không chỉ cho các bên tham gia giao dịch mà khoản 3 Điều 295 của BLDS năm 20152. Đây cho cả cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cơ không là giao dịch mang tính truyền thống và quan tư pháp và hệ thống bổ trợ tư pháp. Do vậy, chúng không xuất phát từ nền tảng lý luận kinh điều kiện của tài sản được tham gia giao dịch điển nào nên khi áp dụng trong thực tiễn gặp bảo đảm, quy trình, thủ tục liên quan đến giao 1 Tiến sỹ, Phó Trưởng khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật - Đại học Huế 2 Xem Điều 295 của BLDS năm 2015. 56
Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm giấy tờ trị giá được bằng tiền; các quyền về cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với các tài sản. loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn BLDS năm 2005 mới thực sự định hướng chế các rủi ro và đảm bảo được nguyên tắc của khái niệm này tại Điều 320 như sau: “Vật dùng giao dịch bảo đảm là có thể xử lý được tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện thế chấp để thu hồi nợ. có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật Trong bối cảnh BLDS năm 2015 đã có hiệu hình thành trong tương lai là động sản, bất động lực, việc tiếp tục xác định những yếu tố đặc thù sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm của tài sản hình thành trong tương lai trong các nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các được giao kết và được phép giao dịch”5. Nghị bên trong giao dịch này, đăng ký giao dịch bảo định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm đảm, công chứng các hợp đồng bảo đảm liên 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khái quan đến loại tài sản này, từ đó chỉ ra các vướng niệm “tài sản hình thành trong tương lai” một mắc và đưa ra lộ trình thực hiện cũng như tiếp lần nữa được cụ thể hóa tại khoản 2 Điều 4: “tài tục đề xuất hướng hoàn thiện vấn đề pháp lý này sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở có ý nghĩa quan trọng. hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ 1. Một số vấn đề vướng mắc được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao 1.1. Xác định tài sản hình thành trong kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao theo quy định của pháp luật kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao Ở Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên trong tương lai đã được đề cập tại Sắc lệnh số bảo đảm”6. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 55-22 bàn hành ngày 04/01/1955 và đã đưa vào 22 tháng 2 năm 2010 quy định như sau: “tài sản BLDS Pháp tại các Điều 2130 và 2133. Pháp hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được luật Nhật Bản mới quy định về việc dùng tài hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp đảm trong thời gian gần đây. Ở Việt Nam, tài pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) sản hình thành trong tương lai là đối tượng của Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải giao dịch bảo đảm chính thức được ghi nhận tại đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao khoản 5 Điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được ngày 29 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về đăng ký theo quy định của pháp luật”7. bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng với Để tổ chức thực hiện quy định trong BLDS và tên gọi “thế chấp tài sản hình thành từ vốn các nghị định nói trên, thời gian qua Bộ Tư pháp, vay”3. Tuy nhiên, trước năm 2006, BLDS năm Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên 1995 còn hiệu lực và BLDS này không thừa và Môi trường, Bộ Xây dựng và các bộ ngành nhận khái niệm “tài sản hình thành trong khác ban hành nhiều văn bản hướng dẫn quy trình tương lai” hay “tài sản hình thành từ vốn vay”. công chứng, đăng ký và xử lý tài sản bảo đảm hình Các điều 326 - 328 BLDS năm 19954 chỉ thừa thành trong tương lai đặc biệt là nhóm tài sản nhận tài sản bảo đảm gồm: vật có thực; tiền, thuộc các dự án kinh doanh bất động sản. 3 Xem khoản 5 Điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 4 Xem Điều 326, 327, 328 BLDS năm 1995. 5 Xem Điều 320 của BLDS năm 2005. 6 Xem khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. 7 Xem Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 2 năm 2010. 57
