Định hướng sử dụng đất

Chia sẻ: Mao Nguyen | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:6

Thêm vào BST

Báo xấu

311
lượt xem 86
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đất là nguồn tài nguyên quý giá, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố quan trọng của môi trường và mặt bằng phát triển. Đối với TP.HCM, nơi quỹ đất

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Định hướng sử dụng đất

Định hướng sử dụng đất Đất là nguồn tài nguyên quý giá, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố quan trọng của môi trường và mặt bằng phát triển. Đối với TP.HCM, nơi quỹ đất hạn hẹp, cộng thêm quá trình phát triển khá nhanh về mọi mặt, trên cơ sở nên nghiên cứu đặc tính các loại đất và lựa chọn phương án sử dụng đất tối ưu hợp lý, tiết kiệm và hiệu qủa - là điều rất cần thiết. I. CƠ CẤU CÁC LOẠI ĐẤT TỰ NHIÊN Diện tích toàn TP hơn 209.100 ha, phân dị khá rõ nét về mục đích sử dụng đất. Có thể phân đất TP thành hai khu vực: đất khu vực nội thành và đất khu vực ngoại thành. Riêng ở ngoại thành dựa trên cơ sở thổ nhưỡng và địa hình có thể phân ra thành các loại đất chính (đã trình bày ở chương 2, điểm II) được tóm tắt trong biểu 25.1. Biểu 25.1 CÁC LOẠI ĐẤT CHÍNH Ở KHU VỰC NGOẠI THÀNH HIỆN HỮU II. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Các số liệu hiện trạng sử dụng đất trình bày trong phần này được dựa trên kết quả công bố của Sở Địa chính, là cơ quan quản lý việc sử dụng đất. Việc sử dụng các tiêu thức phân loại đất cũng chưa thống nhất hoàn toàn giữa các đơn vị có liên quan đến vấn đề sử dụng đất, chẳng hạn như giữa Sở Địa chính và Viện Quy hoạch hay Văn phòng Kiến trúc sư Trưởng. Các tiêu thức sử dụng dưới đây là dựa trên cách phân loại của Sở Địa chính. Theo tài liệu công bố năm 1995 , diện tích TP là 209.104,6 ha, tăng 73,5 ha so với năm 1992. Sự gia tăng diện tích này chủ yếu là do nhận một diện tích từ tỉnh Đồng Nai về huyện Cần Giờ. Về cơ cấu sử dụng đất có thể chia thành 4 nhóm chính sau đây: Biểu 25.2 HIỆN TRẠNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 1995 1. Nhóm đất nông - lâm - ngư nghiệp: diện tích 124.680 ha, chiếm 59,63% tổng diện tích, phân bố phần lớn ở các huyện ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Thủ Đức, Nhà Bè, Cần Giờ và một vài quận ven như Gò Vấp, Tân Bình, quận 8... So với năm 1992, nhóm đất này giảm 1.481,5 ha, trung bình mỗi năm giảm 494 ha. Nhóm đất này dùng vào việc sản xuất lúa (47,05%), màu (12,11%), rau (1,17%), cây CN (2,75%), cây lâu năm (5,31%), cỏ chăn nuôi (0,12%), thủy sản (1,49%) và lâm nghiệp (26,74%). Trong phạm vi nội thành, nhóm đất này chiếm 12,68% tổng diện tích đất nội thành (1.780 ha) phân bố ở các quận ven Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, và quận 8; trong khi đối với khu vực ngoại thành nhóm đất này chiếm 63,00% tổng diện tích đất ngoại thành (122.900 ha). 2. Nhóm đất dân cư: bao gồm đất dân cư đô thị và đất dân cư nông thôn. Diện tích đất dân cư năm 1995 là 21.371 ha, chiếm 10,22% tổng diện tích TP. Trong số này đất dân cư đô thị chỉ chiếm gần 1/3 diện tích trên tổng số đất dân cư, trong đó ở nội thành là 5.397 ha (38,45% diện tích đất nội thành) và ở ngoại thành là 1.162 ha (0,60% diện tích đất ngoại thành), còn lại là đất dân cư nông thôn (tổng số 14.812 ha, trong đó ở khu vực ngoại thành là 14.787 ha, chiếm 7,58% tổng diện tích đất ngoại thành). Theo tài liệu Quy hoạch phát triển nhà ở thời kỳ 1996 - 2010 do Sở Nhà đất thực hiện, có 44.876 căn nhà lụp xụp và 23.437 căn nhà dọc theo kênh rạch. Đây là những đối tượng cần di dời hoặc cải tạo trong tương lai. Trong vòng 3 năm (1992 - 1995) đất dân cư đô thị có tăng và đất dân cư nông thôn có giảm nhưng nói chung là không đáng kể, chỉ độ mười mấy ha. 3. Nhóm đất chuyên dùng: bao gồm đất giao thông, công trình công cộng, công viên, CN, thủy lợi, quân sự và nghĩa địa, tổng diện tích 17.908 ha, chiếm 8,56% tổng diện tích TP. Trong nhóm đất chuyên dùng này, chiếm tỷ trọng cao là đất cho giao thông, kế đến là đất quân sự. Năm năm qua diện tích đất chuyên dùng không ngừng mở rộng. Diện tích đất giao thông tăng trung bình 400 ha/năm, kế đến là diện tích đất CN tăng trung bình 257 ha/năm. Nguồn cung cấp cho diện tích đất gia tăng này một phần là do chuyển đổi từ đất NN, một phần lấy từ đất bằng chưa sử dụng. Trong khu vực nội thành đất giao thông chiếm 11,80% tổng diện tích đất nội thành (nếu chỉ tính phần đường sá chỉ chiếm 4,4%) trong khi tại khu vực đất ngoại thành chỉ chiếm 1,52% tổng diện tích đất ngoại thành. Nhìn chung, đất giao thông (chỉ tính phần đường sá) phân bố không đều, tập trung lớn ở quận 1, 5, 10 và thấp nhất ở Bình Thạnh và Tân Bình.
Diện tích đất cho CN ở nội thành chiếm 8,63% tổng diện tích đất nội thành. Diện tích đất CN ở ngoại thành chỉ chiếm 0,75% tổng diện tích đất ngoại thành (diện tích đất dành cho CN trên phạm vi TP chiếm 1,28% tổng diện tích toàn địa bàn). Các cơ sở CN trong khu vực nội thành phân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở quận 1, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp và quận 6, là những tác nhân góp phần gây ô nhiễm cho khu dân cư vốn rất tập trung ở đây. Là một đô thị lớn với mật độ dân cư dày đặc, việc bố trí quá nhiều cơ sở CN trong nội thành là điều bất hợp lý cần xem xét chấn chỉnh. Trong khi đó, đất công viên toàn TP chiếm 0,11% tổng diện tích TP, và phân bố chủ yếu ở nội thành (chiếm 1,70% tổng diện tích đất nội thành). Cần lưu ý là đất công viên trình bày trong biểu 25.2 chỉ bao gồm các công viên tập trung, không kể diện tích trồng cây xanh dọc theo đường phố, dọc kênh rạch hay trong khu dân cư. Đất quân sự chiếm 12,89% tổng diện tích đất nội thành, chủ yếu tập trung ở các quận Tân Bình và Gò Vấp. Tại khu vực ngoại thành, đất quân sự phân bố chủ yếu ở hai huyện Củ Chi và Thủ Đức, chiếm 1,03% tổng diện tích đất ngoại thành. Đây là nhóm đất sẽ được chuyển đổi dần sang mục đích khác trong tương lai, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của TP. Diện tích đất công trình công cộng chiếm tỷ trọng 5,86% tổng diện tích đất nội thành và chỉ chiếm 0,63% tổng diện tích đất ngoại thành. Tỷ trọng chung cho toàn TP là 0,98% tổng diện tích toàn địa bàn. Còn lại các diện tích đất khác như đất cho công trình đầu mối và nghĩa địa chỉ chiếm một tỷ trọng rất thấp trong cơ cấu đất của TP. 4. Nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm các loại đất hoang hóa và diện tích mặt nước, sông ngòi, diện tích 45.146 ha, chiếm 21,59% tổng diện tích TP. Đứng đầu trong nhóm đất này là sông ngòi (khoảng 76% trên tổng số diện tích nhóm đất này), sau đó là loại đất bằng chưa sử dụng. Trong phạm vi nội thành nhóm đất này chiếm 7,00% tổng diện tích đất nội thành và chiếm đến 22,64% tổng diện tích đất ngoại thành. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất ở khu vực nội thành và ngoại thành được trình bày trong biểu 25.2. III. DỰ BÁO VÀ ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT 1. Quan điểm sử dụng đất TP.HCM được xác định là trung tâm nhiều chức năng của khu vực phía Nam. Đứng về mặt kinh tế TP.HCM là trung tâm CN lớn nhất cả nước, là trung tâm khoa học kỹ thuật, trung tâm giao dịch thương mại, tài chính và du lịch, là đầu mối giao lưu trong nước và quốc tế. Với vị trí quan trọng như vậy, việc quy hoạch sử dụng đất nói riêng và tổ chức lãnh thổ nói chung phải với tầm nhìn tổng thể đặt trong mối quan hệ với khu vực, với cả nước, quốc tế. Diện tích của TP lại quá hạn hẹp trong khi yêu cầu phát triển lại quá lớn, đất đai trở thành tài nguyên quí giá do đó sử dụng đất sao cho hiệu quả là mục tiêu được đặt ra. Do vậy, việc quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp cải tạo với xây dựng và mở rộng mới, đồng thời bảo đảm tốt điều kiện môi sinh, môi trường của nội và ngoại thành TP dựa trên quan điểm thâm dụng, tiết kiệm, hợp lý và bồi bổ đất. Thâm dụng phải được thể hiện qua việc cải tạo và xây dựng, triệt để khai thác tiềm năng sẵn có về mặt kiến trúc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mà quá trình hình thành và phát triển của TP đã tạo nên. Trong NN, do diện tích sẽ bị giảm để chuyển sang mục đích khác, phải cố gắng áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật để thâm canh, thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, bảo đảm giữ nguyên hoặc tăng hơn giá trị tăng thêm của ngành NN hiện tại. Thâm dụng phải kết hợp với tiết kiệm do diện tích quá hạn hẹp của TP, việc sử dụng đất phải hết sức hợp lý, không được để thừa, để hoang hóa hoặc lãng phí đất đai. Việc sử dụng đất đai phải bảo đảm chất lượng của đất, tránh tình trạng các hoạt động sử dụng đất làm giảm độ màu mỡ hay làm thoái hóa. Do vậy sử dụng đất vào mục đích gì với hiệu quả ra sao là điều vô cùng quan trọng trong việc quy hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, việc quy hoạch sử dụng đất TP phải phản ảnh được quan điểm khai thác cảnh quan thiên nhiên với cây xanh, mặt nước, hướng gió biển để tạo nên môi trường sống tốt nhất cho con người. Trong việc bố trí các công trình phải chú ý đến việc cải thiện môi trường sống và tổ chức tốt môi trường sinh thái đô thị. Các khu CN tập trung được bố trí tại các vùng ven và ngoại thành, với công nghệ không hoặc ít ô nhiễm. Tất cả những quan điểm nói trên cần phải được thể hiện trong phương hướng sử dụng đất cho các mục đích sau đây:
1.1. Đất nông nghiệp: Trong vài năm gần đây quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh đang thu hẹp dần đất NN đã diễn ra ở nhiều nơi trên địa bàn TP. Trong tương lai việc phát triển các khu CN và khu dân cư mới chắc chắn sẽ đòi hỏi việc chuyển đổi đất NN sang đất xây dựng. Phải tận dụng triệt để đất phi NN và đất NN có năng suất thấp, phải tính toán cân nhắc toàn diện lựa chọn bước đi hợp lý khi chuyển đổi đất NN sang các mục đích khác, bảo đảm tính tiết kiệm và hiệu quả trong sử dụng đất. Đối với khu vực được quy hoạch cho sản xuất NN, phải đưa vào ứng dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật, áp dụng các giống mới, cải tạo đất, xây dựng hệ thống thủy lợi nhằm tăng năng suất và sản lượng cây trồng, bù đắp cho phần diện tích NN bị chuyển đổi sang mục đích khác. Quyền sử dụng đất phải được bảo đảm, nhờ đó nông dân sẽ yên tâm và ổn định đầu tư vào sản xuất và cải tạo đất. Cần có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển vùng chuyên canh, các cơ sở chế biến. Xem xét lại