Luận văn:Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

Chia sẻ: Nguyen Lan | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

172
lượt xem 57
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn:Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH TRẦN VIẾT HUY GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THN KỲ TP. HỒ CHÍ MINH NĂM 2009
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN TRẦN VIẾT HUY
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CR – Capitalization Rate: Tỷ suất vốn hoá DEP – Depreciation: Khấu hao DPP – Discounted Payback Period: Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu EBIT – Earning Before Interest and Tax: Lợi nhuận trước thuế và lãi EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao EPS – Earning Per Share: Thu nhập trên mỗi cổ phần IRR – Internal Rate Of Return: Suất sinh lợi nội bộ NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tiền hoạt động thuần sau thuế NPV – Net Present Value: Hiện giá thuần NWC – Net Working Capital – Vốn luân chuyển OEAT – Operating Earning After Tax: Lợi nhuận hoạt động sau thuế OEBT – Operating Earning Before Tax: Lợi nhuận hoạt động trước thuế PI – Profitability Index: Chỉ số sinh lợi PP – Payback Period: Thời gian thu hồi vốn WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí sử dụng vốn bình quân CBRE – CB Richard Ellis UBND – Uỷ Ban Nhân Dân TP.HCM – Thành Phố Hồ Chí Minh SWOT – Strenght, Weakness, Opportinities and Threat – Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức TNDN – Thu Nhập Doanh Nghiệp TNCN – Thu Nhập Cá Nhân
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Thông số cơ bản về dự án ............................................................................. 22 Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến ....................................................................................... 23 Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM............................ 25 Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM................................................. 26 Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM.................................... 27 Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án........................................................................... 40 Bảng 2.7 So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác nhau .............................................................................................................................. 43 Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án................................................................. 44 Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án....................................................................... 45 Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án 2..................................... ........... 49 Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án 1 ................... 50 Bảng 2.12 Thu nhập của dự án trong 10 năm đầu đối với phương án 1 ...................... 55 Bảng 2.13 Thu nhập của dự án đối với phương án 2 ................................................... 56 Bảng 2.14 Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên NPV.............................................................................. 56 Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán căn hộ ảnh hưởng lên IRR............................................................................................ 56 Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án................................................................... 59 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN Hình 2.1 Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp...................................................................... 25 Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP........................................................... 26 Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á ........................................ 28 Hình 2.4 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực.................. 30 Hình 2.5 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm........................ 31 Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM....................................................................... 32 Hình 2.7 Nguồn cung bán lẻ hiện tại tại TP.HCM....................................................... 33 Hình 2.8 Nguồn cung bán lẻ trong tương lai tại TP.HCM........................................... 34
Hình 2.9 Lịch sử giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM ....................................... 35 Hình 2.10 Khách sạn 3-5 sao tại Tp.HCM................................................................... 36 Hình 3.1 Đồ thị dự báo dòng ngân lưu ròng của dự án................................................ 64 Hình 3.2 Đồ thị dự báo IRR của dự án......................................................................... 65 Hình 3.3 Xác định tỷ lệ chắc chắn NPV của dự án...................................................... 66 Hình 3.4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án ....................................................... 66
MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP ..........................................1 1.1 Tổng quan về thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp.................1 1.1.1 Một số khái niệm................................................................................................1 1.1.1.1 Bất động sản phức hợp ........................................................................................1 1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản ...........................................................................1 1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản ...................................................................................1 1.1.1.4 ThNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp.....2 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp .............................................................................3 1.1.3 Qui trình thNm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản .......................3 1.2 Tầm quan trọng của việc thNm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản.................5 1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thNm định tài chính ......................................................................5 1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp....................................6 1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án................................................7 1.4.1.1 Dự án mở rộng ................................................................................................7 1.4.1.2 Dự án thay thế .................................................................................................7 1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuNn sức khỏe và an toàn. ...................................................................................................................7 1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án.....................................................7 1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau .............................................................................7 1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau .........................................................................8 1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau .............................................................................8 1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thNm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức hợp 8 1.5.1 Phân tích thị trường của sản phNm .........................................................................8 1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất .................................................................................8 1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư ..........................................................9 1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau khi xây dựng xong .......................9 1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án .....................9 1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu ..............................................................................10
1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu .............................................................................10 1.5.5.3 Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu........................................................10 1.5.5.4 Đánh giá dòng tiền của dự án ........................................................................11 1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp....................................................................13 1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu .........................................................................13 1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu..................................................14 1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản ..............................................17 1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro...............................................................................17 1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro ........................................................................18 1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis......................................................18 1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis.....................................................18 1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation ............................................19 KẾT LUẬN CHƯƠNG I .....................................................................................................20 CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ..................................................................21 2.1 Sơ lược về dự án : ............................................................................................................21 2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM. .........21 2.1.2 Định hướng đầu tư dự án......................................................................................21 2.1.3 N hững thông số cơ bản ban đầu của dự án...........................................................22 2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án......................22 2. 2 N ghiên cứu thị trường và đề xuất phát triển dự án.........................................................23 2.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua và hiện tại...........23 2.2.2 Thị trường căn hộ bán tại TP.HCM......................................................................24 2.2.3 Thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM ...........................................................25 2.2.4 Thị trường trung tâm thương mại tại TP.HCM ....................................................28 2.2.5 Thị trường khách sạn 3-5 sao tại TP.HCM...........................................................35 2.3 Phân tích và thNm định tài chính khu phức hợp Dynamic Tân Bình .............................39 2.3.1 Phân tích SWOT của dự án .......................................................................................40 2.3.2 Đề xuất các hạng mục đầu tư ........................................................................................41 2.3.3 Phân tích tài chính và xác định kết quả đầu tư..............................................................44 2.3.3.1 N hững thông số cơ bản......................................................................................44 2.3.3.2 Tiến độ thực hiện dự án .....................................................................................44
2.3.3.3 Xác định dòng tiền của dự án ............................................................................45 2.3.3.4 Thay đổi doanh thu của dự án ( R)................................................................45 2.3.3.4.1 Căn hộ bán...............................................................................................45 2.3.3.4.2 Cao ốc văn phòng....................................................................................46 2.3.3.4.3 Trung tâm thương mại.............................................................................46 2.3.3.4.4 Chỗ đậu xe...............................................................................................47 2.3.4 Thay đổi chi phí hoạt động của dự án ( O) ..................................................47 2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao ( Dep) ................................................................48 2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng ............49 2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe cho thuê .....................................................................................................................49 2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế ( OEAT) ...................................51 2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án ...................................................................51 2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (N CF).........................................52 2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án..........................................................................52 2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và chỗ đậu xe. ................................................................................................................52 2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng.........53 2.3.10 N hận xét kết quả đạt được ............................................................................53 2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án...................................................................................53 2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis).........................................................53 2.3.11.2 Phân tích tình huống (Scenario Analysis) .......................................................57 2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim) ........................................................59 2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết .......................................................................59 2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo ............................................................................62 2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng ........................................................................................63 2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo .....................................63 2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro............................................65 KẾT LUẬN CHƯƠN G II .............................................................................................66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP ....68 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới ........68