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP Như vậy, trước đây tại khoản 2 Điều 320 khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác BLDS năm 20058 có đề cập đến khái niệm này lập giao dịch”. Hệ quả của quy định tại khoản 2 nhưng nội hàm chỉ bó hẹp trong phạm vi tài sản là: Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập là vật hình thành trong tương lai “Vật hình quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao thành trong tương lai là động sản, bất động sản dịch thì sẽ coi là tài sản hình thành trong tương thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm lai. Vậy nếu chủ thể không xác lập quyền sở hữu nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm tài sản sau khi thời điểm xác lập giao dịch thì tài được giao kết”, ngay cả tại Điều 4 Nghị định sản có được coi là tài sản hình thành trong tương 163/2006/NĐ-CP cũng chỉ quy định: “Vật hình lai hay không. thành trong tương lai là vật chưa tồn tại hoặc 1.2. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự năm chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét. 2015 và các luật chuyên ngành Vật hình thành trong tương lai bao gồm cả vật Theo khoản 2 Điều 10812 BLDS năm 2015 đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao quy định về tài sản hình thành trong tương lai, dịch nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch mới có thể chỉ ra những đặc điểm của tài sản hình thuộc sở hữu của các bên”. Tuy nhiên, những thành trong tương lai như sau: điều luật này chỉ mới dừng lại ở giới hạn khái Đặc điểm thứ nhất: Đó có thể là tài sản chưa niệm “tài sản hình thành trong tương lai”9 trong hình thành hoặc đã hình thành. Tài sản “hình phạm vi tài sản là đối tượng của giao dịch dân thành” tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi sự bảo đảm nên chưa mang tính khái quát. Mặt người đều có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác khác, việc quy định như thế có thể dẫn đến theo đúng tính năng, công dụng của nó. Ví dụ: những cách hiểu khác nhau trong nhận thức lý Nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành xong luận cũng như thực tiễn áp dụng đồng thời chưa và đã được đưa vào sử dụng nhưng chủ sở hữu bao hết nội hàm “tài sản hình thành trong chưa xác lập quyền sở hữu tài sản,… tương lai”. Chính vì vậy, hiện nay với các quy Đặc điểm thứ hai: Tài sản đó chưa xác lập định cụ thể trong BLDS năm 2015 về khái niệm quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch; đó “tài sản hình thành trong tương lai” đã đảm có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập bảo tính khái quát và rõ ràng hơn về khái niệm quyền sở hữu kế tục cho chủ thể của giao dịch này. Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy bảo đảm. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được định về tài sản hình thành trong tương lai theo hiểu là tài sản đang hình thành và khi hình thành hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu trong tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình của tài sản là ai, ví dụ như ngôi nhà được xây thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu, giao dịch10. nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở Tuy nhiên, quy định như trên của BLDS năm hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy 2015 lại có bất cập. Cách quy định của BLDS chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho năm 2015 lại gây khó hiểu khi so sánh điểm b người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng mua khoản 1 và khoản 2 của cùng Điều 10811. Theo bán, đang thực hiện các nghĩa vụ để có thể trở khoản 1, tài sản hiện có trước hết là căn cứ vào thành chủ sở hữu tiếp theo của nhà ở, thì có khả thực trạng của tài sản, tài sản đã hình thành, đồng năng dùng nhà ở này để thực hiện việc bảo đảm, thời “chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền việc bán lại cho người khác dưới khía cạnh là nhà 8 Xem khoản 2 Điều 320 BLDS 2005. 9 Xem Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. 10 Xem khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015. 11 Xem khoản 2 của cùng Điều 108 BLDS năm 2015. 12 Xem khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015. 58
Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đối với dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt các loại nhà ở mà luật quy định chủ thể giao dịch và giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tặng cho, thế chấp… thì sẽ không bao gồm tài đối với nhà ở hình thành trong tương lai được sản hình thành trong tương lai. xây dựng trong dự án thì phải xây xong phần Đặc điểm thứ ba: Hai yếu tố trên phải được móng; đối với nhà ở hình thành trong tương lai xét tại thời điểm xác lập giao dịch, nghĩa là tài do tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp sản đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa pháp của mình thì vào thời điểm xác lập giao xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch dịch đã có giấy phép xây dựng. bảo đảm. Thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm Như vậy, khái niệm tài sản hình thành trong chính là thời điểm các bên ký kết giao dịch bảo tương lai của BLDS năm 2015 có sự khác biệt đảm (đối với giao dịch được giao kết dưới hình với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng hình thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014 bản của giao dịch bảo đảm (đối với giao dịch và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Đó được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường là ngay cả khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời thuận khác13. điểm chủ thể xác lập giao dịch thì vẫn được coi Tuy nhiên, Theo quy định của khoản 4 Điều là tài sản hình thành trong tương lai. 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà, Từ đó, có thể nhận diện nhà ở hình thành công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo là nhà, công trình xây dựng đang trong quá đảm như sau: trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai vào sử dụng14. Theo quy định của khoản 19 đang trong quá trình xây dựng (yếu tố đang trong Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành quá trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình ứng những quy định cụ thể của pháp luật như có đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê vào sử dụng15. duyệt,…) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Quy định này Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 đã loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do giải thích rất cô đọng và ngắn gọn về khái niệm mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,..nhưng chưa nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu. trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Thông qua quy dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu định về điều kiện thực hiện giao dịch bảo đảm của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy bằng nhà ở hình thành trong tương lai, luật cũng chứng nhận quyền sở hữu. Tức nhà ở cụ thể này cho thấy thế nào là nhà ở đang trong quá trình chưa từng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy xây dựng. Theo đó, nếu đối với dự án nhà ở hình chứng nhận quyền sở hữu trước đây(16). thành trong tương lai thì phải có những giấy tờ Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, cần thiết thể hiện nhà ở sẽ hình thành gồm: hồ sơ nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang 13 Xem TS. Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và BLDS hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 3 năm 2018. 14 Xem khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 15 Xem khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 16 Xem ThS. Huỳnh Anh, Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân hàng Thương mại, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp điện tử, tháng 7 năm 2017. 59
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được 1.3. Xử lý tài sản hình thành trong tương nghiệm thu đưa vào sử dụng17. Vậy đối với lai trong thi hành án dân sự những nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm BLDS năm 2015 đã bổ sung nhiều quy định thu đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy mới về khái niệm tài sản hiện có và tài sản hình chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ đề nghị cơ thành trong tương lai và các quy định mới khác quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng có liên quan đến các chế định pháp lý về tài sản nhận đã được nộp thì có được thế chấp dưới dạng hình thành trong tương lai như quy định về phạm nhà ở hình thành trong tương lai không? vi nghĩa vụ được bảo lãnh (Điều 293); bảo đảm Trước đây, theo Nghị định số 163/2006/NĐ- thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Điều 294); CP của Chính phủ, “Tài sản hình thành trong tài sản bảo đảm (Điều 295) và phạm vi bảo lãnh tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành (Điều 336). Ngoài ra, tài sản hình thành trong tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”18 và theo tương lai cũng được quy định tại các văn bản Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở năm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm là 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm “…Tài Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong quy định của pháp luật”19. Với các quy định này, tương lai… nhà ở hình thành trong tương lai có thể được hiểu Việc xuất hiện nhiều văn bản pháp luật mới là bao gồm “tài sản đã hình thành” và “chưa có quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên giấy chứng nhận quyền sở hữu”. Trong thực tiễn, trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế có những trường hợp nhà ở đã hình thành và đã đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động được sử dụng từ lâu nhưng vì lý do này hay lý do sản, tín dụng, ngân hàng đã thúc đẩy các giao khác mà không được cấp giấy chứng nhận quyền dịch có liên quan đến tài sản hình thành trong sở hữu. Nếu căn cứ vào quy định trên để xác định tương lai phát triển, đồng thời cũng phát sinh đây là nhà ở hình thành trong tương lai thì vô lý, những tranh chấp và kết quả tranh chấp được không phù hợp. Trường hợp này, theo Luật Nhà ở, thể hiện bằng những bản án, quyết định của Tòa bên mua không thể thực hiện giao dịch bảo đảm án hoặc quyết định giải quyết của trọng tài dưới dạng nhà ở hình thành trong tương lai bởi thương mại có liên quan đến tài sản hình thành pháp luật quy định nhà ở đã được nghiệm thu đưa trong tương lai. Theo đó, thực tiễn thi hành án vào sử dụng (nghĩa là nhà đã hình thành theo quy dân sự cũng phát sinh các việc thi hành án liên định của Luật Nhà ở), thì phải có giấy chứng nhận quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Tuy quyền sở hữu thì mới được thế chấp. Bởi thực tế nhiên, khi thi hành các vụ việc thi hành án liên trong trường hợp này nhà ở đã hình thành ổn định. quan đến tài sản hình thành trong tương lai, các Ngân hàng và cả cơ quan công chứng đều gặp lúng cơ quan thi hành án dân sự hiện đang gặp phải túng trong trường hợp này. rất nhiều khó khăn sau đây: Việc không thống nhất trong cách tiếp cận Thứ nhất, pháp luật thi hành án dân sự còn giữa “tài sản hình thành trong tương lai” trong thiếu các quy định cần thiết điều chỉnh việc thi BLDS năm 2015 và “nhà ở hình thành trong hành án đối với tài sản hình thành trong tương tương lai” trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh lai. Trình tự, thủ tục và các nội dung có tính đặc doanh bất động sản năm 2014 sẽ là khó khăn trong thù để tổ chức thi hành các loại án này lại chưa quá trình thực thi quy định này trên thực tế. được luật hóa trong Luật thi hành án dân sự và 17 Xem khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. 18 Xem Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ. 19 Xem Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. 60
Soá 4/2018 - Naêm thöù Möôøi Ba các văn bản hướng dẫn thi hành. Điều này dẫn đề nghị cơ quan thi hành án dân sự có thẩm đến khó khăn rất lớn cho các cơ quan thi hành quyền kê biên, phát mãi 02 căn hộ chung cư là án dân sự khi phải xử lý các vấn đề có liên quan tài sản hình thành trong tương lai tại địa chỉ số đến tài sản hình thành trong tương lai. Ví 33D quận X”22 . Tuy nhiên, khi cơ quan thi hành dụ: Theo Quyết định số 04/2015/QĐST-DS án dân sự tiến hành xác minh theo quy định thì ngày 20/8/2015 của TAND huyện X tuyên: Chị được biết dự án xây căn hộ chung cư tại địa chỉ Trần Thị L phải thanh toán trả chị Nguyễn Thị số 33D quận X mới chỉ có biên bản nghiệm thu H số tiền: 800.000.000đ. Qua xác minh điều đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, cơ kiện thi hành án chị L có tài sản là chiếc xe ô tô quan thi hành án dân sự đã không thể tổ chức có giá trị khoảng 2.000.000.000đ hiện vẫn đang thi hành án theo đúng nội dung Quyết định của sử dụng. Tuy nhiên, chiếc xe ô tô hiện đang bị Tòa án. thế chấp tại Ngân hàng Z bằng một hợp đồng Thứ ba, pháp luật thi hành án dân sự còn “thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” từ thiếu các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thi trước khi có bản án với giá trị vay là hành đối với bản án, quyết định có liên quan đến 1.000.000.000đ20. Theo Điều 90 Luật thi hành tài sản hình thành trong tương lai, đồng thời thiếu án dân sự: “Trong trường hợp người phải thi sự liên kết, ràng buộc chặt chẽ giữa pháp luật thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài hành án dân sự với các lĩnh vực pháp luật chuyên sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành ngành có liên quan đến tài sản hình thành trong viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người tương lai nên việc tổ chức thi hành đối với các phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá loại bản án, quyết định này còn gặp nhiều khó trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo khăn, vướng mắc. đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án”21. Tuy Thứ tư, Điều 325 BLDS năm 2015 quy định nhiên, việc xác định giá trị của chiếc xe ô tô tại về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp và xác định chấp tài sản gắn liền với đất như sau: khấu hao của tài sản tại thời điểm thi hành án lại 1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là một bài toán khó đối với chấp hành viên và mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và cơ quan thi hành án dân sự. người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản Thứ hai, tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả chưa hình thành ở thời điểm thi hành án. Trong tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa một số trường hợp, tài sản hình thành trong thuận khác. tương lai được xác định trong bản án nhưng đến 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất quá trình thi hành án thì tài sản vẫn chưa hình mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở thành trên thực tế dẫn đến cơ quan thi hành án hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền dân sự không thể tổ chức thi hành. Ví dụ, Quyết sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất định số 29/2015/KDTM-ST ngày 17/9/2015 có được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nội dung “Công ty TNHH T phải trả Ngân hàng nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên TMCP B số tiền 3.000.000.000 đồng và tiền lãi thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài chậm thi hành án theo Hợp đồng tín dụng số sản gắn liền với đất được chuyển giao cho 3365/HĐTD-NH. Nếu Công ty TNHH T không người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trả được nợ thì Ngân hàng TMCP B có quyền trường hợp có thỏa thuận khác23. 20 http://baophapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/thi-hanh-an-dan-su-va-van-de-xu-ly-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai- 370437.html 21 Xem Điều 90 Luật thi hành án dân sự. 22 http://baophapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/thi-hanh-an-dan-su-va-van-de-xu-ly-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong- lai-370437.html. 23 Xem Điều 325 BLDS năm 2015. 61
HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP Theo khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 có hình thành trong tương lai gắn liền với đất cũng thể hiểu, nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà là “tài sản bảo đảm” mà chỉ cho phép xử lý không thế chấp tài sản là công trình xây dựng hình cùng với tài sản bảo đảm để đảm bảo sự bình thành trong tương lai gắn liền với đất thì đến thời đẳng giữa các chủ nợ cùng nhận bảo đảm một điểm xử lý tài sản nếu công trình xây dựng đã tài sản này. hoàn thành thì sẽ xử lý luôn cả tài sản gắn liền với - Trong thời gian tới, cần sớm sửa đổi, bổ đất này. “Khoản 1 rất nguy hiểm cho những chủ sung các quy định của Luật thi hành án dân sự nợ không có biện pháp bảo đảm. Ví dụ, A thế chấp về trình tự, thủ tục và những quy định pháp lý quyền sử dụng đất cho B đồng thời A có chủ nợ đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi khác là C và D. Theo quy định trên, tài sản hình hành các loại bản án, quyết định liên quan đến thành trong tương lai gắn liền với đất là tài sản tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cần bảo đảm và như vậy B sẽ được ưu tiên thanh toán quan tâm hơn nữa đến công tác tuyên truyền, phổ đối với cả tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất biến pháp luật đặc biệt là các quy định về tài sản (quyền lợi của C và D không được đảm bảo)”24. hình thành trong tương lai cho các chấp hành Như vậy, sẽ không bình đẳng trong việc bảo vệ viên và các cơ quan thi hành án dân sự để trang quyền lợi chính đáng của cùng nhiều chủ nợ đối bị cho chấp hành viên và các cơ quan thi hành án với loại tài sản này khi xử lý thi hành án dân sự. dân sự những kiến thức cần thiết về tài sản hình 2. Một số kiến nghị tiếp tục hoàn thiện quy thành trong tương lai, đáp ứng được yêu cầu định của pháp luật khách quan và đòi hỏi thực tế công tác thi hành - Cần có sự thống nhất trong việc quy định án dân sự hiện nay. tài sản hình thành trong tương lai giữa BLDS Kết luận năm 2015 và các luật chuyên ngành. Đảm bảo Trong đời sống dân sự và kinh doanh, nhu cho các loại tài sản, bao gồm cả nhà ở đã được cầu sử dụng tài sản hình thành trong tương lai nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa có giấy để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là có chứng nhận quyền sở hữu cũng có thể tham gia thực. BLDS năm 2015 đã tiếp tục thừa nhận và vào các giao dịch bảo đảm. điều chỉnh quan hệ này. Tuy nhiên, cần có một - Cần quy định nhà ở đang là đối tượng của hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều hợp đồng mua bán, thuê mua đang trong quá chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản trình thực hiện (nghĩa là hợp đồng đã phát sinh này. Các quy định này phải thống nhất với các hiệu lực và các bên đang tiến hành thực hiện việc luật chuyên ngành và phải bao quát đủ các khâu thanh toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký biến từ việc xác định tài sản hình thành trong tương động), cũng cần được ghi nhận là tài sản hình lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo thành trong tương lai và bên mua được dùng làm đảm cho đến xử lý tài sản. Các quy định đặt ra tài sản bảo đảm trong hai trường hợp: phải đồng bộ với nhau và phải nêu được các Một là, nếu nhà ở chưa thanh toán xong tiền đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng loại thì được thế chấp để trả tiền cho chính nhà ở đó; tài sản này. Một khi các trình tự, thủ tục được Hai là, nếu nhà đã thanh toán xong tiền qui định cụ thể và chặt chẽ thì sẽ hạn chế được nhưng bên mua chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì các cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thông suốt, kiểm khác của chủ thể. soát và giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo - Khoản 1 Điều 325 BLDS năm 2015 cần được mục đích của giao dịch bảo đảm là thu hồi được hướng dẫn theo hướng không coi tài sản được nợ khi phải xử lý tài sản./. 24 Xem PGS.TS. Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học, những điểm mới của BLDS 2015, Nxb Hồng Đức, tr.331. 62

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.