việc tổ chức sản xuất kinh doanh của các nông trường quốc doanh để có hướng chuyển đổi kịp thời, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đối với khu vực đất NN được quy hoạch cho các dự án xây dựng, việc sử dụng đất phải hết sức hợp lý. Cần phân đợt xây dựng rõ ràng để tránh tình trạng để hoang hóa đất đai, đồng thời duy trì việc sản xuất NN tạm thời tại các khu vực này trong khi chờ đợi việc xây dựng. Quá trình thực hiện việc giao đất, thuê đất phải được theo dõi, quản lý chặt chẽ để phát hiện ra những trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích, để hoang hóa... sau đó phải thu hồi và chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. 1.2. Đất công nghiệp: Về lâu dài, CN vẫn còn đóng vai trò rất quan trọng trong phát triển TP trong những năm trước mắt (thể hiện qua tỷ lệ phần trăm đóng góp cho GDP khá cao). Từ kinh nghiệm bố trí các khu CN hiện hữu đã gây ra ô nhiễm đáng kể cho khu dân cư lân cận, việc quy hoạch phân bố các khu CN mới phải đưa ra khỏi nội thành hiện hữu, nhất là phải xa khỏi khu dân cư tập trung quá đông đúc. Tùy theo tính chất ngành CN, việc bố trí khu dân cư phải được xem xét kỹ lưỡng để tránh tình trạng khắc phục các hậu quả của phát triển CN sau này, phải đưa các khái niệm về phát triển bền vững vào đề án quy hoạch. Số lượng khu CN phát triển chỉ nên ở mức độ vừa phải và cần tính toán dựa trên mối tương quan về phát triển CN trong vùng. Ưu tiên phát triển các ngành mũi nhọn, CN hiện đại và tiên tiến có qui mô phù hợp với TP. Nguyên tắc bố trí CN như sau: + Loại CN sạch, CN gây ô nhiễm ở mức thấp có thể xử lý được, không chiếm nhiều đất, lượng vận chuyển nguyên liệu và sản lượng hàng hóa không lớn, vẫn cho tiếp tục tồn tại và phát triển có mức độ trong khu vực nội thành, chủ yếu là 4 quận ven. Loại TTCN hiện hữu không gây ô nhiễm nên giữ lại ở nội thành nhằm tận dụng tay nghề và giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người lao động. + Loại CN, kể cả TTCN gây ô nhiễm môi trường về hơi độc, khói bụi, nước thải, tiếng ồn được quy hoạch từng bước chuyển ra ngoài vào các vùng ven và ngoại ô TP, cách ly khu dân cư theo đúng quy phạm. Các biện pháp xử lý ô nhiễm phải dựa vào chỉ tiêu bắt buộc khi cấp đất và cấp giấy phép xây dựng. 1.3. Đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng: Các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng trong tương lai phải được phát triển dựa trên quan điểm cải tạo, nâng cấp, tận dụng cơ sở đã có, mở rộng và xây dựng mới, hiện đại theo tiêu chuẩn quốc tế, có tầm nhìn lâu dài và đặc biệt gắn kết chặt chẽ với yêu cầu an ninh quốc phòng. Việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này phải bảo đảm không gây ảnh hưởng đến sự phát triển của TP. Trong thời gian tới, TP sẽ phát triển mở rộng ra khu vực xung quanh nội thành, chủ yếu theo hướng Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè và Bình Chánh. Do đó, phải chú ý để dành đất cho phát triển hệ thống giao thông đường bộ và đường sắt, bao gồm tàu điện ngầm hoặc treo nhằm bảo đảm lưu thông thuận tiện và nhanh giữa khu vực nội thành hiện hữu và khu vực nội thành phát triển, ngoại thành mới. Trước mắt, việc quy hoạch mở rộng phạm vi sử dụng đất cho cải tạo, nâng cấp và xây mới hệ thống cơ sở hạ tầng như cầu, đường, mạng lưới cấp điện, nước, thoát nước... Giai đoạn tiếp theo là chuẩn bị đất đai xây dựng mới các công trình sản xuất và dân dụng trên cơ sở bảo đảm phân bố vị trí đúng và hợp lý.