3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp .................................................................................................................69 3.3 Kiến nghị hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp .................................................................................................................74 KẾT LUẬN CHƯƠNG III ..................................................................................................76 KẾT LUẬN CHUNG ...........................................................................................................77
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thời gian từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008 thị trường bất động sản Việt N am phát triển một cách sôi động. Bằng chứng là vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực này ngày càng nhiều. Trong giai đoạn từ đầu năm 2007 đến giữa năm 2008, từ giá căn hộ chung cư, đất nền dự án đến giá thuê văn phòng trung bình tăng 100-200%. Điều này đã thu hút một lượng vốn lớn đầu tư vào lĩnh vực này. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã đổ vốn vào lĩnh vực này như là một thị trường tiềm năng mang lại nhiều lợi nhuận. Đối với các nhà đầu tư trong nước đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới. Tuy nhiên bắt đầu từ giai đoạn giữa cuối năm 2008 với việc Chính phủ thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát đã đNy giá bất động sản giảm trung bình giảm 50%-60% so với giai đoạn đỉnh điểm. Thêm vào đó khủng hoảng kinh tế bắt nguồn từ Mỹ đã lan sang khắp thế giới đã làm sụt giảm đáng kể tài sản của các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rút dần vốn khỏi Việt N am cộng với nguồn tín dụng bị thắt chặt đã làm ngưng trệ các dự án đã triển khai hoặc đã lên kế hoạch triển khai. Các dự án khả thi từ lúc chưa có khủng hoảng giờ phải xem xét lại. Từ đây cho thấy nhu cầu thNm định các dự án đầu tư bất động sản tăng cao hơn bao giờ hết đặc biệt là các dự án bất động sản phức hợp – một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện gần đây ở nước ta. Bên cạnh đó, việc thNm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thNm định tính khả thi của dự án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn của chúng nhằm giúp nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định. Để có thể thuyết phục được các nhà tài trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài chính. Tuy nhiên để có thể thNm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là một vấn đề khá phức tạp. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó cũng tiềm Nn khá nhiều rủi ro. Điều đó đòi hỏi việc thNm định các dự án bất động sản phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra quyết định. Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2008 khi chính phủ thắt chặt tiền
tệ để kiềm chế lạm phát thì giá bất động sản liên tục giảm sâu, nhiều dự án thiếu vốn đã phải tạm ngưng thực hiện. Tình trạng hiện nay là việc thNm định dự án bất động sản chỉ dừng ở phần phân tích và thNm định các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa quan tâm và dự báo được những rủi ro có thể có của dự án như rủi ro do lạm phát, giá bán sản phNm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật liệu xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước… mà dự án đầu tư bất động sản thường phải có thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư cũng là giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển một cách bền vững. 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Thông qua nghiên cứu đề tài này ta sẽ nắm được giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp, cách thức lựa chọn những hạng mục để đầu tư, lựa chọn hình thức kinh doanh sau khi xây dựng xong, cơ cấu vốn của dự án và phân tích rủi ro đặc thù của dự án bất động sản, phương thức phân tích các rủi ro và ứng dụng cho các dự án đầu tư bất động sản phức hợp trong thực tiễn tại Việt N am. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp và phân tích các yếu tố rủi ro của các dự án đầu tư bất động sản và đưa ra các giải pháp kiến nghị giảm thiểu thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư vào dự án bất động sản ở nước ta. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là những dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 5. Phương pháp nghiên cứu Trong phần nghiên cứu này có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học: 9 phương pháp thống kê nhằm đưa ra các số liệu, thống số để lập các bảng biểu cần thiết cho quá trình phân tích dự án
9 phương pháp phân tích sau khi các tính toán các chỉ tiêu cần thiết, phương pháp phân tích được áp dụng để phân tích các số liệu nhằm đưa ra các nhận định phục vụ cho công tác quyết định lựa chọn dự án 9 phương pháp so sánh: so sánh các số liệu tính toán với nhau để đưa ra các nhận định tính khả thi của dự án. 6. Kết cấu của luận văn N ội dung của đề tài gồm 3 phần chính như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về việc thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp Chương 2: ThNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp trong thực tiễn Chương 3: Đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 7. Nội dung nghiên cứu Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội dung sau: - Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dòng tiền của dự án và phương pháp xây dựng giá bán, chi phí xây dựng, lựa chọn tỷ suất chiết khấu tài chính cho các cơ cấu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng. - Tóm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa điểm và vốn đầu tư, sơ lược về thị trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu về cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và khách sạn 3-5 sao tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới, đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của dự án, kế hoạch bán trước. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao mô hình thNm định dự án đầu tư bất động sản trong thực tế. - Phân tích rủi ro của dự án: phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung: 9 Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế
nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác động nhiều nhất đến rủi ro của dự án. 9 Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi nhất cho dự án. 9 Thứ ba là phân tích mô phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết. Sau khi phân tích mô phỏng ta sẽ biết được dự án có bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong muốn.
