Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ cho người nghèo hay chỉ là một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó khăn. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.
- i -
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu
biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh
tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn
Ngô Minh Triết
- ii -
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du. Thầy đã hướng dẫn tận tình và luôn
động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn cùng
nhóm là Phương, Huynh, Phước, Điệt vì sự chia sẻ và động viên của các bạn. Ngoài ra, tôi
cũng nhận được nhiều hỗ trợ từ anh Tùng, Hiền và những người bạn cùng lớp. Cuối cùng,
cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cũng như các thầy cô đã hướng dẫn tôi
trong hai năm học vừa qua.
- iii -
BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT
Bất động sản
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
Chủ sở hữu
National Housing Fund
Quỹ nhà ở quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh
The United Nations Human Settlements Programme
Tổ chức về định cư con người thế giới UN-HABITAT
United Nations Development Programme
Chương trình phát triển Liên hiệp quốc
Value Added Tax
Giá trị gia tăng
Chi phí vốn bình quân trọng số
World Trade Organization
Tổ chức thương mại thế giới
- iv -
TÓM TẮT
Đầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách chuyển đổi căn hộ thương mại
sang cho thuê nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng và tăng cung cho thị trường nhà cho
thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu. Có hai câu hỏi được đặt ra: (1) Ai có thể thuê những căn
hộ được chuyển từ căn hộ thương mại sang cho thuê? (2) Ai được, ai mất khi chính sách
được thực thi? Để trả lời hai câu hỏi trên, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu
của kinh tế học với một dự án cụ thể ở Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM).
Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu để nhà đầu tư chấp nhận tham gia thị trường căn hộ cho thuê là 126 ngàn đồng/m2/tháng khi không có trợ cấp và 52 ngàn
đồng khi có trợ cấp của nhà nước. Khả năng chi trả cho nhà ở của hộ gia đình ở TP.HCM
ứng với 5 mức thu nhập là từ 1,1 triệu đến 7,1 triệu đồng/tháng. Với diện tích căn hộ tối thiểu là 45m2, giá thuê phù hợp với người dân là từ 24 ngàn đến 158 ngàn đồng/m2/tháng.
Ngay cả khi có trợ cấp thì chỉ có các hộ gia đình ở hai nhóm thu nhập cao nhất mới có khả
năng trả giá thuê nhà. Điều này cho thấy, những người có thu nhập trung bình và thấp sẽ
không được hưởng lợi từ chính sách này.
Trong các đối tượng liên quan, nhà nước phải trợ cấp tiền sử dụng đất và cấp tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách với giá trị là 9,2 triệu đồng/m2(trợ cấp trong thời gian xây dựng là 4,8 triệu và 4,4 triệu đồng/m2 trong thời gian cho thuê). Chủ đầu tư dự án cũng được
hưởng lợi từ chính sách. Hiện tại, chủ đầu tư đang phải chấp nhận chịu lỗ để giảm giá bán
căn hộ nhưng khi chính sách được thực thi, nhờ trợ cấp của nhà nước mà họ có thể giảm
giá trong khi vẫn đảm bảo suất sinh lợi mong muốn. Tóm lại, chính sách trợ cấp để chuyển
căn hộ thương mại sang cho thuê có thể không hiệu quả và chỉ phục vụ cho người giàu.
Mục tiêu hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp chưa đạt được.
Từ kết quả trên, nghiên cứu đưa ra ba khuyến nghị. Thứ nhất, chính sách cần được đánh
giá thêm trước khi áp dụng. Nhà nước có thể lựa chọn để thị trường tự điều chỉnh và các
doanh nghiệp phải giảm giá nhà để phù hợp hơn với thu nhập của người dân. Thứ hai, do
chi phí đất và lãi vay tác động lớn đến giá bán căn hộ, nhà nước cần giảm hai chi phí này
để giảm giá nhà đang quá cao hiện nay. Cuối cùng, nhà nước nên phát triển thị trường nhà
cho thuê với nhiều mức diện tích để phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng của cả những
người thu nhập trung bình và thấp.
- v -
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................... ii
BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT....................................................................................... iii
TÓM TẮT ........................................................................................................................... iv
MỤC LỤC ........................................................................................................................... v
DANH MỤC BẢNG......................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................................... ix
DANH MỤC PHỤ LỤC ..................................................................................................... x
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ................................................................................................ 1
1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu............................................................... 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 1
1.3 Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................................... 2
1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 2
1.4.1 Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.4.2 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.5 Cấu trúc luận văn ......................................................................................................... 2
CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 4
2.1 Khung phân tích cung – cầu ........................................................................................ 4
2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí................................................................................. 5
2.2.1 Chi phí của dự án ................................................................................................ 5
2.2.2 Thời gian cho thuê .............................................................................................. 6
2.2.3 Suất chiết khấu .................................................................................................... 6
2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) ........................................................................................ 7
2.4 Tính giá cầu (giá thuê của người dân) ......................................................................... 8
- vi -
CHƯƠNG 3. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ .............. 10
3.1 Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê .............................................................................. 10
3.1.1 Sở hữu nhà ........................................................................................................ 10
3.1.2 Thuê nhà ........................................................................................................... 10
3.2 Nhà cho thuê .............................................................................................................. 11
3.2.1 Khái niệm về nhà thuê ...................................................................................... 11
3.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của nhà cho thuê ....................................................... 11
3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê ................................................................................. 12
3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê trên thế giới ........................................... 13
3.3 Thị trường nhà ở Việt Nam ........................................................................................ 14
3.3.1 Khái quát sự phát triển thị trường nhà ở Việt Nam .......................................... 15
3.3.2 Nhà ở tại TP.HCM ............................................................................................ 16
3.3.3 Nhà cho thuê ở TP.HCM .................................................................................. 17
CHƯƠNG 4. XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU – TRƯỜNG HỢP
DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM ................................................................... 20
4.1 Giới thiệu dự án ......................................................................................................... 20
4.2 Kết quả tính toán ........................................................................................................ 20
4.2.1 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước ............................................ 20
4.2.2 Giá thuê khi nhà nước can thiệp ....................................................................... 22
4.3 Phân tích rủi ro ........................................................................................................... 24
4.3.1 Biến dự báo và biến rủi ro ................................................................................ 25
4.3.2 Phân tích mô phỏng Monte Carlo với Crystal Ball .......................................... 27
CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN ................... 28
5.1 Tổng quan về TP.HCM – dân cư – nhà ở - thu nhập ................................................. 28
5.1.1 Dân cư ............................................................................................................... 29
- vii -
5.1.2 Thu nhập của người dân ................................................................................... 29
5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân của người dân ở tại TP.HCM ....................... 30
5.2.1 Thu nhập của người dân và mức chi tiêu cho nhà ở ......................................... 30
5.2.2 Diện tích căn hộ ................................................................................................ 31
5.2.3 Khả năng chi trả tính theo một m2 diện tích ..................................................... 31
CHƯƠNG 6. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – KIẾN NGHỊ .............................................. 33
6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá cầu) ............................................... 33
6.2 Tính giá trị trợ cấp của nhà nước ............................................................................... 34
6.2.1 Phương pháp tính .............................................................................................. 34
6.2.2 Trợ cấp trong thời gian xây dựng ..................................................................... 34
6.2.3 Trợ cấp trong quá trình cho thuê....................................................................... 34
6.2.4 Tổng giá trị trợ cấp ........................................................................................... 35
6.3 Kết luận ...................................................................................................................... 35
6.4 Đề xuất ....................................................................................................................... 36
6.5 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu sau này ............................................. 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 38
PHỤ LỤC........................................................................................................................... 41
- viii -
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu và thuê nhà ở các quốc gia và đô thị ......................................... 11
Bảng 4-1 Giá bán của dự án (giá danh nghĩa 2009) ........................................................ 21
Bảng 4-2 Chi phí vốn của dự án ..................................................................................... 21
Bảng 4-3 Giá 1m2 căn hộ ............................................................................................... 22
Bảng 4-4 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước .......................................... 22
Bảng 4-5 Chi phí vốn của dự án ..................................................................................... 23
Bảng 4-6 Giá bán căn hộ ................................................................................................ 24
Bảng 4-7 Mức giá thuê khi được nhà nước hỗ trợ ......................................................... 24
Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng ......................................................... 25
Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay ......................................................................... 25
Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê ..................................................... 26
Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất ....................................................................... 26
Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH) .................................. 26
Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với công suất cho thuê .................................................... 27
Bảng 4-14 Dạng phân phối của biến mô phỏng ............................................................. 27
Bảng 4-15 Kết quả mô phỏng giá thuê tối thiểu ............................................................. 27
Bảng 5-1 Thu nhập bình quân một nhân khẩu một tháng .............................................. 30
Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập .......................................... 31
Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập theo diện tích căn hộ ......... 32
Bảng 6-1 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian xây dựng ................................... 34
Bảng 6-2 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian cho thuê .................................... 34
Bảng 6-3 Giá trị trợ cấp của nhà nước ............................................................................ 35
- ix -
DANH MỤC HÌNH
Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê ........................................................................ 5
Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM .............................................................. 17
Hình 3-2 Tỷ lệ người thuê nhà phân theo nhóm thu nhập............................................... 19
Hình 5-1 Dân số TP.HCM............................................................................................... 29
Hình 6-1 Đồ thị cung cầu theo diện tích căn hộ .............................................................. 33
- x -
DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Sơ đồ tính giá cho thuê ................................................................................... 41
Phụ lục 2. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản ................................................................ 42
Phụ lục 3. Biểu đồ giá thuê căn hộ .................................................................................. 42
Phụ lục 4. Giá thuê theo m2 ............................................................................................ 43
Phụ lục 5. Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng .......................................... 43
Phụ lục 6. Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) ................................ 44
Phụ lục 7. Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) ........................................... 45
Phụ lục 8. Chi phí đầu tư (VAT) .................................................................................... 46
Phụ lục 9. Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế ....................................... 46
Phụ lục 10. Giá đất và giá thuê đất khi được hỗ trợ ........................................................ 47
Phụ lục 11. Giá trị trợ cấp của nhà nước ......................................................................... 47
Phụ lục 12. Thu nhập bình quân chia theo nhóm thu nhập ............................................. 47
Phụ lục 13. Chênh lệch thu nhập giữa nhóm 5 và nhóm 1 .............................................. 48
Phụ lục 14. Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà ở bình quân đầu người ...................................... 48
Phụ lục 15. Kết quả chạy mô phỏng khi nhà nước can thiệp. ......................................... 49
Phụ lục 16. Kết quả chạy mô phỏng khi không có can thiệp .......................................... 49
- 1 -
CHƯƠNG 1.
GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu
Sau giai đoạn bùng nổ vào cuối năm 2006 khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất
động sản rơi vào tình trạng suy giảm, thậm chí là “đóng băng” từ 2010 đến nay. Các dự án
thiếu vốn không thể hoàn tất, người dân không nhận được nhà, nợ xấu của ngân hàng cũng
tăng cao (Bộ Xây dựng, 2013 trích trong Q.Nguyễn, 2013). Ngày 07 tháng 01 năm 2013,
Chính phủ đã có Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó
khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu mà trong đó, một
trọng tâm là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hai giải pháp cơ bản đã được
đưa ra. Giải pháp thứ nhất là bơm nguồn tiền lãi suất thấp vào thị trường, tạo cú hích giúp
thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn về vốn. Cụ thể là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho
vay bất động sản để hỗ trợ cả phía cung (doanh nghiệp vay để hoàn thành dự án) và phía
cầu (người dân vay để mua, thuê nhà) (Xuân Tuyến, 2013). Giải pháp thứ hai là tập trung vào thị trường nhà ở giá rẻ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 cho người thu nhập thấp mua hoặc thuê (Bộ Xây Dựng, 2013; Chính phủ, 2013).
Triển khai cụ thể các chính sách được nêu trong Nghị quyết 02, đầu tháng 4 năm 2013, Bộ
Xây dựng đã đề xuất chính sách thí điểm chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê.
Chính sách này vừa nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng vừa tăng cung cho thị trường nhà
cho thuê vốn chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay (Batdongsan.com, 2013). Tuy nhiên,
một số người am hiểu cho rằng chính sách này khó khả thi. Giáo sư Đặng Hùng Võ dự
đoán chính sách này khó đi vào thực tế do thời gian thu hồi vốn dài, không hấp dẫn nhà
đầu tư (Ngọc Mai, 2013). Ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cũng
cho rằng nếu không có chính sách gì đặc biệt, các căn hộ chuyển đổi này sẽ không thể cạnh
tranh về giá với những phòng cho thuê diện tích nhỏ hiện nay (Đình Dũng, 2013).
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Với bối cảnh trên, nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ
cho người nghèo hay chỉ một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó
khăn.
- 2 -
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Từ bối cảnh trên, nghiên cứu đặt ra hai câu hỏi.
Thứ nhất, ai có thể thuê những căn hộ được chuyển từ các dự án nhà ở thương mại sang
cho thuê?
Thứ hai, ai được ai mất nếu chính sách này được ban hành và thực thi?
1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
1.4.1 Địa điểm nghiên cứu
Vì giới hạn về nguồn lực và khả năng tiếp cận với các số liệu, nghiên cứu chỉ tập trung cho
địa bàn TP.HCM, đô thị dẫn đầu Việt Nam về sự phát triển của thị trường nhà ở cũng như
số lượng người lao động.