1.4. Đất cho thảm xanh: Việc quy hoạch thảm xanh phải quán triệt tính xuyên suốt yêu cầu cải thiện và bảo vệ môi trường sinh thái - cảnh quan đô thị, phát triển theo hướng bền vững. Trong việc quy hoạch các khu CN tập trung phải chú ý bố trí đủ diện tích thảm xanh cách ly, tức thảm xanh phòng hộ môi trường trực tiếp tại chỗ và phải có quy hoạch bố trí thảm xanh ngay từ đầu. Cần coi trọng đưa vào quy hoạch thành hệ thống cây trồng phân tán ở ngoại thành mới, nhất là ven các lộ giới và dọc sông ngòi, kênh mương. Đặc biệt, khu nội thành phát triển nhất là phần tiếp giáp với khu vực nội thành hiện hữu cần bố trí các loại hình thảm xanh đủ lớn để kết hợp phòng hộ môi trường, ngăn ngừa ô nhiễm do các khu, cụm CN gây ra. 2. Dự báo cơ cấu sử dụng đất 2.1. Biến động về ranh giới hành chính - lãnh thổ: Do quy mô dân số nói chung và dân số đô thị nói riêng tăng nhanh, do yêu cầu phân bố lại hợp lý dân cư, từ nay đến năm 2010, sẽ có các biến động về ranh giới hành chính. Trước tiên là sự thay đổi về ranh giới hành chính giữa các quận, huyện. Đáng lưu ý nhất là việc mở rộng khu vực nội thành từ nay đến năm 2010 bằng cách thành lập 7 quận mới với tổng diện tích dự kiến vào năm 2010 là 346,7 km2. Dựa vào điều kiện địa hình và xu hướng phát triển hiện nay, mỗi quận dự kiến sẽ chia trung bình thành 8 phường. Trong 7 quận này, dự kiến trước mắt sẽ xây dựng quận thứ nhất và thứ bảy từ nay đến năm 2000, sau đó sẽ hình thành 5 quận còn lại cho đến năm 2010. Việc thành lập các quận mới này sẽ đòi hỏi việc chuyển đổi đất NN và các loại đất chưa sử dụng sang các mục đích khác, chủ yếu là cho xây dựng các khu dân cư, cơ sở hạ tầng, khu CN và công viên. 2.2. Cơ cấu sử dụng đất cho khu vực nội thành: Theo tính toán dựa vào dự báo dân số, nhu cầu đất đai cho đô thị của TP.HCM sẽ tăng lên đáng kể. Từ nay đến năm 2010, cơ cấu sử dụng đất của TP có những thay đổi chính như sau (xem biểu 25.3): Biểu 25.3 DỰ KIẾN CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT TP.HCM NĂM 2010 - Đất dân cư: theo dự báo dân số do Viện Kinh tế thực hiện, thì dân số TP.HCM đến năm 2000 sẽ là 5,5 triệu và năm 2010 khoảng 7,2 triệu, trong đó khu vực nội thành cũ khoảng gần 5 triệu (phương án 2). Tuy nhiên, theo quy hoạch thì nội thành hiện hữu sẽ chỉ chứa không quá 3 triệu dân, phần còn lại sẽ được điều chuyển ra khu vực nội thành phát triển và các đô thị ngoại vi. Nếu tính bình quân tiêu chuẩn diện tích đất khu ở trong khu vực nội thành hiện hữu là 18 - 20 m2/người, thì diện tích đất ở năm 2010 cho khu vực nội thành hiện hữu là 6.211 ha. Do diện tích hạn hẹp của TP nên các khu vực phát triển dân cư sẽ tận dụng các loại đất còn để trống trong khu vực nội thành hiện tại như đất quân sự, cùng với việc chuyển đổi đất NN và một ít đất nghĩa địa sang dân dụng. - Đất giao thông: đến năm 2010, theo hướng phát triển của TP, nhiều tuyến đường hiện hữu sẽ được mở rộng. Ngoài ra, một số tuyến đường mới cũng sẽ được xây dựng bằng cách mở song hành với các tuyến có sẵn, các cầu nối các khu trung tâm cũ với các khu trung tâm mới ở Nhà Bè, Thủ Đức, xây dựng các vòng xoay tại các điểm giao cắt các tuyến trục ra vào TP và các điểm giao với các đường trục chính. Dự kiến diện tích đất giao thông vào khoảng 2.912 ha (bao gồm luôn cả diện tích sân bay Tân Sơn Nhất). - Đất công viên: do diện tích hạn hẹp của TP, diện tích cây xanh trong khu vực nội thành hiện hữu sẽ chỉ tăng lên một ít để thỏa mãn chỉ tiêu 4 m2/đầu người. Do đó, diện tích cần thêm cho phát triển công viên cây xanh sẽ vào khoảng 962 ha. - Đất công nghiệp: diện tích đất CN trong 8 quận trung tâm của nội thành cũ sẽ bị giảm đi khoảng 60 ha do việc di dời các xí nghiệp gây ô nhiễm ra bên ngoài, chỉ còn lại các xí nghiệp TTCN không gây ô nhiễm; tuy nhiên diện tích lại tăng lên ở quận ven như quận 8 hay Gò Vấp. Nhìn chung, diện tích đất CN có tăng lên một ít, dự kiến tổng diện tích khoảng 1.229 ha.
- Đất quân sự: sẽ giảm đi nhiều do việc chuyển đổi sang thành khu dân cư mới, đặc biệt ở quận Tân Bình, Phú Nhuận, quận 10. Dự kiến diện tích đất quân sự giảm đi còn 1.428 ha. - Đất nông nghiệp: một đặc điểm quan trọng là đến năm 2010, nội thành sẽ gần như không còn đất NN nữa (trừ một ít diện tích ở quận Gò Vấp dành cho trồng hoa) và sẽ chuyển sang thành khu dân cư mới và phát triển thảm xanh. Dự kiến diện tích mất đi khoảng 1.630 ha. 2.3. Quy hoạch sử dụng đất nội thành phát triển: Với diện tích dự kiến gần 35.000 ha dành cho việc hình thành 7 quận mới, việc bố trí sử dụng đất đặc biệt chủ yếu dành cho phát triển các khu dân cư đô thị mới và khu CN mới cùng với các trung tâm tài chính, ngân hàng, thương mại, giao dịch; mạng lưới giao thông, đặc biệt những tuyến quan trọng có lộ giới rộng và có nhiều làn xe; công viên cây xanh, các khu nghỉ mát, du lịch và thể thao. Trong số diện tích khoảng 3.000 - 3.200 ha dành cho phát triển các khu CN tập trung, dự kiến đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động khoảng 1.800 - 2.000 ha trước năm 2000, phần diện tích còn lại sẽ được tiếp tục đầu tư và đưa vào hoạt động trước năm 2010. Từ kinh nghiệm của khu vực nội thành hiện hữu, khu vực nội thành phát triển sẽ được nghiên cứu và quy hoạch khá chặt chẽ, tránh được các sai lầm đã và đang diễn ra trong nội thành. Hiện nay, ở đây chủ yếu là đất NN nên đến năm định hình, diện tích đất NN sẽ giảm đi rất nhiều, khoảng 85 - 90%. 2.4. Quy hoạch sử dụng đất ngoại thành mới: Đây là phần đất ngoại thành còn lại sau khi phát triển khu nội thành phát triển, diện tích khoảng 160.400 ha. Nhìn chung, nơi đây sẽ hiện diện các lõm đô thị phát triển trên cơ sở các thị trấn hiện hữu, một số được xây dựng mới. Tổng diện tích các khu đô thị ngoại vi vào khoảng 19.000 - 20.000 ha, trong đó diện tích đất dân dụng khoảng 10.000 - 12.000 ha. Phần còn lại là đất vùng nông thôn, khoảng 140.000 - 142.000 ha. IV. CÁC ĐỊNH CHẾ VÀ CHÍNH SÁCH BẢO VỆ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU QUẢ 1. Các định chế và chính sách Hiện nay, trong quản lý đất đai vẫn còn nhiều khó khăn do các chính sách chưa rõ ràng và hoàn chỉnh. Trong bộ Luật Đất đai ban hành năm 1993, những nội dung quan trọng vẫn chưa có quy định cụ thể để triển khai thực hiện, nhất là chung quanh các quyền của người sử dụng đất. Hầu hết các văn bản pháp quy về đất đai đều chưa có tính đồng bộ, làm cho việc tổ chức thực hiện thiếu nhất quán và ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của nhân dân. Do vậy Chính phủ cần có những chính sách và các định chế cụ thể hóa Luật đất đai nhằm ổn định tình hình quản lý sử dụng đất ở các khu vực đô thị hóa, đất xây dựng công trình trên địa bàn TP, đồng thời trên cơ sở đó tiến hành thanh tra giải quyết khiếu tố, xử phạt vi phạm hành chính đối với đất đai, giải quyết những vấn đề còn tồn đọng như quản lý và sử dụng đất quốc phòng... Việc đất đai hiện đang nằm trong quyền quản lý của Nhà nước là một thế mạnh, cần phải phát huy thế mạnh này. Với việc ban hành một chính sách giá đất hợp lý, Nhà nước có thể sử dụng công cụ này để tăng nguồn ngân sách cho TP, từ đó sử dụng nguồn tiền thu được này cho phát triển của TP, nhất là phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng. Kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới cho thấy đất đai là một loại hàng hóa quí và sinh lợi. Vận dụng chính sách giá cả hợp lý sẽ giải quyết không ít về vấn đề ngân sách của TP. Về cơ chế quản lý, cần có sự phối hợp và phân công rõ ràng về chức năng giữa các cơ quan như Sở Địa chính, Sở Nhà đất, Văn phòng Kiến trúc sư Trưởng, quận, huyện để giảm bớt các thủ tục hành chính phức tạp, rườm rà đồng thời tăng hiệu lực và hiệu quả quản lý việc sử dụng đất. 2. Một số biện pháp bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả Để có thể thực hiện việc sử dụng đất mang tính chất bền vững lâu dài và bảo vệ cho môi trường TP, một số các biện pháp sau đây có thể được xem xét đến:
- Nghiên cứu và nhanh chóng ban hành các văn bản pháp quy để đẩy mạnh quá trình hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Tiến hành quy hoạch chi tiết sử dụng đất. Các văn bản pháp lý phải được chuẩn bị và ban hành trước khi thực hiện việc di dời, chuyển đổi mục đích sử dụng..., tránh gây ách tắc trong sinh hoạt của dân chúng hoặc để hoang hóa đất đai... Cần phải có giải pháp cụ thể cho dân chúng sinh sống trong khu vực sẽ bị giải tỏa chẳng hạn như bố trí khu vực định cư mới, chuẩn bị huấn luyện dạy nghề cho người trong độ tuổi lao động để họ có thể tham gia làm việc tại các công trình mới trong khu vực. Các khu vực định cư mới cần thiết phải xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình phúc lợi công cộng đầy đủ và hợp lý, tránh tình trạng tạo ra một khu vực ô nhiễm mới qua việc xả chất thải bừa bãi. - Nhanh chóng nghiên cứu và ban hành chính sách giá đất nhằm khai thác nguồn lợi từ đất đai. Trong quá trình phát triển đô thị, tùy theo hướng quy hoạch mà giá trị đất đai ở một số vùng sẽ gia tăng ở các mức độ khác nhau. Nhà nước cần có các chính sách cụ thể nhằm điều tiết một phần khoản giá trị gia tăng này để đầu tư cho các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần bảo vệ, nâng cao mức sống của dân chúng. Do lợi nhuận phát sinh từ đất ở các vùng quy hoạch phát triển rất lớn, tuy nhiên để có được các lợi nhuận này cần phải chi phí một số vốn ban đầu rất cao cho việc bố trí lại dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng... Để đủ vốn chi cho các chi phí này, cần có giải pháp huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. - Cương quyết hạn chế và nhanh chóng chấm dứt việc giao đất để đầu tư xây dựng trong khi chưa có các kế hoạch cụ thể thực hiện đầu tư hạ tầng. Đây là tình trạng dễ dẫn đến việc xây dựng các khu dân cư không hoàn chỉnh, gây ra những tổn hại đến môi trường do thiếu những công trình cơ sở hạ tầng. - Cần phải đưa quy hoạch tổng mặt bằng TP và quy hoạch sử dụng đất làm một trong những cơ sở pháp lý để quyết định hình thức đầu tư cho từng khu vực cụ thể. Phương thức tổ chức đầu tư cho từng khu vực lại rất khác nhau, không nên có những chủ trương chung một cách máy móc. Do vậy, cần có những biện pháp tổ chức đầu tư, huy động vốn khác nhau cho từng khu vực cụ thể trên nguyên tắc việc đầu tư phải bảo đảm phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ với các công trình xã hội. - Việc bố trí các khu CN mới phải dựa trên quan điểm phát triển lâu dài và bền vững. Do vậy cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng các dự án phát triển, nhất là các đánh giá tác động của các dự án này đối với môi trường và xã hội, phát huy vai trò của quần chúng trong việc đánh giá các tác động này. Việc xét duyệt các dự án phát triển cần có sự tham gia đầy đủ các cơ quan ban, ngành có chức năng hoặc liên quan.