1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP 1.1 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Bất động sản phức hợp Bất động sản phức hợp là dự án bất động sản bao gồm nhiều hơn một hạng mục trong một dự án. Các bất động sản phức hợp trên thế giới thường bao gồm căn hộ ở kết hợp với trung tâm thương mại, khách sạn, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê. Mục đích của phát triển bất động sản phức hợp là tận dụng tối đa thuận lợi của vị trí bất động sản mang lại. N goài ra, việc phát triển bất động sản phức hợp giúp phân bố dân số hợp lý hơn cho một đô thị, mang đến những tiện ích tốt nhất cho người dân. 1.1.1.2 Dự án kinh doanh bất động sản Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. 1.1.1.3 Dự án đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản. Trong thực tế có các loại dự án đầu tư như sau: - Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; - Dự án căn hộ cho thuê; - Dự án trung tâm thương mại; - Dự án khách sạn, nhà hàng; - Dự án về dịch vụ nhà ở;
2 - Dự án hạ tầng khu công nghiệp; - Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên; Do đó dự án đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng ở giai đoạn tạo ra bất động sản cho thị trường. Đây là một trong những khâu quan trọng nhất của thị trường bất động sản vì sẽ tạo ra hàng hoá mới cho thị trường bất động sản. Đây là khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản khác so với các hoạt động mua bán lại bất động sản. So với hoạt động mua bán bất động sản thì nhà đầu tư chỉ cần xác định được giá mua vô, chi phí liên quan đến bất động sản như thuế chuyển mục đích sử dụng, chi phí môi giới, lãi vay, chi phí cơ hội, thuế chuyển nhượng… và lợi nhuận kỳ vọng là có thể xác định được giá bán. Đối với hoạt động đầu tư nhà đầu tư sẽ đi từ khâu đầu tiên là chọn khu đất, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công để tạo ra bất động sản. Sau khi xây dựng xong bất động sản nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh bất động sản đã tạo ra như bán tất cả hay khai thác kinh doanh. Theo số liệu thống kê của các tổ chức quản lý bất động sản trên thế giới thì mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ bán kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn chiếm phổ biến nhất. Đây được xem là mô hình thích hợp nhất cho mọi hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản. Từ mô hình này nhà đầu tư sẽ phải chọn lọc lại những hạng mục nào phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả hoặc phát triển tất cả các hạng mục nhằm mục đích phân tán rủi ro. 1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp ThNm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thNm định hiệu quả tài chính của dự án kể từ khi tiến hành mua đất, thiết kế, thi công đến sau khi hoàn tất việc kinh doanh dự án. Việc thNm định này có thể được thực hiện cho từng phương án kinh doanh khác nhau phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư. N hà đầu tư sẽ chọn lựa phương án kinh doanh trong số những phương án sau: ¾ Bán lại tất cả dự án sau khi xây dựng xong
3 ¾ Bán một số hạng mục và kinh doanh một số hạng mục ¾ Kinh doanh tất cả các hạng mục. Việc thNm định tài chính cũng sẽ đề xuất cho các nhà đầu tư đâu là phương án kinh doanh phù hợp nhất đối với mục tiêu của công ty mình. 