1. M Đ UỞ Ầ
1.1. Đ T V N ĐẶ Ấ Ề
Đ t đai là tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia vô cùng quý báu, làấ ả ố
ngu n n i l c đ xây d ng và phát tri n đ t n c. Trong quá trình đ i m i, tồ ộ ự ể ự ể ấ ướ ổ ớ ừ
năm 1986 đ n nay, Đ ng và Nhà n c đã đ c bi t quan tâm đ n v n đ qu n lýế ả ướ ặ ệ ế ấ ề ả
đ t đai, lu t đ t đai 1988 là m t trong nh ng s c lu t đ u tiên đ c ban hànhấ ậ ấ ộ ữ ắ ậ ầ ượ
trong th i kỳ đ i m i và không ng ng đ c hoàn thi n: lu t đ t đai 1993, 1998,ờ ổ ớ ừ ượ ệ ậ ấ
2001, 2003 đã đáp ng yêu c u chuy n đ i t n n kinh t k ho ch hoá t p trungứ ầ ể ổ ừ ề ế ế ạ ậ
sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i ch nghĩa, đ y m nh côngề ế ị ườ ị ướ ộ ủ ẩ ạ
nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c.ệ ệ ạ ấ ướ
Lu t đ t đai 1993 quy đ nh: Đ t đai thu c s h u toàn dân do nhà n cậ ấ ị ấ ộ ở ữ ướ
th ng nh t qu n lý. Nhà n c giao đ t cho các t ch c kinh t , đ n v vũ trangố ấ ả ướ ấ ổ ứ ế ơ ị
nhân dân, c quan nhà n c, t ch c chính tr xã h i (g i chung là t ch c), hơ ướ ổ ứ ị ộ ọ ổ ứ ộ
gia đình và cá nhân s d ng n đ nh, lâu dài d i hình th c giao đ t không thuử ụ ổ ị ướ ứ ấ
ti n s d ng đ t và giao đ t có thu ti n s d ng đ t. Nhà n c còn cho t ch c,ề ử ụ ấ ấ ề ử ụ ấ ướ ổ ứ
h gia đình, cá nhân thuê đ t (Đi u 1) [10].ộ ấ ề
Lu t đ t đai 1993 cũng đã quy đ nh “Nhà n c xác đ nh giá các lo i đ tậ ấ ị ướ ị ạ ấ
đ tính thu chuy n quy n s d ng đ t, thu ti n khi giao đ t ho c cho thuê đ t,ể ế ể ề ử ụ ấ ề ấ ặ ấ
tính giá tr tài s n khi giao đ t, b i th ng thi t h i v đ t khi thu h i đ t. Chínhị ả ấ ồ ườ ệ ạ ề ấ ồ ấ
ph quy đ nh khung giá các lo i đ t đ i v i t ng vùng và theo t ng th i gianủ ị ạ ấ ố ớ ừ ừ ờ
(Đi u 12) [10].ề
Thi hành lu t đ t đai 1993, Chính ph đã ban hành:ậ ấ ủ
- Ngh đ nh 80/ CP ngày 6/11/1993ị ị
- Ngh đ nh 87/ CP ngày 17/8/ 1994ị ị
- Quy t đ nh 302- TTg ngày 13/5/1996ế ị
-Ngh đ nh 17/ CP ngày 21/3/1998ị ị
1
Trên th c t , chính sách pháp lu t đ t đai c a chúng ta, đ c bi t là chínhự ế ậ ấ ủ ặ ệ
sách v khung giá đ t c a Chính ph ban hành (trong th i gian t năm 1994 đ nề ấ ủ ủ ờ ừ ế
khi có Lu t Đ t đai năm 2003 ra đ i) ch a đ c đi u ch nh th ng xuyên, liênậ ấ ờ ư ượ ề ỉ ườ
t c, k p th i và đ y đ làm c s pháp lý cho UBND các t nh th c hi n. M tụ ị ờ ầ ủ ơ ở ỉ ự ệ ặ
khác, khung giá đ t do Chính ph ban hành th ng không phù h p v i giáấ ủ ườ ợ ớ
chuy n nh ng QSDĐ th c t trên th tr ng đã gây khó khăn cho UBND cácể ượ ự ế ị ườ
t nh trong vi c áp giá đ t đ th c hi n công tác thu h i đ t nh ng l i là k h b tỉ ệ ấ ể ự ệ ồ ấ ư ạ ẽ ở ấ
l i cho Nhà n c khi giao đ t, cho thuê đ t. Giá đ t do Nhà n c quy đ nh theoợ ướ ấ ấ ấ ướ ị
Ngh Đ nh 87/CP đã đ c UBND c p t nh t đi u ch nh cho phù h p v i đ aị ị ượ ấ ỉ ự ề ỉ ợ ớ ị
ph ng mình nh ng nhìn chung giá đ t đ c đi u ch nh th ng th p h n giáươ ư ấ ượ ề ỉ ườ ấ ơ
chuy n nh ng QSDĐ trên th tr ng. M t s lo i đ t nông nghi p cùng lo i,ể ượ ị ườ ộ ố ạ ấ ệ ạ
cùng h ng nh ng l i đ c áp m c giá r t khác nhau gi a các t nh. Khi Nhà n cạ ư ạ ượ ứ ấ ữ ỉ ướ
giao đ t có thu ti n cho các ch s d ng đ t (nh t là đ t t i các đô th ) th ngấ ề ủ ử ụ ấ ấ ấ ở ạ ị ườ
x y ra hi n t ng “mua bán” trao tay gi a ng i v a đ c Nhà n c giao đ t cóả ệ ượ ữ ườ ừ ượ ướ ấ
thu ti n SDĐ và nh ng ng i “th c s ” có nhu c u mu n “mua” QSDĐ nh ngề ữ ườ ự ự ầ ố ư
không có tên trong danh sách đ c Nhà n c giao đ t có thu ti n (vì nhi u lý doượ ướ ấ ề ề
khác nhau), hay gi a ng i đ c Nhà n c giao đ t có thu ti n SDĐ và “nh ngữ ườ ượ ướ ấ ề ữ
ng i đ u c ” kinh doanh đ t đai (kinh doanh QSDĐ) trên th tr ng BĐS. M tườ ầ ơ ấ ị ườ ộ
s các doanh nghi p kinh doanh phát tri n nhà đ c Nhà n c giao đ t có thuố ệ ể ở ượ ướ ấ
ti n SDĐ sau đó doanh nghi p ti n hành xây d ng BĐS theo quy ho ch đ bánề ệ ế ự ạ ể
theo c ch kinh doanh theo ph ng án đã đ c Nhà n c phê duy t. Tuy nhiên,ơ ế ươ ượ ướ ệ
sau khi doanh nghi p đã đ c chính quy n phê duy t d án thì doanh nghi pệ ượ ề ệ ự ệ
th ng có ph ng án kinh doanh theo c ch th tr ng (t c là kinh doanh nhà ườ ươ ơ ế ị ườ ứ ở
theo s tho thu n gi a doanh nghi p v i ng i có nhu c u s d ng đ t) mà Nhàự ả ậ ữ ệ ớ ườ ầ ử ụ ấ
n c không th ki m soát đ c, đó là ch a k vi c có khá nhi u doanh nghi pướ ể ể ượ ư ể ệ ề ệ
không đ uy tín và năng l c tài chính cũng tham gia vào th tr ng kinh doanhủ ự ị ườ
phát tri n nhà t i khá nhi u đ a ph ng, đó là m t trong s nhi u nguyên nhânể ở ạ ề ị ươ ộ ố ề
khác nhau hình thành th tr ng kinh doanh BĐS phát tri n không lành m nh. Thị ườ ể ạ ị
tr ng “ng m” v QSDĐ và BĐS phát tri n m nh và đây cũng là nguyên nhânườ ầ ề ể ạ
chính mà Nhà n c đã b th t thu nghiêm tr ng ti n s d ng đ t và gây nên tìnhướ ị ấ ọ ề ử ụ ấ
2
tr ng x u v th tr ng QSDĐ trong m t th i gian dài; đ c bi t th tr ng QSDĐạ ấ ề ị ườ ộ ờ ặ ệ ị ườ
Vi t Nam đã lên c n “s t giá” mà Nhà n c không ki m soát đ c vào 2 chuở ệ ơ ố ướ ể ượ
kỳ rõ nét là nh ng năm 1990 – 1991, có ph n l ng xu ng nh ng năm 1994 -ữ ầ ắ ố ữ
1995 và ti p t c lên cao trào vào nh ng năm t 2000 - 2001.ế ụ ữ ừ
Đ kh c ph c nh ng t n t i trên, Lu t đ t đai 2003 đã quy đ nh:[11]ể ắ ụ ữ ồ ạ ậ ấ ị
- V Giao đ t có thu ti n s d ng đ t (Đi u 34)ề ấ ề ử ụ ấ ề
- V Giá đ t (Đi u 55)ề ấ ề
- V Giá đ t do Nhà n c quy đ nh (Đi u 56)ề ấ ướ ị ề
- V Đ u giá quy n s d ng đ t, đ u th u d án có s d ng đ t (Đi u 58)ề ấ ề ử ụ ấ ấ ầ ự ử ụ ấ ề
Lu t đ t đai 2003 m i đ c th c hi n thí đi m t i m t s t nh, thành ph ,ậ ấ ớ ượ ự ệ ể ạ ộ ố ỉ ố
m c dù còn m t s b t c p nh t đ nh, m t s đ a ph ng đã áp d ng hình th cặ ộ ố ấ ậ ấ ị ộ ố ị ươ ụ ứ
giao đ t có thu ti n s d ng đ t, cho thuê đ t thông qua hình th c đ u giá quy nấ ề ử ụ ấ ấ ứ ấ ề
s d ng đ t đã đem l i k t qu kh quan b c đ u.ử ụ ấ ạ ế ả ả ướ ầ
Qua quá trình nghiên c u, phân tích, t ng h p công tác đ u giá quy n sứ ổ ợ ấ ề ử
d ng đ t t i m t s d án thành ph Vinh - t nh Ngh An trong nh ng nămụ ấ ạ ộ ố ự ở ố ỉ ệ ữ
qua cho th y nhi u phiên đ u giá đã đem l i hi u qu cao v m t kinh t . Tuyấ ề ấ ạ ệ ả ề ặ ế
nhiên, vi c khai thác qu đ t hi n tr ng nh th nào đ đ m b o hài hoà l i íchệ ỹ ấ ệ ạ ư ế ể ả ả ợ
gi a Nhà n c, ng i SDĐ và các ch đ u t mà v n t o đ ng l c cho s phátữ ướ ườ ủ ầ ư ẫ ạ ộ ự ự
tri n xã h i là m t v n đ c n đ c nghiên c u, làm rõ h n n a trong h th ngể ộ ộ ấ ề ầ ượ ứ ơ ữ ệ ố
chính sách pháp lu t v đ t đai n c ta trong giai đo n hi n nay. Đ tài:ậ ề ấ ở ướ ạ ệ ề
"Đánh giá công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn Thành ph Vinh,ấ ề ử ụ ấ ị ố
t nh Ngh An"ỉ ệ đ c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s phápượ ự ệ ầ ế ằ ơ ở
lý, c ch th c hi n và hi u qu kinh t , xã h i và qu n lý đ t đai đ rút ra c sơ ế ự ệ ệ ả ế ộ ả ấ ể ơ ở
khoa h c, c s th c ti n góp ph n b sung, hoàn thi n trình t th t c đ u giáọ ơ ở ự ễ ầ ổ ệ ự ủ ụ ấ
quy n s d ng đ t, h n ch s th t thoát ngu n thu tài chính t đ t đai, tăngề ử ụ ấ ạ ế ự ấ ồ ừ ấ
ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây d ng h th ng các công trình phúc l i,ồ ể ầ ư ự ệ ố ợ
ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i.ụ ụ ự ệ ể ế ộ
3
1.2. M C ĐÍCH, YÊU C U C A Đ TÀIỤ Ầ Ủ Ề
1.2.1. M c đíchụ
- Tìm hi u các chính sách và văn b n liên quan đ n đ u giá đ t, đánh giáể ả ế ấ ấ
công tác đ u giá quy n s d ng đ t;ấ ề ử ụ ấ
- Đánh giá đúng công tác đ u giá quy n s d ng đ t t i Thành ph Vinh,ấ ề ử ụ ấ ạ ố
t nh Ngh An. Qua đó tìm ra đ c nhân t tích c c và h n ch , t n t i c a v nỉ ệ ượ ố ự ạ ế ồ ạ ủ ấ
đ đ u giá quy n s d ng đ t t i đ a ph ng.ề ấ ề ử ụ ấ ạ ị ươ
- Đ xu t ph ng h ng và nh ng gi i pháp thi t th c nh m giúp cho côngề ấ ươ ướ ữ ả ế ự ằ
tác đ u giá quy n s d ng đ t đ t hi u qu h n.ấ ề ử ụ ấ ạ ệ ả ơ
1.2.2. Yêu c uầ
- Nghiên c u, n m v ng các văn b n liên quan đ n đ u giá quy n s d ngứ ắ ữ ả ế ấ ề ử ụ
đ t c a Trung ng và đ a ph ng.ấ ủ ươ ị ươ
- S li u đi u tra ph i khách quan và đ m b o đ tin c yố ệ ề ả ả ả ộ ậ
- Đ a ra các ý ki n đ m b o tính khách quan đ i v i công tác đ u giá quy n sư ế ả ả ố ớ ấ ề ử
d ng đ t. K t qu nghiên c u ph i đ m b o c s khoa h c và th c ti n.ụ ấ ế ả ứ ả ả ả ơ ở ọ ự ễ
4
2. T NG QUAN V N Đ NGHIÊN C UỔ Ấ Ề Ứ
2.1. Đ T ĐAI VÀ TH TR NG B T Đ NG S NẤ Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
2.1.1. B t đ ng s nấ ộ ả
Trong lĩnh v c kinh t , tài s n đ c chia thành 2 lo i BĐS và đ ng s n, m cự ế ả ượ ạ ộ ả ặ
dù tiêu chí phân lo i BĐS c a các n c có khác nhau, nh ng đ u th ng nh t BĐSạ ủ ướ ư ề ố ấ
bao g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai.ồ ấ ữ ả ắ ề ớ ấ
Đ t đai là BĐS nh ng pháp lu t m i n c cũng có nh ng quy đ nh khácấ ư ậ ỗ ướ ữ ị
nhau v ph m vi giao d ch đ t đai trên th tr ng BĐS. Các n c theo kinh t thề ạ ị ấ ị ườ ướ ế ị
tr ng nh M , các n c EU, Nh t, Australia, m t s n c ASEAN-Thailand,ườ ư ỹ ướ ậ ộ ố ướ
Malaysia, Singapore quy đ nh BĐS (Đ t đai) ho c BĐS (Đ t đai và tài s n trênị ấ ặ ấ ả
đ t) là hàng hoá đ c giao d ch trên th tr ng BĐS, Trung Qu c BĐS (Đ tấ ượ ị ị ườ ở ố ấ
đai và tài s n trên đ t) đ c phép giao d ch trên th tr ng BĐS, nh ng đ t đaiả ấ ượ ị ị ườ ư ấ
thu c s h u Nhà n c không đ c mua bán mà ch đ c chuy n quy n sộ ở ữ ướ ượ ỉ ượ ể ề ử
d ng đ t [12], [14].ụ ấ
n c ta cũng v y, tuy nhiên không ph i t t c các lo i BĐS đ u thamỞ ướ ậ ả ấ ả ạ ề
gia vào th tr ng BĐS, nhi u BĐS không ph i là BĐS hàng hoá, thí d , cácị ườ ề ả ụ
công trình h t ng mang tính ch t công c ng s d ng chung. Đ t đai là BĐSạ ầ ấ ộ ử ụ ấ
nh ng không ph i là hàng hoá, mà ch có quy n s d ng đ t, c th h n là QSDư ả ỉ ề ử ụ ấ ụ ể ơ
m t s lo i đ t và c a m t s đ i t ng c th và trong nh ng đi u ki n c thộ ố ạ ấ ủ ộ ố ố ượ ụ ể ữ ề ệ ụ ể
m i là hàng hoá trong th tr ng BĐS.ớ ị ườ
Th c ch t, hàng hóa trao đ i trên th tr ng BĐS Vi t Nam là trao đ iự ấ ổ ị ườ ở ệ ổ
giá tr quy n s d ng đ t có đi u ki n và quy n s h u các tài s n g n li n v iị ề ử ụ ấ ề ệ ề ở ữ ả ắ ề ớ
đ t. Trong đó, th tr ng quy n s d ng đ t là th tr ng giao d ch v cácấ ị ườ ề ử ụ ấ ị ườ ị ề
quy n s d ng đ t: chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k ,ề ử ụ ấ ể ổ ể ượ ạ ừ ế
th ch p, b o lãnh, góp v n, [17], [23].ế ấ ả ố
5