1.4.2 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu đánh giá trường hợp chuyển đổi hoàn toàn một dự án từ căn hộ để bán sang
cho thuê với giả định dự án chưa được bán cho người dân. Dự án được chọn để xác định
giá cho thuê (giá cung) là dự án chung cư thuộc địa bàn quận 2, TP.HCM với quy mô gần
400 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 400 tỷ đồng. Dự án được khởi công năm 2010 nhưng
hiện chưa hoàn thành vì thiếu vốn. Giá bán công bố năm 2010 từ 13,8 đến 15,8 triệu đồng/m2, giá hiện tại từ 13,5 đến 14,8 triệu/m2 (bao gồm VAT). Giá giảm do thị trường
chung gặp khó khăn, chủ đầu tư buộc phải giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để bán. Mức giá này phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 02/NQ-CP (thấp hơn 15 triệu đồng/m2 ).
1.5 Cấu trúc luận văn
Luận văn gồm sáu chương. Chương thứ nhất giới thiệu bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu
nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tượng nghiên cứu.
Chương hai trình bày chi tiết về phương pháp nghiên cứu, trong đó nêu rõ khung phân tích,
các nguồn số liệu được sử dụng.
Chương ba có ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức của sở hữu nhà hay đi
thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị trường nhà cho thuê
trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để thị trường phát triển và đáp ứng nhu cầu
- 3 -
của người thu nhập thấp ở các đô thị. Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê ở Việt
Nam và TP.HCM.
Chương bốn tính toán mức giá thuê tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu để đảm bảo lợi nhuận
khi chung cư thương mại được chuyển sang cho thuê. Giá thuê được tính toán trong hai
trường hợp, có và không có chính sách can thiệp của nhà nước để làm cơ cho các phân tích
tiếp theo.
Chương năm xác định mức giá tối đa người dân có thể chi trả đối với căn hộ cho thuê. Khả
năng chi trả được tính dựa vào mức thu nhập bình quân của người dân TP.HCM và dữ liệu
về hộ gia đình.
Chương sáu trình bày những kết quả mà nghiên cứu đã phát hiện. Bằng cách so sánh giá
cung và giá cầu trước và sau khi can thiệp, nghiên cứu xác định nhóm đối tượng nào được
hưởng lợi từ chính sách. Giá trị trợ cấp đối với dự án cũng được trình bày ở chương này.
Phần cuối chương trình bày các hạn chế của nghiên cứu cũng như hướng nghiên cứu tiếp
theo.
- 4 -
CHƯƠNG 2.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu đánh giá chính sách thí điểm chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê trong
trường hợp dự án cụ thể. Nếu chính sách được thực thi cho trường hợp dự án trong nghiên
cứu Với chi phí đầu tư thực tế của dự án, giả định toàn bộ các căn hộ không để bán mà
chuyển sang cho thuê thì giá cho thuê liệu có phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp
không? Nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu của kinh tế học để đánh giá chính
sách thí điểm chuyển dự án căn hộ thương mại trên thị trường thành các căn hộ cho thuê.
Dựa trên so sánh giá cung, giá cầu, nghiên cứu chỉ ra những đối tượng (theo từng mức thu
nhập) có khả năng thuê những căn hộ này. Giá tối thiểu mà bên cung yêu cầu được xác
định dựa trên số liệu của một dự án thực tế ở Quận 2, TP.HCM. Giá tối đa mà bên cầu có
thể chi trả được tính dựa vào thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn TP.HCM. Tiếp
theo, nghiên cứu tính toán giá trị trợ cấp của nhà nước, giá cho thuê của doanh nghiệp và
giá thuê của người dân trong trường hợp có và không có chính sách để chỉ ra ai được, ai
mất khi chính sách được thực thi.
2.1 Khung phân tích cung – cầu
Nhằm mục tiêu đánh giá tính khả thi của chính sách chuyển nhà ở thương mại sang cho
thuê, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung – cầu của kinh tế học. Giá thị trường là
phần giao giữa giá cung và giá cầu. So sánh giá cung và giá cầu cho biết ai là người có thể
tham gia vào thị trường nhà thuê cũng như người hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ này
(Pindyck và Rubinfeld, 2000), chi tiết xem Hình 2-1.
Ban đầu, đường cung là đường (S). Khi nhà nước can thiệp bằng hỗ trợ về tín dụng, đất…
đường cung sẽ dịch chuyển về bên phải tạo đường cung (S’).
Giá cầu, mức giá mà người tiêu dùng có thể chi trả, được xác định dựa trên thu nhập của
người lao động. Có 5 đường cầu ứng với 5 nhóm thu nhập (mỗi nhóm chiếm 20% dân số).
Đường (D5) nằm ngoài cùng ứng với nhóm thu nhập cao nhất (nhóm 5). Đường (D1) nằm
trong cùng ứng với nhóm thu nhập thấp nhất (nhóm 1). Cộng các đường cầu từ (D1) đến
(D5) theo phương ngang ta được đường cầu tổng hợp (D).
- 5 -
Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê
Khi không có sự can thiệp của nhà nước, thị trường đạt trạng thái cân bằng tại điểm 0 với
mức giá P0 và khối lượng Q0. Giả định khi đó chỉ một số hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập
cao mới có thể thuê được nhà. Sau khi nhà nước can thiệp, thị trường đạt cân bằng ở điểm
0’ với mức giá P’ thấp hơn P0 và khối lượng Q’ lớn hơn Q0. Khi giá giảm, nhiều người tiếp
cận được với thị trường hơn, trong đó có những người ở mức thu nhập thấp hơn. So sánh
giá cung và giá cầu của các nhóm thu nhập sẽ cho thấy đối tượng nào có khả năng tiếp cận
và hưởng lợi từ chính sách.
2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí
Để xác định giá cho thuê mà nhà đầu tư yêu cầu, nghiên cứu sử dụng khung phân tích lợi
ích và chi phí của kiến thức thẩm định dự án cho số liệu đầu tư của một dự án thực tế trên địa bàn TP.HCM (Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002). Giá bán một m2
căn hộ được tính dựa vào chi phí đầu tư theo tiến độ và quy về thời điểm hoàn thành dự án.
Giá thuê được xác định bằng cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê dự kiến và suất
sinh lợi của dự án.
2.2.1 Chi phí của dự án
Chi phí của dự án ngoài chi phí đầu tư ban đầu còn có chi phí hoạt động trong thời gian
- 6 -
cho thuê.1 Chi phí ban đầu gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, các chi phí
liên quan đến xây dựng theo quy định, chi phí lãi vay… được lấy từ hồ sơ dự án. Các chi
phí này được điều chỉnh với tác động của lạm phát trong thời gian xây dựng, sau đó quy về
thời điểm hoàn thành dự án để xác định giá trị trong tương lai, cũng là giá bán sau khi dự
án hoàn thành.
Do hiện nay chưa có nhiều dự án đầu tư cho thuê căn hộ với quy mô lớn nên khó ước tính
các chi phí hoạt động một cách tin cậy. Để đơn giản, nghiên cứu bỏ qua chi phí này, xem
như tiền cho thuê chỉ bù đắp cho chi phí đầu tư ban đầu. Như vậy, tiền thuê tính được sẽ
thấp hơn mức yêu cầu thực tế. Giả định này giúp việc so sánh giá cung và giá cầu ở phần
sau càng có ý nghĩa, vì nếu người tiêu dùng không thể chi trả cho mức giá thuê thấp thì
càng không thể đáp ứng được giá thực tế.
2.2.2 Thời gian cho thuê
Thời gian dự án chung cư thương mại được cấp phép là 50 năm, nhưng đối với dự án cho
thuê, thời gian hoạt động phải thấp hơn do (1) chất lượng nhà sẽ xuống cấp nhanh hơn vì
người thuê sẽ ít giữ gìn căn hộ hơn; (2) chung cư càng cũ, chi phí sửa chữa, bảo trì càng
tăng trong khi giá cho thuê lại giảm. Thời gian cho thuê quá dài sẽ không mang lại lợi ích
cho nhà đầu tư. Nghiên cứu chọn thời gian cho thuê là 30 năm, đủ dài để khai thác mà
không cần phải bỏ ra quá nhiều chi phí để sửa chữa.
2.2.3 Suất chiết khấu
Suất chiết khấu của dự án là WACC (chi phí vốn bình quân trọng số của dự án). Dự án có
hai nguồn huy động vốn là vốn chủ sở hữu và vốn vay.
Nguồn: Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002.
Trong đó:
- WACC: suất chiết khấu của dự án, chi phí vốn bình quân trọng số (%)
1 Chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí bảo trì, sửa chữa, chi phí quản lý chung cư, chi phí quản lý hoạt động cho thuê, chi phí quảng cáo…
- 7 -
- Re: chi phí vốn chủ sở hữu (%)
- RD: chi phí vốn vay (%)
- VE: Vốn chủ sở hữu
- VD: Vốn vay
Chi phí vốn chủ sở hữu thể hiện suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tư đối với dự án. Nghiên
cứu sử dụng chi phí vốn là suất sinh lợi yêu cầu chung của ngành BĐS. Chi phí vốn chủ sở
hữu được tính toán gián tiếp dựa vào thị trường Mỹ theo công thức:
Re = E(re)US + RPc + RPE
Trong đó:
- E(re)US: chi phí vốn kỳ vọng của công ty hoạt động trong ngành BĐS ở Mỹ.
- RPc: Mức bù rủi ro quốc gia
- RPE: Mức bù rủi ro ngoại hối.
2.3 Tính giá cung (giá cho thuê)
Bỏ qua chi phí hoạt động, giá cho thuê được tính bằng cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê.2 Một số thông tin dùng để tính giá cho thuê (thời gian cho thuê của dự án,
công suất cho thuê phòng…) được chọn theo hướng có lợi nhất cho dự án để giá thuê là
thấp nhất. Sơ đồ tính giá thuê được trình bày trong phụ lục 1.
Giá bán 1 m2 xây dựng: giá bán của cả dự án là tổng chi phí đầu tư được quy về thời điểm
hoàn thành với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án. Giá này được phân đều cho tổng
diện tích xây dựng (gồm tầng hầm, khu thương mại và khu căn hộ) để tính giá bán cho 1 m2 xây dựng. Mặc dù chi phí xây dựng cho các khu khác nhau, nhưng để đơn giản, nghiên
cứu xem như là bằng nhau.
Giá bán 1 m2 căn hộ (diện tích sử dụng): Trong xây dựng căn hộ chung cư, ngoài diện
tích sử dụng thực tế để bán, công trình phải dành ra một phần diện tích cho không gian
chung như hành lang, cầu thang… Tỷ lệ giữa diện tích sử dụng và diện tích xây dựng khu vực căn hộ thương mại là 81,2% (Công ty Tư vấn, 2009). Giá bán cho một m2 xây dựng
2 Thay vì bán nhà với giá thành và nhận tiền một lần, dự án cho thuê và nhận tiền hàng kỳ. Tiền thuê sẽ bằng giá bán cộng với lãi suất chủ đầu tư yêu cầu.
- 8 -
được chia cho hệ số diện tích sử dụng để thu được giá bán cho 1 m2 căn hộ.
Giá cho thuê: Để tính giá cho thuê, nghiên cứu xem như căn hộ được bán với giá ở trên
nhưng thu tiền trong nhiều kỳ. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, giá thuê sẽ được điều chỉnh
tối đa 7% mỗi năm. Giá thuê tính bằng cách chiết khấu giá bán căn hộ với thời gian cho thuê, suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án.3 Công thức tính giá cho thuê:
Trong đó:
- T: giá thuê hàng năm (triệu đồng)
- V0: giá bán căn hộ (triệu đồng)
- i: suất sinh lợi của dự án (%)
- r: tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%)
- n: thời gian cho thuê (năm)
Ngoài ra, vì công suất cho thuê sẽ không thể đạt 100%, nên giá cho thuê phải được điều
chỉnh với hệ số công suất cho thuê. Giá cho thuê được tính trong hai trường hợp có và
không có sự hỗ trợ của nhà nước. Nghiên cứu cũng sử dụng phân tích độ nhạy để tính toán
giá thuê trong các trường hợp giả định khác nhau về chi phí đất, lãi vay, thời gian cho thuê,
chi phí xây dựng…
2.4 Tính giá cầu (giá thuê của người dân)
Số tiền người dân có thể chi trả cho nhà ở hàng tháng được tính dựa trên mức thu nhập
trung bình của hộ dân nhân với tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở. Đây cũng là giá thuê đối với căn hộ. Ứng với các mức diện tích căn hộ, giá thuê cho mỗi m2 được xác định để so sánh
với mức giá cung ở phần trước.
Tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở theo mức thu nhập: Theo số liệu ở Mỹ, người dân chi tiêu
khoảng 30% thu nhập cho nhà ở (Khadduri & Burnett, 2003). Các nhà hoạch định chính
sách cũng dùng tỷ lệ này để xem xét việc trợ cấp cho người dân. Nghiên cứu sử dụng tỷ lệ
30% thu nhập để tính toán mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập.
3 Giá trị hiện tại của dòng tiền thuê với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án sẽ bằng với giá bán.
- 9 -
Chương 2 đã trình bày khung phân tích của nghiên cứu. Thứ nhất là dùng khung phân tích
lợi ích – chi phí để tính giá cho thuê cần thiết của chủ dự án dựa vào chi phí đầu tư. Sau đó
sử dụng khung phân tích cung – cầu để xác định nhóm thu nhập nào có thể trả mức giá chủ
đầu tư yêu cầu. Các chương tiếp theo sẽ trình bày kết quả chi tiết dựa trên khung phân tích
này.
- 10 -
CHƯƠNG 3.
KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ
Chương này trình bày khái quát về thị trường nhà ở, trong đó chú trọng nhà cho thuê dành
cho người thu nhập thấp ở đô thị, gồm ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức sở
hữu nhà và đi thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị
trường nhà cho thuê trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để nhà cho thuê đáp ứng
nhu cầu của người thu nhập thấp ở các đô thị. Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê
ở Việt Nam và TP.HCM.
3.1 Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê
Các đô thị ngày càng phát triển, dân cư tập trung ngày càng đông khiến nhu cầu về nhà ở
càng trở nên bức thiết. Do giá nhà luôn rất cao nên sở hữu một ngôi nhà là không dễ dàng
đối với đa số người lao động. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ các nước nhìn chung
thường có hai giải pháp là hỗ trợ người dân sở hữu nhà hoặc thuê nhà.
3.1.1 Sở hữu nhà
Sở hữu nhà được cả người dân và chính phủ yêu thích hơn. Với người dân, sở hữu nhà là
khoản đầu tư an toàn, mang lại cảm giác ổn định và tự hào cho chủ nhân. Chính phủ
thường khuyến khích sở hữu nhà vì cho rằng điều này thúc đẩy sự phát triển kinh tế cũng
như tăng cường sự ổn định về chính trị và xã hội. Biện pháp thường được sử dụng là đẩy
mạnh phát triển các khu dân cư mới ở đô thị, đầu tư cơ ở hạ tầng như đường giao thông,
điện, nước và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà (UN-HABITAT, 2005).
3.1.2 Thuê nhà
Trong suy nghĩ của nhiều người, nhà thuê thường gắn liền với điều kiện sống kém với
những căn phòng chật chội, không vệ sinh, kém an toàn. Nhà thuê cũng kém ổn định khi
chủ nhà có thể dễ dàng ngừng cho thuê. Dù vậy, nhà thuê luôn là một bộ phận quan trọng
của nhà ở đô thị. Nó cung cấp chỗ ở cho cả người giàu và người nghèo. Nhà thuê là bước
đệm cho những người chưa đủ khả năng sở hữu nhà, cần chỗ ở tạm thời trong thời gian
dành dụm hoặc những người không muốn sở hữu nhà do quan ngại về chính sách.
Với tốc độ gia tăng của dân số đô thị, nhất là dân nhập cư, tỉ lệ người ở nhà thuê tại các đô
- 11 -
thị ngày càng tăng nhanh. Nước phát triển thường có tỉ lệ người thuê nhà trung bình cao
hơn nước đang phát triển, tuy nhiên tỷ lệ thuê nhà ở các đô thị lớn lại không chênh lệch
nhiều giữa hai nhóm nước (xem Bảng 3-1). Nhìn chung, gần một nửa dân số đô thị trên thế
giới ở nhà thuê. Điều này cho thấy, xu hướng thuê nhà là tất yếu và ngày càng tăng theo sự
phát triển của các quốc gia, thể hiện rõ nhất ở các đô thị lớn. Quan niệm coi trọng hình
thức sở hữu nhà của chính phủ và người dân cần được đánh giá lại.
Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu và thuê nhà ở các quốc gia và đô thị
Đức
40
60
Berlin
11
89
Hà Lan
53
47
Rotterdam
26
49
Mỹ
66
34
New York
45
55
Anh
69
31
London
58
41
Colombia
54
31
Bogota
46
43
Brazil
74
25
Sao Paulo
70
20
Nam Phi
77
22
Johannesburg
55
42
Chi Lê
73
20
Santiago
73
21
Bolivia
60
18
La Paz
55
23
Thái Lan
87
13
Bangkok
54
41
Mê xi cô
81
11
Mexico City
76
16
Nguồn: UN-HABITTA, 2003.4
3.2 Nhà cho thuê
3.2.1 Khái niệm về nhà thuê
Nhà cho thuê là những căn nhà riêng lẻ, dãy nhà hay căn hộ chung cư được cho thuê thay
vì để ở. Nhà cho thuê có thể do tư nhân hoặc nhà nước xây dựng và quản lý, có thể được
chính phủ trợ cấp hoặc không (UN-HABITAT, 2005).
3.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của nhà cho thuê
Thị trường nhà cho thuê đã phát triển mạnh ở hầu hết các nước trên thế giới và trở thành
một xu hướng không thể thay đổi ở các đô thị. Một trong những lý do chính người dân đi
4 Số liệu trong bảng có thể cộng lại không đủ 100% do còn các hình thức sở hữu khác như ở cùng cha mẹ…
- 12 -
thuê nhà là vì chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà. Ngoài ra, thuê nhà còn có nhiều
ưu điểm như tính cơ động cao, có nhiều lựa chọn về mức giá, cung cấp chỗ ở tạm thời với
chi phí thấp và cho phép người dân dành dụm được nhiều hơn.
So với việc sở hữu, người đi thuê nhà dễ dàng di chuyển hơn khi tìm được chỗ ở mới thuận
tiện cho công việc, hay có điều kiện giáo dục, y tế, an ninh… tốt hơn. Điều này đặc biệt có
ý nghĩa đối với người nghèo. Tái định cư cho người nghèo ở vị trí không thuận lợi có thể
cản trở khả năng tiếp cận việc làm, khiến tỷ lệ thất nghiệp cao hơn (UN HABITAT, 2004).
Trong khi chủ sở hữu nhà luôn bị ràng buộc bởi những chi phí cố định thì người đi thuê có
được sự linh hoạt về tài chính khi được lựa chọn nhà với nhiều mức giá khác nhau. Người
thuê có thể dễ dàng điều chỉnh mức chi tiêu cho nhà ở để tăng chi tiêu cho các mục đích
khác như y tế, giáo dục… khi cần thiết. Khi khó khăn, người thuê nhà có thể tìm chỗ ở với
mức giá thấp hơn và người lại, tìm chỗ ở tốt hơn khi thu nhập tăng.
Việc sở hữu nhà là không dễ dàng ngay cả đối với lao động có chuyên môn do giá nhà
thường rất cao ở các đô thị. Đối với phần đông những người trẻ, nhà thuê đáp ứng nhu cầu
chỗ ở trước mắt và là bước đệm để tích luỹ thu nhập trước khi sở hữu được nhà. Nhà thuê
cũng mang lại cơ hội tích luỹ tiền cho các mục đích khác như gửi tiền về quê cho gia đình,
đầu tư cho việc học hành, y tế… (Cohen, Wardrip, & Williams, 2010).
Mặc dù nhà cho thuê có nhiều ưu điểm đối với người dân, nhưng với nhà đầu tư, nó cần
vốn đầu tư lớn trong khi thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, nhà nước cần hỗ trợ để thị
trường phát triển và tạo ra các sản phẩm phù hợp với phần lớn người dân.
3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê
Nhà cho thuê có thể được cung cấp chính thức hoặc phi chính thức. Nguồn cung chính
thức do tư nhân hoặc nhà nước xây dựng dựng hay mua lại để cho thuê. Chúng thường
nằm ở những khu đất có sở hữu hợp pháp, có chất lượng nhà và các dịch vụ khác như điện,
nước… tương đối tốt. Ngược lại, nhà cho thuê không chính thức do người dân tự xây dựng
ở những khu đất tự chiếm đóng hay khu ổ chuột, có chất lượng kém hơn. Ở các nước đang
phát triển, nhà cho thuê phi chính có thể giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của mọi tầng lớp
lao động, kể cả những người nghèo nhất. Tuy nhiên, nó cũng mang lại nhiều thách thức
như chất lượng nhà thấp, điều kiện sống không đảm bảo. Việc can thiệp của nhà nước đối
với thị trường nhà cho thuê phi chính thức cần cẩn trọng để đảm bảo gia tăng chất lượng
- 13 -
nhưng vẫn không ảnh hưởng đến khả năng thuê của người nghèo (O’Neill, 2008).
3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê trên thế giới
Để giải quyết nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao ở các đô thị, chính phủ các nước đã có
nhiều chính sách khác nhau. Đối với phía cung, khó khăn của thị trường là đòi hỏi mức đầu
tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn lâu. Nhà nước có thể tạo nguồn cung bằng cách trực
tiếp xây dựng rồi cho người dân thuê hoặc hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích khối
tư nhân tham gia. Kinh nghiệm các nước cho thấy khu vực tư nhân có vai trò quan trọng để
giúp gia tăng nguồn cung nhà. Tuy nhiên, sự can thiệp sâu của nhà nước khi quy định về
giá trần hay diện tích sẽ tạo ra những cản trở nhất định (UN-HABITAT, 2005).
Về phía cầu, với mỗi nhóm đối tượng thuê nhà khác nhau, nhà nước cần có những phân
khúc nhà với diện tích, mức độ tiện nghi cũng như phương thức hỗ trợ phù hợp. Các chính
sách hỗ trợ phía cầu như hỗ trợ giá thuê tuy có thể giúp người nghèo tiếp cận được nhà ở
nhưng đòi hỏi chi phí lớn và phức tạp trong quản lý, dễ nảy sinh tiêu cực (Trần Thị Thái
Hà, 2012).
Về phía nhà nước, chính sách khuyến khích người dân sở hữu nhà bằng cách hỗ trợ lãi
suất, giảm thuế thu nhập có thể tác động xấu đến thị trường nhà cho thuê và làm gia tăng
khoảng cách giàu nghèo ở đô thị. Ngược lại, xây dựng hệ thống luật pháp chặt chẽ rõ ràng
về quyền sở hữu nhà, quyền của người thuê nhà và người cho thuê… sẽ tạo điều kiện để thị
trường phát triển (Nations và Settlements, 2003).
3.2.4.1 Chính sách nhà cho thuê ở Mỹ
Ở Mỹ, hơn 50% người nghèo thuê nhà để ở và hơn 13 triệu hộ gia đình có khó khăn về nhà
ở. Chi phí thuê nhà chiếm 35,6% ngân sách hộ gia đình. Để hỗ trợ người dân, chính phủ
cung cấp phiếu trả tiền thuê nhà cho các hộ thu nhập thấp, giúp họ đủ khả năng thuê những
ngôi nhà đảm bảo chất lượng tối thiểu. Người nghèo sẽ nhận được khoản chênh lệch giữa
giá thuê nhà tiêu chuẩn và 30% thu nhập của mình. Chính phủ cũng có các chương trình hỗ
trợ cho các đối tượng khác như người khuyết tật, người già… Để khuyến khích nhà đầu tư,
chính phủ giảm thuế đối với hoạt động đầu tư đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo nhà cho
thuê với giá thấp… Tính từ năm 1950, các chương trình này đã cung cấp nhà ở cho hơn 4,3
triệu hộ gia đình (Khadduri & Burnett, 2003).
- 14 -
3.2.4.2 Chính sách nhà cho thuê ở Châu Âu
Ở châu Âu, ba chính sách lớn về nhà ở là sở hữu nhà, nhà ở xã hội và trợ cấp tiền thuê.
Tuy nhiên, tỷ trọng nhà cho thuê giảm xuống thấp do chính phủ khuyến khích người dân
sở hữu nhà và chính sách kiểm soát giá thuê (Trần Thị Thái Hà, 2012).
Ở Ba Lan, người thuê nhà được chia ra ba nhóm là nhóm thu nhập trung bình, thấp và rất
thấp. Hệ thống nhà cho thuê sẽ được xây dựng phù hợp với từng nhóm. Người có thu nhập
trung bình có khả năng trả tiền thuê nhà cũng như các chi phí sử dụng căn hộ, tiền quỹ sửa
chữa nhà và tín dụng xây dựng nhà ở. Những căn hộ cho thuê sẽ được Nhà nước xây dựng
và người thuê sẽ thành lập hợp tác xã để quản lý khu nhà. Nhóm người có thu nhập thấp
không thể trả tiền thuê sẽ được ở trong các căn hộ chung cư ít tiện nghi hơn và được hỗ trợ
tiền thuê. Nhóm người có thu nhập rất thấp, người vô gia cư được cấp căn hộ chung cư,
chỗ ở tại các cơ sở bảo trợ xã hội hoặc nhà trọ. Ngoài ra, chính phủ cũng hoàn thiện luật về
quyền sở hữu nhà ở và luật về hợp tác xã nhà ở giúp đảm bảo quyền lợi của người đi thuê.
Chính sách nhà ở do Chính phủ Ba Lan thực hiện đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của
người dân, làm gia tăng số lượng nhà cho thuê và xây dựng được mạng lưới Hiệp hội xây
dựng nhà ở công cộng (Haloe, 1993 trích trong Nguyễn Anh Khoa, 2008).
3.2.4.3 Chính sách nhà cho thuê ở Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, chính sách phát triển nhà cho thuê đã được quan tâm từ những năm 1960.
Các chung cư với quy mô lớn được xây dựng để cho thuê. Ban đầu, chỉ các tập đoàn xây
dựng của nhà nước tham gia. Đến những năm 70, chính phủ ban hành luật xúc tiến xây
dựng nhà ở, huy động cả khối tư nhân vào hoạt động cung cấp nhà cho thuê, giúp số lượng
nhà cho thuê đạt mức 2 triệu căn. Quỹ nhà ở quốc gia (NHF) tài trợ cho các dự án nhà cho
thuê. Có năm loại nhà cho thuê chia theo thời gian từ 5 đến 50 năm và thuê vĩnh viễn.
Chính phủ khuyến khích các công ty tư nhân tham gia bằng cách cho vay và ưu đãi thuế.
Tuy nhiên, quỹ nhà quá nhỏ và thiên về người thu nhập cao nên không thể cải thiện điều
kiện nhà ở cho người thu nhập thấp (Trần Thị Thái Hà, 2012).
3.3 Thị trường nhà ở Việt Nam
Tương tự các nước khác trên thế giới, nhà ở tại Việt Nam cũng phát triển theo hai hình
thức là sở hữu nhà và đi thuê nhà. Tuy nhiên, thị trường nghiêng hẳn về phía nhà để bán
- 15 -
trong khi nhà cho thuê chưa được sự quan tâm của nhà nước và doanh nghiệp.
3.3.1 Khái quát sự phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
Tại Việt Nam, từ những năm 1990 đến nay thị trường nhà ở đã có những bước phát triển
nhanh chóng mặc dù vẫn còn nhiều khiếm khuyết. Có thể khái quát lịch sử thị trường nhà ở
Việt Nam qua hai giai đoạn (Đinh Văn Ân, 2011).
Giai đoạn những năm 1990: Các giao dịch thị trường là nhỏ lẻ, mang tính tự phát ở phân
khúc nhà ở có sẵn và đất thổ cư. Nguyên nhân là do nhà nước chưa thừa nhận thị trường
đất đai, nên các giao dịch phải hoạt động phi chính thức. Đến năm 1993, Luật Đất đai ra
đời cho phép giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng, quyền sử dụng đất được coi là
hàng hoá, có thể chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… Điều này đã tạo điều kiện cho thị
trường nhà ở hình thành và phát triển. Tuy nhiên sự phát triển quá nhanh đã kéo theo cơn
sốt đất vào năm 1993 – 1995. Khi đó, giá đất bị đẩy lên cao không do nhu cầu tăng nhanh
mà do đầu cơ chờ giá tăng và tâm lý sợ tiền mất giá.
Từ năm 2000 đến nay: Đầu những năm 2000, Nhà nước ban hành nhiều văn bản luật như
Luật Nhà ở, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006... tạo hành
lang pháp lý cho thị trường nhà ở. Nhờ đó, thị trường tập trung hơn với vai trò quan trọng
của các chủ đầu tư, các công ty xây dựng. Cùng với sự gia tăng nguồn vốn FDI đổ vào Việt
Nam, thị trường đã gia tăng về quy mô và số lượng dự án. Năm 2008, có khoảng 148.000
tỷ đồng chảy vào thị trường nhà ở, trong đó vốn FDI chiếm tỷ lệ trên 50% (Đinh Văn Ân,
2011). Ngân hàng có vai trò quan trọng khi vừa cung cấp vốn tín dụng cho cả hai phía
cung và cầu, vừa trực tiếp tham gia vào thị trường thông qua các công ty con. Tỷ trọng tín
dụng cho BĐS trong thời gian này dao động từ 9,1 đến 14,6% tổng tín dụng, mức tăng
trưởng có năm đạt 40% (Đỗ Thị Kim Hảo, 2012).
Sau hơn 20 năm phát triển, có thể thấy hiện tượng bong bóng BĐS đã hình thành, thể hiện
qua sự cách biệt quá lớn giữa mặt bằng giá nhà đất và thu nhập của 80% người dân. Tốc độ
tăng giá nhà đất cao gấp 3 lần tốc độ tăng GDP bình quân trên đầu người (Đỗ Thị Kim
Hảo, 2012).
- 16 -
“Giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với
thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. Đồng thời, giá nhà ở Việt Nam lớn hơn gấp 5
lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với
thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái lan là 6,3 lần,
Singapore là 5,2 lần.”
Hộp 3-1 Giá nhà so với thu nhập
Nguồn: (Ủy ban Kinh tế Quốc Hội, 2013)
3.3.2 Nhà ở tại TP.HCM
Sự gia tăng dân số, nhất là dân nhập cư, thể hiện sức hút của TP.HCM đối với người lao
động. Đây là một thuận lợi to lớn của TP.HCM trong việc phát triển kinh tế, xã hội nhưng
đồng thời cũng gây sức ép lên hệ thống cơ sở hạ tầng, trong đó vấn đề nhà ở. Diện tích nhà
ở chật chội gây ảnh hưởng đến sức khoẻ cũng như tinh thần của người dân. Ngoài ra nó còn hạn
chế hoạt động sản xuất, kinh doanh để tăng thu nhập (Baharoglu, 2002 trích trong UNDP, 2010).
Mặc dù đã có nhiều dự án nhà ở được triển khai, các đô thị mới được hình thành nhưng
nhà ở cho người dân, nhất là người thu nhập thấp vẫn chưa được đáp ứng. Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở TP.HCM là 15,9 m2/người (Sở Xây dựng TP.HCM, 2013), thấp hơn mức trung bình cả nước là 19,2 m2/người (Bộ Xây dựng, 2010). Hơn 30% dân số TP.HCM có diện tích nhà ở bình quân thấp hơn 7m2, được xem là có nhu cầu cấp thiết về nhà ở. Số
người này chia đều cho các nhóm thu nhập từ nhóm 1 (nhóm thu nhập thấp nhất) đến nhóm
4 (nhóm thu nhập cao thứ nhì). Với người nhập cư, diện tích nhà ở bình quân là 8,4 m2/người, 61% hộ có diện tích nhà bình quân đầu người nhỏ hơn 7m2 và 30% người phải sống ở diện tích chật hẹp dưới 4m2 (UNDP, 2010). Điều này gợi ý rằng việc mở rộng chỗ ở
là khó khăn cho phần lớn người dân, đặc biệt là người nhập cư.
Giá nhà ở Việt Nam nói chung và nhất là ở các đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM
luôn tăng cao hơn tốc độ tăng của thu nhập (Ủy ban Kinh tế Quốc hội, 2013). Kết quả là
việc sở hữu nhà ở chính thức trở nên vượt quá khả năng của người dân, đặc biệt là những
người thu nhập trung bình và thấp. Người dân buộc phải chọn nhà ở phi chính thức dẫn
đến số lượng nhà xây dựng không phép ngày càng tăng, nhất là ở các vùng ven. Điều này
gây khó khăn cho công tác quản lý, quy hoạch cũng như rủi ro cho chính người dân (Trần
Thanh Bình, 2007; Xuân Long & Lâm Hoài, 2013).
- 17 -
3.3.3 Nhà cho thuê ở TP.HCM
Khi việc sở hữu nhà chính thức vượt quá khả năng, tất yếu người dân sẽ tìm đến những
giải pháp khác, như thuê nhà để ở. Điều này giải thích tại sao thị trường nhà cho thuê vẫn
phát triển ở TP.HCM dù chưa được nhà nước quan tâm. So với các nước khác trên thế giới,
tỷ lệ nhà thuê ở nước ta thấp hơn nhiều lần (Việt Nam là 6% trong khi Thái Lan là 13%,
Nam Phi là 22%, Anh và Mỹ là trên 30%). TP.HCM tuy có tỷ lệ nhà thuê đạt 26% nhưng
vẫn thấp hơn các đô thị khác như New York (55%), London (41%) và Bangkok (41%)… (UN HABITAT, 2004; UNDP, 2010).5
Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM
10,4%
2,1%
Sở hữu nhà
Thuê
Mượn
26,3%
Khác
61,2%
Nguồn: (UNDP, 2010)
Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM
Mặc dù khẳng định phát triển nhà cho thuê là một trong những giải pháp hữu hiệu để giải
quyết nhu cầu nhà ở cũng như lành mạnh hoá thị trường bất động sản, nhà nước vẫn rất
chậm trễ trong việc ban hành các văn bản pháp lý cho thị trường này. Năm 2005, Bộ Xây
dựng trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị phê duyệt đề tài nghiên cứu về “nhà ở cho thuê”.
Đến tháng 11 năm 2011, Bộ Xây dựng lại đề nghị chuyển đề tài này thành nghiên cứu
Nghị định về “phát triển và quản lý nhà ở cho thuê” vì tầm quan trọng của nó. Theo thông
tin từ Bộ Xây dựng, đến nay Nghị định này vẫn chưa hoàn thành.
5 Xem Bảng 3-1
- 18 -
3.3.3.1 Các hình thức nhà thuê
Thị trường nhà cho thuê ở TP.HCM có nhiều phân khúc, đáp ứng nhu cầu từ người giàu
đến người nghèo.
Căn hộ dịch vụ hướng đến nhóm khách hàng là các chuyên gia trong và ngoài nước với
thu nhập cao. Tính đến quý 2 năm 2012, tại TP.HCM có 61 dự án cung cấp 320 căn hộ
dịch vụ, tỷ lệ phòng trống trung bình là 16%. Diện tích căn hộ dịch vụ phổ biến từ 60 đến 100 m2, giá thuê từ 25 đến 50 triệu đồng/tháng (CBRE, 2012). Ngoài ra, để phục vụ đối
tượng thu nhập cao, thị trường còn có nhà phố hay căn hộ chung cư được mua và cho thuê
lại. Hai loại hình trên đều có quy mô nhỏ, đòi hỏi vốn ít, phù hợp với nhà đầu tư cá nhân.
Lợi nhuận chủ yếu không đến từ tiền thuê (thường thấp hơn so với lãi suất ngân hàng) mà
chủ đầu tư thường kỳ vọng giá trị nhà căn hộ, sẽ tăng trong tương lai.
Phòng cho thuê là hình thức phổ biến đối với phân khúc bình dân. Phòng cho thuê do
người dân đầu tư, kém tiện nghi hơn các loại trên. Phòng cho thuê có thể là dãy nhà cấp
bốn dùng chung nhà vệ sinh hoặc các phòng trọ khép kín trong khu nhà cao 3-4 tầng, có
thể nằm ngay trong khuôn viên nhà của chủ hoặc ở riêng bên ngoài. Phòng cho thuê có quy
mô nhỏ, đòi hỏi vốn đầu tư thấp. Diện tích phòng nhỏ phù hợp với nhu cầu và thu nhập
người lao động. Giá thuê dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu, tuỳ vào chất lượng, diện
tích và vị trí.
Chung cư mini là hình thức cao cấp hơn phòng trọ, do tư nhân đầu tư. Chung cư cao từ 7-
8 tầng đến 15 tầng, có thang máy và các vật dụng đầy đủ, toa lét trong phòng. Diện tích phổ biến là 20 – 30 m2. Chung cư mini không có công viên, diện tích sinh hoạt chung như
căn hộ chung cư nên không cần nhiều vốn nhưng giá thuê cao (trên 100 ngàn/m2/tháng), vì
vậy các chủ phòng trọ thường đầu tư nâng cấp lên chung cư mini (Anh Đức, 2012).
Căn hộ cho thuê dài hạn thu tiền trước một lần là một hình thức cho thuê linh động giúp
chủ đầu tư thu hồi vốn sớm hơn. Diện tích căn hộ không bị bó buộc theo Luật Nhà ở nên có thể điều chỉnh xuống 30 - 40 m2 để phù hợp với thu nhập của người thuê. Quyền thuê
cũng có thể chuyển nhượng. Một số dự án đang hoạt động là Bee Home, với mức giá 144
triệu đồng cho 6 năm, 257 triệu đồng cho 10 năm hay dự án Twin Tower với giá 240 triệu
cho 15 năm (Thanh Uyên, 2012).
Căn hộ chung cư cho thuê thứ cấp do chủ nhà cho thuê lại. Theo số liệu lấy từ trang web
- 19 -
sieuthichungcu.info,6 với mẫu 133 căn hộ đang chào thuê ở TP.HCM vào tháng 4 năm 2013, giá cho thuê từ 4,5 đến 10 triệu đồng/tháng hay từ 69 đến 167 ngàn đồng/m2/tháng.7
3.3.3.2 Đối tượng thuê
Ở TP.HCM, khoảng 26% hộ gia đình đi thuê nhà để ở. Hình thức thuê nhà tồn tại trong
trong tất cả các nhóm thu nhập. Tuy nhiên có thể nói đa số nhà cho thuê phục vụ cho dân nhập cư.8 Trong khi chỉ 7,6% gia đình có hộ khẩu đi thuê nhà thì với dân nhập cư là hơn
90%. Số người trung bình trong mỗi hộ dân nhập cư là 1,8 người/hộ, thấp hơn mức trung
bình là 3,1 người/hộ. Đại đa số dân nhập cư là người tham gia lao động. Tỷ lệ trong độ tuổi
15-39 là 72%, tỷ lệ người phụ thuộc là 0,3 (UNDP, 2010).
Hình 3-2 Tỷ lệ người thuê nhà phân theo nhóm thu nhập
15%
24%
Nhóm thu nhập 1
19%
Nhóm thu nhập 2
Nhóm thu nhập 3
Nhóm thu nhập 4
Nhóm thu nhập 5
28%
28%
Nguồn: (UNDP, 2010)
Chương 3 đã trình bày tổng quát về thị trường nhà ở cũng như nhà cho thuê ở thế giới và
TP.HCM. Ngày càng nhiều người thuê nhà để ở, nhất là ở các đô thị. Phát triển nhà cho
thuê là cần thiết cho thị trường nhà ở TP.HCM cũng như tại các đô thị Việt Nam. Tuy
nhiên, để người dân thu nhập trung bình, thấp có thể thuê nhà, kinh nghiệm các nước cho
thấy nhà nước phải có biện pháp can thiệp phù hợp.
6 Trang cung cấp thông tin thị trường nhà đất thuộc công ty Cổ phần bất động sản Info Việt Nam 7 Xem phụ lục 3, 4. 8 Người chưa có hộ khẩu KT1, KT2 nhưng sinh sống và làm việc tại TP.HCM (không tính sinh viên)
- 20 -
CHƯƠNG 4.
XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU
– TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM
Chương này tập trung phân tích thị trường nhà cho thuê từ phía cung nhằm xác định mức
giá cho thuê tối thiểu đối với nhà đầu tư. Nghiên cứu sẽ dựa trên một dự án thực tế thuộc
phân khúc bình dân ở TP.HCM để phân tích.
4.1 Giới thiệu dự án
Nghiên cứu sử dụng số liệu của một dự án chung cư thương mại tại quận 2, TP.HCM có giá bán thấp hơn 15 triệu/m2, phù hợp điều kiện của nhà nước để chuyển sang cho thuê. Số liệu dựa trên báo cáo đánh giá dự án của công ty tư vấn lập năm 2009.9
Dự án khởi công đầu năm 2010, dự kiến đưa vào sử dụng vào năm giữa năm 2011 nhưng
bị trễ tiến độ do thiếu vốn. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án đã cơ bản hoàn thành vào
đầu năm 2013 nhưng còn sửa chữa một số chi tiết phụ. Để đơn giản, nghiên cứu xem như
dự án đã hoàn thành đầu năm 2013.
Dự án nằm ở khu vực giao thông thuận lợi, diện tích đất hơn 7.000 m2, tổng diện tích xây dựng gần 49.000 m2 gồm 3.000 m2 sàn thương mại, gần 400 căn hộ với tổng diện tích 35.000 m2 và 5.000 m2 hầm cho thuê. Tổng mức đầu tư trên 400 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu chiếm 30%, còn lại vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm và huy động từ khách hàng. 10
4.2 Kết quả tính toán
4.2.1 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước
4.2.1.1 Chi phí đầu tư
Dự án có tổng chi phí đầu tư theo giá thực là 410,5 tỷ đồng. Do thời gian thi công kéo dài 2
năm, chi phí đầu tư được phân bổ lại dựa trên giả định tổng chi phí thực không đổi. Chi phí
này được điều chỉnh theo lạm phát và quy về năm 2013 để xác định giá bán của dự án.
9 Do cần bảo mật thông tin nên nghiên cứu không nêu cụ thể tên dự án. 10 Chi tiết xem phụ lục 6
- 21 -
Bảng 4-1 Giá bán của dự án (giá danh nghĩa 2009) (đơn vị tính triệu đồng) 11
Chi phí đầu tư dự kiến (giá thực)
120.408
199.835
90.275
120.408
194.030
32.956
63.124
Chi phí đầu tư điều chỉnh theo tiến độ (giá thực) Chỉ số lạm phát (%) 12
6,9
9,2
18,6
9,2
Chỉ số giá
1
1,07
1,17
1,38
120.408
207.418
38.471
87.393
Tổng chi phí đầu tư Giá trị dự án quy đổi về năm 2013 13
Nguồn: tác giả tính toán từ báo cáo dự án và tiến độ thi công thực tế
Chi phí vốn WACC của dự án được tính dựa vào chi phí vốn chủ sở hữu, lãi vay và tỷ
trọng vốn vay trên vốn chủ sở hữu. Theo Lê Anh Tuấn (2012), chi phí vốn chủ sở hữu
trong ngành xây dựng là 20,7%. Với cơ cấu vốn tương tự nên nghiên cứu sử dụng con số
này cho dự án của mình. Kết quả WACC của dự án là 14,61%.
Tỷ lệ vốn Chủ sở hữu
30%
20,70%
Chi phí vốn chủ sở hữu Tỷ lệ vốn vay 14
70%
Chi phí vốn vay
12%
Chi phí vốn của dự án WACC
14,61%
Bảng 4-2 Chi phí vốn của dự án
4.2.1.2 Giá thành 1m2 căn hộ
Chi phí đầu tư cho dự án quy về thời điểm hoàn thành dự án (đầu năm 2013) là 670,7 tỷ đồng cho 48.906 m2 diện tích xây dựng. Giá bán trung bình cho 1 m2 xây dựng là 13,7 triệu đồng/m2. Với tỷ lệ diện tích sử dụng trên diện tích xây dựng ở căn hộ chung cư là 81,2%,15 giá bán cho 1 m2 căn hộ là 16,9 triệu đồng/m2. Giá bán tăng so với dự kiến ban
đầu do trễ tiến độ gần 2 năm. Theo chủ đầu tư, giá bán hiện tại của dự án từ 13,5 đến 14,8
11 Xem phụ lục 9 12 Số liệu chỉ số giá hàng tiêu dùng lấy từ báo cáo cục thống kê hàng năm. 13 Giá chưa bao gồm VAT 14 Tỷ lệ vốn vay tối đa theo quy định chính sách thí điểm nhà cho thuê 15 Xem phụ lục 5
- 22 -
triệu đồng/m2. Giá này thấp hơn mức 16,9 triệu đồng/m2 do chủ đầu tư buộc phải giảm giá
bằng cách giảm lợi nhuận.
Tổng mức đầu tư (giá danh nghĩa)
670.704
48.906
Tổng diện tích xây dựng Giá 1 m2 xây dựng
13,71
Tỷ lệ diện tích sử dụng của khu căn hộ
81,2%
Giá 1 m2 căn hộ
16,89
Bảng 4-3 Giá 1m2 căn hộ (đơn vị tính triệu đồng)
4.2.1.3 Giá thuê 1m2 căn hộ
Đối với căn hộ thương mại, sau khi dự án hoàn thành, nhà đầu tư sẽ bán với giá 16,9 triệu đồng/m2. Khi chuyển sang cho thuê, căn hộ xem như được bán và thu tiền trong nhiều kỳ, với mức thu tăng đều 7% mỗi năm.16 Lấy thời gian cho thuê 30 năm, lãi suất vay 12%, chi phí vốn chủ đầu tư là 20,7% thì giá thuê là 1,5 triệu đồng/m2/năm hay 123 ngàn đồng/m2/tháng (với công suất thuê 100%). Nếu công suất cho thuê phòng chỉ đạt 90% thì giá thuê sẽ tăng thành 136 đồng/m2/tháng.
Bảng 4-4 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước
Thời gian cho thuê (năm)
30
Suất chiết khấu WACC
14,61%
7%
1,47
Công suất cho thuê dự kiến
90%
4.2.2 Giá thuê khi nhà nước can thiệp
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, khi dự án chuyển sang cho thuê, chủ đầu tư sẽ được hưởng
các ưu đãi về lãi suất cho vay và chi phí sử dụng đất.
4.2.2.1 Chi phí đất:
16 Mức tăng giá lấy theo đề xuất của Bộ Xây dựng về nhà cho thuê.
- 23 -
Chi phí đất là chi phí quan trọng đối với các dự án BĐS, bao gồm tiền mua đất của dân,
tiền đền bù, giải toả, tái định cư (chi cho chủ đất) và tiền cho quyền sử dụng đất nộp cho
nhà nước. Khi được hỗ trợ, dự án không phải trả tiền cho quyền sử dụng đất một lần nữa
mà sẽ thuê đất và trả tiền thuê hàng năm (nếu đã nộp thì được khấu trừ). Các chi phí đền
bù, giải toả, mua đất… dự án vẫn phải trả cho người dân nhưng sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất (Bộ tài chính, 2011).17
Do không đủ số liệu để tính chi phí mua đất, đền bù, giải toả… nghiên cứu tạm xem số tiền trả cho người dân bằng giá đất nhà nước công bố là 3,3 triệu đồng/m2. Tổng chi phí đất của
dự án là 23,509 tỷ đồng và được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm. Theo tính toán, tiền
mua đất sẽ thanh toán được tiền thuê đất trong vòng 33 năm, xấp xỉ với thời gian cho thuê của dự án. Dự án xem như không phải trả tiền thuê đất nữa.18
4.2.2.2 Lãi suất cho vay
Sau khi chuyển sang cho thuê, dự án sẽ được hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi là 6%
(Chính phủ, 2013). Do lãi vay giảm, WACC của dự án được tính lại là 10,41%.
Tỷ lệ vốn Chủ sở hữu
30%
20,70%
Chi phí vốn chủ sở hữu Tỷ lệ vốn vay 19
70%
Chi phí vốn vay
6%
Chi phí vốn của dự án WACC
10,41%
Bảng 4-5 Chi phí vốn của dự án
4.2.2.3 Giá thành 1 m2 căn hộ khi được hỗ trợ
Tính toán tương tự, tổng chi phí đầu tư theo giá thực là 329,5 tỷ đồng (giảm 81 tỷ chi phí
đất). Sau khi điều chỉnh lạm phát, giá trị dự án quy về năm 2013 là 481,1 tỷ đồng, giảm 189,5 tỷ đồng (28%) so với ban đầu. Giá bán một m2 căn hộ còn 12,1 triệu đồng, giảm 4,8
triệu đồng. Nguyên nhân là chi phí đất giảm và WACC của dự án giảm từ 14,61% xuống
10,41%.
17 Giá trị được khẩu trừ tính theo quy định thường thấp hơn giá trị thực tế dự án chi trả cho người dân 18 Xem phụ lục 10 19 Tỷ lệ vốn vay tối đa theo quy định chính sách thí điểm nhà cho thuê
- 24 -
Bảng 4-6 Giá bán căn hộ (đơn vị tính triệu đồng)
Chi phí đầu tư dự kiến (giá thực)
39.405
199.835
90.275
329.515
Chi phí đầu tư theo tiến độ (giá thực)
39.405 194.030
32.956
63.124
329.515
Chỉ số giá
1
1,07
1,17
1,38
Tổng chi phí đầu tư
39.405 207.418
38.471
87.393 372.688
Tổng diện tích xây dựng (m2)
48.906
Giá bán/diện tích xây dựng (triệu đồng/m2)
9,84
Tỷ lệ diện tích sử dụng/xây dựng
81,2%
4.2.2.4 Giá cho thuê căn hộ khi được hỗ trợ
Tính tương tự, sau khi được nhà nước hỗ trợ về đất và lãi vay, giá cho thuê đã giảm từ 136 ngàn/m2/tháng xuống còn 63 ngàn đồng/m2/tháng.
Bảng 4-7 Mức giá thuê khi được nhà nước hỗ trợ
Thời gian cho thuê (năm)
30
Suất chiết khấu WACC
10,41%
7%
0,68
90%
4.3 Phân tích rủi ro
Phần trên xác định giá cho thuê với giả định cơ sở nhưng trong thực tế giá cho thuê có thể
thay đổi khi các biến số đầu vào thay đổi. Nghiên cứu tiếp tục phân tích theo các bước sau:
(1) lựa chọn các biến số đầu vào có ảnh hưởng quan trọng đến kết quả tính toán và khoảng
dao động của các biến này; (2) phân tích độ nhạy để xem xét tác động của từng biến đến
kết quả; (3) phân tích mô phỏng Monte-Carlo để xem xét tác động kết hợp của các biến.
20 Giá chưa bao gồm VAT
- 25 -
4.3.1 Biến dự báo và biến rủi ro
Biến dự báo là giá cho thuê. Biến rủi ro là các biến ảnh hưởng đến giá thuê như thời gian
cho thuê, công suất cho thuê phòng, suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tư, lãi vay, chi phí
xây dựng…
4.3.1.1 Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng là biến số dễ thay đổi, phụ thuộc trình độ quản lý, lương nhân công, chi
phí vật tư. Mức biến động của chi phí xây dựng ước tính trong giới hạn 20%. Kết quả cho
thấy, chi phí xây dựng tác động lớn đến giá thuê. Mỗi khi chi phí xây dựng thay đổi 1%,
giá thuê cũng thay đổi đồng biến khoảng 1%.
Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Không can thiệp
109
123
136
150
164
Giá thuê
Can thiệp
50
56
63
69
75
4.3.1.2 Lãi vay Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Không can thiệp
136
173
230
Giá thuê
Can thiệp
63
83
Do tỷ lệ vốn vay lớn trong tổng mức đầu tư, lãi vay có ảnh hưởng quan trọng đến giá cho
thuê. Khi không can thiệp, lãi vay thay đổi từ 12% đến 19% (lấy theo lãi suất cho vay từ
năm 2009 đến nay) làm giá thuê tăng từ 136 ngàn đồng lên 230 ngàn đồng, tăng 69%. Khi
can thiệp, lãi suất cho vay ưu đãi tăng từ 6% đến 9% (lấy 50% lãi suất cho vay thương
mại) thì giá thuê tăng từ 63 ngàn đồng lên 83 ngàn đồng (tăng 37%).
4.3.1.3 Thời gian cho thuê
Thời gian cho thuê càng dài thì giá thuê yêu cầu của chủ đầu tư càng giảm, nhưng tốc độ
giảm thấp dần trong khi giá thuê sẽ giảm khi chất lượng nhà giảm và chi phí bảo trì sẽ tăng
lên. Vậy chọn thời gian thuê quá dài là kém hiệu quả. Kết quả cho thấy thời gian cho thuê
30 năm là phù hợp.
- 26 -
Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Không can thiệp
159
136
127
123
Giá thuê
Can thiệp
82
63
53
48
4.3.1.4 Giá đất
Giá đất dao động từ giá thực tế (cao gấp 450% giá công bố của nhà nước) xuống đến 0 (khi
dự án được cấp đất, hoặc mua được đất từ lâu khi giá còn rất rẻ). Khi giá đất giảm từ giá thực tế xuống giá nhà nước quy định (giảm 4,5 lần), giá thuê giảm 15 ngàn đồng/m2 (19%)
nhưng khi giá đất tiếp tục giảm, giá thuê giảm rất ít. Điều này cho thấy, việc nhà nước
giảm tiền sử dụng đất đã có tác dụng, tuy nhiên cấp đất sẽ không mang lại hiệu quả nhiều.
Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Giá thuê khi can thiệp
80
73
68
63
60
59
58
4.3.1.5 Lợi nhuận của chủ đầu tư
Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH)
Không can thiệp
13,3
13,8
14,4
14,9
15,5
16,2
16,9
Giá bán (triệu đồng/m2)
Can thiệp
9,7
10,0
10,4
10,8
11,2
11,6
12,1
Không can thiệp
34
45
58
73
90
110
136
Giá thuê (ngàn đồng/m2)
Can thiệp
12
17
22
29
38
49
63
Để thu hút đầu tư, dự án cần đạt suất sinh lợi phù hợp với yêu cầu của ngành. Tuy nhiên,
trong bối cảnh thị trường đang khó khăn, chủ đầu tư có thể cắt giảm lợi nhuận, thậm chí
phải chịu lỗ để bán được nhà nhằm giảm chi phí lãi vay. Nghiên cứu giả định suất sinh lợi
của chủ đầu tư thay đổi từ 20,7% xuống -10%. Kết quả cho thấy, để giữ giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chỉ đạt lợi nhuận 5% còn với giá bán hiện tại là 13,5 triệu đồng/m2 chủ đầu tư phải chịu lỗ 10% mỗi năm khi không được nhà nước hỗ trợ.
4.3.1.6 Công suất cho thuê
Công suất cho thuê của các căn hộ dịch vụ cao nhất là 90% đối với các dự án của nước
- 27 -
ngoài, dự án trong nước có công suất cho thuê khoảng 76%. Với phân khúc giá rẻ, nhu cầu
thuê hiện nay còn rất lớn, công suất cho thuê của dự án vẫn có thể đạt 90% hoặc hơn
(CBRE, 2012). Kết quả cho thấy công suất thuê sẽ làm giá thuê thay đổi tương ứng.
Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với công suất cho thuê (đơn vị: ngàn đồng/m2)
Không can thiệp
153
136
123
Giá thuê
Can thiệp
71
63
56
4.3.2 Phân tích mô phỏng Monte Carlo với Crystal Ball
Bảng 4-14 Dạng phân phối của biến mô phỏng
Chi phí xây dựng
Tam giác
Thay đổi ±20% so với ban đầu
Tam giác
Min là 20 năm, max là 50 năm
Thời gian cho thuê Chi phí đất21
Tam giác
Min là 0, max là 107 tỷ
Lãi vay không can thiệp
Tam giác
Min là 12%, max là 19%
Lãi vay can thiệp
Tam giác
Min là 6%, max là 9%
Công suất cho thuê phòng
Tam giác
Min là 80%, max là 95%
Để tính toán sự thay đổi của giá thuê tối thiểu trong các trường hợp, nghiên cứu sử dụng kỹ
thuật chạy mô phỏng Monte Carlo với phần mềm Crystal Ball. Kết quả cho thấy, khi nhà nước không can thiệp, 97,5% khả năng giá thuê sẽ cao hơn 126 ngàn đồng/m2/tháng và khi can thiệp là 52 ngàn đồng/m2. 22
Bảng 4-15 Kết quả mô phỏng giá thuê tối thiểu (đơn vị: ngàn đồng/m2/tháng)
Trường hợp cơ bản
Mô phỏng
Trường hợp cơ bản
Mô phỏng
Giá thuê tối thiểu
136
126
63
52
Chương 4 đã tính toán giá cho thuê tối thiểu nhà đầu tư yêu cầu khi chuyển căn hộ sang
cho thuê khi vẫn giữ suất sinh lợi ban đầu. Nếu chỉ xét chi phí đầu tư, giá thuê thấp nhất là 126 ngàn đồng/m2/tháng khi nhà nước không can thiệp và khi can thiệp là 52 ngàn đồng/m2/tháng đồng/m2.
21 Chỉ áp dụng cho trường hợp khi nhà nước can thiệp, trường hợp còn lại chi phí đất không đổi 22 Xem phụ lục 15, 16
- 28 -
CHƯƠNG 5.
PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN
Sau khi biết mức giá cho thuê để bên cung tham gia thị trường, nghiên cứu tiếp tục xác
định mức giá người đi thuê có thể chi trả. Giá thuê được tính dựa trên mức chi tiêu cho nhà
ở (ước tính 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình) và diện tích căn hộ.
5.1 Tổng quan về TP.HCM – dân cư – nhà ở - thu nhập
TP.HCM đứng đầu Việt Nam về số người cũng như mật độ dân. Tốc độ gia tăng dân số
khoảng 3% mỗi năm, phần lớn do người lao động nhập cư (Cục thống kê TP.HCM, 2011).
Dân số cao và tăng nhanh tạo áp lực về nhà ở. Diện tích nhà ở bình quân ở TP.HCM chỉ hơn 15 m2/người, thấp hơn mức trung bình cả nước là 19,2 m2 (Bộ Xây dựng, 2010; Sở
Xây dựng TP.HCM, 2013).
Bên cạnh đó, giá nhà luôn cao và tăng nhanh hơn mức tăng của thu nhập của người dân.
Trong 20 năm gần đây, giá nhà trung bình đã tăng gấp 100 lần, cao gấp 25 lần thu nhập
bình quân đầu người (Ủy ban Kinh tế Quốc hội, 2013). Vì vậy, khả năng sở hữu nhà ở khu vực chính thức 23 của người dân là không cao, nhất là người lao động có thu nhập trung
bình, thấp. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở, bên cạnh việc giảm giá nhà, xây dựng nhà thu nhập
thấp… thì cần thiết phải phát triển hình thức nhà cho thuê phục vụ những người chưa đủ
khả năng mua nhà.
Hiện nay, nhà cho thuê ở TP.HCM chỉ chiếm tỷ lệ hơn 6% (Bộ Xây dựng, 2010). Những
hộ thu nhập trung bình và thấp thường phải thuê phòng trọ để ở. Các phòng trọ hiện nay
được xây dựng mà không phải tuân theo các tiêu chuẩn nên chưa đảm bảo chất lượng xây
dựng và điều kiện khác như không gian sinh hoạt chung, điện, nước… (UNDP, 2010).
Phòng trọ tuy có thể giải quyết nhu cầu nhà ở trước mắt, nhưng về lâu dài cần có giải pháp
thay thế khác tốt hơn để đảm bảo quy hoạch cũng như nâng cao điều kiện sống cho người
dân. Nếu huy động được các chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư chất lượng tốt để cho
thuê thì sẽ có thể phát triển thị trường nhà cho thuê chính thức, làm tăng nguồn cung cũng
như tăng chất lượng nhà và cải thiện điều kiện sống cho người dân. Tuy nhiên, quan trọng
là mức giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của người đi thuê.
23 Nhà ở có giấy tờ hợp pháp, được pháp luật công nhận
- 29 -
5.1.1 Dân cư
2.5
7800.0
7521.0
7600.0
7396.0
7400.0
2
7.202
7200.0
7001.0
7000.0
1.5
Dân số (ngàn người)
6800.0
Tỷ lệ tăng tự nhiên (%)
6600.0
1
Tỷ lệ tăng cơ học (%)
6291.0
6400.0
6200.0
0.5
6000.0
5800.0
0
5600.0
2005
2008
2009
2010
2011
Nguồn số liệu: Niên giám thống kê 2011, Cục thống kê TP.HCM.
Hình 5-1 Dân số TP.HCM (đơn vị: ngàn người)
Năm 2011, TP.HCM có dân số hơn 7,5 triệu người, mật độ dân số là 3.590 người/km2, cao
nhất toàn quốc (Tổng Cục thống kê, 2011). Khu vực thành thị tập trung hơn 6,1 triệu người (80%), mật độ hơn 12 ngàn người/km2. Tốc độ tăng dân số mỗi năm khoảng 3%, trong đó
2% là gia tăng dân số do người lao động ở các nơi khác nhập cư đến (Cục thống kê
TP.HCM, 2011). Dân cư đông và số lượng người nhập cư tăng nhanh nên tất yếu dẫn đến
nhu cầu về nhà ở cũng tăng mạnh, nhất là ở khu vực đô thị.
5.1.2 Thu nhập của người dân
Năm 2010, thu nhập hàng tháng của nhóm thấp nhất là 965 ngàn đồng, cao nhất là 6,4 triệu
đồng. Thu nhập bình quân đầu người toàn thành phố là 2,7 triệu đồng/tháng, cao hơn
khoảng 2 lần so với thu nhập trung bình cả nước. Chênh lệch giữa các nhóm thu nhập ngày
càng tăng nhưng thấp hơn so với trung bình cả nước (Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng
Cục thống kê, 2011).
- 30 -
Bảng 5-1 Thu nhập bình quân một nhân khẩu một tháng (đơn vị: ngàn đồng)
356
484
1.387
6,17 8,11
6,19 8,34
6,23 8,40
6,35 8,94
6,66 …
Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011.
5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân của người dân ở tại TP.HCM
Để người dân có thể thuê nhà, mức giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của họ. Giá
thuê cho mỗi căn hộ được tính toán dựa trên mức thu nhập trung bình của hộ dân nhân với tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở. Sau đó, ứng với các diện tích căn hộ, giá thuê cho mỗi m2
căn hộ sẽ được xác định để so sánh với mức giá cho thuê ở phần trước.
5.2.1 Thu nhập của người dân và mức chi tiêu cho nhà ở
Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người toàn thành phố là 2,7 triệu đồng/tháng, nhóm
dân cư thấp nhất là 965 ngàn đồng, cao nhất là 6,4 triệu đồng (Cục thống kê TP.HCM,
2011). Thu nhập ở năm 2013 được tính dựa trên giả định mức tăng thu nhập danh nghĩa
hàng năm là 7%.
Số người trung bình trong mỗi hộ dân ở TP.HCM là 3,1 người (UNDP, 2010). Nghiên cứu
làm tròn là 3 người để tính thu nhập của hộ gia đình. Vậy, thu nhập bình quân của một hộ
gia đình thấp nhất là 3,5 và cao nhất là 23,6 triệu đồng/hộ/tháng.
Mức chi tiêu dành cho nhà ở chiếm khoảng 20% đến 25% tổng thu nhập của người lao
động. Tỷ lệ này càng lớn đối với người nghèo (UN HABITAT, 2004). Ở Mỹ, chính phủ trợ
cấp cho phần chi tiêu cho nhà ở vượt quá 30% thu nhập. Để xác định mức giá tối đa người
thuê nhà có thể trả, nghiên cứu chọn tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở là 30% thu nhập. Khả năng chi
- 31 -
trả tiền thuê nhà hàng tháng của một hộ gia đình trung bình là 2,5 triệu đồng, thấp nhất là
869 ngàn đồng và cao nhất là 5,8 triệu đồng.
Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập (Đơn vị: ngàn đồng/tháng)
1
1.182
3.546
1.064
2
1.888
5.663
1.699
3
2.472
7.416
2.225
4
3.341
10.022
3.007
5
7.876
23.627
7.088
Nguồn: tác giả tính toán trên số liệu của Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM năm 2011.
5.2.2 Diện tích căn hộ
Với mức chi trả cho nhà ở của mỗi hộ gia đình là cố định theo thu nhập, diện tích căn hộ càng thấp thì số tiền người dân có thể trả cho 1 m2 càng cao và ngược lại. Để xác định
khoảng giá thuê người dân có thể chi trả, nghiên cứu sử dụng diện tích căn hộ tối thiểu là 45m2 (Điều 40 tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại - Luật nhà ở, 2005) và tối đa là 70m2.24
5.2.3 Khả năng chi trả tính theo một m2 diện tích
Tiền thuê mỗi hộ có thể chi trả cho mỗi m2 căn hộ được tính bằng mức chi tiêu cho nhà ở của từng hộ chia cho diện tích căn hộ (thấp nhất là 45 m2, cao nhất là 70 m2). Kết quả là nhóm nghèo nhất có thể trả từ 15 đến 24 ngàn đồng/m2/tháng. Nhóm giàu nhất có thể trả từ 101 đến 158 ngàn đồng/m2/tháng.
Trong thực tế, tính trung bình ở hai đô thị lớn nhất là TP.HCM và Hà Nội, diện tích nhà ở của hộ dân nhập cư 25 chỉ khoảng 25m2, 60% hộ có diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 7m2 và 31% hộ dưới 4m2 (UNDP, 2010).26 Nghiên cứu tính giá thuê ứng với các mức diện tích 4m2 và 7m2 cho một người (tương đương 12m2 và 21m2 cho hộ 3 người).
24 Đề xuất chuyển đổi nhà ở thương mại sang cho thuê của Bộ Xây dựng yêu cầu những căn hộ có diện tích tối đa là 70 m2. 25 Người không có hộ khẩu ở thành phố đang sống 26 Xem phụ lục 14
- 32 -
Giá thuê mỗi m2
Nhóm thu nhập
Chi tiêu cho nhà ở
Diện tích 12m2 Diện tích 21m2
Căn hộ 45m2
Căn hộ 70m2
1
89
51
24
15
1.064
2
142
81
38
24
1.699
3
185
106
49
32
2.225
4
251
143
67
43
3.007
5
591
338
158
101
7.088
Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập theo diện tích căn hộ (Đơn vị: ngàn đồng/tháng)
- 33 -
CHƯƠNG 6.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – KIẾN NGHỊ
6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá cầu)
Kết quả chương trước cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu mà chủ đầu tư yêu cầu khi không có sự can thiệp của nhà nước là 126 ngàn đồng/m2/tháng. Khi được nhà nước hỗ trợ về lãi suất và chi phí đất, giá thuê tối thiểu giảm còn 52 ngàn đồng/m2/tháng. Với mức chi
tiêu cho nhà ở hàng tháng là cố định, khi diện tích căn hộ tăng thì khả năng chi trả cho một m2 của người dân giảm. Đối với căn hộ có diện tích từ 45 đến 70m2, khả năng chi trả tối đa của hộ gia đình từ 24 ngàn đồng/m2 đến 158 ngàn đồng/m2 theo từng nhóm thu nhập.
Đường cầu nhóm 1
Hình 6-1 Đồ thị cung cầu theo diện tích căn hộ
Đường cầu nhóm 2
Đường cầu nhóm 3
136.0 126.0
Đường cầu nhóm 4
Đường cầu nhóm 5
Giá cung không can thiệp ở mô hình cơ sở
63.0 52.0
Giá cung không can thiệp chạy mô phỏng
Giá cung can thiệp ở mô hình cơ sở
-
45
0
10
20
30
40
50
60
70
Giá cung can thiệp chạy mô phỏng
Với căn hộ hiện nay có diện tích từ 45 đến 70 m2, nếu không có sự can thiệp của nhà nước,
chỉ có hộ gia đình thuộc nhóm giàu nhất mới có thể chi trả giá thuê mà bên cung yêu cầu.
Khi nhà nước can thiệp, giá cho thuê giảm nhưng cũng chỉ 2 nhóm thu nhập cao nhất mới
có thể thuê được căn hộ. Người nghèo vẫn chưa thể thuê được nhà. Tuy nhiên, giá cho thuê
tối thiểu được tính toán dựa trên giả định thuận lợi nhất cũng như bỏ qua các chi phí bảo
trì, quản lý… nên sẽ thấp hơn giá thực tế. Có thể kết luận rằng cho dù được hỗ trợ, mức giá
thuê vẫn cao hơn khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Đối tượng được hưởng lợi từ
- 34 -
chính sách can thiệp của nhà nước trong trường hợp này chỉ là những người giàu (thuê
được nhà giá rẻ hơn) và chủ đầu tư dự án đang gặp khó khăn.
6.2 Tính giá trị trợ cấp của nhà nước
6.2.1 Phương pháp tính
Trợ cấp của nhà nước có hai phần. Phần thứ nhất là trợ cấp trong thời gian xây dựng, gồm
trợ cấp về đất và ưu đãi lãi suất cho vay. Phần thứ hai là trợ cấp trong thời gian hoạt động
của dự án bằng ưu đãi về lãi suất. Giá trị trợ cấp là khoảng chênh lệch giữa hai trường hợp
có và không có sự can thiệp của nhà nước.
6.2.2 Trợ cấp trong thời gian xây dựng
Giá trị trợ cấp trong thời gian xây dựng là khoảng chênh lệch giữa giá bán khi có và không có can thiệp. Giá trị này là 4,8 triệu đồng/m2, tương đương 28% giá trị căn hộ. Xét cả dự
án, mức trợ cấp này là 190 tỷ đồng.
Bảng 6-1 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian xây dựng
Tổng mức chi phí (tỷ đồng)
670.704
481.119
189.586
28%
Chi phí đất
106.862
25.860
81.002
76%
14,61%
10,41%
4%
29%
Chi phí vốn của dự án (WACC) Giá bán (triệu đồng/m2)
16,89
12,11
4,77
28%
6.2.3 Trợ cấp trong quá trình cho thuê
Sau khi xây dựng hoàn tất, dự án tiếp tục được trợ cấp về lãi vay trong quá trình cho thuê.
Giá trị khoản trợ cấp này là chênh lệch giữa dòng tiền cho thuê với lãi suất ưu đãi và lãi
suất thị trường quy về năm 2013.
Không can thiệp Can thiệp Chênh lệch
Giá cho thuê tối thiểu (ngàn đồng/m2/tháng)
63
63
Chi phí vốn của dự án (WACC)
14,61%
10,41% 4,20%
28,75%
7,77
12,11
4,35
35,87%
Dòng ngân lưu thuê nhà quy về 2013 (triệu đồng/m2)
Bảng 6-2 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian cho thuê
- 35 -
Với lãi suất hỗ trợ 6%/năm, WACC của dự án là 10,41% và giá thuê có trợ cấp là 63 ngàn đồng/m2/tháng, giá trị quy về năm 2013 của dòng tiền cho thuê là 12,1 triệu đồng/m2. Khi
không được trợ cấp, WACC của dự án là 14,61%, giá trị quy về năm 2013 của dòng tiền cho thuê là 7,8 triệu đồng/m2. Vậy trong thời gian cho thuê, nhà nước đã trợ cấp thêm mỗi m2 căn hộ là 4,4 triệu đồng.
6.2.4 Tổng giá trị trợ cấp
Trong thời gian xây dựng và 30 năm cho thuê, trợ cấp của nhà nước cho toàn bộ dự án là hơn 362 tỷ đồng hay 9,12 triệu đồng/m2 căn hộ, xấp xỉ với giá bán căn hộ hiện nay (chưa
VAT). Biện pháp can thiệp của nhà nước trong tình huống này là chưa hiệu quả. Nhà nước
có thể lựa chọn hình thức khác như dùng số tiền này hỗ trợ cho người dân mua nhà.
Bảng 6-3 Giá trị trợ cấp của nhà nước (đơn vị: triệu đồng)27
Cho 1 m2 căn hộ Cho toàn dự án
Trợ cấp trong thời gian xây dựng 4,77 189.586
Trợ cấp trong thời gian cho thuê 4,35 172.600
Tổng trợ cấp 9,12 362.186
Tổng mức đầu tư 16,89 670.704
Tỷ phần trợ cấp 54% 54%
6.3 Kết luận
Ai có thể thuê được căn hộ với chính sách này
Kết quả tính toán cho thấy, chính sách hỗ trợ làm giảm giá cho thuê tối thiểu từ 126 ngàn xuống 52 ngàn đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, với mức thu nhập hiện nay, những người có thu
nhập trung bình, thấp vẫn chưa thể thuê được những căn hộ này.
Ai được ai mất nếu chính sách được thực thi
Khi chính sách được thực hiện, chủ dự án và người thuê (những người có thu nhập cao) là
người được lợi trong khi nhà nước phải mất khoản tiền trợ cấp.
Nhà nước phải mất 362 tỷ đồng để trợ cấp cho toàn dự án hay 9,1 triệu đồng cho mỗi m2
27 Xem phụ lục 11
- 36 -
căn hộ. Đây là số tiền lẽ ra nhà nước có thể thu nhưng không thu (tiền đất) và số tiền phải
chi ra để hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp.
Người thuê nhà được lợi khi chỉ phải trả giá thuê là 52 ngàn đồng/m2 thay vì mức giá thị trường khoảng 70 ngàn đồng/m2.28 Tuy nhiên như đã nói ở trên, chỉ một số người thu nhập
cao mới có thể thuê được và hưởng lợi từ chính sách.
Chủ đầu tư của dự án là người hưởng lợi lớn nhất. Nếu không có chính sách, chủ đầu tư cần bán căn hộ với giá 16,9 triệu đồng/m2 mới đảm bảo suất sinh lợi 20,7%. Nhưng thực tế chủ đầu tư đang bán căn hộ giá 13,5 triệu đồng/m2, giảm 3,4 triệu đồng/m2 do thị trường
khó khăn. Để có giá này, chủ đâu tư phải chịu lỗ (ứng với suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu là âm 10%).29 Nhờ có chính sách, chủ đầu tư nhận trợ cấp và cho thuê căn hộ với giá 52 ngàn đồng/m2/tháng và vẫn đạt suất sinh lợi 20,7%.
6.4 Đề xuất
Từ kết quả phân tích, nghiên cứu đưa ra ba đề xuất. Thứ nhất, để tài trợ cho dự án cho thuê trong 30 năm, nhà nước phải bỏ ra 9,1 triệu đồng/m2. Số tiền này đủ để mua căn hộ trên thị
trường hiện nay (chưa VAT). Vậy, thay vì hỗ trợ doanh nghiệp, nhà nước nên để thị trường
tự điều chỉnh và giá căn hộ sẽ giảm. Số tiền trợ cấp có thể mua hẳn những căn hộ khác và
cho những đối tượng chính sách thích hợp thuê.
Thứ hai, khi giảm chi phí đất và lãi vay có thể làm giá bán căn hộ giảm 28%. Vậy để giảm
giá căn hộ về gần với khả năng chi trả của người dân, nhà nước cần giảm chi phí đất và chi
phí lãi vay.
Chi phí đất hiện nay quá cao. Dự án phải trả khoảng 15 triệu đồng/m2 đất tương đương 2,7 triệu đồng/m2 căn hộ. Chi phí đất cao do doanh nghiệp phải mua đất hai lần. Lần thứ
nhất, doanh nghiệp trả cho người dân khi mua đất, đền bù, giải toả… Lần thứ hai, doanh
nghiệp lại phải trả tiền cho nhà nước để được cấp quyền sử dụng đất. Nhà nước có thể
giảm chi phí đất bằng cách giảm khoản phí cho quyền sử dụng đất.
Yếu tố thứ hai làm giá nhà cao là chi phí lãi vay cao. Ở các nước phát triển, lãi vay thường
ổn định khoảng 5-6%, trong khi lãi vay ở nước ta thường cao và biến động mạnh. Lãi vay
28 Theo khảo sát giá thuê trên mạng của tác giả 29 Xem bảng 4-22
- 37 -
cao khiến chi phí của doanh nghiệp tăng lên. Lãi vay phụ thuộc các yếu tố vĩ mô. Nếu nhà
nước có thể điều hành tốt nền kinh tế vĩ mô, doanh nghiệp sẽ được vay vốn với lãi suất
thấp hơn và giá nhà sẽ giảm.
Thứ ba, theo kinh nghiệm các nước, thị trường nhà thuê cần có nhiều phân khúc thích hợp
với khả năng từng nhóm thu nhập. Nhà nước cần chấp nhận những căn hộ với diện tích nhỏ hơn 45m2, như 20 - 30 m2 để phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của
người nghèo.
6.5 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu sau này
Với nguồn lực giới hạn, nghiên cứu chỉ sử dụng số liệu của một dự án trên địa bàn
TP.HCM nên kết quả chưa bao quát. Ngoài ra, do thiếu một số thông tin như chi phí vận
hành, bảo trì, giá trị thanh lý sau khi cho thuê… nên nghiên cứu sử dụng các giả định thay
thế. Điều này có thể ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả cũng như hạn chế các đề
xuất. Cuối cùng, nghiên cứu chưa tìm được bài học kinh nghiệm phù hợp để phát triển thị
trường nhà cho thuê ở Việt Nam. Các chính sách ở các nước phát triển như hỗ trợ phía cầu
qua phiếu thuê nhà, giao quyền quản lý vận hành khu căn hộ cho các tổ chức phi lợi nhuận
hoặc để người dân tự quản lý chưa thật sự khả thi ở nước ta.
Nghiên cứu tiếp theo có thể đánh giá nhiều dự án hơn ở nhiều khu vực khác nhau như Hà
Nội, Đà Nẵng… đồng thời tìm hiểu kinh nghiệm ở nhiều quốc gia hơn để có cái nhìn đầy
đủ về thị trường nhà cho thuê và có các giải pháp phù hợp với điều kiện nước ta.
- 38 -
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản, NXB Chính trị
Quốc gia - Sự thật, Hà Nội.
2. Trần Thanh Bình (2007), “11.000 căn nhà xây trái phép ở TP.HCM sẽ xử lý ra sao ?”
Việt Báo, truy cập ngày 30/4/2011 tại địa chỉ:
http://vietbao.vn/Nha-dat/11.000-can-nha-xay-trai-phep-o-TP-HCM-se-xu-ly-ra-
sao/45251615/511/.
3. Bộ tài chính (2011), Thông tư 94/2001/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 về việc thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
4. Bộ Xây dựng (2010), Dự thảo chiến lược nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030.
5. Bộ Xây Dựng (2013), Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15-5-2013 hướng dẫn việc xác
định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày
07/01/2013.
6. CBRE (2012), Báo cáo quý CBRE - Q1/2012: Toàn cảnh thị trường TP.HCM.
7. Chính phủ (2013), Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07-01-2013 về một số giải pháp tháo gỡ
khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
8. Công ty Tư vấn (2009), Dự án chung cư thương mại Quận 2.
9. Cục thống kê TP.HCM (2012), Niên giám thống kê 2011, tr. 19–32.
10. Đình Dũng (2013), “Doanh nghiệp ngó lơ nhà cho thuê”, Thời báo kinh tế Sài Gòn,
truy cập ngày 3/6/2013 tại địa chỉ:
http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/94736/Doanh-nghiep-khong-hao-
hung-voi-nha-cho-thue.html.
11. Anh Đức (2012), “Sốt thị trường nhà cho thuê”, Báo Người đưa tin, truy cập ngày
13/5/2013 tại địa chỉ:
http://www.nguoiduatin.vn/sot-thi-truong-nha-cho-thue-a1880.html.
12. Trần Thị Thái Hà (2012), “Chính sách nhà ở - một số bài học từ kinh nghiệm quốc tế”,
Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, (Số 406), tr. 69–77.
- 39 -
13. Đỗ Thị Kim Hảo (2012), “Tín dụng cho bất động sản ở Việt Nam - Khái quát và một
số đề xuất chính sách”, Tạp chí nhiên cứu kinh tế, (Số 409), tr. 35 – 47.
14. Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (1995), Sách hướng dẫn Phân tích Chi phí
và Lợi ích cho các quyết định đầu tư, Đại học Harvard.
15. Nguyễn Anh Khoa (2008), Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp
tập trung ở Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Kinh tế TP.HCM.
16. Xuân Long, Lâm Hoài (2013), “Ra ngõ gặp nhà không phép”, Landtoday.net, truy cập
ngày 30/4/2013 tại địa chỉ:
http://landtoday.net/vn/tintuc/47341/ra-ngo-gap-nha-khong-phep.aspx.
17. Ngọc Mai (2013) “Khó chuyển nhà ở thương mại thành cho thuê ?” Báo Tiền Phong,
truy cập ngày 3/6/2013 tại địa chỉ:
http://www.tienphong.vn/dia-oc/624561/Kho-chuyen-nha-o-thuong-mai-thanh-cho-
thue-tpp.html.
18. Ngân hàng thế giới (2002), Phân tích kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích
và ứng dụng thực tế, NXB Văn hóa – Thông tin, Hà Nội.
19. Q. Nguyễn (2013), “Tổng hợp các dự án bất động sản cả nước”, cafef.vn, truy cập ngày
15/6/2013 tại địa chỉ:
http://cafef.vn/chinh-sach-quy-hoach/chart-tong-hop-cac-du-an-bds-ca-nuoc-
2013061217133355019ca44.chn.
20. Pindyck, Robert S. và Rubinfeld, Daniel L. (2000), Kinh tế học vi mô - 5th ed.,
Prentice-Hall.
21. Quốc hội (2005), “Điều 40: Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại”, Luật nhà ở, tr.15.
22. Sở Xây dựng TP.HCM (2013), Tình hình thực hiện nhiệm vụ trọng tâm năm 2012 và
kế hoạch thực hiện nhiệm vụ năm 2013.
23. Theo KTĐT (2013), “Nhiều ưu đãi cho việc phát triển nhà cho thuê”,
batdongsan.com.vn, truy cập ngày 4/10/2103 tại địa chỉ:
http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/nhieu-uu-dai-cho-viec-phat-trien-nha-o-cho-
thue-ar46798.
24. Tổng Cục thống kê (2012), Niên giám thống kê 2011, NXB Thống kê, Hà Nội.
- 40 -
25. Lê Anh Tuấn (2012), Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - phát triển thị
trường căn hộ diện tích nhỏ. Luận văn thạc sĩ Chính sách công, Đại học Kinh tế
TP.HCM.
26. Xuân Tuyến (2013), “Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giúp phục hồi thị trường BĐS”,
baodientu.chinhphu.vn, truy cập ngày 15/6/2013 tại địa chỉ:
http://baodientu.chinhphu.vn/Home/Goi-tin-dung-30000-ty-dong-giup-phuc-hoi-thi-
truong-BDS/20136/170879.vgp.
27. UNDP (2010), Đánh giá nghèo đô thị ở Hà Nội và TP.HCM.
28. UN-HABITAT (2005), “Phần 7: Nhà cho thuê”, Hướng dẫn nhanh cho các nhà hoạch
định chính sách.
29. Uỷ ban Kinh tế Quốc Hội (2013), Bản tin Kinh tế vĩ mô số 8 quý I/2013.
30. Thanh Uyên (2012), “Căn hộ cho thuê dài hạn thiếu hành lang pháp lý”, Báo Đầu tư
chứng khoán, truy cập ngày 30/4/2013 tại địa chỉ:
http://tinnhanhchungkhoan.vn/GL/N/CIHIID/can-ho-cho-thue-dai-han:-thieu-hanh-
lang-phap-ly.html.
Tiếng Anh
31. Cohen, R.; Wardrip, K. and Williams, L. (2010), Rental Housing Affordability - a
Review of Curent Research.
32. Khadduri, J. and Burnett, K. (2003), Targeting Housing Production Subsidies
Literature Review.
33. O’Neill, P. (2008), Housing Affordability Literature Review and Affordable Housing
Program Audit.
34. United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2003), Rental
Housing An Essential Option for the Urban Poor in Developing Countries.
35. United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2004), A Policy
Guide to Rental Housing in Developing Coutry, Quick Policy Guide Series, Vol. 1.
- 41 -
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Sơ đồ tính giá cho thuê
- 42 -
Phụ lục 2. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản
39%
40%
37%
36%
23.6
35%
Vốn FDI đăng ký vào BĐS
20
30%
24%
25%
15
20%
15%
10
15%
7.6
6.84
tỷ lệ % FDI vào BĐS trên tổng vốn FDI đăng ký
5%
5
10%
5
5%
1.1
0.0305
0%
0
2006
2007
2008
2009
2010
6 tháng 2011
Nguồn: (Đỗ Thị Kim Hảo, 2012)
Phụ lục 3. Biểu đồ giá thuê căn hộ
25
20
15
10
5
0
Số căn hộ (căn) Biểu đồ giá thuê căn hộ
Nguồn: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013)
- 43 -
Phụ lục 4. Giá thuê theo m2 (đơn vị: ngàn đồng/m2/tháng)
5
4
3
2
1
0
0
60
80
110
120
90
130
170
180
Số căn hộ (căn)
Nguồn: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013)
Stt
Tầng
Diện tích phụ
% diện tích sử dụng
Diện tích xây dựng
Diện tích sử dụng
1
Tầng hầm - để xe
5.906
877
5.029
85.2%
2
Tầng 1 - 2 - thương mại
5.244
1.721
3.523
67.2%
3
Tầng 3-18 - chung cư
37.757
7.092
30.665
81.2%
Tổng
48.906
9.690
39.217
80.2%
Nguồn:báo cáo dự án
Phụ lục 5. Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng (Đơn vị: m2)
- 44 -
Phụ lục 6. Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) (đơn vị tính triệu đồng)
Chi phí đất
97.147
97.147
-
-
Chi phí xây dựng
-
-
-
-
Chi phí khảo sát địa chất
189
189
-
-
Chi phí quan trắc lún
455
455
-
-
Thí nghiệm cọc thử
834
834
-
-
Đài móng, sàn tầng hầm
47.077
-
47.077
-
Thi công phần thân
135.965
-
111.245
24.721
Hoàn thiện tầng hầm
2.459
-
-
2.459
Hoàn thiện phần thân
32.047
-
-
32.047
912
-
912
-
Chi phí Xây dựng khác (cảnh quan, nhà bảo vệ…)
Lắp đặt thiêt bị
-
-
-
-
Hệ thống bơm
678
-
-
678
Quạt tăng áp
894
-
894
-
Thông gia tầng hầm
476
-
476
-
Thang khách
5.091
-
-
5.091
Thang máy
5.045
-
-
5.045
Máy phát điện
725
-
-
725
Trạm biến áp
965
-
483
483
Chi phí tư vấn
-
-
-
-
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
9.245
9.245
-
-
7.546
1.446
4.065
2.033
- Giai đoạn chuẩn bị thực hiện, đầu tư
- Giai đoạn kết thúc
1.325
-
-
1.325
Dự phòng phí
24.121
145
16.515
7.460
373.197
109.461
181.668
82.068
TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ PHÂN THEO TIẾN ĐỘ
- 45 -
Phụ lục 7. Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) (đơn vị tính triệu đồng)
97.147
97.147
Chi phí đất
Chi phí xây dựng
189
189
Chi phí khảo sát địa chất
455
455
Chi phí quan trắc lún
834
834
Thí nghiệm cọc thử
47.077
47.077
Đài móng, sàn tầng hầm
135.966
111.245 24.721
Thi công phần thân
2.459
2.459
Hoàn thiện tầng hầm
32.047
32.047
Hoàn thiện phần thân
912
912
Chi phí Xây dựng khác
Lắp đặt thiêt bị
678
678
Hệ thống bơm
894
894
Quạt tăng áp
476
476
Thông gia tầng hầm
5.091
5.091
Thang khách
5.045
5.045
Thang máy
725
725
Máy phát điện
965
483
483
Trạm biến áp
Chi phí tư vấn
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
9.245
9.245
7.545
Giai đoạn chuẩn bị thực hiện, đầu tư
1.446
2.033
2.033
2.033
1.325
1.325
Giai đoạn kết thúc
24.121
145
16.036
2.724
5.217
Dự phòng phí
373.197
109.461
176.391 29.960
57.385
TỔNG CHI PHÍ
- 46 -
Phụ lục 8. Chi phí đầu tư (VAT) (triệu đồng)
Chi phí đất
106.862
106.862
Chi phí xây dựng
174.155
27.193
38.960
240.308
Chi phí thiết bị
531
14.732
15.263
Chi phí quản lý và tư vấn
1.591
2.236
2.236
3.693
9.756
Dự phòng phí
160
17.639
2.996
5.739
26.533
Chi phí khác
11.795
11.795
120.408
194.030
32.956
63.124
410.518
Tổng
Phụ lục 9 Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế (đơn vị tính triệu đồng)
Lạm phát (%)
6,9
9,2
18,6
9,2
Chỉ số giá
1
1,07
1,17
1,38
Chi phí đất
106.862
106.862
Chi phí xây dựng
186.172 31.744
53.939
271.855
Chi phí thiết bị
620
20.396
21.016
Chi phí quản lý và tư vấn
1.591
2.390
2.610
5.113
11.704
Dự phòng phí
160
18.856
3.497
7.945
30.458
Chi phí khác
11.795
-
-
-
11.795
120.408
207.418 38.471
87.393
453.690
Tổng Giá trị dự án quy đổi về thời điểm hoàn thành dự án 30
670.704
Nguồn: tác giả tính toán từ báo cáo dự án và tiến độ thi công thực tế
- 47 -
Phụ lục 10. Giá đất và giá thuê đất khi được hỗ trợ
Giá đất (triệu đồng/m2)
Lấy theo khung giá nhà nước
3,3
Diện tích đất (m2)
7.124
Tiền đất (tỷ đồng)
=giá đất * diện tích đất
23,509
Hệ số giá thuê đất
Quy định nhà nước
1,5%*2
= tiền đất / giá thuê đất
33,3
Thời gian khấu trừ tiền thuê đất (năm)
Phụ lục 11. Giá trị trợ cấp của nhà nước
Cho 1 m2 diện tích sử dụng (triệu đồng/m2)
5,86
4,54
11,18
81,2%
81,2%
81,2%
4,76
3,69
8,44
Phụ lục 12. Thu nhập bình quân chia theo nhóm thu nhập
7000.00
Nhóm 1
6000.00
Nhóm 2
5000.00
Nhóm 3
4000.00
Nhóm 4
3000.00
Nhóm 5
2000.00
1000.00
Trung bình TP.HCM Toàn quốc
-
2002
2004
2006
2008
2010
Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011.
- 48 -
8,94
Phụ lục 13. Chênh lệch thu nhập giữa nhóm 5 và nhóm 1
9
8,40
8,34
8,11
8
7
6,66
TP.HCM Toàn quốc
6,35
6,23
6,19
6,17
6
5
2002
2004
2006
2008
2010
Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011.
Diện tích ở bình quân người (m2)
8,4
31,7
30,0
15,2
8,8
5,0
Phụ lục 14. Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà ở bình quân đầu người
9,4
Nguồn: (UNDP, 2010), “Đánh giá nghèo đô thị ở Hà Nội và TP.HCM”.
- 49 -
Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff. of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std. Error
5.000 72 71 --- 11 131 0,5075 3,25 0,1601 42 124 81 0
Phụ lục 15. Kết quả chạy mô phỏng với Crystal Ball cho giá thuê khi nhà nước can thiệp.
Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff. of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std. Error
5.000 183 181 --- 33 1.080 0,2229 2,42 0,1800 108 282 174 0
Phụ lục 16. Kết quả chạy mô phỏng với Crystal Ball cho giá thuê khi không có can thiệp
- 50 -
Assumption: chi phí đất
Minimum Likeliest Maximum Triangular distribution with parameters: 11.755,00 23.509,00 97.147,00
Assumption: Lãi suất vay ngân hàng
Minimum Likeliest Maximum Triangular distribution with parameters: 6% 6% 9% Assumption: Số năm cho thuê
Minimum Likeliest Maximum Triangular distribution with parameters: 20,00 30,00 50,00 Assumption: Thay đổi chi phí xây dựng
Minimum Likeliest Maximum Triangular distribution with parameters: 0,80 1,00 1,20 Assumption: Tỷ lệ lấp đầy phòng
Minimum Likeliest Maximum Triangular distribution with parameters: 80% 90% 95% Assumption: Chi phí xây dựng
Minimum Likeliest Maximum Triangular distribution with parameters: 80% 100% 120%
Assumption: Lãi suất vay ngân hàng
Uniform distribution with parameters:
Minimum Maximum 12% 19%