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản phức hợp và thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp Đặc điểm của bất động sản phức hợp ¾ N hiều hạng mục kinh doanh trong cùng một dự án ¾ Thông qua thNm định tính khả thi mới quyết định được cần đầu tư vào hạng mục nào ¾ Các hạng mục thường có đặc điểm hoạt động khác nhau. Đối với dự án mà tất cả các hạng mục được bán hết thì thời gian của dự án là từ khi bắt đầu xây dựng đến sau khi bán xong. Đối với hạng mục kinh doanh thì thời gian đầu tư của dự án kéo dài từ 50 đến 70 năm. ¾ Hạng mục này sẽ làm gia tăng giá trị cho các hạng mục khác Đặc điểm của thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp Từ những đặc điểm của bất động sản phức hợp như trên do đó công việc thNm định tài chính các dự án bất động sản phức hợp là xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án bất động sản có xem xét đến việc lựa chọn các hạng mục phức hợp để đầu tư. Bên cạnh đó dự án bất động sản phức hợp sẽ có nhiều hạng mục có phương án hoạt động khác nhau cho nên phải xác định phương án kinh doanh phù hợp sau khi đã đầu tư xây dựng cho từng hạng mục này. 1.1.3 Qui trình thẩm định một dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản Để phát triển một dự án đầu tư bất động sản nhà đầu tư sẽ phải tiến hành rất nhiều bước thNm định để đi đến quyết định chọn lựa dự án đầu tư, bao gồm:
4 Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bất động sản thường bao gồm: ¾ Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây dựng nhà tái định cư… ¾ Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết định về sản phNm của mình ¾ Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu tư sẽ tự kinh doanh. Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh giá xem sản phNm đầu tư sẽ hướng đến là đối tượng nào, hiện nay trong khu vực dự án có bao nhiêu dự án tương đồng, mức giá bán của sản phNm như thế nào so với dự án mình dự định thực hiện. Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho dự án dự định sẽ đầu tư. Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thNm định này các nhà đầu tư sẽ thNm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng, công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệ xây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô…việc thNm định công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công trình. Thẩm định về kinh tế – xã hội ¾ Dự án sẽ đóng góp cho xã hội như thế nào như tạo ra quỹ nhà ở cho xã hội như thế nào ¾ Số lượng việc làm được tạo ra cho người lao động. ¾ N ghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước
5 ¾ Các chỉ tiêu khác như: góp phần phát triển chung của nền kinh tế, thoả mãn nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, góp phần nâng cao mức sống cho người dân. Thẩm định về môi trường sinh thái: việc thNm định chỉ tiêu này cần được thực hiện cho cả giai đoạn xây dựng và sau khi đưa sản phNm vào sử dụng. ¾ Giai đoạn xây dựng thường diễn ra trong thời gian dài và việc xây dựng ảnh hưởng rất lớn đến khu vực xung quanh như tiếng ồn, bụi, nước thải. ThNm định chỉ tiêu này nhằm mục đích giúp nhà đầu tư có các biện pháp giảm thiểu những tác động này đến môi trường. ¾ Giai đoạn đưa sản phNm vào sử dụng sẽ phải thNm định những tác động như sau: mức độ ô nhiễm do nước thải gây ra, tiếng ồn do cư dân của dự án gây ra. ThNm định chỉ tiêu này nhà đầu tư cần xây dựng hệ thống nước thải đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân trong dự án, xây dựng lối đi riêng Thẩm định về tài chính: là xác định dự án có hiệu quả hay không về mặt tài chính thông qua việc tính các chỉ số tài chính. Việc thNm định này đa phần sẽ quyết định có lựa chọn đầu tư dự án hay không. 1.2 Tầm quan trọng của việc thẩm định tài chính một dự án đầu tư bất động sản. ThNm định tài chính của một dự án là một trong các khâu thNm định chính để đi đến quyết định lựa chọn dự án đầu tư. Việc thNm định tài chính của các dự án bất động sản trong thực tế thường diễn ra thường xuyên như trước khi tiến hành mua đất, sau khi thiết kế ý tưởng, sau khi thiết kế cơ sở và trước khi triển khai dự án. Trong các bước thNm định dự án thì thNm định tài chính là khâu thNm định quan trọng nhất đối với một dự án đầu tư bất động sản. Một dự án được đánh giá là khả thi khi tỷ suất sinh lợi mang lại lớn hơn hoặc bằng tỷ suất lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư hoặc suất chiết khấu thị trường. Thêm vào đó dự án phải có thời gian thu hồi vốn ngắn và có xác suất sinh lợi như mong đợi là cao nhất. 1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính
6 ¾ Tiêu chuNn hiện giá thuần (N PV) Hiện giá thuần (N PV) của một dự án là giá trị của dòng tiền của dòng tiền dự kiến trong tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu N PV=Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai – Đầu tư ban đầu ¾ Tiêu chuNn tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) Tỷ suất sinh lời nội bộ của một dự án là lãi suất chiết khấu mà tại đó N PV của dự án bằng 0. ¾ Tiêu chuNn chỉ số sinh lợi (PI) Chỉ số sinh lợi (PI) được định nghĩa như là giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án đầu tư so với đầu tư ban đầu PV PI = I ¾ Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn (PP) Thời gian thu hồi vốn của dự án là khoảng thời gian thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu của dự án ¾ Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP) Tiêu chuNn PP khiếm khiết là bỏ qua tính chất giá trị tiền tệ theo thời gian và tiêu chuNn DPP sẽ khắc phục điểm yếu này. Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chiết khấu – DPP là khoảng thời gian cần thiết để tổng hiện giá tất cả thu nhập trong tương lai của dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư ban đầu bỏ ra. Việc tính toán các chỉ tiêu trên không quá phức tạp vì có sự hỗ trợ của máy vi tính như hiện nay. Tuy nhiên, để xây dựng được những con số phục vụ cho việc tính ra các chỉ tiêu này cần sự am hiểu về đặc thù của ngành nghề cũng như xây dựng được nguồn số liệu đầu vào chính xác và có độ tin cậy cao. Trong thNm định tài chính của dự án bất động sản thì các yếu tố đóng vai trò rất quan trọng như: tiến độ thực hiện dự án dự kiến, chi phí xây dựng, giá bán sản phNm, chi phí chiết khấu, chi phí hoạt động, tốc độ tăng giá bán và cho thuê...Xác định chính xác các yếu tố này sẽ giúp cho kết quả tài chính của dự án có độ tin cậy cao. 1.4 Phân loại các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp
7 1.4.1 Dựa trên tính chất mở rộng hay thay thế của dự án Các dự án có nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên tất cả các dự án có thể xếp thành nhóm: dự án mở rộng, dự án thay thế, dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý. 1.4.1.1 Dự án mở rộng Công ty Keppel Land đầu tư cao ốc văn phòng Sài Gòn Center ở 65 Lê Lợi – Quận 1 nhận thấy nhu cầu cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại gia tăng đáng kể cho nên công ty quyết định đầu tư mở rộng thêm cao ốc thứ hai kế bên cạnh. 1.4.1.2 Dự án thay thế Thời gian gần đây các khu chợ truyền thống như chợ Tân Bình, Bà Chiểu, Văn Thánh… đã trở nên quá cũ kỹ không an toàn cho công việc kinh doanh cũng như không phản ánh được bộ mặt phát triển của thành phố . Do đó chủ trương của thành phố là kêu gọi các nhà đầu tư đầu tư xây dựng mới các khu chợ này khang trang hơn nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm ngày càng cao của cư dân. Thành phố sẽ ưu tiên dành một phần đất trong khu chợ cho chủ đầu tư xây dựng các hạng mục kinh doanh nhằm thu hồi vốn đầu tư đã bỏ ra xây dựng lại các chợ này. Không giống như các ngành nghề khác là phải đầu tư liên tục để tìm kiếm sản phNm mới thay thế các sản phNm đã trở nên lỗi thời. Thông thường các dự án thương mại lớn trong ngành bất động sản có thời gian hoạt động khá lâu ( từ 50 đến 70 năm ) với số vốn đầu tư từ chục triệu lên đến hàng trăm triệu USD do đó đã triển khai rồi thì không có cơ hội để đầu tư thay thế. 1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn. Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho các thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao ốc. Khi phân tích tốt nhất là nên được xem như các dự án phụ thuộc. 1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án 1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau